Soarta unei ipoteci în timpul unui divorț depinde în primul rând de modul în care este emisă: pentru unul dintre soți sau pentru doi, înainte sau după nuntă și, prin urmare, trebuie să vă gândiți la acest lucru în avans, înainte de căsătorie și înainte de a solicita un împrumut. . Dacă un divorț este inevitabil, este întotdeauna mai bine să încerci să rezolvi problema în afara instanței. Mergerea în instanță este o măsură la care ar trebui recursă în ultimă instanță.

Cel mai adesea, o ipotecă este luată de unul dintre soți, iar celălalt îl „ajută” să plătească împrumutul. Ce se va întâmpla cu ipoteca în caz de divorț?

Julius Rovinsky, jHristos al Baroului „Iukov și parteneri”:

În acest caz, datoria dintre soți poate fi împărțită de instanță, dar situația nu se schimbă pentru bancă. Adică, dacă cel de-al doilea soț (care nu este parte la acord) nu plătește sumele datorate de la acesta, banca va depune în continuare o cerere împotriva soțului care este parte la acord, iar acesta din urmă, la rândul său , are o cerere în regres împotriva celuilalt soț, care s-a sustras de la plată. Apartamentul va fi proprietate dobandita in comun chiar daca contractul se incheie doar cu unul dintre soti.

Ce se întâmplă în timpul unui divorț cu un apartament dacă unul dintre soți l-a cumpărat pe o ipotecă pe numele său înainte de nuntă?

Pavel Ivchenkov, avocat la Delovoy Farvater:

Plățile ipotecare și apartamentul în sine, cumpărat pe credit, rămân după divorț soțului care l-a luat pe numele său înainte de nuntă. Tot ceea ce a fost cumpărat și înregistrat înainte de nuntă nu este considerat bun dobândit în comun și după divorț rămâne la soțul care l-a dobândit și a înregistrat. Al doilea soț nu are dreptul să pretindă acest lucru. Dar dacă demonstrează că a contribuit în mare măsură la acest lucru apartament ipotecar, atunci va putea pretinde o cotă-parte din aceasta prin instanță. O parte esențială este, de exemplu, plata unor reparații costisitoare sau plata unei părți din ipoteca. Dar este necesar să se demonstreze că cel de-al doilea soț și-a cheltuit banii personali pentru asta, și nu din bugetul familiei. Acest lucru necesită dovezi documentare documente de plată: cecuri, chitanțe, extrase de cont bancare).

Poate, în acest caz, unul dintre soți, pentru care nu a fost emis un contract de ipotecă, să conteze pe rambursarea unei părți din plăți?

Julius Rovinsky: Există două opinii opuse în această chestiune: unii avocați consideră că soțul poate pretinde o parte din plăți, alții că nu. Pe de o parte, putem spune că al doilea soț nu are dreptul să pretindă o parte din plățile conform contractului de împrumut. Acest lucru se explică prin următoarele: plățile se fac din veniturile totale ale soților și este problematică împărțirea cheltuielilor totale. Pe de altă parte, în practica judiciară există cazuri izolate de astfel de compensații, dar motivația pare îndoielnică. În cazurile pozitive, instanțele își argumentează deciziile într-un mod destul de ornamentat, dar acest lucru nu afectează rezultatul final. Argumentul în favoarea unui astfel de soț „defavorizat” este că la împărțirea proprietății sunt luate în considerare drepturile de creanță pentru obligații care decurg în interesul familiei. Astfel, în acest caz, mult depinde de situația specifică.

În ceea ce privește practica judiciară, nu există prea multe despre această problemă. Am găsit o singură hotărâre recent, iar în această decizie instanța a ajuns la concluzia că soțul are dreptul la plăți. Trebuie amintit că practica de arbitraj chiar dacă se vede abordare generală instanțelor să ia în considerare un grup de cauze similare, dar nu este obligatoriu pentru acestea: sunt obligatorii doar clarificări Curtea Supremă de Justiție. Prin urmare, chiar și acolo unde practica s-a format, există soluții radical diferite la aceeași problemă și chiar și acolo unde nu s-a format, este foarte, foarte greu să prezici ceva.

La ce trebuie să te gândești „pe coastă” înainte de a lua un credit ipotecar pentru doi?

