Ugovor o ulaganju je neimenovani ugovor i nije uključen u sistem ugovora predviđen Građanskim zakonikom Ruske Federacije. S tim u vezi, u slučaju sporova između ugovornih strana, njihov odnos je reguliran pododjeljkom 2 Građanskog zakonika Ruske Federacije ( opšte odredbe o ugovorima), gl. 22 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Po potrebi će se prava i obaveze stranaka određivati ​​na osnovu opštih načela i značenja građanskog prava i zahtjeva dobre vjere, razumnosti i pravde, odnosno analogije prava. Imajući u vidu i odredbe iz čl. 432 Građanskog zakonika Ruske Federacije, jedini suštinski uslov ugovora o ulaganju, direktno predviđen zakonom, biće njegov predmet. U stvari, glavni izvor regulacije aktivnosti stranaka je sporazum o ulaganju. Zbog toga investitor snosi veliki rizik i "odgovornost" u pripremi i zaključivanju ugovora. Uspješno postizanje postavljenog cilja zavisiće od objedinjavanja svih bitnih uslova ugovora, najpotpunijeg odraza stvarnih i pravnih radnji kupca.

Uzimajući u obzir ugovor o ulaganju, predlažemo da se sledeći uslovi smatraju bitnim: predmet, cena, rok.

Za Investitora je bitan uslov o predmetu ugovora, jer je svaki objekat nekretnine jedinstven. Čak i ako je objekat nekretnina izgrađen na standardni projekat od posebnog značaja može biti mesto njegove izgradnje.

Predmet ulaganja u građevinarstvu je potrebno priznati onaj dio (udio) objekta nepokretnosti u izgradnji koji je predmet prenosa na Investitora (stan, soba, prostor). Predmet ugovora može biti određen pojedinačnim ili generičkim karakteristikama (navođenjem tačne veličine ukupne ili korisne površine u objektu koji se prenosi na Investitora, ili kroz proporciju učešća Investitora u ukupnom obimu finansiranja izgradnje). - Član 24 LC RF).

Za usaglašavanje uslova predmeta ugovora (bez obzira kako je on određen), strane moraju navesti karakteristike nekretnine u izgradnji u cjelini: adresu zemljišne parcele na kojoj se gradi, lokacija kuće u izgradnji na zemljištu (navedeno na posebnom planu); namjena (stambena ili nestambena zgrada); ukupne površine objekt (uključujući korisnu površinu); spratnost, prisustvo balkona, garaža, liftova, podruma, tavana, mansarda itd. Trapeznikov V.A. Pravna regulativa investiciona aktivnost in stambena izgradnja// Pravo i ekonomija. - 2005. - br. 9. - S. 37

Obično je predmet investicionog ugovora u izgradnji poseban stan. Za pojedinačno određivanje predmeta ugovora o ulaganju stana potrebno je navesti: predbroj stana; pod na kojoj se nalazi i njen položaj u osovinama; raspored stana; broj etaža stanova; ukupna projektna površina stana, uključujući korisnu površinu, prisustvo i površinu ​​balkona, potkrovlja, ostave itd.; površina ostalih prostorija podređenih stanu (garaže, podrumi, tavani i sl.); prostorija i opreme koja će zajedničko vlasništvo svi stanari kuće.

Vrijeme izgradnje su jedan od najvažnijih uslova investicionog ugovora. Budući da izgradnja bilo kojeg objekta ima svoje specifičnosti, vrijeme izgradnje mora se odrediti u svakom slučaju. Oni se ne mogu uspostaviti povezivanjem određenog projekta sa drugim projektima. Kao iu ugovoru o izgradnji, početni i konačni datumi za izgradnju radova trebaju se priznati kao bitni uslovi ugovora o ulaganju Pinyaskina O.V. O pravnoj prirodi investicijske djelatnosti // bankarski zakon. - 2010 - br. 2. - S. 12 ..

Ovi uslovi se određuju navođenjem određenih kalendarskih datuma i moraju ih uneti Programer u predmet ugovora o ulaganju.

Ali, kao što je ranije rečeno, građevinska djelatnost karakteriše posebna složenost i specifičnost. U procesu izgradnje moguće su i objektivne i subjektivne okolnosti koje ne dozvoljavaju ispunjenje obaveze u „razumnom“ roku, pa se čini problematičnim koristiti kriterijum kao „razumnost“. Uprkos činjenici da je „razumni rok“, iako je rezervna opcija, on će na kraju biti utvrđen na sudu, budući da se izgledi za namirenje roka izvršenja u tužbenom (pretkrivičnom) postupku čine problematičnim. Pri tome, ne treba zaboraviti da stranke mogu pristupiti tumačenju „razumnosti“ na različite načine, prema svom shvatanju i na osnovu ličnog interesa.

