Analiza hipotekarnih ulaganja

Analiza hipotekarnih ulaganja je utvrđivanje vrijednosti imovine kao zbira troška sopstvenog i pozajmljenog kapitala. Ovo uzima u obzir mišljenje investitora da on ne plaća trošak nekretnine, već trošak kapitala. Zajam se posmatra kao sredstvo za povećanje ulaganja potrebnih za završetak transakcije. Trošak kapitala obračunava se diskontiranjem tok novca koji investitoru kapitala dolaze iz redovnog prihoda i iz reverzije, trošak zaduživanja – diskontovana otplata servisiranja duga.

Trenutna vrijednost imovine utvrđuje se u zavisnosti od diskontne stope i karakteristika novčanog toka. Odnosno, trenutna vrijednost zavisi od trajanja projekta, omjera vlasničkog i dužničkog kapitala, ekonomske karakteristike vlasništvo i odgovarajuće diskontne stope.

Metode analize hipotekarnih ulaganja

U analizi se koriste dvije metode (dvije tehnike): tradicionalna metoda i Ellwoodova tehnika. Tradicionalna metoda eksplicitno odražava logiku ulaganja i analize hipoteke. Ellwoodova metoda, koja odražava istu logiku, koristi omjere omjera povrata i omjera kapitala komponenti ulaganja.

Tradicionalna metoda. Ova metoda uzima u obzir da investitor i zajmodavac očekuju da će dobiti povrat na svoja uložena sredstva i vratiti ih. Ove kamate moraju biti osigurane ukupnim povratom na cjelokupni iznos ulaganja i prodajom imovine na kraju roka. investicioni projekat. Iznos potrebnih ulaganja utvrđuje se kao zbir sadašnje vrijednosti novčanog toka, koji se sastoji od vlasničkog kapitala investitora i tekućeg stanja duga.

Sadašnja vrijednost toka gotovine investitora sastoji se od sadašnje vrijednosti periodične gotovinski računi, povećanje vrijednosti vlasničkih sredstava kao rezultat amortizacije kredita. Vrijednost tekućeg stanja duga jednaka je sadašnjoj vrijednosti otplate za servisiranje kredita za preostali rok, diskontovana po kamatnoj stopi.

Obračun troškova u tradicionalnoj tehnici provodi se u tri faze.

Faza 1. Određivanje sadašnje vrijednosti redovnih tokova prihoda:

Izrađuje se izvještaj o prihodima i rashodima za predviđeni period, dok se iznosi servisiranja duga obračunavaju na osnovu karakteristika kredita - kamatne stope, punog perioda otplate i rokova otplate, veličine kredita i učestalosti otplate. za otplatu kredita;

Utvrđuju se novčani tokovi sopstvenih sredstava;

Izračunava se stopa prinosa na uloženi kapital;

Prema izračunatoj stopi prinosa na kapital utvrđuje se sadašnja vrijednost redovnih novčanih tokova prije oporezivanja.

Faza 2. Određivanje sadašnje vrijednosti povratnog prihoda minus neplaćeni iznos kredita:

Utvrđuje se prihod od reverzije;

Stanje duga na kraju perioda vlasništva nad objektom odbija se od prihoda od vraćanja;

Na osnovu stope prinosa na kapital izračunate u koraku 1, utvrđuje se sadašnja vrijednost ovog novčanog toka.

Faza 3. Određivanje vrijednosti imovine zbrajanjem trenutnih vrijednosti analiziranih novčanih tokova.

Matematički, definicija vrijednosti imovine može se predstaviti kao formula

gdje je NOI - neto operativni prihod n godine projekta;

DS - iznos servisiranja duga u n godini projekta;

TG - iznos povrata isključujući troškove prodaje;

UM - neplaćeni iznos kredita na kraju trajanja projekta P;

i - prinos na kapital;

M - prvobitni iznos kredita ili tekući saldo glavnice.

Ova formula se može primijeniti kao jednadžba u sljedećim slučajevima:

Ako je teško predvidjeti iznos povrata imovine, ali je moguće utvrditi trendove njegove promjene u odnosu na početni trošak, tada je u proračunima moguće koristiti vrijednost povrata izraženu u udjelima početnog troška;

Ako uslovom problema nije preciziran iznos kredita, već samo udio kredita.

Razmotrite glavne kriterije za učinkovitost investicionih projekata.

neto sadašnja vrijednost - kriterij koji mjeri višak koristi od projekta nad troškovima, uzimajući u obzir sadašnju vrijednost novca

gdje je NPV neto sadašnja vrijednost investicionog projekta; Ko - početno ulaganje; C i - novčani tok perioda t; i, - diskontna stopa za period t.

Pozitivna NPV znači da novčani prihodi od projekta premašuju troškove njegove implementacije.

Koraci za primjenu pravila neto sadašnje vrijednosti:

Predviđanje novčanih tokova iz projekta tokom očekivanog vijeka trajanja holdinga, uključujući prihod od preprodaje na kraju tog vijeka;

Određivanje oportunitetne cijene kapitala na finansijskom tržištu;

Određivanje sadašnje vrijednosti novčanih tokova iz projekta diskontiranjem po stopi koja odgovara oportunitetnom trošku kapitala i oduzimanjem iznosa početne investicije;

Odabir projekta sa maksimalnom vrijednošću NPV iz nekoliko opcija.

Što je veća NPV, veći prihod investitor dobija od ulaganja kapitala.

Razmotrite osnovna pravila za donošenje investicionih odluka.

1) Projekat treba investirati ako je vrijednost NPV pozitivna. Razmatrani kriterijum efikasnosti (NPV) omogućava uzimanje u obzir promene vrednosti novca tokom vremena, zavisi samo od predviđenog novčanog toka i alternativne cene kapitala. Neto sadašnje vrijednosti nekoliko investicionih projekata izražene su u današnjem novcu, što im omogućava da se ispravno uporede i dodaju.

2) Diskontna stopa koja se koristi za izračunavanje NPV određena je oportunitetnim troškom kapitala, tj. profitabilnost projekta se uzima u obzir prilikom ulaganja novca sa jednakim rizikom. U praksi, profitabilnost projekta može biti veća od profitabilnosti projekta sa alternativnim rizikom. Stoga, u projekat treba investirati ako je stopa povrata veća od oportunitetne cijene kapitala.

Razmatrana pravila za donošenje investicionih odluka mogu biti u suprotnosti ako postoje novčani tokovi u više od dva perioda.

Period povrata - vrijeme potrebno da iznos novčanih tokova iz projekta postane jednak iznosu početne investicije. Ovaj mjerač investicionog učinka koriste investitori koji žele znati kada će doći do potpunog povrata uloženog kapitala.

Nedostatak: uplate nakon perioda povrata se ne uzimaju u obzir.

Ellwood tehnika. Koristi se u analizi investicija i hipoteke i daje iste rezultate kao i tradicionalna tehnika, budući da se zasniva na istom skupu početnih podataka i ideja o odnosu interesa vlasničkog i pozajmljenog kapitala tokom perioda razvoja investicije. projekat. Odlična tehnika Ellwooda je ta što vam omogućava da analizirate imovinu u odnosu na njenu cijenu na osnovu omjera profitabilnosti pokazatelja kapitala u strukturi ulaganja, promjena u vrijednosti cjelokupnog kapitala i sasvim jasno pokazuje mehanizam promjene kapitala u odnosu na investiciju. period.

Opšti pogled na Ellwoodovu formulu:

R o \u003d / (l + D n a),

gdje je R 0 -- ukupna kapitalizacija;

C -- Ellwoodov omjer hipoteke;

D -- promjena udjela u vrijednosti imovine;

(sff,Y e) -- faktor kompenzacionog fonda po stopi prinosa na kapital;

D n -- promjena udjela u prihodima za predviđeni period;

a--koeficijent stabilizacije.

Ellwood hipotekarni omjer:

S = Y e + p(sff, Y e ) -Rm,

gdje je str -- udio tekućeg stanja kredita, amortizovan za predviđeni period,

Izraz 1/(1 + D n a) u jednačini je stabilizirajući faktor i koristi se kada prihod nije konstantan, već se redovno mijenja. Obično se postavlja zakon promjene dohotka (na primjer, linearni, eksponencijalni, prema faktoru akumulacionog fonda), u skladu s kojim se koeficijent stabilizacije a prema unapred izračunatim tabelama. Vrijednost se utvrđuje tako što se prihod za godinu prije datuma vrednovanja podijeli koeficijentom kapitalizacije, uzimajući u obzir stabilizaciju prihoda. U budućnosti ćemo razmatrati Ellwoodovu tehniku ​​samo za stalni prihod.