Julius Rovinsky:Înainte de a deveni co-împrumutați, merită să ne gândim la consecințele care pot apărea în cazul divorțului soților. În opinia noastră, principalul risc al fiecăruia dintre împrumutați este faptul că el [împrumutatul] rămâne debitor solidar la împrumutul la bancă, indiferent de ce drepturi asupra apartamentului i-a păstrat. Cu alte cuvinte, chiar dacă apartamentul după divorț a devenit proprietatea unuia dintre soți, există totuși riscul ca, în caz de neplată, banca să depună o cerere împotriva celuilalt soț, care nu mai are dreptul a deține proprietatea.

Pavel Ivcenkov: Pentru a evita probleme, trebuie să întocmiți un acord scris cu privire la ce să faceți cu ipoteca și apartamentul în cazul unui divorț. Ar trebui să se precizeze cine va avea apartamentul (unul dintre soți sau va fi împărțit în acțiuni), cine va primi despăgubiri (dacă unul dintre soți îi refuză cota), cine va plăti apoi ipoteca. Acest acord trebuie legalizat. De asemenea, merită să negociezi cu banca și să prescrii în contractul de ipotecă ce se va întâmpla cu ipoteca și cu apartamentul în cazul divorțului debitorilor. Unele bănci sunt de acord să includă aceste elemente în contract de ipoteca.

Cum să obții un divorț civilizat dacă ipoteca este pentru doi?

Julius Rovinsky: Dacă conceptul de „civilizat” implică capacitatea de a împărți proprietăți și datorii fără a merge în instanță, atunci acest lucru este destul de problematic. Cu toate acestea, atunci când se ajunge la o înțelegere între soți pe probleme de proprietate, există modalități care vor face posibil să se descurce cu „puțin sânge”. Dacă soții au convenit că în timpul împărțirii, fiecare primește 1/2 din proprietatea apartamentului, atunci după finalizarea procedurilor relevante cu autoritățile registratorului, ar trebui să solicitați instanței de judecată pentru împărțirea sumei datoriei și a dobânzii la imprumutul. Practica instanțelor în această problemă este ambiguă, dar cele mai recente decizii dau un răspuns pozitiv.

Pavel Ivcenkov: Un divorț „civilizat” poate fi realizat doar printr-un acord pașnic înainte de judecată. Este mai bine să implicați avocații în acest sens și să faceți toate acordurile în scris și legalizați. Soții pot fie împărți apartamentul și plata ipotecii în părți (egale sau ce doresc), fie unul dintre soți va renunța la cota sa din apartament în favoarea celui de-al doilea, dar apoi ipoteca va fi plătită de soțul care primeste intregul apartament. În a doua opțiune, soțul care refuză apartamentul o poate face gratuit sau poate primi o compensație pentru cota sa de la cel de-al doilea soț (așa-numita „compensație”) - aceasta este la latitudinea persoanei însuși. În caz de refuz al cotei sale în apartament, soțul trebuie să se adreseze băncii pentru a-și reînregistra partea sa din datoria ipotecară pentru cel de-al doilea soț, care va rămâne la apartament. Există și o a treia opțiune - soții pot vinde apartamentul cumpărat cu ipotecă, pot plăti datoria rămasă către bancă din suma primită și pot împărți restul banilor la discreția lor. Pentru oricare dintre acțiunile descrise mai sus, aveți nevoie de permisiunea băncii, deoarece cu o ipotecă, apartamentul este gaj. Astfel, articolul 391 din Codul civil al Federației Ruse prevede că transferul unei datorii de la un debitor la o altă persoană se poate face prin acord între debitorul inițial și noul debitor. Totodată, transferul de către debitor a datoriei sale către o altă persoană este permisă cu acordul creditorului și, în lipsa unui astfel de acord, este nulă. Iar legea ipotecare interzice orice acțiuni cu gaj fără permisiunea creditorului gajist, adică în acest caz, băncii.

Ce să faci dacă un divorț civilizat nu a funcționat?

