Riječ "kapital" u građevinarstvu asocira na snažan, pouzdan objekt, nastao na dugoročno, uz velika ulaganja. Kapitalni objekti, za razliku od privremenih objekata, su legalni objekti - na njima je upisano pravo svojine. Predmet kapitalne izgradnje - kako je definisan zakonom, koje karakteristike ima i šta se odnosi na kapitalne zgrade?

Objekt kapitalne izgradnje: definicija, vrste, oznake

Termin „objekat kapitalne izgradnje“ (ACS) pojavio se u ruskom Kodeksu urbanističkog planiranja tek 2005. godine (prije ovog perioda, kodeks je radio sa kategorijama „objekti nekretnina“ ili „objekti urbanističkog planiranja“).

Definicija objekata kapitalne izgradnje

Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije (član 1, tačka 10), objekat kapitalne izgradnje (OCS) je zgrada, građevine, građevine, kao i objekti u izgradnji, dok ovaj broj isključuje nekapitalne zgrade, tj. kao i sva poboljšanja od kojih se ne može odvojiti zemljišne parcele(popločavanje, podovi, premazi itd.).

Nestalna konstrukcija je objekat koji nije čvrsto povezan sa zemljom, lako ga je rastaviti i premjestiti bez nanošenja štete i gubitka funkcionalnosti (klauzula 10.2 Građanskog zakonika Ruske Federacije, dodan 3. avgusta 2018. rezolucijom N 342-FZ):

• kiosci (zgrade koje nemaju trgovački prostor i predviđene su za jednog prodavca);
• nadstrešnice (konstrukcije u obliku samo jednog krova sa nosačima ili poluotvorenih, sa otvorenim zidovima).

Razlika između OKS-a i nekretnina

Zapravo, definicija ACS-a u Građanskom zakoniku Ruske Federacije polazi od suprotnog, to jest, svi oni koji ne pripadaju ne-kapitalu priznaju se kao kapitalni objekti. Ispada da su posredno OKS i objekti nekretnina jedno te isto:

Imanje je čvrsto povezano sa zemljom i ima temelj. Ne može se pomicati i rastavljati, jer su sve njegove komponente nedjeljive, ne mogu se koristiti odvojeno bez narušavanja integriteta cijelog objekta, njegove namjene i funkcija. Vlasništvo nad nekretninom podliježe uknjižbi.

Isto se može pripisati ACS-u.

• Nekretnine uključuju sve projekte kapitalne izgradnje (član 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije). (Zgrade su upisane kao zgrade). IN pravni odnos OKS i nekretnine nisu iste kategorije:
• Osim vezivanja za zemljište, usklađenosti objekata sa tehničkim parametrima, urbanističkim standardima i drugim zahtjevima, za stvaranje objekta nekretnine potrebno je pravo vlasništva na zemljišnoj parceli, saglasnost vlasnika zemljišne parcele ili dozvolu izvršni organi vlasti.
• Inženjerske komunikacije moraju nužno biti povezane sa objektom nekretnine, dok kod izgradnje objekata kapitalne izgradnje to nije uvijek neophodan uslov.

Dozvola za izgradnju OKS

Na osnovu čl. 51 za izgradnju OKS, osim u slučajevima iz stava 17. ovog člana, potrebno je uzeti dozvolu. Može se izdati samo ako se poštuju pravila korištenja i građenja zemljišta (osim za one objekte koji ne podliježu (ili nisu uspostavljeni) zahtjevima utvrđenim urbanističkim propisima).

Na teritoriji aerodroma postavljena su ograničenja za korištenje OCS-a, odnosno tamo se ne može graditi nijedan objekat.

Dozvole nisu potrebne:

• za izgradnju ili rekonstrukciju individualne stambene izgradnje, stambene zgrade, garaže, baštenskih kućica, pomoćnih objekata na memoriji;
• remont i rekonstrukcija OKS-a (ukoliko to ne dovede do promjene njegove namjene);
• izgradnja bušotina, gasovoda, prema državnim tehničkim projektima;
• u drugim slučajevima navedenim u stavu 17. čl. 51 GRK RF.

Vrste OKS objekata

Unatoč činjenici da se verbalni niz definicije ACS-a sastoji od sinonima, budući da se zgrade često nazivaju strukturama ili strukturama, konstruktivno i za njihovu namjenu su različiti koncepti.

Šta je zgrada

Objekat je kompletan trodimenzionalni objekat sa prizemnim, a ponekad i podzemnim delom, sa povezanim inženjerskim vodovima i mrežama.

Namjena objekta:

• smještaj;
• sprovođenje aktivnosti;
• proizvodnja;
• skladištenje proizvedenih proizvoda;
• održavanje stoke ili peradi.

Postoje dvije vrste zgrada - stambene i nestambene.

Definicija i vrste stambenih zgrada

Stambeni objekat - objekat koji se sastoji od stambenih i pomoćnih prostorija neophodnih za zadovoljavanje domaćih i drugih potreba u vezi sa životom.

Stambene zgrade uključuju:

• dom za stalni boravak;
• hosteli, internati i starački domovi (boraci, invalidi);
• sirotišta i internati;
• skloništa za beskućnike;
• kuće tzv. manevarskog fonda itd.

Postoje sljedeće vrste stambenih zgrada:

• IZhD (individualne stambene zgrade);
• MKD (višestambena stambena zgrada).

IJD su različitih tipova:

• nekretnine za jednu porodicu, ne više od tri sprata;
• dvoetažna vikendica sa malom parcelom (u kući je obično unutrašnje stepenište, na prvom spratu je dnevni boravak, kuhinja, kupatila i druge pomoćne prostorije, na drugom spratu su spavaće sobe);
• obiteljske kuće blok-tipa.

