Ang pagkakaroon ng pagpapasya na gumawa ng isang responsableng hakbang bilang pagtatapos ng isang kasunduan sa pautang na sinigurado ng real estate, ito ay nagkakahalaga ng pag-alam kung ano ang " mga pitfalls» mga mortgage. Ang isang malaking halaga ng kredito, isang mahabang panahon ng mga pagbabayad ay nangangailangan ng hitsura ng mga " mga pitfalls» mga mortgage, bukod sa kung saan ay mga karagdagang gastos sa panahon ng pagpaparehistro, ang panganib na mawala ang ipinangakong bagay, ang pagbabawal ng bangko sa mga transaksyon na may paksa ng mortgage o maagang pagbabayad ng utang.

Mga karagdagang gastos

Ito ang pinakakaraniwan, maaaring sabihin pa ng isa, garantisadong "pitfall". Sum paunang bayad at ang tungkulin ng estado sa serbisyo ng pagpaparehistro ay hindi lamang ang mga gastos na kailangan mong harapin upang makuha ang inaasam na pera.

Komisyon ng bangko

Ang mga bangko ay madalas na naniningil para sa anumang maliit na serbisyo na ibinigay sa isang kliyente. Kaya, kapag gumuhit ng isang kasunduan sa mortgage loan, maaaring harapin ng nanghihiram ang isa sa mga sumusunod na pagbabayad ng komisyon:

• para sa pagsasaalang-alang ng aplikasyon,
• para sa pag-isyu ng pautang
• para sa paglilipat ng pera mula sa isang account,
• para sa palitan ng pera (para sa mga pautang sa pera),
• para sa pagpapalabas at pagpapanatili ng isang bank card.

Pagbabayad para sa mga serbisyo ng insurance at appraiser

Sa ngayon, ang mga mortgage ay medyo sikat, kaya maraming nanghihiram ay handa sa moral at pinansyal na magbayad para sa mga serbisyo ng isang appraiser at insure ang bagay na inilipat sa mortgage. Ngunit hindi lang ito ang kailangan ng mga bangko upang mabawasan ang kanilang mga panganib.

Bilang karagdagan sa seguro ng pagkawala o pinsala sa apartment, ang isa sa mga kondisyon para sa pagkuha ng isang mortgage ay maaaring

• seguro sa buhay at kalusugan ng nanghihiram,
• insurance ng ari-arian ng nanghihiram sinangla ang ari-arian,
• seguro laban sa panganib ng paglabag ng nanghihiram sa mga tuntunin ng kasunduan sa pautang.

Sa lahat ng mga kasong ito, ang seguro ay inisyu pabor sa bangko, ito ay ipinahiwatig sa kontrata ng seguro ng benepisyaryo. At ang nanghihiram ay kailangang magbayad para dito - sa halagang 0.5 hanggang 1.5% ng kabuuang halaga ng pautang.

Tulad ng para sa pagbabayad para sa mga serbisyo ng isang appraiser, maaaring magkaroon ng problema kung magpasya kang i-refinance ang iyong mortgage sa ibang bangko. Karaniwang nangangahulugan ito na ang utang ay binayaran sa unang bangko nang mas maaga sa iskedyul, at ang isang bagong kasunduan sa pautang ay tinatapos sa pangalawa, sa mas mababang rate. Ang mga bangko ay nakikipagtulungan sa isang partikular na appraiser, at hindi sila nagtitiwala sa iba. Samakatuwid, sa kaso ng muling pag-kredito, malamang, kailangan mong gawin (at samakatuwid ay magbayad) muli ng pagtatasa.

Mga tuntunin ng kontrata na naghihigpit sa mga karapatan ng nanghihiram

Dito maaaring i-highlight ng isa

• karaniwang mga tuntunin na itinatag ng batas (Civil Code ng Russian Federation, ang batas "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate)" o karaniwan sa paglilipat ng negosyo ng mga bangko;
• iba't ibang "mga nakakalito na punto na naglalagay sa nanghihiram sa isang umaasa na posisyon.

Kabilang sa mga una ay ang pagbabawal sa pagbebenta o paglipat ng isang nakasangla na apartment para sa upa nang walang pahintulot ng bangko, isang pagbabawal sa muling pagpapaunlad nito o anumang mga aksyon sa isang apartment na maaaring mabawasan ang halaga nito. Hindi ka maaaring makipagtalo sa mga puntong ito. Kinakailangang balewalain ang mga ito at isaalang-alang ang kanilang presensya kapag nagpaplano ng anumang mga aksyon na may collateral

Kabilang sa pangalawa - isang pagbabawal o malubhang paghihigpit sa maagang pagbabayad ng utang, na nagpapahintulot sa bangko na baguhin ang rate ng interes nang walang pahintulot ng nanghihiram. Dahil ang mga naturang sugnay ay kadalasang lumalabag sa mga pangkalahatang prinsipyo ng batas sibil at nagpapalala sa posisyon ng nanghihiram kumpara sa mga tuntuning itinatadhana ng batas, maaari silang hamunin batay sa Consumer Protection Act.

Mga panganib na nauugnay sa sitwasyon sa pera at pamilihan sa pananalapi, real estate market

Ang mga pagbabago sa halaga ng palitan, ang pagbagsak ng merkado ng real estate - lahat ng mga pangyayaring ito ay hindi mahulaan ng isang ordinaryong mamamayan. Bukod dito, ang mga mortgage ay madalas na kinukuha sa loob ng mahabang panahon, na ginagawang pagdududa ang pagiging maaasahan ng mga pagtataya. Samantala, para sa nanghihiram, ang mga pagbabago sa itaas ay maaaring kasangkot

• aktwal na pagtaas sa buwanang pagbabayad,
• maramihang labis sa halaga ng pautang sa presyo sa merkado ng collateral na ari-arian na binili para sa mga pondo ng kredito.

