Transakcija kupoprodaje imovine može biti pravno lažna, nevažeća. Osobe uključene u transakciju mogu i same protestovati.

Reći ćemo vam kada ugovor nije valjan, šta da uradite da osporite transakciju, koju dokumentaciju da prikupite i gde da se prijavite.

Osnovi za proglašavanje nevažeće transakcije s nekretninama

Kupoprodajna transakcija možda neće biti pravno obavezujuća pod određenim okolnostima.

Nabrojimo ispod kojih:

1. Ugovorne obaveze krše ruski zakon.
2. Neispunjavanje obaveza iz ugovora. Na primjer, stranka nije navela gotovina za stečenu imovinu.
3. Osoba uključena u transakciju je ograničena u kapacitetu - ili je potpuno nesposobna.
4. Građanin koji zaključuje ugovor je maloljetan. Zapamtite da djeca ne mogu posjedovati vlasništvo nad imovinom kada napune 18 godina. Njihova prava moraju zastupati roditelji ili staratelji, zakonski zastupnici. U slučaju da je maloljetno lice uključeno u transakciju, tada će biti potreban potpis njegovog roditelja na ugovoru i natpis "Slažem se".
5. Transakcija je izvršena pod prijetnjom, uz upotrebu nasilja, obmanjivanja i sl. Na primjer, ako je stranka bila prisiljena da potpiše dokumente, ili učesnik u transakciji nije bio upoznat sa stanjem stana.
6. Sklapanje ugovora sa prevarantom. To je moguće kada se stranke dogovore o kupovini stambenog prostora preko posrednika, agencija koje nemaju dozvolu za rad.
7. Ugovor nije sklopljen u skladu sa zahtjevima i normama zakona.
8. Dogovor je napravljen da bi se nešto prikrilo, na prevaru, tobože.
9. Imovina je bila opterećena i takvu imovinu nije bilo moguće prodati. Na primjer, hapšenje.
10. Nepristanak treće strane na transakciju. Na primjer, odbijanje bankarska organizacija u prodaji dijela imovine uzete pod hipoteku, ili bivši bračni drug nije pristao na prodaju zajedničke imovine.

Postoje mnoge nijanse koje mogu poništiti dogovor. Naveli smo najčešće od njih.

Zastara za kupoprodaju stana - rok u kojem se može osporiti promet nekretnina

Tužba se mora podnijeti u određenom vremenskom roku.

Ako nemate vremena da ih upoznate, rješenje problema može ostati bez pažnje.

Dakle, uslovi kada možete osporiti transakciju sa nekretninom su sledeći:

1. 1 godina. Ovaj period se odnosi na transakcije koje se mogu osporiti. Potrebno je računati period od trenutka kada je građanin saznao za okolnosti, razloge za eventualno osporavanje i poništavanje transakcije.
2. 3 godine. Ovi rokovi se odnose na transakcije koje se smatraju ništavim - one koje su zaključene samo na papiru. U takvim transakcijama sredstva se ne prenose niti prenose. Vrijeme se računa od trenutka kada je takav ugovor potpisan.
3. 10 godina. Nevažeću transakciju tokom ovog perioda može osporiti lice koje nije učestvovalo u transakciji, ali je dobilo informaciju da postoji osnov za osporavanje ove transakcije.

Drugi rokovi nisu predviđeni zakonom.

Ako niste imali vremena da se obratite sudu za osporavanje, preporučujemo da kontaktirate kvalifikovanog advokata. Samo će stručnjak, nakon što je pregledao sve papire i dokumente, moći odlučiti šta će učiniti i da li je moguće osporiti transakciju nekretnine.

Zapamtite, svaki slučaj je individualan.

Spisak dokaza i dokumenata za priznavanje nevažeće prodaje stana

Ugovor o kupoprodaji je lako osporiti. Dovoljno je pripremiti dokumentaciju koja će potvrditi ništavost ugovora ili nepostojanje namjere strana da ispune ugovorne obaveze.

