Ang pangunahing paksa ng artikulong ito ay ang kasunduan sa pamamahala para sa isang gusali ng apartment. Ang kasunduan sa pagitan ng mga may-ari ng mga apartment sa bahay at ng namamahala na organisasyon ay ang batayan para sa normal na paggana ng isang gusali ng tirahan. Ito ay may malaking kahalagahan, kaya ang espesyal na pansin ay dapat bayaran sa mga puntos na isasama dito. Paano tapusin, baguhin at wakasan ang isang kasunduan sa pamamahala ng MKD, ilalarawan namin sa artikulong ito.

Mga isyung tinalakay sa materyal:

• Ano ang kumokontrol sa kasunduan sa pamamahala para sa isang gusali ng apartment na may kumpanya ng pamamahala.
• Paano ang pagtatapos ng pamamahala ng kontrata ng isang gusali ng apartment.
• Sino ang may karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment sa 2017.
• Ano ang mga kinakailangan para sa isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment?
• Ano ang tagal ng kasunduan sa pamamahala ng pangungupahan?

Ano ang kumokontrol sa kasunduan sa pamamahala para sa isang gusali ng apartment sa isang kumpanya ng pamamahala

Ang isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment ay isang dokumento na kumokontrol sa mga relasyon sa pagitan ng mga partido, ang isa sa mga ito ay palaging ang kumpanya ng pamamahala kung saan ang MKD ang pangangalaga, at ang kabilang partido ay maaaring:

• mga taong nagmamay-ari ng lugar sa gusali sa pamamagitan ng karapatan ng pagmamay-ari;
• namumunong katawan ng HOA o LCD;
• isang tao na nakatanggap ng mga lugar sa isang MKD mula sa developer (sugnay 6, bahagi 2, artikulo 153 ng Housing Code ng Russian Federation);
• developer.

Ang kakanyahan ng naturang dokumento ay na ito ay nag-aayos ng kasunduan sa pagitan ng mga partido upang tanggapin ang ilang mga responsibilidad. Ang unang partido (CC) ay nagbibigay ng mga serbisyong nauugnay sa pagpapanatili at pagkumpuni ng ari-arian sa MKD, na kinikilala bilang karaniwan, kung kinakailangan, gumaganap kumpunihin Sa madaling salita, namamahala ito gusaling tirahan. At ang pangalawa ay nangangako na ganap at napapanahong gumawa ng mga pagbabayad para sa mga aktibidad sa itaas.

Tulad ng anumang iba pang kasunduan, ang isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment ay may ilang mahahalagang kondisyon na dapat napagkasunduan ng mga partido upang mapag-usapan ang pagiging lehitimo nito. Sa kasong ito, ang mga mahahalagang kondisyon ay nakalista sa bahagi 2 at 3 ng Art. 162 ng Housing Code ng Russian Federation.

Paano ang pagtatapos ng pamamahala ng kontrata ng isang gusali ng apartment

Ang kontratang ito ay nangangailangan ng nakasulat na form. Ang isang bilateral na nilagdaang kasunduan ay iginuhit at tinatalakay sa isang pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari, at kasunod ng mga resulta nito, ang isang kasunduan ay personal na tinapos ng bawat may-ari ng lugar na may isang kumpanyang pinili bilang isang tagapamahala. Ngunit hindi ito nangangahulugan na ang iba't ibang tao ay kumikilos sa panig ng mga nangungupahan sa bawat kontrata. Ang katapat ng kumpanya ng pamamahala ay isang hanay ng mga residente na nagmamay-ari ng lugar sa gusali sa pamamagitan ng karapatan ng pagmamay-ari at na sama-samang mayroong higit sa 50% ng mga boto ng kabuuan (tingnan ang bahagi 1 ng artikulo 162 ng Housing Code ng Russian Federation).

Sino ang may karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment sa 2017

Kung mayroon pa ring mga pagpipilian para sa kumakatawan sa mga interes sa bahagi ng mga nangungupahan, kung gayon walang ganoong pagpipilian sa bahagi ng namamahala na organisasyon. Ang isang legal na entity lamang na nakakatugon sa mga kinakailangan na itinakda ng batas at nakatanggap ng mga dokumento na nagbibigay ng karapatang magbigay ng mga serbisyo sa sektor ng pabahay at serbisyong pangkomunidad (espesyal na permit, lisensya) ang maaaring mamahala ng isang gusali ng apartment. Ito ay tulad ng isang tao na nagtapos ng isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment sa mga residente. Ang dokumento ay dapat nasa nakasulat na anyo, na maaaring elektroniko o disenyo ng papel. Ang pangunahing bagay ay upang kumpirmahin ang iyong kasunduan sa mga tuntunin sa pamamagitan ng pagpirma. Samakatuwid, ang kontrata ay dapat na i-endorso ng parehong partido.

Ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pamamahala para sa isang gusali ng apartment ay hindi isang karapatan, ngunit isang obligasyon ng mga may-ari ng mga apartment sa gusali. Kung iniiwasan ito ng mga may-ari ng apartment sa loob ng mahabang panahon, kung gayon ang legal na entidad, na ang mga tungkulin ay sinisingil sa pamamahala ng isang partikular na gusali ng apartment, ay maaaring magsampa ng kaso kung saan bubuo ito ng mga kinakailangan para sa sapilitang pagpirma ng kontrata (batay sa bahagi 4 ng artikulo 445 ng Civil Code ng Russian Federation) at mga pinsala sa kompensasyon na dulot ng pagkabigo na tapusin ang isang kontrata.

Civil Code Idineklara ng Russian Federation ang kalayaan ng mga relasyon sa kontraktwal, ngunit, tulad ng maaari mong hulaan, ang kontrata para sa pamamahala ng MKD mula sa pangkalahatang tuntunin bumababa. Ang obligasyon na magtapos housing code Pederasyon ng Russia. Bahagi 5 Art. 161 ng Housing Code ng Russian Federation ay nagpapahiwatig na ang organisasyon na mamamahala sa gusali ng apartment ay inihalal sa isang open-competitive na batayan, at sa loob ng sampung araw pagkatapos ng halalan, ang katawan lokal na pamahalaan nagpapaalam sa mga may-ari ng pabahay sa bahay tungkol sa kung aling kumpanya ng pamamahala ang magbibigay sa kanila ng mga serbisyo. Alinsunod dito, ang mga may-ari ng apartment ay obligadong magtapos ng isang kasunduan sa napiling kumpanya.

Ang obligasyon ay hindi lamang nalalapat sa mga may-ari ng mga residential apartment. Sa isang gusali ng apartment, maaaring mayroon ding mga non-residential facility, tulad ng mga auxiliary na lugar, mga komersyal na lugar. Ang mga may-ari ng naturang lugar ay kinakailangan ding magtapos ng isang kasunduan sa kumpanya ng pamamahala. Marahil ito ay isang beauty salon sa bahay o paradahan na malapit sa bahay, na bahagi ng mga lugar kadalasang ginagamit, — ang mga may-ari ng naturang mga lugar ay nagiging mga partido din sa kasunduan.

Ano ang mga kinakailangan para sa isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment?

• kahulugan ng control object (paglilista ng komposisyon ng general Pag-aari ng MKD);
• mga responsibilidad ng kumpanya ng pamamahala (pagtukoy sa listahan ng mga serbisyo para sa pagpapanatili at pagkumpuni ng karaniwang ari-arian, mga kagamitan at trabaho na naglalayong tiyakin ang wastong paggana ng gusali, isang indikasyon ng pagkakasunud-sunod kung saan maaaring magbago ang listahang ito);
• isang indikasyon ng pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga ng mga pagbabayad na babayaran sa isang buwanang batayan (bilang panuntunan, ang mga ito ay binubuo ng isang bayad para sa pagpapanatili at pagkumpuni ng pabahay at isang bayad para sa Mga pampublikong Utility) at ang pamamaraan para sa kanilang pagbabayad;
• mga paraan upang makontrol ang pagtupad ng mga obligasyon ng namamahala sa organisasyon.

Ang mga bahaging ito ay dapat naroroon sa kontrata, alinsunod sa Bahagi 3 ng Art. 162 ng Housing Code ng Russian Federation, imposibleng gawin nang wala sila. Kung hindi kasama ang mga sugnay na ito sa kontrata, imposibleng maabot ang konklusyon nito. Bukod dito, ang sub. 1-4 na oras 3 tbsp. Ang 162 ng Housing Code ng Russian Federation ay naglalaman ng impormasyon na dapat ding isama sa kontrata, iniugnay sila ng mambabatas sa mga mahahalagang tuntunin ng kontrata para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment.

Sa kabila ng katotohanan na ang bawat may-ari ay pumasok sa isang kasunduan sa Criminal Code, ang mga kondisyon ay magiging pareho para sa lahat. Ang teksto ng kasunduan ay umiiral sa tanging edisyon na napagkasunduan sa pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari ng apartment. Ang Artikulo 162 ng Housing Code ng Russian Federation sa bahagi 4 ay hindi nagpapahintulot sa pagbabago o pag-edit ng mga tuntunin ng kontrata na may kaugnayan sa iba't ibang mga may-ari ng parehong gusali ng apartment. Ang parehong naaangkop sa mga taong tumanggap ng mga lugar mula sa developer alinsunod sa pamamaraan na itinatag ng batas ayon sa nauugnay na sertipiko ng pagtanggap. Ang mga taong ito ay ganap na pantay-pantay sa mga tuntunin ng pagtatapos ng isang kasunduan sa mga may-ari ng mga lugar sa bahay.

Ang bisa ng kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment

Ang kasunduan sa pagitan ng kumpanya ng pamamahala at ng mga may-ari ng apartment ay maaaring may magkaibang mga tuntunin ng bisa. Ang mga ito ay inireseta sa pamantayan, bahagi 5 ng Art. 162 ng Housing Code:

• Ang bahagi 1 ng artikulong ito ay nagbibigay ng opsyon kung saan ang kontrata ng pamamahala ay may bisa mula 1 taon hanggang 5 taon. Ang termino ay mahigpit na tinutukoy sa loob ng agwat na ito, ang pagpipiliang ito ay nagsasangkot ng pagpili ng isang kumpanya ng pamamahala sa isang pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari na may obligadong kasunod na pagtatapos ng isang kasunduan sa pamamahala ng isang gusali ng apartment sa napagkasunduang mga tuntunin ng bawat isa sa mga may-ari;
• bahagi 4 at 13 ng Art. 161 ng Kodigo na ito ay nag-aalok ng opsyon ng pagtatapos ng isang kontrata para sa isang panahon ng 1-3 taon, posible kung ang kumpanya ng pamamahala ay napili sa pamamagitan ng isang bukas na pamamaraan ng malambot, at ang mga may-ari ng isang gusali ng apartment pagkatapos ng isang buong taon ay hindi pumili ng isang paraan upang pamahalaan ang bahay o hindi naipatupad ang ganitong paraan. Bilang karagdagan, ang pagpipiliang ito ay gumagana kapag naglilipat ng mga apartment mula sa mga developer sa mga taong tumatanggap ng karapatang magtapos ng mga kontrata para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment na may isang kumpanya ng pamamahala na napili sa isang bukas na tender;
• Ang bahagi 14 ng parehong artikulo ay nagtatatag ng posibilidad ng pagtatapos ng isang kontrata para sa maximum na 3 buwan - para sa panahong iyon habang hindi pa inililipat ng developer ang pabahay sa mga may-katuturang tao sa ilalim ng sertipiko ng pagtanggap. Pagkatapos itong tuldok ang mga taong nakatanggap ng mga lugar mula sa developer (sugnay 6, bahagi 2, artikulo 153 ng Housing Code ng Russian Federation) ay pumasok sa isang kasunduan sa kumpanya ng pamamahala, na tinutukoy ng mga resulta ng isang bukas na tender.

