După ce a decis să facă un pas atât de important precum încheierea unui contract de împrumut garantat cu imobiliare, merită să înțelegem ce „ capcanele" creditelor ipotecare. O sumă mare de împrumut și o perioadă lungă de plată duc la apariția acestor „ capcanele" creditelor ipotecare, printre care se numără costurile suplimentare la înregistrare, riscul pierderii obiectului ipotecat, interzicerea băncii de a efectua tranzacții cu obiectul ipotecii sau rambursarea anticipată a creditului.

Cheltuieli suplimentare

Aceasta este cea mai comună capcană, s-ar putea spune chiar garantată. Sumă acont iar taxa de stat la serviciul de înregistrare nu sunt singurele cheltuieli pe care va trebui să le faci față pentru a obține banii râvniți.

Comisionul băncii

Băncile percep adesea o taxă pentru orice serviciu minor oferit unui client. Astfel, la întocmirea unui contract de împrumut ipotecar, împrumutatul se poate confrunta cu una dintre următoarele plăți de comision:

• pentru examinarea cererii,
• pentru acordarea unui credit,
• pentru transferul de bani dintr-un cont,
• pentru schimb valutar (pentru împrumuturi în valută),
• pentru emiterea și întreținerea unui card bancar.

Plata pentru servicii de asigurare si evaluator

Astăzi, creditele ipotecare sunt destul de populare, așa că mulți debitori se pregătesc mental și financiar să plătească pentru serviciile unui evaluator și să asigure proprietatea care este ipotecata. Dar acest lucru nu este tot ceea ce au nevoie băncile pentru a-și reduce riscurile.

Pe lângă asigurarea pentru pierderea sau deteriorarea apartamentului, una dintre condițiile pentru obținerea unui credit ipotecar poate fi

• asigurarea de viață și sănătate a împrumutatului,
• asigurarea titlului împrumutatului la proprietate ipotecata,
• asigurare împotriva riscului încălcării de către împrumutat a termenilor contractului de împrumut.

În toate cazurile de mai sus, asigurarea se emite în favoarea băncii, aceasta fiind indicată în contractul de asigurare ca beneficiar. Și împrumutatul trebuie să-l plătească - în valoare de 0,5 până la 1,5% din suma totală a împrumutului.

În ceea ce privește plata serviciilor unui evaluator, aici poate apărea o problemă dacă decideți să vă refinanțați ipoteca la o altă bancă. Acest lucru înseamnă de obicei că împrumutul este rambursat primei bănci înainte de termen, iar un nou contract de împrumut este încheiat cu a doua bancă la o rată mai mică. Băncile lucrează cu un anumit evaluator și nu au încredere în toți ceilalți. Prin urmare, în cazul refinanțării, cel mai probabil va trebui să faceți (și, prin urmare, să plătiți) din nou evaluarea.

Prevederi contractuale care limitează drepturile împrumutatului

Aici putem evidenția

• reguli standard stabilite de lege (Codul civil al Federației Ruse, Legea „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” sau uzuale în afacerile băncilor;
• diverse „clauze viclene care pun împrumutatul într-o poziţie dependentă.

Printre primele se numără interzicerea vânzării sau transferului unui apartament ipotecat spre închiriere fără acordul băncii, interzicerea reamenajării acestuia sau orice acțiuni cu apartamentul care ar putea reduce valoarea acestuia. Nu poți contrazice aceste puncte. Trebuie să le iei de la sine înțeles și să ții cont de prezența lor atunci când planificați orice acțiuni cu proprietate colaterală

Al doilea include o interdicție sau restricții serioase privind rambursarea anticipată a unui împrumut și permisiunea băncii de a modifica rata dobânzii fără acordul împrumutatului. Întrucât astfel de clauze încalcă adesea principiile generale drept civilși înrăutățesc poziția împrumutatului față de regulile prevăzute de lege, acestea pot fi contestate în baza Legii „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor”.

Riscuri asociate cu situația în cursul valutar și piata financiara, pe piata imobiliara

Fluctuațiile cursului de schimb, prăbușirea pieței imobiliare - toate aceste circumstanțe nu pot fi prezise de un cetățean obișnuit. Mai mult, creditele ipotecare sunt adesea contractate pentru o perioadă lungă de timp, ceea ce face ca fiabilitatea prognozelor să fie discutabilă. Între timp, pentru debitor, modificările de mai sus pot implica

• creșterea reală a plăților lunare,
• un excedent multiplu al sumei împrumutului față de prețul de piață al garanției achiziționate cu fonduri de împrumut.