Na primjer, potvrda može biti:

1. Sam ugovor, koji nije sastavljen u skladu sa normama zakona. Vrijedi istaći tačke gdje su napravljene greške.
2. Lični dokumenti , čiji bi podaci mogli biti pobrkani u ugovoru.
3. Ekstrakt iz bankovni račun ili kartice , koji potvrđuje da prijenos sredstava nije izvršen, u slučaju bezgotovinskog prijenosa.
4. Nedostatak računa koji potvrđuju prenos gotovine , takođe može biti dokaz. Morate pronaći svjedoke, bolje je, naravno, ako je notar koji će potvrditi ovu činjenicu.
5. Presuda/rješenje suda o nesposobnosti lica uključeni u transakciju.
6. Dokumenti koji dokazuju da je transakciju zaključila maloljetna osoba . Imajte na umu da potpisi roditelja u takvom sporazumu neće biti.
7. Prisustvo tereta . O njima možete saznati iz saopštenja USRR-a. Može ga primiti ne samo vlasnik nekretnine, već i građanin koji je zainteresiran za ovu transakciju. To može zatražiti i sud tokom suđenja.
8. Nedostatak pismenih saglasnosti trećih lica koji su obavezni da učestvuju u transakciji. Ako je ugovor zaključen bez njih, onda se može smatrati nevažećim. Odsustvo pismene saglasnosti može potvrditi advokat.
9. Video ili audio materijali koji dokazuju činjenicu prijetnji, nasilja . Nemojte se plašiti da popravite nezakonite radnje građana. Tada se možete obratiti ne samo sudu, već i policiji – da zaštitite sebe, svoj život i zdravlje.
10. Ostala prateća dokumenta prevara . Bilo bi bolje da se obratite policiji ili agencijama za provođenje zakona i pokrenete krivični slučaj. Tako će osporavanje prodaje stana/nekretnine putem suda biti brže.

Ako imate druge papire, slobodno ih dostavite sudu na razmatranje. Glavna stvar je da pokazuju kršenja važećeg zakonodavstva, a onda ćete sigurno dobiti slučaj.

Kako i gdje podnijeti zahtjev za osporavanje kupoprodaje stana prije i nakon registracije ugovora - upute

Da biste osporili transakciju nekretnine, slijedite ove korake:

1. Prikupiti dokumente koji potvrđuju da je ugovor ili transakcija izmišljena, lažna, netačna.
2. Napišite tužbu sudu koji se nalazi na području gdje se nekretnina nalazi. Ova vlast će moći da donese odgovarajuću odluku. Možete sami sastaviti dokument ili ovu stvar povjeriti notaru.
3. Ako su u transakciju bile uključene treće strane ili prevaranti, onda je vrijedno napisati izjavu policiji. U slučaju da se činjenica prijevare potvrdi, otvara se krivični postupak i na sudu će se smatrati krivičnim, a ne upravnim ili građanskim.
4. Podnesite dokumente i prijavite se sudu. Uzmite potpisanu i datiranu kopiju od stručnjaka.
5. Sačekajte da se pošalje dnevni red za prvi sastanak.
6. Uzmite sudsku odluku i pošaljite je ili je donesite lično sudskim izvršiteljima.

Imajte na umu da ako sud smatra ugovor nevažećim, onda strane vraćaju svoju imovinu. Jedna strana - novac, ako su prebačeni, druga - pravo na imovinu, što je potvrđeno u Rosreestru.

Sudu se može obratiti svaka strana, i kupac i prodavac.

Postupak razmatranja tužbe za osporavanje transakcije nekretnine na sudu - opcije za sudsku odluku

Proces kupoprodaje pojavio se nakon usvajanja zakona o priznavanju privatne svojine i zakona o privatizaciji. Ove dvije komponente davale su građaninu pravo da raspolaže svojim nekretnina po Vašem nahođenju. Pravo na prodaju, kupovinu, razmjenu, zalog nečije imovine može se pripisati nalogu, ako to nije u suprotnosti sa zakonima Ruske Federacije. Svaka transakcija za kupoprodaju stana, kuće, zemljišta, automobila počinje sastavljanjem ugovora. U ovoj fazi važno je podržati ugovor o prodaji nekretnine od strane advokata za nekretnine. Zašto je pitanje pravnog savjeta o ugovoru tako akutno? Prije svega, važno je sa stanovišta sigurnosti transakcije. U osnovi, prodaju nekretnina obavljaju trgovci nekretninama, ali oni su posrednička organizacija koja ima bazu podataka o stanovima za prodaju, zamjene. Realtori jednostavno dovode kupca i prodavca uz naknadu, mogu prikupiti dokumente, sastaviti kupoprodajni ugovor, ali nisu odgovorni za "čistoću stana". Oni ovo mogu provjeriti samo uz naknadu. Takve firme su zainteresovane da prodaju što više stanova i zarade. Nije ih briga kakav je to stan ili kuća.

