Conform legislației, există 3 forme de proprietate. Când proprietatea este deținută de un singur proprietar, vorbim privind proprietatea individuală. Astăzi, însă, predomină alte forme.

De exemplu, o caracteristică a proprietății partajate este faptul că pentru fiecare coproprietar i se alocă o anumită cotă clar limitată din proprietate. Dacă o comparăm cu forma comună, este de remarcat faptul că proprietatea nu este împărțită în părți.

Ce este proprietatea comună?

Proprietatea în comun presupune deținerea simultană a bunurilor imobile de către mai multe persoane. În același timp, proprietatea deținută nu este împărțită în cote specifice. De exemplu, atunci când un soț și o soție dețin un apartament, acesta aparține simultan ambilor soți sută la sută.

Această formă de proprietate se bazează pe împărțirea procedurii de utilizare a proprietății comune. Pentru soți, bunul dobândit după căsătorie devine automat comun.

Poate deveni cota-parte doar atunci când soții doresc să facă o împărțire, adică să dea bunului un anumit statut. Se pot distinge mai multe caracteristici:

1. De asemenea, este de remarcat faptul că proprietatea comună poate fi numai cu soții oficiali. Dacă oamenii locuiesc împreună fără o relație sau într-o căsătorie civilă, implicit nu pot avea proprietate comună.
2. Proprietatea în comun a unui apartament obligă soția și soțul să plătească împreună impozitele pe proprietate prevăzute de lege. Împreună plătesc întreținerea acestuia, de exemplu, sunt responsabili pentru creditarea plății facturilor de utilități.

Ce este proprietatea partajată?

D Proprietatea comună presupune deținerea proprietății de către mai multe persoane în același timp. Este important să înțelegeți că proprietatea este împărțită în anumite cote. De exemplu, un soț poate avea 50%, ca și soția lui. Cu toate acestea, raportul poate fi, de asemenea, diferit, de exemplu, 75% și 25%, 60% și 40% și așa mai departe.

Este important să înțelegeți că nu numai un cuplu căsătorit poate deține proprietăți comune. Persoanele fizice pot fi rude, dar acest lucru nu este obligatoriu. De exemplu, construcția de capital și ipoteci. În acordul de participare construcție comună intră complet străini.

Pentru a împărți proprietatea soților în acțiuni specifice, aceștia trebuie să semneze un acord special, a cărui versiune de succes poate fi numită certificat de căsătorie. Principalul lucru este că acordul semnat ar trebui să fie legitim după toate standardele, altfel ar putea să nu aibă forță juridică.

Se întâmplă ca proprietatea comună să poată deveni proprietate comună numai în cadrul unei proceduri judiciare. Sistemul judiciar trebuie deseori să stabilească mărimea cotelor pe care le vor avea soții dacă nu pot rezolva această problemă fără ajutor.

Pentru determinarea faptului de a deține o anumită acțiune, se ia în considerare o sumă separată din contribuția soției sau a soțului la dobândirea proprietății.

Printre principalele caracteristici ale acestei forme de proprietate se numără următoarele nuanțe:

1. Coproprietarii au drept deplin fără un acord unul cu altul să-și vândă propria cotă din proprietate.
2. Dacă soțul decide să-și vândă propria parte din apartament, soția lui primește automat primul drept de a-l dobândi, adică de a-l cumpăra înaintea altor persoane.
3. Valoarea impozitelor percepute asupra dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare depinde de cota deținută de o anumită persoană. În conformitate cu distribuirea acțiunilor, coproprietarii suportă și costurile de întreținere a locuinței sau a altor proprietăți.

Cu proprietatea comună, costul împrumutului nu este împărțit, indiferent de ce plată va fi utilizată -.

Care este diferența?

Principala diferență dintre proprietatea comună și proprietatea comună este faptul că în al doilea caz, dreptul de proprietate nu poate fi exprimat procentual. Această diferență poate fi numită cheie.

Prima variantă se caracterizează prin împărțirea dreptului de folosință a proprietății. Fiecare coproprietar cunoaște cota de proprietate care îi aparține.

Dacă vorbim despre in termeni generali, este de remarcat faptul că ambele forme de proprietate presupun deținerea simultană a proprietății de către mai multe persoane deodată. Cu toate acestea, diferențele dintre formele comune și cele comune pot fi distinse mult mai mult:

1. Proprietatea comună poate fi numai cu soții care și-au înregistrat oficial căsătoria. Oricine poate deveni participant la contractul de acționar, indiferent de legăturile de familie.
2. Cu o formă de proprietate comună, coproprietarii plătesc împreună toate taxele și cheltuielile de proprietate, cu toate acestea, cu o proprietate comună, răspunderea este împărțită în conformitate cu împărțirea în părțile sociale.
3. În cazul proprietății comune, soții nu trebuie să semneze acte suplimentare. Tot ceea ce dobândește după încheierea efectivă a căsătoriei se aplică automat acestei reguli. Proprietatea devine comună numai după semnarea contractului, care indică raportul de acțiuni.
4. Cu proprietatea comună, soții pot decide numai de comun acord cu privire la vânzarea unui obiect de proprietate, în timp ce proprietatea comună permite proprietarului să dispună în mod independent de partea care i-a fost alocată.

