Centralna tema ovog članka je ugovor o upravljanju stambenom zgradom. Ugovor između vlasnika stanova u kući i upravljačke organizacije je osnova za normalno funkcioniranje stambene zgrade. Od velike je važnosti, pa posebnu pažnju treba obratiti na tačke koje će biti uključene u njega. Kako zaključiti, izmijeniti i raskinuti ugovor o upravljanju MKD-om, opisati ćemo u ovom članku.

Pitanja o kojima se raspravlja u materijalu:

• Šta reguliše ugovor o upravljanju stambenom zgradom društvo za upravljanje.
• Kako je zaključivanje ugovora o upravljanju stambenom zgradom.
• Ko ima pravo da zaključi ugovor o upravljanju stambenom zgradom u 2017.
• Koji su zahtjevi za ugovor o upravljanju stambenom zgradom?
• Koliko traje ugovor o zakupu?

Šta reguliše ugovor o upravljanju stambenom zgradom sa društvom za upravljanje

Ugovor o upravljanju stambenom zgradom je dokument kojim se uređuju odnosi između strana, od kojih će jedna uvijek biti društvo za upravljanje u čijoj je skrbi MKD, a druga strana može biti:

• lica koja posjeduju prostor u zgradi na osnovu prava svojine;
• upravno tijelo HOA ili LCD;
• osoba koja je dobila prostor u MKD od investitora (klauzula 6, dio 2, članak 153 Stambenog zakonika Ruske Federacije);
• developer.

Suština takvog dokumenta je da fiksira dogovor između strana da preuzmu određene odgovornosti. Prva strana (CC) pruža usluge u vezi sa održavanjem i popravkom imovine u MKD, priznate kao uobičajene, po potrebi obavlja radovi na popravci Drugim riječima, uspijeva stambena zgrada. A drugi se obavezuje da će u potpunosti i blagovremeno izvršiti plaćanja za gore navedene aktivnosti.

Kao i svaki drugi ugovor, ugovor o upravljanju stambenom zgradom ima niz bitnih uslova o kojima se strane moraju usaglasiti da bi se moglo govoriti o njegovoj legitimnosti. U ovom slučaju bitni uslovi su navedeni u 2. i 3. čl. 162. Zakona o stanovanju Ruske Federacije.

Kako je zaključivanje ugovora o upravljanju stambenom zgradom

Ovaj ugovor zahtijeva pismenu formu. Bilateralno potpisan ugovor sastavlja se i raspravlja na skupštini vlasnika, a po njegovim rezultatima svaki vlasnik prostora lično zaključuje ugovor sa kompanijom izabranom za upravnika. Ali to ne znači da različite osobe djeluju na strani stanara u svakom ugovoru. Suprotna strana društva za upravljanje je skup stanovnika koji posjeduju prostorije u zgradi na osnovu prava vlasništva i koji zajedno imaju više od 50% glasova ukupnog broja (vidi dio 1. člana 162. Stambenog zakonika Ruske Federacije). Federacija).

Ko ima pravo da zaključi ugovor o upravljanju stambenom zgradom u 2017

Ako i dalje postoje mogućnosti zastupanja interesa od strane stanara, onda ne postoji takav izbor od strane upravljačke organizacije. Višestambenom zgradom može upravljati samo pravno lice koje ispunjava uslove propisane zakonom i ima dokumenta koja mu daju pravo na pružanje usluga u sektoru stambeno-komunalnih usluga (posebna dozvola, licenca). Upravo takva osoba sklapa ugovor o upravljanju stambenom zgradom sa stanarima. Dokument mora biti u pisanom obliku, koji može biti elektronski ili dizajn papira. Glavna stvar je da potpisom potvrdite svoje slaganje sa uslovima. Dakle, ugovor moraju potvrditi obje strane.

Zaključivanje ugovora o upravljanju stambenom zgradom nije pravo, već obaveza za vlasnike stanova u zgradi. Ako ga vlasnici stanova dugo izbjegavaju, onda pravno lice čije je upravljanje određenom stambenom zgradom može podnijeti tužbu u kojoj će formulisati uslove za prinudno potpisivanje ugovora (na osnovu čl. 4. čl. 445 Građanskog zakonika Ruske Federacije) i nadoknadu štete uzrokovane nemogućnošću zaključivanja ugovora.

Civil Code Ruska Federacija proglašava slobodu ugovornih odnosa, ali, kao što možete pretpostaviti, ugovor o upravljanju MKD-om od opšte pravilo ispada. Obaveza zaključivanja stambeni kod Ruska Federacija. Dio 5, čl. 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije navodi se da se organizacija koja će upravljati stambenom zgradom bira na javnom konkursu, au roku od deset dana nakon izbora organ lokalna uprava obavještava vlasnike stanova u kući o tome koje će im društvo za upravljanje pružati usluge. Shodno tome, vlasnici stanova su dužni da zaključe ugovor sa odabranom kompanijom.

Obaveza se ne odnosi samo na vlasnike stambenih stanova. U stambenoj zgradi mogu postojati i nestambeni objekti, kao što su pomoćni prostori, poslovni prostori. Vlasnici takvih prostorija su takođe dužni da zaključe ugovor sa društvom za upravljanje. Možda je ovo kozmetički salon u kući ili parking mjesta u blizini kuće koja su dio mjesta zajednička upotreba, — vlasnici takvih površina također postaju strane u sporazumu.

Koji su zahtjevi za ugovor o upravljanju stambenom zgradom?

• definicija kontrolnog objekta (navođenje sastava općeg MKD property);
• obaveze društva za upravljanje (definisanje spiska usluga za održavanje i popravku zajedničke imovine, komunalija i radova u cilju obezbeđivanja pravilnog funkcionisanja zgrade, naznaka redosleda kojim se ova lista može menjati);
• naznaku postupka za određivanje iznosa plaćanja koji se plaćaju na mjesečnom nivou (po pravilu se sastoje od naknade za održavanje i popravku stambenog prostora i naknade za komunalne usluge) i postupak njihove isplate;
• načine kontrole ispunjavanja obaveza od strane upravljačke organizacije.

Ovi delovi moraju biti prisutni u ugovoru, u skladu sa delom 3 čl. 162. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, nemoguće je bez njih. Bez uključivanja ovih klauzula u ugovor, nemoguće je doći do njegovog zaključenja. Štaviše, pod. 1-4 sata 3 kašike. 162. Zakona o stanovanju Ruske Federacije sadrže informacije koje također moraju biti uključene u ugovor, zakonodavac ih je pripisao bitnim uslovima ugovora o upravljanju stambenom zgradom.

Uprkos činjenici da svaki vlasnik sklapa sporazum sa Krivičnim zakonikom, uslovi će biti isti za sve. Tekst ugovora postoji u jedinom izdanju dogovorenom na skupštini vlasnika stanova. Član 162. Zakona o stanovanju Ruske Federacije u dijelu 4. ne dozvoljava promjenu ili uređivanje uslova ugovora u odnosu na različite vlasnike istog stambene zgrade. Isto važi i za lica koja su prihvatila prostor od investitora u skladu sa zakonom utvrđenom procedurom prema relevantnom prijemu. Ove osobe su apsolutno ravnopravne u pogledu zaključivanja ugovora sa vlasnicima prostorija u kući.

