Koje su karakteristike upravljanja nekretninama kao vida poduzetničke djelatnosti? Kako upravljati komercijalnim nekretninama? Gdje studirati upravljanje imovinom?

Zdravo dragi prijatelji! Dobrodošli u popularni poslovni časopis "HeaterBober"! U kontaktu - Denis Kuderin.

Tema publikacije je upravljanje imovinom. Pristupačno, jednostavno i detaljno, reći ću vam kako poslovati na upravljanju stambenim ili nestambenim objektima. Materijal će biti zanimljiv kako vlasnicima nekretnina tako i onima koji se žele okušati u upravljanju.

Na kraju članka čeka vas mali bonus - pregled tri najkompetentnije kompanije u Ruskoj Federaciji koje se bave profesionalnim upravljanjem nekretninama.

1. Šta je upravljanje imovinom?

Ako ste sretan vlasnik nekretnine na kojoj možete poslovati, ne morate sami poslovati. Postoji civilizovanija i jednostavnija opcija - da svoj objekat predate na upravljanje profesionalnoj kompaniji.

Firma će se baviti komercijalnim poslovanjem vaših prostorija, a vi ćete redovno ostvarivati ​​dobit. Klasičan primjer pasivni prihod. Naravno, dio finansijskih prihoda će se koristiti za plaćanje naknade za usluge upravljačke organizacije.

U sklopu upravljanja nekretninama postoji razumno razdvajanje funkcija vlasnika i upravitelja. Zadatak vlasnika je pronaći pouzdanog, kvalifikovanog i efikasnog posrednika koji će brinuti o njegovim interesima.

Nadalje, sve upravljačke funkcije su delegirane na kompetentne zaposlenike, ali strateške odluke i ukupna kontrola ostaju na vlasniku. Menadžer, zauzvrat, djeluje u njegovo ime i, ako je potrebno, daje svoje prijedloge za povećanje prihoda ili poboljšanje uslova poslovanja.

Navodimo glavne prednosti upravljanja povjerenjem:

• ušteda vremena i truda vlasnika;
• povećanje konkurentnosti objekta na tržištu nekretnina;
• pravni aspekt rada objekta je u rukama profesionalaca;
• upravitelj pomno prati stanje imovine i nastoji spriječiti oštećenje imovine ili nepravilno rukovanje njome.

Ako su se raniji objekti uglavnom prenosili na upravljanje povjerenjem prekomorska imovina, zatim unutra poslednjih godina ova usluga također postaje sve popularnija na domaćem stambenom tržištu Rusije i zemalja ZND.

Mnogo je lakše prenijeti objekat u nadležne ruke nego se sami baviti njime - tražite stanare, birajte pouzdane kandidate, sklapajte ugovore, naplaćivajte mjesečne naknade, slušajte žalbe susjeda itd.

U slučaju upravljanja trećim stranama, sve ove brige poveravaju se profesionalnoj kompaniji, koja bolje zna kako da sve učesnike u procesu (uključujući i komšije) učini srećnim i zadovoljnim.

Kratka lista profesionalnih zadataka društva za upravljanje:

• stvaranje povoljnih uslova za klijenta;
• promocija objekta na tržištu nekretnina u cilju izvlačenja maksimalnog profita;
• kontakti sa osiguravačima i brokerima;
• razvoj i implementacija mjera za optimizaciju troškova rada objekta;
• izvođenje planiranih preventivnih i sanacijskih radova;
• traženje zakupaca, pregovori sa njima, sklapanje ugovora o zakupu, kontrola poštivanja ugovora;
• finansijska poravnanja;
• interakcija sa vladinim agencijama (ako je potrebno).

Profesija menadžera nekretnina je godinama sve traženija. Prvo zato što se uprkos svim krizama u zemlji gradi sve više stambenih i poslovnih objekata. Drugo, sve je više vlasnika nekretnina spremnih da delegiraju ovlaštenja profesionalcima, umjesto da sami rade stvari.

Gdje studiraš za menadžera nekretnina? Na nekim specijalizovanim univerzitetima - posebno na MGSU (Moskovski državni građevinski univerzitet), na MGUP (Moskovski državni univerzitet za inženjerstvo zaštite životne sredine), na Moskovskoj akademiji za komunalne usluge i građevinarstvo, Državnom politehničkom univerzitetu u Sankt Peterburgu i nekim drugim obrazovnim institucijama.

Pored toga, u Moskvi možete završiti plaćene kurseve koje organizuju sertifikovani stručnjaci sa američkog Instituta za upravljanje nekretninama (IREM).

Dodatne informacije o temi kompetentnog upravljanja nekretninama pronaći ćete u članku "".

2. Šta uključuje upravljanje nekretninama - pregled TOP-5 glavnih funkcija upravljanja

Glavni zadaci kompanije za upravljanje nekretninama i specifičnih stručnjaka su osigurati klijentima stabilan prihod i kompetentno upravljati objektima koji su im dati.

Postoje specifične karakteristike koje ćemo detaljno razmotriti.

Funkcija 1. Planiranje troškova i prihoda od nekretnina

Prva funkcija je čisto ekonomska.

Menadžer:

• distribuira finansijske tokove;
• analizira troškove poslovanja i organizuje mjere za njihovo smanjenje;
• kontroliše stabilan prijem plaćanja zakupnine;
• održava rentu na maksimalnom tržišnom nivou;
• vodi računovodstvenu i izvještajnu dokumentaciju.

U svakom trenutku, kompanija mora biti spremna da izvještava kupce o svim tačkama – profesionalno upravljanje podrazumijeva potpunu transparentnost finansijskih obračuna.

Funkcija 2. Oglašavanje objekta i privlačenje zakupaca

Tu funkcije djelimično preuzima društvo za upravljanje povjerenjem. Odnosno, traži kupce, reklamira objekat sa svim mogući načini. Kompetentna reklamna kampanja je garancija dobrog posla.

Profesionalci promoviraju robu na svim frontovima - putem interneta, medija, štampanih medija, vanjskog oglašavanja. Što su uslovi ugovora povoljniji za klijenta, to je veći iznos menadžerske naknade.

Funkcija 3. Održavanje i upravljanje nekretninama

Da bi objekat ostao funkcionalan i prezentabilan što je duže moguće, mora se pravilno održavati.

Menadžer mora:

• prati ispravan rad nekretnina;
• pravovremeno obavljati preventivne i popravne radove;
• obezbijediti zaštitu objekta, ako to zahtijeva vlasnik;
• organizirati čišćenje - profesionalno čišćenje stambenog prostora;
• održava i razvija objekat u skladu sa njegovom namenom i zahtevima naručioca.

Svi vodovodni, inženjerski sistemi moraju raditi ispravno i nesmetano. Ako se stanari žale na žohare ili glodare, upravitelj poziva posebne službe da ih unište.

Ako imaju kontrolu privatna kuća(vikendica, vila) kompanija održava susjednu teritoriju u savršenoj čistoći, čisti je od snijega, krhotina, otpada i bavi se sadnjom terena.

Funkcija 4. Koordinacija sanacije i rekonstrukcije

Ako upravljačka organizacija, na osnovu razmatranja povećanja profitabilnosti, smatra da je objektu potrebno preuređenje ili rekonstrukciju, može ponuditi ovu opciju vlasniku.

Svi radovi se izvode o trošku vlasnika, ali sam proces kontrolišu predstavnici kompanije za upravljanje. Oni angažuju izvođače i nadgledaju napredak renoviranja.

