13.01.2014 14:33

Hindi bumabagsak ang antas ng demand para sa mga mortgage, sa kabila ng napakataas na rate ng pagpapahiram sa mortgage.

Ang mga Ruso ay hindi tumitigil sa pag-asam ng dalawa o kahit tatlong beses na labis na pagbabayad para sa pabahay kumpara sa ipinahayag na mga presyo nito. Ngunit ano ang mga dahilan na ito? Bakit lalong lumalaki ang mortgage lending market sa Russia, kung mas madalas kang makakarinig ng babala tungkol sa isang di-umano'y paparating na krisis, at maging ang gobyerno ay opisyal na nagsasalita tungkol sa isang kritikal na pagtaas ng kawalan ng trabaho?

Una sa lahat, ang mga dahilan ng paglaki ng demand para sa mga mortgage ay dahil mayroon tayong napakahirap na sitwasyon sa pangkalahatan tungkol sa pabahay, at partikular na ang abot-kayang pabahay. Ang pangangailangan para sa mga mortgage ay lubos na nakadepende sa pangangailangan para sa real estate sa pangkalahatan. Sa nakalipas na ilang taon, ang merkado ay nagpakita ng katamtamang paglago - sa pamamagitan ng 10-15 porsyento, at ang mga mortgage ay lumalaki halos kasabay nito.

Kasabay nito, maaaring obserbahan ng isa kung paano ang bahagi ng mga deal sa mortgage sa istruktura ng mga transaksyon sa real estate, na nagreresulta sa pagtaas ng bilang ng mga potensyal na nanghihiram na ganap na susunod sa mga kinakailangan ng mga bangko at kung kanino ito ay magiging isang mahusay na tool upang mapabuti ang kanilang mga kondisyon sa pamumuhay.

Ang pagkain ay itinuturing na alternatibo sa pagbili ng bahay. Gayunpaman, ang upa para sa pabahay, at lalo na para sa Moscow, ay napakataas lamang. Kumain isang silid na apartment nang walang anumang mga frills sa Moscow - gumulong lamang. Ang pag-upa ng isang silid na apartment ay babayaran ka ng mga 30 libong rubles at ito ang pinakamaganda. Kung mas mahusay ang mga kondisyon na inaalok sa mga inuupahang apartment, mas mataas ang mga presyo na hihilingin ng mga may-ari para sa kanila. Totoo, gaano man kataas ang mga presyo para sa paupahang pabahay, malalampasan pa rin sila ng buwanang pagbabayad sa isang mortgage loan.

Sa kabilang banda, palaging nakakaawa ang halaga na itinapon sa hangin - sa bulsa ng mga may-ari ng mga inuupahang apartment. Halimbawa, kung magbabayad ka ng 30 libong rubles sa isang buwan, pagkatapos ay sa loob ng 10 taon magbabayad ka ng kabuuang 3.6 milyong rubles, para sa 15 taon - 5.4 milyon at para sa 30 taon - 10.8 milyong rubles. Ito ay lumalabas na sa pamamagitan ng pagtanggi na bumili ng isang apartment sa isang presyo na 4 milyong rubles, na nagkakahalaga ng 7.4 milyon sa isang mortgage, para sa 10 taon ng upa ay itatapon namin ang kalahati ng halagang ito. Sa madaling salita, ang interes na ibinayad mo sana sa bangko para makakuha ng sarili mong apartment, ibinibigay mo sa mga estranghero para manirahan sa bahay ng iba.

Nikolai Korchagin, pinuno ng credit department ng DeltaCredit bank:
- Ang pinakarason mataas na pusta para sa mortgage loan – kakulangan ng binuong imprastraktura mortgage market V Russia- pangunahin at pangalawang pamilihan sangla sa mga utang, legislative shell, na hindi pa pinapayagan ang sektor na ito negosyo sa pagbabangko maging kaakit-akit sa mga mamumuhunan. Kaya naman ang mataas na presyo ng mga pangmatagalang mapagkukunan sa pananalapi ay naaakit para sa pagpapalabas ng mga pautang.

Michel Bricu, Pangkalahatang Direktor ng CAB "Bank Societe Generale Vostok":
- Una sa lahat, ito ay dahil sa umiiral na batas ng Russian Federation. Kaya, alinsunod sa mga pamantayan ng Bangko Sentral, kung ang rate ng pautang ay mas mababa sa 9% bawat taon, kung gayon ang nanghihiram ay dapat magbayad ng buwis sa halagang napanalunan niya sa pagkakaiba sa pagitan ng rate sa natanggap na utang at 9%. Bilang karagdagan, maraming mga bangko sa Russia ang napipilitang akitin ang refinancing sa ilalim mataas na interes. At sa wakas, dapat tandaan na ang isang mortgage loan ay isa sa mga pinaka-peligro para sa isang bangko, dahil ito ay inisyu sa loob ng mahabang panahon.