Važenje ugovora o upravljanju stambenom zgradom

Ugovor između društva za upravljanje i vlasnika stanova može imati različite rokove važenja. Oni su propisani normom, dio 5 čl. 162. Zakona o stanovanju:

• U dijelu 1. ovog člana predviđena je opcija u kojoj ugovor o upravljanju važi od 1 godine do 5 godina. Rok je određen striktno unutar ovog intervala, ova opcija podrazumijeva izbor društva za upravljanje na glavnoj skupštini vlasnika uz obavezno naknadno zaključivanje ugovora o upravljanju stambenom zgradom pod dogovorenim uslovima od strane svakog od vlasnika;
• 4. i 13. čl. 161. ovog zakonika nudi mogućnost zaključenja ugovora na period od 1-3 godine, moguće je ako je društvo za upravljanje izabrano putem javnog tendera, a vlasnici stambene zgrade nakon čitave godine nisu izabrali način upravljanja kućom ili nisu implementirali takvu metodu. Pored toga, ova opcija funkcioniše i kada se stanovi prenose sa investitora na lica koja imaju pravo da zaključe ugovore o upravljanju stambenom zgradom sa kompanijom za upravljanje izabranom na otvorenom tenderu;
• U dijelu 14. istog člana utvrđena je mogućnost zaključenja ugovora na period od najviše 3 mjeseca - za taj period, dok izvođač još nije izvršio prenos stambenog prostora na relevantna lica po aktu o prijemu i ustupanju. Poslije ovog perioda osobe koje su dobile prostorije od investitora (klauzula 6, dio 2, član 153 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije) sklapaju ugovor sa kompanijom za upravljanje, utvrđen rezultatima otvorenog tendera.

Kao što vidite, različite opcije za zaključivanje ugovora podrazumijevaju različite rokove, ali na ovaj ili onaj način strane u ugovoru ne mogu izaći van okvira utvrđenog zakonom. Norme č. 5 čl. 162. Zakona o stanovanju Ruske Federacije su imperativ.

Šta se dešava kada ugovor istekne? Zakonom je utvrđeno da svaka vrsta ugovora o upravljanju stambenom zgradom ima svoj određeni rok važenja. Ali šta ako rok istekne, a strane ne žele ništa da poduzmu kako bi zaključile novi ugovor? Dio 6, čl. 162 Zakonika o stanovanju Ruske Federacije navodi da ako nijedna od ugovornih strana ne izjavi raskid ugovora prije njegovog isteka, sporazum će se smatrati produženim na isti vremenski period i pod istim uslovima koji su prethodno ugovoreni. od strane stranaka.

Po zakonu, ugovor o upravljanju stambenom zgradom počinje da važi istog dana kada ga potpišu obe strane. Od trenutka međusobnog potpisivanja počinje da se računa rok od trideset dana, tokom kojeg, u skladu sa čl. 162 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, organizacija za upravljanje mora početi da obavlja funkcije koje su joj dodijeljene ugovorom, osim ako u samom ugovoru nije predviđen drugačiji period. U slučaju da se utvrdi drugačiji period, različit od pravne norme, prednost će imati ugovor.

Šta Krivični zakonik obavezuje na ugovor o upravljanju zajedničkom imovinom stambene zgrade

Važna dužnost pravnog lica kome je poverena funkcija upravljanja stambenom zgradom je da podnosi godišnje izveštaje vlasnicima nekretnina u denarima. Rok za podnošenje izvještaja je prvi kvartal. U roku od tri mjeseca tekuće godine, organizacija mora podnijeti izvještaj za prošlu godinu.

Kriterijumi za ocjenjivanje aktivnosti društva za upravljanje su standardi i pravila za upravljanje MKD-om koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije, odnosno Pravila za provođenje poslova upravljanja stambenim zgradama, koja su odobrena još 2013. godine. Uredbom Vlade Ruske Federacije br. 416.

Ovaj dokument omogućava vlasnicima da provjere aktivnosti društva za upravljanje, koje u svom radu treba da se rukovodi ovim standardima i pravilima.

Pravila utvrđuju različite oblike upravljanja stambenom zgradom:

• mogu direktno upravljati vlasnici prostora u određenom denaru;
• može upravljati udruženje vlasnika, formalizovano kao pravno lice (zadruge, ortačka društva vlasnika) - za ovu vrstu upravljanja nije potrebno zaključiti ugovor sa društvom za upravljanje;
• mogu upravljati kompanije koje za to imaju dozvolu i imaju sklopljene odgovarajuće ugovore o upravljanju stambenim zgradama, a to je najčešća opcija;
• na kraju, programeri mogu upravljati i MKD-om - u vrijeme kada ugovor sa specijaliziranom upravljačkom organizacijom još nije zaključen.

Sumirajući, možemo zaključiti da je, zapravo, cjelokupna djelatnost upravljanja kućama striktno poštivanje zakonom utvrđenih standarda i ostvarivanje ciljeva utvrđenih zakonom. Osim zakonom, ciljevi i standardi se mogu odrediti i odlukama vlasnika - kao dodatak.

Društvo za upravljanje ima za cilj da pravilno održava zajedničku imovinu. To znači da takav sadržaj mora biti u skladu sa sanitarnim i epidemiološkim standardima, propisima o zaštiti od požara, zaštiti potrošača i tehničkim propisima. Zakonodavstvo postavlja mnoge zahtjeve za pravilno održavanje imovine u zgradama stambene zgrade. Svi ovi zahtjevi imaju za cilj:

• siguran rad MKD-a, pouzdanost njegovog rada;
• očuvanje života i zdravlja stanovnika, kao i njihove imovine, uključujući imovinu pravnih lica i državnih i opštinskih organa;
• javna dostupnost imovine koja je priznata kao zajednička kuća za vlasnike površina u MKD;
• nepovredivost prava i legitimnih interesa vlasnici prostorija u zgradi i druga lica;
• uslovi rada inženjerske mreže, brojila i druge opreme koja je dio zajedničke imovine, tako da pri snabdijevanju resursima stanara stambene zgrade ispravno funkcioniraju, a da ne dovode do hitnih situacija ili prekida u pružanju stambeno-komunalnih usluga. Inženjerske komunikacije i oprema moraju funkcionirati na način da je, ako je potrebno, moguće ne samo snabdjeti resurse, već i obustaviti ili ograničiti opskrbu resursima u slučajevima predviđenim zakonom.

Koja se imovina može prepoznati kao zajednička? Uredbom Vlade Ruske Federacije od 13. avgusta 2006. godine br. 491 odobrena su Pravila koja ne samo da utvrđuju uslove za održavanje imovine u zajedničkom vlasništvu vlasnicima stanova, već i navode one objekte koji su priznata kao zajedničko vlasništvo kuće.

Vrlo je važno izdvojiti ovu nekretninu, jer će vlasnici u MKD-u zajednički snositi troškove njenog pravilnog održavanja, popravke (ako je potrebno), a i kontrolisati njenu sigurnost.

Navedenom Odlukom, između ostalog, predviđena je mogućnost promjene visine plaćanja koje su vlasnici dužni mjesečno plaćati za funkciju održavanja i popravke objekata koji su svrstani u zajedničku imovinu. Ovaj iznos se može promijeniti u slučaju neadekvatnog kvaliteta usluga (na primjer, ako im se pružaju prekidi u utvrđenom trajanju ili ne ispunjavaju zahtjeve i standarde utvrđene zakonom).

Kako bi zajednička imovina ostala bezbedna i zdrava, kao i da ne bi izgubila svoje ispravno stanje, upravljačka organizacija je dužna da pruža usluge i obavlja poslove u skladu sa listom odobrenom Uredbom Vlade Ruske Federacije od 04. /03/2013 br. 290. Sadrži samo najneophodnije, zato se i zove minimum. Shodno tome, takva lista može se proširiti ugovorom o upravljanju stambenom zgradom.

Šta znači odobreno državnom nivou spisak radova i usluga?

1. Radovi u cilju održavanja u dobrom stanju nosivih konstrukcija (plafoni, stepenice, temelji, zidovi, stubovi i drugi elementi od kojih zavisi rad objekta), kao i nenoseće konstrukcije koje takođe moraju biti propisno održavana (podovi, pregrade, itd.). d.). Prvi dio Minimalne liste posvećen je rješavanju ovih pitanja.
2. Radovi izvedeni kako bi se osiguralo ispravno stanje inženjerske komunikacije, opća oprema kuće, tehnička podrška. Ovi radovi su uključeni u Odeljak dva Minimalne liste.
3. Radovi koji imaju za cilj održavanje u dobrom stanju svih ostalih objekata zajedničke kućne imovine navedeni su u trećem dijelu.
4. Spisak normativa i pravila za izvođenje navedenih radova.