Cijena je takođe bitan uslov investicionog ugovora. Istovremeno, u pravnoj literaturi, suština „cijene“ takvog sporazuma se nedvosmisleno shvata. Dakle, V.P. Sokolov pod tim podrazumijeva samo iznos naknade koji je prebačen na stranu koja izvršava ugovor Sokolov V.P. Ugovor za učešće u zajednička gradnja. - M.: Os, 2010. - S. 140 .. E.S. Kvardonova smatra da je to "... iznos ulaganja koji se investitor obavezuje da izvrši" Kvardonova E.S. Pravni aspekti finansiranja stambene izgradnje od strane građana na zajedničkim osnovama. - M., 2003. - S. 81.. Kako proizilazi iz značenja čl. 423 Građanskog zakonika Ruske Federacije, naknada će se izraziti u činjenici da stranka mora primiti isplatu ili drugu naknadu za obavljanje svojih dužnosti. Investitor, s druge strane, prenosi investiciona sredstva u zamjenu za buduću imovinu i to u iznosu ili obimu koji je neophodan za realizaciju projekta, a ne kao plaćanje za radnje naručioca. Cijena ugovora o ulaganju je sve ono što se investitor obavezuje da obezbijedi. Art. 424 Građanskog zakonika Ruske Federacije utvrđuje da se izvršenje ugovora plaća po cijeni utvrđenoj sporazumom strana, a iz toga uopće ne slijedi da je to plaćanje za radnje druge strane.

S obzirom na navedeno, predlažemo sljedeću strukturu: Ugovorom o ulaganju u građevinarstvo, jedna strana (investitor) se obavezuje da će prenijeti ulaganja, a druga strana (kupac), uz odgovarajuću naknadu, uložiti ih na osnovu investicioni projekat radi izgradnje objekta nepokretnosti i njegovog naknadnog prenosa u vlasništvo investitora u roku utvrđenom ugovorom.

Prije svega, ovaj sporazum je bilateralno obavezujući, obostran. U skladu sa investicionom obavezom koja proizilazi iz takvog ugovora, investitor ima pravo da zahteva od kupca da izvrši određene radnje, ali je i sam investitor dužan da izvrši navedene radnje. Reciprocitet takvog sporazuma se izražava u činjenici da se obezbeđivanje investicija odvija u zamenu za prenos buduće podignute imovine. Budući da se izrada i prenos gotovog objekta od strane naručioca zasniva samo na sredstvima koja investitor prenosi, potonji je dužan da obezbijedi odgovarajući iznos ulaganja. Na osnovu ovoga, kupac, ukoliko investitor ne ispuni odgovarajuću obavezu ili ako postoje okolnosti koje jasno ukazuju da to ispunjenje neće biti izvršeno u roku koji su ugovorne strane utvrdile, ima pravo obustaviti ispunjenje svoje obaveze. ili odbiti da ispuni ovu obavezu i zatraži naknadu za gubitke. Odnosno, postoji međusobna uslovljenost jedne obaveze drugom. Dakle, može se primijetiti da je obaveza iz ugovora o ulaganju kontra.

U pravnoj literaturi, uzimajući u obzir takav kriterij kao što je raspodjela prava i obaveza stranaka, spominju se bilateralni i jednostrani sporazumi. Što se tiče transakcija, moguća je takva podjela na jednostrane i bilateralne. Ovakva klasifikacija ugovora još uvijek nije sasvim ispravna. “Ugovor su nužno dvije strane, ali te strane nisu uvijek u istom odnosu jedna prema drugoj.” Ya.M. Shoper, koji predlaže da se takvi ugovori nazovu jednostrano obavezujućim ili jednostrano ovlaštenim, ali ne jednostranim ili bilateralno obavezujućim Magaziner Ya.M. Odabrani radovi iz opšte teorije prava. - M.: Pravni centar, 2006. - Str. 271..

Uzimajući u obzir takav kvalifikacioni osnov kao što je prisustvo naknade, ugovor o ulaganju spada u kategoriju kompenzacije. Iako neki autori smatraju da je takav ugovor neograničen. Istovremeno, odmazda je u tome što je investitor dužan da nagradi kupca za radnje koje (kupac) izvrši.

