Creșterea constantă a volumelor de construcții în orașele mari a dus la o creștere explozivă industrie de contructieși o creștere bruscă a numărului de companii individuale implicate în afacerile de construcții. Construcțiile, ca orice altă afacere, implică o mișcare constantă a capitalului, una dintre formele cărora este cumpărarea și vânzarea firme de constructii.

Când o companie își schimbă mâinile, se pune întotdeauna problema unei compensații bănești echitabile pentru proprietarul său pentru atribuirea drepturilor de proprietate către companie. Dacă o tranzacție are loc pe o piață deschisă, concurențială, atât cumpărătorul, cât și vânzătorul acționând în mod rezonabil, fără constrângere, fiecare în propriul interes, atunci prețul tranzacției va fi egal cu valoarea de piață a companiei.

Evaluarea valorii de piață a unei afaceri de construcții are propriile sale caracteristici.

După cum știți, valoarea unei afaceri poate fi determinată prin trei abordări - cost, comparativ și profitabil. Totuși, în cazul evaluării unei afaceri bazate pe furnizarea de servicii (și anume, acesta este tipul de afacere de construcții), abordarea costurilor se dovedește a fi ineficientă.

Într-adevăr, principala valoare a unei firme de construcții constă în poziția sa pe piață, ceea ce îi oferă posibilitatea de a primi în mod regulat contracte de construcții. Cu cât „potențialul contractual” al unei companii este mai mare, cu atât profitul acesteia și, în consecință, valoarea de piață este mai mare.

Valoarea activului companie de constructii, de regulă, nu este mare. Dacă determinați valoarea unei companii pe baza valorii de piață a activelor sale (așa cum ar trebui să se facă atunci când se aplică abordarea prin cost la evaluare), atunci valoarea de piață a afacerii va fi semnificativ subestimată. Singurul caz în care se justifică utilizarea unei abordări costisitoare a evaluării afacerilor este o situație pre-faliment, când compania se confruntă cu o lipsă cronică de comenzi, iar perspectivele de obținere în continuare a unor noi contracte de construcție par incerte.

Cel mai bine este să evaluați afacerile companiilor de construcții folosind metode de abordare a veniturilor, care se bazează atât pe date retrospective, cât și pe cele de prognoză privind veniturile și cheltuielile unei companii de construcții pentru o anumită perioadă. În același timp, profunzimea analizei retrospective trebuie să fie de cel puțin 3 ani, iar perioada de prognoză - de cel puțin 2 ani. O analiză retrospectivă a activităților unei întreprinderi este foarte importantă, deoarece vă permite să creați o bază obiectivă pentru previziuni și raționamente suplimentare. De exemplu, dacă compania a înregistrat o creștere stabilă în ultimii 5 ani profit net cu 30% pe an, apoi cu o mare probabilitate acest model poate continua în viitor. Prin urmare, atunci când face o prognoză a veniturilor și cheltuielilor afacerii pentru următorii 2 ani, evaluatorul poate determina mai rezonabil valorile prognozate ale profitului net pentru anii estimați. Această metodă de evaluare este potrivită pentru determinarea valorii de piață a oricărei afaceri legate de furnizarea de servicii, inclusiv servicii de construcții.

Metodele comparative de evaluare a unei afaceri de construcții pot da, de asemenea, rezultate bune, dar aplicarea practică a abordării comparative este limitată de lipsa de informații fiabile cu privire la vânzările întreprinderilor similare. Într-adevăr, vânzătorii și cumpărătorii companiilor de construcții nu sunt înclinați să dezvăluie prețurile tranzacțiilor finalizate - de regulă, informațiile despre preț în aceste cazuri nu se extind dincolo de un cerc restrâns de participanți. Pe piata organizata hârtii valoroase acțiunile companiilor de construcții practic nu sunt tranzacționate, așa că nici aici nu se pot obține informații despre vânzări.

Astfel, cea mai fiabilă modalitate de a evalua afacerile companiilor de construcții este abordarea prin venituri.

Pentru a aproxima valoarea de piață a unei afaceri de construcții folosind abordarea veniturilor, puteți utiliza serviciul nostru gratuit „Evaluarea afacerilor online”

© . Copierea este interzisă.

