Rimti krizės reiškiniai Rusijos ir pasaulio ekonomikoje prisideda prie būsto rinkos stagnacijos, mažėjančių kainų ir atitinkamai realios gyventojų paklausos mažėjimo.

Situacija nekilnojamojo turto rinkoje šiandien pasižymi pardavimų mažėjimu, senojo fondo gyvenamojo turto kainų kritimu, bendro bankų sandorių ir hipotekos paskolų skaičiaus mažėjimu.

Tokios tendencijos susiformavo palaipsniui per pastaruosius 2–3 metus dėl šių priežasčių:

• politinių ir ekonominių sankcijų Rusijai įvedimas, uždraudimas įsigyti vertingų popierių didelės Rusijos investicinės bendrovės ir privatūs verslininkai užsienyje;
• naujų statomų pastatų kainų padidėjimas;
• apimčių mažėjimas ir dėl to statybos įmonių bankrotas;
• potencialių pirkėjų mokumo sumažėjimas ir stabilaus pajamų augimo nebuvimas, skolų mokėjimo sunkumai;
• valiutų kursų nepastovumas, sukeliantis hipotekos problemų užsienio valiuta kai konvertuojamas į Rusijos rubliai;
• naujai išduodamų būsto paskolų palūkanų normų didinimas ir banko reikalavimų potencialiems skolininkams bei užstatui griežtinimas;
• laiko apribojimus ir subsidijas.

Visa tai neigiamai paveikė būsto rinkos kainodaros procesus, gyvenamojo būsto pardavimo ir nuomos apimtis.

Pasiūlos ir paklausos santykis

Dauguma Rusijos ekonomistų prognozių remiasi bendra nuomone, kad 2017 metais verta laukti bendros nuosmukio ir nekilnojamojo turto kainų kritimo tendencijos tęsinio. Jei 2015-2016 metais pamažu mažėjo gyventojų pelningumas ir būsto bei komercinio nekilnojamojo turto paklausa, tai kitais metais galima pasiekti rinkos „dugną“ arba žlugimą.

Be to, šis procesas užsitęs, truks nuo 2 iki 4 metų.

Greito kritimo fazei būdingi šie reiškiniai:

1. naujų būstų, greičiausiai, jie sieks sumažinti riziką mažindami eksploatuojamų plotų apimtis, o pagrindine veikla rinksis tik finansiškai pelningų objektų statybą. Tokia politika leis visam laikui sumažinti nekilnojamojo turto paleidimo mastą.
2. Mokumo lygis Rusijos gyventojų toliau sparčiai mažės ir nekilnojamojo turto pirkimas ar gerinimas gyvenimo sąlygos tapti antraeiliais. Prognozuojamas paklausos mažėjimo lygis tokioje situacijoje apie 30%, lyginant su einamaisiais metais. Dėl to bus sustabdyta naujų pastatų statyba, iki 50% padidės neparduotų plotų dalis naujame pastate ir bus perkeltas dėmesys į antrinėje rinkoje Nekilnojamasis turtas.
3. Situacija antrinėje rinkoje bus dviprasmiška. Nuo 2017 metų pradžios valstybės subsidijų programa su lengvatinėmis palūkanų normos naujo būsto įsigijimui. Tai pritrauks dalį pirkėjų iš pirminės rinkos. Atsižvelgiant į nekilnojamojo turto kategorijas antrinėje rinkoje, tikimasi, kad vertė kvadratinis metras senajame fonde atpigs panašiai mažėjant paklausai, o kainos Prabangūs apartamentai o komercinės patalpos išliks esamo lygio arba šiek tiek sumažės. Paprastai taip yra dėl pardavėjų lankstumo stokos ir nenoro mažinti sąnaudų bet kokiomis aplinkybėmis (net ir ilgai vilkinant pardavimo procesą).
4. Bankų nenoras mažinti metines normas būsto paskoloms, griežti reikalavimai nekilnojamajam turtui ir potencialiems skolininkams taip pat prisidės prie jų būsto paskolų portfelių apimties kritimo, o tai neigiamai paveiks paklausos lygį.
5. Panašiai krizė paveiks ir komercinių bei gyvenamųjų patalpų nuomos rinką – stipriai sumažės nuomojamų patalpų apimtis. Gyvenamojo nekilnojamojo turto segmente nuomininkai orientuosis į mažesnių plotų butus ir kambarius bei mažus mėnesinius nuomos mokesčius. Kategorija komerciniai objektai ir toliau išliks tendencija ženkliai sumažinti 1 kvadratinio metro kainą, kad būtų galima parduoti bet kokiomis priemonėmis. 2017 metais šią rinką labiau paveiks pasiūlos ir paklausos disbalansas link stipriausio pastarojo iškraipymo.

