Hipotekos paskola yra populiari susitarimų tarp banko ir skolininko rūšis. Tai tikras būdas gauti nekilnojamojo turto sąskaita banko lėšos. Tačiau gali susidaryti įvairių situacijų, kurios gali lemti tai, kad bankinės organizacijos klientas nebegali sumokėti skolos. Esant tokiai situacijai, daugelis pradeda domėtis, kaip parduoti butą, kuris yra hipoteka. Šiame straipsnyje mes apsvarstysime klausimą, ar įmanoma parduoti hipotekos butas, ir papasakosime apie visus kreditu paimto nekilnojamojo turto pardavimo variantus.

Kaip parduoti būstą su hipoteka: visi būdai

Daugeliu atžvilgių tinkamas būdas priklauso nuo hipotekos sutarties sąlygų. Bankinės įmonės, siekdamos apsisaugoti nuo nenumatytų rizikų, atsižvelgia į įvairias galimas situacijas. Todėl sąlygose gali būti nurodyta, kad parduoti galima tik sukaupus netesybas arba, pavyzdžiui, buto net negalima išnuomoti, o pažeidus galiojančias taisykles, turtas tampa banko nuosavybe.

Todėl pirmiausia rekomenduojame skolininkui ištirti asmenį ir bendrosios sąlygos sutartys. Taip pat pasikonsultuokite tiesiogiai su banko vadovu. Nes bet kuriuo atveju finansų įstaigai bus naudingiau išspręsti kliento problemą, nei apkrauti skolininką skolomis ir spręsti klausimus teismine tvarka.

Todėl yra būdų parduoti nekilnojamąjį turtą, ir yra keletas iš jų:

• išankstinis grąžinimas kreditas;
• buto pardavimas su skolos grąžinimu sandorio metu;
• buto perleidimas kartu su paskolos įsipareigojimais;
• būsto pardavimas per banką.

Priklausomai nuo situacijos, bet kuris iš šių teisių perleidimo būdų bus priimtinas tiek paskolos gavėjui, tiek pirkėjui, tiek bankui. Panagrinėkime kiekvieną elementą išsamiau.

Ši galimybė parduoti butą, įsigytą su hipoteka, reiškia, kad bankas nedalyvauja. Pirkėjas ir pardavėjas savarankiškai susitaria dėl sandorio. bankinė organizacijašioje operacijoje nedalyvauja. Dėl finansų įmonė atrodo, kad paskolos gavėjas grąžina visą paskolą anksčiau laiko.

Buto su hipotekos sutartimi pardavimo schema gali būti tokia:

1. Pirkėjas ir pardavėjas susitaria dėl turto vertės.
2. Tada butą, kuris yra įkeistas, perkantis asmuo perveda pinigus pagal kvitą.
3. Pardavėjas kreipiasi į banką ir surašo prašymą dėl visiško grąžinimo anksčiau laiko, perveda lėšas į sąskaitą grąžinimui.
4. Gali būti, kad sutarties sąlygos numato uždarymą ne pinigų gavimo į sąskaitą dieną, o 30 dienų nuo prašymo parašymo arba grafike nurodytą dieną.
5. Būtina palaukti, kol sandoris su banku bus uždarytas, taip pat paprašyti finansų įstaigos kuo greičiau pašalinti naštą.
6. Uždarius paskolą, apsunkinimas gali būti pašalintas per 5 darbo dienas.
7. Tada pirkėjas ir pardavėjas kreipiasi dėl turto perregistravimo.

Tokios operacijos privalumai yra tai, kad ji gali būti naudinga visoms šalims, išskyrus, galbūt, banką. Juk pirkėjas gali pasiimti butą žemesnėmis nei rinkos kainomis, nes turtas yra suvaržytas, o sandoriai atrodo sudėtingesni nei įprastas pirkimo-pardavimo sandoris.

Skolininkas gali pelningai išspręsti skolų bankinei organizacijai klausimą, nes hipotekos buto pardavimas dažnai siejamas su tuo, kad klientas negali mokėti mėnesinių įmokų. Apsvarstykite alternatyvius variantus, ar įmanoma parduoti butą su hipoteka.

Šiuo atveju buto pardavimas hipoteka vykdomas dalyvaujant bankui. Taigi paskolos gavėjas gali parduoti įkeistą butą ir nusipirkti kitą. Šiame sandoryje jis užima pasyvesnę dalį. Pagrindinė užduotis – surasti pirkėją, pasiruošusį įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuriam yra suvaržymas. Procedūros eiga bus tokia:

1. Pirkėjas nueina į banką ir padaro preliminarią sutartį buto, kuris yra hipoteka, pirkimas-pardavimas.
2. Pinigus jis įneša į vieną kamerą, kad padengtų skolą bankui, kitoje – likusią turto vertę pardavėjui.
3. Bankas panaikina būsto suvaržymą.
4. Sudaroma pirkimo-pardavimo sutartis.
5. Šalys pasirašo dokumentus, atveriama prieiga prie banko celių.

Tai yra saugesnis būdas parduoti butą su apsunkinimu, nes seifų naudojimo taisyklės leidžia sudaryti sąlygas patekti į saugyklą. Pavyzdžiui, jei nuo buto nepašalinamas suvaržymas, tuomet pinigus gali pasiimti tik pirkėjas.