Evaluarea valorii reale a acțiunilor companiei de construcții este una dintre cele mai dificile sarcini pentru un investitor. Acest lucru a fost întotdeauna adevărat, deoarece nu au fost tranzacționați niciodată la prețul lor adevărat. Înainte de criză, acestea erau plasate la prețuri extrem de mari, în prezent sunt cotate semnificativ sub valoarea lor fundamentală. Acest articol se bazează pe concluziile cercetării în specificul mai multor companii mari de construcții. Această analiză a făcut posibilă construirea unui algoritm adecvat pentru estimarea valorii acțiunilor lor.

De ce metodele standard sunt neputincioase împotriva SC?

dezvoltatorii nu sunt predispuși la abordările standard ale evaluării. De exemplu, un astfel de exponent ca venitul unei companii de asigurări nu are conținut, deoarece fără reevaluarea proprietății, acest indice reflectă doar cât de activ au fost efectuate vânzările de active imobiliare într-o anumită perioadă de timp. Dacă acest indicator pentru compania X este zero, atunci aceasta înseamnă că în perioada de raportare a fost angajată exclusiv în construcții, fără a vinde nimic la timp. Pe aceeași bază, este imposibil de prognozat valoarea acțiunilor în viitor folosind ratele tradiționale (P/BV, P/E, P/S și altele).

pentru a prezice prețul acțiunilor companiei de asigurări

Pe baza celor de mai sus, în ceea ce privește companiile de construcții, alternativa este să faceți o prognoză a valorii contabile a unei anumite companii de asigurări în viitor, adică trebuie să estimați valoarea de piață în viitor a proiectelor pe care aceasta în prezent. are. Desigur, sarcina este mai extinsă decât metodele standard. Deci, sursele de informații despre SC ar trebui să fie următoarele documente: standard situațiile financiare; IC rapoarte trimestriale și anuale; situatii financiare conform standardelor internationale cu comentarii; raportul expertului evaluator; informatiile pe care compania de asigurari le prezinta investitorilor; surse suplimentare de acces deschis: articole, fluxuri de știri, forumuri etc. Probleme emergente în procesarea informațiilor: De regulă, situațiile contabile standard ale companiei de asigurări nu sunt consolidate, adică fiecare proiect de construcție este identic cu o nouă entitate juridică. Standarde internaționale raportarea creează și un obstacol: obiectele inginerie civilă(sunt cele care predomină în portofoliul societății de asigurări) sunt incluse în postul „Rezerve” și sunt evaluate la cost real, și nu la valoarea justă. Raportul evaluatorului publicat de unele firme contine lista plina obiecte cu caracteristici de bazăși evaluări pentru fiecare dintre ele. Dar, în primul rând, investitorul are nevoie de valoarea acțiunii în viitor, adică de prețul portofoliului de asigurări în viitor. În al doilea rând, parametrii după care este derivat costul obiectelor pot fi diferiți. Ceea ce este important pentru un investitor, în primul rând, este prognoza modificărilor valorii imobiliare și proiectelor de construcții. Revenind la criză, ne amintim că aceiași experți fie nu au modificat prețurile în estimările lor timp de câțiva ani (în ciuda schimbării tendințelor pieței), fie le-au subestimat serios pe parcursul anului. Prin urmare, rapoartele unor astfel de specialiști nu merită încredere, iar rapoartele lor pot fi luate numai ca date despre obiect și parametrii săi principali (tipul și clasa de imobil, termenele limită de lucru, locația, cota companiei de asigurări în proiect și zonă).