Pentru a evita dependența de cursul de schimb și de situația economiei globale, merită să luați împrumuturi în ruble și, de asemenea, să evitați condițiile unui acord de dobândă cu o „rată flotantă”. Acesta din urmă este poziționat ca fiind benefic pentru împrumutat, deoarece inițial va fi mai mică decât rata fixă ​​obișnuită a pieței (sau oferită de aceeași bancă). Cu toate acestea, scopul real al unei rate flotante este de a reduce riscul băncii atunci când economia încetinește. Modificarea mărimii ratei flotante este asociată cu o modificare a așa-numitelor rate de ofertă pentru împrumuturile la bursa financiară.

Băncile rusești folosesc rate LIBOR (Rata oferită la Londra). schimb financiar) sau MosPrime (rata pentru acordarea de împrumuturi în ruble pe piața din Moscova). Puțini debitori înțeleg esența acestor rate, motivele reducerii sau creșterii lor. După ce ați încheiat un acord cu o „rată flotantă”, nu puteți fi niciodată sigur cât de multă dobândă va trebui să plătiți băncii data viitoare.

Riscul de a pierde garanția

Desigur, un obiect atât de masiv precum imobilele nu poate fi „pierdut” - dar poate fi distrus sau deteriorat, de exemplu, prin incendiu sau confiscat de la împrumutat la cererea unei terțe părți.

Pierderea sau deteriorarea proprietății

Legislația ipotecară stabilește consecințele morții sau deteriorarea bunului ipotecat, care sunt foarte neplăcute pentru împrumutatul-debitor ipotecar. El nu pierde doar apartamentul pe care l-a cumpărat cu fonduri de credit. Acum că garanția a fost distrusă, el este obligat să furnizeze băncii cât mai repede posibil altă garanție echivalentă cu cea pierdută. În cazul în care imobilul este deteriorat, împrumutatul are dreptul de a negocia cu instituția de credit pentru repararea și restabilirea lichidității apartamentului într-o anumită perioadă de timp. Este recomandabil să conveniți asupra acestor puncte în scris cu banca imediat după pierderea sau deteriorarea bunurilor imobiliare. Totuși, instituția de credit are dreptul de a refuza dacă consideră că noul gaj nu este egal cu cel precedent.

În absența unui acord de înlocuire a proprietății gajate sau de refacere a acesteia, banca va putea cere executarea anticipată a contractului de împrumut.

Pretenții ale terților pentru recuperarea bunurilor colaterale

Soarta legală a unui apartament cumpărat cu bani împrumutați nu este întotdeauna simplă. Și, după ce a luat o ipotecă și a înregistrat un apartament ca garanție, împrumutatul poate fi surprins să primească o declarație de creanță de la un alt cetățean care se consideră proprietarul proprietății ipotecate.

Desigur, ca întotdeauna într-un contract de credit ipotecar, toate riscurile aici cad asupra împrumutatului. Cert este că banca nu va pierde dreptul de gaj chiar dacă apartamentul este restituit proprietarului anterior. Esența garanției este legea rusă este de așa natură încât „urmează lucrul”: atunci când proprietarul se schimbă, gajul rămâne.

În plus, există o regulă care obligă împrumutatul-debitor ipotecar să facă tot posibilul pentru a se asigura că proprietatea nu ajunge la un terț. În caz contrar (de exemplu, dacă se stabilește că împrumutatul este indiferent față de proces, nu contestă argumentele reclamantului, nu participă la ședințe), banca are dreptul de a acționa în acest caz în numele debitorului fără împuternicire. Același va fi obligat să despăgubească organizare de credit toate cheltuielile de judecată.

Având în vedere economia actuală, vă puteți petrece întreaga viață economisind pentru propria casă. Un credit ipotecar vă va ajuta să vă mutați în apartamentul dvs. la o vârstă fragedă; ceea ce trebuie să știți atunci când solicitați un astfel de împrumut, să încercăm să ne dăm seama mai detaliat.

Nimic complicat. Un credit ipotecar este un credit pentru locuințe. Adică dacă l-ai luat de la bancă împrumut vizat pentru a cumpăra un apartament sau o casă privată, atunci ai luat un credit ipotecar. În același timp, puteți cumpăra locuințe atât în ​​clădirea primară (cladire nouă) cât și în piață secundară.

Atunci când emite un astfel de împrumut, banca încheie întotdeauna un acord în care obligatoriu Prima parte este banca, iar cealaltă este împrumutatul (persoana fizică).

În plus, o ipotecă este întotdeauna emisă împotriva bunurilor imobiliare. Garanția este, de regulă, locuința pe care clientul o cumpără din fonduri de împrumut. Dar prin acord cu banca, orice altă proprietate a clientului poate servi drept garanție.