Jei teisės buvo perregistruotos, lėšas gali naudoti tik bankinė organizacija ir pardavėjas. Tačiau neturėtumėte pamiršti, kad perkant butą su hipoteka naudojant ląsteles, kredito įstaiga neprisiims atsakomybės už nesąžiningus sandorius, todėl turėtumėte būti ypač atsargūs.

Namo pardavimas – ne tik asmeniui bet ir legalus. Pirmuoju variantu pardavėjas turi surasti žmogų, kuris būtų pasiruošęs perregistruoti būsto paskolą sau. Šiuo atveju veiksmai yra panašūs į įprastą hipotekos sutartį.

Potencialus pirkėjas kreipiasi į banką su dokumentais dėl nekilnojamojo turto paskolos. Bankinė organizacija peržiūri paketą ir priima sprendimą dėl operacijos galimybės. Jeigu hipoteka patvirtinama, buto savininku tampa naujas paskolos gavėjas. Bet tuo pat metu jis turi obligacijų prieš bankinę organizaciją.

Antruoju atveju kitas bankas veikia kaip pirkėjas. Ši paslauga vadinama „refinansavimu“. Taigi klientas gali sumažinti palūkanų normą arba pakeisti sutarties sąlygas į palankesnes. Pavyzdžiui, padidinti paskolos terminą, o tai sumažės mėnesinių įmokų. Procesas panašus į paraiškos dėl naujos hipotekos gavimą.

Galimas ir kitas variantas, kaip parduoti butą su hipoteka. Dažniausiai tokia situacija susiklosto, jei skolininkas patenka į skolininkų kategoriją ir negali mokėti mėnesinių įmokų. Bankas teismo sprendimu arba susitarimo pagrindu pradeda savarankiškai parduoti nekilnojamąjį turtą.

Bankų įmonė suranda pirkėją ir veikia per langelį. Iš savininko nereikės nieko, išskyrus būtinų dokumentų parašą. Asmuo nekilnojamąjį turtą įgyja įnešdamas pinigus į saugyklą ir pasirašydamas pirkimo-pardavimo sutartį su finansų įstaiga. Bankinė įmonė taip pat priima nuosavybės teisių perregistravimą.

Hipotekos nekilnojamojo turto pardavimas yra sudėtingesnis sandoris, nes be dokumentų, tiesiogiai susijusių su būstu, būtina parengti ir dokumentus paskolai bei užstatui gauti. Todėl, atsižvelgiant į operacijos tipą, jums gali prireikti šio rinkinio:

• pirkimo-pardavimo sutartis;
• pažyma apie suvaržymo pašalinimą;
• hipoteka paskolai;
• pažyma apie skolą bankui;
• paskolos sutarties sudarymo pažyma;
• susitarimas dėl banko ląstelių naudojimo;
• kvitas tarp pardavėjo ir pirkėjo;
• preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis;
• pajamų ataskaitas.

Pagrindinis principas parduodant įkeistą nekilnojamąjį turtą – nebandyti slėpti, kad būstas yra apsunkintas. Tokiu atveju apie savo ketinimą turite pranešti kreditoriui. Be to, banko specialistai patars savo klientui dėl galimų pardavimo galimybių.

Sveiki. Padėjau 9 šeimoms, kurios nusprendė parduoti savo butą, kurį turėjo hipotekoje. Kiekvienas turėjo savo priežastį. Kažkas neėmė hipotekos, o kažkas, atvirkščiai, norėjo didesnio buto. Arba sutuoktiniai išsituokia ir nusprendžia parduoti įkeistą butą, kad pinigus padalintų per pusę ir išeitų. Apskritai pardavimų srityje turiu pakankamai patirties.

Pati hipotekos buto pardavimo schema nėra sudėtinga ir tinka beveik bet kuriam bankui. Tačiau norint viską teisingai įgyvendinti, reikia paprakaituoti. Todėl pirmiausia atidžiai perskaitykite toliau pateiktą pavyzdį, o po jo sekite nuorodas.

Trumpai apie pačią schemą

Paaiškinsiu pavyzdžiu: Pirkėjai sutiko pirkti butą už 3 milijonus rublių, o hipotekos skola iš savininkų (pardavėjų) buvo 900 tūkstančių rublių. Pirkėjai savininkams turi pervesti 900 tūkstančių rublių. kaip užstatas. Savininkai šiuos pinigus atiduos savo bankui, kad būtų visiškai apmokėta hipotekos skola. Nes skola dabar grąžinta, savininkai kartu su banko atstovu nuima buto suvaržymą (įkeitimą). Pašalinus apsunkinimą, butą jau galima parduoti, tiksliau – atlikti pirkimo-pardavimo sandorį. Norėdami tai padaryti, savininkai kartu su pirkėjais sudaro pirkimo-pardavimo sutartį ir užregistruoja sandorį MFC arba Registracijos rūmuose. Likę 2,1 milijono rublių. pirkėjai prieš pirkimo-pardavimo sandorį perduoda pardavėjui „į rankas“ arba užsideda seifas, t.y. pardavėjas juos galės atsiimti tik pirkėjams tapus savininkais.