A pravila za izvođenje radova i pružanje usluga direktno ovise o načinu upravljanja koji je odabran za određenu stambenu zgradu. I ovaj metod mora biti fiksiran u pravnim dokumentima definisanim zakonom.

1. Ako MKD-om upravljaju direktno vlasnici - u odluci generalna skupština. Zapravo, ovim formularom vlasnici sazivaju skupštinu kako bi riješili bilo koje pitanje. Ovaj oblik se rijetko sreće, uglavnom u kućama s malim brojem vlasnika, kojima nije tako teško organizirati zajednički sastanak i donijeti zajedničku odluku.
2. Ako kućom upravlja specijalizovana organizacija, ova opcija upravljanja i lista pravila za pružanje usluga i obavljanje poslova održavanja i popravke zajedničke imovine u kući, koja odgovara odabranom obliku upravljanja, su utvrđeno u ugovoru o upravljanju stambenom zgradom.
3. Ako zgradom gazduje stambena zadruga, stambeno-građevinska zadruga ili zajednica vlasnika kuća, tada se način upravljanja i pravila održavanja imovine utvrđuju na način utvrđen statutom odgovarajućeg pravnog lica.
4. Ako se MKD-om upravlja u skladu sa dijelom 1.1 čl. 164 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, tada su sva pravila i norme za održavanje imovine navedena u relevantnom ugovoru za pružanje usluga (izvođenje radova).
5. Prilikom upravljanja MKD-om prema čl. 14. čl. 161 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, dokument koji utvrđuje pravila i propise upravljanja je odluka investitora.

Koja je struktura tipičnog ugovora o upravljanju stambenom zgradom

Kao i svaki drugi ugovor, i ovaj ugovor počinje njegovim nazivom i uvodnim dijelom. Nadalje, dobra je ideja uključiti opći dio o terminologiji dokumenta. Svaka strana u ugovoru mora jasno i nedvosmisleno razumjeti šta su "komunalne usluge" ili "generalni sastanak" itd. Ali nemaju svi ugovori odjeljke sa uslovima, a oni dijelovi koji će biti opisani u nastavku trebaju biti uključeni u bilo koji ugovor o upravljanju stambenom zgradom .

• Stavka 1. Predmet

Bez definisanja predmeta sporazuma ne može biti ni samog sporazuma. U ovom slučaju, predmet je broj funkcija koje su imputirane dužnostima društva za upravljanje. Po svojoj vrsti, ugovor o upravljanju je ugovor o pružanju usluga, pa se njegove strane nazivaju „Kupac“ i „Izvođač“. Prvi su vlasnici (njihova udruženja), a drugi je društvo za upravljanje. U predmetu je važno ne samo odrediti opseg radnji koje naručilac nalaže izvođaču da izvrši, već i naznačiti objekt tih radnji – imovinu koja je priznata kao zajednička kuća u određenoj stambenoj zgradi. Važno je napomenuti da sadržaj pomenute imovine nikako nije identičan posjedovanju ili raspolaganju njome.

• Klauzula 2. Obaveze naručioca i izvođača

Prava i obaveze su usko povezane. Iz prava jedne strane nastaju obaveze druge strane. Prije svega, u ovom stavu je primjereno opisati obaveze vlasnika prostorija u zgradi, u cilju normalnog rada njihove stambene zgrade. Ovo uključuje odgovornosti:

• plaćanje komunalnih računa na vreme iu roku u cijelosti;
• da zaposlenima u upravljačkoj organizaciji omogući pristup kući tokom dana za obavljanje poslova sa inženjerskim i tehničkim objektima, kao i u svrhu kontrole (ako je potrebno otklanjanje vanrednih situacija, pristup mora biti odobren i noću) ;
• o učešću u rješavanju pitanja vezanih za rad MKD (izbor članova savjeta, rješavanje drugih hitnih problema);
• da izvrše potrebne popravke u svom stanu;
• da upozorite upravu kuće o potrebi da svoje prostorije ostavite bez nadzora dugoročno itd.

Neizostavan uslov za takav ugovor je obaveza vlasnika prostora da obavijesti organizaciju za upravljanje o zamjeni mjernih uređaja, upotrebi uređaja koji troše električnu energiju snage veće od 7 kW, o promjenama položaja inženjerske mreže i rekonstrukcije. Većina slučajeva zahtijeva ne samo obavještavanje, već i koordinaciju sa upravom zgrade.

Ugovor o upravljanju MKD-om sadrži i obavezu vlasnika stanova da samostalno odvoze smeće u slučaju popravke u njihovim prostorijama. Ni u kom slučaju nije dozvoljeno bacanje smeća na hodnicima, stepeništima, zajedničkim prostorijama.

Također je odgovornost vlasnika kuća da prenesu kopije potvrda o pravima na prostor, kao i očitavanja mjernih uređaja za stambeno-komunalne usluge i lične podatke.

Stanovnicima je zabranjeno da sami skidaju plombe sa svojih brojila. U slučaju narušavanja njihovog integriteta, potrebno je to prijaviti Krivičnom zakoniku u roku od tri dana, tražeći vraćanje pečata.

Poseban stav bi trebao propisati obaveze lica koja su dobila prostor u denaru na osnovu zakupa.

• napajanje;
• opskrba vodom (topla i hladna);
• grijanje;
• drenaža.

Pravilima za pružanje javnih usluga utvrđuju se normativi i standardi, pridržavajući se kojih će društvo za upravljanje kvalitetno pružati gore navedene usluge, ne narušavajući proces normalnog rada zgrade.

Društvo za upravljanje dužno je uvijek unaprijed obavijestiti stanovnike o predstojećim popravkama. Važno je propisati obavezu poslovodne organizacije da usaglasi dugove vlasnika prema njihovoj prijavi, sastavljenoj u pisanoj formi.

Sve aktivnosti Krivičnog zakonika moraju se provoditi u strogom skladu sa normama važećeg zakonodavstva.

• Tačka 3. Prava Kupca i Izvođača

Pravima takođe treba dati posebno mjesto. Po analogiji, morate početi od prava vlasnika. Ugovorom o upravljanju stambenom zgradom primjereno je propisati pravo vlasnika stanova da zahtijevaju smanjenje troškova stambeno-komunalnih usluga u slučaju njihovog neodgovarajućeg kvaliteta. U praksi postoje slučajevi kada se usluge pružaju povremeno ili su toliko lošeg kvaliteta da može dovesti do štete za vlasnike prostorija u zgradi. Pravo na naknadu štete takođe treba da bude zapisano u ugovoru.

Ali upravljačka organizacija takođe može tužiti neplatiše. Ona, sa svoje strane, ima pravo da privuče izvođače za izvođenje konkretnih radova, koji moraju biti plaćeni na teret vlasnika stanova. A, ako izbjegnu plaćanje, jedan od načina utjecaja je zaustavljanje snabdijevanja resursima preko inženjerskih mreža. A, ako ova mjera ne pomogne, onda poslovna organizacija ima pravo da se obrati sudu radi naplate duga.

U cilju pribavljanja sredstava za potrebe stambene zgrade (popravke, kupovina skupe opreme, itd.), Upravljačka organizacija može koristiti zajedničku imovinu (na primjer, iznajmiti zidove zgrade za oglašavanje).

• Stavka 4. Cijena

Ova klauzula ugovora je od posebnog značaja. Cijena za vođenje doma uključuje mnoge stavke: nabavku komunalija, hitne i zakazane popravke, čišćenje prostora i druge poslove. Tako da vlasnici razumiju tačno kako se obračunava isplata po ugovoru, a postoji i ova klauzula. Određuje uslove plaćanja, učestalost, račun društva za upravljanje. Troškovi usluga formiraju se na osnovu tarifa odobrenih na sastanku stambene zgrade. Određuju se na period od 1 godine. Ako se u toku godine izvode hitni poslovi hitnog karaktera, naknada za uslugu se uvećava u odgovarajućem omjeru.

Što se tiče usluga grijanja, organizacija za upravljanje kućama ne može na proizvoljan način odrediti njihovo plaćanje. Sve ovisi o cijenama dobavljača topline. Pogodno je pratiti troškove ako postoji zajednički kućni mjerni uređaj, prema čijim indikacijama se plaćanje topline podliježe godišnjem usklađivanju.