Algoritm pentru estimarea prețului acțiunilor companiilor de asigurări

Pe baza celor de mai sus, pentru a putea evalua pe viitor valoarea acțiunilor unei societăți de construcții, este necesară reevaluarea întregului volum imobiliar al societății de asigurări și exprimarea acestuia în bilanțul societății. Pentru a face acest lucru, trebuie să efectuați următoarele acțiuni: 1. Toate informațiile disponibile despre obiectele companiei de asigurări, necesare pentru evaluare, sunt colectate. 2. În primul rând, toate obiectele sunt evaluate în funcție de apartenența lor la anumite segmente imobiliare. 3. Se calculează valoarea totală a portofoliului dezvoltatorului. 4. Noi prezicem pozitie financiară companiile în viitor. 5. Se intocmesc formulare: situatii de profit si pierdere, precum si bilant. 6. Se calculează randamentul estimat și rata de proprietate a titlurilor. 7. Calculăm randamentul generalizat pentru 1 acțiune. Acum să ne uităm la câteva aspecte în detaliu. Evaluarea obiectelor din sectorul rezidential Caracteristicile distinctive ale acestui segment sunt diferența dintre momentul implementării proiectului și momentul vânzărilor efective. De asemenea, trebuie să urmăriți vânzările reale în funcție de raportare: timp de o lună, timp de șase luni, timp de un an. Un alt punct distinctiv îl reprezintă vânzările pe etape, adică diferența dintre costul în etapa de construcție a obiectului și valoarea de piață a obiectului construit. Se explică atât din partea dezvoltatorului, cât și din partea acționarului. Din primul punct de vedere, aceasta este strângerea de fonduri pentru construcție. Pentru acționar, reducerea este plină de riscuri. Pe măsură ce proprietatea este construită, reducerea și riscurile scad. În cele din urmă, obiectul se rezumă la diferența dintre veniturile companiei de asigurări din vânzările de apartamente și costurile de construcție. Evaluarea facilitatilor din sectorul comercial Caracteristicile distinctive ale acestui segment sunt: ​​Gradul de ocupare – o parte din suprafețele din care se comandă suprafata totala obiect. Rata de capitalizare este raportul dintre închirierea imobilului și valoarea acestuia (ținând cont de condițiile pieței). Imobilul comercial presupune două variante de implementare: vânzare și. În ambele cazuri, pe lângă o reducere similară cu imobilul rezidențial, o reducere este implicită pentru vânzarea tuturor suprafețelor simultan sau a unor părți din zone în cantități mari. Dacă spațiile urmează să fie închiriate, acestea sunt calculate bani gheata de la ea. Volumul portofoliului unui dezvoltator este suma obiectelor finalizate și a celor neterminate. Evaluarea obiectelor în faza de proiectare și teren Atunci când calculați acești parametri, trebuie să înțelegeți: atât terenurile agricole, cât și terenurile pentru construcția de structuri sunt calculate folosind metoda comparativă. Vânzarea terenurilor în așezările suburbane se calculează în funcție de profitul monetar. Dacă proiectul nu este demarat în următorii câțiva ani sau nu se primește documentația specifică pentru obiect, atunci acesta se calculează ca teren. Diverse modele de afaceri IC Unele companii de asigurări desfășoară activități suplimentare (de obicei conexe) în paralel cu activitățile lor principale. De exemplu, o companie de construcții produce materiale de construcție. În acest caz, calculul poate fi diferit: 1. Direcțiile suplimentare sunt calculate separat și, ca urmare, toate componentele sunt luate în considerare. 2. Indicatorii din toate tipurile de activități sunt luați în considerare într-o singură situație a pierderilor și profiturilor. Evaluarea generalizată a portofoliului dezvoltatoruluiÎn această etapă, sunt rezumați următorii indicatori: Prețul obiectelor neterminate. Pretul obiectelor finite. Cheltuieli pentru construcția instalațiilor. Venituri din vanzarea spatiului rezidential. Venituri din vanzari de spatii comerciale. Venit din închiriere. La punctul de prognoză, primii doi indicatori reflectă stocul de capital din bilanţ în viitor. în termeni monetari ele reflectă venituri minus cheltuieli. O parte din acesta va rămâne nedistribuită și va reflecta, de asemenea, capitalul contabil al companiei de asigurări în viitor. Cealaltă parte reflectă fondurile necesare companiei pentru a-și desfășura activitățile. Ajustări bazate pe raportarea efectivă a companiei de asigurăriÎn această etapă, trecem direct la întocmirea unei previziuni a capitalului contabil al societății de asigurări în viitor; pentru a face acest lucru, îl comparăm cu capitalul contabil actual. Sunt supuse reevaluării numai acele obiecte care există la începutul termenului. Implementarea de noi obiecte nu este înregistrată. În continuare, se calculează volumul finanțării pentru implementarea activităților companiei de asigurări. Implementarea lor este posibilă prin emisiune suplimentară de acțiuni, vânzare de obiecte sau gestionarea datoriilor. În plus, este necesar să se țină cont de obligațiile fiscale ale societății de asigurări, inclusiv cele privind vânzările. Și în final, calcularea potențialului de rentabilitate Parametrul final al atractivității unei companii de asigurări pentru un investitor constă din 2 părți: rata de proprietate și rentabilitatea potențială. Rata deținerii reflectă randamentul pe termen lung. Aici, fiecare tip de imobil este luat în considerare la propriul ritm, care este apoi însumat prin proporțiile lor în portofoliul dezvoltatorului. Nu uitați de ajustarea reducerii. Rentabilitatea potențială reflectă profitabilitatea pe termen scurt. Aici comparăm capitalizarea la punctul de prognoză și capitalul conform prognozei. Nu uitați de chiria companiei de asigurări și de rentabilitatea standard în valoare medie. Nu uitați de ajustarea reducerii. Evaluarea corectă a profitabilității unei companii de asigurări este o sarcină destul de dificilă. Acesta este exact ceea ce este asociat cu comportamentul inadecvat al investitorilor individuali care se ocupă de valorile mobiliare ale acestor companii. Însă, algoritmul de evaluare propus este relevant pentru calcularea stării reale a lucrurilor în compania de asigurări - pentru a reduce riscurile unui investitor care dorește să investească proprii bani în titlurile lor de valoare.

