Rad je posvećen nekretninama i nekretninama na ruskom jeziku građansko pravo. Svrha studije je da se sagleda pojam nekretnina i nekretnina u ruskom građanskom pravu.

Nekretnine su jedna od centralnih kategorija građanskog prava, privrednog prometa i tržišta. U isto vrijeme, kako se ispravno primjećuje u modernoj pravnoj literaturi: „nekretnina je zakonodavni pojam, rođen zakonom i njime promijenjen.

Pravni značaj podjele stvari na pokretne i nepokretne vezuje se za uspostavljanje različitog pravnog režima za nepokretne i pokretne stvari, prema sljedećim osnovnim kriterijima:

Prvo, otuđenje i sticanje nepokretnosti vrši se isključivo u režimu javnosti, povezanog sa potrebom državna registracija transakcije s nekretninama (članovi 164, 223 Građanskog zakonika Ruske Federacije), dostupni za pregled trećim licima. Državna registracija prometa sa pokretnim stvarima vrši se samo u slučajevima posebno određenim zakonom.

Drugo, pruža drugačiji redosled sticanje vlasništva nad nepokretnim i pokretnim stvarima bez vlasništva (član 225. Građanskog zakonika Ruske Federacije) i stvarima koje je vlasnik odbio (član 226. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Treće, hipoteka se može uspostaviti samo u odnosu na nepokretne stvari (član 338. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Četvrto, nasljeđivanje nepokretnosti i njihov pravni režim određuju se prema pravilima zakona koji su na snazi ​​na mjestu gdje se nalaze, a pokretne stvari (u toku nasljeđivanja) - prema zakonskim propisima koji su na snazi ​​u posljednjem stalnom mjestu prebivališta ostavioca. .

Peto, sporovi o pravu svojine i drugim stvarnim pravima na nepokretnostima razmatraju se na lokaciji nepokretnosti (član 30. Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije), sporovi o sličnim pravima na pokretnim stvarima - na lokaciji tuženik (član 28 Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije), au slučajevima navedenim u zakonu - na mjestu određenom po izboru tužioca (član 29 Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije) .

Govoreći o posebnom pravnom režimu nepokretnosti (nekretnina), u pravnoj literaturi se nazivaju sledeći znaci nepokretnosti:

To je stvar, predmet materijalnog svijeta. U literaturi se ova karakteristika naziva i "fizička opipljivost"; u predrevolucionarnoj pravnoj literaturi kao „sama svojina nepokretne imovine – ne može se sakriti kao pokretna imovina“. Od ovog znaka nepokretnosti mogu se razlikovati i: „nepokretna imovina je važnija od pokretne imovine“, koja ima veću vrednost, to je „imovina koja ima prevlast nad pokretnom imovinom“, „korelira sa pokretnom imovinom kao glavna stvar”.

Individualno definisana imovina;

Nezamjenjiva imovina;

Imajući čvrstu vezu sa zemljištem, kretanje, koje je nemoguće bez nesrazmjerne štete njegovoj namjeni, ili je kao takvo označeno zakonodavnim aktom.

Ističu se sljedeće povezane karakteristike:

višekratna upotreba u procesu proizvodnje i druge svrhe; nezamjenjivost; upravljivost;

detaljna regulacija prometa nekretninama državnim organima.

Nepokretne stvari - materijalni, fizički opipljivi, pojedinačni i nezamjenjivi predmeti prirodnog porijekla ili rezultati ljudskog rada, koji imaju imanentno svojstvo čvrste veze sa zemljom, kao i pokretne stvari po svojim prirodnim svojstvima - zrakoplovi, pomorska plovila, plovila unutrašnje plovidbe, svemirski objekti koji podliježu državnoj registraciji i imaju ekonomski oblik robe i stoga su objekti civilnog prometa.

Prema stavu 1 člana 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nekretnine (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljište, zemljišne parcele i sve ono što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekti koji se ne mogu pomjeriti bez nesrazmjernog oštećenja njihove namjene, uključujući zgrade, objekte, objekte izgradnje u toku. U nepokretne stvari spadaju i letjelice i pomorska plovila koja podliježu državnoj registraciji, plovila unutrašnje plovidbe i svemirski objekti. Ostala imovina se takođe može klasifikovati kao nepokretna po zakonu.

Stvari koje su po prirodi nepokretne spadaju u dvije kategorije:

a) zemljišne parcele, podzemne parcele, tj. objekti koji čine jedinstvenu cjelinu sa zemljišnim parcelama;

b) objekti koji su čvrsto povezani sa zemljištem, čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, na primjer šume, višegodišnji zasadi, zgrade, građevine. Vrste nekretnina:

Pravnu klasifikaciju nekretnina, kao što je već napomenuto, zakonodavac daje u stavu 1 člana 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, gdje su sve nekretnine podijeljene u dvije glavne vrste:

nekretnine po prirodi,

Nekretnina imenovana kao takva po sili zakona.

Stvari koje se po prirodi smatraju nepokretnim uključuju zemljište, zgrade i objekte, stambene prostore.

Stvari koje se po zakonu smatraju nepokretnim uključuju avione i pomorske brodove, plovila unutrašnje plovidbe, svemirske objekte (vazdušne letjelice koje je napravio i lansirao u svemir čovjek).

Moguća je klasifikacija nekretnina po različitim osnovama. Dakle, prema oblicima svojine, nepokretne stvari se dijele na:

1) privatni, odnosno u vlasništvu građana ( pojedinci) ili u vlasništvu pravna lica;

2) javno pravo, odnosno vlasništvo lica javnog prava. Zauzvrat, javna imovina uključuje:

Objekti koji su u federalnom vlasništvu;

Objekti u vlasništvu subjekata federacije;

Objekti koji su u opštinskom vlasništvu;

Mješoviti oblik svojine, odnosno nalazi se u zajedničko vlasništvo razni subjekti građanskog prava - privatno, javno pravo.

Pokretne stvari koje su po zakonu klasifikovane kao nekretnine (vazdušni i pomorski brodovi, plovila unutrašnje plovidbe, svemirski objekti). Kao što je već napomenuto, stvari koje se po zakonu smatraju nepokretnostima uključuju letjelice i pomorske brodove, plovila unutrašnje plovidbe, svemirske objekte (vazduhoplovke koje je napravio i lansirao u svemir čovjek). Spisak dat u stavu 2 člana 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije nije konačan. U broj takvih nepokretnosti po zakonu mogu biti uključeni i drugi objekti.

Uz ovakvu formulaciju, neće biti osnova da se tvrdi da je nekretnina „ne stvarna, već pravna” pojava, jer će jedini kriterij za razvrstavanje objekata u nekretnine ostati čvrsta veza sa zemljištem. Što se tiče objekata koji ne ispunjavaju ovaj kriterijum, a zahtevaju pravni režim sličan onom nepokretnosti, oni će se u smislu ovog pravnog režima izjednačavati sa nepokretnostima, ali se neće smatrati nepokretnostima, što će u potpunosti odgovarati stvarno stanje stvari.

Kako bi se izbjeglo narušavanje jedinstva kriterija za određivanje nepokretnosti, potrebno je zadržati čisto objektivan pristup ovom pojmu, umjesto da tražimo subjektivne kriterije za njegovo definiranje. Nedostatak specifičnosti postojeće definicije može se otkloniti samo uspostavljanjem dodatnih karakteristika koje karakterišu vezu objekta sa zemljom. Ovi znakovi mogu biti u oblasti tehničkih disciplina vezanih za arhitekturu i građevinarstvo. Samo ovdje se mogu razviti koncepti i indikatori koji će u svakom slučaju dati objektivno rješenje za pitanje klasificiranja određenog objekta kao nekretnine.

građansko pravo; poslovno pravo; porodično pravo; međunarodno privatno pravo

DOI 10.24411/2073-3313-2019-10342

NEKRETNINE KAO OBJEKAT GRAĐANSKOG PRAVA U USLOVIMA REFORME GRAĐANSKOG ZAKONODAVSTVA

Aleksandar Aleksandrovič DARKOV, vanredni profesor Katedre za građansko pravo, građanski i arbitražni postupak, Državni univerzitet za upravljanje zemljištem, potpredsednik Ruskog pravnog kluba, kandidat pravnih nauka E-mail: [email protected]

Naučna specijalnost: 12.00.03 - građansko pravo; poslovno pravo;

porodično pravo; međunarodno privatno pravo

Anotacija. Procesi formiranja u Rusiji nove ekonomske i pravni osnov interakciju između preduzetnika, predstavnika vlasti i javnih kontrolnih struktura, kao i razvoj i implementaciju visokokvalitetnih novi sistem elementi administrativnog uređenja ekonomskog upravljanja određuju hitnu potrebu za sveobuhvatnom modernizacijom pravne regulative.

Nekretnine, sve njene vrste, tradicionalno su jedan od najznačajnijih objekata građanskopravne regulative, ima značajnu investiciona atraktivnost, što u kontekstu reforme građanskog zakonodavstva zahtijeva stalno praćenje primjene zakona i prakse u oblasti prometa civilnih nekretnina.

Istovremeno, uslov za efektivnost ovih promena je upotreba kako tradicionalnog tako i inovativnog ruskog i strano iskustvo građanskopravna regulativa.

Ključne riječi: zakonodavstvo, građansko pravo, nekretnine.

Sažetak. Procesi formiranja u Rusiji nove ekonomske i pravne osnove saradnje preduzetnika, predstavnika javnih vlasti i struktura javne kontrole, te razvoj i implementacija kvalitativno novog sistema elemenata administrativnog regulisanja upravljanja privredom pokazuju kritičnu potrebu za kompleksnom modernizacijom zakonska regulativa.

Nekretnine, i sve njihove vrste, tradicionalno su među najvažnijim objektima građanskopravne regulative, nose značajan investicioni potencijal, što u kontekstu reforme građanskog zakonodavstva pokazuje potrebu stalnog praćenja provedbe zakona i pravosprovodne komponente građanskopravni odnosi u oblasti građanskog prometa sa nekretninama.

Istovremeno, korišćenje kako tradicionalnog tako i inovativnog ruskog i inostranog iskustva civilne regulative uslov je efikasnosti ovih promena.

Ključne riječi: zakonodavstvo, građansko pravo, nekretnine.

PRAVO I PRAVO 08-2019

Karakterizacija nepokretnosti kao objekta građanskopravnih odnosa od velikog je interesa sa stanovišta nauke o građanskom pravu. Takođe je od izuzetne važnosti sa stanovišta pravne regulative, budući da su objekti regulisanja izuzetno raznoliki.

Target Ovaj članak- dati opis pravnog statusa nekretnine. Ova karakteristika je ažurirana činjenicom da je reforma građanskog zakonodavstva u osnovi završena.

Koji su pojmovi "nekretnina", "nekretnina" u savremenim uslovima?

Nekretnine (nekretnine) su jedna od temeljnih institucija građanskog prava, građanskog prometa i tržišta roba. Iz opšte klasifikacije stvari u građanskom pravu proizilazi da su nepokretne stvari stalno na istom mestu, da imaju pojedinačne karakteristike, da su deljive i nezamenljive. Istovremeno, sa stanovišta prava, nekretnine su kategorija sa značajnim subjektivnim karakterom.

Pravni značaj podjele stvari na pokretne i nepokretne povezan je sa uspostavljanjem za njih, odnosno, drugačijeg pravnog režima.

Treba napomenuti da se prema normama članova 164, 223 Građanskog zakonika Ruske Federacije, sticanje vlasništva nad nekretninama, odricanje od njega vrši isključivo u javnom načinu uz obaveznu državnu registraciju transakcija. sa nekretninom, na uvid trećim stranama.

Prilikom sticanja prava svojine na nepokretnim i pokretnim bezvlasničkim stvarima i stvarima kojih se vlasnik odrekao, predviđen je drugačiji postupak regulisanja. Hipoteke se mogu osnovati samo u odnosu na nepokretnosti.