Kaip tai įgyvendinti

Yra tik viena pardavimo schema, tačiau kaip ją įgyvendinti, priklauso nuo to, kaip pirkėjai mokės už pirkinį. Juk yra pirkėjų, kurie įsigyja butą visiškai už savo grynuosius pinigus, ir yra tokių, kurie patys turi būsto paskolą (jų yra dauguma). Pardavimo „hipotekos turėtojams“ variantas yra sudėtingesnis ir daug kas priklauso nuo pirkėjo banko.

Šiuo atveju parašiau 2 pardavimo variantus:

• Variantas numeris 1 – jei pirkėjai butą perka tik iš savo pinigų
• 2 variantas - jei patys pirkėjai turi hipoteką („hipotekos turėtojai“).

Galite pažymėti šiuos straipsnius ir perskaityti juos, kai rasite pirkėjų. Juose išsamiai ir etapais aprašiau: kaip nuimti naštą nuo buto; kokių dokumentų reikia, kaip ir kur juos gauti; kaip užregistruoti pirkimo-pardavimo sandorį; kaip pardavėjai po sandorio gali gauti pinigus iš pirkėjų ir pan.

Advokatai padės sutvarkyti pardavimą

Sekite aukščiau pateiktas nuorodas, atidžiai perskaitykite straipsnius ir greičiausiai nuspręsite, kad parduoti būstą su hipoteka yra gana sunku. Todėl patariu kreiptis į specialistą, kuris visapusiškai suorganizuos visą pardavimą – nuo ​​buto apsunkinimo pašalinimo iki pinigų gavimo kvito surašymo. Norėdami tai padaryti, parašykite advokatui, jis gali konsultuotis nemokamai. Užduokite savo klausimą internetiniame konsultanto lange ekrano apačioje, dešinėje arba viduje

Labai svarbus klausimas dėl galimybės parduoti butą su hipoteka. Kai kurie hipotekos nekilnojamojo turto savininkai susiduria su finansiniais sunkumais: jiems mėnesinės įmokos tampa nepakeliamos. Kiti nori įsigyti erdvesnį būstą. O dar kiti norėtų tiesiog užsidirbti iš hipotekos.

Šie ir kiti veiksniai savininką verčia susimąstyti apie būsto pardavimą įkeisti būstą. Bet juk gyvenamoji erdvė jiems visiškai nepriklauso. Taigi ar galima parduoti butą, įsigytą su būsto paskola?

Susirūpinusiems šiuo klausimu gali ramiai atsikvėpti: būsto nekilnojamąjį turtą galima parduoti dabartiniais 2019 m. Tik pardavimo procedūra turi būti atlikta kompetentingai, vadovaujantis nustatytomis taisyklėmis. Federalinio įstatymo straipsniai Nr. 29 ir Nr. 33 dėl hipotekos paskolos, suteikti paskolos gavėjui teisę eksploatuoti ir parduoti butą, įsigytą su hipoteka.

Tuo pačiu įkeisto būsto savininkas turi atsiminti esminę taisyklę: be kredito įstaigos sutikimo jis neturi teisės daryti su butu jokių sandorių (taip pat ir parduoti). Priešingu atveju visos teisės į nekilnojamąjį turtą perduodamos bankui (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 301 str.).

Kaip parduoti būstą su hipoteka?

Yra keturi hipotekos būsto pardavimo būdai:

1. Ankstyvas paskolos grąžinimas.
2. savęs pardavimas.
3. Pardavimas su banko pagalba.
4. Skolinių įsipareigojimų pardavimas.

Išankstinis grąžinimas

Šis metodas apima pirkėjo paiešką, kuris sutiktų nusipirkti būstą su apsunkinimu ir duotų pardavėjui pinigų likusiai skolai sumokėti anksčiau laiko. Rasti tokį pirkėją nelengva: buto apkrovimas dažnai atbaido potencialius pirkėjus.

Parduodant statomą būstą aktuali išankstinio būsto paskolos grąžinimo schema. Būstas gero išplanavimo naujuose pastatuose yra labai paklausus, o sąžiningam plėtotojui dažniausiai pirkėjų nėra tiems butams, kurie yra paskutinėje statybos stadijoje.

Kaip vyksta buto pardavimo tvarka pagal išankstinio hipotekos grąžinimo schemą? Pirmas žingsnis – gauti banko sutikimą. Paskolos gavėjas turės nurodyti išankstinio paskolos grąžinimo priežastį, nes tai bankui nėra labai pelninga. Kiti procedūros žingsniai:

1. Paskolos sumos nustatymas.
2. Sutarties tarp paskolos gavėjo ir pirkėjo sudarymas (patvirtintas notaro).
3. Paskolos gavėjo ir visų šeimos narių (įskaitant nepilnamečius) išrašas iš hipotekos būsto.
4. Sumokite indėlį, kurio reikia norint visiškai grąžinti hipoteką.
5. Hipotekos uždarymas ir buto suvaržymo pašalinimas.
6. Paskutinis etapas: buto nuosavybės teisės perleidimo perregistravimas registracijos rūmuose.

savęs pardavimas

Pagrindinė rekomendacija pardavėjui: neturėtumėte slėpti nuo potencialaus pirkėjo, kad parduodamas turtas yra apsaugotas banko. Toks elgesys bus laikomas pirkėjo įtraukimu į sukčiavimą.