Napišimo Ellwoodov izraz bez uzimanja u obzir promjena u vrijednosti nekretnine i sa stalnim prihodom:

R \u003d Y e - t.

Ovaj izraz se naziva osnovni koeficijent kapitalizacije, koji je jednak stopi konačnog prinosa na kapital, prilagođen uslovima finansiranja i amortizacije.

Razmotrimo strukturu koeficijenta ukupne kapitalizacije u Ellwoodovoj formuli bez uzimanja u obzir promjena u vrijednosti imovine, za koje koristimo tehniku ​​investicijske grupe za stope prinosa. Ova tehnika sama vaga stope povrata i pozajmljeni kapital u odgovarajućim udjelima u ukupno uloženom kapitalu:

Y 0 \u003d mY m + (1-m) Y e.

Da bi ovaj izraz postao ekvivalentan baznom koeficijentu r , moraju se uzeti u obzir još dva faktora. Prvi je da investitor mora periodično odbijati od svog prihoda da bi amortizovao zajam, smanjujući kapital. Stoga je potrebno korigovati vrijednost Y 0 u prethodnom izrazu dodavanjem periodično uplaćenog dijela ukupnog kapitala uz kamatu koja je jednaka kamatnoj stopi na kredit. Izraz za ovo prilagođavanje je udio dužničkog kapitala t, pomnoženo faktorom kompenzacionog fonda po kamatnoj stopi (sff,Y m). Vrijednost (sff,) Y m) jednaka je razlici između hipotekarne konstante i kamatne stope, tj. R m -Y m . Dakle sa ovim amandmanom:

Y 0 = mY m + (1-m)Y e + m(Rm-Ym).

Drugi rok usklađivanja mora uzeti u obzir činjenicu da će se kapital investitora kao rezultat reverzije povećati za iznos dijela kredita koji je amortizovan tokom perioda držanja. Da biste odredili ovo usklađivanje, pomnožite iznos amortizacije kao dio ukupnog iznosa početni kapital faktoru fonda za oporavak po stopi krajnjeg prinosa na kapital (prodaje u kapital se dešavaju na kraju perioda držanja). Dakle, drugi korektivni član je: mp(sff,Y m), i sa predznakom minus, jer ova izmjena povećava troškove.

Na ovaj način:

Y 0 \u003d mY m + (1-m) Y e + m (R m -Y m) -mp (sff, Y e),

i nakon kombinovanja sličnih pojmova i zamjene Y 0 sa r (ne uzimati u obzir promjenu vrijednosti nekretnine):

r \u003d Y 0 -m.

Tako dobijamo osnovni omjer kapitalizacije Ellwoodovog izraza. Dosledan prelazak sa tehnike investicione grupe kroz uzimanje u obzir neophodnih prilagođavanja Ellwoodovog izraza pokazuje da ovaj izraz zaista odražava sve elemente transformacije sopstvenog i pozajmio novac, kombinovan sa uloženim kapitalom, posebno finansijskim leveridžom, deprecijacijom hipotekarni kredit i kapitalni dobici na osnovu kapitala koji su rezultat amortizacije kredita.

Analiza ulaganja i hipoteke zasniva se na ideji o vrijednosti imovine kao kombinaciji cijene vlasničkog kapitala i pozajmljenih sredstava. Shodno tome, maksimalna razumna cijena imovine definira se kao zbir sadašnje vrijednosti novčanih tokova, uključujući povratne prihode, koji se mogu pripisati sredstvima investitora i iznosa kredita ili njegovog tekućeg stanja.

U analizi ulaganja i hipoteke uzima se u obzir mišljenje investitora da on ne plaća trošak nekretnine, već trošak kapitala, a kredit se smatra dodatnim sredstvom za završetak transakcije i povećanje kapitala. U analizi se koriste dvije metode (dvije tehnike): tradicionalna metoda i Ellwoodova tehnika. Tradicionalna metoda eksplicitno odražava logiku ulaganja i analize hipoteke. Ellwoodova metoda, koja odražava istu logiku, koristi omjere omjera povrata i omjera kapitala komponenti ulaganja.

Tradicionalna metoda. Ova metoda uzima u obzir da investitor i zajmodavac očekuju da će dobiti povrat na svoja uložena sredstva i vratiti ih. Ove kamate moraju biti osigurane ukupnim prihodom za cjelokupni iznos ulaganja i prodajom imovine na kraju investicionog projekta. Iznos potrebne investicije utvrđuje se kao zbir sadašnje vrijednosti novčanog toka, koji se sastoji od kapitala investitora i tekućeg stanja duga.

Sadašnja vrijednost toka gotovine investitora sastoji se od sadašnje vrijednosti periodičnih novčanih primanja, povećanja vrijednosti vlasničkih sredstava kao rezultat amortizacije kredita. Vrijednost tekućeg stanja duga jednaka je sadašnjoj vrijednosti otplate za servisiranje kredita za preostali rok, diskontovana po kamatnoj stopi.

Obračun troškova u tradicionalnoj tehnici provodi se u tri faze.

Faza I Za usvojeni predviđeni period sastavlja se izvještaj o prihodima i rashodima i utvrđuje se novčani tok prije oporezivanja, odnosno na kapital. Faza se završava utvrđivanjem trenutne vrijednosti ovog toka u skladu sa predviđenim periodom i konačnim prinosom na kapital koji očekuje investitor Y e .

Faza II. Prihod od preprodaje imovine utvrđuje se tako što se od cijene preprodaje oduzimaju troškovi transakcije i stanje duga na kraju predviđenog perioda. Sadašnja vrijednost prihoda procjenjuje se po istoj stopi.

Faza III. Trenutna vrijednost vlasničkog kapitala utvrđuje se sabiranjem rezultata faza. Vrijednost imovine procjenjuje se kao rezultat zbira cijene kapitala i tekućeg stanja duga.

Primijenimo tradicionalnu tehniku ​​na konkretan investicijski projekat i koristimo je kao osnovu za ilustraciju svih naknadnih razmatranja elemenata analize ulaganja i hipoteke.

1. Početni podaci za projekat.

Imovina će generisati 70.000 dolara godišnjeg prihoda tokom predviđenog perioda od pet godina. Na kraju ovog perioda, imovina će biti prodata za 700.000 dolara (neto troškova prodaje). Za kupovinu nekretnine koristi se hipotekarni samoapsorbirajući kredit u iznosu od 300.000$, uzet na dvadeset godina, sprat I 5% godišnje sa mjesečnom otplatom. Investitor zahtijeva konačni prinos na kapital u iznosu od 20% (Tabela 8.1).

Odredit ćemo cijenu nekretnine tradicionalnom tehnikom, koristeći početne podatke i pretpostavke. Najprije odredimo kolika je moguća maksimalna cijena za nekretninu kupljenu bez pozajmljivanja novca (imovina bez duga). U ovom slučaju, cijeli neto prihod a cjelokupna cijena preprodaje se u potpunosti može pripisati kapitalu investitora (bez plaćanja kamata ili amortizacije duga).

Tabela 8.1 Proračun sadašnje vrijednosti

Dakle, investicija od 490.660 dolara (zaokruženo) bez zajma bi investitoru obezbedila krajnji prinos od 20%. Iako je trenutni prinos

70000/490660= 0,1427(14,27%),

povećaće se na vrijednost konačnog prinosa od 20% zbog povećanja vrijednosti nekretnina u predviđenom periodu.

2. Sada odredimo razumnu cijenu nekretnine kupljene kreditom. Za rješavanje koristimo tradicionalnu tehniku ​​u algebarskom obliku.

Algebarski izraz za trošak je napisan istim trostepenim logičkim nizom:

V = I + II + GOSPODIN,

gdje GOSPODIN-- trenutno stanje glavnice duga;

(pvaf Y e ,n) -- faktor sadašnje vrijednosti jednog anuiteta sa konačnim povratom na kapital Y e i termin n;

NOI-- neto poslovni prihod;

D.S.-- godišnje servisiranje duga;

(pvfY e ,n)-- faktor tekuće cijene jedinice (reverzija);

RP-- cijena preprodaje nekretnina (vraćanje);

OS- stanje duga na kraju roka P.

