Ugovor o ulaganju je neimenovani ugovor i nije uključen u sistem ugovora predviđen Građanskim zakonikom Ruske Federacije. S tim u vezi, u slučaju sporova između ugovornih strana, njihov odnos je reguliran pododjeljkom 2. Građanskog zakonika Ruske Federacije ( opšte odredbe o ugovorima), gl. 22 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Po potrebi će se prava i obaveze stranaka određivati ​​na osnovu opštih načela i značenja građanskog prava i zahtjeva dobre vjere, razumnosti i pravde, odnosno analogije prava. Imajući u vidu i odredbe iz čl. 432 Građanskog zakonika Ruske Federacije, jedini suštinski uslov ugovora o ulaganju, direktno predviđen zakonom, biće njegov predmet. U stvari, glavni izvor regulacije aktivnosti stranaka je sporazum o ulaganju. Zbog toga investitor snosi veliki rizik i "odgovornost" u pripremi i zaključivanju ugovora. Uspješno postizanje postavljenog cilja zavisiće od objedinjavanja svih bitnih uslova ugovora, najpotpunijeg odraza stvarnih i pravnih radnji kupca.

Uzimajući u obzir ugovor o ulaganju, predlažemo da se sledeći uslovi smatraju bitnim: predmet, cena, rok.

Za Investitora je bitan uslov o predmetu ugovora, jer je svaki objekat nekretnine jedinstven. Čak i ako je objekat nekretnina izgrađen na standardni projekat od posebnog značaja može biti mesto njegove izgradnje.

Predmet ulaganja u građevinarstvu je potrebno priznati onaj dio (udio) objekta nepokretnosti u izgradnji koji je predmet prenosa na Investitora (stan, soba, prostor). Predmet ugovora može biti određen pojedinačnim ili generičkim karakteristikama (navođenjem tačne veličine ukupne ili korisne površine u objektu koji se prenosi na Investitora, ili kroz proporciju učešća Investitora u ukupnom obimu finansiranja izgradnje). - Član 24 LC RF).

Da bi se dogovorile o uslovima predmeta ugovora (bez obzira na to kako je određen), strane moraju naznačiti karakteristike nekretnine u izgradnji u cjelini: adresa zemljište na kojoj se gradnja izvodi, lokaciju kuće u izgradnji na zemljištu (navedeno na posebnom planu); namjena (stambena ili nestambena zgrada); ukupna površina objekta (uključujući korisnu površinu); spratnost, prisustvo balkona, garaža, liftova, podruma, tavana, mansarda itd. Trapeznikov V.A. Pravna regulativa investiciona aktivnost in stambena izgradnja// Pravo i ekonomija. - 2005. - br. 9. - S. 37

Obično je predmet investicionog ugovora u izgradnji poseban stan. Za pojedinačno određivanje predmeta ugovora o ulaganju stana potrebno je navesti: predbroj stana; pod na kojoj se nalazi i njen položaj u osovinama; raspored stana; broj etaža stanova; ukupna projektna površina stana, uključujući korisnu površinu, prisustvo i površinu ​​balkona, potkrovlja, ostave itd.; površina ostalih prostorija podređenih stanu (garaže, podrumi, tavani i sl.); prostorija i opreme koja će zajedničko vlasništvo svi stanari kuće.

Vrijeme izgradnje su jedan od najvažnijih uslova investicionog ugovora. Budući da izgradnja bilo kojeg objekta ima svoje specifičnosti, vrijeme izgradnje mora se odrediti u svakom slučaju. Oni se ne mogu uspostaviti povezivanjem određenog projekta sa drugim projektima. Kao iu ugovoru o izgradnji, početni i konačni datumi za izgradnju radova trebaju se priznati kao bitni uslovi ugovora o ulaganju Pinyaskina O.V. O pravnoj prirodi investicijske djelatnosti // bankarski zakon. - 2010 - br. 2. - S. 12 ..

Ovi uslovi se određuju navođenjem određenih kalendarskih datuma i moraju ih uneti Programer u predmet ugovora o ulaganju.

Ali, kao što je ranije spomenuto, građevinsku djelatnost karakterizira posebna složenost i specifičnost. U procesu izgradnje moguće su i objektivne i subjektivne okolnosti koje ne dozvoljavaju ispunjenje obaveze u „razumnom“ roku, pa se čini problematičnim koristiti kriterijum kao „razumnost“. Uprkos činjenici da je „razumni rok“, iako je rezervna opcija, on će na kraju biti utvrđen na sudu, budući da se izgledi za namirenje roka izvršenja u tužbenom (pretkrivičnom) postupku čine problematičnim. Pri tome, ne treba zaboraviti da stranke mogu pristupiti tumačenju „razumnosti“ na različite načine, prema svom shvatanju i na osnovu ličnog interesa.

Cijena je takođe bitan uslov investicionog ugovora. Istovremeno, u pravnoj literaturi, suština „cijene“ takvog sporazuma se nedvosmisleno shvata. Dakle, V.P. Sokolov pod tim podrazumijeva samo iznos naknade koji je prebačen na stranu koja izvršava ugovor Sokolov V.P. Ugovor o učešću u zajedničkoj izgradnji. - M.: Os, 2010. - S. 140 .. E.S. Kvardonova smatra da je to "... iznos ulaganja koji se investitor obavezuje da izvrši" Kvardonova E.S. Pravni aspekti finansiranja stambene izgradnje od strane građana na zajedničkim osnovama. - M., 2003. - S. 81.. Kako proizilazi iz značenja čl. 423 Građanskog zakonika Ruske Federacije, naknada će se izraziti u činjenici da stranka mora primiti isplatu ili drugu naknadu za obavljanje svojih dužnosti. Investitor, s druge strane, prenosi investiciona sredstva u zamjenu za buduću imovinu i to u iznosu ili obimu koji je neophodan za realizaciju projekta, a ne kao plaćanje za radnje naručioca. Cijena ugovora o ulaganju je sve ono što se investitor obavezuje da obezbijedi. Art. 424 Građanskog zakonika Ruske Federacije utvrđuje da se izvršenje ugovora plaća po cijeni utvrđenoj sporazumom strana, a iz toga uopće ne slijedi da je to plaćanje za radnje druge strane.

S obzirom na navedeno, predlažemo sljedeću strukturu: Ugovorom o ulaganju u građevinarstvo, jedna strana (investitor) se obavezuje da prenese ulaganja, a druga strana (kupac), uz odgovarajuću naknadu, da ih uloži na osnovu investicioni projekat radi izgradnje objekta nepokretnosti i njegovog naknadnog prenosa u vlasništvo investitora u roku utvrđenom ugovorom.

Prije svega, ovaj sporazum je bilateralno obavezujući, obostran. U skladu sa investicionom obavezom koja proizilazi iz takvog ugovora, investitor ima pravo da zahteva od kupca da izvrši određene radnje, ali je i sam investitor dužan da izvrši navedene radnje. Reciprocitet takvog sporazuma se izražava u činjenici da se obezbeđivanje investicija odvija u zamenu za prenos buduće podignute imovine. Budući da se izrada i prenos gotovog objekta od strane naručioca zasniva samo na sredstvima koja investitor prenosi, potonji je dužan da obezbijedi odgovarajući iznos ulaganja. Na osnovu ovoga, kupac, ukoliko investitor ne ispuni odgovarajuću obavezu ili ako postoje okolnosti koje jasno ukazuju da to ispunjenje neće biti izvršeno u roku koji su ugovorne strane utvrdile, ima pravo obustaviti ispunjenje svoje obaveze. ili odbiti da ispuni ovu obavezu i zatraži naknadu za gubitke. Odnosno, postoji međusobna uslovljenost jedne obaveze drugom. Dakle, može se primijetiti da je obaveza iz ugovora o ulaganju kontra.

U pravnoj literaturi, uzimajući u obzir takav kriterij kao što je raspodjela prava i obaveza stranaka, spominju se bilateralni i jednostrani sporazumi. Što se tiče transakcija, moguća je takva podjela na jednostrane i bilateralne. Ovakva klasifikacija ugovora još uvijek nije sasvim ispravna. “Ugovor su nužno dvije strane, ali te strane nisu uvijek u istom odnosu jedna prema drugoj.” Ya.M. Shoper, koji predlaže da se takvi ugovori nazovu jednostrano obavezujućim ili jednostrano ovlaštenim, ali ne jednostranim ili bilateralno obavezujućim Magaziner Ya.M. Odabrani radovi iz opšte teorije prava. - M.: Pravni centar, 2006. - Str.271 ..