Tulad ng nakikita mo, ang iba't ibang mga opsyon para sa pagtatapos ng isang kontrata ay nagpapahiwatig ng magkakaibang mga deadline, ngunit sa isang paraan o iba pa, ang mga partido sa kontrata ay hindi maaaring lumampas sa balangkas na itinatag ng batas. Mga pamantayan h. 5 Art. 162 ng Housing Code ng Russian Federation ay kinakailangan.

Ano ang mangyayari kapag nag-expire ang kontrata? Ang batas ay nagtatatag na ang bawat uri ng kontrata para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment ay may sariling tiyak na panahon ng bisa. Ngunit paano kung ang termino ay mag-expire, at ang mga partido ay hindi naghahangad na gumawa ng anumang aksyon upang tapusin ang isang bagong kontrata? Bahagi 6 Art. Ang 162 ng Housing Code ng Russian Federation ay nagsasaad na kung wala sa mga partido sa kasunduan ang nagpahayag ng pagwawakas ng kasunduan bago ang pag-expire nito, ang kasunduan ay ituturing na matagal para sa parehong tagal ng panahon at sa parehong mga kondisyon na nauna nang napagkasunduan. ng mga partido.

Ayon sa batas, ang isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment ay magsisimulang gumana sa mismong araw kung kailan ito pinirmahan ng magkabilang panig. Mula sa sandali ng pagpirma sa isa't isa, ang isang tatlumpung araw na panahon ay magsisimulang mabilang, kung saan, alinsunod sa Bahagi 7 ng Art. 162 ng Housing Code ng Russian Federation, ang organisasyong namamahala ay dapat magsimulang gampanan ang mga tungkulin na itinalaga dito sa kontrata, maliban kung ang ibang panahon ay ibinigay para sa mismong kontrata. Kung sakaling magkaroon ng ibang panahon, naiiba sa legal na pamantayan, ang kontrata ang mauuna.

Ano ang nag-oobliga sa Criminal Code ng kontrata para sa pamamahala ng karaniwang ari-arian ng isang apartment building

Isang mahalagang tungkulin ng isang legal na entity na pinagkatiwalaan ng tungkulin ng pamamahala sa isang gusali ng apartment ay ang magbigay ng taunang mga ulat sa mga may-ari ng ari-arian sa MKD. Ang deadline para sa pagsusumite ng ulat ay ang unang quarter. Sa loob ng tatlong buwan ng kasalukuyang taon, dapat mag-ulat ang organisasyon para sa nakaraang taon.

Ang pamantayan para sa pagsusuri ng mga aktibidad ng kumpanya ng pamamahala ay ang mga pamantayan at panuntunan para sa pamamahala ng MKD na itinatag ng Pamahalaan ng Russian Federation, lalo na ang Mga Panuntunan para sa pagpapatupad ng mga aktibidad para sa pamamahala ng mga gusali ng apartment, na naaprubahan noong 2013. sa pamamagitan ng Decree of the Government of the Russian Federation No. 416.

Ang dokumentong ito ay nagpapahintulot sa mga may-ari na suriin ang mga aktibidad ng kumpanya ng pamamahala, na dapat na ginagabayan ng mga pamantayan at panuntunang ito sa kanilang trabaho.

Ang mga patakaran ay nag-aayos ng iba't ibang anyo ng pamamahala ng isang gusali ng apartment:

• maaaring direktang pamahalaan ng mga may-ari ng lugar sa isang partikular na MKD;
• isang asosasyon ng mga may-ari, na pormal bilang isang ligal na nilalang (mga kooperatiba, pakikipagsosyo ng mga may-ari), ay maaaring pamahalaan - para sa ganitong uri ng pamamahala ay hindi kinakailangan na magtapos ng isang kasunduan sa kumpanya ng pamamahala;
• ang mga kumpanyang may pahintulot na gawin ito at nakapagtapos ng naaangkop na mga kasunduan sa pamamahala para sa mga gusali ng apartment ay maaaring pamahalaan, at ito ang pinakakaraniwang opsyon;
• sa huli, mapapamahalaan din ng mga developer ang MKD - sa panahong hindi pa natatapos ang isang kasunduan sa isang dalubhasang organisasyon sa pamamahala.

Summing up, maaari nating tapusin na, sa katunayan, ang buong aktibidad ng pamamahala ng mga bahay ay mahigpit na sumunod sa mga pamantayang itinatag ng batas at ituloy ang mga layunin na itinatag ng batas. Bilang karagdagan sa batas, ang mga layunin at pamantayan ay maaari ding matukoy ng mga desisyon ng mga may-ari - bilang karagdagan.

Nilalayon ng kumpanya ng pamamahala na maayos na mapanatili ang karaniwang ari-arian ng bahay. Nangangahulugan ito na ang naturang content ay dapat sumunod sa mga sanitary at epidemiological na pamantayan, mga regulasyon sa kaligtasan ng sunog, proteksyon ng consumer at mga teknikal na regulasyon. Ang batas ay nagtatatag ng maraming mga kinakailangan para sa wastong pagpapanatili ng ari-arian sa mga gusali mga paupahan. Ang lahat ng mga kinakailangang ito ay naglalayong:

• ligtas na paggana ng MKD, pagiging maaasahan ng operasyon nito;
• pangangalaga sa buhay at kalusugan ng mga residente, pati na rin ang kanilang ari-arian, kabilang ang pag-aari ng mga legal na entity at mga awtoridad ng estado at munisipyo;
• pampublikong pagkakaroon ng ari-arian na kinikilala bilang karaniwang bahay para sa mga may-ari ng mga lugar sa MKD;
• hindi masusugatan ng mga karapatan at mga lehitimong interes mga may-ari ng mga lugar sa gusali at iba pang mga tao;
• kondisyon sa pagtatrabaho mga network ng engineering, metro at iba pang kagamitan na bahagi ng karaniwang ari-arian, upang kapag nagbibigay ng mga mapagkukunan sa mga residente ng isang gusali ng apartment, gumagana ang mga ito nang maayos, nang hindi humahantong sa mga emerhensiya o pagkaantala sa pagbibigay ng mga serbisyo sa pabahay at komunal. Ang mga komunikasyon at kagamitan sa pag-inhinyero ay dapat gumana sa paraang, kung kinakailangan, posibleng hindi lamang magbigay ng mga mapagkukunan, kundi pati na rin upang suspindihin o limitahan ang supply ng mapagkukunan sa mga kaso na itinakda ng batas.

Anong uri ng ari-arian ang makikilala bilang karaniwan? Inaprubahan ng Dekreto ng Pamahalaan ng Russian Federation noong Agosto 13, 2006 No. 491 ang Mga Panuntunan, na hindi lamang tumutukoy sa mga kinakailangan para sa pagpapanatili ng ari-arian na pag-aari ng karaniwang fractional na pagmamay-ari mga may-ari ng apartment, ngunit ilista din ang mga bagay na kinikilala bilang karaniwang ari-arian.

Napakahalaga na ilaan ang ari-arian na ito, dahil ang mga may-ari sa MKD ay magkakasamang sasagutin ang mga gastos sa wastong pagpapanatili, pagkumpuni nito (kung kinakailangan), at kontrolin din ang kaligtasan nito.

Ang Resolution sa itaas, bukod sa iba pang mga bagay, ay nagbibigay ng posibilidad na baguhin ang halaga ng mga pagbabayad na kailangang gawin ng mga may-ari buwan-buwan para sa pagpapaandar ng pagpapanatili at pag-aayos ng mga bagay na inuri bilang karaniwang ari-arian. Ang halagang ito ay maaaring magbago sa kaso ng hindi sapat na kalidad ng mga serbisyo (halimbawa, kung sila ay binibigyan ng mga pagkaantala sa itinatag na tagal o hindi nakakatugon sa mga kinakailangan at pamantayang itinatag ng batas).

Upang ang karaniwang pag-aari ay manatiling ligtas at maayos, at hindi rin mawala ang wastong kondisyon nito, ang namamahala na organisasyon ay obligadong magbigay ng mga serbisyo at magsagawa ng trabaho alinsunod sa listahan na inaprubahan ng Decree of the Government of the Russian Federation ng 03.04. .2013 No. 290. Naglalaman lamang ito ng pinakakailangan, kaya naman tinawag itong pinakamababa. Alinsunod dito, ang naturang listahan ay maaaring mapalawak ng isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment.

Ano ang naaprubahan antas ng estado listahan ng mga gawa at serbisyo?

1. Mga gawa na naglalayong mapanatili sa mabuting kalagayan ang mga istrukturang nagdadala ng karga (kisame, hagdan, pundasyon, dingding, haligi at iba pang mga elemento kung saan nakasalalay ang pagpapatakbo ng gusali), pati na rin ang mga istrukturang hindi nagtataglay na kailangan ding maayos. pinapanatili (mga sahig, partisyon, atbp.) d.). Ang unang seksyon ng Pinakamababang Listahan ay nakatuon sa pag-aayos ng mga isyung ito.
2. Mga gawaing isinagawa upang matiyak ang tamang kondisyon mga komunikasyon sa engineering, pangkalahatang kagamitan sa bahay, teknikal na suporta. Ang mga gawang ito ay kasama sa Ikalawang Seksyon ng Pinakamababang Listahan.
3. Ang mga gawa na naglalayong mapanatili sa mabuting kalagayan ang lahat ng iba pang mga bagay ng karaniwang ari-arian ng bahay ay nakalista sa Ikatlong Seksyon.
4. Listahan ng mga pamantayan at panuntunan para sa pagpapatupad ng mga gawain sa itaas.

