Ko'chmas mulk bilan ta'minlangan kredit shartnomasini tuzish kabi muhim qadamni qo'yishga qaror qilib, nima ekanligini tushunishga arziydi " ipoteka tuzoqlari. Katta kredit miqdori va uzoq to'lov muddati bularning paydo bo'lishiga olib keladi " ipoteka tuzoqlari, ular orasida ro'yxatga olish paytida qo'shimcha xarajatlar, garovga qo'yilgan ob'ektni yo'qotish xavfi, bankning ipoteka predmeti bilan operatsiyalarni taqiqlashi yoki kreditni muddatidan oldin to'lash kiradi.

Qo'shimcha xarajatlar

Bu eng keng tarqalgan, hatto kafolatlangan, tuzoq deyish mumkin. so'm ilk to'lov va ro'yxatga olish xizmati uchun davlat boji - bu orzu qilingan pulni olish uchun duch keladigan yagona xarajatlar emas.

Bank komissiyasi

Banklar ko'pincha mijozga ko'rsatilgan har qanday kichik xizmat uchun haq oladilar. Shunday qilib, ipoteka krediti shartnomasini tuzishda qarz oluvchi quyidagi komissiya to'lovlaridan biriga duch kelishi mumkin:

• arizani ko'rib chiqish uchun,
• kredit berish uchun,
• hisobdan pul o'tkazish uchun,
• valyuta ayirboshlash uchun (valyuta kreditlari uchun),
• bank kartasini chiqarish va unga xizmat ko'rsatish uchun.

Sug'urta va baholovchi xizmatlari uchun to'lov

Bugungi kunda ipoteka kreditlari juda mashhur, shuning uchun ko'plab qarz oluvchilar baholovchining xizmatlarini to'lashga va garovga qo'yilgan mulkni sug'urtalashga aqliy va moliyaviy tayyorgarlik ko'rmoqda. Ammo bu banklar o'z risklarini kamaytirish uchun talab qiladigan narsa emas.

Kvartiraning yo'qolishi yoki shikastlanishi uchun sug'urta qilishdan tashqari, ipotekani olish shartlaridan biri bo'lishi mumkin

• qarz oluvchining hayoti va sog'lig'ini sug'urtalash;
• qarz oluvchining mulk huquqini sug'urta qilish garovga qo'yilgan mulk,
• qarz oluvchi tomonidan kredit shartnomasi shartlarini buzish xavfidan sug'urta qilish.

Yuqoridagi barcha hollarda sug'urta bank foydasiga beriladi, u sug'urta shartnomasida foyda oluvchi sifatida ko'rsatilgan. Va qarz oluvchi uni to'lashi kerak - umumiy kredit summasining 0,5 dan 1,5% gacha.

Baholovchining xizmatlarini to'lashga kelsak, agar siz ipotekani boshqa bankda qayta moliyalashtirishga qaror qilsangiz, bu erda muammo paydo bo'lishi mumkin. Bu odatda birinchi bankka kredit muddatidan oldin qaytarilishini, ikkinchi bank bilan esa pastroq stavkada yangi kredit shartnomasi tuzilishini bildiradi. Banklar ma'lum bir baholovchi bilan ishlaydi va boshqalarga ishonmaydi. Shuning uchun, qayta moliyalashda, ehtimol siz yana baholashni amalga oshirishingiz kerak (va shuning uchun to'lashingiz kerak).

Qarz oluvchining huquqlarini cheklovchi shartnoma qoidalari

Bu erda biz ta'kidlashimiz mumkin

• qonun bilan belgilangan standart qoidalar (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi, "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" gi qonun yoki banklar faoliyatida odatiy;
• Qarz oluvchini qaram ahvolga soladigan turli xil “ayyor gaplar.

Ulardan birinchilari qatorida garovga qo‘yilgan kvartirani bankning roziligisiz ijaraga berish yoki sotishni taqiqlash, uni qayta qurishni taqiqlash yoki kvartira bilan uning qiymatini pasaytiradigan har qanday xatti-harakatlarni taqiqlash kiradi. Siz bu fikrlar bilan bahslasha olmaysiz. Garov mulki bilan har qanday harakatlarni rejalashtirishda siz ularni odatiy holga keltirishingiz va ularning mavjudligini hisobga olishingiz kerak

Ikkinchisi, kreditni muddatidan oldin to'lashni taqiqlash yoki jiddiy cheklovlarni va bankka qarz oluvchining roziligisiz foiz stavkasini o'zgartirishga ruxsat berishni o'z ichiga oladi. Chunki bunday bandlar ko'pincha umumiy tamoyillarni buzadi fuqarolik huquqi va qonun hujjatlarida nazarda tutilgan qoidalarga nisbatan qarz oluvchining ahvolini yomonlashtirgan taqdirda, ular "Iste'molchilarning huquqlarini himoya qilish to'g'risida" gi qonunga asosan shikoyat qilinishi mumkin.

Valyutadagi vaziyat bilan bog'liq risklar va moliya bozori, ko'chmas mulk bozorida

Valyuta kursining o'zgarishi, ko'chmas mulk bozorining qulashi - bularning barchasini oddiy fuqaro oldindan aytib bo'lmaydi. Bundan tashqari, ipoteka kreditlari ko'pincha uzoq vaqt davomida olinadi, bu esa prognozlarning ishonchliligini shubhali qiladi. Ayni paytda, qarz oluvchi uchun yuqoridagi o'zgarishlar sabab bo'lishi mumkin

• oylik to'lovlarning haqiqiy o'sishi,
• ssuda mablag'lari hisobiga sotib olingan garovning bozor bahosidan kredit summasining bir necha baravar oshib ketishi.