MKD je kuća sa najmanje dva ili više stanova, koja pored individualnih stambenih prostorija ima i prostor za zajednička upotreba(hodnici, podesti, lođe, ostave, itd.). Kod višeetažnih MKD postoji izlaz iz svakog stana na podest, kod prizemnih MKD - u hodnik ili direktno na zemljište.

nestambene zgrade

Nestambene zgrade se koriste:

• za rad i komercijalne aktivnosti;
• industrijska i poljoprivredna proizvodnja;
• za administrativne, društvene i kulturne svrhe;
• obrazovanje i zdravstvo;
• skladištenje proizvoda i robe;
• u druge svrhe.

Strukture

Izgradnja - završeno građevinski objekat linearni, ravan ili volumetrijski tip, koji se sastoji od prizemnih, nadzemnih (podzemnih) dijelova. Sastav konstrukcije nužno uključuje nosive, ponekad i ogradne konstrukcije.

Namjena: proizvodnja, skladištenje, prijevoz robe, prijevoz ljudi. Objekti, za razliku od stambenih zgrada, ne smiju biti namijenjeni za stalni boravak, već za privremeni boravak ljudi.

Primjeri objekata: brane, putevi, TV tornjevi, stadioni, parkirališta, željezničke stanice, inženjerski objekti (elektrovodi, termoelektrane, cjevovodi, kablovske i radio-relejne komunikacione linije) itd.

Struktura kao cjelina sastoji se od mnogo objekata (struktura), od kojih je svaki sastavni dio cjeline: dolazni objekti mogu obavljati različite funkcije, ali je njihovo isključenje iz glavne strukture nemoguće, jer će glavna funkcija biti narušena.

• Na primjer, stadion se sastoji od fudbalskog igrališta, staza za trčanje, sportskih terena, pješčanika, administrativne zgrade, gledališta - svaki objekat ima različitu ulogu, ali se može koristiti kao dio cijelog stadiona.
• Pokrivači, ograde, putokazi, rovovi, jarkovi, drumski mostovi dužine do deset metara ne mogu se skidati sa autoputa.

Šta je struktura kapitala

Ne postoji tačna definicija kapitalne strukture u kodeksu urbanističkog planiranja. To obično uključuje:

• svi ACS, odnosno zgrade, konstrukcije i konstrukcije;
• pomoćne i pomoćne zgrade od sekundarnog, potrošačkog značaja (na primjer, garaže, seoske kuće).

Često se izraz "zgrada" koristi kao sinonim za riječ "zgrada". Nisu sve pomoćne zgrade klasifikovane kao projekti kapitalne izgradnje: preporučljivo je u ovom slučaju koristiti riječ "zgrada".

Znakovi strukture kapitala

Kapitalna konstrukcija uvijek ima temelj uvučen u zemlju, jake zidove. Međutim, pomoćne zgrade mogu imati iste oznake.

Glavni kriterijum po kome se može utvrditi da je struktura kapital je njena dugovečnost: minimalni vek trajanja kapitalne strukture je 25-50 godina.

Izgradnja u toku

Ovo je naziv OKS-a, čija je izgradnja obustavljena, uglavnom zbog nedostatka sredstava. I iako se takva “etiketa” objektima daje na neko vrijeme, a planirano je da se puste u promet kako bi dovršili započeto, ponekad su “zamrznuti” decenijama. Primjer su kuće koje su investitori u stečaju počeli graditi.

Objekti nekapitalne gradnje

To uključuje privremene zgrade i strukture.

Privremene zgrade

Privremeni objekti se podižu ili pretvaraju iz drugih zgrada i objekata za građevinsko-instalaterske radove:

• montažne ravnolinearne konstrukcije koje se lako montiraju i rastavljaju;
• kontejneri;
• pokretni objekti.

Na prvi pogled se takve zgrade ne mogu ni po čemu razlikovati od kapitalnih: mogu imati čvrst temelj, kamene zidove, armiranobetonske podove. Čemu pripada objekat (stalna ili nestalna građevina) možete shvatiti po njegovoj privremenoj namjeni (vek trajanja privremene zgrade je obično do 5 godina, ponekad i do 15), a kada gradnja prestane, mora se demontiran. Međutim, to se ne događa uvijek, a neke privremene zgrade zapravo se pretvaraju u stalne.

Podižu se i privremeni objekti u šumarstvu i na poljoprivrednim zemljištima: skladišta, košnice, šupe, objekti za životinje, skladišta inventara itd.

Nekapitalne strukture

To su objekti od lakih konstrukcija, bez temelja (ili postavljeni na plitko tlo), bez podzemnih objekata, komunalnih vodova: kioska, paviljona, igrališta i vidikovaca, fontana, vanjskih toaleta itd.

Propisno pečeno.

U pravnom smislu, takav objekat nema uknjižbu prava svojine. Smatrate li da je potrebno izvršiti uknjižbu vlasništva nad privremenim objektom? Ako mislite da je potrebna registracija, varate se; a ako mislite da je to opciono, onda ste samo napola u pravu.

Nemoguće je upisati vlasništvo nad privremenim objektom, a to je prilično važna stvar.

Kasnije ćemo vidjeti zašto. A objekat kapitalne (nepotpune) izgradnje, po zakonu, mora biti upisan u Federalni registar, a vlasnik mora imati u rukama isprave o pravu svojine. Na primjer, imate zemljište u zakupu i na njemu je izgrađena privremena građevina, recimo, trgovački paviljon. Nakon nekog vremena odlučili ste da preuzmete vlasništvo nad ovim paviljonom, što će vam u budućnosti omogućiti upis vlasništva nad zemljištem. I ovdje padate u zamku: privremene građevine se ne mogu registrovati kod Rosreestra. Shodno tome, neće biti moguće uknjižiti vlasništvo nad zemljištem.

Još jedan primjer. Dodijeljena vam je parcela za poslovne aktivnosti. Da bi bilo zgodno organizirati trgovinu, odlučili ste postaviti paviljon. Nakon nekog vremena dolazi predstavnik vlasti i izjavljuje da je paviljon nelegalno izgrađen: niste imali dozvolu za izgradnju.