Upang maiwasan ang pag-asa sa halaga ng palitan at ang sitwasyon ng ekonomiya ng mundo, ito ay nagkakahalaga ng pagkuha ng mga pautang sa rubles, pati na rin ang pag-iwas sa mga tuntunin ng isang kasunduan sa interes na may "floating rate". Ang huli ay nakaposisyon bilang kapaki-pakinabang para sa nanghihiram, dahil sa una ito ay mas mababa kaysa sa karaniwang market (o inaalok ng parehong bangko) fixed rate. Gayunpaman, ang tunay na layunin ng "floating rate" ay upang mabawasan ang mga panganib ng bangko kung sakaling bumagsak ang ekonomiya. Ang pagbabago sa laki ng "floating rate" ay nauugnay sa isang pagbabago sa tinatawag na mga rate ng alok para sa mga pautang sa palitan ng pananalapi.

Ang mga bangko sa Russia ay gumagamit ng LIBOR (London Offer Rate). pagpapalitan ng pananalapi) o MosPrime (ang rate para sa pagbibigay ng mga pautang sa ruble sa merkado ng Moscow). Iilan sa mga nanghihiram ang nauunawaan ang kakanyahan ng mga rate na ito, ang mga dahilan ng kanilang pagbaba o pagtaas. Ang pagkakaroon ng pagtatapos ng isang kasunduan sa isang "floating rate", hindi ka makakatiyak kung magkano ang interes na kailangan mong bayaran muli sa bangko.

Panganib na mawalan ng collateral

Siyempre, ang gayong napakalaking bagay bilang real estate ay hindi maaaring "mawala" - ngunit maaari itong sirain o masira, halimbawa, sa pamamagitan ng apoy o kinuha mula sa nanghihiram sa suit ng isang ikatlong partido.

Pagkawala o pinsala sa ari-arian

Ang batas sa mortgage ay nagtatatag ng mga kahihinatnan ng pagkamatay o pinsala ng nakasangla na ari-arian, na lubhang hindi kanais-nais para sa nanghihiram-nagsangla. Hindi lang nawawala ang apartment na binili niya gamit ang credit funds. Ngayong nasira na ang collateral, obligado siyang ibigay sa bangko sa madaling panahon ibang probisyon na katumbas ng nawala. Kung ang bagay ay nasira, ang nanghihiram ay may karapatang sumang-ayon sa institusyon ng kredito sa pag-aayos at pagpapanumbalik ng pagkatubig ng apartment sa loob ng isang tiyak na panahon. Maipapayo na sumang-ayon sa mga puntong ito nang nakasulat sa bangko kaagad pagkatapos ng kamatayan o pinsala sa ari-arian. Gayunpaman, ang institusyon ng kredito ay may karapatang tumanggi kung isinasaalang-alang nito na ang bagong pangako ay hindi katumbas ng nauna.

Kung walang kasunduan sa pagpapalit ng ipinangakong ari-arian o pagpapanumbalik nito, ang bangko ay maaaring humingi ng maagang pagpapatupad ng kasunduan sa pautang.

Mga paghahabol ng mga ikatlong partido para sa pagbawi ng collateral

Ang legal na kapalaran ng isang apartment na binili gamit ang hiniram na pera ay hindi palaging simple. At, sa pagkuha ng isang mortgage, na nag-isyu ng isang pangako ng isang apartment, ang nanghihiram ay maaaring magulat na makatanggap ng isang pahayag ng pag-angkin mula sa ibang mamamayan na isinasaalang-alang ang kanyang sarili ang may-ari ng mortgaged object.

Siyempre, gaya ng dati sa isang kasunduan sa mortgage, ang lahat ng mga panganib dito ay nahuhulog sa nanghihiram. Ang katotohanan ay ang bangko ay hindi mawawalan ng karapatang mag-pledge kahit na ang apartment ay ibinalik sa dating may-ari. Ang kakanyahan ng pangako batas ng Russia ay tulad na ito ay "sinusunod ang bagay": kapag nagbago ang may-ari, nananatili ang pangako.

Bilang karagdagan, mayroong isang panuntunan na nag-oobliga sa borrower-mortgagor na gawin ang lahat ng posible upang ang ari-arian ay hindi mapunta sa isang third party. Kung hindi (halimbawa, kung napag-alaman na ang nanghihiram ay walang malasakit sa litigasyon, ay hindi pinagtatalunan ang mga argumento ng nagsasakdal, hindi dumalo sa mga pagpupulong), ang bangko ay may karapatang kumilos sa kasong ito sa ngalan ng nanghihiram nang walang kapangyarihan ng abugado. Ang parehong ay obligadong mag-reimburse institusyon ng kredito lahat ng legal na gastos.

Dahil sa kasalukuyang ekonomiya, maaari mong iligtas ang iyong buong buhay para sa iyong sariling pabahay. Ang isang mortgage ay makakatulong sa iyo na lumipat sa iyong apartment sa murang edad, kung ano ang kailangan mong malaman kapag nag-aaplay para sa naturang pautang, subukan nating malaman ito nang mas detalyado.

Walang kumplikado. Ang mortgage ay isang pautang para sa pabahay. Ibig sabihin, kung nanghiram ka sa bangko naka-target na pautang upang bumili ng isang apartment o isang pribadong bahay, pagkatapos ay nagbigay ka ng isang mortgage. Kasabay nito, maaari kang bumili ng pabahay pareho sa pangunahin (bagong gusali) at sa pangalawang pamilihan.

Kapag nag-isyu ng naturang pautang, ang bangko ay palaging nagtatapos ng isang kasunduan kung saan in walang sablay ang unang partido ay ang bangko, at ang isa ay ang nanghihiram (indibidwal).

Bilang karagdagan, ang mga mortgage ay palaging sinisiguro ng real estate. Ang collateral ay karaniwang pabahay, na binibili ng kliyente para sa mga pondo ng kredito. Ngunit sa pamamagitan ng kasunduan sa bangko, ang anumang iba pang ari-arian ng kliyente ay maaaring maging collateral.