At ang mga patakaran para sa pagpapatupad ng trabaho at ang pagkakaloob ng mga serbisyo ay direktang nakasalalay sa paraan ng pamamahala na pinili para sa isang partikular na gusali ng apartment. At ang pamamaraang ito ay dapat na maayos sa mga legal na dokumento na tinukoy ng batas.

1. Kung ang MKD ay direktang pinamamahalaan ng mga may-ari - sa desisyon ng pangkalahatang pulong. Sa totoo lang, sa form na ito, ang mga may-ari ay nagpupulong ng isang pangkalahatang pulong upang malutas ang anumang isyu. Ang form na ito ay hindi karaniwan, higit sa lahat sa mga bahay na may isang maliit na bilang ng mga may-ari, kung kanino ito ay hindi napakahirap na ayusin ang isang pinagsamang pagpupulong at dumating sa isang karaniwang desisyon.
2. Kung ang bahay ay pinamamahalaan ng isang dalubhasang organisasyon, ang pagpipiliang ito sa pamamahala at ang listahan ng mga patakaran para sa pagkakaloob ng mga serbisyo at ang pagganap ng trabaho para sa pagpapanatili at pagkumpuni ng karaniwang ari-arian sa bahay, na tumutugma sa napiling anyo ng pamamahala, ay naayos sa kontrata sa pamamahala ng gusali ng apartment.
3. Kung ang gusali ay pinamamahalaan ng isang kooperatiba ng pabahay, isang kooperatiba sa pagtatayo ng pabahay o isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay, kung gayon ang paraan ng pamamahala at ang mga patakaran para sa pagpapanatili ng ari-arian ay naayos sa paraang tinukoy sa charter ng may-katuturang legal na entity.
4. Kung ang MKD ay pinamamahalaan alinsunod sa Bahagi 1.1 ng Art. 164 ng Housing Code ng Russian Federation, kung gayon ang lahat ng mga patakaran at pamantayan para sa pagpapanatili ng ari-arian ay ipinahiwatig sa nauugnay na kontrata para sa pagkakaloob ng mga serbisyo (pagganap ng trabaho).
5. Kapag pinamamahalaan ang MKD sa ilalim ng Bahagi 14 ng Art. 161 ng Housing Code ng Russian Federation, ang isang dokumento na nag-aayos ng mga patakaran at regulasyon ng pamamahala ay ang desisyon ng developer.

Ano ang istraktura ng isang tipikal na kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment

Tulad ng iba pang kasunduan, ang kasunduang ito ay nagsisimula sa pangalan nito at panimulang bahagi. Dagdag pa, magandang ideya na magsama ng pangkalahatang seksyon sa terminolohiya ng dokumento. Ang bawat partido sa kasunduan ay dapat na malinaw at malinaw na maunawaan kung ano ang "mga utility" o "pangkalahatang pulong", atbp. Ngunit hindi lahat ng mga kasunduan ay may mga seksyon na may mga tuntunin, at ang mga bahaging ilalarawan sa ibaba ay dapat isama sa anumang kontrata sa pamamahala ng gusali ng apartment .

• Aytem 1. Paksa

Kung walang pagtukoy sa paksa ng kasunduan, maaaring walang kasunduan mismo. Sa kasong ito, ang paksa ay ang bilang ng mga function na ibinibilang sa mga tungkulin ng kumpanya ng pamamahala. Ayon sa uri nito, ang kasunduan sa pamamahala ay isang kontrata para sa pagkakaloob ng mga serbisyo, samakatuwid ang mga partido nito ay tinatawag na "Customer" at ang "Kontratista". Ang una ay ang mga may-ari (kanilang mga asosasyon), at ang pangalawa ay ang kumpanya ng pamamahala. Sa paksa, ito ay mahalaga hindi lamang upang matukoy ang hanay ng mga aksyon na ang customer ay nagtuturo sa tagapalabas na gawin, ngunit din upang ipahiwatig ang bagay ng mga aksyon na ito - ari-arian na kinikilala bilang karaniwang bahay sa isang partikular na gusali ng apartment. Mahalagang tandaan na ang nilalaman ng nabanggit na mga ari-arian ay hindi magkapareho sa pagmamay-ari o pagtatapon ng mga ito.

• Clause 2. Mga obligasyon ng customer at ng contractor

Ang mga karapatan at obligasyon ay malapit na nauugnay. Ang mga karapatan ng isang partido ay nagbubunga ng mga obligasyon ng kabilang partido. Una sa lahat, sa talatang ito ay angkop na ilarawan ang mga obligasyon ng mga may-ari ng mga lugar sa gusali, na naglalayong normal na operasyon ng kanilang apartment building. Kabilang dito ang mga responsibilidad:

• sa pagbabayad ng mga pagbabayad para sa pabahay at mga serbisyong pangkomunidad sa oras at buo;
• upang mabigyan ang mga empleyado ng namamahala na organisasyon ng pag-access sa bahay sa araw upang magsagawa ng trabaho sa mga pasilidad ng engineering at teknikal, pati na rin para sa layunin ng kontrol (kung kinakailangan upang maalis ang mga sitwasyong pang-emergency, ang pag-access ay dapat ding ibigay sa gabi) ;
• upang makilahok sa paglutas ng mga isyu na may kaugnayan sa pagpapatakbo ng MKD (pagpili ng mga miyembro ng konseho, paglutas ng iba pang mga problema sa pagpindot);
• upang isagawa ang mga kinakailangang pag-aayos sa kanilang sariling pabahay;
• upang bigyan ng babala ang pamunuan ng bahay tungkol sa pangangailangan na umalis sa iyong lugar nang walang pag-aalaga pangmatagalan atbp.

Ang isang kailangang-kailangan na kondisyon para sa naturang kasunduan ay ang obligasyon ng may-ari ng lugar na ipaalam sa namamahala na organisasyon tungkol sa pagpapalit ng mga aparato sa pagsukat, ang paggamit ng mga aparato na kumonsumo ng kuryente na may kapasidad na higit sa 7 kW, tungkol sa mga pagbabago sa posisyon ng mga network ng engineering, at muling pagpapaunlad. Karamihan sa mga kaso ay nangangailangan ng hindi lamang abiso, kundi pati na rin ang koordinasyon sa pamamahala ng gusali.

Ang kasunduan sa pamamahala ng MKD ay naglalaman din ng obligasyon ng mga may-ari ng apartment na independiyenteng mag-alis ng basura kung sakaling ayusin ang kanilang mga lugar. Sa anumang kaso ay hindi pinapayagan ang pagtatapon ng mga koridor, hagdanan, mga karaniwang lugar.

Ang mga obligasyon ng mga may-ari ng bahay ay sinisingil din sa paglilipat ng mga kopya ng mga sertipiko na nagpapatunay sa mga karapatan sa mga lugar, pati na rin ang mga pagbabasa ng mga aparato sa pagsukat para sa pabahay at mga serbisyong pangkomunidad at personal na data.

Ang mga residente ay ipinagbabawal na mag-isa na mag-alis ng mga seal sa kanilang mga metro. Sa kaso ng paglabag sa kanilang integridad, kinakailangang iulat ito sa Criminal Code sa loob ng tatlong araw, na humihiling na ibalik ang selyo.

Ang isang hiwalay na talata ay dapat magreseta ng mga obligasyon ng mga tao na nakatanggap ng mga lugar sa isang MKD sa batayan ng pag-upa.

• suplay ng kuryente;
• supply ng tubig (mainit at malamig);
• pagpainit;
• paagusan.

Ang mga patakaran para sa pagkakaloob ng mga pampublikong serbisyo ay nagtatatag ng mga pamantayan at pamantayan, na sumusunod sa kung saan ang kumpanya ng pamamahala ay magbibigay ng mga serbisyong nakalista sa itaas na may mataas na kalidad, nang hindi lumalabag sa proseso ng normal na operasyon ng gusali.

Ang kumpanya ng pamamahala ay obligado na palaging ipaalam sa mga residente nang maaga ang tungkol sa paparating na pag-aayos. Mahalagang magreseta ng obligasyon ng namamahala sa organisasyon na magkasundo ang mga utang ng mga may-ari ayon sa kanilang aplikasyon, na iginuhit nang nakasulat.

Ang lahat ng mga aktibidad ng Criminal Code ay dapat isagawa nang mahigpit alinsunod sa mga pamantayan ng kasalukuyang batas.

• Punto 3. Mga Karapatan ng Customer at ng Kontratista

Ang mga karapatan ay dapat ding bigyan ng hiwalay na lugar. Sa pamamagitan ng pagkakatulad, kailangan mong magsimula sa mga karapatan ng mga may-ari. Sa isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment, angkop na magreseta ng karapatan ng mga may-ari ng apartment na humiling ng pagbawas sa halaga ng pabahay at mga serbisyong pangkomunidad sa kaso ng kanilang hindi sapat na kalidad. Sa pagsasagawa, may mga kaso kapag ang mga serbisyo ay ibinibigay nang paulit-ulit o may mababang kalidad na maaari itong humantong sa pinsala sa mga may-ari ng lugar sa gusali. Ang karapatang mag-claim ng mga pinsala ay dapat ding nakasulat sa kontrata.

Ngunit ang organisasyong namamahala ay maaari ding magdemanda ng mga hindi nagbabayad. Siya, sa kanyang bahagi, ay may karapatan na akitin ang mga kontratista na magsagawa ng partikular na trabaho, na dapat bayaran sa gastos ng mga may-ari ng apartment. At, kung umiiwas sila sa pagbabayad, isa sa mga paraan ng impluwensya ay upang ihinto ang supply ng mga mapagkukunan sa pamamagitan ng mga network ng engineering. At, kung ang panukalang ito ay hindi makakatulong, kung gayon ang organisasyon ng negosyo ay may karapatang pumunta sa korte upang mabawi ang utang.

Upang makakuha ng mga pondo para sa mga pangangailangan ng isang gusali ng apartment (pagkukumpuni, pagbili ng mga mamahaling kagamitan, atbp.), ang namamahala sa organisasyon ay maaaring gumamit ng karaniwang ari-arian ng bahay (halimbawa, irenta ang mga dingding ng gusali para sa advertising).

• aytem 4. Presyo

Ang sugnay na ito ng kontrata ay may partikular na kahalagahan. Ang presyo para sa pamamahala ng isang bahay ay kinabibilangan ng maraming bagay: ang supply ng mga utility, emergency at naka-iskedyul na pagkukumpuni, paglilinis ng mga lugar at iba pang mga tungkulin. Upang maunawaan nang eksakto ng mga may-ari kung paano kinakalkula ang pagbabayad sa ilalim ng kontrata, at mayroong sugnay na ito. Tinutukoy nito ang mga tuntunin ng pagbabayad, dalas, account ng kumpanya ng pamamahala. Ang halaga ng mga serbisyo ay nabuo batay sa mga taripa na naaprubahan sa pulong ng gusali ng apartment. Ang mga ito ay tinutukoy para sa isang panahon ng 1 taon. Kung ang anumang kagyat na gawain ng isang emergency na kalikasan ay isinasagawa sa panahon ng taon, ang bayad sa serbisyo ay tataas sa kaukulang proporsyon.

