Ang pagpapahiram ng mortgage ay isang kasalukuyang kalakaran merkado ng Russia serbisyo sa pagbabangko sa loob ng sampung taon na ngayon. Ayon sa istatistika para sa 2016, 10% lamang ng ating mga mamamayan ang nagmamay-ari ng real estate. 1% lang ang makakabili nito gamit ang naipon na cash. Ang magiging dinamika ng merkado sa susunod na 2-3 taon ay higit sa lahat ay nakasalalay sa sitwasyong pampulitika at pang-ekonomiya.

Pag-unlad ng merkado ng mortgage ng Russia

Sa unang kalahati ng dekada nobenta, ang mga bangko ay halos hindi nag-isyu ng mga pautang sa populasyon para sa pagbili ng pabahay. Walang mga consumer loan tulad nito. Kung nangyari nga, humiram sila ng hindi hihigit sa isang taon, sa 36%. Gayunpaman, kahit na ang pagpapakilala ng Pederal na Batas "Sa Mortgage" noong 1998 ay hindi nakakaapekto sa pagtaas ng demand ng borrower para sa naturang produkto. Ang pinakamataas na termino ng pautang - 3 taon sa 40% - ay hindi interesante sa karamihan ng mga nanghihiram.

Ang pagpapahiram ng mortgage sa pabahay sa Russia: kung paano tumaas ang mga volume

Samantala, sa pagpapabuti kalagayan ng pamumuhay at higit sa kalahati ng populasyon ay kailangang bumili ng kanilang sariling mga apartment. Upang mabigyan ang mga mamamayan ng kanilang sariling pabahay at pag-unlad pagpapautang sa mortgage sa Russia, ipinakilala ng gobyerno ang isang espesyal pambansang proyekto. Unang yugto programa ng estado Ang 2005-2008 ay naglaan para sa pagtaas ng pagkakaroon ng real estate sa ilalim ng mga garantiya ng estado at pagtaas ng mga volume pagtatayo ng pabahay. 212.9 bilyong rubles ang inilaan para dito.

Ang programang ito, na unang idinisenyo para sa 6 na taon, ay nagpatindi ng mga transaksyon sa pagkuha ng real estate. Ang mga mamamayan ay naging mas handa na kumuha ng mga pautang. Para sa paghahambing, kung noong 2005 ang bahagi sangla sa mga utang accounted para sa 3.5% ng kabuuang dami ng pagpapahiram, pagkatapos ay sa 2008 ang figure ay tumaas sa 9%.

Noong 2008, nabuo ang mga regular na manlalaro mortgage market. Kasama sa grupo ang AHML na may 100 porsyento partisipasyon ng estado, Sberbank, malaki at katamtaman komersyal na mga bangko, mga kooperatiba sa pabahay, mga kumpanya ng konstruksiyon at pamumuhunan. Gayunpaman, ang pagsisimula ng krisis ay nagpabagal sa pag-unlad. Maraming mga bangko ang nagbawas ng pagpapautang. Natagpuan ng mga nangungutang ang kanilang sarili sa isang mahirap na sitwasyon, na nagpilit sa mga nagpapahiram na bumuo ng mga mekanismo upang mabawasan ang mga pasanin sa pananalapi (muling pagbubuo, mga pista opisyal ng kredito). Dami ng pagpapautang sa pabahay para sa panahon 2008-2010:

Ang simula ng 2011 ay nagdala ng positibong dinamika. Ang pagbawi mula sa krisis ay nagdulot ng pagbaba mga rate ng bangko. Sa ikalawang kalahati ng taon lamang, ang mga pautang na nagkakahalaga ng 397 bilyong rubles ay inisyu. Patuloy na sinusuportahan ng estado ang mga mortgage. Inilagay sa pagsasanay mga pagbabawas sa lipunan para sa pangunahing pabahay, halimbawa, sa mga programang "Low-rise housing", "Mga bagong gusali", na nagpapababa ng rate ng pagpapautang. Isa sa mga nagtulak sa mga sangla ay ang mga pamumuhunan ng VEB sa pagtatayo ng pabahay noong 2010-2013.

Hanggang 2015, pana-panahong nagbago ang sitwasyon. Tumaas at bumaba ang mga sukat ng taya. Kasama nila, ang pangangailangan para sa sangla sa mga utang. Kaya, kung noong 2012 ang dami ng mga pautang ay umabot sa isang rekord na trilyong rubles at patuloy na lumago para sa isa pang 2 taon, pagkatapos ay pagkatapos ng 3 taon ay bumaba ito sa 765 bilyong rubles.

Dami ng mortgage noong 2016

Ang taong ito ay isang pambihirang tagumpay sa pagpapahiram ng mortgage. Dahil ang estado, kasunod ng konsepto, ang mga subsidized na rate para sa pagbili ng pabahay, ang mga mamamayan ay nagawang samantalahin ang mga pautang. Ang halaga ng mga halagang inisyu ay 40% ng kabuuan mga pautang sa consumer. Sa mga ito, sa loob ng balangkas ng programa ng estado, 304 libong mga pautang ang inisyu noong 2016 sa halagang 556 bilyong rubles. Ang dami ng pagpapautang, kumpara noong 2015, ay tumaas ng 29.86%. Ang laki ng mga pautang na inisyu ay tumaas, nagsimula silang ibigay para sa isang panahon ng higit sa 15 taon. Ang programa ng estado ay ginamit ng 304 libong nanghihiram na nakatanggap. Ang buong dami ng mga pautang sa mortgage noong 2016 ay umabot sa 1,288,531 milyong rubles, at ang kanilang bilang ay 753,064 (ayon sa data).

Ang pinaka-aktibong mga manlalaro sa mortgage market ay Sberbank at VTB Group. Gayunpaman, tumindi ang kompetisyon. Bilang resulta, muling naging posible na kumuha ng pautang nang walang patunay ng kita at walang paunang bayad, na ginagawang magagamit ang mga pautang sa malawak na hanay ng mga nanghihiram. Ipinakilala ang mga inobasyon:

• mga inning mga online na aplikasyon;
• remote state registration ng real estate (isang magkasanib na programa ng Sberbank at Rosreestr);
• ang mga nagpapahiram ay nagsimulang makipag-usap sa mga kliyente at mangolekta ng impormasyon tungkol sa kanila sa pamamagitan ng mga social network.

Kung sa mga nakaraang taon ang pangunahing diin ay sa pangunahing pabahay, pagkatapos mula sa panahong ito ang pangalawang merkado ng real estate ay muling nabuhay. Ang dahilan nito ay ang pagpapabuti ng mga kondisyon sa pagpapahiram at ang pagpapakilala ng mga bagong patakaran ng mga nagpapahiram. Sa pangkalahatan, ang mga mortgage ay naging isang maaasahang instrumento sa pananalapi. Ginagarantiyahan nito ang pagbabayad at matatag na kakayahang kumita sa mga bangko, at pinasimple ang proseso ng pagkuha ng pautang at pagbili ng real estate para sa nanghihiram.

Dynamics ng mortgage lending sa 2017 at mga pagtataya para sa 2018

Noong 2017 naging stable ang sitwasyon. Naka-on pangunahing pamilihan:

Sa mga ito, 22 na pautang lamang ang foreign currency. Ang kanilang halaga ay umabot sa 802 milyong rubles.

Ayon sa data mula sa Central Bank ng Russian Federation, sa simula ng 2018, ang mga tagapagpahiwatig para sa bilang at dami ng mga pautang na inisyu ay umabot sa 1,092,315 at 2,057,559 milyong rubles, ayon sa pagkakabanggit. Ayon sa mga eksperto, ang mga rate sa 2018 ay mababa ang talaan. Gayunpaman, ang mga panlabas na kadahilanan na maaaring baguhin ang sitwasyon sa kabaligtaran ay maaaring maging isang panganib sa ekonomiya ng Russia.

Dynamics ng mga rate ng mortgage

Matapos ang pag-ampon ng batas na kumokontrol sa mekanismo ng mortgage noong Hulyo 1998, ang mga pautang para sa pagbili ng pabahay ay inisyu pangunahin sa dayuhang pera, sa 10-11% kada taon. Dahil sa patuloy na kita at ang katatagan ng ruble, ito ang pinaka kumikitang opsyon, dahil ang mga pautang ay inisyu sa rubles sa isang average na rate ng interes na 14-15%.

Sa simula ng 2006, naging mas aktibo ang mga nanghihiram. Bukod dito, pareho silang handa na kumuha ng mga pautang sa ruble at foreign currency.

Pagkatapos ng pagsisimula ng krisis, ang dynamics ng mga rate sa loob ng 10 taon ay nagbago sa parehong direksyon. Kung bago ang tag-araw ng 2008 ay may posibilidad na bumaba ang mga rate sa dayuhang pera (hanggang 10.8%) at rubles (hanggang 12.4%), pagkatapos noong Mayo 2009 sila ay tumaas sa 13.8% sa dayuhang pera, 14.9% sa rubles . Ang sitwasyong ito ay humantong sa isang matinding pagbawas sa pagpapautang sa mortgage:

• 2008 – 349 thousand loan, kung saan 4.9% ay foreign currency;
• 2009 – 130 libong pautang, kabilang ang 1.5% dayuhang pera.

Habang ang mga kahihinatnan ng krisis ay napagtagumpayan, noong 2012 ang mga rate ay nagsimulang bumaba. Gayunpaman, ang mga natatakot na mamamayan ay tumigil sa pagkuha ng mga pautang sa dayuhang pera, kahit na ang rate ng interes sa kanila ay bumaba sa ibaba 10 bawat taon.

Ang pinakamataas na pagbawas sa mga rate ay naobserbahan mula 01/01/2016. Ang dynamics ay maaaring masubaybayan ng mga pangunahing rate ng Central Bank:

Batay dito, binawasan ng mga bangko ang halaga ng mga mortgage.

Demograpiko ng mga Nanghihiram ng Mortgage

Sa mga tuntunin ng mga istrukturang panrehiyon, sa paglipas ng mga taon, ang Moscow at ang rehiyon ng Moscow ay tradisyonal na nanguna sa pagpapautang sa mortgage. Sumunod na dumating ang St. Petersburg. Ang ikatlong bahagi ng mga pautang ay inilabas laban sa magbahagi ng gusali. Ang priyoridad ay ang pangunahing merkado.

Noong 2017, medyo nagbago ang diin. Nagbukas ang mga pagkakataon para sa mga residente ng autonomous okrugs na bumili ng pabahay sa pautang. Ito ay pinadali ng magandang suweldo, mababang presyo ng real estate at ang pangangailangan na mapabuti ang kondisyon ng pabahay. Ayon sa RIA Novosti, ang pagbili ay naging abot-kaya para sa maraming pamilya:

Sa nakalipas na tatlong taon, ang rate sa mortgage housing loan sa rubles ay nabawasan ng 2.73 porsyento na puntos. Kasabay nito, ang bahagi ng mga pautang sa pabahay sa kabuuang dami ng mga asset ng sektor ng pagbabangko noong Enero 1, 2018 ay 6.4%, at sa kabuuang dami ng mga pautang na ibinigay sa mga mamamayan - 44.2%.

Mga nakababahalang sintomas

Ayon sa diskarte sa pag-unlad ng DOM.RF, sa pamamagitan ng 2020 ang mortgage portfolio ng mga bangko ng Russia ay dapat na doble - ang utang ng mortgage ng mga Ruso sa oras na ito ay aabot sa 10 trilyong rubles.

Totoo, hindi nakikita ng mga eksperto ang mga kinakailangan para sa karagdagang paglago ng merkado sa napakabilis na bilis - hindi bababa sa, nang walang makabuluhang pagtaas sa mga panganib para sa sistema ng pagbabangko.

"Nakikita namin na ang mga bangko ay medyo mabilis na nirerebisa ang mga pamantayan sa pagpapautang, pinapahina ang mga ito - lumalaki ang kumpetisyon, dahil inaasahan namin ang paghina ng paglago ng demand. Kaugnay nito, ang paglaki ng bahagi ng mga pautang na may mababang paunang bayad at ang pagpapahina ng mga pamantayan na may kaugnayan sa pagtatasa ng kita ng nanghihiram ay nakakaalarma. Sa ngayon, ang dami ng naipon na utang ay medyo maliit, ngunit ito ay kinakailangan upang maingat na subaybayan ang dinamika ng mga bagong isyu, ang kalidad ng portfolio at mga pamantayan sa pagpapautang, "ang senior director ng departamento ng "Financial Institution Ratings" sa SP Global Ibinahagi ng mga rating ang kanyang mga alalahanin sa Gazeta.Ru.

Ang Bangko Sentral ay nag-aalala din tungkol sa mga parehong problemang ito, ngunit ang mga hakbang na ginawa ng regulator ay hindi pa nakakagawa ng mga kapansin-pansing resulta. "Mula sa simula ng 2017, ang isang malawak na hanay ng mga bangko ay nakakita ng pare-parehong pagpapagaan ng mga kinakailangan para sa mga borrower sa mortgage lending segment.

Sa panahon ng 2017, ang bahagi ng mga bagong inisyu na mga pautang sa mortgage na may paunang bayad na mas mababa sa 20% ay tumaas mula 14.0 hanggang 42.4%, at para sa taon sa kabuuan, ang dami ng naturang mga isyu ay lumampas sa 0.8 trilyong rubles. Kaya, humigit-kumulang 15% ng portfolio noong Abril 1, 2018 ay mga pautang na may LTV>80%,” sabi ng Bank of Russia. Ang LTV sa kasong ito ay ang ratio ng pangunahing halaga sa kasalukuyang patas na halaga ng collateral.

Ang sitwasyon ay hindi nagbago sa taong ito: sa unang quarter ng 2018, ang bahagi ng mga bagong ibinigay na pautang na may paunang bayad na mas mababa sa 20% ay umabot sa halos kalahati ng mga pautang na inisyu (44%). "Ang paglago na ito ay dahil sa pagnanais ng populasyon na makakuha ng isang mortgage loan habang may mga paborableng kondisyon sa merkado para sa mga rate at presyo ng pabahay, nang hindi naghihintay para sa akumulasyon ng mas malaking volume ng mga pondo. Gayundin, ang pagtaas ng mga pautang na may mababang paunang bayad ay nauugnay sa tapat na mga kinakailangan ng maraming malalaking bangko tungkol sa paunang bayad (10-15%), "paliwanag ni Ekaterina Shchurikhina, nangungunang analyst para sa mga rating ng bangko sa Expert RA, sa Gazeta.Ru .

At ito sa kabila ng katotohanan na mula noong simula ng 2018, sinimulan ng Central Bank ang pagpapakilala ng mas mataas na mga ratio ng panganib para sa mga pautang na may paunang pagbabayad na 10-20% (150%), at may kontribusyon na mas mababa sa 10% - 200% . Kung mas mataas ang mga ratio na ito, mas naranggo ito sa pagkalkula ng kasapatan ng kapital. Kung hindi titigil ang mga bangko sa pag-isyu ng mga mapanganib na pautang sa mortgage, nilalayon ng Bangko Sentral na dagdagan pa ang mga ratios na ito. Kaya, mula Enero 1, 2019, ang risk coefficient para sa mortgage loan na may mababang down payment ay tataas mula 150% hanggang 200%.

Ang regulator ay nagsasagawa ng iba pang mga hakbang na dapat limitahan ang mga panganib ng pasanin sa utang sa parehong hindi secure at mortgage lending. "Ang Bank of Russia ay nagpakilala ng isang tagapagpahiwatig ng pasanin sa utang indibidwal. Naaayon normative act ay pumasok na sa puwersa. Mula Oktubre 1, 2019, ang pagkalkula ng tagapagpahiwatig ng pasanin sa utang ayon sa pamamaraan ng Bank of Russia ay sapilitan para sa lahat. mga institusyon ng kredito", sinabi ng press service ng Central Bank sa Gazeta.Ru. Gaya ng tala ng Bangko Sentral, kapag gumagawa ng desisyon sa pagsasaayos ng pagpapautang sa mortgage, ang mga pamantayan sa pagpapahiram ay isasaalang-alang, una sa lahat.

Dahilan para sa pag-aalala

Ang Bangko Sentral sa pagsusuri nito sa kasalukuyang kalagayang pinansyal tala na sa unti-unting pagtaas sa bahagi ng mga mortgage sa mga asset ng bangko, ang mga panganib na nauugnay sa pagkakaiba sa maturity ng mga asset at pananagutan ay tataas. "Sa trend na ito, ang pagkakalantad ng mga bangko sa panganib sa rate ng interes ay maaaring tumaas sa hinaharap habang lumipat sila sa isang yugto ng pagtaas mga rate ng interes", ang sabi ng regulator.

Kasabay nito, ang pinuno ng Bangko Sentral na si Elvira Nabiullina, ay hindi nakakakita ng anumang banta ng isang "bula" sa merkado ng real estate.

"Wala akong nakikitang anumang senyales ng bubble o mga panganib dito, bagama't tiyak na tinitingnan namin ang mga panganib, naiintindihan namin na ang pagpapahiram sa mortgage ay isang sensitibong segment, at dapat itong bumuo ng walang panganib," sabi niya sa pagtatapos ng Disyembre 2017.

Mga panganib ng posibleng pag-ikot ng inflation, krisis sa pananalapi at ang akumulasyon ng mga pautang na may mababang paunang bayad ay hindi isang kumpletong listahan ng mga problema sa mortgage market sa Russia. "Ang isa pang panganib na kadahilanan ay ang pagpapalit ng naturang kontribusyon sa isang hindi secure pautang sa consumer(ito ay kumikilos sa anyo ng "paunang bayad ng nanghihiram sa mortgage sa gastos ng sariling pondo"). Humigit-kumulang 3% ng mga nangungutang sa unang kalahati ng 2018 ang gumamit ng gayong pamamaraan para sa mga pautang sa pabahay. Na, samakatuwid, ay nagpapataas lamang ng kanilang pasanin sa utang (ang mga rate sa mga pautang sa consumer ay karaniwang mas mataas kaysa sa mga mortgage). Kahit na ang 3% ay makabuluhan dahil sa laki ng segment ng mortgage banking. Ayon sa aming mga kalkulasyon, ang mga pautang sa populasyon ngayon ay lumampas sa 14 trilyong rubles, at ang bahagi ng mga pautang sa mortgage sa utang ng mga Ruso ay humigit-kumulang 45%," ang sabi ng pinuno ng departamento. mga rating sa pananalapi NRA Karina Artemyeva.

Binubuo ng mga eksperto ng Metrium Group ang mga resulta ng 2016 sa mortgage lending market. Noong 2015, ang mga mortgage ay naging "lifeline" para sa ilang sektor ng ekonomiya. Noong 2016, ipinagpatuloy niya ang kanyang misyon, hindi kailanman umabot sa mga antas ng matagumpay na 2014.

Sa buong nakaraang taon, ang mga mortgage ay sumusulong, na sinusuportahan ng "mga saklay" mula sa estado sa anyo ng isang rate ng subsidy program. Noong Marso, ang isyu ng pagpapatuloy ng programa ay napagdesisyunan at, pagkatapos ng maikling talakayan sa pagitan ng Ministries of Finance and Construction, ito ay pinalawig hanggang sa katapusan ng taon. Dahil sa suporta ng estado, 40% ng mga mortgage loan ang naibigay sa 11 buwan ng 2016. Ang dami ng pagpapalabas sa rubles ay umabot sa 37.7% ng lahat ng mga mortgage na ibinigay sa panahong ito. Gayunpaman, sa pagtatapos ng taon, nang ang pangunahing rate ay nabawasan sa 10%, ang programa ng subsidy ay nawala ang kaugnayan nito.

Data sa pagpapalabas ng mga pautang sa mortgage sa Russian Federation

Ayon sa mga analyst ng Metrium Group, noong Disyembre 2016, naabot ng mga mortgage ang mga sumusunod na indicator. Kung ikukumpara sa 2015, ang bilang ng mga pautang na inisyu ay tumaas ng 24.94%, at ang dami ng pagpapahiram sa mga tuntunin sa pananalapi - ng 29.86%. Kasabay nito, ang weighted average rate ay bumaba ng 0.82 percentage points. hanggang 12.62%. Ang average na halaga ng pautang ay tumaas ng 64 libong rubles. Ang average na termino ng pautang ay patuloy ding lumalaki: sa loob ng 11 buwan tumaas ito ng halos 8 buwan, na lumampas sa 15-taong threshold, na nagpapahiwatig ng mas maingat na pagtatasa ng mga kakayahan sa pananalapi ng mga nanghihiram. Ngunit, sa kabila ng lahat ng pagsisikap, ang lag mula sa mga tagapagpahiwatig ng 2014 ay 17.76% sa dami ng pagpapautang, at 17.79% sa mga tuntunin sa pananalapi.

"Noong 2016 Bangko sentral Patuloy na nililinis ng Russia ang sektor ng pagbabangko: 97 na mga lisensya ng nagpapahiram ang binawi, ngunit walang makabuluhang manlalaro sa mortgage market ang napansin sa kanila, komento ni Maria Litinetskaya, managing partner ng Metrium Group. “Kaya, ayon sa Bangko Sentral, noong Hulyo 1, 2016, ang bilang ng mga bangko na nag-isyu ng mga pautang sa mortgage ay 499, na 13% na mas mababa kaysa sa parehong petsa ng nakaraang taon, hindi kasama ang mga binawi na lisensya sa ikalawang kalahati ng taon.”

Ang mga pinuno sa mortgage lending ay 12 bangko na may higit sa 1% market share: Sberbank, VTB24, Rosselkhozbank, Gazprombank, Deltacredit, VTB Bank of Moscow, Raiffeisenbank, Absolut Bank, Bank Vozrozhdenie, Bank St. Petersburg, Svyaz-Bank, Transcapitalbank . Kabilang sa mga ito ang parehong mga bangko na may partisipasyon ng estado at pribadong mga bangko; lahat sila ay nagtatrabaho sa mga mortgage sa loob ng mahabang panahon at itinakda ang "mga patakaran ng laro" para sa merkado.

"Noong nakaraang taon, ang pinaigting na kompetisyon sa pagitan ng mga bangko ay muling binuhay ang mga nakalimutang produkto gaya ng "mga mortgage na may dalawang dokumento" (walang patunay ng kita) at "mga mortgage na walang paunang bayad," sabi ni Maria Litinetskaya. - Isang programa ang idinisenyo para sa mga may malaking ipon para makabili ng apartment, at sa iba't ibang dahilan sila posisyon sa pananalapi Hindi Nasusuri. Ang isa, sa kabaligtaran, ay naka-address sa mga hindi nag-impok para sa isang pagbili, ngunit tumatanggap ng mabuti at matatag na kita(Hindi lihim na ang pagpili ng mga nanghihiram sa ilalim ng programang ito ay mas mahigpit kaysa sa ilalim ng pamantayan). Kaya, ang mga mortgage ay muling naging available sa mas malawak na hanay ng mga mamimili kaysa sa panahon ng programa ng suporta ng estado.”

Bilang karagdagan, ang mga tunay na inobasyon ay lumitaw sa merkado, tala ng mga eksperto sa Metrium Group. Una, magsumite ng mga dokumento para sa isang pautang sa bangko sa pamamagitan ng isang online na aplikasyon. Noong nakaraan, sa ganitong paraan posible lamang na magpadala ng isang paunang aplikasyon, iyon ay, alamin ang tinatayang halaga ng naaprubahang pautang at ang mga kondisyon. Para sa pangwakas na pag-apruba, kinakailangang magdala ng isang pakete ng mga dokumento sa opisina ng nagpapahiram. Pangalawa, ang Sberbank kasama ang Rosreestr ay naglunsad ng isang pilot project para sa malayuang pagsusumite ng mga dokumento sa pagpaparehistro ng estado, na nagpapahintulot sa mga kliyente na magsumite ng mga dokumento para sa pagpaparehistro kaagad pagkatapos lagdaan ang transaksyon sa sangay, na lampasan ang mga pila sa Rosreestr o sa Multifunctional Center. Pangatlo, pinasok ang mga bangko Social Media at hindi lamang suriin ang kanilang mga potensyal na kliyente sa pamamagitan ng impormasyong nai-post tungkol sa kanilang sarili, ngunit nagsasagawa rin ng live na komunikasyon, lutasin ang mga problemang isyu at nag-aalok ng tulong sa pagkamit ng mga layunin sa pananalapi.

"Kaya, nakikita namin ang isang trend na naglalayong magtrabaho nang malayuan sa mga kliyente," ang sabi ni Maria Litinetskaya. “Ang mga nagpapahiram na mas mabilis na umangkop kaysa sa iba at bihasa sa bagong digital reality ay may pagkakataong mapanatili ang mga “lumang” kliyente at manalo sa isang bagong henerasyon.”

Ang pagpapanatili ng balanse ng mga advanced na diskarte sa serbisyo sa customer at isang konserbatibong pagtatasa ng mga kakayahan sa pananalapi ng mga borrower ay naging posible upang mabawasan ang mga atraso sa mga mortgage ng ruble sa Nobyembre hanggang 1.112%. Sa nakalipas na tatlong buwan, ang bilang na ito ay patuloy na bumababa, na nangangahulugan na pagkatapos ng dalawang taon ng paglago, ang trend ay bumababa. Sa kasamaang palad, hindi ito masasabi tungkol sa mga pautang sa dayuhang pera, kung saan ang kamag-anak na bahagi ng mga overdue na pautang ay lumalaki pa rin at umaabot sa 31.3% ng mga mortgage na inisyu sa dayuhang pera. Paalalahanan ka namin na ang mga pautang sa pabahay ay may pinakamababang bahagi ng overdue na utang kumpara sa lahat ng iba pang uri ng pagpapautang.

Kaya, noong 2016, pinatunayan ng mga mortgage ang kanilang pagiging maaasahan bilang instrumento sa pananalapi kapwa para sa mga nagpapahiram (mababa ang atraso at matatag na kakayahang kumita) at para sa mga kliyente (ginamit nila ito sa pagbili ng pabahay nang mas madalas kaysa noong 2014). Ang bilang ng mga transaksyon sa rehiyon ng Moscow na kinasasangkutan ng mga mortgage noong 2016 ay umabot sa 43,876 na mga yunit, na 32.64% higit pa kaysa noong 2015 at 3.25% higit pa kaysa noong 2014. At kung noong 2015 ang bahagi ng mga mortgage ay nanatili sa 30% ng lahat ng mga rehistradong paglilipat ng mga karapatan sa ari-arian, kung gayon noong 2016 ang average na taunang figure ay tumaas sa 34.8%, at sa ilang buwan ay umabot sa 50%.

Mga pagbabahagi ayon sa segment ng real estate mga transaksyon sa mortgage ipinamahagi bilang mga sumusunod. Sa Moscow, ang average na taunang bahagi ng mga mortgage sa mass segment ay 54%, na humigit-kumulang sa parehong antas tulad ng noong 2015. Ang ganitong mataas na bilang sa kabisera ay napanatili dahil sa pagpapalabas ng mga bagong proyekto na nahulog sa ilalim ng mga tuntunin ng programa ng subsidy sa rate at naging napaka-accessible sa pangkalahatang mamimili, kabilang ang sa pamamagitan ng pagpapautang. Ang bahagi ng mga mortgage sa segment ng business class ay stable at umabot sa 5% noong 2016.

Sa mga apartment sa Moscow, ang bahagi ng mga mortgage ay 34%, na 14 p.p. mas mataas kaysa noong nakaraang taon. Ang paglago na ito ay dahil sa ang katunayan na ang mga sariling programa ng mga bangko ay naging mas kaakit-akit sa panahon ng taon dahil sa mas mababang mga rate. Bukod dito, ang mga kondisyon para sa pagbili ng mga apartment ay mas malapit hangga't maaari sa mga kondisyon para sa pagbili ng isang apartment - pareho isang paunang bayad at karaniwang rate.

Sa mass segment ng rehiyon ng Moscow, ang average na taunang bahagi ng mga mortgage ay 72%, na mas mataas ng 3.5 porsyento na puntos. mas mataas kaysa noong nakaraang taon at ng 3 porsyentong puntos. mas mataas kaysa noong 2014.

Tulad ng tala ng mga eksperto sa Metrium Group, ang isa sa mga pangunahing tagumpay ng 2016 ay ang simula ng "pagbabagong-buhay" ng pangalawang merkado ng real estate. Nangyari ito dahil sa pinabuting mga kondisyon sa pagpapahiram at ang pagtanggap ng mga nagbebenta ng apartment ng mga bagong panuntunan ng laro sa merkado. Ayon sa Rosreestr, noong 2016, 56 libong mga transaksyon ang nakarehistro sa kabisera pangalawang pamilihan, kaya ang kanilang bahagi ay 44.44%. Hindi na kailangang pag-usapan ang tungkol sa isang kumpletong pagbabalik sa posisyon ng pamumuno ng pangalawang merkado; sa malapit na hinaharap makikita natin ang isang pagwawasto at muling pamamahagi ng mga bahagi ng merkado sa pagitan ng pabahay na itinatayo at natapos na pabahay. Kabilang dahil sa karagdagang dami ng supply mula sa mga mamumuhunan - mga may-ari ng mga bagong gusali, na, pagkatapos matanggap ang pagmamay-ari ng pabahay, ay magsisimulang ibenta ito dahil sa pagtaas ng mga buwis sa ari-arian. Ang mga ito at iba pang hindi direktang mga kadahilanan ay tiyak na mag-aalis ng mga tagumpay ng pinuno mula sa pangunahing merkado, ngunit ang bahagi ng pangalawang merkado ay malamang na hindi mas mataas sa 55%.

“Naging litmus test ang 2016 para sa mga manlalaro ng mortgage market, naglabas ito ng mga propesyonal at innovator, at nagtanggal ng mga baguhan. Maraming malalaking developer ang nagsanib sa merkado ng konstruksiyon; ang isa sa mga pinakalumang developer ay sumailalim sa muling pagsasaayos, "pagbubuod ni Maria Litinetskaya. - At kung sa nakaraang taon sinubukan ng mga nagpapahiram na mabawi ang nakaraang pagtanggi, kung gayon ang pangunahing layunin sa mga darating na taon ay upang makamit ang pagpapalabas ng mga mortgage sa halagang 1.9 trilyong rubles sa 2018, na binalak sa "Diskarte para sa Pag-unlad. ng Housing Mortgage Lending in Pederasyon ng Russia hanggang 2020." At ito ay mukhang medyo makatotohanan, sa kondisyon na sa 2017, ang pagpapautang sa pabahay, na itinatapon ang mga saklay ng suporta ng estado, ay aabot sa rekord ng 2014 (1.76 trilyong rubles).

Noong 2016, ang merkado ng mortgage ng Russia ay lumago ng 27% at umabot sa 1.5 trilyong rubles, sa kabila ng pagbaba sa dami ng komisyon ng pabahay sa buong bansa. Ang pagbawi pagkatapos ng krisis ay pinadali ng pagtaas ng pagpapalabas ng mortgage sa Moscow, rehiyon ng Moscow at St. Petersburg. Sa Northern capital noong 2017, ayon sa mga pagtataya ng RAEX (Expert RA), ang pagtaas ng mga isyu sa mortgage ay higit sa 25%, na magbibigay-daan sa mortgage market na lumago ng 15%.

Para sa 2016ang dami ng pagpapalabas ng mortgage ay nadagdagan ng 27% hanggang 1.5 trilyong rubles pagkatapos ng pagbawas ng 34% noong nakaraang taon. Ang pagbawi sa merkado ay pinadali ng pagbabawas ng mga rate ng interes ng mga bangko sa mga pautang sa loob ng balangkas ng kanilang sariling mga programa, na naging posible dahil sa mas murang pagpopondo. Bilang karagdagan, ang pagpapalawig ng programa ng subsidy ng estado hanggang sa katapusan ng 2016 ay may positibong epekto sa dami ng pagpapalabas ng mortgage. Ang pent-up demand ng populasyon ay natanto laban sa backdrop ng pagtaas sa bahagi ng mga mortgage sa mga transaksyon sa pabahay (mula 12.5% ​​​​ng lahat ng mga aksyon sa pagpaparehistro noong 2015 hanggang 15.4% noong 2016.

Mahigit sa isang-kapat ng mga pautang na ibinigay ay nasa pinakamalaking mga rehiyon ng mortgage: Moscow, Moscow rehiyon at St. Petersburg. Dahil dito, tumaas ang market share ng mga rehiyong ito sa paglipas ng taon mula 24.9 hanggang 26.5%. Kasabay nito, naitala ng Northern capital ang pinakamataas na rate ng paglago (+39.6%) sa nangungunang 10 rehiyon sa mga tuntunin ng dami ng mga pautang na inisyu para sa pagbili ng pabahay noong 2016. Ang pinakamataas na rate sa nangungunang 50 rehiyon ay ipinakita ng Republic of Mordovia (+65.2%), Republic of Sakha (Yakutia) (39.8%) at Republic of Bashkortostan (+38.7%).

Laban sa backdrop ng isang lumalagong mortgage market, ang dami ng commissioning ng bago mga gusaling Pambahay sa Russian Federation sa kabuuan ay bumaba (-6.5% noong 2016 kumpara sa 2015). Sa karamihan ng mga rehiyon, ang pagbawas ay dahil sa pagbaba sa dami ng pabahay na kinomisyon ng mga indibidwal na developer. Sa malalaking lungsod, ang kadahilanan ng pagtukoy ay ang dinamika ng mga presyo para sa pangunahing real estate, na humantong sa isang pagbawas sa dami ng pagtatayo ng pabahay sa Moscow at suportado ang interes ng mga developer sa merkado ng St.

Noong 2017, ayon sa mga pagtataya ng RAEX (Expert RA), ang dynamics ng merkado ay magpapabagal: ang dami ng mga pautang sa mortgage na inisyu sa katapusan ng taon ay tataas ng 15% at aabot sa halos 1.7 trilyong rubles. Ang pinaka-dynamic na pag-unlad ng pinakamalaking mga rehiyon ng mortgage ay magagawang suportahan ang merkado dahil sa mababang mga rate ng interes, mahusay na disiplina sa pagbabayad ng populasyon at lumalaking volume ng housing commissioning. Ayon sa mga pagtataya ng ahensya, sa 2017 ang paglago ng pagpapalabas sa St. Petersburg ay lalampas sa average ng Russia at halagang higit sa 25%, at ang bahagi ng mortgage market sa rehiyon ay tataas sa 7%.

Pamamaraan

Ang mga konklusyon ng mga analyst ng RAEX (Expert RA) ay batay sa pampublikong data, kabilang ang mga istatistika mula sa Bank of Russia noong Enero 1, 2017.

Para sa mga layunin ng pag-aaral, ang residential mortgage loan ay nauunawaan bilang pautang sa bahay ibinigay alinsunod sa Pederal na batas na may petsang Hulyo 16, 1998 No. 102-FZ "Sa mortgage (pangako sa real estate)". Ang diskarte na ito ay ganap na tumutugma sa pamamaraan na ginamit ng Bank of Russia.

Dami at dynamics ng mortgage market

Para sa 2016 mga bangko ng Russia 856.4 thousand mortgage loan ang ibinigay para sa kabuuang halaga na 1.5 trilyon rubles. Kaya, sa paglipas ng taon, ang dami ng mga mortgage loan na inisyu ay tumaas ng 27%, at ang mortgage portfolio ay tumaas ng 12.8%, na umabot sa 4.5 trilyong rubles (tingnan ang Tsart 1). Ang pent-up demand ng populasyon ay natanto laban sa backdrop ng isang pagtaas sa bahagi ng mga mortgage sa mga transaksyon sa pabahay (mula 12.5% ​​​​ng lahat ng mga aksyon sa pagpaparehistro noong 2015 hanggang 15.4% noong 2016). Sa konteksto ng pagbaba ng antas ng tunay na kita ng populasyon (-5.9% noong 2016), ang malalaking pagbili para sa karamihan ng mga Ruso ay naging mahirap nang hindi nakakaakit ng mga mapagkukunan ng kredito. Kasabay nito, ang pagtaas ng presyo ng langis at, bilang kinahinatnan, relatibong pagpapapanatag ng halaga ng palitan Pambansang pananalapi ay itinuturing ng populasyon bilang ang unang tanda ng pagbawi ng ekonomiya. Ang paglago ng optimistikong damdamin sa lipunan, gayundin ang pagbaba ng mga presyo ng real estate, ay nag-udyok sa marami na lutasin ang ipinagpaliban mga isyu sa pabahay, bilang isang resulta kung saan ang epekto ng "ipinagpaliban na demand" ay natanto sa merkado.

Noong 2016, karamihan sa nangungunang 50 rehiyon sa mga tuntunin ng dami ng mga mortgage loan na inisyu ay tumaas ang kanilang pag-isyu ng 25–35% (tingnan ang Talahanayan 1). Ang pinakamataas na rate ng paglago ay ipinakita ng Republika ng Mordovia (+65%), Republika ng Sakha (Yakutia) (+40%), St. Petersburg (+40%) at Republika ng Bashkortostan (+39%). Sa parehong oras, ang konsentrasyon ng mortgage market sa limang pinakamalaking rehiyon tumaas noong 2016 (mula 33.5 hanggang 34.8%). Sa bahagyang pagtaas sa mga bahagi ng merkado ng rehiyon ng Moscow at Tatarstan, at kahit na may bahagyang pagbawas sa rehiyon ng Tyumen, lumawak ang mga merkado ng Moscow at Northern capital (mula 11.6 hanggang 12.4% at mula 5.8 hanggang 6.4%, ayon sa pagkakabanggit; tingnan ang graph 2).

Pabahay market

Laban sa backdrop ng paglago sa mortgage lending market, ang bilis ng pagtatayo ng pabahay ay nagpakita ng kabaligtaran na dinamika (tingnan ang Tsart 3). Sa buong bansa, ang volume ng housing commissioning noong 2016 ay bumaba ng 6.5% (sa pamamagitan ng 21.6% noong Enero 2017 kumpara noong Enero 2016). Ang pagbaba sa pagtatayo ng pabahay ay bahagyang dahil sa pagbaba sa dami ng pabahay na kinomisyon ng mga indibidwal na developer, na hindi karapat-dapat para sa mga mapagkukunan ng kredito na may subsidized na mga rate ng interes. Sa kabuuan ng bansa, ang mga indibidwal na developer ay nagkakaloob ng humigit-kumulang 40% ng nakumpletong pabahay, habang sa ilang mga rehiyon ay mas marami sa kanila (maximum na antas sa Republika ng Chechen– 97%), sa iba pa – mas mababa (ang pinakamababang antas sa St. Petersburg at Moscow – 6 at 9%, ayon sa pagkakabanggit).

Hindi kasama ang individual housing construction (IHC), ang housing commissioning sa Russia noong 2016 ay bumaba ng 4%. Ang rehiyon ng Moscow ay nananatiling nangunguna sa dami ng pagtatayo ng pabahay (hindi kasama ang indibidwal na pagtatayo ng pabahay, 6 milyong sq. m ng living space ang kinomisyon bawat taon), kasama ang Moscow at St. Petersburg sa pangalawa at pangatlong lugar. Kasabay nito, na may makabuluhang dami ng pag-commissioning sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow noong 2016, bumaba ang pagtatayo ng pabahay (sa pamamagitan ng 6 at 8.4%, ayon sa pagkakabanggit), at sa St. Petersburg ay tumaas ng 4.6%. Ang interes ng mga developer sa St. Petersburg ay ipinaliwanag, bukod sa iba pang mga bagay, sa pamamagitan ng mga indeks ng presyo para sa pangunahing pabahay sa rehiyon (tingnan ang Tsart 4), na patuloy na lumalaki sa nakalipas na dalawang taon, na may makabuluhang pagbawas sa presyo ng pangunahing pabahay sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow.

Sa kabila ng pagbawas ng 21 at 16% sa dami ng pagtatayo ng pabahay sa Tyumen at Mga rehiyon ng Novosibirsk Alinsunod dito, ang kanilang mga posisyon sa pagraranggo ng mga rehiyon sa mga tuntunin ng mga volume ng komisyon ng pabahay ay hindi nagbago, habang ang Tatarstan, na nagpakita ng pinakamataas na pagtaas mula sa nangungunang 10 mga rehiyon, ay lumipat mula ika-10 hanggang ika-8 na lugar (tingnan ang Talahanayan 2).

Mga tampok ng mga produkto ng mortgage

Salamat sa programa ng suporta ng estado, kung saan ang mga bangko ay nagbigay ng mga mortgage sa 12%, at ang pagbawas key rate average na gastos Sa simula ng 2016, ang mga mortgage loan ay bumalik sa antas ng isang taon na ang nakalipas. Noong Disyembre, mas bumaba ang mga rate (ang weighted average rate sa mga pautang sa rubles na inisyu noong buwan ay umabot sa 11.6%; tingnan ang Tsart 5): sa pagsisikap na suportahan ang demand sa pinaka-“walang panganib” na segment ng pagpapautang, patuloy na bumababa ang mga bangko presyo sa ilalim ng kanilang sariling mga programa kahit na matapos ang mga subsidyo ng gobyerno. Sa bansa sa kabuuan, ang weighted average rate sa mga pautang sa rubles na inisyu noong 2016 ay 12.5%. Sa ilang mga rehiyon, ang average na halaga ng mga mortgage loan ay 0.8–0.9 porsyentong puntos na mas mahal, sa iba naman ay 0.3–0.4 porsyentong puntos na mas mura (tingnan ang Talahanayan 3). Ang mga rehiyon na may pinakamataas na rate noong 2016 ay ang Republic of Tyva (13.4%), ang Chechen Republic (13.2%) at ang Karachay-Cherkess Republic (13.1%), ang pinakamaraming kanais-nais na mga rate ay inaalok sa St. Petersburg at sa rehiyon ng Leningrad (12.1%).

Tulad ng para sa mga tuntunin, sa karaniwan sa buong bansa na mga pautang sa mortgage ay inisyu sa loob ng 15.3 taon, habang ang pinakamahabang average na termino ng pautang sa bansa (16.5 taon) ay nasa Republika ng Karachay-Cherkess, Voronezh at Mga rehiyon ng Tyumen, ang pinaka maikling oras(13.5 taon) sa Chelyabinsk, Murmansk rehiyon at Chechen Republic.

Disiplina sa pagbabayad sa mga rehiyon

Ang tatlong taong pagbaba ng tunay na kita ng populasyon (ang 8% na pagtaas na nabanggit noong Enero 2017 kumpara noong Enero 2016 ay higit sa lahat ay dahil sa isang beses na pagbabayad sa mga pensiyonado) nakaapekto sa disiplina sa pagbabayad mga nanghihiram ng mortgage: noong 2016, ang dami ng overdue na utang sa mortgage loan sa bansa sa kabuuan ay tumaas ng 6.2%. Kasabay nito, sa ilang mga rehiyon ang bilis ay makabuluhang mas mataas: ang dami ng overdue na utang ay halos dumoble sa rehiyon ng Bryansk, sa pamamagitan ng 70-80% sa Republika ng Karelia at Adygea, ang Trans-Baikal Territory at ang Jewish Autonomous Region ( tingnan ang Tsart 6).

Ang pagtaas sa mga ganap na termino ay hindi nangangahulugang isang pagkasira sa kalidad ng portfolio: sa pangkalahatan sa Russian Federation, ang bahagi ng overdue na utang ay bahagyang nabawasan (mula 1.7% noong 01/01/2016 hanggang 1.6% noong 01/ 01/2017), sa ilang mga kaso ang epekto ng "mababang base" ay apektado ( halimbawa, sa rehiyon ng Bryansk, noong 01/01/2016, ang overdue na utang ay umabot sa 74 milyong rubles, sa kabila ng dalawang beses na pagtaas ng 01/01/2017 ng 139 milyong rubles, ang bahagi ng portfolio ay hindi lalampas sa 0.6%). Gayunpaman, ang pagkasira sa disiplina sa pagbabayad ng mga nanghihiram sa ilang mga teritoryo ay humantong sa mga pagbabago sa mga anti-lider na rehiyon (sa mga tuntunin ng antas ng overdue na utang sa mga pautang sa mortgage): halimbawa, ang Republika ng Altai at Buryatia noong 2016 ay lumipat mula sa ika-5 hanggang ika-2 at mula ika-21 hanggang ika-8 na lugar, ayon sa pagkakabanggit (tingnan ang talahanayan 4).

Humigit-kumulang isang katlo ng overdue na utang sa mortgage ay nabuo sa pamamagitan ng mga pautang sa dayuhang pera, ang kabuuang dami nito ay bumaba mula 3.3% noong 01/01/2016 hanggang 1.6% ng kabuuang portfolio ng utang sa mortgage noong 01/01/2017. Noong 2016, 34 na mortgage loan lamang ang inisyu sa foreign currency, kung saan 24 loan ang nasa Moscow, 4 sa rehiyon ng Moscow at 2 sa St. Petersburg.

Pagtataya ng pag-unlad ng merkado

Sa 2017, ang rate ng paglago ng mortgage loan, ayon sa ahensya, ay bumagal. Una sa lahat, ang pagbagal sa pagpapalabas ng mortgage ay magaganap dahil sa pagkaubos ng epekto ng pent-up demand at ang pagtatapos ng programa ng suporta ng estado. Ang pagbaba sa dami ng pagtatayo ng pabahay ay hahantong sa pagtaas ng mga presyo sa pangunahing merkado ng real estate, na negatibong makakaapekto rin sa pangangailangan para sa mga pautang sa mortgage. Ang pinaka-dynamic sa pinakamalaking mortgage rehiyon - St. Petersburg - ay maaaring magbigay ng isang impetus sa pag-unlad ng merkado. Para sa mga nanghihiram natatanging katangian Ang mortgage market ng Northern capital ay ang pinakamababang antas ng mga rate ng interes sa bansa, para sa mga bangko - mahusay na disiplina sa pagbabayad ng populasyon, para sa mga developer - lumalagong mga indeks ng presyo, na naging posible sa panahon ng 2016, salungat sa all-Russian dynamics, upang madagdagan ang dami ng pagtatayo ng pabahay. Inaasahan namin na sa pagtatapos ng 2017, ang bahagi ng mortgage market sa lungsod sa Neva ay tataas sa 7%, bilang isang resulta kung saan ang pagtaas ng pagpapalabas sa rehiyon ay lalampas sa average ng Russia at nagkakahalaga ng higit sa 25 %.

Alinsunod sa positibong (baseline) na senaryo ng RAEX (Expert RA), ang dami ng mortgage lending market sa pagtatapos ng 2017 ay magiging humigit-kumulang 1.7 trilyong rubles, bumagal kumpara sa dynamics ng 2016, hanggang 15%. Ang rate ng paglago ng portfolio ng utang ng pautang ay nasa antas ng 12%, dahil sa kung saan ang kabuuang portfolio ay lalapit sa 5 trilyong rubles noong 01/01/2018. Pagpapatupad pagtataya na ito malamang kung mababawasan ng 1–1.5 percentage point ang key rate sa pagtatapos ng 2017, ang average na taunang presyo para sa Brent oil ay $50 per barrel at ang inflation rate sa katapusan ng taon ay humigit-kumulang 5%. Kung ipapatupad ang sitwasyong ito, inaasahan ng ahensya na mananatili sa 11–12% ang mga rate ng mortgage hanggang sa katapusan ng taong ito at ang bahagi ng overdue na utang sa mga mortgage loan ay mananatili sa hindi hihigit sa 2% ng portfolio simula 01/01/ 2018.

Ang negatibong senaryo ng RAEX (Expert RA) ay batay sa pagpapanatili ng key rate sa 10%. Posible ito sa isang mahigpit na patakaran sa pananalapi ng Bank of Russia. Ang pagyeyelo sa halaga ng pagpopondo at pagwawakas sa programa ng suporta ng estado ay maaaring humantong sa pagtaas ng halaga ng mga pautang sa mortgage. Ang mga nanghihiram ng mortgage ay sobrang sensitibo sa mga pagbabago sa mga rate: ang kanilang pagtaas, kahit na sa loob ng 0.5 porsyento na puntos, laban sa backdrop ng pagkahapo ng epekto ng pent-up demand, ay maaaring humantong sa isang makabuluhang pagbaba sa rate ng paglago ng mortgage market sa 2017 . Ang negatibong senaryo ng RAEX (Expert RA) ay nagpapahiwatig din ng taunang inflation na humigit-kumulang 6–8% at isang average na taunang presyo ng langis na 40–45 US dollars bawat bariles. Sa sitwasyong ito, sa pagtatapos ng 2017, ang rate ng paglago ng mortgage market ay bumagal sa 9-10%, at ang dami ng pagpapalabas ay aabot sa 1.6 trilyong rubles.

Aplikasyon. Mga graph at talahanayan

Talahanayan 1. Nangungunang 50 rehiyon ng Russian Federation ayon sa dami ng pagpapautang sa mortgage sa 2016

Noong 2016, ang merkado ng mortgage ng Russia ay lumago ng 27% at umabot sa 1.5 trilyong rubles, sa kabila ng pagbaba sa dami ng komisyon ng pabahay sa buong bansa. Ang pagbawi pagkatapos ng krisis ay pinadali ng pagtaas ng pagpapalabas ng mortgage sa Moscow, rehiyon ng Moscow at St. Petersburg. Sa Northern capital noong 2017, ayon sa mga pagtataya ng RAEX (Expert RA), ang pagtaas ng mga isyu sa mortgage ay higit sa 25%, na magbibigay-daan sa mortgage market na lumago ng 15%.

Para sa 2016ang dami ng pagpapalabas ng mortgage ay nadagdagan ng 27% hanggang 1.5 trilyong rubles pagkatapos ng pagbawas ng 34% noong nakaraang taon. Ang pagbawi sa merkado ay pinadali ng pagbabawas ng mga rate ng interes ng mga bangko sa mga pautang sa loob ng balangkas ng kanilang sariling mga programa, na naging posible dahil sa mas murang pagpopondo. Bilang karagdagan, ang pagpapalawig ng programa ng subsidy ng estado hanggang sa katapusan ng 2016 ay may positibong epekto sa dami ng pagpapalabas ng mortgage. Ang pent-up demand ng populasyon ay natanto laban sa backdrop ng pagtaas sa bahagi ng mga mortgage sa mga transaksyon sa pabahay (mula 12.5% ​​​​ng lahat ng mga aksyon sa pagpaparehistro noong 2015 hanggang 15.4% noong 2016.

Mahigit sa isang-kapat ng mga pautang na ibinigay ay nasa pinakamalaking mga rehiyon ng mortgage: Moscow, Moscow rehiyon at St. Petersburg. Dahil dito, tumaas ang market share ng mga rehiyong ito sa paglipas ng taon mula 24.9 hanggang 26.5%. Kasabay nito, naitala ng Northern capital ang pinakamataas na rate ng paglago (+39.6%) sa nangungunang 10 rehiyon sa mga tuntunin ng dami ng mga pautang na inisyu para sa pagbili ng pabahay noong 2016. Ang pinakamataas na rate sa nangungunang 50 rehiyon ay ipinakita ng Republic of Mordovia (+65.2%), Republic of Sakha (Yakutia) (39.8%) at Republic of Bashkortostan (+38.7%).

Laban sa backdrop ng isang lumalagong merkado ng mortgage, ang dami ng pag-commissioning ng mga bagong gusali ng tirahan sa Russian Federation sa kabuuan ay bumaba (-6.5% noong 2016 kumpara sa 2015). Sa karamihan ng mga rehiyon, ang pagbawas ay dahil sa pagbaba sa dami ng pabahay na kinomisyon ng mga indibidwal na developer. Sa malalaking lungsod, ang kadahilanan ng pagtukoy ay ang dinamika ng mga presyo para sa pangunahing real estate, na humantong sa isang pagbawas sa dami ng pagtatayo ng pabahay sa Moscow at suportado ang interes ng mga developer sa merkado ng St.

Noong 2017, ayon sa mga pagtataya ng RAEX (Expert RA), ang dynamics ng merkado ay magpapabagal: ang dami ng mga pautang sa mortgage na inisyu sa katapusan ng taon ay tataas ng 15% at aabot sa halos 1.7 trilyong rubles. Ang pinaka-dynamic na pag-unlad ng pinakamalaking mga rehiyon ng mortgage ay magagawang suportahan ang merkado dahil sa mababang mga rate ng interes, mahusay na disiplina sa pagbabayad ng populasyon at lumalaking volume ng housing commissioning. Ayon sa mga pagtataya ng ahensya, sa 2017 ang paglago ng pagpapalabas sa St. Petersburg ay lalampas sa average ng Russia at halagang higit sa 25%, at ang bahagi ng mortgage market sa rehiyon ay tataas sa 7%.

Pamamaraan

Ang mga konklusyon ng mga analyst ng RAEX (Expert RA) ay batay sa pampublikong data, kabilang ang mga istatistika mula sa Bank of Russia noong Enero 1, 2017.

Para sa mga layunin ng pag-aaral, ang ibig sabihin ng residential mortgage loan ay mga housing loan na ibinigay alinsunod sa Federal Law No. 102-FZ ng Hulyo 16, 1998 “Sa mortgage (real estate pledge).” Ang diskarte na ito ay ganap na tumutugma sa pamamaraan na ginamit ng Bank of Russia.

Dami at dynamics ng mortgage market

Noong 2016, ang mga bangko ng Russia ay nagbigay ng 856.4 libong mga pautang sa mortgage para sa kabuuang halaga na 1.5 trilyong rubles. Kaya, sa paglipas ng taon, ang dami ng mga mortgage loan na inisyu ay tumaas ng 27%, at ang mortgage portfolio ay tumaas ng 12.8%, na umabot sa 4.5 trilyong rubles (tingnan ang Tsart 1). Ang pent-up demand ng populasyon ay natanto laban sa backdrop ng isang pagtaas sa bahagi ng mga mortgage sa mga transaksyon sa pabahay (mula 12.5% ​​​​ng lahat ng mga aksyon sa pagpaparehistro noong 2015 hanggang 15.4% noong 2016). Sa konteksto ng pagbaba ng antas ng tunay na kita ng populasyon (-5.9% noong 2016), ang malalaking pagbili para sa karamihan ng mga Ruso ay naging mahirap nang hindi nakakaakit ng mga mapagkukunan ng kredito. Kasabay nito, ang pagtaas ng mga presyo ng langis at, bilang kinahinatnan, ang relatibong pagpapapanatag ng pambansang halaga ng palitan ng pera ay napansin ng populasyon bilang unang tanda ng pagbawi ng ekonomiya. Ang paglago ng optimistikong damdamin sa lipunan, pati na rin ang pagbaba sa mga presyo ng real estate, ay nag-udyok sa marami na lutasin ang mga ipinagpaliban na isyu sa pabahay, bilang isang resulta kung saan ang epekto ng "ipinagpaliban na pangangailangan" ay natanto sa merkado.

Noong 2016, karamihan sa nangungunang 50 rehiyon sa mga tuntunin ng dami ng mga mortgage loan na inisyu ay tumaas ang kanilang pag-isyu ng 25–35% (tingnan ang Talahanayan 1). Ang pinakamataas na rate ng paglago ay ipinakita ng Republika ng Mordovia (+65%), Republika ng Sakha (Yakutia) (+40%), St. Petersburg (+40%) at Republika ng Bashkortostan (+39%). Kasabay nito, ang konsentrasyon ng mortgage market sa limang pinakamalaking rehiyon ay tumaas noong 2016 (mula 33.5 hanggang 34.8%). Sa bahagyang pagtaas sa mga bahagi ng merkado ng rehiyon ng Moscow at Tatarstan, at kahit na may bahagyang pagbawas sa rehiyon ng Tyumen, lumawak ang mga merkado ng Moscow at Northern capital (mula 11.6 hanggang 12.4% at mula 5.8 hanggang 6.4%, ayon sa pagkakabanggit; tingnan ang graph 2).

Pabahay market

Laban sa backdrop ng paglago sa mortgage lending market, ang bilis ng pagtatayo ng pabahay ay nagpakita ng kabaligtaran na dinamika (tingnan ang Tsart 3). Sa buong bansa, ang volume ng housing commissioning noong 2016 ay bumaba ng 6.5% (sa pamamagitan ng 21.6% noong Enero 2017 kumpara noong Enero 2016). Ang pagbaba sa pagtatayo ng pabahay ay bahagyang dahil sa pagbaba sa dami ng pabahay na kinomisyon ng mga indibidwal na developer, na hindi karapat-dapat para sa mga mapagkukunan ng kredito na may subsidized na mga rate ng interes. Sa bansa sa kabuuan, ang mga indibidwal na developer ay nagkakahalaga ng halos 40% ng nakumpletong pabahay, habang sa ilang mga rehiyon ay may higit na marami sa kanila (ang pinakamataas na antas sa Chechen Republic ay 97%), sa iba ay mas mababa (ang pinakamababang antas sa St. Petersburg at Moscow ay 6 at 9 %, ayon sa pagkakabanggit).

Hindi kasama ang individual housing construction (IHC), ang housing commissioning sa Russia noong 2016 ay bumaba ng 4%. Ang rehiyon ng Moscow ay nananatiling nangunguna sa dami ng pagtatayo ng pabahay (hindi kasama ang indibidwal na pagtatayo ng pabahay, 6 milyong sq. m ng living space ang kinomisyon bawat taon), kasama ang Moscow at St. Petersburg sa pangalawa at pangatlong lugar. Kasabay nito, na may makabuluhang dami ng pag-commissioning sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow noong 2016, bumaba ang pagtatayo ng pabahay (sa pamamagitan ng 6 at 8.4%, ayon sa pagkakabanggit), at sa St. Petersburg ay tumaas ng 4.6%. Ang interes ng mga developer sa St. Petersburg ay ipinaliwanag, bukod sa iba pang mga bagay, sa pamamagitan ng mga indeks ng presyo para sa pangunahing pabahay sa rehiyon (tingnan ang Tsart 4), na patuloy na lumalaki sa nakalipas na dalawang taon, na may makabuluhang pagbawas sa presyo ng pangunahing pabahay sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow.

Sa kabila ng pagbawas ng 21 at 16% sa dami ng pagtatayo ng pabahay sa mga rehiyon ng Tyumen at Novosibirsk, ayon sa pagkakabanggit, ang kanilang mga posisyon sa pagraranggo ng mga rehiyon sa mga tuntunin ng mga volume ng komisyon ng pabahay ay hindi nagbago, habang ang Tatarstan, na nagpakita ng pinakamataas na pagtaas mula sa nangungunang 10 rehiyon, inilipat mula ika-10 hanggang ika-8 na linya (tingnan ang Talahanayan 2).

Mga tampok ng mga produkto ng mortgage

Salamat sa programa ng suporta ng estado, kung saan ang mga bangko ay naglabas ng mga mortgage sa 12%, at isang pagbaba sa pangunahing rate, ang average na halaga ng mga pautang sa mortgage sa simula ng 2016 ay bumalik sa antas ng isang taon na ang nakakaraan. Noong Disyembre, mas bumaba ang mga rate (ang weighted average rate sa mga pautang sa rubles na inisyu noong buwan ay umabot sa 11.6%; tingnan ang Tsart 5): sa pagsisikap na suportahan ang demand sa pinaka-“walang panganib” na segment ng pagpapautang, patuloy na bumababa ang mga bangko presyo sa ilalim ng kanilang sariling mga programa kahit na matapos ang mga subsidyo ng gobyerno. Sa bansa sa kabuuan, ang weighted average rate sa mga pautang sa rubles na inisyu noong 2016 ay 12.5%. Sa ilang mga rehiyon, ang average na halaga ng mga mortgage loan ay 0.8–0.9 porsyentong puntos na mas mahal, sa iba naman ay 0.3–0.4 porsyentong puntos na mas mura (tingnan ang Talahanayan 3). Ang mga rehiyon na may pinakamataas na rate noong 2016 ay ang Republic of Tyva (13.4%), ang Chechen Republic (13.2%) at ang Karachay-Cherkess Republic (13.1%), ang pinaka-kanais-nais na mga rate ay inaalok sa St. Petersburg at sa rehiyon ng Leningrad (12 ,1%).

Tulad ng para sa mga tuntunin, sa karaniwan sa buong bansa na mga pautang sa mortgage ay inisyu sa loob ng 15.3 taon, habang ang pinakamahabang average na termino ng pautang sa bansa (16.5 taon) ay nasa Karachay-Cherkess Republic, Voronezh at Tyumen na mga rehiyon, ang pinakamaikling termino (13 , 5 taon) sa Chelyabinsk, mga rehiyon ng Murmansk at Republika ng Chechen.

Disiplina sa pagbabayad sa mga rehiyon

Ang tatlong taong pagbaba sa tunay na kita ng populasyon (ang 8% na pagtaas na nabanggit noong Enero 2017 kumpara sa Enero 2016 ay higit sa lahat ay dahil sa isang beses na pagbabayad sa mga pensiyonado) ay nakaapekto sa disiplina sa pagbabayad ng mga nanghihiram ng mortgage: noong 2016, ang dami ng overdue utang sa mortgage loan ay ang bansa sa kabuuan ay lumago ng 6.2%. Kasabay nito, sa ilang mga rehiyon ang bilis ay makabuluhang mas mataas: ang dami ng overdue na utang ay halos dumoble sa rehiyon ng Bryansk, sa pamamagitan ng 70-80% sa Republika ng Karelia at Adygea, ang Trans-Baikal Territory at ang Jewish Autonomous Region ( tingnan ang Tsart 6).

Ang pagtaas sa mga ganap na termino ay hindi nangangahulugang isang pagkasira sa kalidad ng portfolio: sa pangkalahatan sa Russian Federation, ang bahagi ng overdue na utang ay bahagyang nabawasan (mula 1.7% noong 01/01/2016 hanggang 1.6% noong 01/ 01/2017), sa ilang mga kaso ang epekto ng "mababang base" ay apektado ( halimbawa, sa rehiyon ng Bryansk, noong 01/01/2016, ang overdue na utang ay umabot sa 74 milyong rubles, sa kabila ng dalawang beses na pagtaas ng 01/01/2017 ng 139 milyong rubles, ang bahagi ng portfolio ay hindi lalampas sa 0.6%). Gayunpaman, ang pagkasira sa disiplina sa pagbabayad ng mga nanghihiram sa ilang mga teritoryo ay humantong sa mga pagbabago sa mga anti-lider na rehiyon (sa mga tuntunin ng antas ng overdue na utang sa mga pautang sa mortgage): halimbawa, ang Republika ng Altai at Buryatia noong 2016 ay lumipat mula sa ika-5 hanggang ika-2 at mula ika-21 hanggang ika-8 na lugar, ayon sa pagkakabanggit (tingnan ang talahanayan 4).

Humigit-kumulang isang katlo ng overdue na utang sa mortgage ay nabuo sa pamamagitan ng mga pautang sa dayuhang pera, ang kabuuang dami nito ay bumaba mula 3.3% noong 01/01/2016 hanggang 1.6% ng kabuuang portfolio ng utang sa mortgage noong 01/01/2017. Noong 2016, 34 na mortgage loan lamang ang inisyu sa foreign currency, kung saan 24 loan ang nasa Moscow, 4 sa rehiyon ng Moscow at 2 sa St. Petersburg.

Pagtataya ng pag-unlad ng merkado

Sa 2017, ang rate ng paglago ng mortgage loan, ayon sa ahensya, ay bumagal. Una sa lahat, ang pagbagal sa pagpapalabas ng mortgage ay magaganap dahil sa pagkaubos ng epekto ng pent-up demand at ang pagtatapos ng programa ng suporta ng estado. Ang pagbaba sa dami ng pagtatayo ng pabahay ay hahantong sa pagtaas ng mga presyo sa pangunahing merkado ng real estate, na negatibong makakaapekto rin sa pangangailangan para sa mga pautang sa mortgage. Ang pinaka-dynamic sa pinakamalaking mortgage rehiyon - St. Petersburg - ay maaaring magbigay ng isang impetus sa pag-unlad ng merkado. Para sa mga nanghihiram, isang natatanging tampok ng mortgage market ng Northern capital ay ang pinakamababang antas ng mga rate ng interes sa bansa, para sa mga bangko - mahusay na disiplina sa pagbabayad ng populasyon, para sa mga developer - lumalaking mga indeks ng presyo, na naging posible sa panahon ng 2016, salungat. sa pambansang dinamika, upang madagdagan ang dami ng pagtatayo ng pabahay. Inaasahan namin na sa pagtatapos ng 2017, ang bahagi ng mortgage market sa lungsod sa Neva ay tataas sa 7%, bilang isang resulta kung saan ang pagtaas ng pagpapalabas sa rehiyon ay lalampas sa average ng Russia at nagkakahalaga ng higit sa 25 %.

Alinsunod sa positibong (baseline) na senaryo ng RAEX (Expert RA), ang dami ng mortgage lending market sa pagtatapos ng 2017 ay magiging humigit-kumulang 1.7 trilyong rubles, bumagal kumpara sa dynamics ng 2016, hanggang 15%. Ang rate ng paglago ng portfolio ng utang ng pautang ay nasa antas ng 12%, dahil sa kung saan ang kabuuang portfolio ay lalapit sa 5 trilyong rubles noong 01/01/2018. Ang pagpapatupad ng forecast na ito ay malamang kung ang pangunahing rate ay mababawasan ng 1–1.5 porsyento na puntos sa pagtatapos ng 2017, ang average na taunang presyo ng langis ng Brent ay $50 bawat bariles at ang inflation rate sa pagtatapos ng taon ay humigit-kumulang 5% . Kung ipapatupad ang sitwasyong ito, inaasahan ng ahensya na mananatili sa 11–12% ang mga rate ng mortgage hanggang sa katapusan ng taong ito at ang bahagi ng overdue na utang sa mga mortgage loan ay mananatili sa hindi hihigit sa 2% ng portfolio simula 01/01/ 2018.

Ang negatibong senaryo ng RAEX (Expert RA) ay batay sa pagpapanatili ng key rate sa 10%. Posible ito sa isang mahigpit na patakaran sa pananalapi ng Bank of Russia. Ang pagyeyelo sa halaga ng pagpopondo at pagwawakas sa programa ng suporta ng estado ay maaaring humantong sa pagtaas ng halaga ng mga pautang sa mortgage. Ang mga nanghihiram ng mortgage ay sobrang sensitibo sa mga pagbabago sa mga rate: ang kanilang pagtaas, kahit na sa loob ng 0.5 porsyento na puntos, laban sa backdrop ng pagkahapo ng epekto ng pent-up demand, ay maaaring humantong sa isang makabuluhang pagbaba sa rate ng paglago ng mortgage market sa 2017 . Ang negatibong senaryo ng RAEX (Expert RA) ay nagpapahiwatig din ng taunang inflation na humigit-kumulang 6–8% at isang average na taunang presyo ng langis na 40–45 US dollars bawat bariles. Sa sitwasyong ito, sa pagtatapos ng 2017, ang rate ng paglago ng mortgage market ay bumagal sa 9-10%, at ang dami ng pagpapalabas ay aabot sa 1.6 trilyong rubles.

Aplikasyon. Mga graph at talahanayan

Talahanayan 1. Nangungunang 50 rehiyon ng Russian Federation ayon sa dami ng pagpapautang sa mortgage sa 2016