08.11.2012

Prekrasan izraz "ekspozicija" vjerovatno je već poznat ne samo tržišnim profesionalcima, već i potrošačima. Pa ipak da pojasnimo - pod riječima "izloženost stana" stručnjaci podrazumijevaju lokaciju objekta na tržištu nekretnina. Svaki vlasnik koji je zaista zainteresovan za prodaju svog stana uvijek želi da period izloženosti bude što kraći. Najbolji agent za nekretnine mjeseca na osnovu rezultata rada u oktobru, stručnjakinja za poslovanje nekretninama u ogranku Khamovniki, Elena Tsareva, govori o tome šta utiče na trajanje i uspjeh izložbe. *

Ekspozicija stana počinje od trenutka kada informacija o vašem stanu uđe u bazu podataka, a završava kada se odlučite za kupca. Ovo je težak i odgovoran period. Vaš rodni stan, u kojem je svaka sitnica povezana sa uspomenama, stranci pomno smatraju robom, razvrstavajući sve njegove prednosti i mane. Najvjerovatnije, želite da se sve ovo završi što prije, možete odahnuti i mirno se pripremiti za dogovor. I svi žele da se njihov dom cijeni.

Faktori uticaja

- Rok izloženosti stana zavisi od nekoliko komponenti - kaže naš stručnjak Elena Tsareva. - Jedan od glavnih faktora je takozvana likvidnost stanovanje: koliko su slični stanovi popularni u ovoj oblasti. Naravno, velika potražnja omogućava prodaju nekretnine u kraćem roku.

Druga stvar je cijena, odnosno njena adekvatnost. Kao što znate, svaki prodavac sanja da proda svoj stan po višoj cijeni, dok svaki kupac želi kupiti jeftinije. A kako se stan ne bi smrznuo, potrebno je pronaći kompromis.

- Postoji koncept prosječne cijene, koji odgovara najčešćim cijenama za stanovanje ovog tipa. Ako vam je cilj što brže prodati, cijena bi trebala biti ili u srednjem rasponu ili nešto niža. Ako navedete objekat po cijeni iznad prosječne, onda bi vaš stan trebao imati jasne prednosti: na primjer, renoviranje, pogodna prometna petlja, škola ili Kindergarten ispod prozora. Ako nema značajnih prednosti, bolje je zaustaviti se na prihvatljivijem iznosu za potencijalnog kupca. Procijenite sami: hoće li biti moguće brzo prodati dvosobni stan za 8 miliona 800 hiljada rubalja, ako je, blago rečeno, u svom uobičajenom stanju, a njegova "crvena cijena" nije veća od osam miliona? Naravno, ako klijent insistira na svojoj naduvanoj cijeni, stručnjak za nekretnine će potražiti kupca, a postoji čak i šansa da ga pronađe. Cijelo pitanje je koliko će to trajati. Najvjerovatnije ćete morati čekati mjesecima, dok se ne zna da li će se moći izvući samo toliko.

Vrsta kuće (cigla, panel, blok, monolitna), kao i sprat na kojem se stan nalazi, ima određenu vrijednost. Na primjer, stan u prizemlju se uvijek prodaje malo jeftinije.

- Ovaj trend ima svoje svakodnevne razloge - objašnjava Elena. - Stanari prvog sprata, po pravilu, uz tutnju čekaju ulazna vrata koja se zatvore, iz kojih, osim toga, stalno duva, a moguće i neprijatni mirisi koji dopiru iz podruma. Osim toga, sigurno ćete morati postaviti rešetke na prozore kako biste zaštitili svoj dom od lopova. Bilo je perioda kada su se stanovi na prvom spratu kupovali vrlo rado, pogotovo ako se kuća nalazi u blizini autobuske stanice ili stanice metroa, na takozvanoj „crvenoj liniji“. Mnogi su ih kupovali da bi ih kasnije preuredili u kancelariju, trgovinu, frizerski salon itd. Međutim, sada se situacija promijenila. Prvo, pooštrena su pravila za prijenos stambenih prostorija u nestambene. Drugo, na današnjem tržištu postoji dobar izbor gotovih proizvoda nestambenih prostorija, koje ne treba pretvarati, trošeći mnogo vremena i živaca. A poslovni predstavnici najčešće ih preferiraju.