Esamos padėties stabilizavimosi tikimasi iki 2019–2020 m.

Būtent šiuo laikotarpiu prognozuojama atsigavimo pradžia ir laipsniškas grįžimas į prieškrizinį lygį.

Namo kainų lygis 2017 m

Dauguma ekspertų, prognozuojančių nekilnojamojo turto rinkos plėtrą artimiausioje ateityje, nedrįsta įsakyti konkrečių skaičių ir būsto kainų.

Kiekviename konkrečiame regione situacija turės individualų scenarijų. Maskvai, Sankt Peterburgui ir kai kuriems kitiems didžiausi miestai RF, greičiausiai, ateis staigus kainų kritimo laikotarpis.

Esant naujoms ekonominėms realybėms, savikaina priartės prie tikrosios vertės, o tai tik teigiamai paveiks tolesnę būsto ir komercinio nekilnojamojo turto rinkos plėtrą.

Vieni ekspertai teigia, kad kitais metais kainos kris 5-7 proc., o kiti tikisi daugiau nei 10-15 proc. Išanalizuokime pirmaujančių Rusijos nekilnojamojo turto ekspertų prognozes ir išvadas.

Nekilnojamojo turto ekspertų nuomonė

Rusijos taupomojo banko vadovas G. Grefas pateikia plėtros prognozę Rusijos rinka nekilnojamojo turto, remiantis tuo, kad bus stebima teigiama dinamika tik pagal paklausą. Anot jo, dauguma investuotojų tikisi dar didesnių kainų kritimo tempų antrinėje rinkoje. Ir, nepaisant gana palankių gyvenamojo nekilnojamojo turto kainų, artimiausius kelerius metus augimo nesitikima.

2016-2017 metai yra palankus laikotarpis investuoti be galimybės gauti greitą maržą. Tai užtruks apie penkerius metus.

Rusijos ekonomikos universiteto profesorius G. Sternikas siūlo, kad nekilnojamojo turto rinka Rusijoje krenta nuo 2017 m. Jo nuomone, būsto kainos ir paklausa mažės bent iki 2019 m. Kitais metais nekilnojamojo turto rinka pasieks žemiausią tašką. Bus užšaldyta daug naujai pastatytų naujų pastatų, statybos įmonės didelių projektų atsisakyti dėl smarkiai sumažėjusio šalies piliečių mokumo. Krizė labiausiai palies mažuosius miestus, kuriuose sandorių apimčių mažėjimas bus labiau pastebimas nei milijoniniuose miestuose.

Uralo nekilnojamojo turto rūmų pateiktoje prognozėje taip pat numatoma krizės raida rinkoje Rusijos nekilnojamasis turtas. 2017–2018 metais pardavimai smarkiai sumažės. Didesniu mastu tai paveiks būstus iš senojo fondo, taip pat tuos, kurie pastatyti miestų pakraščiuose. Tai įpareigos naujų namų vystytojus gerinti statybos ir apželdinimo kokybę, taip pritraukiant potencialius pirkėjus.

Einamieji metai, rūmų ekspertų nuomone, yra pats palankiausias laikotarpis gyvenamajam nekilnojamajam turtui įsigyti, nes yra daug naudingų pasiūlymų tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkose. Valstybės parama, mažesnės būsto paskolos palūkanų normos artimiausiu metu padės teigiamai paveikti situaciją nekilnojamojo turto rinkoje.