Prema trenutku na koji je vremenski određen nastanak ugovora, potonji se dijele na stvarne (od latinskog res - stvar) i konsenzualne (od latinskog consensus - sporazum). Budući da je za nastanak međusobnih prava i obaveza za investitora i kupca dovoljno da se strane dogovore o uslovima takvog ugovora, u skladu sa tim ugovor o ulaganju se priznaje kao konsenzualni.

S obzirom da svaka transakcija ima svoj pravni osnov, odnosno pravni cilj koji subjekti investicione aktivnosti nastoje da ostvare, ugovor o ulaganju se priznaje kao kauzalni ugovor. Ako je osnova bitan element u samoj kompoziciji transakcije i odražava njene kvalitete u njoj, onda imamo kauzalnu, odnosno materijalnu (individualiziranu) transakciju. Pripisivanje ugovora kauzalnim ugovorima ima važan razlog, jer je važnost ugovora o ulaganju u zavisnosti od njegovog cilja, koji mora biti zakonit i ostvariv. U našem slučaju, svrha ugovora je ili ostvarivanje prihoda kao rezultat ulaganja u poslovne objekte, ili postizanje pozitivan efekat, na primjer, u vidu pribavljanja imovine, doduše radi zadovoljavanja ličnih, potrošačkih potreba, što nije protivzakonito prema važećem zakonodavstvu. Takav kauzalni ugovor pokazuje i na čemu se zasniva investitorovo vlasništvo nad imovinom.

U zavisnosti od toga koliko je unapred poznato pri sklapanju ugovora, predmet i veličina protivobaveze, ugovor može biti komutativan ili aleatoran. Budući da kupac ima i informaciju o visini ulaganja, a investitor pretpostavlja veličinu prenesene nekretnine, ugovor o ulaganju može se smatrati komutativnim.

Za sveobuhvatnu pravnu kvalifikaciju ugovora o ulaganju, potrebno je razmotriti opcione karakteristike. Dakle, koristeći kao osnovu za klasifikaciju takav kriterijum kao što je sadržaj građanskih organizaciono-pravnih odnosa, koji je predložio O.A. Krasavčikov, može se primetiti da ugovor o ulaganju ima organizaciona i preduslovna svojstva Krasavčikov O.A. Kategorija nauke građansko pravo. Tom 1. - M.: Statut, 2005. - S. 336. Investitor se s pravom naziva inicijatorom izgradnje. Za realizaciju investicionog projekta zaključuje se ugovor o ulaganju, odnosno stvaraju se preduslovi za eventualno sklapanje različitih ugovora u budućnosti, kao što su: ugovor o kreditu, ugovor o prodaji ili zakupu zemljišne parcele, ugovor za projektovanje i geodetske radove, ugovor o građenju, ugovor o učešću u zajedničkoj gradnji.

Kupac, ostvarujući svoja prava i obaveze iz ugovora, dobija određena ovlašćenja od investitora. Konkretno, on ima pravo, po sopstvenom nahođenju, da formira ugovorne odnose sa drugim učesnicima u procesu izgradnje, da odredi pravac i postupak razvoja investicija, pa se stoga odvijaju organizaciono-delegirajući odnosi.

Budući da je zbog zakonske konsolidacije investitorove mogućnosti kontrole namjeravanu upotrebu sredstva ulaganja od strane kupca, ukoliko je moguće prepoznati kontrolna svojstva za takav ugovor.

Informativni kvalitet odnosa prema investicionom ugovoru izražava se pravom investitora da od naručioca dobije informacije o toku izgradnje, izvedenim radovima, vremenu završetka pojedinih faza procesa izgradnje i realizaciji projekta u cjelini. .

Zahvaljujući posjedovanju ove imovine moguće je priznati posjed ugovora o ulaganju kao organizacionu imovinu. Svaki ugovor već pretpostavlja određenu organizaciju, ali je više „unutrašnje“ prirode, prisutan je upravo između ugovornih strana, a da nije upućen van. Postojanje ugovora o ulaganju podrazumijeva, u bez greške, sklapanje barem jednog ugovora, na primjer, ugovora o izgradnji, odnosno već postoji "vanjska" organizacija budućih odnosa.

Investicioni ugovori donose više koristi od depozita, čak i ako se uzme u obzir kapitalizacija kamate.

Ali takvi ugovori nose određene rizike, jer, za razliku od depozita, sredstva investitora nisu predmet obaveznog državnog osiguranja.