Postavlja se pitanje šta rade vlasnici trgovačkih paviljona u prvom i drugom slučaju? Obraćaju se kako bi se utvrdilo da li je objekat kapitalni ili nekapitalni objekat, da li ovi paviljoni imaju karakteristike objekata kapitalne izgradnje. Nakon toga daju mišljenje stručnjaka izvršnoj vlasti. Ovaj zaključak se može prihvatiti i poslati na reviziju - ili, u slučaju sumnje, samostalno preispitati kontaktiranjem druge stručne organizacije.

Ovo su zvaničnici rekli o situaciji sa rušenjem trgovačkih paviljona u Moskvi, misleći na nedostatak dozvola za izgradnju objekata, koji su u stvari kapitalni, a prema dokumentaciji privremeni objekti. Naravno, bilo je i vlasnika čiji su objekti uredno uknjiženi: imali su građevinsku dozvolu i uknjižbu prava svojine, ali su ipak potpali pod rušenje. To je, međutim, drugo pitanje: legitimnost postupaka moskovske vlade. "Upozoren je naoružan".

Kako odrediti da li je zgrada kapitalni ili privremeni objekat? A šta trebate znati kada gradite zgradu?

Privremeni objekti su po svojoj funkciji namijenjeni za pomoćnu upotrebu i ne mogu samostalno funkcionirati bez objekta kapitalne izgradnje. To su objekti kao što su predsoblje, nadstrešnica nad ulazom. Pomoćna struktura može opciono biti dio zgrade. Na primjer, modularne zgrade za smjenske kampove, svlačionice za građevinare, koje na prvi pogled izgledaju kao samostalne zgrade (imaju kupatila, hodnike, kuhinje, dnevne sobe, sale za sastanke). Ove strukture su obezbeđene inženjerske komunikacije, struja, vodovod. Istovremeno, oni i dalje obavljaju samo pomoćnu funkciju, jer u takvim zgradama žive i rade građevinari, a takvi objekti im samo pomažu u izgradnji obližnjeg projekta kapitalne izgradnje. Ali postoje objekti koje je teško klasifikovati kao pomoćne. Ovo trgovinski paviljoni, kiosci, tezge, šatori i drugi slični objekti.

Da li je konstrukcija privremena, moguće je utvrditi tek nakon proučavanja projektnih rješenja.

Jedan od takvih kriterijuma za konstruktivno rešenje je sledeći: privremene konstrukcije treba da se lako postavljaju i lako demontiraju. Takođe, privremeni objekti nemaju neraskidivu vezu sa zemljom. Vrijedi napomenuti da je izgradnja temelja dozvoljena, jer se u određenim zgradama - na primjer, modularnim - ne može bez temelja. Kako biste izbjegli eventualne sporove po ovom pitanju, preporučujem da se temelj izradi od montažnih elemenata, tako da nije potrebna dozvola za izgradnju temelja. U idealnom slučaju, za privremenu konstrukciju, temelj je ploča. Ali gomile definitivno neće stati, jer ih nakon vožnje ne možete izvući iz zemlje. Ako nije moguće postaviti montažnu ploču, možete je izliti na gradilištu, tj. izvesti monolitna ploča. Ali tada je potrebno u njemu predvidjeti montažne petlje kako biste mogli rastaviti ploču bez uništavanja.

Sumirajući navedeno, možemo zaključiti da demontaža privremenih građevinskih objekata ne bi trebala uzrokovati nesrazmjernu štetu njegovoj namjeni. Konstrukcije treba da se lako sklapaju, rastavljaju i transportuju.

Vek trajanja privremenih konstrukcija regulatorni dokumenti, nije više od 10 godina, a objekt kapitalne izgradnje ima vijek trajanja od 15 do 175 godina.

U zaključku dajemo definiciju objekta kapitalne izgradnje. Navedeno je u članku. 1, klauzula 10 Zakona o uređenju grada Ruske Federacije: "Objekat kapitalne izgradnje - zgrada, građevina, građevina, objekti čija gradnja nije završena (u daljem tekstu - objekti izgradnje u toku), osim privremenih objekata, kioska, šupa i drugih sličnih objekata." U Zakonu o uređenju grada Ruske Federacije ne postoji definicija privremenih objekata.

Autoput ili raskrsnica, višespratnica sa nekoliko stotina komfornih stanova, ogroman cevovod kojim gas ide u Evropu, imaju jedno zajedničko. Svaki od ovih objekata je objekt kapitalne izgradnje.

Kazuističke gluposti

U ruskom zakonodavstvu ne postoji jasna definicija ovog pojma, iako se slobodno koristi u službenoj dokumentaciji. Jasno je da objekat kapitalne izgradnje podrazumijeva dugotrajan proces izgradnje objekta, rekonstrukcije ili radovi na popravci. I ovaj objekat je dugotrajne gradnje. Privremeni objekti kao što su kiosci, šupe, male arhitektonske forme, namjenske zgrade, kabine, čak i prijelazi mostova i autoputevi ne odnose se na kapitalne zgrade. U ovu kategoriju takođe nisu uključeni objekti namenjeni individualnom stanovanju pojedinaca i njihovih porodica. Pojam kapitalne izgradnje je neraskidivo povezan sa definicijom kapitalne izgradnje.

Šta je kapitalna izgradnja

Ne može se svaka konstrukcija nazvati kapitalom. Građevinski radovi se mogu definirati kao djelatnosti koje nisu vezane za nekretnine, na primjer, izgradnja broda ili aviona. Kapitalna gradnja je skup građevinskih i instalaterskih radova čija je svrha izgradnja novog objekta ili implementacija volumetrijskih projektantskih rješenja u odnosu na postojeću zgradu ili građevinu. Začudo, ovaj izraz ima ekonomsko, a ne tehničko porijeklo. Ekonomisti u ovaj koncept ulažu potrebu za neizostavnim razvojem značajnih materijalnih sredstava i investicija. Finansijski troškovi mora biti izraženo u određenom obliku skupog proizvoda. Građevinski radovi na izgradnji kapitalnih objekata mogu se izvoditi na tri načina: ugovorom (uz angažovanje treće strane), ekonomskim (od strane samog investitora) ili mješovito (dio posla izvodi investitor, i specijalizovani poslovi - uz angažovanje izvođača).

