Muvofiqlik. Ko'chmas mulk sohasida boshqaruv qarorlari ob'ektiv ma'lumotlarga asoslanishi kerak hozirgi holat va bozorning turli segmentlarini rivojlantirish istiqbollari. Hozirgi vaqtda Rossiyada sanoat ko'chmas mulk bozorini monitoring qilish tizimi deyarli yo'q. Shu munosabat bilan, ob'ektlarning narxiga ta'sir qiluvchi asosiy ko'rsatkichlarni o'rganish muhim yo‘nalish, bu bizga ob'ektlar qiymatining turli ko'rsatkichlarga nisbatan sezgirlik darajasini aniqlash imkonini beradi.

Tadqiqot usullari. Maqolada sanoat va ombor binolari va binolarining tasniflarini taqqoslash, shuningdek, Voronej shahri misolida o'rganilayotgan ko'chmas mulk turi bo'yicha sotish va ijara bozorini tahlil qilish natijalari keltirilgan. Mintaqaviy ko'chmas mulk bozorida ushbu segmentning asosiy narxlash omillari va rivojlanish tendentsiyalari ta'kidlangan.

Natija. Bu ko‘rsatkichlarni tizimlashtirish ko‘chmas mulk bozorini investisiyaviy rivojlantirish mezonlarini aniqlash imkonini beradi.

Kirish

Sanoat va ombor ko'chmas mulki alohida sohadir investitsiya faoliyati. Tijorat chakana va ofis ko'chmas mulkidan farqli o'laroq, asosiy daromad manbai an'anaviy ravishda binolarni ijaraga berish, shuningdek, investitsiya bosqichi oxirida ob'ektlarni qayta sotish imkoniyati, sanoat va ombor ko'chmas mulki ko'pincha nafaqat sifatida ko'rib chiqiladi. ijara daromadi manbai, shuningdek, xizmat ko'rsatish sohasini rivojlantirish yoki ma'lum bir sohada mahsulot ishlab chiqarishga investitsiyalarning tarkibiy qismi sifatida. Shu munosabat bilan sanoat va ombor ko'chmas mulki turli xil ob'ektlar bilan ifodalanadi, ularni tasniflamasdan, tegishli turdagi ko'chmas mulk bozorini iqtisodiy o'lchashni amalga oshirish mumkin emas.

Hozirgi vaqtda har xil turdagi ko'chmas mulkni tizimlashtirish zarurati ko'chmas mulk bozori ishtirokchilari: mulk egalari, tahlilchilar, rieltorlar, baholovchilar oldida turgan qiyin vazifalardan biridir. Bir tomondan, har bir ob'ektning qiymati uning ma'lum bir bozor segmentiga tayinlanishiga, shuningdek, uning xususiyatlari va xususiyatlarining umumiyligiga bog'liqligi aniq. Shu munosabat bilan ko'chmas mulk ob'ektlarini tasniflashning turli tizimlarini ishlab chiqish va qo'llashga harakat qilinmoqda. Boshqa tomondan, ko'pincha sotuvchilar, xaridorlar va ekspertlar bir xil toifadagi ob'ektlarni anglatuvchi turli xil tushunchalardan foydalanadilar. Bu nafaqat ko'chmas mulk sotuvchilari va xaridorlarining umumiy manfaatlarini izlash jarayoniga katta chalkashliklarni keltirib chiqaradi, balki ko'chmas mulk bozorini axborot bilan ta'minlashning yagona, tartibli tizimini shakllantirishga imkon bermaydi. Undan farqli o'laroq tijorat ko'chmas mulk, turlarini tizimlashtirish so'nggi o'n yil ichida faol amalga oshirildi, sanoat va ombor ko'chmas mulklarini tasniflash mavzusi hozirgi vaqtda juda dolzarb bo'lib qolmoqda.

Tadqiqot maqsadi. Mavjud ko'chmas mulk tasniflari ko'pincha bir-birini takrorlaydi yoki ob'ektni u yoki bu sinfga tayinlash uchun qiyosiy xususiyatlar va omillarni kengaytiradi. Bugungi kunga qadar Rossiyada ko'chmas mulk bozorining turli segmentlarida ko'chmas mulk ob'ektlari tasnifini ishlab chiqish uchun bir necha urinishlar qilingan. Ombor ko'chmas mulkini yagona tasniflash variantlari konsalting kompaniyalari tomonidan bozorga taklif etiladi. Omborlarning mavjud tasniflari orasida quyidagilarni ta'kidlash kerak:

1. Knight Frank xalqaro konsalting kompaniyasi tomonidan ishlab chiqilgan tasnif,
2. Shveytsariya konsalting kompaniyasi tomonidan ishlab chiqilgan tasnif

Ushbu konsalting kompaniyalari bo'yicha sanoat va ombor ko'chmas mulkini taqqoslash parametrlari 1-jadvalda keltirilgan.

1-jadval

Knight Frank va Shveytsariya kompaniyalarining sanoat va ombor ko'chmas mulklari tasnifi

Ishlab chiqarish va omborning tasnifiob'ektlarKnight Frank va Shveytsariya kompaniyalari

Sinf		Ritsar Frank
	Saqlash uchun foydalanish uchun mo'ljallangan binolar. Joylashuvi, jihozlari, pardozlash, yo'l tarmog'iga yaqinligi, har qanday turdagi yuklarni qayta qurish, yuk operatsiyalarining yuqori tezligi va saqlash ishonchliligi ombor logistikasining zamonaviy tamoyillariga mos kelishi kerak.	Engil metall konstruksiyalardan va sendvich panellardan yasalgan zamonaviy bir qavatli ombor binosi, ustunlarsiz to'rtburchaklar shaklida yoki ustunlar oralig'i kamida 12 metr bo'lgan va masofalar orasidagi masofa kamida 24 metr.
	Taqdim etilmaydi	Engil metall konstruksiyalardan va sendvich panellardan yasalgan zamonaviy bir qavatli ombor binosi, ustunlarsiz to'rtburchaklar shaklida yoki ustunlar oralig'i kamida 9 metr va oraliqlar orasidagi masofa kamida 24 metr.
	20-30 yillik rekonstruksiya qilingan binolar yoki binolar. Ular "A" toifali binolarga o'xshash xususiyatlarga ega, ammo ularning joylashuvi bo'yicha farqlanadi: sanoat zonasi, shahar chegaralari.	Taqdim etilmaydi
	Binolar 90-yillarda yaratilgan, ammo "A" sinfiga xos bo'lgan ba'zi parametrlarga ega emas.	Bir qavatli ombor binosi, tarjixon to'rtburchaklar shaklida, yangi qurilgan yoki ta'mirlangan.
	70-80-yillarda qurilgan binolar, sobiq ilmiy-tadqiqot instituti binolari. Bunday binolar, qoida tariqasida, biroz o'zgartirish va mablag'larni investitsiya qilishni talab qiladi.	Bir yoki ikki qavatli omborxona binosi, tarjixon to'rtburchaklar shaklida, yangi qurilgan yoki rekonstruksiya qilingan.
	Ombor sifatida foydalanilmagan hududlar. Bularga avtoturargohlar, avtobazalar va shunga o'xshash ishlab chiqarish ob'ektlari kiradi	Kapital ishlab chiqarish binolari yoki izolyatsiyalangan angar.
	Binolar 1930-1960 yillarda qurilgan - oziq-ovqat ulgurji omborlari va sabzavot do'konlarining sobiq binolari.	Taqdim etilmaydi
	Saqlash va binolar uchun foydalanish uchun mo'ljallanmagan. Iqtisodiy nuqtai nazardan bunday inshootlarni buzish foydalidir. Bu binolarni tiklash va zamonaviy parametrlarga etkazish uchun yuqori xarajatlar bilan bog'liq.	Erto'lalar yoki fuqaro muhofazasi ob'ektlari, isitilmaydigan ishlab chiqarish binolari yoki angarlar

Shunisi e'tiborga loyiqki, ixtisoslashgan bo'lmagan sanoat binolari (C va D sinflari) ijaraga berilishi mumkin. Ixtisoslashgan binolar asosan oldi-sotdi operatsiyalari bilan tavsiflanadi.

Berilgan tasniflar juda aniq va aniq. , ammo, bozor ishtirokchilari (ko'chmas mulk xaridorlari va sotuvchilari, rieltorlar, ishlab chiquvchilar, tahlilchilar va baholovchilar) ulardan osongina foydalanishlari uchun ko'plab xususiyatlarni birlashtirish kerak. Bu tegishli ko'chmas mulk sektoridan sotish va ijaraga berish uchun taqqoslash ob'ektlarini tanlash uchun baholanayotgan mulk sinfini aniqlashga yordam beradi.

Knight Frank va Shveytsariya kompaniyalarining sanoat va ombor ko'chmas mulklarini taqqoslash parametrlarini tahlil qilib, tizimlashtirgandan so'ng, binolar va binolarning ma'lum bir sinfga mansubligi bilan bog'liq xususiyatlarini ko'rib chiqishni taklif qilish kerak:

• ko'chmas mulk bozori haqidagi ma'lumotlarni tahlil qilish;
• narxlash omillarining tarkibi va har bir turdagi ob'ekt uchun narxlash omillarining qiymatlari haqida ma'lumot.

Materiallar va tadqiqot usullari. Taqqoslash parametrlari sifatida ko'plab ommaviy manbalar (ko'chmas mulk agentliklari veb-saytlari - Sota, Transfer, Citadel va boshqalar, e'lonlarni joylashtirish uchun Internet portallari - Avito, Kamelot va boshqalar) soddalashtirilgan tasnifdan foydalanadi, shuning uchun ushbu resurslar bo'yicha ma'lumotlar kompilyatsiya qilish uchun ishlatilgan. ob'ektlarning yangi ro'yxati. Ko'rib chiqilayotgan davr uchun biz 2017 yilning ikkinchi choragini oldik. Natijada, Voronej shahridagi 171 ta sanoat va omborxona ko‘chmas mulkini oldi-sotdi va 101 ta ijaraga berish bo‘yicha taklif tahlil qilindi.

