1) Koregavimas „susiderėjimui“ leidžia pasiūlymo kainą suderinti su pardavimo kaina. Atlikus Simferopolio gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos dalyvių apklausą (nekilnojamojo turto agentūros „Russian Crimea“, „Orion“, „Rielcom“, „Veta“, „Crimean Terem“, „Nekilnojamojo turto paradas“, „VIP“ Tikimybė“), paaiškėjo, kad nuolaida parduodant tokį gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą yra vidutiniškai 10 proc.

2. Koregavimas „nekilnojamojo turto paslaugoms“ leidžia koreguoti nekilnojamojo turto agentūrų pasiūlymų kainas pagal savikainą, neatsižvelgiant į jų paslaugų kaštus. Atlikus nekilnojamojo turto paslaugų vidutinių kainų analizę (Nekilnojamojo turto agentūrų „Infoservice“, „Business Crimea“, „Crimea Plus“, „RIO“, „Nekilnojamojo turto pasaulis“, „Dom-Plus“), vertintojas nustatė, kad vidutinė nekilnojamojo turto agentūrų paslaugų kaina yra 5 proc.

3. Koregavimas dėl "vietos" visiems objektams-analogams buvo 0%, nes vertinimo objektas ir šie analogai yra palyginami šiuo veiksniu.

4. „Sienos medžiagos“ koregavimas visiems analogams buvo 0%, kadangi vertinimo objektas ir analogai yra skydiniuose namuose.

5. Koregavimas dėl „pastatymo metų“. Ceteris paribus, buto kaina atvirkščiai proporcingai priklauso nuo namo statybos metų dėl didėjančio pastato fizinio nusidėvėjimo. Šis patikslinimas nebuvo pritaikytas, nes pagal šį kriterijų vertinimo objektas ir objektai-analogai yra palyginami.

6. „Grindų“ reguliavimas. Butai, esantys ekstremaliuose gyvenamųjų namų aukštuose, ceteris paribus, yra mažesnės vertės 1 kv.m. kaina, palyginti su butais, esančiais viduriniuose aukštuose. Šis patikslinimas nebuvo pritaikytas, nes vertinamas turtas ir panašūs objektai yra penkiaaukščio namo viršutiniame aukšte.

7. Visų analogiškų objektų „kambarių skaičiaus“ koregavimas yra identiškas, todėl koregavimas nebuvo pritaikytas.

8. Koregavimas pagal būklę (prieinama buitinė technika ir baldai). 3 dalyje atliktos rinkos analizės pagrindu paaiškėjo, kad kaina 1 kv.m. butų su baldais ir įmontuota buitine technika yra vidutiniškai 12% daugiau nei butuose be tokios įrangos. Todėl vertintojas šia suma sumažino koregavimą

13 lentelė

Taigi imtis yra vienalytė ir pagal ją galima nustatyti vertinimo objekto vertę. Be to, pasirinktų analogų pasiūlos vertė yra vidutinės rinkos diapazone.

Buto kainos apskaičiavimo metodai yra plačiai aprėpti ir teoriškai išplėtoti, tai liudija didžiulis kiekis literatūros ir vertinimo metodinės rekomendacijos.
Tai palengvina išvystyta nekilnojamojo turto rinka. Be to, pasiūlymų skaičius yra vienodai įvairus tiek pirminėje, tiek antrinėje būsto rinkoje.

Dabartiniai teisės aktai ir federaliniai vertinimo standartai reikalauja naudoti tris pagrindinius vertinimo metodus: lyginamąjį, sąnaudų ir pajamų metodus. Tačiau vertinant nekilnojamąjį turtą, kuris yra butas, sąnaudų ir pajamų metodai yra mažai naudingi. Buto rinkos vertės vertinimas atliekamas lyginamuoju metodu. Algoritmas toks: parenkami 7-10 nekilnojamojo turto analogų, kurie pagal pagrindines charakteristikas atitinka vertinimo objektą. Esant neatitikimui ar skirtumams nuo vertinimo objekto, įvedami korekciniai veiksniai. Kaip rodo praktika, pagrindiniai koregavimai yra šie:

• Į objekto vietą
• Fizinių savybių koregavimas (plokščias plotas, naudingo ploto ir bendro ploto santykis, baldų prieinamumas, apdailos tipas, virtuvės dydis, vonios tipas, buto grindys name, balkonas / lodžija)
• Automobilių stovėjimo aikštelės tipas ir prieinamumas

Toliau, pritaikius atitinkamus patikslinimus, vidutinė rinkos vertė 1 kv.m. butai. Be to, reikia pažymėti, kad sąvokos „rinkos vertė“ ir „pardavimo kaina“ skiriasi. Vertintojas nustato objekto rinkos vertę, kuri suprantama kaip „labiausiai tikėtina kaina, už kurią vertinimo objektas gali būti perleistas vertinimo dieną atviroje rinkoje konkurencinėje aplinkoje“ (Federalinis vertinimo standartas Nr. 2 Paskirtis) vertinimas ir vertės rūšys). Tai reiškia, kad visi sandorių dalyviai žino sąlygas ir yra laisvi savo sprendimuose. Rinkos vertė yra Vertintojo tyrimo ir skaičiavimų objektas. Kita vertus, pardavimo kainą gali lemti veiksniai, kuriems šie apribojimai netaikomi, o tai iš esmės išskiria ekonominę šių apibrėžimų reikšmę.