Valyuta kursi va jahon iqtisodiyotining holatiga bog'liq bo'lmaslik uchun rublda kredit olish, shuningdek, "suzuvchi stavka" bilan foiz shartnomasi shartlaridan qochish kerak. Ikkinchisi qarz oluvchi uchun foydali sifatida joylashtirilgan, chunki dastlab u odatdagi bozor kursidan (yoki bir xil bank tomonidan taklif qilingan) qat'iy belgilangan kursdan past bo'ladi. Biroq, suzuvchi stavkaning asl maqsadi iqtisodiyot sekinlashganda bankning riskini kamaytirishdir. O'zgaruvchan kurs hajmining o'zgarishi moliyaviy birjada kreditlar bo'yicha taklif stavkalari deb ataladigan o'zgarish bilan bog'liq.

Rossiya banklari LIBOR stavkalaridan foydalanadilar (London taklif qilingan kurs). moliyaviy almashinuv) yoki MosPrime (Moskva bozorida rubl kreditlarini berish stavkasi). Bir nechta qarz oluvchilar ushbu stavkalarning mohiyatini, ularning kamayishi yoki ko'payishi sabablarini tushunadilar. "O'zgaruvchan stavka" bilan shartnoma tuzganingizdan so'ng, keyingi safar bankka qancha foiz to'lashingiz kerakligiga hech qachon ishonch hosil qila olmaysiz.

Garovni yo'qotish xavfi

Albatta, ko'chmas mulk kabi ulkan ob'ektni "yo'qotish" mumkin emas - lekin uni yo'q qilish yoki buzish, masalan, yong'in natijasida yoki uchinchi tomonning iltimosiga binoan qarz oluvchidan tortib olish mumkin.

Mulkni yo'qotish yoki buzish

Ipoteka to'g'risidagi qonun hujjatlari garovga qo'yilgan mol-mulkning o'limi yoki shikastlanishining oqibatlarini belgilaydi, bu esa garovga oluvchi uchun juda yoqimsizdir. U faqat kredit mablag'lari bilan sotib olingan kvartirani yo'qotmaydi. Endi garov yo'q qilingan, u bankni ta'minlashga majbur iloji boricha tez yo'qolganiga teng bo'lgan boshqa xavfsizlik. Mulk zarar ko'rgan taqdirda, qarz oluvchi kredit tashkiloti bilan muayyan vaqt ichida kvartiraning likvidligini ta'mirlash va tiklash bo'yicha muzokaralar olib borish huquqiga ega. Ko'chmas mulk yo'qolgan yoki shikastlangandan so'ng darhol bank bilan ushbu fikrlarni yozma ravishda kelishish tavsiya etiladi. Biroq, kredit tashkiloti yangi garovni avvalgisiga teng emas deb hisoblasa, rad etishga haqli.

Garovga qo'yilgan mol-mulkni almashtirish yoki uni tiklash to'g'risida kelishuv bo'lmagan taqdirda, bank kredit shartnomasini muddatidan oldin bajarishni talab qilishi mumkin.

Uchinchi shaxslarning garov mulkini undirish bo'yicha da'volari

Qarzga olingan pul bilan sotib olingan kvartiraning qonuniy taqdiri har doim ham oddiy emas. Va ipoteka kreditini olib, kvartirani garov sifatida ro'yxatdan o'tkazgandan so'ng, qarz oluvchi o'zini garovga qo'yilgan mulkning egasi deb hisoblaydigan boshqa fuqaroning da'vo arizasini olganidan hayratga tushishi mumkin.

Albatta, har doimgidek, ipoteka shartnomasida, bu erda barcha xavflar qarz oluvchiga tushadi. Gap shundaki, kvartira avvalgi egasiga qaytarilgan taqdirda ham bank garov huquqini yo‘qotmaydi. Garovning mohiyati shundan iborat Rossiya qonuni shunday bo'ladiki, u "narsaga ergashadi": egasi o'zgarganda, garov qoladi.

Bundan tashqari, qarz oluvchi-garovga mol-mulk uchinchi shaxsga o'tmasligini ta'minlash uchun hamma narsani qilishga majburlovchi qoida mavjud. Aks holda (masalan, qarz oluvchining befarqligi aniqlansa sud, da'vogarning dalillariga e'tiroz bildirmaydi, yig'ilishlarda qatnashmaydi), bank bu holatda qarz oluvchi nomidan ishonchnomasiz harakat qilish huquqiga ega. Xuddi shu narsa kompensatsiya berishga majbur bo'ladi kredit tashkiloti barcha yuridik xarajatlar.

Mavjud iqtisodiyotni hisobga olgan holda, siz butun hayotingizni o'z uyingiz uchun tejashingiz mumkin. Ipoteka sizning kvartirangizga yoshligida ko'chib o'tishga yordam beradi, bunday kredit uchun ariza berishda nimani bilishingiz kerak, keling, buni batafsilroq tushunishga harakat qilaylik.

Hech narsa murakkab emas. Ipoteka - bu uy-joy uchun kredit. Ya'ni, agar siz uni bankdan olgan bo'lsangiz maqsadli kredit kvartira yoki xususiy uy sotib olish uchun, keyin siz ipoteka kreditini oldingiz. Shu bilan birga, siz ham asosiy (yangi binoda) ham, uy-joy sotib olishingiz mumkin ikkilamchi bozor.

Bunday kreditni berishda bank har doim qaerda shartnoma tuzadi majburiy Birinchi tomon - bank, ikkinchisi - qarz oluvchi (jismoniy shaxs).

Bundan tashqari, ipoteka har doim ko'chmas mulkka beriladi. Garov, qoida tariqasida, mijozning kredit mablag'lari bilan sotib olgan uy-joyidir. Ammo bank bilan kelishilgan holda mijozning boshqa har qanday mulki garov sifatida xizmat qilishi mumkin.