Zgrada u izgradnji je već nekretnina

I objekti u izgradnji i nedovršeni objekti (zatvoreni) predstavljaju izvjesno materijalna vrijednost. U skladu sa zakonodavstvom, objekat kapitalne izgradnje je nekretnina i, na osnovu odredbi člana 130. Zakonika o uređenju grada Ruske Federacije, zahtijeva obaveznu registraciju kod državnih organa za nadzor. Sljedeći sastav objekta kapitalne izgradnje omogućava mu da se klasifikuje kao nekretnina:

• Smještaj na zemljištu.
• Nemogućnost kretanja bez uništavanja konstrukcije.
• Značajan knjigovodstveni iznos (je sredstvo u finansijskom sektoru).
• Društveno-ekonomski značaj.

Zgrada ili građevina koja nije završena podliježe upisu u državni registar kao objekat izgradnje u toku. Konzervacija se vrši u slučaju obustave rada duže od šest mjeseci.

Klasifikacija objekata

Namjena objekta kapitalne izgradnje određuje skup zahtjeva za njegovo projektovanje, izgradnju i rad. Sistematizacija nekretnina zasniva se na funkcionalnosti objekata. Kapitalni objekti prema namjeni podijeljeni su u sljedeće kategorije:

• Industrijske zgrade i strukture, uključujući odbrambenu infrastrukturu.
• Stambene zgrade, zgrade kulturne i društvene namjene, stadioni - svi su objedinjeni pod opštim konceptom ne proizvodnih objekata.
• Sistemi cjevovoda, transportne komunikacije (putevi i željeznice, ali ne i mostovi), dalekovodi su linearni objekti.

Jedinstvene zgrade

Jedna od kategorija dugoročnih objekata su jedinstveni projekti kapitalne izgradnje. U skladu sa članom 48. stav 1. Gradskog planskog kodeksa Ruske Federacije, ovu vrstu objekta karakteriše najmanje jedan od sljedećih parametara:

• Podzemni dio zgrade u cijelosti ili djelimično lociran ispod konstrukcije nula za 15 metara.
• Dizajn predviđa ugradnju konzole dužine više od 20 metara.
• Visina objekta prelazi 100 metara.
• Rasponska konstrukcija je preko 100 metara.

Izgradnja takvih zgrada zahtijeva posebne dozvole projektanata, izvođača i regulatornih tijela. Jedinstveni objekti kapitalna izgradnja podrazumijeva implementaciju nestandardnih tehničko-tehnoloških rješenja prilikom njihovog kreiranja. Pojedinačni dizajni također mogu biti jedinstveni u pogledu konfiguracije i funkcionalnosti, u čijem se proračunu koriste netradicionalne metode.

Sekvenciranje

Izgradnja kapitalne strukture povezana je sa određenim algoritmom koordinacije u različitim strukturama vlasti. Spisak službenih organa koji odobravaju izgradnju objekta nekretnine ne uključuje samo usluge koje su direktno uključene u izgradnju ili kontrolu nad izvođenjem radova (Odjel za kapitalnu izgradnju, Odsjek za arhitekturu, projektni instituti) - objekat kapitalne izgradnje može se podići u određene oblasti, uz dogovor sa ekološkim organizacijama, Odjeljenjem za kulturu i strukturama Ministarstva unutrašnjih poslova nadležnim za upravljanje i organizaciju saobraćaja. Koraci za kreiranje novog objekta su sljedeći:

• Arhitektonski i dizajnerski zadatak izrađuje se na osnovu zahtjeva naručitelja.
• Sastavlja se akt o ugovaranju granica lokacije.
• Istražni radovi su u toku.
• Sljedeći korak je izrada projektnih procjena (DED).
• Dozvola za izgradnju kapitalnog objekta od strane lokalne samouprave.
• Proizvodnja građevinski radovi.
• Akt prijema u rad završenog građevinskog objekta.

Jedan od ključne točke razvoj radna dokumentacija je državna ekspertiza projekata kapitalne izgradnje. Spisak objekata koji su predmet ovog postupka utvrđen je Zakonom o uređenju prostora. Predmet stručne analize dokumentacije je utvrđivanje usklađenosti sa zahtjevima tehničkih propisa.

Plin, voda i struja

Priključivanje objekata kapitalne izgradnje na inženjerske mreže vrši se samo u skladu sa određenim propisima propisanim industrijskim standardima i projektnim predračunima. Kodifikovani akti u ovoj oblasti se stalno ažuriraju. Najnoviji dokument je Uredba Vlade od 30. decembra 2013. godine kojom se usvajaju pravila za priključenje novoizgrađenih i rekonstruisanih objekata. Kapacitet propusnosti centraliziranih okosnih mreža trebao bi osigurati mogućnost povezivanja nove strukture i omogućiti povećanje opterećenja. Pravila za povezivanje objekata kapitalne izgradnje predviđaju koordinaciju sa svim relevantnim službama i organizacijama koje posjeduju i posluju mrežni inženjering. Operateri postavljaju određene uslove investitoru, čije ispunjenje omogućava povezivanje tehničkog sistema objekta u izgradnji na centralne mreže. Ovu fazu izgradnje treba dogovoriti u fazi projektovanja.