Funkcija 5. Izrada ugovora i rješavanje sporova

Celokupnu pravnu stranu procesa kontroliše društvo za upravljanje. Stručnjaci pripremaju tekst ugovora sa zakupcem, uvjeravaju se da je paket dokumenata kompletan. U slučaju spora zastupaju interese klijenta na sudu.

U tabeli su glavne kontrolne funkcije i njihove karakteristike predstavljene u vizualnom obliku:

3. Kako upravljati tuđom imovinom i dobiti dobar novac - korak po korak upute za početnike

Ova sekcija je za one koji žele da se bave upravljanjem nekretninama na profesionalnom nivou. Naravno, sve nijanse procesa upravljanja možete razumjeti tek nakon studiranja ove specijalnosti. Ali korisno je unaprijed znati glavne korake procesa.

Neki vjeruju da su upravitelji nekretninama isti trgovci nekretninama. Ovo je pogrešno gledište. Menadžer se ne bavi samo reklamiranjem i traženjem stanara, on je univerzalni specijalista - ekonomista, pravnik, marketinški stručnjak, arhitekta, čak i ekolog i građevinar, svi zajedno.

I sada - instrukcija korak po korak za menadžere početnike

Korak 1. Sklapamo ugovor o upravljanju imovinom

Prvo morate pronaći vlasnika koji će pristati da vam prenese svoju imovinu na upravljanje. Tada se sa njim zaključuje ugovor u kojem su jasno i bez dvosmislenih formulacija uslovi saradnje - visina naknade, priroda izvještavanja, trajanje ugovora, odgovornost strana u slučaju kršenja obaveza.

U ovoj fazi, korisno je unaprijed razjasniti pravne zamršenosti procesa. To možete učiniti brzo i jeftino u advokatskoj kompaniji koja radi na mreži 24 sata dnevno.

Potrebno je samo što tačnije i kompetentnije postaviti svoje pitanje i dobiti odgovor od kvalifikovanog stručnjaka u toj oblasti. stambeno pravo. Stotine profesionalnih advokata i advokata su stalno dostupni na sajtu. Više od 90% konsultacija oni daju besplatno.

Možete dobiti kompetentnu pravnu podršku upravo sada - samo idite na stranicu i provedite nekoliko minuta proučavajući funkcionalnost. Možete koristiti i interni online chat.

Korak 2 Pronalazimo stanare

Tako ste postali menadžer. Vaš sljedeći zadatak je pronaći stanare. U ovoj fazi potrebno je da organizujete efikasnu reklamnu kampanju za objekat kako biste ga izdali po maksimalnoj ceni. Vaša provizija će zavisiti od iznosa zakupnine.

sa stanarima unutra bez greške sklopljen je dogovor. Jasno je da profesionalac neće uzimati prve pristigle kao korisnike, već će izabrati pristojne, solventne, tačne stanare.

Ako greškom naselite skandalozne, problematične klijente bez novca u tuđi stan, vi ili vaša firma ćete morati lično da snosite odgovornost za njihovo iseljenje i nadoknadu gubitaka.

Primjer

Direktor je u stan smjestio neradnog stanara, po zanimanju dizajner, koji je uvjeravao da će u bliskoj budućnosti biti slobodan.

Međutim, mesec dana kasnije ispostavilo se da su glavna delatnost stanara sastanci sa prijateljima i višednevne gozbe uz galamu, muziku, piće i cigarete. Stanar nije mogao da plati narednih mesec dana, pa je morao da bude iseljen i nekoliko dana dovede stambeni prostor u red.

Vremenom ćete naučiti da na prvi pogled odredite stepen lojalnosti budućeg zakupca.

Korak 3 Kontrolišemo blagovremeno primanje zakupnine

Specijalista stalno prati da se striktno poštuju uslovi zakupa. Vodi računa da broj stanara bude u skladu sa ugovorom, tako da u stanu žive upravo oni koji su sklopili ugovor.

Ono što je najvažnije, stanari plaćaju kiriju na vrijeme. Zavisi od toga da li će vlasnik kuće biti zadovoljan vašim radom. Vrijedi unaprijed upozoriti stanare da je nemoguće odgoditi plaćanje ni za jedan dan, inače će se postaviti pitanje deložacije. U ovom trenutku, menadžer mora braniti izuzetno tešku poziciju.

Korak 4 Organizujte otplatu komunalnih računa

Plaćanje komunalija takođe kontroliše upravnik. Ovu funkciju može delegirati na stanare, ali će vlasnik pitati u kom slučaju je to od njega, a ne od stanara.

Čuvajte sve čekove i račune, provjerite očitanja brojila, pravite mjesečne izvještaje.

Korak 5 Iseljavamo stanare

Ugovor o zakupu je istekao. Stanari imaju pravo produžiti ugovor ili se iseliti iz stana. U prvom slučaju sastavlja se novi ugovor, u drugom - dobar stolnjak, ali prvo morate riješiti sva financijska pitanja. Puna uplata, nula salda, bez dugovanja i "Prebacit ću te na karticu za tjedan dana."

Korak 6 Naručujemo usluge čišćenja

Nakon deložacije, stan se mora dovesti u red. Ne morate sami da radite čišćenje, za to postoje stručnjaci. Oni će čišćenje učiniti bržim, boljim i profesionalnijim. Troškove snosi domaćin - samo pazite da sačuvate račune.

Korak 7 Dogovaranje manjih popravki

Ako su vodovodne ili električne instalacije u kvaru, ako je tapeta oguljena ili frižider ne radi dobro, upravnik je dužan da otkloni kvarove. Vlasnik, opet, plaća popravke, ali morate voditi dokumentaciju o kvarovima i njihovom otklanjanju.

4. Stručna pomoć u upravljanju imovinom - pregled TOP-3 kompanije koje pružaju usluge

Odjeljak za vlasnike nekretnina koji ga žele prenijeti na upravljanje, ali im je teško izabrati pouzdanog partnera. Predstavljamo mišljenje stručnjaka - pregled tri najbolje profesionalne menadžment kompanije.

Kompanija garantuje kvalitetnu uslugu i smanjenje operativnih troškova za 30-50%. Upravljanje nekretninama je glavni profil kompanije. Specijalisti "Servisnih tehnologija" se bave održavanjem i radom zgrada od 1998. godine.

Svi zaposleni su obučeni u okviru Međunarodnog instituta za upravljanje imovinom i imaju iskustvo u oblasti arhitekture, usluga nekretninama, izgradnje i rekonstrukcije. Odgovornost zaposlenih je osigurana bez greške od strane vodećih osiguravajućih društava Ruske Federacije. Pored menadžmenta, kompanija se bavi konsaltingom, čišćenjem, uslugama za udruženja vlasnika kuća.

Organizacija ne samo da razvija i implementira programe komercijalni menadžment, ali i prati kompetentan tehnički rad nekretnina. Kompanija obezbeđuje savremeno infrastrukturno opremanje objekata najsavremenijim tehnologijama.

Standardi upravljanja razvijeni tokom godina prakse omogućavaju vlasnicima stabilan profit, transparentno izvještavanje i garantuju potpunu sigurnost imovine. Firma posluje u 40 regiona Ruske Federacije i trenutno upravlja sa 240 objekata. Usput, kompanija se bavi poslovima i upravljanjem investicijama, stručnim ocjenjivanjem, pravna podrška commerce.