Nekilnojamojo turto rinkos prognozė 2017 metams naujų pastatų statybos srityje neigiama, nes daug kur smarkiai sumažės pasiūla ir užšals. investiciniai projektai.

Krizė sukels aiškų pasiūlos ir paklausos disbalansą, aiškiai vyraujant pastarajai, ir ženkliai sumažės nekilnojamojo turto pardavimai ir kainos.

2015 m. jau rašiau straipsnį apie tai, kuriame buvo mano prognozės dėl nekilnojamojo turto rinkos ateities. Šiemet nusprendžiau tęsti tradiciją ir parašyti nekilnojamojo turto rinkos prognozę 2017 ir 2018 metams. Kadangi esu maklerininkas Maskvoje, tai ir darau Maskvos nekilnojamojo turto rinkos prognozes.

Savo analitiką norėčiau pradėti nuo to, kad nekilnojamojo turto paklausa visada buvo! Nekilnojamas turtas yra būtina prekė. Sumažėti galėtų tik pirkėjų mokumas, o ne jų skaičius. Be to, nemanau, kad tai, kas dabar vyksta rinkoje, gali būti vadinama krize. Krizė buvo 2008 m. O tai, kas vyksta Rusijos ekonomikoje nuo 2015 m., galima pavadinti vienu žodžiu: prieiga prie lengvų pinigų uždaryta! Ir visiems, pradedant nuo paprasto piliečio, baigiant valstybe. Taigi mes tiesiog gyvename tikroje ekonomikoje. Ir visas kalbas apie krizę reikėtų priskirti geopolitiniam pasaulio perskirstymui. O kadangi paliečiau politiką, negaliu paminėti būsimų Rusijos Federacijos prezidento rinkimų fakto. Manau, kad rinka bus šiek tiek prisotinta pinigais, o tai šiek tiek paveiks pirkėjų mokumą.

2016 metais pasiūlymų skaičius gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje pasiekė istorinį maksimumą. Ir, matyt, kitais metais naujo būsto paleidimo apimtis nesiruošia pateikti. Manau, kad vis tiek sulauksime didelių kai kurių kūrėjų bankrotų. Prisiminus situaciją naujų pastatų rinkoje prieš dešimt metų, visi butai buvo išparduoti pradiniame statybos etape. Dabar situacija kardinaliai pasikeitė. Yra pastatytų namų, kuriuose neparduota daugiau nei pusė butų. Be to, nemaža dalis tokių butų jau baigti arba su kokybišku remontu. Ir visa ši neparduotų naujų pastatų apimtis tiesiogiai konkuruoja su butais antrinėje nekilnojamojo turto rinkoje. Kadangi naujuose pastatuose kaina mažesnė (arba vienoda), kokybė daugeliu atvejų aukštesnė, o įsigijus iškart galima kraustytis ir gyventi.

Ką mes iš tikrųjų turime?
1. Vartotojų paklausa nesumažėjo, o tik sumažino jos mokėjimą.
2. Pasiūlymų skaičius rinkoje viršija paklausą ir toliau auga.
3. Krizė jau keletą metų buvo vangi ir toliau išlaiko savo stabilumą.

Remiantis tuo, mano nekilnojamojo turto rinkos prognozė Kitas – rinka ir toliau išliks lėto, bet pastovaus kainų mažėjimo tendencija. Tai sklandžiai tęsis ateinančius dvejus metus. Aš nesitikiu staigių kainų kritimų, kaip ir bet kokio padidėjimo. Rinkos dinamika rodo, kad metinis prognozuojamas nekilnojamojo turto vertės sumažėjimas svyruos 5-10 proc.

