Ang rate ng pagbabalik ay aktwal na isinasalin ang rate ng pagtaas ng halaga n taon kada taon.

May tatlong paraan para kalkulahin ang rate ng return on capital (r 1):

Direktang pagbabalik sa kapital (paraan ng Ring);

Ang pagbabalik ng kapital sa reimbursement fund at ang rate ng return on investment (Inwood method), minsan tinatawag itong annuity method;

Pagbabalik ng kapital sa pondo ng kompensasyon at ang walang panganib na rate ng interes (paraan ng Hoskold).

Ang pamamaraang ito ay angkop kapag inaasahan na ang prinsipal ay babayaran sa pantay na pag-install. Ang taunang rate ng return on capital ay kinakalkula sa pamamagitan ng paghahati ng 1 o 100% sa panahon kung kailan inaasahang magbabago ang halaga ng ari-arian.

Rate ng pagbabalik - taunang bahagi pangunahing kapital inilagay sa isang walang interes na pondo ng kompensasyon:

r 1 = 1 / n, (4.14)

R \u003d r e + dep? (1/n), (4.15)

kung saan R - capitalization rate;

r e - rate ng return on equity;

dep - bahagi ng pagbabawas ng halaga ng ari-arian sa pamamagitan ng n taon.

Ang paraan ng Ring ay pangunahing ginagamit kapag ang halaga ng isang ari-arian ay inaasahang tataas sa n taon.

Ginagamit din ang paraan ng Ring kapag ang mga pamumuhunan sa isang bagay ay hindi magagamit, at ang isang instrumento na walang panganib ay maaaring hindi matagpuan sa merkado o may hindi matatag na rate ng kita.

Paraan ng Inwood ginagamit kung ang halaga ng capital return ay muling namuhunan sa rate ng return sa investment. Sa kasong ito, ang rate ng return bilang mahalagang bahagi ng capitalization rate ay katumbas ng compensation fund factor sa parehong rate ng interes tulad ng para sa mga pamumuhunan.

r 1 = sff(p, r e) = r e / ((1+ r e) n - 1), (4.16)

kung saan r e - rate ng return on equity;

r 1 - rate ng pagbabalik ng kapital;

sff(p, r e) - salik ng pondo ng kompensasyon.

Ang pamamaraang Inwood ay inilalapat kung ang halaga ng ari-arian ay inaasahang bababa at ang mga pamumuhunan sa ari-arian na pinahahalagahan o katulad na mga ari-arian sa merkado ay magagamit.

Pamamaraan ng Hoskold. Ginagamit kapag medyo mataas ang rate ng return sa paunang investment, na hindi malamang na mag-reinvest sa parehong rate. Para sa reinvested funds, ito ay inaasahang makakatanggap ng kita sa risk-free rate.

r 1 = sff(p, r f) = r f / ((1+ r f) n - 1), (4.18)

r 1 - rate ng pagbabalik ng kapital;

r f - rate na walang panganib;

sff(p, r f) - salik ng pondo ng kompensasyon.

Ang isang magagamit na instrumento sa merkado ay pinili bilang isang walang panganib na rate ng pagbabalik, samakatuwid, kung ang halaga ng ari-arian ay bumaba sa hinaharap, walang mga paghihigpit sa paggamit ng pamamaraang ito.

Talahanayan 4.2. Halimbawa ng pagkalkula ng capitalization rate

	Mga tagapagpahiwatig	Pagtukoy sa halaga ng tagapagpahiwatig
1.	Rate na walang panganib (r f), %	Ang OFZ yield to maturity ay kinuha bilang risk-free rate, na, sa petsa ng valuation, ay 7.1% kada taon.
2.	Premium para sa panganib ng pamumuhunan sa real estate (р 1),%
3.	Mababang panganib sa pagkatubig na premium (р 2), %	p 2 \u003d rf? Texp; Ang panahon ng paglalahad (Texp) sa segment ng tinasang bagay ay 6 na buwan. p 2 \u003d 7.1%? 0.5 = 3.55%
4.	Premium na panganib sa pamamahala ng pamumuhunan (р 3), %	Tinutukoy ng mga eksperto sa average na antas, kinuha katumbas ng 2.5%
5.	Rate ng return on equity (r e)	Natutukoy sa pamamagitan ng paraan ng pinagsama-samang konstruksyon: r e \u003d r f + p 1 + p 2 + p 3 r e \u003d 7.1 + 2.5 + 3.55 + 2.5 \u003d 15.65%
5.	Pagbabago sa halaga ng ari-arian sa pamamagitan ng n taon, %	Ang karaniwang buhay ng serbisyo ng tinasang gusali ay 100 taon. ibahagi lupain sa tinasang bagay ay humigit-kumulang 20%. Ang kronolohikal na edad ng tinasang gusali ay 80 taon. Kaya, alinsunod sa mga code ng gusali sa loob ng 20 taon, ang ari-arian na pinapahalagahan ay mawawalan ng 80% ng halaga nito. dep = 80% pagkatapos ng 20 taon
6.	Rate ng pagbabalik (r 1),%	Ginagamit namin ang paraan ng Hoskald r 1 = sff(p, r f) = r f / ((1+ r f) n - 1), r 1 = 0.071 / ((1+ 0.071) 20 - 1) = 0.024 o 2.4%
7.	Rate ng capitalization, %	R \u003d r e + dep? r 1 R \u003d 0.1565 +0.8? 0.024 = 0.1757 o 17.57%