Kompanija radi na tome Rusko tržište od 2003. Upravljanje nekretninama je glavna oblast aktivnosti Arteca. Preduzeće se bavi stambenim i poslovnim objektima obezbeđujući: ekonomičan rad, čistoću, uređenje, uređenje, manje i kapitalne popravke objekata.

Organizacija ima sopstvenu dežurnu službu i laboratoriju za elektro mjerenje. Postoji odjel za čišćenje, konsijerž usluga, industrijski planinarski i savjetodavni odjel.

5. Kako izbjeći saradnju sa prevarantima - 4 korisna savjeta za upravljanje imovinom

Postoji rizik da naiđete na prevarante trgovačko preduzeće. Upravljanje imovinom nije izuzetak.

Da ne biste postali žrtve prevaranta, slijedite korisne savjete stručnjaka.

Savjet 1. Nikada nemojte predavati ključeve bez primanja novca

Nikada nemojte zaboraviti princip koji su izrazili klasici: "Novac ujutro - stolice uveče." Ključevi se mogu predati zakupcima tek nakon potpisivanja ugovora i uplate zakupnine u cijelosti.

Ako klijenti ne mogu ili ne žele da sarađuju pod vašim uslovima, pozdravite se s njima i potražite druge.

Savjet 2. Uvijek potpisujte ugovor sa zakupcem

“Ne radim bez ugovora!” Ovu frazu treba da zna i zapamti svaki menadžer. Sve tačke i nijanse zakupa moraju biti "uvrštene u protokol" - dokumentirane i uzete u obzir od strane obje strane. Bez usmenih dogovora, obećanja ili uvjeravanja.

Savjet 3. Obavezno zatražite dokumente sa ličnim podacima stanara

Dokumenti se moraju provjeriti. Detalji pasoša stanara moraju biti uključeni u ugovor.

Ovo će olakšati pronalaženje stanara ako se pokaže da je prevarant - na primjer, iznajmljuje vašu nekretninu drugima za velika količina, a on će nestati u nepoznatom pravcu.

Nekretnina je imovina (nekretnina) čije se upravljanje može podijeliti na sljedeće hijerarhijske nivoe:

Federalno upravljanje nekretninama;
- upravljanje imovinom subjekata Ruska Federacija;
- menadžment opštinske nekretnine;
- upravljanje nekretninama preduzeća i organizacija;
- upravljanje pojedinačnim objektima nekretnina. Koncept „upravljanja imovinom“ može se tumačiti u širem i uskom smislu.

U širem smislu, upravljanje nekretninama se podrazumijeva kao poduzetnička djelatnost za obavljanje cjelokupnog skupa poslova vezanih za izvršavanje bilo kojih ovlaštenja vlasnika dopuštenih građanskim zakonodavstvom Ruske Federacije. nekretnina, uključujući u skladu sa životnim ciklusom nekretnine:

Dizajn;
- dizajn;
- proizvodnja (građevinarstvo, građevinarstvo);
- promet (kupovina, prodaja, iznajmljivanje, itd.);
- korištenje (usluga);
- održavanje, rad, popravka;
- remont, modernizacija, rekonstrukcija i restauracija;
- reprofilisanje;
- odlaganje.

Drugačije, uže tumačenje upravljanja nekretninama dato je u Eksplanatornom rečniku nekretnina: „Upravljanje nekretninama je sprovođenje kompleksa operacija za rad zgrada i objekata (održavanje u radnom stanju, popravka, pružanje usluga, upravljanje osobljem za održavanje, stvaranje uslova za korisnike (zakupce), utvrđivanje uslova za zakup prostora, naplatu zakupnine i sl.) u cilju što efikasnijeg korišćenja nekretnine u interesu vlasnika.

Nekretnine ovdje (u engleskom pravnom polju) označavaju nepokretnu imovinu, i mi pričamo o upravljanju imovinom. Ovo naglašava da upravljanje nekretninama uključuje upravljanje pravima na nekretninama. Imovina kojom se upravlja smatra se jedinstvom pravnih, ekonomskih i fizičkih karakteristika.

Kako slijedi iz ove definicije, upravljanje je osmišljeno tako da osigura maksimalnu efikasnost u korištenju nekretnine u skladu sa interesima vlasnika.

Istovremeno, poslovi upravljanja nekretninama se odvijaju u tri aspekta - pravnom, ekonomskom i tehničkom.

Pravni aspekt upravljanja nekretninama je najracionalnije korištenje, raspodjela i kombinacija prava na nepokretnostima.

Ekonomski aspekt upravljanja nekretninama ostvaruje se kroz upravljanje prihodima i rashodima koji nastaju tokom poslovanja nekretninama.

Tehnički aspekt upravljanja je održavanje objekta upravljanja u zdravom stanju u skladu sa njegovom funkcionalnom namjenom.

Upravljanje imovinom je Kompleksan pristup poboljšanje i održavanje stanja objekta, organizacija i predviđanje njegovog razvoja. Upravljanje nekretninama uključuje, prije svega, aktivnosti kao što su zakup i upravljanje poslovnim zgradama, upravljanje nekretninama kao investicijom.

Ako je na Zapadu upravljanje imovinom visoko profitabilan posao, tada se u Rusiji o uslugama upravljanja nekretninama govorilo tek početkom 1990-ih, kada je postojala potražnja za prvoklasnim kancelarijama. Danas vlasnici poslovnih centara pozivaju kompaniju za upravljanje da djeluje generalni izvođač, koji po potrebi uključuje i druge kompanije u izvođenje radova.

U savremenim ruskim uslovima, rad menadžera nije regulisan saveznim zakonom i ne podleže licenciranju, stoga je sistem upravljanja nekretninama formiran na osnovu standarda Nacionalne asocijacije menadžera imovine Ruske Federacije (trenutno Međuregionalno udruženje upravitelja nekretninama) i Kodeks profesionalne etike upravitelja nekretninama.

Ciljevi, zadaci i principi upravljanja nekretninama

Upravljanje nekretninama se ostvaruje formiranjem objekta upravljanja koji predstavlja kompleks tehnološki ili funkcionalno povezane imovine, uključujući zemljišnu parcelu, zgrade, objekte i njihove dijelove itd.

Glavni ciljevi upravljanja tržištem nekretnina:

Ostvarivanje ustavnih prava građana na nepokretnostima i obaveza u vezi sa njihovim posjedovanjem;
- uspostavljanje određene procedure i uslova za rad svih njenih učesnika na tržištu;
- zaštita učesnika od nepoštenja, prevare i kriminalnih organizacija i osoba;
- obezbjeđivanje slobodnog određivanja cijena objekata nekretnina u skladu sa ponudom i potražnjom;
- stvaranje uslova za ulaganja koja stimulišu preduzetničku aktivnost u sferi proizvodnje;
- poboljšanje ekološke sredine, postignuće ekonomski rast, smanjenje nezaposlenosti, rješavanje stambenog problema i druge javne ciljeve;
- pravično oporezivanje nekretnina i učesnika na tržištu nekretnina;
- stvaranje povoljnih uslova za rješavanje stambenog problema u zemlji i regijama.

Principi upravljanja tržištem nekretnina u velikoj mjeri zavise od političkih i ekonomskih prilika u zemlji, ali u isto vrijeme moraju uzeti u obzir i preovlađujuće svjetsko iskustvo.