Contractele de ipotecă și gaj se întocmesc de către notar, garanția este înscrisă într-un registru special, împrumutatul nu o poate vinde, dona sau schimba până când împrumutul bancar și toate plățile aferente (dobânzi, comisioane, asigurări, eventual penalități și amenzi) rambursat integral. Atunci când solicită o ipotecă, banca, de regulă, nu are nevoie de garanți, deoarece garanția acoperă suficient toate riscurile împrumutului.

Pentru cât timp se emite un credit ipotecar?

O ipotecă (împrumut pentru locuință) este întotdeauna emisă termen lung– de la 10 la 20 de ani sau mai mult. Pe de o parte, acesta este un avantaj, deoarece este mai ușor pentru client să plătească datoria, dar pe de altă parte, această „bucurie” poate dura 20 de ani! Intreaga viata…

Clientul poate, desigur, să ramburseze împrumutul mai repede, dar aici există capcane. Acordul poate prevedea o penalitate pentru rambursarea anticipată a împrumutului. Este ușor de explicat acest lucru din punctul de vedere al băncii: banca plănuia să câștige o anumită sumă de la client, iar dacă ipoteca este rambursată anticipat, o parte semnificativă din venitul băncii se pierde, așa că va compensa acest lucru. cu amenzi. Dar este foarte neprofitabil ca clientul să plătească o penalitate pentru rambursarea anticipată.

Atenţie! Înainte de a semna contractul, ar trebui să îl citiți cu atenție, în special toate notele de subsol cu ​​litere mici.

În ce monedă ar trebui să mă înregistrez?

Banca, de regulă, se oferă să emită un credit ipotecar în moneda națională, dolari și euro. Ce valută preferi?

Interesant este că atunci când solicitați un credit pentru locuințe în moneda națională, rata dobânzii la credit este cu câteva puncte mai mare decât atunci când solicitați un credit în moneda straina. De aceea mulți clienți contractează un credit ipotecar în dolari. Dar, având în vedere nivelul actual al inflației, această abordare este greșită.

Creșterea cursurilor de schimb dolarului și euro prezintă, de asemenea, un risc potențial. Pentru a evita acest lucru, economiștii recomandă ca împrumuturile pe termen lung să fie emise în ruble. Deci, calmează-te.

O taxă inițială

La contractarea unui credit ipotecar, plata inițială poate fi de la 0 la 30% sau mai mult din valoarea de evaluare a locuinței pe care împrumutatul o cumpără din fonduri de împrumut.

De exemplu, evaluatorul a evaluat apartamentul ales de împrumutat la 50 mii USD, apoi:

• banca poate emite o ipotecă pentru întreaga sumă(avansul este 0%);
• banca poate emite un împrumut în valoare de 45 de mii de dolari(acontul este de 5 mii de dolari, adică 10% din valoarea de evaluare a apartamentului);
• Banca emite un credit de 35 de mii de dolari(acontul este de 15 mii de dolari, adică 30% din valoarea de evaluare a apartamentului);
• ipoteca este emisă pentru 20 de mii de dolari(acontul este de 30 mii de dolari, adică 60% din valoarea de evaluare a apartamentului).

Și așa mai departe. De regulă, în condiții credit ipotecar Este indicată suma necesară a avansului, dar suma poate fi ajustată. De exemplu, dacă proprietatea colaterală este evaluată ieftin, atunci valoarea avansului va fi majorată pentru a acoperi riscurile de nerambursare a împrumutului sau clientul și-a exprimat dorința de a depune imediat mai multe fonduri pentru a împrumuta o cantitate mai micaîmprumut.

Uneori, clientul nu are suficiente fonduri pentru plata în avans, atunci banca se poate oferi să emită credit suplimentar pentru a acoperi suma lipsă, de exemplu, consumator sau card.

Program de rambursare

La calcularea programului de rambursare, se pare că totul este simplu: suma împrumutului se împarte la întregul termen al împrumutului (de exemplu, 240 de luni, dacă ipoteca este emisă pentru 20 de ani), dobânda se acumulează lunar la soldul datoriei. , ca urmare, în fiecare lună clientul trebuie să efectueze o plată, care constă în suma împrumutului + dobândă. Dar, în realitate, băncile folosesc scheme diferite acumularea dobânzii la credit - standard și anuitate.

În primul caz, suma lunară de plată scade treptat, în al doilea caz, clientul plătește aceeași sumă în fiecare lună timp de 20 de ani.

Sfat! Din punct de vedere vizual, schema de anuitate pare mai convenabilă și mai profitabilă pentru client, dar dacă calculați suma plății în exces a împrumutului, devine evident că o schemă simplă (standard) este ceea ce are nevoie împrumutatul.

Cine mai este implicat în tranzacția cu ipoteca?

