Joriy yil yakunlari va ofis, ombor, chakana va mehmonxona ko‘chmas mulk bozorlaridagi asosiy tendentsiyalar CBRE yetakchi xalqaro ko‘chmas mulk konsalting kompaniyasi tomonidan tahlil qilindi. Kompaniya mutaxassislari kelgusi 2017 yilda tijorat ko'chmas mulk bozorining istiqbollarini ham aniqladilar.

2016 yil ko'chmas mulk bozorining barqarorlashuvi, cheklangan miqdordagi bozor investitsiya operatsiyalari bilan bo'lsa-da, investorlar faolligi oshishi va ijarachilarning kayfiyatining o'zgarishi - ijara shartlarini qayta ko'rib chiqishdan tortib, barcha segmentlarda yangi bitimlar tuzishgacha esda qoladi. yilning ikkinchi yarmidan boshlab.

Mutaxassislarning prognozlariga ko'ra, Rossiya iqtisodiyoti 2017 yilda biroz o'sishni ko'rsatadi - 0,5% dan 2% gacha. Vazirlik prognozining asosiy stsenariysi iqtisodiy rivojlanish(MED) 2017 yilda iqtisodiy o'sish 0,8% bo'lishini kutmoqda.

Iqtisodiyotning bosqichma-bosqich tiklanishi bo'yicha kutishlar fonida, tijorat ko'chmas mulk bozorida o'sishning asosiy omili barqarorlikning davom etishi va investorlar tomonidan mavjud bo'lgan yangi tsiklning boshlanishi bo'ladi. yaxshi salohiyat rentabellik

Rossiya Banki tomonidan asosiy stavkaning kamaytirilishiga qaramay, bankni moliyalashtirish qiymati hali ham ishlab chiquvchilarga yangi loyihalarni boshlashga imkon bermaydi. Shu bilan birga, ular yuzaga kelgan pauzadan unumli foydalanmoqda: ular saytlarni ko'rib chiqishmoqda, yangi loyihalar parametrlarini kelishib olishmoqda va ruxsatnomalar olishmoqda. Bu ularga kelgusi yilda kutilayotgan qarz bozoridagi vaziyatning yaxshilanishidan foydalanish imkonini beradi.

2016 yilda tijorat ko'chmas mulk bozori tendentsiyalari

2016-yilda, ayniqsa, ombor va ofis bozorlarida yangi tijorat ko‘chmas mulk taklifining qisqarishi davom etdi, inertsiya tufayli chakana ko‘chmas mulkni foydalanishga topshirish hajmlari yuqoriligicha qoldi. Faollik tufayli ofis segmentida bo'sh joylar ulushining qisqarishi kuzatildi davlat organlari va vaziyatdan foydalanib, katta hajmdagi ofis maydonini sotib olgan yoki ijaraga olgan kompaniyalar.

2016 yilda bozor nihoyat barqarorlashdi va yilning ikkinchi yarmida ijarachilarning faolligi sezilarli darajada oshdi. Bu yil, 2017 yilda tijorat ko'chmas mulk bozorini bosqichma-bosqich tiklashni boshlash uchun zarur shart-sharoitlar nihoyat shakllandi.

Tijorat ko'chmas mulkni ijaraga berish stavkalari rubl zonasida mustahkam o'rnatilgan (kamdan-kam istisnolardan tashqari), eng past darajaga yetdi va barcha segmentlarda barqarorlashdi. Yangilash operatsiyalari hajmi mavjud shartnomalar lizing, shuningdek, ularning shartlarini qayta ko'rib chiqish uchdan bir qismga kamaydi. Shu bilan birga, yil o'rtalaridan boshlab bozor sharoitidan kelib chiqqan holda yangi lizing bitimlarini tuzish bo'yicha faollik o'sdi.

Moskva uchun 2016 yil infratuzilmani rivojlantirish nuqtai nazaridan yutuq yili bo'ldi: Yangi Moskvadagi Rumyantsevo va Salaryevo metro bekatlari ochildi, Moskva markaziy aylanasi ishga tushirildi va yil oxiriga qadar qurilishning birinchi qismini foydalanishga topshirish rejalashtirilgan. Uchinchi almashish davri.

CBRE tahlilchilarining fikricha, tijorat ko‘chmas mulk bozori 2016-yilda yakuniy barqarorlashuvni boshdan kechirdi va yilning ikkinchi yarmida ijarachilarning faolligi sezilarli darajada oshdi. Bu yil 2017 yilda tijorat ko'chmas mulk bozorini bosqichma-bosqich tiklashni boshlash uchun zarur shart-sharoitlar nihoyat shakllantirildi.

Tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalar

CBRE katta direktori, kapital bozorlari va investitsiyalar bo'limi boshlig'i Irina Ushakovaning so'zlariga ko'ra, 2016 yilda investitsiyalar hajmi 29 foizga oshib, 4,5 milliard dollarni (yoki taxminan 300 milliard rubl) tashkil etadi. Shu bilan birga, ushbu hajmning 40 foizini davlat organlari va davlat kompaniyalari tomonidan tuzilgan bitimlar tashkil etgan bo‘lsa, o‘tgan yili bunday bitimlar kuzatilmagan.

2016 yilda Rossiya kapitali ustunlik qildi, bu umumiy tranzaksiya hajmining 96% ni tashkil etdi. Ulashish xorijiy kapital investitsiya operatsiyalari hajmi o'tgan yilgi 15 foizdan 4 foizgacha kamaydi. Biroq, biz Rossiya bozorida taqdim etilgan xorijiy mablag'larning yuqori investitsiya faolligini, shuningdek, qo'shimcha kapital oqimini ko'rmoqdamiz. Mubadala arab fondi RDIF bilan birgalikda xorijiy kapital ishtirokidagi muhim bitim bo'ldi. ombor binolari ikkita loyihada PNK Sheremetyevo va PNK Chexov 3.

Yil yakuniga koʻra investitsiyalar hajmi boʻyicha yetakchilar ofis segmenti (44%) va mehmonxonalar (17%) boʻladi. Bundan tashqari, bu yil mehmonxonalar ulushi so'nggi 10 yil ichida rekord darajada yuqori. Shuningdek, 2016 yilda turar-joy segmentining yuqori ulushi qayd etildi (11%) - ishlab chiquvchilar uy-joy qurilishi uchun maydonlarni faol sotib olishdi. Chakana va ombor ko'chmas mulkining ulushi mos ravishda 18% va 4% bo'ladi.

Bozordagi investitsiya operatsiyalari soni xaridorlar va sotuvchilar o'rtasidagi narxlarni kutishdagi sezilarli farq bilan cheklanishda davom etmoqda, bu bitimlarning yopilishini cheklaydi.

Mutaxassislarning fikriga ko'ra, hajm tenglik investitsiya uchun mavjud tijorat ko'chmas mulk taxminan 3,5 milliard dollarni tashkil etadi (ularning 50% dan ortig'i puldir xorijiy investorlar), uy-joy sarmoyasi uchun taxminan 1 milliard dollar ko'proq. Hisob bilan qarzga pul oldi 10 milliard dollardan ortiq mablag' ko'chmas mulkka sarmoya kiritish imkoniyatlarini qidirmoqda.

O'rnatilgan barqarorlik va iqtisodiyot va bozorning bosqichma-bosqich tiklanishini kutish, shuningdek, 2017 yilda bozorda mavjud kapitalni tushunish fonida, CBRE prognozlariga ko'ra, investitsiyalar hajmi 5 milliard AQSh dollarigacha oshishi mumkin. Bu holatda o'sishning asosiy omili barqarorlik va investorlar yaxshi rentabellik salohiyatiga ega bo'lgan yangi tsiklning boshlanishi bo'ladi.

Ofis ko'chmas mulk

Elena Denisova, katta direktor, CBRE ofis binolari bo'limi boshlig'i, 2016 yilning birinchi yarmiga 2015 yilda shakllangan tendentsiyalar ta'sir qildi, deb hisoblaydi: ofis ko'chmas mulkiga bo'lgan talab davlat idoralari yoki kompaniyalar tomonidan amalga oshirilgan yirik bitimlar bilan qo'llab-quvvatlandi. davlat ishtiroki, ko'pincha bozor bo'lmagan xarakterga ega bo'lib, qarz majburiyatlarini hal qilish bilan bog'liq edi. Bunday bitimlar qatoriga Evroosiyo minorasini VTBga, Prezident Plaza biznes markazini Sberbankga o'tkazish kiradi.

2016 yilning ikkinchi yarmidan boshlab tijorat ko'chmas mulkiga bo'lgan talab holati ko'rsatkichlari yaxshilandi - bozor sharoitida tuzilgan yangi bitimlar hajmini oshirish tendentsiyasi kuzatildi.

2016 yilda ofis ko'chmas mulk bozori uchun yana bir ijobiy va muhim moment bo'sh ish o'rinlari stavkalarining pasayishi bo'ldi. Bo'sh binolarning ulushi A sinfidagi ofis segmentida sezilarli darajada kamaydi: 2015 yil oxirida bu erda bo'sh ish o'rinlari darajasi 26% ni tashkil etdi; joriy yil oxirida, tahlilchilarning fikriga ko'ra, u 19,8% gacha tushadi. 2017 yilda ekspertlar ushbu toifadagi bo'sh ish o'rinlari barqarorligini taxmin qilmoqdalar, chunki bir qator yirik biznes markazlarini ishga tushirish rejalashtirilgan. B sinfida bo'sh joylar ulushini sezilarli darajada kamaytirish mumkin - 2016 yil oxiridagi 15,2% dan 2017 yilda 14% gacha.