Andrey Belyakov, Unang Deputy General Director ng CB "Moscow Mortgage Agency":
“Dahil ang pangmatagalang pera ngayon ay eksaktong katumbas ng halaga sa merkado – medyo mas mababa para sa ilang mga bangko, mas kaunti para sa iba, ngunit ang antas ay halos pareho. Ang mga rate ng interes sa mortgage na umiiral ngayon ay unti-unting bababa kasabay ng pangkalahatang antas mga rate ng bangko tinutukoy ng mga kadahilanang macroeconomic.

Anton Khodko, Deputy Director ng Departamento maparaang pagpaplano Sberbank:
– Ang nominal na halaga ng mga rate ng interes sa mga pautang sa mortgage ay pangunahing tinutukoy ng kasalukuyan at inaasahang antas ng inflation, ang mga panganib ng default sa mga pautang, ang halaga ng mga mapagkukunang naaakit ng mga bangko, ang mga panganib na nauugnay sa solvency ng nanghihiram at pagtiyak ng pagbabalik ng mga pautang. Kasama sa mortgage loan pangmatagalan kapanahunan (5-15 taon o higit pa), habang ang pangunahing pinagmumulan ng pangmatagalang mapagkukunan ngayon ay mga term deposit ng populasyon - sa esensya, ang mga ito ay mga demand na deposito, dahil maaari silang ma-withdraw nang maaga sa iskedyul ng mga depositor anumang oras. Iyon ay, ang mga bangko, kapag nag-isyu ng isang mortgage loan, ay nagsasagawa ng mga karagdagang panganib, na isa ring mahalagang dahilan para sa mataas na halaga ng mga pautang sa mortgage.

Alexander Koloshenko, Miyembro ng Lupon ng Pamamahala ng Raiffeisenbank, Pinuno ng Departamento para sa Trabaho mga indibidwal:
– Sa pagsasalita tungkol sa pagpapautang sa mortgage sa Europa, marami ang nagbibigay-pansin sa mas kaakit-akit na rate, ngunit ang mekanismo ng pagbuo nito ay nananatili sa likod ng mga eksena. Dahil ang Raiffeisenbank ay may malawak na karanasan sa merkado pagpapautang sa mortgage sa Europa, papayagan namin ang aming sarili ng ilang paghahambing sa halimbawa ng aming subsidiary na Raiffeisen Wohn Bausparen. Ang kliyente ay nagbubukas ng isang tiyak na savings account para sa kanyang sarili, kung saan siya ay nagdeposito ng isang tiyak na halaga bawat buwan nang hindi bababa sa ilang taon. Pagkatapos ng isang tiyak na oras, ang kliyente ay tumatanggap ng pautang hindi lamang para sa pagbili ng real estate, kundi pati na rin para sa pagsasaayos nito. Mahalagang tandaan na sa gayong pamamaraan ng pagpapautang, ang isang makabuluhang papel ay itinalaga sa estado, na palaging nag-subsidize sa rate, halimbawa, sa Austria - 4% bawat taon sa euro. Siyempre, may mga pagpipilian kapag ang isang kliyente ay maaaring makakuha ng pautang nang walang paunang akumulasyon, ngunit pagkatapos ay ang mga rate ay mas mataas, kahit na ang estado ay nagbibigay ng subsidize dito. SA Russia mayroong subsidizing para sa pagbili ng pabahay, ngunit sa ngayon ang aktibidad na ito ay hindi nakakuha ng mga European form. Sa pagsasalita tungkol sa mga rate ng pagpapahiram sa European mortgage sa antas na 3-4% at isinasaalang-alang ang mga subsidyo ng estado na 3-4%, maaari nating sabihin na sa katotohanan ang aming kasalukuyang programa sa pagpapahiram (sa rate na humigit-kumulang 9.5%) ay napakalapit sa ang rate ng pagpapautang sa Europa at halos magkapareho sa kanya.