Pagkalkula ng rate ng capitalization sa pamamagitan ng paraan ng pagkuha ng merkado (market squeeze)

Batay sa data ng merkado sa mga presyo ng mga benta at mga halaga ng net operating income ng mga maihahambing na pag-aari, maaari naming kalkulahin ang ratio ng capitalization:

kung saan NOI i - net operating income ng i-th analogue object;

V i - presyo ng pagbebenta ng i-th analog object:

n ay ang bilang ng mga katulad na bagay sa real estate.

Kadalasan, ang tagapagpahiwatig ay ginagamit sa pagpapahalaga ng real estate, mga gusaling pang-industriya at mga istruktura na may pangmatagalan operasyon.

Ang tinantyang rate ng return on investment ay ginagamit upang kalkulahin ang kasalukuyang halaga ng isang asset. Ang mga presyo sa merkado ay nagbabago, kaya ang kita mula sa pagmamay-ari ng isang ari-arian ay nababagay sa halaga ng paunang puhunan. Ang mga pamamaraan ng pagkalkula ay batay sa pagtatayo ng isang pang-ekonomiyang modelo, kaya ang mga tunay na tagapagpahiwatig ay maaaring naiiba mula sa mga kinakalkula.

Mga pamamaraan para sa pagkalkula ng rate ng pagbabalik sa kapital

Depende sa mga katangian ng merkado ng real estate, ang tagal ng buhay ng serbisyo ng bagay at ang rate ng pagbabalik, ang isa sa tatlong mga opsyon para sa pagkalkula ng karaniwang rate ng return on investment ay ginagamit.

• Linear na pagkalkula - Paraan ng Ring. Ang halaga ng paunang puhunan ay binabayaran sa pantay na pag-install sa katapusan ng bawat taon. Ang normative indicator ay katumbas ng quotient ng kabuuang halaga ng ari-arian na hinati sa natitirang buhay ng ari-arian. Halimbawa, ang halaga ng isang business center ay 100 libong dolyar, at ang buhay ng serbisyo ay 10 taon. Ang rate ng pagbabalik ng kapital ay 10%, taun-taon ang may-ari ay dapat makatanggap ng 10 libong dolyar sa mga halaga ng pagbabalik. Ang pamamaraan ay hindi isinasaalang-alang ang dinamika ng merkado ng real estate at ang impluwensya ng mga panlabas na salik, kaya ang pagkalkula ng Ring ay kadalasang ginagamit para sa mga sira-sirang gusali na masisira sa susunod na ilang taon.
• Pagkalkula depende sa return on investment - ang paraan ng Inwood. Ang kapital na ipinuhunan sa ari-arian ay ibinalik na isinasaalang-alang ang kadahilanan ng kabayaran at ang kasalukuyang rate ng interes para sa pamumuhunan. Halimbawa, ang halaga ng isang cafe space ay $50,000, ang buhay ng property ay 20 taon, at ang return on investment ay 10%. Ang kadahilanan ng reimbursement fund ay $2,500 kada taon o 5%. Karaniwang halaga capital return ay 10% + 5% = 15% o 7.5 thousand dollars kada taon. Ang huling halaga ay binago depende sa pang-ekonomiyang sitwasyon sa merkado ng real estate.
• Ang pagkalkula ng walang panganib na rate ay ang paraan ng Hoskold. Ang mga pamumuhunan sa ari-arian ay ginawa para dito mataas na rate na ang posibilidad ng muling pamumuhunan sa parehong mga termino ay bale-wala. Halimbawa, ang mga pamumuhunan sa isang view residential complex ay may mataas na kakayahang kumita, ngunit kalaunan ay itinayo ang isang refinery ng langis sa kapitbahayan, bumagsak ang kakayahang kumita ng mga pamumuhunan. Ang numerical na halaga ng rate ng return on capital ay katumbas ng kabuuan ng rate ng return at ang produkto ng compensation fund factor, ang buhay ng serbisyo at ang zero-risk na rate ng interes.