Kako biste osigurali sigurnost kupoprodaje, preporučljivo je kontaktirati advokatsku kancelariju sa advokatom za nekretnine radi provjere stana koji se kupuje. Specijalista će, na zahtjev klijenta, provjeriti "čistoću" stana, kuće, dijela kuće, zemljišta, automobila. Za informacije o ovoj imovini obratit će se raznim javnim i privatnim organizacijama, na primjer, BTI, Jedinstveni registarski centar, odjel za pasoše. U svim ovim organizacijama advokat za nekretnine će provjeriti ispravnost sticanja imovine od strane prethodnih vlasnika. Ponekad prevaranti iskoriste građane i počine prevaru tako što više puta preprodaju stanove, kao da ga peru. Na primjer, stan može biti založen, biti pod nekom vrstom tereta, biti naslijeđen, tada će takva prodaja postati nezakonita, a posljednji kupac će morati odgovarati. Odlukom suda takav stan se može oduzeti, a kupcu neće ostati ni stan ni novac. Novac možete vratiti samo od prodavca, ali to su posebni sudovi, dokaz da je građanin bio bona fide kupac. Nije činjenica da bi se novac u takvoj situaciji mogao vratiti, jer prethodni prodavac možda ne zna i pošteno prodaje stan, možda se ne zna koji je prodavac kriv u ovom lancu. Stoga je vrlo važno provjeriti stan, kuću ili zemljište, provjeriti prethodne vlasnike nekretnine. Još jedan vrlo važna tačka, provjera stambenog prostora za privremeno prijavljene građane, otpušteni, odsutni. Morate sigurno znati, a to se može saznati putem pasoške organizacije, da li postoje građani koji po zakonu mogu doživotno živjeti u ovom stanu. Takvi stanari ne mogu biti pravno deložirani iz stana, čak i ako se vlasništvo prenese na novog vlasnika. To je uvijek zapisano u ugovoru.

Nevažeći kupoprodajni ugovor

Svaki kupoprodajni ugovor mora biti sastavljen po određenim pravilima koja su propisana zakonom, inače se ugovor može poništiti ili raskinuti. Svi razlozi i pravila po kojima je moguće priznati ugovor nevažećim propisani su u Građanskom zakoniku Ruske Federacije i Građanskom zakoniku Ruske Federacije. Ugovor o kupoprodaji nekretnine može se proglasiti nevažećim na osnovu:

• ako je ugovor sastavljen od strane građanina koji nema vlasništvo nad ovim stambenim prostorom;
• ugovor je potpisao nesposobni građanin ili građanin čija se poslovna sposobnost trenutno razmatra na sudu;
• ugovor je potpisala maloletna osoba bez dozvole starateljstva;
• imaginarni ugovor koji pokriva nezakonite radnje ili druge transakcije.

Osim ovih osnova, sud može uzeti u obzir i druge osnove, na primjer, u vrijeme transakcije građanin je bio u neadekvatnom stanju, posebno za starije građane. Nevažnost ugovora se priznaje od strane suda i njegovo dejstvo prestaje danom potpisivanja ugovora. Sve obaveze ispunjene u trenutku zaključenja ugovora ili zaključenja preliminarni ugovor prodaje i kupovine postaju nevažeći. Sve bi trebalo da se vrati u prvobitno stanje.