Anatoly Pechatnikov, Pinuno ng Mortgage at pagpapautang ng consumer Vneshtorgbank:
– Sa aming opinyon, ang mga rate ng mortgage sa Russia ay hindi mataas. Kung isa o dalawang taon na ang nakalipas average na rate sa mortgage lending market sa bansa ay humigit-kumulang 15% bawat taon sa US dollars, sa kasalukuyan, halimbawa, ang Vneshtorgbank ay nagbibigay ng mortgage loan sa mga rate na 10.5% bawat taon sa US dollars at 15% bawat taon sa rubles. Kasabay nito, kung isasaalang-alang natin ang tumataas na kalakaran sa mga presyo sa merkado ng real estate, kung gayon kahit ang mga nanghihiram na kumuha ng mga pautang sa 15-16% bawat taon sa dolyar ng US ay matagal nang nabawi ang kanilang mga gastos sa paglilingkod sa pautang dahil sa pagtaas mga presyo ng real estate. Ang antas ng mga rate ng interes sa pagpapahiram ng mortgage ay pangunahing apektado ng pagkakaroon ng mga pangmatagalang mapagkukunan, ang antas ng kredito at mga legal na panganib. Ngayon i-access Ruso ang mga bangko sa mga pangmatagalang mapagkukunan ay makabuluhang limitado. SA Russia hindi pa nabuo ang mortgage market mahahalagang papel hindi ginagamit ng maayos ang mga paraan mga pondo ng pensiyon at mga kompanya ng seguro. Ang kawalan sa bansa ng isang nationwide credit bureau, pati na rin ang opacity ng kita ng malaking bahagi ng populasyon ay humahantong sa pagtaas ng mga panganib sa kredito. Huwag mag-ambag sa pagbabawas ng mga rate at legal na mga panganib na nauugnay sa kakulangan ng isang epektibong pamamaraan para sa pagremata ng nakasangla na real estate, hindi sapat na proteksyon ng mga karapatan ng mga bona fide na mamimili ng bahay at mamumuhunan sa pagtatayo ng pabahay.

Janis Kanestri, Direktor ng Center for Mortgage Lending sa First OVK Bank:
– Ang mga rate ng pautang ay nakasalalay sa halaga ng mga mapagkukunang ginamit para sa pagpapahiram. Kung ang mga deposito sa dayuhang pera ay naaakit ng mga bangko sa 5-10% bawat taon sa dayuhang pera, kung gayon ang rate sa mga pautang ay hindi maaaring mas mababa sa 10-15%. Para sa mga pautang sa ruble, ang isang katulad na benchmark ay ang inflation rate.

Alexander Chernyak, Deputy General Director ng JSC Agency for Housing Mortgage Lending (AHML):
– Ang rate ay depende sa antas ng inflation o rate ng diskwento Bangko Sentral, ang antas ng mga panganib ng pagpapahiram ng mortgage at ang margin ng mga kalahok sa proseso. Noong 2003, ang opisyal na inflation rate ay 12%, ang Central Bank rate ay 13%. Nasa mortgage lending risk na ngayon Russia hindi gaanong mahalaga (halos katumbas ng zero) dahil sa panimulang estado ng merkado, ang konserbatibong diskarte ng mga nagpapahiram sa pagtatasa ng mga nanghihiram at mga bagay mga mortgage, takot sa mga nanghihiram na hindi mabayaran ang utang at iba pang mga kadahilanan. Ang margin ng mga kalahok, bilang panuntunan, ay mula sa 3% para sa AHML at sa mga kasosyo nito hanggang 5% bawat taon para sa mga bangko. Ang kumbinasyon ng mga salik na ito ay tumutukoy sa halaga ng mga rate ng interes sa antas ng 15% para sa AHML hanggang 18% bawat taon sa rubles para sa mga bangko.

Ang tanong na ito ay sinasagot ng mga eksperto sa larangan ng mortgage lending.

Nikolai Korchagin, pinuno ng credit department ng DeltaCredit bank:
Ang pangunahing dahilan para sa mataas na mga rate ng interes sa mga pautang sa mortgage ay ang kakulangan ng isang binuo na imprastraktura ng mortgage market sa Russia - ang pangunahin at pangalawang mortgage market, ang legislative framework, na hindi pa pinapayagan ang sektor na ito ng negosyo sa pagbabangko na maging kaakit-akit sa mga mamumuhunan. Kaya naman ang mataas na presyo ng mga pangmatagalang mapagkukunan sa pananalapi ay naaakit para sa pagpapalabas ng mga pautang.

Michel Bricou, Pangkalahatang Direktor ng CAB "Bank Societe Generale Vostok":
Una sa lahat, ito ay dahil sa umiiral na batas ng Russian Federation. Kaya, alinsunod sa mga pamantayan ng Bangko Sentral, kung ang rate ng pautang ay mas mababa sa 9% bawat taon, kung gayon ang nanghihiram ay dapat magbayad ng buwis sa halagang napanalunan niya sa pagkakaiba sa pagitan ng rate sa natanggap na utang at 9%. Bilang karagdagan, marami mga bangko ng Russia ay napipilitang makaakit ng refinancing sa mataas na rate ng interes. At sa wakas, dapat tandaan na ang isang mortgage loan ay isa sa mga pinaka-peligro para sa isang bangko, dahil ito ay inisyu sa loob ng mahabang panahon.

Andrey Belyakov, Unang Deputy General Director ng CB "Moscow Mortgage Agency":
Dahil ang pangmatagalang pera sa merkado ay nagkakahalaga na ngayon - para sa ilang mga bangko ay mas kaunti, para sa iba ay mas kaunti, ngunit ang antas ay halos pareho. Ang mga rate ng interes sa mortgage na umiiral ngayon ay unti-unting bababa kasama ang pagbaba sa pangkalahatang antas ng mga rate ng bangko na tinutukoy ng mga kadahilanang macroeconomic.