Atunci când se emite o ipotecă pentru un apartament (sau o casă), participarea la tranzacție este obligatorie Companie de asigurariși evaluatori. Compania de asigurări asigură viața și garanția împrumutatului. Contractul de asigurare se emite pe un an. În fiecare an, până la rambursarea integrală a împrumutului, împrumutatul este obligat să reînnoiască contractul de asigurare.

Notă! Banca își impune adesea compania de asigurări, dar clientul trebuie să știe că are dreptul să aleagă orice asigurător care are mai multe termeni profitabili.

Evaluatorii evaluează imobiliare, pe care clientul le cumpără cu fonduri de credit și garanții. Pentru a face acest lucru, ei vizitează un apartament sau o casă, îl inspectează și fac fotografii. Banca nu poate împrumuta mai mult decât valoarea de evaluare a proprietății.

concluzii

Așadar, ce trebuie să știi când iei un credit ipotecar?

Lista principală de puncte la care ar trebui să acordați atenție atunci când solicitați un împrumut pentru locuință este următoarea:

• Este indicat sa intocmesti un contract pe o perioada maxima— 20 de ani sau mai mult, în acest caz trebuie să acordați atenție dacă rambursarea anticipată a împrumutului este posibilă;
• Economiștii sfătuiesc ca creditele ipotecare să fie emise în moneda națională;
• dacă nu suficient fonduri proprii pentru avans, atunci puteți solicita suplimentar un împrumut în acest scop;
• cel mai favorabil calendar de rambursare a creditului este standard;
• proprietatea gajată la contractarea unui credit ipotecar, nu este supusă înstrăinării până la rambursarea integrală a datoriei.

Ipotecile și capcanele discutate în articol sunt un set de sfaturi care vă vor ajuta să rezolvați fără probleme problema cumpărării imobiliare.

Când se gândesc la cumpărarea unei locuințe, cetățenii acordă cel mai adesea atenție băncilor stabile susținute de stat. Banca de Economii a Rusiei este în top 5 din țară. O analiză a programelor sale pentru debitori ne permite să înțelegem care sunt capcanele creditelor ipotecare cu Sberbank, ca cel mai proeminent reprezentant al unei instituții de creditare populare și de renume.

Experții evidențiază câteva domenii care trebuie luate în considerare înainte de a aplica pentru o ipotecă la Sberbank. Formularea „ipotecă” în limbaj juridic înseamnă că vor fi încheiate două contracte. Primul este un contract împrumut acasă, al doilea este un contract de gaj imobiliar. Prin urmare, riscurile ar trebui evaluate separat pentru fiecare zonă.

Riscurile trebuie evaluate în fiecare zonă

Astfel banca este garantată că proprietatea își va pierde valoarea. Dacă împrumutatul nu poate plăti împrumutătorului, banca are dreptul de a vinde sediul pentru achitarea datoriei.

În unele cazuri, Sberbank poate face concesii debitorului dacă tipul necesar de utilizare este convenit în prealabil cu acesta. Totuși, acesta este un drept, nu o obligație a unei instituții de credit. Împrumutatul, prin semnarea contractului, se obligă să păstreze bunul și să prevină deteriorarea sau pierderea acestuia.

Protecția bunurilor imobiliare colaterale

Proprietatea ipotecară în Sberbank este obligatorie, ca și în alte bănci. Acest lucru se datorează faptului că perioada de gaj este lungă și banca își protejează proprietatea până când drepturile asupra acesteia sunt transferate împrumutatului. Și acest lucru se face în detrimentul acestuia din urmă. De obicei, există două opțiuni de asigurare:

• contribuție unică;
• plan de rate pentru asigurare până la rambursarea ipotecii.

Prima variantă este mai profitabilă, dar necesită prezența unei sume semnificative în perioada în care viitor proprietar ipoteca suportă cea mai mare cheltuială. În al doilea caz, sumele sunt distribuite pe o perioadă lungă de timp. Este important de știut că:

• Împrumutatul este obligat să asigure proprietatea numai împotriva daunelor și pierderilor;
• dacă obiectului i se întâmplă ceva în perioada de existență a ipotecii, atunci asigurarea va fi primită nu de către împrumutat, ci de către bancă (el este cel care este beneficiarul asigurării);
• pentru debitor la scadență eveniment asigurat Suma datoriei va fi redusă cu valoarea asigurării.

Inițial, asigurarea nu poate fi emisă pentru o sumă mai mică decât suma împrumutului. În timp, suma de bază se modifică pe măsură ce datoria ipotecară scade. Banca poate rezilia contractul dacă nu există asigurare asupra proprietății.