Pats sandoris paprastas. Svarbiausia viską daryti pagal įstatymus. Tarkime, pirkėjui patiko butas ir jis nusprendė jį pirkti, žinodamas, kad turtas yra apsunkintas. Kitas sandorio žingsnis yra:

1. Pirkėjas kreipiasi į kreditorių, pareiškęs norą išpirkti užstatą.
2. Banko darbuotojai su juo surašo preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir patvirtina dokumentą notariškai.
3. Skolai padengti reikalingą sumą pirkėjas įneša į vieną banko langelį, likusią sumą skolininkui – į kitą.
4. Nuo buto pašalintas suvaržymas.
5. Pardavimo sutartis sudaroma Rosreestr.
6. Bankas ir skolininkas gauna prieigą prie ląstelių su pinigais.

Hipotekos būsto pardavimas iš banko

Naudodamas šią hipotekos būsto pardavimo schemą, bankas nebeveikia kaip išorinis stebėtojas. Jis atlieka sandorį nuo pradžios iki pabaigos, išduoda savo kamerą, tvarko visus dokumentus. Reikalingi tik pardavėjo parašai. Banko darbuotojai savarankiškai susisieks su Regpalata.

Įkeisto būsto pirkėjas įneša pinigus į skolintojo seifą, o skirtumą tarp būsto kainos ir hipotekos skolos perkelia į kitą seifą. Toliau bankas informuoja Regpalatą apie paskolos sumokėjimą, o suvaržymas pašalinamas nuo pardavimo objekto.

Tokia schema nėra labai naudinga skolininkui: bankas nėra ypač suinteresuotas parduoti butą brangiau. Jam svarbu grąžinti skolą, todėl visiškai pakanka, kad skolos suma būtų panaši į buto kainą.

Skolos pardavimas

Šiuo metodu skolininkas parduoda savo skolinius įsipareigojimus bankui. Tokiu atveju būsto paskola iš naujo išduodama naujam skolininkui. Bankas sudaro sutartį su pirkėju, kad jam pervestų likusią paskolos dalį. Taigi naujasis paskolos gavėjas tampa hipotekos būsto savininku ir paskolos skolininku.

Daugelis pirkėjų patys nori pirkti butą, kuris yra apsunkintas, nes hipotekos nekilnojamasis turtas dažnai siūlomi už mažesnę kainą. Tokiems pirkėjams būsto paskolos gavimo tvarka beveik nesiskiria nuo standartinės:

• Kandidatas pateikia dokumentų paketą hipotekos paskolos paraiškos svarstymui.
• Jei pritariama, atliekamas įsigyjamo turto vertinimas.

Užstato perregistravimą Rosreestr vykdo tik bankas. Paskolos gavėjui tereikia pasirašyti dokumentą dėl skolinio įsipareigojimo perleidimo.

Pakartotinai išduodant paskolą, pirkėjo vaidmenį gali atlikti ir kita kredito įstaiga. Esant tokiai situacijai, būsto paskola pervedama suteikusiam bankui nauja paskola sumokėti seną. Šiais laikais tai gana dažnas reiškinys, nes kiekvienais metais bankai mažina paskolos palūkanas. Ir skolininkas, kuris randa banką su priimtinesniu palūkanų norma ar lojalesnėmis sąlygomis, vykdo būsto paskolos refinansavimą pervesdamas skolą kitai kredito įstaigai.

Skolininkams ši procedūra naudinga. Tačiau ne kiekvienas bankas sutinka su tokiu sandoriu: vieni bankai neleidžia refinansuoti jokiu pretekstu, kiti skiria skolininkui nuobaudas, kurios kartais siekia nemažas sumas.

Mokestinės prievolės

Hipotekos būsto pardavėjas turėtų atsižvelgti į vieną niuansą: jei turtas jam priklauso trumpiau nei 3 metus ir parduodamas brangiau, jis turės sumokėti buto pardavimo mokestį (13 proc.).

Nekilnojamojo turto, įsigyto pagal karinę hipoteką, pardavimo niuansai

Pagal įstatymą būstas, įsigytas naudojant tikslines būsto ir būsto paskolas, iki visiško paskolos grąžinimo, yra ne tik kredito įstaigos, bet ir Rusijos Federacijos gynybos ministerijos įkeitimas.

Suvaržymas nuo buto bus pašalintas tik visiškai grąžinus paskolą ir paskolos gavėjui pasiekus 20 metų tarnavimo laiką. Į tokio buto pardavimo schemą dažniausiai įtraukiama lėšų paieška CHL apmokėti.

Operacijos algoritmas yra toks:

1. Pardavėjas praneša bankui ir „Rosvoenipotekai“ apie norą parduoti turtą ir panaikinti suvaržymą.
2. Nurodo skolos sumą banke.
3. Grąžina skolą.
4. Suranda pirkėją būstui.
5. Gauna dokumentą apie suvaržymo pašalinimą.
6. Gauna dokumentą apie nuosavybės teisę Rosreestre.
7. Parduodamas butas įprastu būdu.