Fii la curent cu toate evenimentele importante ale United Traders - abonează-te la nostru

Cum să cumperi o afacere? Articole utile din baza noastră de cunoștințe pentru cumpărătorii de afaceri gata făcute.
Totul pentru cumpărarea unei francize: articole despre cum să cumpărați o franciză, catalogul de franciză în Ucraina.
Afacerile pe internet aduc bani reali. Știri despre startup, descrieri ale afacerilor IT și caracteristicile acestora, Articole despre vânzarea afacerilor pe Internet.
Cum să alegi un broker de afaceri pentru a vinde o afacere, ce ar trebui să facă un broker de afaceri și multe altele...
Idei proaspete pentru afaceri de la zero, idei pentru startup-uri și afaceri mici din Ucraina, cum să-ți deschizi propria afacere.
Sfaturi: ce să căutați atunci când cumpărați o afacere gata făcută, cum să alegeți o afacere existentă etc.
Articole pe tema evaluării și calculării valorii întreprinderii pentru cele mai comune tipuri de afaceri.
Condiții, nuanțe de cumpărare a unei afaceri în străinătate, cum să cumpărați o afacere în străinătate, ghiduri pentru cumpărători
Comunicate de presă, articole interesante trimise de cititorii portalului BizRating
cum și unde să caute investiții, cine poate oferi bani pentru un proiect interesant astăzi, care ar putea fi riscul ca un străin să ia o acțiune.
Dacă decideți să vă vindeți singur afacerea, acest lucru vă va ajuta ghid pas cu pas pentru vânzarea de afaceri mici de la BizRating.
Cele mai recente știri legate direct sau indirect de piața de afaceri gata făcute
Cazuri de afaceri: povești despre vânzarea și cumpărarea unei afaceri. Experiențe negative și pozitive, practica tranzacțiilor.
În această secțiune, BizRating a adunat răspunsuri la cele mai frecvente întrebări cu privire la cumpărarea și vânzarea unei afaceri existente.

Căutați afaceri sau francize

10.02.2016

Atunci când alegem subiecte noi pentru articole ca parte a Programului de educație educațională pentru evaluatorii începători, încercăm să ne asigurăm că materialele sunt interesante pentru cititorii noștri și au beneficii practice. De data aceasta s-a decis să se acorde atenție unei astfel de probleme precum evaluarea valorii companiilor de construcții.

Decizia nu a fost luată întâmplător, deoarece această problemă are propriile sale specificități și o serie de nuanțe. In afara de asta, este cel mai ilustrativ exemplu de evaluare a unei afaceri existente în sectorul serviciilor.

În acest articol vă vom spune care dintre cele trei abordări ale evaluării afacerilor poate fi folosită pentru a obține costul unei companii de construcții profitabile cel mai în concordanță cu piața.

Poate părea că afacerea de construcții din Ucraina și-a distrus complet reputația și astfel de investiții nu pot fi numite altceva decât un pariu. Industria a fost adusă în discredit de către un număr de scandaluri de mare amploareîn piaţa de capital şi criza care a izbucnit în paralel, cu tot ceea ce presupune. Astăzi situația s-a schimbat radical.

De fapt, nu se poate nega că construcțiile a fost întotdeauna o afacere foarte profitabilă. Și acolo unde există o rentabilitate ridicată, va exista întotdeauna un nivel ridicat de activitate investițională.

De asemenea, este imposibil să negați faptul că tranzacțiile de cumpărare și vânzare ale companiilor de construcții sunt efectuate destul de regulat. Dar colectarea datelor despre aceste operațiuni pare problematică. Condițiile și prețul tranzacțiilor nu sunt mediatizate pe scară largă și toate informațiile, de regulă, rămân într-un cerc restrâns de părți interesate.