U ovaj izraz zamjenjujemo početne podatke i vrijednosti faktora definiranih gore. Vrijednosti D.S. i OS izračunato na osnovu poznatih uslova kredita:

V = 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 282 252,4) + 300 000,

V = $534,660 (zaokruženo).

Izračunata fer cijena od 534.660 dolara viša je od kupovne cijene koja nije pozajmljena. Kao što je ranije navedeno, investitora prvenstveno zanima cijena i rast vlasničkog kapitala. Investitor spreman da plati velika količina uz pozitivan leveridž, kao što je to slučaj u ovom slučaju (prinos na kapital je veći od kamatnih stopa na kredit), za mogućnost značajnog povećanja konačnog prinosa na sopstvena sredstva i smanjenja sopstvenih kapitalnih ulaganja.

Algebarski oblik tradicionalne tehnike je pogodan kada se iznos tekućeg duga i (ili) preprodaje određuje u udjelima (procentima) prvobitne cijene nekretnine. Opći izraz pišemo u algebarskom obliku, kada je umjesto iznosa kredita poznat koeficijent hipotekarnog duga t, a trošak se utvrđuje u akcijama D iz tekuće cijene v.

V = (pvaf)(N0I-mVDS 1) + [(pvf)(l ± D)V-mVOS 1)] + mV,

gdje D.S. 1 - servisiranje duga jednim kreditom ili hipotekom;

OS 1 -- neotplaćeni dio kredita do kraja predviđenog perioda, odnosno stanje duga u slučaju pojedinačnog kredita;

D - udio povećanja ili smanjenja vrijednosti nekretnine.

3. Pretpostavimo da je umjesto iznosa kredita dat koeficijent hipotekarnog duga m = 60%, a umjesto cijene preprodaje - povećanje vrijednosti za period vlasništva za 25%.

Zamjenjujemo numeričke vrijednosti:

V\u003d 2,99 (70000 - 0,6V 0,158) + 0,4 (1,25V - 0,6V 0,938) + 0,6V,

V= 512.236,91 dolara = 512.237 dolara

4. Odredite cijenu nekretnine sa postojećom hipotekom koristeći tradicionalne tehnike. Pretpostavimo da imovina jeste trenutna drzava opterećen hipotekom obezbeđenom hipotekarnim kreditom dobijenim pre sedam godina u iznosu od 300.000 dolara na period od dvadeset godina sa mesečnom otplatom od 15% godišnje. Preostali uvjeti su iz osnovnog primjera.

Trenutni saldo duga je

GOSPODIN= 270.519,95 $ (od uslova zajma).

Stanje duga u trenutku vraćanja:

OS= 166.052,17 USD (za 7+5=12 godina).

Zamijenite vrijednosti:

V= 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 166 052,17) + 270 519,95,

V=$551,660

5. Odrediti stopu konačnog prinosa na kapital sa poznatim parametrima projekta na trenutnu cijenu nekretnine. Takav problem može nastati, na primjer, kada procjenitelj pokušava utvrditi zahtjeve investitora na određenom tržištu na osnovu nedavno prodatih analoga sa poznatim parametrima ulaganja.

Kada se koristi algebarski oblik za rješavanje ovog problema, treba odrediti faktore (pvaf) i (pvf) s različitim stopama povrata i zamijeniti ih jednakošću sa poznatom trenutnom cijenom SP sve dok ova jednakost ne postane identitet.

Problem se rješava aproksimacijom i mnogo brže korištenjem finansijskog kalkulatora, budući da je konačni prinos na kapital sa poznatom trenutnom vrijednošću kapitala jednak unutrašnja norma stigao IRR za kapital i povezane novčane tokove.

Koristimo podatke iz prethodnog primjera.

Sadašnja vrijednost kapitala: 551660-270520 = $281,140

Povrat na kapital: 70.000 $ - 47.404,4 $ = 22.595,6 $ godišnje

Prihodi od prodaje: 700.000 - 166.052 = 533.948 $

Rezultat proračuna: Y e = IRR 20%.

Dobivanje vrijednosti Y e , gdje je vrijednost ulaganja u kapital od 281,140 USD u skladu sa projektovanim novčanim tokom.

Tradicionalna tehnika hipotekarno-investicione analize omogućava nam da izvučemo određene zaključke u vezi sa uticajem perioda predviđanja na rezultate procene. Važan faktor koji ograničava period držanja sa stanovišta investitora je da se amortizacija (imovina) i odbici kamate od dobiti za svrhe oporezivanja vremenom smanjuju. Osim toga , mogu se pojaviti poželjnije opcije ulaganja (spoljni faktori). S druge strane, trenutna vrijednost koeficijenta hipotekarnog duga se postepeno smanjuje, što dovodi do smanjenja efektivnosti finansijske poluge. Analiza korišćenjem tradicionalnih tehnika opcija sa različitim periodima držanja pokazuje očigledan uticaj perioda predviđanja na vrednost procenjene vrednosti. Istovremeno, zavisnost je takva da sa povećanjem predviđenog perioda držanja, vrednost procenjene vrednosti opada u odsustvu promene vrednosti tokom predviđenih perioda.

Ellwood tehnika. Koristi se u analizi investicija i hipoteke i daje iste rezultate kao i tradicionalna tehnika, budući da se zasniva na istom skupu početnih podataka i ideja o odnosu interesa vlasničkog i pozajmljenog kapitala tokom perioda razvoja investicije. projekat. Odlična tehnika Ellwooda je ta što vam omogućava da analizirate imovinu u odnosu na njenu cijenu na osnovu omjera profitabilnosti pokazatelja kapitala u strukturi ulaganja, promjena u vrijednosti cjelokupnog kapitala i sasvim jasno pokazuje mehanizam promjene kapitala u odnosu na investiciju. period.

Opšti pogled na Ellwoodovu formulu:

R o \u003d / (l + D n a),

gdje je R 0 -- ukupna kapitalizacija;

C -- Ellwoodov omjer hipoteke;

D -- promjena udjela u vrijednosti imovine;

(sff,Y e) -- faktor kompenzacionog fonda po stopi prinosa na kapital;

D n -- promjena udjela u prihodima za predviđeni period;

a--koeficijent stabilizacije.

Ellwood hipotekarni omjer:

S = Y e + p(sff, Y e )-R m ,

gdje R-- udio tekućeg stanja kredita, amortizovan za predviđeni period,

R m-- hipoteka konstantna u odnosu na trenutno stanje duga.

Izraz 1/(1 + D n a) u jednačini je stabilizirajući faktor i koristi se kada prihod nije konstantan, već se redovno mijenja. Obično se postavlja zakon promjene prihoda (na primjer, linearni, eksponencijalni, prema faktoru akumulacionog fonda), u skladu s kojim se utvrđuje koeficijent stabilizacije a prema unapred izračunatim tabelama. Vrijednost se utvrđuje tako što se prihod za godinu prije datuma vrednovanja podijeli koeficijentom kapitalizacije, uzimajući u obzir stabilizaciju prihoda. U budućnosti ćemo razmatrati Ellwoodovu tehniku ​​samo za stalni prihod.

Napišimo Ellwoodov izraz bez uzimanja u obzir promjena u vrijednosti nekretnine i sa stalnim prihodom:

R \u003d Y e - t.

Ovaj izraz se naziva osnovni koeficijent kapitalizacije, koji je jednak stopi konačnog prinosa na kapital, prilagođen uslovima finansiranja i amortizacije.

Razmotrimo strukturu koeficijenta ukupne kapitalizacije u Ellwoodovoj formuli bez uzimanja u obzir promjena u vrijednosti imovine, za koje koristimo tehniku ​​investicijske grupe za stope prinosa. Ova tehnika ponderira stope prinosa na kapital i dug u odgovarajućim proporcijama ukupnog uloženog kapitala:

Y 0 \u003d mY m + (1-m) Y e.