Anton Khodko, Deputy Director ng Strategic Planning Department ng Sberbank:
Ang nominal na halaga ng mga rate ng interes sa mga pautang sa mortgage ay pangunahing tinutukoy ng kasalukuyan at inaasahang antas ng inflation, ang mga panganib ng hindi pagbabayad ng mga pautang, ang halaga ng mga mapagkukunan na naaakit ng mga bangko, ang mga panganib na nauugnay sa solvency ng nanghihiram at pagtiyak ng pagbabalik ng mga pautang. Ang isang mortgage loan ay nagsasangkot ng mahabang panahon ng pagbabayad (5-15 taon o higit pa), habang ang mga pangunahing pinagmumulan ng mga pangmatagalang mapagkukunan ngayon - mga fixed-term na deposito ng populasyon - ay mahalagang mga demand na deposito, dahil maaari silang bawiin nang maaga sa iskedyul ng mga depositor sa anumang oras. Iyon ay, ang mga bangko, kapag nag-isyu ng isang mortgage loan, ay nagsasagawa ng mga karagdagang panganib, na isa ring mahalagang dahilan para sa mataas na halaga ng mga pautang sa mortgage.

Alexander Koloshenko, Miyembro ng Lupon ng Pamamahala ng Raiffeisenbank, Pinuno ng Departamento para sa Trabaho kasama ang mga Indibidwal:
Sa pagsasalita tungkol sa pagpapahiram ng mortgage sa Europa, marami ang nagbibigay-pansin sa isang mas kaakit-akit na rate, ngunit ang mekanismo ng pagbuo nito ay nananatili sa likod ng mga eksena. Dahil ang Raiffeisenbank ay may malawak na karanasan sa mortgage lending market sa Europe, papayagan namin ang aming sarili ng ilang paghahambing gamit ang halimbawa ng aming subsidiary na Raiffeisen Wohn Bausparen. Ang kliyente ay nagbubukas ng isang tiyak na savings account para sa kanyang sarili, kung saan siya ay nagdeposito ng isang tiyak na halaga bawat buwan nang hindi bababa sa ilang taon. Pagkatapos ng isang tiyak na oras, ang kliyente ay tumatanggap ng pautang hindi lamang para sa pagbili ng real estate, kundi pati na rin para sa pagkumpuni nito. Mahalagang tandaan na sa gayong pamamaraan ng pagpapahiram, ang isang makabuluhang papel ay itinalaga sa estado, na palaging nagbibigay ng subsidyo sa rate, halimbawa, sa Austria - 4% bawat taon sa euro. Siyempre, may mga opsyon kapag ang isang kliyente ay maaaring makakuha ng pautang nang walang paunang akumulasyon, ngunit pagkatapos ay ang mga rate ay mas mataas, kahit na ang estado ay nagbibigay ng subsidize dito. Sa Russia, mayroong subsidizing para sa pagbili ng pabahay, ngunit sa ngayon ang aktibidad na ito ay hindi nakakuha ng mga European form. Sa pagsasalita tungkol sa mga rate ng pagpapahiram sa European mortgage sa antas na 3-4% at isinasaalang-alang ang mga subsidyo ng estado na 3-4%, maaari nating sabihin na sa katotohanan ang aming kasalukuyang programa sa pagpapahiram (sa rate na humigit-kumulang 9.5%) ay napakalapit sa ang rate ng pagpapautang sa Europa at halos magkapareho sa kanya.

Anatoly Pechatnikov, Pinuno ng Mortgage at Consumer Lending, Vneshtorgbank:
Sa aming opinyon, ang mga rate ng mortgage sa Russia ay hindi mataas. Kung isa o dalawang taon na ang nakalilipas, ang average na rate sa mortgage lending market sa bansa ay humigit-kumulang 15% kada taon sa US dollars, sa kasalukuyan, halimbawa, ang Vneshtorgbank ay nagbibigay ng mga mortgage loan sa mga rate mula 10.5% kada taon sa US dollars at mula sa 15 % bawat taon sa rubles. Kasabay nito, kung isasaalang-alang natin ang pagtaas ng mga presyo sa merkado ng real estate, kung gayon kahit na ang mga nanghihiram na kumuha ng mga pautang sa 15-16% bawat taon sa dolyar ng US ay matagal nang nabawi ang kanilang mga gastos sa paglilingkod sa pautang dahil sa pagtaas. mga presyo ng real estate. Ang antas ng mga rate ng interes sa pagpapahiram ng mortgage ay pangunahing apektado ng pagkakaroon ng mga pangmatagalang mapagkukunan, ang antas ng kredito at mga legal na panganib. Ngayon ang pag-access ng mga bangko ng Russia sa mga pangmatagalang mapagkukunan ay makabuluhang limitado. Ang Russia ay hindi pa nakabuo ng isang merkado para sa mortgage-backed securities, at ang mga pondo ng mga pondo ng pensiyon at mga kompanya ng seguro ay hindi ginagamit nang maayos. Ang kawalan ng isang nationwide credit bureau sa bansa, pati na rin ang kawalan ng transparency sa kita ng malaking bahagi ng populasyon, ay humahantong sa pagtaas ng mga panganib sa kredito. Huwag mag-ambag sa pagbabawas ng mga rate at legal na mga panganib na nauugnay sa kakulangan ng isang epektibong pamamaraan para sa pagremata ng nakasangla na real estate, hindi sapat na proteksyon ng mga karapatan ng mga bona fide na mamimili ng bahay at mamumuhunan sa pagtatayo ng pabahay.