Trebuie avut în vedere faptul că polița este emisă cel mai adesea pentru cel mult un an. Prin urmare, trebuie reînnoit anual. Doar cei care vor avea până la 65 de ani la momentul rambursării ipotecii pot aproba un credit pentru locuințe de la Sberbank fără a asigura obiectul achiziției.

Riscuri de pierdere a proprietății

Proprietarul ipotecii este obligat să notifice în scris Sberbank orice daune aduse bunului colateral. În plus, se convine asupra calendarului și tipurilor de reparații. Dacă obiectul este pierdut complet, împrumutatul este obligat să ofere noi garanții pentru împrumut în termen de o lună sau să ramburseze datoria înainte de termen.

Contractul trebuie să verifice:

• pentru care se prevede rezilierea contractului;
• modul în care se rezolvă problema sechestrului bunurilor colaterale;
• în ce instanță este prevăzută soluționarea problemelor controversate?

Adesea, în ciuda legi federale, banca poate preciza în acte că are dreptul de a sechestra bunul înainte de o hotărâre judecătorească dacă sunt încălcați termenii acordului. În acest caz, bancherii pot retrage garanția prin intermediul executorii judecătoreşti, ocolind tribunalul.

Importantă este și locația instanței de judecată prevăzută pentru soluționarea litigiilor juridice. Cerința de a lua în considerare cazurile în temeiul acordului în instanța de la locul de înregistrare a băncii nu are niciun temei.

Drepturile terților

La alegerea bunurilor imobiliare, în special pe piaţa secundară şi acordul de acțiuni, ar trebui să verificați cu atenție sarcinile. Ele pot fi ascunse, dar dacă vor fi descoperite vor deveni o problemă nu pentru bancă, ci pentru împrumutat. Dacă terții pretind drepturi asupra locuințelor ipotecate, atunci proprietatea acesteia va fi decisă în instanță.

Dacă drepturile sunt confirmate, proprietarul ipotecii va fi într-un dezavantaj major. Acesta va trebui să transfere proprietatea proprietarilor legali, iar banca va trebui să transfere datoria ipotecară. Banca în sine este complet protejată de riscuri.

Cheltuieli suplimentare

Nu uitați de costurile suplimentare care însoțesc oricare tranzactii cu ipoteca. Va trebui să plătiți o taxă de stat pentru documente. Sberbank oferă împrumutaților să folosească opțiunea de înregistrare electronică. În acest caz, banca poate reduce rata creditului cu 0,1% pe an.

Orice document certificat de notar este o cheltuială suplimentară care trebuie luată în considerare. Pentru a evita intrarea într-o situație neplăcută, ar trebui mai întâi să aflați întreaga amploare a cheltuielilor înainte de a obține aprobarea pentru un credit ipotecar de la Sberbank. Capcanele tranzacțiilor de credit pot fi atât de semnificative încât pot schimba opinia împrumutatului cu privire la necesitatea de a contracta un credit ipotecar.

• studiați contractele și documentele în detaliu înainte de a le semna, în special ceea ce este scris cu litere mici;
• dacă ceva din documente ridică întrebări sau nu este deloc clar, ar trebui să aflați informații din mai multe surse - de la specialiști în bănci și de la un avocat independent;
• înainte de a aplica pentru o ipotecă, este necesar nu numai să ai economii personale cu care să te acoperi cheltuieli obligatorii la începutul tranzacţiei, dar şi fond de rezervă, permițându-vă să plătiți pentru 3-4 luni din ipoteca, în caz de dificultăți financiare în perioada plăților regulate.

Nu necesită dovada că băncile nu încearcă doar să ajute cetățenii să dobândească proprietăți personale, ci încearcă să facă bani. Cu cât beneficiul este mai mare, cu atât banca este mai interesată de client.

Sloganurile publicitare nu dezvăluie riscurile și restricțiile cu care se va confrunta împrumutatul în perioada de obținere și plată a ipotecii. Prin urmare, înainte de a fi de acord împrumut pe termen lung cu o rată scăzută, ar trebui să studiați în detaliu toate condițiile Sberbank, inclusiv costurile ascunse și posibilele dificultăți.

Rambursarea asigurării ipotecare la Sberbank:

Este posibil să faceți o cerere la bancă în cazul în care cheltuielile reale pentru credit ipotecar a depășit semnificativ cel specificat în contract pret intregîmprumut? Unde este cel mai bun loc pentru a depune o astfel de reclamație?

Răspuns

În creditarea ipotecară, interesele băncii coincid cu interesele debitorului - instituția de credit face bani buni din dobânda la un împrumut mare, care este garantat cu bunuri imobiliare lichide, iar împrumutatul se poate muta rapid în propria casă. Cu toate acestea, pentru un împrumutat, contractarea unui împrumut pentru un apartament este asociată cu o serie de riscuri; în plus, atunci când dezvoltă produse ipotecare, banca oferă condiții mai favorabile pentru sine decât pentru clienții săi.