Kada se poredi primarni i sekundarno tržište stanovanja, onda su stanovi u novogradnji traženiji (a samim tim i brže prodaju).

- Pored očiglednih prednosti novoizgrađenog stambenog prostora, vrijedi istaći još jednu stvar. Stan koji je već pripadao nekome je uređen po ukusu prethodnog vlasnika. Potencijalnom kupcu se možda neće svidjeti popravak, pa čak i preuređenje koje je na prvi pogled zgodno. A remodeliranje je, kao što znate, teže nego raditi od nule. Nova zgrada je u tom smislu kao prazan list papira i ne predstavlja takve poteškoće - smatra Elena.

Dakle, među faktorima koji utiču na izloženost stambenog prostora može se istaći njegova likvidnost, adekvatnost cijene, tip i lokacija i kuće i stana.

- Međutim, pored ovih parametara, na dužinu ekspozicije stana utiče i stepen spremnosti dokumenata i dostupnost samih vlasničkog dokumenta: ugovora o prodaji, darovanju, zameni, uverenja o nasleđivanju od strane testamentom ili zakonom, odlukom suda, potvrdom o potpunoj uplati udjela i sl., -napominje Elena. - Uzimajući u obzir svaku opciju stanovanja, stručnjaci kompanije za nekretnine procjenjuju mogući rizik, na osnovu dostupnosti vlasničkih dokumenata vlasnika. A ako je rizik prevelik, savjetujemo vam da nastavite potragu, iako izbor uvijek ostaje na kupcu.

Zavisi od nas

Prema riječima stručnjaka, mi nismo u mogućnosti promijeniti mnoge faktore koji utiču na trajanje i uspješnost stambenog izlaganja, ma koliko to željeli. Nije u našoj moći da kuću premjestimo bliže autobuskoj stanici i školi. Isto se može reći i o materijalu od kojeg je kuća izgrađena, spratnosti i, na kraju, o situaciji na tržištu. Međutim, postoje i drugi faktori uspjeha koji zavise od nas. Na primjer, dosta smo u mogućnosti da prikupimo komplet dokumenata na vrijeme. Kao i adekvatno pripremiti stan za razgledanje.

Konkretno, ako je stan u stanju koje se popularno naziva riječju "ubijen", onda bi bilo bolje napraviti malu preuređenje.

- Niko vas ne poziva da trošite puno novca, možete samo zalijepiti tapete, postaviti umjesto starog dotrajalog linoleuma, čak i ako je jeftin, ali nov - ovo će stanu dati njegovaniji izgled i sigurno će igrati ulogu uloga. O generalnom čišćenju, i to ne samo u sobama, nego i u kuhinji i u kupatilu, suvišno je čak i govoriti. Osim toga, morate obratiti pažnju na mirise - oni djeluju na osobu jače nego što mislimo. Također obično savjetujemo prodavcima da dobro operu prozore, pomjere zavjese i zavjese kako bi u stan ušlo više svjetla. Općenito, nema nepotrebnih sitnica u pripremi stana za razgledanje, jer nećete imati drugu priliku da ostavite dobar prvi utisak na kupca, - rezimira naš stručnjak.

Osim toga, kada prikazujete stan, profesionalci savjetuju da se smetnje minimizira. Poželjno je da tokom predstave bude prisutno što manje ljudi (a ako u kući ima životinja, bolje ih je maknuti sa pogleda). To će potencijalnom kupcu omogućiti da mirno pogleda i ocijeni stan, zamisli sebe kao vlasnika.