Astfel, diferența dintre proprietatea comună și comună este palpabilă, conceptele ar trebui considerate ca doi termeni separați, nelegați unul de celălalt. Ce este mai bun poate fi decis doar pentru o anumită situație.

Proprietatea comună poate fi împărțită la divorț. Baza de determinare a ponderii fiecăruia dintre soți este luată din contribuția lor separată la achiziționarea de bunuri imobiliare (chiar dacă sunt folosite), mașini și alte bunuri. Care este dificultatea?

În acest sens, deținerea proprietății comune este mai puțin atractivă decât în ​​cazul proprietății comune, când totul este reglementat printr-un acord special. Cel mai bine este să nu ajungă în instanță cauza privind împărțirea proprietății, dacă coproprietarii, fără ajutor din exterior, ajung la o înțelegere comună.

O atenție deosebită trebuie acordată cazului în care proprietatea este împărțită de cupluri căsătorite în care copil minor. Autoritățile tutelare monitorizează cu atenție astfel de procese, deoarece un copil nu trebuie lăsat fără spațiu de locuit pentru o zi. De aceea, orice înțelegere între fostul soț și soție trebuie consemnată în scris.

Dacă unul dintre soți decide să gestioneze independent proprietatea, în ciuda acordului existent, aceasta este considerată o încălcare gravă a condițiilor tranzacției, prin urmare, aceasta poate fi anulată prin instanțe.

Potrivit legii, locuințele care sunt deținute în comun după un divorț trebuie împărțite în următorii trei ani. Dacă timpul a expirat, nu are rost să contactați autoritățile relevante. O excepție poate fi doar nelegalitatea, care a fost scoasă la iveală în cadrul cercetării judecătorești.

Doar dacă există o discrepanță între curent cadru legislativ, perioada poate fi restabilită.

Conceptul de acțiune și definiția acțiunilor proprietarilor. Conținutul dreptului de proprietate comună. Proprietatea și folosirea proprietății comune. Dispunerea proprietății comune. Repartizarea fructelor, a produselor și a veniturilor din folosirea proprietății comune.

Costurile de întreținere a proprietății.

1. Conceptul de acțiune.

Cota în dreptul de proprietate comună - o categorie exprimată aritmetic (de exemplu, 50% în proprietatea asupra proprietății ereditare sau 1/3 în proprietatea unui apartament). Un obiect proprietate comună este întotdeauna unul (indivizibil). Astfel, fiecare coproprietar cu proprietate comună are o cotă-parte în dreptul subiectiv de proprietate asupra tuturor bunurilor comune, dar nu și dreptul de proprietate individuală a unei părți din proprietatea comună.

Un exemplu explicativ: o clădire cu trei etaje cu o suprafață de 3.000 mp. m; cotele coproprietarilor sunt egale (adica 1/3 in proprietatea imobilului); fiecare dintre coproprietari (prin acord intre ei) foloseste un etaj de 1000 mp. m. Să presupunem că etajul trei al clădirii este distrus. Acum, o clădire cu două etaje, cu o suprafață de 2000 mp. m, iar cota fiecărui coproprietar a rămas, ca și până acum, 1/3 în proprietatea imobilului. Și dacă în exemplul nostru ar exista trei obiecte imobiliare - trei etaje ale clădirii și fiecare etaj ar avea propriul proprietar, atunci moartea unui etaj ar înceta dreptul de proprietate asupra unei anumite persoane și nu ar afecta sfera drepturilor. a proprietarilor celorlalte două etaje.

O cotă-parte dintr-un drept nu poate fi înțeleasă în sensul că dreptul de proprietate a fost divizat („un drept subiectiv nu poate fi divizat în părți: fie există, fie nu”).

Așadar, din punct de vedere juridic, „o cotă-parte din dreptul de proprietate este sfera drepturilor și obligațiilor fiecăruia dintre coproprietari (în raport cu ceilalți) în posesia, folosința și dispunerea unui lucru comun. "

(B.M. Gongalo, T.I. Illarionova, V.A. Pletnev)

2. Stabilirea cotelor coproprietari.

De regula generala cotele coproprietarilor sunt considerate egale. Aceasta înseamnă că în expresia aritmetică unul (100%) este împărțit la numărul de coproprietari - astfel, cota, de exemplu, a fiecăruia dintre cei doi coproprietari va fi egală cu 50%, cota fiecăruia dintre coproprietari. șaisprezece coproprietari vor fi egali cu 1/16. Creșterea (reducerea) proprietății comune în acest caz nu atrage după sine modificarea mărimii cotei.

Abaterea de la principiul egalității acțiunilor are loc dacă o dimensiune diferită a cotei fiecărui coproprietar:

Sau este determinată pe baza legii (de exemplu, mărimea cotei unui participant la un acord de activitate comună este determinată pe baza valoare monetară contributie - vezi art. 1042 din Codul civil al Federației Ruse);

Sau stabilit prin acordul tuturor coproprietarilor.

Astfel, un acord poate stabili o procedură pentru determinarea și modificarea cotelor în funcție de contribuția fiecărui coproprietar la formarea și creșterea proprietății comune (clauza 2, articolul 245 din Codul civil al Federației Ruse).