Ali postoji takva situacija kada prodavac ne može vratiti novac nakon što se ugovor o prodaji stana proglasi nevažećim, jer se novac može potrošiti ili će građanin biti siromašan. U takvoj situaciji kupac će biti nezaštićen. Gubi dom i novac. Ovo se smatra nepravednim. Nedavno je sud razmatrao slučaj poništavanja kupoprodajnog ugovora, ali je prvi put sud dozvolio kupcu da ne vrati stan prodavcu, iako je vlasništvo vraćeno bivšem vlasniku. Sud je dozvolio da se stan drži kao obezbjeđenje za povraćaj novca za stan. Sada će kupac vratiti stan tek nakon povraćaja novca. Ovo je urađeno po prvi put. U principu, ovo je dobra odbrana od nepoštenih prodavača koji žele unovčiti na prijevari sa stanovima.

Ništave i poništive transakcije

Nevažeće transakcije se mogu prepoznati u dva slučaja, prvi kada je transakcija priznata kao nevažeća. Ovo može biti ako:

• prodavac je maloljetno dijete mlađe od 14 godina;
• prodavac, presuđeno nesposoban;
• transakcija nije u skladu sa zakonom;
• transakcija bez prenosa vlasništva;
• jedan dogovor pokriva drugi.

Nevažeća transakcija se priznaje kao nevažeća od trenutka potpisivanja. Nevaljanost takve transakcije nije potrebno dokazivati ​​na sudu, osuda potrebno za povraćaj imovine i novca od strane stranaka.

Često postoje transakcije prilikom kupovine nekretnina i zemljišne parcele koji se nazivaju osporenim. Osporavanje ugovora odvija se samo na sudu. Zakonodavstvo jasno propisuje osnove po kojima se ugovor o prodaji priznaje kao osporen. Ove baze:

• manjina prodavca;
• poslovna nesposobnost priznata od strane suda;
• građanin koji nije odgovoran za svoje postupke;
• dogovor sklopljen pod pritiskom i prijetnjama.

Mnoge od ovih radnji su iskreno nezakonite po prirodi, a ako se dokaže, možete zaraditi krivičnu kaznu. Važno je napomenuti da svaka predstavljena osnova mora biti dokumentirana.

Procedura za proglašavanje transakcije nevažećom

Za utvrđivanje činjenice ništavosti kupoprodajnog ugovora potrebna je žalba sudu. Tužba se može podnijeti samo za poništivu transakciju, a ništavu transakciju sud ne može proglasiti nevažećom. Svako zainteresovano lice može se obratiti sudu da se transakcija proglasi nevažećom. To mogu biti učesnici u transakciji, zastupnici, srodnici učesnika u transakciji, ako je prodavac ili kupac pravno nesposoban.

Zahtjev sudu se podnosi u mjestu prebivališta tuženog ili na lokaciji imovine. Tužba je upućena okružni sud jer postoji spor između strana. Obrazac za prijavu navodi određene zahtjeve. Prvi uslov uvijek će biti priznavanje ugovora o prodaji nevažećim i vraćanje svih prava na imovinu i povraćaj sredstava, ako ih ima. Zakonik o postupku jasno i razumljivo navodi da sud razmatra tužbene zahtjeve navedene u zahtjevu. Ako zahtjev nije pravilno sastavljen i zahtjevi nisu jasno definisani, onda se odluka o povratu imovine ne može donijeti. Na ročištu suda priznaje se samo ništavost ugovora, a za vraćanje imovine morat ćete se ponovo obratiti sudu.
Ne može se uvijek smatrati da je osnova data na sudu nepogrešiva, takva osnova mora biti dokazana. Neki tužioci ponekad stvaraju veštačku osnovu za poništavanje transakcije, ali sud uvek pažljivo razmatra sve dokaze advokata za nekretnine.

Postoji rok zastare za podnošenje tužbe. Utvrđuje se za godinu dana od trenutka kada je tužilac saznao za osnov za priznanje ugovora o prodaji nevažećim. Posljedice nevažeće transakcije priznaju se na 3 godine. Svi ostali predmeti zastarevaju od tri godine. Ako je npr. stan kupljen sa dogradnjom materinski kapital na hipoteku, tada se po zakonu dionice dodjeljuju svim članovima porodice, pa čak i maloj djeci. Ali ponekad banke ne pristanu da dodijele udio maloj djeci, pa roditelji obećavaju da će dodijeliti dio prilikom plaćanja hipoteke, ali to ne čine. Iz toga proizilazi da se prilikom prodaje takvog stana transakcija može proglasiti nevažećom kada dijete navrši 18 godina, kada postane punoljetno, može podnijeti zahtjev sudu za priznavanje kupoprodajne transakcije nevažećom, jer su mu povrijeđena prava u djetinjstvo.