Što se tiče plaćanja električne energije i hladne vode, princip formiranja cijene usluga također bi trebao biti objavljen u ugovoru o upravljanju stambenom zgradom. Količina potrošnje određena je očitanjima mjernih uređaja (pojedinačne i zajedničke kuće).

Princip izračunavanja troškova potrošenih usluga prema očitanjima brojila uobičajenih kućanstava odavno je uspostavljen, ali ipak ne prestaje izazivati ​​veliki broj sudskih sporova. Prema ugovoru o upravljanju stambenom zgradom, očitanja svih pojedinačnih brojila koje su instalirali vlasnici stanova oduzimaju se od očitavanja brojila u cijeloj zgradi, a razlika podliježe raspodjeli između svih vlasnika stanova u zgradi. Raspodjela se zasniva na udjelu svakog vlasnika u zajedničkoj imovini denara.

Međutim, postoje situacije kada stanovi dugo ostaju prazni. By opšte pravilo ako su vlasnici odsutni duže od pet dana neprekidno, tada, na zahtjev vlasnika, društvo za upravljanje može preračunati troškove plaćanja za vodosnabdijevanje i kanalizaciju.

• Stavka 5. Odgovornost

Ovaj stav se bavi opcijama za odgovornost strana prema ugovoru. Posebno je predviđena mogućnost naplate kazne u slučaju kašnjenja u plaćanju usluga od strane vlasnika lokala u denarima. Paragraf takođe predviđa opciju u kojoj se obe strane oslobađaju odgovornosti. Radi se o viša sila je klasična klauzula svakog građanskopravnog ugovora.

• tačka 6. Važenje i postupak raskida ugovora

Kao što je već rečeno, različite vrste ugovora o upravljanju mogu se zaključivati ​​na različite vremenske periode. Ali općenito, maksimalni period je 5 godina. Takođe je nepraktično sklapanje ugovora na period kraći od godinu dana. Ali pod određenim okolnostima, možda će biti potrebno raskinuti ugovor prije roka. Strana o tome obavještava svoju drugu stranu 30 kalendarskih dana prije očekivanog datuma raskida. Konkretno, ako uplate koje društvo za upravljanje prima za pružene usluge ne pokrivaju njegov prihod, ono ima puno pravo da jednostrano raskine ugovor o upravljanju stambenom zgradom.

• tačka 7. Kontrola izvršenja ugovora

Mogućnost kontrole od strane osobe posebno odabrane za ovu svrhu, ili vladina agencija takođe predviđeno ugovorom. Izbori kontrolnog subjekta vrše se na skupštini vlasnika u kući.

• Stavka 8. Ostali uslovi

Neke tačke koje je potrebno fiksirati u ugovoru o upravljanju stambenom zgradom, ali ne mogu biti uključene ni u jedan od gornjih stavova, prikladno je napisati u paragrafu „Ostali uslovi“. Takvi uslovi uključuju, na primjer, pravo direktora Krivičnog zakonika da potpiše dio dokumentacije faksom.

• Prijave

Ovaj sporazum mora obavezno imati anekse koji će postati njegov sastavni dio. Konkretno, to su:

• prilog sa spiskom radova koji se moraju izvesti za pravilno održavanje imovine koja je priznata kao uobičajena u ovom denaru;
• aplikacija s popisom usluga ili radova za tekući popravak u denaru;
• dodatak koji opisuje granice MKD imovine, priznate kao zajedničke, prema lokaciji komunalnih usluga i gradilišta. Aplikacija sadrži šematski prikaz granica sa podjelom područja odgovornosti društva za upravljanje i vlasnika prostora.

Potpuni ugovor o upravljanju mora sadržavati sve gore navedene stavke.

Stručno mišljenje

Ono što je važno uključiti u ugovor o direktnom upravljanju stambenom zgradom kako bi se izbjegli sporovi

Konstantin Orlov,

Šef Domscanner sistema

Moramo puno raditi na promjenama u ugovorima o upravljanju. Održavamo skupštine vlasnika stanova ili dajemo konsultacije najaktivnijima od njih. U 50% slučajeva dolazimo do zaključka da je ugovor o upravljanju denarom podložan prilagođavanju. Vlasnici najčešće pokušavaju raditi sa standardnim dokumentom, ali nemaju uvijek dovoljno znanja i iskustva u ispravnom razumijevanju tačaka koje treba uključiti u ugovor.

Organizacije za upravljanje često nude vlastitu verziju ugovora, koju vlasnici doživljavaju s neprijateljstvom - kao sporazum koji prvenstveno ima za cilj zaštitu interesa samog društva za upravljanje i kršenje prava vlasnika. Ako je društvo za upravljanje izabralo takav put u ugovornim aktivnostima, onda je to kategorički neprihvatljivo. I još dugo takva organizacija neće ostati na površini, jer stabilnost u velikoj mjeri ovisi o poslovnoj reputaciji pravnog lica.

Zakon o stanovanju Ruske Federacije predviđa specifičnu strukturu ugovora o upravljanju, koje strane moraju pridržavati. Član 162 predlaže 4 glavna odjeljka:

1) naznaku adrese denara za koji je zaključen ugovor, i Detaljan opis sastav zajedničke kućne imovine;

2) navođenje vrsta poslova (usluga) koje društvo za upravljanje obavlja po ugovoru, uključujući usluge održavanja i popravke, kao i komunalne usluge; istovremeno, odjeljak treba da predvidi proceduru izmjene ove liste radova i usluga;

3) naznaku cijene ugovora ili postupka njenog utvrđivanja (kako se obračunava plaćanje za održavanje i popravku stambenog prostora, za stambeno-komunalne usluge), učestalost i postupak uplate na račun uprave kompanija;

4) način kontrole ispunjavanja svojih obaveza od strane organizacije za upravljanje.

Drugim riječima, u ugovoru treba precizirati: koju imovinu vlasnici prenose na privredno društvo, šta se tačno obavezuje da radi sa tom imovinom, koja je cijena takvih usluga i kako se vrši kontrola obavljanja poslova.

Prvo. Sastav zajedničke imovine MKD

Uredbom Vlade Ruske Federacije od 13. avgusta 2006. br. 491 odobrena su Pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, uključujući popis objekata koji se mogu pripisati zajedničkoj imovini kuće (podstavovi 1- 9):

• oprema i inženjerske mreže smještene unutar MKD-a i izvan njega, dizajnirane da opslužuju više od jedne prostorije, kao i uređene i uređene susjedne površine kuće;
• nosive i nenoseće konstrukcije kuće, njen krov, ograde i temelji;
• nestambeni prostor namijenjen za opsluživanje više od jedne prostorije u denaru;
• drugi objekti koji se nalaze na istoj zemljišnoj parceli i služe za obezbjeđivanje normalnog funkcionisanja i unapređenja višestambenog objekta.

Veoma je važno pravilno propisati granice ovlašćenja i odgovornosti Krivičnog zakonika. U nedostatku jasnog razumijevanja sastava zajedničke kućne imovine koja je povjerena na upravljanje društvu za upravljanje, biće teško shvatiti gdje prestaju njene dužnosti i počinje odgovornost samih vlasnika. Na primjer, ko je odgovoran za iznošenje smeća? susjednoj teritoriji? Ovo treba da bude napisano u tekstu ugovora.

Sekunda.Što se tiče spiska radova i usluga koji se pripisuju dužnostima Krivičnog zakonika, oni moraju biti navedeni dovoljno detaljno i konkretno. Istovremeno, treba predvidjeti proceduru za promjenu liste odgovornosti. Važno pitanje se odnosi na definiciju pružaoca komunalnih usluga: da li će se društvo za upravljanje baviti njihovim zalihama ili će privući druge organizacije u te svrhe.