Îmbunătățirile inseparabile aduse proprietății comune făcute de unul dintre coproprietari pe cheltuiala lor (de exemplu, construirea unei extinderi a casei, înlocuirea motorului într-o mașină etc.) pot avea ca rezultat o creștere a ponderii acestui co-proprietar. proprietar doar într-un caz – dacă îmbunătățirile au fost făcute cu respectarea ordinea stabilită utilizarea proprietății comune (adică cu consimțământul explicit sau implicit al tuturor celorlalți coproprietari de a modifica mărimea acțiunilor în acest caz). În cazul în care nu este prevăzută modificarea mărimii acțiunilor, este posibilă atribuirea proporțională coproprietarilor rămași a unei părți din costurile efectuării unor îmbunătățiri inseparabile asupra proprietății comune (dar numai dacă există motive de aplicare a normelor). din capitolul 60 din Codul civil al Federației Ruse privind îmbogățirea fără justă cauză). Îmbunătățirile inseparabile ar trebui să fie diferențiate de costurile de întreținere și conservare a proprietății comune (a se vedea subpunctul „d”), punctul 3 al acestui alineat). Îmbunătățirile separabile ale proprietății comune devin proprietatea participantului care le-a realizat, adică nu formează o creștere a proprietății care este în proprietate comună. Un altul poate fi prevăzut prin acordul coproprietarilor (de exemplu, o creștere a cotei coproprietarului care a făcut îmbunătățirile, sau păstrarea acțiunilor cu plata unei compensații proporționale etc. opțiuni).

a) deținerea și folosirea bunurilor comune în proprietate comună;

b) cedarea bunurilor comune în proprietate comună;

c) distribuirea fructelor, produselor și veniturilor din folosirea proprietății în proprietate comună și

d) repartizarea cheltuielilor pentru întreținerea proprietății în proprietate comună.

(a) Deținerea și utilizarea proprietății comune în proprietate comună.

În conformitate cu art. 247 din Codul civil al Federației Ruse, deținerea și utilizarea proprietății în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor coproprietarilor, adică în unanimitate.

Procedura de administrare a proprietății comune se bazează nu pe majoritatea voturilor, ci pe principiul unanimității.

(O.S. Ioffe)

Mărimea acțiunii servește drept ghid pentru determinarea domeniului de aplicare a competențelor fiecărui coproprietar de a deține și de a folosi proprietatea comună.

Ordinea proprietății și a utilizării proprietății comune poate fi diferită:

1) deținerea și folosirea în comun a proprietății în general;

2) deținerea și folosirea unei părți a proprietății comune;

3) primirea despăgubirilor.

Ordinea deținerii și utilizării proprietății depinde de scopul acesteia, precum și de dacă este posibilă posesia și utilizarea autonomă a unei părți separate a proprietății comune. Deci, pentru o clădire rezidențială (apartament), natura proprietății și utilizării implică furnizarea de spații specifice unui anumit proprietar, dar în ceea ce privește, de exemplu, o mașină, aceasta poate fi de fapt doar un program (ordine) de utilizare. .

Când se separă o parte din proprietatea comună în scopul posesiei și utilizării, dreptul de proprietate comună asupra proprietății, desigur, nu încetează. Părțile separate ale proprietății pot să nu corespundă întotdeauna cotelor care aparțin proprietarilor.

Practica de arbitraj

pp. „b” paragraful 6 din Rezoluția Plenului Curtea Supremă de Justiție RF din 06.10.1980 N 4 „Cu privire la unele aspecte ale practicii examinării de către instanțele de judecată a litigiilor apărute între participanții la proprietatea comună a unui imobil de locuit”.

Un acord între participanții la proprietate comună poate prevedea ca proprietatea să fie asigurată pentru deținerea și folosirea doar a unora dintre ele, în timp ce pentru restul li se plătește o compensație corespunzătoare cotei lor (indiferent dacă separarea unei părți a proprietății este posibilă. sau nu).

Compensarea, în loc să ofere bunuri pentru posesie și utilizare, implică plăți constante în bani sau eliberarea altor bunuri. Plata (emiterea) unei astfel de compensații nu implică nicio răscumpărare a acțiunii. Această compensație ar trebui să fie diferențiată de compensația care implică pierderea unei părți din dreptul de proprietate comună (a se vedea paragrafele 2-5 din § 5 din acest capitol).

Dacă între coproprietari nu se ajunge la o înțelegere, procedura de punere în posesie și folosință a bunului se stabilește de către instanță la cererea oricăruia dintre coproprietari. Totodată, în cadrul unei proceduri judiciare, fiecare coproprietar are dreptul de a asigura deținerea și folosința sa a unei părți din proprietatea comună proporțională cu cota sa. Și numai în cazul în care este imposibilă separarea unei părți a imobilului, coproprietarul are dreptul de a cere în instanță ca alți coproprietari care dețin și folosesc imobilul să îi plătească o despăgubire corespunzătoare.

Practica de arbitraj

Abs. 2 p. 37 Rezoluția Plenurilor Curții Supreme a Federației Ruse și a Curții Supreme Curtea de Arbitraj RF N 6/8 din 07/01/1996 „Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea părții întâi Cod Civil Federația Rusă".

(b) Dispune de proprietate comună în proprietate comună.