Sanoat va ombor ko'chmas mulkining biz taklif qilayotgan tasnifi 2-jadvalda keltirilgan va Knight Frank va Shveytsariya tasniflaridan tushuntirishlarni o'z ichiga oladi.

jadval 2

Tijorat ko'chmas mulkining tasnifi

Jadval 2

Savdo ob'ektlari ob'ektlarining tasnifi

Ob'ekt turi	Ob'ekt xususiyatlari
Ishlab chiqarish va ombor binolari	Binolar 90-yillarda yaratilgan, ammo "A" sinfiga xos bo'lgan ba'zi parametrlarga ega emas. (B+) Avtoturargohlar, avtobazalar va shunga o'xshash ishlab chiqarish ob'ektlari. (C) Erto'lalar yoki fuqaro muhofazasi ob'ektlari, isitilmaydigan ishlab chiqarish binolari yoki angarlar (D)
Ishlab chiqarish ombor binolari	20-30 yillik rekonstruksiya qilingan binolar yoki binolar. (A-) Yengil metall konstruksiyalardan va sendvich panellardan yasalgan zamonaviy bir qavatli ombor binosi, (A+) 70-80-yillarda qurilgan binolar, sobiq ilmiy-tadqiqot instituti binolari. (B) Binolar 1930-1960 yillarda qurilgan - oziq-ovqat ulgurji omborlari va sabzavot do'konlarining sobiq binolari. (C-) Erto'lalar yoki fuqaro mudofaasi ob'ektlari, isitilmaydigan ishlab chiqarish binolari yoki angarlar (D)
	Avtoturargohlar, avtobazalar va shunga o'xshash ishlab chiqarish binolari (C)
Omborlar (shu jumladan logistika majmualari)
Sanoat va ombor majmualari	Saqlash uchun foydalanish uchun mo'ljallangan binolar. ombor logistikasining zamonaviy tamoyillariga mos keladi. (A+) Engil metall konstruksiyalardan va sendvich panellardan yasalgan zamonaviy ombor binolari, ustunlarsiz yoki ustunlar oralig'i kamida 12 metr va masofalar orasidagi masofa kamida 24 metr bo'lgan to'rtburchaklar shaklida. (A+)

2016 yildan boshlab, 2017 yilda davom etadigan ombor segmentida tijorat ko'chmas mulkining yangi ta'minotida pasayish tendentsiyasi kuzatildi. Ta'minot narxlari va ijara stavkalari pasaymoqda, bo'sh joylar soni ko'paymoqda va ishlab chiquvchilar xarajatlarni kamaytirishga va bo'sh joyni optimallashtirishga majbur.

Tijorat ko'chmas mulk egalari ko'pincha uning qiymatiga qanday omillar ta'sir qilishiga hayron bo'lishadi? Ushbu muammoni hal qilish mulk egasi uchun ham, sotish yoki ijaraga berishda qiymatini ataylab pasaytirmaslik uchun muhimdir. Bu xaridor uchun uning nuqtai nazaridan keraksiz bo'lgan yaxshilanishlar uchun ortiqcha to'lamaslik uchun muhim ahamiyatga ega.

Tijorat ko'chmas mulkini sotish va ijaraga berishda uning qiymatining oshishi yoki kamayishiga ta'sir qiluvchi omillarni ko'rib chiqaylik.

Daromad keltiruvchi ob'ektlarga nisbatan 2 guruh omillar mavjud: umumiy (tashqi) va mahalliy.

Mamlakat va mintaqadagi ijtimoiy-iqtisodiy va siyosiy vaziyatni, ob'ektning geofizik muhitini, shuningdek, qurilish variantini ishlab chiqishning qonuniy yo'l qo'yilishi, jismoniy maqsadga muvofiqligi va iqtisodiy maqsadga muvofiqligini aks ettiruvchi omillarning birinchi guruhi. Bu omillar ma'lum bir mulk bilan bevosita bog'liq emas, lekin ular ko'chmas mulk bozori segmentining holatiga va, demak, baholanayotgan mulkning qiymatiga ta'sir qiladi.

Mahalliy omillar mulkning xususiyatlarini va uning yaqin atrofini hisobga oladi. Bu omillar tahlil qilinadigan ob'ekt va ko'chmas mulk bozoridagi shunga o'xshash ob'ektlar bilan bevosita bog'liq.

Narxlar omillari ishlab chiqarish va ombor ob'ekti sinfiga qarab o'ziga xos xususiyatlarga ega. A va B toifali omborlar segmentida ijara stavkalari doirasi ancha tor. Bu binoning o'ziga xos xususiyatlari juda ko'p farq qilmasligi bilan bog'liq. Bunday ob'ektlar uchun asosiy narx omillari joylashuvi va transportning qulayligi hisoblanadi

C va D sinf omborlari segmentida narxga ta'sir qiluvchi yana ko'plab omillar mavjud. Biroq, inqiroz davrida, mutaxassislarning fikriga ko'ra, bu erda eng muhim omil transportning qulayligi omiliga aylandi. Sifat masalasi vaqtinchalik fonga o'tdi.

Tahlil natijasida yuqoridagi narx omillari ombor binolarining ma'lum bir sinfiga mansubligiga qarab guruhlangan va 3-jadvalda keltirilgan.

3-jadval

Ko'chmas mulk ob'ektlarini ishlab chiqarishning narx omillari

Ishlab chiqarish va ombor ob'ektlarini narxlash omillari

Sanoat ko'chmas mulki	Ko'chmas mulk ombori
Qavatlar/qavatlar soni (podval, podval, birinchi yoki yuqori qavat)
Devor uchun material
Qurilish yili
Manzil
Ob'ektning binodagi joylashuvi (er osti, er osti qavati, alohida bino);
Binoning tarkibi, texnik holati va muhandislik tizimlari(isitishning mavjudligi; sozlanishi namlik va harorat sharoitlarining mavjudligi)
Binoning holati
Aloqa (ventilyatsiya, yong'in signalizatsiyasi, telefon)
Kirish yo'llarining tarkibi (avtomobil va temir yo'llarning mavjudligi)
Qo'shimcha ajralmas yaxshilanishlar (yuklash rampalari va docklarning mavjudligi; yuk liftining mavjudligi)
Xona balandligi
Xususiyatlari yer uchastkasi va uning atrofidagi hudud (etarlicha mavjudligi to'xtash joylari yuk va yo'lovchi tashish uchun)

Yoniq bu daqiqa Rossiya hududlarida, xususan, Voronej viloyatida ombor maydonlarini ishga tushirishda sezilarli pasayish tendentsiyasi kuzatilmoqda. Bir nechta sanoat parklari ishlayotgan bo'lsa-da, umumiy tuzilishi takliflar hali ham past sifatli xususiyatlar hukmronlik qilmoqda. Sifatli omborlarga bo'lgan talab asosan kompaniyalar tomonidan kuzatiladi agrosanoat kompleksi va chakana savdo tarmoqlari.

Cheklangan kirish qarz mablag'lari, ularning yuqori narxi, shuningdek, bo'sh maydonlarning katta hajmi sanoat va ombor ko'chmas mulk bozorida qurilish faolligining sekinlashishiga sabab bo'ldi. Hozirgi vaqtda omborlarni qurishning eng mashhur formati - bu moslashtirilgan sxema bo'lib, unga ko'ra 2015 yildan beri Rossiyada foydalanishga topshirilgan ob'ektlar hajmining 60% dan ortig'i sotilgan.

Moslashtirilgan(qisqartirilgan BTS) so'zma-so'z "to'plamga qurish" degan ma'noni anglatadi. Biroq, uni "buyurtma qurilishi" deb atash to'g'riroq bo'ladi. BTS - bu ma'lum bir kompaniyaning ehtiyojlari va talablarini qondirish uchun binolar quriladigan (yoki modernizatsiya qilinadigan) texnikadir. 2016 yilda foydalanishga topshirilgan ishlab chiqarish va omborxonalar 4-jadvalda keltirilgan.

4-jadval

2016 yilda Voronejda logistika markazlari foydalanishga topshirildi*

2016 yilda Voronejda logistika markazlari ishga tushirildi*

Ob'ekt	Manzil	Maydoni, kv.m	ochilish sanasi	Sinf
ABC-Elektro
Logocenter A-Logistic	Voronej viloyati
Logocenter Samson-Opt	Voronej viloyati Bilan. Babyakovo, Novousmanskiy tumani

*Voronej sanoat va ombor ko'chmas mulk bozorida taklif

Voronej viloyati sanoat-agrar rayonlarga kiradi. Voronej viloyatining an'anaviy ishlab chiqarish yo'nalishi hisoblanadi Qishloq xo'jaligi, Mashinasozlik.

Sanoatda mashinasozlik, elektroenergetika, kimyo sanoati va qishloq xoʻjaligi xom ashyosini qayta ishlash ustunlik qiladi. Ular sanoat mahsuloti umumiy hajmining 4/5 qismini tashkil qiladi.

Voronej sanoat va ombor ko'chmas mulk bozori omborlar, ustaxonalar va angarlar, shuningdek, yuqori sifatli ko'chmas mulk segmentida (A va B sinflari) joylashgan shaharning turar-joylari va sanoat zonalarida joylashgan ishlab chiqarish binolari bilan ifodalanadi.

Knight Frank tahlilchilarining ta'kidlashicha, 2016 yilda suyuqlik ta'minoti taqchil bo'lgan - yaxshi joylashuvga ega zamonaviy yuqori sifatli ob'ektlar, qulay kirish yo'llari, zamonaviy muhandislik uskunalari va hokazo.

Tadqiqot shuni ko'rsatdiki, Voronej shahrida sanoat va ombor ko'chmas mulklarini sotish bo'yicha bozorda deyarli barcha takliflar uchta tumanda to'plangan - har birining 29 foizi Kominternovskiy va Levoberezhny tumanlariga, 25 foizi Sovetskiy tumaniga to'g'ri keladi. Taqdim etilgan nisbat 1-rasmda aks ettirilgan. Ushbu ko'chmas mulk segmentining o'ziga xos xususiyatlaridan kelib chiqib, eng ko'p takliflar shaharning markazdan uzoqda joylashgan sanoat zonalarida to'plangan.

Guruch. 1. Voronej shahri tumanlari bo'yicha sanoat va ombor ko'chmas mulkini sotish bo'yicha taklifning tarkibi

Anjir. 1. Sanoat va ombor ob'ektlarini sotish bo'yicha taklif tarkibiob'ektlar Voronej shahrining tumanlari bo'yicha

Sanoat va ombor ko'chmas mulkining tanlangan segmentlarida sotish bo'yicha takliflar tarkibi 2-rasmda keltirilgan.

Guruch. 2. Sanoat va ombor ko'chmas mulklarini sotish bo'yicha takliflar tarkibi

Anjir. 2.Sanoat va ombor ob'ektlari ob'ektlarini sotish bo'yicha taklif tarkibi

Tadqiqot shuni ko'rsatadiki, binolar va binolarni sotib olish bo'yicha taklif foizlarda mos ravishda deyarli 40% va 38% ni tashkil qiladi va ombor majmualarining ulushi 22% ni tashkil qiladi. Tadqiqot oralig'i - 2017 yilning ikkinchi choragi.

2017 yil sentyabr oyida sanoat va ombor binolarini sotish bo'yicha o'rtacha taklif narxi 15 141 rubl / kv.m. m.1 kv.m.ning o'rtacha sotish narxi. m bu turdagi ko'chmas mulk 8 000 rublni tashkil etdi. 95 150 rub gacha. narx omillariga bog'liq.

Sanoat va ombor binosini sotish bo'yicha o'rtacha taklif narxi 13 516,24 rubl / kv. m.1 kv.m.ning o'rtacha sotish narxi. m bu turdagi ko'chmas mulk 2900 rublni tashkil etdi. 54 000 rublgacha. narx omillariga bog'liq.

Ishlab chiqarish va ombor majmuasini sotish bo'yicha o'rtacha taklif narxi 9 806 rubl / kv. m.1 kv.m.ning o'rtacha sotish narxi. m bu turdagi ko'chmas mulk 7228 rublni tashkil etdi. 29 729 rublgacha narx omillariga bog'liq.

Ta'minot narxlari diapazoni va o'rganilayotgan sanoat va ombor ko'chmas mulk ob'ektlarining maydonlarining nisbati 5-jadvalda keltirilgan.