Ką daryti šioje situacijoje?
Pirmas ir elementariausias patarimas – būti realistams ir studijuoti nekilnojamojo turto rinkos prognozes. Turite suprasti, kad rinkoje nebeliks pirkėjo, kuris būtų pasiruošęs pirkti jūsų butą nežiūrėdamas ir nesiderėdamas. Prieš priimdamas sprendimą pirkti, pirkėjas išstudijuos visus daugybę pasiūlymų ir iš jų išsirinks geriausią bei pigiausią. Todėl, jei norite parduoti butą, pažiūrėkite į rinkos dinamiką šešiems mėnesiams į priekį. Paprasčiau tariant, jei norite parduoti butą dabar, nurodykite jo kainą, kuri bus nurodyta po šešių mėnesių. Arba vienas iš traukinio vagonų stovi ant šaligatvio. Taip pat verta atsižvelgti į pasikeitusį Maskvos pirkėjo mentalitetą. Šiandien pirkėjas daugeliu atvejų pirmenybę teiks naujam moderniam būstui netoli Maskvos srities, o ne pirks butą už tuos pačius pinigus senuose penkių ar devynių aukštų pastatuose Maskvoje.

BET?
Nebesitikėkite staigiu nekilnojamojo turto kainų kritimu. Taip, kaip jau rašiau, kainos bet kokiu atveju pamažu mažės. Bet ko reikia pirkėjui? Išspręskite būsto problemą, o laukimas, atsižvelgiant į metinę piniginę infliaciją, niekieno problemų neišspręs. Geriausia pirkėjo pozicija nekilnojamojo turto rinkoje, pirkite dabar geriausias nekilnojamasis turtas geriausia kaina.

Tačiau ką daryti tiems, kurie nori investuoti į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą investiciniais tikslais (išnuomoti arba pelningai parduoti po kelerių metų)? Noriu iš karto jus nuvilti, šis renginys nuo pat pradžių pasmerktas žlugti. Maksimalus, kurį dabar galima gauti išnuomojant butą, yra 4 arba 5% per metus. Nepamirškite išskaičiuoti nekilnojamojo turto mokesčio, pajamų mokesčio, nusidėvėjimo sąnaudos ir viskas bus dar blogiau. O apie viltis, kad po kelerių metų brangs, nematau prasmės išvis kalbėti.

Taip aš matau, remdamasis savo žiniomis ir profesine patirtimi. Ar galiu klysti? Tikrai gali! Deja, mūsų šalyje bet kokia analitika gali būti perbraukta vieno iš šio pasaulio galiūnų plunksnos potėpiu. Bet čia aš bejėgis.

Nekilnojamojo turto rinkos analitikai įvertino, kaip keisis butų kaina pirminėje ir antrinėje Maskvos regiono rinkose

Praeinantys metai Maskvos srities nekilnojamojo turto rinkoje pasižymėjo didelėmis nuolaidomis: maklininkai retkarčiais pranešdavo apie sandorių su nuolaidomis dalį, o Rosreestr – neįprastai daug sandorių – tiek antrinėje, tiek pirminėje rinkoje.

Norėdami sužinoti, kaip elgsis rinka, RBC-Nedvizhimost paklausė analitikų, ką jie mano apie būsto kainų pokyčius Maskvoje ir regione naujaisiais 2017 metais.

– Svarbiausia tendencija antrinėje Maskvos būsto rinkoje – lėtas, bet nuolatinis kainų mažėjimas. Sausio mėnesį vidutinė kaina 1 kv. m pasiekė 185,9 tūkst. – ir tapo maksimalia visų metų verte. Lapkričio pabaigoje šis rodiklis pasiekė minimalų 181,4 tūkst. Toks kainų slinkimas kai kuriems nekilnojamojo turto rinkos žaidėjams, ypač paprastiems vartotojams, išlieka subtilus, nes per mėnesį siekia vos 0,3-0,5 proc. Kalbant apie realų pardavimo kainų kritimą (o ne pasiūlymo kainą), tai yra mažiausiai 10% per metus, nes daugeliu atvejų sandoriai antrinėje Maskvos būsto rinkoje yra diskontuojami: sausio mėn. nuolaida buvo 82%, lapkritį – jau 86%. Pagal paskutinių 2016 m. mėnesių rezultatus sumažėjo ir vidutinis pirkimo biudžetas: nuo 8 mln. rugpjūtį iki 7,85 mln. Lapkritį.