Pavel Ivcenkov: Dacă un divorț civilizat nu a funcționat când ipoteca a fost emisă pentru doi soți, atunci mai rămâne o singură opțiune - a merge în instanță. În acest caz, fiecare dintre părți își va declara pretențiile și justificările în instanță, iar instanța va decide cum să împartă apartamentul cumpărat pe bază de ipotecă și cine îl va plăti în ce cote. Adevărat, în astfel de cazuri, instanța implică întotdeauna un terț - banca. De regulă, instanța ia una dintre următoarele hotărâri:

Apartamentul devine proprietatea unuia dintre soți împreună cu obligațiile de plată a restului ipotecii. Totodată, instanța solicită soției o despăgubire în favoarea soțului în cuantum de jumătate din valoarea ipotecii plătite. Adică, de exemplu, apartamentul merge către soție împreună cu datoria ipotecară și despăgubiri către soț.

Apartamentul este împărțit între soți în părți sociale (cel mai adesea în condiții egale, dar ponderea soțului care va locui direct cu copii minori poate fi mărită), iar fiecare dintre soți plătește ipoteca pentru cota sa în mod independent. Despăgubiri nu se acordă niciunui soț.

Cum vor fi împărțite plățile plătite și plățile rămase în cazul unui divorț?

Pavel Ivcenkov: Dacă în timpul unui divorț unul dintre soți renunță la apartament în favoarea celuilalt, atunci poate pretinde despăgubiri, de obicei sub forma a jumătate din costul apartamentului. În acest caz, soții pot conveni între ei asupra cuantumului despăgubirii pe cont propriu, ei știu mai bine cui i se datorează ce.

Există cazuri când cel de-al doilea soț primește o compensație în cuantumul datoriei ipotecare deja plătită la momentul divorțului (adică primul soț răscumpără ipoteca de la al doilea sau răscumpără partea pe care a plătit-o cel de-al doilea din veniturile sale) și partea rămasă din datorie este plătită de cel căruia i-a primit tot apartamentul. Dacă soții nu se înțeleg, atunci cuantumul despăgubirii este stabilit de instanță. De regulă, instanţa pur şi simplu înjumătăţeşte valoarea de piaţă a apartamentului sau înjumătăţeşte valoarea ipotecii (o găseşte de la bancă).

Dacă, în timpul unui divorț, niciunul dintre soți nu renunță la apartament în favoarea celuilalt, atunci fiecare își primește partea din acesta (se convin pe cont propriu sau prin instanță). În acest caz, partea rămasă din ipoteca neachitată la momentul divorțului este de asemenea împărțită în acțiuni, care sunt egale cu cotele din apartament. Și fiecare soț își plătește partea din datoria rămasă. Plățile anterioare (datoria deja plătită la momentul divorțului) nu sunt luate în considerare, iar în acest caz nu se datorează despăgubiri nimănui.

Au existat cazuri în cabinetul dumneavoastră când oamenii s-au răzgândit cu privire la divorțul din cauza unei ipoteci?

Pavel Ivcenkov: Nu, nu au existat astfel de cazuri. Dar pot spune că totul aici depinde de motivele divorțului și de starea financiară a oamenilor: dacă acestea sunt certuri mărunte, neînțelegeri domestice pe care unul dintre soți nu le mai poate tolera, atunci ipoteca poate „salva” familia, deoarece sunt în joc sume prea mari de bani . Dacă motivul divorțului este niște circumstanțe dificile, atunci ipoteca nu va salva căsătoria.

Avocați în dreptul familiei din Sankt Petersburg

Divorțul și împărțirea proprietății în instanță,
- Stabilirea ordinii de comunicare cu copiii și locul de reședință al acestora, recuperarea pensiei alimentare,
- Privarea și restabilirea drepturilor părintești.

Întrebați un avocat!

Întrebați un avocat!

Sau sună-ne chiar acum! Suntem în legătură!

: procedura de împărțire a cotelor din apartament și obligații între foștii soți. Biroul nostru este adesea sunat și vizitat de cupluri, pentru care problema ipotecare a devenit un adevărat test de viață. Cert este că împărțirea datoriilor în acest caz implică și un terț în litigiu: banca care a acordat creditul ipotecar.

Pentru a ilustra clar riscurile și problemele, citiți principalele întrebări ale cetățenilor și răspunsurile avocatului la acestea. Contactați avocații noștri ipotecari pentru consultanță juridică. Consultanta juridica este gratuita.