Ang mga kasunduan sa mortgage at pledge ay notarized, ang collateral ay ipinasok sa isang espesyal na rehistro, ang nanghihiram ay hindi maaaring ibenta, i-donate o palitan ito hanggang ang utang sa bangko at lahat ng kaugnay na pagbabayad (interes, komisyon, insurance, posibleng mga parusa at multa) ay ganap na mabayaran. Kapag nag-aaplay para sa isang mortgage, ang bangko, bilang panuntunan, ay hindi nangangailangan ng mga guarantor, dahil ang pangako ay sapat na sumasakop sa lahat ng mga panganib ng utang.

Gaano katagal ang mortgage

Ang mortgage (loan para sa pabahay) ay palaging ibinibigay sa pangmatagalan- 10 hanggang 20 taon o higit pa. Sa isang banda, ito ay isang kalamangan, dahil mas madali para sa kliyente na magbayad ng utang, ngunit sa kabilang banda, ang "kagalakan" na ito ay maaaring umabot ng 20 taon! Buong buhay…

Siyempre, maaaring bayaran ng kliyente ang utang nang mas mabilis, ngunit may mga pitfalls dito. Ang kontrata ay maaaring magbigay ng multa para sa maagang pagbabayad ng utang. Madaling ipaliwanag ito mula sa punto ng view ng bangko: ang bangko ay nagplano na kumita ng isang tiyak na halaga mula sa kliyente, at kung ang mortgage ay binayaran nang maaga, isang malaking bahagi ng kita ng bangko ang mawawala, kaya ito ay magbabayad para sa ito na may multa. Ngunit napaka hindi kapaki-pakinabang para sa kliyente na magbayad ng multa para sa maagang pagbabayad.

Pansin! Bago pumirma sa kontrata, dapat itong maingat na basahin, lalo na ang lahat ng mga talababa sa maliit na letra.

Sa anong pera ang ilalabas

Ang bangko, bilang panuntunan, ay nag-aalok na mag-isyu ng isang mortgage sa pambansang pera, dolyar at euro. Anong currency ang gusto mo?

Kapansin-pansin, kapag nag-aaplay para sa isang pautang para sa pabahay sa pambansang pera, ang rate ng interes sa pautang ay ilang puntos na mas mataas kaysa kapag nag-aaplay para sa isang pautang sa dayuhang pera. Iyon ang dahilan kung bakit maraming kliyente ang nag-aaplay para sa mga mortgage sa dolyar. Ngunit sa kasalukuyang antas ng implasyon, ang pamamaraang ito ay mali.

Ang potensyal na panganib ay dinadala din ng paglago ng dolyar at euro. Upang maiwasan ito, ipinapayo pa rin ng mga ekonomista na mag-isyu ng mga pangmatagalang pautang sa rubles. Oo, huminahon ka.

Isang paunang bayad

Kapag ang isang mortgage ay ibinigay, ang paunang bayad ay maaaring mula 0 hanggang 30% o higit pa sa tinantyang halaga ng pabahay na binili ng nanghihiram para sa mga pondo ng kredito.

Halimbawa, pinahahalagahan ng appraiser ang apartment na pinili ng borrower sa $50,000, pagkatapos ay:

• ang bangko ay maaaring mag-isyu ng isang mortgage para sa buong halaga(0%) ang paunang pagbabayad;
• ang bangko ay maaaring mag-isyu ng pautang sa halagang 45 libong dolyar(ang paunang pagbabayad ay 5 libong dolyar, iyon ay, 10% ng tinasa na halaga ng apartment);
• Ang bangko ay nagpapahiram ng $35,000(ang paunang pagbabayad ay 15 libong dolyar, iyon ay, 30% ng tinasa na halaga ng apartment);
• mortgage para sa $20,000(ang paunang pagbabayad ay 30 libong dolyar, iyon ay, 60% ng tinasa na halaga ng apartment).

At iba pa. Karaniwan, sa ilalim ng mga kondisyon pagpapautang sa mortgage ang kinakailangang halaga ng paunang bayad ay ipinahiwatig, ngunit ang halaga ay maaaring iakma. Halimbawa, kung ang collateral ay pinahahalagahan nang mura, kung gayon ang halaga ng paunang bayad ay tataas upang masakop ang mga panganib ng hindi pagbawi ng utang, o ang kliyente ay nagpahayag ng pagnanais na agad na magdeposito ng mas maraming pondo upang makakuha ng mas maliit na halaga pautang.

Minsan ang kliyente ay walang sapat na pondo para sa paunang bayad, pagkatapos ay maaaring mag-alok ang bangko na mag-isyu karagdagang kredito upang masakop ang nawawalang halaga, halimbawa, consumer o card.

Iskedyul ng pagbabayad

Kapag kinakalkula ang iskedyul ng pagbabayad, tila ang lahat ay simple: ang halaga ng pautang ay nahahati sa buong termino ng pautang (halimbawa, 240 buwan kung ang mortgage ay inisyu sa loob ng 20 taon), ang interes ay sinisingil buwan-buwan sa balanse ng utang, bilang resulta, bawat buwan ang kliyente ay kailangang magbayad, na binubuo ng halaga ng pautang + interes. Ngunit sa katotohanan, ginagamit ng mga bangko iba't ibang mga scheme accrual of interest sa loan - standard at annuity.

Sa unang kaso, ang halaga ng buwanang pagbabayad ay unti-unting bumababa, sa pangalawang kaso, ang kliyente ay nagbabayad ng parehong halaga bawat buwan sa loob ng 20 taon.

Payo! Sa paningin, ang annuity scheme ay mukhang mas maginhawa at kapaki-pakinabang para sa kliyente, ngunit kung kalkulahin mo ang halaga ng sobrang bayad sa utang, magiging malinaw na ang isang simpleng (standard) na pamamaraan ay ang kailangan ng borrower.

Sino pa ang kasali sa mortgage deal

Kapag ang isang apartment ay inisyu sa isang mortgage (o isang bahay), ito ay ipinag-uutos na lumahok sa transaksyon Insurance Company at mga appraiser. Sinisiguro ng kompanya ng seguro ang buhay at collateral ng nanghihiram. Ang kontrata ng seguro ay iginuhit para sa isang taon. Bawat taon, hanggang sa ganap na mabayaran ang utang, obligado ang nanghihiram na i-renew ang kontrata ng seguro.