Svarbu: norėdami sumokėti skolą Rosvoenipotekai (taip pat sumokėti dalį skolos bankui kreditoriui civilinės hipotekos atveju), galite panaudoti gautas lėšas kaip motinystės kapitalo dalį.

Vaizdo įrašas: hipotekos nekilnojamojo turto pardavimo procedūra

Hipotekos nekilnojamojo turto pardavimo dokumentai

Įkeisto būsto pardavimo procedūros vykdymas reikalauja, kad paskolos gavėjas parengtų visą dokumentų paketą. Kas tai apima?

• mokumą patvirtinantis dokumentas;
• pirkimo-pardavimo sutartis su pirkėju;
• pažyma, kad nėra skolos už paskolą;
• hipoteka paskolai;
• dokumentas, patvirtinantis, kad pirkėjas pervedė lėšas už nekilnojamąjį turtą, kurios bus panaudotos paskolos likučiui grąžinti;
• dokumentas, patvirtinantis buto nuėmimą nuo suvaržymo.

Taigi, galima parduoti butą, kuris yra įkeistas. Ir net keliais būdais. Svarbiausia, kad procedūra būtų atlikta teisingai, nieko neslėpiant nei nuo banko, nei nuo pirkėjo.

Atsakymas į klausimą „Ar galima parduoti būstą su hipoteka teisiniu būdu? - taip tu gali. Jei tik pardavėjas randa pirkėją, kuris nori įsigyti būstą, kuris dar yra įkeistas bankui. Tai nėra paprasta. Arba butas turi būti super geras, arba teks suteikti kažkokias nuolaidas, lengvatas. Priešingu atveju, kodėl taip yra, jei laisva būsto rinka yra prisotinta?

Prieš keletą metų tapę laimingu nuosavo būsto savininku su hipoteka, šiandien atsidūrėme nenumatytoje situacijoje:

• prarado darbą;
• sunkiai serga, bet nėra draudimo;
• išsiskyręs;
• būstas nepatenkinamas arba jį reikia skubiai plėsti;
• persikelia į kitą miestą visam laikui.

Ką daryti, jei šiuo metu nėra galimybės toliau mokėti paskolos ir reikia parduoti įkeistą butą? Kokios teisinės schemos tokiems sandoriams egzistuoja ir kokiais atvejais skolininko nuostoliai bus minimalūs, pabandykime išsiaiškinti.

Hipotekos skola

Būsto paskolos įsiskolinimai atsiranda kitą dieną po grafike nurodytos dienos nemokėjimo. Automatiškai, nedalyvaujant banko darbuotojui, įsijungia paskolos sutartyje numatytas baudų ir netesybų už pavėluotą mokėjimą mechanizmas. Be to, iki išpirkimo termino jie kaupia tokias pat palūkanas, kaip ir pagrindinė skola.

Todėl kai tik pajusite, kad iškilo rimtų problemų ir jums reikia parduoti būstą, mobilizuokite ir laiku atlikite einamąją įmoką. Ir tada turėsite bent mėnesį priimti bendrą sprendimą su banku dėl pasitraukimo sunki situacija. Jei to nepadarysite, patys pajusite, kas yra sudėtinės palūkanos.

Banko leidimas

Kol butas įkeistas, juo disponuoti be įkaito turėtojo sutikimo neįmanoma. Tai aiškiai nurodyta paskolos sutartyje ir įkeitimo sutartyje.

Todėl apie ketinimą parduoti butą skubiai pranešame bankui ir prašome sutikimo sandoriui. Nes krizė už lango kredito organizacijos jie gana ramiai reaguoja į užstato objekto pardavimą ir suteikia leidimą.

Skolininkas ir kreditorius turi aptarti pagrindinį klausimą: kuris iš jų parduos butą? Tik tada galima imtis tolesnių veiksmų.

Ką pelningiau skolininkui: žiūrėti, kaip bankas parduoda jo būstą, ar parduoda pats? Norint suprasti, reikia atsakyti į 2 klausimus: kokie yra kreditoriaus, o kokie – skolininko tikslai. Jie skirtingi.

Jei pardavėjas yra kreditorius

Banko tikslas – kuo greičiau uždaryti paskolos gavėjo būsto paskolą, t.y. atgauti pinigus. Todėl užstato objektas parduodamas už vertintojo nustatytą gelbėjimo vertę.

Ji apibrėžiama kaip kaina, už kurią užstatą galima parduoti labai greitai ir minimaliomis sąnaudomis. Jos dydis yra maždaug 20-25 procentais mažesnis nei rinkos. Jeigu butas už tokią kainą neparduodamas per nustatytą laiką (pvz. 1 mėn.), jo kaina mažinama.

Pardavus butą gali pasirodyti, kad gautos lėšos nepadengia skolos iki galo. Tie. skolininkas prarado būstą ir vis dar yra skolingas bankui.

Jei pardavėjas yra skolininkas

Skirtingai nei hipotekos kreditoriaus, skolininko tikslas yra parduoti būstą taip, kad būtų pilnai apmokėta hipotekos skola ir atgautų didžiąją dalį už jį sumokėtų pinigų. pradinis įnašas. Ir darykite tai kuo greičiau, tačiau per daug nenumušdami kainos. Už paskolą sumokėtos palūkanos negrįžtamai prarandamos, neapsieinama. Tai tiesioginiai nuostoliai.