Dakle, odjeljak o odgovornostima društva za upravljanje će uključivati ​​pitanja:

• direktno upravljanje (mjesečni računi za plaćanje, akumulacija uplata, raspodjela primljenih sredstava za potrebe kuće, naplata dugova od vlasnika, korištenje zajedničke imovine u komercijalnim transakcijama za ostvarivanje dobiti koja se ubuduće troši i na održavanje i popravak MKD);
• obavljanje poslova i pružanje usluga u cilju održavanja zajedničke imovine kuće u ispravnom stanju (čišćenje zajedničkih prostora, hitno održavanje, usluge održavanja liftova, ispiranje sistema grijanja, mjere dezinfekcije i druge radnje), kao i njenu popravku;
• komunalno (opskrba toplom i hladnom vodom, kanalizacija, plin i struja, grijanje).

Treće. Važna stvar je cijena usluga. Cijena ugovora ne može biti fiksna, u dokumentu je obično naznačena procedura za njeno utvrđivanje i plaćanje.

Strane treba da se dogovore o cijenama usluga i radova, kao io učestalosti plaćanja ovih usluga. Cenkanje ne uspeva uvek, jer tarife postavlja upravljačka organizacija na osnovu stvarnih troškova koje pravi. Ako tarife određenog društva za upravljanje ne odgovaraju vlasnicima, oni se mogu prijaviti za sklapanje ugovora s drugom organizacijom.

Važno je shvatiti da ne postoje vladine tarife za usluge upravljanja i održavanja. Iako je jedan broj gradova usvojio stopu preporučenu od strane opština, ona se odnosi na javno stanovanje. Ali vrlo je malo kuća u kojima je više od polovine općinskih prostorija.

Dok su cijene komunalnih usluga jasne, cijene za usluge održavanja i popravke mogu se pregovarati i prilagođavati.

Četvrto. Mehanizam za praćenje aktivnosti društva za upravljanje, kvaliteta njegovih usluga.

Ako ste suočeni sa zadatkom sklapanja ugovora o upravljanju stambenom zgradom, trebali biste se zadržati na ovim točkama:

• na koliko dugo je ugovor zaključen;
• kako se može prekinuti;
• da li se zajednička imovina može koristiti po ugovorima komercijalne prirode;
• u slučaju korištenja zajedničke imovine kuće, kako će se raspodijeliti dobit (prihod kuće): daleko od toga da sav prihod ide za potrebe kuće, dio se šalje u prihode društva za upravljanje;
• kako će izvođači biti odabrani za popravke;
• koji dokumenti će se sastavljati za kontrolu društva za upravljanje (kvartalni ili mjesečni akti obavljenog posla, akti za zaduženje sredstava, mjesečni izvještaji o prihodima i rashodima denara itd.);
• kako će se tretirati troškovi ODN gubitaka iznad utvrđenih standarda;
• mjere odgovornosti u slučaju kršenja ugovora od strane strana;
• ostale stavke koje se uvode prema željama vlasnika stanova.

Koji termini se koriste u ugovoru o upravljanju stambenom zgradom od strane upravljačke organizacije

Vlasnik- lice kome prostor u stambenoj zgradi pripada po pravu svojine.

Sastav imovine- popis imovine koja služi za upravljanje više od jedne prostorije u stambenoj zgradi, priznatoj kao zajednička kuća, uključujući prostorije koje nisu dio stambenih i nestambenih prostorija(stepeništa i stepeništa, liftovi i drugi šahtovi i sami liftovi, hodnici, tehnički spratovi, tavani i podrumi u kojima se nalaze komunalne usluge i oprema, krovovi koji pokrivaju nosive i nenoseće konstrukcije zgrade, kao i oprema koja se može locirati i u samoj zgradi i šire, opslužujući više od jedne prostorije, zemljište pod stambenom zgradom sa elementima uređenja i uređenja okoliša i ostalim sadržajima potrebnim za osiguranje rada i unaprjeđenja ove kuće, koja se nalazi na susjednoj parceli.

Udio u pravu zajedničko vlasništvo na zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi- stepen učešća vlasnika u pravima na zajedničkoj imovini, određen srazmerno odnosu imovine koja mu pripada kvadratnih metara površine stambene zgrade na ukupnu površinu navedene stambene zgrade. ukupna površina obračunava se od zbira svih površina prostorija koje su u sastavu višestambenog objekta, uključujući i površine pomoćnih prostorija, osim verande, terasa, lođa i balkona.

Udio u pravu zajedničke imovine u zajedničkom stanu- stepen učešća vlasnika u pravima na zajedničkoj imovini zajedničkog stana, određen srazmerno odnosu površine prostorije u vlasništvu lica na pravu svojine prema zbiru površine svih prostorija u vlasništvu drugih vlasnika u ovom stanu. Shodno tome, udio u pravu zajedničke svojine na zajedničkoj stvari utvrđuje se srazmjerno zbiru površina prostorije i udjela u pravu zajedničke svojine na zajedničkoj stvari u zajedničkom stanu sa zbirom svih površina stana. prostor stambene zgrade.

Komunalne usluge— usluge za pružanje resursa stambeno-komunalnih usluga, uključujući grijanje, snabdijevanje električnom energijom i plinom, snabdijevanje hladnom i toplom vodom i sanitaciju, te uklanjanje čvrstog komunalnog otpada.

• čišćenje prostorija u kući u zajedničkom vlasništvu (podrum, potkrovlje, liftovi, stepenišni i međustambeni prostori, ulazi);
• čišćenje i uređenje lokalnog područja, uključujući uređenje okoliša;
• održavanje zajedničke kućne opreme i inženjerskih mreža, tehničkih uređaja (zajednička brojila, liftovi i sl.);
• održavanje konstruktivnih elemenata kuće.

Tekuća sanacija zajedničke imovine stambene zgrade- skup mjera organizacione, tehničke i remontne (oporavačke) prirode u periodu normativni termin rad, uzrokovan potrebom prilagođavanja elemenata inženjerskih komunikacija i opreme kako bi se održao njihov normalan rad.

Kako je raskid ugovora o upravljanju stambenom zgradom

Ugovor o upravljanju stambenom zgradom uključen je u relevantni registar licenci određenog subjekta Ruske Federacije. U određenim okolnostima zakon predviđa potrebu brisanja ugovora iz registra.

Ako je vlasnik licence bio predmet pravnog postupka administrativna kazna dva ili više puta, podaci o njemu moraju biti isključeni iz registra. A upis u takav registar vrši se na osnovu zaključenja ugovora o upravljanju. Ako se ugovor raskine ili promijeni, odgovarajuće promjene se vrše u registru.

Kada ugovor o upravljanju istekne, Krivični zakonik prestaje da funkcioniše u odnosu na određeni denar. Ali i ona prestaje da funkcioniše zbog isključenja podataka iz registra licenci. A mehanizam raskida u ova dva slučaja nije isti. Za prekid rada Krivičnog zakona zbog raskida ugovora postoje razlozi utvrđeni poglavljima 26 i 29 Građanskog zakonika Ruske Federacije, a pored toga, slični razlozi za raskid obično se nalaze u samom ugovoru. Po pravilu, ako ugovor istekne, automatski se obnavlja za isti period. A, ako jedna od strana ne želi takvo produženje, dužna je o tome obavijestiti drugu stranu i poslati obavijest o raskidu ugovora lokalnoj samoupravi i nadzornom organu.

Počevši od datuma navedenog u obavijesti, organizacija za upravljanje kućama prestaje sa svojim aktivnostima u odnosu na odgovarajući denar.

Ako skupština vlasnika donese odluku o izmjeni Krivičnog zakonika, onda je dužna da kopiju takve odluke pošalje važećem Krivičnom zakoniku. Vlasnici mogu promijeniti pravno lice odabrano za upravljanje kućom u bilo kojem trenutku - to je njihovo zakonsko pravo (dio 3. člana 161. Stambenog zakonika Ruske Federacije). Ali čl. 46. ​​ovog zakonika ukazuje na obavezu inicijatora sazivanja skupštine da kopije odluka i zapisnika sa sednice dostavi licu koje obavlja poslove upravljanja MKD-om (društvo vlasnika kuća, specijalizovana potrošačka zadruga, stambena ili stambeno građevinska zadruga, društvo za upravljanje), ova obaveza se daje 10 dana od dana održavanja skupštine.