În conformitate cu paragraful 1 al art. 246 din Codul civil al Federației Ruse, înstrăinarea tuturor proprietăților, adică a unui lucru care face obiectul dreptului de proprietate comună, este efectuată de toți coproprietarii numai în unanimitate, indiferent de mărimea acțiunilor. .

Dacă nu se ajunge la unanimitate, înstrăinarea proprietății comune este imposibilă - litigiile pe această problemă nu sunt de competența instanței.

În acest sens, distincția dintre înstrăinarea proprietății comune și cedarea cotelor din dreptul de proprietate comună asupra acestui bun are o importanță deosebită. Numai cedarea acțiunilor este efectuată de către un anumit proprietar în mod independent, fără acordul altor coproprietari (a se vedea paragraful 4 al § 3 al acestui capitol).

(c) Distribuția de fructe, produse și venituri din utilizarea proprietății în proprietate comună.

Fructele, produsele și veniturile din folosința proprietății comune sunt toate primite atât ca urmare a exercitării dreptului de folosință, cât și ca urmare a înstrăinării proprietății comune.

În conformitate cu art. 248 din Codul civil al Federației Ruse, tot ce este primit din utilizarea proprietății intră în compoziția proprietății comune, adică există o creștere a proprietății comune fără modificarea acțiunilor. În mod implicit, fructele, produsele și veniturile din folosința proprietății comune sunt supuse repartizării - apoi se repartizează între coproprietari proporțional cu cotele lor, dacă nu se prevede altfel printr-un acord între coproprietari.

(d) Alocarea cheltuielilor pentru întreținerea proprietății în proprietate comună.

Coproprietarii suportă împreună sarcina menținerii proprietății comune. Costurile de întreținere a proprietății comune se împart în:

a) cheltuieli de drept public (impozite și altele plăți obligatorii legate de proprietate)

b) cheltuieli de drept privat (cheltuieli pentru întreținerea și păstrarea proprietății).

În conformitate cu art. 249 din Codul civil al Federației Ruse, fiecare coproprietar este obligat să participe la costurile de întreținere a proprietății comune proporțional cu cota sa. Această normă este obligatorie, dar este evident că costurile de natură de drept privat pot fi repartizate diferit prin acordul coproprietarilor.

Cheltuielile de drept privat se redistribuie intre toti coproprietarii, indiferent de care dintre coproprietari a facut aceste cheltuieli si indiferent daca a fost obtinut acordul celorlalti pentru producerea acestor cheltuieli. Cu toate acestea, costurile de întreținere și întreținere a proprietății comune trebuie să fie necesare (adică rezonabile și inevitabile). În caz contrar, riscul de a suporta costuri revine coproprietarului care le-a făcut fără nicio compensație.

Termenul juridic „proprietate”, bazat pe teorie, înseamnă un ansamblu de relații dintre subiecți prin dreptul de a deține, folosi și dispune de proprietate. Obiectul acestor relații poate fi orice proprietate, cum ar fi un apartament sau o mașină. În dreptul de proprietate se pot distinge atât proprietatea comună, cât și proprietatea comună, care diferă între ele în ceea ce privește subiectele relațiilor și consecințele juridice.

Caracteristicile proprietății comune

Acest tip de proprietate presupune dreptul de proprietate între soți asupra unui bun comun, fără a-l împărți în părți sociale specifice. Toate 100% pot aparține atât soției, cât și soțului.

Totuși, condiția importantă aici este aceea relația trebuie să fie legalizată printr-o căsătorie înregistrată oficial. Foarte des, cuplurile care trăiesc într-o căsătorie civilă încep să revendice drepturi de proprietate. Dar nu există nicio proprietate comună între ei, precum și relații juridice în general.

Proprietatea comună poate fi prezentă între soți dacă o declară pe cont propriu prin încheierea unui acord - un contract de căsătorie. Acțiunile pot fi și diferite: 50/50, 75/25.

Soții au dreptul nu numai să dețină, să folosească și să dispună, ci și să suporte obligații, și anume plata impozitelor pentru întreținerea proprietății sau cheltuielile la facturile de utilități pentru un apartament. Cheltuielile sunt plătite în sume egale în comun.

Caracteristicile proprietății partajate

Proprietatea comună vorbește de la sine că vorbim despre separarea unei anumite părți de proprietatea comună, o cotă pentru fiecare participant individ în relațiile juridice.

Subiecții acestui tip de proprietate pot fi:

1. Soții. Dacă, de exemplu, între ei s-a încheiat un contract de căsătorie, care prevedea o cotă din alocație în timpul împărțirii.
2. Alte persoane, de exemplu, rudele atunci când moștenesc proprietăți sau persoane care nici măcar nu sunt rude între ele prin sânge.

Proprietatea comună a soților poate fi transferată în proprietate comună la semnarea contractului. Dar există momente când soțul și soția nu pot fi de acord între ei și apelează la instanță pentru ajutor. Instanța, luând în considerare toate actele furnizate, precum și ghidându-se după cuantumul contribuțiilor financiare personale ale soțului sau soției, ia o decizie justă într-o direcție sau alta.

Ceilalți participanți la proprietatea comună au partea lor din proprietate. Fiecare cotă poate fi complet diferită. Aceasta determină documentul relevant pe baza căruia a fost efectuată împărțirea proprietății. Deci, de exemplu, o rudă decedată putea lăsa un testament, în care prevedea toate cotele din moștenirea unui apartament pentru fiecare membru al familiei.