Tulad ng para sa mga serbisyo sa pag-init, ang organisasyon ng pamamahala ng bahay ay hindi maaaring magtakda ng pagbabayad para sa kanila sa isang arbitrary na paraan. Ang lahat ay nakasalalay sa mga presyo ng mga tagapagtustos ng init. Ito ay maginhawa upang subaybayan ang mga gastos kung mayroong isang karaniwang aparato sa pagsukat ng bahay, ayon sa mga indikasyon kung saan ang pagbabayad para sa init ay napapailalim sa taunang pagsasaayos.

Tulad ng para sa pagbabayad para sa kuryente at malamig na tubig, ang prinsipyo ng pagbuo ng halaga ng mga serbisyo ay dapat ding ibunyag sa kasunduan sa pamamahala para sa isang gusali ng apartment. Ang halaga ng pagkonsumo ay tinutukoy ng mga pagbabasa ng mga aparato sa pagsukat (indibidwal at karaniwang bahay).

Ang prinsipyo ng pagkalkula ng halaga ng mga natupok na serbisyo ayon sa mga pagbabasa ng mga karaniwang metro ng bahay ay matagal nang naitatag, ngunit gayunpaman, hindi ito tumitigil na magdulot ng malaking bilang ng paglilitis. Ayon sa kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment, ang mga pagbabasa ng lahat ng indibidwal na metro na naka-install ng mga may-ari ng apartment ay ibabawas mula sa mga pagbabasa ng metro sa buong gusali, at ang pagkakaiba ay dapat ipamahagi sa lahat ng may-ari ng apartment sa gusali. Ang pamamahagi ay batay sa bahagi ng bawat may-ari sa common property ng MKD.

Gayunpaman, may mga pagkakataon na ang mga apartment ay nananatiling walang laman sa loob ng mahabang panahon. Sa pamamagitan ng pangkalahatang tuntunin kung ang mga may-ari ay wala nang higit sa limang araw nang tuluy-tuloy, kung gayon, sa kahilingan ng may-ari, ang kumpanya ng pamamahala ay maaaring muling kalkulahin ang halaga ng pagbabayad para sa supply ng tubig at kalinisan.

• aytem 5. Pananagutan

Ang talatang ito ay tumatalakay sa mga opsyon para sa pananagutan ng mga partido sa ilalim ng kontrata. Sa partikular, ang posibilidad na singilin ang isang parusa sa kaso ng huli na pagbabayad para sa mga serbisyo ng mga may-ari ng mga lugar sa MKD ay itinakda. Nagbibigay din ang talata para sa isang opsyon kung saan ang parehong partido ay pinalaya mula sa pananagutan. Ito ay tungkol Ang force majeure ay isang klasikong sugnay ng anumang kontrata ng batas sibil.

• aytem 6. Ang bisa at pamamaraan para sa pagtatapos ng kontrata

Tulad ng napag-usapan na, ang iba't ibang uri ng mga kontrata sa pamamahala ay maaaring tapusin para sa iba't ibang yugto ng panahon. Ngunit sa pangkalahatan, ang maximum na panahon ay 5 taon. Hindi rin praktikal na tapusin ang isang kontrata para sa isang panahon na wala pang isang taon. Ngunit sa ilalim ng ilang mga pangyayari, maaaring kailanganin na wakasan ang kontrata nang maaga sa iskedyul. Inaabisuhan ng partido ang katapat nitong 30 araw sa kalendaryo bago ang inaasahang petsa ng pagwawakas. Sa partikular, kung ang mga pagbabayad na natatanggap ng MC para sa mga serbisyong ibinigay ay hindi sumasakop sa kita nito, mayroon ito buong kanan unilateral na wakasan ang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment.

• aytem 7. Kontrol sa pagpapatupad ng kontrata

Ang posibilidad ng kontrol ng isang taong espesyal na pinili para sa layuning ito, o ahensya ng gobyerno nakasaad din sa kontrata. Ang mga halalan ng nagkokontrol na entity ay isinasagawa sa pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari sa bahay.

• aytem 8. Iba pang mga kundisyon

Ang ilang mga punto na kailangang ayusin sa kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment, ngunit hindi maaaring isama sa alinman sa mga talata sa itaas, angkop na isulat sa talata na "Iba pang mga kundisyon". Kasama sa gayong mga kundisyon, halimbawa, ang karapatan ng direktor ng Kodigo sa Kriminal na pumirma sa bahagi ng dokumentasyon gamit ang isang facsimile.

• Mga aplikasyon

Ang kasunduang ito ay kinakailangang may mga annexes na magiging mahalagang bahagi nito. Sa partikular, ang mga ito ay:

• isang apendiks na may listahan ng mga gawa na dapat isagawa para sa wastong pagpapanatili ng ari-arian na kinikilala bilang karaniwan sa MKD na ito;
• isang application na may listahan ng mga serbisyo o gumagana para sa kasalukuyang pag-aayos sa MKD;
• isang appendix na naglalarawan sa mga hangganan ng MKD property, na kinikilala bilang karaniwan, ayon sa lokasyon ng mga utility at construction site. Ang application ay naglalaman ng mga eskematiko na representasyon ng mga hangganan na may dibisyon ng mga lugar ng responsibilidad ng kumpanya ng pamamahala at ang mga may-ari ng lugar.

Ang isang buong kontrata sa pamamahala ay dapat maglaman ng lahat ng mga item sa itaas.

Opinyon ng eksperto

Ano ang mahalagang isama sa kontrata para sa direktang pamamahala ng isang gusali ng apartment upang maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan

Konstantin Orlov,

Pinuno ng sistema ng Domscanner

Kailangan nating magtrabaho nang husto sa mga pagbabago sa mga kontrata sa pamamahala. Nagdaraos kami ng mga pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari ng apartment o nagbibigay ng mga konsultasyon sa mga pinaka-aktibo sa kanila. Sa 50% ng mga kaso, dumating kami sa konklusyon na ang kontrata sa pamamahala ng MKD ay napapailalim sa pagsasaayos. Kadalasan, sinusubukan ng mga may-ari na magtrabaho kasama ang isang karaniwang dokumento, ngunit hindi sila palaging may sapat na kaalaman at karanasan sa tamang pag-unawa sa mga punto na dapat isama sa kontrata.

Kadalasan, ang mga organisasyon ng pamamahala ay nag-aalok ng kanilang sariling bersyon ng kontrata, na nakikita ng mga may-ari na may poot - bilang isang kasunduan na pangunahing naglalayong protektahan ang mga interes ng kumpanya ng pamamahala mismo at lumalabag sa mga karapatan ng mga may-ari. Kung pinili ng kumpanya ng pamamahala ang gayong landas sa mga aktibidad na kontraktwal, kung gayon ito ay tiyak na hindi katanggap-tanggap. At sa mahabang panahon ang naturang organisasyon ay hindi mananatiling nakalutang, dahil ang katatagan ay higit na nakasalalay sa reputasyon ng negosyo ng isang legal na entity.

Ang Housing Code ng Russian Federation ay nagbibigay para sa isang tiyak na istraktura ng kasunduan sa pamamahala, na dapat sundin ng mga partido. Ang Artikulo 162 ay nagmumungkahi ng 4 na pangunahing seksyon:

1) isang indikasyon ng address ng MKD kung saan natapos ang kontrata, at Detalyadong Paglalarawan komposisyon ng karaniwang ari-arian ng bahay;

2) paglilista ng mga uri ng trabaho (mga serbisyo) na isasagawa ng kumpanya ng pamamahala sa ilalim ng kontrata, kabilang ang mga serbisyo sa pagpapanatili at pagkumpuni, pati na rin ang mga kagamitan; sa parehong oras, ang seksyon ay dapat magbigay para sa pamamaraan para sa pagbabago ng listahang ito ng mga gawa at serbisyo;

3) isang indikasyon ng presyo ng kontrata o ang pamamaraan para sa pagtukoy nito (kung paano kinakalkula ang pagbabayad para sa pagpapanatili at pagkumpuni ng pabahay, para sa pabahay at mga serbisyong pangkomunidad), ang dalas at pamamaraan para sa pagbabayad sa account ng pamamahala kumpanya;

4) isang paraan upang makontrol ang katuparan ng mga obligasyon nito ng namamahala sa organisasyon.

Sa madaling salita, ang kontrata ay dapat baybayin: kung anong ari-arian ang inilipat ng mga may-ari sa organisasyon ng negosyo, kung ano ang eksaktong gagawin nito sa ari-arian na ito, ano ang presyo ng mga naturang serbisyo at kung paano sinusubaybayan ang pagtupad ng mga tungkulin.

Una. Ang komposisyon ng karaniwang pag-aari ng MKD

Inaprubahan ng Dekreto ng Pamahalaan ng Russian Federation noong Agosto 13, 2006 No. 491 ang Mga Panuntunan para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment, kabilang ang listahan ng mga bagay na maaaring maiugnay sa karaniwang ari-arian ng bahay (subparagraphs 1- 9):

• mga kagamitan at mga network ng engineering na matatagpuan sa loob ng MKD at sa labas nito, na idinisenyo upang magsilbi ng higit sa isang silid, pati na rin ang isang naka-landscape at naka-landscape na bahay na magkadugtong na lugar;
• load-bearing at non-bearing structures ng bahay, bubong nito, mga bakod at pundasyon;
• non-residential na lugar na nilalayon na magsilbi ng higit sa isang lugar sa MKD;
• iba pang mga bagay na matatagpuan sa parehong land plot at nagsisilbi upang matiyak ang normal na paggana at pagpapabuti ng pasilidad ng multi-apartment.

Napakahalaga na italaga nang tama ang mga hangganan ng mga kapangyarihan at responsibilidad ng Kodigo sa Kriminal. Sa kawalan ng isang malinaw na pag-unawa sa komposisyon ng karaniwang pag-aari ng bahay na ipinagkatiwala sa pamamahala ng kumpanya ng pamamahala, magiging mahirap na malaman kung saan nagtatapos ang kanyang mga tungkulin at ang responsibilidad ng mga may-ari mismo ay nagsisimula. Halimbawa, sino ang obligadong mag-alis ng basura sa lokal na lugar? Dapat itong isulat sa teksto ng kontrata.

Pangalawa. Tulad ng para sa listahan ng mga gawa at serbisyo na ibinibilang sa mga tungkulin ng Criminal Code, dapat na nakalista ang mga ito sa sapat na detalye at partikular. Kasabay nito, ang pamamaraan para sa pagbabago ng listahan ng mga responsibilidad ay dapat na maisip. Ang isang mahalagang isyu ay may kinalaman sa kahulugan ng mga tagapagbigay ng utility: kung ang kumpanya ng pamamahala ay makikibahagi sa kanilang supply o isasama ang ibang mga organisasyon para sa mga layuning ito.