Užstato pardavimas

Jeigu paskolos davėjas ir paskolos gavėjas susitarė, kad būstą parduos pats skolininkas, skubiai reikia ieškoti, kas jį nupirktų. Ir geriau tai padaryti vakar.

Kaip parduoti butą, jei jis įkeistas? Yra trys teisines schemas. Kiekvieno iš jų naudojimas priklauso nuo to, kas taps pirkėju: žmogus, kuris turi nuosavų lėšų pirkiniui, arba asmuo, kuris ketina jį pirkti kreditu.

Būsto pardavimo schemos

Skolininkas gali savarankiškai parduoti butą pagal šias schemas:

• banko ląstelių naudojimas parduodant butą su didele skolininko skola banko organizacijai;
• naudojant avansą už buto pardavimą, turint nedidelę skolą bankui;
• skolininko pakeitimo panaudojimas parduodant butą pirkėjui, kuris turi lėšų tik pardavėjo skolai bankui sumokėti.

Pažvelkime atidžiau į visus tris būdus. Tačiau atminkite, kad su bet kuriuo iš jų pirmiausia gauname kreditoriaus banko sutikimą.

Skola didelė, naudojame banko ląsteles

Stebuklingai radote pirkėją, kuris turi savo lėšų, ir jam jūsų būstas taip patiko, kad jis yra pasirengęs jį nusipirkti, skirdamas dalį pinigų likusiai skolininko skolai padengti.

Norint suprasti, geriau naudoti konkrečius skaičius. Tarkime, buto rinkos kaina yra 4 milijonai rublių. Nemokėtas likutis yra 1,9 milijono rublių. Skola labai didelė.

• įkaito turėtojui leidus, paskolos gavėjas ir pirkėjas sudaro pirkimo-pardavimo sutartį su sąlyga, kad įkeitimas gali būti grąžintas anksčiau laiko;
• pardavėjo sumokėti pinigai įdedami į dvi banko ląsteles: pirmoji yra skolos bankui suma už paskolą - 1 900 000 rublių, antroji - buto kainos suma atėmus skolą - 2 100 000 rublių;
• šalys kreipiasi ir Reikalingi dokumentai MFC užregistruoti teisės į butą perdavimą naujam savininkui;
• po teisių perleidimo įregistravimo kredito įstaiga gauna lėšas iš pirmos ląstelės - 1 900 000 rublių. dėl išankstinio paskolos skolos grąžinimo;
• grąžinęs lėšas, bankas naujajam savininkui įteikia Rosreestr įgaliojimą panaikinti objekto įkeitimą;
• pirkėjas nuima užstatą iš buto ir tampa pilnateise jo savininku;
• pardavėjas gauna prieigą prie langelio, kuriame yra 2 100 000 rublių.

Minimali visos operacijos trukmė – nuo ​​3 savaičių.

Skola nedidelė, panaudojame avansą

Buto rinkos vertė, kaip ir ankstesniame pavyzdyje, yra 4 milijonai rublių. Tačiau neapmokėtas likutis yra tik 400 000 rublių.

Žingsnis po žingsnio tokios operacijos instrukcijos:

• su banko leidimu hipotekos davėjas ir pirkėjas sudaro preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su sąlyga, kad reikia sumokėti avansą už buto kainą 400 000 rublių;
• šalys kartu eina į banką ir grąžina paskolą anksčiau laiko;
• bankas, gavęs savo pinigus, suteikia paskolos gavėjui įgaliojimą Rosreestr išimti indėlį iš buto;
• po užstato atsiėmimo šalys pasirašo įprastą DCT ir kreipiasi į MFC, kur pateikia prašymą įregistruoti nuosavybės teisės perėjimą.

Po valstybinės registracijos pirkėjas taps visišku buto savininku, o patvirtindamas jam bus suteiktas DCT su valstybinės registracijos ženklu ir USRN išrašas.

Minimali visos operacijos trukmė – 3 savaitės.

Hipotekos skolininkų pakeitimas

Ši schema naudojama, jei Pinigai pirkėjas turi nedaug, bet pakankamai, kad apmokėtų pardavėjo skolas kreditoriui.

Žingsnis po žingsnio tokios operacijos instrukcijos:

• pirkėjas surenka ir pateikia bankui reikalingus dokumentus, patvirtinančius jo, kaip naujo paskolos gavėjo, kandidatūrą;

• kol tvirtinamas būsimas paskolos gavėjas, senasis turi reguliariai grąžinti paskolą. Jei yra pradelsta skola, bankas neleis pakeisti skolininkų, kol ji nebus likviduota;
• gavę banko leidimą sandoriui, šalys perregistruoja paskolą;
• senas paskolos gavėjas pateikia bankui prašymą dėl išankstinio hipotekos grąžinimo su tam perduotomis pirkėjo lėšomis. Būsimas paskolos gavėjas kreipiasi dėl hipotekos paskola suma, lygi skirtumui tarp buto kainos ir perleistos buvęs skolininkas suma;
• kredito įstaiga atlieka paskolos gavėjo keitimo operacijas ir išduoda hipotekos uždarymo pažymą buvusiam skolininkui, o naujai iškeptam - paskolos sutartis su mokėjimo grafiku;
• šalys pasirašo DCT;
• į langelį įdedama naujojo skolininko gautos paskolos suma;
• surašoma įkeitimo sutartis su nauju paskolos gavėju;
• šalys perregistruoja nuosavybės teisę į butą naujam savininkui.