CBRE hisob-kitoblariga ko'ra, 2016 yil oxirida foydalanishga topshirilgan yangi maydonlar hajmi 355 000 kv.m.ni tashkil qiladi. m, bu o'tgan yilgi ko'rsatkichdan ikki baravar kam. 2017-yilda eʼlon qilingan eʼlonlarga koʻra, 440 ming kv.m. m yangi ofis taklifi. Shunisi e'tiborga loyiqki, asosiy hajm Moskva Siti (210 000 kv. m) va poytaxtning Markaziy biznes tumanida (100 000 kv. m) bo'ladi. Yangi yuqori sifatli ob'ektlarning cheklangan tarzda joriy etilishi yirik foydalanuvchilar uchun bozordan yuqori sifatli mahsulotlarni yanada "yuvish" ga yordam beradi.

Ofis ko'chmas mulki uchun ijara stavkalari barqaror va 2016 yil oxirida ular quyidagi diapazonlarda qoladi: A sinfi uchun Prime - sq. m uchun 800 dollar - 900. yiliga m, A sinf uchun - 18 000 - 35 000 rubl. kvadrat boshiga. yiliga m, B sinf uchun - 13 000 - 28 000 rubl. kvadrat boshiga. yiliga m (barcha tariflar bundan mustasno operatsion xarajatlar va QQS).

2017 yilda so'ralgan ijara stavkalarining nominatsiyasi asosan rublda qoladi va tashqi fonni bosqichma-bosqich normallashtirish bilan rubldagi stavkalarni 5-10% ga oshirish mumkin.

Ko'chmas mulk ombori

CBRE kompaniyasining sanoat va ombor ko'chmas mulk departamenti direktori Anton Alyabyevning so'zlariga ko'ra, 2016 yil ombor ko'chmas mulki uchun o'tish yili bo'ldi - sekinlashuv bosqichidan bozorni yanada barqarorlashtirish bosqichiga.

Yil boshidagi iqtisodiy tebranishlar bir qator bitimlarni amalga oshirishni keyinroq muddatga qoldirishga sabab bo‘ldi, bu esa 2016 yilning ikkinchi va uchinchi choraklarida talabning pastligida namoyon bo‘ldi. Biroq, yil oxiriga kelib ishbilarmonlik faolligida tiklanish kuzatildi: to'rtinchi chorakda omborlar bilan operatsiyalar hajmi 300 ming kv.m.ga yetishi mumkin. m, bu yil uchun eng yuqori ko'rsatkichdir.

Talabning o'zgarishiga parallel ravishda bozorning asosiy ko'rsatkichlari - erkin ombor maydoni ulushi va ijara stavkalari harakati tendentsiyasining o'zgarishi kuzatildi. Ikkinchi chorak boshidagi bo'sh ish o'rinlarining ko'payishi, ya'ni oxirgi iste'molchi ombori ob'ektlarining bozorga kirishi tufayli yuzaga kelgan bo'sh ish o'rinlari tezda yo'qoldi. Oxirgi 6 oy davomida bepul omborlarning ulushi barqaror bo'lib qoldi. Shu bilan birga, ombor maydoni uchun ijara stavkalari uch chorak davomida bir xil darajada saqlanib qoldi.

2016 yilda CBRE tahlilchilari talab va taklif tarkibida yangi tendentsiyalarning paydo bo'lishini ko'rdilar. Ishbilarmonlik faolligi yangi haydovchilar tomonidan tobora ko'proq rag'batlantirilmoqda - eski omborxonalardan yaxshiroqlariga o'tish, logistika operatorlari binolaridan to'g'ridan-to'g'ri ijaraga o'tish va yirik tarqatish markazlarida ombor sig'imini birlashtirish.

Talab tabiatidagi bunday o'zgarishlar, o'z navbatida, taklifning differentsiatsiyasini rag'batlantirdi. Ishlab chiquvchilar turli toifadagi mijozlar uchun turli xil echimlarni taklif qilishadi. Bu o'sishda davom etayotgan yirik korxonalar ehtiyojlari uchun mo'ljallangan yuqori texnologiyali omborlar bo'lishi mumkin. Yangi yuqori sifatli binoga ko'chib o'tmoqchi bo'lgan, lekin ko'proq cheklangan kompaniyalar moliyaviy resurslar, asosiy spetsifikatsiyalar to'plamiga ega standartlashtirilgan A sinfidagi omborlar taklif etiladi.

2017 yilda bozor hozirgi sharoitda ishlashda davom etadi. Ishga tushirish hajmi yanada qisqaradi, yangi binolar asosan buyurtmachi uchun quriladi. Yangi ta'minotning yillik darajasi 500-600 ming kv.m bo'lishi kutilmoqda. m.

uchun tranzaktsiyalarning prognoz qilingan hajmi ombor bozori 2017 yilda kamida 800 000 kv. m.Bozorning yuzaga kelgan barqarorlashuvi tadbirkorlik faolligini bosqichma-bosqich oshirish uchun zarur shart-sharoitlarni yaratadi. Yilning ikkinchi yarmida biz bo'sh ish o'rinlarining bosqichma-bosqich kamayishi va omborlar uchun ijara stavkalarining oshishi shaklida bozor dinamikasida ijobiy o'zgarishlarni ko'rishimiz mumkin.

Chakana savdo binolari, Moskva

Moskvadagi CBRE chakana savdo bo'limi direktori Marina Malaxatko 2016 yilda Moskvada foydalanishga topshirilgan savdo maydonlarining hajmi taxminan 427 000 kv.m bo'ladi, deb hisoblaydi. m, bu 2015 yilga nisbatan 3 foizga kam. Bu hajm bozor uchun ahamiyatli bo‘lib, 7 ta yangi obyektning foydalanishga topshirilishi yil davomida chakana ko‘chmas mulk bozoridagi bo‘sh ish o‘rinlarining qisqa muddatli o‘sishiga sabab bo‘ldi, uchinchi chorakda esa 11,4 foizgacha o‘sdi. Ammo joriy yilning oxiriga kelib, u tizimli ravishda kamayishi va kirish hajmining qisqarishi tufayli 2017 yilning birinchi yarmida 10% ga yetishi kutilmoqda.

Ovoz balandligi umumiy ta'minot Moskvadagi yuqori sifatli savdo markazlari yil oxiriga qadar 5,6 million kvadrat metrni tashkil qiladi. m, chakana savdo maydoni bilan ta'minlash esa 456 kv. 1000 kishiga m.

Yangi chakana savdo ob'ektlari yaxshi bandlik darajasi bilan ochildi: 2016 yilda savdo markazlarida bo'sh ish o'rinlari darajasi 20-40% ni tashkil etgan bo'lsa, o'tgan yili ob'ektlar 50-80% bo'sh joy bilan ochildi. Ketgan chakana sotuvchilar soni Rossiya bozori, sezilarli darajada kamaydi: 2016 yildagi 2 ta brend 2015 yildagi 11 taga nisbatan

2017 yilda chakana savdo maydonchalarini ishga tushirish sur'atlarining yanada pasayishi kutilmoqda: taxminan 273 ming kv.m. ochilishi e'lon qilingan. m ni tashkil etdi, bu 2016 yilga nisbatan 36% ga kam. Shu bilan birga, kelgusi yil uchun ob'ektlardan biri - Butovo Mall (54 000 kv. m GLA), dastlab 2016 yilda ochilishi e'lon qilindi.

2016 yilda eng yirik savdo markazlari orasida Riviera (91 200 kv. m GLA), Okeaniya (60 000 kv. m GLA) va Yaxshi! (53 000 kv. m), Metropolis 2-bosqich (38 000 kv. m GLA). Yangi mulklarni ochishda bo'sh ish o'rinlari stavkalari joylashuv va kontseptsiyaga qarab katta farq qiladi. O'rtacha, yangi chakana savdo ob'ektlari yaxshi bandlik darajasi bilan ochildi: 2016 yilda savdo markazlarida bo'sh ish o'rinlari darajasi 20-40% ni tashkil etgan bo'lsa, o'tgan yili ob'ektlar 50-80% bo'sh joy bilan ochildi.

2016 yilning 11 oyi davomida 32 ta xalqaro brend Moskva bozoriga kirdi va yana 5 tasi yil oxirigacha poytaxtda birinchi do‘konlarini ochishni rejalashtirmoqda. Bu Moskva bozoriga 40 ta xalqaro brendlar kirgan 2015 yildagi ko'rsatkich bilan solishtirish mumkin. Shuni ta'kidlash kerakki, bozorni tark etuvchi chakana sotuvchilar soni sezilarli darajada kamaydi: 2016 yildagi 2 ta brend 2015 yildagi 11 ta brendga nisbatan.

Moskvada chakana savdo maydoni uchun asosiy ijara stavkasi kvadrat boshiga 100 000 rublni tashkil etdi. m yiliga, 2015 yilga nisbatan deyarli o'zgarmadi. 2017 yilda CBRE mutaxassislari yetarli darajada saqlanib qolishi hisobiga kurs barqarorligini bashorat qilmoqda yuqori daraja chakana savdo maydonlarining bo'sh joylari.