Kaya, ang seksyon sa mga responsibilidad ng namamahala sa kumpanya ay isasama ang mga tanong:

• direktang pamamahala (buwanang mga singil para sa pagbabayad, akumulasyon ng mga pagbabayad, pamamahagi ng mga pondo na natanggap para sa mga pangangailangan ng bahay, koleksyon ng mga utang mula sa mga may-ari, paggamit ng karaniwang ari-arian sa mga komersyal na transaksyon upang makabuo ng kita, na sa hinaharap ay ginugol din sa pagpapanatili at Pag-aayos ng MKD);
• pagsasagawa ng trabaho at pagbibigay ng mga serbisyo na naglalayong mapanatili ang karaniwang pag-aari ng bahay sa mabuting kondisyon (paglilinis ng mga karaniwang lugar, pagpapanatili ng emerhensiya, mga serbisyo sa pagpapanatili ng elevator, pag-flush ng sistema ng pag-init, mga hakbang sa pagdidisimpekta at iba pang mga aksyon), pati na rin ang pagkumpuni nito;
• supply ng mga kagamitan (mainit at malamig na supply ng tubig, alkantarilya, gas at suplay ng kuryente, heating).

Pangatlo. Ang isang mahalagang punto ay ang halaga ng mga serbisyo. Ang presyo ng kontrata ay hindi maaaring maayos; ang dokumento ay karaniwang nagpapahiwatig ng pamamaraan para sa pagpapasiya at pagbabayad nito.

Ang mga partido ay kailangang magkaroon ng isang kasunduan sa mga presyo para sa mga serbisyo at trabaho, gayundin sa dalas ng pagbabayad para sa mga serbisyong ito. Ang bargaining ay hindi palaging gumagana, dahil ang mga taripa ay itinakda ng namamahala na organisasyon batay sa aktwal na mga gastos na ginagawa nito. Kung ang mga taripa ng isang partikular na kumpanya ng pamamahala ay hindi angkop sa mga may-ari, maaari silang mag-aplay upang tapusin ang isang kasunduan sa ibang organisasyon.

Mahalagang maunawaan na walang mga taripa na itinakda ng pamahalaan para sa mga serbisyo sa pamamahala at pagpapanatili. Habang ang ilang mga lungsod ay nagpatibay ng isang rate na inirerekomenda ng munisipyo, nalalapat ito sa pampublikong pabahay. Ngunit kakaunti ang mga bahay kung saan higit sa kalahati ng mga lugar ay munisipyo.

Bagama't malinaw ang presyo ng mga serbisyo ng utility, maaaring pag-usapan at ayusin ang mga presyo para sa mga serbisyo sa pagpapanatili at pagkukumpuni.

Pang-apat. Ang mekanismo para sa pagsubaybay sa mga aksyon ng kumpanya ng pamamahala, ang kalidad ng mga serbisyo nito.

Kung nahaharap ka sa gawain ng pagtatapos ng isang kasunduan sa pamamahala para sa isang gusali ng apartment, dapat mong isaalang-alang ang mga puntong ito:

• kung gaano katagal natapos ang kontrata;
• kung paano ito maaaring wakasan;
• maaari bang gamitin ang karaniwang ari-arian ng bahay sa ilalim ng mga kontrata ng isang komersyal na katangian;
• sa kaso ng paggamit ng karaniwang ari-arian ng bahay, paano ipapamahagi ang tubo (kita ng bahay): hindi lahat ng nalikom ay napupunta sa mga pangangailangan ng bahay, ang bahagi ay ipinadala sa kita ng kumpanya ng pamamahala;
• kung paano pipiliin ang mga kontratista para sa pagkukumpuni;
• anong mga dokumento ang bubuuin upang makontrol ang kumpanya ng pamamahala (quarterly o buwanang mga gawaing isinagawa, mga aksyon para sa pag-debit ng mga pondo, buwanang ulat sa kita at gastos ng MKD, atbp.);
• paano ituturing ang mga gastos sa pagkalugi sa ODN na lampas sa itinatag na mga pamantayan;
• mga hakbang ng responsibilidad sa kaso ng paglabag sa kontrata ng mga partido;
• iba pang mga bagay na ipinakilala sa kagustuhan ng mga may-ari ng apartment.

Anong mga termino ang ginagamit sa kontrata para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment ng isang namamahala na organisasyon

May-ari- isang tao kung kanino pagmamay-ari ang lugar sa isang apartment building.

Komposisyon ng ari-arian- isang listahan ng mga ari-arian na nagsisilbing magpatakbo ng higit sa isang silid sa isang gusali ng apartment, na kinikilala bilang karaniwang bahay, kabilang ang mga silid na hindi bahagi ng tirahan at non-residential na lugar(mga hagdanan at hagdanan, elevator at iba pang mga shaft at ang mga elevator mismo, mga koridor, mga teknikal na sahig, attics at basement na naglalaman ng mga kagamitan at kagamitan, mga bubong na nakapaloob sa mga istrukturang nagdadala ng karga at hindi nagtataglay ng gusali, pati na rin ang mga kagamitan na matatagpuan pareho sa mismong gusali, at higit pa, na nagsisilbi ng higit sa isang lugar, kapirasong lupa sa ilalim ng isang gusali ng apartment na may mga elemento ng landscaping at landscaping at iba pang mga pasilidad na kinakailangan upang matiyak ang pagpapatakbo at pagpapabuti ng bahay na ito, na matatagpuan sa katabing plot.

Magbahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment- ang antas ng pakikilahok ng may-ari sa mga karapatan sa karaniwang ari-arian ng bahay, na tinutukoy sa proporsyon sa ratio ng ari-arian na pagmamay-ari niya metro kuwadrado area ng isang apartment building hanggang sa kabuuang lawak ng nasabing residential building. kabuuang lugar ay kinakalkula mula sa kabuuan ng lahat ng mga lugar ng lugar na bahagi ng multi-apartment facility, kabilang ang mga lugar ng auxiliary premises, maliban sa mga veranda, terrace, loggia at balkonahe.

Magbahagi sa karapatan sa karaniwang ari-arian sa isang komunal na apartment- ang antas ng pakikilahok ng may-ari sa mga karapatan sa karaniwang pag-aari ng isang komunal na apartment, na tinutukoy sa proporsyon sa ratio ng lugar ng silid na pag-aari ng taong nasa kanan ng pagmamay-ari sa kabuuan ng ang mga lugar ng lahat ng lugar na pag-aari ng ibang mga may-ari sa apartment na ito. Alinsunod dito, ang bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian ay tinutukoy sa proporsyon sa kabuuan ng mga lugar ng silid at ang bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang pag-aari sa isang komunal na apartment sa kabuuan ng lahat ng mga lugar ng lugar ng isang apartment building.

Mga Pampublikong Utility— mga serbisyo para sa pagbibigay ng pabahay at mga serbisyong pangkomunidad, kabilang ang pag-init, suplay ng kuryente at gas, supply ng malamig at mainit na tubig at kalinisan, at pag-alis ng solidong basura ng munisipyo.

• paglilinis ng mga lugar sa bahay na kabilang sa karaniwang ari-arian ng bahay (basement, attic, elevator, flight ng mga hagdan at inter-apartment na lugar, mga pasukan);
• paglilinis at landscaping ng lokal na lugar, kabilang ang landscaping;
• pagpapanatili ng mga karaniwang kagamitan sa bahay at mga network ng engineering, mga teknikal na aparato (mga karaniwang metro ng bahay, elevator, atbp.);
• pagpapanatili ng mga elemento ng istruktura ng bahay.

Kasalukuyang pag-aayos ng karaniwang ari-arian ng isang gusali ng apartment- isang hanay ng mga panukala ng isang organisasyon, teknikal at pag-aayos (pagbawi) kalikasan sa panahon terminong normatibo operasyon, sanhi ng pangangailangang ayusin ang mga elemento ng mga komunikasyon at kagamitan sa engineering upang mapanatili ang kanilang normal na operasyon.

Paano ang pagwawakas ng pamamahala ng kontrata ng isang gusali ng apartment

Ang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment ay kasama sa nauugnay na rehistro ng mga lisensya ng isang partikular na paksa ng Russian Federation. Sa ilang mga pagkakataon, ang batas ay nagbibigay ng pangangailangan na tanggalin ang kontrata mula sa rehistro.

Kung ang may lisensya ay napapailalim sa legal na aksyon administratibong parusa dalawa o higit pang beses, ang impormasyon tungkol sa kanya ay dapat na hindi kasama sa rehistro. At ang pagpasok sa naturang rehistro ay isinasagawa batay sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pamamahala. Kung ang kontrata ay winakasan o binago, ang mga kaukulang pagbabago ay gagawin sa rehistro.

Kapag ang kasunduan sa pamamahala ay nag-expire, ang Criminal Code ay huminto sa mga tungkulin nito na may kaugnayan sa isang partikular na MKD. Ngunit huminto rin ito sa paggana dahil sa pagbubukod ng impormasyon mula sa rehistro ng mga lisensya. At ang mekanismo ng pagwawakas sa dalawang kasong ito ay hindi pareho. Upang wakasan ang gawain ng Criminal Code dahil sa pagwawakas ng kontrata, may mga batayan na itinatag ng mga kabanata 26 at 29 ng Civil Code ng Russian Federation, at bilang karagdagan, ang mga katulad na batayan para sa pagwawakas ay karaniwang matatagpuan sa kontrata mismo. Bilang isang tuntunin, kung ang kontrata ay mag-expire, awtomatiko nitong ire-renew ang bisa nito para sa parehong panahon. At, kung ayaw ng isa sa mga partido ang naturang extension, obligado itong ipaalam sa kabilang partido ang tungkol dito at magpadala ng notice ng pagwawakas ng kontrata sa lokal na pamahalaan at sa supervisory authority.

Simula sa petsa na tinukoy sa abiso, ang organisasyon ng pamamahala ng bahay ay huminto sa mga aktibidad nito na may kaugnayan sa kaukulang MKD.

Kung ang pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari ay nagpasya na baguhin ang Kriminal na Kodigo, pagkatapos ay obligado na magpadala ng isang kopya ng naturang desisyon sa kasalukuyang Kodigo sa Kriminal. Maaaring baguhin ng mga may-ari ang legal na entity na pinili upang pamahalaan ang bahay anumang oras - ito ang kanilang legal na karapatan (bahagi 3 ng artikulo 161 ng Housing Code ng Russian Federation). Ngunit Art. Ang 46 ng Kodigo na ito ay nagpapahiwatig ng obligasyon ng nagpasimula ng pagpupulong ng isang pangkalahatang pulong na magbigay ng mga kopya ng mga desisyon at minuto ng pulong sa taong nagsasagawa ng mga aktibidad para sa pamamahala ng MKD (isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay, isang dalubhasang kooperatiba ng consumer, isang housing o housing construction cooperative, isang kumpanya ng pamamahala), ang obligasyong ito ay ibinibigay 10 araw mula sa petsa ng pangkalahatang pulong.