Tikimės, kad 2017 metais nekilnojamojo turto kainos antrinio būsto segmente išliks tame pačiame lygyje kaip ir dabar arba toliau mažės apie 5-7% per metus. Nematome pagrindo kainų augimui trumpuoju laikotarpiu. Kalbant apie pastaruoju metu taip dažnai minimą liūdnai pagarsėjusį kainų dugną, mūsų prognozėmis, rinka jį pasieks tik 2018 ar 2019 metais.

— Tikimės, kad naujų pastatų kainos Maskvoje 2017 metais augs infliacijos ribose – tai yra ne daugiau kaip 6% per metus. Taip yra dėl to, kad kūrėjai siekia išlaikyti savo rinkos dalį ir išlaikyti pardavimo tempą. Papildoma naujo būsto kainų kilimo priežastimi galima pavadinti naujų papildomų plėtros projektų atsiradimą Trečiojo žiedo teritorijoje. Pasiūlos apimtys tokiuose namuose yra nedidelės, tačiau bendras kainų lygis dažniausiai yra aukštesnis nei dideliuose projektuose pramoninių zonų teritorijoje.

Naujojoje Maskvoje ir Maskvos srityje naujų pastatų kainų lygis išliks beveik nepakitęs. Šioms vietoms būdinga ir naujų projektų dalies mažėjimo tendencija kasinėjant, tačiau kainų augimą pereinant prie kitų statybos etapų čia apsunkina išaugusi konkurencija. Vystytojams bus svarbiau siekti pardavimų tikslų, o tai gali pakenkti kainų didinimo modelio įvykdymui gerėjant statybų pasirengimui.

Antrinėje Maskvos ir regiono rinkoje 2017 m. galime tikėtis lėto kainų augimo – per 4-5% metine išraiška. Didelė pasiūlos apimtis neleis kainoms pakilti aukščiau infliacijos, o dauguma pardavėjų, norėdami užbaigti sandorius, turės mažinti deklaruojamus kainų lygius, nors nuolaida palaipsniui mažės. Vidutinės kainos Maskvos regione dabar yra vis sunkiau analizuojamos, nes nemaža dalis aktyviame pasiūlyme pateiktų partijų yra nustatytos kainomis, atitinkančiomis esamą faktinės paklausos lygį. Pastaruoju metu pastebėtas nežymus vidutinio kainų lygio kilimas atspindi šių sklypų dalies augimą, o ne natūralų rinkos elgesį. Taip pat naujaisiais metais išliks būsto paskolų sandorių dalies didėjimo tendencija.

Viena iš ilgalaikių tendencijų, skatinančių paklausą būsto rinkoje pastaraisiais metais, yra ilgas demografinis ciklas. Devintojo dešimtmečio pirmoje pusėje gimusi karta įžengė į didžiausios sandorių paklausos amžių. Kadangi jų vartojimo įpročiai susiformavo jau posovietmečiu, į šį modelį tinka didesnis modernių naujų pastatų patrauklumas (palyginti su senstančiu sovietiniu būstu).

Apskritai kūrėjai pradeda nuo antrinės rinkos ir, kaip parodyta praeitais metais laimėti šį konkursą efektyvesnėmis reklamos kampanijomis, nuolaidų galimybėmis, efektyviomis įmokų ir hipotekos programomis. Praktinė šios tendencijos išraiška – pirkėjų srautas iš antrinės rinkos į pirminę.

– Efektyvi paklausa labai ribota, nes gyventojų pajamos neauga. Santykinį paklausos stabilumą palaiko žemesnės kainos ir derybos antrinėje rinkoje bei padidėjęs biudžetinių naujų pastatų skaičius Maskvoje, kur dabar galite įsigyti butą už 3–4 mln. Bandymai pakelti kainas reaguojant į paklausos atgimimą žlunga: žmonės negali sau leisti daugiau brangus nekilnojamasis turtas, todėl jie verčiau atsisakys sandorio nei permokės.