Uzimajući u obzir takav kvalifikacioni osnov kao što je prisustvo naknade, ugovor o ulaganju spada u kategoriju kompenzacije. Iako neki autori smatraju da je takav ugovor neograničen. Istovremeno, odmazda je u tome što je investitor dužan da nagradi kupca za radnje koje (kupac) izvrši.

Prema trenutku na koji je vremenski određen nastanak ugovora, potonji se dijele na stvarne (od latinskog res - stvar) i konsenzualne (od latinskog consensus - sporazum). Budući da je za nastanak međusobnih prava i obaveza za investitora i kupca dovoljno da se strane dogovore o uslovima takvog ugovora, u skladu sa tim ugovor o ulaganju se priznaje kao konsenzualni.

S obzirom da svaka transakcija ima svoj pravni osnov, odnosno pravni cilj koji subjekti investicione aktivnosti nastoje da ostvare, ugovor o ulaganju se priznaje kao kauzalni ugovor. Ako je osnova bitan element u samoj kompoziciji transakcije i odražava njene kvalitete u njoj, onda imamo kauzalnu, odnosno materijalnu (individualiziranu) transakciju. Pripisivanje ugovora kauzalnim ugovorima ima važan razlog, jer je važnost ugovora o ulaganju u zavisnosti od njegovog cilja, koji mora biti zakonit i ostvariv. U našem slučaju, svrha ugovora je ili ostvarivanje prihoda kao rezultat ulaganja u poslovne objekte, ili postizanje pozitivan efekat, na primjer, u vidu pribavljanja imovine, doduše radi zadovoljavanja ličnih, potrošačkih potreba, što nije protivzakonito prema važećem zakonodavstvu. Takav kauzalni ugovor pokazuje i na čemu se zasniva investitorovo vlasništvo nad imovinom.

U zavisnosti od toga koliko je unapred poznato pri sklapanju ugovora, predmet i veličina protivobaveze, ugovor može biti komutativan ili aleatoran. Budući da kupac ima i informaciju o visini ulaganja, a investitor pretpostavlja veličinu prenesene nekretnine, ugovor o ulaganju može se smatrati komutativnim.

Za sveobuhvatnu pravnu kvalifikaciju ugovora o ulaganju, potrebno je razmotriti opcione karakteristike. Dakle, koristeći kao osnovu za klasifikaciju takav kriterijum kao što je sadržaj građanskih organizaciono-pravnih odnosa, koji je predložio O.A. Krasavčikov, može se primetiti da ugovor o ulaganju ima organizaciona i preduslovna svojstva Krasavčikov O.A. Kategorija nauke građansko pravo. Tom 1. - M.: Statut, 2005. - S. 336. Investitor se s pravom naziva inicijatorom izgradnje. Za realizaciju investicionog projekta zaključuje se ugovor o ulaganju, odnosno stvaraju se preduslovi za eventualno sklapanje različitih ugovora u budućnosti, kao što su: ugovor o kreditu, ugovor o prodaji ili zakupu zemljišne parcele, ugovor za projektovanje i geodetske radove, ugovor o građenju, ugovor o učešću u zajedničkoj gradnji.

Kupac, ostvarujući svoja prava i obaveze iz ugovora, dobija određena ovlašćenja od investitora. Konkretno, on ima pravo, po sopstvenom nahođenju, da formira ugovorne odnose sa drugim učesnicima u procesu izgradnje, da odredi pravac i postupak razvoja investicija, pa se stoga odvijaju organizaciono-delegirajući odnosi.

Budući da je, zbog zakonske konsolidacije mogućnosti investitora da kontroliše ciljano korišćenje investicionih resursa od strane klijenta, moguće je prepoznati kontrolna svojstva za takav ugovor.

Kvalitet informacija odnosa prema investicionom ugovoru izražava se pravom investitora da od naručioca dobije informacije o toku izgradnje, izvedenim radovima, vremenu završetka pojedinih faza procesa izgradnje i realizaciji projekta u cjelini. .

Zahvaljujući posjedovanju ove imovine moguće je priznati posjed ugovora o ulaganju kao organizacionu imovinu. Svaki ugovor već pretpostavlja određenu organizaciju, ali je ona više „unutrašnje“ prirode, prisutna je upravo između ugovornih strana, a da nije upućena van. Postojanje ugovora o ulaganju podrazumijeva, u bez greške, sklapanje barem jednog ugovora, na primjer, ugovora o izgradnji, odnosno već postoji "vanjska" organizacija budućih odnosa.

A kupac se sastavlja u obliku ugovora o ulaganju utvrđenog oblika. U vezi sa najnovije promjene Zakonodavstvo, ugovor o ulaganju štiti ne samo prava investitora, već pruža i prava kupcu, koji će direktno obavljati organizacione poslove.

Ugovor o ulaganju je dokument koji potvrđuje odnos između investitora i kupca direktno. Zauzvrat, ugovor se sastoji od obaveza koje iznose obje strane. Ovaj koncept je prvi put korišten vrhovni sud zbog činjenice da je bilo čestih slučajeva da partneri nisu mogli međusobno podijeliti dobit. I nakon mnogih incidenata, uveli su takvu definiciju i čak dali prvi uzorak ugovora o ulaganju.

Ugovor o poslovnom ulaganju direktno ima dvije strane - kupca i investitora.

Kupac je osoba koja vodi projekat, u većini slučajeva sam rukovodilac preduzeća. Snosi svu odgovornost za sredstva koja je investitor obezbijedio. On se obavezuje da će ispuniti sve tačke koje sadrži njegov uzorak ugovora sa investitorom. Kupac je u potpunosti odgovoran za rezultat izvršenih finansijskih aktivnosti.

Investitor - to može biti pravno ili fizičko lice koje ulaže svoja sredstva za finansiranje projekta. Njegov glavni cilj je ostvarivanje profita za doprinos proizvodnji ili uslužnom sektoru.

Ugovor o ulaganju u građevinskom sektoru može imati i izvođača koji će se baviti organizacionim pitanjima, odnosno tražiti kupca i investitora, a zauzvrat dobija proviziju od ostvarene dobiti. Danas je veoma dobra opcija zarade i što je najvažnije - pomaže pri sklapanju ugovora o ulaganju.

Uslovi za zaključivanje ugovora o ulaganju

Nakon što se investitor i kupac pronađu, potrebno je razgovarati o svim uslovima za zaključivanje ugovora, koji bi trebali odgovarati objema stranama. Odnosi između stranaka su izgrađeni na način da investitor prenosi sredstva kupcu, dok se sva kretanja dokumentuju u skladu sa zakonskom regulativom koja reguliše odnos, što zauzvrat smanjuje rizik da investitor izgubi ulaganje. Kupac zauzvrat ulaže sav novac u razvoj projekta, dok je dužan da kontroliše sve procese troškova i profita. Ubuduće, nakon ostvarene dobiti u propisanom roku, investitor će vratiti naknadu za korišćenje sredstava.

Kamata na ulaganja može se platiti na dva glavna načina:

• ugovor precizira fiksni iznos, smatra se nepromijenjenim tokom cijelog investicionog projekta, plaćanja se moraju izvršiti na vrijeme. Naravno, s vremena na vrijeme može doći do situacija u kojima kupac ne može uplatiti novac na vrijeme, u takvim slučajevima potrebno je razgovarati o ovom slučaju sa investitorom. Uz saglasnost deponenta moguće je produžiti rok otplate, ali ovu odredbu treba uključiti u ugovor o ulaganju.
• plaćanje u zavisnosti od primljene dobiti, naziva se i približnim. Ponekad su projekti dugoročni i gotovo je nemoguće predvidjeti tačan profit. U ovom slučaju se postavlja približna vrijednost profitabilnosti, koja se može podesiti u oba smjera. Investitoru ova opcija uglavnom ne odgovara, jer žele da znaju da su njihova sredstva zaštićena i da će dobiti novac na koji računaju. Za kupca je ova opcija dobra, jer više ne mogu garantovati tačan profit zbog stalnih promena u privredi zemlje, a na profit posebno utiče stopa inflacije koja je godinama sve veća, posebno kod nas.

Proces prenosa ulaganja na kupca može se odvijati na različite načine.

1. Prvi način podrazumeva da strane potpišu ugovor o investicionom partnerstvu i novac se odmah prenese kupcu u skladu sa utvrđenim uslovima.
2. Drugi način je da se sredstva ne prenose odmah, već u dijelovima. Zavisi od raznih faktora:

• kupac u fazi razvoja investicionog projekta ne zahteva ceo iznos Novac;
• investitor ne vjeruje u potpunosti kupcu i na taj način pokušava zaštititi svoja sredstva od gubitka;
• ovaj metod je svrsishodan, jer projektu za ovaj period nije potreban doprinos u punom iznosu.