Da bi ovaj izraz postao ekvivalentan baznom koeficijentu r , moraju se uzeti u obzir još dva faktora. Prvi je da investitor mora periodično odbijati od svog prihoda da bi amortizovao zajam, smanjujući kapital. Stoga je potrebno korigovati vrijednost Y 0 u prethodnom izrazu dodavanjem periodično uplaćenog dijela ukupnog kapitala uz kamatu koja je jednaka kamatnoj stopi na kredit. Izraz za ovo prilagođavanje je udio dužničkog kapitala t, pomnoženo faktorom kompenzacionog fonda po kamatnoj stopi (sff,Y m). Vrijednost (sff,) Y m) jednaka je razlici između hipotekarne konstante i kamatne stope, tj. R m -Y m . Dakle sa ovim amandmanom:

Y 0 = mY m + (1-m)Y e + m(Rm-Ym).

Drugi rok usklađivanja mora uzeti u obzir činjenicu da će se kapital investitora povećati za iznos amortizovanog dijela kredita tokom perioda držanja kao rezultat reverzije. Da biste odredili ovo prilagođavanje, pomnožite amortizirani iznos kao udio u ukupnom originalnom kapitalu sa faktorom fonda za oporavak po krajnjoj stopi prinosa na kapital (prodaje u kapital se dešavaju na kraju perioda držanja). Dakle, drugi korektivni član je: mp(sff,Y m), i sa predznakom minus, jer ova izmjena povećava troškove.

Na ovaj način:

Y 0 \u003d mY m + (1-m) Y e + m (R m -Y m) -mp (sff, Y e),

i nakon kombinovanja sličnih pojmova i zamjene Y 0 sa r (ne uzimati u obzir promjenu vrijednosti nekretnine):

r \u003d Y 0 -m.

Tako dobijamo osnovni omjer kapitalizacije Ellwoodovog izraza. Dosljedan prijelaz sa tehnike investicijske grupe kroz računovodstvo potrebnih prilagodbi Ellwoodovog izraza pokazuje da ovaj izraz zaista obuhvata sve elemente transformacije kapitala i duga u kombinaciji u uloženi kapital, posebno financijsku polugu, amortizaciju hipotekarnog kredita i kapitalnu dobit kao rezultat amortizacije kredita.

1. Procijenite imovinu bez duga koja generiše neto godišnji prihod od 70.000 dolara u periodu od pet godina. Do kraja tog mandata vrijednost imovine će porasti za 30%. Investitor zahtijeva 20% krajnjeg povrata na kapital.

U ovom slučaju formula će izgledati ovako:

R \u003d Y e + D (sff, Y e),

pošto je m = 0 uslovom problema.

(sff,Y e 5 godina) = 0,1344.

Zamijenite vrijednosti:

R = 0,2 -0,3 x 0,1344 = 0,1597;

V=NOI/R = 70.000/0.1597 = 438.360 $

2. Ista nekretnina se kupuje hipotekarnim kreditom u iznosu od 60% vrijednosti nekretnine na dvadeset godina uz mjesečnu otplatu od 15% godišnje. Odredite vrijednost imovine.

Ellwoodov izraz za ukupnu stopu kapitalizacije:

R 0 \u003d Y e -m + D (sff, Y e).

Nakon zamjene vrijednosti:

R 0 = 0,2-0,6 (0,2+ 0,0594x0,1344-0,158) -0,3x0,1344 = 0,1297;

V = NOI / R o = 70.000 / 0.1297 = 539.707 dolara

Ellwoodova tehnika se može koristiti ako se vrijednost duga i imovine daju u novčanom smislu. U ovom slučaju, koeficijenti i parametri udjela su izraženi kroz trošak v.

3. Imovina (prethodni primjer) je kupljena zajmom od 300.000 USD. Očekuje se da će imovina porasti vrijednost za 160.000 USD tokom pet godina. Koja je razumna maksimalna cijena imovine?

Ellwoodovu jednačinu pišemo zamjenom poznatih i izračunatih vrijednosti i izražavanjem odgovarajućih parametara u smislu troškova:

V=532 -195 USD

U slučaju procjene nekretnine sa postojećom hipotekom, mora se uzeti u obzir da vrijednosti p, R m i t u Ellwoodovoj formuli su dio duga otplaćenog tokom predviđenog perioda u odnosu na tekući bilans, hipotekarna konstanta izračunata na osnovu tekućeg stanja zajma, odnosno omjer tekućeg hipotekarnog duga.

4. Odrediti cijenu nekretnine sa postojećom hipotekom na hipotekarni kredit izdat prije sedam godina u iznosu od 60% vrijednosti na dvadeset godina uz 15% godišnje uz mjesečnu otplatu bez uzimanja u obzir promjene vrijednosti.

R o \u003d r \u003d Y e - M.

Odredimo trenutne vrijednosti m, Rm i p:

m = 0,5383; Rm=0,1761; p = 0,1957.

r = 0,2 - 0,53883 (0,2 + 0,1957 x 0,1344-0,1761) = 0,173;

V = $70,000/0,173 = $404,680

Ellwoodova jednačina izražena u smislu omjera pokrića duga. Finansiranje projekata povezanih sa značajnim rizicima u vezi sa dobijanjem stabilan prihod, može promijeniti orijentaciju povjerilaca u odnosu na kriterijum kojim se utvrđuje visina pozajmljenih sredstava. Zajmodavac smatra da je u ovoj situaciji svrsishodnije odrediti veličinu kredita ne na osnovu cijene, već na osnovu omjera godišnjeg neto prihoda investitora i godišnjih plaćanja kreditne obaveze, tj. garantuje da vrednost ovog koeficijenta (naravno, više od jedan) neće biti manja od neke minimalne vrednosti koju odredi poverilac. Ovaj odnos se naziva koeficijent pokrića duga: DCR = NOI/DS.

U ovom slučaju, koeficijent hipotekarnog duga u Ellwoodovoj jednačini treba biti izražen u smislu omjera pokrića duga DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(R m Y m ,)=R/(R m m), ili m = R/(DCRR m).

Nakon zamjene ovog izraza za m dobijamo Ellwoodovu jednačinu izraženu u smislu omjera pokrića duga:

5. Procijenite profitabilnu nekretninu koja donosi neto godišnji prihod od 70.000$, staž 5 godina. Pretpostavlja se da će nakon ovog perioda vrijednost nekretnina porasti za 30%. Nekretnina se kupuje hipotekarnim kreditom od 15% godišnje, sa mjesečnom otplatom, rokom od 20 godina i koeficijentom pokrića duga od 1,3. Investitor zahtijeva 20% krajnjeg povrata na kapital.

Zamjenjujemo vrijednosti i određujemo ukupni omjer kapitalizacije:

SP = $70,000/0,1283 = $545,800

Modeli hipoteke i kapitala određuju stvarnu vrijednost imovine na osnovu omjera vlasničkog i dužničkog kapitala. Analiza hipotekarnog kapitala, ili analiza strukture kapitala, je analitički alat koji u mnogim slučajevima može olakšati proces vrednovanja. Teorijski je dokazano da dužnički kapital igra glavnu ulogu u određivanju vrijednosti nekretnine.

Gotovo sve investicione transakcije sa nekretninama obavljaju se uz učešće hipotekarni krediti. Hipotekarni krediti pružaju investitorima finansijsku polugu koja im omogućava da povećaju trenutne prinose, kapitaliziraju povećanje vrijednosti imovine, obezbjede veću diversifikaciju imovine i povećaju poreske olakšice za kamatu i amortizaciju. Hipotekarni zajmodavci primaju razumno zagarantovan iznos prihoda koji je osiguran zajmom. Oni imaju pravo prvog potraživanja na poslovni prihod i imovinu zajmoprimca u slučaju kršenja dužničkih obaveza. Analiza hipotekarnih ulaganja je rezidualna tehnika. Ulagači u kapital plaćaju ostatak početnih troškova.

Oni dobijaju saldo neto prihoda iz poslovanja i preprodajnu cijenu nakon što su sva plaćanja povjeriocima već izvršena, kako tokom tekućeg korištenja tako i nakon preprodaje objekta.

Period vlasništva nad nekretninama može se podijeliti u tri faze, u svakoj od kojih investitori kapitala ostvaruju rezidualni prihod:

1. sticanje imovine - investitor vrši obaveznu uplatu u gotovini, čiji je iznos jednak saldu cijene nakon odbitka hipotekarnog kredita, koji se pretvara u dug;

2. korištenje imovine - investitori dobijaju preostali neto prihod od korištenja imovine nakon odbitka od iste obavezna plaćanja servisiranje duga;

3. likvidacija - pri preprodaji imovine vlasnik kapitala dobija novac od prodajne cijene nakon otplate ostatka hipotekarnog kredita.