Ang Mga Panuntunan para sa pagpapatupad ng mga aktibidad para sa pamamahala ng mga gusali ng apartment (Pamahalaan ng Russian Federation ng Mayo 15, 2013 No. 416) ay nagtatatag din ng obligasyon ng katawan ng pamamahala ng HOA, kooperatiba sa pabahay, kooperatiba sa pabahay, SEC o ibang tao. pinahintulutan ng pulong na ipaalam ang Criminal Code at ang executive authority ng paksa sa loob ng limang araw tungkol sa pag-expire ng kontrata para sa pamamahala ng MKD o pagbabago sa paraan ng pamamahala.

Kapag ang dating organisasyon, na dati nang ipinagkatiwala sa pamamahala, ay nakatanggap ng isang abiso, dapat itong ilipat ang lahat ng mga dokumento para sa gusali ng apartment ayon sa sertipiko ng pagtanggap sa bagong halal na organisasyon.

Kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment: jurisprudence

Isang kawili-wiling kaso ang nasa solusyon Hukuman ng Arbitrasyon ng rehiyon ng Volgograd na may petsang Nobyembre 13, 2015. Ang kinakailangan para sa pagkilala ay isinasaalang-alang hindi wastong kontrata pamamahala ng isang gusali ng apartment, na tinapos ng kumpanya ng pamamahala na OOO UK Mishino.

Nag-apply ang inspectorate sa korte at kumilos awtoridad sa pangangasiwa kaugnay ng CC na ito. Sa pagsasagawa ng pangangasiwa sa pabahay ng estado, ang inspektorate ay tumugon sa ganitong paraan sa maraming reklamo mula sa mga may-ari. Iligal pala na napili ang management company. Ang desisyon ay hindi ginawa ng mga may-ari at sa panahon bago ang bahay ay inilagay sa operasyon.

Nagtalo ang inspeksyon na ang mga taong ito ay hindi awtorisado na gumawa ng ganoong desisyon. Bilang resulta, ang mga partido sa kontrata ay ang mga may-ari, ngunit ang kalooban ay ipinahayag ng ibang mga tao. Kasabay nito, ang bahay ay hindi pa naipapatakbo, na nangangahulugang wala itong katayuan ng isang gusali ng apartment, na nananatiling isang bagay ng konstruksyon na isinasagawa.

Nakuha ng kumpanya ng pamamahala ang mga karapatan na magsagawa ng mga aktibidad sa mga iligal na batayan, ayon sa pagkakabanggit, iligal na kumikita mula sa mga naturang aktibidad.

Pinagbigyan ng korte ang paghahabol, na nagdeklara ng kontrata na walang bisa.

Ang tanong ng publisidad ng kasunduan sa pamamahala ng MKD ay madalas na lumitaw. Ang mga may-ari ng lugar ay interesado sa kung ano ang ibig sabihin ng konseptong ito. Ito ay naging partikular na nauugnay pagkatapos ng anunsyo ng pagiging bukas personal na data ng mga may-ari mga lugar sa MKD sa sistema ng pabahay ng GIS at mga serbisyong pangkomunidad. Subukan nating unawain ang isyung ito.

Ano ang isang pampublikong kontrata

Ang pangalawang tanda ay ang katuparan ng kumpanya ng pamamahala ng mga obligasyon na magsagawa ng trabaho at magbigay ng mga serbisyo sa mga may-ari ng lugar sa MKD para sa isang tiyak na buwanang bayad.

Buweno, ang ikatlong tanda ay ang hindi pagtanggap ng pagtanggi ng Kodigo sa Kriminal na tapusin ang isang kasunduan o iwasan ang konklusyon nito kung posible na magsagawa ng trabaho at magbigay ng mga serbisyo. Ang obligasyon na magtapos ng isang kasunduan sa pamamahala para sa Criminal Code ay nakasaad din sa batas kung sakaling manalo ito sa isang bukas na tender, na hawak ng isang lokal na pamahalaan (bahagi 4 at 13 ng artikulo 161 ng LC RF, bahagi 8 ng Artikulo 448 ng Civil Code ng Russian Federation).

Ngunit, siyempre, tulad ng sa anumang negosyo, narito din mayroong mga nuances. Una, ang kontrata ng pamamahala ay natapos pagkatapos ng isang nagkakaisang desisyon ng OSS. Kaya, ang nag-iisang may-ari ay hindi karapat-dapat na mag-isang magpasya sa isyu ng pagtatapos ng isang kasunduan sa pamamahala sa isang kumpanya ng pamamahala.

Bilang karagdagan, ang isang kontrata sa pamamahala ay maaari lamang tapusin sa mga may-ari ng mga lugar sa isang MKD. Ang isang taong hindi ang may-ari ay hindi maaaring pumasok sa isang kasunduan sa pamamahala sa kumpanya ng pamamahala. Pinakamahalaga, ang natapos na kasunduan sa pamamahala ay may bisa din para sa mga taong hindi nag-apply sa Criminal Code, hindi nagtapos ng isang kasunduan nang direkta, hindi nakibahagi sa OSS, bumoto laban sa halalan ng Criminal Code na ito o hindi pumirma sa MD.

Mahalaga rin na isaalang-alang na ang presyo ng mga trabaho at serbisyo ay pareho para sa lahat mga may-ari ng lugar sa MKD maliban sa mga benepisyaryo. Ngunit ang presyo na ito ay hindi maaaring pareho para sa mga may-ari ng bahay sa iba't ibang mga gusali ng apartment. Iyon ay, para sa mga may-ari ng mga lugar sa isang MKD magkakaroon ng isang halaga ng trabaho at mga serbisyo sa kontrata ng pamamahala. Alinsunod dito, para sa mga may-ari ng bahay sa ibang bahay, ang kontraktwal na halaga ng trabaho at mga serbisyo ay ganap na mag-iiba.

isa pa mahalagang punto, na dapat tandaan ay ang katotohanan na ang Housing Code ng Russian Federation ay hindi nagtatatag ng obligasyon ng Criminal Code upang tapusin ang isang kontrata sa pamamahala sa mga tuntuning iminungkahi dito ng mga may-ari ng lugar sa MKD. Sa kabaligtaran, kapag ang isang kumpanya ng pamamahala ay nahalal sa OSS, dapat maging pamilyar ang mga may-ari ng bahay sa bersyon ng kasunduan sa pamamahala na iminungkahi ng UK at lagdaan ito o talakayin ang paggawa ng mga pagsasaayos. Dapat itong maunawaan na kapag pumipili ng isang kumpanya ng pamamahala, ang mga may-ari ng mga lugar sa isang MKD ay sabay-sabay na pumili ng mga tuntunin ng kasunduan sa pamamahala na inaalok dito.

Mga tuntunin ng kontrata para sa mga may-ari ng residential at non-residential na lugar sa bahay

Isa pa ito mahalagang aspeto ang isyung tinatalakay.

Sa kaso ng pagtanggi sa protocol ng mga hindi pagkakasundo o pagkabigo na makatanggap ng impormasyon tungkol sa mga resulta ng pagsasaalang-alang nito sa loob ng itinakdang panahon, ang partidong nagpadala ng dokumento ay maaaring mag-aplay sa korte upang malutas ang pinagtatalunang isyu. Kasabay nito, dapat itong ipagpalagay na mga tuntunin at kundisyon ng isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment ay itinakda nang pareho para sa lahat ng may-ari ng mga lugar sa bahay (bahagi 4 ng artikulo 162 ng LC RF).

Ano ang ibig sabihin nito? Ang mambabatas ay hindi nangangailangan ng pag-apruba ng mga tuntunin ng kontrata nang hiwalay para sa mga may-ari ng residential at non-residential na lugar sa bahay. Nangangahulugan ito na hindi ipinagbabawal ng batas ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pamamahala ng MKD sa mga may-ari ng mga non-residential na lugar sa mga kundisyon na naiiba sa mga kondisyon ng remote control para sa mga residente ng bahay. Ngunit ang mga pagkakaiba sa kasunduan sa pamamahala ay maaari lamang maiugnay sa mga detalye ng mga lugar na hindi tirahan.

Kapag nilulutas ang ganyan mga isyung pinagtatalunan madalas na tinutukoy ng mga korte ang katotohanan na ang mga karapatan ng mga may-ari ng tirahan at hindi tirahan na lugar sa MKD ay seryosong naiiba dahil sa mga detalye ng mga lugar na ito. Ito ay nagpapahiwatig ng ibang saklaw ng mga responsibilidad para sa pagpapanatili at pagkukumpuni ng residential at non-residential na lugar sa bahay.

Ang ibig sabihin ng publiko ay bonded

Tulad ng alam mo, ang serfdom sa Russia ay inalis noong 1861. Samakatuwid, hindi patas na ipagpalagay na dahil ang kumpanya ng pamamahala ay nagtapos ng isang kasunduan sa pamamahala sa mga may-ari ng lugar sa MKD, nangangahulugan ito na dapat itong matupad ang lahat ng mga kagustuhan ng mga residente ng bahay. Hindi naman ganoon. Sa halip, sa kabaligtaran.

Tulad ng isinulat namin sa itaas, hindi ang mga may-ari ng bahay ang nag-aalok ng mga tuntunin ng kontrata sa kumpanya ng pamamahala, ngunit ang parehong mga nangungupahan ang sumasang-ayon sa mga tuntunin ng kontrata sa pamamahala na iminungkahi ng Criminal Code. Kaya, kinakailangang ihatid sa mga partikular na aktibong may-ari ng mga lugar sa MKD na ang publisidad ng kontrata ay hindi nangangahulugang walang pag-aalinlangan na pagpapasakop sa kumpanya ng pamamahala. Dahil dito, hindi ito maaaring ipataw sa sinumang tinanggap desisyon ng OSS mga tuntunin ng kasunduan sa pamamahala.

Ngunit tandaan na ang kasunduan sa pamamahala ay hindi maituturing na natapos hangga't ang lahat ng mga kondisyon nito ay napagkasunduan sa pagitan ng mga may-ari ng lugar sa MKD at ng kumpanya ng pamamahala.