Keičiant paskolos gavėją, norint jį parduoti, butui nereikia panaikinti suvaržymo. Vis tiek bus įkeistas bankui, tik pagal naują hipoteką.

Minimalus visos buto pardavimo operacijos terminas – nuo ​​1 mėn.

Sunkumai parduodant butą, kuris yra hipoteka

Nagrinėjamos schemos yra tik schemos, kurios veikia sėkmingai derinant aplinkybes ir idealiomis sąlygomis. Praktikoje yra daug įvairių kliūčių, „nepatogių“ sandorių, kurie vilkina visą procesą. Paprastai jie atsiranda netinkamiausiu momentu ir bet kuriame etape.

Tačiau pagrindinė kliūtis yra žmonių, norinčių įsigyti jūsų hipotekos butą, trūkumas.

Kas, be to, gali sulėtinti procesą:

• pagrindinio kapitalo pirkėjo naudojimas;
• pirkėjas yra karinis hipotekos skolintojas (toks sandoris gali iš viso neįvykti);
• sunkiai rastas pirkėjas bankui netinka (pakeičiant skolininką);
• pardavimui reikalingas notaro patvirtinimas;
• butą perka keli pirkėjai;
• bute pirmasis paskolos gavėjas atliko perplanavimą, apie kurį bankas sužinojo (keisdamas skolininką);
• reikalingas globos institucijų sutikimas;
• pirkėjas tam tikru metu atsisakė pirkti arba pateikė naujas sąlygas;
• ir tt

Nepaisant sunkumų parduodant įkeistą butą, nepasitikėkite banku, parduokite jį patys. Priešingu atveju prarasite namus ir pinigus. O jei parduodate save, už gautas pajamas yra galimybė nusipirkti butą pigiau

Hipotekos buto Maskvoje ar Maskvos srityje pardavimas iš anksto sumokėjus bankui skolos likutį ir vėliau laisvai parduodant butą geriausias variantas savininko skolos problemos sprendimas. Agentūra „Kapital-Nedvizhimost“ naudojasi daugelio didžiųjų Rusijos bankų pelnytu pasitikėjimu ir partneryste. Paprastai mums pavyksta įtikinti banką leisti parduoti butą, net jei yra moratoriumas parduoti už užstatą. Bankai tokius prašymus tenkina, nes jiems labiau apsimoka gauti pinigų, nei vėluoti mokėjimus. Ypatingą įtaką bankui daro informacija, kad pirkėjas tokiam butui jau rastas.

Sandoriai dėl bankui įkeistų butų pardavimo dabar tampa masiniu reiškiniu. Dažniausia tokio pardavimo priežastis – noras patobulinti savo gyvenimo sąlygos. Pavyzdžiui, paėmėte paskolą ir nusipirkote vieno kambario butas, o po metų supranti, kad jau gali sau leisti erdvesnį būstą. Vis dažniau pasitaiko hipotekos buto pardavimo atvejų dėl financinės problemos ir tolimesnių paskolos mokėjimų neįmanoma laiku. Iš esmės gali įvykti daugybė įvykių, dėl kurių gali tekti parduoti butą su hipoteka.

Kaip parduoti butą su hipoteka?

1. Parduoti tokį butą galite tik gavę banko leidimą.
2. Daugelio bankų leidimas parduoti butą su hipoteka išduodamas tik visiškai grąžinus skolą.
3. Bankas turi „apsauginį komisinį atlyginimą“ už išankstinį paskolos grąžinimą.
4. Sunku greitai rasti pirkėją butui, kuris yra apsunkintas (psichologinis barjeras iš pirkėjo pusės).
5. Teisinių procedūrų sudėtingumas, daugybės dokumentų surinkimas ir daug patvirtinimų.

Kad ir kokios būtų priežastys parduoti butą, įsigytą už būsto paskolą, geriausias sprendimasšį sandorį patikės profesionaliems maklerių. Tai ypač aktualu tais atvejais, kai jau vėluojama grąžinti paskolą, o bankas pritaikė netesybas. Nedelskite priimti sprendimą, nelaukite skolos padidėjimo! Nekreipkite į teismą!

Hipotekos buto pardavimas TIKRAS - BE žymaus KAINOS NUOSTOJIMO!

Bankas negali atsisakyti parduoti įkeisto buto – tai draudžia įstatymas „Dėl hipotekos“. Bankas sugeba apsunkinti nekilnojamojo turto pardavimą, bet nieko daugiau. Agentūra „Capital-Nedvizhimost“ turi nusistovėjusius teisinius mechanizmus tokiems sandoriams atlikti ir turi didelę patirtį derantis su bankais iš klientų pusės.