Postoje dva pristupa analizi hipotekarnih ulaganja:

1. Tradicionalni – premisa tradicionalnog modela hipotekarno-investicione analize je odredba da je ukupni trošak vlasništva jednak zbiru sadašnje vrijednosti vlasničkog udjela i sadašnje vrijednosti kamate dužničkog kapitala. Trošak vlastitog interesa utvrđuje se diskontiranjem novčanog toka prije oporezivanja, dok se kao diskontna stopa koristi stopa prinosa na kapital, definisana kao prosječna tržišna vrijednost.

2. Modeli hipotekarno-investicione analize na osnovu kapitalizacije prihoda od korišćenja imovine. Najčešći pristup za analizu hipotekarnih ulaganja ove grupe je određivanje ukupnog omjera kapitalizacije korištenjem Ellwoodove formule. Pored toga, koriste se metod investicione grupe i metod direktne kapitalizacije.

Tradicionalna tehnika analize hipotekarnih ulaganja je metoda procjene vrijednosti imovine koja se zasniva na utvrđivanju ukupnog iznosa otkupivog kapitala, uključujući hipotekarne kredite i ulaganja u kapital. Prema ovoj tehnici, vrijednost imovine se izračunava dodavanjem sadašnje vrijednosti gotovinskih primanja i prihoda od preprodaje koje očekuje investitor na glavni iznos hipoteke. Tako se procjenjuju i cjelokupni projektovani neto poslovni prihodi i iznos prihoda od preprodaje imovine.

Tradicionalna tehnika zahteva procenu projektovanih novčanih tokova koje investitor treba da primi, kao i prihode od preprodaje. Ova dva elementa daju procijenjenu sadašnju vrijednost kapitala. Početni saldo zajma (bez obzira da li se radi o novom zajmu ili dugu koji je prešao na investitora) se zatim dodaje trošku kapitala kako bi se odredila tržišna vrijednost. Ako novi kredit ako se dobije na trenutnim tržišnim uslovima i rezultirajući prinos na kapital ispunjava trenutne zahtjeve tržišta, rezultat će biti procijenjena tržišna vrijednost imovine. Ova tehnika ne uzima u obzir efekte oporezivanja.

Princip koji leži u osnovi tradicionalne tehnike je da i investitori i povjerioci primaju procijenjene prinose.

Ukupna sadašnja vrijednost prihoda povjerilaca i investitora je maksimalna vrijednost otkupnog kapitala; shodno tome, ovo je cijena koja se mora platiti za nekretninu. Ova tehnika poboljšava metodu vrednovanja novčanog toka u kapital jer uzima u obzir prihode od preprodaje. Ovo posljednje uključuje iznos povećanja (ili smanjenja) vrijednosti imovine i amortizaciju hipoteke koju je investitor primio nakon preprodaje.

Povrati koje ostvaruju i hipotekarni zajmodavci i investitori trebaju uključivati ​​i povrat ulaganja i povrat ulaganja.

Što se tiče hipoteka, trenutni prihod na njih je servisiranje duga. Samoapsorbirajuće hipoteke omogućavaju istovremeno plaćanje kamate (prihoda na glavnicu kredita) i amortizacije (otplata glavnice hipoteke) u određenom periodu. Stanje glavnice u bilo kom trenutku je jednako sadašnjoj vrijednosti svih plaćanja preostalih prije potpune amortizacije kredita, diskontovanih po nominalnoj hipotekarnoj kamatnoj stopi. Hipotekarni krediti se često otplaćuju prije isteka punog perioda amortizacije. U ovom slučaju, ostatak hipoteke se plaća u paušalnom iznosu u gotovini i time se otplaćuje dug. nominalni trošak dužničku obavezu jednak je zbiru sadašnje vrijednosti periodičnih gotovinska plaćanja i sadašnju vrijednost paušalnog gotovinskog plaćanja za otplatu kredita, diskontovanu po nominalnoj kamatnoj stopi hipoteke.

Sadašnja vrijednost ulaganja u kapital jednaka je zbiru toka prihoda i prihoda od likvidacije (preprodaje), diskontiranih po stopi prinosa na kapital. Pod određenim uslovima hipoteke, cijena kapitala je opravdana novčanim primanjima, kao i prihodima od preprodaje koje investitori očekuju da će dobiti. Prema tome, sadašnja vrijednost kapitala jednaka je zbiru sadašnje vrijednosti novčanih primanja i sadašnje vrijednosti prihoda od preprodaje, diskontovanih na krajnji prinos na kapital, uzimajući u obzir povezane rizike. Tako se uzima u obzir iznos i vrijeme prijema beneficija od strane investitora.

Vrijednost nekretnine ili njena cijena izračunava se prema formuli (1):

Cijena = trošak kapitala + hipotekarni zajam , (1)

Trošak kapitala definira se kao zbir dva elementa: novčanih primitaka i prihoda od preprodaje. Obje stavke se diskontiraju po odgovarajućoj stopi prinosa i njihove sadašnje vrijednosti se izračunavaju korištenjem faktora sadašnje vrijednosti.

Ako se očekuje da će projektovani novčani primici biti ujednačeni, onda se njihov godišnji iznos množi sa faktorom anuiteta. Prihodi od vraćanja ili preprodaje se vrednuju korišćenjem faktora sadašnje vrednosti jedinice, pošto se prihod prima kao paušalni iznos.

Formula za izračunavanje troška kapitala (ulaganja u kapital), uzimajući u obzir prethodno navedeno - formula (2) - ima sljedeći oblik:

Trošak kapitala = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

gdje je PWAF faktor sadašnje vrijednosti anuiteta po stopi povrata na kapital,

CF - gotovinski računi,

PS - prihod od preprodaje.

Da bi se procijenila vrijednost nekretnine, trenutni saldo hipoteke treba dodati trošku kapitala. Svi prihodi se vrednuju na isti način. Stanje hipoteke je jednako sadašnjoj vrednosti zahtevanih otplata za otplatu duga, diskontovanih po nominalnoj kamatnoj stopi hipoteke. Dakle, opšta formula za procenu vrednosti imovine (3) je sledeća:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)

gdje je V trošak vlasništva (početni),

PWAF - faktor sadašnje vrijednosti anuiteta po stopi prinosa na kapital,

CF - gotovinski računi,

PWF - faktor sadašnje vrijednosti reverzije po stopi prinosa na kapital,

PS - prihod od preprodaje,

MP - trenutno stanje glavnice hipoteke.

Ako to prihvatimo

CF=NOI-DS , (4)

gdje je NOI neto tekući operativni prihod,

DS je servis duga (godišnji), i

PS=RP-OS , (5)

gdje je RP cijena preprodaje imovine,

OS - stanje hipotekarnog duga nakon preprodaje;

tada će formula 3 poprimiti oblik:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3*)

Upotreba tradicionalne tehnologije uključuje trostepeni proračun za određeni period predviđanja. Predviđeni period je period tokom kojeg vlasnik očekuje da će zadržati imovinu koja se vrednuje.

Tabela 1. Faze tradicionalne tehnike hipotekarno-investicione analize

Mjesečna isplata hipoteke izračunava se na osnovu formule (6) za izračunavanje doprinosa za amortizaciju jedinice (samoopadajuće hipoteke):

gdje je DSm mjesečni servis duga,

I - početni iznos hipotekarnog kredita,

ja- godišnja stopa kamata na kredit,

t je rok (godine) na koji se odobrava hipotekarni kredit.

Faktor anuiteta (formula 7) odražava trenutnu vrijednost jednog anuiteta po datoj diskontnoj stopi:

gdje je Y stopa povrata na kapital,

Faktor sadašnje vrijednosti reverzije (Formula 8) odražava trenutni trošak jedinice za period po datoj diskontnoj stopi:

Stanje hipotekarnog duga sa jednakim uplatama utvrđuje se kao sadašnja vrijednost otplate duga tokom preostalog perioda amortizacije (formula 9):

Cijena preprodaje nekretnine izračunava se uzimajući u obzir povećanje ili smanjenje vrijednosti imovine godišnje (d):

RP = P * (1 + d)T , (10)

gdje je RP cijena preprodaje imovine;

P je početni trošak imovine;

d - rast (smanjenje) vrijednosti imovine za godinu;

T je period vlasništva nekretnine.