Ipoteka va garov shartnomalari notarius tomonidan tuziladi, garov maxsus reestrga kiritiladi, qarz oluvchi uni bank krediti va unga bog‘liq barcha to‘lovlar (foizlar, komissiyalar, sug‘urta, ehtimol penyalar va jarimalar) to‘lanmaguncha sotish, hadya qilish yoki almashtirish mumkin emas. to'liq to'langan. Ipoteka uchun ariza berishda bank, qoida tariqasida, kafillarni talab qilmaydi, chunki garov kreditning barcha risklarini etarlicha qoplaydi.

Ipoteka qancha muddatga beriladi?

Ipoteka (uy-joy krediti) har doim beriladi Uzoq muddat- 10 yildan 20 yilgacha va undan ko'p. Bir tomondan, bu afzallik, chunki mijozga qarzni to'lash osonroq, lekin boshqa tomondan, bu "quvonch" 20 yil davom etishi mumkin! Butun umr…

Mijoz, albatta, kreditni tezroq to'lashi mumkin, ammo bu erda tuzoqlar mavjud. Shartnomada kreditni muddatidan oldin to'lash uchun jarima nazarda tutilishi mumkin. Buni bank nuqtai nazaridan tushuntirish oson: bank mijozdan ma’lum miqdorda daromad olishni rejalashtirgan va agar ipoteka muddatidan oldin qaytarilsa, bank daromadining sezilarli qismi yo‘qoladi, shuning uchun u buning o‘rnini to‘ldiradi. jarimalar bilan. Ammo mijozga muddatidan oldin to'lash uchun jarima to'lash juda foydasiz.

Diqqat! Shartnomani imzolashdan oldin, uni diqqat bilan o'qib chiqishingiz kerak, ayniqsa kichik bosma nashrdagi barcha izohlarni.

Qaysi valyutada ro'yxatdan o'tishim kerak?

Bank, qoida tariqasida, milliy valyutada, dollar va evroda ipoteka berishni taklif qiladi. Qaysi valyutani afzal ko'rasiz?

Qizig'i shundaki, milliy valyutada uy-joy kreditiga murojaat qilganda, kredit bo'yicha foiz stavkasi ssuda uchun ariza berishdan bir necha ball yuqori bo'ladi. xorijiy valyuta. Shuning uchun ko'plab mijozlar dollarda ipoteka olishadi. Ammo inflyatsiyaning hozirgi darajasini hisobga olsak, bu yondashuv noto'g'ri.

Dollar va evro kurslarining o'sishi ham potentsial xavf tug'diradi. Buning oldini olish uchun iqtisodchilar uzoq muddatli kreditlarni rublda berish kerakligini maslahat berishadi. Shunday ekan, tinchlaning.

Dastlabki to'lov

Ipoteka krediti olinganda, boshlang'ich to'lov qarz oluvchi kredit mablag'lari hisobidan sotib olgan uyning baholangan qiymatining 0 dan 30 foizigacha yoki undan ko'p bo'lishi mumkin.

Masalan, baholovchi qarz oluvchi tanlagan kvartirani 50 ming dollarga baholagan, keyin:

• bank butun summaga ipoteka berishi mumkin(boshlang'ich to'lov 0%);
• bank 45 ming dollar miqdorida kredit berishi mumkin(ilk to'lov 5 ming dollar, ya'ni kvartiraning baholangan qiymatining 10 foizi);
• Bank 35 ming dollar kredit beradi(ilk to'lov 15 ming dollar, ya'ni kvartiraning baholangan qiymatining 30 foizi);
• ipoteka 20 ming dollarga beriladi(ilk to'lov 30 ming dollar, ya'ni kvartiraning baholangan qiymatining 60 foizi).

Va hokazo. Qoida tariqasida, sharoitlarda ipoteka krediti Dastlabki to'lovning kerakli miqdori ko'rsatilgan, ammo miqdorni sozlash mumkin. Masalan, agar garovga qo'yilgan mulk arzon baholansa, kreditning qaytarilmasligi xavfini qoplash uchun dastlabki to'lov miqdori oshiriladi yoki mijoz darhol qarz olish uchun ko'proq mablag' qo'yish istagini bildirgan bo'lsa. kichikroq miqdor qarz.

Ba'zida mijozda dastlabki to'lov uchun etarli mablag' yo'q, keyin bank berishni taklif qilishi mumkin qo'shimcha kredit etishmayotgan miqdorni qoplash uchun, masalan, iste'molchi yoki karta.

To'lov taqvimi

To'lov jadvalini hisoblashda hamma narsa oddiy ko'rinadi: kredit summasi butun kredit muddatiga bo'linadi (masalan, 240 oy, agar ipoteka 20 yilga berilsa), foizlar har oy qarz qoldig'iga hisoblanadi. , natijada, har oy mijoz to'lovni amalga oshirishi kerak, bu kredit miqdori + foizlardan iborat. Lekin, aslida, banklar foydalanadi turli sxemalar kredit bo'yicha foizlarni hisoblash - standart va annuitet.

Birinchi holda, oylik to'lov miqdori asta-sekin kamayadi, ikkinchi holatda, mijoz 20 yil davomida har oy bir xil miqdorda to'laydi.

Maslahat! Vizual ravishda, annuitet sxemasi mijoz uchun qulayroq va foydali ko'rinadi, ammo agar siz kredit bo'yicha ortiqcha to'lov miqdorini hisoblasangiz, oddiy (standart) sxema qarz oluvchiga kerak bo'lgan narsa ekanligi ayon bo'ladi.

Ipoteka bitimida yana kim ishtirok etadi?

Kvartira (yoki uy) uchun ipoteka berilganda, bitimda ishtirok etish majburiydir su'gurta kompaniyasi va baholovchilar. Sug'urta kompaniyasi qarz oluvchining hayoti va garovini sug'urta qiladi. Sug'urta shartnomasi bir yilga tuziladi. Har yili kredit to'liq to'lanmaguncha, qarz oluvchi sug'urta shartnomasini yangilashi shart.