Osvrnimo se na konceptualni aparat, sadržan u normama Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prema stavu 1 čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije „nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne parcele, podzemne parcele i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, tj. objekti čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući zgrade, objekte, objekte izgradnje u toku. Nepokretne stvari također uključuju zračnu i pomorsku imovinu koja podliježe državnoj registraciji.

plovila, plovila unutrašnje plovidbe, svemirski objekti. Ostala imovina se takođe može klasifikovati kao nepokretna po zakonu.

Kao što se vidi iz definicije nepokretnosti, zakonodavac razlikuje dvije vrste nepokretnosti: stvari koje su po svojoj prirodi nepokretne i stvari koje se po zakonu svrstavaju u nepokretne, tj. stvari koje su zakonom priznate kao takve. Zauzvrat, stvari koje su nepokretne po svojoj prirodi dijele se u sljedeće kategorije:

a) zemljišne parcele;

b) parcele podzemlja, tj. objekti koji čine jedinstvenu cjelinu sa zemljišnim parcelama;

c) objekti koji su neraskidivo povezani sa zemljištem, čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni (npr. šume, višegodišnji zasadi, zgrade, građevine).

V.V. Vitryansky napominje da sa stanovišta Građanskog zakonika Ruske Federacije, osnovni koncept "nepokretne stvari" (nekretnine) zapravo ne znači jedan objekt nekretnine (kao objekt građanskog prava), već četiri kategorije nekretnina.

■ nepokretnosti po svojim prirodnim svojstvima: zemljišne parcele, podzemne parcele;

■ nekretnine na osnovu neraskidive fizičke i pravne veze sa zemljištem: zgrade, objekti i drugi objekti čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete;

■ nekretnine po zakonu: zrak i

pomorska plovila, plovila unutrašnje plovidbe, svemirski objekti;

■ nepokretnosti koje su prema drugim zakonima klasifikovane kao takve: preduzeća, imovinski kompleksi koji se koriste u preduzetničkoj delatnosti, koji obuhvataju i pokretnu i nepokretnu imovinu, čije korišćenje je predmet jedne ekonomske svrhe; Stambeni prostori; kondominijumi; objekti u izgradnji2.

Pravne režime različitih vrsta nekretnina karakteriše značajan broj karakteristika. Najvažnije od njih su sljedeće:

1. Pravo svojine i druga imovinska prava na nepokretnostima, ograničenja ovih prava, njihov nastanak, prenos i prestanak podležu državnoj registraciji.

2. Postoji ograničenje prava korištenja zemljišne parcele, pošto prava na

PRAVO I PRAVO 08-2019

parcele ispod objekata postavljenih na njima ne pripadaju uvijek vlasnicima nekretnina (na primjer, iz razloga navedenih u članu 35. Zakona o zemljištu Ruske Federacije; uređeni su u javnom interesu raznim propisima)3 . Član 1. Zakona o zemljištu Ruske Federacije utvrđuje princip jedinstva sudbine zemljišnih parcela i objekata koji su s njima čvrsto povezani, prema kojem „svi objekti čvrsto povezani sa zemljišnim parcelama prate sudbinu zemljišnih parcela, osim slučajeva utvrđeno saveznim zakonima”4.

3. Prema opšte pravilo utvrđeno Građanskim zakonikom Ruske Federacije, osim ako ugovorom o otuđenju zgrade ili građevine nije drugačije određeno, sticalac prenosi vlasništvo nad onim dijelom zemljišne parcele koji zauzima zgrada (građevina) i koji je neophodan za njegova upotreba)5. Sudeći po materijalima sudske prakse, kupovinom zgrade koja se nalazi na zemljištu koje ne pripada prodavcu na pravu svojine, kupac stiče pravo korišćenja zemljišne parcele koja je zauzeta ovom nekretninom i neophodna je za njeno korišćenje, pod istim uslovima kao i prodavac nekretnine, ako je drugačije određeno zakonom.

Danas, imajući u vidu završetak faze značajne reforme građanskog zakonodavstva, započete 2012. godine, možemo izvući sljedeće zaključke o konceptualnom aparatu u oblasti nekretnina:

1. Definiciju nepokretne stvari sadržanu u Građanskom zakoniku Ruske Federacije teško da treba revidirati.

2. Šume, višegodišnje plantaže, izolirana vodena tijela već su isključeni sa liste nekretnina.

3. U popisu kodificiranih nekretnina građansko pravo neke dogradnje su izvršene u vidu kompleksa nekretnina, prostorija (stambenih i nestambenih).

Analizirajući koncept "nekretnine", zadržimo se na nekim karakteristikama definicija pojmova "nestambeni prostor" i "stambeni prostor".

Ne postoji definicija nestambenih prostorija u zakonodavstvu.

Prema V.V. Vitryansky, jedina opcija za njegovo formiranje je sistematska analiza normi zakonodavstva. “Nestambene prostorije su prostorije koje se ne koriste za stanovanje, tj. nije naseljen i nije klasifikovan kao takav. Stan, kako slijedi iz Zakona o stanovanju

Ruske Federacije, namijenjen za boravak građana; nestambeni prostori su prostori koji se koriste za proizvodnju, ekonomska aktivnost itd.”6.

Stoga se čini da trenutno nema osnova za kontroverzu o tome da li nestambenih prostorija samostalne nekretnine, da li mogu biti predmeti transakcija, uključujući i ugovor o zakupu.

Možemo se složiti sa sljedećim gledištem: „Po našem mišljenju, nestambene prostore treba klasificirati na one koje mogu biti predmet transakcija, uključujući i zakup, i one koje kao takve ne mogu djelovati”7. Sa ovim preciznim stavom se može složiti.

Definicija stambenog prostora sadržana je u čl. 6 LCD RF. “Stambeni prostori su izolovani prostori, koji su nepokretna imovina i pogodni su za stalni boravak građana (ispunjava utvrđena sanitarno-tehnička pravila i norme, druge zahtjeve zakonodavstva)”8. Klasifikacija stambenih prostorija bit će detaljnije razmotrena u nastavku.

U objekte nepokretnosti spadaju i drugi objekti čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni. Ostali objekti mogu biti objekti u toku izgradnje koji se od 1. januara 2005. godine smatraju objektima nekretnina.

O preduzećima kao objektima koji se odnose na nepokretnosti kaže se u stavu 1. čl. 132 Građanskog zakonika Ruske Federacije. U ovom slučaju, preduzeće se smatra imovinskim kompleksom. Prema čl. 134 Građanskog zakonika Ruske Federacije, imovinski kompleksi se klasifikuju kao složene stvari, koje mogu uključivati ​​nepokretne i pokretne stvari.

Stvari koje su zakonom priznate kao nekretnine su zračna i pomorska plovila, plovila za unutrašnju plovidbu, svemirski objekti (letelice koje je napravio i lansirao u svemir čovjek). Spisak iz stava 2 čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nije iscrpan. U broj takvih nepokretnosti po zakonu mogu biti uključeni i drugi objekti.

Najvažniji uslov za davanje pravnog statusa nepokretnosti navedenim objektima je potreba za njihovom državnom registracijom i upisom prava na ovoj vrsti nepokretnosti i prometa sa njima. Državna registracija morskih plovila, plovnih objekata za kopno

PRAVO I PRAVO 08-2019

ranu plovidbu, kao i prava na njih, provode specijalizovani državni organi i organizacije predviđene Zakonikom o trgovačkom brodarstvu Ruska Federacija(KTM RF) i Kodeks unutrašnjeg vodnog transporta Ruske Federacije.

Treba napomenuti da su objekti koji su zakonom priznati kao nekretnine veoma raznoliki. Oni nesumnjivo zaslužuju posebnu samostalnu studiju, a u kontekstu ovog članka, kao primjer, osvrnut ćemo se samo na pravni status brodova mješovite plovidbe "rijeka - more".

Plovilo mješovite (rijeka – more) plovidbe ne može se pripisati ni kategoriji pomorskih plovila ni kategoriji plovila unutrašnje plovidbe – ovo nezavisan pogled sudova, koji u čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije ne spominje se kao nekretnina.

Međutim, prema st. 2 str.1 čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, po zakonu, druga imovina se takođe može klasifikovati kao nepokretna. U skladu sa pod. 5 str.1 čl. četiri savezni zakon"O ugovorima o koncesiji" plovila mješovite plovidbe (rijeka - more) objekte ugovora o koncesiji odnose se na nekretnine.

Prema stavu 26 čl. 2 Saveznog zakona „O osnovama državna regulativa spoljnotrgovinske djelatnosti” plovila mješovite (rijeka – more) plovidbe, uključena u kategoriju “roba”, klasifikuju se kao nekretnine.

Razmotrimo detaljnije probleme klasifikacije objekata nekretnina.

Klasifikaciju nepokretnosti zakonodavac daje u stavu 1. čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, gdje je sve podijeljeno u dvije glavne vrste:

■ nepokretnosti, koje su takve po prirodi,

■ nekretnine koje su zakonom priznate kao takve.

Stvari koje se po prirodi smatraju nepokretnim su zemljišne parcele, podzemne parcele i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, tj. objekti čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući zgrade, objekte, objekte izgradnje u toku.

Stvari koje su zakonom priznate kao nepokretne uključuju zračne i pomorske brodove, plovila unutrašnje plovidbe i svemirske objekte. Spisak iz stava 2 čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nije iscrpan. Među takve nepokretne stvari zakon može uključiti

drugi objekti (na primjer, potopljeni objekti) su također uključeni.

Pravna nauka je kreirala nekoliko velikih klasifikacija nekretnina prema različitim kriterijumima. Dakle, prema oblicima svojine, nepokretne stvari se dijele na:

■ privatni, tj. u vlasništvu građana (fizičkih lica) ili u vlasništvu pravnih lica;

■ javno pravo, tj. vlasništvo javnih pravnih lica.

Objekti javne svojine su: objekti koji su u saveznoj svojini; objekti u vlasništvu subjekata federacije; objekti koji su u opštinskom vlasništvu; mješoviti oblik svojine, tj. u zajedničkom vlasništvu različitih subjekata građanskog prava – privatnog, javnog prava.

Po fizičkom statusu nepokretnosti se mogu podijeliti na:

■ zemljišne parcele;

■ zemljišne parcele;

■ zgrade i građevine;

■ prostorije;

■ druge predmete čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni;

■ preduzeća kao imovinski kompleksi koji se koriste za preduzetničke aktivnosti;

■ pokretne stvari koje su po zakonu klasifikovane kao nekretnine (vazdušni i pomorski brodovi, plovila unutrašnje plovidbe, svemirski objekti).

Prema prirodi potrošnje i sastavu vlasnika i korisnika, nekretnine (u obliku zgrada, objekata) mogu se podijeliti na:

■ stambeni fond - nekretnine u stambenom sektoru koje obezbjeđuju potrebe ljudi koji žive. Uz pojam stambenog prostora, stambeno zakonodavstvo utvrđuje iscrpnu listu vrsta stambenih prostorija, definisanih u čl. 16 LCD RF i njihovi koncepti. Stambeni prostori uključuju:

1) stambena zgrada, deo stambene zgrade;

2) stan, dio stana;

3) soba;

■ nestambeni fond - nekretnine koje se po pravilu koriste u svrhu

PRAVO I PRAVO 08-2019

stvaranje prihoda, tj. prilikom obavljanja preduzetničke (proizvodne, poljoprivredne i druge) djelatnosti.

Prema prirodi i namjeni upotrebe u civilnom prometu, nepokretne stvari se mogu podijeliti na:

■ nepokretnosti oduzete iz civilnog prometa;

■ nekretnine koje se koriste za stanovanje;

■ nekretnine koje se koriste u poslovne svrhe;

■ nekretnine koje se koriste u javne svrhe;

■ nekretnine koje imaju vrijednost istorijskih i kulturnih spomenika.