Osim toga, prihod od ulaganja podliježe obaveznom oporezivanju.

Mlade kompanije, start-up i drugi poslovni projekti trebaju investiciona sredstva. Ovo je važan alatšto omogućava razvoj malih i srednjih preduzeća. Ovo takođe uključuje ulaganja u građevinske poslove.

Osnovni uslovi ugovora o ulaganju

Budući da je minimalni prag sredstava u investicionom ugovoru 1.500.000 rubalja, što je višestruko više od minimalne plate, ova transakcija mora biti izvršena u pisanoj formi, bez obzira na status - pravni ili prirodni, strana.

Osnovni uslovi ugovora uključuju:

• Period transakcije;
• Predmet ugovora;
• Cijena po dogovoru.

Transakcija koja ne sadrži bitne uslove ne može se priznati kao zaključena. Ukoliko se ulaže u izgradnju, predmet transakcije može biti stambena ili nestambenih prostorija nad kojima investitor ima vlasništvo.

To podrazumijeva potrebu da ga registrujete kod Rosreestra. Zatim je u uslovima prikladno naznačiti kako će se plaćati državna taksa.

Dokumenti za upis vlasništva po ugovoru o ulaganju

I programer i investitor mogu dostaviti dokumente Rosreestr-u.

Evo glavne liste potrebnih papira:

• Dozvola za zadržavanje građevinski radovi;
• Izvod iz Rosreestra na desnoj strani zemljište(IZHS);
• Akt potpisan od strane prijemne komisije o prijemu objekta u rad;
• Rad o dodjeli stalne adrese (preuzet iz Odjeljenja za urbanizam ili arhitekturu Uprave);
• Ugovor o raspodjeli nepokretnosti između učesnika ugovora o ulaganju.

Sastavna dokumentacija kupca

Dokumenti potrebni investitoru za registraciju vlasništva:

• Prijava za registraciju u Rosreestru;
• Dokument (fotokopija) koji potvrđuje uplatu naknade;
• Pasoš ili punomoćje;
• Ugovor o ulaganju sredstava;
• Tlocrt sa eksplikacijom.

Bilo koja strana navedena u dokumentu može podnijeti dokumente.

Oporezivanje ugovora o ulaganju

Obaveza plaćanja poreza ne nastaje u trenutku kada kupac i investitor sklope ugovor. To se događa nakon pojave prihoda od strana u transakciji. Prema zakonu postoji obaveza plaćanja PDV-a na ostvarenu dobit.

Obaveze investitora po ugovoru o ulaganju

Obaveze lica koje ulaže sredstva u poslovni projekat su sljedeće:

• Osigurati finansijska sredstva za objekat u cijelosti iu roku navedenom u sporazumu;
• Odobravanje plana projekta koji je predložio naručilac (programer);
• Formiranje komisije za odabir objekata koje je izvršio naručilac (programer).

Nije kompletna lista. Ali ove obaveze su glavne za transakcije vezane za investicije.

Uzorak ugovora o ulaganju

Strane su investitor i kupac (programer). Tekst sporazuma je potrebno revidirati kako bi odgovarao potrebama strana. Da biste to učinili, možete koristiti usluge advokata.

Ustupanje prava potraživanja po investicionom ugovoru

Ustupanje potraživanja prema investicionom ugovoru može biti zabranjeno ili dozvoljeno. Ako u tekstu sporazuma između strana nema zabrane, ustupanje prava potraživanja može se izvršiti u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije.

Asignator prenosi svoja prava na asignata, uključujući i pravo na imovinsko-pravni zahtev, ako su stranke zainteresovane za takvu transakciju.

Ugovor o poslovnom ulaganju

Osim izgradnje, tu su i mnogi drugi atraktivni poslovni projekti. To uključuje trgovinu, kreditiranje, usluge i drugo.

U svakom slučaju, ugovor o poslovnom ulaganju mora odražavati uslove pod kojima su investitor i primalac sredstava sklopili ugovor. Koristi od ovakvih aranžmana često se izražavaju kao procenat ulaganja. Rizici vezani za ove vrste ulaganja su najveći.

Ugovor o ulaganju u izgradnju

Prema takvim ugovorima, investicije prima kupac (programer), koji zauzvrat dodjeljuje udio u građevinskom objektu. Zajedničko vlasništvo je popularna vrsta kupovine nekretnina.

Rizici po takvim ugovorima su manji nego po kreditnim projektima, ali ne ostvaruju prihod svi vlasnici dionica.