Eslatma! Bank ko'pincha o'z sug'urta kompaniyasini yuklaydi, ammo mijoz bilishi kerakki, u ko'proq sug'urtalovchini tanlash huquqiga ega. foydali shartlar.

Baholovchilar baholaydilar Ko'chmas mulk, mijoz kredit mablag'lari va garov bilan sotib oladigan. Buning uchun ular kvartiraga yoki uyga tashrif buyurishadi, uni ko'zdan kechiradilar va suratga olishadi. Bank mulkning baholangan qiymatidan ortiq qarz bera olmaydi.

xulosalar

Xo'sh, ipoteka olishda nimani bilishingiz kerak?

Uy-joy kreditiga murojaat qilishda e'tibor berishingiz kerak bo'lgan asosiy fikrlar ro'yxati quyidagilardan iborat:

• Maksimal muddatga shartnoma tuzish tavsiya etiladi— 20 yil va undan ko‘proq, bu holda kreditni muddatidan oldin to‘lash mumkinmi, yo‘qligiga e’tibor berish kerak;
• Iqtisodchilar ipoteka milliy valyutada berilishini maslahat berishadi;
• etarli bo'lmasa o'z mablag'lari dastlabki to'lov uchun, keyin siz qo'shimcha ravishda shu maqsadda kredit olish uchun ariza berishingiz mumkin;
• eng qulay kredit to'lash jadvali standart hisoblanadi;
• ipotekani olishda garovga qo'yilgan mol-mulk, qarzni to'liq to'lamaguncha begonalashtirishga to'g'ri kelmaydi.

Maqolada muhokama qilingan ipoteka va tuzoqlar - bu ko'chmas mulkni sotib olish masalasini muammosiz hal qilishga yordam beradigan maslahatlar to'plami.

Uy sotib olish haqida o'ylayotganda, fuqarolar ko'pincha davlat tomonidan qo'llab-quvvatlanadigan barqaror banklarga e'tibor berishadi. Rossiya jamg'arma banki mamlakatning birinchi beshtaligiga kiradi. Qarz oluvchilar uchun uning dasturlarini tahlil qilish bizga mashhur va obro'li kredit muassasasining eng ko'zga ko'ringan vakili sifatida Sberbank bilan ipoteka tuzoqlari mavjudligini tushunishga imkon beradi.

Mutaxassislar Sberbankda ipoteka uchun ariza berishdan oldin e'tiborga olinishi kerak bo'lgan bir nechta sohalarni ta'kidlaydilar. Yuridik tilda "ipoteka" so'zi ikkita shartnoma tuzilishini anglatadi. Birinchisi - shartnoma uy krediti, ikkinchisi - ko'chmas mulkni garovga qo'yish shartnomasi. Shuning uchun xavflarni har bir hudud uchun alohida baholash kerak.

Har bir sohada xavflarni baholash kerak

Shunday qilib, bank mulkning qiymatini yo'qotishi kafolatlanadi. Agar qarz oluvchi qarz beruvchiga to'lay olmasa, bank qarzni to'lash uchun binolarni sotishga haqli.

Ba'zi hollarda, agar zarur bo'lgan foydalanish turi u bilan oldindan kelishilgan bo'lsa, Sberbank qarzdorga imtiyozlar berishi mumkin. Biroq, bu kredit tashkilotining majburiyati emas, balki huquqdir. Qarz oluvchi shartnomani imzolash orqali mulkni saqlab qolish va uning shikastlanishi yoki yo'qolishining oldini olish majburiyatini oladi.

Garov ko'chmas mulkni himoya qilish

Sberbankda ipoteka mulki boshqa banklarda bo'lgani kabi majburiydir. Buning sababi shundaki, garov muddati uzoq va bank o'z mulkini unga bo'lgan huquq qarz oluvchiga o'tgunga qadar himoya qiladi. Va bu ikkinchisining hisobidan amalga oshiriladi. Odatda ikkita sug'urta varianti mavjud:

• bir martalik badal;
• ipoteka to'lanmaguncha sug'urta bo'yicha to'lov rejasi.

Birinchi variant ko'proq foydalidir, ammo bu davrda sezilarli miqdor mavjudligini talab qiladi kelajak egasi ipoteka eng katta xarajatlarni o'z zimmasiga oladi. Ikkinchi holda, summalar uzoq vaqt davomida taqsimlanadi. Buni bilish muhim:

• Qarz oluvchi mulkni faqat shikastlanish va yo'qotishdan sug'urtalashga majburdir;
• agar ipoteka mavjud bo'lgan davrda ob'ekt bilan biror narsa sodir bo'lsa, sug'urta qarz oluvchi tomonidan emas, balki bank tomonidan olinadi (u sug'urtadan foyda oluvchi hisoblanadi);
• qarz oluvchi uchun muddatidan keyin sug'urta hodisasi Qarz miqdori sug'urta miqdori bilan kamayadi.

Dastlab, sug'urta kredit summasidan kam bo'lgan miqdorda berilishi mumkin emas. Vaqt o'tishi bilan ipoteka qarzining kamayishi bilan asosiy miqdor o'zgaradi. Agar mulkda sug'urta bo'lmasa, bank shartnomani bekor qilishi mumkin.

Shuni hisobga olish kerakki, siyosat ko'pincha bir yildan ortiq bo'lmagan muddatga chiqariladi. Shuning uchun u har yili yangilanishi kerak. Faqat ipotekani to'lash vaqtida 65 yoshgacha bo'lganlar sotib olish ob'ektini sug'urta qilmasdan Sberbankdan uy-joy kreditini tasdiqlashlari mumkin.