Sve moguće novčane tokove moraju kontrolirati i kupac i investitor kako bi se u konfliktnim slučajevima problem mogao riješiti. Ponekad takvi postupci dođu do suda, a ovdje je već potrebna potvrda operacije.

Uzorak ugovora o poslovnom ulaganju treba da uzme u obzir sljedeće obaveze strana:

Kupac:

• pridržava se roka u realizaciji investicionog projekta;
• daje izvještaj investitoru o troškovima, ako je potrebno;
• obezbjeđivanje lokacije ili ureda za implementaciju projekta;
• isporuka rezultata investicionog projekta;
• obezbeđujući sve potrebna dokumenta za realizaciju projektnih aktivnosti;
• privlačenje potrebnih lica za zaključenje ugovora;
• kontroliše sve aktivnosti koje su direktno povezane sa projektom, dodatni troškovi nije dopusteno;
• se obavezuje da će investitoru vratiti iznos duga u određenom roku.

investitor:

• prenosi sredstva kupcu u skladu sa ugovorom o ulaganju, bez ikakvih promjena;
• nakon završetka radova, preuzima predmet od kupca;
• isplata naknade kupcu.
• mora uknjižiti vlasništvo nad nekretninom ili drugim ostvarenim rezultatom, a pri tome dostaviti svoj uzorak ugovora o ulaganju potrebnim službama za registraciju.

Nijanse ugovora o ulaganju

U periodu zaključenja ugovora, kako za kupca tako i za investitora, potrebno je upoznati se sa važećim zakonima države, što je neophodno za pravilno izvršenje. U ovakvim slučajevima važno je poznavati sve zakone, to pruža zaštitu u budućnosti. Za više samopouzdanja i upoznavanje, možete se konsultovati sa advokatom. Takvi ljudi su dobro upoznati sa takvim slučajevima i mogu objasniti mnoge stvari koje otežavaju potpisivanje ugovora. U trenutku potpisivanja možete advokatu dostaviti uzorak ugovora o poslovnom ulaganju. On će biti u stanju da jasno ocrta postojeću opciju i odgovori na pitanja vezana za rizik.

U slučaju da nije moguće koristiti pomoć advokata, onda se prilikom potpisivanja ugovora o ulaganju pridržavajte sljedećih preporuka:

• naziv ugovora, vrijeme zaključenja, podaci o stranama trebaju biti jasno naznačeni. Ko učestvuje u zaključivanju, mjesto procesa;
• važni uslovi, kao što su cijena, rok trajanja investicionog projekta, svrha projekta;
• prava i obaveze investitora i kupca.

U slučajevima kada se radi o projektu nekretnine, važno je navesti adresu i područje objekta na kojem se kuća gradi ili planira graditi.

Cijena projekta

Ugovor sa investitorom mora imati klauzulu o cijeni. Investitor je zainteresovan za fiksnu cijenu, odnosno cijenu koja se neće mijenjati za vrijeme trajanja projekta. Uzima u obzir takve nijanse kao što su naknada kupca za obavljeni posao, troškovi materijala za rad, troškovi usluga koje pružaju kvalificirani stručnjaci, mogući rizici, plaćanje za korištenje određene opreme.

Okvirna cijena je određena u u dogledno vrijeme, odnosno ovaj momenat mora biti propisan ugovorom. U osnovi, za obračun se koristi indeksna metoda. Ova metoda predviđa da se svaki od ovih troškova prilagođava indeksima, uzimajući u obzir sve promjene cijena materijala i usluga.

Važna tačka u određivanju cijene projekta je trajanje ugovora. U mnogim slučajevima, rok je taj koji služi kao polazna tačka za utvrđivanje dalje odgovornosti. Kako praksa pokazuje, kršenje obaveza je dozvoljeno na vrijeme dizajnerski rad. U slučajevima kada se objekat u tom trenutku ne iznajmljuje, moguće su promjene cijene. U opasnosti nije samo investitor, već i sam kupac. Rizik investitora leži u činjenici da ne dobije rezultat na vrijeme i to može porušiti sve njegove planove (ponekad ulažu u nekretnine radi naknadne prodaje, a on može sklopiti ugovor sa potencijalnim kupcem). Kupac rizikuje da investitor tuži ili da poskupi materijal ili usluge, što će izazvati nestašicu. Takvo usklađivanje može oduzeti zaradu kupcu.

Prenošenje objekta

Ako uzmemo za primjer sektor nekretnina, onda se nakon što se osoba koja ima pravo zakupa zemljišta obavezuje dobiti dozvolu za puštanje u rad ovog kompleksa zgrada. Važno je uzeti u obzir činjenicu da ugovor o zakupu mora važiti i za period kada su građevinski radovi već završeni. U suprotnom, izgrađena kuća će se smatrati izgrađenom bez znanja vlasnika i takva kuća će biti podložna rušenju. A ako ne postoji dokument o zakupu, onda ga investitori mogu sebi ustupiti bez znanja kupca. Sigurno će ga biti moguće vratiti, iako je to prilično teško učiniti.

Procedura za prenos objekta:

• Dozvolu za puštanje u rad dobija kupac, kuća je obavezno upisana u državni registar upravljanja;
• nakon registracije, naručilac pismeno obavještava kupca o spremnosti za predaju objekta u vlasništvo, određuje vrijeme i datum predaje, gdje će sve biti zakonito izvršeno;
• nakon što je investitor izvršio uvid u nekretninu i nema nedostataka, potpisuje akt o prijemu i ustupanju, nakon čega se upućuje u odjel državnog registra radi uknjižbe prostora kao svoje vlasništvo.

U svakom slučaju, postoje rizici od kojih su strane u investicionom ugovoru oprezne, a glavni su:

• Soba je preuređena. Ovaj incident nije odražen u ugovoru. Jedna od strana nije upoznata sa promjenama;
• Ne postoji vlasništvo nad zemljištem od strane kupca. Takva konstrukcija će biti poništena i kuća neće biti puštena u funkciju;
• Objekat ne ispunjava karakteristike koje su jasno naznačene u ugovoru;
• Površina prostorija je manja i veća od predviđene ugovorom;
• Izgradnja objekta nije kvalitetno izvedena, postoje odstupanja od utvrđenih normi.

Podvodne stijene

U svakom slučaju veći rizik snosi investitor, jer njegov novčani kapital učestvuje u projektu. Investitor treba da vodi računa o mnogim stvarima, a prije ulaganja u posao potrebno je prikupiti informacije o kupcu.

Stručnjaci savjetuju sljedeće:

• U početku je vrijedno provjeriti poslovnu reputaciju kompanije klijenta, uključujući njihovu kreditnu istoriju;
• Obavezno zatražite od organizacije vlasničke dokumente za vlasništvo nad teritorijom zemljišta, najčešće će to biti pasoš;
• Zatražite od naručioca sve dozvole za projektovanje. Uvjerite se da nema isteklih dozvola i da neće biti problema s dokumentacijom u budućnosti;
• U slučajevima kada već postoji investitor, onda je vrijedno obaviti pravno ispitivanje poslovnog odnosa između njih. Nakon toga zatražite ugovor i priložite ga novom.

Dakle, ugovor o ulaganju je veoma važna odluka za kupca i investitora, koja se mora izvršiti uz kompletan paket dokumentacije i informacija. Svaki učesnik ima prava i obaveze, pridržavajući se kojih se može nadati pozitivnom rezultatu.

• Preuzmite uzorak ugovora o ulaganju u nekretnine.

E. Dirkova, CEO OOO POSLOVNI RAČUNOVOĐA

Kompanija je sklopila ugovor o ulaganju, u kojem djeluje kao kupac-programer. Da bi razumio karakteristike računovodstva transakcija prema takvom ugovoru, računovođa mora poznavati njegovu pravnu stranu. A za to morate proći u pravne i proizvodne nijanse ...

Neophodan uslov za novogradnju je dostupnost parcele. Iz tog razloga, "ključna figura" građevinske djelatnosti je lice koje ima pravo na zemljišnu parcelu koja je namijenjena za ovu namjenu. U Zakonu o uređenju grada, takva osoba se naziva graditeljem. Programer je taj koji prima od vlasti ili lokalna uprava dozvola za izgradnju i puštanje u rad objekta (članovi 51. i 55. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Šta je investicioni ugovor

Osoba koja finansira novogradnju zove se investitor. Ovaj termin je otkriven u Federalnom zakonu od 25. februara 1999. br. 39-FZ „O investicionim aktivnostima u Ruska Federacija izvršeno u obliku kapitalnih ulaganja” (u daljem tekstu - Zakon br. 39-FZ).