Upang maiwasan ang mga hindi maliwanag na sitwasyon at hindi pagkakaunawaan sa pagitan ng mga may-ari ng bahay at mga kumpanya ng pamamahala, sapat na sundin ang simple at hindi kumplikadong mga rekomendasyon:

• Palaging tumugon sa mga panukala para sa pagtatapos ng isang kontrata sa pamamahala sa loob ng tinukoy na time frame. Ito man ay pagtanggi o pagsang-ayon sa ibang mga tuntunin. Dapat sumagot ka pa rin.
• Huwag mag-post sa website ng Criminal Code at huwag ipamahagi sa lahat ng mga nangungupahan ang mga karaniwang kontrata na may mga listahan at taripa. Dahil kinakailangang isaalang-alang ang mga tampok ng disenyo, mga detalye, pagsusuot at iba pang mga tampok ng bawat gusali ng tirahan. Maaapektuhan nito ang halaga ng paggawa at serbisyo. pagpapanatili at kasalukuyang pagkukumpuni ng karaniwang ari-arian sa MKD.

Sa kabuuan ng lahat ng nasa itaas, tandaan namin na ang publisidad ng kontrata ay hindi nangangahulugan ng pagiging bukas ng data tungkol sa mga nangungupahan. Hindi ito nabanggit kahit saan. Gayundin, ang publisidad ng kasunduan sa pamamahala ay hindi maaaring pilitin ang kumpanya ng pamamahala na tanggapin ang pasanin ng responsibilidad na hindi umiiral sa ilalim ng mga tuntunin ng remote control para sa pagpapanatili at pagkumpuni ng karaniwang ari-arian sa MKD, na ipinataw dito ng mga may-ari ng bahay.

7. Pagkilos ng batas sa pabahay.

Paksa 2. Mga bagay ng mga karapatan sa pabahay. Stock ng pabahay sa Russian Federation

1. Pabahay legal na relasyon, paksa at mga bagay ng mga karapatan sa pabahay.

2. Ang konsepto ng tirahan.

3. Mga uri ng tirahan.

4. Stock ng pabahay.

5. Accounting ng estado ng stock ng pabahay.

6. Kontrol ng estado sa paggamit at kaligtasan ng stock ng pabahay.

7. Paglipat ng residential premises sa non-residential at non-residential premises sa residential.

8. Muling pag-aayos at muling pagpapaunlad ng mga lugar ng tirahan.

Paksa 3. Pagmamay-ari at iba pang tunay na karapatan sa ibang lugar ng tirahan

1. Ang konsepto ng pagmamay-ari ng pabahay, ang paglitaw ng pagmamay-ari ng living space.

2. Mga batayan para sa paglitaw ng pagmamay-ari ng tirahan.

3. Pribatisasyon ng living space

4. Pakikilahok sa shared construction

Paksa 4. Mga legal na relasyon sa pabahay sa stock ng pabahay na pag-aari ng mga mamamayan at legal na entity sa karapatan ng pribadong ari-arian

1. Ang paglitaw ng pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment.

2. Ang paglitaw ng karapatan sa lugar na tirahan para sa mga miyembro ng pamilya ng may-ari ng tirahan.

3. Paggamit ng tirahan ng may-ari.

4. Paggamit ng tirahan ng mga miyembro ng pamilya ng may-ari at mga may hawak ng iba pang mga karapatan sa ari-arian sa tirahan.

5. Pagwawakas ng mga relasyon sa pabahay sa pagitan ng may-ari at mga miyembro ng kanyang pamilya.

6. Komersyal na pag-upa.

Paksa 5. Mga lugar ng tirahan na isinumite sa mga kasunduan sa pagpapaupa ng lipunan sa mga pondo ng pabahay ng estado at munisipyo Kasunduan sa social tenancy.

1. Ang paglitaw ng karapatan sa tirahan na espasyo sa mga bahay ng estado at munisipal na stock ng pabahay, na ibinigay sa ilalim ng mga kasunduan sa pangungupahan sa lipunan.

2. Ang pamamaraan para sa pagbibigay ng tirahan sa ilalim ng isang kasunduan sa pangungupahan sa lipunan.

3. Ang konsepto at mga elemento ng isang panlipunang kontrata ng pagtatrabaho (mga partido, anyo, termino ng kontrata).

4. Legal na katayuan ng mga miyembro ng pamilya ng employer.

5. Pagwawakas at pagwawakas ng kasunduan sa pangungupahan sa lipunan.

Paksa 6. Mga legal na relasyon sa pabahay sa isang espesyal na stock ng pabahay.

1. Residential na lugar ng espesyal na stock ng pabahay at ang kanilang layunin.

2. Ang paglitaw ng karapatan sa buhay na espasyo sa isang espesyal na stock ng pabahay.

3. Kontrata para sa pag-upa ng mga lugar ng tirahan sa mga bahay ng espesyal na stock ng pabahay.

4. Pagwawakas ng mga legal na relasyon sa pabahay sa mga bahay ng espesyal na stock ng pabahay.

5. Pagpapalayas mula sa mga lugar na inookupahan sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa para sa mga espesyal na lugar ng tirahan.

Paksa 7. Pabahay legal na relasyon sa mga bahay ng residential, konstruksiyon ng pabahay at pabahay savings kooperatiba.

1. Legal na regulasyon ng mga kooperatiba sa pabahay at mga kooperatiba sa pabahay.

2. Legal na katayuan ng mga miyembro ng mga kooperatiba sa pabahay.

3. Legal na regulasyon ng mga kooperatiba sa pagtitipid sa pabahay.

Paksa 8

1. Ang konsepto ng isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay, ang paglikha ng isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay.

2. Muling pag-aayos at pagpuksa ng asosasyon ng mga may-ari ng bahay.

3. Legal na katayuan ng mga miyembro ng homeowners association at mga miyembro.

Paksa 9. Pagbabayad para sa pabahay at mga kagamitan

1. Ang obligasyon na magbayad para sa pabahay at mga kagamitan.

2. Pagbabayad para sa pabahay at mga kagamitan.

3. Ang halaga ng bayad para sa pabahay at mga kagamitan.

4. Pagbibigay ng mga subsidyo upang bayaran ang pabahay at mga kagamitan.

5. Kabayaran para sa pagbabayad para sa pabahay at mga kagamitan.

Paksa 10. Pamamahala ng mga gusali ng apartment

1. Pangkalahatang mga probisyon sa pamamahala ng stock ng pabahay

2. Pamamahala ng isang gusali ng apartment

3. Kontrata para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment.

4. Paglikha ng mga lokal na pamahalaan ng mga kondisyon para sa pamamahala ng mga gusali ng apartment.

3. Kontrata para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment.

Ang mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment ay obligadong magtapos ng isang kasunduan sa pamamahala para sa gusaling ito na may napiling organisasyong namamahala batay sa mga resulta ng isang bukas na tender, sa paraang inireseta ng Artikulo 445 ng Civil Code ng Russian Federation.

Ang lokal na katawan ng self-government, hindi lalampas sa isang taon pagkatapos ng pagtatapos ng kasunduan sa pamamahala para sa isang gusali ng apartment, ay nagpupulong ng isang pulong ng mga may-ari ng mga lugar sa bahay na ito upang magpasya sa pagpili ng isang paraan para sa pamamahala ng bahay na ito (sugnay 6, artikulo 161 ng LC RF).

Sa ilalim ng isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment, isang partido (organisasyon ng pamamahala), sa mga tagubilin ng kabilang partido (mga may-ari ng lugar sa isang gusali ng apartment, mga katawan ng pamamahala ng isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay, o mga katawan ng pamamahala ng isang kooperatiba sa pabahay, o mga katawan ng pamamahala ng iba specialized consumer cooperative), sa loob ng isang napagkasunduang panahon, para sa isang bayad, ay nangangako na magkaloob ng mga serbisyo at magsagawa ng trabaho sa wastong pagpapanatili at pagkumpuni ng karaniwang ari-arian sa naturang bahay, magbigay ng mga serbisyo sa utility sa mga may-ari ng lugar sa naturang bahay at mga taong gumagamit ng mga lugar sa bahay na ito, magsagawa ng iba pang mga aktibidad na naglalayong makamit ang mga layunin ng pamamahala ng isang gusali ng apartment (sugnay 2 ng artikulo 162 ng RF LC ).

Ang isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment ay tinatapos sa pagsulat sa pamamagitan ng pagguhit ng isang dokumento na nilagdaan ng mga partido. Kung ang pamamahala ng organisasyon ay inihalal sa pamamagitan ng pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment, kung gayon ang isang kasunduan sa pamamahala ay natapos sa bawat may-ari ng mga lugar sa naturang gusali sa mga tuntuning tinukoy sa desisyon ng pangkalahatang pulong. Ang mga tuntunin ng kontrata para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment ay itinatag nang pareho para sa lahat ng may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment (sugnay 4, artikulo 162 ng LC RF).

Ang kasunduan sa pamamahala para sa isang gusali ng apartment ay dapat kasama ang:

ang komposisyon ng karaniwang pag-aari ng gusali ng apartment, kung saan isasagawa ang pamamahala, at ang address ng naturang bahay;

isang listahan ng mga serbisyo at trabaho para sa pagpapanatili at pagkumpuni ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment, ang pamamaraan para sa pagbabago ng naturang listahan, pati na rin ang isang listahan ng mga kagamitan na ibinigay ng pamamahala ng organisasyon;

ang pamamaraan para sa pagtukoy ng presyo ng kontrata, ang halaga ng pagbabayad para sa pagpapanatili at pagkumpuni tirahan at ang halaga ng pagbabayad para sa mga utility, pati na rin ang pamamaraan para sa paggawa ng naturang pagbabayad;

ang pamamaraan para sa paggamit ng kontrol sa katuparan ng pamamahala ng organisasyon ng mga obligasyon nito sa ilalim ng kasunduan sa pamamahala.

Ang termino para sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pamamahala para sa isang gusali ng apartment ay hindi bababa sa isang taon at hindi hihigit sa limang taon. Ang mga tuntunin ng kontrata ay hindi maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido.

Ang organisasyong namamahala ay obligado na simulan ang pagtupad sa naturang kasunduan nang hindi lalampas sa tatlumpung araw mula sa petsa ng pagpirma nito, maliban kung iba ang ibinigay ng kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment.

Ang pamamahala ng isang gusali ng apartment, na pag-aari ng isang kooperatiba sa pabahay o kung saan itinatag ang isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay, na isinasaalang-alang ang mga probisyon ng Seksyon V at VI ng LC RF.

Ang isang garantiya ng pagtalima ng mga karapatan at lehitimong interes ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment ay na taun-taon, sa unang quarter ng kasalukuyang taon, ang pamamahala ng organisasyon ay nagsusumite sa mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment ng isang ulat sa pagpapatupad ng kasunduan sa pamamahala para sa nakaraang taon, maliban kung itinatag ng kasunduan sa pamamahala ng isang gusali ng apartment.