Mulkni yo'qotish xavfi

Ipoteka egasi Sberbankni garov mol-mulkiga etkazilgan zarar haqida yozma ravishda xabardor qilishi shart. Bundan tashqari, ta'mirlash muddati va turlari kelishib olinadi. Agar ob'ekt butunlay yo'qolgan bo'lsa, qarz oluvchi bir oy ichida kredit uchun yangi garov taqdim etishi yoki qarzni muddatidan oldin to'lashi shart.

Shartnoma quyidagilarni tekshirishi kerak:

• shartnomani bekor qilish nazarda tutilgan;
• garovga qo'yilgan mol-mulkni xatlash masalasi qanday hal qilinadi;
• bahsli masalalarni hal etish qaysi sudda ta'minlanadi?

Ko'pincha, shunga qaramay federal qonunlar, bank shartnoma shartlari buzilgan taqdirda sud qaroriga qadar mol-mulkni olib qo'yish huquqiga ega ekanligini hujjatlarda ko'rsatishi mumkin. Bunday holda, bankirlar garovni qaytarib olishlari mumkin sud ijrochilari, sudni chetlab o'tish.

Huquqiy nizolarni hal qilish uchun taqdim etilgan sudning joylashgan joyi ham muhimdir. Shartnoma bo'yicha ishlarni bankni ro'yxatdan o'tkazish joyidagi sudda ko'rish talabi asosga ega emas.

Uchinchi shaxslarning huquqlari

Ko'chmas mulkni tanlashda, ayniqsa ikkilamchi bozorda va ulush shartnomasi, siz yuklarni diqqat bilan tekshirishingiz kerak. Ular yashirin bo'lishi mumkin, ammo agar topilsa, ular bank uchun emas, balki qarz oluvchi uchun muammoga aylanadi. Agar uchinchi shaxslar garovga qo'yilgan uy-joyga bo'lgan huquqlarni da'vo qilsalar, uning mulki sudda hal qilinadi.

Agar huquqlar tasdiqlansa, ipoteka egasi katta ahvolga tushib qoladi. U mulkni qonuniy egalariga topshirishi kerak, bank esa ipoteka qarzini o'tkazishi kerak. Bankning o'zi xavf-xatarlardan to'liq himoyalangan.

Qo'shimcha xarajatlar

Har qanday qo'shimcha xarajatlar haqida unutmang ipoteka operatsiyalari. Hujjatlarni rasmiylashtirish uchun siz davlat bojini to'lashingiz kerak bo'ladi. Sberbank qarz oluvchilarga elektron ro'yxatga olish opsiyasidan foydalanishni taklif qiladi. Bunday holda, bank kredit stavkasini yillik 0,1% ga kamaytirishi mumkin.

Notarius tomonidan tasdiqlangan har qanday hujjat hisobga olinishi kerak bo'lgan qo'shimcha xarajatlardir. Noqulay vaziyatga tushib qolmaslik uchun Sberbankdan ipoteka olish uchun ruxsat olishdan oldin, avvalo, xarajatlarning to'liq hajmini bilib olishingiz kerak. Kredit operatsiyalarining tuzoqlari shunchalik muhim bo'lishi mumkinki, ular qarz oluvchining ipotekani olish zarurligi haqidagi fikrini o'zgartirishi mumkin.

• shartnomalar va hujjatlarni imzolashdan oldin ularni, ayniqsa, kichik bosma nashrlarda yozilgan narsalarni batafsil o‘rganish;
• agar hujjatlardagi biror narsa savol tug'dirsa yoki umuman tushunarsiz bo'lsa, siz ma'lumotni bir nechta manbalardan - bank mutaxassislaridan va mustaqil advokatdan olishingiz kerak;
• ipoteka uchun ariza berishdan oldin, nafaqat qoplash uchun shaxsiy jamg'armalarga ega bo'lish kerak majburiy xarajatlar tranzaktsiyaning boshida, balki zaxira fondi, muntazam to'lovlar davrida moliyaviy qiyinchiliklar yuzaga kelgan taqdirda, 3-4 oylik ipotekani to'lash imkonini beradi.

Banklar nafaqat fuqarolarga shaxsiy mulkka ega bo'lishga yordam berishni, balki pul ishlashga harakat qilishlarini isbotlashni talab qilmaydi. Foyda qanchalik ko'p bo'lsa, bank mijozga shunchalik qiziqish bildiradi.

Reklama shiorlari ipotekani olish va to'lash davrida qarz oluvchi duch keladigan xavf va cheklovlarni oshkor etmaydi. Shuning uchun, rozi bo'lishdan oldin uzoq muddatli kredit past stavka bilan siz Sberbankning barcha shartlarini, shu jumladan yashirin xarajatlar va yuzaga kelishi mumkin bo'lgan qiyinchiliklarni batafsil o'rganishingiz kerak.

Sberbankda ipoteka sug'urtasini qaytarish:

Agar haqiqiy xarajatlar bo'lsa, bankka da'vo qilish mumkinmi? ipoteka krediti shartnomada belgilanganidan sezilarli darajada oshib ketdi to'liq narx qarz? Bunday shikoyat qilish uchun eng yaxshi joy qayerda?

Javob

Ipoteka kreditlashda bank manfaatlari qarz oluvchining manfaatlariga to‘g‘ri keladi – kredit muassasasi likvid ko‘chmas mulk bilan ta’minlangan yirik kredit bo‘yicha foiz evaziga yaxshi pul topadi va qarz oluvchi tezda o‘z uyiga ko‘chib o‘tishi mumkin. Biroq, qarz oluvchi uchun kvartira uchun kredit olish bir qator risklar bilan bog'liq, bundan tashqari, ipoteka mahsulotlarini ishlab chiqishda bank o'z mijozlariga qaraganda o'zi uchun qulayroq shart-sharoitlarni ta'minlaydi.

Ushbu maqolada biz ipoteka bilan bog'liq ba'zi risklar haqida gapiramiz, ular hamma qarz oluvchilar haqida o'ylamaydilar va banklarning o'zlari aniq sabablarga ko'ra reklama qilmaydi.