Dėl to rinkoje ir toliau mažėja kainos. Išmokėjimo intensyvumas priklauso nuo tiekimo apimties, kuri pastaraisiais metais labai išaugo. Vien per 2016 metus tiekimo apimtis Senojoje Maskvoje išaugo 2,8 mln. m būsto. Daugelis projektų vis dar yra popieriuje, tačiau artimiausiais metais gali patekti į rinką. Paklausa neatsilieka nuo šio apimčių augimo, todėl, jei plėtotojai nesulėtins naujų projektų tempų, kainos ir toliau tolygiai mažės apie 10% per metus ir per artimiausius penkis gali atpigti 30-40%. metų.

— 2017 m. vidutinė būsto kaina pirminėje rinkoje augs nuosaikiai per 8 proc. Vidutinė svertinė kaina 2016 m. pabaigoje buvo 238,2 tūkst. už 1 kv. m (be elito pasiūlos), metinės dinamikos augimas siekė 1,4 proc. Naujų pastatų kainų dinamiką įtakoja du daugiakrypčiai veiksniai - viena vertus, kainų kilimą skatina išaugęs projektų statybinis pasirengimas, kita vertus, jį traukia naujų objektų išleidimas 2012 m. pradinis etapas su mažesnėmis sąnaudomis. 2016 m., kylant kainoms, vyravo augimo veiksniai didelio masto projektai kompleksinė teritorijų plėtra, kuri į rinką atėjo 2015 m.

Antrinei rinkai prognozė gana pesimistiška: kainos ir toliau kris, kas buvo stebima visus 2016 metus ir visoje rinkoje siekė vidutiniškai 15 proc. Senam, nei aštuntajame dešimtmetyje, „skylinei“ kainos sumažinimas gali siekti 8%, naujesniems monolitiniams namams – 5%. Kainų stabilizavimosi nepadidinant kritimo galima tikėtis tam tikrose siaurose vietose – monolitiniams namams daugelyje prestižinių Trečiojo žiedinio kelio teritorijų, o naujų pastatų pasiūla ribota. Be to, kainos greičiausiai nenukris ant naujų skydiniai namai, kadangi tai yra populiarus produktas antrinėje rinkoje dėl mažesnio biudžeto lyginant su monolitu ir aukštesnės kokybės lyginant su sena skydinio korpuso konstrukcija.

— Stipriausiai pabrango priemiesčiuose: prognozuojame, kad pabrangs 1 kv. m naujiems pastatams Maskvos regione per 5% per šešis mėnesius. Prie teigiamos dinamikos prisidės sistemingas makroekonomikos atsigavimas, taigi ir pirkėjų mokumo didėjimas. Į rinką grįš privatūs investuotojai, tikėdamiesi pasipelnyti iš nekilnojamojo turto pardavimo. Antroji naujų pastatų prie Maskvos brangimo priežastis bus statybų apimčių sumažėjimas regione, siejamas su urbanistinės politikos strategija „gyventi, dirbti ir ilsėtis vienoje vietoje“. Tendenciją patvirtina ir naujų skaičiaus mažėjimas gyvenamųjų namų projektai: pagal 2016 metų 11 mėnesių rezultatus jų pasirodė 2,5 karto mažiau nei metais anksčiau. Naujų pastatų pasiūlos apimtys Maskvos regione ir toliau mažės.

Lojalūs kainodara prisidės prie stabilios būsto paklausos Maskvos regione. Šiandien vidutinė kaina 1 kv. m regione, net ir arčiausiai Maskvos sienų projektuose, yra beveik du ar tris kartus mažesnis nei tame pačiame Maskvos žiedinio kelio segmente ir 20% pigesnis nei Naujojoje Maskvoje.

Kalbant apie Senąją Maskvą, prognozuojame, kad verslo klasės ir aukštesnės klasės pasiūloje atsigaus tradiciškai didelė naujų pastatų dalis, o tai turės teigiamos įtakos Vidutinė kaina 1 kv. 2016 m. antrąjį pusmetį sustiprėjo tendencija atkurti tradicinę pasiūlos struktūrą Maskvos žiediniame kelyje, o po 2016 m. 11 mėnesių rezultatų brangių projektų (verslo klasės ir aukštesnės klasės) dalis senosiose Maskvos ribose išaugo. iki 7 p.p. – dabar tai sudaro 45% viso naujų pastatų tūrio.