Tandaan! Ang bangko ay madalas na nagpapataw ng sarili nitong kompanya ng seguro, ngunit dapat malaman ng kliyente na siya ay may karapatang pumili ng sinumang insurer na may higit pa. kumikitang mga tuntunin.

Nagsusuri ang mga appraiser real estate, na binibili ng kliyente para sa mga pondo ng kredito, at collateral. Upang gawin ito, bumisita sila sa isang apartment o bahay, siyasatin ito, kumuha ng litrato. Ang bangko ay hindi maaaring magpahiram ng higit sa tinatayang halaga ng ari-arian.

mga konklusyon

Kaya ano ang kailangan mong malaman kapag kumukuha ng isang mortgage?

Ang pangunahing listahan ng mga puntos na dapat mong bigyang-pansin kapag nag-aaplay para sa isang pautang sa pabahay ay ang mga sumusunod:

• ito ay kanais-nais na gumuhit ng isang kontrata para sa isang maximum na panahon— 20 taon o higit pa, habang kailangan mong bigyang-pansin kung posible ang maagang pagbabayad ng utang;
• ipinapayo ng mga ekonomista na mag-isyu ng isang mortgage sa pambansang pera;
• kung hindi sapat sariling pondo para sa paunang bayad, pagkatapos ay maaari ka ring mag-aplay para sa isang pautang para sa layuning ito;
• ang pinaka-kanais-nais na iskedyul ng pagbabayad ng pautang ay pamantayan;
• sinangla ang ari-arian, ay hindi napapailalim sa alienation hanggang sa buong pagbabayad ng utang.

Mortgage, ang mga pitfalls na tinalakay sa artikulo, ay isang hanay ng mga tip na magbibigay-daan sa iyo upang malutas ang isyu ng pagbili ng real estate nang walang anumang mga problema.

Kapag nag-iisip tungkol sa pagbili ng bahay, kadalasang binibigyang pansin ng mga mamamayan ang mga matatag na bangko na sinusuportahan ng estado. Kasama sa nangungunang 5 sa bansa ang Savings Bank of Russia. Ang pagsusuri ng mga programa nito para sa mga nanghihiram ay nagpapahintulot sa amin na maunawaan kung ano ang mga pitfalls ng mga mortgage sa Sberbank, bilang ang pinaka-kilalang kinatawan ng isang tanyag at kagalang-galang na institusyon ng pagpapautang.

Tinutukoy ng mga eksperto ang ilang mga lugar na dapat isaalang-alang bago mag-aplay para sa isang mortgage sa Sberbank. Ang salitang "mortgage" sa legal na wika ay nangangahulugan na dalawang kontrata ang matatapos. Ang una ay isang kontrata. pautang sa bahay, ang pangalawa ay isang real estate pledge agreement. Samakatuwid, ang mga panganib ay dapat na tasahin para sa bawat isa sa mga lugar nang hiwalay.

Ang mga panganib ay dapat masuri sa bawat isa sa mga lugar

Kaya ginagarantiyahan ng bangko na mawawalan ng halaga ang bagay. Kung nabigo ang nanghihiram na bayaran ang nagpautang, ang bangko ay may karapatang ibenta ang lugar bilang pagbabayad ng utang.

Sa ilang mga kaso, ang Sberbank ay maaaring gumawa ng mga konsesyon sa may utang kung ang kinakailangang uri ng paggamit ay napagkasunduan sa kanya nang maaga. Gayunpaman, ito ay isang karapatan, hindi isang obligasyon, ng isang institusyon ng kredito. Ang nanghihiram, sa pamamagitan ng pagpirma sa kontrata, ay nangangako na pangalagaan ang ari-arian, maiwasan ang pinsala o pagkawala nito.

Proteksyon ng nakasangla na ari-arian

Ang mortgage property sa Sberbank ay sapilitan, tulad ng sa ibang mga bangko. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang panahon ng pangako ay mahaba at pinoprotektahan ng bangko ang ari-arian nito hanggang sa paglipat ng mga karapatan dito sa nanghihiram. At ito ay ginagawa sa kapinsalaan ng huli. Kadalasan mayroong dalawang uri ng insurance:

• lump sum pagbabayad;
• installment insurance hanggang sa mabayaran ang mortgage.

Ang unang opsyon ay mas kumikita, ngunit nangangailangan ng malaking halaga sa panahon kung kailan hinaharap na may-ari ang mga mortgage ang may pinakamalaking halaga. Sa pangalawang kaso, ang mga halaga ay ibinahagi sa mahabang panahon. Mahalagang malaman na:

• obligado ang nanghihiram na iseguro ang ari-arian lamang laban sa pinsala at pagkawala;
• kung may nangyari sa bagay sa panahon ng pagkakaroon ng mortgage, kung gayon ang seguro ay matatanggap hindi ng nanghihiram, ngunit ng bangko (siya ang makikinabang ng seguro);
• para sa nanghihiram sa pangyayari nakaseguro na kaganapan ang halaga ng utang ay mababawasan ng halaga ng insurance.

Sa una, hindi maaaring ibigay ang insurance para sa halagang mas mababa kaysa sa katawan ng utang. Sa paglipas ng panahon, nagbabago ang batayang halaga habang bumababa ang utang sa mortgage. Maaaring wakasan ng bangko ang kontrata kung ang ari-arian ay hindi nakaseguro.

Dapat tandaan na ang patakaran ay madalas na inilabas nang hindi hihigit sa isang taon. Samakatuwid, dapat itong i-renew taun-taon. Ang pag-apruba ng isang pautang sa pabahay sa Sberbank na walang insurance ng bagay na binibili ay maaari lamang para sa mga taong, sa oras ng pagbabayad ng mortgage, ay magiging hanggang 65 taong gulang kasama.