Ipotekaning afzalligi

Qarz oluvchi uchun ipoteka kreditining asosiy afzalligi shundaki, qarz oluvchi uy-joy olishi va unda yashashi, bankka ushbu uy-joy sotib olish uchun berilgan summani bosqichma-bosqich to'lashi mumkin. Kredit sotib olingan uy-joyning o'zi tomonidan kafolatlangan, bank deyarli hech qanday xavf tug'dirmaydi va agar qarz oluvchi bo'lib-bo'lib to'lashni to'xtatsa, kredit tashkiloti shunchaki kvartirani olib, uni sotadi va qarzini to'laydi.

Biroq, ipoteka kreditlashda o'yin shartlarini qarz oluvchi emas, balki kredit muassasasi belgilaydi, shuning uchun bank ipoteka mahsulotini mijozlarga qanday joylashtirishidan qat'i nazar, bank har doim qarz oluvchiga qaraganda qulayroq sharoitlarda bo'ladi. Keling, qarz oluvchi duch keladigan ba'zi xavflarni ko'rib chiqaylik va hatto kredit olish uchun ariza berish bosqichida ham o'zingizni qanday himoya qilishingiz mumkinligi haqida tavsiyalar beramiz.

Annuitet to'lov tizimi

Qarz oluvchining to'lov qobiliyatini yo'qotib, sotib olingan kvartira kabi garovni bankka qaytarishga majbur bo'ladigan vaziyatlar yuzaga kelishini istisno qilib bo'lmaydi. Qarz oluvchi buning evaziga ularga to'langan mablag'ning bir qismini olishi kerakdek tuyuladi va u uy sotib olish imkoniyatini yo'qotadi.

Muammo nimada?

Biroq, ssuda bo'yicha hisob-kitoblarning annuitet tizimining o'ziga xos xususiyati shundaki, to'lov boshlanishidan boshlab to'lovlarning asosiy ulushi to'lov organiga emas, balki bank foydalanganlik uchun olinadigan foizlarga to'g'ri keladi. kredit mablag'lari. Faqat vaqt o'tishi bilan kredit organi bo'yicha to'lovlar ulushi asta-sekin o'sib boradi va foiz to'lovlari ulushi kamayadi. Shunday qilib, bank bilan hisob-kitob qilishda, turli sabablarga ko'ra kredit yukini ko'tara olmaydigan qarz oluvchi, to'lagan pulining katta qismini yo'qotadi. Bunday vaziyatda qarz oluvchi hech qachon to'liq amalga oshirilmagan kreditdan foydalanganlik uchun to'langan pulni bankka "ehson qiladi" va bu pul bank uchun. sof foyda, chunki kredit tashkiloti deyarli hech qanday xarajatlarga ega emas.

Vaziyatni qanday oldini olish mumkin?

Annuitetni to'lash sxemasiga alternativa - tabaqalashtirilgan to'lovlar. Oylik to'lov miqdori kredit organining to'lovini o'z ichiga oladi, bu miqdor kredit muddati davomida o'zgarishsiz qoladi va kredit bo'yicha foizlar - va to'lovlarning bu qismi asta-sekin kamayib bormoqda. (kredit organi to'langanligi sababli). Agar qarz oluvchi tanlovga ega bo'lsa, tabaqalashtirilgan to'lov tizimiga ustunlik berish yaxshidir.

Afsuski, bugungi kunda kam sonli banklar tabaqalashtirilgan ipoteka to'lovlarini taklif qiladilar va agar ular shunday qilsalar, qarz oluvchilar annuitetni afzal ko'radilar. Shuning uchun, kredit olishni rejalashtirayotganda, tasvirlangan vaziyatning yuzaga kelish ehtimoli haqida o'ylash kerak, chunki birinchi to'lovlar, aslida, faqat foizlardan iborat.

Mulk qiymatining pasayishi

Kredit berishda bank qarz oluvchiga kvartira ko'rinishidagi qarzni qaytarish imkoniyatini ta'minlaydi. Ko'chmas mulkni sotish vaqtida bank shartnoma bo'yicha to'lanishi kerak bo'lgan summani oladi va bu miqdor qarzni to'lash uchun etarli bo'lishi kerak. Ammo, masalan, iqtisodiy vaziyatning keskin yomonlashuvi davrida, uy-joyga talab unchalik katta bo'lmaganda, kvartiraning bozor qiymati pasaysa nima bo'ladi?

Muammo nimada?

Voqealarning bunday burilishini inkor etib bo‘lmaydi, ipoteka o‘n, yigirma yil, hatto undan ham ko‘proq muddatga beriladi va bunday muddatda hamma narsa sodir bo‘lishi mumkin... Garchi qarz oluvchi muntazam ravishda kreditni to‘lab tursa-da, bank bu imkoniyatni tan oladi. to'lov qobiliyatini yo'qotgan taqdirda garovni bankka topshirishi shart bo'lgan mijoz uchun yuzaga keladigan qiyinchiliklar. Ammo hozirgi vaziyatda kvartirani sotish, uning qiymatining pasayishi hisobga olingan holda, bankka kerakli miqdorni qaytarishga yordam bermaydi.

Shunga ko'ra, bank mijozdan qandaydir tarzda mulkning joriy qiymati qarzga mos kelishini ta'minlashni talab qiladi.

Qarz oluvchining imkoniyatlari juda cheklangan - qo'shimcha garovni taqdim etish yoki ma'lum miqdorni depozitga qo'yish.

Biroq, qarz oluvchining garov yoki pul sifatida taqdim etadigan mulki bo'lmasligi mumkin.