Ang pagbabago at (o) pagwawakas ng kontrata para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment ay isinasagawa sa paraang inireseta ng batas sibil (Artikulo 450-453 ng Civil Code ng Russian Federation).

Kung wala sa mga partido ang nagpahayag ng pagwawakas ng kontrata sa pamamahala sa pagtatapos ng panahon ng bisa nito, ang kontrata ay dapat pahabain para sa panahong tinukoy sa kontrata nang hindi binabago ang mga tuntunin ng kontrata. Kaya, ang pag-expire ng isang kontrata sa pamamahala ay hindi awtomatikong wakasan ang naturang kontrata.

Ang Housing Code, sa talata 10 ng Artikulo 162, ay nag-oobliga sa namamahala ng organisasyon, tatlumpung araw bago ang pagwawakas ng kontrata para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment, na ilipat ang teknikal na dokumentasyon para sa gusali ng apartment at iba pang mga dokumento na may kaugnayan sa pamamahala ng naturang bahay sa isang bagong napiling organisasyon ng pamamahala, o sa isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay, o isang kooperatiba sa pabahay, o iba pang dalubhasang kooperatiba ng consumer, o sa kaso ng direktang pamamahala ng naturang bahay ng mga may-ari ng lugar sa naturang bahay, sa isa sa mga ito mga may-ari, na ipinahiwatig sa desisyon ng pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari na ito sa pagpili ng paraan ng pamamahala ng naturang bahay. Kung hindi ipinahiwatig ang naturang may-ari, obligado ang namamahala sa organisasyon na ilipat ang mga ipinahiwatig na dokumento kahit na sa sinumang may-ari ng lugar sa naturang bahay.

- Isang kinatawan ng kumpanya ng pamamahala ang nagdala ng mga kontrata para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment at iginiit na pirmahan namin ang mga ito. Ngunit anong mga tanong ang dapat isama sa mga dokumentong ito upang makinabang ang mga nangungupahan? Posible bang gamitin ang mga serbisyo ng Criminal Code nang hindi nagtatapos ng isang kasunduan sa pamamahala ng isang gusali ng apartment?

Sa katunayan, mayroong isang bagay na dapat isipin. Ang kontrata para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment ay isang napaka-"bagong lutong" na uri ng dokumento at, ayon sa isang bilang ng mga eksperto, sa karamihan ng mga kaso, ito ay iginuhit nang hindi nakakaalam.

I. Kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment: pangkalahatang isyu

Ayon sa pinuno ng departamento ng patakaran sa pabahay ng Ministri ng Pabahay rehiyon ng Rostov Ang Marina Polozhy, isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment ay ang pinakamahalagang dokumentong kumokontrol sa pagkakaloob ng pabahay at mga serbisyong pangkomunidad sa mga may-ari.

Alinsunod dito, dapat itong tapusin sa HOA o kumpanya ng pamamahala, depende sa anyo ng pamamahala na pinili ng mga residente ng gusali ng apartment. Ang isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment ay dapat na nasa kamay ng bawat may-ari, dahil sa batayan ng dokumentong ito posible na hilingin mula sa organisasyon na nagpapatakbo ng pasilidad ang pagganap ng mga gawa at serbisyong ibinigay para dito, at, sa turn, ang huli mula sa mga residente - pagbabayad.

Samakatuwid, kung ang kumpanya ng pamamahala ay bigla at hindi inaasahang nagdala sa mga may-ari ng kanilang sariling kontrata sa pamamahala ng gusali ng apartment at nagmamadaling hinihiling na pirmahan ito, hindi ito nangangahulugan na dapat sundin ng mga may-ari ang pangunguna. Dahil ang mga nangungupahan ay walang mas kaunting karapatan na dalhin ang kanilang bersyon ng dokumento sa opisina ng Criminal Code. Bukod dito, ang customer ang nagsasabi sa inuupahang kontratista kung ano ang gagawin sa pasilidad.

II. Mga nilalaman ng isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment

1. Karaniwang ari-arian

Dapat pansinin na ang taripa para sa pamamahala ng isang pribadong gusali ng apartment ay mapag-usapan, sa kaibahan sa mga taripa para sa gas, tubig o init na ibinibigay ng mga monopolyo na negosyo. Bagama't ang mga administrasyon ng lungsod taun-taon ay bumubuo ng mga taripa sa pagpapanatili (o SoderRemZhil) stock ng pabahay habang nagtatakda ng listahan ng mga gawa at serbisyo para dito. Ngunit ito ay nalalapat lamang sa mga munisipal na pabahay, at ang mga may-ari (kahit na ang isang maliit na bahagi ng mga kapitbahay-residente ng gusali ng apartment ay hindi nagpribado ng mga apartment) ay may karapatang itapon ang ari-arian sa kanilang paghuhusga.

Gayunpaman, ang kumpanya ng pamamahala ay libre din na humingi mula sa mga may-ari para sa listahan ng mga gawa na itinakda ng mga awtoridad ng lungsod ng isang halaga na lumampas sa rate na itinakda ng mga lokal na awtoridad. (Bagaman sa karamihan ng mga kaso, ang mga may-ari at ang kumpanya ng pamamahala, kapag gumuhit ng isang kontrata para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment sa pamamagitan ng inertia, ay ginagabayan pa rin ng mga taripa ng munisipyo).

Gayunpaman, sa ilang mga kaso hindi ito totoo, dahil ang "Mga Panuntunan" ay hindi nagbibigay para sa pagpapanatili ng mga intercom o mga metal na pinto na naka-install sa pasukan at isang bilang ng iba pang "mga surplus". At sa parehong oras, ang dokumento ay nagsasaad ng isang listahan ng mga gawaing priyoridad na kinakailangan upang ang pinagsasamantalahang pabahay ay hindi bumagsak, upang ang mga daga o ipis ay hindi dumami dito - sa madaling salita, ang pinaka kinakailangang mga hakbang.

Kaya, ang "Mga Panuntunan" ay dapat na maging pangunahing dokumento kapag nagtapos ng isang kasunduan sa pamamahala ng isang gusali ng apartment sa pagitan ng isang kumpanya ng pamamahala at mga may-ari ng bahay. Sa batayan nito, ang mga may-ari ay dapat bumuo ng isang listahan ng mga gawa at serbisyo na isasagawa ng kumpanya ng pamamahala sa pasilidad. Sa ibaba ay dapat mong tukuyin kung aling mga kaso ang listahang ito ay maaaring baguhin.

3. Ang CC ay isang tagapagtanggol ng mga karapatan ng mga may-ari ng bahay

Tandaan na ang lahat ng mga hakbang na ito ay ibinibigay ng proseso ng pamamahala ng isang gusali ng apartment. Kung ang Kriminal na Kodigo ay tumangging tumanggap ng gayong "pasanin", lumalabas na inaangkin lamang nito ang pagpapatakbo ng pabahay, ngunit hindi pinamamahalaan ito. At sa kasong ito, posible na magtaas ng isang talumpati tungkol sa konklusyon hindi ng isang kasunduan para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment, ngunit para sa operasyon nito. Ang halaga ng naturang serbisyo ay magiging mas mura, bilang karagdagan, ang mga naturang dokumento ay natapos sa ilalim ng direktang pamamahala sa pagitan ng mga may-ari at mga kontratista na inupahan para sa pasilidad. Kung ang isang negosyo o organisasyon ay gustong pamahalaan ang pasilidad, ito ay magiging isang utility service provider.

III. Paano obligahin ang Criminal Code na maging transparent

Kaya, ang isang imbentaryo ng karaniwang pag-aari ay isinagawa, ang mga kagustuhan ng mga may-ari ay pinakinggan ng kumpanya ng pamamahala, ngunit para sa pagganap ng kinakailangang trabaho at serbisyo sa kontrata sa pamamahala ng gusali ng apartment, ang kumpanya ng pamamahala ay humihingi ng labis. mataas na bayad - mula sa punto ng view ng mga residente. At sa mga tunog na pagtutol, tinutukoy niya ang mataas na halaga ng trabaho at, bilang isang kompromiso, ay nagmumungkahi ng pagbawas nito.

Ang diskarte na ito ay sa panimula ay mali. Bilang tugon sa "draft" ng kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment na ibinigay ng mga nangungupahan, ang kumpanya ng pamamahala ay dapat gumuhit ng isang pagtatantya sa gastos-kita na may bagay na ito at ipakita ito sa mga may-ari ng bahay - kanilang mga customer. Samantala, marami sa mga kasalukuyang Criminal Code ay hindi transparent at, bilang tugon sa mga kahilingan mula sa mga may-ari, ay magre-refer sa mga komersyal na lihim. Ngunit sulit ba ang pag-hire ng mga naturang kumpanya?

Bukod dito, ayon kay Marina Polozhy, sa kaso ng pagtatapos ng isang "ideal" na kontrata para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment, ang mga pagtatantya ng kita sa gastos ay dapat na nakabitin sa bawat isa sa mga pasukan. Upang makita ng lahat kung ano ang maaaring hilingin mula sa kumpanya ng pamamahala at kung anong kakayahang kumita ito mula sa mga serbisyong ibinigay - at dapat itong kumikita, dahil ito ay isang komersyal na organisasyon.

At sa wakas, ito ay nagkakahalaga ng noting na taun-taon ang Kriminal Code ay obligado na mag-ulat sa mga nangungupahan sa trabaho na ginawa sa panahon ng taon at ang mga pondo na ginugol. Dagdag pa - upang ipagtanggol sa harap ng mga may-ari ang isang bagong taripa para sa paglilingkod sa kanilang pasilidad.

EXACTLY TO THE REVERSE

Paano hindi magtapos ng isang kasunduan sa pamamahala ng gusali ng apartment

Bilang isang halimbawa, ilang taon na ang nakalilipas, isang salungatan ang sumiklab sa pagitan ng mga may-ari ng bahay at pinuno ng isang kumpanya ng pamamahala ng Rostov, kung saan ang ilan sa mga nangungupahan ay iwinagayway ang dokumento nang hindi binabasa ito ...
Nang maglaon, ayon sa natapos na kasunduan sa pamamahala ng isang gusali ng apartment, ang pagbabayad para sa pinakamahal na pabahay at serbisyong pangkomunidad - pagpainit at mainit na supply ng tubig (mga bahagi
60–70% o higit pa sa lahat ng mga gastos sa utility) ay dapat bayaran ng mga nangungupahan sa loob panahon ng pag-init, at hindi lahat ng buwan ng taon, kabilang ang mainit na tag-init. Alinsunod dito, ang mga may-ari ng bahay na may mababang kita na tumatanggap ng kabayaran sa badyet upang magbayad para sa "komunal" ay natagpuan ang kanilang mga sarili sa isang literal na walang pag-asa na sitwasyon.