Halimbawa, ang mga pamumuhunan sa pagbuo ng isang view residential complex ay $100,000, ang investment rate ay 10%, ang recovery fund factor ay 5%, ang buhay ay 50 taon, at ang risk-free na interest rate ay 7%. Ang halaga ay magiging 10% + (5% * 50 * 7%) \u003d 27.5 libong dolyar.

Mga salik na nakakaapekto sa rate ng return on capital

Ang rate ng return on investment ay depende sa mga katangian ng ari-arian mismo, ang mga katangian ng panlabas na merkado at ang iminungkahing diskarte sa pag-unlad.

• Ang kakayahang kumita ng ari-arian. Depende sa layunin, kundisyon, at lokasyon, ang komersyal na real estate ay maaaring masira, kumita, o mangailangan ng mga subsidyo. Kung ang bagay ay nagdudulot ng mga pagkalugi, ang rate ng karaniwang kabayaran ay ang pinakamataas.
• Ang termino ng pagpapatakbo (pagmamay-ari) ng real estate. Matatag na pamumuhunan na may pinakamababang rate ng kita sa kapital - pamumuhunan sa mga bagay komersyal na Real Estate matatagpuan sa mga gitnang lugar ng lungsod. Kung ang ari-arian ay regular na nagbabago ng pagmamay-ari at napapailalim sa overhaul, tataas ang rate ng return on capital.
• Ang sitwasyon sa merkado ng real estate. Ang pangangailangan para sa mga bagay sa ilang mga lugar ng lungsod, ang antas ng kita, ang rate ng inflation at ang laki ng pasanin sa buwis ay nakakaapekto sa halaga ng real estate, na binabago ang rate ng pagbabalik ng kapital.

Sa proseso ng pagtatasa ng real estate, madalas na ginagamit ang paraan ng Ring, ngunit ano ang kakanyahan nito? Ano ang mga benepisyo? Ano ang rate ng recapitalization?

Isaalang-alang natin ang mga ito at ang iba pang mga tanong nang mas detalyado.

Method Essence

Ang kakanyahan ng paraan ng Ring ay ang unang hulaan ang halaga ng kita at gastos sa pananalapi sa proseso ng paggamit ng ari-arian para sa isang tiyak na tagal ng panahon, at pagkatapos ay matukoy ang kita na natanggap.

Mahalagang tandaan na ang pamamaraang ito ay nagpapahiwatig ng isang refund ng pangunahing halaga. bawat taon sa pantay na bahagi.

Kapag ginagamit ang diskarteng ito, ang straight-line na capitalization ay ganap na naaayon sa mga bumababa na mga stream ng kita, kaya hindi ito kasama sa paggamit nito para sa mga pantay na laki ng mga stream ng kita.

Dapat itong isaalang-alang na sa proseso ng pagtukoy ng rate ng pagbabalik, ang rate ng pagbabalik at ang rate ng interes ay ginagamit.

Kung ikukumpara sa ibang pamamaraan

Sa una, dapat itong maunawaan na sa proseso ng pagsusuri ng isang ari-arian, ilang mga pamamaraan ang partikular na popular: Ringa o (DDP).

Ang parehong mga pamamaraan ay batay sa prinsipyo na ang halaga ng ari-arian ay batay sa posibleng resibo kumita mula dito sa malapit na hinaharap. nagsasalita sa simpleng salita: ang parehong mga pamamaraan ay kasama pag-convert ng posibleng kita sa hinaharap mula sa real estate (mga gusali at iba pang istruktura) sa halaga nito. At pangunahing nuance isinasaalang-alang ang antas ng panganib na isinasaalang-alang.

Ang pangunahing pagkakaiba ng paraan ng Ring mula sa iba pang mga pamamaraan ay ang paggamit nito iba't-ibang paraan pagbabago ng papasok na kita. Sa paraan ng Ring, ang halaga ng isang ari-arian ay nabuo ng eksklusibo isinasaalang-alang ang kita para sa isang tiyak na tagal ng panahon.

Halimbawa, sa paraan ng diskwento mga daloy ng salapi ang pagkalkula ay isinasagawa batay sa mga tagapagpahiwatig para sa huling ilang taon, pati na rin ang pagsasaalang-alang sa kita mula sa posibleng hinaharap na pagbebenta ng ari-arian na pinahahalagahan sa pagtatapos ng panahon ng pag-uulat.

Mga kalamangan

Kasama sa pamamaraan ng Ring ang mga pakinabang at ilang partikular na disadvantages.