Mga panganib ng pagkawala ng ari-arian

Ang may-ari ng mortgage ay obligadong ipaalam sa Sberbank sa pagsulat ng anumang pinsala sa nasangla na ari-arian. Bilang karagdagan, ang mga tuntunin at uri ng pag-aayos ay napagkasunduan. Kung ang bagay ay ganap na nawala, kung gayon ang nanghihiram ay dapat magbigay ng bagong seguridad para sa utang sa loob ng isang buwan, o bayaran ang utang nang mas maaga sa iskedyul.

Dapat suriin ng kontrata:

• kung saan ang pagwawakas ng kontrata ay ibinigay;
• kung paano naresolba ang isyu ng withdrawal ng collateral;
• kung saan korte naresolba ang mga hindi pagkakaunawaan.

Kadalasan, sa kabila mga pederal na batas, ang bangko ay maaaring magreseta sa mga dokumento na ito ay may karapatang sakupin ang ari-arian bago ang desisyon ng korte kung ang mga tuntunin ng kontrata ay nilabag. Sa kasong ito, maaaring bawiin ng mga banker ang collateral sa pamamagitan ng mga bailiff pag-bypass sa korte.

Ang lokasyon ng korte na ibinigay para sa paglutas ng mga legal na hindi pagkakaunawaan ay mahalaga din. Ang pangangailangan upang isaalang-alang ang mga kaso sa ilalim ng kasunduan sa korte sa lugar ng pagpaparehistro ng bangko ay walang batayan.

Mga karapatan ng mga ikatlong partido

Kapag pumipili ng real estate, lalo na sa pangalawang merkado at kasunduan sa pagbabahagi, dapat maingat na suriin ang mga encumbrances. Maaaring sila ay nakatago, ngunit kapag natuklasan, sila ay magiging isang problema hindi para sa bangko, ngunit para sa nanghihiram. Kung ang mga ikatlong partido ay nag-claim ng mga karapatan sa mortgage housing, ang pagmamay-ari nito ay pagpapasya ng korte.

Kung ang mga karapatan ay nakumpirma, ang may-ari ng mortgage loan ay nasa pinaka disadvantageous na posisyon. Kakailanganin niyang ilipat ang real estate sa mga nararapat na may-ari, at ang utang sa mortgage sa bangko. Ang bangko mismo ay ganap na protektado mula sa mga panganib.

Mga karagdagang gastos

Huwag kalimutan ang tungkol sa mga karagdagang gastos na kasama ng anuman mga deal sa mortgage. Kailangan mong magbayad ng bayad para sa mga papeles. Ang Sberbank ay nag-aalok sa mga nanghihiram na gamitin ang elektronikong opsyon sa pagpaparehistro. Sa kasong ito, maaaring bawasan ng bangko ang rate ng pautang ng 0.1% kada taon.

Ang anumang dokumentong pinatunayan ng isang notaryo ay isang karagdagang gastos na dapat isaalang-alang. Upang hindi mapunta sa isang hindi komportable na sitwasyon, dapat mo munang alamin ang buong halaga ng mga gastos bago makakuha ng pag-apruba para sa isang mortgage sa Sberbank. Ang mga pitfalls ng mga transaksyon sa kredito ay maaaring maging napakahalaga na maaari nilang baguhin ang isip ng nanghihiram tungkol sa pangangailangan na kumuha ng isang mortgage.

• pag-aralan ang mga kontrata at mga dokumento nang detalyado bago pirmahan ang mga ito, lalo na kung ano ang nakasulat sa maliit na letra;
• kung ang isang bagay sa mga dokumento ay nagtataas ng mga katanungan o hindi malinaw, dapat mong malaman ang impormasyon mula sa ilang mga mapagkukunan - mula sa mga espesyalista ng bangko at mula sa isang independiyenteng abogado;
• bago mag-apply para sa isang mortgage, ito ay kinakailangan hindi lamang upang magkaroon ng mga personal na ipon na maaaring masakop sapilitang gastos sa simula ng transaksyon, ngunit reserbang pondo, na nagpapahintulot sa iyo na magbayad ng 3-4 na buwan ng isang mortgage, sa kaso ng mga materyal na paghihirap sa panahon ng regular na mga pagbabayad.

Hindi ito nangangailangan ng patunay na hindi lamang sinusubukan ng mga bangko na tulungan ang mga mamamayan na makakuha ng personal na ari-arian, ngunit sinusubukang kumita ng pera. Kung mas malaki ang benepisyo, mas malakas ang interes ng bangko sa kliyente.

Ang mga slogan sa advertising ay hindi nagbubunyag ng mga panganib at paghihigpit na kakaharapin ng nanghihiram sa panahon ng pagpaparehistro at pagbabayad ng mortgage. Samakatuwid, bago sumang-ayon sa isang pangmatagalang pautang na may mababang rate, dapat mong pag-aralan nang detalyado ang lahat ng mga kondisyon ng Sberbank, kabilang ang mga nakatagong gastos at posibleng mga paghihirap.

Pagbabalik ng seguro sa mortgage sa Sberbank:

Posible bang mag-file ng claim sa bangko kung ang aktwal na gastos para sa utang sa bahay makabuluhang lumampas sa kontrata buong gastos pautang? Saan ang pinakamagandang lugar para magsampa ng reklamo?

Sumagot

Sa pagpapahiram ng mortgage, ang mga interes ng bangko ay nag-tutugma sa mga interes ng nanghihiram - ang isang institusyon ng kredito ay kumikita ng mahusay na pera sa interes sa isang malaking pautang, na sinigurado ng likidong real estate, at ang nanghihiram ay maaaring mabilis na lumipat sa kanyang sariling tahanan. Gayunpaman, para sa isang borrower, ang pagkuha ng pautang para sa isang apartment ay nagsasangkot ng isang bilang ng mga panganib, bilang karagdagan, kapag bumubuo ng mga produkto ng mortgage, ang bangko ay nagbibigay para sa sarili nito ng mas kanais-nais na mga kondisyon kaysa sa mga customer nito.