Značaj kategorije "nekretnine" u kontekstu razvoja građanskog prava može se ocijeniti sa stanovišta istorijskog i analitičkog osvrta na zakonsku regulativu, tim prije što se napredak reforme građanskog prava može sagledati i retrospektivno. Pokušajmo odgovoriti na pitanje: koji su glavni obrasci razvoja kategorije "nekretnine" u postsovjetskom ruskom građanskom pravu.

U toku formiranja institucija tržišne privrede, kao rezultat preterano intenzivnih mera privatizacije države i opštinska svojina, bilo je mnogo privatnih lica koji su vlasnici zgrada, objekata, objekata i drugih nekretnina. Važno je da zemljišne parcele na kojima se nalaze relevantne nekretnine, po pravilu, nisu formirane u to vrijeme. Zemljište (uz rijetke izuzetke) je ostalo u državnom vlasništvu. Kasnije je izvršena i njena privatizacija kao nekretnine.

U takvoj situaciji bilo je moguće osigurati promet nekretnina samo priznavanjem zgrada, objekata, objekata, pa čak i pojedinačnih prostorija kao samostalnih objekata prava svojine i drugih imovinskih prava, kao i građanskopravnih transakcija, a time i „trganja " njih sa odgovarajućih zemljišnih parcela. Sasvim je predvidljivo da su zemljišne parcele na kojima su se nalazile nekretnine bile podvrgnute pravilu praćenja sudbine ovih objekata: svaki njihov novi vlasnik dobio je ista prava korištenja zemljišne parcele kao prethodni vlasnik.

Metoda koja se koristi u Građanskom zakoniku Ruske Federacije za regulisanje stvarnih prava na nekretninama i

promet nekretninama je, najvjerovatnije, bio jedini mogući u ovoj situaciji. Ali u budućnosti, ovaj metod je prestao da bude efikasan, što je olakšano davanjem ekskluzivnog prava vlasnicima zgrada, objekata i objekata da privatizuju zemljišne parcele na kojima se nalaze relevantni objekti nepokretnosti (član 36. Zakona o radu). Ruska Federacija).

U budućnosti, u vezi sa razvojem međunarodnog trgovinskog prometa, postalo je neophodno ujednačiti i korigovati odredbe Građanskog zakonika Ruske Federacije u pravcu približavanja pravilima za regulisanje relevantnih odnosa u pravu Evropske unije. Union. Slični trendovi su se zadržali i u narednim godinama, posebno u sklopu pristupanja Rusije STO.

Drugi faktor u razvoju ruskog građanskog prava bila je mogućnost korištenja u ruskom zakonodavstvu najnovijih dostignuća u oblasti modernizacije građanskih zakonika nekih evropske zemlje(na primjer, pozitivno njemačko iskustvo u implementaciji reforme obligacionog prava 2002. godine). Ova reforma je nastala zbog potrebe da se u nacionalno pravo implementiraju brojni regulatorni akti Evropske unije, a posebno direktive EU: o prodaji i kupovini robe široke potrošnje i garancijama njihovog kvaliteta; o mjerama za suzbijanje kašnjenja u plaćanju u poslovnim transakcijama; o elektronskom poslovnom prometu9.

Još jedna "prekretnica", koja je označila sljedeću fazu u razvoju pravnog režima nekretnina, bio je Nacionalni projekat "Stanovanje" - program poboljšanja uslove za život građana, saopšteno je 5. septembra 2005. godine na sastanku predsjednika Ruske Federacije V.V. Putin sa vladom, parlamentom i čelnicima regiona u okviru Programa prioritetnih nacionalnih projekata.

Treba napomenuti da ova aktivnost nije izazvala ozbiljne promjene u pravnom režimu nepokretnosti, ali je uticala na cjelokupnu prirodu ciljeva i zadataka deklariranih u kasnijim propisima.

24. septembra 2008. najavljeno je da će projekat biti "preformatiran". državni program, čija će realizacija početi 2009. godine. Međutim, na sjednici Savjeta za implementaciju nacionalnih projekata 24. decembra 2008. godine zadržan je status projekta (nacionalni projekat „Razvoj agroindustrijskog kompleksa“ prebačen je u Državni program).

PRAVO I PRAVO 08-2019

30. novembra 2012. Vlada Ruske Federacije odobrila je državni program „Obezbeđivanje pristupačnog i udobnog stanovanja i komunalne usluge Građani Ruske Federacije” za 2013-2020” (Uredba br. 2227-r od 30. novembra 2012.). U tekstu programa pominje se nacionalni projekat „Stanovanje“ koji se sprovodi od 2006. godine. Ova dva dokumenta nisu direktno povezana, iako format programa liči na dokumente koji se koriste za realizaciju nacionalnog projekta.

Savjet pri Predsjedniku Ruske Federacije za kodifikaciju i unapređenje građanskog zakonodavstva je 2008. godine izradio i dostavio predsjedniku Ruske Federacije prijedloge za organizaciju rada Vijeća u cilju daljeg razvoja građanskog zakonodavstva, koji su se potom odrazili na Ukaz predsjednika Ruske Federacije od 18. jula 2008. br. 1108 „O unapređenju Građanskog zakonika Ruske Federacije“ (u daljem tekstu - Ukaz br. 1108)10.

Kao rezultat toga, član 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije ostao je u svojoj prethodnoj verziji, iako je u verziji nacrta zakona usvojenom u prvom čitanju, ovaj član uključivao pravila o zemljišnoj parceli i zgradi, konstrukciji, izgradnji. u toku koji se na njemu nalaze, u vlasništvu jednog lica, priznaju se kao jedan objekat i učestvuju u građanskom prometu kao jedna nepokretna stvar.

Pravila koja nisu sadržana u tekstu čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pozvani su da donesu odredbe koje su se razvile iu doktrini iu sudskoj praksi. Na primjer, 2005. godine, prilikom pripreme rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 24. marta 2005. br. , prema kojim transakcijama, volja strana u kojima je usmerena na otuđenje zgrade, zgrada, objekata bez odgovarajuće zemljišne parcele ili otuđenje zemljišne parcele bez objekata nepokretnosti koji se na njoj nalaze, ako je zemljišna parcela i nepokretnost objekti koji se na njemu nalaze pripadaju jednom licu po pravu svojine, ništavi su.

Isti postupak za otuđenje zemljišnih parcela u vlasništvu jednog lica i nepokretnosti koje se na njima nalaze trebalo bi se primijeniti iu slučaju prestanka prava na zemljištu u slučaju oduzimanja, oduzimanja zgrade, objekta, objekta, ovrhe. na navedenoj nepokretnosti obavezno

prava vlasnika (članovi 242, 243, 237 Građanskog zakonika Ruske Federacije)11.

Gore navedeno obrazloženje Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije zasniva se na priznavanju zemljišne parcele i nepokretnosti koja se na njoj nalazi kao jedinstvenog objekta, koji djeluje u prometu kao jedinstvena nepokretna stvar.

Ostaju mnogi neriješeni problemi u pogledu pravnog režima stambenih i nestambenih prostorija. Dakle, prilikom izrade Koncepta razvoja zakonodavstva o nepokretnostima (2002-2003), zadatak je bio da se regulišu relevantni pravni odnosi. Kako je navedeno u Konceptu, „u zavisnosti od projektnih karakteristika i načina korišćenja, u zgradi (strukturi) se može dodijeliti jedna ili više prostorija, tj. konstruktivno i prostorno odvojeni dijelovi unutar zgrade (strukture) pogodni za upotrebu. Prostorija je, za razliku od zgrade, lišena bilo kakvog materijalnog izraza. Dakle, soba je stvar isključivo u pravnom smislu te riječi.

Niz problema se tu ne završava. Prilikom priznavanja prostora kao nepokretne stvari postavlja se pitanje pravnog režima. zajedničko vlasništvo zgrada. Takva imovina uključuje: nosive i ogradne konstrukcije, podove, krov, temelje, inženjerske opreme takozvane sobe zajednička upotreba(stepeništa, hodnici i sl.), koji se kombinuju po kriterijumu nepodobnosti za samostalnu upotrebu kao stambeni ili nestambeni prostor.

Kako se navodi u Konceptu razvoja zakonodavstva o nekretninama, pravni režim zajedničke svojine „treba da obezbedi svim vlasnicima prostorija bez izuzetka, s jedne strane, bezuslovnu mogućnost nesmetanog korišćenja istih u skladu sa namenom, a s druge strane, bezuslovna raspodjela tereta održavanja istih u stanju kako bi se mogli koristiti za njihovu namjenu. Jer u oba slučaja mi pričamo o „bezuslovnosti“, jedini pravni režim koji to osigurava jeste režim zajedničkog vlasništva“13.

Zanimljivo, u rezoluciji Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 23. jula 2009. godine broj 64 „O nekim pitanjima prakse razmatranja sporova o pravima vlasnika prostorija na zajedničku imovinu,

PRAVO I PRAVO 08-2019

zgrada” preporučeno je da arbitražni sudovi primjenjuju na nestambene prostore po analogiji sa zakonom (član 6. Građanskog zakonika Ruske Federacije) pravila koja uređuju odnose vlasnika prostorija u stambene zgrade(članovi 289, 290 Građanskog zakonika Ruske Federacije, član 36 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Takođe je objašnjeno da pravo zajedničkog zajedničkog vlasništva nad zajedničkom imovinom zgrade pripada vlasnicima prostorija na osnovu zakona, bez obzira na upis u USRR. Kada se vlasništvo nad prostorom prenosi na novog vlasnika, istovremeno se prenosi i udio u zajedničkoj svojini na zajedničkoj imovini zgrade, bez obzira da li u ugovoru o otuđenju prostora postoji odgovarajuća naznaka (stav 1. , 3, 5 rezolucije).

Još jedna kompleksna nekretnina koja zahtijeva povećanu pažnju je kompleks jedne nekretnine. U Građanskom zakoniku Ruske Federacije podrazumijeva se skup zgrada, građevina i drugih stvari ujedinjenih jednom svrhom, neraskidivo povezanih fizički i tehnološki, uključujući linearni objekti (željeznice, dalekovodi, cjevovodi i dr.), ili se nalaze na istoj zemljišnoj parceli, ako je u Jedinstvenom državnom registru prava na nepokretnostima vlasništvo nad ukupnom ovim objektima u cjelini upisano kao jedna nepokretna stvar (član 131. Građanski zakonik Ruske Federacije)14.

Istovremeno, preduzeće je, kao imovinski kompleks, trebalo da ostane poseban objekat prometa, na koji su se prava mogla prenositi kako na osnovu zakona tako i putem transakcija. Istovremeno, podaci o transakcijama, čiji je predmet preduzeće, bili su podložni obaveznom objavljivanju (član 132. izmenjen Nacrtom zakona).

Nažalost, do sada nisu dovoljno formirani pravni režimi različitih objekata nepokretnosti, a u procesu njihove međusobne interakcije i sa srodnim pravnim institucijama, u savremenim uslovima nastaju mnoge kontradiktornosti. Trenutna situacija se može ispraviti

živo je sveobuhvatno, punopravno i adekvatno uređenje relevantnih pravnih odnosa.

Karakterizacija nepokretnosti kao objekta građanskopravnih odnosa nije ograničena na obim naučnog članka. Danas postoji potreba za razvojem i implementacijom konceptualno novog mehanizma za pravno uređenje pravnih režima nepokretnosti, uzimajući u obzir savremene trendove u razvoju nauke o građanskom pravu.