Postizanje gore formuliranih ciljeva moguće je uz primjenu sljedećih principa upravljanja:

Razdvajanje postupaka - upotreba posebnih pristupa uređenju odnosa između različitih vrsta nekretnina - stambenih i nestambenih prostorija, zemljište, šumske parcele i drugi objekti;
- otvorenost informacija o svim učesnicima i objektima tržišta nekretnina za donošenje poslovnih odluka;
- javnost donošenja propisa - javna rasprava o nacrtima zakona i drugih propisa;
- podjela nadležnosti između regulatornih tijela;
- jednostavnost i jasnoća pravila i procedura utvrđenih zakonskim aktima o nekretninama;
- održavanje sukcesije ruski sistem upravljanje tržištem nekretnina, koje ima svoju istoriju i tradiciju, uzimajući u obzir svjetsko iskustvo u regulisanju imovinskih prava na različitim objektima nekretnina; njeno prilagođavanje domaćim uslovima.

Subjekti i objekti u sistemu upravljanja imovinom

Postoje različite vrste uticaja tržišnih subjekata na imovinu.

Državno uređenje nepokretnosti vrši se: direktnom intervencijom (direktno administrativno upravljanje), uključujući: donošenje zakona, propisa, pravilnika, uputstava i propisa koji uređuju funkcionisanje objekata nepokretnosti; uvođenje mehanizma odgovornosti za kršenje regulatornih zahtjeva pri obavljanju transakcija sa nekretninama; kontrola poštivanja utvrđenih normi i pravila od strane svih tržišnih subjekata; upis prava na nepokretnostima i prometa sa njima; licenciranje poslovnih aktivnosti u oblasti nekretnina:

Indirektnim uticajem (ekonomske metode upravljanja, nekretnine), uključujući oporezivanje nekretnina i pružanje pogodnosti; sprovođenje državnih ciljanih programa; uspostavljanje normi amortizacije; reforma stambeno-komunalnih usluga; izdavanje i promet stambenih potvrda;
- kroz sveobuhvatno rješavanje pitanja korištenja i privatizacije zemljišta, razvoja inženjerske infrastrukture i dr.

Uticaj javnosti - reakcija širokih slojeva društva, uključujući i profesionalne učesnike na tržištu nekretnina, na određene transakcije nekretninama, koja služi kao osnova za propise, propise itd.

Upravljanje određenim objektima nekretnina koje vlasnik koristi za obavljanje određene poslovne djelatnosti i maksimiziranje dobiti.

Upravljanje sistemima nepokretnih objekata subjekata federacije: opštinske nekretnine, zemljišni resursi; šumski fond; nekretnine u stambenom sektoru; nestambene nekretnine.

Upravljanje pojedinačnim objektima, preduzećima i drugim imovinskim kompleksima podrazumeva njihovo prenošenje na operativno i ekonomsko upravljanje, povereničko upravljanje, zakup u različitim oblicima itd.

Sistem upravljanja nekretninama zasniva se na principu upravljanja objektom, koji se sastoji u objektnoj diferencijaciji (formiranju) nepokretnosti; klasifikacija i jedinstvena registracija objekata; o upisu prava svojine na objektu i procjeni vrijednosti nepokretnosti; uzimajući u obzir industrijske specifičnosti upravljanja nekretninama i koordinaciju politike nekretnina.

Usluge upravljanja nekretninama u vezi sa objektima koji ne podliježu registraciji u skladu sa Zakonom o državna registracija tačno, nemaju.

Profesija "menadžer nekretnina" je tražena samo u društvu gdje postoji privatno vlasništvo i jasno razumijevanje šta treba osigurati tekući prinos a povećanje kapitalne vrednosti imovine zahteva vešt menadžment. Profesionalni menadžer ne samo da može ispuniti volju vlasnika, već i djelovati kao konsultant, ponuditi različite mogućnosti korištenja nekretnine.

Na osnovu jasno definisanih ciljeva, menadžer izrađuje poslovni plan za određeni objekat. Preporuke sadržane u njemu mogu imati nekoliko opcija za razvoj. Treba ih opisati na način da vlasnik po želji može sam odabrati opciju.

Upravitelji nekretnina:

Sprovođenje reklamne kampanje za objekt upravljanja, slanje ponuda putem novina, časopisa distribuiranih među potencijalnim kupcima i ličnih kontakata;
- uređuju odnose vlasnika sa zakupcima i državnim organima;
- vodi finansijske izvještaje;
- odabrati stručno uslužno osoblje;
- vrši osiguranje imovine;
- vrši tehnički i operativni pregled i prijem;
- zaključuje sve potrebne ugovore za upravljanje tehničkim stanjem objekata, uz istovremeno vršenje kontrole nad njihovim izvršenjem i sl.

Poželjni objekti za upravljanje su veliki (od 3-5 hiljada m) kancelarijski, administrativni, magacinski, maloprodajni, industrijski prostori, bez obzira na oblik svojine i stepen zaposlenosti. Najbolja opcija za upravljanje je prisustvo nekoliko zgrada različitih pravaca.

Profesionalno društvo za upravljanje, po pravilu, koriste vlasnici velikih objekata (u vlasništvu i dugoročnom zakupu) koji osjećaju očiglednu nelagodu zbog neefikasnog ili nedovoljno efikasnog korištenja svojih zgrada i teritorija. To može uključivati ​​dizajn, istraživanje i komercijalne organizacije, raspolažu nepokretnostima dobijenim od državnih opštinskih organa u dugoročni zakup, ili privatizovanim, čije su površine prevelike za današnje potrebe vlasnika.

Država je i dalje najveći vlasnik nekretnina, ali upravljanje državnom imovinom ostaje prerogativ državnih unitarnih preduzeća, iako bi profesionalni upravnici mogli da „izvuku“ dodatni prihod iz ovih nepokretnosti uz povećanje njihove kapitalne vrednosti.

Asortiman usluga upravljanja imovinom uključuje:

Određivanje ciljeva potrošača prilikom posjedovanja nekretnine;
- savjetovanje vlasnika o stanju i analiza tržišta nekretnina pri osnivanju prava na objektu kako bi se osiguralo da objekat zadovoljava potrebe vlasnika;
- prijem imovine na upravljanje;
- fizički, pravni i ekonomski pregled objekta;
- analiza opcija za dalje korištenje objekta i odabir najbolja opcija korištenje predmeta, uzimajući u obzir zahtjeve potrošača;
- izrada programa upravljanja objektom i njegova implementacija uz periodična prilagođavanja;
- zastupanje interesa vlasnika pred trećim licima po pitanjima u vezi sa predmetom koji je prenet na upravljanje;
- organizacija i održavanje postupka za međusobna poravnanja subjekata koji učestvuju u obezbjeđivanju životnog vijeka objekta;
- vršenje periodičnog izvještavanja vlasnika o napretku programa upravljanja.

Povereničko upravljanje nekretninama kao oblik preduzetničke delatnosti još uvek nije uveliko rasprostranjeno u našoj zemlji. Praksa prijenosa paketa dionica u savezna imovina. Ipak, koncept povjereničkog upravljanja imovinom uveden je u zakonodavstvo Ruske Federacije (dio 4 člana 209, poglavlje 53 Građanskog zakonika Ruske Federacije) kao samostalan pravni oblik upravljanja tuđom imovinom.

Objekti upravljanja povjerenjem (član 1013. Građanskog zakonika Ruske Federacije) mogu biti: preduzeća i drugi imovinski kompleksi; pojedinačni objekti vezani za nekretnine; vrijednosne papire; ovjerena prava vrijednosne papire; ekskluzivna prava i drugu imovinu.