Janis Kanestri, Direktor ng Center for Mortgage Lending sa First OVK Bank:
Ang mga rate ng pautang ay nakasalalay sa halaga ng mga mapagkukunang ginamit para sa pagpapahiram. Kung ang mga deposito sa dayuhang pera ay naaakit ng mga bangko sa 5-10% bawat taon sa dayuhang pera, kung gayon ang rate sa mga pautang ay hindi maaaring mas mababa sa 10-15%. Para sa mga pautang sa ruble, ang isang katulad na benchmark ay ang inflation rate.

Alexander Chernyak, Deputy General Director ng JSC Agency for Housing Mortgage Lending (AHML):
Ang halaga ng mga rate ay depende sa antas ng inflation o ang discount rate ng Central Bank, ang antas ng mga panganib ng mortgage lending at ang margin ng mga kalahok sa proseso. Noong 2003, ang opisyal na inflation rate ay 12%, ang Central Bank rate - 13%. Ang panganib ng pagpapahiram ng mortgage sa Russia ay hindi gaanong mahalaga (halos zero) dahil sa panimulang estado ng merkado, ang konserbatibong diskarte ng mga nagpapahiram sa pagtatasa ng mga nanghihiram at mga bagay na nakasangla, ang mga pangamba ng mga nanghihiram na hindi magbayad ng mga pautang, at iba pang mga kadahilanan. Ang margin ng mga kalahok, bilang panuntunan, ay mula sa 3% para sa AHML at sa mga kasosyo nito hanggang 5% bawat taon para sa mga bangko. Ang kumbinasyon ng mga salik na ito ay tumutukoy sa halaga ng mga rate ng interes sa antas ng 15% para sa AHML hanggang 18% bawat taon sa rubles para sa mga bangko.

Ang mga sumusubaybay sa mga kaganapang nagaganap sa mundo kahit kaunti ay alam na ang mga mortgage sa ibang bansa ay halos kalahati ng mahal sa ating bansa. Sa maraming mga bansang Europeo ang rate ng mortgage ay mas mababa sa 6%, habang ang mga Ruso ay maaari lamang mangarap ng gayong mababang bilang. Hindi kataka-taka na maraming gustong malaman kung bakit konektado ang gayong mga pagkakaiba, at kung bakit mas mahal ang mga mortgage sa Russian Federation kaysa sa US at Europe.

Ang kaisipan ng mga dayuhan at Russian na nanghihiram

Nakasanayan na ng mga Europeo na isaalang-alang ang mga pangmatagalang pautang, na isang patak, sa dynamics. Isinasaalang-alang na hanggang ngayon ang dynamics ng pag-unlad ng mortgage lending market sa karamihan ng mga bansang European ay positibo, ang mga European consumer ay may posibilidad na pumili ng mga pautang na may mga lumulutang na rate. Ang bentahe ng pagpili ng rate na ito para sa mga nanghihiram ay kung pabor ang sitwasyong pampulitika at pang-ekonomiya sa bansa, ang mga pautang na may mga lumulutang na rate ay ang pinaka kumikita.

Sa kabila ng mga posibleng benepisyo ng lumulutang na mga rate ng interes, ang mga Ruso ay may posibilidad na maging mas matatag at mas gustong humiram sa mga nakapirming rate, na palaging isang order ng magnitude na mas mataas kaysa sa mga variable na rate.

Ano ang mga panganib para sa mga mamamayan na nag-isyu ng isang "lumulutang" na mortgage?

Ang floating rate ay ginagamit ng mga bangko upang mabawasan mga panganib sa pera sanhi ng mga negatibong pagbabago sa ekonomiya, halimbawa, mga inflationary surges. Ito ay nabuo mula sa mga nakapirming at variable na bahagi. Ang variable na bahagi ng rate ay kinakalkula na isinasaalang-alang ang isa sa mga interbank index (LIBOR o MosPrime) o at sinusuri sa isang tiyak na dalas - sa kaganapan ng anumang mga pagtalon sa ekonomiya, parehong positibo at negatibo para sa nanghihiram. Kasabay nito, ang interes sa utang na iyong kinuha ay maaaring bumaba at tumaas nang naaayon.
Siyempre, ito ay mapanganib. Minsan mahirap hulaan ang sitwasyon kahit sa loob ng isang taon, pabayaan ang pagbabago ng ekonomiya sa bansa sa loob ng 5-10 taon.