Organizacija izgradnje objekata kapitalne izgradnje

Organizacija radova na izgradnji objekta je strogo reguliran slijed događaja. Osnovni dokument je SNiP 12–01–2004 („Kodeks pravila za organizovanje izgradnje“). Dva najvažnija dokumenta utvrđuju proceduru izgradnje objekta kapitalne izgradnje na određenom lokalitetu: plan proizvodnje (PPR) i projekat organizacije građenja (POS). Ako se izvrši veliki remont, potreban je drugi organizacioni projekat remont(POCR). Ove zbirke, koje sadrže informacije o racionalnoj organizaciji proizvodnje, treba da se nalaze direktno na radnom mestu. U njihovom odsustvu rad je zabranjen. Osim toga, u bez greške Gradilište mora imati sljedeću dokumentaciju:

• Kopija građevinske dozvole.
• Kompletan set projektne i predračunske dokumentacije. Ako se gradnja izvodi u skladu s određenim fazama, tada bi trebao biti prisutan i set albuma trenutne faze rada.
• Instanca dokumenta koja definira crvenu liniju.
• Opšti i posebni dnevnici utvrđenog obrasca za računovodstvo i registraciju procesa rada.
• Zaključak građevinskog vještačenja.
• Tehnološke karte vrsta radova koji se izvode na gradilištu.

Faza projektovanja

Spisak početnih podataka i dokumenata koji utvrđuju redoslijed i prirodu poslova utvrđen je posebnom Uredbom usvojenom uredbom Vlade od 16. februara 2008. godine i Zakonikom o uređenju prostora. Projektna dokumentacija za projekte kapitalne izgradnje uključuje tekstualne i grafičke komponente na tvrda kopija. Radi praktičnosti, sve informacije su preformatirane u elektronske medije. Tekst sadrži kalkulacije budućih troškova, kao i opis primenjenih tehničkih rešenja, linkove na propise i objašnjenja. Grafički dio uključuje crteže, šeme i planove. Sadržaj paketa projektne dokumentacije nije proizvoljan, već mora odgovarati vrstama radova i industrijskim tehničkim zahtjevima. U pravilu, standardni sastav vrijednosnih papira uključuje sljedeće dijelove:

• Objašnjenje - sadrži početne podatke o gradilištu i tehničke karakteristike objekta.
• Obračun rashodnog dijela - predračun.
• Generalni plan objekta i planske šeme lokacije.
• Arhitektonsko-građevinski dio i prostorno-planska rješenja.
• Uređaj unutrašnjih i eksternih inženjerskih mreža.
• Podaci o inženjersko-tehničkim uređajima.
• Mjere zaštite okoliša i požara.
• PPR i POS.
• Unapređenje teritorije i rekultivacija lokaliteta.
• Za opasne proizvodne objekte potrebna je deklaracija o industrijskoj sigurnosti.

Radna dokumentacija se može podijeliti u zasebne blokove u skladu sa redoslijedom faza u izgradnji objekta. U ovom slučaju, svaki album sadrži određeni završeni ciklus događaja. O ovom principu kreiranja projekta kupac raspravlja prije početka rada. Prilikom izgradnje i remonta individualnih stambenih objekata - samostojećih zgrada do tri sprata uključujući, predviđenih za jednu porodicu - nije potrebna izrada projektnih procjena.

Rekonstrukcija objekata

Rekonstrukcija i popravka nisu identični koncepti. Sve prostorno-planske mjere koje utiču na promjenu položaja nosivih konstrukcija, parametara konstrukcija (visina zgrade, njena površina, konfiguracija) klasificiraju se kao rekonstrukcija objekata kapitalne izgradnje. Ova vrsta radova uključuje dogradnju ili demontažu podova, proširenje objekta, kao i restauraciju ili zamjenu nosivih elemenata nosećeg okvira. Svrha ovog skupa radova je da se objektu daju nove dimenzionalne, statičke i estetske karakteristike.

Remont

Remont projekata kapitalne izgradnje podrazumijeva skup mjera čija je svrha obnavljanje ili očuvanje projektnih karakteristika zgrade ili građevine ili njenih pojedinačnih fragmenata. Njegova glavna razlika od planiranih popravaka leži u učestalosti (više od jedne godine), obimu i prirodi posla. Kapitalne popravke mogu uticati na nosive konstrukcije, inženjerske mreže, opremu, tehnička sredstva i drugi elementi koji utiču na sigurnost i pouzdanost zgrade.

Popravka ne podrazumijeva promjenu dimenzija ili parametara čvrstoće zgrade ili konstrukcije. Istovremeno, rezultat mjera ove vrste može biti povećanje resursa strukture i optimizacija njenih performansi. Remont i rekonstrukcija objekata kapitalne izgradnje mora se izvršiti u skladu sa propisima Urbanističkog zakonika i industrijskim propisima. Zakonodavni okvir za ovakve događaje predviđa prethodnu koordinaciju sa zainteresovanim organizacijama i izvođenje cjelokupnog spektra radova u skladu sa izrađenom projektno-predračunskom dokumentacijom.

Puštanje u rad objekta i puštanje u rad

Jedna od najvažnijih faza izgradnje je puštanje u rad završenog objekta i njegovo puštanje u rad. Ovaj ciklus rada se mora izvoditi u skladu sa određenim uslovima. Zahtjevi za projekte kapitalne izgradnje utvrđeni su u 55 čl. Građanski zakonik i propisi o državnom nadzoru građenja. Posljednju verziju dokumenta Vlada je odobrila 2006. godine. Zaključak o ispunjavanju uslova podignutog objekta sačinjava nadležni organ koji je prethodno izdao dozvolu za izvođenje građevinskih radova. Ovaj postupak uključuje vizuelni pregled strukture i pregled radne dokumentacije. Papir, ukoliko objekat ispunjava uslove, izdaje se kupcu u roku od deset dana. Dozvola za početak rada objekta je osnov za upis novog objekta kod organa za registraciju ili unošenje izmjena u jedinstveni registar ako je izvršena rekonstrukcija.