1 Građanski zakonik Ruske Federacije (prvi dio) od 30. novembra 1994. br. 51-FZ (podložno izmjenama i dopunama, stupio na snagu 1. januara 2019.) // Consultant Plus ATP

2 Vitryansky V.V. Reforma ruskog građanskog zakonodavstva. Međuzbroji. M.: Statut 2016.

4 Zemljišni zakonik Ruske Federacije od 25. oktobra 2001. br. 136-FZ (sa izmjenama i dopunama, stupio na snagu 1. januara 2019.) // Consultant Plus SPS

5 Građanskog zakonika Ruske Federacije (prvi dio) ...

6 Vitryansky V.V. Uredba. op.

7 Unapređenje zakonodavstva koje reguliše promet nekretninama. Koncept razvoja građanskog zakonodavstva o nekretninama: Mater. konf. / Rev. ed. V.V. Vitryansky. str. 35-36.

8 stambeni kod RF od 29. decembra 2004. br. 188-FZ // SPS "Konsultant Plus"

9 Bergman V. Uvod u razumijevanje njemačkog građanskog zakonika // Građanski zakonik Njemačke. 3. izdanje, revidirano. M.: Wolters Kluver, 2008. S. 13.

10 Dekret predsednika Ruske Federacije od 18. jula 2008. br. 1108 „O unapređenju Građanskog zakonika Ruske Federacije” // http://www.consultant.ru/document/cons_c!oc_LA,^1SH02 /

11 Dekret Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda od 24. marta 2005. br. 11 “O nekim pitanjima u vezi sa primjenom zemljišnog zakonodavstva” // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_52891/

12 Unapređenje zakonodavstva koje reguliše promet nekretninama. str. 34, 44.

13 Vidi takođe: Chaplin N.Yu. Koncept jednog objekta nekretnine: o pitanju svrsishodnosti i mogućnosti njegove implementacije u ruskom zakonodavstvu // Journal of Ros. prava. 2019. br. 1; SPS "Konsultant Plus". 1997 - 2019.

14 Građanskog zakonika Ruske Federacije ...

PRAVO I PRAVO 08-2019

Koncepti "nekretnina", "nekretnina" se dosta često susreću kod nas Svakodnevni život. I izgleda da svi razumeju šta misle.

Međutim, u poslednjih godina U našoj zemlji bilježi se stalni porast broja sporova koji se javljaju u sferi prometa nekretnina. Kako napominje S.P. Grishaev, „mnogi problemi koji se javljaju u sudskoj i arbitražnoj praksi u oblasti privrednog prometa nekretnina na kraju sežu do pojma i znakova ovog fenomena“ Grishaev S.P. Pravni režim nepokretnosti. DOO "Nova pravna kultura". 2007 // ATP "Konsultant Plus". Zaista, koncept nekretnine, sadržan u članu 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, formuliran je na način da se rješenje pitanja sadržaja kategorije nekretnine dobijaju ne samo teorijski, već i praktični značaj.

Dakle, svrstavanje objekta u kategoriju pokretne ili nepokretne imovine povlači odgovarajuće pravne posledice, au praksi ova okolnost utiče na rešavanje spora.

Razmotrimo primjer iz sudske prakse.

OJSC "Pensionat" Vesna "podnijelo je zahtjev Arbitražnom sudu Krasnodarskog kraja sa tužbom protiv OJSC "Firma" Adygpromstroy" i Ureda Federalne službe za registraciju za teritorij Krasnodar da poništi upisano pravo vlasništva OJSC "Firma" Adygpromstroy " do panelne kuće; obaveze OJSC "Firma" Adygpromstroy" da sruši neovlašćenu zgradu - naznačenu panelnu kuću. Sud je 19. juna 2007. godine poništio uknjiženo pravo svojine Firma Adygpromstroy OJSC na panelnu kuću i naložio tuženom da sruši neovlašćeni objekat u ove svrhe na način propisan zakonom i drugim pravnim aktima, a tuženi nije pribavio dozvola za gradnju objekta u u dogledno vrijeme; projektnu dokumentaciju nije formalizovan.

Odlukom žalbene instance od 03.09.07., odluka od 19.06.07. je preinačena u dijelu obaveze AD Firma Adygpromstroy da sruši neovlašteni objekat.Sud je naložio tuženom da demontira panelnu kuću.Apelacioni sud polazio od činjenice dasporna panel kuća nije nekretnina, to je sklopiva konstrukcija, podignuta na zemljištu koje pripada tužiocu, zemljište ispod panelne kuće na bilo kom pravu svojine nije dodeljeno tuženom. U kasacionoj tužbi, JSC Firma Adygpromstroy traži da se poništi odluka i rešenje žalbe, međutim, FAS Sjevernokavkaski okrug smatra da kasaciona žalba ne podleže udovoljavanju, a žalba odluka od 03.09.07 je zakonita i opravdana. Uredba Savezne arbitražni sud Severno-Kavkaskog okruga od 05. decembra 2007. godine u predmetu br. A32-5939 / 2007-22 / 118 / / ATP "Konsultant Plus". .

Stoga je važno formirati kompetentnu, pravilno utemeljenu predstavu o tome šta je nekretnina u pravnom smislu te riječi.

Trenutno je pravni koncept nekretnina sadržan u stavu 1 člana 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji propisuje da „nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne parcele, podzemne parcele i sve što je čvrsto povezano zemljištem, odnosno objektima čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući zgrade, objekte, objekte izgradnje u toku. U nepokretne stvari spadaju i letjelice i pomorska plovila koja podliježu državnoj registraciji, plovila unutrašnje plovidbe i svemirski objekti. Ostala imovina se takođe može klasifikovati kao nepokretna po zakonu. U skladu sa stavom 2 člana 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, „stvari koje se ne odnose na nekretnine, uključujući novac i vrijednosne papire, priznaju se kao pokretna imovina“ Građanski zakonik Ruske Federacije (prvi dio) od 30. novembra, 1994 br. 51-FZ (sa izmjenama i dopunama od 11.02.2013.) (sa izmjenama i dopunama od 03.01.2013.) // Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije, 12.05.1994., N 32, čl. 3301..

U ovom poglavlju prelazimo na analizu ove norme.

Za početak, treba napomenuti da zakon identificira pojmove "nekretnina", "nepokretna stvar", "nekretnina". Ali u pravnoj nauci ne postoji konsenzus o poziciji zakonodavca.

Dakle, neki autori se slažu sa sinonimijom ovih pojmova, ističući da je riječ o „tehnici pravne tehnike koju koristi zakonodavac kako bi izbjegao jednoobraznost u tekstu zakona“ Ilyin D.I. Zakonodavstvo o nekretninama: Problemi sadržaja korištenih koncepata // Časopis ruskog prava. 2005. br. 8. C.148 .. Zaista, klauzula 1 člana 131 Građanskog zakonika Ruske Federacije govori o državnoj registraciji prava na nepokretnostima, klauzula 2 - o registraciji ili računovodstvu određenih vrsta nekretnina, klauzula 3 - o organ koji vrši državnu registraciju prava na nepokretnostima i bavi se njome.

Međutim, neki naučnici polaze od razlike između pojmova "nepokretne stvari" i "nepokretne imovine", što se čini razumnijim.

Upotreba kategorije "nepokretna stvar" u definiciji je sasvim prirodna, jer, prema većini civilista, samo stvar može biti predmet imovinskog prava, na primjer, profesor Sukhanov E.A. ukazuje da „pravo vlasništva - pravo na potraživanje, pravo na korištenje, itd.“ Sukhanov E.A. ne može djelovati kao objekti imovinskih prava u ruskom zakonu. O pojmu nekretnina i njegovom utjecaju na druge građanskopravne kategorije // Bilten građanskog prava. 2008. br. 4. P.11..

Istražujući drugačiju poziciju, možemo zaključiti da se pojam „nekretnine“ može ogledati u formuli – „nekretnina + imovinska prava“.

Ovo je potvrđeno u čl. 132 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji definira preduzeće kao cjelinu kao imovinski kompleks priznat kao nekretnine, koji uključuje različite kategorije imovine namijenjene djelatnosti, uključujući, pored nekretnina, opremu, inventar, sirovine , proizvodi, prava, potraživanja, dugovi i ekskluzivna prava. Ovo navodi na zaključak da je definicija nekretnine data u čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, više je u skladu sa konceptom "nepokretne stvari", au čl. 132 Građanskog zakonika Ruske Federacije - koncept "nekretnine" Kaminskaya Ya.A. Na pitanje definicije pojma "nekretnina" u građanskom zakonodavstvu Ruske Federacije // Pravna pitanja nekretnina. 2008. br. 1. C.8..

Što se tiče pojma "nekretnina", poželjnije ga je koristiti kao neku vrstu generalizirajuće kategorije, ako je riječ o objektima građanskog prava koji podliježu posebnom pravnom režimu nepokretnosti, npr. obavezna državna registracija. Dakle, u doktrini ne postoji jednoznačno razumijevanje problematike koja se proučava.

Najčešći je stav koji treba isključiti iz čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pominjanje "nekretnina" i "nekretnina", te fokusiranje na kategoriju "nepokretna stvar", naglašavajući pritom da su "objekt prava na nepokretnosti samo objekti koji imaju materijalni oblik" Tuzhilova-Ordanskaya E.M. Pojam i karakteristike nekretnine kao predmeta prava prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije // Časopis ruskog prava. 2004. br. 6. P.32..

Prema poštenoj napomeni P. Vinogradova, član 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije sadrži simbiozu pristupa definiciji pojma nekretnine: fiksiranje znaka jake veze sa zemljištem, što implicira nemogućnost njegovog kretanja bez nesrazmjerne štete njegovoj svrsi, u isto vrijeme, ova norma sadrži popis nepokretnih stvari, koji nije zatvoren Vinogradov P. Nekretnine: povijesno i moderno razumijevanje // Bilten notarske prakse. 2008. br. 2. P.21..

Sada se okrenimo nekretninama.

Ovdje treba napomenuti da pravna literatura sadrži različite presude u pogledu kriterija za nekretnine.

Dakle, trenutno to može uzrokovati značajne poteškoće kriterijum za jaku vezu sa zemljom. Ovo se objašnjava sa moderne tehnologije omogućavaju vam da premještate bilo koje zgrade ili objekte s mjesta na mjesto bez nanošenja ozbiljne štete, zadržavajući njihov integritet i svrhu („međutim, one se mogu kvalificirati kao nekretnine samo ako se ponovo pojavi neraskidiva fizička veza sa zemljištem“ Grishaev S.P. Pravni režim nekretnine // SPS "Konsultant Plus", 2007.). Na primjer, drvene kuće (brvnare) u ruralnim područjima često se prenose s jednog mjesta na drugo rastavljene.

Ispostavlja se da se fizička povezanost objekta sa zemljištem podrazumijeva kao uslov za korištenje nekretnine prema namjeni.

U svom radu L. Naumova, karakterišući znak jake veze sa zemljom, identifikuje sledeće elemente: „prisustvo temelja, njegove karakteristike, način pričvršćivanja objekta na temelj i materijal od kojeg je objekat napravljen. je napravljena” Naumova L. Kriteriji za kvalifikaciju nekretnine // Ezh-Lawyer . 2005. br. 4. C.5..

Ovakav stav se ne čini neosnovanim i potvrđuje ga sudska praksa.

Društvo sa ograničenom odgovornošću "Universal-shina N" (u daljem tekstu - Društvo) se obratilo Arbitražnom sudu Region Nižnji Novgorod sa zahtjevom upravi grada Nižnjeg Novgoroda za priznavanje vlasništva nad neovlaštenim objektom nepokretne imovine - jednospratni hangar lučnog tipa. Odlukom od 29. septembra 2006. godine, zahtjevi su odbijeni na osnovu članova 130, 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Sud je polazio od činjenice da je parcela ispod hangara dodijeljena tužiocu samo na privremeno korištenje, a sporni objekat se po svojim tehničkim karakteristikama ne odnosi na nekretnine. Predmet nije razmotren u žalbenom postupku. Ne slažući se sa sudski akt, Kompanija se obratila Federalnoj antimonopolskoj službi Volgo-Vjatskog okruga sa kasacionom žalbom, u kojoj traži da se poništi odluka u vezi sa povredom materijalnog prava.