Bakit mas mahal ang isang mortgage sa Russia kaysa sa US at Europe?

marami mga analyst ng pagbabangko ipaliwanag ang isang malinaw na pagkakaiba sa pagitan ng mga rate ng mortgage sa Russia at sa ibang bansa mataas na lebel inflation. Ano ang epekto nito sa mga rate ng pagpapautang para sa populasyon? Oo, ang pinakadirektang bagay ay walang isang bangko ang makakapag-isyu ng mga pautang sa isang rate ng interes na mas mababa sa rate ng inflation, dahil ito ay hahantong sa mga pagkalugi.

Isa pang paliwanag para sa katotohanang iyon mga rate ng mortgage sa ibang bansa ay mas mababa kaysa sa Russian Federation, ay ang isang medyo kahanga-hangang bilang ng mga institusyong pampinansyal ng Russia mismo ay mga may utang ng mga bangko sa Europa. Tulad ng alam mo, ang mga aktibidad ng maraming mga bangko sa Russia ay malapit na nauugnay sa problema ng isang kakulangan ng "mahabang" pera. At upang malutas ang mismong problemang ito, ang mga bangkero ay kailangang humiram sa mga dayuhang kasamahan sa mas mababang porsyento kaysa sa iniaalok nila sa populasyon. Ang pagkakaroon ng pagtanggap ng pera sa ganitong paraan, ang mga domestic na institusyong pinansyal ay nagtatakda ng kanilang sariling margin, na isinasaalang-alang ang mga gastos ng mga paglilipat ng interstate, at nagpapahiram sa mga Ruso.

Ang gobyerno ay muling nagsimulang magsalita tungkol sa pagpapababa ng interes sa mga mortgage. Nangako muli ang mga burukrata sa mga ilog na may mortgage-milk na may mga pabahay-at-jelly na baybayin at nagkukunwaring hindi alam na matagal nang hindi pinapansin ng mga tao ang kanilang katayuang walang ginagawa.

Ang Ministry of Economic Development ay naglathala ng isang draft na batas, ayon sa kung saan nanghihiram ng mortgage irereseta na iseguro sa sarili nitong gastos ang hindi bababa sa 10% ng halaga ng isang mortgage loan (HML). Ang kahulugan ng inisyatiba ay simple: kung, pagkatapos mangolekta ng collateral, ang utang ay hindi ganap na mabayaran (halimbawa, ang mga presyo ay bumaba o ibinebenta nang nagmamadali), ang mga banker ay hindi lilipat sa may utang, ngunit sa kompanya ng seguro. Ayon sa mga opisyal, ang panukalang ito ay magbibigay-daan sa loob ng dalawang taon na taasan ang base ng mga potensyal na manghihiram ng 3-4.5 beses, at bawasan ang interes sa mortgage sa 8.6% kada taon.

Noong Pebrero 2010, sinabi ni Pangulong Dmitry Medvedev na "ang rate ng mortgage sa Russia ay maaaring ... umabot sa 6-8% bawat taon." Noong Agosto 2012, itinaas ni Punong Ministro Dmitry Medvedev ang bar: "Itinakda namin ang aming sarili ang layunin na maabot ang isang antas kung saan, sa karaniwan, posible na makakuha ng isang mortgage para sa 5-6% bawat taon sa bansa." Noong Enero 31, 2013, pinirmahan ng parehong Punong Ministro Medvedev ang "Mga Alituntunin" para sa gawain ng gobyerno hanggang 2018, kung saan nakasulat ito sa itim at puti: "... sa 2018, ang average na rate ng interes sa mortgage pautang sa bahay ay lalampas sa index ng presyo ng mamimili ng hindi hihigit sa 2.2 porsyentong puntos, ibig sabihin, ito ay magiging 6.3–7.1 porsyento.”

Sa pamamagitan ng paraan, wala sa mga hula ni Medvedev ang nagpahiwatig ng pera ng pautang: alinman sa rubles o dolyar. O baka yuan.

May nag-iisip ba na bumabagyo ang gobyerno? Sa wala pang kalahating taon, tatlong beses nitong "binabago ang mga pagbabasa": una ay tinitiyak nito ang 5–6%, pagkatapos ay itinaas nito ang bayad sa 6.3–7.1%, at itinatali rin nito ang pagkalkula sa hindi kilalang inflation sa hinaharap, ngayon narito ang isang bagong karot - 8.6% bawat taon . At ano, "mga taong hawala", gaya ng sinasabi ng maalamat na showman.