Šis skirtumas akivaizdus buto dalies vertinimo pavyzdyje. Tuo tarpu nemaža dalis piliečių yra įsitikinę, kad toks vertinimas reikalingas: tai paveldėjimo, kuris kartais yra buto dalis, ir teisminės procedūros dalijant turtą, pavyzdžiui, skyrybų, ir , galų gale, atitinkamų buto akcijų pardavimo sandoriai.

Vertinimo praktikoje tarp specialistų nėra vieno požiūrio. Pagrindinė diskusija kyla apie būtinybę taikyti koregavimus, nuolaidas už 1 kv.m. buto dalis, palyginti su 1 kv.m. butai kaip vientisas nekilnojamasis turtas. Šią painiavą skatina ir visavertės buto akcijų pirkimo-pardavimo sandorių rinkos nebuvimas.

Visų pirma, būtina aiškiai suprasti kontekstą ir teisinius niuansus, kuriuose iškyla vertinimo poreikis. Pirmiausia reikia nustatyti, kokia yra numatoma buto dalis – ar ją galima skirti natūra, kambario pavidalu. Jei atsakymas yra teigiamas, čia veikia klasikiniai dalies, kaip atskiros patalpos, kambario vertinimo metodai.
Buto dalies įsigijimas yra susijęs su daugybe sunkumų, kurie įpareigoja mažinti kvadratinio metro kainą vertinant buto dalį, tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad šios problemos ir nepatogumai sunkiai paverčiami pinigais. terminai.

Kiekvienas bendraturtis turi lygias teises į jam priskirtą buto dalį. Kai dėl buto dalies įvertinimo kvadratinio metro kaina padidėja, palyginti su viso buto kvadratinio metro kaina, Vertintojas pastato bendraturčius į šiek tiek nelygiavertę padėtį, nes perkančioji šalis turi mokėti daugiau už nuosavybę. viso buto nei perkant panašų butą atviroje rinkoje. Jeigu įvertinus dalį bute, kvadratinio metro kaina sumažėja, palyginti su viso buto kvadratinio metro kaina, parduodanti šalis neturi galimybės už gautas pajamas įsigyti lygiaverčio turto.

Tokiu atveju reikėtų vadovautis sandorio su atitinkama akcija esmės. Pavyzdžiui, išperkant likusią buto dalį iš kitų savininkų, dalies vertė gali padidėti, nes šioje situacijoje perkama nuosavybės vienybę užtikrinanti buto dalis, t.y. atsiranda sinerginis poveikis – t.y. nusipirkti ką nors daugiau nei dalis buto. Kai kalbama apie trečiųjų šalių dalies pirkimą, galbūt koregavimas sumažinamas.

Tačiau negalima tiksliai apskaičiuoti nei buto dalies ploto vieneto kainos padidėjimo, nei sumažėjimo, palyginti su viso buto ploto vieneto kaina, o galima tik daryti prielaidą. Pažymėtina, kad sandorio kaina gali labai skirtis nuo buto dalies rinkos vertės.
Taigi, Vertintojai turėtų naudoti 1 kv.m kainą. buto dalis atitinkamos kainos 1 kv.m. butų visuma, atsižvelgiant į str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 „Pirmumo teisė pirkti“, kuriame nurodyta: „Parduodant bendrosios nuosavybės teisės dalį pašaliniams asmenims, likę bendrosios nuosavybės dalyviai turi pirmumo teisę pirkti. parduotą akciją ta kaina, už kurią ji parduodama, ir kitomis lygiomis sąlygomis, išskyrus pardavimo viešo aukcione atvejį“, o tai reiškia privalomą buto bendraturčių teisės suteikimo įstatyminės tvarkos laikymąsi. įsigyti šią dalį prioritetiniu režimu.

Taikant šį metodą, analizuojamas nekilnojamojo turto gebėjimas generuoti tam tikras pajamas, kurios dažniausiai išreiškiamos pajamomis iš eksploatacijos (nuomos) ir pajamomis iš pardavimo.

Pelningo nekilnojamojo turto vertei įvertinti naudojami kapitalizavimo ir diskontavimo metodai.