Kasama sa mga benepisyo ang:

• kaginhawahan at pagiging simple sa pagsasagawa ng mga kinakailangang kalkulasyon. Ang pamamaraan ay mahusay para sa mga bagay sa real estate, ang mga may-ari nito ay para sa isang mahabang panahon;
• sa tulong nito magagawa mo na may mataas na katumpakan upang makalkula ang kasalukuyang mga kondisyon ng merkado. Ngayon, madalas kapag nagtatapos sa mga transaksyon sa real estate, ang presyo at kalidad ay sinusuri.

Ang mga disadvantages ng pamamaraan ay kinabibilangan ng:

• dapat meron hindi bababa sa mga pangunahing kasanayan, kung walang sapat na impormasyon tungkol sa mga transaksyon(sa kasong ito ay mahirap kalkulahin);
• kung ang ari-arian na pinahahalagahan ay matatagpuan sa yugto ng pagtatayo, magiging problema ang pagsusuri nito, dahil wala pang kita mula sa paggamit nito.

Formula, rate ng recapitalization

Sa ilalim ng paraan ng Ring ay sinadya ang pagbabalik ng kapital sa pamumuhunan bawat taon sa pantay na bahagi. Ang isang tampok ng pamamaraang ito ay ang pagpapasiya ng rate ng pagbabalik na may kaugnayan sa paunang gastos.

Formula ng pagkalkula:

Rr = Cdk + (1/P),

• CDK- rate ng pagbabalik sa kapital;
• P- natitirang panahon buhay pang-ekonomiya ari-arian na pinahahalagahan.

Rate ng pagbabalik ng kapital

Ang paraan ng Ring ay angkop na ilapat kapag ang isang posibleng pagbawi ng pangunahing halaga ng kapital ay inaasahan. pantay na bahagi. Sa kasong ito, ang taunang rate ng return on investment ay tinutukoy ng opsyon dibisyon buong gastos asset para sa natitirang kapaki-pakinabang na buhay.

Ang terminong "kapaki-pakinabang na buhay" ay tumutukoy sa kapalit ng kapaki-pakinabang na buhay ng asset. Sa turn, ang "rate ng asset" ay ang taunang porsyento ng paunang puhunan na inilagay sa isang walang interes na reimbursement fund.

Tingnan natin ang isang tunay na halimbawa.

Ayon sa mga kondisyon ng pamumuhunan:

• ang panahon ay 5 taon;
• return on investment - ang rate ay 12%;
• ang halaga ng pamumuhunan sa kapital ay 10 libong dolyar.

Kaya, ayon sa paraan ng Ring, ang straight-line rate ng return ay magiging tungkol sa 20% taun-taon, dahil ang buong asset ay ipapawalang-bisa sa loob ng 5 taon (100 / 5 taon \u003d 20).

Sa sitwasyong ito, ang ratio ng capitalization ay magiging mga 32% (12% + 20% = 32%).

Kung tungkol sa isyu ng kabayaran para sa pangunahing katawan ng pamumuhunan na may obligadong pagsasaalang-alang ng kakayahang kumita mula sa pamumuhunan, ang sagot ay nasa talahanayan:

Tulad ng nakikita mo, ang pagbabalik ng pamumuhunan sa mga pamumuhunan ay ginawa sa pantay na pagbabahagi sa buong panahon ng pagpapatakbo ng ari-arian.

Paraan sa pagtatasa ng real estate

Paraan ng Ring sa pagtatasa ng real estate hindi isinasaalang-alang ang mga pagtataya ng mamumuhunan at mga inaasahan sa merkado tungkol:

• panahon ng pagmamay-ari ng real estate;
• hinulaang dinamika ng kakayahang kumita;
• posibleng pagbabago sa halaga ng ari-arian.

Ang paraan ng Ring ay nagbibigay ng pagkakataon na kalkulahin ang kabuuang ratio ng capitalization, simula sa halaga ng pagbebenta ng katulad o katulad na ari-arian.

Ang pamamaraang ito ay batay sa pag-aaral ng impormasyon sa merkado tungkol sa halaga ng ari-arian na pinahahalagahan at netong kita, na maaaring makuha sa panahon ng operasyon nito.

Sa totoo lang, ang pamamaraan ni Ring ay ihambing ang ari-arian na pinahahalagahan sa katulad nito. Kasabay nito, ang batayan ay itinuturing na paniniwala na ang katulad na ari-arian ay may parehong rate ng capitalization.

Ang pangunahing layunin ng evaluator kapag ginagamit ang pamamaraang ito ay makatwirang pagpili ng isang katulad na ari-arian.

Mahalagang tandaan iyon ang pinakamahusay na pagpipilian ay ang pagsasaalang-alang ng ari-arian na nasuri at naibenta sa magkatulad na pagitan, dahil sa kasong ito lamang ay hindi na kailangang ayusin ang impormasyon sa ulat.