Pune o întrebare, suntem online!

Lăsaţi un mesaj!

Avocați întrebați frecvent despre ipotecile de divorț

1. Ipoteca în timpul divorțului: secțiunea apartamentului

   

   Înainte de căsătorie, mi-am cumpărat un apartament în Sankt Petersburg. Abia atunci și-a cunoscut viitoarea soție. S-au căsătorit, au avut un copil, au locuit împreună timp de 3 ani. În timpul căsătoriei, mi-am vândut odnushka și am investit banii din vânzare în ipoteca unui apartament cu trei camere în Shushary. Acum ipoteca este plătită cu 45 la sută, dar căsătoria s-a destramat. Cum putem împărți apartamentul, având în vedere că soția nu a investit nici măcar o rublă în ipotecă? Semyon.

   Potrivit legii, la împărțirea bunurilor pe care soții l-au dobândit în comun li se alocă 1/2 din cota-parte, dacă nu a existat un contract de căsătorie care să dicteze alte condiții pentru împărțire.

   Însă instanța poate, la aprecierea sa, să majoreze cota unuia dintre soți în detrimentul celuilalt. Acest lucru se va întâmpla dacă se prezintă instanței dovezi că cei mai mulți bani au fost investiți de soț (dvs.) din vânzarea proprietății dobândite în proprietate înainte de căsătorie. Contează și care dintre soți va crește copilul și prezența altor factori.

7 (812) 925-39-24

2. Ipoteca de divorț: obțineți o ipotecă și divorțează

   Eu și soțul meu plănuim să divorțăm. Pentru a mă întreține cât sunt încă căsătorit, vreau să obțin o ipotecă. Eu, ca femeie cu soțul ei, o voi aproba 100%. După aceea, vom divorța. Cum se face corect? Este adevarat ca ipoteca de divort si apartamentul va ramane pentru mine? Inga, Sankt Petersburg.

   După un divorț, ipoteca se împarte în mod egal între foștii soți. Dacă soțul dumneavoastră nu își plătește cota, atunci dobânda pentru întârziere se împarte și între doi debitori. Dar după un divorț, chiar dacă soțul tău nu plătește ipoteca, nu trebuie să renunțe la partea lui din apartament. Va avea ocazia să preia 1/2 din apartament și să locuiască în el.

   În cazul în care soțul dumneavoastră refuză cota sa, veți fi obligat să-i plătiți 1/2 din banii care au fost plătiți pe ipoteca în perioada căsătoriei.

3. Ipoteca în timpul divorțului: soțul cere să dea o cotă din apartament

   Eu și soțul meu divorțăm. În căsătorie, au cumpărat un apartament cu o cameră. Soțul meu vrea să-mi ia complet apartamentul. Dar nu vreau să-i dau partea mea. El amenință că dacă nu-i dau 1/2 din cotă gratis, nu va mai plăti împrumutul și toate ipoteca de divort culca-te pe mine. Poate face asta, are dreptate? Katerina.

   Soțul tău îți încalcă drepturile. Nu-l lăsa să facă asta. Întrucât apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei, este proprietate matrimonială comună. Într-un divorț, acesta este împărțit între voi în 1/2 părți.

   În caz de divorț, vi se va cere să plătiți ipoteca pe partea dvs. din apartament, iar soțul dvs. pe partea sa. Nu poți fi privat în niciun fel de dreptul la această cotă, decât prin ordinul instanței. Dar poți să refuzi și să primești despăgubiri: 1/2 din banii care au fost plătiți pe ipoteca în timp ce erai căsătorit.