I na kraju, još jedan važan savjet. Pustite agenta da pregovara: budite ljubazni i ljubazni, ali nemojte se miješati u pregovore agent-kupac. Pokušajte dati iscrpne odgovore, ali samo na ona pitanja koja se postavljaju. Vaš agent najbolje zna šta je kupcu važno i sa lakoćom se nosi u svakoj situaciji.

Prema riječima stručnjaka, svi gore navedeni savjeti pomoći će vam da prodate stan po najboljoj cijeni iu najbolje vrijeme.

* Elena Tsareva radi za Reskor više od godinu dana, odlikuje je apsolutni osjećaj odgovornosti i sposobnost pravilne izgradnje odnosa sa klijentima. Možda zato u svojim recenzijama ističu njen individualni pristup, odzivnost i potpuno razumijevanje njihovih zahtjeva, ponekad čak i na intuitivnom nivou.

Pod prelijepim pojmom "ekspozicija stana" stručnjaci podrazumijevaju pronalazak objekta na tržištu nekretnina. Izlaganje počinje od trenutka kada informacije o vašoj nekretnini uđu u bazu podataka i završava kada se odlučite za kupca. Ovo je težak i odgovoran period. Vaš rodni stan, u kojem je svaka sitnica povezana sa uspomenama, a „zidovi liječe“, stranci ga pedantno smatraju robom, razvrstavajući sve njegove prednosti i mane. Najvjerovatnije, želite da se sve ovo završi što prije, možete odahnuti i mirno se pripremiti za dogovor. Takođe želite da vaš dom bude cijenjen. Naši stručnjaci nam govore šta utječe na trajanje i uspješnost izlaganja:

• Elena Ovsyannikova, direktorka Akademije nauka "Sloboda";
• Galina Buyuklinskaya Šef odjela prodaje Akademije nauka "Vivat Realty".

Kada?

„Period izloženosti stana zavisi od nekoliko komponenti“, kaže Galina Buyuklinskaya. - Razmotrite ih po redu. Jedan od glavnih faktora je takozvana likvidnost stanovanja: koliko su takvi stanovi traženi na takvom području. Naravno, velika potražnja omogućava prodaju nekretnine u kraćem roku.

Druga stvar je cijena, odnosno njena adekvatnost. Svima je poznata želja kupca da kupi jeftinije, a prodavca - da proda skuplje. Postoji koncept prosječne cijene, koji odgovara najčešćim cijenama na tržištu za stanovanje ovog tipa. Ako vam je cilj što brže prodati, cijena bi trebala biti ili u srednjem rasponu ili nešto niža. Stan koji košta više mora imati jasne prednosti: na primjer, renoviranje, pogodna prometna čvorišta, škola ili vrtić ispod prozora. Ako nema značajnih prednosti, bolje je zaustaviti se na prihvatljivijem iznosu za potencijalnog kupca. Procijenite sami: da li će biti moguće brzo prodati dvosobni stan u okrugu Sormovsky za 3 miliona 800 hiljada rubalja, ako je, blago rečeno, u normalnom stanju, a crvena cijena za njega je 3 miliona? Naravno, dobar stručnjak za nekretnine može pronaći nekoga ko želi da je kupi, ali za to će trebati dosta vremena. Morat ćete čekati mjesecima. A ne zna se da li će se moći samo toliko pomoći.

Luksuzni stan takođe nije tako lako brzo prodati, iako je njegova cijena opravdana. To se jednostavno objašnjava - ne može svako priuštiti takvo stanovanje. Ipak, većina kupaca u Nižnjem Novgorodu pripada srednjoj klasi.