Savdo markazlarida ijara stavkalari nihoyat rublda belgilanadi yoki koridor o'rnatiladi valyuta kursi. Egalari ijaraning birinchi yili uchun chegirmalarni taqdim etishga tayyor, keyingi yillarda esa stavkani bosqichma-bosqich oshirish. Chakana savdo ob'ektining egasi bilan aylanma foizi formatida o'zaro munosabatlar shakli chakana sotuvchilar uchun tobora keng tarqalgan va qulayroq amaliyot bo'lib, endi faqat langarlar uchun emas, balki barcha profillarning o'rta ijarachilari uchun ham qo'llaniladi. Ijara stavkalarini tuzishning turli xil sxemalari egalari va ijarachilariga rivojlanayotgan bozor amaliyoti doirasida tijorat sharoitlari uchun maqbul variantni tanlash orqali murosa topishga imkon beradi. Ikkinchisi, o'z navbatida, chakana sotuvchilarning aylanmasi bilan qattiq bog'langan.

2016 yil oxirida Moskvadagi hashamatli va ekonom-klass chakana savdo aylanmasi oshdi, ba'zi hollarda o'sish 30% ga etdi. O'rta darajadagi chakana sotuvchilar yil oxirida aylanmaning minimal o'sishini ko'rsatdi

Rossiya mintaqalarida chakana savdo binolari

CBRE mintaqaviy chakana savdo departamenti direktori Mixail Rogojinning so'zlariga ko'ra, 2016 yil oxirida Rossiyada savdo maydonlarining o'sishi taxminan 1,2 million kvadrat metrni tashkil qiladi. m, shundan 58% (719 000 kv.m) joriy qilingan. viloyat shaharlari, Sankt-Peterburgdan tashqari. Rossiyada foydalanishga topshirilgan savdo maydonlarining umumiy hajmi o'tgan yilga nisbatan 28 foizga, hududlarda esa 40 foizga kamaydi. 2016 yilda eng yirik yangi mintaqaviy markazlar orasida Kurskdagi MegaGrinn (129 000 kv. m GLA), Arxangelskdagi Maxi (49 200 kv. m GLA), Vladivostokdagi Sedanka Siti (45 000 kv. m GLA) ni ta'kidlash kerak.

Rossiya mintaqalarida bo'sh savdo maydonlarining ulushi shahardan shaharga juda farq qiladi. Bugungi kunda milliondan ortiq shaharlar uchun o'rtacha vakansiya darajasi 8-10% ni tashkil qiladi. Ammo, qoida tariqasida, har bir shaharda yaxshi joylashuv va kuchli ijarachilar aralashmasi bo'lgan loyihalar mavjud bo'lib, ularda bandlik darajasi 100% ga yaqin.

2017 yilda viloyat shaharlarida foydalanishga topshirilgan yangi savdo maydonchalari hajmini yanada qisqartirish kutilmoqda - 637 ming kv.m. m, bu 2016 yilga nisbatan 11% ga kam. Shu bilan birga, 2017-yilning ayrim obʼyektlari dastlab 2016-yilda foydalanishga topshirilishi eʼlon qilingan, biroq keyinchalik muddatlar keyinga surilgan.

Umuman olganda, aholining xarid qobiliyati yaxshi bo'lgan holda, sifatli chakana savdo ob'ektlari kam ta'minlangan shaharlarda chakana ko'chmas mulk bozorini rivojlantirish uchun yuqori salohiyat mavjudligini ta'kidlash joiz. Bunday shaharlarga bugungi kunda Xabarovsk, Chita, Stavropol, Maxachqal'a, Noyabrsk va boshqalar kiradi.

Rossiya Federatsiyasi hududlarida bo'sh chakana savdo maydonlarining ulushi shahardan shaharga va mulkning sifati va joylashuviga qarab juda farq qiladi. Aholisi milliondan ortiq bo'lgan shaharlar uchun bugungi kunda o'rtacha bo'sh ish o'rinlari darajasi 8-10 foizni tashkil etadi, bu 2015 yildagi 7-8 foiz bo'sh ish joylari darajasidan biroz yuqoridir. Ammo, qoida tariqasida, har bir shaharda yaxshi joylashuv va kuchli ijarachilar aralashmasi bo'lgan loyihalar mavjud bo'lib, ularda bandlik darajasi 100% ga yaqin.

Hududlarda joylashgan chakana sotuvchilar orasida 2016 yilda eng faollari Lenta, X5 Retail va Magnit oziq-ovqat tarmoqlari bo'ldi. Yil boshida ular Moskva va mintaqalarda rivojlanishning ulkan rejalarini e'lon qilishdi: Lenta - 40 gipermarket, Pyaterochka - 1000 do'kon, Magnit - 950 do'kon va 80 gipermarket. Hozirgi holat bozor tarmoqlarga e'lon qilingan kengaytirish rejalarini muvaffaqiyatli amalga oshirishga imkon berdi. Viloyat shaharlarida Leroy Merlin va OBI DIY chakana savdo do'konlari, M.Video va Eldorado elektronika do'konlari, Detsky Mir va Dochki-Synochki bolalar tovarlari do'konlari tarmoqlari ham faol rivojlanmoqda.

Mehmonxonalar

Stanislav Ivashkevich, CBRE mehmonxona xo'jaligini rivojlantirish bo'yicha direktor o'rinbosari, 2016 yilda Moskva mehmonxona bozoriga ta'sir ko'rsatgan asosiy omil turistlar oqimining o'sishi bo'lgan deb hisoblaydi. Dastlabki ma'lumotlarga ko'ra, yil oxiriga kelib, birgina Moskvada sayyohlar soni qariyb 17,5 million kishini tashkil etadi, poytaxt YaHMdagi turizm iste'molining ulushi 4 foizdan oshadi va 470 milliard rublga yetishi mumkin. Shunday qilib, ushbu hajmdan mehmonxona daromadlarining ulushi yil oxiriga qadar taxminan 60 milliard rublni tashkil qilishi mumkin.

2016 yil davomida xalqaro tarmoqlar tomonidan boshqariladigan mehmonxonalar soni 3772 ta xonaga ko‘paydi. Bu yil Moskvadagi eng yirik yangi mehmonxona Kievskaya maydonida uchta mehmonxona ochgan Accor majmuasi bo'ldi: Ibis, Adagio, Novotel jami 701 xonaga ega. Asosiy mintaqaviy ochilishlardan Krasnodar va Voronejdagi ikkita yirik Marriott mehmonxonasini ta'kidlash kerak.

Sayyohlarning mutlaq ko'pchiligi rossiyaliklar (70-75%) bo'lishiga qaramay, xorijlik sayyohlar oqimining o'sishi ham sezilarli bo'lmoqda, chunki bu, birinchi navbatda, Osiyo bozori va xitoyliklar hisobiga sodir bo'lmoqda. ayniqsa sayyohlar. Rosturizm hisob-kitoblariga ko'ra, 2016 yil oxiriga kelib, faqat ushbu turistlar guruhi hisobiga oqimning o'sishi taxminan 40% ni tashkil qiladi.
Shunday qilib, 2016 yilda Moskva mehmonxonalarida bandlik darajasi rekord darajaga yetdi va ma'lum segmentlarda 70% dan oshdi. Mehmonxonalarni band qilishning o'sishi, o'z navbatida, mehmonxona narxlarining oshishiga olib keldi va 2016 yilning 9 oyi davomida o'rtacha ADRni 8 foizga oshirdi.
Eng aniq ijobiy dinamika o'rtacha xarajat Xonalar yuqori sifatli qimmat mehmonxonalar segmentida namoyon bo'ldi, bu erda ADRning 20-22 ming rubl darajasiga eng sezilarli o'sishi ushbu segmentdagi etakchilar guruhida qayd etilgan (masalan, Hyatt, Baltschug kabi premium mehmonxonalar). Kempinski, To'rt fasl).

Shu bilan birga, hashamatli segmentdagi mehmonxonalarning aksariyati ehtiyotkor va ADRni oshirmaydi, uni 12-15 ming rubl darajasida ushlab turadi. Shunday qilib, eng qimmat mehmonxonalar segmentida ADR hozirda o'rtacha 18 ming rublni tashkil qiladi.
"O'rtacha" va "o'rtacha past" segmentlarda 2016 yilda turar joy narxlarida o'sish kuzatilmadi. Mehmonxona bozorida hali ham kuchli damping kayfiyatlari mavjud va shuning uchun ko'plab mehmonxonachilar talabning o'sishidan qat'i nazar, narxlarni ko'tarmaganlar.

2016 yil davomida xalqaro zanjirlar tomonidan boshqariladigan mehmonxonalar soni 3772 ta xonaga oshdi, ulardan 1511 tasi Moskva viloyatiga tegishli. Bu yil Moskvadagi eng yirik yangi mehmonxona Kievskaya maydonida uchta mehmonxona ochgan Accor majmuasi bo'ldi: Ibis, Adagio, Novotel jami 701 xonaga ega. Asosiy mintaqaviy ochilishlardan Krasnodar va Voronejdagi Marriott tarmog'idagi ikkita yirik mehmonxonani ta'kidlash kerak.

2017 yilda Rossiyada xalqaro brendlar boshqaruvi ostida umumiy xona sig'imi 2566 bo'lgan 11 mehmonxona e'lon qilindi, ulardan 3 tasi Moskvada ochilishi kerak: Vnukovo aeroportida Sheraton Four Points By, Novion MFC da Radisson Blu. Olimpiyskiy prospekti va Hyatt Regency VTB Arena Petrovskiy bog'i Leningradskiy prospektidagi VTB Dinamo kompleksini rivojlantirishning bir qismi sifatida.