"Elektronski časopis "Finansijsko-računovodstvene konsultacije", 2012, N 10

Prilikom izgradnje objekata potrebno je poštovati zahtjeve važećeg zakonodavstva o građevinskom i urbanističkom planiranju Ruske Federacije, posebno pribaviti građevinsku dozvolu. Međutim, takva dozvola nije obavezna u slučaju izgradnje objekta koji nije za kapitalnu izgradnju. S tim u vezi postavlja se pitanje kako ocijeniti da li je pojedini objekat u izgradnji objekat kapitalne izgradnje, da li je u ovom slučaju potrebno pribaviti građevinsku dozvolu i izvršiti državni pregled projektne dokumentacije u skladu sa čl. Art. 49, 51 Zakona o uređenju grada Ruske Federacije.

Razmotrite pristup zasnovan na sudska praksa primjena normativa o objektima nepokretnosti (objekti kapitalne izgradnje), koji se mogu koristiti i kod razvrstavanja objekta u kapital.

Prema čl. 49 Urbanističkog kodeksa Ruske Federacije projektna dokumentacija za projekte kapitalne izgradnje i rezultate inženjerska istraživanja izvršena za izradu takve dokumentacije podliježu državnom vještačenju, osim u slučajevima predviđenim ovim članom. Na osnovu stava 3. čl. 49 Kodeksa, ispitivanje projektne dokumentacije se ne vrši ako nije potrebna dozvola za izgradnju, rekonstrukciju, velike popravke.

Članom 51. Zakonika o urbanizmu Ruske Federacije propisano je da građevinska dozvola nije potrebna u slučaju izgradnje, rekonstrukcije objekata koji nisu objekti kapitalne izgradnje - to je zgrada, građevina, građevina, objekti čija nije izgrađena. završeno, osim privremenih zgrada, kioska, šupa i drugih sličnih objekata (klauzula 10, član 1 Zakona o uređenju grada Ruske Federacije).

Ova lista je otvorena, što znači da se za svaki objekat posebno odlučuje o pitanju da li se radi o objektu kapitalne izgradnje.

Na osnovu normi važećeg zakonodavstva, može se zaključiti da su projekti kapitalne izgradnje uvijek objekti nekretnina.

Prema čl. 130 Civil Code RF na nepokretne stvari ( nekretnina, nekretnine) su zemljište, podzemlja i svega što je čvrsto povezano sa zemljom, tj. objekti čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući zgrade, objekte, objekte izgradnje u toku.

Dakle, građansko zakonodavstvo ne utvrđuje konkretnu listu objekata koji se odnose na objekte nepokretnosti (objekti kapitalne izgradnje).

Građevinske norme i pravila također ne daju jasnu definiciju koji su objekti kapitalni, a koji se ne mogu pripisati objektima kapitalne izgradnje.

Konkretno, kada se utvrđuje kapitalizacija zgrada, može se primijeniti GOST 25957-83 "Mobilne zgrade i konstrukcije (inventar). Klasifikacija. Termini i definicije" i Metoda za određivanje cijene građevinskih proizvoda na teritoriji. Ruska Federacija(odobreno Uredbom Gosstroja Rusije od 5. marta 2004. N 15/1). U skladu sa specificirani dokumenti Zgrade kontejnerskog tipa sastoje se od jednog blok-kontejnera pune fabričke spremnosti, preraspoređenog na bilo koji odgovarajući vozila, uključujući i na vlastitoj šasiji. Objekti montažnog tipa sastoje se od zasebnih blok kontejnera, ravnih i linearnih elemenata ili njihovih kombinacija, povezanih u konstruktivni sistem na mestu eksploatacije.

Osim toga, SNIP 12-01-2004 "Organizacija izgradnje" utvrđuje da su privremene zgrade industrijske, skladišne, pomoćne, stambene i javne zgrade i objekti posebno podignuti ili prilagođeni za period izgradnje, neophodni za proizvodnju građevinskih i instalaterskih radova i održavanje građevinskih radnika i da se demontiraju kada više ne budu potrebni.

U nedostatku jednog regulatorni okvir, koji omogućava pripisivanje određenih objekata privremenim ili kapitalnim strukturama, sudska praksa formiraju se kriterijumi kojima se utvrđuje da li je objekat nepokretnost (objekat kapitalne izgradnje), i to:

1. karakteristike temelja na kojem je objekat postavljen:

• postavljanje imovine na temelju posebno podignutom za to može ukazivati ​​na čvrstoću konstrukcije (Rezolucija Federalne antimonopolske službe Uralskog okruga od 15. januara 2008. N F09-4441 / 07-C6);
• priroda radova na vezivanju temelja na teren utiče na klasifikaciju objekta kao kapitala (Rezolucija Federalne antimonopolske službe Uralskog okruga N F09-4441 / 07-C6);
• instalacija na laganoj podlozi može biti potvrda nestalne prirode konstrukcije (Rezolucija Federalne antimonopolske službe Volgo-Vjatskog okruga od 17. maja 2006. N A11-6035 / 2005-K2-27 / 225);
• temelj od samostojećih monolitnih betonskih ploča dubine do 1 m (Rešenje Federalne antimonopolske službe Dalekoistočnog okruga od 5. decembra 2006. godine u predmetu br. F03-A51 / 06-1 / 4367);

1. prisustvo neuspjele komunikacije:

• koje vode do objekta fiksnih komunikacija mogu ukazivati ​​na pripadnost stalnim zgradama (Rezolucije Federalne antimonopolske službe Uralskog okruga N F09-4441 / 07-C6; FAS Dalekoistočnog okruga u slučaju N F03-A51 / 06- 1 / 4367; FAS Volgo-Vjatskog okruga N A11-6035/2005-K2-27/225);

1. karakteristike dizajna:

• ako se objekat sastoji od sklopivih konstrukcija i opreme (nosači, grede, prečke, metalne ploče), to može potvrditi da objekt pripada nestalnim strukturama (Uredba Federalne antimonopolske službe Volgo-Vjatskog okruga N A11-6035 / 2005-K2-27 / 225);
• objekat okvirnog tipa izgrađen od metalnih konstrukcija sa spoljnim zidovima od sendvič panela smatra se objektom pokretne imovine (Rešenje Federalne antimonopolske službe Dalekoistočnog okruga u predmetu br. F03-A51 / 06-1 / 4367) ;
• mogućnost rastavljanja objekta bez narušavanja njegovog integriteta i funkcionalne svrhe omogućava pripisivanje objekta pokretnim stvarima (Rezolucije FAS-a Dalekoistočnog okruga u slučaju N F03-A51 / 06-1 / 4367; FAS Moskve Distrikta od 13. februara 2008. N KG-A41 / 159-08);

1. izrada i projektovanje objekta za privremeni period (Rešenje Federalne antimonopolske službe Dalekoistočnog okruga u predmetu br. F03-A51 / 06-1 / 4367);
2. preliminarni prijem dokumentacije za izgradnju:

• koordinacija sa nadležnim tijelima izgradnje objekata koji nisu kapitalni (Rezolucija Federalne antimonopolske službe Dalekoistočnog okruga od 10. septembra 2009. N F03-4475 / 2009);
• izvršenje dokumenata koji potvrđuju izgradnju u vezi sa objektom koji nije za kapitalnu izgradnju (Rezolucija Federalne antimonopolske službe Volškog okruga od 27. oktobra 2009. u slučaju N A12-5740 / 2009).

U sudskoj praksi prisustvo ovih znakova omogućava procjenu koliko je objekt čvrsto povezan sa tlom i da li ga je moguće pomjeriti bez nesrazmjerne štete. Ovaj zaključak je značajan kada se određeni objekat svrstava u nekretnine (projekti kapitalne izgradnje).

Međutim, treba napomenuti da prisustvo jednog od navedenih kriterijuma nije dovoljno da se objekat prepozna kao objekat kapitalne izgradnje. FAS je na to direktno ukazao. Sjevernokavkaski okrug U Uredbi od 18. marta 2008. N F08-1203/08, kojom se utvrđuje da se samo postavljanje monolitnog temelja ne može smatrati dokazom izgradnje kapitalnog objekta, jer se takav temelj može koristiti i za izgradnju privremenih objekata. strukture.

Takođe se mora imati na umu da u većini teške situacije za utvrđivanje kapitalne strukture zgrade, sudovi određuju ispitivanje, bez samostalnog vrednovanja određenih kriterijuma koji omogućavaju da se objekat svrsta u kapital. U takvoj situaciji, zaključci vještaka se ne zasnivaju samo na analizi dokumentacije i očiglednih karakteristika objekta, već su potkrijepljeni i prisustvom (odsustvom) skrivenih tehničkih karakteristika objekta i tehničkih proračuna.

Dakle, kriterijumi utvrđeni u sudskoj praksi moraju se uzeti u obzir u zbiru u odnosu na specifične karakteristike predmeta.

Kao primjer, razmotrite situaciju sa izgradnjom modularnog data centra sa sljedećim karakteristikama.

Modularni data centar je kompleks za pružanje usluga IT i telekomunikacije i obuhvata administrativno-ugostiteljsku zgradu, lokaciju za ugradnju opreme (procesne jedinice), a to su kontejnerski moduli kombinovani u procesne ćelije, dizelske besprekidne elektrane, BKRTP, pomoćni objekti i dva punkta.

Data centar posjeduje projektnu dokumentaciju za prvu fazu izgradnje, odnosno izgradnju tehnološkog bloka kompleksa za pružanje usluga IT i telekomunikacije.

Iz projektne dokumentacije proizilazi da je tehnološka cjelina projektovana kao objekat nekapitalne izgradnje predviđen za smještaj komunikacionih procesora i telekomunikacionih čvorova računarskih mreža i višekonzolnih sistema za pripremu podataka. Shodno tome, već u fazi projektovanja objekat se formira kao nekapitalni, a za projektovanje se koriste konstrukcije koje omogućavaju demontažu navedenog objekta bez značajnih oštećenja. Ova činjenica takođe može ukazivati ​​na privremenu prirodu postavljanja ovog bloka.

Osim toga, projektna dokumentacija za izgradnju tehnološkog bloka sadrži naznaku da su ogradne konstrukcije i međuspratni stropovi (međuslojni u tehnološkom dijelu) predviđeni od zidnih i krovnih sendvič panela, a zidna ograda vanjske konture potkrovlja. je profilisani lim. Takve karakteristike mogu takođe ukazivati ​​na nekapitalnu prirodu objekta.

Treba imati u vidu da projektovanim tehnološkim blokom nisu predviđeni stalni poslovi, pa samim tim ni projektom nije predviđen vodovod i sanitarni čvor. Za rad glavne tehnološke opreme nije potrebna voda. Ovlaživači su predviđeni za održavanje nivoa vlažnosti u vazduhu.

Projektovani tehnološki dio modularnog objekta ne zahtijeva grijanje. S tim u vezi, projektna dokumentacija ne predviđa ugradnju stacionarnog sistema grijanja.

Dakle, u primjeru koji se razmatra, tehnološki blok kompleksa za pružanje usluga IT a komunikacije se mogu prepoznati kao objekt nekapitalne izgradnje, o čemu svjedoče njegove karakteristike. Odsustvo fiksnih komunikacija povezanih sa objektom, prema autoru, takođe omogućava atribuciju dati objekat na nekapitalna.

Pri tome treba imati na umu da se u fazi projektovanja utvrđuju projektne karakteristike objekta koji se predlaže za izgradnju. Glavne karakteristike koje treba utvrditi prilikom svrstavanja objekta u nekretnine su čvrsta povezanost sa zemljištem i mogućnost njegovog prijenosa bez nesrazmjerne štete. To znači da će dodatna projektna dokumentacija za dalje faze izgradnje i karakteristike ugradnje i montaže neposredno u toku izgradnje biti od velike važnosti.