Dapat itong maunawaan na kung mas mahusay ang pag-aari na pinahahalagahan, mas mababa ang antas ng capitalization.

Ang paraan ng Ring ay popular kapag kinakailangan upang masuri ang mga karapatan sa ari-arian o upang matukoy ang halaga ng mga indibidwal na pisikal na bahagi ng isang ari-arian (halimbawa,).

Ang pamamaraang ito isinasaalang-alang ang pagsusuri ang pinakamahusay na pagpipilian kapag may agarang pangangailangan upang matukoy ang rate ng interes sa capitalization. Bukod dito, kung mayroong lahat ng kinakailangang impormasyon, ito ay inilalapat nang walang anumang pagdududa.

Mga pamamaraan para sa pagbawi ng kapital sa pamumuhunan (paraan ng Ring, pamamaraan ng Inwood, pamamaraan ng Hoskold)

Mayroong tatlong mga paraan upang mabawi ang namuhunan na kapital kung ang bagay ay ganap na nawala ang halaga nito sa pagtatapos ng panahon ng paghawak:

straight-line return of capital (paraan ng Ring);

pagbabalik ng kapital sa pondo ng kompensasyon at ang rate ng return on investment (paraan ng Inwood). Minsan ito ay tinatawag na annuity method;

pagbabalik ng kapital sa pondo ng kompensasyon at ang walang panganib na rate ng interes (paraan ng Hoskold).

Paraan ng singsing. Ang pamamaraang ito ay angkop kapag inaasahan na ang prinsipal ay babayaran sa pantay na pag-install. Ang taunang return on capital ay kinakalkula sa pamamagitan ng paghahati ng 100% ng halaga ng asset sa natitirang kapaki-pakinabang na buhay, ibig sabihin, ito ang kapalit ng kapaki-pakinabang na buhay ng asset. Sa kasong ito, itinuturing na ang mga pondo na ipinadala sa pondo ng kompensasyon ay hindi muling namuhunan. Ang formula ng capitalization ratio ay tumatagal ng sumusunod na anyo:

Rk = Rd + 1/n, (4.14.)

kung saan ang n ay ang natitirang buhay pang-ekonomiya

Buhay ng serbisyo ng bagay - 5 taon;

R - rate ng pagbabalik ng pamumuhunan -12%;

Ang halaga ng capital investment sa real estate ay 10,000 tenge.

Kinakailangang matukoy ang capitalization ratio gamit ang Ring method.

Solusyon: Ang taunang straight-line return on capital ay magiging 20%. sa loob ng 5 taon, 100% ng asset ang mawawalan ng bisa (100: 5 = 20). Sa kasong ito, ang capitalization ratio ay magiging 32% (12% + 20% = 32%).

Ang pagbabayad ng pangunahing halaga ng kapital, na isinasaalang-alang ang kinakailangang rate ng pagbabalik sa mga pamumuhunan, ay makikita sa talahanayan 4.1.

Talahanayan 4.1. Reimbursement ng invested capital ayon sa Ring method.

Ang pagbabalik ng kapital ay nangyayari sa pantay na pag-install sa buong buhay ng ari-arian.

Paraan ng Inwood ginagamit kung ang halaga ng capital return ay muling namuhunan sa rate ng return sa investment. Sa kasong ito, ang rate ng return bilang bahagi ng capitalization ratio ay katumbas ng compensation fund factor sa parehong rate ng interes gaya ng para sa mga pamumuhunan.

Rk = R + SFF(n,Y), kung saan (4.15)

SFF - salik ng pondo ng kompensasyon;

Y = R - rate ng return on investment.

Halimbawa. Mga kondisyon sa pamumuhunan:

termino ng pagmamay-ari ng bagay - 5 taon;

Ang return on investment ay 12%.

ito ay kinakailangan upang matukoy ang capitalization ratio.

Solusyon: Ang capitalization ratio ay kinakalkula bilang ang kabuuan ng rate ng return on investment 0.12 at ang recovery fund factor (para sa 12%, 5 taon) 0.1574097. Ang capitalization ratio ay 0.2774097 .

Talahanayan 4.2. Reimbursement ng invested capital gamit ang Inwood method.

Pamamaraan ng Hoskold. Ginagamit kapag medyo mataas ang rate ng return sa paunang investment, na hindi malamang na mag-reinvest sa parehong rate. Para sa reinvested funds, ito ay inaasahang makakatanggap ng kita sa risk-free rate

Rk = R + SFF(n,Yb), kung saan (4.16)

Yb - rate ng interes na walang panganib

Halimbawa. Proyekto sa pamumuhunan nagbibigay ng taunang 12% return on investment (capital) sa loob ng 5 taon. Ang mga halaga ng return on investment ay maaaring walang panganib na muling namuhunan sa rate na 6%. Tukuyin ang ratio ng capitalization.