Maging ganoon man ito, ngunit ang mga rate ng mortgage ay hindi gustong sumunod: sa katapusan ng 2010, ang average na timbang na rate sa mga pautang sa mortgage na ruble na inisyu sa taon ay 13.3%, noong 2012 - 12.3%, noong Hunyo 1, 2013 - 12.8% kada taon. Sa mga tuntunin ng pera, ang kasaysayan ay medyo mas matamis: 2010 - 11.2%, 2012 - 9.9%, noong Hunyo 1, 2013 - 10.1% bawat taon.

Mga inosenteng loan shark
Sa mataas mga rate ng interes Nakaugalian na na sisihin ang mga sakim na bangkero, na bahagyang totoo. Ang mga bangko ay nagtataas ng mga rate, sinisisi ang inflation at panganib - sabi nila, kung mayroong mas maliit na bilang, kami ay agad na magiging masaya at bukas ang mga armas. kasinungalingan.

Una, tungkol sa inflation. Kung para sa ruble HMLs ang paliwanag na ito sa paanuman ay gumagana, kahit na ang margin ng 5.7% sa itaas ng inflation rate (6.6% sa katapusan ng nakaraang taon) ay humahadlang pa rin, pagkatapos ay para sa foreign exchange - paumanhin. Halimbawa, sa USA (ang malaking bahagi ng mga foreign-currency na HML ay ibinibigay sa Russia sa dolyar), ang inflation noong 2012 ay 2.0%, at ang 15-taong HML noong Hunyo ng taong ito ay inisyu sa average sa 3.3-3.6% bawat taon. At ito ay sa kabila ng katotohanan na ang mga panganib sa mortgage sa ibang bansa ay mas matarik kaysa sa atin (ang mortgage bubble sa America ay nasa juice mismo).

Tungkol sa mga panganib. Una, tungkol sa Amerika, at hindi tungkol sa pinakamababang pangangailangan ng mga lokal na bangko para sa mga nanghihiram o ang buwanang refinancing (pagpapalit ng mga pondong inisyu) ng Fed para sa $85.0 bilyon, ngunit tungkol sa pagkaantala. Sa USA, kung saan, inuulit ko, mas mataas ang mga panganib, sa pagtatapos ng 2012 ang bahagi ng mga overdue na HML ay lumampas sa 22.3% (para sa mga pautang na may mga lumulutang na rate), sa Russia - 1.5% lamang para sa mga HML sa rubles at 11.4% para sa mga HML sa pera. Ang nakakagulat na bagay ay sa Estados Unidos mayroong isang order ng magnitude na higit pang mga overdue na pautang, at ang mga rate ay apat na beses na mas mababa.

Ngayon tungkol sa insurance. Sa parehong America, mula noong 1934, ang state mortgage insurer, ang Federal Housing Administration (FHA), ay nagpapatakbo, na sinisiguro ang mga HML na may pinakamababang paunang bayad (plus o minus 3%). Ang FZhA ay kinokontrol ng estado, samakatuwid ay walang pagbabangko at insurance gag sa prinsipyo. Ito ay ibang bagay sa amin: kung anong uri ng bayad sa seguro ang sisingilin ng banker at ng insurer, ito ang mangyayari.

Panghuli, tungkol sa refinancing. Marahil ang tanging paraan upang mabawasan ang halaga ng mga bayarin sa mortgage ay isang matalim na pagbawas sa presyo ng refinancing, na katumbas ng parehong AHML sa unang quarter ng taong ito - magugulat ka - 11.4% bawat taon sa rubles (pinaaalala ko sa iyo na ang weighted average rate sa mortgage loan ay 12.8%).

Paano ito gagawin? Ang pinakasimpleng bagay ay ang paggamit ng mga mapagkukunan ng National Welfare Fund. Ang imprastraktura, mga pipeline ng gas, ang World Cup ay maganda, ngunit bakit ang gobyerno ay nasasayang kapag ang mga tao ay walang matitirhan? At hindi mo ba naisip na ang pamumuhunan ng pera ng mga tao sa mga proyekto ng mga komersyal na kumpanya (kahit na may partisipasyon ng estado), na gumagana para sa kapakanan ng mga dibidendo hindi lamang ng estado, kundi pati na rin ng isang maliit na bilang ng mga pribadong mangangalakal, upang ilagay ito nang mahinahon, ay walang galang?