CBRE tomonidan tayyorlangan sharh

Mutaxassislar bizga ko'chmas mulk bozorida qanday o'zgarishlar kutish kerakligini va moskvaliklar qanday uy-joy sotib olishlarini aytdilar

Foto: Vasiliy Kuzmichenok/TASS

An'anaga ko'ra, ko'chmas mulk bozorida kuz - yozgi sukunat va dam olish mavsumidan keyin ishbilarmonlik faolligi davri. Biroq, bu yil yoz "issiq" bo'ldi: qonunchilikka tegishli o'zgarishlar umumiy qurilish, ipoteka kreditlari berish hajmi bo'yicha rekord o'rnatdi, yangi qurilish bozoriga yangi loyihalar kiritildi, qayta tiklandi va ikkilamchi bozor uzoq vaqt talab etishmasligidan keyin. Ijobiy kayfiyat yangi sanktsiyalar va pasayishning mumkin bo'lgan to'xtashi haqida gap-so'zlar bilan biroz soyalanadi. ipoteka stavkalari, shuningdek, ruslarning daromadlari o'sishining haqiqiy etishmasligi.

RBC Real Estate bozor ishtirokchilaridan bugun poytaxt ko‘chmas mulk bozorida nimalar sodir bo‘layotgani va kuzda qanday o‘zgarishlar kutilayotgani haqida so‘radi.

"Qayta sotish": talab ortib bormoqda va arzon kvartiralarni yuvish

Moskvadagi ikkilamchi ko'chmas mulk bozorida yil boshidan beri kvartiralarga bo'lgan talabning ortishi kuzatildi. Mutaxassislar buni bir necha yillar davomida to‘planib qolgan pasaygan talabning ro‘yobga chiqishi, ipoteka stavkalarining pasayishi va ko‘chmas mulkni jamg‘armalarni kvadrat metrga aylantirish vositasi sifatida ko‘radigan investorlarning qaytishi bilan bog‘lashmoqda (rentabellikning pasayishi fonida). bank depozitlari). Ikkilamchi uy-joyga bo'lgan talab darajasiga yangi binolar bozoridagi so'nggi voqealar ham ta'sir ko'rsatdi. Birgalikda kapital qurilish sohasidagi qonunchilikdagi o'zgarishlar va yaqinda Moskva yaqinidagi eng yirik ishlab chiquvchilardan biri (Urban Group kompaniyasi) ning qulashi xaridorlarni biroz ehtiyotkor qildi.

"Qayta sotish" va yangi binolar narxidagi farqni hisobga olgan holda, ko'pchilik biroz ortiqcha to'lashni afzal ko'rdi, lekin haqiqiy mavjud uy-joy sotib oldi, - deydi Irina Pesic, Miel-Network ko'chmas mulk idoralari brokerlik bo'limi boshqaruvchi direktori.

Talabning o'sishi bozordan 5 million rublgacha bo'lgan eng ko'p byudjet takliflarini tezda yo'q qila boshladi. Inkom-Real Estate ma'lumotlariga ko'ra, 2016 yil oxirida ko'rgazmadagi arzon lotlarning ulushi 7 foizni tashkil etdi (bu avvalgi to'rt yildagi eng yuqori ko'rsatkich), hozir u 3 foizga kamaydi va mutlaq raqamlarda u bor. ikki barobardan koʻproqqa koʻpaydi. Mutaxassislar buni 2016 yil oxirida talabning pastligi tufayli ikkilamchi bozorda ko'plab arzon mulklar to'planganligi bilan izohlaydilar. Bunday kvartiralar narxining pasayishi ham o'sha paytda rol o'ynadi - narxning yanada arzonlashishidan qo'rqib, uy-joylarni sotuvga qo'yishga shoshilishdi. Endi byudjet kvartiralarga talab 50% ga oshdi va ularning narxi allaqachon tushishni to'xtatdi. Rieltorlarning aytishicha, sotuvchilar o'z xohishlari bilan kamroq savdolashadilar. 2016 yil oxirida arzon mulklarning 90% dan ortig'i chegirma bilan sotildi va o'rtacha hajmi Chegirma 15% edi, ammo hozir bu alohida holatlar.

“Biroq, bularning barchasiga olib kelmaydi haqiqiy o'sish kvartiralarning narxi, - deydi Irina Pesic. — O'rtacha narx biroz o'sib bormoqda, lekin faqat likvid takliflar tez sotilishi va qimmatroq bo'lganlari qolishi sababli. Xaridorlar hali ham haddan tashqari baholangan mulklarni sotib olishni istamaydilar - aholi o'rtasida real daromadlarning o'sishi kuzatilmaydi va kutilmaydi”.

Inkom-Real Estate kompaniyasi ma'lumotlariga ko'ra, iyul oyida xaridorlar faolligi pasayishni boshladi. Va bu, asosan, rejalashtirilgan yangi anti-Rossiya sanksiyalari haqidagi yangiliklar, shuningdek, salbiy prognozlar fonida rublning zaiflashishi bilan bog'liq.

Ikkilamchi bozorda ipoteka boomining cho'qqisi o'tdi, deydi "Inkom-Real Estate" kompaniyasining ikkilamchi bozor departamenti direktori Mixail Kulikov va bu ham talabning pasayishiga ta'sir qildi. “Agar may oyida ipoteka operatsiyalari ulushi ushbu segment uchun rekord darajadagi 38,2 foizga yetgan bo‘lsa, hozirga kelib bu ko‘rsatkich 33,3 foizga qisqardi”, dedi u. Sababi shundaki, ilgari ko'chmas mulk sotib olishni kechiktirgan, stavkalar ular uchun psixologik qulay qiymatlarga tushishini kutgan xaridorlarning aksariyati allaqachon bozorga kirgan.

Yangi binolar bozori: qurilish va ipoteka bumi

Birlamchi ko'chmas mulk bozorining asosiy tendentsiyalaridan biri qonunchilikdagi o'zgarishlar fonida ishlab chiquvchilar faolligining oshishi hisoblanadi. Qurilishga ruxsat berish bo'yicha ko'chki bor edi, unga ko'ra ishlab chiquvchilar eski qoidalar bo'yicha ishlashlari mumkin. Metrium kompaniyasi ma'lumotlariga ko'ra, iyul oyida Moskvada sakkizta yangi binoning sotuvi faqat ommaviy segmentda boshlangan bo'lsa, 2017 yilning birinchi yarmida atigi ettitasi sotuvga chiqarilgan. turar-joy majmualari. Yil boshidan buyon oyiga 10-15 ta hujjat berilgan bo‘lsa-da, iyun oyida poytaxtda 132 ta qurilish ruxsatnomasi berilgan.

“Ishlab chiquvchilar 2018-yil 1-iyulda navbatdagi innovatsiyalar kuchga kirgunga qadar yangi loyihalarni ishga tushirishga shoshilishdi, shuning uchun yil boshidan buyon 1,5 million kvadrat metrga yaqin maydon sotuvga chiqarilgan bo‘lsa ajabmas. m ko'chmas mulk, - deb tushuntirdi Natalya Kuznetsova, Bon Ton ko'chmas mulk agentligi bosh direktori. — Ushbu tendentsiya rivojlanishda davom etmoqda: faqat iyul oyida Moskvadagi 28 ta yangi binoda sotuvlar boshlandi. Bundan tashqari, Moskva viloyatida bir qancha yirik loyihalar ishga tushirildi”.

Mutaxassislarning ta'kidlashicha, yil boshidan beri yangi binolar bozori nafaqat ta'minot hajmi, balki yangi binolarga bo'lgan talabning o'sishini ko'rsatdi. Yilning birinchi yarmi yakunlariga ko'ra, Moskvada ro'yxatga olingan bolalar bog'chalari soni o'tgan yilning shu davriga nisbatan deyarli 45 foizga oshdi. "Bu, birinchi navbatda, ipoteka kreditlarining mavjudligi va sotib olish byudjetining kamayishi bilan bog'liq", deb tushuntiradi "Best-Novostroy" direktorlar kengashi raisi Irina Dobroxotova. — Axir, agar 2014 yilda poytaxtdagi yangi binolarda minimal narxlar 4,1-4,3 million rubldan boshlangan bo'lsa, endi siz 3,1-3,8 million rubl ichida saqlashingiz mumkin. Bu qisman ixcham kvartiralar va studiyalarning umumiy taklifining ko'payishi, ya'ni uchastka maydonining umumiy qisqarishi tufayli mumkin bo'ldi.

Talab va taklifning bunday "qarama-qarshi" harakati poytaxtning yangi binolar bozorida uzoq vaqt davomida kuzatilmagan va umuman olganda, bu ijobiy signaldir, deydi Tekta Group rivojlanish kompaniyasi bosh direktori Roman Sychev. Uning ta'kidlashicha, narxlarning keng ko'lamli o'sishi (yoqilg'i, uy-joy kommunal xizmatlari va boshqalar) va rubl kursining jahon valyutalariga nisbatan o'zgarishi fonida talab o'sishda davom etmoqda. “Tabiiyki, yangi binolar tabiatni muhofaza qilish vositasining xususiyatlarini oladi va uchun muvaffaqiyatli loyihalar- va pulni ko'paytirish, - deydi ekspert.