Solusyon: Kung ang rate ng return on capital ay 0.1773964, na siyang recovery fund factor para sa 6% sa loob ng 5 taon, ang capitalization ratio ay 0.2973964 (0.12 + 0.1773964).

Kung hinuhulaan na ang pamumuhunan ay bahagyang mawawalan ng halaga, kung gayon ang ratio ng capitalization ay medyo naiiba, dahil ang bahagi ng pagbawi ng kapital ay ginawa sa pamamagitan ng muling pagbebenta ng real estate. at bahagyang mula sa kasalukuyang kita.

Halimbawa. Ang pagbebenta ng ari-arian ay hinuhulaan sa loob ng 5 taon para sa 50% ng orihinal na presyo nito. Ang rate ng return on investment ay 12%. Kinakailangang matukoy ang ratio ng capitalization.

Solusyon: Ayon sa paraan ng Ring, ang rate ng return on capital ay 10% (50% : 5 taon); Rk = 0.1 (rate ng return on capital) + 0.12 (rate ng return on investment) = 0.22 = 22%.

Sa pamamaraang Inwood, ang rate ng return on capital ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagpaparami ng recovery fund factor sa porsyento ng pagkawala ng orihinal na presyo ng ari-arian.

50% pagkawala 0.1574097 = 0.07887

Rk = 0.07887 (rate ng return on capital) + 0.12 (rate ng return on investment) = 0.19887 = 19.87%.

Kapag bumagsak ang presyo ng isang asset, hindi alintana kung ang rate ng return ng capital ay kinakalkula gamit ang Ring, Hoskold, o Inwood method, ang rate ng return on investment mas mababa sa rate capitalization

Kung, kapag namumuhunan sa real estate, inaasahan ng mamumuhunan na ang presyo ng real estate ay tataas sa hinaharap, kung gayon ang pagkalkula ay batay sa pagtataya ng mamumuhunan ng pagtaas sa presyo ng lupa, mga gusali, mga istraktura sa ilalim ng impluwensya ng isang pagtaas in demand para sa ilang uri ng real estate o dahil sa tumataas na inflation. Kaugnay nito, kinakailangan na isaalang-alang ang pagtaas sa halaga ng mga pamumuhunan sa kapital sa rate ng capitalization.

Halimbawa. Ang kinakailangang rate ng return on capital ay 12%. Ang pagtaas sa mga presyo ng real estate sa pagtatapos ng 5 taon ay magiging 40%.

Solusyon: Kung sakaling tumaas ang halaga ng mga pondo sa pamumuhunan, ang mga nalikom mula sa pagbebenta ay hindi lamang nagbibigay ng kita sa lahat ng namuhunang kapital, ngunit bumubuo rin ng bahagi ng kita na kinakailangan upang makakuha ng 12% na rate ng return on capital. Samakatuwid, ang ratio ng capitalization ay dapat bawasan na isinasaalang-alang ang inaasahang capital gains. Kalkulahin natin ang ipinagpaliban na kita: 0.4 0.1574 (reimbursement fund factor para sa 5 taon sa 12%) = 0.063. Ang ipinagpaliban na kita ay ibinabawas sa rate ng pagbabalik sa pamumuhunan sa kapital at sa gayon ay tinutukoy ang ratio ng capitalization.

Rk = R - SFF (n,Y), kung saan (4.17)

Porsiyento ng pagtaas ng presyo ng asset

Kaya, kung ang isang pagtaas sa halaga ng isang asset ay hinulaang, ang discount rate ay mas malaki kaysa sa capitalization rate.

Paraan ng pagkuha ng merkado.

Batay sa data ng merkado sa mga presyo ng benta at mga halaga ng NPV ng mga maihahambing na katangian, maaari mong kalkulahin ang ratio ng capitalization:

kung saan, CHOD - netong kita sa pagpapatakbo ng i-th object-analogue

Vi - presyo ng pagbebenta ng i-th analogue object

Sa pamamaraang ito, walang hiwalay na accounting para sa return on capital at return on capital.

Talahanayan 4.3. Pagkalkula ng capitalization ratio Rk gamit ang market squeeze method.

Sa lahat ng panlabas na pagiging simple ng aplikasyon, ang pamamaraang ito ng pagkalkula ay nagdudulot ng ilang mga paghihirap - ang impormasyon sa NPC at mga presyo ng benta ay kabilang sa kategorya ng hindi transparent na impormasyon.