Izvodi se izgradnja gradilišta generalni izvođač. Odnosi između navedenih učesnika u procesu izgradnje formiraju se na ugovorna osnova. Istovremeno, ugovor o izgradnji regulisan je stavom 3. poglavlja 37. Građanskog zakonika, ali sporazum između investitora i investitora u Civil Code nije posebno istaknuto. Osim toga, u kodeksu nema pojmova kao što su "investitor" i "investicija".

Učesnici u građanskom prometu imaju pravo zaključiti ugovor koji nije predviđen zakonom ili drugim pravni akti. Zatim se u zaključenom ugovoru izdvajaju elementi „standardnih“ ugovora. Zatim, pravila koja se odnose na njegove pojedinačne elemente primjenjuju se na odnose strana u takvom mješovitom ugovoru (klauzule 2 i 3 člana 421 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ovaj pristup se koristi za tumačenje ugovora o ulaganju u izgradnju (član 431. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Posebnost ugovora o ulaganju je da se nakon njegovog sklapanja vlasništvo nad podignutom nekretninom upisuje direktno na investitora.

Pažnja

Zaključivanje ugovora o ulaganju sa fizičkim licem za kupovinu stana je neprihvatljivo. Takvo učešće se kvalifikuje kao nezakonito privlačenje sredstava u dionička zgrada.

Učesnici izgradnje

Ugovor o ulaganju u suštini reguliše uključivanje sredstava investitora u izgradnju objekta namenjenog investitoru. Ali istoj svrsi služe odnosi drugačijeg tipa – zajednička konstrukcija. Oni su detaljno opisani u Federalnom zakonu od 30. decembra 2004. br. 214-FZ „O učešću u zajedničkoj izgradnji stambene zgrade i druge nepokretnosti i o izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije” (u daljem tekstu - Zakon br. 214-FZ). Naglašavamo da ovaj zakon izričito zabranjuje privlačenje sredstava pojedinci, koji nisu individualni preduzetnici, za izgradnju stambenih zgrada po drugim osnovama osim ugovora o vlasničkom učešću u izgradnji (član 1, tačka 3, član 2 Zakona br. 214-FZ). Takođe, prema stavu 1 člana 2 istog zakona, njegovo dejstvo se ne odnosi na proizvodne objekte.

Nemoguće je zaključiti ugovor o ulaganju za kupovinu stana sa građaninom. Ovo se smatra nezakonitim privlačenjem sredstava u zajedničkoj gradnji i prijeti administrativna kazna: za službenike - od 15.000 do 20.000 rubalja, za pravna lica - od 400.000 do 500.000 rubalja. Primjer je odluka FAS-a Sjevernokavkaski okrug od 11. januara 2008. godine broj F08-8726 / 07-3276A.

U Urbanističkom kodeksu imenovan je još jedan učesnik u izgradnji - naručilac. Riječ je o licu koje je na osnovu ugovora ovlašteno od strane investitora da organizuje izgradnju, tehnički nadzor i kontrolu izvođenja radova.

A ako programer kombinira funkcije kupca, onda se naziva kupac-programer. Ovo je složen pojam, nije posebno objašnjen u zakonodavstvu. Kao rezultat toga, ispada da kupac-programer implementira investicioni projekat, budući da je vlasnik zemljišne parcele.

U dozvoli naručioca-građevinara navedeni su sljedeći specijalni radovi:

• pribavljanje i obrada početnih podataka za projektovanje građevinskih projekata;
• priprema projektnog zadatka;
• tehnička podrška fazi projekta;
• upis dozvola za izgradnju i rekonstrukciju, kontrola ispravnosti izdatih tehničkih uslova;
• osiguranje oslobađanja gradilišta;
• organizacija upravljanja građenjem;
• tehnički nadzor.

Vrijedi napomenuti da se nedavno aktivno raspravljalo o pitanju ukidanja licenciranja u građevinarstvu. Međutim, raniji rok (01.07.2008.) za otkazivanje ponovo je odgođen. Ovog puta zvaničnici su planirali da ponište dozvole 1. januara 2009. (Savezni zakon br. 148-FZ od 22. jula 2008.). Planirano je da budu zamijenjeni tehničkim propisima koji će utvrditi obavezne uslove za izgradnju i eksploataciju objekata.

Elementi ugovora

Ugovorna cijena je trošak investicionog projekta za investitora. U praksi kapitalna izgradnja da bi se to opravdalo, koristi se obračun konsolidovane procjene, koji postaje sastavni dio ugovora o ulaganju. Ovaj planski dokument je osnova za izvještavanje naručioca-programera o namjenskoj upotrebi primljenih sredstava.

Konsolidovani troškovnik za projekat izgradnje zgrade sastavljen je u skladu sa preporukama Metodologije za određivanje cene građevinskih proizvoda na teritoriji Ruske Federacije MDS 81-35.2004, odobrene Uredbom Gosstroja od Rusija od 5. marta 2004. br. 15/1.

Jedna od strana u investicionom ugovoru je investitor, a druga je investitor ili kupac-programer. Hajde da analiziramo ugovorni odnos sa kupcem-programerom. Ako polazimo od tradicionalnog sastava obaveza kupca-programera, onda se ugovor može podijeliti na dvije komponente.

Prvo, naručilac-programer djeluje kao posrednik između investitora i osoba uključenih u izgradnju. Dakle, sklapajući ugovor sa generalnim izvođačem u svoje ime, naručilac-programer djeluje na teret investitora iu njegovom interesu. Istovremeno, vlasništvo nad rezultatom građevinski radovi ne prelazi na kupca-programera. On prenosi rezultat investitoru, primajući agencijsku naknadu za svoje usluge (klauzula 1, član 1005 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Druga sastavna komponenta aktivnosti naručioca-građevinara je inženjerska kontrola i građevinski nadzor. Ovo je također usluga, ali potpuno drugačije prirode: predviđena je članom 749. Građanskog zakonika.

Iako smo identifikovali dve komponente u uslugama naručioca-graditelja, to ne znači da ugovor treba da utvrdi posebnu naknadu za pružanje svake od njih. Trošak usluga, u pravilu, određuje se ukupnim iznosom. Bilo je važno razjasniti pravnu prirodu pravnog odnosa između strana u investicionom ugovoru. Neophodan je za organizaciju računovodstvenog i poreskog računovodstva.

Sredstva investitora, koja on daje na raspolaganje kupcu-programeru, obično se nazivaju ciljno finansiranje. Osnove za korištenje ovog termina predviđaju članovi 6. i 7. Zakona br. 39-FZ. Iz ovih normi proizilazi pravo investitora da kontroliše namjensku upotrebu sredstava i obaveza naručioca-programera da sredstva investitora koristi za njihovu namjenu.

Principi računovodstva aktivnosti naručioca-programera

U računovodstvu naručioca-programera, za iskazivanje obaveza prema investitoru po osnovu primljenog finansiranja, koristi se istoimeni račun 86 „Ciljno finansiranje“. Ali pristigli novac je namijenjen da se potroši u dvije osnovne oblasti:

• platiti usluge kupca-graditelja;
• za finansiranje izvođača radova.

Ovi iznosi zajedno čine cijenu ugovora, ali samo prvi podliježu oporezivanju. Na kraju krajeva, oni formiraju prihod kupca-programera koji podliježe PDV-u i porezu na dohodak.

A "tranzitna" sredstva za obračune sa izvođačima kod naručioca-programera se ne oporezuju. Ovaj pristup nije tipičan samo za agencijske aktivnosti, već je i direktno predviđen poreskim zakonodavstvom.

Prenos završenog građevinskog objekta na investitora ne smatra se prodajom i ne priznaje se kao predmet oporezivanja PDV-om (podtačka 1, tačka 2, član 146 Poreskog zakona Ruske Federacije). Shodno tome, sredstva koja naručilac-programer raspoređuje među izvođače nisu vezana za realizaciju. Stoga, kupac-programer ne naplaćuje PDV na njih (podtačka 2, tačka 1, član 162 Poreskog zakona Ruske Federacije). I za porez na dohodak u definiciji poreska osnovica sredstva ciljanog finansiranja investitora akumulirana na računima programera ne učestvuju (podtačka 14, stav 1, član 251, član 17, član 279 Poreskog zakona Ruske Federacije). Ipak, gore navedene norme ne izuzimaju od oporezivanja naknadu kupca-programera.