Ishlab chiquvchilar, shunga qaramay yozgi davr, allaqachon narxlarni ko'tarishga kirishgan. Metrium kompaniyasining boshqaruvchi sherigi Mariya Litinetskayaning ta'kidlashicha, Moskvadagi yangi binolarning ommaviy bozorida "kvadrat" narxi iyun oyida 1,7% ga, iyulda - 1,6% ga oshdi. Avgust oyida alohida loyihalarda ham barqaror talab tufayli narxlar oshishi qayd etildi. "Bu yil mavsumiylik omili deyarli yo'q", deya qo'shimcha qiladi u. — Iyul oyida ommaviy segmentdagi bitimlar soni 12 foizga, 2017 yilning shu davriga nisbatan esa 45 foizga oshdi. Avgustning dastlabki ikki haftasida iyul oyining birinchi ikki haftasiga qaraganda 37 foizga ko'proq tranzaktsiyalar yopildi. Menimcha, bu ipoteka stavkalarining pasayishning davom etishi bilan bog‘liq”.

Ikkilamchi bozor: kuz uchun prognozlar

Yaqin oylarda ham birlamchi, ham ikkilamchi bozorlarda faollikning pasayishini kutmasligimiz kerak, deydi Irina Dobroxotova. Aksincha, aksincha, biznes mavsumining boshlanishi bilan har ikkala segmentda talabning o'sishi mumkin. "Va bu nafaqat joriy yil uchun rejalashtirilgan xaridlarni amalga oshirish, balki rublning o'zgarishi bilan ham belgilanadi, bu ko'pincha qaror qilmagan xaridorlar uchun hal qiluvchi omil bo'ladi", deb tushuntiradi u. - Ipoteka stavkalarini oshirish haqidagi mish-mishlar ham bunga hissa qo'shishi mumkin. Ammo faollik kutilmaydi”.

Ikkilamchi uy-joy bozorida taklif talabdan sezilarli darajada oshib ketishda davom etmoqda va bu nomutanosiblik kuzda ham davom etadi. Garchi Inkom-Real Estate xaridorlarning yangi binolar bozoridan ikkilamchi bozorga chiqib ketishini istisno qilmasa ham, birlamchi bozordagi vaziyat bir qator ishlab chiqaruvchilarning bankrotligi, shuningdek paydo bo'lgan yangiliklar tufayli yomonlashdi. ob'ektlarni ishga tushirishda kechikishlar to'g'risida. "Bularning barchasi salbiy fon yaratadi va potentsial xaridorlar endi qaysi segmentni tanlash haqida yuz marta o'ylashadi", deydi Mixail Kulikov. "Ayniqsa, agar ular avvalgi yashash joyidan uzoq bo'lmagan narx va sifat jihatidan mos keladigan ikkinchi darajali mulkni topishga muvaffaq bo'lishsa."

O'tgan yili Moskvada ikkilamchi uy-joy bozorida o'rtacha sotib olish byudjeti 7,5 million rublni tashkil etgan bo'lsa, hozir u 7,7 million rublni tashkil etadi. Ikkilamchi kvartiralar uchun o'rtacha narxlarning o'zgarishi juda sekin sodir bo'ladi, shuning uchun kuzgacha narxlarda katta o'zgarishlar kutilmaydi. Ammo mamlakatda iqtisodiy vaziyat yomonlashib, talab pasaysa, narxlar tushishi mumkin, deydi ekspertlar.

Yangi binolar: kuz uchun prognozlar

Yangi binolar bozorida ko'plab yangi loyihalar paydo bo'lishi kutilmoqda. “Turli hisob-kitoblarga koʻra, poytaxt quruvchilarning qoʻllarida qurilish ruxsatnomalari bor, unga koʻra 10 million kvadrat metrdan ortiq maydonni qurish mumkin. m uy-joy, - dedi Kirill Ignakhin, rivojlanish kompaniyasi Level Group bosh direktori. — Bu poytaxtda to‘rt-besh yillik uy-joylarni foydalanishga topshirish. Kelgusi yilda barcha ruxsatnomalar sotuvga chiqariladigan real loyihalarga aylanadi, deb ishonishga asos bor”.

Mutaxassis raqobat kuchayib borayotgani sababli quruvchilar yangi turar-joy majmualarini juda jozibador narxlarda sotishni boshlashini istisno etmaydi. Biroq, allaqachon sotuvga qo'yilgan loyihalar narxi oshishi mumkin.

"Ko'pgina ishlab chiquvchilarning veb-saytlarida 1 sentyabrdan boshlab narxlar oshishi yoki chegirmalar qo'llanilmasligi haqida ma'lumotlar mavjud", deydi Natalya Shatalina, Miel-Novostroiki kompaniyasi bosh direktori. — Katta ehtimol bilan, kuzda biz aslida narxlarning bir oz ko'tarilishini ko'ramiz. Ammo bu muhim bo'lmaydi, chunki sotib olish qobiliyati hozirda daromad o'sishining etishmasligi bilan cheklangan." Shu bilan birga, yangi loyihalarning nisbatan arzon narxlarda sotila boshlashi to‘siq bo‘ladi, deydi tahlilchilar.

Bu kuzda ham bu raqam ortishi kutilmoqda. ipoteka operatsiyalari. Xaridorlarning tez-tez kredit olish uchun murojaat qilishlari uchun shart-sharoitlar daromadning o'sishining etishmasligi va ipoteka stavkalarining doimiy pasayishi bilan yaratiladi. Biroq, Inkom-Real Estate tahliliy markazi rahbari Dmitriy Taganov bunga shubha bilan qaraydi. Uning fikricha, fuqarolar stavkalarni yanada pasaytirishni behuda kutishmoqda: AQSh tomonidan yangi boshlangan sanksiyalarni hisobga olsak, buni kutish mumkin. asosiy stavka Markaziy bank nafaqat pasaymaydi, balki, ehtimol, oshadi va ipoteka foizlari pasaymaydi.

Perm markazidagi eng mashhur ko'chmas mulk ob'ektlaridan biri - G'arbiy Ural sohilidagi Sberbankning sobiq bosh idorasi - egasi o'zgarishi mumkin. Uni 320 million rublga sotib olish uchun ariza. Volga bo'yidagi yirik qishloq xo'jaligi xoldingi va tarmog'ini boshqaradigan Samara investitsiya kompaniyasi xoldingi tomonidan taqdim etilgan. tibbiyot markazlari. Kompaniya ko'chmas mulkka qiziqishi haqida hozircha izoh bermadi. Mutaxassislar mumkin bo'lgan kelishuvni jozibador deb hisoblaydilar, ammo binoni savdo markazi sifatida qayta ishlatish qiyinligini ta'kidlashadi.

23 oktabr kuni auktsion komissiyasi bo'lib o'tgan auktsionlar yakunlarini e'lon qildi elektron platforma"Sberbank-AST", ko'chada Perm shahridagi Sberbankning G'arbiy Ural bankining sobiq bosh idorasining mulk majmuasini sotish uchun. Monastyrskoy, 4. Mulk majmuasi ko'chmas mulkni o'z ichiga olgan umumiy maydoni bilan 10,2 ming kv. m (maydoni 9888 kv.m boʻlgan uch qavatli gʻishtli maʼmuriy binoning bir qismi, markaziy issiqlik shoxobchasi va transformator tarmogʻi binosi, shuningdek, 9390/10000 dona ulush) Dala hovli, umumiy maydoni 8923 kv. m). Lotning dastlabki narxi 320 million rublni tashkil etdi.

Auktsion uchun yagona ariza Samara Investment Company (SINCO) OAJ tomonidan yuborilgan. Savdo ishtirokchisi mulkning boshlang'ich narxini taklif qildi. Kim oshdi savdosiga bitta taklif tushganligi sababli u haqiqiy emas deb topildi. Shu bilan birga, Sberbank auktsionning boshlang'ich (boshlang'ich) narxi bo'yicha auktsion predmeti bo'yicha yagona ishtirokchi bilan shartnoma tuzish huquqiga ega.

Sberbank o'tgan yili bir vaqtning o'zida Permdagi bir nechta yirik ko'chmas mulkni sotish niyatini e'lon qildi. Savdo bank tuzilmasini optimallashtirish bilan bog'liq edi: Permda hududiy muassasa - G'arbiy Ural qirg'og'i bor edi. Bosh ofis uni tugatish va Perm filialini Volga-Vyatka bankiga topshirishga qaror qildi. Sotuvga qo'yilgan eng yirik ob'ekt G'arbiy Ural sohilining markaziy ofisi bo'lib, savdo 2017 yil noyabr oyida boshlangan. Dastlab, bank ob'ekt uchun 370 million rubl so'radi, lekin keyin boshlang'ich narxini 50 million rublga pasaytirdi. Endi binoda Sberbankning Perm filiali joylashgan.

Bankga yaqin suhbatdosh “Kommersant-Prikamye”ga mulk sotilganini tasdiqladi - kredit tashkiloti uni 2019-yil 1-maygacha tark etishni rejalashtirmoqda. Bunday holda, Perm filiali ko'chadagi ofisga o'tkazilishi mumkin. Kuybisheva, 66 yosh.

SINCO keyinchalik Perm ko'chmas mulk mulkiga qiziqish haqida izoh berishga va'da berdi.

"SINCO" OAJ, SPARK-Interfaks ma'lumotlariga ko'ra, 1991 yilda Samarada ro'yxatga olingan. Asosiy faoliyat yoʻnalishi don, qayta ishlanmagan tamaki, urugʻlik va qishloq xoʻjaligi hayvonlari uchun ozuqa ulgurji savdosi. Aksiyadorlik jamiyatining bosh direktori kompaniyaning asosiy egasi Eduard Mnatsakanyan hisoblanadi. SINCO ning o'tgan yildagi daromadi 609,5 million rublni tashkil etdi. sof foyda- 36,7 million rubl.