Este demn de remarcat faptul că, cu proprietatea comună, este permis să vinzi cuiva partea ta din proprietate. Însă este important să anunțați ceilalți „acționari” despre acest lucru, deoarece aceștia vă pot achiziționa în primul rând acțiunile. Dacă refuză, atunci subiectul are dreptul de a vinde către terți și nimeni nu-l poate împiedica să facă acest lucru.

În ceea ce privește impozitarea pentru întreținerea proprietății, toate cheltuielile sunt suportate în funcție de mărimea cotei de participare a fiecărui participant.

Părți comune și diferite între proprietatea comună și comună asupra proprietății

Aceste două drepturi de proprietate sunt unite doar prin faptul că mai multe persoane pot deține simultan aceeași proprietate.

Diferențele

După subiectele relațiilor cu drepturile de proprietate:

• Atunci când sunt împreună, soții care sunt legați prin legături de căsătorie legală acționează.
• Cu comun - oameni care au atât legături de familie între ei, cât și străini.

După obiect:

• Proprietatea comună este indivizibilă și nu face obiectul dreptului de revânzare. Singura excepție este existența unui contract de căsătorie.
• Capitalul propriu presupune alocarea de cote de proprietate egale sau inegale proporțional cu participanții, subiecții raporturilor juridice.

Plata taxelor:

• Când în comun - ambii soți suportă cheltuieli comune, comune.
• Cu capitalul propriu, toate cheltuielile sunt împărțite, dar sumele depind de mărimea cotei din proprietate.

Dreptul de dispunere:

• În proprietate comună, bunurile comune între soți nu pot fi vândute către terți.
• La vânzarea de acțiuni cota sa este permisă, fără măcar coordonarea cu restul participanților. Legea nici măcar nu stabilește dreptul unui acționar de a notifica pe alții intenția sa.

Este important doar să-i avertizați oficial despre vânzarea unei acțiuni trimițând o scrisoare recomandată cu notificare și în termen de 30 de zile pot cumpăra această acțiune. Dacă acest lucru nu se întâmplă, atunci puteți vinde o parte altor persoane.

Oamenii asociază adesea proprietatea cu ceva personal și este foarte greu să o împărtășiți cu altcineva, mai ales dacă locuiți în aceeași zonă, dar aveți doar o relație juridică unul cu celălalt.

Proprietatea este definită prin lege sau contract. Dreptul de proprietate comună oferă coproprietarilor posibilitatea de a deține, folosi și dispune de proprietatea lor, care este o singură entitate.

Fiecare participant la proprietatea comună are o anumită cotă în proprietatea asupra obiectului. Acțiunile participanților la proprietate comună sunt considerate egale, cu excepția cazului în care prin lege sau prin acordul părților se prevede altfel. Un acord al tuturor participanților la proprietate comună poate stabili procedura de determinare și modificare a cotelor lor, în funcție de fiecare dintre aceștia, la formarea și creșterea proprietății comune.

O cotă din dreptul de proprietate comună este o anumită valoare a proprietății, prin urmare, fiecare participant la proprietatea comună poate dispune independent de aceasta.

În literatura juridică au fost exprimate diverse opinii cu privire la natura juridică a unei cote de proprietate comună:

• • cota este recunoscută ca fiind nimic altceva decât o cotă-parte în proprietatea comună;
  • o acțiune poate fi reală sau ideală (acțiunile reale se numesc acțiuni care sunt individualizate în natură prin desemnarea exactă a unei părți a unui lucru aparținând unuia sau altuia coproprietar, spre deosebire de acțiunile ideale, care nu se disting în natură, ci sunt definite ca o fracție în proprietate comună) .

Exercitarea dreptului de proprietate comună

Conținutul dreptului de proprietate comună este competențele tradiționale de a deține, folosi și dispune de proprietate. Totuși, întrucât există mai mulți coproprietari, devine necesar să se realizeze acordul acestora, să se formeze unul comun în exercitarea acestor atribuții. Prin urmare, deținerea și folosirea proprietății în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor participanților săi; dacă nu s-a putut ajunge la o înțelegere, atunci procedura de punere în posesie și folosință se stabilește de către instanță.

În același timp, sfera puterilor participantului, de regulă, este legată de mărimea cotei sale în dreptul de proprietate comună. Un participant la proprietatea comună are dreptul de a i se da în posesia și folosirea unei părți din proprietatea comună proporțională cu cota sa. În lipsa unei astfel de oportunități, coproprietarul are dreptul de a cere despăgubiri de la ceilalți coproprietari care folosesc bunul atribuibil cotei sale. Deținând și utilizând proprietăți, coproprietarii pot primi fructe, produse și alte venituri care, potrivit art. 248 C. civ. intră în proprietatea comună și se împart între participanții la proprietate comună proporțional cu cotele lor, dacă prin convenție nu se prevede altfel. În caz contrar, în special, poate fi prevăzută printr-un simplu contract de parteneriat (articolul 1048 din Codul civil).