Međutim, kasacionu žalbu sud je odbacio, a svoj stav je obrazložio na sledeći način.

Imovina koja, na osnovu člana 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije, ima takvu osobinu kao što je fizička veza sa zemljištem, može se priznati kao nekretnina ako je stvorena kao objekat nepokretnosti na način propisan zakonom. i drugi pravni akti.

Na to ukazuju podaci prikazani u predmetu o objektulučno skladište predstavljakonstrukcija sa zidovima u vidu metalnog profila na armiranom betonu trakasti temelj i asfaltno skladište, koje nema fiksne komunikacije, pa samim tim nema status objekta nekretnine. Dekret Saveznog arbitražnog suda Volga-Vjatskog okruga od 19.12. 2006. u predmetu N A43-1798 / 2006-12-24 / / ATP "Konsultant Plus". .

Profesor Sadikov O.N. donosi kategoričan zaključak da je određujuća karakteristika koja omogućava pripisivanje objekta nekretnini, dakle, njegova snažna povezanost sa zemljištem, u nedostatku čvrste veze sa zemljištem, objekat nije nepokretnost Građansko pravo. Tom I. Udžbenik. / Ed. HE. Sadikov. Moskva: Infra-M. 2006.p.75.

Međutim, u literaturi postoje sumnje u apsolutnost ovog zaključka.

Dakle, Emelkina I.A. ukazuje da su „mnogi objekti koji nemaju jaku vezu sa zemljištem nekretnine. Na primjer, stan na petom spratu ili kancelarija će se tretirati kao nekretnina ne na osnovu jake veze sa zemljištem, već na osnovu direktne naznake u zakonu (član 1. Saveznog zakona „O državnoj Registracija prava na nekretninu i transakcije s njom”)” Emelkina I. BUT. Na pitanje pojma i znakova nekretnine // Građansko pravo. 2005. br. 2. P.16..

Zaista, veza sa zemljištem može biti i fizička, ali indirektna (preko vodene površine, preko drugih objekata nekretnina (zgrade i objekti izgrađeni na vodi, stambeni i nestambeni prostori)).

Ovo navodi na zaključak da postojanje temelja ne ukazuje na izgradnju nekretnine – to je samo jedno od obilježja nekretnine, ali se može koristiti samo u sprezi sa drugim obilježjima.

Vrijedi napomenuti da su civilisti mišljenja da se uvede zakonski kriterij za vezu objekta sa zemljištem, koji podrazumijeva priznavanje nepokretnosti samo objekata, zemljište pod kojim pripada licu na pravu svojine. Shodno tome, nameće se zaključak da će objekti na stranom zemljištu dobiti status pokretne imovine.

L. Shchennikova, kritikujući ovaj stav, ističe da „u savremenim ruskim uslovima, kada mnogi vlasnici zgrada i objekata ne poseduju i ne koriste zemljišne parcele na pravu svojine, većina objekata će prestati da budu takvi“ Shchennikova L. Real Estate : Zakonodavne formulacije i konceptualni pristupi// Rusko pravosuđe. 2003. br. 11. C.9..

Brojni drugi naučnici, govoreći o pravnoj povezanosti objekta sa zemljištem, pozivaju se na pravila o neovlaštenoj izgradnji - član 222. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Autori negiraju postojanje neovlaštene stambene zgrade, nekretnina, objekata i sl. kao nekretnina. do momenta vlasništva nad tim objektima, tj. prije državne registracije ovih objekata.

Međutim, V.A. Aleksejev zauzima suprotan stav: „činjenica da takve stvari ne proizilaze iz prava vlasništva ne bi trebalo da dovede do zaključka da se ne smatraju nekretninama, već su pokretnom imovinom“ Alekseev V.A. Nekretnine: državna registracija i problemi pravne regulative . Moskva: Wolters Kluver. 2007. S. 65-66.

Čini se ispravnim složiti se sa ovom tačkom gledišta, zasnovanom na logici poštivanja zakona.

Građanski zakonik Ruske Federacije, dajući u čl. 222 definicije neovlaštene gradnje, ukazuje na to da se radi o nekretninama stvorenim na zemljišnoj parceli koja nije dodijeljena za ove namjene na način propisan zakonom i drugim pravnim aktima, ili je nastala bez prijema. potrebne dozvole ili sa značajnom povredom urbanističkog planiranja ili građevinskih propisa i propisa Građanskog zakonika Ruske Federacije (prvi dio) od 30. novembra 1994. br. 51-FZ (sa izmjenama i dopunama od 11. februara 2013.) (sa izmjenama i dopunama 1. marta , 2013) // Zbirka zakonodavstva RF", 05.12.1994, N 32, čl. 3301..

Dakle, tačno je da je nezakonitost gradnje kriterij za svrstavanje nepokretnosti u neovlaštenu gradnju, a ne odluka o tome da li je objekat klasifikovan kao nepokretnost.

Sledeći pravni kriterijum je - nemogućnost pomeranja objekta bez nesrazmernog oštećenja njegove namene.

U praksi sprovođenja zakona postoje slučajevi kada sud donosi odluku na osnovu ove karakteristike: sud nije priznao spornu trafostanicu kao objekat nepokretnosti, jerzaključio da ga je moguće premjestiti bez nesrazmjerne štete njegovoj namjeni. Trafostanica je metalni ormar i oprema postavljena na osnovu od čeličnih cijevi. Odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 04.08.2010. u predmetu br. A75-8011 / 2008 // SPS "Konsultant Plus". .

Međutim, kriterij nesrazmjerne štete također postavlja niz pitanja.

Pojam "nesrazmjerno" je evaluativne prirode, a mana ovog kriterija je što ni zakonodavac ni praksa ne daju odgovor na pitanje koliko (za 1/2, 1/3, 1/4 itd.) vrijednost imovine mora se smanjiti. Osim toga, nije sasvim jasno koju vrijednost objekta uzeti kao osnovu.

L. Naumova predlaže da se pođe od procjene vrijednosti objekta u poređenju istog objekta nakon njegovog pomjeranja, kao i od procjene troškova preseljenja. Naumova L. Kriteriji za kvalifikovanje nekretnine // Ezh-Jurist. 2005. br. 4. C.5.. Takođe nije jasno definisano koju vrijednost treba uzeti u obzir - tržišnu, bilansnu, trošak prema procjeni tehničkih inventarnih tijela, svi se izračunavaju različitim metodama.

Čini se da se tržišna procjena treba koristiti kao najpotpuniji odraz vrijednosti imovine.

Istovremeno, neki praktičari predlažu da se isključi znak nemogućnosti kretanja bez nesrazmjerne štete za imenovanje Nekrest'yanov D.S. Pojam nekretnine // Arbitražni sporovi. 2006. br. 1. P.19.. Ovaj zaključak je povezan sa činjenicom da svako kretanje povlači za sobom prestanak postojanja imovine. Sama činjenica kretanja ukazuje na to da je u trenutku početka kretanja predmet prestao postojati iu svim slučajevima to će već biti novi objekt.

S obzirom na kriterijume iz čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, treba zaključiti da se u praksi postavlja niz pitanja: kako i kada ih je potrebno priznati kao dovoljne da bi se predmet prepoznao kao nepokretna stvar; kada ovi kriterijumi prestanu da budu subjektivni i zavise od volje registrara ili sudije prilikom razmatranja predmeta.

D. Bazarkin predlaže izlaz iz ove situacije: „Svi objekti materijalnog svijeta evidentirani u Državnom katastru nepokretnosti automatski se priznaju kao nekretnine. Istovremeno, kriterijumi "snažna povezanost sa zemljom" i "nepokretljivost" objekta materijalnog sveta preći će iz kategorije subjektivnih u kategoriju objektivnih i postati kriterijumi za registraciju objekta u državi. Katastar nepokretnosti. Potrebno je uvesti novi kriterij „koji se uzima u obzir u Državnom katastru nepokretnosti“, koji će biti osnova za državnu registraciju prava na objektu nekretnine ”Bazarkin D. Pravni koncept nekretnine // Ezh-Lawyer . 2012. br. 15.S.17..

Atribucija objekta do kapitala- kriterijum koji se izvodi analizom normativnih izvora i materijala iz sudske prakse. Dakle, član 1. Kodeksa o urbanizmu Ruske Federacije definiše: objekat kapitalne izgradnje je zgrada, građevina, građevina, objekti čija izgradnja nije završena (u daljem tekstu: izgradnja u toku), osim privremenih objekata, kiosci, šupe i druge slične zgrade Kodeks urbanističkog planiranja Ruske Federacije od 29. decembra 2004. br. 190-FZ (sa izmjenama i dopunama od 5. aprila 2013.) // " Ruske novine“, br. 290, 30.12.2004.

Postoji i pravni akt koji je na snazi ​​na nivou subjekta - "Pravilnik o postavljanju i postavljanju na teritoriji grada Moskve objekata koji nisu objekti kapitalne izgradnje", koji direktno ukazuje na opšti kriterijum za razvrstavanje objekata kao nekapitalnih objekata (pokretna imovina) - mogućnost slobodnog kretanja ovih objekata bez nanošenja nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući mogućnost njihovog rastavljanja (rušenja) sa rastavljanjem na sastavne sklopive pokretne konstrukcijske elemente. Nekapitalni objekti nisu nekretnine, ne podliježu tehničkom računovodstvu u Zavodu za tehnički inventar i Federalnom državnom jedinstvenom preduzeću "Rostekhinventarizatsiya", prava na njima ne podliježu upisu u Jedinstveni državni registar prava na nekretnine i Transakcije sa njim Uredba Vlade Moskve od 13. novembra 2012. br. 636-PP „O postavljanju i postavljanju na teritoriji grada Moskve objekata koji nisu objekti kapitalne izgradnje, kao i o davanju zemljišnih parcela za svrhe koje nisu vezane za izgradnju" // "Bilten gradonačelnika i Vlade Moskve", br. 64, 13.11.2012.

Sudovi odlučuju na osnovu ovog kriterijuma:

„Tehničkikriterijume za klasifikovanje imovine kao nepokretnosti jesu ugradnja imovine na temelj koji je za to posebno podignut, priključenje na njega fiksnih komunikacija,pripadnost zgrade glavnom gradu, priroda radova na vezivanju temelja za teren" Dekret Saveznog arbitražnog suda Uralskog okruga od 15. januara 2008. godine u predmetu br. A60-865 / 2007. / / ATP "Konsultant Plus". .

U literaturi su predloženi i drugi kriteriji za nekretnine.

Dakle, došlo je do rasprave o tome da li akt o državnoj registraciji znak nepokretnosti, ili je posledica svrstavanja imovine kao nepokretnosti.

Prema prvom pristupu, čiji je pobornik E.A. Sukhanov, da bi „nekretnina učestvovala u građanskom prometu, neophodno je da nastane pravo vlasništva, stoga je neophodna državna registracija prava vlasništva“ Sukhanov E.A. O pojmu nekretnina i njegovom utjecaju na druge građanskopravne kategorije // Bilten građanskog prava. 2008. br. 4. P.14..

Ispada da do trenutka državne registracije prava objekat nema svojstva nepokretne stvari. Osim toga, ako se ubuduće ospori pravo na stvar, a upis iz registra isključi, stvar će ponovo postati pokretna - ova okolnost narušava stabilnost građanskog prometa.

Čini se da je ispravniji suprotan stav: državna registracija je posljedica klasificiranja imovine kao nekretnina Kutsina S. Pokretne nekretnine // Ezh-Jurist. 2011. br. 45.S.26..