Dakle, tradicionalna tehnika hipotekarno-investicione analize je metoda vrednovanja u okviru prihodovni pristup. Prilikom provođenja hipotekarno-investicione analize, mora se znati ili iznos glavnice hipotekarnog kredita ili omjer hipotekarnog duga. Analiza mora specificirati procijenjenu cijenu preprodaje ili procentualna promjena trošak za predviđeni period.

Ova tehnika se može koristiti ako investitor preuzme postojeći dug ili ako se podigne novi kredit. Može se modificirati da uzme u obzir više od jedne hipoteke i promjene u novčanim primanjima. Ako je cijena poznata, tada se tehnika može koristiti za procjenu stope prinosa na kapital.

Tradicionalna tehnika hipotekarno-investicione analize je fleksibilna metoda koja može uzeti u obzir svaku situaciju. Međutim, zbog napravljenih pretpostavki, objektivno dobijene procjene su približne.

Analiza hipotekarnih ulaganja na osnovu kapitalizacije prihoda

Metoda kapitalizacije pretvara godišnji prihod u vrijednost imovine dijeljenjem godišnji prihod odgovarajućom stopom prihoda ili množenjem sa odgovarajućim koeficijentom prihoda.

Određivanje vrijednosti imovine na osnovu koeficijenta ukupne kapitalizacije vrši se po formuli (11):

gdje V- vrijednost imovine;

NOI- neto poslovni prihod;

k- koeficijent ukupne kapitalizacije.

Za određivanje ukupnog koeficijenta kapitalizacije u okviru analize hipotekarnih ulaganja koriste se:

· Ellwood hipotekarna tehnika ulaganja;

· Metoda investicione grupe;

· Metoda direktne kapitalizacije.

Zbog činjenice da je tema ovog rada hipotekarni kredit bankarstvo, u radu će se razmatrati i analizirati pokazatelji koji se odnose samo na kreditno-namirovno poslovanje banke sa fizičkim licima pod hipotekom.

Analizirajmo strukturu kreditnog duga pojedinci za predviđenu upotrebu.

Tabela 7. Analiza strukture kreditnog duga fizičkih lica Sberbank of Russia OJSC za 2010-2011.

Indeks					Devijacija indikator od 2010. do 2011. godine
	Iznos, hiljada rubalja		Iznos, hiljada rubalja
Potrošački krediti
Auto krediti
Hipotekarni krediti

Tabela 7 pokazuje da je udio hipotekarnih kredita u 2010. godini iznosio 32%, au 2011. godini ovaj broj je pao na 28%.

Hajde da analiziramo sastav kredita bankovni dug formirane hipotekarnim kreditima.

Tabela8. Analiza strukture kreditnog duga AD "Sberbank Rusije" formiranog po hipotekarnim kreditima za 2010 - 2011.

Program hipotekarnih kredita					Devijacija indikator od 2010. do 2011. godine
	Iznos, hiljada rubalja		Iznos, hiljada rubalja
"Kredit za nekretnine"
"hipoteka"
Kredit "Hipoteka +"
"mlada porodica"
Hipotekarni krediti ukupno

Analiza tabele 8 nam omogućava da vidimo da je analizirana struktura hipotekarnih kredita heterogena. U 2010. godini najveći udio hipotekarnih kredita je izdat po programu „Hipotekarni kredit“, a najmanji u iznosu od 13% – „kredit za nekretnine“. Krajem 2011. godine situacija u banci se promijenila, najveći udio kredita je izdat po programu "Hipotekarni kredit +", a najmanji - po programu "mlada porodica".

Pokažimo dinamiku kreditnog duga po programima hipotekarnog kreditiranja na slici 2

Slika 2. Dinamika kreditnog duga AD "Sberbank Rusije", formiranog programima hipotekarnih kredita za 2010-2011.

Sa slike 2 vidimo da se najveće odstupanje dogodilo u okviru programa hipotekarnih kredita "Hipoteka +", do 2011. godine kreditni dug je povećan za 157% na 2.081.598 hiljada rubalja. Kreditni dug u okviru programa "Mlada porodica", naprotiv, smanjen je za 74% na 736.322 hiljade rubalja. do 192741 hiljada rubalja

Analizirajmo kreditni dug po hipotekarnim kreditima po ročnosti kredita u tabeli 2.9.

Tabela 9. Analiza kreditnog duga AD "Sberbank Rusije" formiranog od hipotekarnih kredita po kreditnom periodu za 2010 - 2011.

Rok hipoteke					Devijacija indikator od 2010. do 2011. godine
	Iznos, hiljada rubalja		Iznos, hiljada rubalja
3 do 6 godina
Od 6 do 10 godina
preko 10 godina
Hipotekarni krediti ukupno

Hipotekarni krediti su analizirani na rok do 3 godine, od 3 do 6 godina, od 6 do 10 godina i preko 10 godina.

Analizom tabele 9 možemo zaključiti da je najveći udio hipotekarnih kredita u 2010. godini u iznosu od 65% izdat na period od 6 do 10 godina, u 2011. godini. ovaj indikator smanjen na 52%, ali je ostao glavni. Najmanji udio kredita su dugoročni krediti na period duži od 10 godina. Analiza je pokazala da je u 2011. godini udio hipotekarnih kredita na period duži od 10 godina povećan za 8 p.p. do 16%.

Slika 3 - Dinamika hipotekarnih kredita prema rokovima kredita Sberbank of Russia OJSC za 2010-2011.

Analizom brojke možemo zaključiti da su hipotekarni krediti do 3 godine smanjeni sa 17% na 10% za 7. Hipotekarni krediti od 3 do 6 godina su se značajnije promijenili sa 10% na 22% do 01. 01/2012, manje značajna promjena je nastala kod kredita odobrenih od 6 do 10 godina i na period duži od 10 godina.

Odlukom da dobijete hipotekarni kredit za kupovinu stambene ili druge nekretnine (kuće, stanovi, vikendice, zemljište itd.), zajmoprimac počinje tražiti odgovarajućeg zajmodavca. Jednu od vodećih pozicija među njima pouzdano zauzima OJSC Sberbank Rusije. Klijentima nudi nekoliko stambenih programa:

kredit za nekretnine,

hipoteka,

Kredit "Hipoteka +"

"Mlada porodica".

Ali pozajmljivanje povoljnim uslovima nameće određene zahtjeve samim zajmoprimcima, tako da ne mogu svi koristiti hipoteku Sberbanke Rusije. Razmotrimo njegove karakteristike detaljnije.

Glavni kriterijumi za sve hipotekarne kredite JSC "Sberbank Rusije" su: maksimalni rok i minimalno učešće. Kamata tu ne igra presudnu ulogu (granice njenog kolebanja u raznim bankama su oko 2%), mnogo je važniji način otplate hipoteke.

OJSC "Sberbank of Russia" daje hipoteku građanima koji su navršili 21 godinu, a mora se otplatiti prije nego što zajmoprimac navrši 75 godina života. Istovremeno, maksimalni rok na koji se kredit može izdati je 30 godina (za poređenje: u nekim bankama maksimalni rok kredita je 15 godina, a mora se otplatiti prije nego što primalac napuni 60 godina). Minimalna veličina kapara sa hipotekom u banci ona iznosi 10% vrednosti stečene imovine (ili čak 5% po programu Mlada porodica), dok je u većini banaka 15% i više. Glavni zahtjevi za zajmoprimca i opis programa prikazani su u Dodatku br. 1.

Analizirajući programe, otkriveno je da je glavna karakteristika hipoteke JSC Sberbank Rusije diferencirani način njene otplate, kada se iznos mjesečne uplate svaki put mijenja naniže (zbog jednoobraznog otpisa glavnice). dug i, shodno tome, smanjenje kamata). Danas mnoge banke pribjegavaju još jednoj šemi za otplatu hipotekarnih kredita - anuitetima, što podrazumijeva plaćanje jednakih iznosa

plaćanja tokom trajanja ugovora. Ova shema je naizgled jednostavnija i praktičnija, ali u stvarnosti zajmoprimca košta mnogo više od diferenciranog.

Dakle, možemo zaključiti da je hipoteka Sberbank of Russia OJSC svakako korisna za zajmoprimca, ali u isto vrijeme ne treba zaboraviti da svaka banka pokušava izvući vlastitu korist iz bilo koje transakcije, jer je ostvarivanje profita glavni cilj svake banke.