SINCO rasmiy veb-saytida u Samara, Saratov, Ulyanovsk, Orenburg, Penza va boshqa viloyatlarda o'simlikchilik, chorvachilik va bog'dorchilik, yo'lovchi va yuk tashish, kitob savdosi va dori-darmonlarni ishlab chiqarish va qayta ishlash bilan shug'ullanuvchi xolding kompaniyasi ekanligi qayd etilgan. Qishloq xo'jaligining g'alla xoldingi (SINCO tarkibiga kiruvchi) 140 ming gektar qishloq xo'jaligi erlariga ishlov beradi, beshta elevator va ikkita un tegirmoniga ega. Guruh, shuningdek, Samaradagi Metida kitob savdo tarmog'ini va Privoljskiydagi Medgard ko'p tarmoqli tibbiyot markazlari tarmog'ini rivojlantirmoqda. federal okrug(Samara, Tolyatti, Ulyanovsk, Orenburg, Saratov va Naberejnye Chelni). Penza, Saratov, Ulyanovsk va Engelsdagi klinikalar loyihalash va qurishning turli bosqichlarida.

Shuni ta'kidlash kerakki, Samara xoldingi ko'chmas mulkka sarmoya kiritadi, keyinchalik u o'z bizneslaridan birini rivojlantiradi. Shunday qilib, 2016 yil noyabr oyida SINCO Penzenskaya Pravda nashriyot-matbaa majmuasining (shahar markazida joylashgan Penzadagi eng yirik bosmaxona) 100% aktsiyalarini sotib oldi. Aktsiyalarning dastlabki narxi 323 million rublni tashkil etdi, mulk Samara aholisiga minimal narxda - 161,5 million rublga tushdi. Xariddan so'ng Eduard Mnatsakanyan bosmaxona binolaridan biri negizida "Medgard-Penza" ko'p tarmoqli davolash-diagnostika majmuasini yaratish rejasini e'lon qildi.

"Stolitsa" boshqaruv kompaniyasi direktori Konstantin Kopytov Permdagi Samara kompaniyasini sotib olishni muvaffaqiyatli deb ataydi. “Bir vaqtlar biz ushbu ob'ektni diqqat bilan ko'rib chiqdik va undan foydalanishning bir nechta variantlarini ko'rib chiqdik. U sokin markazda, o'ziga xos joyda joylashgan bo'lib, viloyat hokimiyatining Kama bo'yidagi hududni o'zgartirish rejalarini hisobga olgan holda jiddiy rivojlanish istiqbollariga ega. Bundan tashqari, bu avtonom ob'ekt - u yaqinda qurilgan, maxsus yong'in xavfsizligi talablari bilan qurilgan jamoat infratuzilmasi bilan ta'minlangan. Ha, juda original sxemalar mavjud, ammo bu muammo emas. Agar, masalan, bino tibbiy klinika sifatida ishlatilsa, bu mutlaqo oqilona variant. Menimcha, ob'ekt zaxira quvvat manbalari, suv ta'minoti, isitish, yoritish va boshqa narsalar nuqtai nazaridan mos keladi. Bundan tashqari, mashinalar uchun etarli joylar mavjud, - deya ta'kidlaydi Kommersant-Prikamye suhbatdoshi. Bitimning narxi, janob Kopytovning so'zlariga ko'ra, yaxshi: “Shahar markazida 32 ming rubl. "kvadrat" va yerga ega bino uchun bu joyda arzonroq bo'lmaydi.

RIAL guruhining moliyaviy direktori Marina Medvedevaning fikricha, bu mulk ofislar va savdo markazlari uchun mos emas, ularning rekonstruktsiyasi binolarning murakkab sxemasi va ekspertning fikriga ko'ra, kadastr qiymatining o'ta yuqoriligi bilan to'sqinlik qiladi. mulk. Shu bilan birga, Medvedeva xonim ob'ektning istiqbollarini qirg'oqning yangilanishi va yopilishi munosabati bilan ko'radi. temir yo'l Keyingi eshik. Uning fikricha, ushbu binoda hashamatli tovarlar savdosi uchun ixtisoslashtirilgan savdo markazi paydo bo'lishi mumkin. Binoning uchinchi qavati restoranlar uchun ishlatilishi mumkin - Kama ko'rinishi bilan, u ishonadi.

Anonimlikni so'ragan Permdagi ko'chmas mulk bozori ishtirokchilaridan biri, ofisni Samara guruhiga sotish bank xolding loyihalarini moliyalashtiradigan ko'p bosqichli bitimning bosqichlaridan biri bo'lishi mumkinligini aytdi va SINCO mulkni sotib oladi. Xarid qilingan obyekt oxir-oqibat garov predmetiga aylanishi mumkin, deya qo‘shimcha qildi u.

Vyacheslav Suxanov, Svetlana Bykova

To'g'ri, ekspertlarning fikriga ko'ra, vaziyatning haqiqiy yaxshilanishi faqat makroiqtisodiy vaziyatning umumiy yaxshilanishi bilan bo'lishi mumkin. Ikkinchisi faqat geosiyosiy keskinlik barqarorlashgan sharoitda rivojlanish imkoniyatiga ega. Ammo, "muhr bo'lmasa, biz oddiy biriga yozamiz"; tizimli nomutanosiblik sharoitida siz biror narsani qo'lda tuzatishingiz kerak. Va bunday tuzatishlarni diqqat bilan kuzatib borish kerak: ular ko'pincha o'yin qoidalarini tez o'zgartirishni anglatishi mumkin.

Aksiyadorlarni himoya qilish

Ko‘rilgan barcha chora-tadbirlarga qaramay, aldangan aksiyadorlar muammosi hal bo‘lgani yo‘q. Va bu tuproqda jiddiy kurtaklar o'sishi mumkin yaqinlashib kelayotgan o'zgarishlar bozor rasmlari.

Eng e'tiborli qonunchilik tashabbuslari qatorida, qonunchilikka o'tish taklifini alohida ta'kidlash kerak. yangi tizim aktsiyadorlarning mablag'lari ishtirokisiz tayyor uy-joy sotib olish, - deydi Rose Group tijorat direktori Natalya Sahakyants. Rossiya hukumati ulushli ulush qurilishi to'g'risidagi qonun hujjatlariga o'zgartirishlar loyihasini, shu jumladan Ishlab chiquvchilarning yagona elektron reestrini yuritish loyihasini allaqachon ma'qullagan. maqsadli foydalanish aktsiyadorlarning mablag'lari, shuningdek, ishlab chiquvchilarning ustav kapitali miqdoriga talablarni kuchaytirish. Ushbu chora-tadbirlarning barchasi kompaniyalarning ishonchlilik darajasini va inqirozli vaziyatda operativ nazoratni amalga oshirish qobiliyatini oshirishga qaratilgan.

Shuni ta'kidlaymanki, hokimiyatning xaridorlarning xatarlarini minimallashtirish istagi juda asosli, ammo DDUni keskin bekor qilish taklifi ko'chmas mulk narxlarining jiddiy o'sishiga va bozor tuzilishini to'liq o'zgartirishga tahdid solishi mumkin. Shu munosabat bilan, DDUni bekor qilish yoki uzoq muddatli qurilish loyihalarini suddan tashqari olib qo'yish bo'yicha tashabbuslar ijobiy natijalar berishi mumkin, ammo faqat chuqur tahlilni hisobga olgan holda. mumkin bo'lgan oqibatlar va o'zgarishlarni kiritish uchun aniq tuzilgan mexanizm, deydi Sahakyants.

Rasmiylar aktsiyadorlarning xatarlarini minimallashtirish uchun turli sxemalarni ko'rib chiqmoqda, ammo hozir bozor qiyin kunlarni boshdan kechirmoqda va bunday yangiliklar asta-sekin bozorning konsolidatsiyasiga olib kelishi mumkin, deb hisoblaydi Bogdanyuk. Bozorning barcha ishtirokchilari birgalikda qurilish uchun yangi talab va shartlarga javob bera olmaydi. Haddan tashqari yuqori stavkalar loyihalarni kreditlash uchun umumiy loyiha moliyalashtirishning taxminan 70% aktsiyadorlar, 20% kreditlar va 10% oʻz mablagʻlari hisobidan keladi. Shunday qilib, qurilish tugaguniga qadar asosiy moliyalashtirish manbai sifatida aktsiyadorlardan mablag'larni ushlab turish turar-joy qurilishi hech bo'lmaganda narxlarning oshishiga olib keladi, chunki ishlab chiquvchilar ko'proq kredit olishlari, bozorning birlashishi va yukning oshishiga to'g'ri keladi. bank tizimi, "kulrang" sxemalarning tarqalishi, ekspert ogohlantiradi.

Aksiyadorlardan ulushlarda ishtirok etish shartnomalari bo'yicha mablag'larni jalb qilish jarayonini o'zgartirish, xususan, qurilish tugagunga qadar aktsiyadorlardan mablag'larni maxsus bank hisob raqamlariga o'tkazish imkoniyati to'g'risidagi mavzuni muhokama qilish bilan birga, konsolidatsiyani bashorat qilgan yana bir "yangilik" paydo bo'ldi. bozorning.