Zbog toga se preporučuje da se na računu prikazuju samo iznosi namijenjeni građevinskim izvođačima. A prijem novca za održavanje kupca-graditelja trebao bi se odraziti u korespondenciji sa računom 62 "Poravnanja sa kupcima i kupcima". AT bilans sredstva ciljanog finansiranja uključuju se u dugoročne ili kratkoročne obaveze - u zavisnosti od perioda koji je preostao do završetka investicionog projekta.

Pažnja

Posljednjim izmjenama produženo je izdavanje dozvola za građevinske djelatnosti do 1. januara 2009. godine.

Uslovi ugovora

Po završetku ugovora naručilac-programer može imati ostatak sredstava investitora nepotrošenih na izvođače, odnosno uštede. Investitor mora biti obaviješten o tome. "Sudbina" privrede ugovornih strana se utvrđuje dogovorom. Moguća rješenja- od povrata ušteđenih sredstava investitoru do prenosa sve ušteđevine kupcu-programeru.

U prvom slučaju, naknada kupca-programera će biti određena u fiksnom iznosu.

A prema drugom scenariju, konačan iznos naknade biće poznat tek nakon završetka izgradnje. Ova opcija nije ohrabrujuća. poreske vlasti, iako je priznato od strane Ministarstva finansija Rusije u pismu od 7. avgusta 2007. br. 03-03-06 / 1/544. Uostalom, tada kupac-programer ne plaća porez tokom izgradnje. A ako kompanija nema druge izvore prihoda, onda će do predaje objekta investitoru, računovođa morati podnijeti prijavu poreza na dohodak „gubitak“.

Ako je iznos naknade naručioca-graditelja određen ugovorom, onda se računovođa postavlja pitanje: u kojem trenutku treba priznati prihod od pružanja usluga? Da bi računovodstvo ovo pitanje se rješava na osnovu ugovora. Može uspostaviti periodično prihvatanje usluga (mjesečno, etapno, itd.) ili priznavanje usluga za investicioni projekat u cjelini. U potonjem slučaju se formira računovodstvo. Napominjemo da postupak priznavanja prihoda naručioca-programera ne povlači značajne građanskopravne posljedice za strane u ugovoru.

Ali u poreskom računovodstvu prema sporazumu koji spada na dva ili više poreski period, prihod se mora raspodijeliti uzimajući u obzir princip jednoobraznog priznavanja prihoda i rashoda (klauzula 2, član 271 Poreskog zakona Ruske Federacije). Prema stavu 2 člana 318 poreski broj, poreski obveznici koji pružaju usluge imaju pravo da ne formiraju bilans radova u toku. Postupak za formiranje poreske osnovice utvrđen je računovodstvenom politikom.

______________ "___"___________ ____ d. ________________________________ kojeg zastupa ______________________________, (ime ili puno ime) (položaj, puno ime) koji djeluje na osnovu _________________________, u daljem tekstu __ (Povelja, propis, punomoćje ili pasoš) "Investitor ", s jedne strane, _______________________________________________ (ime ili puno ime) koga zastupa ________________________________________________, koji djeluje na osnovu (položaj, puno ime) ________________________________________________, u daljem tekstu ___ (Povelja, propis, punomoćje ili pasoš) "Kupac" , s druge strane, i _________________________________________________ (ime ili puno ime) koga zastupa __________________________________________, postupajući na osnovu (pozicija, puno ime) ___________________________________________________, u daljem tekstu ___ (Povelja, propis, punomoćje ili pasoši) „Izvođača “, ušla je treća strana, zajednički nazvana „Stranke“. ovog Ugovora kako slijedi:

1. DEFINICIJE I NJIHOVO TUMAČENJE

1.1. Definicije koje se koriste u ovom Ugovoru imaju sljedeća značenja:

1.1.1. Ulaganja - sopstvena, pozajmljena i/ili pozajmljena sredstva, vrijednosne papire, drugu imovinu uloženu od strane Investitora. U skladu sa ovim Ugovorom, investicije su sredstva ciljanog finansiranja (stav 9, podstav 14, stav 1, član 251 Poreskog zakonika Ruske Federacije).

1.1.2. Investiciona aktivnost - ulaganje i sprovođenje praktičnih radnji u cilju realizacije investicionog projekta.

1.1.3. Investicioni projekat - opravdanje ekonomske izvodljivosti, obima i vremena kapitalnih ulaganja, uključujući neophodnu projektnu i predračunsku dokumentaciju razvijenu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije i propisno odobrenim standardima (normama i pravilima), kao i opis praktičnih radnje za realizaciju investicija (biznis plan).

1.1.4. Rezultat investicione aktivnosti je nestambeni objekat, nastao na adresi: ____________________________, čija će se izgradnja odvijati u skladu sa projektom i ovim Ugovorom (u daljem tekstu: Objekat). Objekat je namjenjen _______________________________________________. (funkcionalna namjena)

1.1.5. Izvođač - entiteta, koje izvodi radove po ugovoru o građenju zaključenom sa naručiocem, koji ima dozvolu za izvođenje predmetnog posla (potvrda o prijemu u rad).

1.1.6. Radovi - cjelokupni obim građevinskih radova za izgradnju objekta, koji će izvršiti Naručilac i Izvođač u skladu sa uslovima ovog Ugovora.

1.1.7. Zemljište (gradilište) - dio zemljine površine, čije su granice određene u skladu sa saveznim zakonima, dodijeljen za izgradnju objekta na način propisan zakonodavstvom Ruske Federacije, ukupne površine _______ kv. m, katastarski broj _____, koji se nalazi na adresi: __________________________, u vlasništvu Naručioca na pravu svojine (ili zakupa), što potvrđuje _____________________________ (detalji vlasničke isprave).

1.1.8. Projektno predračunska dokumentacija - inicijalna dozvola, tehnička dokumentacija, izrađena projektna dokumentacija, specifikacije i pasoši za materijale, opremu, konstrukcije i komponente, procjene.

1.1.9. ukupne površine rezultat investicione aktivnosti - zbir površina (korisnih, zajednička upotreba, inženjerske namjene) svih etaža (uključujući tehničke, podrumske i potkrovlje), mjereno na unutrašnjim površinama zidova i ugradbenih i pratećih prostorija.

1.1.10. Period realizacije investicionog projekta je period od početka realizacije investicionog projekta do momenta predaje Objekta Investitoru.

1.1.11. Period povrata investicionog projekta je period od dana početka finansiranja investicionog projekta do dana kada je razlika između akumuliranog iznosa neto profit sa naknade za amortizaciju a obim investicionih troškova dobija pozitivnu vrednost.

1.2. Prilikom sklapanja i izvršavanja ovog sporazuma, strane se rukovode Zakonom Ruske Federacije "O investicionoj aktivnosti u RSFSR-u" (u smislu odredbi koje nisu izgubile na snazi), savezni zakon"O investicionoj aktivnosti u Ruskoj Federaciji, koja se obavlja u obliku kapitalnih ulaganja", važeći zakon Ruske Federacije.

2. PREDMET UGOVORA. OPĆE ODREDBE

2.1. Ovim Ugovorom Investitor se obavezuje da će uložiti sredstva za realizaciju investicionog projekta, Naručilac se obavezuje da kontroliše korišćenje sredstava i realizuje investicioni projekat, a Izvođač se obavezuje da će izgradnju Objekta izvesti na način i po uslove utvrđene važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

2.2. Po završetku realizacije investicionog projekta, puštanja u rad objekta, njegova državna registracija i uz uredno ispunjenje obaveza od strane Investitora iz ovog Ugovora, Kupac prenosi Objekat Investitoru na način propisan zakonom.

2.3. Investicije dobijene od Investitora treba usmjeriti na izvođenje građevinskih radova i kontrolu izvođenja radova.

2.4. Naručilac nalaže, a Izvođač se obavezuje da će na sopstvenu odgovornost, koristeći sopstvene i privučene snage i sredstva, izvoditi radove na izgradnji Objekta u skladu sa odobrenom projektno-predračunskom dokumentacijom, uslovima ovog Ugovora.

2.5. Izvođač se obavezuje da će u potpunosti završiti izgradnju i predati gotovi objekat Naručiocu po sistemu ključ u ruke do ________.