U predmetu koji se razmatra, dodjeljivanje objekata objektima kapitalne izgradnje važno je za odgovor na pitanje da li je potrebno dobiti dozvolu za izgradnju takvog objekta u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije.

Za dobijanje građevinske dozvole potrebno je usaglasiti projektnu dokumentaciju sa nadležnim organima, uključujući i oblast arhitekture. U prisustvu kontroverzne i implicitne situacije, takvo odobrenje projekta za izgradnju nekapitalnog objekta (ili odbijanje izdavanja dozvole zbog nekapitalne prirode objekta) bit će dodatni argument u prilog zaključak da je projektovani objekat klasifikovan kao objekat nekapitalne izgradnje.

N.N. Lezhennikova

pravni savjetnik

"FBK-Zakon"

V.A. Balaburkin

viši inženjer

za tehnički nadzor

odjel za evaluaciju

Kompanija FBK

E.V. Shumskikh

Objekt kapitalne izgradnje je takva građevina, za čiju izgradnju je potrebno izvesti ne samo građevinske, već i zemljane radove. U Ruskoj Federaciji ovaj termin je zvanično odobren 2005. godine. Ovaj koncept uključuje i objekte čija gradnja nije završena.

Vrste kapitalne izgradnje

Kapitalna izgradnja je podijeljena u 3 kategorije:

1. Stambeni. Takve zgrade moraju biti opremljene svim komunikacijama potrebnim za život (vodovod, struja itd.). Također, ne samo tlo, već i podzemni dio konstrukcije mora biti prisutan bez greške. Drugi se obično koristi za potrebe proizvodnje (postavljanje kotlova, podruma, itd.).
2. Nerezidencijalni. Poslovni ili državni objekti stvoreni za privremeni boravak ljudi (trgovine, stadioni, itd.).
3. Objekti u izgradnji (prekid radova na neodređeno vrijeme).

OKS klasifikacije

ACS se obično dijeli na kategorije, ovisno o funkcionalnoj namjeni zgrade:

1. Komunikacija. Ispod ovaj koncept U ovu kategoriju spadaju dalekovodi, mostovi (svih vrsta), autoputevi i drugi objekti čija je izgradnja povezana sa premjerom i projektovanjem zemljišta.
2. Industrijski objekti (tvornice, skladišta, itd.).
3. Odbrambene strukture.
4. Razni neproizvodni objekti (kućne, kulturne i društvene namjene).

U Građanskom zakoniku Ruske Federacije također je uobičajeno klasificirati CS objekte prema nivou značaja (lokalni, regionalni i federalni).

Karakteristike projekata kapitalne izgradnje

Zgrade koje se svrstavaju u objekte kapitalne izgradnje imaju sljedeće karakteristične karakteristike:

• impresivna količina dozvola i projektne dokumentacije, svaka struktura kapitala je strogo regulirana na državnom nivou;
• potpuna stacionarnost, prisustvo moćnog temelja;
• dug period rada objekta (5-100 godina ili više);
• ne postoji mogućnost da se objekat demontira i negdje transportuje, dozvoljeno je samo potpuno ili djelimično rušenje objekta;
• postupak registracije imovinskih prava uz registraciju u RosReestr je obavezan.

Važno: svaka faza izgradnje ima svoju projektnu dokumentaciju i određene standarde. Svako odstupanje od pravila može staviti tačku na sudbinu buduće zgrade.

Ono što se ne može pripisati ACS-u

Projekti kapitalne izgradnje ne uključuju:

• Nestacionarne (drugim riječima, mobilne) zgrade. Ovaj koncept se odnosi na mobilne strukture koje se lako rastavljaju i transportuju. To uključuje paviljone, kioske, kućne zgrade itd. Obično se pri njihovom stvaranju koriste lagani i jeftini materijali.
• Građevine privremenog karaktera, odnosno podignute da obezbede ispunjenje određenih zadataka u toku izgradnje. Tu spadaju skladišta, svlačionice (prostorije za razonodu radnika), mjesta za skladištenje inventara itd. Prema propisima, takvi objekti ne bi trebali postojati duže od 5 godina.

Gore navedeni građevinski projekti ne zahtijevaju građevinske dozvole. Privremeni objekti koji se demontiraju i premeštaju bez problema (i oštećenja) ne svrstavaju se u ACS.

Izgradnja u toku

Izgradnja u toku glavna je pošast ruskog urbanističkog sistema, s kojim se država aktivno bori. Ponekad se u zvaničnim izvještajima može naći formulacija "predmeti sekundarne namjene".

To uključuje bilo koju vrstu objekta (vikendica, garaža, itd.). Oni nisu upisani u registar nekretnina do završetka izgradnje.

Razlozi za obustavu izgradnje mogu biti sljedeći:

• tehničke poteškoće (u toku izgradnje otkrivene su greške u glavnom planu koje nisu omogućile njegovo dovršenje);
• geodetski (primjer: u procesu izrade temelja otkrivene su planinske formacije u tlu);
• nedostatak materijala;
• nedovoljno finansiranje (najpopularniji razlog kašnjenja u izgradnji, posebno onih civilnih).

Nedovršene zgrade se mogu upisati u RosReestr, ali njihova upotreba je dozvoljena samo kada je objekat u potpunosti pušten u rad. Proceduru puštanja u rad karakterišu mnoga birokratska kašnjenja (potreba prikupljanja dokumentacije, desetine provizija, itd.).

Na videu o projektima kapitalne izgradnje

Često postoje slučajevi kada privremena priroda struktura nije očigledna. U ovakvim situacijama, odluka o uključivanju u OKS se donosi na osnovu stručnog pregleda. Obično ga sprovode zaposleni lokalne vlasti urbanističko planiranje, ali po želji mogu se uključiti i privatni (nezavisni) stručnjaci.