4. Ipoteca în timpul divorțului: cum să împărțiți casa

   Eu și soția mea am luat o ipotecă pe un teren și o casă. Emis în cote egale în proprietate. Vom divorța în cinci ani. Soția fie vrea să-mi vândă partea ei de două ori mai mult decât valorează, fie vrea să-i dau partea mea. Mai mult, pentru o sumă nesemnificativă, de câteva ori mai mică decât costă. Este posibil cumva, prin instanță sau într-un alt mod, să o forțez să-mi vândă o parte din casă pentru valoarea reală? Este posibil să comandați o evaluare, o expertiză și să cumpărați cota sa exact pentru costul pe care îl va arăta evaluarea? Pavel, Sankt Petersburg

   Nu, instanța nu are dreptul să o oblige pe soția dumneavoastră să stabilească un preț mai mic pentru proprietatea ei. Ieșire: îți vinzi cota. Puteți stabili orice preț și îi puteți oferi să vă cumpere acțiunile (ea are dreptul de preempțiune de a vă cumpăra acțiunile). Dacă ea refuză, poți să-ți vinzi partea ta din casă unui terț, dar la un preț nu mai mic decât cel oferit soțului tău. De asemenea, aveți același drept dacă ea vă oferă să cumpărați o acțiune. Dacă își vinde acțiunile unei terțe părți pentru mai puțin decât ți-a fost oferit, această tranzacție poate fi invalidată de tine.

5. Ipoteca în timpul divorțului: 1/2 fiecare

   Eu și soțul meu am trăit într-o căsătorie civilă înainte de căsătorie. Apoi am cumpărat un apartament în ipotecă pentru 1/2 cotă pentru fiecare. Un an mai târziu, relația a fost înregistrată oficial. Am avut o fată și am avut o fiică din prima noastră căsătorie. Divorțăm din cauza beției lui. Trebuie să împărțiți un apartament, dar este încă în ipotecă. nu am implementat capitalul matern. Poate că este mai profitabil pentru mine să-l investesc într-o ipotecă, astfel încât cota mea în apartament să fie mai mare? Anna.

   Anna, nu te grăbi să investești capitalul maternității în ipoteca acestui apartament. Dacă faceți acest lucru, va trebui să alocați o cotă copiilor. Vorbește cu soțul tău, poate va fi de acord să-și doneze cota copiilor.

6. Ipoteca în timpul divorțului: secțiunea ipotecară cu parazit

   A luat o ipotecă înainte de a se căsători. Înainte de căsătorie, am plătit jumătate din credit ipotecar. Restul banilor au fost plătiți după nuntă. Nu exista un contract de căsătorie. Dar soțul meu nu a câștigat prea mult, eu singur am tras ipoteca. Nu a lucrat câteva luni, s-a angajat pentru o perioadă scurtă de timp și a demisionat. Din nou, acasă, s-a întins pe canapea și a băut bere. Când m-am săturat de asta, am cerut divorțul. A depus o cerere reconvențională pentru împărțirea proprietății - vrea jumătate din apartament. Ce drept are el asupra proprietății mele legale? Irina, Sankt Petersburg

   Irina, dacă în perioada căsătoriei ai plătit jumătate din credit ipotecar, soțul își prezintă cererile parțial justificate. Dar s-a înșelat în ceea ce privește valoarea pretențiilor sale.

   Are dreptul la 1/2 din banii care i-au fost contribuiti de tine la ipoteca in perioada casatoriei sau convietuirii si intretinerii economie generală. Adică, desigur, nu va primi jumătate din apartament, dar jumătate din banii care au fost plătiți „în comun” este foarte posibil.

   Daca dovedesti in instanta ca ai rambursat imprumutul din banii pe care i-ai primit in baza contractului de donatie, asta e alta chestiune. Acești bani nu sunt achiziționați în comun, ci doar ai tăi. În acest caz, el nu are dreptul la despăgubiri.

7. Ipoteca de divorț: Nu se poate plăti ipoteca după divorț

   Divorțăm. Nu vreau să plătesc o ipotecă după un divorț, nu am o astfel de oportunitate. Dacă renunț la jumătatea mea, iar soția mea acceptă să o ia și să plătească integral ipoteca după divorț, mi se va înlătura obligația de a plăti contribuții? Și este adevărat că dacă renunț la proprietatea cotei mele, soția îmi va plăti despăgubiri pentru apartament? Ilya, Sankt Petersburg.

   Da, aveți dreptul la despăgubiri atunci când divorțați de o ipotecă.

8. Ipoteca de divorț și proprietate

   Am o ipotecă pe un apartament. Ipoteca nu este încă plătită, dar vreau să mă căsătoresc. Care sunt riscurile mele în cazul unei căsnicii rupte? Ce diferență are dacă înregistrez un apartament ca proprietate înainte de căsătorie sau de căsătorie? Sasha.