2.6. Naručilac se obavezuje da će gotovi objekat ustupiti Investitoru prije ________.

2.7. Pravo Izvođača da radove predviđene ovim Ugovorom izvodi na teritoriji Ruske Federacije potvrđeno je Potvrdom o prijemu na posao _________ od _________

2.8. Pravo Naručioca da poslove predviđene Ugovorom obavlja na teritoriji Ruske Federacije potvrđeno je Potvrdom o prijemu na posao _________ od _________

3. PRAVA I OBAVEZE STRANAKA

3.1. Investitor se obavezuje:

3.1.1. Obezbijediti finansiranje građevinskih radova u skladu sa uslovima ovog Ugovora.

3.1.2. Obezbijediti Kupcu dokumente o plaćanju koji se odnose na ispunjavanje obaveza od strane Ugovora.

3.2. Kupac se obavezuje:

3.2.1. Pribaviti i izdati sljedeće početne podatke za projektovanje Objekta: ____________________ najkasnije do ____________ od _______________ (prema Dodatku br. 1 ovog Ugovora).

3.2.2. Zadatak za projektovanje izraditi najkasnije do _______________ od _____________ (prema Dodatku br. 1 ovog Ugovora).

3.2.3. Pružanje tehničke podrške za fazu projektovanja.

3.2.4. Odobrenje za izgradnju objekta izdati najkasnije do _______________ od _____________ dana (u skladu sa Prilogom br. 1 ovog Ugovora).

3.2.5. Pripremiti zemljište za izvođenje radova u roku od ________ od dana potpisivanja ovog Ugovora od strane Strana.

3.2.6. Pregledajte i odobrite projektne procjene.

3.2.7. Otkloniti utvrđene nedostatke u projektno-proračunskoj dokumentaciji najkasnije do ______________ od trenutka njihovog otkrivanja.

3.2.8. Zemljišnu parcelu ustupiti Izvođaču po aktu prijema i prenosa zemljišne parcele najkasnije do _____________ od momenta završetka pripreme zemljišne parcele za izgradnju.

3.2.9. Izvršite upravljanje gradnjom.

3.2.10. Učestvujte u koordinaciji korišćenih materijala i opreme.

3.2.11. Da vrši kontrolu kvaliteta građevinskih radova, kao i proizvoda, materijala i opreme koji se koriste u građevinarstvu. Pratiti usklađenost sa konstrukcijom instalacioni radovi projektnu dokumentaciju i regulatornu dokumentaciju. Ukoliko Naručilac prilikom prijema radova otkrije nedostatke, isti će pismeno iznijeti svoje primjedbe i u roku od _____ dana ih prenijeti Izvođaču, navodeći rok za ispravku. Plaćanje od strane Investitora izvršenih radova vrši se nakon otklanjanja utvrđenih nedostataka.

3.2.12. Izvršiti prijem, pregled i ocjenu, uključujući i srednje i skrivene, radove obavljene prema aktima.

3.2.13. Pratiti usklađenost obima i kvaliteta izvedenih radova sa građevinskom dokumentacijom.

3.2.14. Ovjeriti akte o izvršenim radovima najkasnije do ____________ od momenta prijema od Izvođača i kontrolisati unošenje odgovarajućih izmjena u slučaju uočenih nedostataka u aktima.

3.2.15. Osigurati i kontrolirati namjensko korištenje sredstava Investitora od strane Izvođača.

3.2.16. Voditi evidenciju o obimu i cijeni prihvaćenih i plaćenih radova, kao io obimu i cijeni nekvalitetnog rada i troškovima otklanjanja nedostataka.

3.2.17. Pratite sigurnost građevinskih radova.

3.2.18. Kontrola dostupnosti i ispravnosti vođenja primarne izvršne tehničke dokumentacije.

3.2.20. Osigurati pripremu dokumentacije za radnu komisiju za prijem završenog Objekata.

3.2.21. Učestvuje u radu radne komisije za prijem završenog Objekata.

3.2.22. Osigurati pripremu dokumentacije za komisiju za prijem završene izgradnje objekta.

3.2.23. Učestvuje u radu komisije za prijem završene izgradnje objekta kao tehnički naručilac.

3.2.24. Pripremite reklamacije i ostalo pravnim metodamaštiti interese investitora.

3.3. Izvođač se obavezuje:

3.3.1. Izvršiti sve projektovanje (faza „Projekat“, odobreni dio) i građevinske radove u obimu i rokovima predviđenim ovim Ugovorom i njegovim aneksima, te predati Objekat Naručiocu u stanju koje osigurava njegov normalan rad u skladu sa odobrenim projekat.

3.3.2. Izraditi i predati Naručiocu predračun i radna dokumentacija najkasnije do _______________ od _____________ (prema Dodatku br. 1 ovog Ugovora).

Dokumentacija koju dostavlja Izvođač radova biće sastavljena u skladu sa zahtjevima u nastavku građevinski kodovi i pravila: ___________________________________.

Podnošenje nepropisno izvršene ili nekompletne dokumentacije od strane Izvođača izjednačava se sa njegovim nedostavljanjem. Ukoliko se utvrde nedostaci, Naručilac je dužan da o tome obavesti Izvođača u roku od _____________ od momenta otkrivanja, koji o svom trošku otklanja nedostatke.

3.3.3. Radove izvodi u skladu sa projektima, predračunima, radnim nacrtima i građevinskim propisima i propisima.

3.3.4. Na zahtjev Naručioca i/ili Investitora, najkasnije u roku od _____ radnih dana, dostaviti primarnu uplatnu dokumentaciju kojom se potvrđuju troškovi nabavljenih materijala i opreme za izgradnju objekta.

3.3.5. Snabdevati materijalom, opremom, proizvodima, konstrukcijama, građevinskom opremom neophodnom za izgradnju, kao i istovariti i skladištiti ih na vreme: _________________.

3.3.6. U roku od _____________ od momenta davanja zemljišne parcele za izgradnju, sopstvenim snagama i sredstvima izgraditi privremene objekte neophodne za skladištenje materijala i izvođenje radova po Ugovoru.

3.3.7. Uz pismenu saglasnost Naručioca i Investitora, uključiti podizvođače u izgradnju Objekta i biti odgovoran Investitoru i Naručiocu za pravilno izvođenje radova po Ugovoru od strane uključenih podizvođača.

3.3.8. Osigurati provođenje potrebnih mjera za sigurnost i zaštitu životne sredine tokom izgradnje.

3.3.9. Otvoriti nalog za pripremne i građevinske radove na objektu.

3.3.10. Osigurati čistoću i čišćenje gradilišta i susjedne ulične trake.

3.3.11. Osigurati zaštitu objekta u izgradnji, materijala, opreme, građevinskih mašina i druge imovine i objekata na zemljišnoj parceli u granicama gradilišta do završetka izgradnje i prijema gotovog objekta od strane naručioca.

3.3.12. Povući u roku od nedelju dana od dana potpisivanja akta o prijemu završene izgradnje Objekta van gradilišta građevinske mašinerije, opreme, alata koji pripadaju Izvođaču, Građevinski materijali, privremeni objekti i druga imovina, kao i građevinski otpad.

3.4. Ukoliko Naručilac ne ispuni svoje obaveze iz Ugovora na vrijeme, a to dovede do kašnjenja u izgradnji Objekta, Izvođač ima pravo da produži rok izgradnje za relevantni period i da za taj period oslobodi plaćanja naknade. kazna za odlaganje puštanja u rad objekta.

4. TROŠKOVI RADOVA I POSTUPAK FINANSIRANJA

4.1. Trošak svih radova na implementaciji investicionog projekta, koji će finansirati Investitor, iznosi __________ rubalja, uključujući PDV - __________ rubalja _____ kopejki.

Finansiranje investicionog projekta vrši Investitor na način iu rokovima postavljeno aplikacijom br. 3 ovog Ugovora.

4.2. Troškovi radova koje je izvršio Kupac prema ovom Ugovoru je _____% od cijene stvarno izvedenih radova u objektu, što je __________ rubalja, uklj. PDV - __________ rubalja _____ kopejki.

Plaćanje za rad Naručioca vrši se u rokovima utvrđenim Prilogom br.4.

4.3. Troškovi radova koje je izvršio Izvođač je __________ rubalja, uklj. PDV - __________ rubalja _____ kopejki. Plaćanje radova vrši se u rokovima utvrđenim Prilogom br.5.

4.4. Sve promjene početne ugovorne cijene i vremena izgradnje ili jednog od ovih parametara formaliziraju se dodatnim sporazumom Strana.

4.5. Promjene u arhitektonskim, građevinskim i prostorno-prostornim rješenjima, kao i povećanje broja i cijene korišćenih završnih materijala i inženjerski sistemi i drugi faktori koji utiču na cenu projektovanja i izgradnje, a koji su nastali na zahtev Investitora, sprovodi Izvođač, a plaća Investitor na osnovu dodatnog sporazuma Strana.