Întrucât dreptul de proprietate oferă proprietarului său nu numai posibilitatea de a deține, folosi și dispune de bunuri, ci îi impune și sarcina de a suporta toate costurile întreținerii acesteia (articolul 210 din Codul civil), în măsura în care dreptul de proprietate comună presupune că coproprietarii suportă anumite cheltuieli pentru întreținerea proprietății. Legislația distinge două grupe de cheltuieli suportate de coproprietari:

1. 1. obligații de drept public (impozite, taxe, alte plăți obligatorii;
   2. cheltuieli pentru întreținerea și conservarea proprietății.

La ambele tipuri de aceste cheltuieli, fiecare participant la proprietate comună este obligat să participe proporțional cu cota sa.

Atunci când considerăm o astfel de autoritate ca un ordin, ar trebui să distingem între:

1. 1. cedarea proprietății care este în proprietate comună comună a tuturor coproprietarilor;
   2. cedarea acţiunilor în dreptul de proprietate comună.

În primul caz, înstrăinarea proprietății se realizează cu acordul tuturor participanților. Este important de menționat că, în cazul în care părțile nu ajung la o înțelegere, acestea nu pot adresa instanței de judecată pentru soluționarea litigiului, întrucât acordul fiecărui coproprietar este obligatoriu și, prin urmare, nu poate fi înlocuit cu o hotărâre judecătorească.

În ceea ce privește dreptul coproprietarului de a dispune de cota sa din drept, aici se aplică alte reguli. Fiecare participant la proprietate comună are dreptul de a dispune de cota sa la propria discreție: vinde, dona, lăsa moștenire, ceda etc., iar în acest sens nu este necesar acordul altor coproprietari. Cu toate acestea, dreptul coproprietarului de a dispune de cota sa din dreptul de proprietate în vederea despăgubirii are anumite restricții stabilite la art. 250 GK.

Dreptul la primul refuz

Dacă o acțiune este vândută de coproprietarul său unui terț, alți participanți au dreptul să o cumpere mai întâi la prețul pentru care este vândută și în alte condiții egale. Prin urmare, atunci când înstrăinează o acțiune unui străin, vânzătorul acțiunii este obligat să notifice în scris celorlalți participanți la proprietatea comună despre intenția sa, indicând prețul și alte condiții în care o vinde. Legea nu stabilește nicio cerință pentru o astfel de notificare. Poate fi o scrisoare, un mesaj de fax, o telegramă etc. Principalul lucru este ca această cerință să fie îndeplinită și în cazul unui litigiu, coproprietarul care își înstrăinează cota-parte ar putea face dovada notificării corespunzătoare a altor coproprietari. În special, pentru a evita problemele în dovedirea faptului unei notificări, se propune să se facă o notificare cu participarea unui notar (articolul 86 din Fundamentele legislației Federației Ruse privind notarii).

Modificări de la 01.01.2017

Vânzătorul acțiunii trebuie să notifice în scris alți participanți la proprietatea comună a intenției de a-și vinde acțiunile unui străin, indicând prețul și alte condiții în care acesta o vinde.

În cazul în care ceilalți participanți la proprietatea comună nu dobândesc acțiunea în curs de vânzare

• • în proprietatea imobiliare într-o lună, A
  • proprietatea asupra bunurilor mobile în termen de zece zile

de la data notificării, vânzătorul are dreptul să-și vândă cota-parte oricărei persoane. În cazul în care toți ceilalți participanți la proprietatea comună renunță în scris la exercitarea dreptului de preempțiune de a cumpăra acțiunile vândute, această acțiune poate fi vândută unui străin înainte de termenele specificate.

Specificul notificării participanților la proprietatea comună cu privire la intenția vânzătorului unei acțiuni din dreptul de proprietate comună de a-și vinde acțiunea unui străin poate fi stabilit prin legea federală.

Dreptul de preemțiune asupra cotei înstrăinate se poate face numai de coproprietar, întrucât legea instituie o normă imperativă care interzice cesiunea dreptului de preempțiune (alin. 4 al art. 250 C. civ.).

Nerespectarea regulii stabilite, i.e. vânzarea unei acțiuni cu încălcarea dreptului de cumpărare primară a acesteia de către alți coproprietari nu înseamnă nulitatea tranzacției. Totuși, orice participant la proprietate comună are dreptul, în termen de trei luni, să ceară în instanță transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului către acesta (clauza 3 din art. 250 din Codul civil). Dacă o astfel de cerință este îndeplinită, persoana aflată în obligație este înlocuită.

Alți participanți la proprietate comună pot cere și ei înșiși transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului atunci când coproprietarul care înstrăinează acțiunea a modificat prețul sau alte condiții esențiale ale contractului de vânzare.

Dreptul de preferință la cumpărare se aplică în cazul înstrăinării unei acțiuni numai pentru și schimb. La înstrăinarea unei cote pentru alții contracte rambursabile, de exemplu, în temeiul unui contract de rentă, dreptul de prim refuz nu decurge de la alți coproprietari. Dreptul de preferință la cumpărare nu este valabil și la vânzarea unei acțiuni la o licitație publică desfășurată în lipsa consimțământului tuturor participanților la proprietatea comună în cazurile și cu respectarea regulilor prevăzute la alin.2 al art. 250 din Codul civil și alte acte normative.