Oblici državne regulacije tržišta nekretnina

Državna regulacija tržišta nekretnina provodi se u dva oblika:

1) direktnom intervencijom, tj. na administrativni način;
2) indirektni uticaj ili ekonomske metode upravljanja.

Direktna administrativna kontrola uključuje:

Kreacija regulatorni okvir(zakoni, propisi, uputstva i dr.) koji regulišu funkcionisanje tržišta nekretnina u centru i regionima;
- licenciranje, registracija, davanje prava ovlašćenim licima za obavljanje poslova sa objektima državne i opštinske svojine;
- utvrđivanje obaveznih uslova za sadržaj i kvalitet različitih vrsta aktivnosti na tržištu nekretnina i njegovih učesnika;
- kontrola poštivanja utvrđenih normi i pravila od strane svih učesnika na tržištu;
- uvođenje zabrana i sankcija za odstupanje od regulatornih zahtjeva pri obavljanju transakcija sa nekretninama;
- otkup u državnu svojinu bilo koje nepokretnosti za javne potrebe.

Ekonomske metode upravljanje tržištem nekretnina vrši se uz pomoć:

Sistemi oporezivanja imovine;
- politika popusta Centralna banka RF;
- izdavanje i promet stambenih potvrda;
- sprovođenje državnih ciljnih programa;
- politika amortizacije;
- inostrane ekonomske aktivnosti itd.

Upravljanje nekretninama je raspoređeno na različite grane državne vlasti (zakonodavnu, izvršnu, sudsku), koje se smatraju nezavisnim u svom djelovanju.

Savezna skupština donosi zakone kojima se reguliše tržište nekretnina. Predsjednik donosi uredbe koje nisu u suprotnosti sa postojećim zakonima. Vlada donosi odluke, ministarstva i resori - propise, uputstva i naredbe kojima se utvrđuju posebni postupci i pravila za upravljanje nekretninama.

Predstavnički organi Ruske Federacije (Državna duma, Vijeće Federacije) i njeni konstitutivni entiteti imaju ovlaštenje da donose pravni akti za upravljanje nekretninama i kontrolne funkcije.

Funkcije i zadaci upravljanja i raspolaganja povjeravaju se Ministarstvu državne imovine u dogledno vrijeme objekti federalne imovine na teritoriji Ruske Federacije iu inostranstvu; implementacija zasnovana na zakonodavstvu Ruske Federacije javna politika privatizacija države i opštinskih preduzeća, uključujući zemljišne parcele ispod privatizovanih preduzeća itd.

Opštinske vlasti vlasti su takođe uključene u upravljanje imovinom. Na primjer, u oblasti uređenja šumskih odnosa, nadležnost okružnih uprava obuhvata: računovodstvo šumskog fonda, raspodjelu odobrenog limita sječkog fonda među korisnicima šuma; organizacija sprovođenja mjera zaštite šuma od požara, bolesti i dr.

U upravljanju nestambenim zgradama i objektima važi pravilo: odluke o raspolaganju nepokretnostima donosi odgovarajući vlasnik na propisan način - fizičko lice ili entiteta, vlasti Ruske Federacije, subjekti Federacije i općine.

Nadležnost organa izvršne vlasti za regulisanje imovinsko-pravnih odnosa obuhvata:

Upravljanje i raspolaganje nekretninama, njihova rekonstrukcija, restauracija i izgradnja, pronalaženje potrebnih investicija;
- davanje u zakup objekata nekretnina u vlasništvu grada; fiksiranje cijene zakupnine;
- zoniranje grada;
- izrada i održavanje katastra zemljišta grada i dr.

Državno uređenje zemljišnih odnosa

Državno uređenje zemljišnih odnosa ima za cilj organizovanje racionalnog korišćenja i zaštite zemljišta uspostavljanjem određenih pravila i normi za vlasništvo, korišćenje i raspolaganje zemljišnim resursima zemlje i njihovim pojedinačnim delovima u cilju jačanja i razvoja privrede zemlje. Ruska država, prema Ustavu Ruske Federacije, ima pravo da uređuje zemljišne odnose jer ima suverenu državnu vlast na cijeloj teritoriji zemlje i izvršni organ njegovog naroda.

Postoje dvije vrste državnog uređenja zemljišnih odnosa:

1) uređenje države kao suverena sa teritorijalnom supremacijom nad svim zemljama, bez obzira na vlasništvo. Primjenjuju se metode vlasti i subordinacije, izražene u zakonodavnim i drugim normativnim aktima koji su obavezujući za sve vlasnike i korisnike zemljišta (npr. o oporezivanju, zaštiti životne sredine, katastru zemljišta itd.);
2) ekonomsko regulisanje. Državni organi djeluju kao privredni subjekti - obezbjeđuju zemljište građana i organizacija, vode evidenciju o zemljištu, daju ga u zakup i sl.

Državno uređenje zemljišnih odnosa dijeli se na opće i sektorsko (resorno). Generale državna regulativa izvršiti državnim organima opšta i posebna nadležnost čije se radnje odnose na sve kategorije zemljišta i sve subjekte zemljišnih odnosa. Sektorsku (resornu) regulativu sprovode ministarstva, odbori, federalne službe. Njihove radnje odnose se na podređena preduzeća i organizacije kojima je dato zemljište u posjed i korištenje.

Upravljanje na farmi vrše sami vlasnici zemljišta, zakupci i korisnici zemljišta. Vodeći računa o interesima stanovništva, rešavaju pitanja vlasništva, korišćenja i raspolaganja opštinskom imovinom, utvrđuju programe razvoja teritorija, daju i povlače zemljišne parcele, vrše državnu kontrolu nad korišćenjem i zaštitom zemljišta, uređuju zemljište. menadžment.

U nadležnost organa savezne vlasti za uređenje zemljišnih odnosa spada:

Usvajanje Zakona o zemljištu Ruske Federacije i dr savezni zakoni uređenje zemljišnih odnosa;
- uspostavljanje jedinstvenih principa plaćanja zemljišta; uspostavljanje postupka za upis prava na zemljišnim parcelama i drugim nepokretnostima koje su sa njima čvrsto povezane;
- davanje saglasnosti na postupak za organizovanje upravljanja zemljištem, vođenje državnog katastra zemljišta i praćenje zemljišta, organizovanje i vršenje državne kontrole korišćenja i zaštite zemljišta;
- utvrđivanje granica posebno zaštićenih područja koja su dio nekoliko konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, kao i u mjestima prebivališta i ekonomska aktivnost mali narodi i etničke grupe, u dogovoru sa nadležnim državnim organima i lokalnim samoupravama;
- raspolaganje (povlačenje i obezbjeđenje) zemljišnih parcela koje su u saveznoj svojini;
- otkup zemljišta za savezne potrebe;
- razvoj zajedno sa državnim organima konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i odobrenje savezni programi o racionalnom korištenju zemljišta, povećanju plodnosti tla, zaštiti zemljišnih resursa u kombinaciji sa drugim mjerama zaštite okoliša.