5-jadval

Sanoat va ombor ko'chmas mulk ob'ektlarining narxlari oralig'i va nisbatlarini taklif qiling

5-jadval

Taklif narxlarining intervallari va sanoat va ombor ob'ektlari ob'ektlari maydonlarining nisbati

1 m 2 sanoat va omborxonalarni sotish uchun taklif narxi, rub.
Maksimal
Eng kam
Ishlab chiqarish va omborxonalarni sotish bo'yicha taklifning umumiy maydoni, kv.m.
Maksimal
Eng kam
1 m2 uchun sanoat va ombor binosini sotish uchun taklif narxi, rub.
Maksimal
Eng kam
Savdoga qo'yilgan sanoat va ombor binosining umumiy maydoni, kv.m.
Maksimal
Eng kam
1 m2 uchun sanoat va ombor majmuasini sotish uchun taklif narxi, rub.
Maksimal
Eng kam
Ishlab chiqarish va ombor majmuasini sotish bo'yicha taklifning umumiy maydoni, kv.m.
Maksimal
Eng kam

Sanoat va ombor ko'chmas mulkni ijaraga berish bozorining o'ziga xos xususiyati ijara shartnomalari, haqida xulosa qilinadi qisqa muddatga(1-3 yil). Ijara stavkalarining keng assortimenti bozorning kuchli tabaqalanishidan kelib chiqadi va ijaraga taklif qilinadigan ombor maydoni hajmiga va uning sifatiga bog'liq.

Hozirgi vaqtda ko'chmas mulk bozorida taklif etilayotgan bino yoki binolarning butun umumiy maydoni uchun ijara haqini olish amaliyoti mavjud. 100 kv.m gacha ijaraga beriladigan binolarning aksariyati yordamchi maydonlarni (koridorlar, hammom va boshqalar) o'z ichiga olmaydigan asosiy maydonlardir. 100 kv.m dan ortiq maydonga ega shunga o'xshash ob'ektlar allaqachon yordamchi ob'ektlarni o'z ichiga oladi, ya'ni. aslida umumiy joylar taklif etiladi.

Ko'chmas mulk bozoridagi ob'ektlarni sotish va ijaraga berish takliflari QQSni (18%) o'z ichiga oladi deb taxmin qilinadi. Bundan tashqari, amaliyot shuni ko'rsatadiki, ijara stavkalari kommunal to'lovlar miqdorini o'z ichiga olmaydi, ya'ni. ular ijarachi tomonidan alohida to'lanadi. Shuni ham ta'kidlash kerakki, odatiy ko'rsatkich - bir oyga teng vaqt oralig'ida 1 kv.m maydonning ijara narxi.

Sanoat va ombor ko'chmas mulkni ijaraga berish bozorida takliflar ham uchta tumanda jamlangan - Kominternovskiy (43%), Sovetskiy (23%) va Levoberejniy (20%). Taqdim etilgan nisbat 3-rasmda aks ettirilgan. Ushbu ko'chmas mulk segmentining o'ziga xos xususiyatlaridan kelib chiqib, eng ko'p takliflar shaharning markazdan uzoqda joylashgan sanoat zonalarida to'plangan.

Guruch. 3. Voronej shahri tumanlari bo'yicha sanoat va ombor ko'chmas mulklarini ijaraga berish tarkibi

Anjir. 3.Voronej shahri tumanlari bo'yicha sanoat va ombor ob'ektlari ob'ektlarini ijaraga berish tarkibini taklif qilish

Sanoat va ombor ko'chmas mulkining tanlangan segmentlari bo'yicha savdo takliflari tarkibi 4-rasmda keltirilgan.

Guruch. 4. Sanoat va ombor ko'chmas mulklarini ijaraga berish takliflarining tarkibi

Anjir. 4.Sanoat va ombor ob'ektlari ijarasi tarkibini taklif qilish

Tadqiqotlar shuni ko'rsatdiki, ijara uchun eng ko'p taklif qilinganlar asosan sanoat va ombor binolari (83%), eng kam taklif qilingani esa binolar va majmualar (11% va 6%).

Tadqiqot oralig'i - 2017 yilning ikkinchi choragi.

2017 yil sentyabr oyida sanoat va omborxonalarni ijaraga olishning o'rtacha narxi 154 rubl / kv.m. m O'rtacha ijara taklifi narxi 1 kv.m. m ushbu turdagi ko'chmas mulk 80 rubldan iborat. 348 rub gacha. narx omillariga bog'liq.

Sanoat va ombor binosi uchun o'rtacha ijara narxi 13516,24 rubl / kv. m O'rtacha ijara taklifi narxi 1 kv.m. m bu turdagi ko'chmas mulk 268 rublni tashkil etdi. 1205 rublgacha. narx omillariga bog'liq.

Sanoat va omborxonani ijaraga olishning o'rtacha narxi kvadrat metriga 5448 rublni tashkil etdi. m O'rtacha ijara taklifi narxi 1 kv.m. m bu turdagi ko'chmas mulk 92 rublni tashkil etdi. 500 rublgacha. narx omillariga bog'liq.

Ijara stavkalarining intervallari va o'rganilayotgan sanoat va ombor ko'chmas mulk turlarining maydonlarining nisbati 6-jadvalda keltirilgan.

6-jadval

Sanoat va ombor ko'chmas mulkining ijara stavkalari va maydonlarining nisbatlari oralig'i

6-jadval

Sanoat va ombor ob'ektlarining ijara haqi oralig'i va ob'ektlarning maydonlarining nisbati

1 m 2 ishlab chiqarish va ombor binolari uchun ijara stavkasi, rub.
Maksimal
Eng kam
Sanoat va ombor uchun ijara taklifining umumiy maydoni, kv.m.
Maksimal
Eng kam
1 m 2 sanoat va ombor binosi uchun ijara stavkasi, rub.
Maksimal
Eng kam
Sanoat va ombor binolari ijarasining umumiy maydoni, kv.m.
Maksimal
Eng kam
1 m 2 sanoat va ombor majmuasi uchun ijara stavkasi, rub.
Maksimal
Eng kam
Sanoat va ombor majmuasining umumiy maydoni ijaraga berish taklifi, kv.m.
Maksimal
Eng kam

2016 yil - 2017 yil boshida sanoat va ombor ko'chmas mulki global pasayish yo'nalishida ham, o'sish yo'nalishida ham faollik ko'rsatmadi. Bozordagi faoliyat asosan mavjud bo'lganligi sababli amalga oshirildi sanoat korxonalari, ular o'z hududida rivojlanadi va tashqariga chiqmaydi ochiq bozor Biroq, mutaxassislar ta'kidlaganidek, sanoat va ombor ko'chmas mulkiga qiziqish bor, lekin ko'pchilik mulk potentsial investorlarning sifat talablariga javob bermaydi.

Tadqiqot natijalari. Tadqiqot natijasi Knight Frank va Shveytsariya kompaniyalari tasniflarini taqqoslagan holda Voronej shahridagi sotish va ijara bozorini monitoring qilish asosida sanoat va ombor ko'chmas mulkining yangilangan tasnifi bo'ldi. Taqqoslashning asosiy elementlari sifatida biz ma'lum bir sinfga tegishli bo'lgan binolar va binolarning xususiyatlarini ko'rib chiqishni taklif qildik.

Tijorat ko'chmas mulkini sotish va ijaraga berish jarayonida uning qiymatining oshishi yoki pasayishiga ta'sir qiluvchi barcha narx omillari ko'rib chiqildi.

Ushbu omillar ro'yxati jiddiy amaliy muammoni hal qiladi, chunki mulk egalari sotish yoki ijaraga berishda ko'chmas mulk qiymatini ataylab pasaytirmasliklari muhimdir. Bu xaridor uchun uning nuqtai nazaridan keraksiz bo'lgan yaxshilanishlar uchun ortiqcha to'lamaslik uchun muhim ahamiyatga ega.

Ta'minot tuzilmasini tahlil qilish jarayonida cheklanganligi bilan tavsiflangan bozor segmentlari sonining qisqarishi. funksionallik, va keng ko'lamli yuqori sifatli texnologik imkoniyatlarni ta'minlaydigan ob'ektlardan iborat segmentlarni kengaytirish.

Sanoat va ombor ko'chmas mulklarini sotib olish, sotish va ijaraga berish bozorini monitoring qilish orqasidaII2017 yilning choragi asosiy ekanligini ko'rsatdi ta'minot Voronej shahrining uchta tumanida - Kominternovskiy, Sovetskiy va Levoberejniyda (20%) jamlangan.

Tadqiqot shuni ko'rsatdiki, binolar va binolarni sotib olish bo'yicha taklif deyarli foizda 40% va 38% ga teng, ombor majmualarining ulushi 22% ni tashkil qiladi. Ishlab chiqarish va ombor binolarini ijaraga berish bo'yicha taklif eng katta bo'ldi - 83%, binolar va majmualarni ijaraga berish uchun kamroq taklif (11% va 6%).

Xulosa. O'tkazilgan tadqiqotlar sanoat va ombor ko'chmas mulkining yagona tasnifini yaratish uchun tizimli asos bo'lishi kerak; yagona tizim tegishli bozor segmentidagi asosiy tushunchalar, shuningdek sanoat ko'chmas mulk bozorida ko'rib chiqilayotgan ob'ektlar turlarining narxlash omillari.

2016 yil uchun ombor qurilishi tahlili

Dastlabki natijalarga ko'ra, o'tgan yil boshidan buyon foydalanishga topshirilgan ombor binolarining hajmi 510 ming m 2 ni tashkil etdi. 2015 yilga (800 ming m2) nisbatan bu ko‘rsatkich 2016 yilda 36,2 foizga kam bo‘lib, mutlaq ko‘rsatkichlarda 290 ming m2 ni tashkil etadi. S.A.Ricchining so‘zlariga ko‘ra, bu 2012-yildan buyon so‘nggi 5 yil ichida yangi ombor maydonlarini ishga tushirishning eng past darajasidir.

Taklif. 2016-yilda eng oqilona va keng tarqalgan strategiya ma'lum bir mijoz uchun yirik ombor majmualarini joriy etish bo'ldi (kostyum uchun qurilgan). Bunday ob'ektlarga misollar: Reutovdagi ombor majmuasi - 17 ming m2, "Janubiy darvoza" SC (Leroy) - 90 ming m2 va "PNK - Shimoliy Sheremetyevo" (Mercedes-Benz) - 50 ming m2.

2016 yilda foydalanishga topshirilgan yangi ombor maydonlarining hajmi uchta yo'nalish bo'yicha taqsimlandi: janubiy, sharqiy va shimol. Dastlabki natijalarga ko'ra, foydalanishga topshirishning eng faol yo'nalishi janubiy yo'nalish bo'ldi - bu erda 165 ming m 2 qurilgan. Shimolda 2016 yilda ta'minotning o'sishi 152 ming m2 ni tashkil etdi. Sharqiy yo'nalishda yangi ta'minot hajmi 75 ming m 2 ni tashkil etdi. Shuni ta'kidlash kerakki, janubiy va shimoliy yo'nalishlarda foydalanishga topshirilgan ombor majmualarining aksariyati mos ravishda qurilgan (mos ravishda 90 va 50 ming m2) formatdagi omborlardir.