O cotă-parte din dreptul de proprietate comună trece dobânditorului în temeiul contractului din momentul încheierii contractului, dacă nu se prevede altfel prin acordul părților (clauza 1 a articolului 251 din Codul civil). Transferul unei părți din dreptul de proprietate comună în temeiul unui acord sub rezerva înregistrare de stat, efectuată la momentul înregistrării sale de stat.

Dacă un coproprietar vinde o acțiune altui coproprietar, atunci dreptul de preempțiune la cumpărare nu se aplică, iar dacă mai mulți participanți la proprietatea comună doresc să achiziționeze o acțiune, dreptul de a alege cumpărătorul aparține vânzătorului. .

Încetarea dreptului de proprietate comună

Proprietatea comună poate fi împărțită între participanții săi prin acord între aceștia. Împărțirea proprietății înseamnă încetarea proprietății comune. Fiecare dintre foștii coproprietari va deține un nou obiect de proprietate, format ca urmare a împărțirii, pe care au dreptul să îl dețină, să îl folosească și să dispună în mod independent.

Un participant la proprietatea comună are dreptul de a cere ca partea sa să fie separată de proprietatea comună. La alocarea unei cote, proprietatea comună va fi păstrată numai în raport cu participanții rămași. Fostul participant la proprietatea comună încetează să mai fie coproprietar, dar devine proprietarul proprietății alocate - un nou obiect de drept. Atât împărțirea, cât și împărțirea, ca regulă generală, trebuie făcute de comun acord între participanți. În cazul în care participanții nu au putut ajunge la un acord cu privire la metoda și condițiile de împărțire a proprietății comune sau de alocare a unei cote, litigiul poate fi soluționat în instanță. Dacă alocarea unei cote în natură nu este permisă de lege sau este imposibilă fără pagube disproporționate aduse proprietății în proprietate comună, coproprietarul separat are dreptul să-i plătească contravaloarea cotei sale de către alți participanți la proprietatea comună (paragraful 3). al articolului 252 din Codul civil).

Instanța are dreptul de a refuza o cerere a unui participant la proprietatea comună pentru împărțirea cotei sale în natură, dacă împărțirea este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a proprietății în proprietate comună. Disproporția proprietății alocate participantului în natură, cota sa în dreptul de proprietate, se elimină prin plata sumei corespunzătoare. suma de bani sau alte compensații.

În cazuri excepționale, instanța poate, chiar și în lipsa consimțământului coproprietarului, să oblige ceilalți participanți la proprietatea comună să îi plătească o despăgubire. Acest lucru este posibil în următoarele împrejurări: cota coproprietarului este nesemnificativă; cota nu poate fi alocată în mod realist; coproprietarul nu are un interes semnificativ în folosirea bunului comun.

Executarea silită a unei acțiuni în proprietate comună se desfășoară atât cu proprietate comună, cât și cu proprietatea comună, cu singura caracteristică că, cu proprietatea comună este necesară mai întâi determinarea cotei de participare.

Buna ziua.
Continui să analizez scrisorile tale:

"Bună seara. Spuneți-mi, vă rog, care este diferența fundamentală dacă soții eliberează un apartament în proprietate comună (50 la 50) sau în comun?

Pe de o parte există o diferență, pe de altă parte nu există nicio diferență.
Care este diferența fundamentală? Ce înseamnă „proprietate participativă”?
Aceasta înseamnă că soții au definit clar: cui îi aparține ce cotă. (O jumătate din apartament, a doua jumătate din apartament: nu 49 la 51, nu 40 la 60, și anume în mod egal: 50 la 50.

Un alt lucru este că acțiunile sunt reale, sunt ideale.
Adică cotele ideale sunt cele care nu corespund suprafeței niciunei camere, ci, parcă, „smulse din viață”, adică cota ideală de 50% din apartament. - poate fi într-o cameră sau într-o altă cameră și (dacă apartament cu trei camere) si in camera a treia...
Și unde exact - nimeni nu știe. Până când soții sunt de acord (sau foștii soți nu va fi de acord): dar ce, ... cum, cum să facem reale aceste acțiuni ideale. Adică, cineva trebuie în acest caz să renunțe la dreptul la unele dintre contoarele sale, iar cineva, dimpotrivă, dobândește acest drept.

Dar să revenim la întrebarea noastră.
Deci, soții fac un apartament de la 50 la 50 sau proprietate comună.

Ce înseamnă „coproprietate fără stabilire de acțiuni”?

Asta înseamnă că eu și soția mea nu știm cine deține ce cotă.
Adică deținem apartamentul în comun.
Și ea deține, să zicem, 1% și 99% pentru mine, sau invers, ea deține 99%, iar eu dețin un procent, sau, dimpotrivă: ea deține 50% și eu 50% - nu contează: noi apartamente proprii în comun. În caz de divorț, instanța, de regulă, consideră că soții, la achiziționarea unui apartament, aveau drepturi egale la achiziționarea acestui apartament, odată ce au fost înscriși în proprietate comună. Și, de regulă, în 99 la sută din cazuri, se trece de la proprietatea comună la proprietatea comună, adică împarte proprietatea la jumătate.
Dar aceasta este „de regulă”, deoarece uneori se întâmplă ca, din cauza acumulărilor făcute anterior de o persoană, care au fost făcute înainte de căsătoria sa, o persoană a format un fel de
aprovizionare de bani, iar persoana a „intrat deja la cumpărarea unui apartament” cu această masă monetară în exces.