Šta je suština ugovora o ulaganju u izgradnju?

Investicioni ugovor podrazumijeva ulaganje sredstava od strane lica u izgradnju, renoviranje ili rekonstrukciju kapitalni objekat(stambena zgrada, preduzeće, itd.). Zauzvrat, ova osoba, nakon završetka građevinskih radova, dobija vlasništvo nad određenim dijelom objekta ili koristi u drugom obliku (npr. besplatno korišćenje objekt).

Finansijska sredstva uložena na osnovu ugovora o ulaganju mogu biti i sopstvena i pozajmljena. Poseban oblik ulaganja u poslovnoj sferi je ulaganje finansija putem sticanja hartija od vrijednosti.

Građanski zakonik ne izdvaja ugovor o ulaganju kao samostalnu vrstu ugovornih obaveza. U stvari, takav sporazum uključuje znakove nekoliko transakcija: ugovor, prodaja, zajam. Pravila ulaganja regulisana su Zakonom Ruske Federacije „O investicionoj delatnosti...“ od 25.02.1999. br. 39-FZ i normama Federalnog zakona „O učešću u zajedničkoj izgradnji...“ od 12.30. 2004 br. 214-FZ primjenjuju se na investicijski ugovor za izgradnju stambene zgrade.

To karakteristične karakteristike investicioni ugovori uključuju:

• odnosi prema ovom sporazumu su, po pravilu, dugoročne prirode;
• prije sklapanja ugovora o ulaganju potrebno je izraditi investicijski projekat;
• svaka od strana teži za postizanjem određene koristi za sebe;
• sredstva prenesena na osnovu ugovora o ulaganju troše se u strogo određene svrhe;
• lice koje investira u toku ulaganja, po pravilu, ne može uticati na ekonomsku nezavisnost druge strane u realizaciji investicionog projekta.

Predmet i strane ugovora o ulaganju

Predmet ugovora o ulaganju je proces izgradnje ili rekonstrukcije objekta na osnovu privučenog finansijskih sredstava. Uslov o predmetu obavezno je propisan u tekstu ugovora o ulaganju, a prije svega se opisuju karakteristike nepokretnog objekta koji se gradi.

Karakteristika ugovora o ulaganju u izgradnju je složenost opisa takvog objekta, budući da u trenutku transakcije još nije dostupan. Stoga se u ugovoru koriste takve specifične formulacije kao što su „adresa izgradnje“, „područje projekta“ itd. U isto vrijeme, tekst ugovora i njegovi aneksi treba da dosta jasno definišu lokaciju i građevinske i tehničke karakteristike objekta (zid materijal, spratnost itd.).

Strane u investicionom ugovoru: investitor (osoba koja investira) i investitor (osoba koja preduzima izgradnju objekta). Kao investitor mogu biti i organizacije i pojedinci ili državni/opštinski organi. Graditelji mogu biti pravna lica i građani sa IP statusom.

Što se tiče izgradnje stambene zgrade, tada zakon nameće posebne zahtjeve investitoru, i to:

• je pravno lice;
• ima zemljišnu parcelu na pravu svojine, zakupa ili podzakupa;
• ima građevinsku dozvolu na parceli.

Bitni uslovi ugovora o ulaganju u izgradnju

Zakon navodi uslove koji moraju biti odraženi u tekstu ugovora o investiciji o izgradnji. Takvi uslovi se nazivaju bitnim, bez njih se ugovor ne priznaje kao zaključen. Bitni uslovi uključuju sljedeće:

1. Opis objekta koji se predaje investitoru nakon završetka izgradnje i izdavanja dozvole za puštanje u rad.
2. Rok da investitor ispuni svoje obaveze i ustupi objekat investitoru. U slučaju kršenja ovog perioda investitor je dužan isplatiti investitoru kaznu u iznosu od 1/300 stope refinansiranja, pomnožene cijenom ugovora o ulaganju, za svaki dan kašnjenja. U slučaju da pojedinac nastupa kao investitor, iznos kazne se povećava za 2 puta.
3. Cijena ugovora o ulaganju je iznos novca koji se investitor obavezuje platiti investitoru, kao i rok za njegovu isplatu. Ugovorom se može predvidjeti kako jednokratno plaćanje cjelokupnog iznosa, tako i periodična plaćanja (u drugom slučaju potrebno je odrediti iznos takvih plaćanja i učestalost njihovog plaćanja). Ako ugovor predviđa paušal investitor svih suma novca, onda ako je kašnjenje duže od 2 mjeseca, programer može odustati od ugovora. Ako investitor mora vršiti periodična plaćanja u korist investitora, tada se investitor može povući iz ugovora u 2 slučaja:
   • ako investitor prekrši rok plaćanja više od 3 puta u toku jedne godine;
   • jednokratno kršenje roka duže od 2 mjeseca.
4. Garantni rok za izgrađeni objekat. Ovaj period ne može biti kraći od 5 godina i računa se od dana predaje objekta investitoru. U vezi inženjerske opreme zgrade, tada garantni rok za nju ne može biti kraći od 3 godine.
5. Načini da se osigura ispunjenje svojih obaveza od strane investitora (na primjer, osiguranje njegove odgovornosti za kršenje roka za puštanje objekta u funkciju).