Pravilnikom za sprovođenje poslova upravljanja stambenim zgradama (Vlada Ruske Federacije od 15. maja 2013. br. 416) utvrđena je i obaveza organa upravljanja HOA, stambene zadruge, stambene zadruge, DIK-a ili drugog lica. ovlašten od sastanka da u roku od pet dana obavijesti Krivični zakonik i izvršni organ subjekta o isteku ugovora o upravljanju MKD-om ili promjeni načina upravljanja.

Kada bivša organizacija, kojoj je ranije povjereno upravljanje, dobije obavještenje, mora novoizabranoj organizaciji prenijeti svu dokumentaciju za stambenu zgradu po prijemnoj potvrdi.

Ugovor o upravljanju stambenom zgradom: sudska praksa

U rješenju je zanimljiv slučaj Arbitražni sud Volgogradske oblasti od 13. novembra 2015. Razmatran je uslov za priznavanje nevažeći ugovor upravljanje stambenom zgradom, zaključeno od strane društva za upravljanje OOO UK Mishino.

Inspekcija se obratila sudu i postupila nadzorni organ u odnosu na ovaj KZ. Obavljajući državni stambeni nadzor, inspekcija je na ovaj način odgovorila na brojne pritužbe vlasnika. Ispostavilo se da je društvo za upravljanje izabrano nezakonito. Odluku su donijeli ne vlasnici iu periodu prije puštanja kuće u funkciju.

Inspekcija je tvrdila da ove osobe nisu ovlaštene za donošenje takve odluke. Kao rezultat toga, strane u ugovoru su vlasnici, ali su volju izrazila druga lica. Istovremeno, kuća još nije bila puštena u funkciju, što znači da nije imala status stambene zgrade, i dalje je objekat u toku izgradnje.

Društvo za upravljanje je steklo prava za obavljanje djelatnosti na nezakonitim osnovama, odnosno nezakonito profitiralo od tih aktivnosti.

Sud je uvažio tužbu, proglasivši ugovor ništavim.

Često se postavlja pitanje javnosti ugovora o upravljanju MKD-om. Vlasnike lokala zanima šta se podrazumijeva pod ovim konceptom. Ovo je postalo posebno aktuelno nakon najave otvorenosti lične podatke vlasnika prostor u MKD u sistemu GIS stambeno-komunalnih usluga. Pokušajmo razumjeti ovo pitanje.

Šta je javni ugovor

Drugi znak je ispunjenje obaveza društva za upravljanje za obavljanje poslova i pružanje usluga vlasnicima lokala u denarima uz određenu mjesečnu naknadu.

Pa, treći znak je neprihvatljivost odbijanja Krivičnog zakona da zaključi sporazum ili izbjegne njegovo sklapanje ako je moguće obavljati posao i pružati usluge. Obaveza zaključivanja ugovora o upravljanju za Krivični zakonik je takođe propisana zakonom u slučaju njegove pobede na otvorenom tenderu, koji održava lokalna samouprava (delovi 4. i 13. člana 161. ZK RF, deo 8. član 448 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Ali, naravno, kao iu svakom poslu, i ovdje postoje nijanse. Prvo, ugovor o upravljanju se zaključuje nakon jednoglasne odluke OSS-a. Dakle, jedan vlasnik nema pravo da samostalno odlučuje o pitanju sklapanje ugovora o upravljanju sa društvom za upravljanje.

Osim toga, ugovor o upravljanju može se zaključiti samo sa vlasnicima prostora u denaru. Lice koje nije vlasnik ne može sklopiti ugovor o upravljanju sa društvom za upravljanje. Ono što je najvažnije, zaključen ugovor o upravljanju važi i za one osobe koje se nisu primjenjivale na Krivični zakonik, nisu direktno zaključile sporazum, nisu učestvovale u OSS, glasale protiv izbora ovog Krivičnog zakona ili nisu potpisale MD.

Takođe je važno uzeti u obzir da je cijena radova i usluga ista za sve vlasnici lokala u denarima osim za korisnike. Ali ova cijena ne može biti ista za vlasnike kuća u različitim stambenim zgradama. Odnosno, za vlasnike lokala u jednom denaru biće jedan trošak rada i usluga u ugovoru o upravljanju. Shodno tome, za vlasnike kuća u drugoj kući ugovorni troškovi rada i usluga bit će potpuno drugačiji.

još jedan važna tačka, što se mora napomenuti jeste činjenica da Zakon o stanovanju Ruske Federacije ne utvrđuje obavezu Krivičnog zakona da zaključi ugovor o upravljanju pod uslovima koje mu predlažu vlasnici prostorija u MKD. Naprotiv, kada biraju kompaniju za upravljanje u OSS, vlasnici kuća moraju se upoznati sa verzijom ugovora o upravljanju koju je predložila UK i potpisati je ili razgovarati o prilagođavanju. Treba imati na umu da prilikom odabira društva za upravljanje vlasnici prostora u denaru istovremeno biraju uslove ugovora o upravljanju koji im se nudi.

Uslovi ugovora za vlasnike stambenih i nestambenih prostora u kući

Ovo je još jedan važan aspekt pitanje koje se razmatra.

U slučaju odbijanja protokola o nesuglasicama ili ne dobijanja informacija o rezultatima njegovog razmatranja u propisanom roku, strana koja je poslala dokument može se obratiti sudu za rješavanje spornog pitanja. Istovremeno, treba pretpostaviti da odredbe i uslove ugovora o upravljanju stambenom zgradom postavljeni su isti za sve vlasnike prostorija u kući (dio 4 člana 162 LC RF).

Šta to znači? Zakonodavac ne zahtijeva odobrenje uslova ugovora posebno za vlasnike stambenih i nestambenih prostorija u kući. To znači da zakon ne zabranjuje sklapanje MKD ugovora o upravljanju sa vlasnicima nestambenih prostorija pod uvjetima drugačijim od uvjeta daljinskog upravljanja za stanare kuće. Ali razlike u ugovoru o upravljanju mogu se odnositi samo na specifičnosti nestambenih prostorija.

Prilikom rješavanja takvih sporna pitanja sudovi se često pozivaju na činjenicu da se prava vlasnika stambenih i nestambenih prostorija u denarima ozbiljno razlikuju zbog specifičnosti ovih prostorija. To podrazumijeva drugačiji obim odgovornosti za održavanje i popravku stambenih i nestambenih prostorija u kući.

Javnost ne znači vezana

Kao što znate, kmetstvo je u Rusiji ukinuto 1861. Stoga je nepravedno pretpostaviti da s obzirom da je društvo za upravljanje zaključilo ugovor o upravljanju sa vlasnicima prostora u MKD-u, to znači da mora ispuniti sve želje stanara kuće. To uopšte nije tako. Tačnije, naprotiv.

Kao što smo gore napisali, nisu vlasnici kuća ti koji nude uslove ugovora društvu za upravljanje, već se upravo ti stanari slažu sa uslovima ugovora o upravljanju koje predlaže Krivični zakonik. Stoga je potrebno posebno aktivnim vlasnicima lokala u MKD-u prenijeti da javnost ugovora ne znači bespogovornu podređenost društvu za upravljanje. Shodno tome, ne može se nametnuti nikome prihvaćenom Odluka OSS uslovi ugovora o upravljanju.

Ali zapamtite da se ugovor o upravljanju neće smatrati zaključenim dok se svi njegovi uvjeti ne dogovore između vlasnika prostora u MKD-u i društva za upravljanje.

Kako biste izbjegli dvosmislene situacije i sporove između vlasnika kuća i društava za upravljanje, dovoljno je slijediti jednostavne i nekomplicirane preporuke:

• Uvijek odgovarajte na prijedloge za zaključivanje ugovora o upravljanju u predviđenom roku. Bilo da se radi o odbijanju ili pristanku pod drugim uslovima. Svejedno morate odgovoriti.
• Ne postavljajte na web stranicu Krivičnog zakonika i ne distribuirajte svim stanarima standardne ugovore sa listama i tarifama. Budući da je potrebno uzeti u obzir karakteristike dizajna, specifičnosti, istrošenost i druge karakteristike svake stambene zgrade. To će uticati na cijenu rada i usluga. održavanje i tekuće popravke zajedničke imovine u MKD.