Vrsta kuće je od značaja - cigla, panel, "narodna zgrada" itd. (cjenjenije kuće od cigle), sprat na kojem se stan nalazi. Pažnja kupaca će verovatnije privući treći ili četvrti sprat nego prvi i poslednji. Ovaj trend ima svoje svjetovne razloge. Stanari prvog sprata, po pravilu, čekaju zatvaranje ulaznih vrata uz tutnju, iz koje, štaviše, stalno puše, i neprijatnih mirisa koji dopiru iz podruma. Osim toga, sigurno ćete morati postaviti rešetke na prozore, inače bi pametni lopovi lako mogli ući u dom. Bilo je perioda kada su se stanovi na prvom spratu kupovali vrlo rado, pogotovo ako se kuća nalazi u blizini autobuske stanice ili stanice metroa, na takozvanoj „crvenoj liniji“. Mnogi su ih kupovali da bi ih naknadno pretvorili u kancelariju, radnju, frizerski salon itd. Međutim, sada se situacija promijenila. Prvo, pooštrena su pravila prevođenja. stambene prostorije u nestambene Drugo, na današnjem tržištu postoji širok raspon gotovih nestambenih prostorija koje nije potrebno prenamjenjivati, trošeći puno vremena i živaca. A poslovni predstavnici najčešće ih preferiraju.

Oni koji žive na poslednjem spratu često pate od činjenice da krov prokišnjava. Štaviše, kiša sa plafona počinje u aprilu-maju, a završava tek do novembra. Usput, ako se lift pokvari, onda ćete s teškim torbama morati hodati devet ili više stepenica.

Ako uporedimo primarno i sekundarno tržište stanova, onda je i najveća potražnja. To znači da se stanovi u novim kućama brže prodaju. Pored očiglednih prednosti novoizgrađenog stanovanja, vrijedi napomenuti još jednu stvar. Stan koji je već pripadao nekome je uređen po ukusu prethodnog vlasnika. Potencijalnom kupcu se možda neće svidjeti renoviranje (od boje tapeta u spavaćoj sobi do uzorka na pločici u kupaonici), pa čak i preuređenje koje je zgodno na prvi pogled. A remodeliranje je, kao što znate, teže nego raditi od nule. Nova zgrada ne predstavlja takve poteškoće, ona je kao prazan list papira.

Dakle, među faktorima koji utiču na izloženost stambenog prostora može se istaći njegova likvidnost, adekvatnost cijene, tip i lokacija i kuće i stana. Ali mnogo zavisi od prvog utiska koji potencijalni kupac ima prilikom gledanja.

“Pored cijene, likvidnosti stana i drugih njegovih karakteristika (stanje, spratnost, materijal od kojeg je kuća izgrađena i sl.), na trajanje izloženosti stana utiče i stepen spremnosti. isprava i dostupnost samih vlasničkih isprava (ugovori o kupoprodaji, darovanju, zamjeni, potvrda o pravu na nasljeđivanje po oporuci ili po zakonu, odluka suda, potvrda o potpunoj uplati udjela i sl.), - napominje Elena Ovsyannikova. - Uzimajući u obzir svaku opciju stanovanja, stručnjak za nekretnine procjenjuje mogući rizik, na osnovu dostupnosti vlasničkih dokumenata vlasnika. A ako je rizik prevelik, savjetuje da se potraga nastavi, ali izbor uvijek ostaje na kupcu.

Profesionalni savjeti

Mnoge faktore koji utiču na trajanje i uspješnost ekspozicije stanovanja nismo u mogućnosti promijeniti svom voljom. Jao, nije u našoj moći da silom misli premjestimo kuću bliže autobuskoj stanici i supermarketu. Otprilike isto se može reći o materijalu od kojeg je kuća izgrađena, spratnosti i, konačno, o situaciji na tržištu. Ali mi smo sasvim u stanju da prikupimo set dokumenata na vrijeme. Kao i adekvatno pripremiti stan za razgledanje. A u tome će vam pomoći preporuke naših stručnjaka.