Sa artikulong ito, pag-uusapan natin ang tungkol sa ilan sa mga panganib na nauugnay sa mga mortgage, na hindi iniisip ng lahat ng nanghihiram, at kung aling mga bangko mismo, para sa mga malinaw na kadahilanan, ay hindi nag-aanunsyo.

kalamangan sa mortgage

Ang pangunahing bentahe ng isang mortgage para sa nanghihiram ay ang nanghihiram ay maaaring makakuha ng bahay at manirahan dito, unti-unting binabayaran sa bangko ang halaga na ibinigay para sa pagbili ng bahay na ito. Ang utang ay sinigurado ng binili na pabahay mismo, ang bangko ay halos walang panganib, at kung ang nanghihiram ay huminto sa pagbabayad ng mga bayarin, kukunin lamang ng institusyon ng kredito ang apartment, ibebenta ito at ibabalik ang utang nito.

Gayunpaman, sa pagpapahiram ng mortgage, ang mga tuntunin ng laro ay idinidikta ng institusyon ng kredito, hindi ng nanghihiram, samakatuwid, anuman ang posisyon ng bangko sa produkto ng mortgage sa mga customer, ang bangko ay palaging nasa mas kanais-nais na mga kondisyon kaysa sa nanghihiram. Isaalang-alang ang ilan sa mga panganib na nalantad sa nanghihiram at magbigay ng mga rekomendasyon kung paano mo mapoprotektahan ang iyong sarili kahit na sa yugto ng pag-aaplay para sa isang pautang.

Sistema ng pagbabayad ng annuity

Imposibleng ibukod ang paglitaw ng mga sitwasyon kung saan ang nanghihiram ay nawawala ang kanyang solvency at napipilitang ibalik ang collateral sa bangko, na siyang binili na apartment. Tila na ang nanghihiram ay dapat tumanggap bilang kapalit ng bahagi ng mga pondo na ibinayad sa kanila, at ang lahat ng nawala sa kanya ay ang pagkakataong bumili ng pabahay.

Ano ang problema?

Gayunpaman, ang isang tampok ng sistema ng pag-aayos ng annuity loan ay na mula sa simula ng pagbabayad, ang pangunahing bahagi ng mga pagbabayad ay nahuhulog hindi sa katawan ng pagbabayad, ngunit sa interes na sinisingil ng bangko para sa paggamit. mga pondo sa pautang. Sa paglipas lamang ng panahon, ang bahagi ng pagbabayad sa katawan ng utang ay nagsisimula nang unti-unting tumaas, at ang bahagi ng mga pagbabayad ng interes ay bumababa. Kaya, kapag nakipag-ayos sa isang bangko, ang isang borrower na, sa iba't ibang mga kadahilanan, ay hindi na kayang pasanin ang pasanin sa utang, ay nawawala ang karamihan sa pera na kanyang binayaran. Ang nanghihiram sa sitwasyong ito ay "nagbibigay" lamang sa bangko ng pera na binayaran para sa paggamit ng pautang, na hindi kailanman ganap na ipinatupad, at ang perang ito ay para sa bangko netong kita, dahil ang institusyon ng kredito ay halos walang gastos.

Paano maiwasan ang sitwasyon?

Ang isang alternatibo sa annuity payment scheme ay differentiated payments. Kasama sa halaga ng buwanang pag-install ang pagbabayad ng katawan ng utang, ang halagang ito ay nananatiling hindi nagbabago sa buong termino ng pautang, at ang interes sa utang - at ang bahaging ito ng mga pagbabayad ay unti-unting nababawasan (habang ang katawan ng pautang ay binabayaran). Kung ang nanghihiram ay may pagpipilian, ito ay mas mahusay na mas gusto ang isang differentiated sistema ng pagbabayad.

Sa kasamaang palad, ngayon, ilang mga bangko ang nag-aalok ng iba't ibang mga pagbabayad ng mortgage, at kung gagawin nila, pagkatapos ay may mga hindi kanais-nais na kondisyon na mas gusto ng mga borrower ang isang kinikita sa isang taon. Samakatuwid, kapag nagpaplano na kumuha ng pautang, ito ay nagkakahalaga ng pag-iisip tungkol sa posibilidad na mangyari ang inilarawan na sitwasyon, dahil ang unang ilang mga pagbabayad, sa katunayan, ay binubuo lamang ng interes.

Pagbabawas ng halaga ng real estate

Kapag nag-isyu ng pautang, ang bangko ay nagbibigay para sa posibilidad ng borrower na bayaran ang utang sa anyo ng isang apartment. Sa oras ng pagbebenta ng real estate, kinukuha ng bangko ang halagang dapat bayaran sa ilalim ng kontrata, at ang halagang ito ay dapat sapat upang mabayaran ang utang. Ngunit ano ang mangyayari kung ang halaga ng merkado ng isang apartment ay bumababa, halimbawa, sa panahon ng matalim na pagkasira sa sitwasyong pang-ekonomiya, kapag ang pabahay ay wala sa ganoong mataas na demand?

Ano ang problema?

Imposibleng ibukod ang gayong pagliko ng mga kaganapan, ang isang mortgage ay inisyu sa loob ng sampu, dalawampung taon, o higit pa, at anumang bagay ay maaaring mangyari sa panahong iyon ... Kahit na ang nanghihiram ay regular na nagbabayad ng utang, ang bangko ay umamin ang posibilidad ng mga paghihirap para sa kliyente nito, na, sa kaso ng pagkawala ng solvency, ay dapat ilipat ang collateral sa bangko. Ngunit sa kasalukuyang sitwasyon, ang pagbebenta ng isang apartment, dahil sa pagbaba ng halaga nito, ay hindi makakatulong na ibalik ang kinakailangang halaga sa bangko.

Alinsunod dito, hinihiling ng bangko sa kliyente na kahit papaano ay gawin ang kasalukuyang halaga ng ari-arian na katumbas ng utang.

Ang nanghihiram ay may medyo limitadong hanay ng mga opsyon - maaaring magbigay ng karagdagang collateral o magdeposito ng isang tiyak na halaga.

Gayunpaman, ang nanghihiram ay maaaring walang anumang ari-arian na maibibigay niya bilang collateral, o pera.