Obrazac i dodatni uslovi ugovora

Ugovor o ulaganju sačinjava se u pisanoj formi. To nalaže i investicioni ugovor za izgradnju stambene zgrade državna registracija u Rosreestru (klauzula 3, član 4 Federalnog zakona br. 214).

Pored obaveznih uslova, u ugovoru o građevinskoj investiciji mogu se odraziti i sledeće tačke:

• posebne zahtjeve za kvalitet i uređenje gradilišta;
• prava investitora u slučaju otkrivanja nedostataka u konstrukciji (ako ovo pitanje nije odraženo u ugovoru, onda investitor može predstaviti samo zahtjeve predviđene zakonom);
• postupak rješavanja sporova (na primjer, obavezno prethodno slanje tužbe drugoj strani prije odlaska na sud);
• mogućnost promene cene ugovora u budućnosti i uslove pod kojima je takva promena dozvoljena (na primer, ako zvanična stopa inflacije prelazi 10%);
• postupak obračuna u slučaju da se pokaže da je stvarna površina izgrađenog objekta veća ili manja od projektne površine prikazane u ugovoru;
• prava i obaveze stranaka koje nisu u suprotnosti sa zakonom;
• dodatni osnov za raskid ugovornih odnosa koji nije predviđen zakonom.

Treba napomenuti da se ugovorom o ulaganju ne mogu mijenjati sljedeća pravila definisana zakonom:

• rizik od oštećenja objekta zbog okolnosti koje su van kontrole stranaka do trenutka predaje objekta investitoru prema st. akt o prenosu snosi graditelj;
• u slučaju smrti investitora-građanina, njegova prava i obaveze prelaze na sljedbenike;
• graditelj je u garantnom roku odgovoran za kvalitet podignute konstrukcije.

Kako smanjiti rizike prilikom sklapanja ugovora o ulaganju?

Ugovor o poslovnom ulaganju je daleko jedan od najčešćih, ali nezasluženo zaboravljen od zakonodavca. Uprkos činjenici da uslovi ekonomske situacije diktiraju povećanje broja investicija, uključujući i zapadnih partnera, u rusko poslovanje, strane imaju dosta pitanja prilikom sklapanja sporazuma. Prilikom sastavljanja takvog ugovora treba imati na umu nekoliko stvari:

1. Predmet ugovora mora navesti iznos ulaganja. Osim toga, preporučujemo da se tekst ugovora dopuni napomenom koja ukazuje ciljni karakter ugovori: "Investiciona sredstva mora koristiti organizacija/samostalni preduzetnik za razvoj poslovanja."
2. Strane se moraju dogovoriti o visini dobiti koja će biti prenijeta investitoru. Pored iznosa, ugovorom su definisani i uslovi za prenos novca i opcije za postupanje u slučaju da organizacija/samostalni preduzetnik ne može da izvuče dovoljan profit iz svojih aktivnosti.
3. Investitor ima pravo da od preduzeća zahteva izveštaj o utrošku njegovih sredstava. To je bolje naznačiti u pravima i obavezama stranaka, propisujući i rokove za podnošenje izvještaja.

Dakle, sastavljanje ugovora o ulaganju je prilično složen proces, budući da postupak njegovog sklapanja nije posebno reguliran Građanskim zakonikom Ruske Federacije, a specijalizovani savezni zakoni sadrže različita pravila, ovisno o tome u koji objekt se ulažu sredstva investitora. . Prilikom sklapanja ugovora preporučuje se pridržavanje preporuka navedenih u članku.