Nadležnost državnih organa konstitutivnih entiteta Ruske Federacije za regulisanje zemljišnih odnosa uključuje:

Donošenje zakona i drugih regulatornih pravnih akata konstitutivnih subjekata Ruske Federacije u skladu sa Ustavom Ruske Federacije, Zakonom o zemljištu i drugim saveznim zakonima;
- definisanje teritorija sa posebnim pravni režim korištenje zemljišta, utvrđivanje i promjenu njihovih granica;
- utvrđivanje ograničenja veličine zemljišnih parcela;
- utvrđivanje veličine i postupka plaćanja zemljišta, kao i utvrđivanje postupka za njihovu centralizaciju u skladu sa zakonodavnim aktima Ruske Federacije;
- davanje saglasnosti na postupak raspolaganja zemljištima koja se nalaze u državna imovina subjekti Ruske Federacije, kao i postupak promjene namjene zemljišne parcele;
- odobravanje granica grada i naselja, gradova republičke, oblasne, regionalne, okružne podređenosti;
- odobrenje u skladu sa zakonima Ruske Federacije, uzimajući u obzir lokalne uslove, postupak državne kontrole korišćenja i zaštite zemljišta, upravljanje zemljištem;
- Uspostavljanje privilegija za naplatu zemljišta u skladu sa saveznim zakonom;
- organizovanje održavanja državnog zemljišnog zakona, upravljanja zemljištem i nadzora zemljišta u skladu sa postupkom utvrđenim zakonodavstvom Ruske Federacije;
- organizovanje državne kontrole korišćenja i zaštite zemljišta;
- raspolaganje (povlačenje i obezbjeđivanje) zemljišnih parcela u vlasništvu subjekata Ruske Federacije;
- promjena namjene zemljišta;
- donošenje odluka o povlačenju (kupovini) zemljišta za državne potrebe konstitutivnih subjekata Ruske Federacije.

Savezni organ za zemljišne resurse i upravljanje zemljištem i njegove lokalne organizacije u skladu sa zakonom:

Izraditi prijedloge za upravljanje zemljištem u državnoj i opštinskoj svojini;
- obustavlja izvršenje nezakonitih odluka o pitanjima oduzimanja i davanja zemljišnih parcela dok ih ne razmotre nadležni organi (uprava, sud, arbitražni sud);
- privesti administrativnoj odgovornosti lica koja su kriva za kršenje zemljišnog zakonodavstva Ruske Federacije;
- izdaje u skladu sa utvrđenom procedurom dozvole (licence) za pravo na obavljanje poslova upravljanja zemljištem i drugih projektno-premjerskih poslova u vezi sa proučavanjem i korištenjem zemljišnih resursa;
- analizira stanje na tržištu zemljišta;
- podnosi prijedloge o postupku obračuna standardne cijene zemljišta, postupku utvrđivanja stope porez na zemljište i kazne za kršenje zemljišnog zakonodavstva;
- organizuje i vodi državni katastar zemljišta.

Pogodna i efikasna usluga za mali odjel velikog preduzeća.

Našu firmu je kupila određena moskovska kompanija. S obzirom na dobru lokaciju, iznajmljujemo slobodan prostor. Za nas to nije glavni smjer i nismo baš kompetentni u nekim aspektima iznajmljivanja. Novo rukovodstvo je stalno zahtijevalo različite izvještaje u novoj, za nas neuobičajenoj formi. U slučaju nerazumijevanja nekih zahtjeva velika vremenska razlika je bila vrlo nezgodna. Nakon početka korištenja sistema upravljanja imovinom, sva pitanja su nestala kao magijom. Uzimamo u obzir samo brojila, brojeve i datume. Sva potrebna izvještavanja i skraćenja za bilo koje datume naši moskovski čelnici dobijaju automatski. Ponestalo nam je potraživanja i nema potrebe da ulazimo u poslovne procese tržišta nekretnina. Hvala na jedinstvenoj usluzi!

Karina Artemyeva
Vladivostok

Usluga u oblaku, stabilan rad, jednostavno upravljanje i kontrola.

Posjedujemo skoro pedeset nekretnina. Poslovanje se sastoji od izdavanja objekata uglavnom za kućne usluge i trgovine. Tokom godina rada nagomilalo se brdo raznih dokumenata, odobrenja, tužbi, sudova, odluka i drugih izvještaja. Pronađite papir koji vam je potreban pravo vrijemečesto nije bilo moguće. Koristeći sistem upravljanja, zaboravili smo na to vrijeme, kao noćnu moru. Široki posao sada je na stolu svakog zaposlenog. Upravljanje je transparentno, otvoreno i razumljivo. Moderne tehnologije a pouzdana usluga u oblaku omogućila je, bez ažuriranja skupe serverske opreme, da dobijete visokokvalitetne usluge 24 sata dnevno na bilo kojem mjestu. Znatno smanjeno osoblje, obavljajući, kako se ispostavilo, optimiziran rad. Naučio si me kako da vodim posao na pravi način. Hvala ti!

STO GS 01.0.01-03. "Jedinstveni sistem profesionalnog upravljanja nekretninama. Opšte odredbe."

Opće odredbe

Uvod

Stvara se jedinstven sistem profesionalnog upravljanja nekretninama u skladu sa ekonomskim uslovima razvoja tržišnih odnosa i upravljačke strukture u Ruskoj Federaciji na osnovu važećeg zakonodavstva, normi i pravila i poslovnih običaja.

Trenutno se profesionalno upravljanje nekretninama formira tek u Ruskoj Federaciji kao samostalna djelatnost. Praktično ne postoje sistemi obuke i kvalifikovani stručnjaci za upravljanje nekretninama, postoji akutni nedostatak strukturiranog znanja o predmetu aktivnosti, ne postoje jedinstveni standardi i metode profesionalna aktivnost. Postoji nerazumijevanje od strane vlasnika nekretnina o važnosti profesionalnog pristupa upravljanju imovinom, povezano kako sa novinom relevantnih pitanja, tako i sa nepovjerenjem u aktivnosti društava za upravljanje.

Osnovna svrha dokumenata jedinstvenog sistema profesionalnog upravljanja nekretninama (ESPUN) je zaštita interesa učesnika u procesu upravljanja nekretninama uz razvijanje nezavisnosti i inicijative svih učesnika na tržištu nekretnina.

1 područje upotrebe

1.1 Ovaj standard utvrđuje svrhu, ciljeve jedinstvenog sistema profesionalnog upravljanja nekretninama, objekte standardizacije, strukturu klasifikacione grupe dokumenta (standardi i smjernice) ESPUN, pravila za njihovo označavanje, granice primjene ESPUN dokumenata, glavni učesnici u procesu upravljanja nekretninama, pojmovi i definicije osnovnih pojmova u oblasti upravljanja nekretninama.

1.2 Odredbe ESPUN dokumenata su obavezne za članove NP „Gojld geodeta“. Članovi NP “Geiderski savez” imaju pravo da dozvole nepotpuno ispunjavanje svih uslova iz ESPUN dokumenata u slučaju da ispunjenje svih uslova nije ekonomski opravdano ili nemoguće zbog ograničenja koja nameće osnivač uprave i koja su propisana u ugovor o upravljanju imovinom.

1.3. Ostali poslovni subjekti koji su direktno ili indirektno povezani sa upravljanjem nekretninama dobrovoljno koriste ESPU dokumente.

1.4 Dokumenti ESPUN mora obezbijediti:

1.4.1 Vlasnici (vlasnici) objekata nekretnina:

 Razumijevanje načina na koji upravljanje imovinom treba biti organizirano kako bi se osiguralo postizanje postavljenih ciljeva, prednosti i nedostaci privlačenja profesionalnih kompanija za upravljanje imovinom;

 “ Transparentnost” aktivnosti društava za upravljanje;

 Kriterijumi za ocjenu kvaliteta usluga upravljanja imovinom.

1.4.2 Upravitelj imovine:

 Poznavanje organizovanja efektivnog upravljanja imovinom;

 Alat za poboljšanje kvaliteta usluga upravljanja;

 Jedinstvena terminologija i konceptualni aparat u ovoj oblasti;

 Mogućnost poboljšanja statusa profesije.