Sumirajući sve navedeno, napominjemo da javnost ugovora ne znači i otvorenost podataka o zakupcima. To nigdje nije zabilježeno. Također, javnost ugovora o upravljanju ne može natjerati društvo za upravljanje da preuzme teret odgovornosti koji ne postoji prema uvjetima daljinskog upravljanja za održavanje i popravak zajedničke imovine u MKD-u, koji su mu nametnuli vlasnici kuće.

7. Djelovanje stambenog zakonodavstva.

Tema 2. Objekti stambenog prava. Stambeni fond u Ruskoj Federaciji

1. Stambeni pravni odnosi, subjekti i objekti stambenog prava.

2. Koncept stambenih prostorija.

3. Vrste stambenih prostorija.

4. Stambeni fond.

5. Državno knjigovodstvo stambenog fonda.

6. Državna kontrola korištenja i sigurnosti stambenog fonda.

7. Prenos stambenih prostorija u nestambene i nestambenih prostorija u stambene.

8. Reorganizacija i preuređenje stambenih prostorija.

Tema 3. Vlasništvo i druga stvarna prava na drugim stambenim prostorima

1. Pojam vlasništva nad stambenim prostorom, nastanak vlasništva nad stambenim prostorom.

2. Osnovi za nastanak vlasništva nad stanom.

3. Privatizacija stambenog prostora

4. Učešće u zajedničkoj izgradnji

Tema 4. Stambeni pravni odnosi u stambenom fondu u vlasništvu građana i pravnih lica na pravu privatne svojine

1. Nastanak vlasništva nad zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi.

2. Nastanak prava na stambeni prostor za članove porodice vlasnika stana.

3. Korištenje stambenog prostora od strane vlasnika.

4. Korišćenje stambenog prostora od strane članova porodice vlasnika i nosilaca drugih imovinskih prava na stambenim prostorima.

5. Prestanak stambenih odnosa između vlasnika i članova njegove porodice.

6. Komercijalni najam.

Tema 5 Ugovor o socijalnom najmu.

1. Nastanak prava na stambeni prostor u kućama državnog i opštinskog stambenog fonda, obezbeđenog po ugovorima o socijalnom najmu.

2. Postupak davanja stambenog prostora po osnovu ugovora o socijalnom zakupu.

3. Pojam i elementi društvenog ugovora o radu (strane, oblik, rok trajanja ugovora).

4. Pravni status članova porodice poslodavca.

5. Raskid i raskid ugovora o socijalnom najmu.

Tema 6. Stambeni pravni odnosi u specijalizovanom stambenom fondu.

1. Stambeni prostori specijalizovanog stambenog fonda i njihova namena.

2. Nastanak prava na stambeni prostor u specijalizovanom stambenom fondu.

3. Ugovor o zakupu stambenog prostora u kućama specijalizovanog stambenog fonda.

4. Prestanak stambenih pravnih odnosa u kućama specijalizovanog stambenog fonda.

5. Iseljenje iz prostorija zauzetih po osnovu ugovora o zakupu specijalizovanih stambenih prostorija.

Tema 7. Stambeni pravni odnosi u kućama stambeno-stambenih i stambeno-štednih zadruga.

1. Pravno uređenje stambenih zadruga i stambenih zadruga.

2. Pravni status članova stambenih zadruga.

3. Pravno uređenje stambeno štednih zadruga.

Tema 8

1. Koncept udruženja vlasnika kuća, stvaranje udruženja vlasnika kuća.

2. Reorganizacija i likvidacija udruženja vlasnika kuća.

3. Pravni status članova zadruge i članova.

Tema 9. Plaćanje stambenih i komunalnih usluga

1. Obaveza plaćanja stambenih i komunalnih usluga.

2. Plaćanje za stanovanje i komunalije.

3. Iznos plaćanja za stanovanje i komunalije.

4. Davanje subvencija za plaćanje stambenih i komunalnih usluga.

5. Naknada za plaćanje stambenih i komunalnih usluga.

Tema 10. Upravljanje stambenim zgradama

1. Opće odredbe o upravljanju stambenim fondom

2. Upravljanje stambenom zgradom

3. Ugovor o upravljanju stambenom zgradom.

4. Stvaranje od strane lokalnih samouprava uslova za upravljanje stambenim zgradama.

3. Ugovor o upravljanju stambenom zgradom.

Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi dužni su da zaključe ugovor o upravljanju ovom zgradom sa upravljačkom organizacijom izabranom na osnovu rezultata otvorenog tendera, na način propisan članom 445. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Organ lokalne samouprave, najkasnije u roku od godinu dana od zaključenja ugovora o upravljanju stambenom zgradom, saziva sastanak vlasnika prostorija u ovoj kući radi odlučivanja o izboru načina upravljanja ovom kućom (tačka 6. član 161 LC RF).

Ugovorom o upravljanju stambenom zgradom jedna strana (upravljačka organizacija), po nalogu druge strane (vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, organa upravljanja zadruge ili organa upravljanja stambene zadruge, ili organa upravljanja druge strane). specijalizovana potrošačka zadruga), u ugovorenom roku, uz naknadu, obavezuje se da će pružati usluge i izvoditi radove na pravilnom održavanju i popravci zajedničke imovine u takvoj kući, pružati komunalne usluge vlasnicima prostorija u toj kući i licima koja koriste prostor. u ovoj kući obavljati druge aktivnosti usmjerene na postizanje ciljeva upravljanja stambenom zgradom (klauzula 2 člana 162 LC RF).

Ugovor o upravljanju stambenom zgradom zaključuje se u pisanoj formi sastavljanjem jednog dokumenta koji potpisuju strane. Ako organizaciju za upravljanje bira skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, tada se sa svakim vlasnikom prostorija u toj kući zaključuje ugovor o upravljanju pod uslovima navedenim u odluci skupštine. Uslovi ugovora o upravljanju stambenom zgradom utvrđeni su isti za sve vlasnike prostorija u stambenoj zgradi (klauzula 4, član 162 LC RF).

Ugovor o upravljanju stambenom zgradom mora sadržavati:

sastav zajedničke imovine stambene zgrade nad kojom će se vršiti upravljanje i adresu te kuće;

spisak usluga i radova za održavanje i popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi, postupak za promjenu te liste, kao i spisak komunalnih usluga koje obezbjeđuje upravljačka organizacija;

postupak određivanja cijene ugovora, iznos plaćanja za održavanje i popravku stambene prostorije i iznos plaćanja za komunalije, kao i postupak plaćanja;

postupak vršenja kontrole nad ispunjavanjem obaveza od strane upravljačke organizacije iz ugovora o upravljanju.

Rok za zaključivanje ugovora o upravljanju stambenom zgradom nije kraći od godinu dana i ne duži od pet godina. Uslovi ugovora se ne mogu menjati sporazumom strana.

Upravljačka organizacija je dužna da otpočne sa ispunjavanjem takvog ugovora najkasnije u roku od trideset dana od dana njegovog potpisivanja, osim ako ugovorom o upravljanju stambenom zgradom nije drugačije određeno.

Upravljanje stambenom zgradom, koja je u vlasništvu stambene zadruge ili u kojoj je osnovano udruženje vlasnika kuća, vrši se uzimajući u obzir odredbe odjeljaka V i VI Zakonika o stanovanju Ruske Federacije.

Garancija poštovanja prava i legitimnih interesa vlasnika prostorija u stambenoj zgradi je da godišnje, tokom prvog kvartala tekuće godine, upravljačka organizacija podnosi vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi izvještaj o sprovođenje ugovora o upravljanju za prethodnu godinu, osim ako ugovorom o upravljanju stambenom zgradom nije drugačije određeno.