Bu holatda nima bo'ladi? Bank huquqqa ega bo'ladi (shartnoma bo'yicha) uy-joyni topshirishni va sudda talab qilish (hozir), etishmayotgan miqdorni qaytarishni talab qilish. Vaziyatlarning bunday kombinatsiyasida qarz oluvchi o'zini uy-joysiz, oylik to'lovlar shaklida bankka to'lagan pulining bir qismisiz qoladi. (agar siz annuitet to'lov tizimini tanlasangiz, vaziyat yanada murakkablashadi) va hali ham bankdan qarzdor.

Vaziyatni qanday oldini olish mumkin?

Bir tomondan, bank mijozlarni "o'g'irlash" ga umuman qiziqmaydi, shuning uchun ko'pchilik kredit tashkilotlari hech qachon mulk qiymatiga teng miqdorda qarz bermaslik orqali o'zlarini ushbu imkoniyatdan sug'urta qilishadi. Ko'pgina hollarda, sotib olingan kvartira narxining 90% dan ortiq miqdorda ipoteka oling (qo'shimcha garov, sherik qarz oluvchilar va boshqalarsiz) haqiqiy emas.

Biroq (ayniqsa, uzoq davom etgan iqtisodiy "o'sish" nuqtai nazaridan) Ko'chmas mulkning narxi 10% dan ko'proqqa tushishi mumkinligini istisno qilib bo'lmaydi. Xavfsiz o'ynash uchun qarz oluvchi moliyaviy javobgarlikni sug'urtalashga murojaat qilishi mumkin - sug'urta kompaniyalari ham bunday mahsulotni taklif qilishadi. Taklifning mohiyati quyidagilardan iborat: sug'urta polisini olish orqali qarz oluvchi, agar biron sababga ko'ra bankka to'lay olmasa, sug'urta kompaniyasiga bankka kerakli miqdorni to'lashiga ishonishi mumkin. Shu bilan birga, badallarni to'lash tushunilishi kerak sug'urta polisi ipoteka kreditiga xizmat ko'rsatish bilan bog'liq xarajatlarning oshishiga olib keladi. Ammo qarz oluvchi endi bankning garov miqdorini oshirish bo'yicha talablaridan qo'rqmasligi kerak.

Inflyatsiya xavfi

Bu g'alati, lekin ko'p qarz oluvchilar ipoteka uchun ariza berishda inflyatsiya xavfi haqida o'ylamaydilar. Inflyatsiya, ya'ni asta-sekin qadrsizlanishi milliy valyuta, normal jarayon, global iqtisodiy modelning ajralmas qismidir. Biroq, ipoteka o'nlab yillar davomida berilganligini hisobga olish kerak va agar Rossiya Federatsiyasida o'rtacha yillik inflyatsiya 6% atrofida bo'lsa. (rasmiy manbalar buni aytishadi; aslida, an'anaviy ravishda, narxlarning oshishi tasviri biroz boshqacha ko'rinadi), keyin o'n yil ichida sotib olish qobiliyati pul kamida 60% ga tushadi.

Muammo nimada?

Tabiiyki, miqdorlar ish haqi indeksatsiyaga bog'liq (inflyatsiya o'sishi bo'yicha), ammo:

Birinchidan, bu asosan davlat xizmatchilariga tegishli;

Ikkinchidan, indeksatsiya allaqachon sodir bo'lgan inflyatsiyani hisobga olgan holda amalga oshiriladi (ish haqini indeksatsiya qilishdan oldin narxlarni oshirish fuqarolarning o'zlari tomonidan to'lanadi);

Va uchinchidan, amaliyot shuni ko'rsatadiki, barcha maoshlar hatto indekslanmaydi davlat sektori (va ichida emas to `liq) , va xususiy kompaniyalarda juda kam sonli menejerlar ish haqini oshirish orqali narxlarning oshishiga javob berishadi.

Qarz oluvchi o'z daromadining asosiy qismini norasmiy ravishda olishi mumkin (mijoz qimmat garov taqdim etsa va kafillarni jalb qilsa, bank kredit berishi mumkin). Ushbu daromadlar avtomatik ravishda inflyatsiyaga moslashtirilmaydi, ular faqat qarz oluvchi bozorda taklif qiladigan tovarlar yoki xizmatlar narxini oshirish orqali o'zgarishi mumkin. Va bu, o'z navbatida, inqiroz davrida aholining xarid qobiliyatining pasayishini hisobga olsak, har doim ham mumkin emas.

Shunday qilib, inflyatsiya natijasida (10-15 yil ichida) qarz oluvchi boshqarib bo'lmaydigan kredit yukini olishi va bankka oylik to'lovlarni to'lay olmasligi mumkin.

Vaziyatni qanday oldini olish mumkin?

Avvalo, kredit olish uchun ariza berishda siz o'zingizning real daromadingizdan boshlashingiz kerak, kredit to'lovlari qarz oluvchining o'z xarajatlarini qoplash qobiliyatiga sezilarli ta'sir ko'rsatmaydigan miqdorni tashkil qilishi kerak. Agar qarz oluvchi dastlab oylik to'lovlardan tashqari pul yig'ishda qiynalsa, ertami-kechmi u to'lovlarni davom ettira olmaydi.

Biroq, bu etarli bo'lmasligi mumkin, narxlarning ko'tarilishi birdaniga sodir bo'lishi va juda keskin bo'lishi mumkin, shuning uchun inflyatsiyaning real darajasini kuzatish kerak.

Agar ma'lum vaqtdan keyin qarz oluvchi bank oldidagi majburiyatlarini bajarishda qiyinchiliklarga duch kelishi mumkinligini ko'rsatadigan tashvishli belgilar mavjud bo'lsa, choralar ko'rish kerak. Salbiy inflyatsion o'zgarishlarning xarakterli belgisi, birinchi navbatda, qayta moliyalash stavkasi hajmi, agar Markaziy bank tez-tez kursni oshirsa, demak, hamma narsa iqtisodga mos emas, va inflyatsiya tezlashishi mumkin (qayta moliyalash stavkasidagi o'zgarishlar to'g'risidagi ma'lumotni Rossiya Banki veb-saytida topish mumkin, bu hamma uchun ochiq ma'lumot).