   În cazul în care înregistrați apartamentul ca proprietate înainte de căsătorie și rambursați ipoteca în timpul căsătoriei, soția dumneavoastră va avea dreptul la 1/2 din Bani că plătești în căsătorie pentru un apartament. Nu contează dacă ați înregistrat apartamentul ca proprietate înainte de căsătorie sau în timpul căsătoriei.

9. Ipoteca în timpul divorțului: acord prenupțial

   Eu și soția mea divorțăm și împărțim proprietăți. Am luat o ipotecă pentru viața noastră împreună. Acum încercăm să negociem: să întocmim un contract de căsătorie. Se poate scrie in el ca imi despag sotia cu 1/3 din costul apartamentului si dau dreptul de a locui in apartament 1 an dupa divort? Nikolay.

   Da, în cazul dvs., trebuie să semnați un acord privind împărțirea proprietății. Este necesar să specificați toate condițiile și termenii cât mai detaliat și exact posibil și să vă certificați contractul la notar.



10. Ipoteca în timpul divorțului: cum să obțineți banii?

    Părinții mei ne-au vândut apartamentul și au împărțit banii între ei și mine. Am primit 2.000.000 de ruble. Eu și soțul meu am investit acești bani într-o ipotecă pe un apartament ca avans. Acum divorțăm. Îmi vreau banii înapoi, cum confirm că părinții mei mi-au dat două milioane? Polina, Sankt Petersburg.

    Rugați-vă părinții să vă scrie un acord de donație pentru a vă oferi bani pentru a cumpăra un apartament. Lăsați-i să indice adresa exactă a apartamentului. În cazul unui acord de donație convingător, instanța nu va considera acești bani drept proprietate comună. Ei nu vor participa la împărțirea proprietății.

    Dacă soțul tău va primi ceva în timpul împărțirii, dar deja o sumă mult mai mică.

    Dar puteți în instanță și oferiți să lăsați apartamentul și obligațiile de împrumut soțului dvs. Condițiile dumneavoastră - plata unei despăgubiri către dumneavoastră în valoare de 1/2 din banii depuși în contul de credit în timpul căsătoriei.

11. Ipoteca în timpul divorțului: mergi în instanță?

    Acum doi ani, eu și soțul meu am luat un credit ipotecar, el este împrumutat, eu sunt co-împrumutat. Ipoteci să plătească încă 13 ani, dar vom divorța. Cum putem fi? Cum se separă o ipotecă de un apartament? Natalia, Sankt Petersburg.

    Ipoteca în timpul divorțului este împărțită prin instanță. Mai mult, este necesar să se aducă banca în justiție ca terț. Acest proces se referă direct la bancă, deoarece apartamentul este deținut de bancă până la rambursarea împrumutului. Cu acordul băncii, puteți reînregistra contractul pentru unul dintre soți direct în instanță. În acest caz, instanța va decide cu privire la despăgubirea celui de-al doilea soț.

12. Ipoteca în timpul divorțului: ce să faci?

    În căsătorie, am emis o ipotecă pentru 1/2 pentru mine și soțul meu pentru 15 ani. Există un copil mic. Vreau să-mi iau partea din apartament, dar nu pot plăti nici jumătate din ipoteca. Ipoteca plătită doar pentru un an. Încă 14 ani de plătit, dar nu unde locui și mai trebuie să-și găsească un loc de muncă. Ce să fac? Olesya, Sankt Petersburg.

    Proprietarul apartamentului până la achitarea datoriei ipotecare este o bancă. El trebuie adus în judecată. În timpul unui divorț, apartamentul ipotecar este împărțit între soți în părți egale. Sau transferat unui soț, în timp ce al doilea primește compensație. Dacă nu poți plăti ipoteca, alege varianta în care proprietatea și obligația ipotecii trec fostului tău soț și primești despăgubiri.

Pune o întrebare, suntem online!

Lăsaţi un mesaj!