Tačiau kokybiškai pasikeitus pasiūlos struktūrai Senojoje Maskvoje, išaugo vidutinė 1 kv. m bus suvaržytas nuolat leidžiamų naujų projektų. Vis dėlto tradicinis krizės reiškinys – masinio segmento projektų vyravimas – pamažu pasitrauks iš kapitalo rinkos. Dabartinė situacija naujų pastatų rinkoje Maskvos regione kuria lūkesčius, kad rinka palaipsniui atsigaus ir kitais metais prasidės sklandus kainų kilimas.

Kainų dinamika antrinėje būsto rinkoje, kaip taisyklė, koreliuoja su naujų pastatų kainų dinamika su laiko delsa nuo trijų iki šešių mėnesių. Taigi, atsigaunant naujų pastatų rinkai, turėtume tikėtis antrinės būsto rinkos pagyvėjimo ir atitinkamai kainų augimo.

– Sostinės antrinė rinka pratęs buvimą užsitęsusioje depresijoje. Spaudimą darys gerokai atpigę nauji pastatai, taip pat bus didelis neparduotų senų butų „baldakimas“. Tuo pačiu metu nematysime apčiuopiamo rublio kainų kritimo – rinkos korekciją jau seniai lėmė infliacija. Reikalingas hiperinfliacijos etapas, kad prasidėtų kainų kilimo spiralė, į kurią dabartinis vyriausybės kabinetas vargu ar išdrįs žengti.

Pirminė rinka yra šiek tiek palankesnėje situacijoje, tačiau didėja ir butų pasiūla, kuri užkirs kelią tiesioginiam kainų augimui. Tačiau kainų dinamika čia iš pradžių eis dėl dabartinio nuolaidų lygio (8-15%) atsisakymo. Dėl to 2017 metais kūrėjai turės išlaikyti dar vieną išlikimo testą.

Žodžiu, butų rinka 2017 metais išliks pirkėjų rinka, kuri iš butų savininkų sulauks ir gausaus asortimento, ir kainų lankstumo. Tik hiperinfliacijos scenarijus gali pakeisti šią situaciją.

Kas laukia vietinė rinka nekilnojamojo turto ir kokie veiksniai jam turės teigiamos ar, atvirkščiai, neigiamos įtakos, rašoma AiF.ru.

Rusų perkamosios galios mažėjimas, kurį pirmiausia nulėmė realių disponuojamų pajamų kritimas, atšaldė tautiečių interesus pirkti kvadratinius metrus. Šiuo atžvilgiu nekilnojamojo turto rinka „nusileido“ – krito ir naujų pastatų, ir perpardavimo savikaina, kai kurie butai net parduodami su 30-50% nuolaida, lyginant su prieškriziniu kainų lygiu.

Tačiau ekspertai tikisi atsigavimo kitais metais. Rusijos ekonomika. Taip, remiantis skaičiavimais Pasaulio bankas, Rusijos BVP augs 1,5 proc. Tarptautinis valiutos fondas (TVF) prognozuoja 1,1% augimą, o Rusijos centrinis bankas – mažiau nei 1% (darant prielaidą, kad barelio kaina sieks 40 USD).

Ar taps ekonomikos augimą 2017-ieji – stimulas nekilnojamojo turto rinkai ir ar galima sutaupyti investuojant į būsto pirkimą? AiF.ru uždavė šį klausimą ekspertams.

Alena Afanasjeva, FOREX CLUB įmonių grupės vyresnioji analitikė

Neabejotinai būstas artimiausius dvejus metus gali tapti viena patraukliausių ir perspektyviausių investicijų. Faktas yra tas, kad šiuo metu kainos jau pasiekė minimalų lygį dėl smarkiai sumažėjusių namų ūkių pajamų ir priverstinio nekilnojamojo turto objektų, kuriuos jau pradėjo eksploatuoti didele skolų našta, pardavimo.