1 oktyabrda 214-sonli Federal qonuniga o'zgartirishlar kiritildi, unga ko'ra hajmi o'z mablag'lari sug'urta kompaniyalaridan 400 million rubldan 1 milliard rublgacha. Bu ishlab chiquvchilar uchun emas, balki ishlab chiquvchilarning fuqarolik javobgarligini sug'urtalovchi sug'urta kompaniyalari uchun talablar. Shunday qilib, ishlab chiquvchilar uchun fuqarolik javobgarligini sug'urtalash bozorida faqat bir nechta yirik sug'urta kompaniyalari qoldi, ular, ehtimol, xavflarni minimallashtirish uchun katta loyihalar portfeliga ega bo'lgan teng darajada yirik ishlab chiquvchilarga kredit berishga tayyor.

To'g'ri, ular ta'kidlashicha, kichik va o'rta ishlab chiquvchilarni bozordan siqib chiqarishning o'zi aktsiyadorlar muammosini hal qilishi dargumon. Ikki-uchta loyihani navbatma-navbat amalga oshirib, aksiyadorlardan hech qanday shikoyat tushmagan kichik korxonalar bor. Va supergigant SU-155 bor ...

"Muhim voqea Rossiyadagi eng yirik ishlab chiqaruvchilardan biri - SU-155 kompaniyasining bankrotligi bo'ldi", deydi Sahakyants. – Bu holat hozirgi inqirozning nostandart xarakterini ko'rsatdi, hatto ta'sirchan portfelga ega bo'lgan yirik ishlab chiquvchi ham. tugallangan loyihalar rivojlanish strategiyasini o‘z vaqtida o‘zgartira olmadi va yangi voqelikka moslasha olmadi. SU-155 bilan bog'liq voqea kompaniyaning ichki siyosatini shakllantirishga moslashuvchan yondashuvga alohida ehtiyoj borligini ko'rsatdi.

Qirollik ulushi

2016 yildan beri o'zgarishlar soliq qonuni. "Bu kvartiralarni qayta sotish bilan shug'ullanadigan odamlarga ma'lum ta'sir ko'rsatishi kerak", deydi "Best-Novostroy" direktorlar kengashi raisi Irina Dobroxotova. Endi u hisobga olinadi kadastr baholash mulk, va u bozor qiymatiga yaqin, ayniqsa, Moskva markazidagi kvartiralar uchun. Endi kvartiraning narxini 1 million rublgacha kamaytiring. ma'nosiz bo'ladi, soliq undiriladi kadastr qiymati, 0,7 koeffitsientiga ko'paytiriladi. "Ushbu innovatsiyalar yig'iladigan soliqlar miqdorini oshirishi va ba'zi hollarda ikkilamchi uy-joy bozoridagi chayqovchilik miqdorini kamaytirishi mumkin", deydi u.

Bundan tashqari, Metrium Group boshqaruvchi hamkori Mariya Litinetskayaning so'zlariga ko'ra, 2016 yil 1 yanvardan boshlab barcha daromadlar shaxsiy daromad solig'idan ozod qilinadigan ko'chmas mulkka egalik qilishning maksimal muddati 3 yildan 5 yilgacha oshiriladi. "Nisbatan aytganda, agar siz 2015 yil dekabr oyida kvartira sotib olgan bo'lsangiz va 2015 yil 31 dekabrgacha mulkni ro'yxatdan o'tkazishga muvaffaq bo'lsangiz, u holda siz uchun eski qoidalar amal qiladi - siz uch yillik mulkchilikdan keyin daromad solig'idan ozod bo'lasiz", deydi u. - Biroq, agar siz 2016 yil 1 yanvardan boshlab mulkdor bo'lsangiz, u holda siz faqat 5 yildan keyin daromad solig'idan ozod bo'lasiz. Menimcha, bu kamayishi mumkin investitsion jozibadorlik ko'chmas mulk umuman aktiv sifatida. Ha, siz kvartirani topshiriq bilan sotishingiz mumkin. Ammo bunday vaqt davomida narxning "o'sishi" uchun vaqt yo'q. Va hisobga olgan holda qiyin vaziyat yuqori ipoteka stavkalari bilan investor ma'lum vaqt oralig'ida kvartirani sotmaslik xavfini boshqaradi.

Shaxsiy ma'lumotlarni himoya qilish

2015 yilda uy-joy mulkdorlari haqidagi shaxsiy ma'lumotlarni yopish to'g'risidagi qonun loyihasi juda qizg'in va asosan minus belgisi bilan muhokama qilindi. "U odamlarni firibgarlardan himoya qilishi dargumon, chunki shaxsiy ma'lumotlar bo'yicha boshqa ko'plab ma'lumotlar manbalari mavjud", deb ta'kidlaydi Bogdanyuk. "Ammo hujjatlarni ro'yxatdan o'tkazish jarayoni yanada murakkablashadi va uzaytiriladi, chunki bu ma'lumotsiz amalga oshirib bo'lmaydi."

Bundan tashqari, bunday cheklov firibgarlar uchun qulay shart-sharoitlarni yaratishi mumkin.

"Yagona davlat reestridan ko'chirma faqat shaxsiy xususiyatga ega bo'lgan ma'lumotlarni o'z ichiga olmaydi, bu hujjat ma'lum bir kvartiraning egasi kimligini tasdiqlaydi", deydi deputat Svetlana Matveeva. Bosh direktor huquqiy masalalar bo'yicha "MIEL - ko'chmas mulk idoralari tarmog'i". – Va agar sotuvchi biron sababga ko'ra bunday ko'chirmani taqdim etishdan bosh tortsa (masalan, qonunga asoslanib - veb-sayt), potentsial xaridor uchun uning haqiqiy egasi ekanligiga ishonch hosil qilish qiyin bo'ladi. Va agar bunday cheklov haqiqatda qabul qilinsa, bu firibgarlar uchun qo‘shimcha qulay shart-sharoitlar yaratishi va oldi-sotdi operatsiyalarini murakkablashtirishi mumkin”.

Yo'l hikoyalari

Hukumatning hududlarni, xususan, transport infratuzilmasini rivojlantirishga katta mablag‘ ajratishi juda muhim, deydi Litinetskaya. Shahar ichidagi avtomobil yo'llarini rekonstruksiya qilish bo'yicha global rejalar bilan bir qatorda, hukumat Moskva viloyatidan o'tadigan yo'llarning uchastkalarini ta'mirlash va kengaytirish, shuningdek, transport almashinuvi uzellarini (TPU) va avtomobil yo'llarini qurish bo'yicha bir qator keng qamrovli chora-tadbirlarni nazarda tutadi. engil metro yotqizish.

“Eng muhim va kutilayotgan voqealardan biri, menimcha, 2016 yilda yakunlanadigan Kaluga shossesini rekonstruksiya qilishdir. Yangi Moskva uchun bu yo'l asosan transport arteriyasidir. Yo‘nalishning kengayishi esa qo‘shib olingan hududlardagi transport holatini sezilarli darajada yaxshilaydi, deb hisoblaydi ekspert. – O'z navbatida, bu xarid faolligining oshishiga olib keladi, chunki aynan shu muammo transportdan foydalanish imkoniyati ko‘pincha talabni cheklovchi omil bo‘lib kelgan”.

Ammo, bozorda ishlashning har qanday sharoiti kabi, transport omili ham foydali bo'lishi mumkin yoki bu to'siq bo'lishi mumkin.

Sanoat rivojiga salbiy ta'sir ko'rsatishi mumkin bo'lgan innovatsiyalar orasida federal qonunchilikka transport vositalarini yuklash standartlariga qo'yiladigan talablarni kuchaytiruvchi o'zgartirishlar va federal yo'llarda sayohat qilish uchun og'ir avtomobillar uchun "Platon" tizimini joriy etishni ta'kidlash kerak, deydi Leonard Blinov. , Urban Group bosh direktorining o'rinbosari. U Moskva viloyati ishlab chiquvchilari uyushmasi prezidenti Andrey Puchkovning fikrini keltirib o'tdi: yuk tashishning yangi qoidalari tufayli narx qurilish ishlari Moskva viloyatida kamida 7-8 foizga o'sadi. "Transport sharoitidagi eng og'riqli o'zgarishlar ekonom va konfor klassidagi loyihalarni amalga oshiruvchi ishlab chiquvchilarga ta'sir qiladi, ya'ni. eng arzon uy-joy segmentlari, - deydi Blinov.

Matnda xatolik topildi? Uni tanlang va bosing Ctrl+Enter

13904 (1 bugun)

Saytning kundalik axborot byulleteniga obuna bo'ling

Ko'chmas mulk bozori yangiliklari, press dayjest, tahliliy sharhlar, prognozlar, ekspert sharhlari, narx indekslari va boshqalar. foydali ma'lumotlar ko'chmas mulk haqida har kuni ertalab pochta qutingizga

Moskva va Moskva viloyatidagi eng mashhur yangi binolarda kvartirani tanlang

Narx, sotuvchi

Manzil, tavsif

Saytning umumiy ma'lumotlar bazasi:

dan Moskvada 635 yangi binolar 2 789 320 surtish.

dan Yangi Moskvada 140 ta yangi binolar 3 601 220 surtish.