Galina Buyuklinskaya savjetuje:

1. Ako je stan u stanju koje se popularno karakteriše riječima „nije tako vruće“, onda je najbolje napraviti mali kozmetički popravak. Niko vas ne ohrabruje da trošite mnogo novca, ali lijepljene tapete i novi jeftin linoleum koji će zamijeniti stari istrošeni svakako će igrati ulogu.
2. Obratite posebnu pažnju na mirise. One utiču na osobu više nego što mislite. Dešava se da je nepodnošljiva "ambre" u stanu protiv volje vlasnika. Na primjer, razlog za to je prljav podrum, začepljen kanal za smeće ili mačke lutalice. U prva dva slučaja obavezno se obratite stambenom uredu ili kući za upravljanje, sanitarno-epidemiološku stanicu. A u potonjem, ostaje da zasučete rukave i operete ulaz - šta drugo učiniti? Ako smo gotovi s neugodnim mirisima, često savjetujemo našim klijentima da dan prije gledanja skuvaju kafu, ispeku palačinke ili pite. Pokušajte da u vašoj kući vlada aroma kućne udobnosti, a kupac se želi vratiti.
3. I, naravno, obavite generalno čišćenje. Inače, mi, stručnjaci za nekretnine, ponekad i sami uzimamo krpe i krpe kako bismo pomogli klijentima, ako je riječ o starijoj osobi ili hronično zauzetom radoholičaru.

Elena Ovsyannikova savjetuje:

1. Zapamtite da nikada nećete dobiti drugu priliku da ostavite dobar prvi utisak.
2. Ulazna vrata su poslovna kartica apartmane, tako da morate biti sigurni da je ona uvijek u redu. Lijepo dizajnirana ulazna vrata izazivaju interesovanje i želju za posjetom.
3. Dovršavanje stana je zagarantovano sredstvo za brzu i isplativu prodaju. Imajte na umu da zidovi svijetlih ili neutralnih, nježnih boja vizualno povećavaju površinu prostora.
4. Čisti prozori učinit će stan prostranijim i privlačnijim. Pomerite zavese i zavese, i stan će biti ispunjen svetlošću i suncem, postaće svetao i gostoljubiv.
5. Kuhinja mora biti čista! Mnogi kupci procjenjuju gospodaricu kuće po čistoći kuhinje. Zato neka zablista.
6. Sjajna čistoća kupatila će takođe pomoći da se stan proda. Obrišite pločice i podove kako biste očistili mrlje od vode i sapuna. Ne zaboravite obratiti pažnju na zavjese ili tuš vrata. Očistite ventilacionu rešetku i prozračite kupatilo;
7. Izbjegavajte nered i haos.
8. Neka ostave i pomoćne prostorije izgledaju prostranije (da biste to učinili, uredno presavijte stvari).
9. Pokažite u svom sjaju: balkon, lođa ili garaža. Očistite svoju garažu od nepotrebnih stvari. Zapamtite – balkon nije smetlište.
10. Napravite potrebne popravke u kući - na primjer, nauljite šarke vrata ako škripe. Otklonivši manje, manje kvarove i nedostatke, imat ćete priliku da prodate stan isplativije.
11. Stan ispunjen svjetlošću i svježim zrakom izgleda atraktivno. S druge strane, miris duhana, životinja ili smeća može stvoriti negativan utisak. Stan obavezno provetrite, a po lepom vremenu držite otvorene prozore, koristite osveživač vazduha. Pucketanje drva u kaminu i zavodljivi mirisi koji dopiru iz kuhinje ispunit će stan posebnim osjećajem, toplinom i udobnošću.
12. Osvetljenje. Ne zaboravite da upalite sve lustere i svijećnjake. Dobra rasvjeta pomoći će agentima da pokažu stan u večernjim satima i oblačnim danima. Obavezno zamijenite pregorele sijalice na podestu.
13. Minimizirajte ometanja. Bilo bi bolje da je projekciji prisutno što manje ljudi. Sklonite životinje iz vida. To će potencijalnom kupcu omogućiti da mirno pogleda i ocijeni stan, zamisli sebe kao vlasnika.
14. Pustite agenta da pregovara: budite ljubazni i ljubazni, ali nemojte se miješati u pregovore agent-kupac. Pokušajte dati iscrpne odgovore, ali samo na ona pitanja koja se postavljaju. Vaš agent najbolje zna šta je kupcu važno i sa lakoćom se nosi u svakoj situaciji.