Promjena i (ili) raskid ugovora o upravljanju stambenom zgradom vrši se na način propisan građanskim zakonom (članovi 450-453 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Ako nijedna strana nije izjavila raskid ugovora o upravljanju na kraju njegovog roka važenja, onda će se ugovor produžiti na period naveden u ugovoru bez promjene uslova ugovora. Dakle, istekom ugovora o upravljanju ne prestaje automatski takav ugovor.

Zakon o stanovanju, stav 10. člana 162., obavezuje upravljačku organizaciju da trideset dana prije raskida ugovora o upravljanju stambenom zgradom tehničku dokumentaciju za stambenu zgradu i drugu dokumentaciju koja se odnosi na upravljanje takvom kućom ustupi na novoizabranoj upravljačkoj organizaciji, ili udruženju vlasnika kuća, ili stambenoj zadruzi, ili drugom specijaliziranom za potrošačku zadrugu, ili u slučaju neposrednog upravljanja takvom kućom od strane vlasnika prostorija u takvoj kući, jednom od ovih vlasnika, naznačenih u odluci skupštine ovih vlasnika o izboru načina upravljanja takvom kućom. Ako takav vlasnik nije naveden, upravljačka organizacija je dužna prenijeti navedene dokumente čak i svakom vlasniku prostorija u takvoj kući.

- Predstavnik kompanije za upravljanje doneo je ugovore za upravljanje stambenom zgradom i insistira da ih potpišemo. Ali koja pitanja bi ti dokumenti trebali uključivati ​​da bi stanari imali koristi? Da li je moguće koristiti usluge Krivičnog zakona bez zaključivanja ugovora o upravljanju stambenom zgradom?

Zaista, ima o čemu razmišljati. Ugovor o upravljanju stambenom zgradom je još uvijek vrlo „svježe pečen” dokument i, prema mišljenju brojnih stručnjaka, u većini slučajeva sastavljen je nepismeno.

I. Ugovor o upravljanju stambenom zgradom: opća pitanja

Prema riječima načelnika odjela za stambenu politiku Ministarstva stanovanja Rostov region Marina Polozhy, ugovor o upravljanju stambenom zgradom najvažniji je dokument koji regulira pružanje stambeno-komunalnih usluga vlasnicima.

Shodno tome, mora se zaključiti sa HOA-om ili društvom za upravljanje, ovisno o tome koji oblik upravljanja odaberu stanari stambene zgrade. Ugovor o upravljanju stambenom zgradom trebao bi biti u rukama svakog vlasnika, jer je na osnovu ovog dokumenta moguće zahtijevati od organizacije koja upravlja objektom obavljanje radova i usluga predviđenih njime, a zauzvrat, potonje od stanovnika - plaćanje.

Dakle, ako je društvo za upravljanje iznenada i neočekivano donijelo vlasnicima vlastiti ugovor o upravljanju stambenom zgradom i užurbano zahtijeva da ga potpišu, to ne znači da bi vlasnici trebali slijediti primjer. Budući da stanari nemaju ništa manje pravo da svoju verziju dokumenta odnesu u kancelariju Krivičnog zakona. Štaviše, kupac je taj koji govori angažovanom izvođaču šta da radi u objektu.

II. Sadržaj ugovora o upravljanju stambenom zgradom

1. Zajednička imovina

Treba napomenuti da se o tarifi za upravljanje privatnom stambenom zgradom može pregovarati – za razliku od tarifa za gas, vodu ili toplotu koje snabdevaju monopolska preduzeća. Iako gradske uprave godišnje formiraju tarife za održavanje (ili SoderRemZhil) stambeni fond prilikom postavljanja liste radova i usluga za to. Ali to se odnosi samo na opštinske stambene jedinice, a vlasnici (čak i ako mali dio komšija-stanovnika stambene zgrade nije privatizovao stanove) imaju pravo raspolaganja imovinom po svom nahođenju.

Međutim, kompanija za upravljanje je takođe slobodna da od vlasnika zahteva za spisak radova koji su propisali gradske vlasti iznos koji premašuje stopu koju su odredile lokalne vlasti. (Iako se u većini slučajeva i vlasnici i društvo za upravljanje, prilikom sklapanja ugovora o upravljanju stambenom zgradom po inerciji, i dalje rukovode opštinskim tarifama).

Međutim, u nekim slučajevima to nije tačno, jer "Pravilnik" ne predviđa održavanje interfona ili metalnih vrata postavljenih na ulazu i niza drugih "viškova". A istovremeno, dokument predviđa i listu prioritetnih radova koji su neophodni da se eksploatisano kućište ne bi urušilo, kako se u njemu ne bi razmnožavali pacovi ili žohari - drugim riječima, najnužnije mjere.

Tako bi "Pravila" trebala postati temeljni dokument pri sklapanju ugovora o upravljanju stambenom zgradom između društva za upravljanje i vlasnika stanova. Na osnovu toga, vlasnici treba da formiraju spisak radova i usluga koje će izvršiti društvo za upravljanje na objektu. U nastavku navedite u kojim slučajevima se ova lista može promijeniti.

3. KZ je branilac prava vlasnika kuće

Napominjemo da su sve ove mjere predviđene procesom upravljanja stambenom zgradom. Ako Krivični zakonik odbije da preuzme takav „teret“, ispada da samo tvrdi da upravlja stambenim prostorom, ali ne i da njime upravlja. I u ovom slučaju možemo postaviti pitanje sklapanja ugovora ne za upravljanje stambenom zgradom, već za njen rad. Cijena takve usluge bit će jeftinija, osim toga, takvi dokumenti se sklapaju pod direktnim upravljanjem između vlasnika i izvođača radova koji su angažovani za objekat. Ako preduzeće ili organizacija želi da upravlja objektom, postaje pružalac komunalnih usluga.

III. Kako obavezati da Krivični zakonik bude transparentan

Dakle, izvršen je popis zajedničke imovine, saslušane su želje vlasnika od strane društva za upravljanje, ali za obavljanje traženih poslova i usluga u ugovoru o upravljanju stambenom zgradom, društvo za upravljanje traži izuzetno visoka naplata - sa stanovišta stanovnika. A na zvučne zamjerke upućuje na visoku cijenu rada i kao kompromis predlaže njeno smanjenje.

Ovaj pristup je u osnovi pogrešan. Kao odgovor na „nacrt“ ugovora o upravljanju stambenom zgradom koji su dali stanari, društvo za upravljanje mora sačiniti procjenu rashoda-prihoda sa ovaj objekat i predstaviti ga vlasnicima kuća - njihovim kupcima. U međuvremenu, mnogi od postojećih krivičnih zakona nisu transparentni i, kao odgovor na zahtjeve vlasnika, pozivaće se na poslovnu tajnu. Ali isplati li se unajmiti takve firme?

Štaviše, prema riječima Marine Polozhy, u slučaju sklapanja „idealnog“ ugovora o upravljanju stambenom zgradom, procjene troškova i prihoda trebale bi visiti na svakom od ulaza. Tako da svako može da vidi šta se može tražiti od društva za upravljanje i kakvu profitabilnost ima od pruženih usluga - a mora biti profitabilno, pošto je komercijalna organizacija.

I na kraju, vredi napomenuti da je Krivični zakonik svake godine dužan da izvještava stanare o obavljenom poslu tokom godine i utrošenim sredstvima. Plus - braniti pred vlasnicima novu tarifu za servisiranje njihovog objekta.

TAKO NA OBRAT

Kako ne zaključiti ugovor o upravljanju stambenom zgradom

Na primjer, prije nekoliko godina izbio je sukob između vlasnika kuće i šefa jedne kompanije za upravljanje Rostov, kojem su neki stanari mahali dokumentom, a da ga nisu pročitali...
Kako se kasnije ispostavilo, prema zaključenom ugovoru o upravljanju stambenom zgradom, plaćanje najskupljih stambeno-komunalnih usluga - grijanja i tople vode (komponente
60–70% ili više svih komunalnih troškova) moraju platiti stanari unutar grejne sezone, a ne u svim mjesecima u godini, uključujući topla ljeta. Shodno tome, vlasnici kuća sa niskim primanjima koji primaju budžetsku naknadu za plaćanje "komunalne" našli su se u doslovno bezizlaznoj situaciji.