Mga bula na hindi napapansin
Kailangang kilalanin ng gobyerno merkado ng Russia nabuo ang bubble ng real estate. Hindi lamang isang mortgage, na nauugnay sa mga pautang sa mortgage sa pabahay, ngunit isang pabahay, batay sa isang speculative na pagtaas ng presyo. Ayon kay Rosstat, noong Enero-Marso ngayong taon average na gastos pagbuo ng isang parisukat kabuuang lugar mga gusaling Pambahay sa Moscow ay umabot lamang sa 29 libong rubles. Mas mura kaysa sa Smolensk (35 thousand), Tver (39 thousand) o Yaroslavl (40 thousand) na mga rehiyon. Kasabay nito, ang average na presyo ng mga bagong gusali sa klase ng ekonomiya sa merkado ng Moscow sa unang quarter ay lumampas sa 114,000 rubles, na 4 na beses na mas mataas kaysa sa halaga ng konstruksiyon. Kung hindi ito bula, ano ito (tatahimik tayo tungkol sa katiwalian sa kasong ito)?

At magiging maayos kung ang mga bahay ay itinayo, ngunit hindi: sa huling limang taon, ang dami ng mga itinayong pabahay ay mula sa 58.4 milyong metro kuwadrado. m noong 2010 hanggang 65.7 milyon sq. m noong 2012. Bukod dito, ang proporsyon ng mga gusali ng tirahan na itinayo ng mga indibidwal ay stably 43-44%. Laban sa background ng mga kalkulasyong ito, ang landmark ng pamahalaan pagtatayo ng pabahay sa 80–110 million sq. m bawat taon sa pamamagitan ng 2018, na inilatag sa "Mga Pangunahing Direksyon" na binanggit sa itaas, ay mukhang unscience fiction.

Mga sinayang na salita
Ang pagpapayo sa gobyerno ay parang pagsigaw sa bingi. Ang ating gobyerno, sa kasamaang-palad, ay hindi lamang bingi, kundi bulag din, na, siyempre, ay hindi nangangahulugan na walang paraan mula sa hindi pagkakasundo sa mortgage-housing. Narito ang ilan, kabilang ang mula sa dayuhang karanasan.

1. Kamao sa mesa. Hindi magandang payuhan ang mga banker kung paano itatayo ang kanilang negosyo, gayunpaman, sa mga mortgage, kung saan mayroong patuloy na nababagay na mga pamantayan, ang Diyos mismo ay nag-utos na gamitin ang "administratibong mapagkukunan" - ang desisyon ng isa sa mga pangunahing mga suliraning panlipunan. Sa ngayon, ang mga bangkero ay "nahihikayat", ngunit sa malao't madali ang pasensya ng pangunahing "aplikante" ay maaaring sumabog. Bilisan mo.

2. Normatibong regulasyon ng paunang bayad. Paano in South Korea, kung saan hindi lamang ang laki nito ay nagbago ng maraming beses, kundi pati na rin ang ratio sa pagitan ng halaga ng utang at kita ng nanghihiram. Ang pagbili ng bahay sa utang sa mga prestihiyosong lugar ay limitado sa pamamagitan ng pagtaas ng paunang bayad, pati na rin ang bahagi ng mga regular na pagbabayad ng pautang sa kabuuang kita ng pamilya ng nanghihiram. Kailangan ko bang idagdag na ang premium at business class mortgage rate ay may malaking epekto sa merkado ng pabahay sa kabuuan?

3. Mandatory na minimum na kontribusyon. Isang alternatibo sa panukala ng gobyerno para sa bahaging seguro utang sa bahay, ang pagtaas ng malaki nang gastos ng nanghihiram, ay maaaring ang pagpapakilala ng isang legal na tinukoy na minimum na kontribusyon. Tulad ng sa Switzerland, kung saan ang mas mababang threshold ng kontribusyon ay nakatakda sa 10%.

Dito nakataas isang paunang bayad(hanggang 50%) para sa mga nagmamay-ari na ng real estate. Tulad ng sa Israel, kung saan ang problema ng bubble ng pabahay ay hindi gaanong talamak kaysa sa Russia.

4. Espesyal na buwis sa pagbebenta para sa mga mamamayan at kumpanyang nagmamay-ari ng dalawa o higit pang residential property. Walang sinuman ang nakakasagabal sa kalayaan ng pagkuha, ngunit kung bigla itong masikip sa pera - huwag magkasala, magbigay ng isang-kapat (kalahati) sa kaban. O mag-isip bago ka mamuhunan.

5. Karagdagang buwis sa residential real estate para sa mga dayuhang mamimili. Tulad ng sa Hong Kong, kung saan ang mga presyo ng ari-arian ay tumataas nang double digit. Dahil sa ugali, iniisip namin na kami ang pinaka tuso at makakalagpas sa mga paghihigpit sa pamamagitan ng pagpaparehistro ng isang penthouse, halimbawa, sa malayo sa pampang. Well, welcome ka, lalo na dahil rehiyonal at mga lokal na badyet, lalo na kung saan nagmumula ang pera sa buwis sa ari-arian, ay lubhang nangangailangan ng mga pondo.

Sa pangkalahatan, ang lahat ay maaaring i-tweake at itama, maliban kung, siyempre, mayroon kang isang gobyerno sa iyong bahay, at hindi isang sirko na may mga kabayo.