Zaista, imovina objektivno postoji prije ovog akta (inače je uknjižba nemoguća), ali prava na nekretnini nastaju nakon što se isti izvrši. Da bismo opravdali ovaj pristup, treba se pozvati na član 131. Građanskog zakonika Ruske Federacije: državna registracija podliježe vlasništvu i drugim stvarnim pravima na nekretninama, ograničenja ovih prava, njihovo nastajanje, prijenos i prestanak, očigledno je da moguće je upisati prava na već postojeći objekat Građanski zakonik Ruske Federacije (prvi dio) od 30. novembra 1994. br. 51-FZ (sa izmjenama i dopunama od 11. februara 2013.) (sa izmjenama i dopunama od 1. marta 2013. ) // Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije, 5. decembar 1994., N 32, čl. 3301.. Ako, na primjer, stambena zgrada stvarno ne postoji, tada je i nastanak vlasništva nad njom nemoguć.

Sudska praksa navodi još jedan kriterijum: objekt mora biti inicijalno kreiran kao svojstvo u skladu sa urbanističkim i drugim normativima koji uređuju izgradnju nepokretnosti. Federalna antimonopolska služba Volgo-Vjatskog okruga napomenula je: „Da bi se imovina priznala kao nepokretna kao objekt građanskih pravapotrebna je potvrda da dati objekat nastao kao i nekretnina po postupku utvrđenom zakonom i drugim pravnim aktima uz dobijanje potrebnih dozvola iu skladu sa urbanističkim normama i pravilima” Dekret Saveznog arbitražnog suda Volgo-Vjatskog okruga od 8. aprila 2010. godine br. u predmetu br. A43-13181/2009// SPS Consultant Plus..

D.S. Nekrestjanov naglašava znak prostornu individualnost, što zahtijeva obavezno prisustvo skupa karakteristika koje ga karakteriziraju, pri čemu promjena svih ili nekoliko njih podrazumijeva prestanak ovog objekta i nastanak novog. „Lokacija, područje, katastarski broj- ovo je minimalni skup takvih karakteristika koje svakom objektu daju jedinstvenost njegovog postojanja "Nekrestyanov D.S. Pojam nekretnine // Arbitražni sporovi. 2006. br. 1. P.22..

Čini se da autor svoj stav zasniva na odredbama Saveznog zakona „O državnom katastru nepokretnosti“, iz čega, u smislu stava 3. člana 1., proizilazi da objekat mora imati karakteristike koje omogućavaju definisanje nekretnine kao individualno definisane stvari (jedinstvene karakteristike objektne nekretnine).

A.M. Erdelevsky ističe da se određene vrste nekretnina mogu koristiti isključivo u skladu sa svojim namjene, na primjer, zemljišne parcele, stambene prostorije i drugi Komentar Građanskog zakonika Ruske Federacije (stavka po član) / Ed. S.P. Grishaeva, A.M. Erdelevsky M.: Pravnik. 2005.p.134..

Analiza prakse sprovođenja zakona pokazuje da je kao uslov za priznavanje objekta kao nepokretnosti neophodno dozvola za izgradnju kapitalnog objekta.

Tako su sudije Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije zaključile da šta je kontroverznotrgovački paviljoni nemaju oznake nekretnina. S tim u vezi, informacije o pravima na ovim prostorima (vlasničkim i općim frakciono vlasništvo) i transakcije s njima (kupovina i prodaja) ne podliježu ulasku u USRR. Utvrđeno je da je zemljišna parcela na kojoj se nalazi lokal ustupljena naredbom župana za smještaj i rad. trgovinski paviljon od montažne konstrukcije, a ne za izgradnju kapitalne zgrade. U stvari, konstrukcije su podignutebez dozvole da izgradnja nekretnina, u nedostatku volje vlasnika zemljišne parcele (prefekture), koja ga je obezbijedila za izgradnju i rad montažnog trgovačkog kompleksa. Paviljon nije stavljen u funkciju kao nekretnina Odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 5. avgusta 2010. godine br. VAS-9213/10 u predmetu br. A40-98414 / 09-3-780 / / Konsultant Plus ATP. .

Ponekad postoji takav znak nekretnine kao što je ona visoka cijena.Zakharova A.E. Koncept nekretnine u ruskom građanskom pravu // Statut. 2007. P.401.. Nekretnine obično imaju povećanu ekonomsku vrijednost, to je zbog činjenice da su namijenjene za dugotrajnu upotrebu i da se ne troše u procesu korištenja. Međutim, takav kriterij visoke cijene nekretnina ne može se smatrati njegovom univerzalnom karakteristikom. Dakle, umjetnička djela, zbirke rijetkih knjiga i sl., odnosno predmeti pokretne imovine, ispunjavat će ovaj kriterij. Pretpostavlja se da se kriterijum visoke cene može koristiti u kombinaciji sa drugim osnovama.

U literaturi postoji prijedlog da se svojstva nepokretne stvari razvrstaju na obilježja čije je prisustvo neophodno za prepoznavanje stvari kao nepokretne (na primjer, jaka veza sa zemljištem, nesrazmjerna šteta), i karakteristike koju nepokretna stvar mora imati (na primjer, državna registracija, prisutnost tehnički pasoš itd.), tj. više se ne postavlja pitanje priznavanja stvari kao nepokretne, već se radi samo o obavezi nosioca prava na nepokretnoj stvari da izvrši određene radnje kako bi takvu stvar dao odgovarajućim karakteristikama Ryzhenkov A.Ya. O pitanju pojma i sadržaja nekretnine kao objekta građanskog prava [Elektronski izvor] - Electron. Dan. - URL: http://www.new.volsu.ru (datum pristupa: 11.04.2013.).

Na kraju razmatranja definicije pojma nepokretnosti, proizilazi zaključak da kriterijume koje koristi zakonodavac trenutno kritikuje većina civilista. U literaturi se navode primjedbe, ali o jednom stavu ne treba govoriti. Različiti autori nude različit broj znakova: od klasičnog – postojanje neraskidive veze sa zemljištem i nemogućnost premještanja imovine bez nesrazmjernog oštećenja svrhe, do čitavog sistema kriterija čija je samo kombinovana primjena priznat kao dovoljan za određivanje prirode objekta.

U praksi to može dovesti do pogrešne kvalifikacije objekta, što će dovesti do štetnih posljedica po civilni promet općenito.

Stoga je potrebno zakonom uneti obavezne karakteristike koje omogućavaju da se stvar kvalifikuje kao nekretnina. Istovremeno, ne vrijedi se ograničiti na samo dva znaka (snažna povezanost sa zemljom i nesrazmjerna šteta). Trebalo bi da navedete što više ovih karakteristika, što će smanjiti rizik od praktičnih grešaka pri određivanju stvari kao nepokretne.

1. Nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) obuhvataju zemljišne parcele, podzemne parcele i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte koji se ne mogu pomjeriti bez nesrazmjernog oštećenja njihove namjene, uključujući zgrade, objekte, građevine u toku.

U nepokretne stvari spadaju i avioni i pomorska plovila, plovila unutrašnje plovidbe koja podliježu državnoj registraciji. Ostala imovina se takođe može klasifikovati kao nepokretna po zakonu.

Nepokretne stvari obuhvataju stambene i nestambene prostore, kao i one namijenjene smještaju Vozilo delovi zgrada ili objekata (parking mesta), ako su granice tih prostorija, delova zgrada ili objekata opisane u skladu sa postupkom utvrđenim zakonom o državnom katastarskom upisu.

2. Stvari koje se ne odnose na nekretnine, uključujući novac i vrijednosne papire, priznaju se kao pokretna imovina. Upis prava na pokretnim stvarima nije potreban, osim u slučajevima određenim zakonom.

Komentar na čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije

1. U komentarisanom članku stvari se dijele na nepokretnu i pokretnu imovinu, predlaže se opis nekretnine (vidi dolje). Istovremeno, u pogledu pokretnih stvari, uspostavljeno je pravilo: „Ono što nije nepokretno, odnosi se na pokretnu imovinu“.

2. U stavu 1. predlaže se pojam nekretnine. U ovom slučaju razlikuju se sljedeći znakovi.

Prvo, nekretnina (nekretnina) je stvar, tj. predmet materijalnog svijeta koji je namijenjen zadovoljavanju određenih potreba i može biti u posjedu osobe. Druge vrste imovine, uključujući imovinska prava, ne mogu biti nepokretne ni po svojoj prirodi ni na osnovu zakona.

———————————
Vidi: Sovjetsko građansko pravo: Udžbenik: U 2 sveska.

Vidi: Kozyr O.M. Nekretnine u novom Građanskom zakoniku Ruske Federacije // Građanski zakonik Rusije. Problemi. Teorija. Praksa: Zbirka sjećanja na S.A. Khokhlova / Resp. ed. A.L. Makovski. M., 1998. S. 275.

Drugo, nekretnina je zemljište i sve ono što je čvrsto povezano sa zemljištem.

Treće, nemoguće je premjestiti objekat nekretnine bez nesrazmjerne štete njegovoj namjeni (moguć je izuzetak utvrđen saveznim zakonom). Istovremeno je naznačen kriterij, čija upotreba vam omogućava da utvrdite koliko je objekt čvrsto povezan sa tlom.

Ovdje je dat i okvirni spisak pojedinih vrsta nekretnina: zemljišne parcele, podzemne parcele, zgrade, objekti, objekti u izgradnji, druga imovina koja ispunjava navedene karakteristike (stvar koja je čvrsto povezana sa zemljištem, tj. predmet čije je kretanje bez nesrazmjerne štete njegovoj namjeni nemoguće).

Navedeni popis nekretnina je uključen u Građanski zakonik ne samo da bi ilustrovao odredbe o oznakama nekretnina. Ova lista ima svoje značenje. Razmatranje znakova nepokretnih stvari u poređenju sa ovom listom omogućava nam da razumijemo ne samo tekst, već i podtekst zakona, ne samo njegovo slovo, već i duh. Prisutnost navedene liste, takoreći, postavlja granicu koja pravi razliku između pokretnih i nepokretnih stvari. Dakle, jasno je da je nemoguće smestiti zemljište ili zgradu i baštensku klupu u isti logičan niz, čak i ako je veoma čvrsto povezana sa zemljom i njeno kretanje je nemoguće bez nesrazmerne štete nameni. Baštenska klupa, i pored postojanja ovih okolnosti, obično se ne priznaje kao nekretnina.

3. Dakle, pojam nekretnine je prilično elementaran, temeljno razvijen od strane nauke o građanskom pravu, u svojim glavnim karakteristikama lako ga asimiliraju kako pravnici, tako i ljudi koji nemaju iskustva u jurisprudenciji. Međutim, to ne znači da nema poteškoća u rješavanju pitanja prepoznavanja određenog objekta kao nekretnine: ono što s teorijske tačke gledišta izgleda gotovo savršeno, često izaziva praktične poteškoće, posebno kada se koriste kategorije procjene. (U odnosu na pojam nekretnine, tu spadaju: „snažna veza sa zemljištem“, „nesrazmjerna šteta“.)

G.F. Shershenevich je primijetio: „Podrazumijeva se da se pitanje čvrstoće i povezanosti konstrukcije sa tlom ne može u principu riješiti s potpunom tačnošću. Njegovo rješenje zavisi od okolnosti svakog slučaja posebno. Jasno je da će odluka biti doneta ne samo na osnovu objektivnih kriterijuma formulisanih u komentarisanom članu 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, već i pod uticajem subjektivnih faktora. Potonji uključuju nivo pravnog znanja osobe koja donosi odluku, te sposobnost transformacije općih ideja o nekretninama u odnosu na konkretnu situaciju, uzimajući u obzir specifičnosti određenog predmeta itd. Ne mali značaj imaju i teorijski razvoj problema razvrstavanja imovine na pokretnu i nepokretnu, kao i državna registracija nepokretnosti.