Ano ang mangyayari sa kasong ito? Ang bangko ay magkakaroon ng karapatan (sa ilalim ng kontrata) hilingin ang paglipat ng pabahay at sa korte (ngayon na), igiit ang pagbabalik ng nawawalang halaga. Sa ilalim ng gayong kumbinasyon ng mga pangyayari, ang nanghihiram ay mawawalan ng tirahan, nang walang bahagi ng pera na nabayaran na niya sa bangko sa anyo ng buwanang pag-install. (sa kaso ng pagpili ng isang annuity settlement system, ang sitwasyon ay mas kumplikado) at may utang pa sa bangko ng pera.

Paano maiwasan ang sitwasyon?

Sa isang banda, ang bangko ay hindi interesado sa "pagnanakaw" ng mga customer, kaya karamihan sa mga organisasyon ng kredito ay sinisiguro ang kanilang sarili laban sa pagpipiliang ito sa pamamagitan ng hindi kailanman pagpapahiram ng mas maraming pera gaya ng mga gastos sa real estate. Sa karamihan ng mga kaso, kumuha ng mortgage para sa halagang lampas sa 90% ng halaga ng biniling apartment (nang walang karagdagang collateral, co-borrowers, atbp.) hindi totoo.

Gayunpaman (lalo na sa liwanag ng matagal na "paglago") ng ekonomiya hindi maitatanggi na ang mga presyo ng real estate ay maaaring bumaba ng higit sa 10%. Upang maglaro nang ligtas, ang nanghihiram ay maaaring gumamit ng seguro sa pananagutan sa pananalapi - nag-aalok ang mga kompanya ng seguro ng naturang produkto. Ang kakanyahan ng panukala ay ang mga sumusunod: kapag gumuhit ng isang patakaran sa seguro, ang borrower ay maaaring umasa sa katotohanan na ang kompanya ng seguro ay magbabayad ng kinakailangang halaga sa bangko kung sa ilang kadahilanan ay hindi niya mabayaran ang bangko. Kasabay nito, dapat itong maunawaan na ang pagbabayad ng mga kontribusyon para sa patakaran sa seguro ay hahantong sa pagtaas sa mga gastos na nauugnay sa paglilingkod sa isang mortgage loan. Ngunit ang nanghihiram ngayon ay hindi maaaring matakot sa mga kinakailangan ng bangko upang madagdagan ang halaga ng collateral.

Mga panganib sa implasyon

Kakaiba, hindi iniisip ng maraming nanghihiram ang tungkol sa mga panganib sa inflationary kapag nag-aaplay para sa isang mortgage. Inflation, iyon ay, smooth depreciation Pambansang pananalapi, ay isang normal na proseso, isang mahalagang bahagi ng pandaigdigang modelo ng ekonomiya. Gayunpaman, ito ay nagkakahalaga ng pagsasaalang-alang na ang isang mortgage ay inisyu para sa mga dekada, at kung ang average na taunang inflation sa Russian Federation ay nasa loob ng 6% (Sinasabi ito ng mga opisyal na mapagkukunan, sa katunayan, ayon sa kaugalian, ang larawan ng paglago ng presyo ay medyo naiiba), pagkatapos sa sampung taon kapangyarihan sa pagbili babagsak ang pera ng hindi bababa sa 60%.

Ano ang problema?

Natural, ang dami sahod napapailalim sa indexation (ayon sa paglaki ng inflation), ngunit:

Una, nalalapat ito pangunahin sa mga empleyado ng mga istruktura ng estado;

Pangalawa, ang indexation ay isinasagawa na isinasaalang-alang ang inflation na naganap na (bago ang indexation ng sahod, ang pagtaas ng presyo ay binabayaran ng mga mamamayan mismo);

At pangatlo, gaya ng ipinapakita ng kasanayan, hindi lahat ng suweldo ay na-index, kahit na sa pampublikong sektor (at hindi sa nang buo) , at sa mga pribadong kumpanya, kakaunting executive ang tumutugon sa mas mataas na presyo sa pamamagitan ng pagtataas ng sahod.

Maaaring matanggap ng nanghihiram ang bulto ng kita nang hindi opisyal (Ang bangko ay maaaring mag-isyu ng pautang kung ang kliyente ay nagbigay ng mamahaling collateral, naakit ng mga guarantor). Ang mga kita na ito ay hindi awtomatikong nababagay para sa inflation, maaari lamang itong baguhin sa pamamagitan ng pagtaas ng mga presyo ng mga produkto o serbisyo na inaalok ng nanghihiram sa merkado. At ito naman, ay hindi laging posible, dahil sa pagbaba ng kapangyarihang bumili ng populasyon sa panahon ng krisis.

Kaya, bilang resulta ng inflation (pagkatapos ng 10 - 15 taon) ang nanghihiram ay maaaring makatanggap ng hindi mabata na pasanin sa kredito, at hindi makabayad sa buwanang installment sa bangko.

Paano maiwasan ang sitwasyon?

Una sa lahat, kapag nag-aaplay para sa isang pautang, kailangan mong bumuo sa iyong tunay na kita, ang mga pag-install sa mga pautang ay dapat tumagal ng isang halaga na hindi gaanong nakakaapekto sa kakayahan ng nanghihiram na mabayaran ang kanyang mga gastos. Kung ang nanghihiram sa simula ay nahihirapang mangolekta ng pera sa buwanang pag-install, malaki ang posibilidad na sa malao't madali ay hindi na niya maipagpapatuloy ang mga pagbabayad.

Gayunpaman, maaaring hindi ito sapat, ang mga pagtaas ng presyo ay maaaring mangyari nang biglaan at medyo matalas, kaya kinakailangan na subaybayan ang tunay na inflation rate.