Qarz oluvchi, albatta, inflyatsiya jarayonlariga hech qanday tarzda ta'sir o'tkaza olmaydi, lekin u o'zini uy-joysiz va buning uchun to'langan pulsiz topmaslik uchun shunday qilishi mumkin. Inqiroz rasman e'tirof etilishidan oldin ham, kreditni qayta tuzish talabi bilan bank bilan bog'lanish kerak. Boshqacha qilib aytganda, siz bankni oylik to'lovlar miqdorini kamaytirishga va umumiy kredit muddatini uzaytirishga harakat qilishingiz kerak. Kredit tashkilotlari, qoida tariqasida, o'z majburiyatlarini bajaradigan mijozlarni joylashtiradilar, bank uchun kreditni qayta tuzish va foizlar bo'yicha daromad olishni davom ettirish foydalidir.

Kreditni kechiktirish xavfi

Qoidaga ko'ra, qarz oluvchilar ipoteka to'lovlarini to'lash qobiliyatini joriy ish haqi bilan bog'laydilar, olingan miqdorni mehnat bozoridagi "qiymati" ning taxminiy qiymati sifatida hisobga oladi. Ammo hozirgi ish haqi bo'lsa ham (yoki daromad) qarz oluvchining xodim sifatidagi qiymatini xolisona aks ettiradi (malaka, talab asosida) yoki tadbirkor sifatida (u taklif qilayotgan tovarlar va xizmatlarga talab), daromad vaqti-vaqti bilan olinadigan va ish haqi kechikishlar bilan to'lanadigan vaziyatlarning ehtimolini ta'minlash kerak.

Muammo nimada?

Eslab qoling!

Bank faqat muddati o'tgan to'lovlarning mavjudligini mijozning to'lov qobiliyatining yomonlashuvi deb hisoblaydi va ularning pullarini qaytarib olish choralarini ko'rishga tayyorlanmoqda.

Agar ish haqi kechiktirilsa, qarz oluvchi badalni o'z vaqtida to'lay olmaydi, agar siz ishdan bo'shatilsangiz, yangi ish qidirish uchun biroz vaqt kerak bo'ladi, keyin esa birinchi maoshingiz uchun yana bir oz vaqt kutishingiz kerak bo'ladi. Shuningdek, siz sinov muddati bilan bog'liq ish haqi cheklovlarini, vaqtinchalik ish uchun oddiy ish haqini hisobga olishingiz kerak. (agar qidiruv paytida sizning taxminlaringizga mos keladigan takliflar bo'lmasa), yoki to'liq yo'qligi har qanday ish (sog'lig'i, yoshi, malakasi, malakasi va boshqalar bo'yicha cheklovlar tufayli).

O'z navbatida, bank (oylik to'lovlar kechiktirilgan taqdirda) Shartnoma shartnomaviy munosabatlarni bir tomonlama bekor qilish imkoniyatini nazarda tutadi. Kredit tashkilotining vakili sudga murojaat qiladi da'vo arizasi va garovga qo‘yilgan mol-mulkni undirish yo‘li bilan qarzni qaytarishni talab qiladi. Bugungi kunda ko'pchilik banklar, agar qarz oluvchi 12 oy ichida uch yoki undan ortiq bo'lib to'lovlar bilan kechiksa, bu imkoniyatni o'zlari uchun taqdim etadilar.

Vaziyatni qanday oldini olish mumkin?

Agar kredit olish uchun ariza berish paytida hamma narsa sizning daromadingizga mos keladigan bo'lsa, har qanday vaziyatda o'z vaqtida to'lovlarni ta'minlash uchun ehtiyot bo'lishingiz kerak. Shunga ko'ra, vaziyatdan chiqish yo'li to'lovlar uchun mo'ljallangan ma'lum miqdorni zaxiralash bo'lishi mumkin, masalan, olti oy ichida; muqobil variant - boshqa bankdan kredit olish.

Biroq, eng yaxshi yechim kreditning bir qismini naqd pulda olishdir (yoki da bank kartasi) , ular uy-joy sotib olish uchun ishlatilmaydi (ta'mirlash, boshqa xarajatlar), lekin "har holda" u erda yolg'on gapiring. Sizda pul bo'lgan vaqt davomida siz undan foydalanganlik uchun foizlarni to'laysiz, lekin birinchidan, sizga bank oldidagi majburiyatlaringizni bajarishingiz kafolatlanadi, ikkinchidan, ipoteka foizlari foizlardan ancha past. iste'mol krediti (agar siz ish haqi kechiktirilgan taqdirda to'lovni to'lash uchun kredit olishni o'ylayotgan bo'lsangiz).

Xulosa

Ipoteka olish to'g'risida qaror qabul qilayotganda, siz nafaqat hozirgi farovonlik darajasini hisobga olishingiz, balki o'n yoki yigirma yil ichida sodir bo'lishi mumkin bo'lgan voqealarni rivojlantirish variantlarini ham tahlil qilishingiz kerak. Daromadingizni oshirish umidida kredit olishning hojati yo'q, bu sodir bo'lmasligi mumkin. (korporativ zinapoyada ko'tarilish kuzatilmasligi mumkin va sizning kompaniyangiz qarzga tushishi mumkin). Agar siz boshqa birovning yordami bilan to'lovni to'lashni rejalashtirmoqchi bo'lsangiz (masalan, qarindoshlar)- bu qancha davom etishi va yordam beradigan hech kim bo'lmasa, nima qilish kerakligini o'ylab ko'ring. Boshqacha qilib aytganda, hal qilib bo'lmaydigan muammolarga duch kelmaslik uchun xavflaringizni ehtiyotkorlik bilan hisoblang.

Igor Vasilenko