Ang pamamaraang ito ng pagkalkula ng capitalization ratio ay ginagamit lamang sa isang matatag na merkado. Sa lumalaking merkado, bumababa ang ratio ng capitalization.

Mga pamamaraan para sa pagkalkula ng capitalization ratio sa presensya nanghiram ng pera sinuri sa ibaba.

Kaya, ang mga detalye ng paraan ng capitalization ng kita ay ang mga sumusunod:

ang netong kita sa pagpapatakbo para sa isang yugto ng panahon ay isinalin sa kasalukuyang halaga (sa kondisyon na ang kita sa hinaharap ay pare-pareho);

ang presyo ng pagbabalik ay hindi kinakalkula;

Ang capitalization ratio ay kinakalkula para sa real estate:

pinondohan sariling kapital- sa pamamagitan ng market squeeze method, o sa paraan ng pagtukoy ng capitalization ratio, na isinasaalang-alang ang reimbursement ng capital cost;

tinustusan ng atraksyon ng hiniram na kapital - ang paraan ng mga kaugnay na pamumuhunan.

Ang mga bentahe ng direktang paraan ng capitalization ay nakasalalay sa pagiging simple nito at kadalian ng paggamit para sa pagpapahalaga ng mga bagay na inihatid sa pangmatagalang pag-upa maaasahang mga nangungupahan, pati na rin ang katotohanan na ang pamamaraang ito ay direktang sumasalamin sa mga kondisyon ng merkado, dahil kapag ito ay inilapat, ito ay nasuri sa mga tuntunin ng ratio ng kita (I) at halaga (V), bilang isang panuntunan, isang malaking bilang ng mga real mga transaksyon sa ari-arian (kapag ang ratio ng capitalization ay tinutukoy ng paraan ng market squeeze).

Ang mga disadvantage ng direct capitalization method ay iyon

ang aplikasyon nito ay mahirap kapag walang impormasyon sa mga transaksyon sa merkado, at hindi pagsusuri sa ekonomiya ratio ng kita at gastos;

Capitalization ratio /Кк/ para sa real estate, kabilang dito ang rate ng return on investment at ang rate ng return on capital.

Ang accounting para sa pagbawi ng kapital sa Kk ay kinakailangan kapag ang pagbabago sa halaga ng isang asset /pagbaba o pagtaas/ ay hinulaang.

Mga pamamaraan para sa pagbawi ng kapital na namuhunan sa real estate:

1. Straight Line Return on Capital – Paraan ng Ring

2. Pagbabalik ng kapital sa reimbursement fund at ang rate ng return on investment - ang paraan ng Inwood

3. Pagbabalik ng kapital sa pondo ng kompensasyon at ang walang panganib na rate ng interes - ang paraan ng Hoskold.

Paraan ng singsingnaaangkop kapag inaasahan na sistematikong bababa ang daloy ng kita at ang prinsipal ay ibabalik sa pantay na pag-install. Ang taunang return on capital ay kinakalkula sa pamamagitan ng paghahati ng 100% ng halaga ng asset sa natitirang kapaki-pakinabang na buhay ng asset. Sa madaling salita, kinakatawan nito ang kapalit ng buhay ng asset.

Halimbawa

Kundisyon: Ang halaga ng ari-arian ay CU4000, ang buhay ng ari-arian ay 5 taon, ang rate ng return on investment ay 12%.

Solusyon: Ang taunang straight-line return on capital ay magiging 20%. sa loob ng 5 taon upang maibalik ang 100% ng asset. Sa kasong ito, Kk \u003d 32% \u003d 20% + 12%

Mga tagapagpahiwatig / Taon	1	2	3	4	5
Pangunahing balanse	4000	3200	2400	1600
Interes sa kapital (12%)
Reimbursement ng pangunahing halaga na inisyal (20%) ng mga gastos
Kabuuang halaga ng refund	1280	1184	1088

Ayon sa talahanayan, ang interes na binayaran ay bumababa bilang ang mga ito ay naipon sa bumababang balanse ng pangunahing halaga.

Paraan ng Inwooday inilalapat kapag inaasahan na sa buong panahon ng pagtataya ay pantay na halaga ng kita ang matatanggap. Ang isang bahagi ng mga ito ay isang return on investment, at ang isa ay isang return /reimbursement/ ng capital. Ang balik sa kapital ay muling inilalagay sa rate ng return on investment. Sa kasong ito, ang rate ng return on investment bilang mahalagang bahagi ng Kk ay katumbas ng compensation fund factor sa parehong rate ng interes gaya ng para sa mga investment (kinuha mula sa anim na compound % functions). Ang Kk na may stream ng pantay na kita ay katumbas ng kabuuan ng rate ng return on investment at ang factor ng pondo ng kabayaran para sa parehong porsyento. Ang Kk ay kinuha mula sa mga talahanayan sa column na "Contribution for depreciation of the unit."