Syujet mavzusiga oid boshqa materiallar:

2015 yil oxirida Moskvadagi kvartiralar 15 foizgacha arzonlashdi. 2016 yil uchun Moskvada ko'chmas mulk bozorining prognozi poytaxtda arzonroq kvadrat metr tendentsiyasini davom ettirmoqda. Qachonki, shaharliklarning to‘lov qobiliyati minimal darajaga tushib, bozorda taklif ko‘payib, hatto bir barrel neft o‘ttiz dollarga yaqin bo‘lsa, boshqa rivojlanishni kutishning hojati yo‘q. Ammo, mutaxassislarning fikriga ko'ra, siz kuchli chegirmalarni kutmasligingiz kerak, Moskvadagi kvadrat "tinga" bo'lmaydi.

Ko'chmas mulk bozorining rivojlanish dinamikasi butunlay mamlakatdagi iqtisodiy vaziyatga bog'liq, shuning uchun 2016 yilda katta o'zgarishlar haqida gapirishning hojati yo'q.

Iqtisodiy inqiroz ko'chmas mulk bozori uchun zarba bo'ldi, shuning uchun 2015 yilda unga bo'lgan talab o'tgan yilga nisbatan 30-40% ga kamaydi. Bular 2014 yildagi rekord talabning oqibatlari (axir, ko'plab fuqarolar o'z jamg'armalarini himoya qilish uchun ko'chmas mulk sotib olish orqali ishonchli investitsiyalarni amalga oshirishga harakat qilishdi), daromadlarning pasayishi, rublning qadrsizlanishi, o'sish. kredit stavkalari.

Ipoteka stavkalarini subsidiyalash birlamchi bozor 2016 yilning mayigacha uzaytirilgan ko'chmas mulk qurilish industriyasini jonlantirishning eng muhim nuqtalaridan biriga aylanadi. Aynan ushbu inqirozga qarshi dasturning joriy etilishi 2015 yilda yangi qurilish bozorining qulashiga to'sqinlik qildi, ommaviy segmentda yangi qurilishga bo'lgan talabni saqlab qoldi.

Ta'kidlash joizki, bunday "maqsadli" harakatlar faqat qisqa muddatli samaralar beradi, qurilish sohasida umumiy yaxshilanish faqat mamlakatning iqtisodiy va siyosiy sohalari barqarorlashgandan keyingina mumkin bo'ladi.

2016 yilning birinchi yarmida ko'chmas mulk bozori

2016 yilning birinchi yarmida uy-joy ta'minotining o'sish tendentsiyasi davom etadi, chunki qurilish kompaniyalari allaqachon qurilayotgan loyihalarni bozorga olib chiqishda davom eting. Va shahar hokimiyati va "uzoq muddatli" qurilish ishtirokchilari oldidagi muddatlar va majburiyatlarni buzmaslik uchun, shu jumladan sanoat zonalarini rekonstruksiya qilish.

“Hech narsa” qolmagandan ko‘ra, elita uy-joylarini ko‘proq ommabop ekonom-klassga bo‘lish, kvartiralarning narxini pasaytirish va uni ijaraga berish uchun ishlab chiquvchilar uchun kvadrat metr uchun tariflarni qayta ko‘rib chiqish va ob’ektlarni qayta qurish osonroq. Shunday qilib, biznes-klass sifatida joylashtirilgan ko'plab yangi binolar aslida konfor sinfidir. Ta'minotning pasayishi yil oxirida boshlanadi.

2016 yilda to'lov qobiliyati pasayishda davom etadi, chunki 2016 yil uchun Rossiya uchun iqtisodiy prognozlar pasayish tendentsiyasini ko'rsatadi. Uy xo'jaliklarining daromadlari pasayib, xarajatlar o'sishi bilan odamlar ham o'z jamg'armalarini sarflashni boshlaydilar.

Shuningdek, bunday narxlarga ko‘nikkan shahar aholisi qurilishning dastlabki bosqichida uy-joy sotib olishni kechiktiradi, bu esa talabni taxminan 10 foizga kamaytiradi. Va 2016 yilda davlat tomonidan ipoteka stavkalarini subsidiyalash dasturining tugashini hisobga olsak, talabning pasayishi 2015 yilga nisbatan o'ttiz foizga yaqinlashishi mumkin.

2016 yildan keyin nima bo'ladi

Joriy yilning oxirida turar-joy kvadrat metrlarini etkazib berish uni amalga oshirishning 3-4 yil davomida to'planishi mumkin. Shunday qilib, uchinchi transport halqa yo'li va Moskva halqa yo'lining poytaxtidagi takliflarning o'sib borayotgan hajmiga qarab, biz Moskvada arzon uy-joylar sonining ko'payishi tendentsiyasini kutishimiz mumkin. Axir, 2016 yilda bozorga chiqadigan kvartiralarning asosiy qismi ekonom va konfor sinfida taqdim etiladi.

Biznes-klassdagi kvartiralar ko'chmas mulk bozorining umumiy taklifida taxminan 10-15 foizga kamayadi. Shunday qilib, har biri uchun narx yorlig'i kvadrat metr kapital uy-joy, oldingi yillar taxminan 180 oralig'ida - 200 ming rubl, keyin Moskvada ko'chmas mulk bozori uchun 2016 yil uchun prognoziga ko'ra, endi bu ko'rsatkich pastga ketdi va 170 ming atrofida bo'ladi.

Iste'mol talabining katta tanqisligi sharoitida ikkilamchi uy-joy bozorida taklif hajmi ham ortib bormoqda. Ikkilamchi tovarlarga bo'lgan talab bor-yo'g'i yigirma foizni tashkil etdi. Hozirgi narx va iqtisodiy haqiqatni hisobga olgan holda, faqat oz sonli sotuvchilar kvartiralarni auktsionga qo'yishga tayyorligi sababli.

Shuningdek, ko'chmas mulk uchun yangi bozor solig'ining joriy etilishi va narxlarning oshishi kommunal xizmatlar, bir nechta kvartiralarni saqlash hatto badavlat fuqarolar uchun ham juda qiyin bo'lib bormoqda. Shuning uchun biz ko'chmas mulk bozorida sarmoyaviy kvartiralarning takliflari to'lqinini kutishimiz kerak. Garchi, bir nechta investorlar kvartiralarni joriy narxlarda sotishga tayyor va oxirgi lahzaga qadar vaziyat barqarorlashadi va avvalgi narxlar qaytib keladi deb umid qiladilar.

Shuningdek, bozorga yangi binolarni joriy etayotgan kompaniyalar tomonidan xaridorlarni jalb qilish natijasida ikkilamchi uy-joyga talab pasaymoqda. qulay sharoitlar ipoteka krediti va uzoq muddatli to'lovlar.

Allaqachon eskirgan uylarning ikkilamchi bozoriga bosimning yana bir omili allaqachon foydalanishga topshirilgan yangi binolarda va hatto ichida ta'mirlash ishlari olib borilgan kvartiralarda ko'plab takliflar bo'ladi. Axir, ilgari "qayta sotish" ning asosiy afzalligi sezilarli darajada past narx va darhol egallash imkoniyati edi.

Agar bozorda uy-joy taklifi pasaysa, narxlar ko'tariladi. Ammo, taxminan, yarim yil davomida ishlab chiquvchilar bozorga o'tgan yillarda boshlangan loyihalarni kiritadilar, bu esa, tabiiyki, bunga yo'l qo'ymaydi. Moskva halqa yo'li chegaralarida kvadrat uchun 100 ming rubldan takliflar paydo bo'ldi, bir necha yil oldin bunday narx yorlig'ini faqat Moskva viloyatida topish mumkin edi, hatto uning eng yaqin qismlarida ham emas. Aytgancha, u erda va "yangi Moskva" da fuqarolarning to'lovga layoqatsizligi tufayli ishlab chiquvchilar faolligining pasayishi tendentsiyasi kuzatildi.

Shunday qilib, eng katta talab Moskva Ring Road ichidagi ko'chmas mulk bo'ladi, kub hajmi va narx siyosati o'rta sinf xaridorlarga qaratilgan. Dachalar, shahar uylari, kottejlar va tsivilizatsiyadan uzoqda joylashgan barcha uy-joylar eng ko'p zarar ko'radi, narxlar taxminan 35% gacha tushadi. Umuman olganda, eng ko'p talab qilinadigan uy-joy mukammal transport aloqalari va shaharning barcha qulayliklariga va kichik kub hajmiga piyoda masofa bo'ladi.

Noqulay iqtisodiy sharoitlar tufayli kichik va o'rta biznesning qisqarishi va yopilishi tufayli ofis ko'chmas mulki eng katta yo'qotishlarga duchor bo'ladi. Narxlarning pasayishiga bank sektoridan ipoteka krediti berish monopoliyasining olib tashlanishi ham yordam bermoqda. Endi turli davlat va xususiy jamg'armalar ipoteka kreditlarini berish imkoniyatiga ega bo'ladi, bu esa uning narxini pasaytirishi mumkin.

Xulosa qilib aytganda, 2016 yil uchun Moskva ko'chmas mulk bozori uchun prognoz potentsial xaridor uchun juda ijobiydir, chunki endi u katta tanlov, yanada qulay narxlar va to'lovlar va kreditlarning juda jozibador shartlarini kutishi mumkin. Uy sotib olish vaqti keldi! Sotuvchilar va ishlab chiqaruvchilarga kelsak, yil yanada arzonroq narxlarda sotish va yangi qurilish loyihalarini qisqartirish tufayli kamroq daromad keltiradi. Siz faqat inqirozning tugashiga, sanksiyalarning bekor qilinishiga va mamlakatdagi iqtisodiy va siyosiy vaziyatning umumiy barqarorlashishiga umid qilishingiz mumkin.