Cum să evaluezi o afacere de construcții inutil

Valoarea de piață a unei afaceri poate fi determinată prin abordarea cost, comparativă sau a veniturilor. Dar în cazul nostru, la fel ca într-un joc de degetare, nu poate exista decât o singură opțiune corectă. Și vom începe prin a renunța la abordările în mod evident incorecte.

Dezavantajul abordării comparative este că informații fiabile despre vânzarea întreprinderilor similare sunt necesare pentru o evaluare completă. Și așa cum s-a spus mai devreme, astfel de informații reprezintă o lipsă reală. Și pe piața valorilor mobiliare, acțiunile companiilor de construcții sunt foarte rare, deci Metoda pieței de capital Pentru un evaluator începător, acest lucru va fi cel mai probabil complet deplasat.

Un astfel de văl de secret face ca această opțiune de evaluare a unei afaceri să fie ineficientă. Cu toate că, care este specializat în acest domeniu și deține informații privilegiate, va da cu siguranță rezultate bune în unele cazuri individuale. Dar pentru o utilizare practică largă abordare comparativă evident nu este potrivit.

Folosind o abordare a costurilor inacceptabil în acest caz, deoarece costurile deschiderii unei companii de construcții de la zero vor fi mult mai mici decât valoarea de piață a unei afaceri de construcții existente de anvergură similară (adică cu aceleași active materiale).

De fapt, costul activelor corporale ale oricărei companii de construcții profitabile este o chestiune secundară. Acest factor, de regulă, iese în prim-plan numai atunci când, din lipsa perspectivelor de obținere a unor noi contracte de construcție sau a oricăror altele, există o amenințare clară de faliment și despre care vorbim O vânzarea afacerii la valoarea de lichidare.

Evaluarea corectă a unei firme de construcții

Vorbind despre perspective, am abordat fără probleme direct cea mai rațională opțiune de rezolvare a problemei. Dar pentru a evalua corect afacerea de construcții, este necesar să înțelegem care este de fapt valoarea sa principală.

Și aici totul este, în principiu, extrem de simplu. Valoarea de bază a unei afaceri este capacitatea de a genera profit nu numai acum, ci și în viitor. Și acest lucru este posibil numai dacă piața regională este promițătoare, întreprinderea are o reputație de afaceri pozitivă și este competitivă.

Moscova 2013
Capitolul 1. Baza teoretica evaluarea afacerii unei organizații de construcții

1.1. Caracteristicile și caracteristicile activității unei organizații de construcții

Conform interpretării autorului, afacerea se propune a fi înțeleasă ca o combinație între componenta materială, reprezentată de întreprindere ca un complex imobiliar, și componenta necorporală, caracterizată prin utilizarea eficientă a resurselor disponibile. În același timp, scopul unei afaceri este de a crea și de a crește averea proprietarilor săi sau, ceea ce este la fel, valoarea afacerii.

Definițiile existente ale afacerii ca activitate care vizează obținerea de profit nu țin cont de faptul consumului de resurse în procesul de obținere a profitului, ceea ce este o omisiune.

În același timp, nu se poate identifica o afacere și o întreprindere ca un complex imobiliar. Conceptul de „afacere” nu poate fi redus la un set de materii prime și echipamente pentru producerea anumitor produse. Profitul obținut va depinde în mare măsură de cât de eficiente sunt acțiunile de organizare a activității complexului imobiliar.

În acest sens, autorul a exprimat o teză despre influența eficienței afacerii asupra valorii sale de piață. După punctul de vedere al autorului, eficiența afacerii este considerată drept principalul criteriu al valorii sale de piață.

Autorul a prezentat relația (Fig. 1) indicatori financiari afacerea și valoarea sa de piață, care caracterizează natura integrală a indicatorului de valoare . Scopul oricărei investiții, modernizare a producției și a structurii organizatorice a unei afaceri, fuziuni și consolidări este de a crește volumele de vânzări, de a reduce costurile de producție, adică de a crește profiturile, activele și, în consecință, valoarea afacerii. Rata de creștere a valorii afacerii reflectă eficiența dezvoltării afacerii.

Fig.1. Relația dintre performanța financiară a unei afaceri și valoarea sa de piață.