4.6. Prekoračenja od strane Izvođača u pogledu obima projektovanja i troškova radova, koja nisu potvrđena dodatnim sporazumom Ugovornih strana, Izvođač će platiti o svom trošku, pod uslovom da nisu uzrokovani kršenjem Naručioca njegove obaveze.

5. USLOVI ZAVRŠETKA RADOVA

5.1. Radove po Ugovoru Izvođač izvodi u fazama u rokovima utvrđenim Dodatkom br. 1.

5.2. Promjene u terminima izvođenja radova vrše se na osnovu dodatnog ugovora kojim se preciziraju rokovi i cijena izgradnje.

6. ORGANIZACIJA IZVOĐENJA RADOVA

6.1. Za organizaciju izvođenja radova Naručilac imenuje odgovornog ________________________________________________________________________________ (ime i prezime, broj telefona, e-mail adresa) i njegovog zamjenika ________________________________________________________________________________. (Puno ime, broj telefona, e-mail adresa) 6.2. Za organizaciju izvođenja radova Izvođač će odrediti odgovorno lice _______________________________________________________________ (ime i prezime, broj telefona, e-mail adresa) i njegovog zamjenika ________________________________________________________________. (Puno ime, broj telefona, e-mail adresa) 6.3. Za organizaciju izvođenja radova Investitor imenuje odgovornog _______________________________________________________________________________ (ime i prezime, broj telefona, e-mail adresa) i njegovog zamjenika ________________________________________________________________. (Puno ime, broj telefona, e-mail adresa)

6.4. Po završetku izgradnje, Izvođač, u roku __________, prenosi Naručiocu lokacijske šeme i kataloge koordinata i visina geodetskih znakova postavljenih na geodetskom raspored radova tokom perioda izgradnje i održavana do njenog završetka.

6.5. Privremeni priključak komunikacija za vrijeme radova na zemljištu i novoizgrađenih komunikacija na priključnim mjestima izvodi Izvođač.

6.6. Izvođač će pismeno obavestiti Naručioca _____ dana pre početka prijema o spremnosti pojedinih kritičnih objekata i skrivenih radova.

Njihovu spremnost potvrđuju bilateralni akti međuprihvatanja kritičnih konstrukcija i akti ispitivanja skrivenih radova.

Izvođač nastavlja sa izvođenjem naknadnih radova tek nakon pismene dozvole Naručioca, unesene u radni dnevnik.

Ako su radovi zatvoreni bez potvrde Naručioca, ili on o tome nije bio obaviješten, ili kasno obaviješten, onda je Izvođač na njegov zahtjev dužan o svom trošku otvoriti bilo koji dio skrivenih radova prema uputama Izvođača. Kupac, a zatim ga restaurirati o svom trošku.

6.7. U slučaju da Naručilac otkrije nekvalitetne radove, Izvođač je sam, bez povećanja troškova izgradnje, dužan da ove radove ponovi u roku koji Strane dodatno dogovore kako bi osigurao njihov odgovarajući kvalitet. Ukoliko Izvođač odbije da ispuni ovu obavezu, Naručilac ima pravo da angažuje drugu organizaciju da ispravi nekvalitetno izvedene radove uz plaćanje troškova na teret Izvođača.

6.8. Izvođač vodi dnevnik radova na objektu, koji odražava napredak radova, kao i komentare autorskog i tehničkog nadzora.

Na mjesečnom nivou, Kupac svojim potpisom provjerava i potvrđuje unose u dnevnik. Ukoliko nije zadovoljan napretkom i kvalitetom radova ili evidencijom Izvođača, onda svoje mišljenje iznosi u časopisu.

Izvođač se obavezuje da u roku od _____ dana preduzme mjere za otklanjanje nedostataka na koje ukaže Naručilac.

6.9. Naručilac (u dogovoru sa Investitorom) ima pravo da izvrši sve izmene obima posla koje su, po njegovom mišljenju, neophodne, o čemu daje pismeni nalog obavezan za Izvođača, navodeći:

Povećati ili smanjiti obim bilo kojeg posla uključenog u Ugovor;

Isključite svaki rad;

Promjena prirode ili kvaliteta ili izgleda bilo kojeg dijela rada;

Trči dodatni posao bilo koje prirode neophodne za završetak izgradnje.

6.10. Predstavnici Kupca i Investitora imaju pravo na nesmetan pristup gradilištu u bilo koje vrijeme tokom perioda izgradnje.

7. PRIHVATANJE ZAVRŠENOG OBJEKTA

7.1. Prijem završene izgradnje objekta vrši se nakon što strane ispune sve obaveze predviđene Ugovorom u skladu sa utvrđenom procedurom koja je bila na snazi ​​na dan potpisivanja.

7.2. Prijem objekta vrši Komisija za prijem osnovana u skladu sa zakonom utvrđenom procedurom.

7.3. Izvođač prenosi Investitoru i Naručiocu ______ dana prije početka prijema završene izgradnje objekta, dva primjerka izvršnu dokumentaciju u sastavu koji odredi Naručilac u skladu sa uslovima Ugovora, u okviru građevinskih propisa i propisa uz pismenu potvrdu o usklađenosti dostavljene dokumentacije sa stvarno izvedenim radovima.

7.4. Prijem objekta se vrši u roku od ______ dana nakon što Naručilac dobije pismeno obavještenje od Izvođača o njegovoj spremnosti.

7.5. Prije primopredaje objekta, Izvođač je odgovoran za rizik njegovog slučajnog uništenja i oštećenja, osim u slučajevima koji se odnose na okolnosti više sile.

Korišćenje od strane Investitora za sopstvene potrebe ili za potrebe eksploatacije dela objekta u izgradnji, čija izgradnja u celini nije završena, dozvoljeno je po dogovoru sa Izvođačem ili nakon prihvatanja ovog dela. Objekat za rad na propisan način uz preuzimanje pune odgovornosti.

7.6. Naručilac prenosi Objekat prihvaćen od Izvođača na Investitora.

7.7. Pravo svojine na Objektu u izgradnji u dijelu koji je platio Investitor i na završenom Objektu koji je prihvatio gradnju pripada Investitoru. Nakon prihvatanja Objekta, Investitor preuzima rizik njegovog mogućeg uništenja ili oštećenja.

8. GARANCIJA

8.1. Izvođač garantuje:

Odgovarajući kvalitet upotrebljenih materijala, konstrukcija, opreme i sistema, usklađenost sa njihovim projektnim specifikacijama, državnim standardima i specifikacije, dajući im odgovarajuće sertifikate, tehnički pasoši i drugi dokumenti koji potvrđuju njihov kvalitet;

Kvalitet izvođenja svih radova u skladu sa projektnom dokumentacijom i važećim standardima i specifikacijama;

Blagovremeno otklanjanje nedostataka i nedostataka uočenih prilikom prijema radova iu periodu garantovanog rada objekta;

Nesmetan rad inženjerskih sistema i opreme u toku normalnog rada Postrojenja.

8.2. Kupac garantuje:

Blagovremeno ispunjavanje svojih obaveza iz Ugovora.

8.3. Investitor garantuje:

Blagovremeno finansiranje izgradnje.

8.4. Garantni rok za rad objekta i inženjerskih sistema, opreme, materijala i radova koji su u njemu uključeni je __________ godina od dana potpisivanja od strane strana Potvrde o prihvatanju završene izgradnje objekta.

Ukoliko se u toku garantnog perioda rada objekta utvrde nedostaci koji ometaju njegov normalan rad, Izvođač je dužan da ih otkloni o svom trošku iu ugovorenom roku.

Za učešće u izradi akta o otklanjanju nedostataka, dogovoru o postupku i rokovima za njihovo otklanjanje, Izvođač je dužan da pošalje svog predstavnika najkasnije u roku od ______ dana od dana prijema pismenog obaveštenja Naručioca.

U tom slučaju, garantni rok se produžava shodno za period otklanjanja kvarova.

Ove garancije se ne odnose na slučajeve namjernog oštećenja Objekta od strane trećih lica.

8.5. Ukoliko Izvođač odbije da sačini ili potpiše akt o uočenim nedostacima, Naručilac će sastaviti jednostrani akt na osnovu kvalifikovanog pregleda, koji je osnov da Izvođač otkloni utvrđene nedostatke.

9. OSIGURANJE OBJEKTA

9.1. Izvođač se obavezuje da će u roku od ______ dana od dana potpisivanja Ugovora zaključiti Ugovor o kasko osiguranju građevinsko-montažnih rizika i odgovornosti u korist Investitora (korisnika) prilikom izvođenja građevinskih i instalaterskih radova na Objektu.