7 (812) 925-39-24 Secțiunea ipotecii în caz de divorț al soților din Sankt Petersburg

13. Ipoteca în timpul divorțului: cum să împarți un apartament?

    Eu și soțul meu am cumpărat un apartament cu ipotecă. Am contribuit cu 60% pentru asta din banii mei din vânzarea unui apartament la Moscova. După aceea, soțul nu a lucrat nicăieri, a primit venituri din locuri de muncă rare. Peste o lună divorțăm. Sunt gata sa platesc in continuare ipoteca, nu este de acord sa-mi lase un apartament, incearca sa ia jumatate, 1/2 cota. Vom da în judecată. Am o intrebare: imi poate acorda instanta un apartament in totalitate? Nina, Gatchina.

    Și obligațiile din împrumut apar numai cu participarea instanței băncii. Dacă banca in litigii este de acord cu împărțirea apartamentului și reînnoirea contractului de împrumut, puteți stabili cuantumul despăgubirii bănești soțului dvs. prin instanță și puteți rezolva problema cu împărțirea ipotecii. Însă, pentru a dovedi instanței că ai plătit ipoteca din fonduri proprii, și nu din banii familiei, va trebui să arăți instanței actele relevante.

    Pentru un astfel de proces, vă recomandăm să angajați un avocat cu experiență în divizia proprietății. Capitol ipoteci de divort are o serie de nuanțe complexe. Un bun negociator și specialist cu experiență în astfel de probleme vă va ajuta. În cele din urmă, vor plăti singuri.

14. Ipoteca în timpul divorțului: banca împotriva hotărârii judecătorești

    În timpul divorțului a existat o instanță pentru împărțirea proprietății și împărțirea ipotecii. Hotărârea judecătorească a spus că mi-au fost atribuite obligațiile de apartament și credit. Proprietatea apartamentului mi-a fost atribuită și Rosreestr l-a înregistrat. În acest proces, banca a fost o terță parte. Dar reprezentanții săi nu au venit la tribunal. Banca nu a refăcut contractul de împrumut, deși i s-a transmis o cerere scrisă și o hotărâre judecătorească. Plătesc ipoteca fără încălcări. Cum se obligă banca să corecteze contractul în conformitate cu hotărârea judecătorească? Kirill, Sankt Petersburg.

    Dacă aveți deja o hotărâre judecătorească, toate părțile din caz, inclusiv banca, sunt obligate să o respecte. Contactați serviciul executorii judecătoreşti care este obligat să urmărească şi să faciliteze executarea hotărârii judecătoreşti. Pentru a forța toți participanții la caz să ia măsuri, obțineți o decizie judecătorească asupra cazului și duceți-o executorilor judecătorești. Apoi - controlați doar progresul execuției.

15. Ipoteca în timpul divorțului fără contract de căsătorie

    Am cumpărat un apartament căsătorit cu ipotecă. Salariul meu este mult mai mult decât salariul soției mele. Am plătit ipoteca integral, de care am documentele relevante: chitanțe de plată a plăților ipotecare. Pe aceasta baza as dori sa obtin dreptul de proprietate asupra apartamentului, sau cel putin 3/4 din cota apartamentului. Tamir, Sankt Petersburg.

    Prin lege, chiar dacă tu și soțul tău nu aveți venituri egale, sau unul dintre voi nu a lucrat deloc, întregul venit al soțului și soției este comun (cu excepția cazului în care există un acord prenupțial care prevede condiții diferite). În cazul tău, cel mai probabil vei rămâne împrumutat într-o ipotecă printr-o hotărâre judecătorească. Daca apartamentul va trece concomitent prin hotarare judecatoreasca, veti fi obligat sa platiti sotiei dumneavoastra o despagubire: 1/2 din banii din cei care au fost virati pe ipoteca pe toata perioada casatoriei.

16. Ipoteca în timpul divorțului: secțiunea privind consimțământul

    Eu și soția mea divorțăm, avem un copil în comun, am plătit o ipotecă. Ea a fost de acord să-mi lase apartamentul. Ce acte ar trebui să semnăm pentru ca ea să nu mai aplice pentru un apartament pe viitor? Dmitri E., Sankt Petersburg.

    În primul rând, trebuie să reînregistrați un credit ipotecar într-o bancă numai pentru dvs. Dacă banca vă refuză această cerință, va trebui să rezolvați problema în instanță. Dacă sunteți în stare să vă plătiți ipoteca și puteți dovedi capacitatea de plată, puteți conta pe decizie pozitivă tribunal.