Hozirgi vaqtda "M-7 Volga avtomagistrali" federal avtomagistralida transport punktlarining faol qurilishi davom etmoqda. Magistral yo‘l 2017-yil oxirigacha qurib bitkazilishi kutilmoqda.Barcha ishlar tugallangandan so‘ng Balashixa shahri ichidagi M-7 Volga avtomobil yo‘li har bir yo‘nalishda beshta qatorga ega bo‘ladi, ulardan uchtasi tranzit oqimlari uchun mo‘ljallangan. Shunday qilib, transportdan foydalanish imkoniyatini yaxshilash sharqiy yo'nalishda joylashgan logistika ob'ektlarini yanada qulay va jozibador qiladi. Hozirgi vaqtda ushbu yo'nalishda ikkita yirik ombor majmuasi joylashgan: Atlant Park va Raven Noginsk. Hozirda Atlant Parkdagi ijaraga olingan maydonning umumiy hajmi 360 ming m2 ni tashkil etadi va yana 60 ming m2 qurilish ishlari olib borilmoqda. 2017-yilning may oyida foydalanishga topshirish rejalashtirilgan. Shuningdek, Atlant Parkda 300 ming m2 ga yaqin ombor maydonini qurish loyihasi ham mavjud. Raven Noginsk ombor majmuasida ijaraga olinadigan maydon 334 ming m2 ni tashkil qiladi.

2016 yilda foydalanishga topshirilgan yirik ombor majmualariga misollar

Ob'ekt	Magistral yo'l, MKAD dan km	Maydoni, m2	Sinf	Dasturchi	Chorak
"Janubiy darvoza" (Leroy Merlin) BTS	Kashirskoye, 30	90 000	A	Radius guruhi	III
"Shimoliy Sheremetyevo" (Mercedes-Benz) BTS	Rogachevskoe, 25	50 000	A	PNK guruhi	III
"PNK - Shimoliy Sheremetyevo" (6-bino)	Rogachevskoe, 25	47 000	A	PNK guruhi	III
"Valischevo" (4-bino)	Simferopolskoe, 32	34 000	A	PNK guruhi	III
IP "Sever-1" (6 va 7 bosqich)	Dmitrovskoe, 27	31 000	A	"Logoparkni rivojlantirish"	III
SC "Britovo"	Novoryazanskoe, 30	20 000	A	SST	II
Ombor majmuasi (BTS)	Gorkovskoe	17 000	B	Qadam	I

S.A.ning so‘zlariga ko‘ra. Ricci

2016 yilda ombor ko'chmas mulk bozori uchun muhim bitim yakunlandi: eng yirik ishlab chiqaruvchilardan biri Radius Group Auchan Retail Russia bilan 138 ming m2 dan ortiq omborxona va logistika majmuasini qurish bo'yicha shartnoma imzoladi. Moskva viloyatining Domodedovo tumanida. Yangi tarqatish markazi bitta kompaniya uchun qurilgan Evropadagi eng katta bino bo'ladi. Loyihaga investitsiyalar taxminan 6 milliard rublni tashkil qiladi.

2016 yilning dastlabki natijalariga ko'ra, yangi ta'minotning umumiy hajmida A toifali omborlarning ulushi 96 foizni, B sinfidagilar esa 4 foizni tashkil etdi, bu esa mutlaq qiymatda mos ravishda 419 ming m2 va 17 ming m2 ni tashkil qiladi. Yuqori bo'sh ish o'rinlari sharoitida ishlab chiquvchilar bozorga faqat yuqori sifatli va eng raqobatbardosh joylarni olib chiqishga harakat qilmoqdalar.

2016 yilda yakunlangan muhim operatsiyalarga misollar

Mijoz	Yo'nalish	MKAD dan km	Ob'ekt	Sinf	Bitim maydoni, ming m2	Tranzaksiya turi
KELISHDIKMI	Leningradskoe	27	Logopark Sever-2	A	59,6	Ijara
Hoff	Kashirskoye	12	Shimoliy Domodedovo	A	50,0	Ijara
Faberlic	Kashirskoye	12	Shimoliy Domodedovo, PLC	A	46,0	Ijara
Kastorama	Simferopolskoe	50	PNK-Chexov 3	A	42,4	Ijara
BMW	Kiev	50	PNK-Bekasovo	A	34,3	Ijara

S.A.ning so‘zlariga ko‘ra. Ricci

Talab. Yil boshidan buyon ombor maydonini o'zlashtirish hajmi 1,1 million m2 ni tashkil etdi, bu 2015 yilga (1,3 million m2) nisbatan 15% ga kam va mutlaq ko'rinishda 200 ming m2 ni tashkil qiladi.

Moskva viloyatining janubiy qismi ijarachilar uchun eng jozibador bo'lib qolmoqda. Tugallangan tranzaktsiyalarning umumiy hajmining 47% janubiy yo'nalishga to'g'ri keladi, bu mutlaq ma'noda 466 ming m 2 ni tashkil qiladi. Janubi-sharqiy yo'nalishda yutilish hajmi 20% (195 ming m2), janubi-g'arbiy yo'nalishda esa 10% (101 ming m2) ni tashkil etdi. Moskva viloyatining shimolida bitimlar hajmi 15% (143 ming m2) ni tashkil qiladi. G'arbiy va sharqiy yo'nalishlar eng kam talabga ega - har biri uchun umumiy hajmning atigi 1%.

Vakansiya. Bozordagi o'rtacha bo'sh ish o'rinlari darajasi 2016 yil oxirida 8,2% ni tashkil etdi, bu 921 ming m2 bo'sh maydonga teng. Yil boshidan buyon bu ko‘rsatkich 0,8 punktga kamaydi, bu esa talabning taklifdan sezilarli oshib ketishi (2 baravardan ortiq) bilan izohlanadi.

Tariflar. Yil boshidan beri Moskva viloyatida ijaraning o'rtacha tortilgan stavkalari barqaror bo'lib qoldi. Rublda ijara stavkasi darajasi ketma-ket 7 chorak davomida o'zgarishsiz qoldi, bu esa narxning pastki qismiga erishilganligini ko'rsatadi.

A toifali ombor binolari uchun o'rtacha og'irlikdagi ijara stavkalari yiliga 3900 rubl / m2 (uch baravar aniq). B toifali binolar uchun stavka yiliga 3600 rubl / m2 ni tashkil qiladi.

Bozorda qabul qilingan tasnif nafaqat taklifni asosiy miqdoriy mezonlarga ko'ra tuzishga, balki bozorning sifat holatini tushunishga imkon beradi.
An'anaga ko'ra, A va B toifali omborlar bozorning asosi hisoblanadi - bular, qoida tariqasida, tegishli xizmatlar doirasiga, keng mahsulot qatoriga ega (funktsionallik, binolarning turi va maydoni bo'yicha) yangi tashkil etilgan yirik majmualardir. , ko'lami va professional boshqaruv kompaniyasi bilan farqlanadi.
S toifasidagi omborlar - asosan eski zaxiraga tegishli bo'lib, ko'pincha boshqa maqsadlarda foydalaniladi ishlab chiqarish binolari, kichik maydonga ega, yuklagichlar va boshqa infratuzilma bilan jihozlanmagan. Oddiy C sinf omborining o'rtacha maydoni 1500 kv.m.

	B sinf	C sinf
Umumiy ko'rsatkichlar
Omborlar soni, dona.	32	31
Umumiy maydoni, kv.m.	248942	59500
O'rtacha maydoni, kv.m.	7700	1500
Joriy taklif (ijara)
Umumiy maydoni, kv.m.	121123.7	37552
O'rtacha maydoni, kv.m.	3785	2120
Bo'sh joy ulushi, %	0.487	0.631

Mahalliy bozorning ta'minot tarkibida B va C toifali ombor majmualari soni bir-biriga o'xshash, bo'sh binolarning maydoni esa teng emas: ijara uchun mavjud maydonning 76,3% B sinfiga tegishli. Bo'sh joyning ulushi B sinfidagi komplekslarda bo'sh joy 48,7%, C - 63, 1%.
Bozorda joriy taklif sifatida taqdim etilgan eng ko'p ombor majmualari (47,6%) umumiy maydoni 1000 kv.m. haqida gapiramiz bozorning past segmentini ifodalovchi kichik C sinf angarlari haqida.

Ko'rib chiqilayotgan omborlar orasida minimal maydoni 100 kv.m. Bu ishlab chiqarish yoki saqlash uchun mo'ljallangan kichik xona, C sinf. Maksimal o'lcham ko'rib chiqilayotgan saytlardan, bu B sinfidagi ob'ektlar - PSK "Chexovskiy" va "Sergeevo" - 67 ming kv.m.

O'rganish vaqtida ijaraga 158,7 ming kv.m. mahalliy bozorda joylashgan B va C toifadagi ishlab chiqarish va ombor binolarining umumiy hajmining 51,4% ni tashkil etadi.
Mahalliy bozorning eng ko'p ombor majmualari (63 tadan 33 tasi) Moskva halqa yo'lidan 50-60 km masofada joylashgan; shunga ko'ra, bo'sh joylarning asosiy qismi Moskvadan shu masofada joylashgan. joylashgan - 122,8 ming kv.m.

Ombor loyihalari katta er maydonlarini talab qiladi va ularning soni tobora kamayib bormoqda, shuning uchun ishlab chiquvchilar Moskva halqa yo'lidan tobora ko'proq harakat qilmoqdalar. Bundan tashqari, 30 kilometrlik zonada sanoat erlarining etishmasligi tufayli narxlar oshib bormoqda, bu esa loyiha xarajatlarini, shuningdek, yakuniy ijara haqini sezilarli darajada oshiradi. Borgan sari chekka hududda sanoat erlarini rivojlantirishning umumiy tendentsiyasi va yo'nalishning yuqori harakatchanligi biznesga jiddiy zarar etkazmasdan uzoqroq hududlarga ko'chib o'tishga imkon beradi. Bundan tashqari, aynan shu masofa (Moskva halqa yo'lidan 30 km uzoqlikda) A sinfidagi yirik komplekslar tomonidan faol rivojlantirilmoqda, bu shuni ko'rsatadi. yuqori salohiyat mahalliy bozor va talab va narxning poytaxtdan masofaga nisbatan past sezgirligi.

Yaratilgan lotning sifat va miqdoriy ko'rsatkichlari bo'yicha taklif tarkibi (ijaraga yoki sotish uchun)

63 ta ombor majmuasidan 19 tasida siz ofis maydonini ham ijaraga olishingiz mumkin. Ijaraga beriladigan maydonlar 20 kv.m dan boshlanadi.