Utilizarea indicatorilor financiari general acceptați ai unei afaceri și determinarea valorii sale de piață fac posibilă justificarea acelor domenii asupra cărora conducerea companiei ar trebui să își concentreze eforturile pentru a lua decizii financiare adecvate pentru a oferi afacerii un avantaj competitiv și a crește valoarea sa.

1.2. Analiză Cadrul legalși bază de informații pentru evaluarea unei organizații de construcții

A fost efectuată o evaluare și acest raport a fost întocmit în conformitate cu prevederile aplicabile

acte legislative si de reglementare:

Probleme de diagnosticare a poziției competitive a oricărui Entitate economica greu de supraestimat din cauza influenţei deosebite a unor asemenea factor economic activitate ca competiţie în diverse forme de manifestare a acesteia. Și, în ciuda interesului semnificativ față de această problemă, metodologia de diagnosticare a confruntărilor competitive și componentele acestora, tendințele în poziția întreprinderilor pe segment de piațăși multe alte aspecte necesită specificații, precum și luarea în considerare a diferențelor interne atunci când sunt introduse în practica de management. Pe piața construcțiilor, concurența se manifestă sub forme atât de diverse (specifice, prețuri, creșteri sezoniere ale concurenței etc.), încât concluziile despre diagnosticarea stării unei entități economice sunt posibile numai pe baza rezultatelor unor studii multilaterale de activitate. Aspectele problematice ale diagnosticului economic în cadrul unei poziții competitive includ și evaluarea valorii afacerii, care este direct legată de formarea bursaîn ţară ca element necesar al unui sistem economic integral. Acest aspect al diagnosticului se referă cel mai adesea la o sarcină separată a antreprenoriatului, dar este pe deplin o componentă a sistemului de factori care determină starea unei entități economice.

1.4. Analiza abordărilor și metodelor existente de evaluare a afacerii unei organizații de construcții

Standard federal de evaluare" Concepte generale evaluări, abordări și cerințe pentru evaluare (FSO nr. 1)”, aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 1 ianuarie 2001 nr. 000, definește abordarea veniturilor ca „un set de metode de evaluare a valorii un obiect de evaluare, pe baza determinării venitului preconizat din utilizarea obiectului de evaluare”.

Atunci când se aplică metoda actualizării, fluxurile viitoare de venit ale fiecărei perioade sunt convertite la valoarea actualizată prin actualizarea utilizând o rată de actualizare adecvată. Rata de actualizare este o măsură a evaluării de către investitori a cerințelor lor de rentabilitate a capitalului investit, ținând cont de riscul de a obține venituri caracteristic a acestui obiect. Metoda veniturilor actualizate se aplică de obicei proprietăților care au fluxuri instabile de venituri și cheltuieli.

Când se utilizează metoda de capitalizare directă, valoarea venitului pentru un an tipic de funcționare a proprietății este împărțită la rata de capitalizare corespunzătoare. Metoda de scriere cu majuscule este cea mai aplicabilă obiectelor Venitul net, din a căror utilizare sunt constante sau se modifică într-un ritm constant.

Rata de capitalizare se determină, de regulă, pe baza datelor de piață prin identificarea relației dintre venit anualși costul obiectelor similare. De asemenea, este posibilă utilizarea metodei de construcție cumulativă.

Proiect de constructie nefinalizat

Utilizarea abordării venitului pentru a evalua valoarea proprietăților necesită existența unei piețe de închiriere dezvoltate pentru active similare sau informații despre funcționarea și rentabilitatea afacerilor în proprietăți similare.

Knight Frank observă că, în ciuda unor incertitudini de pe piață, activitatea de construcții este la nivelul nivel inalt, iar în 2013 se prevede o creștere a punerii în funcțiune a noilor spații de birouri. Ponderea spațiilor libere a atins niveluri de dinainte de criză. În 2013, este de așteptat să crească interesul investitorilor pentru proiecte de dezvoltare de înaltă calitate în diferite stadii de implementare.

Luând în considerare cele de mai sus, Evaluatorul a ajuns la concluzia că, în cadrul acestei evaluări, abordarea veniturilor poate fi utilizată cu un grad suficient de fiabilitate pentru a determina valoarea unui proiect de construcție nefinalizat. La efectuarea calculelor folosind abordarea veniturilor, a fost utilizată metoda fluxului de numerar actualizat.

