Mortgage- pagsusuri sa pamumuhunan

Ang pagsusuri sa mortgage investment ay binubuo ng pagtukoy sa halaga ng ari-arian bilang kabuuan ng mga gastos ng equity at hiniram na kapital. Sa kasong ito, ang opinyon ng mamumuhunan ay isinasaalang-alang na hindi siya nagbabayad para sa halaga ng real estate, ngunit para sa halaga ng kapital. Ang isang pautang ay nakikita bilang isang paraan ng pagtaas ng namuhunan na mga pondo na kinakailangan upang makumpleto ang transaksyon. Ang halaga ng equity capital ay kinakalkula sa pamamagitan ng diskwento sa mga cash flow na dumarating sa equity capital ng mamumuhunan mula sa regular na kita at mula sa pagbabalik, ang halaga ng hiniram na kapital ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagdiskwento sa mga pagbabayad sa serbisyo sa utang.

Ang kasalukuyang halaga ng ari-arian ay tinutukoy depende sa mga rate ng diskwento at mga katangian ng daloy ng salapi. Iyon ay, ang kasalukuyang halaga ay nakasalalay sa tagal ng proyekto, ang ratio ng equity at hiniram na kapital, katangiang pang-ekonomiya ari-arian at kaukulang mga rate ng diskwento.

Mga paraan ng pagsusuri sa pamumuhunan sa mortgage

Ang pagsusuri ay gumagamit ng dalawang pamamaraan (dalawang pamamaraan): ang tradisyonal na pamamaraan at ang Ellwood technique. Ang tradisyunal na pamamaraan ay tahasang sumasalamin sa lohika ng pamumuhunan at pagsusuri ng mortgage. Ang pamamaraan ni Ellwood, na sumasalamin sa parehong lohika, ay gumagamit ng mga ratio ng mga ratio ng kakayahang kumita at mga proporsyonal na ratio ng mga bahagi ng pamumuhunan.

Tradisyunal na pamamaraan. Isinasaalang-alang ng pamamaraang ito na inaasahan ng mamumuhunan at nagpapahiram na makatanggap ng kita sa kanilang puhunan at ibabalik ito. Ang mga interes na ito ay dapat tiyakin ng kabuuang kita para sa buong halaga ng pamumuhunan at ang pagbebenta ng mga ari-arian sa pagtatapos ng proyekto sa pamumuhunan. Ang halaga ng kinakailangang pamumuhunan ay tinutukoy bilang ang kabuuan ng kasalukuyang halaga ng daloy ng salapi na binubuo ng equity ng mamumuhunan at ang kasalukuyang balanse sa utang.

Ang kasalukuyang halaga ng cash flow ng isang mamumuhunan ay binubuo ng kasalukuyang halaga ng periodic mga resibo ng pera, isang pagtaas sa halaga ng equity asset bilang resulta ng loan amortization. Ang halaga ng kasalukuyang balanse sa utang ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng mga pagbabayad ng serbisyo sa pautang para sa natitirang termino, na may diskwento sa rate ng interes.

Ang pagkalkula ng gastos sa tradisyonal na teknolohiya ay isinasagawa sa tatlong yugto.

Stage 1. Pagtukoy sa kasalukuyang halaga ng mga regular na daloy ng kita:

Ang isang ulat sa kita at mga gastos ay pinagsama-sama para sa panahon ng pagtataya, habang ang mga halaga para sa pagbabayad ng utang ay kinakalkula batay sa mga katangian ng pautang - ang rate ng interes, ang buong panahon ng amortisasyon at mga tuntunin sa pagbabayad, ang laki ng utang at ang dalas ng mga pagbabayad upang mabayaran ang utang;

Natutukoy ang mga daloy ng pera sariling pondo;

Kinakalkula ang rate ng return sa invested capital;

Ayon sa kinakalkula na rate ng return on equity Ang kasalukuyang halaga ng mga regular na daloy ng pera bago ang mga buwis ay tinutukoy.

Stage 2. Ang pagtukoy sa kasalukuyang halaga ng mga nalikom na pagbabalik ay nababawasan ang natitirang balanse ng pautang:

Ang kita mula sa pagbabalik ay tinutukoy;

Ang natitirang utang sa pagtatapos ng panahon ng pagmamay-ari ng bagay ay ibabawas mula sa kita mula sa pagbabalik;

Batay sa rate ng return on equity capital na kinakalkula sa stage 1, ang kasalukuyang halaga ng cash flow na ito ay tinutukoy.

Stage 3. Ang pagtukoy ng halaga ng ari-arian sa pamamagitan ng pagbubuod ng kasalukuyang mga halaga ng nasuri na mga daloy ng salapi.

Sa matematika, ang pagtukoy sa halaga ng isang asset ay maaaring katawanin bilang isang formula

kung saan ang NOI ay ang netong kita sa pagpapatakbo ng ika-na taon ng proyekto;

Ang DS ay ang halaga ng serbisyo sa utang sa n taon ng proyekto;

TG - halaga ng pagbabalik hindi kasama ang mga gastos sa pagbebenta;

UM - hindi nabayarang balanse ng pautang sa pagtatapos ng termino ng proyekto P;

i - return on equity;

M - Ang orihinal na halaga ng pautang o ang kasalukuyang pangunahing balanse.

Ang formula na ito ay maaaring gamitin bilang isang equation sa mga sumusunod na kaso:

Kung ang halaga ng pagbabalik ng ari-arian ay mahirap hulaan, ngunit posible na matukoy ang mga uso sa pagbabago nito na may kaugnayan sa paunang halaga, pagkatapos ay sa mga kalkulasyon maaari mong gamitin ang halaga ng pagbabalik na ipinahayag bilang isang bahagi ng paunang halaga;

Kung ang pahayag ng problema ay hindi tumutukoy sa halaga ng utang, ngunit ang bahagi lamang ng utang.

Isaalang-alang natin ang pangunahing pamantayan para sa pagiging epektibo ng mga proyekto sa pamumuhunan.

Netong kasalukuyang halaga - isang criterion na sumusukat sa labis na benepisyo mula sa isang proyekto sa mga gastos, na isinasaalang-alang ang kasalukuyang halaga ng pera

kung saan ang NPV ay ang net present value ng investment project; Co - paunang pamumuhunan; C i - cash flow ng panahon t; i, - rate ng diskwento para sa panahon t.

Ang isang positibong halaga ng NPV ay nangangahulugan na ang mga daloy ng salapi mula sa proyekto ay lumampas sa mga gastos sa pagpapatupad nito.

Mga hakbang para ilapat ang panuntunan sa net present value:

Pagtataya ng mga daloy ng salapi mula sa proyekto sa buong inaasahang panunungkulan, kabilang ang kita mula sa muling pagbebenta sa pagtatapos ng panahong ito;

Pagtukoy sa gastos ng pagkakataon ng kapital sa merkado sa pananalapi;

Pagtukoy sa kasalukuyang halaga ng mga daloy ng salapi mula sa isang proyekto sa pamamagitan ng diskwento sa isang rate na tumutugma sa halaga ng pagkakataon ng kapital at pagbabawas sa halaga ng paunang puhunan;

Pagpili ng isang proyekto na may pinakamataas na halaga ng NPV mula sa ilang mga opsyon.

Kung mas mataas ang NPV, mas maraming kita ang natatanggap ng mamumuhunan mula sa pamumuhunan ng kapital.

Isaalang-alang natin ang mga pangunahing tuntunin para sa paggawa ng mga desisyon sa pamumuhunan.

1) Ang proyekto ay dapat mamuhunan kung ang halaga ng NPV ay positibo. Ang itinuturing na pamantayan ng kahusayan (NPV) ay nagbibigay-daan sa amin na isaalang-alang ang mga pagbabago sa halaga ng pera sa paglipas ng panahon, depende lamang sa inaasahang daloy ng salapi at ang halaga ng pagkakataon ng kapital. Ang mga netong kasalukuyang halaga ng ilang mga proyekto sa pamumuhunan ay ipinahayag sa pera ngayon, na nagpapahintulot sa kanila na maihambing at maidagdag nang tama.

2) Ang discount rate na ginamit sa pagkalkula ng NPV ay tinutukoy ng opportunity cost ng capital, i.e. ang kakayahang kumita ng proyekto ay isinasaalang-alang kapag namumuhunan ng pera na may pantay na panganib. Sa pagsasagawa, ang kakayahang kumita ng isang proyekto ay maaaring mas mataas kaysa sa isang proyekto na may alternatibong panganib. Samakatuwid, ang isang proyekto ay dapat na mamuhunan kung ang rate ng return ay mas mataas kaysa sa opportunity cost ng kapital.

Maaaring magkasalungat ang isinasaalang-alang na mga panuntunan para sa paggawa ng mga desisyon sa pamumuhunan kung mayroong mga cash flow sa higit sa dalawang panahon.

Payback period - ang oras na kinakailangan para sa kabuuang cash flow mula sa isang proyekto upang katumbas ng halaga ng paunang puhunan. Ang meter sa pagganap ng pamumuhunan na ito ay ginagamit ng mga mamumuhunan na gustong malaman kung kailan magaganap ang isang buong kita sa kanilang ipinuhunan na kapital.

Disadvantage: ang mga pagbabayad kasunod ng panahon ng pagbabayad ay hindi isinasaalang-alang.

Teknik ng Ellwood. Ginagamit ito sa pagsusuri sa pamumuhunan at mortgage at nagbibigay ng parehong mga resulta tulad ng tradisyonal na pamamaraan, dahil ito ay batay sa parehong hanay ng mga paunang data at mga ideya tungkol sa kaugnayan sa pagitan ng mga interes ng equity at hiniram na kapital sa panahon ng pag-unlad ng proyekto sa pamumuhunan . Ang magandang bagay tungkol sa pamamaraan ng Ellwood ay pinapayagan ka nitong pag-aralan ang pag-aari na may kaugnayan sa presyo nito batay sa mga ratio ng pagbalik ng mga tagapagpahiwatig ng equity sa istraktura ng pamumuhunan, mga pagbabago sa halaga ng kabuuang kapital, at medyo malinaw na nagpapakita ng mekanismo ng mga pagbabago sa equity capital. sa panahon ng pamumuhunan.

Pangkalahatang view ng Ellwood formula:

R o =/(l + D n a),

kung saan ang R 0 ay ang kabuuang ratio ng capitalization;

C -- Ellwood mortgage ratio;

D - pagbabahagi ng pagbabago sa halaga ng ari-arian;

(sff,Y e) -- compensation fund factor sa rate ng return on equity;

D n -- bahagi ng pagbabago sa kita para sa panahon ng pagtataya;

A--stabilization coefficient.

Ellwood Mortgage Ratio:

С = Y e + p(sff, Y e ) -R m,

saan p -- bahagi ng kasalukuyang balanse ng pautang na na-amortize sa panahon ng pagtataya,

Expression 1/(1 + D n A) sa equation ay isang stabilizing factor at ginagamit kapag ang kita ay hindi pare-pareho, ngunit regular na nagbabago. Karaniwan ang batas ng pagbabago sa kita ay tinukoy (halimbawa, linear, exponential, ayon sa accumulation fund factor), alinsunod sa kung saan ang stabilization coefficient a ay tinutukoy ayon sa pre-calculated tables. Ang halaga ay natutukoy sa pamamagitan ng paghahati ng kita para sa taon bago ang petsa ng pagtatasa ng capitalization rate, na isinasaalang-alang ang stabilization ng kita. Sa hinaharap, isasaalang-alang namin ang pamamaraan ni Ellwood para lamang sa permanenteng kita.

Isulat natin ang ekspresyon ni Ellwood nang hindi isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa halaga ng real estate at may patuloy na kita:

R = Y e - t.

Ang expression na ito ay tinatawag na basic capitalization ratio, na katumbas ng rate ng final return on equity capital na na-adjust para sa mga kondisyon ng financing at depreciation.

Isaalang-alang natin ang istruktura ng kabuuang ratio ng capitalization sa formula ng Ellwood nang hindi isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa mga halaga ng ari-arian, kung saan ginagamit namin ang diskarte ng pangkat ng pamumuhunan para sa mga rate ng pagbabalik. Ang pamamaraan na ito ay tumitimbang ng mga pusta ng pagbabalik sa sarili at hiniram na kapital sa kaukulang bahagi ng kabuuang namuhunan na kapital:

Y 0 =mY m +(1-m)Y e .

Upang ang expression na ito ay maging katumbas ng base coefficient r , Dalawa pang salik ang kailangang isaalang-alang. Ang una ay dapat na pana-panahong ibawas ng mamumuhunan ang kanyang kita upang mabayaran ang utang, na binabawasan ang kanyang equity. Samakatuwid, kinakailangang ayusin ang halaga ng Y 0 sa nakaraang expression sa pamamagitan ng pagdaragdag ng pana-panahong binabayarang bahagi ng kabuuang kapital sa interes na katumbas ng rate ng interes sa utang. Ang expression para sa pagsasaayos na ito ay ang gearing ratio T, pinarami ng compensation fund factor sa rate ng interes (sff,Y m). Ang halaga (sff,)Y m) ay katumbas ng pagkakaiba sa pagitan ng mortgage constant at rate ng interes, ibig sabihin, R m -Y m . Kaya, isinasaalang-alang ang susog na ito:

Y 0 = mY m + (1 -m)Y e + m(R m -Y m).

Ang ikalawang termino ng pagsasaayos ay dapat isaalang-alang ang katotohanan na ang equity ng mamumuhunan bilang resulta ng pagbabalik ay tataas ng halaga ng bahagi ng utang na na-amortize sa panahon ng paghawak. Upang matukoy ang pagsasaayos na ito, kailangan mong i-multiply ang pinababang halaga bilang bahagi ng kabuuan pangunahing kapital sa compensation fund factor sa rate ng final return on equity (ang pagsasakatuparan sa equity ay nangyayari sa pagtatapos ng panahon ng paghawak). Samakatuwid, ang pangalawang termino ng pagwawasto ay may anyo: mp(sff,Y m), at may minus sign, dahil pinapataas ng pagbabagong ito ang gastos.

kaya:

Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m)-mp(sff,Y e),

at pagkatapos pagsamahin ang mga katulad na termino at palitan ang Y 0 ng r (hindi namin isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa halaga ng ari-arian):

r = Y 0 -m.

Kaya, nakuha namin ang pangunahing ratio ng capitalization ng expression ng Ellwood. Ang pare-parehong paglipat mula sa diskarte ng grupo ng pamumuhunan sa pamamagitan ng pagsasaalang-alang sa mga kinakailangang pagsasaayos sa ekspresyon ni Ellwood ay nagpapakita na ang ekspresyong ito ay talagang sumasalamin sa lahat ng mga elemento ng pagbabago ng sarili at nanghiram ng pera pinagsama sa invested capital, sa partikular na financial leverage, depreciation utang sa bahay at equity gains na nagreresulta mula sa loan amortization.

Ang batayan ng pagsusuri sa pamumuhunan at mortgage ay ang ideya ng halaga ng ari-arian bilang isang kumbinasyon ng halaga ng equity at hiniram na mga pondo. Alinsunod dito, ang pinakamataas na makatwirang presyo ng ari-arian ay tinutukoy bilang ang kabuuan ng kasalukuyang halaga ng mga daloy ng salapi, kabilang ang mga nalikom na pagbabalik, na maiuugnay sa mga pondo ng mamumuhunan, at ang halaga ng utang o ang kasalukuyang balanse nito.

Kapag namumuhunan at pagsusuri sa mortgage, ang opinyon ng mamumuhunan ay isinasaalang-alang na hindi siya nagbabayad para sa halaga ng real estate, ngunit ang halaga ng equity, at ang pautang ay itinuturing bilang isang karagdagang paraan upang makumpleto ang transaksyon at dagdagan ang equity capital. Ang pagsusuri ay gumagamit ng dalawang pamamaraan (dalawang pamamaraan): ang tradisyonal na pamamaraan at ang Ellwood technique. Ang tradisyunal na pamamaraan ay tahasang sumasalamin sa lohika ng pamumuhunan at pagsusuri ng mortgage. Ang pamamaraan ni Ellwood, na sumasalamin sa parehong lohika, ay gumagamit ng mga ratio ng mga ratio ng kakayahang kumita at mga proporsyonal na ratio ng mga bahagi ng pamumuhunan.

Tradisyunal na pamamaraan. Isinasaalang-alang ng pamamaraang ito na inaasahan ng mamumuhunan at nagpapahiram na makatanggap ng kita sa kanilang puhunan at ibabalik ito. Ang mga interes na ito ay dapat tiyakin ng kabuuang kita para sa buong halaga ng pamumuhunan at ang pagbebenta ng mga ari-arian sa pagtatapos ng proyekto sa pamumuhunan. Ang halaga ng kinakailangang pamumuhunan ay tinutukoy bilang ang kabuuan ng kasalukuyang halaga ng daloy ng salapi, na binubuo ng equity ng mamumuhunan at ang kasalukuyang balanse sa utang.

Ang kasalukuyang halaga ng cash flow ng isang mamumuhunan ay binubuo ng kasalukuyang halaga ng mga periodic cash receipts, ang pagtaas sa halaga ng equity asset na nagreresulta mula sa loan amortization. Ang halaga ng kasalukuyang balanse sa utang ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng mga pagbabayad ng serbisyo sa pautang para sa natitirang termino, na may diskwento sa rate ng interes.

Ang pagkalkula ng gastos sa tradisyonal na teknolohiya ay isinasagawa sa tatlong yugto.

Stage I. Para sa tinatanggap na panahon ng pagtataya, ang isang pahayag ng kita at mga gastos ay iginuhit at ang daloy ng salapi bago ang buwis ay tinutukoy, ibig sabihin, para sa equity capital. Ang yugto ay nagtatapos sa pagtukoy sa kasalukuyang halaga ng daloy na ito alinsunod sa panahon ng pagtataya at ang huling pagbabalik sa equity na inaasahan ng mamumuhunan Y e .

Stage II. Ang mga nalikom mula sa muling pagbebenta ng ari-arian ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagbabawas mula sa muling pagbebenta ng mga gastos sa transaksyon at ang natitirang utang sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya. Ang kasalukuyang halaga ng mga nalikom ay tinasa sa parehong rate.

Stage III. Ang kasalukuyang halaga ng equity capital ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagdaragdag ng mga resulta ng mga yugto. Ang halaga ng isang ari-arian ay tinatantya bilang resulta ng kabuuan ng halaga ng equity at ang kasalukuyang balanse sa utang.

Ilapat natin ang tradisyunal na pamamaraan sa isang partikular na proyekto sa pamumuhunan at gamitin ito bilang batayan upang ilarawan ang lahat ng kasunod na pagsasaalang-alang ng mga elemento ng pamumuhunan at pagsusuri ng mortgage.

1. Paunang data para sa proyekto.

Ang ari-arian ay bubuo ng $70,000 sa taunang kita sa loob ng inaasahang panahon ng limang taon. Sa katapusan ng panahong ito, ang ari-arian ay ibebenta sa halagang $700,000 (mas kaunting gastos sa pagbebenta). Upang makabili ng real estate, ginagamit ang isang self-amortizing mortgage loan sa halagang $300,000, na kinuha sa loob ng dalawampung taon sa 5% bawat taon na may buwanang pagbabayad. Ang mamumuhunan ay nangangailangan ng panghuling kita sa equity na 20% (Talahanayan 8.1).

Tukuyin natin ang presyo ng real estate gamit ang mga tradisyonal na pamamaraan, gamit ang paunang data at mga pagpapalagay. Una, tukuyin natin kung ano ang posibleng pinakamataas na presyo para sa real estate na binili nang hindi nanghihiram ng mga pondo (walang utang na ari-arian). Sa kasong ito, lahat netong kita at ang buong presyo ng muling pagbebenta ay ganap na nagmumula sa equity ng mamumuhunan (walang pagbabayad ng interes o amortisasyon ng utang).

Talahanayan 8.1 Pagkalkula ng kasalukuyang halaga

Kaya, ang pamumuhunan na $490,660 (bilugan) nang walang paghiram ay magbibigay sa mamumuhunan ng 20% ​​na huling pagbabalik. Bagaman ang kasalukuyang pagbabalik ay

70000/490660= 0,1427(14,27%),

tataas ito sa huling pagbabalik na 20% dahil sa pagtaas ng halaga ng real estate sa panahon ng pagtataya.

2. Ngayon ay tutukuyin natin ang makatwirang presyo ng real estate na binili gamit ang isang pautang. Upang malutas, gumagamit kami ng mga tradisyonal na pamamaraan sa algebraic form.

Ang algebraic expression para sa gastos ay nakasulat sa parehong tatlong-hakbang na lohikal na pagkakasunud-sunod:

V = ako + II + GINOO,

saan GINOO-- kasalukuyang pangunahing balanse;

(pvaf Y e ,n) -- factor ng kasalukuyang halaga ng isang unit annuity na may pinal na kita sa equity capital Y e at termino n;

NOI-- netong kita sa pagpapatakbo;

D.S.-- taunang serbisyo sa utang;

(pvfY e ,n)--factor ng kasalukuyang halaga ng unit (reversion);

R.P.-- presyo ng muling pagbebenta ng real estate (reversion);

OS-- balanse ng utang sa pagtatapos ng termino P.

Pinapalitan namin ang paunang data at ang mga halaga ng mga salik na tinukoy sa itaas sa expression na ito. Mga halaga D.S. At OS ay kinakalkula batay sa mga kilalang termino ng pautang:

V = 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 282 252,4) + 300 000,

V = $534,660 (bilugan).

Ang kinakalkula na makatwirang presyo na $534,660 ay mas mataas kaysa sa presyo ng ari-arian na binili nang walang hiniram na pondo. Tulad ng nabanggit kanina, ang mamumuhunan ay pangunahing interesado sa presyo at paglago ng equity capital. Ang mamumuhunan ay handang magbayad malaking halaga na may positibong leverage, tulad ng kaso sa kasong ito (ang kita sa equity ay mas mataas kaysa sa mga rate ng interes sa utang), para sa pagkakataon na makabuluhang taasan ang huling kita sa equity at bawasan ang mga pamumuhunan sa equity.

Ang algebraic form ng tradisyonal na pamamaraan ay maginhawa kapag ang mga halaga ng kasalukuyang utang at (o) muling pagbebenta ay tinutukoy bilang mga fraction (porsyento) ng orihinal na presyo ng ari-arian. Isulat natin ang pangkalahatang expression sa algebraic form kapag, sa halip na ang halaga ng utang, ang mortgage debt ratio ay kilala T, A ang halaga ay tinutukoy sa mga bahagi D ng kasalukuyang presyo V.

V = (pvaf)(N0I-mVDS 1) + [(pvf)(l±Д)V-mVOS 1)] + mV,

saan D.S. 1 -- pagbabayad ng utang para sa isang pautang, o permanenteng mortgage;

OS 1 -- ang hindi nabayarang bahagi ng utang sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya, o ang natitirang utang para sa isang pautang;

D - ang bahagi ng pagtaas o pagbaba sa halaga ng real estate.

3. Ipagpalagay natin na sa halip na ang halaga ng pautang, ang ratio ng utang sa mortgage ay binibigyan ng t = 60%, at sa halip na ang presyong muling ibenta, ang pagtaas ng halaga sa panahon ng pagmamay-ari ay ibinibigay ng 25%.

Palitan ang mga numerong halaga:

V=2.99(70000 -- 0.6V 0.158)+ 0.4 (1.25 V--0.6V 0.938) + 0.6 V,

V= 512,236.91=$512,237

4. Gamit ang mga tradisyunal na pamamaraan, tutukuyin namin ang presyo ng real estate na may umiiral nang sangla. Ipagpalagay natin na ang property sa kasalukuyang estado nabaon sa isang mortgage upang makakuha ng isang mortgage loan na nakuha pitong taon na ang nakakaraan sa halagang $300,000 para sa isang panahon ng dalawampung taon na may buwanang pagbabayad na 15% bawat taon. Ang natitirang mga kondisyon ay mula sa pangunahing halimbawa.

Ang kasalukuyang balanse sa utang ay

GINOO= $270,519.95 (mula sa loan terms).

Balanse ng utang sa oras ng pagbabalik:

OS= $166,052.17 (sa 7+ 5 = 12 taon).

Palitan ang mga halaga:

V= 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 166 052,17) + 270 519,95,

V=$551,660

5. Tukuyin ang rate ng final return sa equity capital na may alam na mga parameter ng proyekto sa kasalukuyang presyo ng real estate. Ang ganitong gawain ay maaaring lumitaw, halimbawa, kapag sinubukan ng isang appraiser na matukoy ang mga kinakailangan ng mga mamumuhunan sa isang partikular na merkado, umaasa sa kamakailang ibinebenta na mga analogue na may kilalang mga parameter ng pamumuhunan.

Kapag gumagamit ng algebraic form upang malutas ang problemang ito, dapat matukoy ng isa ang mga salik (pvaf) at (pvf) sa magkakaibang mga rate ng pagbabalik at palitan ang mga ito sa pagkakapantay-pantay sa kilalang kasalukuyang presyo SP hanggang ang pagkakapantay-pantay na ito ay nagiging pagkakakilanlan.

Ang problema ay nalutas sa pamamagitan ng paraan ng pagtatantya at mas mabilis gamit ang isang calculator sa pananalapi, dahil ang panghuling kita sa equity capital na may kilalang kasalukuyang halaga ng equity capital ay katumbas ng panloob na pamantayan dumating IRR para sa equity at kaugnay na daloy ng salapi.

Gamitin natin ang data mula sa nakaraang halimbawa.

Kasalukuyang halaga ng equity: 551660-270520 = $281,140

Return on equity: 70,000 - 47,404.4 = $22,595.6/taon.

Mga nalikom sa benta: 700,000 - 166,052 = $533,948

Resulta ng pagkalkula: Y e = IRR 20%.

Pagkuha ng halaga Y e , kung saan ang halaga ng equity investment na $281,140 ay tumutugma sa inaasahang cash flow.

Ang tradisyonal na pamamaraan ng pagsusuri sa pamumuhunan sa mortgage ay nagbibigay-daan sa isa na gumuhit ng ilang mga konklusyon tungkol sa impluwensya ng panahon ng pagtataya sa mga resulta ng pagtatasa. Ang isang mahalagang kadahilanan na naglilimita sa panahon ng paghawak mula sa pananaw ng isang mamumuhunan ay ang pagbawas sa paglipas ng panahon ng pamumura (mga asset) at pagbabawas ng interes mula sa mga kita para sa mga layunin ng buwis. Bukod sa , posibleng magkaroon ng mas magandang opsyon sa pamumuhunan (mga panlabas na kadahilanan). Sa kabilang banda, unti-unting bumababa ang kasalukuyang halaga ng ratio ng utang sa mortgage, na humahantong sa pagbaba sa bisa ng financial leverage. Ang pagsusuri gamit ang mga tradisyonal na pamamaraan ng mga opsyon na may iba't ibang panunungkulan ay nagpapakita ng halatang impluwensya ng panahon ng pagtataya sa halaga ng tinantyang halaga. Bukod dito, ang pag-asa ay tulad na sa isang pagtaas sa hinulaang panunungkulan, ang halaga ng tinasang halaga ay bumababa sa kawalan ng mga pagbabago sa halaga sa mga panahon ng pagtataya.

Teknik ng Ellwood. Ginagamit ito sa pagsusuri sa pamumuhunan at mortgage at nagbibigay ng parehong mga resulta tulad ng tradisyonal na pamamaraan, dahil ito ay batay sa parehong hanay ng mga paunang data at mga ideya tungkol sa kaugnayan sa pagitan ng mga interes ng equity at hiniram na kapital sa panahon ng pag-unlad ng proyekto sa pamumuhunan . Ang magandang bagay tungkol sa pamamaraan ng Ellwood ay pinapayagan ka nitong pag-aralan ang pag-aari na may kaugnayan sa presyo nito batay sa mga ratio ng pagbalik ng mga tagapagpahiwatig ng equity sa istraktura ng pamumuhunan, mga pagbabago sa halaga ng kabuuang kapital, at medyo malinaw na nagpapakita ng mekanismo ng mga pagbabago sa equity capital. sa panahon ng pamumuhunan.

Pangkalahatang view ng Ellwood formula:

R o =/(l + D n a),

kung saan ang R 0 ay ang kabuuang ratio ng capitalization;

C -- Ellwood mortgage ratio;

D - pagbabahagi ng pagbabago sa halaga ng ari-arian;

(sff,Y e) -- compensation fund factor sa rate ng return on equity;

D n -- bahagi ng pagbabago sa kita para sa panahon ng pagtataya;

A--stabilization coefficient.

Ellwood Mortgage Ratio:

С = Y e + p(sff, Y e )-R m ,

saan R-- bahagi ng kasalukuyang balanse ng pautang na na-amortize sa panahon ng pagtataya,

R m-- mortgage pare-pareho na may kaugnayan sa kasalukuyang balanse ng utang.

Expression 1/(1 + D n A) sa equation ay isang stabilizing factor at ginagamit kapag ang kita ay hindi pare-pareho, ngunit regular na nagbabago. Karaniwan ang batas ng pagbabago ng kita ay tinukoy (halimbawa, linear, exponential, ayon sa accumulation fund factor), alinsunod sa kung saan ang stabilization coefficient ay tinutukoy A ayon sa pre-calculated tables. Ang halaga ay natutukoy sa pamamagitan ng paghahati ng kita para sa taon bago ang petsa ng pagtatasa ng capitalization rate, na isinasaalang-alang ang stabilization ng kita. Sa hinaharap, isasaalang-alang namin ang pamamaraan ni Ellwood para lamang sa permanenteng kita.

Isulat natin ang ekspresyon ni Ellwood nang hindi isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa halaga ng real estate at may patuloy na kita:

R = Y e - t.

Ang expression na ito ay tinatawag na basic capitalization ratio, na katumbas ng rate ng final return on equity capital na na-adjust para sa mga kondisyon ng financing at depreciation.

Isaalang-alang natin ang istruktura ng kabuuang ratio ng capitalization sa formula ng Ellwood nang hindi isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa mga halaga ng ari-arian, kung saan ginagamit namin ang diskarte ng pangkat ng pamumuhunan para sa mga rate ng pagbabalik. Tinitimbang ng pamamaraang ito ang mga rate ng return on equity at utang sa kani-kanilang bahagi ng kabuuang invested capital:

Y 0 =mY m +(1-m)Y e .

Upang ang expression na ito ay maging katumbas ng base coefficient r , Dalawa pang salik ang kailangang isaalang-alang. Ang una ay dapat na pana-panahong ibawas ng mamumuhunan ang kanyang kita upang mabayaran ang utang, na binabawasan ang kanyang equity. Samakatuwid, kinakailangang ayusin ang halaga ng Y 0 sa nakaraang expression sa pamamagitan ng pagdaragdag ng pana-panahong binabayarang bahagi ng kabuuang kapital sa interes na katumbas ng rate ng interes sa utang. Ang expression para sa pagsasaayos na ito ay ang gearing ratio T, pinarami ng compensation fund factor sa rate ng interes (sff,Y m). Ang halaga (sff,)Y m) ay katumbas ng pagkakaiba sa pagitan ng mortgage constant at rate ng interes, ibig sabihin, R m -Y m . Kaya, isinasaalang-alang ang susog na ito:

Y 0 = mY m + (1 -m)Y e + m(R m -Y m).

Ang ikalawang termino ng pagsasaayos ay dapat isaalang-alang ang katotohanan na ang equity ng mamumuhunan bilang resulta ng pagbabalik ay tataas ng halaga ng bahagi ng utang na na-amortize sa panahon ng paghawak. Upang matukoy ang pagsasaayos na ito, kailangan mong i-multiply ang pinababang halaga bilang bahagi ng kabuuang orihinal na kapital sa pamamagitan ng kapalit na kadahilanan ng pondo sa rate ng huling pagbabalik sa equity (ang pagsasakatuparan sa equity ay nangyayari sa pagtatapos ng panahon ng paghawak). Samakatuwid, ang pangalawang termino ng pagwawasto ay may anyo: mp(sff,Y m), at may minus sign, dahil pinapataas ng pagbabagong ito ang gastos.

kaya:

Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m)-mp(sff,Y e),

at pagkatapos pagsamahin ang mga katulad na termino at palitan ang Y 0 ng r (hindi namin isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa halaga ng ari-arian):

r = Y 0 -m.

Kaya, nakuha namin ang pangunahing ratio ng capitalization ng expression ng Ellwood. Ang pag-unlad mula sa diskarte ng grupo ng pamumuhunan sa pamamagitan ng mga kinakailangang pagsasaayos sa ekspresyon ni Ellwood ay nagpapakita na ang ekspresyong ito ay talagang sumasalamin sa lahat ng mga elemento ng pagbabago ng equity at hiniram na mga pondo na pinagsama sa namuhunan na kapital, sa partikular na pinansiyal na leverage, amortization ng mortgage loan at ang pagtaas sa equity bilang resulta ng amortization ng loan.

1. Suriin ang isang walang utang na kita na ari-arian na, sa loob ng limang taong panunungkulan, ay bumubuo ng netong taunang kita na $70,000. Sa pagtatapos ng panahong iyon, ang halaga ng ari-arian ay tataas ng 30%. Ang mamumuhunan ay nangangailangan ng 20% ​​panghuling pagbabalik sa equity.

Sa kasong ito, ang formula ay magiging ganito:

R = Y e + D(sff, Y e),

dahil m = 0 ayon sa mga kondisyon ng problema.

(sff, Y e 5 taon) = 0.1344.

Palitan natin ang mga halaga:

R = 0.2 -0.3 x 0.1344 = 0.1597;

V=NOI/R = 70,000/0.1597 = $438,360

2. Ang parehong ari-arian ay binili gamit ang isang mortgage loan sa halagang 60% ng halaga ng ari-arian sa loob ng dalawampung taon na may buwanang pagbabayad na 15% bawat taon. Tukuyin ang halaga ng real estate.

Ang expression ni Ellwood para sa kabuuang cap rate:

R 0 = Y e -m+ D(sff, Y e).

Pagkatapos palitan ang mga halaga:

R 0 = 0.2-0.6(0.2+ 0.0594x0.1344-0.158)-0.3x0.1344 = 0.1297;

V = NOI /R o = 70,000/0.1297 = $539,707

Ang Ellwood technique ay maaaring gamitin kung ang utang at pagpapahalaga sa ari-arian ay tinukoy sa mga tuntunin sa pananalapi. Sa kasong ito, ang mga coefficient at share parameter ay ipinahayag sa pamamagitan ng gastos V.

3. Ang real estate (nakaraang halimbawa) ay binili gamit ang utang na $300,000. Ang halaga ng ari-arian ay inaasahang tataas ng $160,000 sa loob ng limang taon. Ano ang makatwirang pinakamataas na presyo para sa ari-arian?

Isulat natin ang Ellwood equation, pinapalitan ang kilala at kinakalkula na mga halaga at ipahayag ang kaukulang mga parameter sa mga tuntunin ng gastos:

V=$532 -195

Sa kaso ng pagtatasa ng real estate sa isang umiiral na mortgage, ito ay kinakailangan upang isaalang-alang na ang mga halaga r, R m At T sa formula ng Ellwood ay kumakatawan sa bahagi ng utang na binayaran sa panahon ng pagtataya na may kaugnayan sa kasalukuyang balanse, ang mortgage constant na kinakalkula batay sa kasalukuyang balanse ng pautang, at ang kasalukuyang mortgage debt ratio, ayon sa pagkakabanggit.

4. Tukuyin ang presyo ng real estate na may umiiral nang mortgage sa isang mortgage loan na ibinigay pitong taon na ang nakakaraan sa halagang 60% ng gastos sa loob ng dalawampung taon sa 15% kada taon na may buwanang pagbabayad nang hindi isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa halaga.

R o = r = Y e - M .

Tukuyin natin ang kasalukuyang mga halaga ng m, R m at p:

m = 0.5383; R m =0.1761; p = 0.1957.

r = 0.2 - 0.53883 (0.2 + 0.1957 x 0.1344-0.1761) = 0.173;

V = 70,000/0.173 = $404,680

Ang Ellwood equation ay ipinahayag sa mga tuntunin ng ratio ng coverage ng utang. Pagpopondo ng mga proyektong nauugnay sa malalaking panganib tungkol sa pagtanggap matatag na kita, ay maaaring baguhin ang oryentasyon ng mga nagpapautang tungkol sa kriterya sa pagtukoy ng halaga ng mga hiniram na pondo. Naniniwala ang tagapagpahiram na sa sitwasyong ito ay mas angkop na matukoy ang laki ng pautang hindi sa batayan ng presyo, ngunit batay sa ratio ng taunang netong kita ng mamumuhunan sa taunang mga pagbabayad sa obligasyon sa pautang, ibig sabihin, ang tagapagpahiram ay nangangailangan ng mga garantiya na ang halaga ng ratio na ito (natural, mas malaki kaysa sa isa) ay hindi magiging mas mababa sa isang tiyak na minimum na halaga na tinutukoy ng nagpapahiram. Ang ratio na ito ay tinatawag na debt coverage ratio: DCR = NOI/DS.

Sa kasong ito, ang mortgage debt ratio sa Ellwood equation ay dapat na ipahayag sa mga tuntunin ng debt coverage ratio DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(R m Y m ,)=R/(R m m), o m = R/(DCRR m).

Pagkatapos palitan ang expression na ito sa halip m nakukuha namin ang Ellwood equation na ipinahayag sa mga tuntunin ng ratio ng coverage ng utang:

5. Suriin ang isang kita na ari-arian na bumubuo ng netong taunang kita na $70,000, panunungkulan ng 5 taon. Ipinapalagay na pagkatapos ng panahong ito ang halaga ng ari-arian ay tataas ng 30%. Ang ari-arian ay binili gamit ang isang mortgage loan sa 15% bawat taon, na may buwanang pagbabayad, isang 20-taong termino at isang ratio ng coverage ng utang na 1.3. Ang mamumuhunan ay nangangailangan ng 20% ​​panghuling pagbabalik sa equity.

Pinapalitan namin ang mga halaga at tinutukoy ang kabuuang ratio ng capitalization:

SP = 70,000/0.1283 = $545,800

Tinutukoy ng mga modelo ng mortgage-equity ang tunay na halaga ng ari-arian batay sa ratio ng equity at kapital ng utang. Ang pagsusuri sa mortgage-equity, o pagsusuri sa istruktura ng kapital, ay isang tool sa pagsusuri na maaaring sa maraming kaso ay mapadali ang proseso ng pagtatasa. Napatunayan sa teorya na may papel ang hiniram na kapital pangunahing tungkulin kapag tinutukoy ang halaga ng real estate.

Halos lahat ng mga transaksyon sa pamumuhunan sa real estate ay isinasagawa sa paglahok ng sangla sa mga utang. Sa pamamagitan ng paggamit ng mortgage lending, ang mga mamumuhunan ay nakakakuha ng pinansiyal na leverage, na nagbibigay-daan sa kanila na pataasin ang mga kasalukuyang kita, mas makinabang mula sa pagpapahalaga sa ari-arian, magbigay ng higit na pagkakaiba-iba ng asset, at taasan ang mga pagbabawas para sa interes at pamumura para sa mga layunin ng buwis. Ang mga nagpapahiram ng mortgage ay tumatanggap ng isang makatwirang garantisadong halaga ng kita upang matiyak ang utang. Sila ay may karapatan sa unang pag-claim sa kita sa pagpapatakbo ng borrower at mga ari-arian nito kung sakaling may paglabag sa mga obligasyon sa utang. Ang pagsusuri sa mortgage investment ay isang natitirang pamamaraan. Binabayaran ng mga equity investor ang balanse ng mga paunang gastos.

Natatanggap nila ang natitira sa netong kita sa pagpapatakbo at presyo ng muling pagbebenta pagkatapos maisagawa ang lahat ng pagbabayad sa mga nagpapautang, kapwa sa kasalukuyang paggamit at pagkatapos maibentang muli ang ari-arian.

Ang panahon ng pagsasakatuparan ng pagmamay-ari ng real estate ay maaaring nahahati sa tatlong yugto, sa bawat isa kung saan ang mga namumuhunan sa kapital ay tumatanggap ng natitirang kita:

1. pagkuha ng isang asset - ang mamumuhunan ay gumagawa ng isang ipinag-uutos na pagbabayad ng cash, ang halaga nito ay katumbas ng natitirang presyo pagkatapos na ibawas mula dito ang mortgage loan, na nagiging utang;

2. paggamit ng ari-arian - ang mga namumuhunan ay tumatanggap ng natitirang netong kita mula sa paggamit ng ari-arian pagkatapos ibabawas mga ipinag-uutos na pagbabayad serbisyo sa utang;

3. pagpuksa - kapag ang ari-arian ay muling naibenta, ang may-ari ng kapital ay tumatanggap ng pera mula sa presyo ng pagbebenta pagkatapos bayaran ang balanse ng utang sa mortgage.

Mayroong dalawang mga diskarte sa pagsasagawa ng mortgage investment analysis:

1. Tradisyonal - ang saligan ng tradisyonal na modelo ng pagsusuri sa pamumuhunan sa mortgage ay ang kabuuang halaga ng ari-arian ay katumbas ng kabuuan ng kasalukuyang halaga ng interes ng equity at ang kasalukuyang halaga ng interes ng kapital sa utang. Ang halaga ng equity interest ay natutukoy sa pamamagitan ng diskwento sa cash flow bago ang mga buwis, habang ang rate ng return sa equity capital, na tinukoy bilang market average, ay ginagamit bilang discount rate.

2. Mga modelo ng pagsusuri sa mortgage investment batay sa capitalization ng kita mula sa paggamit ng ari-arian. Ang pinakakaraniwang diskarte sa pagsusuri ng mortgage investment ng pangkat na ito ay upang matukoy ang kabuuang ratio ng capitalization gamit ang Ellwood formula. Bilang karagdagan, ang paraan ng grupo ng pamumuhunan at ang paraan ng direktang capitalization ay ginagamit.

Tradisyunal na mortgage investment analysis technique ay isang paraan ng pagtantya ng halaga ng ari-arian na batay sa pagpapasiya ng kabuuang halaga ng kapital na binili muli, kabilang ang mga pautang sa mortgage at mga pamumuhunan sa equity. Sa ilalim ng pamamaraang ito, ang halaga ng isang ari-arian ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagdaragdag ng kasalukuyang halaga ng mga resibo ng cash at muling pagbebenta na inaasahan ng mamumuhunan sa pangunahing halaga ng mortgage. Kaya, parehong tinatantya ang buong inaasahang netong kita sa pagpapatakbo at ang halaga ng mga nalikom mula sa muling pagbebenta ng ari-arian.

Ang tradisyunal na pamamaraan ay nangangailangan ng mga pagtatantya ng mga inaasahang cash flow na matatanggap ng mamumuhunan, pati na rin ang mga nalikom mula sa muling pagbebenta. Ang dalawang elementong ito ay nagbibigay ng tinantyang kasalukuyang halaga ng equity. Ang orihinal na balanse ng pautang (kung ito ay isang bagong pautang o isang nakatalagang utang) ay idinaragdag sa halaga ng equity upang matukoy ang halaga ng tinasa sa merkado. Kung bagong loan na ibinigay sa kasalukuyang mga kondisyon ng merkado at ang panghuling kita sa equity ay nakakatugon sa kasalukuyang mga kinakailangan sa merkado, ang resulta ay ang tinantyang halaga sa pamilihan ng ari-arian. Hindi isinasaalang-alang ng diskarteng ito ang mga implikasyon sa buwis.

Ang prinsipyong pinagbabatayan ng tradisyunal na pamamaraan ay ang tinasa na mga kita ay naipon sa parehong mga mamumuhunan at nagpapautang.

Ang pinagsamang kasalukuyang halaga ng kita ng mga nagpapautang at namumuhunan ay bumubuo ng pinakamataas na halaga ng kapital sa pagtubos; naaayon ito ay ang presyo na dapat bayaran para sa ari-arian. Ang diskarteng ito ay nagpapabuti sa equity cash flow valuation method dahil isinasaalang-alang nito ang mga nalikom sa muling pagbebenta. Kasama sa huli ang halaga ng pagtaas (o pagbaba) sa halaga ng ari-arian at ang pagbaba ng halaga ng mortgage na natanggap ng mamumuhunan sa muling pagbibili.

Ang mga pagbalik na natanggap ng parehong mga nagpapahiram ng mortgage at mga namumuhunan ay dapat na kasama ang parehong return on investment at return on investment.

Tulad ng para sa isang mortgage, ang kasalukuyang kita dito ay kumakatawan sa serbisyo sa utang. Ang mga self-amortizing mortgage ay nagbibigay para sa sabay-sabay na pagbabayad ng interes (kita sa prinsipal na halaga ng utang) at amortization (pagbabayad ng pangunahing halaga ng mortgage) sa isang tinukoy na panahon. Ang pangunahing balanse sa anumang punto ng oras ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng lahat ng mga pagbabayad na natitira bago ang utang ay ganap na na-amortize, na may diskwento sa nominal na rate ng interes ng mortgage. Ang mga mortgage ay kadalasang binabayaran bago mag-expire ang buong panahon ng amortization. Sa kasong ito, ang balanse ng mortgage ay binabayaran sa isang beses na pagbabayad ng cash, sa gayon ay inaalis ang utang. nominal na gastos obligasyon sa utang katumbas ng kabuuan ng kasalukuyang halaga ng periodic mga pagbabayad ng cash at ang kasalukuyang halaga ng isang lump sum cash na pagbabayad kapag binabayaran ang utang, na may diskwento sa nominal na mortgage interest rate.

Ang kasalukuyang halaga ng isang equity investment ay katumbas ng kabuuan ng income stream at ang mga nalikom mula sa liquidation (muling pagbebenta), na may diskwento sa rate ng return on equity. Sa ilang kundisyon Ang presyo ng mortgage loan ng equity capital ay nabibigyang katwiran sa pamamagitan ng mga resibo ng cash, pati na rin ang mga nalikom mula sa muling pagbebenta, na inaasahan ng mga mamumuhunan na matanggap. Samakatuwid, ang kasalukuyang halaga ng equity ay katumbas ng kabuuan ng kasalukuyang halaga ng mga resibo ng cash at ang kasalukuyang halaga ng mga nalikom mula sa muling pagbebenta, na may diskwento sa rate ng final return on equity, na isinasaalang-alang ang mga nauugnay na panganib. Kaya, ang halaga at oras ng mga benepisyo na natanggap ng mga mamumuhunan ay isinasaalang-alang.

Ang halaga ng ari-arian o ang presyo nito ay kinakalkula gamit ang formula (1):

Presyo = Halaga ng Equity + Mortgage Loan , (1)

Ang halaga ng equity ay tinukoy bilang ang kabuuan ng dalawang elemento: mga resibo ng pera at mga nalikom sa muling pagbebenta. Ang parehong mga elemento ay may diskwento sa naaangkop na rate ng pagbabalik at ang kanilang mga kasalukuyang halaga ay kinakalkula gamit ang kasalukuyang halaga ng mga kadahilanan.

Kung inaasahang magkakapareho ang inaasahang mga resibo ng pera, ang taunang halaga ay i-multiply sa annuity factor. Ang mga nalikom sa pagbabalik o muling pagbebenta ay binibigyang halaga gamit ang kasalukuyang unit value factor dahil ang mga nalikom ay natanggap bilang isang lump sum.

Ang formula para sa pagkalkula ng halaga ng equity capital (pamumuhunan sa equity capital), na isinasaalang-alang ang nasa itaas - formula (2) - ay may sumusunod na anyo:

Halaga ng equity = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

kung saan ang PWAF ay ang factor ng kasalukuyang halaga ng annuity sa rate ng return on equity,

CF - mga resibo ng pera,

PS - nalikom mula sa muling pagbebenta.

Upang matantya ang halaga ng ari-arian, ang kasalukuyang balanse ng mortgage ay dapat idagdag sa halaga ng equity. Ang lahat ng kita ay tinatasa sa ganitong paraan. Ang natitirang balanse sa mortgage ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng mga kinakailangang pagbabayad ng serbisyo sa utang, na may diskwento sa nominal na rate ng interes ng mortgage. kaya, pangkalahatang pormula upang tantyahin ang halaga ng ari-arian (3) ay ang mga sumusunod:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)

kung saan ang V ay ang halaga ng ari-arian (initial),

PWAF - kadahilanan ng kasalukuyang halaga ng annuity sa rate ng return on equity capital,

CF - mga resibo ng pera,

Ang PWF ay ang kadahilanan ng kasalukuyang halaga ng reversion sa rate ng return on equity capital,

PS - nalikom mula sa muling pagbebenta,

Ang MP ay ang kasalukuyang pangunahing balanse ng mortgage.

Kung tatanggapin natin yan

CF = NOI - DS , (4)

kung saan ang NOI ay netong kasalukuyang kita sa pagpapatakbo,

DS - serbisyo sa utang (taon), at

PS = RP - OS , (5)

kung saan ang RP ay ang presyo ng muling pagbebenta ng ari-arian,

OS - ang balanse ng utang sa mortgage sa muling pagbebenta;

pagkatapos ang formula 3 ay kukuha ng form:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3*)

Ang paggamit ng tradisyonal na teknolohiya ay nagsasangkot ng tatlong yugto ng pagkalkula para sa isang tiyak na panahon ng pagtataya. Ang panahon ng pagtataya ay ang panahon kung saan inaasahan ng may-ari na hawak ang ari-arian na pinahahalagahan.

Talahanayan 1. Mga yugto ng tradisyonal na mga diskarte sa pagsusuri sa pamumuhunan sa mortgage

Ang buwanang pagbabayad ng mortgage ay kinakalkula batay sa formula (6) para sa pagkalkula ng kontribusyon sa pagbawas ng yunit (self-amortizing mortgage):

kung saan ang DSm ay buwanang serbisyo sa utang,

I - halaga ng paunang mortgage loan,

ako- taunang rate interes sa pautang,

t ay ang termino (taon) kung saan ipinagkaloob ang mortgage loan.

Ang annuity factor (formula 7) ay sumasalamin sa kasalukuyang halaga ng isang unit annuity sa isang partikular na rate ng diskwento:

kung saan ang Y ay ang rate ng return sa equity capital,

Ang kasalukuyang value factor ng reversion (Formula 8) ay sumasalamin sa kasalukuyang halaga ng isang unit para sa isang panahon sa isang partikular na rate ng diskwento:

Ang balanse ng utang sa mortgage na may pantay na mga pagbabayad ay tinutukoy bilang ang kasalukuyang halaga ng mga pagbabayad ng serbisyo sa utang sa natitirang panahon ng amortisasyon (pormula 9):

Ang presyo ng muling pagbebenta ng isang ari-arian ay kinakalkula na isinasaalang-alang ang pagtaas o pagbaba sa halaga ng ari-arian bawat taon (d):

RP = P * (1 + d) T , (10)

kung saan ang RP ay ang presyo ng muling pagbebenta ng ari-arian;

P ay ang paunang halaga ng ari-arian;

d - pagtaas (pagbaba) sa halaga ng ari-arian sa buong taon;

Ang T ay ang panahon ng pagmamay-ari ng ari-arian.

Kaya, ang tradisyunal na pamamaraan ng pagsusuri sa mortgage investment ay ang pamamaraan ng pagtatasa sa loob diskarte sa kita. Kapag nagsasagawa ng pagsusuri sa pamumuhunan sa mortgage, dapat malaman ang alinman sa pangunahing halaga ng mortgage loan o ang ratio ng utang sa mortgage. Ang pagsusuri ay dapat magsama ng isang tinantyang presyong muling ibenta o pagbabago ng porsyento gastos para sa panahon ng pagtataya.

Ang pamamaraan na ito ay maaaring gamitin kung ang mamumuhunan ay nagpapalagay ng isang umiiral na utang o kung ang isang bagong pautang ay naaakit. Maaari itong baguhin upang isaalang-alang ang higit sa isang mortgage at mga pagbabago sa cash flow. Kung ang presyo ay kilala, ang pamamaraan ay maaaring gamitin upang tantyahin ang rate ng return on equity.

Ang tradisyunal na pamamaraan ng pagsusuri sa mortgage investment ay isang nababaluktot na paraan na maaaring isaalang-alang ang anumang sitwasyon. Gayunpaman, dahil sa mga pagpapalagay na ginawa, ang mga obhetibong nakuhang pagtatantya ay tinatayang.

Pagsusuri ng mortgage investment batay sa capitalization ng kita

Ang paraan ng capitalization ay nagko-convert ng taunang kita sa halaga ng ari-arian sa pamamagitan ng paghahati taunang kita sa pamamagitan ng kaukulang rate ng kita o pagpaparami nito sa kaukulang coefficient ng kita.

Ang pagpapasiya ng halaga ng ari-arian batay sa pangkalahatang capitalization ratio ay isinasagawa ayon sa formula (11):

saan V- halaga ng ari-arian;

NOI- netong kita sa pagpapatakbo;

k- pangkalahatang ratio ng capitalization.

Upang matukoy ang kabuuang capitalization ratio sa loob ng framework ng mortgage investment analysis, ang mga sumusunod ay ginagamit:

· Ellwood Mortgage and Investment Technology;

· Pamamaraan ng grupo ng pamumuhunan;

· Direktang paraan ng capitalization.

Dahil sa katotohanan na ang paksa ng gawaing ito ay mortgage lending sektor ng pagbabangko, isasaalang-alang at susuriin ng trabaho ang mga tagapagpahiwatig na nauugnay lamang sa mga pagpapatakbo ng kredito at pag-aayos ng bangko sa mga indibidwal sa mga mortgage.

Suriin natin ang istraktura ng utang sa pautang mga indibidwal ayon sa nilalayon na paggamit.

Talahanayan 7. Pagsusuri ng istraktura ng utang sa pautang ng mga indibidwal ng Sberbank ng Russia OJSC para sa 2010 – 2011.

Index					paglihis tagapagpahiwatig 2010 hanggang 2011
	Halaga, libong rubles		Halaga, libong rubles
Mga pautang sa consumer
Mga pautang sa sasakyan
Sangla sa mga utang

Mula sa Talahanayan 7 nakita natin na ang bahagi ng mga pautang sa mortgage noong 2010 ay 32%, ngunit noong 2011 ang bilang na ito ay bumaba sa 28%.

Pag-aralan natin ang komposisyon ng utang utang sa bangko nabuo sa pamamagitan ng mortgage loan.

Talahanayan8. Pagsusuri ng istraktura ng utang sa pautang ng Sberbank ng Russia OJSC na nabuo ng mga pautang sa mortgage para sa 2010–2011.

Programa sa pagpapahiram ng mortgage					paglihis tagapagpahiwatig 2010 hanggang 2011
	Halaga, libong rubles		Halaga, libong rubles
"Pautang para sa real estate"
"Mortgage"
Pautang "Mortgage +"
"batang pamilya"
Kabuuan ng mga pautang sa mortgage

Ang pagsusuri sa Talahanayan 8 ay nagpapahintulot sa amin na makita na ang nasuri na istruktura ng mga pautang sa mortgage ay magkakaiba. Noong 2010, ang pinakamalaking bahagi ng mga mortgage loan ay inisyu sa ilalim ng programang "Mortgage Loan", ang pinakamaliit, 13%, ay inisyu sa ilalim ng programang "real estate loan". Sa pagtatapos ng 2011, nagbago ang sitwasyon sa bangko; ang pinakamalaking bahagi ng mga pautang ay inisyu sa ilalim ng programang "mortgage loan +", at ang pinakamaliit - sa ilalim ng programang "batang pamilya".

Ipakita natin ang dynamics ng utang sa pautang sa ilalim ng mga programa sa pagpapautang sa mortgage sa Figure 2

Figure 2. Dynamics ng utang sa pautang ng Sberbank ng Russia OJSC, na nabuo ng mga programa sa pagpapahiram ng mortgage para sa 2010-2011.

Mula sa Figure 2 nakita namin na ang pinakamalaking paglihis ay naganap sa ilalim ng programa sa pagpapahiram ng mortgage na "Mortgage +"; noong 2011, ang utang sa utang ay tumaas ng 157% hanggang 2,081,598 libong rubles. Sa kabaligtaran, ang utang sa pautang sa ilalim ng programang "Young Family" ay nabawasan ng 74% hanggang 736,322 libong rubles. hanggang sa 192,741 libong rubles.

Suriin natin ang utang sa pautang sa mga pautang sa mortgage ayon sa termino ng pautang sa Talahanayan 2.9

Talahanayan 9. Pagsusuri ng utang sa pautang ng Sberbank ng Russia OJSC, na nabuo ng mga pautang sa mortgage sa pamamagitan ng termino ng pautang para sa 2010 – 2011.

Termino ng mortgage					paglihis tagapagpahiwatig 2010 hanggang 2011
	Halaga, libong rubles		Halaga, libong rubles
mula 3 hanggang 6 na taon
mula 6 hanggang 10 taon
mahigit 10 taon
Kabuuan ng mga pautang sa mortgage

Ang pagsusuri ng mga pautang sa mortgage ay isinagawa para sa mga termino hanggang 3 taon, mula 3 hanggang 6 na taon, mula 6 hanggang 10 taon at higit sa 10 taon.

Ang pagsusuri sa Talahanayan 9 ay nagpapahintulot sa amin na tapusin na ang pinakamalaking bahagi ng mga pautang sa mortgage noong 2010 sa halagang 65% ay inisyu sa loob ng 6 hanggang 10 taon noong 2011 tagapagpahiwatig na ito bumaba sa 52%, ngunit nanatiling pangunahing isa. Ang pinakamaliit na bahagi ng mga pautang ay mga pangmatagalang pautang para sa isang panahon ng higit sa 10 taon. Ipinakita ng pagsusuri na noong 2011 ang bahagi ng mga pautang sa mortgage para sa isang termino ng higit sa 10 taon ay tumaas ng 8 puntos na porsyento. hanggang 16%.

Figure 3 - Dynamics ng mga mortgage loan sa pamamagitan ng loan term ng Sberbank of Russia OJSC para sa 2010 – 2011.

Ang pagsusuri sa figure ay nagpapahintulot sa amin na tapusin na ang mga pautang sa mortgage na ibinigay para sa isang panahon ng hanggang 3 taon ay nabawasan mula 17% hanggang 10% ng 7. Ang mga pautang sa mortgage mula 3 hanggang 6 na taon ay nagbago nang mas malaki mula 10% hanggang 22% ng 01/ 01/2012, hindi gaanong makabuluhan Ang pagbabago ay naganap para sa mga pautang na ipinagkaloob mula 6 hanggang 10 taon at para sa isang panahon sa loob ng 10 taon.

Nagpasya na kumuha ng mortgage loan para bumili ng pabahay o iba pang real estate (bahay, apartment, cottage, lupain atbp.), ang nanghihiram ay nagsimulang maghanap ng angkop na tagapagpahiram. Ang isa sa mga nangungunang posisyon sa kanila ay may kumpiyansa na inookupahan ng Sberbank ng Russia OJSC. Nag-aalok ito sa mga kliyente ng ilang mga programa sa pabahay:

pautang sa real estate,

mortgage,

Pautang "Mortgage +"

"Batang pamilya".

Ngunit nagbibigay ng mga pautang para sa kanais-nais na mga kondisyon nagpapataw ng ilang mga kinakailangan sa mga borrower mismo, kaya hindi lahat ay maaaring samantalahin ang mortgage ng Sberbank ng Russia OJSC. Tingnan natin ang mga tampok nito nang mas detalyado.

Ang pangunahing pamantayan para sa lahat ng mga pautang sa mortgage mula sa Sberbank ng Russia OJSC ay: maximum na termino at minimum na paunang bayad. Ang rate ng interes ay hindi gumaganap ng isang mapagpasyang papel dito (ang saklaw ng mga pagbabago nito sa iba't ibang mga bangko ay halos 2%), ang paraan ng pagbabayad ng mortgage ay mas mahalaga.

Ang Sberbank of Russia OJSC ay nagbibigay ng mga mortgage sa mga mamamayan na higit sa 21 taong gulang, at dapat itong bayaran bago umabot sa 75 taong gulang ang nanghihiram. Kasabay nito, ang maximum na panahon kung saan maaaring maibigay ang isang pautang ay 30 taon (para sa paghahambing: sa ilang mga bangko ang maximum na panahon para sa pag-isyu ng isang pautang ay 15 taon, at dapat itong bayaran bago ang tatanggap ay maging 60 taong gulang). Minimum na sukat paunang bayad sa isang mortgage mula sa isang bangko ito ay katumbas ng 10% ng halaga ng biniling ari-arian (o kahit na 5% sa ilalim ng programang "Young Family"), habang sa karamihan ng mga bangko ito ay 15% pataas. Ang mga pangunahing kinakailangan para sa nanghihiram at isang paglalarawan ng mga programa ay iniharap sa Appendix No. 1.

Kapag pinag-aaralan ang mga programa, ipinahayag na ang pangunahing tampok ng mortgage ng Sberbank ng Russia OJSC ay ang magkakaibang paraan ng pagbabayad nito, kapag ang laki ng buwanang pagbabayad ay nagbabago sa bawat oras patungo sa isang pagbawas (dahil sa pare-parehong write-off ng ang pangunahing utang, at, nang naaayon, pagbaba ng interes). Ngayon, maraming mga bangko ang gumagamit ng isa pang pamamaraan para sa pagbabayad ng mga pautang sa mortgage - annuity, na kinabibilangan ng pagbabayad ng pantay na halaga

mga pagbabayad sa buong termino ng kontrata. Ang pamamaraan na ito ay panlabas na mas simple at mas maginhawa, ngunit sa katotohanan ito ay nagkakahalaga ng nanghihiram ng higit pa kaysa sa naiiba.

Kaya, maaari nating tapusin na ang mortgage ng Sberbank ng Russia OJSC ay tiyak na kapaki-pakinabang para sa nanghihiram, ngunit hindi natin dapat kalimutan na ang bawat bangko ay sumusubok na kunin ang sarili nitong benepisyo mula sa anumang transaksyon, dahil ang paggawa ng kita ay ang pangunahing layunin ng anumang bangko.

Ang isa pang programa ay ang “Young Family Mortgage Program, Affordable Housing, Social Mortgage,” na kailangang suriin kapwa mula sa pananaw ng bangko at mula sa punto ng view ng paglutas sa problemang ito sa pabahay, na kung saan ay ang pagbili ng real estate ng mga kabataan. mga pamilya.

Ang bawat batang pamilya ay nangangailangan ng kanilang sariling tirahan. Ngayon ang problema sa pabahay ay may kaugnayan at talamak para sa marami mga kabataang pamilya ang ating bansa.

Sa kasalukuyan, ang mga presyo ng pabahay ay napakataas at malamang na patuloy na tumataas. Karamihan sa mga kabataang pamilya ay hindi agad makakabili ng apartment o bahay sa unang yugto ng pamumuhay nang magkasama. Paano malutas ang kasalukuyang problema, at kung paano bumili ng apartment para sa isang batang pamilya?

Ngayon, ang mga batang pamilya sa Russia ay may pagkakataon na bumili ng abot-kayang pabahay. Ito ay naging posible salamat sa mga espesyal na programa mga social mortgage, na binuo ng gobyerno ng Russia. Ang isang halimbawa ng naturang mga programa ay ang medyo laganap na programang "Young Family", na nagpapahintulot sa isang batang pamilya na bumili ng abot-kayang pabahay sa tulong ng espesyal na pagpapautang sa mortgage mula sa Sberbank.

Ang mga mortgage para sa mga batang pamilya ay bahagi ng programang Affordable Housing at nagbibigay ng abot-kayang pabahay sa mga batang pamilya. Ang programa ay binubuo ng pagbibigay ng isang batang pamilya ng subsidy para sa pagbili ng pabahay.

Kung hindi bababa sa isa sa mga mag-asawa ay hindi hihigit sa 30 taong gulang at wala silang mga anak, kung gayon ang halaga ng subsidy ay magiging 35%; kung ang pamilya ay may isa o higit pang mga anak, kung gayon ang halaga ng subsidy ay tataas sa 40% ng halaga ng pabahay. Ang laki ng subsidy ay depende sa bilang ng mga bata sa pamilya at sa halaga ng bawat metro kuwadrado ng biniling pabahay. Bilang karagdagan, ang isang pautang para sa isang batang pamilya ay maaaring makuha ng isang hindi kumpletong pamilya kung saan ang ina (ama) ay hindi pa umabot sa 30 taong gulang.

Sa ilalim ng naturang programa, may tiyak na laki ng living space kung saan ibibigay ang subsidy. Ang laki ng living space para sa isang batang pamilya ng dalawang tao ay 42 square meters; kung mayroong higit sa 2 tao sa pamilya, pagkatapos ay isa pang 18 metro para sa bawat miyembro ng pamilya.

Upang makasali sa mortgage program ng Sberbank of Russia OJSC, ang pamilya ay dapat kilalanin bilang nangangailangan ng pagpapabuti ng kanilang kalagayan ng pamumuhay. Ang mga batang pamilya na lumahok sa proyekto ay dapat na bigyan ng espesyal na sertipiko pagdating ng pera sa badyet. Ang pamilya ay dapat may kita o iba pa cash, na magiging sapat upang bayaran ang halaga ng pabahay sa isang bahagi na mas malaki kaysa sa halaga ng subsidy.

Kapag nagpapasya kung sumali sa programa ng pambansang proyekto ng abot-kayang pabahay para sa mga kabataan na may pakikilahok ng Sberbank ng Russia OJSC, o hindi, ang pamilya ay nahaharap sa iba't ibang mga katanungan. Halimbawa, ang takot sa pagbili ng pabahay kahit na may suporta sa gobyerno; Ang ilang mga pamilya, na nagpaplanong magkaroon ng mga anak, ay natatakot na pansamantalang mawalan ng kakayahang magbayad ng utang. Gayunpaman, ito ay ibinigay para sa proyekto ng mortgage ng batang pamilya. Halimbawa, sa pagsilang ng isang bata, ang mga magulang ay tumatanggap ng karagdagang subsidy mula sa estado, na kinuha mula sa panrehiyong badyet, at ang halaga nito ay hindi bababa sa 5% ng halaga ng biniling pabahay. Bilang karagdagan, kung ang isang batang pamilya ay hindi pansamantalang makakapagbayad ng pautang, ang mga pagbabayad ay sinuspinde (hanggang 3 taon). Ang pagsususpinde ng mga pagbabayad ay maaaring nauugnay hindi lamang sa kapanganakan ng isang bata, kundi pati na rin sa pagtatayo ng pabahay.

Ang isa pang malaking bentahe ng programa ng mortgage sa pabahay na may pakikilahok ng Sberbank para sa mga batang pamilya ay maaari kang gumawa ng isang maliit na paunang bayad. Ang termino para sa pagpapautang sa mortgage ay karaniwang hanggang 20 taon. Pinakamataas na halaga, na maaaring mailabas, ay tinutukoy na isinasaalang-alang ang solvency ng nanghihiram, ang halaga ng pabahay, atbp. Ang isang pautang na inisyu sa ilalim ng programa ng mortgage para sa mga batang pamilya ay maaaring umabot ng hanggang 90% ng halaga ng biniling bahay. Kung ang isang pamilya ay may mga anak, ang halaga ng utang ay maaaring umabot ng hanggang 95% ng halaga ng pabahay. Ang rate ng interes sa naturang pautang ay humigit-kumulang 16% Pambansang pananalapi(rubles) at 11% in dayuhang pera(US dollars, euros).

Bilang karagdagan sa mga batang pamilya, mayroon pa ring maraming residenteng Ruso na nangangailangan ng pinabuting kondisyon ng pabahay, ngunit hindi ito mabibili sa ilalim ng mga tuntunin ng isang regular na mortgage dahil sa mababang kita. na isa pang problema kapag bumibili ng bahay. Upang malutas ang problema sa pabahay na ito, nag-aalok ang Sberbank ng isang social mortgage program.

Ang ganitong uri ng social mortgage ay tutulong sa mga taong pumila sa loob ng ilang taon para sa libreng pabahay at hindi nakatanggap ng anumang resulta. Sa programang ito, ang isang borrower ay maaaring bumili ng bahay sa halaga ng konstruksiyon kaysa sa presyo sa merkado, na isang makabuluhang mas murang opsyon.

Bilang karagdagan, kung ang nanghihiram ay nasa linya upang mapabuti ang kanilang mga kondisyon sa pamumuhay o bumili ng kanilang sariling hiwalay na lugar ng tirahan, kung gayon ang estado ay nagbibigay ng isang apartment kung saan ang nanghihiram ay kailangan lamang na magbayad ng pagkakaiba sa pagitan ng lumang living space at ng bago.

Kaagad pagkatapos ang nanghihiram ay gumawa ng buong pagbabayad para sa pabahay sa kanya at sa kanya mga pondo ng kredito, siya ay nagiging may-ari nito at maaaring magparehistro dito kasama ng kanyang mga miyembro ng pamilya. Gayunpaman, hanggang sa ganap na mabayaran ng nanghihiram ang utang, ang pabahay ay ipinangako sa bangko.

Sa kabila ng malaking pag-unlad sa pag-unlad mga programang panlipunan Ang mortgage lending bank ay patuloy na nagtatrabaho sa social lending, at gumagawa ng maraming pagsisikap upang madagdagan ang pagkakaroon ng mga naturang programa para sa mga mamamayan ng Russia. Kaya, dapat na maunawaan ng mga tao na kahit na may medyo mababang antas ng kita, maaari silang makakuha ng kanilang sariling pabahay nang hindi naghihintay sa linya ng ilang taon.

Ngayon, ang Sberbank, pati na rin ang iba, ay nagbibigay ng mga pautang nang walang paunang bayad. Halimbawa, ang ganitong programa ng mortgage ng Sberbank ay ganito ang hitsura. Nagbibigay ang bangko ng pautang na sinigurado ng iyong kasalukuyang apartment, kung saan maaari kang bumili ng bagong bahay. Ang panahon ng pagbabayad ng utang ay mula 5 hanggang 15 taon, at mga rate ng interes ay maaaring mula sa 11% sa US dollars at mula sa 14% sa Russian rubles.

Ihambing natin ang programa ng Sberbank sa programa ng isa pang bangko. Gumagamit ang Absolut-Bank ng ibang pamamaraan ng pagpapautang: tumatanggap ang nanghihiram ng dalawang pautang nang sabay-sabay. Ang una ay hanggang sa 90% ng halaga ng pabahay, at ang pangalawang pautang, sa loob ng 3 taon at sinigurado ng pabahay ng kliyente, ay inilalaan upang bayaran ang paunang bayad. Ang nanghihiram ay unang nagbabayad ng interes sa pangalawang utang, at binabayaran ang natitirang punong-guro sa pagtatapos ng termino ng pautang o pagkatapos ng pagbebenta ng bahay. Ang City Client Bank ay may sariling orihinal na programa sa pagpapahiram ng mortgage na walang paunang bayad. Nagbibigay ang bangko ng mga pautang kung mayroong collateral sa real estate hindi lamang mula sa nanghihiram, kundi pati na rin sa mga magulang, na sa gayon ay tumutulong sa mga bata na magpasya isyu sa pabahay. Ang pautang na ito ay maginhawa para sa mga may mataas at matatag kita ng pamilya, ngunit hindi makaipon ng pera para sa paunang bayad.

Ang pagpapahiram sa mortgage nang walang paunang bayad ay medyo mapanganib para sa parehong nanghihiram at sa nagpapahiram na bangko. Iyon ang dahilan kung bakit ang mga kondisyon para sa ganitong uri ng pagpapahiram ay mas mahigpit, at ang mga rate ng interes sa utang ay mas mataas. May delikadong posibilidad para sa bangko na hindi mabayaran ng kliyente ang utang. Ito ay maaaring lumitaw dahil sa ang katunayan na ang nanghihiram ay hindi namuhunan ng kanyang sariling mga pondo sa anyo ng isang paunang bayad at siya ay walang pakiramdam ng responsibilidad sa nagpapahiram na bangko. Gayunpaman, pinoprotektahan ng mga bangko ang kanilang sarili mula sa mga posibleng panganib sa pamamagitan ng mandatoryong pamamaraan ng seguro sa pautang sa mortgage, pati na rin ang pagkakaroon ng collateral na ari-arian, na kumakatawan sa pabahay na bagay mismo. Ang pagtaas ng kumpetisyon sa pagitan ng mga bangko ay nag-aambag sa pagtaas ng bilang ng mga bangko na kinabibilangan ng pagpapautang ng mortgage nang walang paunang bayad sa kanilang mga programa sa pautang.

Ngayon, ang mortgage lending program ng Sberbank ay gumagamit maternity capital.

Sa suporta ng Sberbank, ang pagpapahiram ay ibinibigay gamit ang maternity capital, na isa pang tampok mga programa sa mortgage banga.

Kapital ng ina- ito ay isa sa mga form tulong ng estado, ibinigay Pederal na batas"Sa karagdagang mga panukala ng suporta ng estado para sa mga pamilyang may mga anak" na may petsang Disyembre 26, 2006 No. 256-FZ. Ang maternity capital ay dapat bayaran sa kapanganakan (adoption) ng pangalawa o kasunod na anak. Ang kabuuang halaga ng maternity capital ay una ay katumbas ng 250 libong rubles. Ngayon ito ay higit sa 400 libong rubles. Sa Russia mataas na lebel inflation, at upang ang mga magulang ay hindi mawawalan ng anuman, ang figure na ito ay nai-index ng ilang beses sa isang taon. Maaari kang makatanggap ng maternity money para sa isang batang ipinanganak nang hindi mas maaga sa Enero 1, 2007. Maaari kang makatanggap ng maternity capital nang isang beses lamang, iyon ay, ang pera ay ibinibigay lamang para sa isang bata.

Mahigpit na itinatakda ng batas ang mga layunin kung saan maaaring gastusin ang maternity capital:

Pagkuha ng edukasyon ng isang bata;

Pagpapabuti ng mga kondisyon ng pamumuhay ng pamilya;

Pagbuo ng pinondohan na bahagi ng labor pension ng ina.

Posible lamang na gamitin ang maternity capital kapag ang bata ay umabot sa edad na tatlo. Gayunpaman, ayon sa mga susog sa Artikulo 7 ng Pederal na Batas ng Russian Federation na may petsang Disyembre 29, 2006 N 256-FZ, maaari mong gamitin ang inilalaang pera ngayon, anuman ang edad ng sanggol, kung ang mga pondo mula sa maternity capital ay ginagamit upang bayaran ang isang utang sa bahay.

Kaya, tinutulungan ng Sberbank na malutas ang problema sa pabahay kapag ang isang pamilya ay tumatanggap ng maternity capital.

Ang isyu sa pabahay ay nag-aalala sa maraming kabataan at isang kagyat na problema. At samakatuwid, ang pagkakataon na ibinigay ng Sberbank upang idirekta ang maternity capital upang malutas ang problemang ito ay may kaugnayan.

Ayon sa mga tuntunin ng pagpapahiram ng mortgage ng Sberbank gamit ang maternity capital, ang maternity capital ay maaaring gamitin kapwa upang bayaran ang utang sa naunang natanggap na mortgage loan at bilang paunang bayad.

Mangyaring tandaan na sa tulong ng maternity capital, ang pagbabayad ng mortgage loan ay hindi nagaganap nang nakapag-iisa, ngunit sa pamamagitan ng Pension Fund.

Ang pagsusuri ay nagsiwalat na Pondo ng Pensiyon isinasaalang-alang ang isang aplikasyon para sa pagbabayad ng utang sa pamamagitan ng Sberbank at ipinapadala ang pera sa bangko. Dito nagtatapos ang kanyang trabaho para sa foundation. Ang karagdagang kapalaran ng pera ay nakasalalay sa bangko.

Upang mag-isyu ng alinman sa mga pautang sa itaas sa Sberbank of Russia OJSC, kinakailangang magbigay ng isang tiyak na listahan ng mga dokumento (Appendix No. 2) at punan ang application form ng borrower (Appendix No. 3). Upang matukoy ang halaga ng pautang para sa pagbili ng real estate, ang Sberbank ay may pamantayan batay sa kita ng pamilya (Appendix No. 4).

Dahil dito, ibinigay na ang bangko Sberbank ng Russia OJSC ay isa sa mga pinuno sa ating bansa, ito ay isa sa 10 pinakamalaki at pinaka-maaasahang mga bangko, pagkatapos ay ang pakikilahok nito sa pagpapautang sa mortgage makatwiran at maaaring imungkahi bilang isang direksyon sa pag-unlad para sa bangkong ito para sa panahon ng pagtataya.

Ang pagsusuri sa mortgage investment ay isang uri ng diskarte sa kita at ginagamit upang suriin ang real estate na binili sa paglahok ng isang mortgage loan.

Ang pangangailangan, posibilidad at kapakinabangan ng paggamit ng mga hiniram na pondo kapag nagsasagawa ng mga transaksyon sa real estate mula sa posisyon ng nanghihiram at ng nagpapahiram ay tinutukoy ng mga sumusunod.

Para sa isang mamumuhunan (nanghihiram), ang pagpapalaki ng mga hiniram na pondo kapag bumibili ng real estate ay nagpapahintulot sa iyo na:

Bumili ng isang bagay na ang halaga ay lumampas sa mga pondo sa kanyang pagtatapon;

Pataasin ang antas ng pag-iba-iba ng portfolio sa pamamagitan ng pamumuhunan ng iyong sariling mga pondo, na inilabas kapag gumagamit ng pautang, sa iba pang mga ari-arian ng real estate;

Bumili ng real estate nang installment, binabayaran ang nagpapahiram ng mga halagang dapat bayaran sa kanya mula sa kita na nabuo ng parehong ari-arian;

Kuha pa mataas na bid return on invested equity capital kapag pumipili ng paborableng kondisyon sa pagpopondo.

Ang nagpapahiram ay nagpapatuloy mula sa mga sumusunod na pagsasaalang-alang:

Ang pinahiram na bagay ay hindi napapailalim sa transportasyon o pisikal na pinsala, ay karaniwang nakaseguro at, samakatuwid, ay maaaring kontrolin ng nagpapahiram sa buong panahon ng pagbabayad ng utang;

Pangmatagalang pisikal at buhay pang-ekonomiya ang real estate ay ang batayan para sa pagbabalik ng hindi lamang ang pangunahing halaga, kundi pati na rin ang interes na dapat bayaran;

Sapilitan pagpaparehistro ng estado ang mga karapatan sa real estate, pati na rin ang mga transaksyon dito, kabilang ang mga mortgage, ay nagsisilbing legal na garantiya ng katuparan ng mga obligasyong kontraktwal ng nanghihiram;

Flexible na compilation system kasunduan sa pautang, ang posibilidad ng pagsasama ng mga espesyal na kondisyon dito ay nagpapahintulot sa tagapagpahiram na tumugon sa isang napapanahong paraan sa antas ng kakayahang kumita sa merkado ng mga hiniram na pondo, sa mga pagbabago katatagan ng pananalapi ang nanghihiram, impluwensyahan ang posibilidad ng muling pagbebenta ng pinahiram na asset bago ang pag-expire ng utang; ang real estate ay hindi napapailalim sa matalim na pamumura;

Ang wastong natukoy na halaga ng collateral ay magpapahintulot sa bangko na ibalik ang pinahiram na pera na may interes.

Sa karamihan ng mga maunlad na bansa Ekonomiya ng merkado ang pagkuha ng real estate ay isinasagawa sa pakikilahok ng mga hiniram na pondo na ibinigay bilang collateral sa isang pangmatagalang batayan sa anyo ng isang mortgage loan - isang pautang na ibinigay para sa isang mahabang panahon para sa pagbili ng real estate na nagsisilbing collateral. kaya, tampok na nakikilala mortgage loan - isang kumbinasyon ng collateral at ang biniling ari-arian.

Ang mga partikular na tuntunin ng financing ay dapat isaalang-alang ng appraiser, na ikinukumpara ang mga ito sa tinatawag na tipikal na financing - ang halaga ng kredito na maaaring ibigay ng nagpapahiram, pati na rin ang interes na sinisingil. Paghahambing ng appraiser tiyak na mga kondisyon financing na may karaniwang financing, lalo na kung ang loan ay hindi ibinigay ng isang third party ngunit direkta ng nagbebenta, ay maaaring i-rate ang mga ito bilang paborable. Ang kadahilanan na ito ay dapat isaalang-alang sa presyo bilang isang naaangkop na premium sa gastos.

Kaya, ang mga kondisyon sa pagpopondo ay nakakaapekto sa presyo ng real estate, ngunit hindi binabago ang halaga nito. Ang isang makatwirang mamumuhunan ay handang magbayad ng premium na presyo para sa isang ari-arian kung siya ay nakatanggap ng pautang sa isang rate na mas mababa sa merkado, o may positibong pinansiyal na leverage dahil sa pagtaas ng termino ng pautang, o ang nagbebenta ay nagbabayad ng mga puntos ng diskwento sa mortgage loan ng bumibili.

Ang isang mamimili ng real estate ay maaaring magpasya na kumuha ng isang mortgage loan batay sa isang pagtatasa ng pagiging epektibo ng paggamit ng mga hiniram na pondo sa proseso ng pamumuhunan. Upang gawin ito, kinakailangan upang pag-aralan ang mga kadahilanan tulad ng porsyento

Ang kasalukuyang rate ng pautang, termino ng pautang, pamamaraan ng pagbabayad, halaga ng pautang sa mortgage, leverage sa pananalapi, mga espesyal na kondisyon sa pagpapahiram.

Pagtatasa ng pinansiyal na pagkilos, i.e. ang posibilidad ng paggamit ng mga hiniram na pondo sa proseso ng pamumuhunan ay ang pinakamahalagang salik na tumutukoy sa bisa ng paggamit ng isang mamumuhunan ng mga hiniram na pondo. Upang obhetibong masuri ang pinansiyal na pagkilos, kinakailangan na makilala sa pagitan ng mga antas ng kita na nabuo ng real estate at wastong matukoy ang naaangkop na mga rate ng kita.

Ang rate ng return sa isang ari-arian ay kinakalkula bilang ang ratio ng netong kita sa pagpapatakbo sa halaga ng ari-arian o ang kabuuan ng mortgage loan at ang equity ng mamumuhunan.

Ang rate ng return on equity ay tinukoy bilang ang ratio ng mga cash receipts sa halaga ng equity na ipinuhunan ng investor sa real estate.

Depende sa mga tuntunin ng pautang, ang pinansiyal na leverage ay maaaring masuri bilang positibo, negatibo o neutral. Kung ang rate ng return on equity ay lumampas sa rate ng return sa real estate, kung gayon ang financial leverage ay positibo. Ang ratio na ito ay nagpapakilala mahusay na paggamit nanghiram ng pera.

Ang isang mahalagang yugto ng pagsusuri sa mortgage investment ay ang pagtatasa ng kasapatan ng inaasahang netong kita sa pagpapatakbo, na kinakalkula batay sa mga katangian ng ari-arian na tinatasa, upang makamit ang kinakailangang rate ng return on equity capital sa ilalim ng ibinigay na mga kondisyon sa pagpopondo.

Kasama sa pagsusuri sa mortgage investment ang pagkalkula ng ratio ng coverage ng utang at paghahambing nito sa mga kinakailangan ng bangko na lumampas sa halaga ng netong kita sa pagpapatakbo na may kaugnayan sa halaga ng mga mandatoryong pagbabayad sa mortgage loan.