Ako sud odluči da transakciju prizna nevažećom, tada se kupcu na sudu oduzima pravo vlasništva, to pravo se vraća prodavcu, ali je kupac dužan vratiti novac. Dešava se da kupac ne može vratiti cijeli iznos, jer bi ga mogao potrošiti. Šta rade u takvoj situaciji? Opet se obraćaju sudu za naplatu duga sada, ako sud naloži plaćanje prema rješenje o izvršenju, na povratak možete čekati dugi niz godina. Na kraju, kupac ostaje bez kuće i novca.

Pravna pomoć u slučaju nevažeće kupoprodajne transakcije

Čim imate želju da kupite stan, kuću, zemljište, odmah se možete obratiti advokatskoj kancelariji za pravnu pomoć. Na taj način smanjujete rizik od prevare prilikom kupovine stana. Ne bi trebalo ovo da radiš sam. Morat ćete raditi sa kompanijom za nekretnine, a ona je posrednik između strana u kupoprodajnom ugovoru. stoga nije odgovoran za pravnu stranu transakcije. Budite veoma oprezni kada birate posredničku kompaniju, jer postoje jednodnevne firme koje su došle na tržište da brzo zarade. Odaberite firmu sa iskustvom i dobrom reputacijom, tako ćete se zaštititi.

Ako se prijavite u fazi odabira stana za kupovinu, tada će advokat za nekretnine provjeriti vaš stan na “čistoću”. To se mora uraditi, pošto ih ima ogroman broj prevarantske šeme za prodaju opterećenog stana. Trenutno je ogroman broj stanova založen, uzet na hipoteku, stanovi se prodaju bivši supružnici, dok drugi supružnik ne zna za to, postoje stanari koji imaju pravo korištenja i stanovanja doživotno. Neki žele da prodaju stan mimo zakona. Stoga sve ove i mnoge druge situacije može provjeriti advokat za nekretnine. Da biste to učinili, dovoljno je zaključiti ugovor o pružanju pravnih usluga i izdati mu punomoć za podršku ove transakcije. Kontakt advokata za nekretnine razni državne organizacije, na primjer, u Jedinstveni registarski centar i saznajte kako su transakcije prodaje ovog stana obavljali prethodni vlasnici. Ovdje može uzeti izvod od svih bivših vlasnika.

Nadalje, advokat može kontaktirati pasošku organizaciju i provjeriti broj prijavljenih, broj onih koji su otišli i iz kojih razloga. Može doći do takve situacije kada je građanin suvlasnik, ali je privremeno otpušten, jer je na izdržavanju kazne u koloniji. Supružnici često koriste ovu metodu. Ako se takva prodaja izvrši, a zatim se vraćajući iz kolonije, građanin ima puno pravo da se obrati sudu sa zahtjevom za priznavanje transakcije nevažećom. U ovom slučaju pošteni kupac može patiti. Posebno se mnogo prevara sa stanovima dešava u velikim gradovima, poput Moskve. Sve ovo počiva na visokim troškovima stanovanja u Moskovskoj regiji. Ista situacija je takođe zemljišne parcele u predgrađu Moskve. Cena hektara zemlje je veoma visoka.

Advokat za nekretnine može ispratiti transakciju do kraja, odnosno do prijenosa novca i upisa vlasništva novog vlasnika. Specijalista za nekretnine je osoba koja nije zainteresovana, za njega se plaća pravne usluge, za prodaju stana ne uzima ništa.