1.4.3 Potrošači objekata:

 Garancija kvalitetne usluge u objektima kojima upravljaju kompanije za upravljanje koje se pridržavaju odredbi ESPUN dokumenata.

GOST R ISO 9000-2001 Sistemi upravljanja kvalitetom. Osnove i vokabular.

GOST R 1.4-93 Industrijski standardi, standardi preduzeća, standardi naučnih, tehničkih, inženjerskih društava i dr. javna udruženja. Opće odredbe.

GOST R 1.5-92 Državni sistem standardizacija Ruske Federacije. Opšti zahtjevi na konstrukciju, prezentaciju, dizajn i sadržaj standarda.

3. Termini i definicije

U ESPUN porodici dokumenata koriste se sljedeći termini sa odgovarajućim definicijama:

3.1 Uslovi koji se odnose na proces upravljanja:

3.1.1 Upravljanje nekretninama - organizacija najefikasnijeg korištenja nekretnine u interesu njenih vlasnika, uključujući izradu programa upravljanja nekretninama, organizaciju tehničkog rada nekretnine, obezbjeđivanje objekta komunalne usluge, marketing nekretnina, organizacija usluga za korisnike nekretnina, osiguranje odnosa sa nadležnim i komunalnim službama, upravljanje projektima razvoja nekretnina.

3.1.2 Profesionalno upravljanje nekretninama - upravljanje nekretninama koje vrši društvo za upravljanje na osnovu principa razdvajanja vlasništva i upravljanja u skladu sa odredbama ESPU dokumenata.

3.1.3 Usluga upravljanja nekretninama - usluga koju pruža društvo za upravljanje u skladu sa ESPUN dokumentima u interesu osnivača uprave.

3.1.4 Nalog za upravljanje - jasno formulisana želja vlasnika da imovinu koja mu pripada prenese na upravljanje društvu za upravljanje, koja sadrži naziv i adresu objekta, ciljeve vlasnika u odnosu na objekat, rok trajanja ugovor o upravljanju objektom, obaveze strana.

3.1.5 Ugovor o upravljanju imovinom - sporazum prema kojem vlasnik imovine prenosi imovinu pod svojom kontrolom na društvo za upravljanje.

3.1.6 Program upravljanja imovinom - poslovni plan za aktivnosti društva za upravljanje za upravljanje imovinom, koji daje obrazloženje za najefikasniju opciju korišćenja imovine, kao i sistem planova i mjera za njegovu implementaciju . Programi upravljanja treba da sadrže ekonomski opravdane pokazatelje tekućih i srednjoročnih planskih, finansijskih, ekonomskih i drugih rezultata.

3.2 Uslovi koji se odnose na učesnike u procesu upravljanja nekretninama:

3.2.1 Subjekt upravljanja (menadžer, društvo za upravljanje) - fizičko ili pravno lice koje obavlja skup radnji za upravljanje nekretninama. Društvo za upravljanje shvata se kao subjekt upravljanja u okviru ESPUN-a.

3.2.2 Društvo za upravljanje - organizacija čija je osnovna djelatnost upravljanje nekretninama u vlasništvu trećih lica u skladu sa zahtjevima ESCDR dokumenata. U dokumentima ESPUN-a, društvo za upravljanje se odnosi i na individualne preduzetnike koji pružaju usluge upravljanja nekretninama, osim ako izričito ne navode drugačije.

3.2.3 Upravitelj imovine - stalno zaposleni u društvu za upravljanje, odn individualni preduzetnik, obučen u poseban program i na propisan način certificiran za profesionalno upravljanje objektima nekretnina različite namjene i stepena složenosti.

3.2.4 Vlasnik objekta nepokretnosti - fizičko ili pravno lice koje ima pravo svojine na objektu nepokretnosti, koji deluje kao vlasnik i distributer nepokretnosti. Vlasnik može prenijeti svoje ovlaštenje posjedovanja, korištenja i raspolaganja predmetom nekretnine na drugo lice, koristiti objekat kao mjesto za proizvodnju dobara ili usluga, ili za stalno ili privremeno stanovanje kako za sebe tako i za treća lica.

3.2.5 Osnivač menadžmenta - pravni ili pojedinac, vršeći raspolaganje kontrolnim objektom iz kojeg dolazi nalog za kontrolu. Osnivač upravljanja može raspolagati predmetom upravljanja na osnovu prava svojine ili na osnovu drugog prava svojine.

3.2.6 Korisnik - lice u čijem se interesu upravlja nekretninama i koje je primalac prihoda od upravljanja komercijalne nekretnine. Kao korisnik može biti vlasnik objekta ili treća strana koju odredi vlasnik (osnivač uprave).

U slučajevima kada korisnik nije određen za osnivača uprave u skladu sa utvrđenom procedurom, korisnik je neposredno osnivač uprave.

3.2.7 Korisnici (potrošači) - lica koja koriste nekretninu kao mjesto za proizvodnju dobara ili usluga (nestambeni objekti) ili za stalni ili privremeni boravak (u slučaju stambenih objekata). Korisnici mogu biti zakupci (u slučaju komercijalnih nekretnina) ili interni odjeli vlasnika nekretnine, kao i treća lica (u slučaju nekomercijalnih nekretnina).

3.2.8 Dobavljači roba, radova, usluga - lica koja isporučuju robu, radove, usluge neophodne za osiguranje procesa upravljanja objektom nepokretnosti.

3.3 Termini koji se odnose na objekte kontrole:

3.3.1 Objekat nepokretnosti - pravno odvojeni deo nepokretnosti koji se sastoji od zemljišne parcele (ili njenog udela) i svih zgrada i objekata koji su sa njom povezani (ili njenih delova).

Imovina podliježe mjerama upravljanja u skladu sa standardima unificirani sistem profesionalno upravljanje imovinom, naziva se objektom upravljanja. Objekti upravljanja u okviru ESPUN-a obuhvataju prostorije, zgrade, imovinske komplekse, teritorije, komplekse nekretnina.

3.3.2 Prostorije - prostor unutar zgrade koji ima specifičnu funkcionalnu namjenu i ograničen je građevinskim konstrukcijama.

3.3.3 Zgrada - arhitektonsko-građevinski objekat, koji se sastoji od nosećih i ogradnih konstrukcija, temelja, zidova i krova, koji čine prizemni zatvoren prostor. Osnovna namjena objekta kao objekta je stvaranje uslova za život i (ili) aktivnosti ljudi, lokaciju proizvodnje, odnosno skladištenja proizvoda.

3.3.4 Imovinski kompleks - objekat nekretnina koji se sastoji od nekoliko zgrada koje se nalaze na jednoj ili više zemljišnih parcela sa zajedničkom vanjskom granicom, imaju zajedničku inžinjersku infrastrukturu, koja se međusobno dopunjuju na način da se mogu smatrati jedinstvenim međusobno povezanim kompleksom nekretnina, čije upravljanje u cjelini u najvećoj mjeri osigurava postizanje ciljeva upravljanja.

Termin “imovinski kompleks” nije ekvivalentan konceptu “preduzeća kao imovinskog kompleksa” u Civil Code RF.

3.3.5 Teritorija - skup zemljišnih parcela sa zgradama i strukturama koje se nalaze na njima, sa zajedničkim granicama, uključujući kombinaciju različitih teritorijalnih zona prema vrsti njihovog urbanističkog korišćenja.