Adică să zicem că soțul a contribuit, să zicem, 200 de mii și soțul a contribuit cu 2 milioane. Și cu aceste două milioane două sute de mii au cumpărat un apartament.

În acest caz, dacă se poate dovedi că a existat o astfel de distribuție Bani la achiziționarea unui apartament, instanța poate acorda o cotă mai mare din apartament unuia dintre soți, iar o cotă mai mică altuia.
Dar, de regulă, după cum spuneam, în 99 la sută din cazuri, în caz de divorț, instanța trece de la proprietate comună la proprietate comună, împărțind bunul în mod clar în jumătate: jumătate pentru tine, dragă soție, jumătate din apartamentul nostru comun pentru mine.

În acest caz, instanța apare când? Când există un fel de dispută, când oamenii nu sunt de acord cu ceva și nu pot fi de acord cu ceva ei înșiși. Dacă oamenii sunt de acord cu totul, atunci, de regulă, instanța nu este necesară. Și, în acest caz, soții pot conveni că, de exemplu, ea deține 0,1 apartamente, eu 0,9.
Poate?
Poate.
Ne putem documenta acordurile, prin intermediul unui acord privind definirea acțiunilor?
Poate sa. Și va fi și legal.
Putem merge în instanță cu această decizie a noastră?
Putem cere instanței să stabilească decizia noastră privind împărțirea proprietății comune.

Adică, ceea ce se întâmplă: pe de o parte, avem nevoie de împărțirea acțiunilor pentru instanță în caz de divorț, dar există o altă instanță în care este posibil să fie nevoie să împărțim acțiunile (cel puțin să indicați ce cotă îi aparține căreia dintre sotii). Această organizație, această autoritate este inspectoratul fiscal.
Vă rugăm să rețineți: împărțirea unui apartament în cote (actuale și pentru fisc) sunt două lucruri diferite.

Adică, dacă, de exemplu, avem proprietăți cu soțul nostru înregistrată în proprietate comună fără a stabili părțile sociale, atunci pentru a stabili cine deține ce (de exemplu, într-un divorț), trebuie mai întâi să trecem de la proprietate comună la proprietate comună. .
Adică să ne împărțim cotele, întregul apartament în cote.

Dar când avem de-a face cu inspectoratul fiscal, atunci noi înșine, prin acord cu soțul/soția, suntem de acord ce cotă din apartament îmi va aparține (în scopuri fiscale și pentru a primi o deducere pentru acest apartament) și ce cotă-i.

Un exemplu simplu: să presupunem că un apartament costă 3 milioane de ruble.
Ca cumpărător al unui apartament, am deducere fiscalăîn valoare de 2 milioane de ruble.
Și soțul, de exemplu, stă acasă, face treburile casnice, nu lucrează.
Adică ce se întâmplă?
mă duc la oficiu fiscal si spun ca eu si sotia mea am convenit (in scop fiscal) sa ne determinam cotele sociale astfel: ca, de exemplu, ea detine o treime din apartament, iar eu detin 2/3 din apartament.

Apartamentul, după cum ne amintim, costă 3 milioane. Adică, rezultă că am cumpărat o cotă dintr-un apartament în valoare de 2 milioane și am 2 milioane - deducere fiscală. Îmi folosesc deducerea fiscală, în acest caz, în totalitate.
Ei bine, ce zici de soția ta?
Soția nu îl poate folosi încă.
De ce?
Pentru că stând acasă cu copiii, nu are niciun venit pe care să plătească impozite.

Dacă acțiunile noastre sunt clar definite (50% pentru ea și 50% pentru mine), atunci în acest caz, nu putem veni la biroul fiscal și să spunem: „Să ne recalculăm acțiunile în scopuri fiscale”.
În acest caz, se dovedește că costul apartamentului este de 3 milioane. Cota mea valorează un milion și jumătate (jumătate din apartament), cota ei valorează și un milion și jumătate.
Și chiar dacă am dreptul la o deducere fiscală de 2 milioane de dolari, acea deducere fiscală (pe care o pot folosi) nu este mai mare decât valoarea proprietății pe care am achiziționat-o.
Și am cumpărat o cotă dintr-un apartament în valoare, respectiv, de un milion și jumătate.

Adică, din punct de vedere fiscal, este mai rentabil să înregistrezi un apartament în proprietate comună fără a determina cote.
În plus, puteți aplica pentru un singur soț. Al doilea soț, în acest caz, are un risc redus.

Pentru că ceea ce este dobândit de soți în timpul căsătoriei este bun dobândit în comun. Și dacă apartamentul este înregistrat, de exemplu, pe numele soțului, atunci în caz de divorț, soția poate cere oricând „partea leului” de la acest apartament.
(Ei bine, apartamentul a fost cumpărat cu banii generali - înseamnă: „Hai, dragă, dă-mi jumătate din apartament. Și voi avea propria mea parte din apartament.”)

Vă mulțumim pentru atenție.
.
Dacă aveți întrebări despre creditele ipotecare în imobiliare - întrebați. Abonați-vă la canalul nostru video. Ei bine, pune „like” dacă ți-a plăcut videoclipul.