U posljednje vrijeme urednici često dobijaju pitanja vezana za zaključivanje investicionih ugovora. Stoga smo danas odlučili detaljnije ispričati o ulaganju u nekretnine (uglavnom stambene), pravnim suptilnostima u dizajnu ove vrste odnosa.
Naš stručnjak Elena Nikolaevna Solovieva, direktor prodaje Akademije nauka "Adresa":

Investiciono ili vlasničko učešće?

Ugovor o ulaganju je oblik ugovora o zajedničkim aktivnostima. Njegova definicija je data u Civil Code. Osnovna ideja ovog sporazuma je da strane na osnovu postignuti sporazumi, zajedno dijele i dobit i gubitak povezan s određenom komercijalnom djelatnošću. Postoji standardni obrazac ugovora o ulaganju, ali se, naravno, uvijek priprema uzimajući u obzir specifične uslove.
Glavna stvar koju treba razumjeti prilikom sklapanja ugovora o ulaganju je koji rizici postoje, a samim tim i koliko je opravdano ovo ili ono ulaganje novca.

Ulaganje u nekretnine regulisano je sa dva zakona - zakonom od 26. juna 1991. N 1488-1 "O investicionoj delatnosti u RSFSR" i savezni zakon od 25. februara 1999. N 39-FZ "O investicionim aktivnostima u Ruska Federacija izvršeno u obliku kapitalnih ulaganja. Prema ovim zakonskim aktima, ulaganja u sebe, kao vid komercijalne djelatnosti, su dobrodošla. Mogu ih obavljati i fizička i pravna lica. Ali u slučaju da mi pričamo o zaključivanju ove vrste ugovora u svrhu sticanja stambenog prostora za lični boravak, najnovija verzija zakona 214 FZ "O učešću u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i drugih objekata nekretnina" nameće vrlo ozbiljne terete investitoru - u ovom slučaju je dozvoljeno sklapanje samo vlasničkih ugovora u kategoričnoj formi. Ovakva ograničenja usvojili su zakonodavci, jer je problem prevarenih dioničara, nedovršenih i dugotrajnih objekata postao posebno akutan tokom krize.
Naglašavam - ako je riječ o stambenim nekretninama - stan. Ukoliko se kupuje više stanova odjednom, a vi ćete ih prodati nakon upisa vlasništva, onda je moguće zaključiti i druge oblike ugovora.

Investicioni ugovor je fokusiran na komercijalne aktivnosti. Odnosno, pored tako prijatne procedure kao što je podela dobiti i plodova nekog zajedničkog rada, podrazumeva i podjelu gubitaka i nadoknadu nastalih troškova, u onim udelima u kojima investitor učestvuje u izgradnji.

Naime, sklapanje investicionog ugovora prilikom izgradnje stambenog objekta znači da će, ukoliko se gradnja zaustavi zbog nedostatka novca, svi investitori biti primorani da dodatno ulažu kako bi projekat bio završen. Ovdje dolazi do podjele rizika.

A u slučaju učešća u kapitalu, ulaganja vlasnika kapitala su zaštićena - investitor snosi svu materijalnu i komercijalnu odgovornost. On je taj koji mora izračunati sve rizike, osigurati ih na određeni način. Odnosno, ako je po ugovoru o kapitalu iznos uplaćen u cijelosti, onda dioničar ima pravo zahtijevati ono što mu pripada, odnosno gotov stan, uprkos svim teškim ekonomskim situacijama.

Dakle, oni građani koji kupuju stambeni prostor za svoje stanovanje, za sebe, dodatno su zaštićeni ugovorima o vlasničkom učešću. A prodaja takvih stambenih objekata u izgradnji prema drugim ugovorima jednostavno je zabranjena. Ako programer sklopi druge oblike ugovora sa vlasnicima kapitala tokom izgradnje stambenog prostora, izriču mu se ozbiljne kazne - do milion rubalja za svaki slučaj. Štoviše, ako se 214 FZ u potpunosti poštuje, postoje ozbiljne porezne olakšice - programer je potpuno oslobođen plaćanja PDV-a.

Moram reći da se u našem gradu već nekoliko godina, u osnovi, sklapaju ugovori o vlasničkom učešću. Problemi često počinju kada su u pitanju programeri iz drugih gradova i Moskve koji su došli u naš region. To je zbog specifičnosti moskovskog tržišta nekretnina. Postoje ozbiljni problemi sa isporukom kuća, dobijanjem vlasničkih listova. Ljudi godinama žive u kućama bez sertifikata u rukama. Stoga programeri rade po raznim ugovorima - preliminarnim, investicionim, zadužnicama itd., donoseći ove šeme na druga tržišta.