Drugi program je Program hipoteke za mlade porodice, pristupačno stanovanje, socijalna hipoteka, koji je potrebno analizirati kako sa stanovišta banke, tako i sa stanovišta rješavanja ovog stambenog problema, koji se sastoji u kupovini nekretnina putem mlade porodice.

Svaka mlada porodica treba svoj stan. Danas je ovaj stambeni problem aktuelan i akutan za mnoge mlade porodice u našoj zemlji.

Trenutno su cijene stanova vrlo visoke i imaju tendenciju stalnog rasta. Većina mladih porodica nije u mogućnosti odmah kupiti stan ili kuću u početnoj fazi zajedničkog života. Kako riješiti trenutni problem, te kako kupiti stan za mladu porodicu?

Danas mlade porodice u Rusiji imaju priliku da kupe pristupačan stan. Ovo je omogućeno zahvaljujući specijalni programi socijalne hipoteke koje je razvila ruska vlada. Primjer takvih programa je prilično raširen program Mlada porodica, koji omogućava mladoj porodici da kupi pristupačan stan uz pomoć posebnog hipotekarnog kredita Sberbanke.

Hipoteka za mlade porodice je deo programa pristupačnog stanovanja i obezbeđuje pristupačno stanovanje za mlade porodice. Program je da se mladoj porodici obezbijedi subvencija za kupovinu stambenog prostora.

Ako barem jedan od supružnika nema više od 30 godina starosti, a nemaju djece, tada iznos subvencije iznosi 35%, ako porodica ima jedno ili više djece, tada se iznos subvencije povećava. do 40% troškova stanovanja. Visina subvencije zavisi od broja dece u porodici i od cene po kvadratnom metru kupljenog stambenog prostora. Osim toga, jednoroditeljska porodica, u kojoj majka (otac) još nije navršila 30 godina, može dobiti kredit za mladu porodicu.

U okviru takvog programa postoji određena količina stambenog prostora za koju će se izdavati subvencija. Veličina stambenog prostora za mladu dvočlanu porodicu je 42 kvadratna metra, ako je u porodici više od 2 osobe, onda još 18 metara za svakog člana porodice.

Da bi učestvovala u ovom hipotekarnom programu Sberbank of Russia OJSC, porodica mora biti prepoznata da treba da poboljša svoje uslove za život. Mlade porodice koje učestvuju u projektu treba da dobiju poseban sertifikat o pristizanju budžetskih sredstava. Porodica mora imati prihode ili druga sredstva koja će biti dovoljna za plaćanje troškova stanovanja u dijelu koji će biti veći od iznosa subvencije.

Prilikom odlučivanja da se uključi u program nacionalnog projekta pristupačnog stanovanja za mlade uz učešće Sberbanke Rusije, ili ne, porodica se suočava sa različitim problemima. Na primjer, strah od kupovine kuće čak i uz podršku vlade; neke porodice, kada planiraju da imaju decu, plaše se privremenog gubitka kreditne sposobnosti. Međutim, to je predviđeno u hipotekarnom projektu za mladu porodicu. Na primjer, pri rođenju djeteta roditelji dobijaju dodatnu subvenciju od države, koja se uzima iz regionalnog budžeta, a njen iznos je najmanje 5% cijene kupljenog stambenog prostora. Osim toga, ako mlada porodica ne može privremeno da izvrši otplatu kredita, otplate se obustavljaju (do 3 godine). Obustava plaćanja može biti povezana ne samo s rođenjem djeteta, već i sa izgradnjom stambenog prostora.

Još jedna velika prednost programa stambenih hipoteka uz učešće Sberbanke za mlade porodice je to što možete uplatiti malu uplatu. Rok za hipotekarni kredit je uglavnom do 20 godina. Maksimalni iznos, koji se može izdati, utvrđuje se uzimajući u obzir solventnost zajmoprimca, troškove stanovanja itd. Kredit izdat u okviru hipotekarnog programa za mlade porodice može iznositi do 90% cijene kupljenog stambenog prostora. Ako porodica ima djecu, tada iznos kredita može doseći i do 95% cijene stanovanja. Kamatna stopa na ovaj kredit je oko 16%. nacionalna valuta(rublji) i 11% u strana valuta(američki dolari, evri).

Pored mladih porodica, mnogo više stanovnika Rusije treba da poboljša uslove života, ali ne mogu da ga kupe pod uslovima obične hipoteke, zbog niskih primanja. što je još jedan problem pri kupovini kuće. Kako bi riješila ovaj stambeni problem, Sberbanka predlaže program socijalne hipoteke.

Ova vrsta socijalne hipoteke pomoći će ljudima koji su nekoliko godina stajali u redu za besplatno stanovanje i nisu dobili nikakav rezultat. Kroz ovaj program, zajmoprimac može kupiti kuću po cijeni izgradnje, a ne po tržišnoj cijeni, što je mnogo jeftinija opcija.

Osim toga, ako je zajmoprimac na listi čekanja za poboljšanje uslova stanovanja ili kupovinu sopstvenog stambenog prostora, onda država obezbeđuje stan za koji će korisnik kredita morati da plati samo razliku između starog i novog stambenog prostora. jedan.

Odmah nakon što zajmoprimac izvrši punu uplatu za stanovanje sa svojim i njom kreditna sredstva, postaje njen vlasnik, može se u njega upisati zajedno sa članovima svoje porodice. Međutim, sve dok zajmoprimac u potpunosti ne otplati kredit, stambeni prostor daje banka u zalog.

Uprkos velikom napretku u razvoju socijalni programi hipotekarnim kreditima, banka nastavlja da radi na socijalnom kreditiranju i ulaže mnogo napora da poveća dostupnost takvih programa za ruske građane. Dakle, ljudi treba da shvate da čak i uz relativno niska primanja mogu dobiti vlastiti stan bez čekanja nekoliko godina u redovima.

Do danas, Sberbank, kao i druge, daju kredit bez početne naknade. Na primjer, takav hipotekarni program Sberbank je sljedeći. Banka daje kredit osiguran vašim postojećim stanom, kojim možete kupiti novi dom. Rok otplate kredita je od 5 do 15 godina, a kamatne stope može biti od 11% u američkim dolarima i od 14% u ruskim rubljama.

Uporedimo program Sberbanke sa programom druge banke. Absolut-Bank koristi drugačiju šemu kreditiranja: zajmoprimac prima dva kredita odjednom. Prvi iznosi do 90% cijene stanovanja, a drugi kredit, na rok od 3 godine i osiguran stambenim prostorom klijenta, izdvaja se za plaćanje učešća. Zajmoprimac prvo plaća kamatu na drugi kredit, a ostatak glavnice plaća na kraju roka kredita ili nakon prodaje stambenog prostora. "City client" banka ima svoj originalni program hipotekarnog kreditiranja bez učešća. Banka daje kredite uz postojanje kolateralizirane nekretnine ne samo od zajmoprimca, već i od roditelja, koji na ovaj način pomažu djeci da se odluče stambeno pitanje. Takav kredit je pogodan za one koji imaju visoku i stabilnu porodični prihodi, ali ne može uštedjeti novac za učešće.

Hipotekarni kredit bez učešća je prilično rizičan i za zajmoprimca i za banku kreditoru. Zbog toga su uslovi za ovu vrstu kredita znatno pooštreni, a kamate na kredit veće. Postoji rizik za banku od mogućnosti nevraćanja kredita od strane klijenta. Može nastati zbog činjenice da zajmoprimac nije uložio sopstvena sredstva u vidu učešća i da nema osećaj odgovornosti prema banci kreditoru. Međutim, banke se od mogućih rizika štite postupkom obaveznog osiguranja hipoteke, kao i dostupnošću kolateral, što je sama imovina. Sve veća konkurencija među bankama doprinosi povećanju broja banaka koje u svoje kreditne programe uključuju hipotekarne kredite bez učešća.

Danas se program hipotekarnog kredita Sberbanke razvija i traži se korištenje materinski kapital.

Uz podršku Sberbanke, kreditiranje se vrši korištenjem materinskog kapitala, što je još jedna karakteristika hipotekarni programi jar.