Bunuri mobile

Abordarea prin venit necesită o prognoză a veniturilor viitoare pentru durata de viață rămasă a activelor care sunt evaluate. Este dificil să rezolvi această problemă în mod direct, deoarece veniturile sunt create de întregul sistem de producție, care, împreună cu bunurile mobile care sunt evaluate, includ și alte active fixe care nu sunt incluse în obiectul evaluării - clădirea hotelului, bucătăria și mesele. incinta camerei, teren etc.

Pe baza celor de mai sus, Evaluatorul a decis să renunțe la utilizarea abordării venitului pentru a determina valoarea de piață a bunurilor mobile.

Abordarea costurilor, așa cum este definită de Standardul Federal de Evaluare FSO nr. 1, este un set de metode de evaluare Abordarea comparativă, așa cum este definită de Standardul Federal de Evaluare OFS nr. 1, este un set de metode de evaluare a valorii obiect, pe baza unei comparații a obiectului evaluat cu obiecte analoage ale obiectului evaluat, în raport cu care au informații de preț. Un obiect-analog al unui obiect de evaluare este un obiect care este similar obiectului de evaluare în ceea ce privește principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură care determină valoarea acestuia.

Abordarea comparativă se bazează pe principiul substituției: cumpărătorul nu va plăti pentru un obiect mai mult decât suma necesară achiziționării unui obiect similar de pe piață care are aceeași utilitate. Prețurile plătite pentru obiecte identice sau similare servesc ca informație inițială pentru calcularea valorii obiectului evaluat.

Abordarea comparativă se aplică, de regulă, atunci când există o cantitate suficientă de informații fiabile despre tranzacțiile de cumpărare și vânzare sau ofertele de preț.

Această abordare este implementată printr-o serie de etape succesive:

Colectarea datelor privind vânzările de obiecte similare obiectului evaluat. Numai analizând aceste date putem spune în ce măsură prețurile reale reflectă valoarea de piață;

Compararea obiectului evaluat și a obiectelor analoage în funcție de elementele individuale de comparație;

Ajustarea prețurilor de vânzare efective ale obiectelor comparate pe baza elementelor de comparație. Ajustarea se realizează de la analog la obiectul evaluat.

Odată ajustate prețurile, acestea pot fi utilizate pentru a determina valoarea proprietății care se evaluează.

În practica străină, este general acceptat că evaluarea bazată pe această abordare dă cele mai fiabile rezultate, ceea ce se datorează stării stabile a economiei, unei piețe larg dezvoltate și informații fiabile despre tranzacțiile finalizate disponibile evaluatorilor.

Gradul de similitudine dintre obiectul de evaluare și analog, ca și în abordarea costurilor, este determinat de elementele de comparație. În acest caz, elementele de comparație nu sunt doar caracteristicile obiectelor de comparație, ci și caracteristicile tranzacțiilor care provoacă modificări de valoare.

Elementele de comparație sunt combinate în grupuri:

Caracteristicile obiectului: scop funcțional, parametri tehnici, producător, calitate (certificat de conformitate);

Starea obiectului: vechime, uzură cumulativă, stare tehnică, completitudine, prezentare;

Localizare: localizarea geografică a obiectului, locația fizică a obiectului în cadrul întreprinderii;

Condițiile pieței: recesiune sau creștere, raportul dintre cerere și ofertă;

Condiții de vânzare: momentul vânzării, locul vânzării, timpul mediu de expunere pe piață;

Caracteristicile prețurilor obiectelor analogice: disponibilitate împrumuturi preferenţiale, prezența transportului și a altor costuri ale vânzătorului în preț.

Această abordare de evaluare se bazează pe determinarea prețurilor de piață care reflectă în mod adecvat „valoarea” obiectului în starea curenta. Principiul de bază utilizat este comparația care trebuie făcută:

Cu un analog exact vândut piață secundară;

Un analog aproximativ vândut pe piața secundară, cu modificări corective efectuate în absența unui analog exact;

Un pas important atunci când se utilizează abordarea comparativă este selectarea analogilor comparabili și utilizarea în calcule a ajustărilor pentru diferența dintre indicatorii tehnici ai analogilor și obiectul evaluat.

Principalele probleme ale acestei abordări se datorează dificultăților de obținere informatie necesara, și anume prețurile curente de piață, realizarea de baze de date, cu selecția analogilor care sunt adecvate obiectelor evaluate, ținând cont de gradul de discrepanță în compoziția și valorile numerice ale caracteristicilor analogilor și obiectelor evaluate. .