———————————
Shershenevich G.F. Udžbenik ruskog građanskog prava (zasnovan na izdanju 1907.). M.: Iskra, 1995. S. 96.

U pravnoj literaturi je izraženo mišljenje prema kojem nekretnine u čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije je pravni koncept, a ne stvarni. Kao opravdanje ovakvog stava navodi se da se „nekretninom može priznati samo imovina na kojoj se može uspostaviti pravo svojine i druga prava. A za nastanak takvih prava potrebna je odgovarajuća državna registracija.

———————————
Kozyr O.M. Uredba. op. S. 276.

Malo je vjerovatno da se takav pristup može smatrati ispravnim. Podjela stvari na pokretne i nepokretne je posljedica objektivno postojećih razlika između ove dvije vrste stvari (priroda ovih stvari). Nepokretnost nepokretnosti suprotstavlja se pokretljivosti pokretne imovine, a takvo razlikovanje nesumnjivo ima pravne posljedice.

———————————
Vidi: Savatier R. Teorija obligacija. M., 1972. S. 57.

Čini se da bi pravna nauka trebala preispitati izuzetno rasprostranjen koncept, prema kojem se činjenica postojanja neovlaštene stambene zgrade, stvarno postojećih zgrada, objekata i sl., negira kao nekretnine. do državne registracije ovih objekata. Činjenica da na takvim stvarima ne nastaje nikakvo pravo svojine ne bi trebalo da navodi na zaključak da se one ne smatraju nepokretnom imovinom, da su pokretne stvari i sl.

———————————
Vidi, na primjer: Komentar prvog dijela Građanskog zakonika Ruske Federacije. M.: Iskra, 1995. S. 283 - 284; Komentar Građanskog zakonika Ruske Federacije (prvi dio) (stav po član). M.: Jurid. firma "Ugovor"; Infra-M, 1997. S. 439 - 440, 445.

Suprotan pristup postavlja niz pitanja. Konkretno, ako nedozvoljena zgrada nije nekretnina, šta se onda ruši? Kada je u pitanju mogućnost priznavanja prava svojine na nedozvoljenoj gradnji, da li se zaista misli na pokretnu imovinu? Naravno, riječ je o priznavanju vlasništva nad stambenim objektom, drugim objektom, objektom, tj. za nekretnine. Ali čim se riješi pitanje priznavanja prava svojine, dakle, stvar postoji upravo kao nekretnina.

U stavu 1. čl. 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije izričito navodi da je neovlaštena gradnja stambena zgrada, druga zgrada, građevina ili druga nekretnina. Lice koje je izvršilo neovlašćenu gradnju ne stiče pravo svojine na njoj. Posljednja naznaka iz stava 2 čl. 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije, naravno, ne precrtava gore navedeni koncept neovlaštene gradnje kao nepokretne imovine. Inače, suprotno zakonima logike, sva pravila sadržana u st. 2, 3 čl. 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Konačno, i što je najvažnije, u komentarisanom članku, kada se definiše nekretnina, ne spominje se znak kao što je prisustvo državne registracije. Da bi se stvar priznala kao nepokretna potrebna je čvrsta veza sa zemljom, nemogućnost njenog kretanja bez nesrazmjerne štete njenoj namjeni. I ne više.

Zemljište i druga prirodna dobra mogu se otuđivati ​​ili prenositi sa jednog lica na drugo na druge načine, u mjeri u kojoj je njihov promet dozvoljen zakonima o zemljištu i drugim prirodnim dobrima (). Imovinskopravni odnosi za posedovanje, korišćenje i raspolaganje zemljišnim parcelama, kao i za promet sa njima, uređuju se građanskim zakonom, osim ako nije drugačije određeno zakonodavstvom o zemljištu, šumarstvu, vodama, zakonodavstvom o zemljištu, zaštiti životne sredine, posebnim saveznim zakonima (član 3. člana 3 ZK Rusije).

Individualizacija zemljišne parcele kao objekta prava nastaje kao rezultat države katastarski upis zemljišne parcele.

Državni katastarski upis zemljišnih parcela vrši se u skladu sa postupkom utvrđenim Federalnim zakonom od 24. jula 2007. N 221-FZ „O državnom katastru nekretnina“ (član 70. Zakona o zemljištu Ruske Federacije).

———————————
Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije. 2007. N 31. čl. 4017.

6. Podzemlje je dio zemljine kore koji se nalazi ispod sloja tla, a u njegovom odsustvu - ispod površine zemlje i dna akumulacija i vodotoka, koji se proteže do dubine dostupnih za geološko proučavanje i razvoj. Odnosi koji nastaju u vezi sa geološkim proučavanjem, korištenjem i zaštitom podzemlja teritorije Ruske Federacije, njenog kontinentalnog pojasa, kao i u vezi s korištenjem otpada iz rudarske i srodne prerađivačke industrije, treseta, sapropela i drugih specifičnih mineralnih resursa, uključujući podzemne vode, slanu vodu i slanu vodu iz slanih jezera i morskih zaliva, regulisani su Zakonom o podzemnim vodama. Neki od ovih odnosa su takođe regulisani drugim saveznim zakonima i pravnim aktima (na primer, savezni zakoni od 30. novembra 1995. N 187-FZ „O kontinentalni pojas Ruske Federacije", od 26. marta 1998. N 41-FZ "O plemenitim metalima i dragom kamenju", Uputstva za projektovanje rudarskih parcela za razvoj mineralnih nalazišta, itd.). Podzemlje u granicama teritorije Ruske Federacije, uključujući podzemni prostor i minerale, energiju i druge resurse sadržane u podzemlju, su državna svojina. Pitanja vlasništva, korišćenja i raspolaganja podzemljem su u zajedničkoj nadležnosti Ruske Federacije i konstitutivnih entiteta Federacije.

———————————
Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije. 1995. N 49. čl. 4694.

Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije. 1998. N 13. čl. 1463.

Odobreno Uredbom ministra prirodni resursi RF od 7. februara 1998. N 56 od strane šefa Gosgortehnadzora Rusije od 31. decembra 1997. N 58 // Bilten normativnih akata. 1998. br. 7.

Zemljišta ne mogu biti predmet kupovine, prodaje, darivanja, nasljeđivanja, doprinosa, zaloga ili otuđenja u bilo kom drugom obliku. Pravo korišćenja podzemnog zemljišta može se otuđiti ili preneti sa jednog lica na drugo u meri u kojoj je njihov promet dozvoljen saveznim zakonima.

Korišćene zemljišne parcele su geometrizovani podzemni blokovi (član 2. Zakona o zemljištu).

Podzemlje se daje za korišćenje za geološka proučavanja, istraživanje i vađenje minerala, izgradnju i rad podzemnih objekata itd. (Član 6 Zakona o podzemnim vodama).

Korisnici podzemlja mogu biti privredni subjekti, uključujući učesnike u jednostavnom partnerstvu, Strani državljani, pravna lica, ako saveznim zakonima nisu utvrđena ograničenja za davanje prava korišćenja podzemlja. Zemljišta se daju na korištenje na određeno vrijeme ili bez vremenskog ograničenja. Tako se parcele podzemlja mogu dati na period do pet godina za geološka proučavanja, na period do 25 godina za vađenje podzemnih voda itd. Bez vremenskog ograničenja, mogu se dati podzemne parcele za izgradnju i rad podzemnih objekata koji nisu vezani za vađenje minerala, izgradnju i rad podzemnih objekata povezanih sa odlaganjem otpada, izgradnju i rad skladišta nafte i plina , kao i za formiranje posebno zaštićenih geoloških objekata i druge namjene.

7. Što se tiče takvih nekretnina navedenih u komentarisanom članu 130 Građanskog zakonika Rusije kao što su zgrade i građevine, stav V.V. Vitryansky, koji smatra da „pokušaji da se daju pravne definicije pojmova „zgrada” i „izgradnja” teško da su prikladni, budući da ovi koncepti nisu među pravnim kategorijama” i da „sa pravne tačke gledišta, postojeće (u običnom smislu) razlike između pojmova „građevina“ i „građevina“ nemaju pravno značenje...“.

———————————

ConsultantPlus: napomena.

Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Ugovorno pravo. Book. 2: Ugovori o prenosu imovine. M.: Statut, 2000. S. 522.

ConsultantPlus: napomena.

Monografija M.I. Braginsky, V.V. Vitryansky “Ugovorno pravo. Ugovori o prenosu imovine” (knjiga 2) uvrštena je u banku informacija prema publikaciji – Statut, 2002. (4. izdanje, stereotipno).

Tamo. P. 523. Treba imati na umu da su ove izjave date na osnovu "čisto" civilističkih stavova, štaviše, kada se karakterišu ugovori o zakupu.

V.V. Vitryansky smatra da „zgradu (strukturu) treba shvatiti kao bilo koji umjetno podignut na zemljištu ili ispod njega (pod zemljom) samostalni objekt koji je u osnovi povezan sa zemljišnom parcelom, koristi se (ili se može koristiti) za namjeravanu svrhu i čije je kretanje bez nesrazmjerne štete njegovoj svrsi nemoguće.

———————————

ConsultantPlus: napomena.

Monografija M.I. Braginsky, V.V. Vitryansky “Ugovorno pravo. Ugovori o prenosu imovine” (knjiga 2) uvrštena je u banku informacija prema publikaciji – Statut, 2002. (4. izdanje, stereotipno).

Tamo. Ovdje pogledajte analizu bitnih karakteristika koje formiraju ovu definiciju i značenje svakog od njih. Za detaljan opis ovih objekata vidi: Kuzmina I.D. Pravni režim zgrada i objekata kao objekata nepokretnosti. Tomsk: Izdavačka kuća Tomskog univerziteta, 2002.

8. Stambene prostorije su one koje ispunjavaju utvrđene sanitarne, protivpožarne, urbanističke i tehničke uslove i namijenjene su za boravak građana.

U skladu sa Zakonom o stanovanju Ruske Federacije, stambeni prostor je izolovan prostor, koji je nekretnina i pogodan je za stalni boravak građana (ispunjava utvrđena sanitarna i tehnička pravila i propise, druge zahtjeve zakona (dio 2 čl. 15)). Proceduru za priznavanje prostora kao stambenog i uslove koje stambeni prostor mora ispunjavati utvrđuje Vlada Ruske Federacije (dijelovi 3, 4, član 15).

Odgovarajuća pravila sadržana su u Pravilniku o priznavanju prostorija stambenim prostorima, stambenih prostorija nepogodnih za stanovanje i stambene zgrade hitan i podložan rušenju ili rekonstrukciji, odobren Uredbom Vlade Ruske Federacije od 28. januara 2006. N 47. Ova Uredba se primjenjuje na stambene prostore koji su u funkciji, bez obzira na oblik vlasništva, koji se nalaze na teritoriji Ruske Federacije (klauzula 2). Ovaj zakon se ne primjenjuje na stambene prostore koji se nalaze u projektima kapitalne izgradnje, čije puštanje u rad i državna registracija nisu izvršeni u skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije (član 3).

———————————
Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije. 2006. N 6. čl. 702.

U navedenoj Uredbi dovoljno su detaljno definisani uslovi koje stan mora ispunjavati za akt ovog nivoa. Posebno se formuliraju zahtjevi za nosive i ogradne konstrukcije stana, uređenje i opremanje stana i zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi (prvenstveno kako bi se spriječio rizik od ozljeda, osigurao pogodnost i sigurnost kretanja i smještaja), inženjerski sistemi itd. Uredbom je propisano da stambeni prostori, kao i prostori koji su dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, moraju biti zaštićeni od prodiranja kiše, otopljenih i podzemnih voda i mogućih curenja vode iz domaćinstva. inženjerski sistemi, pristup stambenim prostorijama koje se nalaze u stambenoj zgradi iznad petog sprata, sa izuzetkom potkrovlja, mora se vršiti korišćenjem lifta, smeštaj stambenih prostorija u suterenu i podrumske etaže nije dozvoljeno, postavljanje toaleta, kupatila (tuš) i kuhinje iznad prostorija nije dozvoljeno (opremanje toaleta, kupatila (tuš) na gornjem nivou iznad kuhinje je moguće u apartmanima koji se nalaze na dva nivoa) itd.