Materinski kapital je jedan od oblika državne pomoći predviđeno savezni zakon„O dodatnim mjerama državne podrške porodicama sa djecom“ od 26. decembra 2006. br. 256-FZ. Materinski kapital dospijeva pri rođenju (usvajanju) drugog ili sljedećeg djeteta. Ukupan iznos materinskog kapitala u početku je bio jednak 250 hiljada rubalja. Danas je nešto više od 400 hiljada rubalja. U Rusiji visoki nivo inflacije, a da roditelji ništa ne izgube, ova cifra se indeksira nekoliko puta godišnje. Novac za porodiljski novac možete dobiti za dijete rođeno najkasnije do 1. januara 2007. godine. Materinski kapital možete dobiti samo jednom, odnosno novac se obezbjeđuje samo za jedno dijete.

Zakon striktno propisuje u koje svrhe se može trošiti materinski kapital:

Sticanje obrazovanja za dijete;

Poboljšanje uslova života porodice;

Formiranje fondovskog dijela radne penzije majke.

Korištenje materinskog kapitala moguće je tek kada dijete navrši tri godine. Međutim, prema izmjenama i dopunama članka 7. Federalnog zakona Ruske Federacije od 29. decembra 2006. N 256-FZ, možete raspolagati dospjelim novcem odmah, bez obzira na starost bebe, ako sredstva od porodiljskog kapital se koristi za otplatu hipotekarnog kredita.

Tako Sberbank doprinosi rješavanju stambenog problema kada porodica dobije materinski kapital.

Stambeno pitanje zabrinjava mnoge mlade ljude i predstavlja akutan problem. Stoga je relevantna prilika koju pruža Sberbanka da usmjeri materinski kapital za rješavanje ovog problema.

Prema uslovima hipotekarnog kreditiranja Sberbanke korišćenjem materinskog kapitala, materinski kapital se može koristiti i za otplatu duga po prethodno primljenom hipotekarnom kreditu i kao učešće.

Imajte na umu da se uz pomoć materinskog kapitala otplata hipotekarnog kredita ne odvija samostalno, od strane Penzijskog fonda.

Sprovedena analiza je to otkrila Penzioni fond razmatra zahtjev za otplatu kredita preko Sberbanke i šalje novac banci. Ovim se završava njegov rad na prikupljanju sredstava. Dalja sudbina novca zavisi od banke.

Za izdavanje bilo kog od gore navedenih kredita, Sberbank of Russia OJSC mora dostaviti određenu listu dokumenata (Dodatak br. 2), popuniti upitnik zajmoprimca (Dodatak br. 3). Za određivanje visine kredita za kupovinu nekretnine u Sberbanci postoje kriterijumi na osnovu porodičnih prihoda (Prilog br. 4).

Dakle, s obzirom da je banka OJSC "Sberbank of Russia" jedna od vodećih u našoj zemlji, ona je među 10 najvećih i najpouzdanijih banaka, njeno učešće u hipotekarni kredit opravdan i može se predložiti kao pravac razvoja ove banke za prognozirani period.

Analiza hipotekarnih ulaganja je vrsta prihoda i koristi se za procjenu nekretnina kupljenih hipotekarnim kreditom.

Neophodnost, mogućnost i svrsishodnost korišćenja pozajmljenih sredstava u prometu nekretnina sa pozicije zajmoprimca i zajmodavca utvrđuje se sledećim.

Investitoru (zajmoprimcu) podizanje pozajmljenih sredstava prilikom kupovine nekretnine omogućava:

Nabavi objekat čija vrijednost premašuje sredstva kojima raspolaže;

Povećati stepen diversifikacije portfolija ulaganjem sopstvenih sredstava oslobođenih prilikom korišćenja kredita u druge nekretnine;

Sticanje nekretnina u ratama, plaćajući zajmodavcu iznose koji mu pripadaju iz prihoda koje donosi ista imovina;

Ostvarite višu stopu prinosa na uloženi kapital odabirom povoljnih uslova finansiranja.

Povjerilac polazi od sljedećih razmatranja:

Pozajmljeni predmet nije podložan transportu, fizički oštećen, obično je osiguran i samim tim tokom čitavog perioda otplate duga može biti pod kontrolom poverioca;

produženo fizičko i ekonomski život nekretnine su osnov za vraćanje ne samo iznosa glavnog duga, već i dospjele kamate;

Obavezno državna registracija prava na nepokretnostima, kao i transakcije sa njima, uključujući hipoteke, služe kao pravna garancija za ispunjenje ugovornih obaveza od strane zajmoprimca;

Fleksibilan sistem za crtanje ugovor o zajmu, mogućnost uključivanja posebnih uslova u njega omogućava zajmodavcu da blagovremeno odgovori na nivo tržišne isplativosti pozajmljenih sredstava, na promene finansijsku stabilnost zajmoprimca, da utiče na mogućnost preprodaje pozajmljene imovine prije dospijeća duga; nekretnine ne podliježu oštroj amortizaciji;

Ispravno određena vrijednost kolaterala omogućit će banci da vrati pozajmljeni novac uz kamatu.

U većini razvijenih zemalja tržišnu ekonomiju stjecanje nekretnina se vrši uz učešće pozajmljenih sredstava obezbjeđenih na dugoročnoj osnovi u obliku hipotekarnog kredita - kredita koji se daje na duže vrijeme za kupovinu nekretnine, koji djeluje kao kolateral. Na ovaj način, razlikovna karakteristika hipotekarni kredit - kombinacija predmeta zaloge i stečene nekretnine.

Procjenitelj mora uzeti u obzir specifične uslove finansiranja, koji ih upoređuje sa takozvanim tipičnim finansiranjem – iznosom kredita koji može dati zajmodavac, kao i zaračunatom kamatom. Upoređivanje procjenitelja specifični uslovi finansiranje sa tipičnim finansiranjem, posebno ako kredit ne daje treće lice, već direktno prodavac, može ih oceniti kao povoljno. Ovaj faktor treba uzeti u obzir u cijeni kao odgovarajuću doplatu trošku.

Dakle, uslovi finansiranja utiču na cenu nekretnine, ali ne menjaju njenu vrednost. Razuman investitor je spreman platiti višu cijenu za stečenu nekretninu ako dobije kredit po kamatnoj stopi ispod tržišne, ili ako ima pozitivnu finansijsku polugu zbog povećanja roka kredita, ili ako prodavac plaća diskontne bodove na hipotekarni kredit koji je dobio kupac.

Kupac nekretnine može odlučiti da uzme hipotekarni kredit na osnovu procjene efikasnosti korištenja pozajmljenih sredstava u procesu ulaganja. Da biste to učinili, potrebno je analizirati faktore kao npr

kamatna stopa, rok kredita, postupak otplate, iznos hipotekarnog kredita, finansijski leveridž, posebni uslovi kreditiranja.

Procjena finansijske poluge, tj. mogućnost korišćenja pozajmljenih sredstava u investicionom procesu je najvažniji faktor koji određuje efektivnost korišćenja pozajmljenih sredstava od strane investitora. Za objektivnu procjenu finansijske poluge potrebno je razlikovati nivoe prihoda koje nekretnine donose, te pravilno odrediti odgovarajuće stope prinosa.

Stopa prinosa na nekretnine izračunava se kao omjer neto poslovnog prihoda i vrijednosti nekretnine ili sume hipotekarnog kredita i kapitala investitora.

Stopa prinosa na kapital se definiše kao odnos novčanih primanja i iznosa vlasničkog kapitala uloženog od strane investitora u nekretnine.

U zavisnosti od uslova kredita, finansijski leveridž se može oceniti kao pozitivan, negativan ili neutralan. Ako stopa prinosa na kapital premašuje stopu prinosa na nekretnine, onda je financijska poluga pozitivna. Ovaj koeficijent karakteriše efektivno korišćenje pozajmljenih sredstava.

Važan korak u analizi hipotekarnih ulaganja je procjena dovoljnosti predviđenog neto poslovnog prihoda, izračunatog na osnovu karakteristika nekretnine koja se procjenjuje, za postizanje potrebne stope prinosa na kapital pod datim uslovima finansiranja.

Analiza hipotekarnih ulaganja uključuje izračunavanje koeficijenta pokrića duga i poređenje sa zahtjevima banke za prekoračenjem neto prihoda iz poslovanja u odnosu na iznos obaveznih plaćanja po hipotekarnom kreditu.