Manzil	Ijaraga ofis maydoni, kv.m.	Ofis bloklarini ijaraga olish narxi, rub.
Chexov, st. 8 mart	16 kv.m.	2400 rub. blok/oy
RTI zavodi / Chexov, st. Chexova, 20b	dan 20 kv.m.	400 rub. kv.m./yil
Chexov, st. Assambleya	25 kv.m.	3000 rub. blok/oy
Chexrovskiy tumani, Barantsevo qishlog'i	dan 20 kv.m.	400 rub. kv.m./yil
Chexrovskiy tumani, Lyubuchany qishlog'i	50 kv.m.	400 rub. kv.m./yil
Chexrovskiy tumani, Novoselki qishlog'i	2 ta ofis bloklari: 1750 2580 m2	400 rub. kv.m./yil
Chexov, st. Kolxoznaya	500 kv.m.	200 rub. kv.m./yil
Chexov tumani, Novoselye qishlog'i	100	250 rub. kv.m./yil
Chexov, st. Printerlar	dan 20 kv.m.	400 rub. kv.m./yil
Chexov, Simferopolskoe shossesi, 1	150 kv.m.	400 rub. kv.m./yil
Chexovskiy tumani, qishloq. Talalixino	bloklari 40 kv.m.	Yiliga 210 kv.m
Chexovskiy tumani, Chexov	300 kv.m.	250 rub. kv.m./yil
Chexov tumani, Lyutoretskoye qishlog'i	3 qavatli bino - 500 kv.m.	7000 rub. yilda.
PSK Chexovskiy / Chexov, st. Komsomolskaya	dan 100 kv.m.	600 rub./kv.m.
Chexov shahri, Marta ko'chasi, 8-uy.	200 kv.m.	Yiliga 300 kv.m
Chexov, st. Mira	100 kv.m.	Yiliga 300 kv.m
Chexov tumani, Chepelevo qishlog'i, Markaziy ko'chasi, 27-uy	500 kv.m.	Yiliga 500 kv.m
Chexov, Mira ko'chasi.	dan 150 kv.m.	Yiliga 350 kv.m
Chexovskiy tumani, Stolbovaya shaharchasi	500 kv.m.	400 rub. kv.m./yil

Raqobatchilarning sinfi, sifat xususiyatlari bo'yicha narx siyosati

Ombor maydoni uchun ijara stavkasi bir necha omillarga bog'liq:

• omborxona majmuasining joylashuvi (uzoqlik, avtomagistral)
• transport yo'nalishlariga yaqinlik
• ijaraga olingan maydonlar (katta maydonlarni ijaraga olishda ijarachiga chegirma beriladi)
• ijara muddati

Yuqori sifatli omborxonalar uchun mahalliy bozorda ijara stavkalari ancha yuqori. Bugungi kunda umumiy qabul qilingan amaliyot ijarachi tomonidan alohida to'lanadigan soliqlarsiz, kommunal to'lovlarsiz sof ijara stavkalarini (uch baravar aniq) hisoblashdir. Ko'rib chiqilayotgan barcha ombor majmualarida operatsion xarajatlar allaqachon ijara narxiga kiritilgan. Kommunal to'lovlar ijarachi tomonidan "metrlar bo'yicha" alohida to'lanadi.

	B sinf	C sinf
Min. 1 kv.m uchun ijara stavkasi, rub./yil	1800	300
Maks. 1 kv.m uchun ijara stavkasi, rub./yil	4600	4476
1 kv.m uchun o'rtacha ijara stavkasi, rub./yil	2700	2110

Narxi 1 kv. m B sinfidagi mulk ijarachiga o'rtacha 2700 rublga tushadi. yilda. C sinfida stavkalar pastroq va 1 kv.m uchun yiliga 1500-2200 gacha o'zgarib turadi. Bitta mijoz tomonidan ijaraga olingan maydon qanchalik katta bo'lsa, 1 kv.m narxi past bo'ladi. "Ulgurji chegirma" 10 dan 30% gacha bo'lishi mumkin.

Ko'rib chiqilayotgan ombor majmualarining aksariyatida ijarachilar garov depozitini to'lashlari kerak (qo'riqlash depoziti, xavfsizlik depoziti) bir oylik ijara haqiga teng. Garov depoziti qaytariladigan summaning bir turi bo'lib, uni oxirgi oy uchun to'lov sifatida ishlatib bo'lmaydi va ijara depozitiga hech qanday aloqasi yo'q. Bu yillik shartnoma oxirida aniqlangan mulkka etkazilgan zararni qoplashni ta'minlaydigan hissadir.

Asosiy o'yinchilar

Ism	Manzil/manzil	Sinf	Ombor maydoni, kv.m.	Bozor ulushi (umumiy maydon bo'yicha), %	Xizmatlar ro'yxati
RTI zavodi	Chexov, st. Chexova, 20b	BILAN	10000	0.032	Yong'in signalizatsiyasi, hidrantlar; Telefon, Internet; 24/7 xavfsizlik
-	Chexov tumani, Novoselki qishlog'i	IN	41425	0.134	Saytda temir yo'l bor.Ijaraga ofislar bersa bo'ladi.Ijaraga yer olish mumkin.
Sergeevo http://www.psksergeevo.ru/arenda/	Chexovskiy tumani Sergeevo	IN	67685	0.219	Ofis ijarasi mumkin uchun avtoturargoh yengil avtomobillar, yuk mashinalari va Eurofur uchun kirish va to'xtash joyi.
PSK Chexovskiy http://psk-chehovskiy.ru/	Chexov, st. Komsomolskaya	IN	67000	0.217	Ishlab chiqarish, sanoat, ofis binolari; Ofis ijarasi mumkin Erni ijaraga olish imkoniyati avtomobillar va yuk mashinalari uchun to'xtash joylari va to'xtash joylari

Hammasi bo'lib 4 ta futbolchi kosmik bozorning 60% ulushini egallaydi.

2017 yilning birinchi yarmi oxirida Moskvadagi tijorat ko'chmas mulk bozorining tahlili

Bu tahlil bozor https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, https://rosreestr.ru/ va h.k. veb-saytlarda ommaviy mulkda e'lon qilingan ma'lumotlar asosida tayyorlangan.

Rosreestr (https://rosreestr.ru/) ma'lumotlariga ko'ra, 2017 yilning birinchi yarmida Moskvada tijoriy ko'chmas mulk uchun 600 ga yaqin oldi-sotdi shartnomalari ro'yxatga olingan. Eng qimmat tranzaksiya 2017 yilning mart oyida qayd etilgan: u sotilgan noturarjoy binolari umumiy maydoni bilan Moskva janubiy ma'muriy okrugining Danilovskiy tumanida 13 404,6 m², bitim summasi 1 700 000 000 rubl / 126 822,14 rublni tashkil etdi. kvadrat metr. Minimal miqdor Ro'yxatga olingan bitim 2017 yil fevral oyida qayd etilgan va har kvadrat metr uchun 275 000 rubl / 8 487,65 rublni tashkil etdi: Moskva Sharqiy ma'muriy okrugining Veshnyaki tumanida umumiy maydoni 32,4 m² bo'lgan noturarjoy binosi sotilgan.

Moskvadagi tijorat ko'chmas mulk bozorining tahlili shuni ko'rsatadiki, poytaxtda tijorat ob'ektlarini etkazib berishda hech qanday taqchillik yo'q: bozorda turli sinflar va maqsadlardagi tijorat ko'chmas mulkining butun assortimenti taqdim etilgan. 2017-yilning birinchi yarmi yakunlariga ko‘ra, shaharda 50 mingdan ortiq ofis, chakana savdo, sanoat va omborxona ko‘chmas mulk ob’ektlari sotuvga chiqarildi.

Ko'pchilik sotuvga qo'yilgan ofis jihozlari- 72%, ikkinchi o'rinda chakana ko'chmas mulk - 21%, sanoat va ombor ko'chmas mulklari - 7%.

Takliflar soni bo‘yicha Markaziy ma’muriy okrug (MOM) yetakchi, Janubiy va Shimoliy ma’muriy okruglar (Janubiy ma’muriy okrug va Shimoliy ma’muriy okrug), uchinchi o‘rinda G‘arbiy, Janubi-g‘arbiy va Shimoli-sharqiy ma’muriy okruglar joylashgan. (ZADO, SWAD va NEAD), keyin Sharqiy ma'muriy okrugi va Janubi-Sharqiy ma'muriy okrugi (VAO va SEAD), Shimoliy-G'arbiy ma'muriy okrugi (SZAO), Novomoskovsk ma'muriy okrugi (NAO), oxirgi o'rinni bo'lishdi. Zelenograd va Troitskiy ma'muriy tumanlari (ZelAO va TAO) tomonidan.

Tarqatish umumiy ta'minot Moskva shahrida ko'chmas mulk turi bo'yicha tijorat ko'chmas mulkini sotish bo'yicha, 2017 yilning birinchi yarmi oxirida quyidagicha:

Shakl 1. Moskvada tijorat ko'chmas mulkini sotish bo'yicha umumiy ta'minotni ko'chmas mulk turlari bo'yicha taqsimlash

Barcha ofis ko'chmas mulk eng ko'p sotish uchun taklif etiladi - 49%, ikkinchi o'rinda chakana ko'chmas mulk - 48%, sanoat va ombor ko'chmas mulk keyingi o'rinlarda - 3%.

2017 yilning birinchi yarmi yakunlari bo'yicha Moskva shahridagi tijorat ko'chmas mulkini ijaraga berish bo'yicha umumiy taklifni ko'chmas mulk turlari bo'yicha taqsimlash quyidagicha:

Shakl 2. Ko'chmas mulk turlari bo'yicha Moskvada tijorat ko'chmas mulkini ijaraga berish bo'yicha umumiy ta'minotni taqsimlash

Ijaraga taklif etilayotgan tijorat ob’ektlarining katta qismi ofis ko‘chmas mulki – 77%, chakana ko‘chmas mulk – 15%, sanoat va ombor ko‘chmas mulki – 8%.

Takliflar soni bo‘yicha Markaziy ma’muriy okrug (MOM) yetakchi, Janubiy ma’muriy okrug (SAD) ikkinchi, Shimoliy va Shimoliy-Sharqiy ma’muriy okruglar (NAD va NEAD) uchinchi o‘rinda, undan keyin Janubi-Sharqiy, G‘arbiy, Sharqiy va Janubi-Sharqiy ma’muriy okruglar.G‘arbiy ma’muriy okrug (YuVAO, ZAO, VAO va SWAO), Shimoliy-G‘arbiy ma’muriy okrug (NWAO), Novomoskovsk ma’muriy okrugi (NAO), oxirgi o‘rinni egalladi. Zelenograd va Troitskiy ma'muriy okrugi (ZelAO va TAO) tomonidan taqsimlangan.

Analitik bazaning sifatini va tijorat ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish sifatini yaxshilash uchun Moskva shahri 24 zonaga bo'lingan. Bo'linma shaharning asosiy transport arteriyalariga asoslangan edi, masalan: Garden Ring, Uchinchi transport halqasi, Mira prospekti, Kutuzovskiy prospekti, Pavlovskaya ko'chasi, Nikoloyamskaya ko'chasi, Moskva aylanasi avtomobil yo'li va Moskva kichik halqasi (A107 yo'li, "birinchi beton yo'l").

Eng buyuk o'rtacha xarajat"Eski Moskva" chegaralaridagi 1 m² ofis ko'chmas mulki Markaziy ma'muriy okrugda (Buyuk Britaniya ichida) qayd etilgan - 394 784 rubl, eng pasti Zel ma'muriy okrugida - 91 326 rubl. Ijara uchun taqdim etilgan 1 m² ofis ko'chmas mulki uchun eng yuqori o'rtacha stavka Mira prospektidan Kutuzovskiy prospektigacha (SK dan TTKgacha) qayd etilgan va yiliga 24 191 rublni tashkil etgan, bu Shimoliy-Sharqiy ma'muriy okrugdagi eng past ko'rsatkich (bundan tashqari). Moskva halqa yo'li) - yiliga 10 460 rubl.