Ponekad se zahtjevi za stambenim prostorima formuliraju korištenjem kategorija evaluacije. Dakle, nosive i ogradne konstrukcije stana moraju biti u radnom stanju, u kojem su kršenja nastala tokom rada, posebno deformabilnost (i u armirano-betonske konstrukcije- otpornost na pukotine), ne dovode do kršenja performansi nosivosti konstrukcija, pouzdanosti stambene zgrade i osiguravaju siguran boravak građana i sigurnost inženjerske opreme.

Stoga je utvrđivanje da li prostor ispunjava uslove za stambeni prostor prilično komplikovan proces. Treba se obratiti velikom broju normativnih akata, izvršiti ispitivanja, mjerenja, itd, itd.

U slučaju kada je stambena kuća (zgrada) podignuta u skladu sa zakonom utvrđenom procedurom i puštena u funkciju, nije potreban akt kao što je priznavanje ove kuće (prostorije koje se u njoj nalazi) kao stambene (stambene). Priznavanje stambenog prostora u ovom slučaju je obuhvaćeno radnjama koje posreduju u njegovom puštanju u rad (uključujući provjeru da li ispunjava uslove za stambeni prostor), državnom uknjižbom i državnom registracijom prava na nju (kao na stambenom prostoru).

Dakle, pravila sadržana u navedenoj Uredbi, odobrenoj u skladu sa uputstvima 3., 4. čl. 15 ZKP RF, primenjuju se u sledećim slučajevima.

Prvo, prilikom odlučivanja o prijenosu nestambenih prostorija u stambene. Konkretno, takav prijenos je neprihvatljiv ako relevantne prostorije ne ispunjavaju utvrđene zahtjeve ili ne postoji način da se osigura usklađenost sa zahtjevima (dio 4 člana 22 LC RF).

Drugo, kada se utvrđuje da li se prostor koji se koristi kao stambeni i sa pravne tačke gledišta smatra stambenim prostorom pogodnim za stanovanje.

Treće, prilikom rješavanja pitanja priznavanja stambene zgrade u funkciji kao hitne i podložne rušenju.

Priznavanje prostorija za stanovanje, pogodne (nepogodne) za stanovanje građana, kao i stambene zgrade kao hitne i podložne rušenju, vrši interresorna komisija stvorena za ove svrhe.

Ovisno o vrsti stambeni fond prema obliku vlasništva, međuresornu komisiju formiraju savezni izvršni organ, izvršni organ konstitutivnog entiteta Ruske Federacije, odnosno organ lokalne samouprave.

Organ lokalne samouprave ima pravo da odluči o priznavanju privatnog stambenog prostora koji se nalazi na odgovarajućoj teritoriji kao pogodnog (nepodobnog) za stanovanje građana i da komisiji poveri nadležnost za procenu usklađenosti tih prostorija sa utvrđenim zakonom. zahtjeva i odlučiti o priznavanju ovih prostorija pogodnim (nepogodnim) za stanovanje građana.

Stambeni prostori u skladu sa Zakonom o stanovanju Ruske Federacije uključuju:

1) stambena zgrada, deo stambene zgrade;

2) stan, dio stana;

3) soba.

Istovremeno, pod stambenom zgradom podrazumijeva se individualno definisan objekat, koji se sastoji od prostorija, kao i prostorija za pomoćnu upotrebu, projektovanih za zadovoljavanje kućnih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim životom u takvoj zgradi.

Stan je konstruktivno odvojena prostorija u stambenoj zgradi koja omogućava direktan pristup zajedničkim prostorijama u takvoj kući i sastoji se od jedne ili više prostorija, kao i pomoćnih prostorija namijenjenih zadovoljavanju kućnih i drugih potreba građana vezanih za njihov život u takva zgrada.posebna prostorija.

Soba je dio stambene zgrade ili stana namijenjen za korištenje kao mjesto neposrednog stanovanja građana u stambenoj zgradi ili stanu.

Kada je u pitanju dio stana, to se odnosi na situaciju u kojoj je predmet prava više prostorija stana. Na primjer, građanin je po ugovoru zauzeo dvije sobe u četverosobnom zajedničkom stanu socijalno zapošljavanje. Kao rezultat privatizacije, dobio je vlasništvo nad ovim prostorijama. Objekt vlasništva je dio stana (dvije sobe).

9. Sam izraz „nestambeni prostor“ znači da je odgovarajući koncept definisan negativno: to je prostor koji nije namijenjen za boravak građana. U zavisnosti od funkcionalne namjene, nestambeni prostori su industrijski, administrativni (kancelarijski), maloprodajni, magacinski i dr. Nestambeni prostor može se sastojati od jedne ili više (više) prostorija.

Treba imati na umu da nestambene zgrade ponekad sadrže stambene prostore (na primjer, za korištenje kao poslovni prostor). U stambenim zgradama uvijek postoje nestambene prostorije. U nekim slučajevima, takve prostorije su predmet zakona (na primjer, prodavnica je ugrađena u stambenu zgradu). U ostalima, prostorije ne pripadaju samostalnim pravnim objektima (npr. pomoćne prostorije, zajedničke prostorije itd. (invalidska kolica, hodnici itd.)).

10. Preduzeće kao objekat prava priznaje imovinski kompleks koji služi za obavljanje preduzetničke delatnosti. Struktura preduzeća kao imovinskog kompleksa uključuje sve vrste imovine namijenjene za njegovu djelatnost, uključujući zemljišne parcele, zgrade, objekte, opremu, inventar, sirovine, proizvode, prava potraživanja, dugove, kao i prava na oznake koje individualiziraju preduzeće, njegovi proizvodi, rad i usluge (komercijalna oznaka, žigovi, uslužni znaci) i druga isključiva prava, osim ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno.

Date su navedene karakteristike preduzeća. Ovdje je također utvrđeno da se preduzeće u cjelini kao imovinski kompleks priznaje kao nekretnina (vidi član 132. i komentar uz njega).

11. Nekretninom se, po zakonu, mogu smatrati objekti koji nemaju čvrstu vezu sa zemljištem. U par. Stav 2. stav 1. komentiranog člana 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije daje neiscrpnu listu takvih objekata: avioni i pomorski brodovi, plovila unutrašnje plovidbe, svemirski objekti.

Proglašenje ovih stvari nepokretnim kako u ruskom tako iu drugim pravnim sistemima u velikoj meri je posledica njihove visoke cene, ekonomskog značaja, kao i želje da se osigura javni interes. Konkretno, zbog specifičnosti ovih stvari, postoji potreba za povećanom (u poređenju sa drugim objektima građanskog prava) kontrolom njihovog posjedovanja, korištenja i raspolaganja.

Prepoznavanje brodova i svemirskih objekata, tj. objekata ekonomski i iz drugih razloga namenjenih kretanju (pokretnih po prirodi), nepokretne stvari imaju osnovnu svrhu proširenja pravnog režima nepokretnosti na ove objekte. U praksi se u ovom slučaju koristi takvo pravno-tehničko sredstvo kao što je fikcija: činjenica stvarnosti se „svodi“ pod koncept (formulu) koji je u direktnoj suprotnosti sa ovom činjenicom (brodovi i svemirski objekti su pokretne stvari, ali zakon ih proglašava nekretninama).

———————————
Vidi: Krasavčikov O.A. Sovjetska nauka o građanskom pravu (pojam, predmet, sastav i sistem). Sverdlovsk, 1961, str 130. Ovaj rad je sada ponovo objavljen; On je. Kategorije nauke građanskog prava. M.: Statut, 2005. T. 1.

Plovila i svemirski objekti koji podliježu državnoj registraciji, a nisu prošli takvu registraciju, priznaju se kao nekretnine. Dakle, ovi objekti su nepokretne stvari od trenutka nastanka (a ne od trenutka registracije).

U skladu sa čl. 7. Kodeksa trgovačkog brodarstva Ruske Federacije, pod brodom se podrazumijeva samohodna ili nesamohodna plutajuća konstrukcija koja se koristi u svrhu trgovačkog brodarstva. Pod plovilima ribarske flote podrazumijevaju se plovila koja opslužuju ribarski kompleks, služe za obavljanje ribolova, kao i prijem i transport, pomoćna plovila i plovila posebne namjene.

———————————
Federalni zakon od 30. aprila 1999. N 81-FZ // Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije. 1999. N 18. čl. 2207.

Pod avionom, prema čl. 32 Vazdušnog kodeksa Ruske Federacije, podrazumijeva se letjelica koja se nalazi u atmosferi zbog interakcije sa vazduhom, za razliku od interakcije sa vazduhom reflektovanim od površine zemlje ili vode.

———————————
Zbirka zakonodavstva Ruske Federacije. 1997. N 12. čl. 1383.

U skladu sa st. (d) čl. I Konvencije o međunarodnoj odgovornosti za štetu prouzročenu svemirskim objektima (1972), pojam "svemirski objekat" uključuje komponente svemirskog objekta, kao i njegovo isporučno vozilo i njegove dijelove. Na osnovu stava 1. čl. II Konvencije o registraciji objekata lansiranih u svemir (1974.) kada se svemirski objekat lansira u orbitu oko Zemlje ili dalje u svemir, država lansiranja registruje ovaj svemirski objekat upisom u odgovarajući registar koji ona vodi. . Svaka država lansiranja će obavijestiti generalnog sekretara Ujedinjenih naroda o uspostavljanju takvog registra.

———————————
Vidi: Zbirka postojećih ugovora, sporazuma i konvencija koje je SSSR zaključio sa stranim državama. Problem. XXIX. M., 1975. S. 95 - 101; Međunarodno javno pravo: sub. doc. T. 2. M.: BEK, 1996. S. 362 - 368.

Zbirka postojećih ugovora, sporazuma i konvencija koje je SSSR zaključio sa stranim državama. Problem. XXXIV. M., 1980. S. 442 - 446; aktuelno međunarodno pravo. T. 3. M.: Moskovski nezavisni institut međunarodno pravo, 1997. S. 634 - 638.

Važno je u Konvenciji navesti podatke o svemirskom objektu, koji su upisani u registar i uključuju:

— naziv države ili država lansiranja;

— odgovarajuću oznaku svemirskog objekta ili njegov registarski broj;

— datum i teritoriju ili mjesto lansiranja;

- glavni parametri orbite:

period cirkulacije,

raspoloženje,

- opšta namena svemirskog objekta.

Prema čl. 17 Zakona Ruske Federacije od 20. avgusta 1993. N 5663-1 "O svemirskim aktivnostima" svemirski objekti Ruske Federacije podliježu registraciji i moraju biti označeni da potvrđuju njihovu pripadnost Ruskoj Federaciji. Istovremeno, imovinska prava na svemirske objekte ostaju nepromijenjena dok se ti objekti nalaze na Zemlji, kao iu bilo kojoj fazi leta u svemir ili boravka u svemiru, na nebeskim tijelima, kao i nakon povratka na Zemlju, osim ako je drugačije predviđeno međunarodnim ugovora Ruske Federacije.

———————————
Ruske novine. 10/06/1993. N 186.

12. U stavu 2 komentarisanog člana pominju se pokretne stvari kao što su hartije od vrednosti i sam novac. Za novac pogledajte je, za hartije od vrijednosti čl. i komentari na njih.