Stoga, ako kupujete stambeni prostor ne od investitora iz Nižnjeg Novgoroda, obratite pažnju na to koji oblik ugovora vam se nudi da zaključite. I potpišite samo ugovor o dionici ako nećete riskirati. Međutim, ako postoji želja da se ponašate kao investitor, da podijelite sve rizike, molim vas, preduzeće može ispasti vrlo profitabilno. Štaviše, prilikom kupovine više stanova po investicionom ugovoru, investitor će najvjerovatnije ponuditi neke posebno zanimljive uslove.

Takođe je važno shvatiti da prema ugovoru o ulaganju ne možete ustupiti svoja prava. Moraćete da sačekate završetak izgradnje, dobijanje vlasničkog lista, a tek nakon toga je moguća prodaja nekretnine po standardnom kupoprodajnom ugovoru.
Ali ugovor o dionici vam to omogućava. Prema njemu, nečija prava se mogu ustupiti (prodati) tokom procesa izgradnje na osnovu ugovora o ustupanju prava potraživanja. I već će novi dioničar steći stan u izgradnji za sebe, sastaviti vlasnička prava na njemu.

U kojoj fazi izgradnje se potpisuje ugovor o ulaganju?

Investitori imaju pravo zaključiti ugovore o vlasničkom učešću tek nakon što završe niz radnji (skupih i u smislu vremena i novca), odnosno: izradili su svu dokumentaciju za zemljište, dobili građevinsku dozvolu, projekat je dogovoreno sa svim nadležnima, nulti ciklus izgradnje, prošle su dvije sedmice od objavljivanja projektne deklaracije.
Ugovor o ulaganju se zaključuje u bilo kojoj fazi. Čak iu fazi ideje, zamak u vazduhu (niko vam to ne može zabraniti), možete uložiti svoj novac u projekat koristeći to. I izgubiti ili pobijediti.

Raskid ugovora o ulaganju

Ova procedura je najčešće propisana ugovorom. Ako ste uložili sva sredstva kao investitor, onda imate pravo da svoja prava ustupite drugoj osobi koja će ući u projekat pod istim uslovima, tj. kao investitor sa svim posljedicama koje iz toga proizlaze.
Ali ako su traženi iznosi samo djelimično plaćeni, tada obično postoje ozbiljna ograničenja za izlazak. Odnosno, ugovorom je predviđeno da investitor mora ispuniti svoje obaveze.

Trenutak prestanka ugovora o ulaganju

To je uvijek navedeno u samom ugovoru. Ali ako govorimo o ulaganjima u vidu kapitalnih ulaganja, u građevinarstvu, onda je ovo faza dobijanja vlasničke potvrde. Nakon toga investitor postaje vlasnik sa svim pravima - pravom posjedovanja, raspolaganja, korištenja.
Prije toga postoje ograničenja prava, posebno kada su u pitanju stambene nekretnine - nemoguće ih je prodati, nemoguće je ustupiti prava na nju po ugovoru o ulaganju.
Ranije je bila široko rasprostranjena šema plaćanja izvođača kroz zaključivanje ugovora o ulaganju. Sada je to nemoguće. Izvođač nema pravo prenijeti takav ugovor na pojedinca koji kupuje stan za sebe, ovaj zadatak je nevažeći.

Kako ne pogriješiti

Ako se stan kupuje za stanovanje, a nudi se drugačiji oblik odnosa, a ne ugovor o vlasničkim udjelima, trebate tražiti pojašnjenje od advokata koji će procijeniti sve rizike ovog ugovora.
Ali treba shvatiti da niko nema pravo priznati ugovor o ulaganju nezakonitim, osim ako sam građanin ne tvrdi da je prekršio svoja prava. Odnosno, ako se kuća gradi prema utvrđenim rokovima, nema problema, investitor je svime zadovoljan, onda će na kraju moći mirno da uknjiži svoja prava. Nijedan inspektor mu ne može oduzeti ovu priliku.

sta je sa nama?

Što se tiče Nižnjeg Novgoroda, praksa sklapanja investicionih ugovora ovdje nije rasprostranjena. Stanovnici Nižnjeg Novgoroda, ako govorimo o stambenim zgradama u izgradnji, većim dijelom već razumiju da treba sklapati samo ugovore o vlasničkim udjelima. Po svemu sudeći, eksplanatorski rad medija i profesionalaca je učinio svoje.