3.3.6 Kompleks objekata nepokretnosti - čitav skup objekata nepokretnosti (prostorije, zgrade, imovinski kompleksi) u nadležnosti jednog subjekta upravljanja, uključujući i teritorijalno podeljene. Kompleks objekata nekretnina može se sastojati od više prostorija, više zgrada, više imovinskih kompleksa međusobno povezanih u različitim kombinacijama.

3.4 Uslovi vezani za uslugu:

3.4.1 Usluživanje korisnika nekretnina – skup mjera za osiguranje pravilnog korištenja imovine, uključujući provođenje operacija iznajmljivanja i pružanje dodatnih usluga korisnicima nekretnine.

3.4.2 Pravilno korištenje je korištenje nekretnine kao mjesta za proizvodnju robe ili usluga, ili za stalno ili privremeno stanovanje, u skladu sa ciljevima vlasnika imovine, uzimajući u obzir zahtjeve njenih korisnika i legitimnih interesa treća lica.

3.4.3 Poslovi lizinga - skup aktivnosti za izdavanje nekretnine, uključujući pregovore sa potencijalnim zakupcima, zaključivanje ugovora o zakupu, naplatu zakupnine i drugih plaćanja, zastupanje interesa najmodavca u odnosima sa zakupcima i mjere za raskid ugovora o zakupu .

3.4.4 Ugovor o zakupu (zakup imovine) - ugovor prema kojem se zakupodavac (zakupodavac) obavezuje da će zakupcu (zakupcu) dati imovinu uz naknadu za privremeno posedovanje i korišćenje ili na privremeno korišćenje. Zemljišne parcele i drugi izolirani prirodni objekti, preduzeća i drugi imovinski kompleksi, zgrade, građevine, oprema, vozila i druge stvari koje u procesu upotrebe ne gube svoja prirodna svojstva (nepotrošne stvari).

3.4.5 Zakupodavac - strana u ugovoru o zakupu, lice koje je prenijelo svoju imovinu na privremeno korištenje Zakupcu uz odgovarajuću naknadu. Pravo davanja u zakup objekta upravljanja po zakonu pripada njegovom vlasniku. Zakupodavci mogu biti i lica ovlaštena zakonom ili vlasnik da daju imovinu u zakup. Prema ugovoru o upravljanju, vlasnik objekta može dati prava zakupodavca društvu za upravljanje, ili trećim licima (brokerima i sl.).

3.4.6 Zakupac - strana u ugovoru o zakupu, lice koje je primilo imovinu na privremeno korišćenje i posjed uz odgovarajuću naknadu.

3.5 Uslovi vezani za tehnički rad nekretnina:

3.5.1 Tehnički rad zgrade - skup mjera koje osiguravaju očuvanje stanja konstrukcija zgrade i njene opreme, u kojoj su u stanju da obavljaju određene funkcije u skladu sa parametrima utvrđenim zahtjevima tehnička dokumentacija. Sistem tehničkog rada zgrada je skup sredstava, materijala, proizvoda namijenjenih eksploataciji, kao i izvođača i dokumentacije kojom se utvrđuju pravila za njihovu interakciju, neophodna i dovoljna za obavljanje zadataka eksploatacije. Tehnički rad zgrada obuhvata održavanje, izvođenje tekućeg i remont nekretnine, sanitarno održavanje.

3.5.2 Održavanje zgrade – skup mjera koje se odnose na upravljanje procesima rada zgrade, uključuje praćenje tehničkog stanja zgrade, održavanje operativnosti njenih strukturnih elemenata i inženjerski sistemi, njihovo prilagođavanje i regulaciju, priprema za sezonski rad njegovih elemenata i sistema.

3.5.3 Popravka zgrade - skup građevinskih i organizacionih i tehničkih mjera za otklanjanje fizičkog i moralnog propadanja, koji nisu povezani sa promjenama u glavnim tehničkim i ekonomskim pokazateljima zgrade.

3.5.4 Sanitarno održavanje nepokretnosti - skup mjera koje imaju za cilj osiguranje utvrđenih sanitarno-higijenskih zahtjeva za prostorije i teritoriju. Uključuje poslove čišćenja prostorija i prostora zajednička upotreba, čišćenje i čišćenje okućnice, održavanje đubrišta, deratizacija i dezinsekcija nekretnina.

3.5.5 Obezbjeđivanje komunalnih sredstava - aktivnosti na organizaciji snabdijevanja pijaćom vodom, električnom i toplotnom energijom, toplom vodom, plinom, usluge odvoza kućnog otpada u objekat, uključujući utvrđivanje potreba za komunalnim resursima (uslugama), pregovaranje kod relevantnih komunalnih preduzeća, kontrola nabavke resursa (pružanje usluga), organizovanje sistema plaćanja za utrošene resurse (usluge).

3.6 Uslovi koji se odnose na marketing objekta:

3.6.1 Marketing objekta - prilagođavanje karakteristika objekta nekretnine zahtjevima prodaje, u cilju povećanja potražnje za objektom kojim se upravlja, povećanja njegove atraktivnosti u očima potencijalnih i stvarnih korisnika. Sastoji se od praćenja i analize tržišta, pozicioniranja objekta na tržištu, utvrđivanja uslova za iznajmljivanje/prodaju, organizovanja i provođenja reklamne kampanje.

Informacioni sistem "Property Management" SAP Real Estate fleksibilan

Fleksibilni informacioni sistem za upravljanje imovinom SAP Real Estate omogućava vam da rešite mnoge hitne probleme zahvaljujući dobro osmišljenoj hijerarhiji i fleksibilnoj integraciji u trenutne poslovne procese preduzeća. Ključna funkcionalnost sistema je povećanje efikasnosti u oblasti upravljanja nekretninama. Važan rezultat je smanjenje rada i finansijski troškovi, što dovodi do rasta ekonomska efikasnost preduzeća uopšte.

Zbog isključivanja tradicionalnih metoda obrade informacija iz radne prakse, značajno se povećava kvalitet menadžerskih odluka. Održavanje jedinstvenog registra objekata nekretnina, koji odražava sve promjene na mreži, omogućava vam da automatski analizirate pokazatelje učinka za bilo koje zadate parametre.

Sistem upravljanja nekretninama omogućava vam da optimizujete u vremenu i informacionom prostoru takve globalne poslovne procese kao što su:

• Automatizacija procesa upravljanja portfoliom nekretnina
• Integracija sa menadžmentom i računovodstvo, sa materijalnom imovinom
• Upravljanje projektima, ugovorima i kontrola korištenja prostora
• Online pristup centraliziranom skladištu informacija
• Kontrola prihoda i rashoda na objektima nekretnina
• Računovodstvo zauzetosti poslova, upravljanje rasporedom i kretanjem zaposlenih u preduzeću, spoljnim organizacijama, delovima opreme

Sistemske karakteristike

Važna prednost automatizacije informacioni sistem– integracija sa postojećom proizvodnjom i finansijski sistemi preduzeća. Real Estate Management vam omogućava da dobijete zbirne podatke za analizu za svaki tehnološki blok sistema, prateći životni ciklus objekta nekretnine od ulaska u sistem do završetka rada.

Implementacija sistema je moguća u mobilnoj verziji, koja vam omogućava brzo primanje i analizu agregiranih pokazatelja na mobilnom uređaju. Zgodno korisničko sučelje vam omogućava da generišete upravljačke izvještaje i procijenite širok spektar analitike u vizuelnoj grafičkoj interpretaciji.