„Capital-Nedvizhimost“ ekspertai, besispecializuojantys butų pirkimo už užstatą srityje, yra pasirengę atsakyti į visus jums rūpimus klausimus ir patarti bet kokiomis situacijomis, susijusiomis su banko įkeisto buto pardavimu.

Būdai parduoti hipotekos butą:

1. Parduoti butą kaip įkeitimą su buto suvaržymo pašalinimu iki pirkimo-pardavimo sandorio.

Paprastai bankai retai sutinka su tokia schema, tačiau ji yra įmanoma ir naudojama. Bankas sutinka atlikti sandorį pagal tokią schemą tik tuo atveju, jei už sandorį atsiskaitoma naudojant neatšaukiamą pirkėjo akredityvą ir iš anksto duotą pardavėjo-skolininko sutikimą (sutikimą) nurašyti gautas lėšas. pagal sandorį po to, kai buvo atskleistas akredityvas, sumokėti skolą už paskolą.

2. Savarankiškas pardavimas su banko kreditoriaus leidimu.

Gavus raštišką banko sutikimą atlikti sandorį, su pirkėju per notarą surašoma preliminari sutartis. Po to pirkėjas sumoka pardavėjo skolą bankui, o bankas savo ruožtu įkeičia hipoteką ir dokumentą apie skolos nebuvimą pardavėjui, kuris registruoja suvaržymo pašalinimą, buto nuosavybės perėjimą. ir pirkimo-pardavimo sutartį per nustatytą terminą. Skirtumas tarp buto kainos ir skolos iki sandorio pabaigos yra saugomas banke, o patvirtinus buto pardavimą atiteks pardavėjui.

3. Savarankiškas įkeisto buto pardavimas naudojant seifą arba akredityvą.

Gavęs banko sutikimą parduoti įkeistą butą, pinigus pirkėjas perveda į banko kreditoriaus depozitoriumo banko langelį arba į akredityvo sąskaitą. Lėšos paskolai grąžinti yra banke ir po pirkimo-pardavimo sandorio įregistravimo pardavėjas gauna likusią sumą. Po to bankas pirkėjui išduoda dokumentus, būtinus užstatui atsiimti. Registruojantis valstybės agentūra jau kreipiasi pirkėjas, kuris turi visus dokumentus. Atsisakius registracijos, sandoris laikomas negaliojančiu, o bankas grąžina pinigus pirkėjui.

4. Būsto paskolos pardavimas arba refinansavimas kitame banke

Tokiu atveju bankas pakartotinai išduoda paskolą pirkėjui, prieš tai ją patvirtinęs. Kartu pasirašoma sutartis dėl skolos perkėlimo naujajam buto savininkui. Jis gauna nuosavybės teisę į butą ir pareigą mokėti banko paskola. Užstatas iš buto nenuimamas. Taip pat išduodamas perkreditavimas, tampi kito banko skolininku už tą patį butą, kuris išperka tavo paskolą iš pirmojo banko. Šiuo atveju hipoteka tampa naujas bankas. Refinansuoti pravartu, jei randate galimybę gauti paskolą mažesnėmis palūkanomis, nei mokate už būsto paskolą.

Kodėl sunku parduoti butą su hipoteka?

Potencialus buto pirkėjas, sudarydamas sandorį, yra priverstas atsižvelgti į banko kreditoriaus, kuris butą įkeičia, reikalavimus. Pirkėjas prisiima tam tikrą riziką, taip pat finansines išlaidas lydinčios tokį sandorį.

Kitas veiksnys, galintis apsunkinti buto su apsunkinimu pardavimą – pirkėjo baimė likti be savo pinigų, sumokėti pardavėjo hipotekos skolą ir be buto, jei, pavyzdžiui, sandoris neįregistruotas.

Buto pardavimo už užstatą schemos yra daug sudėtingesnės nei su standartine pirkimo-pardavimo sutartimi. Jie reikalauja ypatingo profesionalumo iš tokius sandorius lydinčių maklerių, atidumo ir apdairumo, nes yra kitas dalyvis, turintis savų interesų – bankas.

Agentūros „Capital Real Estate“ pagalba parduodant įkeistus butus

Remdamiesi ilgamete nekilnojamojo turto sandorių patirtimi, padėsime motyvuoti banką buto pardavimo schemoje, nurodysime jo interesus. Glaudus bendradarbiavimas su daugeliu bankų leidžia ne tik koordinuoti ir atlikti nestandartines operacijas, bet ir susitarti dėl papildomos nuolaidos ir lengvatinėmis sąlygomis mūsų klientams.

Turime sėkmingų įvairių bankų įkeistų butų pardavimo patirties, naudojant tarpusavio atsiskaitymų schemas, kurios visiškai apsaugo pirkėjų riziką. Pirkėjas, įsitikinęs saugumu, nereikalaus 20-30% nuolaidos nuo kainos, kaip gali būti su rizikinga schema.

Ir žinoma, parduodant butą banko įkeitimu, naudojame schemas, kurios garantuoja pardavėjui gauti maksimali suma skirtumas tarp pardavimo kainos ir skolos už įsipareigojimus po nuosavybės teisės perėjimo pirkėjo vardu ir skolos bankui uždarymo.