Pravna pomoć u priznavanju transakcije kao nevažeće u Moskvi

Posebno mnoge poteškoće u kupovini stana mogu nastati u Moskvi. Prilikom kupovine sekundarnog stanovanja potrebno je biti najpažljiviji, ovdje vrijedi sve pažljivo provjeriti. U svakom stanu može biti više vlasnika, građana koji imaju pravo doživotnog korišćenja, jer su svojevremeno odbili da privatizuju ovaj stan, složene porodične veze i odnosi. Nije tajna da se nakon registracije stana i prijema novca mogu pojaviti nove osobe koje će tražiti da se transakcija proglasi nevažećom. Mnogo je prekršaja prilikom prodaje, kada se stan nasljeđuje. Advokat za nekretnine u gradu Moskvi će provjeriti sve transakcije za bivše vlasnike ovog stambenog prostora kako bi se smanjio rizik od gubitka stana i novca. Advokati za nekretnine rade ne samo u Moskvi, već iu Moskovskoj regiji. Oni rade u sudovima na lokaciji imovine, odlaze na mjesto, rade sa organizacijama u blizini Moskve.

U moskovskoj regiji najviše su traženi advokati koji rade sa zemljišnim parcelama. Ove parcele su dobijene, po pravilu, veoma davno, dokumenti za mnoge su izgubljeni. Sve se to mora obnoviti kroz arhive i druge dokumente. Kupovina takvih parcela se vrši pažljivo, inače se ne mogu izbjeći sudovi. Ako dođe do situacije kada žele poništiti vašu kupoprodajnu transakciju, potrebna je pravna pomoć advokata. Na sudu će druga strana iznijeti razloge za proglašavanje transakcije nevažećom, ali druga strana mora organizirati odbranu. Ovdje će se sukobiti dokazi dvije strane, svaka će dokazati svoj slučaj.

Advokat za nekretnine u Moskvi može, na zahtev klijenta, učestvovati na svim sastancima gradskih, okružnih sudova. Ako je transakcija povezana sa organizacijom, onda u arbitražnom sudu rade i advokati.

Sa pojavom privatne svojine, transakcije kupovine i prodaje nekretnina postale su sastavni dio života građana Rusije. U zemlji se svakodnevno sklapa na hiljade takvih ugovora. Međutim, nisu svi uspješni za strane uključene u transakciju. Postoje trenuci kada je potrebno vratiti vrijeme i poništiti završena operacija. Međutim, većina ljudi pogrešno doživljava registrovani ugovor kao neku vrstu točke bez povratka. U stvari, Građanski zakonik Ruske Federacije predviđa niz slučajeva kada se transakcija može otkazati. Naravno, sama želja učesnika u kupoprodaji za ovakvim postupkom nije dovoljna, potrebni su dovoljni razlozi. Ali implementacija u praksu je sasvim realna. Dakle, što učiniti ako otkazivanje kupoprodajne transakcije nije hir, već opravdana potreba?

Sa pojavom privatne svojine, transakcije kupovine i prodaje nekretnina postale su sastavni dio života građana Rusije. U zemlji se svakodnevno sklapa na hiljade takvih ugovora. Međutim, nisu svi uspješni za strane uključene u transakciju. Postoje trenuci kada je potrebno vratiti vrijeme i poništiti operaciju. Međutim, većina ljudi pogrešno doživljava registrovani ugovor kao neku vrstu točke bez povratka. U stvari, Građanski zakonik Ruske Federacije predviđa niz slučajeva kada se transakcija može otkazati. Naravno, sama želja učesnika u kupoprodaji za ovakvim postupkom nije dovoljna, potrebni su dovoljni razlozi. Ali implementacija u praksu je sasvim realna. Dakle, što učiniti ako otkazivanje kupoprodajne transakcije nije hir, već opravdana potreba?

U kojim slučajevima se transakcija smatra nevažećom?

Glavni razlog za proglašavanje kupoprodajne transakcije nevažećom je njena neusklađenost sa postojećim zakonskim normama. U jeziku advokata, takva transakcija se naziva ništavom. Postoje neke razlike između ništavne i ponišljive transakcije: prva u početku ne povlači nikakve pravne posljedice, druga postaje nevažeća tek nakon sudske odluke. Detaljno razmatranje ovih koncepata sadržano je u Poglavlju 9 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Najčešći razlozi za osporavanje transakcije su:

• nesposobnost jedne od strana u transakciji;
• priznanje građanina sa ograničenom poslovnom sposobnošću u sudskom postupku (u ovom slučaju su dozvoljene samo male transakcije u domaćinstvu);
• nesposobnost građanina da shvati značaj svojih radnji (po pravilu, ovaj stav se odnosi na lica koja su u stanju alkoholizma i opijenosti);
• obavljanje transakcije pod uticajem zablude;
• nepostojanje zakonski propisane saglasnosti trećih lica ili vladine agencije(na primjer, saglasnost supružnika prilikom raspolaganja imovinom stečenom u braku ili dozvola organa starateljstva i starateljstva pri prodaji stana u vlasništvu maloljetnog lica);
• obavljanje transakcije pod uticajem pretnji, prevare ili nasilja;
• obavljanje transakcije sa imovinom sa teretom (npr. na nekretnini je nametnuto založno pravo ili postoji zabrana zajmodavca).

Posebnu pažnju treba obratiti na proces prodaje i kupovine, ako je jedna od strana u ugovoru dijete. Transakcija koju je izvršio građanin između 14 i 18 godina (osim ako mu se prizna puna poslovna sposobnost) je poništava i u većini slučajeva zahtijeva saglasnost roditelja. Djeca mlađa od 14 godina ne smiju ulaziti u transakcije.
Ako je jedna od strana u kupoprodajnoj transakciji entiteta, treba razjasniti da li su takve radnje u njegovoj nadležnosti.

Koji su rokovi za prigovor na dogovor?

Da biste osporili obavljenu kupoprodajnu transakciju, potrebno je da se obratite sudu sa odgovarajućom tužbenom izjavom.

Istina, za priznavanje transakcije nevažećom, zakon utvrđuje određene rokove zastarelosti. Za nevažeće transakcije ovaj period je 3 godine, za poništive - godinu dana. Odbrojavanje počinje od trenutka kada je transakcija izvršena ili od trenutka kada ste saznali ili ste trebali znati za okolnosti koje služe kao osnov za proglašavanje transakcije nevažećom.

Nevažeće i poništive transakcije: u čemu je razlika

Ništavne transakcije su nevažeće od trenutka njihovog nastanka (član 166. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Poništive transakcije mogu se proglasiti nevažećim samo sudskom odlukom. Zainteresovana lica mogu osporiti odluku pravosudnih organa. Takvi sporazumi mogu biti ili djelimično nevažeći ili potpuno nevažeći.

Za nevažeće transakcije predviđena je bilateralna restitucija, prema kojoj je svaka strana dužna prenijeti drugoj sve što je primila kao rezultat takvog sporazuma. Ako nije moguće vratiti ono što je primljeno u naturi, onda ćete to morati nadoknaditi u novcu (član 167. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Transakcija se smatra nevažećom ako:

• protivno je zakonima zemlje;
• otkrivena je zamišljenost i pretvaranje takvog sporazuma;
• jedna od strana je nesposobna;
• jedna od stranaka je maloletna;
• to je suprotno moralnim vrijednostima.

U nekim slučajevima moguće je priznati ugovor o prodaji nevažećim. Građanski zakonik Ruske Federacije utvrđuje sljedeće osnove za to:

• jedna od strana u trenutku transakcije je maloletna;
• kupoprodaja je zaključena sa nestručnim licem;
• lažno predstavljanje;
• korištenje nasilja ili prijevare u transakciji.

Pogledajmo pobliže najčešće osnove.

Učešće u transakciji nesposobnog lica

Ugovor o prodaji priznaje se nevažećim ako je jedna od strana nesposobna osoba (član 171. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ako je jedna strana znala za nesposobnost drugog učesnika, onda je dužna da mu nadoknadi štetu.

Nesposobnost utvrđuje samo sud. Imenovani staratelj može proglasiti ugovor ništavim.

Prilikom prodaje stana, staratelj mora biti predstavnik štićenika. Građanski zakonik zabranjuje mu da preduzima radnje za otuđenje imovine nesposobnog lica bez saglasnosti organa starateljstva. Sud može priznati sporazum valjanim ako se dokaže da je zbog njega nesposobni građanin dobio beneficiju.

Većina pravnika savjetuje da se prilikom obavljanja transakcija nekretninama traži potvrda neuropsihijatrijske ambulante da vlasnik objekta nije upisan.