Tačiau per pastaruosius dvejus metus, per kuriuos išgyvenome būsto rinkos nuosmukį, iš rinkos pasitraukė per daug įmonių, kurios 1-2 metų perspektyvoje smarkiai sumažino pradedamų eksploatuoti objektų apimtis. Tuo tarpu laipsniškas padėties stabilizavimas Rusijos ekonomikoje, taip pat tolesni Rusijos banko palūkanų mažinimai skatins gyventojų paklausą. Gali būti, kad iki metų vidurio būsto paskolų palūkanos pasieks 8%-10%.

Tuo pat metu infliacija rinkoje taip pat didins kainas. Statybinės medžiagos: cemento ir medienos brangimas gali papildyti būsto kainą 1-2%.

Be to, savo indėlį įneš ir Rusijos teisės aktų pakeitimai: dabar plėtotojai galės gauti lėšų iš akcininkų tik perleidę gatavus butus. Ir todėl jie bus priversti imti paskolas, tai yra, negalės naudotis beprocentiniu finansavimu. Tokiomis aplinkybėmis į būsto kainą taip pat bus įtrauktos papildomos palūkanų išlaidos.

Pavelas Sigalas, pirmasis „Opora Russia“ viceprezidentas

Nepelninga investuoti pinigus į būstą, vėliau pristatant butą nuomai. Faktas yra tas, kad rinkoje yra perteklinė pasiūla, o pajamingumas bus mažesnis nei 7% per metus ir tik tuo atveju, jei nebus išorinių sukrėtimų ir naftos kaina išliks tokiame lygyje.

Pinigus pelningiau investuoti į obligacijas arba padėti į indėlį, nors indėliai nėra daug pelningesni už nekilnojamąjį turtą. Žinoma, pirkti butą pradiniame etape yra pelninga, tačiau reikia suprasti, kad teks investuoti į remontą ir laukti 2-3 metus, kol namas bus perduotas, tai yra, pinigai viso to nepadės. laikas. Investavimo į nekilnojamąjį turtą aukso amžius, kai jis augo eksponentiškai, baigėsi. Taigi investavimas į nekilnojamąjį turtą tinka konservatyviems investuotojams, kurie neieško grąžos.

Anna Bodrova, „Alpari“ vyresnioji analitikė

Būsto rinkos būklė 2017 metais tiesiogiai priklausys nuo Rusijos ekonomikos ir vidaus padėties bankų sistema. Liūto dalis naujų pastatų statoma skolinto kapitalo. Dabartiniai įkainiai nėra įperkami plėtrai dėl aukšto banko rizikos vertinimo, o siekiant kompensuoti šias išlaidas galutiniam būsto pirkėjui tenka per didelė finansinė našta. Šiandienos kvadratinio metro kainos didžiuosiuose miestuose pradėjo kilti, už tai įsigijus geras laikas, kadangi 2017 metų pirmąjį ar antrąjį ketvirtį būsto brangimas neatmestinas.

Vartotojas vis dar įtariai žiūri į pasiūlymus įsigyti dar nepastatytą ir nepriduotą eksploatuoti būstą, todėl pagrindinė paklausa tenka arba baigtam naujam pastatui, arba antrinėje rinkoje. Antrinio būsto segmente kainos pradėjo kilti nuo 2016 m. rudens vidurio, tačiau kvadratinio metro kainos augimo tempai vis dar yra santūrūs. Jaudulio nėra nei pasiūlymuose, nei kainose: būsto sektorius atrodo gana stabilus ir neutralus.

Atsižvelgiant į tai, kad Rusijos Federacijos centrinis bankas greičiausiai nesumažės pagrindinis kursas iki 2017 m. kovo-balandžio mėn., nereikėtų tikėtis, kad pirmąjį ketvirtį sumažės hipotekos produktų palūkanos. Tai reiškia, kad būsto paskolų paklausa ir atitinkamai susidomėjimas būstu gali išaugti kitų metų balandžio–gegužės mėnesiais. Natūralu, kad taikomi mažesni tarifai.