Neka ekspozicija Vašeg stana prođe lako i brzo!

"...10. Period izloženosti predmeta vrednovanja - vremenski period koji počinje od dana podnošenja do otvoreno tržište(javnu ponudu) predmeta procjene prije datuma transakcije sa njim..."

Izvor:

Uredba Vlade Ruske Federacije od 6. jula 2001. N 519 (sa izmjenama i dopunama od 14. decembra 2006.) "O odobravanju standarda vrednovanja"

• - metoda za određivanje nivoa toksičnih jedinjenja ili njihovih metabolita u ljudskom biološkom okruženju radi utvrđivanja doze unetih toksičnih supstanci u organizam ili stepena kontaminacije...

  Ekološki rječnik

• - ".....

  Zvanična terminologija

• - ".....

  Zvanična terminologija

• - "... b) trošak zamjene procijenjenog objekta - zbir troškova izrade objekta sličnog procijenjenom objektu, u tržišnim cijenama koje postoje na dan procjenjivanja, uzimajući u obzir amortizaciju procijenjenog objekta. objekat; .....

  Zvanična terminologija

• - "... e) vrijednost predmeta procjene za potrebe poreza - trošak predmeta procjene, utvrđen za obračun poreska osnovica i obračunat u skladu sa odredbama regulatornih pravnih akata;.....

  Zvanična terminologija

• - "... d) vrijednost procijenjenog objekta u tekućoj upotrebi - trošak procijenjenog objekta, utvrđen na osnovu postojećih uslova i namjene njegovog korištenja;..." Izvor: Uredba Vlade Ruske Federacije od 06.07.

  Zvanična terminologija

• - ".....

  Zvanična terminologija

• - pokazatelj koji karakterizira sadržaj štetne tvari i njenih proizvoda transformacije u ljudskom tijelu ili stupanj inhibicije aktivnosti određenih enzima, koji odgovara ukupnoj apsorbiranoj dozi štetnog ...

  Veliki medicinski rječnik

• - "... e) vrijednost ulaganja objekat procene - vrednost predmeta procene, utvrđena na osnovu njegove isplativosti za određeno lice za date namene ulaganja;.....

  Zvanična terminologija

• - "...g) likvidacionu vrijednost procijenjenog objekta - vrijednost procijenjenog objekta ako se predmet procijene mora otuđiti u roku kraćem od uobičajenog perioda izloženosti za slične objekte; .....

  Zvanična terminologija

• - "... 6. Metoda procjene - metoda za izračunavanje vrijednosti objekta procjene u okviru jednog od pristupa procjeni ..." Izvor: Uredba Vlade Ruske Federacije od 06.07.

  Zvanična terminologija

• - "...: entiteta ili individualni preduzetnik, iznajmljivanje izložbenog prostora za postavljanje na izložbu/sajam kolektivne izložbe formirane od većeg broja izlagača.....

  Zvanična terminologija

• - ".....

  Zvanična terminologija

• - ".....

  Zvanična terminologija

• - "...h) otuđena vrijednost predmeta procjene - trošak predmeta procjene, jednak tržišnoj vrijednosti materijala koji sadrži, uzimajući u obzir troškove otuđenja predmeta procjene; ​​.... .

  Zvanična terminologija

• - najjednostavniji tip mjerača ekspozicije u obliku tabele ...

  Veliki enciklopedijski rečnik

"Period izloženosti objekta procjene" u knjigama

6.2.2. Rok za usklađivanje procjene finansijskih ulaganja, prema kojem se utvrđuje njihova trenutna tržišna vrijednost