Prin aplicarea unei abordări comparative, dacă există o cantitate suficientă de informații fiabile despre vânzarea obiectelor analoge, este posibil să se obțină valoarea de piață a obiectului evaluat cât mai precis posibil pentru o anumită piață.

O condiție prealabilă necesară pentru aplicarea metodelor de abordare comparativă este disponibilitatea informațiilor privind tranzacțiile cu obiecte imobiliare similare (care sunt comparabile ca scop, dimensiune și locație) care au avut loc în condiții comparabile (momentul tranzacției și condițiile de finanțare a tranzacției) .

Principalele dificultăți în aplicarea metodelor comparative sunt legate de opacitate piata ruseasca imobiliare în ceea ce privește dezvăluirea informațiilor despre prețurile reale ale tranzacțiilor. In aceasta situatie, Evaluatorul se poate concentra pe preturile de oferta, intrucat potentialul cumparator, inainte de a lua o decizie de achizitionare a proprietatii. imobiliare, va analiza ofertele actuale de pe piata si va ajunge la o concluzie cu privire la posibilul pret al proprietatii, tinand cont de toate avantajele si dezavantajele acesteia fata de obiectele de comparatie.

Practic nu există proiecte de construcții neterminate comparabile pe piață. Datorită informațiilor limitate disponibile în domeniul public privind proiectele de construcții nefinalizate cu scopuri funcționale similare, aplicarea unor ajustări corespunzătoare nu va permite calcularea valorii de piață cu un grad suficient de fiabilitate.

Utilizarea clădirilor construite acceptate pentru exploatare ca analoge, urmată de o reducere proporțională a prețului de ofertă al obiectelor analoge cu gradul de incompletitudine a proprietății evaluate (cu 62%: 100% - 38%) nu va permite luarea în considerare a riscurilor de piață. asociat cu organizarea finalizării construcției și a procesului de punere în funcțiune a obiectului.

Astfel, analizând volumul și gradul de fiabilitate al informațiilor disponibile necesare pentru efectuarea unei evaluări folosind abordarea comparativă, Evaluatorul a ajuns la concluzia că în cadrul acestei evaluări, abordarea comparativă nu poate fi implementată.

În 2012, consiliul de experți a evaluat realizările companiei în extinderea gamei de servicii la un nou nivel de calitate, ținând cont de nevoile pieței și de satisfacerea maximă a cererilor clienților, ceea ce s-a remarcat. Diploma de laureat al competiției republicane „Cele mai bune produse din Bashkortostan”.

2.2. Analiza activităților financiare și economice ale unei organizații de construcții

Indicatori cheie de performanță ai Companiei de Construcții pe baza rezultatelor anului 2011.

tabelul 1

Indicatori financiari pentru anul 2011:

Nume	Indicatori, mii de ruble.
Profit net

masa 2

Activele nete

(moneda bilanțului minus împrumuturile, conturile de plătit, datoriile privind impozitul amânat)

Active pe termen lung

(imobilizari fixe, constructii in curs, imobilizari necorporale), inclusiv:

Mijloace fixe

producție neterminată

Active circulante:

Creanţe de încasat

Bani gheata

(stocuri, creanţe de încasat, numerar), inclusiv:

(inclusiv 436.606 costuri în producția neterminată, 40.907 produse finite, 182.295 materii prime)

598 nefinisate, 98.736 finisate etc., 227.921 materii prime și materiale)

Pe termen scurt investitii financiare: - împrumuturi către persoane juridice

Creanţe de încasat

RĂSPUNDERE (surse de fonduri pentru Societatea de Construcții)
Nume	Indicatori pentru 2011, mii de ruble.	Indicatori pentru 2010, mii de ruble.	Schimbări, mii de ruble	Schimbări, %
Surse de fonduri proprii
Capital suplimentar și de rezervă
Nealocate
Credite și împrumuturi
Creanţe

O analiză a compoziției și structurii bilanţului arată că în cursul anului de raportare moneda bilanţului a scăzut cu mii. freca. (2 la sută), aceasta indică o creștere a costurilor muncii efectuate. Valoarea activului net al Societății de Construcții, care caracterizează suma capitaluri proprii, pe parcursul anului a crescut cu mii. ruble (18%) și la sfârșitul anului de raportare se ridica la mii de ruble. Activele nete depășesc cu mult capitalul autorizat. Acest lucru caracterizează pozitiv situația financiară pe această bază.