"Eski Moskva" chegaralaridagi 1 m² chakana ko'chmas mulkning eng yuqori o'rtacha narxi Markaziy ma'muriy okrugda (Buyuk Britaniya ichida) qayd etilgan - 655 000 rubl, eng pasti Shimoliy ma'muriy okrugda (Moskva halqa yo'lidan tashqarida) - 91 095 rubl. Ijaraga beriladigan 1 m² chakana ko'chmas mulk uchun eng yuqori o'rtacha stavka Nikoloyamskaya ko'chasidan Mira prospektigacha (SK dan TTKgacha) qayd etilgan va yiliga 57 239 rublni tashkil etgan, bu Shimoliy-Sharqiy ma'muriy okrugda (bundan tashqarida) eng past ko'rsatkichdir. Moskva halqa yo'li) - yiliga 15 600 rubl.

"Eski Moskva" chegaralaridagi 1 m² sanoat va ombor ko'chmas mulkining eng yuqori o'rtacha qiymati Janubi-G'arbiy ma'muriy okrugida (Uchinchi transport halqa yo'lidan Moskva halqa yo'ligacha) qayd etilgan - 145 051 rubl, eng pasti Sharqiy ma'muriy okrug (Moskva halqa yo'lidan tashqari) - 28 036 rubl. Ijara uchun taqdim etilgan 1 m² sanoat va ombor ko'chmas mulki uchun eng yuqori o'rtacha stavka Markaziy ma'muriy okrugda (Buyuk Britaniya ichida) qayd etilgan va yiliga 14 223 rublni tashkil etgan, bu Shimoliy ma'muriy okrugda (Moskva halqa yo'lidan tashqarida) eng past ko'rsatkichdir. - yiliga 4140 rubl.

2017 yilning birinchi yarmi oxirida Moskvadagi barcha zonalar uchun 1 m² tijorat ko'chmas mulkining o'rtacha narxi quyidagi jadvalda keltirilgan:

1-jadval. 2017 yilning birinchi yarmi oxirida Moskvadagi 1 m² tijorat ko'chmas mulkining o'rtacha narxi

2017 yilning birinchi yarmi oxirida barcha zonalarda Moskva shahridagi 1 m² tijorat ko'chmas mulkining minimal (min) va maksimal (maksimal) xarajatlari quyidagi jadvalda keltirilgan:

2-jadval. Minimal (min) va maksimal (maks) 2017 yilning birinchi yarmi oxirida Moskvadagi 1 m² tijorat ko'chmas mulkining narxi

* SK - Garden Ring; TTK - Uchinchi transport halqasi; MKAD - Moskva halqa yo'li; MMK (A107) - Moskva kichik halqasi (A107 yo'li).

2017 yilning birinchi yarmi oxirida Moskvadagi 1 m² tijorat ko'chmas mulkining mulk klassi (A va B sinflari) bo'yicha o'rtacha narxi quyidagi jadvalda keltirilgan:

3-jadval. 2017 yilning birinchi yarmida mulk sinfi bo'yicha Moskvadagi 1 m² tijorat ko'chmas mulkining o'rtacha narxi

* SK - Garden Ring; TTK - Uchinchi transport halqasi; MKAD - Moskva halqa yo'li; MMK (A107) - Moskva kichik halqasi (A107 yo'li).

Ofis ko'chmas mulk segmentida "eski Moskva" chegaralaridagi 1 m² minimal qiymati Janubi-Sharqiy ma'muriy okrugida (Uchinchi transport halqasidan Moskva halqa yo'ligacha) qayd etilgan va maksimal xarajat 36 344 rublni tashkil etgan. Markaziy ma'muriy okrugda (Buyuk Britaniya ichida) qayd etilgan va 2 105 263 rublni tashkil etgan. Minimal taklif ijaraga beriladigan 1 m² ofis ko'chmas mulki uchun bir vaqtning o'zida ikkita zonada qayd etilgan: Pavlovskaya ko'chasidan Nikoloyamskaya ko'chasigacha bo'lgan hududda (SK dan TTKgacha) va Janubi-Sharqiy ma'muriy okrugida (TTK dan MKADgacha) va yiliga 1000 rublgacha. 1 m² uchun maksimal ijara stavkasi Nikoloyamskaya ko'chasidan Mira prospektigacha (SK dan TTKgacha) qayd etilgan va yiliga 144 000 rublni tashkil etgan.

Chakana ko'chmas mulk segmentida "eski Moskva" chegaralaridagi 1 m² minimal qiymati Sharqiy ma'muriy okrugda (Moskva halqa yo'lidan tashqarida) qayd etilgan va 33 058 rublni tashkil etgan, maksimal xarajat Nikoloyamskaya uchastkasida qayd etilgan. Mira prospektigacha bo'lgan ko'cha (SK dan Uchinchi transport halqasigacha) va 3 206 349 rublni tashkil etdi. Ijaraga beriladigan 1 m² chakana ko'chmas mulk uchun minimal stavka Janubi-Sharqiy ma'muriy okrugida (Moskva halqa yo'lidan tashqarida) belgilangan va yiliga 1164 rublni tashkil etdi. 1 m² uchun maksimal ijara stavkasi Pavlovskaya ko'chasidan Nikoloyamskaya ko'chasigacha bo'lgan hududda (SK dan TTKgacha) qayd etilgan va yiliga 405 000 rublni tashkil etgan.

Sanoat va ombor ko'chmas mulk segmentida "eski Moskva" chegaralaridagi 1 m² minimal qiymati Janubi-Sharqiy ma'muriy okrugida (Uchinchi transport halqa yo'lidan Moskva halqa yo'ligacha) qayd etilgan va 8 165 rublni tashkil etgan, maksimal xarajat Yopiq aktsiyadorlik jamiyatida qayd etilgan (Uchinchi transport halqa yo'lidan Moskva halqa yo'ligacha) va 145 985 rublni tashkil etdi. Ijara uchun taqdim etilgan 1 m² sanoat va ombor ko'chmas mulkining minimal va maksimal stavkalari Janubi-Sharqiy ma'muriy okrugida (Moskva halqa yo'lidan tashqarida) belgilangan va yiliga mos ravishda 970 va 42 840 rublni tashkil etdi.

Moskva Evropa va dunyoning yirik madaniy markazidir; mamlakatning tarixiy joylarining uchdan biridan ko'prog'i shaharda joylashgan bo'lib, ularning aksariyati YuNESKOning Jahon merosi ro'yxatiga kiritilgan. Moskvaning ming yillik tarixi uning arxitekturasida saqlanib qolgan - ob'ektlar shaharda joylashgan madaniy meros federal, mintaqaviy va aniqlangan himoyalangan maqomga ega bo'lib, ularning aksariyati tijorat ko'chmas mulki sifatida sotish uchun taklif etiladi.

2017 yilning birinchi yarim yilligi yakunlari bo'yicha Moskva shahrida madaniy meros ob'ektlarini tijorat maqsadlarida sotish/ijaraga berish bo'yicha umumiy etkazib berishni muhofaza qilish holati bo'yicha taqsimlash quyidagicha:

Shakl 3. Moskva shahrida madaniy meros ob'ektlarini tijorat maqsadlarida sotish/ijaraga berish bo'yicha umumiy ta'minotning himoya holati bo'yicha taqsimlanishi

Eng muhimi, aniqlangan madaniy meros ob'ektlari sotuvga qo'yilgan - 45%, ikkinchi o'rinda mintaqaviy madaniy meros ob'ektlari - 38%, ikkinchi o'rinda federal madaniy meros ob'ektlari - 17%.

Ijaraga beriladigan tijorat ob'ektlarining aksariyati mintaqaviy madaniy meros ob'ektlari - 45%, aniqlangan madaniy meros ob'ektlari ikkinchi o'rinda - 40%, federal madaniy meros ob'ektlari - 15%.

Sotish uchun tavsiya etilgan madaniy meros ob'ektlarining aksariyati Uchinchi transport halqasida joylashgan, shuning uchun tahliliy baza sifatini va tijorat maqsadlarida madaniy meros ob'ektlari bozorini tahlil qilish sifatini yaxshilash maqsadida Moskva shahri. 2 zonaga bo'lingan: Markaziy ma'muriy okrug (SK doirasida) va SK va Uchinchi transport halqasi o'rtasidagi hudud. Uchinchi transport halqasidan tashqarida madaniy meros ob'ektlarini tijorat maqsadlarida sotish bo'yicha takliflar topilmadi.

2017 yilning birinchi yarmi yakuni bo'yicha Moskva shahridagi tijorat maqsadlarida 1 m² madaniy meros ob'ektlarining o'rtacha, minimal (min) va maksimal (maksimal) xarajatlari quyidagi jadvalda keltirilgan:

4-jadval. 2017 yilning birinchi yarmida Moskva shahrida tijorat maqsadlarida madaniy meros ob'ektlarining 1 m² o'rtacha, minimal (min) va maksimal (maksimal) xarajatlari

2017 yilning birinchi yarim yilligi yakunlari bo'yicha Moskva shahridagi tijorat maqsadlarida 1 m² madaniy meros ob'ektlarining muhofaza qilish holati bo'yicha o'rtacha qiymati quyidagi jadvalda keltirilgan:

5-jadval. 2017 yilning birinchi yarim yilligi yakuni bo'yicha Moskva shahrida tijorat maqsadlarida madaniy meros ob'ektlarining 1 m² o'rtacha qiymati muhofaza holati bo'yicha

* SK - Garden Ring; TTK - Uchinchi transport halqasi.

Tijorat maqsadlarida 1 m² madaniy meros ob'ektlarining eng yuqori o'rtacha qiymati Markaziy ma'muriy okrugda (Buyuk Britaniya ichida) qayd etilgan - federal madaniy meros ob'ekti uchun 458 060 rubl, Buyuk Britaniya va Uchinchi transport halqasi o'rtasidagi hududda eng past ko'rsatkich - Mintaqaviy madaniy meros ob'ekti uchun 248 472 rubl. Tijoriy maqsadlarda ijaraga beriladigan 1 m² madaniy meros ob'ektlari uchun eng yuqori o'rtacha stavka Markaziy ma'muriy okrugda (Buyuk Britaniya ichida) qayd etilgan va federal madaniy meros ob'ekti uchun yiliga 30 927 rublni tashkil etgan, bu ikki mamlakat o'rtasidagi hududda eng past ko'rsatkichdir. Buyuk Britaniya va Uchinchi transport halqasi - federal madaniy meros ob'ekti uchun yiliga 16 200 rubl.

Mintaqadagi sanoat va ombor ko'chmas mulk bozorining umumiy tavsifi

O'tgan 2013 yil ombor ko'chmas mulk bozori uchun juda qulay davr bo'ldi va talab va taklifning yuqori darajasi bilan ajralib turadi - foydalanishga topshirishning yuqori hajmlariga qaramay, bo'sh maydonlar darajasi past (1-2%) saqlanib qoldi. 2013 yilda yutilish hajmining yuqori darajasi kuzatildi - taxminan 1,3 million kvadrat metr. m.

Mutaxassislar Moskvadagi sanoat va ombor ko'chmas mulklari tasnifini qayta ko'rib chiqishni bozordagi eng muhim voqealardan biri sifatida ta'kidlamoqda. Knight Frank kompaniyasi tomonidan taklif qilingan o'lchovli tushuntirishlarga ko'ra, "A+" toifasidagi ob'ektlar "A" sinfidagi ob'ektlardan oraliqlar orasidagi katta masofa, changga qarshi qoplamali ultra tekis pol va kattaroq ruxsat etilgan yuk bilan farqlanadi. pollar va - 35C gacha bo'lgan tashqi havo haroratida kamida +14 ta'minlaydigan isitish tizimi (past haroratli saqlash shartlari bundan mustasno).