Nuolaidų metodas naudojamas tam, kad per tam tikrą laiką paskirstytų pajamų ir sąnaudų srautas būtų nukreiptas į vieną tašką, siekiant gauti dabartinę pinigų srauto vertę kaip pajamas generuojančio vertinimo objekto vertę. Taikant diskontuotų pinigų srautų metodą daroma prielaida, kad potencialus investuotojas nemokės už nekilnojamąjį turtą daugiau nei dabartinė būsimų pajamų iš šio turto vertė, o savininkas neparduos turto už kainą, mažesnę nei būsimų pajamų iš šio turto dabartinė vertė. . Dėl to pardavėjas ir pirkėjas susitaria dėl rinkos kainos, atitinkančios būsimų pajamų sumos dabartinę vertę.

Tiesioginio didžiųjų raidžių rašymo metodas leidžia remiantis duomenimis apie pajamas ir kapitalizacijos normą vertinimo metu arba perspektyvoje, padaryti išvadą apie Turto vertę. Pelno kapitalizavimo metodas pagrįstas tuo, kad turto (vertinimo objekto) vertė yra lygi būsimų piniginių pajamų, kurias atneš šis turtas, dabartinei vertei, ir išreiškiama 4 formule:

Kapitalizavimo metodas dažniausiai naudojamas vertinant nekilnojamąjį turtą, kuris per ilgą laikotarpį atneša maždaug tiek pat pelno arba pelno augimo tempai yra pastovūs. Metodas dažniau naudojamas vertinant nekilnojamąjį turtą nei vertinant verslą ir nereikalauja ilgalaikių prognozių.

Norint įvertinti buto vertę tiesioginės kapitalizacijos metodu, būtina pagal rinkos duomenis nustatyti kapitalizacijos koeficientą, kuris atspindi metinių pajamų ir buto vertės ryšį. Taikant panašių objektų pardavimų lyginamosios analizės metodą, esant žinomai deklaruotai pardavimo kainai ir numatomoms potencialioms bendroms pajamoms, nustatoma numatoma kapitalizacijos norma (kapitalizacijos koeficientas).

Naudota informacija apie analogus pateikiama lentelėje. 10. Palyginimui pasirinkti 3 kambarių panašaus ploto butai skydiniuose namuose.

10 lentelė

Galimos bendrosios pajamos apskaičiuojamos pagal rinkos nuomos tarifą, kuris labiausiai atitinka tipišką bendraamžį. Kapitalizacijos koeficientas kiekvienam analogui nustatomas dalijant galimas bendrąsias pajamas iš siūlomos (deklaruojamos) pardavimo kainos.

Esant nedideliam kapitalizacijos koeficiento nuokrypio diapazonui, apskaičiuojamas kapitalizacijos koeficiento aritmetinis vidurkis, kuris vėliau naudojamas formulėje

Esant dideliam atskirų analogų apskaičiuotų kapitalizavimo rodiklių skirtumams, atliekama analizė, siekiant nustatyti šių nukrypimų priežastis (neteisingas analogų pasirinkimas, papildomos informacijos apie panašius objektus trūkumas ir kt.).

Galimos bendrosios pajamos apskaičiuojamos pagal pakoreguotą nuomos mokestį. Jai apskaičiuoti reikalingas tipinio analogo rinkos nuomos mokesčio koregavimas.

Šis koregavimas atliekamas taip pat, kaip ir taikant lyginamąjį metodą, o kaip palyginimo elementai naudojami:

Atstumas iki savivaldybės centro;

Fizinės savybės;

Baldų, virtuvės, telefono, metalinių durų buvimas;

Buto būklė (remonto poreikis).

Koreguoto rinkos mokesčio apskaičiavimas pateiktas lentelėje. vienuolika.

Taikyti koregavimai pateikti lentelėje. 12

11 lentelė

12 lentelė. Koregavimų pagrindimas

Analogas Nr. 3 turi mažiausią bendrąją korekciją. Analogo Nr. 2 bendroji korekcija yra šiek tiek didesnė nei analogo Nr. 3. Analoginis Nr. 1 turi didžiausią bendrąją korekciją. Svorio koeficientus pasirenkame pagal padarytas išvadas:

Analogui Nr.1 ​​- 0,1, Nr. 2 - 0,3, Nr. 3 - 0,4; Nr. 4 – 0,2, todėl:

Taigi 1 m 2 vertinimo objekto kaina bus:

672,17 * 0,1 + 770,49 * 0,3 + 685,09 * 0,4 + 665,33 * 0,2 \u003d 705,466 rubliai / m 2

Lentelėje. 13 parodytas kapitalizacijos koeficiento skaičiavimas. Kadangi palyginimo objektų pardavimo kainos nebuvo nurodytos, jos buvo nustatytos naudojantis svetaine www.irn.ru.

13 lentelė -

Tada vertinimo objekto vertė pajamų metodu bus tokia:

C O.O. = 705,466*59,3*12/0,041= 12 244 136 RUB