Iluzija i lažni dogovor

Lažna transakcija se priznaje samo da se pretvara da je izvršen prenos vlasništva. Naime, sva prava i obaveze na imovini ostaju na prethodnom vlasniku. Svrha takvog plana je da zaštiti imovinu od hapšenja ili drugih napada. Predstavnici sudski izvršitelji ili druge zainteresovane strane.

Lažna transakcija se vrši kako bi se pokrile druge šeme za prijenos imovine. Na primjer: registracija kupoprodaje u slučaju stvarne donacije objekta. Ciljevi ovakvih šema su različiti, na primjer: isplata materinskog kapitala, dobijanje poreski odbitak itd. Takve transakcije podliježu Krivičnom zakoniku.

Transakcija nije u skladu sa zakonom

Možda najčešći osnov za poništavanje šeme za prijenos prava na objekt. Ako je kupoprodajni ugovor zaključen uz nepoštovanje zakona, onda je podložan raskidu uz vraćanje prava i imovine učesnicima.

Vrijedi napomenuti da ugovor o prodaji mora biti potpisan u pisanoj formi, inače je shema prijenosa imovine ništavna.

Delusion

Priznanje ugovora o kupoprodaji nevažećim, čija je primjena uzorka moguća, eventualno uz dostavljanje dokaza zablude (član 178. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ako tužilac dokaže da je štetu pretrpio krivnjom strane koja ga je dovela u zabludu, onda može tražiti naknadu štete.

Registracija transakcije bez pristanka supružnika(a)

Nekretnina se nalazi u zajedničko vlasništvo supružnika, podliježe implementaciji samo uz saglasnost svih strana. Prilikom zaključivanja kupoprodajnog ugovora, prodavac je dužan da obezbijedi notarski ovjerenu saglasnost supružnika za otuđenje imovine.

Ako takav dokument ne postoji, tada supružnik (a) u roku od godinu dana može podnijeti zahtjev sudu da prizna prenos vlasništva nevažećim i da narušava njena prava.

Priznanje nevažećeg ugovora o kupoprodaji, čiji su razlozi gore navedeni, moguće je u određenom roku. Za ništavnu transakciju, to je tri godine od dana zaključenja takvog ugovora, za ništavnu transakciju - godinu dana.

Identifikacija barem jednog osnova je razlog za priznanje ugovora nevažećim. Takvu odluku može donijeti samo sud. Ako se otkrije da nijedna strana nije sklopila dogovor s namjerom, tada se vrijednosti vraćaju jedna drugoj. Ako postoji umišljaj jedne strane, sud će naložiti oduzimanje njene imovine ili novca dobijenog na osnovu sporazuma, te isplatu nematerijalne štete oštećenom. U dogovoru, obje strane su lišene predmeta i vrijednosti ​​​​dobijenih kao rezultat takvog sporazuma u korist države.

Nedostatak novca - osnov za priznavanje ugovora nevažećim

Priznavanje ugovora o kupoprodaji zbog nedostatka novca regulisano je čl. 812 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Osnov za takvu odluku je nepostojanje činjenice prijenosa novca i dragocjenosti u cijelosti ili u manjem iznosu od predviđenog ugovorom.

Nedostatak novca u transakciji utvrđuje sud. Oštećeni može zahtijevati povrat sredstava i kamate za njihovo korištenje (član 395. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Kao dokaz, ona može pružiti ličnu prepisku sa beskrupuloznim kupcem, materijale provjere od strane agencija za provođenje zakona.

U praksi nije lako dokazati nedostatak novca u ugovoru. Kvalificirani pravnik bit će dobar pomoćnik, koji će beskrupuloznog učesnika moći odvesti "na čistu vodu".

Gdje ići

Uz zahtjev za priznavanje transakcije nevažećom, potrebno je obratiti se sudu opšte nadležnosti. Suđenjeće se održati na lokaciji imovine (član 30. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Tužilac sam traži dokaze, sud može tražiti samo informacije koje tužilac ne može dati (član 56. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Priznavanje ugovora o kupoprodaji nevažećim, državna obaveza prilikom podnošenja sudu za koju je ustanovljena u skladu sa članom 339.19 Poreskog zakona Ruske Federacije, povezana je sa pravima na imovinu. Ovo je složena procedura koja zahtijeva relevantno znanje i pravnu praksu.