Mutaxassislar PNK Group kompaniyasining PNK-Chexovini bunday ob'ektning yorqin namunasi deb atashadi ("A+" klassi). Yuqorida sanab o'tilgan xususiyatlarga qo'shimcha ravishda, mutaxassislar katta burilish va to'xtash joylari, kirish yo'llarining mantiqiy tashkil etilishi, qoplama sifati va boshqalarni ta'kidlaydilar. Qurilish maydonchasining maydoni 45% dan oshmaydi va har bir bino sifatida ishlashi mumkin. mustaqil ob'ekt, chunki u qulay joylashuvga ega, alohida kirish va avtonom aloqa va elektr ta'minoti tizimlari.

Moskva va Moskva viloyatidagi sanoat va ombor ko'chmas mulk bozorida taklif

2013 yilda Moskva viloyatining sanoat va ombor ko'chmas mulk bozorida foydalanishga topshirilgan maydonlar hajmi, turli hisob-kitoblarga ko'ra, taxminan 800 ming kvadrat metrni tashkil etdi. m, sifatli yetkazib berishning umumiy hajmi esa qariyb 9 mln. m.Mutaxassislarning fikricha, bu ishga tushirish hajmlari so‘nggi 4 yildagi rekord ko‘rsatkich bo‘lib, deyarli barcha yangi ob’ektlar “A” sinfiga tegishli. Yangi qurilishda yuqori darajadagi ob'ektlar ulushi ortib borayotganining asosiy sabablaridan biri bu yuqori texnologiyali ombor tovarlar aylanmasini oshirishning bir usuli bo'lgan kompaniyalar tomonidan talabning ortishidir.

2013-yilda foydalanishga topshirilgan sanoat va ombor maydonlarining eng katta hajmlari janubiy va janubi-sharqiy yo‘nalishlarda qayd etildi. Ushbu yo'nalishlar janubi-g'arbiy yo'nalishlar bilan birgalikda an'anaviy ravishda yuqori talabga ega va buning natijasida eng katta ta'minot hajmi o'sha erda to'plangan. Talab va taklifning bu yo'nalishi M-4 avtomobil yo'li va Simferopol avtomagistrali orqali o'tadigan yuk oqimlari bilan bog'liq.

Shakl 1. Sanoat va ombor maydonlarini ishga tushirishning geografik tuzilishi (Praedium kompaniyasi ma'lumotlariga ko'ra)

2013 yilda foydalanishga topshirilgan sanoat va ombor maydonlari hajmida salmoqli ulushni korxonalar egalladi. asosiy o'yinchilar bozor. Masalan, PNK Group kompaniyasi PNK-Chexov loyihasini ishlab chiqishni davom ettirdi (PNK-Chexov 2 birinchi bosqichi ishga tushirildi) va PNK-Vnukovo (9-bino foydalanishga topshirildi).

PNK-Chexov 2 logistika parkida yilning ikkinchi yarmida umumiy maydoni qariyb 127 ming kvadrat metr bo'lgan 2 va 3-binolar foydalanishga topshirildi. m.Bu loyiha Moskva bozorida taqdim etilgan eng yirik yangi yuqori sifatli loyihaga aylandi. Logistika parki Chexov shahrida, Simferopol shossesi bo'ylab Moskva halqa yo'lidan 49 km uzoqlikda, xuddi shu nomdagi PNK-Chexov loyihasi yaqinida joylashgan. Ishlab chiquvchining rejalariga ko'ra, ombor loyihasini amalga oshirish 2014 yilda yakunlanadi, keyin majmuaning umumiy maydoni 286 ming kvadrat metrga etadi. m.

Ishga tushirish hajmi bo'yicha ikkinchi o'rinni 2013 yilning birinchi yarmida joriy etilgan loyiha egalladi. U 110 ming kvadrat metr maydonga ega Logopark Shimoliy logistika parkiga aylandi. m.Loyihani ishlab chiquvchisi “Karavella” kompaniyasi edi. Ushbu omborxona Solnechnogorsk tumanidagi Leningradskoye shossesi bo'ylab Moskva halqa yo'lidan 7 km uzoqlikda joylashgan. Logopark qulay joyga ega va eng katta ruslar uchun ham juda jozibali xorijiy kompaniyalar. Rezident kompaniyalar orasida IKEA, Global Logistic Projects, Eldorado va boshqalarni ta'kidlash kerak.

Rivojlanish kompaniyasi PNK Group nafaqat Chexovda o'z belgisini qoldirdi, balki PNK-Vnukovo loyihasidagi navbatdagi omborlarni ham bozorga olib chiqdi. 2013 yilda kompaniya umumiy maydoni 101 ming m2 bo'lgan uchta (3, 8 va 9) binolarni foydalanishga topshirdi.

2013 yilning ikkinchi yarmida Raven Russia rivojlanish kompaniyasi joriy ombor loyihalarida navbatlarni joriy etishda davom etib, bozordagi faolligini oshirdi. Shunday qilib, Klimovsk logistika parkining uchinchi bosqichi (55 ming kvadrat metr) va Noginsk logistika parkining ikkinchi bosqichi (37,1 ming kvadrat metr) bozorga kirdi.

Shakl 2. 2013 yilda foydalanishga topshirilgan eng muhim ishlab chiqarish va ombor ob'ektlari (Praedium kompaniyasi ma'lumotlariga ko'ra)

Kirishning geografik tuzilishida Moskva halqa yo'lidan uzoqroqda joylashgan hududlarni rivojlantirish tendentsiyasi mavjud. An'anaga ko'ra, Moskva halqa yo'lidan 20-30 km uzoqlikda joylashgan komplekslar yuqori talabga ega, ayni paytda Moskva halqa yo'lidan 50 km gacha bo'lgan masofada joylashgan yuqori sifatli ob'ektlarni faol etkazib berish faol rivojlanmoqda. talabga ega bo'lib, bu loyihalarni amalga oshirishda "qurilish moslamasi" sxemasidan faol foydalanish bilan tasdiqlanadi.

30 km gacha bo'lgan zonada ham, 50 km gacha bo'lgan zonada ham sanoat va ombor maqsadlarida er va mulk majmualarini sotish bozori asosan qayta qurish uchun mos bo'lgan past toifali ob'ektlar bilan ifodalanadi.

To'g'ridan-to'g'ri Moskva shahrida foydalanishga topshirilgan komplekslar orasida mutaxassislar faqat bitta ob'ektni - o'z-o'zini saqlash ombori bo'lgan Magistralniy terminalini ajratib ko'rsatishadi. Ichki makon dizayn printsipiga muvofiq tashkil etilgan bo'lib, bu bizga ijarachiga 1 dan 50 kvadrat metrgacha bo'lgan maydonni taklif qilish imkonini beradi. m bir tekislikda. Narxlar 950 rubldan boshlanadi. kvadrat boshiga. oyiga m va tanlangan qutining o'lchamiga va ijara muddatiga bog'liq. Ikki muhim avtomagistral: Xoroshevskoye va Zvenigorodskoye magistrallari o'rtasidagi qulay joylashuv, shuningdek, yuqori darajadagi xizmat ko'rsatish, yangi terminalda joylarni sotish boshlanganidan so'ng darhol o'z-o'zini saqlash xizmatlariga barqaror talabni ta'minladi.

Moskva va Moskva viloyatidagi sanoat va ombor ko'chmas mulk bozoriga talab

Moskva va Moskva viloyatidagi sanoat va ombor ko'chmas mulk bozori talabning juda yuqori darajasini saqlab turibdi - hatto yangi maydonning rekord darajadagi foydalanishga topshirilishi bo'sh ish o'rinlarining o'rtacha darajasiga deyarli ta'sir qilmadi, bu turli hisob-kitoblarga ko'ra, 1-ni tashkil etdi. 2%. Bu holat quyidagi omillar bilan izohlanadi:

• Ko'chmas mulkning bozorga ta'siri bilan bog'liq xatarlarni minimallashtirishga harakat qilayotgan ishlab chiquvchilar tobora ko'proq "moslashtirilgan" sxemadan foydalangan holda loyihalarni amalga oshirmoqdalar, buning natijasida makonning muhim ulushi hech qachon ochiq bozorga chiqmaydi (ko'ra). turli manbalar - 2013 yilda 35% dan 60% gacha).
• Muayyan mijoz uchun omborlarni qurish - bu yirik xaridorlarga (yoki ijarachilarga) qaratilgan xizmat bo'lib, u past darajadagi bo'sh ish o'rinlari bilan birgalikda kichik xaridorlar (yoki ijarachilar) tomonidan qoniqarsiz talabni keltirib chiqaradi.
• Ochiq bozorga yo'naltirilgan ob'ektlarni qurish jarayonida, dastlabki kelishuvlar ijara/sotish, bu ham foydalanishga topshirilgunga qadar ochiq bozorga taqdim etilgan maydonning haqiqiy hajmini kamaytiradi.
• Bir qator ob'ektlarni ishga tushirish muddatlarini kechiktirish.

Omborlarning xaridorlari va ijarachilari nafaqat cheklangan ta'minot tufayli, balki ko'pincha sotib olingan maydonga yuqori ixtisoslashgan talablar tufayli ishlab chiquvchi bilan o'zaro munosabatlarning "mos bo'yicha qurish" sxemasini tanlaydilar. Loyihani amalga oshirishning dastlabki bosqichlarida ushbu talablarga rioya qilish operatsiyani tejash va odatiy omborni ma'lum bir mijozning o'ziga xos talablariga moslashtirish imkonini beradi.

Mutaxassislar talab darajasini (sotib olish, sotish va ijaraga berish operatsiyalarining umumiy hajmi) 2013 yilda 1,3 mln kv.m. m, bu 2013 yilga nisbatan bir oz yuqori. Talabning eng yuqori cho'qqisi 2013 yilning 2-3 choraklarida sodir bo'ldi.

2013 yilda sanoat va ombor ko'chmas mulkining eng faol ijarachilari va xaridorlari katta bo'ldi savdo kompaniyalari, distribyutorlar va ishlab chiqarish korxonalari.

Shakl 3. Sanoat va ombor ko'chmas mulk bozoridagi bitimlarning ijarachilar va xaridorlarning biznes profili bo'yicha taqsimlanishi (Knight Frank kompaniyasi ma'lumotlariga ko'ra)

Jones Lang LaSalle kompaniyasi ma'lumotlariga ko'ra, 2013 yilda o'rtacha hajmi bitimlar - o'rtacha 2013 yil uchun taxminan 18 ming kv.m.ni tashkil etdi. m (2012 yilda 13 ming kv.m va 2011 yilda 11 ming kv.m). Mutaxassislar yilning eng yirik bitimini IKEA tomonidan 72 ming kvadrat metr ijaraga berish deb atashadi. m "Logopark Shimoliy" da.