Kung may mga babala sa mukha na nagpapahiwatig na pagkatapos ng isang tiyak na oras ang nanghihiram ay maaaring nahihirapan sa pagtupad ng kanyang mga obligasyon sa bangko, ang mga hakbang ay dapat gawin. Ang isang katangiang tanda ng mga negatibong pagbabago sa inflationary ay, una sa lahat, ang laki ng refinancing rate, kung ang Bangko Sentral ay madalas na nagtataas ng rate, nangangahulugan ito na ang ekonomiya ay malinaw na hindi maayos, at ang inflation ay maaaring mapabilis (ang impormasyon sa mga pagbabago sa refinancing rate ay matatagpuan sa website ng Bank of Russia, ito ay pampublikong impormasyon).

Siyempre, ang nanghihiram ay wala sa posisyon na maimpluwensyahan ang mga proseso ng inflationary sa anumang paraan, ngunit magagawa niya ito upang hindi mawalan ng pabahay at ang pera na binayaran para dito. Bago pa man opisyal na kinikilala ang krisis, kinakailangan na mag-aplay sa bangko na may kahilingan na muling ayusin ang utang. Sa madaling salita, kailangan mong subukang kunin ang bangko na bawasan ang halaga ng buwanang pagbabayad at pahabain ang kabuuang termino ng pautang. Ang mga institusyon ng kredito, bilang panuntunan, ay pumunta sa mga customer na tumutupad sa kanilang mga obligasyon, ito ay kapaki-pakinabang para sa bangko na muling ayusin ang utang at patuloy na kumita sa interes.

Ang panganib ng delinquency ng pautang

Bilang isang tuntunin, iniuugnay ng mga borrower ang kanilang kakayahang magbayad ng mga installment ng mortgage sa kasalukuyang suweldo, isinasaalang-alang ang halagang natanggap bilang isang pagtatasa ng kanilang "halaga" sa merkado ng paggawa. Ngunit kahit na ang kasalukuyang suweldo (o kita) objectively na sumasalamin sa halaga ng nanghihiram bilang isang empleyado (batay sa mga kwalipikasyon, demand) o bilang isang negosyante (ang pangangailangan para sa mga kalakal at serbisyong inaalok nito), ito ay kinakailangan upang mahulaan ang posibilidad ng mga sitwasyon kung saan ang kita ay matatanggap ng paulit-ulit, at ang mga sahod ay babayaran nang may mga pagkaantala.

Ano ang problema?

Tandaan!

Sa sarili nito, isinasaalang-alang ng bangko ang pagkakaroon ng mga pagkaantala bilang isang pagkasira sa solvency ng kliyente at naghahanda na gumawa ng mga hakbang upang maibalik ang kanilang pera.

Sa pagkaantala sa sahod, ang nanghihiram ay hindi makakapagbayad ng installment sa oras, sa pagpapaalis, kailangan ng ilang oras upang maghanap ng bagong trabaho, at pagkatapos ay kailangan mong maghintay para sa unang suweldo. Kailangan mo ring isaalang-alang ang mga paghihigpit sa suweldo na nauugnay sa panahon ng pagsubok, isang katamtamang suweldo sa isang pansamantalang trabaho. (kung walang mga alok na tumutugma sa mga inaasahan sa panahon ng paghahanap), o kumpletong kawalan kahit anong trabaho (dahil sa mga paghihigpit sa kalusugan, edad, kasanayan, kwalipikasyon, atbp.).

Sa turn, ang bangko (sa kaso ng huli na pagbabayad ng buwanang installment) nagbibigay sa kontrata ng posibilidad na wakasan ang kontraktwal na relasyon nang unilaterally. Ang isang kinatawan ng isang organisasyon ng kredito ay mag-aaplay sa korte na may isang pahayag ng paghahabol at hihilingin ang pagbabalik ng utang sa pamamagitan ng pagremata sa ari-arian na ipinangala. Ngayon, karamihan sa mga bangko ay nagtatakda para sa kanilang sarili ng ganitong pagkakataon kung, sa loob ng 12 buwan, ang nanghihiram ay huli na sa mga pagbabayad sa tatlo o higit pang mga installment.

Paano maiwasan ang sitwasyon?

Kung sa oras ng pag-aaplay para sa isang pautang na may kita ang lahat ay maayos, kailangan mong mag-ingat upang matiyak ang napapanahong mga pagbabayad sa anumang sitwasyon. Alinsunod dito, ang isang paraan sa labas ng sitwasyon ay maaaring isang reserba ng isang tiyak na halaga na inilaan para sa mga pagbabayad, halimbawa, sa loob ng anim na buwan, ang isang alternatibong opsyon ay ang kumuha ng pautang mula sa ibang bangko.

Gayunpaman, ang pinakamahusay na paraan upang makatanggap ng isang bahagi ng pautang sa cash. (o sa bank card) na hindi ginagamit sa pagbili ng bahay (pag-aayos, iba pang gastos), pero magsinungaling lang "kung sakali". Sa panahong mayroon ka ng pera, magbabayad ka ng interes para sa paggamit nito, gayunpaman, una, garantisadong magagawa mong tuparin ang iyong mga obligasyon sa bangko, at, pangalawa, ang interes sa mortgage ay mas mababa kaysa sa interes sa credit ng konsyumer (kung ikaw ay nag-iisip na mag-loan para mabayaran ang installment kung sakaling maantala ang suweldo).

Konklusyon

Kapag nagpasya na kumuha ng isang mortgage, ito ay nagkakahalaga ng pagsisimula hindi lamang mula sa iyong antas ng kagalingan sa kasalukuyang sandali, ngunit din upang pag-aralan ang mga sitwasyon para sa pagbuo ng mga kaganapan na maaaring mangyari sa sampu o dalawampung taon. Hindi na kailangang mag-loan sa pag-asang madagdagan ang kita, maaaring hindi ito mangyari (maaaring hindi sumunod ang promosyon, at maaaring may utang ang iyong kumpanya). Kung plano mong bayaran ang iyong mga dapat bayaran sa tulong ng ibang tao (halimbawa, mga kamag-anak)- isipin kung gaano ito katagal, at kung ano ang iyong gagawin kung walang tutulong. Sa madaling salita, maingat na kalkulahin ang iyong mga panganib upang hindi ka magkaroon ng mga problema na maaaring hindi malulutas.

Igor Vasilenko