Halimbawa

Kundisyon: Ang halaga ng ari-arian ay CU4000, ang buhay ng ari-arian ay 5 taon, ang rate ng return on investment ay 12%.

Solusyon:

Ang taunang pantay na daloy ng kita ay 1109.64 cu = 4000 cu* 0.27741 - mula sa column na "Depreciation contribution" para sa 12% para sa 5 taon.

Ang interes para sa unang taon ay magiging $480. (12% ng 4000 USD)

Ang pagbabalik ng pangunahing halaga ay 629.64 c.u. = 1109.6-480

Mga tagapagpahiwatig / Taon	1	2	3	4	5
Pagbabalik ng pangunahing halaga na may muling pamumuhunan sa 12% bawat taon	629,64	705,2	789,82	884,6	990,75
Pangunahing balanse	4000	3370,36	2665,16	1875,34	1133,91
Interes sa kapital 12% kada taon		404,44	319,82	225,04	118,89
Katumbas na daloy ng kita	1109,64	1109,64	1109,64	1109,64	1109,64

Ang capitalization ratio ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagdaragdag ng rate ng return on capital /investment/ 0.12 at ang recovery factor na 0.15741 (para sa 12% para sa 5 taon). Ang resulta ay Kk = 0.27741, na para bang kinuha ito sa column na “Depreciation contribution” para sa 12% at 5 taon.

Pamamaraan ng Hoskold- ay ginagamit sa mga sitwasyon kung saan ang rate ng return na dala ng unang pamumuhunan sa real estate ay napakataas na ito ay nagiging malabong muling mamuhunan sa parehong rate. Samakatuwid, para sa muling pag-invest ng mga pondo, inaasahang makakatanggap ito ng kita sa rate na walang panganib.

Halimbawa

Kundisyon: Ang pagbili ng ari-arian ay ipinapalagay ang taunang 24% return on investment sa loob ng 5 taon. Ang mga maibabalik na pondo ay maaaring walang panganib na muling mamuhunan sa rate na 12%. Tukuyin ang kabuuang ratio ng capitalization.

Solusyon:

Kung ang rate ng return ng kapital ay katumbas ng 0.15741, na siyang salik ng compensation fund para sa 12% para sa 5 taon, kung gayon Kk=0.39741=0.24+0.15741.

Kung hinuhulaan na bahagyang mawawalan ng halaga ang ari-arian, ang Kk ay kinakalkula sa ibang paraan.

Halimbawa

Kundisyon: Ang biniling ari-arian sa loob ng 5 taon ay maaaring ibenta sa 40% ng kasalukuyang halaga nito. Ang rate ng return on investment ay 12%.

Solusyon:

A. Ayon sa paraan ng Ring, ang rate ng pagbabalik ng kapital: katumbas ng 24%=12%+12%

Kk (rate ng return on capital) = (100% / 5 taon) * 0.6 = 12%

Rate ng return on investment = 12%

B. Ayon sa pamamaraan ng Inwood, ang rate ng pagbabalik ng kapital: ay tinutukoy sa pamamagitan ng pag-multiply ng recovery fund factor sa porsyento ng pagkawala sa halaga ng ari-arian: 60% * 0.15741 = 0.0944 (return on capital) + 0.12 (rate ng return on investment) = 0.2144 o 21.44%.

Halimbawa

Kundisyon: Ang kinakailangang rate ng return on capital ay 12%. Ang pagtaas ng halaga ay magaganap sa susunod na 5 taon at magiging 40%.

Solusyon:

Ang ipinagpaliban na kita ay kinakalkula: 0.4 * 0.15741 (salik ng pondo ng reimbursement para sa 5 taon sa 12%) = 0.063. Ang ipinagpaliban na kita ay ibinabawas sa rate ng return on capital, at iba pa. ay tinutukoy ng Kk \u003d 0.12-0.063 \u003d 0.057 o 5.7%

Sa kaganapan ng isang pagtaas sa halaga ng mga namuhunan na pondo, ang mga nalikom mula sa pagbebenta ay hindi lamang nagbibigay ng isang pagbabalik sa lahat ng namuhunan na kapital, ngunit bumubuo rin ng isang bahagi ng kita na kinakailangan upang makatanggap ng isang 12% na rate ng pagbabalik sa kapital, samakatuwid Dapat bawasan ang Kk para isaalang-alang ang inaasahang capital gain.

Ang pahina ay naglalaman ng isang listahan ng lahat ng mga entry na may.