1-jadval. Moskva viloyatining sanoat va ombor ko'chmas mulk bozoridagi eng yirik bitimlar (Jons Lang LaSalle kompaniyasi ma'lumotlariga ko'ra)

Moskva va Moskva viloyatidagi sanoat va ombor ko'chmas mulk bozoridagi tijorat shartlari

Tijorat sharoitlari nuqtai nazaridan sanoat va ombor ko'chmas mulk bozorini barqaror deb ta'riflash mumkin - 2013 yil davomida stavkalarda sezilarli o'zgarishlar kuzatilmadi, stavkalarning hozirgi yuqori darajasi birinchi navbatda sifatli ta'minotning etishmasligi bilan izohlanadi.

2013 yil davomida Moskva viloyatida yuqori sifatli sanoat va ombor majmualari uchun ijara stavkalari darajasi o'rtacha 115-140 AQSh dollari / kv. m/yil (uch baravar aniq).

An'anaviy joylashuv zonasiga qarab sanoat omborlari majmualarining assortimenti va o'rtacha ta'minot narxlari (shu jumladan qayta qurish ob'ektlari) edi:

• Moskva shahri ichida: 16 130 - 158 333 rubl / kv. m, o'rtacha qiymati 58 915 rub./sq. m.
• Moskva halqa yo'lidan 20-30 km gacha bo'lgan hududda (Podolsk, Odintsovo, Zelenograd va boshqalar): 3 349 - 61 508 rubl / kv.m. m., o'rtacha qiymati 36 862 rub./sq. m.
• Moskva halqa yo'lidan 30-50 km masofada joylashgan hududda (Elektrostal, Chexov, Solnechnogorsk, Dmitrov va boshqalar): 1 916 - 52 174 rubl / kv. m., o'rtacha qiymati 21 725 rub./sq. m.

Shakl 4. Ob'ekt joylashgan hududga qarab sanoat va ombor ko'chmas mulkini etkazib berish birligi qiymatining diapazoni va o'rtacha qiymatlari, rub./kv.m.

Moskva viloyatida yuqori sifatli ombor ko'chmas mulk segmentida joy birligi qiymati o'rtacha 900-1,400 USD/kv. m., kapitallashuv darajasi taxminan 11% ni tashkil qiladi.

Sanoat va ombor ko'chmas mulk bozorida narx omillari

Shahar ichida joylashgan ob'ektlarning narxi mintaqada joylashgan ob'ektlarning narxidan sezilarli darajada yuqori bo'lganligi sababli, ushbu ob'ektlar guruhlaridan biri uchun birlik narxining narxlash omillariga bog'liqligini shakllantirish maqsadga muvofiqdir. Keyinchalik, bog'liqliklarni qurish uchun takliflar soni ko'pligi va natijada ushbu bog'liqliklarning yanada vizual qurilishi tufayli hududda joylashgan ob'ektlar tanlangan.

Sanoat va ombor ko'chmas mulkining narxlanish omillari orasida ob'ekt birligi narxiga ta'sir qilish nuqtai nazaridan eng muhim miqdoriy omillarni ajratib ko'rsatish mumkin:

Avvalo, biz joylashuv va bilan bog'liq omilni ajratib ko'rsatishimiz mumkin transportdan foydalanish imkoniyati, aynan - MKADgacha bo'lgan masofa. Bu omil shahar tashqarisida joylashgan ob'ektlarning narxiga eng katta ta'sir ko'rsatadi, chunki shahar ichidagi ob'ektlar joylashuvga bog'liq bo'lgan boshqa ko'plab omillar (masalan, metroga masofa, katta ko'chalarga masofa va boshqalar) sezilarli darajada ta'sir qiladi. Bundan tashqari, muhim omil asosiy transport yo'nalishlariga masofa.

2013 yilda sotuvga qo'yilgan mulklar orasida "Moskva halqa yo'ligacha bo'lgan masofa" koeffitsienti qiymatlari diapazoni 3,6-59 km, o'rtacha 33 km edi.

"Asosiy transport yo'nalishlarigacha bo'lgan masofa" omili uchun qiymatlar diapazoni 0,2-9 km, o'rtacha qiymati 1,8 km edi.

Shakl 5. "Moskva halqa yo'ligacha bo'lgan masofa" omilining ob'ekt birligi narxiga ta'siri

Shakl 6. “Asosiy transport yo‘nalishlarigacha bo‘lgan masofa” omilining ob’ekt birligi tannarxiga ta’siri.

Yaxshilanishlarning umumiy maydoni- Moskva viloyatida sanoat va ombor ko'chmas mulkini sotishga ixtisoslashgan agentlar o'rtasida o'tkazilgan so'rov natijalariga ko'ra, kattaroq hududdagi ob'ektlarni sotishda sotuvchilar "ulgurji chegirma" ga o'xshash to'lovning ma'lum bir pasayishini qabul qilishga tayyor. , ya'ni. kattaroq maydondagi ob'ektlar, qoida tariqasida, kvadrat metr uchun arzonroqdir. "Yaxshilashning umumiy maydoni" omili uchun qiymatlar oralig'i 110-75 000 kv.m. m., o'rtacha qiymati - 8 939 kv. m.

Shakl 7. “Yaxshilanishlarning umumiy maydoni” omilining ob’ekt birligi tannarxiga ta’siri

Yer uchastkasining umumiy maydoni. Kattaroq er uchastkasiga ega bo'lgan sanoat va ombor ob'ektlari bozorda ko'proq talabga ega. Ortiqcha er uchastkasida transport vositalari uchun to'xtash joylarini tashkil qilish, turli xil mahsulotlar uchun ochiq omborni joylashtirish mumkinligi sababli, og'ir transport vositalarini manevr qilish imkoniyati mavjud. "Saytning umumiy maydoni" koeffitsienti uchun qiymatlar diapazoni 1 300-83 200 kvadrat metrni tashkil etdi. m., o'rtacha qiymati - 22 764 kv. m.

Shakl 8. “Yerning umumiy maydoni” omilining ob’ekt birligi narxiga ta’siri

Eng muhim sifat omillariga quyidagilar kiradi:

Vaziyat/daraja ichki bezatish ishlab chiqarish va ombor binolari- binoning yaxshi holati yoki unda sarflanganligi katta ta'mirlash potentsial egasini mulkka qo'shimcha investitsiyalarni jalb qilishdan qutqaradi. Oddiy pardozlash darajasi bilan yaxshi holatda bo'lgan sanoat va ombor binolari yoki o'rnatilgan binolar uchun taklif narxlari qoniqarli holatdagi ob'ektlar uchun taklif narxlaridan yuqori.

1-jadval. “Ichki pardozlash holati/darajasi” omilining qiymatlari

Mavjudligi va holati kommunal tarmoqlar ishlab chiqarish va ombor ob'ektining tannarxini aniqlashda ham muhim rol o'ynaydi. Bu omil ob'ektning normal ishlashi uchun zarur bo'lgan kapital qo'yilmalar miqdorini belgilaydi, shu bilan birga ishlab chiqarish va ombor funktsiyasini amalga oshirish nuqtai nazaridan elektr va issiqlik ta'minotining mavjudligi birinchi o'rinda turadi.

2-jadval. “Kommunal tarmoqlarning mavjudligi va holati” omilining qiymatlari

Kirish yo'llarining mavjudligi va ularning qulayligi- eng mashhur hududlar - bir nechta qulay kirish yo'llari mavjud. Kirish yo'llarining qulayligi transport vositalari hududga kiradigan ko'chada transport vositalarining harakatlanish darajasi va darajasiga, shuningdek, unda vaqtinchalik to'xtash imkoniyatiga qarab ball tizimi yordamida baholanadi.

3-jadval. "Kirish yo'llari bilan jihozlangan va ularning qulayligi" omilining qiymatlari

Ishlab chiqarish turiga qarab, boshqa narx omillari (temir yo'l liniyasining mavjudligi, ship balandligi, kranlarning mavjudligi va boshqalar) hisobga olinishi mumkin.

Moskva va Moskva viloyatidagi sanoat va ombor ko'chmas mulk bozoridagi asosiy tendentsiyalar va prognozlar

• 2013 yilda sanoat va ombor ko'chmas mulkining tasnifi qayta ko'rib chiqildi - "A+" toifasidagi ob'ektlarga oid ma'lumotlarga aniqlik kiritildi.
• Bozorda sifatli ta'minot etishmovchiligi fonida yuqori talab darajasi saqlanib qolmoqda, 2013 yilda bo'sh ish o'rinlari darajasi 1-2% ni tashkil etdi.
• Yangi ob'ektlarning asosiy ishga tushirilishi mashhur yo'nalishlarda sodir bo'ladi: janubiy, janubi-sharqiy, janubi-g'arbiy. Bundan tashqari, deyarli barcha ob'ektlar "A" sinfiga tegishli.
• Sanoat va ombor ko'chmas mulk segmentidagi bitimlar hajmi qariyb 1,3 million kv.m.ni tashkil etdi. m.
• Nisbatan yangi tendentsiya - Moskva halqa yo'lidan 30-50 km masofada joylashgan loyihalarni amalga oshirish.
• “Kostyum-kostyum” sxemasidan foydalangan holda loyihalarni amalga oshirish tobora ommalashib bormoqda - turli hisob-kitoblarga ko'ra, 2013 yilda 35% dan 60% gacha maydonlar shu tarzda sotilgan.
• Bir qator loyihalarni ishga tushirish muddati kechiktirilganligini hisobga olsak, 2014 yilda foydalanishga topshirish hajmi 2013 yildagidek qolishi mumkin. Shu bilan birga, bo'sh ish o'rinlari darajasi 2-4% darajasida qolishi kutilmoqda.
• Ijara stavkalari va mulkni sotish narxining oshishi kutilmaydi - asosiy cheklovchi omil 2014 yil uchun noqulay makroiqtisodiy prognozdir (yalpi ichki mahsulot va boshqa ijtimoiy-iqtisodiy ko'rsatkichlarning past o'sishi prognoz qilinmoqda).
• 2014-yilda foydalanishga topshirilishi e’lon qilingan eng yirik loyihalar orasida bozor mutaxassislari quyidagilarni ta’kidlamoqda: “Janubiy darvoza” sanoat parki va umumiy maydoni 200 va 155 ming kvadrat metr bo‘lgan “Radumlya” logistika parki. m. mos ravishda.

Xulosa: Moskva va Moskva viloyatidagi sanoat va ombor ko'chmas mulk bozorida rekord darajadagi kosmik foydalanishga topshirish yuqori darajada davom etayotgan talabga sezilarli ta'sir ko'rsatmadi. Fonda tijorat sharoitida jiddiy tebranishlar bo'lmaganda yuqori daraja talab bo'lsa, bozor barqarorlashmoqda degan xulosaga kelishimiz mumkin. Bozorni keyingi faol rivojlanishdan to'xtatib turadigan asosiy omillar makroiqtisodiy omillardir - umumiy iqtisodiy vaziyatning beqarorligi ishlab chiquvchilarning xavf-xatarlarini oshiradi, ikkinchisini esa tobora ko'proq "kostyum qurish" sxemasi bo'yicha ishlashga majbur qiladi.

Xizmatga buyurtma berishingiz yoki qo'shimcha ma'lumotni quyidagi telefon orqali ofislarimiz bilan bog'lanishingiz mumkin:

7 812 326-20-06 Sankt-Peterburg
+7 495 955-78-37 Moskva
+7 343 372-54-75 Ekaterinburg
Elektron pochta pochta: