Bună prieteni. Odată cu participarea unui copil minor ca una dintre părțile la contractul de vânzare a unui apartament, este necesar să se țină seama de unele caracteristici care îl deosebesc de un contract standard. Prin lege, acest lucru este posibil, iar copiii pot fi, de asemenea, numiți ca proprietari în baza unui acord de schimb și donație.

Caracteristici la întocmirea unui contract

În orice caz, atunci când se efectuează tranzacții imobiliare cu minori înregistrați, locuitori sau în alt mod legat de locuința în cauză, este necesar să se obțină acordul autorităților de tutelă și tutelă ale guvernului raional în conformitate cu articolul 37 din Codul civil. Federația Rusă și articolul 3 lege federala„Cu privire la introducerea modificărilor și completărilor la Legea Federației Ruse” Cu privire la privatizare fondul locativîn Federația Rusă". Singura excepție este atunci când copilul este reînregistrat în alt loc de către părinți fără a se înrăutăți condițiile de viață.

Există două tipuri de contracte de vânzare, schimb și donație de bunuri - preliminar și principal. Mai mult decât atât, legalizarea acestor tranzacții nu este obligatorie, adică contractele se încheie într-o formă scrisă simplă.

Înregistrarea de stat a tranzacției finalizate la autoritățile de înregistrare de stat relevante este obligatorie, după care tranzacția devine obligatorie din punct de vedere juridic. În acest caz, antecontractul nu este înregistrat.

LA acord preliminar intențiile de finalizare a tranzacției sunt fixe, iar acest contract poate deveni un prototip al contractului principal. Mai mult, dacă contractul are mai mult de o pagină, acesta trebuie cusut și semnat pe fiecare foaie.

Componența contractului de vânzare-cumpărare

Acest tip de contract conține următoarele clauze:

• datele personale ale vânzătorului și cumpărătorului;
• definirea completă a subiectului tranzacției (conform certificatului de înregistrare și planului cadastral);
• tipul de proprietate;
• documente care dovedesc proprietatea;
• termenii tranzacției, plății, transferului obiectului contractului în proprietatea celui de-al doilea participant;
• Valoarea proprietății;
• obligațiile părților și consecințele neîndeplinirii termenilor contractului.

O caracteristică a contractului de vânzare a unui apartament către un minor este prescrierea detaliată în preambulul contractului a datelor personale ale reprezentantului copilului (sub vârsta de 14 ani). De la 14 la 18 ani, contractul este semnat direct de un minor, dar cu acordul scris al reprezentantului sau legal. În acest caz, acordul scris poate fi întocmit direct în contract după semnăturile părților și este însoțit de semnătura reprezentantului.

Contract de cumpărare a unui apartament de către un copil minor. Conform contractului de vânzare a unui apartament de către un copil minor, una dintre părți (vânzătorul) se obligă să transfere lucrul (bunurile) în proprietatea celeilalte părți (cumpărătorul), iar cumpărătorul se obligă să accepte aceste bunuri și să plătească o anumită sumă pentru el. suma de bani(Preț).

Vânzătorul este obligat să transfere cumpărătorului bunurile prevăzute în contractul de vânzare.

Dacă prin contractul de vânzare nu se prevede altfel, vânzătorul este obligat, concomitent cu transferul bunului, să transfere cumpărătorului accesoriile acestuia, precum și documentele aferente acestuia (pașaport tehnic, certificat de calitate, instrucțiuni de utilizare etc.) prevăzute de lege, altele acte juridice sau prin acord.

Dacă defectele mărfurilor nu au fost precizate de vânzător, cumpărătorul, căruia i-au fost transferate bunurile de calitate necorespunzătoare, are dreptul, la alegerea sa, să ceară vânzătorului:

• reducerea proporțională a prețului de achiziție;
• eliminarea gratuită a defectelor bunurilor într-un termen rezonabil;
• rambursarea cheltuielilor acestora pentru eliminarea defectelor bunurilor.

În cazul unei încălcări semnificative a cerințelor privind calitatea mărfurilor (detecția defectelor fatale, defectelor care nu pot fi eliminate fără costuri sau timp disproporționat, sau sunt detectate în mod repetat, sau apar din nou după eliminarea lor și alte defecte similare) , cumpărătorul are dreptul de a alege:

• refuză îndeplinirea contractului de vânzare și cere restituirea sumei de bani plătite pentru bunuri;
• cere înlocuirea bunurilor de calitate necorespunzătoare cu bunuri care respectă contractul.

Cererile pentru eliminarea defectelor sau pentru înlocuirea bunurilor specificate la alineatele 1 și 2 ale articolului 475 din Codul civil al Federației Ruse pot fi prezentate de către cumpărător, cu excepția cazului în care rezultă altfel din natura mărfurilor sau natura obligaţie.

Transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil în baza unui contract de vânzare imobiliar către cumpărător este supus înregistrare de stat.

Executarea contractului de vânzare a bunurilor imobile de către părți înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate nu constituie temei pentru modificarea relației acestora cu terții.

În cazul în care una dintre părți se sustrage la înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare, instanța are dreptul, la cererea celeilalte părți și în cazurile prevăzute de legislația Federației Ruse privind procedurile de executare silita, tot la cererea executorului judecătoresc-executor să ia o decizie privind înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate. Partea care sustrage în mod nejustificat înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate trebuie să despăgubească cealaltă parte pentru pierderile cauzate de întârzierea înregistrării.

Contractul de vânzare a bunurilor imobile trebuie să prevadă prețul acestei proprietăți.

În cazurile în care prețul imobilului în contractul de vânzare a imobilului este stabilit pe unitatea de suprafață a acestuia sau alt indicator al mărimii acestuia, prețul total al unui astfel de bun imobil de plătit este determinat pe baza mărimii reale a imobilului. transferate cumpărătorului.

Contractul de vânzare a bunurilor imobile se încheie în scris prin întocmirea unui singur document semnat de părți (alin. 2 al articolului 434).
Nerespectarea formei simple scrise a tranzacției privează părțile de dreptul, în cazul unui litigiu, de a se referi la dovezi ale tranzacției și condițiile acesteia, dar nu le privează de dreptul de a furniza probe scrise și alte probe. .

În cazurile specificate expres în lege sau în acordul părților, nerespectarea formei scrise simple a tranzacției atrage nulitatea acesteia.

Transferul imobilului de către vânzător și acceptarea acestuia de către cumpărător se efectuează conform actului de transfer semnat de părți sau altui document privind transferul.
Cu excepția cazului în care prin lege sau prin contract se prevede altfel, obligația vânzătorului de a transfera bunuri imobile către cumpărător se consideră îndeplinită după ce bunul este predat cumpărătorului și părțile semnează documentul de transfer aferent.

Orașul Moscova, Regiunea Moscova, RF
Douăzeci și patru decembrie două mii _________

Noi, GALINA ALEKSEEVNA SHEVELEVA, nascuta la 04.04.1984, pasaport 03 02 444999, eliberat de PVS a Directiei Afaceri Interne a Cartierului Central al muntelui. Moscova 18 decembrie 2001, cod de subdiviziune 232-003, reședință: oraș. Moscova, st. Taganrogskaya, casa numărul 4, ap. 38, denumită în continuare VÂNZĂTOR, și SOBOL ELENA ALEKSEEVNA, născută la 2 februarie 1989, pașaport 03 05 888333, eliberat de Direcția Afaceri Interne a Cartierului Central al Munților. Moscova 21.05.2005, cod subdiviziune 232-002, resedinta: oras. Moscova, st. Krasnaya, numărul casă 159, ap. 108, acționând în numele și în interesul fiului ei minor, SOBOL David Vitalyevich, născut la 1 ianuarie 2014, certificat de naștere VG nr. Moscova la 09.09.2014, cu reședința acolo - denumită în continuare CUMPĂRĂTOR, au încheiat acest acord după cum urmează:

1. VÂNZĂTORUL transferă, iar CUMPĂRĂTORUL, în persoana reprezentantului său - mama, Sobol Elena Alekseevna, preia proprietatea asupra Imobilului: APARTAMENT Nr. 38 din casa Nr. 4 de pe stradă. Taganrog în munți. Moscova, formată dintr-o cameră, cu o suprafață totală de 34,30 mp. (conform informațiilor filialei Întreprinderii Unitare de Stat KK "Kraitekhinventarizatsiya" din Moscova din 15 decembrie 2005) și cu o suprafață totală de 37,00 mp. (conform Acordului privind transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului din 27 ianuarie 1994), inclusiv o suprafață de locuit de 19,50 mp, și 9/1000 (nouă miimi) cote în proprietatea locurilor uz comun cu o suprafață de 4,08 mp.
   Estimarea inventarului apartamentului și a părților specificate ale zonelor comune este de 84606 (optzeci și patru mii șase sute șase) ruble.
2. Apartamentul specificat aparține VÂNZĂTORULUI în baza Acordului privind transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului, încheiat cu administrația districtului sovietic al munților. Moscova la 27 ianuarie 1994, nr. 11412, înregistrată la Biroul de inventar tehnic al orașului. Moscova la 02.07.1994 în registrul cu nr. 141, p. Moscova din 15 decembrie 2005, operatorul nr. 2, numărul de înregistrare nr. 3 și vândut CUMPARĂTORULUI, reprezentat de reprezentantul său, Sobol Elena Alekseevna, pentru suma de 350.000 (trei sute cincizeci de mii) de ruble plătită de cumpărător, reprezentată de reprezentantul acesteia, Sobol Elena Alekseevna, vânzătorului în totalitate înainte de semnarea prezentului contract.
3. CUMPĂRĂTORUL, reprezentat de reprezentantul său, Sobol Elena Alekseevna, este familiarizat cu starea tehnică a apartamentului și este de acord.
4. Potrivit art. 460 din Codul civil al Federației Ruse, VÂNZĂTORUL a vândut, iar CUMPĂRĂTORUL, reprezentat de un reprezentant, a cumpărat proprietatea specificată în clauza 1 din prezentul acord, liber de toate drepturile de proprietate și pretențiile terților, pe care VÂNZĂTORUL și CUMPĂRĂTORUL, reprezentat de un reprezentant, la momentul încheierii prezentului acord nu putea să nu știe.
   În conformitate cu art. 292 din Codul civil al Federației Ruse și art. 558 din Codul civil al Federației Ruse, un extras din contul personal al proprietarului, emis de MUREP nr. Moscova 08.12.2005, nr. 529, în apartamentul de vânzare, pe lângă Vânzător, Sheveleva Galina Alekseevna, fiul ei, Shevelev Daniil Viktorovich, născut la 01.03.2002, este înregistrat și locuiește, care se angajează, personal și personal a reprezentantului, Sheveleva Galina Alekseevna , radiază (radiază) înainte de data de treizeci și unu ianuarie două mii ___________.
5. Înainte de semnarea acestui acord, apartamentul înstrăinat nu a fost vândut nimănui, nu a fost gajat, nu este în litigiu și în interdicție (arestare), ceea ce este confirmat de VÂNZĂTOR și un certificat de la filiala Întreprinderii Unitare de Stat KK „Kraitekhinventarizatsiya” în munți. Moscova din 15.12.2020__, operator nr. 2, contabilitate nr. 3.
   În cazul arestărilor și interdicțiilor în Direcția Principală a Serviciului Federal de Înregistrare pentru Teritoriul Moscovei, VÂNZĂTORUL se obligă să restituie banii plătiți pentru proprietate, precum și să ramburseze toate pierderile suferite de CUMPARĂTOR, reprezentat de un reprezentant.
6. Prezentul contract de cumpărare a unui apartament de către un copil minor cuprinde întreaga sferă a acordurilor în legătură cu obiectul și condițiile prezentului contract, anulează și anulează alte acorduri și obligații încheiate verbal sau în scris (autentificat) atât înainte, cât și după încheiere. din prezentul contract, care contravin prezentului acord.
   Orice modificare a termenilor și a obiectului acestui acord poate fi făcută numai prin încheierea unui acord notarizat.
7. Acest contract de cumpărare a unui apartament de către un copil minor este un document care confirmă transferul imobilului specificat și transferul dreptului de proprietate asupra acestuia către CUMPĂRĂTOR fără alte documente cu excepția prezentului contract.
8. CUMPĂRĂTORUL, reprezentat de reprezentantul său, Sobol Elena Alekseevna, plătește costurile acestui acord.
9. Conținutul art. Artă. 131.161.209.223.288.292.454.456.460.475.549-551.555-558 din Codul civil al Federației Ruse, art.34,35 din RF IC, art. 38 din LC RF, precum și semnificația, semnificația și consecințele acestei tranzacții, părțile, personal și în persoana unui reprezentant, sunt la cunoștință.
10. Părțile la contract, personal și în persoana unui reprezentant, declară că nu sunt private de capacitate juridică, nu suferă de boli care le împiedică să înțeleagă esența contractului pe care îl semnează și că nu există împrejurări care să oblige ei să facă această tranzacție în condiții extrem de nefavorabile pentru ei înșiși.
11. Acest acord intră în vigoare după înregistrarea sa de stat, proprietatea CUMpărătorului asupra proprietății menționate ia naștere după înregistrarea transferului de proprietate în Direcția Principală a Serviciului Federal de Înregistrare pentru Regiunea Moscova.
12. Prezentul contract de cumpărare a unui apartament de către un copil minor se întocmește și se semnează de către părți, personal și prin reprezentant, în două exemplare, câte unul pentru fiecare dintre părți.

Textul acestui acord este cunoscut părților.

SEMNATURI:
_____________________
În numele și în interesul fiului ei minor, Sobol David Vitalievich, născut la 11 ianuarie 2014, acordul a fost semnat de:
_______________________

Legea RAA

Vânzarea unui apartament în care o parte (cota-parte) aparține unui minor (o persoană sub 18 ani - clauza 1 din articolul 21 din Codul civil al Federației Ruse) este posibilă, legea nu limitează drepturile de proprietarii să dispună de proprietatea lor. Totuși, tranzacțiile de acest fel pot fi executate în mod legal numai cu participarea directă a autorităților tutelare și tutelare (OOiP), cărora le sunt încredințate funcția de supraveghere a respectării drepturilor cetățenilor minori. În continuare, vom analiza în detaliu procedura de vanzare a unui apartament cu cota de copil minor.

În ochii legii, copiii sunt cetățeni cu capacitate juridică limitată. Părinții sunt purtătorii de cuvânt ai intereselor copiilor lor și abia atunci OOiP intră în joc atunci când există posibilitatea de încălcare a intereselor copiilor. La vânzarea unei acțiuni a unui minor, numărul participanților la tranzacție crește, deoarece este necesar nu numai obținerea permisiunii de la OOiP, ci și a unei licențe de la notar.

Când poate fi vândută acțiunea unui minor?

Consiliul de administrație este împuternicit să elibereze autorizații pentru tranzacțiile de vânzare-cumpărare de apartamente în care o cotă aparține unui minor. Înainte de a-l trimite către OOiP, trebuie să pregătiți documente care confirmă transferul către copil după vânzarea vechiului apartament a unei cote din apartamentul nou. Fără a obține permisiunea documentară, tranzacția va fi reziliată și anulată în instanță. În plus, participanții pot fi trași la răspundere pentru încălcarea legii.

Asa de, Când vindeți o acțiune a unui minor, există două moduri:

1. Dacă vânzarea unui apartament este scopul final, familia nu intenționează să cumpere un apartament nou, atunci minorului ar trebui să i se acorde o cotă similară într-o altă gospodărie. De exemplu, copiii pot fi înregistrați ca proprietari de acțiuni în apartamentul bunicilor.
2. Odată cu vânzarea concomitentă a vechiului și cumpărarea unui apartament nou, la noua adresă se eliberează copilului exact aceeași cotă din dreptul de proprietate. Legea permite dobândirea unei cote mai mari sau egale cu prima, dar nu mai mică.

Este ilegal să vinzi pur și simplu un apartament și să nu oferi unui minor alte imobile în schimb, în ​​acest sens legislația este inexorabilă.

Înainte de a decide în sfârșit să vindeți, ar trebui să vă consultați mai întâi cu OOiP. Este necesar să se stabilească ce tip de locuință va fi aprobat pentru cumpărare. Un exemplu tipic: se vinde un apartament și se cumpără o cameră pentru un copil. OOiP - împotriva, deoarece un copil nu poate trăi, iar o cameră pentru doi, chiar și cu unul dintre părinți, este prea mică.

Dacă înainte de vânzare în apartament copiii dețineau 1/2, atunci în noul apartament ar trebui eliberat 1/2 sau chiar mai mult pe numele lor. Este imposibil să emiti o cotă mai mică, chiar dacă apartament nou semnificativ mai mult decât înainte. De altfel, într-o astfel de situație, copilul, să zicem, în locul celor 10 mp anteriori. va primi, de exemplu, 15 mp. OOiP va aproba o astfel de tranzacție fără obiecții.

Cum să pregătesc documentele pentru vânzare?

La 2 iunie 2016 a fost adoptată Legea federală nr. 172, conform căreia tranzacțiile de vânzare de acțiuni la imobile deținute de minori sunt supuse certificării obligatorii de către notar. De aceea lista completa documentele pe care părinții trebuie să le adune pentru vânzarea unui apartament devin din ce în ce mai largi.

Pentru a obține permisul (licența) notarului, ambii părinți trebuie să se prezinte la notariat, sau reprezentanții acestora printr-o procură preexecută. Apropo, adesea fac acest lucru încredințând un avocat calificat să efectueze tranzacția. Dacă acest lucru nu este posibil din cauza:

• absența celui de-al doilea părinte din cauza divorțului;
• dezacordul lui cu vânzarea;
• absența necunoscută a unui tată sau a unei mame,

atunci celălalt părinte trebuie să se adreseze instanței pentru a obține o decizie corespunzătoare. În lipsa celui de-al doilea părinte la locul notarului, puteți prezenta:

1. consimțământul scris notarizat al părintelui absent și, dacă acesta se află în străinătate, va fi suficient o permisiune scrisă certificată de consulatul rus din țara gazdă;
2. hotărâre judecătorească privind privarea de drepturile părintești a unui părinte absent;
3. o hotărâre judecătorească privind recunoașterea celuilalt părinte ca dispărut (dispărut);
4. certificat de deces dacă celălalt părinte este decedat.

Local municipii poate corecta lista de documente, așa că ar trebui să verificați lista pe loc. De obicei, pentru a obține un permis în OOiP, este necesar să colectați:

• Pașapoartele ambilor părinți (tutori, reprezentanți legali);
• Certificatul de naștere al copilului (pașaport dacă are deja 14 ani);
• Un contract preliminar pentru achiziționarea unui apartament nou, care confirmă alocarea unei părți din acesta unui minor;
• Afirmație;
• Certificat de căsătorie (dacă există, apoi certificat de divorț);
• Certificat de inregistrare a vechiului apartament;
• Extras din USRR pentru apartamentul vechi;
• Licență notarială de vânzare;
• Extrase din conturile personale pentru apartamentul vechi și pentru noul apartament;
• Extrase din cartea casei apartamentelor vechi și noi;
• Chitanță pentru plata taxei de stat.

OOiP va studia documentele, va compara vechile și noile condiții de viață ale minorilor și, în lipsa reclamațiilor, va emite un permis. Esența verificării este să vă asigurați că tranzacția este legală, iar interesele de proprietate ale copiilor sunt respectate.

În prezența unui inspector OOiP, părinții completează o cerere în care se angajează să respecte drepturile și interesele copiilor lor. Inspectorul își pune semnătura pe această cerere. Dacă copilul este acest moment are deja 14 ani, atunci va trebui să pregătiți permisiunea scrisă de la ambii părinți pentru a vinde și cumpăra o cotă în apartament.

Când eșuează un OOiP?

Obținerea unui refuz este neplăcută, fără el, afacerea va eșua. Prin urmare, ar trebui să vă familiarizați imediat cu lista situațiilor în care OOiP refuză întotdeauna solicitanții:

• Un apartament nou se achizitioneaza in rate, iar cele vechi se vinde integral;
• Tranzacția se realizează prin vânzare și în același timp donație;
• Obiectul de cumpărare este o clădire nouă (cladirea nu a fost pusă în funcțiune);
• Carcasa nouă este mai mică decât cea veche;
• Locuința nouă are un set de dotări mai mic decât cel vechi (nu există apă curentă, canalizare etc.);
• Noua infrastructură este semnificativ mai proastă decât cea veche (nu există grădiniță sau școală).

Dacă tranzacția trebuie totuși efectuată în astfel de condiții, atunci părinții nu au de ales decât să aștepte ca copiii lor să devină majori.

Dacă motivul refuzului este că părinții au furnizat doar un contract preliminar de vânzare pentru un apartament nou, în loc de contractul principal deja semnat, atunci acest lucru nu este legal. Precontractul obligă părțile să efectueze o tranzacție în condițiile specificate în acesta.

Dacă refuzul a fost emis pentru un motiv care, în opinia dumneavoastră, este contrar legii, atunci acesta poate fi atacat în instanță. În acest caz, instanța va trebui să furnizeze același pachet de documente care a fost depus la OOiP. Pârâtul din această procedură este OOiP, iar reclamantul sunt părinții minorului care acționează în interesul acestuia.

Important: Nu este întotdeauna necesar să așteptați până la vârsta de 18 ani pentru a fi eligibil să tranzacționați imobiliare în numele dvs. În unele cazuri, adolescenții primesc recunoașterea capacității juridice la vârsta de 16 ani. De exemplu, atunci când se căsătoresc, sau obțin un loc de muncă cu un pachet social complet și, de asemenea, devin antreprenori individuali. În astfel de cazuri, nu va fi necesară permisiunea OOiP pentru tranzacție.

În unele cazuri, când părinții nu intenționează să cumpere o locuință nouă după vânzarea celei vechi, OOiP este de acord să emită un cont personal pe numele copilului, în care suma din vânzarea cotei sale din apartament va fi transferat. Contul este întocmit în așa fel încât doar copilul însuși să poată primi bani din acesta la împlinirea vârstei de 18 ani.

Este posibil să se demonstreze OOiP că la mutare condițiile de viață ale copilului vor deveni mai bune, cu argumentul:

• Îmbunătățirea situației ecologice;
• Noua infrastructură este mai dezvoltată (o școală este mai aproape de casă, mai multe magazine, sunt opriri transport public etc.);
• Îmbunătățirea condițiilor climatice;
• Părinții au locuri de muncă mai bine plătite.

Atunci când, sub influența acestor argumente și a documentelor depuse, OOiP emite o autorizație, este posibilă stabilirea unor date pentru tranzacțiile de cumpărare și vânzare.

Cum să faci o afacere?

OOiP are la dispoziție exact 2 săptămâni pentru a elibera un permis de la data primirii cererii de la părinți și a pachetului de documente atașat acesteia. Permisul eliberat trebuie să indice adresa completă a vechiului apartament, precum și acordul pentru achiziționarea unui apartament nou și să indice adresa acestuia.

Radierea la vechea adresă se efectuează în următoarea ordine: în primul rând, părinții (tutorii) sunt externați, iar apoi numai copiii. Indiferent dacă minorul este proprietarul cotei sau este înregistrat doar în vechiul apartament, fără acordul special al OOiP, acesta nu poate fi scos din registru. În caz contrar, tranzacția nu va fi înregistrată la Camera Înregistrării.

După parcurgerea acestor pași obligatorii, puteți trece direct la tranzacție:

1. Contractul de vânzare se întocmește și se certifică de către un notar, care întocmește și un act de acceptare și transmitere a imobilului. Ar trebui să citiți aceste documente cu mare atenție pentru a evita erori și inexactități.
2. La Camera de Înregistrări sunt depuse două cereri: pentru înregistrarea vânzării unui apartament vechi și achiziționării unuia nou. Ca răspuns, sunt emise două extrase din USRR pentru ambele obiecte imobiliare.
3. Documentele sunt depuse la FMS la o nouă adresă pentru înregistrarea unui minor și a părinților (tutorilor) acestuia.
4. Copii ale ambelor acorduri trebuie depuse la OOiP pentru a anunța că minorul a primit un înlocuitor echivalent pentru fosta sa proprietate.

De obicei vanzarea apartamentului se realizeaza prin contract de vanzare, încheiat de părți, dintre care una acționează în calitate de vânzător, cealaltă în calitate de cumpărător.

Principala caracteristică a unui astfel de acord este că capacitatea juridică a minorilor este limitată de lege. Să definim conceptul copil minorși restricții legate de acesta.

Potrivit art. 21 din Codul civil al Federației Ruse: „Capacitatea unui cetățean de a dobândi și de a implementa drepturi civile să-și creeze obligații civice și să le îndeplinească (capacitatea civilă) apare în în întregime odată cu debutul maturității, adică la împlinirea vârstei de optsprezece ani.

Restricțiile de vârstă privind activitățile legale ale minorilor sunt descrise în Articolul 28 din Codul civil al Federației Ruse și Articolul 26 din Codul civil al Federației Ruse:

1. Pentru minorii cu vârsta sub 14 ani, numai părinții, părinții adoptivi sau tutorele lor pot face tranzacții cu proprietate în numele lor.
2. Minorii cu vârsta cuprinsă între 14 și 18 ani au dreptul de a comite proprietăți cu acordul scris al reprezentanților lor legali - părinți, părinți adoptivi sau tutore.

Înainte de a semna un contract de vânzare, cumpărătorul trebuie să verifice permisiunea de a vinde proprietatea, care este integral sau proprietate fracționată un copil minor, autenticitatea acestuia, precum și consimțământul la vânzarea celorlalți coproprietari ai locuinței sau refuzurile scrise ale acestora de a cumpăra o acțiune a unui minor sau dacă niciunul dintre acestea nu este disponibil, vânzătorului i se poate cere pentru documentele care confirmă trimiterea scrisorilor recomandate cu confirmare de primire.

Tipuri de documente

Există două tipuri de contract de vânzare - de bază și preliminar.În antecontractul, de regulă, sunt stipulate intențiile părților, iar acesta servește ca prototip al contractului principal.

Cu participarea unui proprietar minor, în preambulul contractului de vânzare de spații rezidențiale, datele personale ale reprezentanților săi legali sunt prescrise în detaliu, iar dacă vârsta proprietarului este peste 14 ani, atunci datele sale personale. .

Un contract standard de vânzare a unui apartament conține de obicei următoarele clauze:

• Descărcați formularul contractului de vânzare a unui apartament cu copii minori
• Descărcați un exemplu de contract pentru vânzarea unui apartament cu copii minori

Condiții de înregistrare

Conform Legii federale nr. 218 „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare” din 13 iulie 2015. toate tranzacțiile de înstrăinare a proprietății minorilor sunt supuse înregistrării de stat obligatorii. Pentru a face acest lucru, vânzătorul trebuie să contacteze biroul notarial.

Intocmirea unui contract de vanzare de la doi proprietari

Orice tranzacție cu proprietate presupune responsabilitate între două persoane - cumpărător și vânzător, pentru că ulterior proprietatea trece de la una la alta. În unele cazuri, există mai mulți proprietari. Atunci va fi mult mai dificil să vinzi proprietatea.

Nuanțele acordului

Pentru a dispune legal de bunuri mobile și imobile este necesar să dețină dreptul de proprietate. Acest document vă permite să efectuați orice operațiuni - închirierea, schimbul și donația, precum și vânzarea proprietății după bunul plac. Cu toate acestea, dacă un cetățean este coproprietar, este necesar să obțineți acordul scris al partenerului.

Există următoarele tipuri de drepturi de proprietate:

• persoană fizică (proprietarul este o singură persoană);
• capital propriu (părți din proprietate aparțin mai multor proprietari);
• cotă-parte comună (părți egale din proprietate se repartizează mai multor coproprietari);
• bun comun comun (bun dobândit în timpul căsătoriei).

Contract de cumpărare și vânzare de la doi proprietari presupune acordul reciproc al proprietarilor de a vinde. În caz contrar, nu va fi posibilă finalizarea legală a tranzacției. La vânzarea unei cote din proprietate, este necesar să se informeze coproprietarii despre acest lucru. Acţionarii au drept de prioritate să cumpere, potrivit legii, în termen de o lună. Dacă coproprietarii refuză în scris, vânzătorul poate vinde acțiunea oricărui cumpărător. Contractul de vânzare este un acord între cumpărător și proprietari, care presupune respectarea obligațiilor. Pe de o parte - transferul proprietății în forma corespunzătoare, participarea la reînregistrarea documentelor. Cumpărătorul, la rândul său, se obligă să plătească costul proprietății în termenul specificat. Nerespectarea obligațiilor atrage rezilierea contractului și tragerea la răspundere administrativă.

La vânzarea bunurilor comune, trebuie obținut acordul soțului. În unele cazuri, va fi necesară permisiunea autorităților de tutelă și tutelă dacă în familie există un copil minor care este coproprietar al proprietății. Avizul soțului se aprobă în scris, care este o anexă la contractul de cumpărare și vânzare de la doi proprietari. În cazul în care proprietatea este vândută fără acordul deținătorilor de capital sau al coproprietarilor, tranzacția este anulată în instanță.

Procesul de a face o afacere

Pentru ca vânzarea de bunuri imobile să fie legal executată și înregistrată este necesară obținerea acordului acționarului, coproprietarului sau soțului/soției. Permisiunea se scrie sub orice formă sau după modelul unui notar. Documentul este o anexă la acordul principal privind cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare.

Contractul este întocmit în două exemplare. Intră în vigoare la momentul semnării. Acordul trebuie să fie supus înregistrării de stat. Autoritățile Rosreestr verifică valabilitatea documentelor și legalitatea tranzacției. Ulterior, transferul dreptului de proprietate are loc conform act de transfer. Un certificat de înregistrare a dreptului de proprietate al noului proprietar este eliberat în termen de 15 zile dacă sunt furnizate toate documentele lipsă. Executarea unei tranzacții este considerată legală atunci când sunt respectate regulile de cumpărare a bunurilor mobile sau imobile.

Există anumite riscuri:

• dacă nu se obține consimțământul celui de-al doilea soț sau al acționarului, este foarte probabil ca coproprietarul înșelat să se adreseze instanței. În acest caz, legea va fi de partea victimei. Limitarea acțiunilor la înregistrarea unei tranzacții imobiliare - 3 luni.
• în cazul în care proprietarul este un copil minor, autoritățile PO pot refuza vânzarea imobilului. Acest lucru va face tranzacția imposibilă.

Atunci când cumpărați un apartament, trebuie luat în considerare faptul că există o zonă comună, de exemplu, o bucătărie. Dacă se vinde o cotă din proprietate, vecinii trebuie să stabilească o viață și relații comune. În caz contrar, decontarea noilor proprietari poate fi amânată printr-o hotărâre judecătorească atunci când drepturile foștilor rezidenți sunt încălcate. proprietate comună poate fi vândut fără acordul soțului dacă este întocmit un contract de căsătorie sau alt document care vă permite să dispuneți integral de astfel de bunuri.

Procedura de încheiere a unei tranzacții cu vânzarea de capitaluri proprii sau de proprietate comună:

• înregistrarea contractului de cumpărare și vânzare a proprietății, semnarea contractului;
• plată;
• acceptarea proprietății;
• semnarea actului de transfer și a fișei de control;
• înregistrarea bunurilor imobile într-un organism de stat.

Procedura tranzacției se desfășoară în mod obișnuit, cu excepția faptului că doi proprietari participă la contractul de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare.

Înregistrarea acordului

În orice ordine se întocmește un acord de cumpărare și vânzare de imobile de la doi proprietari. Pentru a minimiza riscurile, se recomandă întocmirea unui document la notar, însă legislația nu prevede cerințe în această materie.

Contractul implică trei părți - 2 coproprietari și cumpărătorul. Dacă o parte din proprietate este vândută, este necesar să se determine procedura de utilizare a obiectului, suprafata totalași acțiunile proprietarilor. Aceste cerințe sunt incluse în contract în fara esec.

La achiziționarea de locuințe de la doi proprietari, este necesar să obțineți un extras din USRR, care conține informații detaliate despre apartament, precum și:

• numarul de proprietari inregistrati;
• prezența unei sarcini (arestare, ipotecă sau garanție pentru un împrumut);
• litigii de diviziune;
• istoricul datoriei de utilitate.

• denumirea contractului;
• datele pașaportului cumpărătorului și a doi coproprietari;
• o descriere detaliată a bunurilor mobile sau imobile;
• drepturile și obligațiile vânzătorilor de a finaliza tranzacția;
• termen pentru transferul proprietății;
• metode de calcul;
• drepturile și obligațiile cumpărătorului;
• cerințe, în cazul nerespectării obligațiilor uneia dintre părți;
• mărimea pedepsei;
• data, semnăturile părților la tranzacție.

Documente necesare

Pentru a întocmi un acord privind cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare de la doi proprietari, va trebui să colectați următorul pachet de documente:

• pașapoartele participanților la tranzacție;
• certificate de înregistrare a drepturilor de proprietate;
• un certificat de la USRR privind absența sarcinii și alte informații despre proprietate;
• permisiunea de a vinde de la soț sau OP (dacă este necesar);
• acordul scris al acționarilor pentru vânzarea proprietății;
• documente pentru proprietate (pașaport tehnic, Cartea de acasă, plan de amenajare, plan de arhitect, asigurare etc.).

În cazul în care un apartament este cumpărat, pentru a compila contracte de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare de la doi proprietari, este de asemenea necesar să ceri următoarele documente:

• adeverință de la biroul de locuințe privind prezența rezidenților înregistrați;
• un extras din Cartea casei;
• concluzie a organelor USRR cu privire la dreptul de folosință a proprietății terților.

În unele cazuri, chiar și după vânzarea bunurilor imobiliare, se păstrează dreptul de utilizare a proprietății sau a reședinței pe viață, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel. Această categorie de cetățeni include:

• persoane ce lucrează în cadrul armatei;
• prizonieri;
• copii minori;
• pensionari - persoane cu handicap care se află în instituții specializate.

Atunci când semnezi documente, trebuie să fii extrem de atent, deoarece orice acord are forță legală. Un contract de cumpărare-vânzare de bunuri imobiliare întocmit corespunzător de la doi proprietari garantează finalizarea legală a tranzacției.

Descărcați o mostră a încheierii unui acord privind cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare de la doi proprietari de pe link.

CONTRACT DE VANZARE DE IMOBIL
apartamente, case, terenuri, cladiri, structuri
2018

Prevederi de bază privind încheierea unui contract de vânzare de bunuri imobiliare

Formular contract de vanzare imobiliare

Definiția subiectului

Drepturi asupra unui teren la vânzarea unei case de locuit, clădire, structură

Pretul si procedura de plata in contractul de vanzare imobiliare

Consecințele transferului de proprietate de calitate necorespunzătoare

Înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare

Caracteristicile vânzării spațiilor rezidențiale. Lista persoanelor care își păstrează dreptul de utilizare spaţii de locuit

Exemplu de contract de vanzare apartament cu minor

Dispoziții de bază privind concluzia
contracte de vânzare de bunuri imobiliare

Contractul de vânzare de bunuri imobiliare este o tranzacție multilaterală, părțile la care pot fi oricare indivizii(cetăţeni) şi persoane juridice (organizaţii) de diferite forme organizatorice şi juridice.

Formular de contract
vânzări imobiliare

Contractul de vânzare a bunurilor imobile se încheie în scris (simplu sau legalizat) prin întocmirea unui singur document semnat de părți. Nerespectarea formei contractului de vânzare a bunurilor imobile atrage nulitatea acestuia.

Notă: regulile de mai sus se aplică cazurilor de înstrăinare plătită și gratuită de bunuri imobiliare, i.e. atât pentru tranzacțiile de cumpărare și vânzare, cât și pentru tranzacțiile de barter sau donație.

Definiția subiectului
într-un contract de vânzare de bunuri imobiliare

Contractul de vânzare a bunurilor imobiliare trebuie să indice clar și să descrie în detaliu subiectul tranzacției, adică. proprietatea instrainata. Contractul de vânzare trebuie să conțină toate datele care vă permit să stabiliți definitiv și fără ambiguitate imobilul ce urmează a fi transferat cumpărătorului în temeiul contractului, inclusiv date care determină localizarea proprietății pe locația relevantă. teren sau ca parte a altor bunuri imobiliare.

Dacă obiectul tranzacției este un apartament în bloc, apoi pe lângă indicarea numărului total de etaje ale casei, este necesar să se indice și etajul pe care se află apartamentul înstrăinat.

Drepturi asupra pământului
la vânzarea unei case, clădiri, structură

În cadrul unui contract de vânzare a unei clădiri, structuri sau alte bunuri imobiliare, cumpărătorului, concomitent cu transferul dreptului de proprietate asupra unui astfel de imobil, i se transferă drepturile asupra terenului ocupat de un astfel de imobil și necesare folosirii acestuia.

Pret si procedura de plata
într-un contract de vânzare de bunuri imobiliare

Contractul de vânzare a bunurilor imobile trebuie să prevadă prețul acestei proprietăți. Prețul bunului înstrăinat se stabilește prin acordul părților la contract și, de regulă, nu este supus modificării în viitor. Modificarea prețului după încheierea contractului este permisă în cazurile și în condițiile prevăzute de contract sau de lege. De exemplu, în cazul transferului de către vânzător către cumpărător a unui imobil de calitate necorespunzătoare.

În practică, opțiunile de plată sunt adesea folosite, concentrându-se pe două evenimente principale semnificative din punct de vedere juridic: transferul bunurilor imobiliare către cumpărător și înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare către cumpărător.

Transfer imobiliar

Transferul imobilului de către vânzător și acceptarea acestuia de către cumpărător se efectuează conform actului de transfer semnat de părți sau altui document privind transferul. Actul de acceptare și transmitere a obiectului imobil înstrăinat se întocmește în formă scrisă simplă, indiferent dacă contractul în baza căruia se transmite imobilul este supus legalizării notariale obligatorii.

Actul de acceptare și transfer al obiectului imobiliar înstrăinat (apartament, bloc de locuințe, teren etc.) se întocmește sub formă de document separat numai dacă este necesar. De exemplu, într-o situație în care momentul semnării unui acord privind înstrăinarea unui imobil (cumpărare și vânzare, schimb, donație etc.) și momentul transferului efectiv al acestui imobil nu coincid în timp, i.e. de exemplu, astăzi a fost semnat un acord, iar într-o săptămână va avea loc transferul de proprietate.

Consecințele transferului imobiliar
calitate inadecvată

În cazul transferului de către vânzător către cumpărător a unui bun imobil care nu respectă condițiile contractului de vânzare privind calitatea acestuia, se aplică regulile articolului 475. Cod Civil Federația Rusă, cu excepția prevederilor privind dreptul cumpărătorului de a cere înlocuirea bunurilor de calitate necorespunzătoare cu bunuri care respectă contractul. În special, se aplică următoarele reguli:

În cazul unei încălcări semnificative a cerințelor privind calitatea bunurilor imobiliare (detectarea deficiențelor ireparabile, deficiențe care nu pot fi eliminate fără costuri sau timp disproporționat, sau sunt detectate în mod repetat, sau apar din nou după eliminarea lor și alte neajunsuri similare) , cumpărătorul are dreptul de a refuza executarea contractului de vânzare cumpărare și de a cere restituirea sumei de bani plătite pentru imobil.

Inregistrare de stat
transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare

Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile în baza unui contract de vânzare de bunuri imobiliare către cumpărător este supus înregistrării de stat.

Caracteristicile vânzării spațiilor rezidențiale

O condiție esențială a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil de locuit, apartament, parte dintr-o clădire rezidențială sau apartament, în care locuiesc persoane care, în condițiile legii, își păstrează dreptul de a folosi acest spațiu de locuit după achiziționarea acestuia de către cumpărătorul, este o listă a acestor persoane indicând drepturile lor de a folosi spațiile de locuit înstrăinate.

Lista persoanelor care își păstrează dreptul de a folosi spațiile rezidențiale
prin lege sau contract

1. persoanele care folosesc spațiile rezidențiale în baza unui contract de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere (pe viață);

5. persoanele care au încheiat un contract de muncă, de închiriere sau de închiriere cu proprietarul utilizare gratuită spații de locuit (pe perioada de valabilitate a acestor contracte).

CONTRACTUL DE VÂNZARE A UNUI APARTAMENT
CU UN PROPRIETAR MINOR (MINOR).
proiect, eșantion, formular, formular, șablon, exemplu
forma scrisa simpla a tranzactiei (fara notar)

1. Vânzătorul este minor (minor). În numele vânzătorului minor, contractul este încheiat de un reprezentant legal - o mamă, care acționează cu permisiunea scrisă a autorității tutelare și tutelare.

CONTRACTA
cumpararea si vanzarea unui apartament

Rusia, orașul Rostov-pe-Don, la 18 ianuarie două mii optsprezece

SEMNĂTURA PĂRȚILOR:

Vanzator— _ _ (semnătură) _ _ : _ _ _ _ (nume, prenume, patronimic complet) _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Notă:În numele vânzătorului minor, contractul este semnat de reprezentantul său legal - mama indicată în secțiunea „Părți” a contractului (la începutul contractului). În același timp, după ce și-a pus semnătura și indicând numele complet, reprezentantul legal al vânzătorului face o completare manuală „acționând în numele unui minor Sidorov Alexander Vladimirovici” . Nu este necesară indicarea detaliilor autorizației scrise a autorității tutelare și tutelare în secțiunea „Semnături”, deoarece sunt deja enumerate în secțiunea „Partide”.

Înregistrarea cumpărării și vânzării unui apartament: instrucțiuni pas cu pas

Opțiuni de tranzacție

• Cu ajutorul unui notar

Înregistrarea vânzării unui apartament cu participarea unui notar oferă un avantaj - un avocat. El este cel care poartă întreaga responsabilitate pentru corectitudinea redactării contractelor. În plus, documentele notariale înregistrează orice acțiune în justiție.

• Autorizație

Acest tip de înregistrare permite vânzătorului să controleze toate etapele vânzării. Avantajul auto-înregistrării pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament este economisirea Bani asupra unui agent imobiliar și a unui notar, precum și control personal asupra întregului proces de tranzacție. Dezavantajul acestei opțiuni este complexitatea și lungimea procedurii, care necesită mult timp și cunoaștere a unor legi.

• Cu ajutorul unui agent imobiliar

Un agent imobiliar este un specialist in tranzactii imobiliare. În procesul de înregistrare a cumpărării și vânzării, el este asistentul principal. Funcții pe care le îndeplinește un agent imobiliar:

• asistenta in vanzarea si cautarea apartamentului necesar;
• organizarea vizionarii si afisarii apartamentului;
• decizia privind momentul tranzacției;
• organizarea plății avansului sau a avansului;
• consiliere cu privire la toate problemele posibile legate de cumpărare și vânzare;
• verificarea documentelor depuse;
• organizarea tranzacţiilor şi decontărilor.

Documente necesare

• Documente principale:

- Acte de identitate (pașaport) și certificat de naștere (dacă sunt minori sub 14 ani).
– Certificat de căsătorie (dacă vânzătorul este căsătorit), consimțământ la vânzarea apartamentului de la soț, dacă apartamentul vândut a fost cumpărat în timpul căsătoriei. Acest certificat trebuie întocmit prin intermediul unui notar public.

• Pachet suplimentar de documente:

- Certificat de deces. Este necesar dacă soțul proprietarului apartamentului a decedat.
- Contract de vânzare-cumpărare anterior.
— Certificatul de capacitate al vânzătorului. Este necesar doar dacă vânzătorul este o persoană în vârstă, o persoană cu dizabilități sau o persoană suspect de emoțională.

Unde se depun documentele

• În Centrul Multifuncțional (MFC).
• La biroul grefierului.

Întocmirea unui contract de vânzare se poate întocmi chiar și acasă. Dar acest lucru se aplică tranzacțiilor simple care nu implică complicații, de exemplu, sub formă de înregistrare a acțiunilor. În alte cazuri, este necesar un sfat de specialitate.

Ordinea de înregistrare a tranzacției

• În prima etapă, toate documentele sunt colectate (este recomandabil să aveți grijă de disponibilitatea documentelor suplimentare). Apoi, vânzătorul trebuie să stea la coadă la Rosreestr pentru a înregistra drepturile de proprietate.
• La a doua etapă se întocmește și se certifică un contract de vânzare a unui apartament. Se întocmește un act de acceptare și transfer al apartamentului vândut cumpărătorului.
• A treia etapă presupune o decontare în numerar cu vânzătorul, trecerea înmatriculării de stat și primirea cheilor apartamentului.

Imaginea prezintă un plan aproximativ pentru înregistrarea vânzării unui apartament:

Cum se întocmește un contract de vânzare a unui apartament

Cât costă să cumperi și să vinzi un apartament

• Cumparare si vanzare la notar

Pentru executarea contractului, notarul va lua 1% din suma tranzacției (dacă apartamentul costă până la 1 milion de ruble), dacă valoarea obiectului de vânzare este mai mare de un milion, atunci înregistrarea va costa zece mii. ruble + 0,75% din valoarea totală a tranzacției.

• Cu ajutorul unui agent imobiliar

Agenții imobiliari iau de obicei 2-4% din costul apartamentului vândut. În plus, toată munca unui agent imobiliar constă în principal în suport elementar, consultare și colectare de documente (vezi mai sus „funcțiile unui agent imobiliar”).

• Înregistrarea independentă a achiziției și vânzării unui apartament

O opțiune bună de buget pentru persoanele care sunt mai mult sau mai puțin versate în procesele de cumpărare și vânzare, precum și pentru persoanele economice.

Nuanțele unei tranzacții independente fără participarea unui agent imobiliar / notar

• Este recomandabil să nu plătiți suma depozitului care depășește 80-110 mii de ruble. Și asigurați-vă că luați o chitanță de la destinatarul banilor. Citiți aici cum să o faceți corect.
• Nu este recomandat să fiți de acord cu solicitarea vânzătorului de a subestima în mod specific prețul apartamentului. Situația se poate întoarce împotriva cumpărătorului. Și dacă ceva nu merge bine, atunci instanța va putea recupera doar atât o cantitate mai mica. Deși, de obicei, nu se ajunge la asta, iar vânzătorul merge pentru ea pentru a evada taxe.
• Dacă apartamentul este achiziționat de la dezvoltator, atunci ar trebui să verificați cu mare atenție toate documentele și informațiile:

Riscuri posibile la cumpărarea unui apartament (video)

Cum să întocmești singur un contract de vânzare a unui apartament. Instrucțiuni pas cu pas pentru pregătirea competentă a DCT.

Contractul de vânzare-cumpărare (PSA) reglementează procedura de transfer a obiectului unei tranzacții de la un participant la altul. Recunoașterea validității tranzacției și respectarea drepturilor contrapărților depind de cât de corect este întocmită aceasta. În acest articol, vom descrie în detaliu ce reguli trebuie să urmați la elaborarea acestui acord, ce informații să indicați în document și alte caracteristici ale tranzacției.

○ Ce este un contract de vânzare a unui apartament.

Conceptul acestui tip de acord este dezvăluit în Codul civil al Federației Ruse.

• „În cadrul contractului de vânzare, o parte (vânzătorul) se obligă să transfere lucrul (bunurile) în proprietatea celeilalte părți (cumpărătorul), iar cumpărătorul se obligă să accepte aceste bunuri și să plătească o anumită sumă de bani (preț) pentru aceasta (clauza 1, articolul 454 din Codul civil al Federației Ruse)".

DCT se întocmește într-o formă scrisă simplă și certificată prin semnăturile părților. Nerespectarea formularului solicitat, tranzacția va fi declarată invalidă. Contractul nu trebuie să fie legalizat, dar părțile pot face acest lucru de comun acord. De asemenea, nu este necesară înregistrarea de stat a acordului - tranzacția se consideră încheiată din momentul semnării documentului. Cu toate acestea, transferul efectiv al proprietății este posibil numai după înregistrarea de stat a acestei proceduri (clauza 1, articolul 551 din Codul civil al Federației Ruse).

○ Părțile la contract.

Părțile la acordul de vânzare a bunurilor imobile sunt:

• Vânzătorul este persoana care deține obiectul tranzacției la momentul încheierii acesteia.
• Cumpărătorul este persoana căreia îi trece posesia obiectului tranzacției după încheierea acesteia.

Interesele fiecăreia dintre părți pot fi reprezentate de un mandatar în prezența unei procuri notariale.

Membrii DCT pot fi atât persoane fizice, cât și persoane juridice.

În primul caz, i se impun anumite cerințe:

• Ajuns la vârsta de 18 ani.
• Capacitate juridică deplină (absența încălcării sănătății atât fizice, cât și psihice).

Părțile la DCT trebuie să fie definite în mod specific în acord (partea introductivă). Este necesară înregistrarea:

• Numele părților la acord (dacă este o persoană fizică, atunci numele complet cu pașaport și datele de contact, dacă partea este entitate legală- indicarea formei juridice și a denumirii integrale, precum și a denumirii documentului în baza căruia acționează reprezentantul său).
• Informații suplimentare dacă este necesar.

○ Obiectul contractului.

Obiectul contractului este o condiție esențială a tranzacției, care determină valabilitatea acesteia. În consecință, ar trebui descris în textul acordului cât mai detaliat posibil, indicând toate semnele care îl identifică.

• „Contractul de vânzare a imobilului trebuie să conțină date care să vă permită să determinați cu siguranță imobilul care urmează să fie transferat cumpărătorului în temeiul contractului, inclusiv date care determină amplasarea proprietății pe terenul respectiv sau ca parte a altor imobiliare.
• În lipsa acestor date în contract, condiția privind imobiliare, supus transferului, se consideră neacordat de părți, iar acordul corespunzător nu este considerat încheiat (articolul 554 din Codul civil al Federației Ruse).

Atunci când obiectul tranzacției este un apartament, documentul trebuie să indice:

• Adresa completă a spațiului de locuit (subiectul Federației Ruse, localitate, strada, casa si numarul apartamentului).
• Suprafața totală a proprietății conform titlului de proprietate.
• Localizare etaj.
• Scop (loc de locuit).
• Număr cadastral.

○ Procedura de plată.

Este important să specificați în contract:

• Costul total al apartamentului (în cifre și cuvinte).
• Procedura de plata (numerar sau fara numerar).
• Obligația cumpărătorului de a transfera avansul sau depozitul (dacă există).
• Data până la care trebuie efectuată decontarea finală (trebuie folosită data exactă, luna și anul, în loc de o formulare vagă despre transferul de bani după o anumită perioadă de timp de la data semnării).

Dacă achiziția este plătită în numerar sau se face o plată preliminară (avans sau depozit), vânzătorul trebuie să scrie o chitanță pentru primirea fondurilor.

○ Puncte importante pentru cumpărător.

Cumpărătorul de imobile este mai puțin protejat decât vânzătorul, deoarece toate riscurile tranzacției sunt suportate de el. Dacă trebuie să-și dovedească cazul în instanță, singurul document pe care se poate baza este DCT. De aceea trebuie să fii cât mai atent posibil atunci când redactezi acest acord.

Astfel, textul documentului ar trebui să reflecte următoarele condiții:

• În cazul în care vânzătorul a cedat un bun care nu îndeplinește calitatea specificată în contract, cumpărătorul va avea dreptul de a cere o reducere a valorii imobilului, eliminarea gratuită a viciilor constatate sau despăgubiri pentru propria lor eliminare.
• In cazul in care se constata ca apartamentul nu indeplineste calitatea prevazuta in contract, dreptul de a returna banii platiti si de a anula tranzactia.
• În cazul în care vânzătorul se sustrage în mod deliberat procedura de înregistrare de stat a transferului de proprietate, o cerere de despăgubire pentru prejudiciul material cauzat de amânarea problemei.

○ Ce se întâmplă dacă vânzătorul acționează prin procură.

În cazul în care vânzătorul nu este proprietarul localului, ci reprezentantul acestuia, trebuie acordată o atenție deosebită la încheierea unei tranzacții. În primul rând, este important să verificați împuternicirea reprezentantului pentru:

• Puterile cu care este inzestrat (fie ca includ tranzactii imobiliare).
• Determinarea cercului de cumpărători (există restricții cui poate fi vândut apartamentul).
• Condiții de vânzare determinate de proprietar (cost, procedură de plată etc.) sau dreptul mandantului de a acționa independent.
• Perioada de valabilitate a procurii (este important ca aceasta să fie la zi până la înregistrarea de stat a transferului de proprietate).

De asemenea, în preambulul contractului, este necesar să se indice suplimentar, pe lângă detaliile părților, și informații despre mandatar.

Este important de luat în considerare că împuternicirea se anulează unilateral. După ce a primit bani pentru un apartament, proprietarul îl poate rezilia pur și simplu, ceea ce atrage după sine nulitatea tranzacției încheiate.

○ Nuanțele tranzacției în cazul în care apartamentul a fost moștenit de vânzător.

Dacă apartamentul vândut a fost moștenit de proprietar, valoarea riscurilor unei astfel de tranzacții este semnificativ mai mare:

• Imobilele pot fi revendicate de către persoanele care sunt moștenitori ai primei etape, în ciuda faptului că nu sunt indicate în testament.
• În cazul în care apartamentul dobândit prin moștenire este la proprietar de mai puțin de 3 ani, cumpărătorul va trebui să plătească impozit pe tranzacție.

Pentru a vă proteja de orice necazuri, trebuie să studiați pe deplin istoria locuințelor pentru prezența:

• Refuzurile testamentare.
• Arestări de bunuri.

De asemenea, este necesar să se verifice documentul care servește drept drept de a primi o moștenire.

Indiferent de analiza efectuată, nu există garanția absolută că în viitor nu vor mai exista rude care să aibă dreptul de a revendica locuință. Prin urmare, nu ar trebui să cumpărați un apartament primit prin moștenire fără a înțelege problema în mod corespunzător.

○ Nuanțele unei tranzacții cu un sediu privatizat anterior.

Cumpărarea unui apartament privatizat are multe avantaje:

• Posibilitate de reamenajare.
• Nu este nevoie să faceți singur privatizarea, ceea ce economisește atât timp, cât și efort.
• Facilitează tranzacțiile imobiliare ulterioare ( apartament privatizat mai ușor de vândut și închiriat).

Achiziția de bunuri imobiliare privatizate are loc în același mod ca și contractul standard. Aici trebuie să verificați:

• Actele legale ale vânzătorului.
• Certificat de absență a restanțelor la plăți.

○ Nuanțele încheierii unui acord între rude.

Procedura de încheiere a unei înțelegeri cu rudele este aproape aceeași cu încheierea standard a unui contract de vânzare-cumpărare. Cu toate acestea, există câteva caracteristici:

• Înregistrarea procedurii nu este necesară, deși toate documentele din tranzacție trebuie să fie transferate în Registr.
• Nu există impozit pe venit.

• „Dacă o tranzacție de vânzare cumpărare este încheiată între părți afiliate, atunci cumpărătorii care sunt rude nu pretind că primesc impozit ( deducere de proprietate) (Articolul 220 din Codul fiscal al Federației Ruse).

○ Acord suplimentar.

Părțile pot modifica în orice moment prezentul TCT. Pentru a face acest lucru, trebuie să întocmească un acord suplimentar care să reflecte toate condițiile care corectează contractul principal.

Motivele pentru întocmirea unui acord suplimentar pot fi orice modificări aduse tranzacției. Cea mai frecventă schimbare este:

• Costul apartamentului.
• Detalii participant.
• ordin de plata etc.

Condiția principală pentru executarea unui acord suplimentar este acordul contrapărților. Ar trebui mai întâi să discute această problemă și să ajungă la un acord.

Astfel, întocmirea unui contract de vânzare a unui apartament are multe nuanțe care sunt importante de luat în considerare la întocmirea lui. Cu cât este mai detaliat, cu atât drepturile participanților la tranzacție vor fi protejate. Având în vedere că acest acord nu necesită legalizare obligatorie, participanții înșiși sunt responsabili pentru toate erorile. Și din moment ce orice neînțelegeri care au apărut sunt soluționate doar în instanță, contractul va fi principala bază pe care se va baza cursul procesului.

✔ Cum poate beneficia cumpărătorul de modificările în procedura de înregistrare a unei tranzacții?

Conform noii legi, consacrată în articolul 8.1 din Codul civil al Federației Ruse, ambii participanți sunt obligați să se prezinte la autoritatea de înregistrare pentru înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate. Acest lucru oferă un anumit avantaj cumpărătorului, care poate fi sigur de puritatea contractului încheiat și de absența grevelor asupra locuinței achiziționate. Toți acești parametri sunt verificați atunci când se are în vedere aplicarea de către părți la contractul de vânzare.

✔ Cum să prescrii corect procedura de plată în modul cel mai favorabil pentru cumpărător pentru a-i garanta siguranța?

Pentru a te proteja cât mai mult posibil, cumpărătorul ar trebui să scrie în contract o clauză privind transferul de bani în rate, întrucât sunt îndeplinite condițiile de către vânzător, pentru care un seif. De exemplu, cumpărătorul deschide 2 celule, în care pune o sumă diferită, vânzătorul primește imediat una dintre ele, iar a doua, după anumită condiție prevăzute în contract, de exemplu, înregistrarea de stat a transferului de proprietate.

✔ Procedura de urmat dacă se constată că un agent de vânzări are o boală psihică sau fizică specifică.

Într-un astfel de caz, este necesară obținerea unui certificat medical corespunzător pentru a invalida tranzacția. Trebuie avut în vedere că doar experții în medicină legală și psihiatrie au dreptul să semneze un astfel de document, în caz contrar concluzia nu va fi luată în considerare de instanță.

✔ Ce prevederi trebuie avute în vedere la încheierea unui acord pentru un apartament achiziționat anterior folosind fonduri de capital maternitate.

Pentru a recunoaște o astfel de tranzacție ca fiind valabilă, este necesar să obțineți acordul autorităților de tutelă și tutelă pentru vânzare. Totodată, trebuie avut în vedere faptul că aceștia își vor da consimțământul numai dacă, după vânzarea obiectului acestei tranzacții, părinții au achiziționat un nou spațiu de locuit, înscris tot pentru copii, a cărui dimensiune nu este mai mică de apartamentul anterior.

✔ Caracteristici ale încheierii unui contract dacă vânzătorul are copii minori.

În prezența copiilor sub 18 ani, este necesar să obțineți acordul autorităților de tutelă și tutelă pentru a efectua tranzacția. Fără aceasta, va fi invalidată.

Cum se întocmește un contract de vânzare la cumpărarea unui apartament. Spune avocatul Serghei Bogdanov.

Articolul a fost scris pe baza materialelor de pe site-urile: zhivem.pro, www.samso.ru, www.proekt-007.ru, sovetadvokatov.ru, topurist.ru.