În acest articol vom vorbi despre unele dintre riscurile asociate creditelor ipotecare, la care nu toți debitorii se gândesc și la care băncile înseși, din motive evidente, nu le fac reclamă.

Avantajul unei ipoteci

Principalul avantaj al unui credit ipotecar pentru debitor este că debitorul poate obține o locuință și poate locui în ea, plătind treptat băncii suma care a fost emisă pentru achiziționarea acestei locuințe. Împrumutul este garantat chiar de locuința achiziționată, banca nu riscă practic nimic, iar dacă împrumutatul încetează să plătească ratele, instituția de credit va lua pur și simplu apartamentul, îl va vinde și își va rambursa datoria.

Totuși, în creditarea ipotecară, condițiile jocului sunt dictate de instituția de credit, nu de debitor, prin urmare, indiferent de modul în care banca poziționează produsul ipotecar în fața clienților, banca se va afla întotdeauna în condiții mai favorabile decât împrumutatul. Să ne uităm la câteva dintre riscurile la care este expus împrumutatul și să dăm recomandări despre cum vă puteți proteja chiar și în etapa de solicitare a unui împrumut.

Sistemul de plată a rentei

Nu se poate exclude să apară situații în care împrumutatul își pierde solvabilitatea și este obligat să restituie băncii garanția, precum apartamentul achiziționat. S-ar părea că împrumutatul ar trebui să primească în schimb o parte din fondurile care le-au fost plătite și tot ceea ce pierde este posibilitatea de a cumpăra o casă.

Care este problema?

Cu toate acestea, particularitatea sistemului de anuitate al decontărilor de împrumut este că, de la începutul rambursării, ponderea principală a plăților nu revine corpului plății, ci dobânzii pe care banca o percepe pentru utilizarea. fonduri de credit. Abia în timp, ponderea plăților asupra organismului de credit începe să crească treptat, iar ponderea plăților dobânzilor scade. Astfel, la decontarea cu banca, împrumutatul, care din diverse motive nu mai poate suporta povara creditului, pierde majoritatea banilor pe care i-a plătit. Împrumutatul în această situație pur și simplu „donează” băncii banii plătiți pentru utilizarea împrumutului, care nu a fost niciodată realizat în totalitate, iar acești bani sunt pentru bancă. profit net, întrucât instituția de credit nu a suportat practic niciun fel de cheltuieli.

Cum să previi situația?

O alternativă la schema de plată a anuității este plățile diferențiate. Suma ratei lunare include plata organismului de împrumut, această sumă rămâne neschimbată pe toată perioada împrumutului și dobânda la împrumut - iar această parte a plăților scade treptat. (deoarece organismul de împrumut este plătit). Dacă împrumutatul are de ales, este mai bine să prefere un sistem de plată diferențiat.

Din păcate, astăzi puține bănci oferă plăți ipotecare diferențiate, iar dacă o fac, tocmai în condiții atât de nefavorabile debitorii preferă anuitatea. Prin urmare, atunci când intenționați să contractați un împrumut, merită să vă gândiți la probabilitatea apariției situației descrise, deoarece primele câteva plăți, de fapt, constau doar din dobândă.

Scăderea valorii proprietății

La acordarea unui împrumut, banca prevede posibilitatea ca împrumutatul să restituie datoria sub forma unui apartament. În momentul vânzării imobilului, banca preia suma datorată conform contractului, iar această sumă ar trebui să fie suficientă pentru achitarea datoriei. Dar ce se întâmplă dacă valoarea de piață a unui apartament scade, de exemplu, într-o perioadă de deteriorare bruscă a situației economice, când locuințele nu sunt atât de solicitate?

Care este problema?

O astfel de întorsătură a evenimentelor nu poate fi exclusă, se emite o ipotecă pentru zece, douăzeci de ani sau chiar mai mult, iar într-o astfel de perioadă se poate întâmpla orice... Chiar dacă împrumutatul plătește în mod regulat împrumutul, banca admite posibilitatea a dificultăților apărute pentru clientul său, care, în caz de pierdere a solvabilității, trebuie să transfere garanția către bancă. Dar în situația actuală, vânzarea unui apartament, având în vedere scăderea valorii acestuia, nu va ajuta la returnarea băncii a sumei necesare.

În consecință, banca cere clientului să se asigure cumva că valoarea actuală a proprietății devine proporțională cu datoria.

Împrumutatul are un set destul de limitat de opțiuni - fie oferă garanții suplimentare, fie depune o anumită sumă.

Cu toate acestea, împrumutatul s-ar putea să nu aibă nicio proprietate pe care ar putea-o oferi drept garanție sau bani.