9.2. Izvođač je dužan da Naručiocu dostavi dokaz o zaključenju ugovora o kasko osiguranju građevinsko-montažnih rizika i odgovornosti u toku izvođenja građevinskih i instalaterskih radova (kopija polisa osiguranja) sa podacima o osiguravaču i visini osigurane svote.

9.3. Osiguranje ne oslobađa Izvođača od obaveze da preduzme potrebne mjere za sprječavanje nastanka osiguranog slučaja.

10. VEĆA SILA

10.1. Nijedna od Strana neće biti odgovorna za neispunjenje ili nepravilno obavljanje dužnosti ako je to rezultat sljedećih okolnosti: poplava, požar, zemljotres, rat, neprijateljstva, blokada, druge okolnosti koje su van kontrole Strana i koje su nastale nakon zaključenja Ugovora, pod uslovom da nastale okolnosti onemogućavaju ili otežavaju izvršenje ovog Ugovora.

10.2. Strana za koju je postalo nemoguće da ispuni svoje obaveze dužna je da u bilo kom dostupnom obliku obavesti druge ugovorne strane o nastanku navedenih okolnosti u roku od __________ od trenutka njihovog nastanka.

10.3. Rok za ispunjenje obaveza iz Ugovora se produžava za vrijeme trajanja okolnosti više sile.

10.4. Ako okolnosti više sile traju duže od __________, ovaj Ugovor se automatski raskida.

11. ODGOVORNOSTI STRANA

11.1. Strane će biti odgovorne za neispunjavanje ili nepravilno ispunjavanje obaveza koje su im dodijeljene ovim Ugovorom u skladu sa važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

11.2. Ukoliko Investitor prekrši rok za plaćanje troška radova, Izvođač ima pravo da predoči Investitoru zahtev za plaćanje penala u iznosu od _____ posto cene plaćenog rada za svaki dan kašnjenja, ali ne više od _____ posto plaćene cijene rada.

11.3. Ukoliko Naručilac prekrši rok za ustupanje zemljišne parcele Izvođaču više od _____ kalendarskih dana, Izvođač ima pravo da podnese Naručiocu zahtjev za plaćanje kazne u iznosu od __________________.

11.4. U slučaju kršenja ugovornih obaveza od strane Izvođača, Investitor ima pravo podnijeti zahtjev za plaćanje kazne:

Za neblagovremeni završetak izgradnje objekta krivicom Izvođača - obaveza plaćanja kazne u iznosu od _____ posto cijene radova po Ugovoru za svaki dan kašnjenja, ali ne više od _____ posto od trošak radova po Ugovoru;

Za neblagovremeno oslobađanje zemljišne parcele iz imovine - obaveza plaćanja kazne u iznosu od __________ rubalja za svaki dan kašnjenja;

Za kršenje rokova za obavljanje određenih vrsta radova ili isporuku prostora za ugradnju opreme koje obavljaju specijalizovane organizacije po direktnom ugovoru sa Kupcem, obavezan je plaćanje kazne u iznosu od _____ posto troškova neizvršenih radova za svaki dan kašnjenja, ali ne više od _____ posto. Ako Izvođač obezbedi blagovremenu isporuku predmeta, navedena kazna naplaćena od njega podleže povraćaju;

Za kršenje rokova za otklanjanje nedostataka u radovima i konstrukcijama predviđenih aktima Strana, i u slučaju nepojavljivanja Izvođača - jednostranim aktom - obaveza plaćanja kazne u iznosu od __________ rubalja za svaki dan kašnjenja. U slučaju neblagovremenog otklanjanja nedostataka od strane Izvođača, Naručilac ima pravo da otkloni nedostatke o svom trošku i, pored toga, naplati od njega kaznu u iznosu od _____ posto cijene radova na otklanjanju nedostataka.

11.5. Ukoliko Investitor prekrši rok za plaćanje cijene radova koje je izvršio Naručilac, Naručilac ima pravo podnijeti zahtjev za isplatu kazne u iznosu od _____ posto od cijene rada plative za svaki dan kašnjenja. , ali ne više od _____ posto plaćenog troška rada.

11.6. Ukoliko Naručilac prekrši rok za završetak izgradnje Objekta, Investitor ima pravo da predoči Naručiocu zahtjev za plaćanje novčane kazne u iznosu od _____ posto cijene radova po Ugovoru za svaki dan kašnjenja. , ali ne više od _____ cijene rada po Ugovoru.

11.7. U slučaju da se Kupac ne pridržava uslova namjeravanu upotrebu ulaganja Investitor ima pravo u bilo koje vrijeme zahtijevati od Kupca povraćaj iznosa ulaganja i plaćanje dospjele kamate po stopi od ______ posto godišnje.

11.8. Plaćanje novčanih kazni, kazni i gubitaka, kao i naknada za gubitke, ne oslobađaju strane od izvršenja obaveza u naturi.

12. PRESTANAK

12.1. Investitor ima pravo zahtijevati prijevremeni raskid Ugovora ako:

Naručilac i/ili Izvođač je raskinuo potvrdu o prijemu na posao po ovom Ugovoru;

Kupac i/ili Izvođač se priznaju kao finansijski nesolventni;

Naručilac i/ili Izvođač sistematski krše uslove Ugovora (potvrđeno sa najmanje 2 (dva) relevantna bilateralna akta).

12.2. Izvođač ima pravo zahtijevati prijevremeni raskid Ugovora ako:

12.3. Kupac ima pravo zahtijevati prijevremeni raskid Ugovora ako:

Investitor je priznat kao finansijski nesolventan;

Investitor redovno krši uslove plaćanja po Ugovoru (najmanje dvije činjenice kašnjenja plaćanja).

12.4. Strana koja odluči da raskine Ugovor prije roka dužna je drugoj strani poslati pismeno obavještenje.

12.5. At prijevremeni prekid Strane sastavljaju akt o međusobnom poravnanju, na osnovu kojeg je strana koja ima dug dužna da ga vrati u roku od ______ radnih dana od dana potpisivanja navedenog akta.

13. RJEŠAVANJE SPOROVA

13.1. kontroverzna pitanja koje proizilaze u toku implementacije Sporazuma Strane će riješiti pregovorima.

13.2. Postupak potraživanja za rješavanje sporova po Ugovoru je obavezan. Rok za razmatranje zahteva je _____ (__________) kalendarskih dana od dana prijema.

13.3. Ako Strane ne mogu riješiti nesuglasice i sporove u roku od ___________ putem pregovora, takve nesuglasice i sporove Strane upućuju na rješavanje arbitražni sud ____________________.

14. POSEBNI USLOVI

14.1. Sve dopune i izmjene Ugovora moraju biti urađene u pisanoj formi i potpisane od strane Strana.

14.2. Izvođač nema pravo da proda ili prenese Objekat u izgradnji ili izgrađen (poseban deo), kao i projektnu dokumentaciju za njegovu izgradnju ili njegov poseban dio trećem licu bez pismene dozvole Investitora.

Naručilac i/ili Izvođač neće imati pravo prodati ili prenijeti ovu projektnu dokumentaciju ili bilo koji njen dio trećim licima bez prethodne pismene saglasnosti Investitora.

14.3. Štetu prouzrokovanu trećem licu kao rezultat izgradnje Objekta krivicom Izvođača, Investitora ili Naručioca nadoknađuje krivac. Štetu prouzrokovanu ovom licu iz nepredviđenih razloga Strane će nadoknaditi ravnopravno.

14.4. Svaki sporazum između Strana koji za sobom povlači nove okolnosti koje nisu predviđene Ugovorom smatra se važećim ako ga Strane potvrde u pisanoj formi u vidu dodatnog sporazuma.

14.5. Prilikom ispunjavanja Ugovora, strane se rukovode normama zakonodavstva Ruske Federacije.

14.6. Ugovor je sačinjen u tri primjerka, jednake pravne snage, po jedan za svaku od Strana.

15. SPISAK DOKUMENATA PRILOŽENIH UGOVORU

15.1. Prilog N 1. Uslovi obavljanja poslova.

15.2. Prilog N 2. Akt o prenosu građevinskog zemljišta.

15.3. Prilog N 3. Raspored finansiranja investicionog projekta od strane Investitora.

15.4. Prilog N 4. Troškovi izvršenih radova od strane Naručioca i postupak njihovog plaćanja.

15.5. Prilog N 5. Troškovi radova koje je izvršio Izvođač i postupak njihovog plaćanja.