Ce se va întâmpla în acest caz? Banca va avea dreptul (sub contract) cere transferul locuinței și în instanță (chiar acum), insistați să returnați suma lipsă. Într-o astfel de combinație de circumstanțe, împrumutatul se va găsi fără locuință, fără o parte din banii pe care i-a plătit deja băncii sub formă de rate lunare. (dacă alegi un sistem de plată a anuității, situația devine și mai complicată)și încă mai datorează băncii niște bani.

Cum să previi situația?

Pe de o parte, banca nu este deloc interesată să „jefuiască” clienții, așa că majoritatea instituțiilor de credit se asigură împotriva acestei opțiuni, fără să împrumute niciodată atât de mulți bani cât valorează proprietatea. În cele mai multe cazuri, obțineți un credit ipotecar pentru o sumă care depășește 90% din costul apartamentului achiziționat (fără garanții suplimentare, co-împrumutați etc.) ireal.

in orice caz (mai ales în lumina „creșterii economice prelungite”) Nu se poate exclude ca prețul bunurilor imobiliare să scadă cu mai mult de 10%. Pentru a fi sigur, împrumutatul poate recurge la asigurarea de răspundere financiară - și companiile de asigurări oferă un astfel de produs. Esența propunerii este următoarea: prin încheierea unei polițe de asigurare, împrumutatul se poate baza pe societatea de asigurări să plătească băncii suma cerută dacă din anumite motive nu poate plăti banca. În același timp, trebuie să se înțeleagă că plata contribuțiilor polita de asigurare va duce la o creștere a costurilor asociate cu deservirea creditului ipotecar. Dar acum împrumutatul nu trebuie să se teamă de cerințele băncii cu privire la o creștere a sumei garanțiilor.

Riscuri de inflație

Este ciudat, dar nu mulți debitori se gândesc la riscurile de inflație atunci când solicită un credit ipotecar. Inflația, adică o depreciere treptată moneda nationala, este un proces normal, parte integrantă a modelului economic global. Cu toate acestea, merită să luați în considerare faptul că ipoteca este emisă de zeci de ani și dacă inflația medie anuală în Federația Rusă este de 6% (surse oficiale spun acest lucru; de fapt, în mod tradițional, imaginea creșterilor de preț arată oarecum diferită), apoi peste zece ani putere de cumpărare banii vor scădea cu cel puțin 60%.

Care este problema?

Desigur, sumele salariile supuse indexării (în funcție de creșterea inflației), in orice caz:

in primul rand, acest lucru se aplică în principal angajaților guvernamentali;

În al doilea rând, indexarea se realizează ținând cont de inflația care a avut loc deja (înainte de indexarea salariilor, creșterile de preț sunt plătite chiar de cetățeni);

Și în al treilea rând, după cum arată practica, nu toate salariile sunt indexate nici măcar în sector public (și nu în în întregime) , iar în companiile private foarte puțini manageri răspund la creșterea prețurilor prin creșterea salariilor.

Împrumutatul poate primi neoficial cea mai mare parte a veniturilor sale (banca poate acorda un credit dacă clientul oferă garanții scumpe și atrage garanți). Aceste randamente nu sunt ajustate automat pentru inflație; ele se pot modifica doar prin creșterea prețurilor bunurilor sau serviciilor pe care împrumutatul le oferă pe piață. Și acest lucru, la rândul său, nu este întotdeauna posibil, având în vedere scăderea puterii de cumpărare a populației în perioadele de criză.

Astfel, ca urmare a inflației (în 10-15 ani)împrumutatul poate primi o sarcină de împrumut imposibil de gestionat și nu poate plăti comisioane lunare băncii.

Cum să previi situația?

În primul rând, atunci când solicitați un împrumut, trebuie să începeți de la venitul real; plățile împrumutului ar trebui să coste o sumă care nu afectează în mod semnificativ capacitatea împrumutatului de a-și acoperi cheltuielile. Dacă împrumutatul întâmpină inițial dificultăți în colectarea banilor dincolo de ratele lunare, este probabil ca mai devreme sau mai târziu să nu poată continua să facă plăți.

Cu toate acestea, acest lucru poate să nu fie suficient, creșterile de preț pot apărea brusc și pot fi destul de puternice, așa că este necesar să se monitorizeze nivelul real al inflației.

Dacă există semne alarmante care indică faptul că după un anumit timp împrumutatul poate avea dificultăți în a-și îndeplini obligațiile față de bancă, trebuie luate măsuri. Un semn caracteristic al schimbărilor inflaționiste negative este, în primul rând, mărimea ratei de refinanțare, dacă Banca Centrală crește des rata dobânzii, înseamnă că totul nu este clar în ordine cu economia, iar inflația se poate accelera (informațiile despre modificările ratei de refinanțare pot fi găsite pe site-ul web al Băncii Rusiei, acestea sunt informații disponibile public).

Împrumutatul, desigur, nu este capabil să influențeze în niciun fel procesele inflaționiste, dar o poate face pentru a nu se trezi fără locuințe și banii plătiți pentru aceasta. Chiar înainte ca criza să fie recunoscută oficial, este necesar să contactați banca cu o cerere de restructurare a creditului. Cu alte cuvinte, trebuie să încercați să determinați banca să reducă suma plăților lunare și să prelungească durata totală a împrumutului. Instituțiile de credit, de regulă, găzduiesc clienții care își îndeplinesc obligațiile; este profitabil pentru bancă să restructureze împrumutul și să continue să câștige din dobândă.

Risc de nerambursare a creditului

De regulă, debitorii își leagă capacitatea de a plăti plățile ipotecare de salariul lor actual, luând în considerare suma primită ca o estimare a „valorii” lor pe piața muncii. Dar chiar dacă salariul actual (sau venit) reflectă în mod obiectiv valoarea împrumutatului ca angajat (pe baza calificărilor, cererii) sau ca om de afaceri (cerere pentru bunurile si serviciile oferite de acesta), este necesar să se prevadă probabilitatea unor situații în care veniturile vor fi primite intermitent, iar salariile vor fi plătite cu întârziere.

Care este problema?

Tine minte!

Banca consideră simpla prezență a plăților restante ca o deteriorare a solvabilității clientului și se pregătește să ia măsuri pentru a-și recupera banii.

Dacă salariile sunt întârziate, împrumutatul nu va putea plăti contribuția la timp; dacă sunteți concediat, veți avea nevoie de ceva timp pentru a vă căuta un nou loc de muncă, iar apoi va trebui să așteptați mai mult timp pentru primul dvs. salariu. De asemenea, trebuie să țineți cont de restricțiile salariale asociate cu perioada de probă, salariul modest pentru un loc de muncă temporar (dacă în timpul căutării nu există oferte care să corespundă așteptărilor dumneavoastră), sau absență completă orice munca (din cauza restricțiilor privind sănătatea, vârsta, competențele, calificările etc.).

La rândul său, banca (în caz de întârziere a plății ratelor lunare) Contractul prevede posibilitatea încetării unilaterale a raporturilor contractuale. Un reprezentant al institutiei de credit se va adresa in instanta cu declarație de revendicareși va cere rambursarea datoriei prin executare silită asupra bunului care este gajat. Astăzi, majoritatea băncilor prevăd pentru ele însele această posibilitate în cazul în care debitorul întârzie plățile în trei sau mai multe rate în decurs de 12 luni.

Cum să previi situația?

Dacă la momentul solicitării unui împrumut totul este în regulă cu veniturile tale, trebuie să ai grijă să asiguri plăți la timp în orice situație. În consecință, o ieșire din situație poate fi rezervarea unei anumite sume destinate plăților, de exemplu, în termen de șase luni; o opțiune alternativă este de a contracta un împrumut de la o altă bancă.

Cu toate acestea, cea mai bună soluție este să primiți o parte din împrumut în numerar (sau la card bancar) , care nu sunt folosite pentru achiziționarea de locuințe (reparatii, alte cheltuieli), dar doar stați acolo „pentru orice eventualitate”. În timpul în care aveți banii, veți plăti dobândă pentru utilizarea acestora, totuși, în primul rând, aveți garantat că vă puteți îndeplini obligațiile față de bancă și, în al doilea rând, dobânda ipotecară este mult mai mică decât dobânda la credit de consumator (daca va ganditi sa luati un imprumut pentru a plati taxa in cazul intarzierilor salariale).

Concluzie

Atunci când decideți să contractați un credit ipotecar, ar trebui să luați în considerare nu numai nivelul dvs. actual de bunăstare, ci și să analizați opțiunile de desfășurare a evenimentelor care se pot întâmpla în zece sau douăzeci de ani. Nu este nevoie să contractați un împrumut în speranța de a vă crește veniturile; acest lucru s-ar putea să nu se întâmple. (promovarea pe scara corporativă poate să nu urmeze, iar compania dvs. poate ajunge în datorii). Dacă plănuiți să vă plătiți cotizațiile cu ajutorul altcuiva (de exemplu, rudele)– gândiți-vă cât va dura acest lucru și ce veți face dacă nu există nimeni care să vă ajute. Cu alte cuvinte, calculează-ți cu atenție riscurile pentru a nu te confrunta cu probleme care pot fi de netrecut.

Igor Vasilenko