    În al doilea rând, dacă apartamentul și împrumutul sunt reînregistrate pentru tine, stabilește suma și plătește-ți soțului o compensație bănească.

17. Ipoteca în caz de divorț și căsătorie fictivă

    După nuntă, am locuit în apartamentul soției mele și al părinților ei. Apoi am închiriat un apartament și am luat o ipotecă. Co-împrumutatul a fost soția mea, deși am cerut băncii să desemneze pe altcineva drept co-împrumutat. cu nevasta pe apartament inchiriat nu locuiau împreună. Nu existau gospodării comune. Banii pentru avansul mi-au fost dat de rude. A divorțat un an mai târziu. După divorț și înainte de acesta, soția nu a luat parte la rambursare datoria de credit. Cum pot obține tot apartamentul, nu aloca o cotă fostei mele soții? Michael, Vyborg.

    Caz după ipoteca de divort hotarat de instanta. Este necesar să depuneți un proces în instanță pentru împărțirea proprietății și împărțirea ipotecilor în caz de divorț. Dacă poți dovedi că banii au fost donați, cota ta din apartament va fi majorată. Dacă puteți dovedi că nu au condus o gospodărie comună și au avut un buget diferit, este posibil ca cota din apartament să fie majorată. În funcție de hotărârea instanței, poate fi atribuită despăgubiri fostei soții.

18. Ipoteca în timpul divorțului: datoria ipotecară, ce să faci?

    Am divortat. Să ai un copil. Ipoteca a fost luată în căsătorie cu soțul ei. La împărțirea proprietății au semnat un acord că el plătește jumătate ipoteci de divort. Eu sunt principalul împrumutat. Plătesc în mod regulat ipoteca, dar el nu - are o datorie mare. În principiu, sunt gata să-mi plătesc integral cota înainte de termen, dar mi-e teamă că banca mă va obliga să plătesc și cota soțului meu și întârzierile lui, amenzile. Elena P., Agalatovo.

    Trebuie să acționăm rapid, fără întârziere. Depuneți un proces pentru împărțirea proprietății matrimoniale. În caz contrar, banca are dreptul să vă prezinte cerințe pentru plata datoriei.

    Pentru a vă proteja interesele, contactați și găsiți un avocat bun.

19. Ipoteca în timpul divorțului: ce procent?

    Eu și soția mea am cumpărat cu ipotecă apartament cu trei camere. Pentru a face prima tranșă - 3.000.000 de ruble, mi-am vândut apartamentul. Restul (două milioane) - au luat un credit ipotecar pe 1/2 acțiune. Ce procent din credit ipotecar voi plăti în cazul unui divorț? Oleg, Petersburg.

    Prin instanță, puteți obține o împărțire corectă a proprietății. Dovediți instanței că ați investit în apartament banii primiți din vânzarea apartamentului personal. Instanța nu va include acești bani în secțiune.

20. Ipoteca în timpul divorțului: cum să refuzi un credit ipotecar?

    Am primit o ipotecă cât eram căsătoriți. Divorțăm și am dori să ieșim din contractul de ipotecă, mai ales că sunt co-împrumutată. Opțiunea de înlocuire a unui co-împrumutat poate fi aprobată printr-o instanță sau în alt mod? Ivan.

    Problema se decide în instanță. Dar este probabil ca instanța să nu vă excludă de la co-împrumutați. Dar poți să semnezi un acord cu soțul tău pentru a renunța la dreptul la apartament și a-ți plăti despăgubiri. Despăgubirea poate fi atribuită în mod arbitrar sau ca 50% din fondurile ipotecare plătite în căsătorie.

21. Ipoteca de divorț: soțul și-a pierdut locul de muncă

    Am luat o ipotecă acum șase ani. Eu sunt soția - principalul împrumutat, soțul - coîmprumutatul. După divorț, au plătit ipoteca pe picior de egalitate. Acum soțul și-a pierdut locul de muncă și nu poate plăti. Nu am împărțit proprietatea, locuiesc cu fiica mea într-o altă regiune. Nici el nu plateste pensie pentru copii. Ce să fac? Alina, Sankt Petersburg

    Împărțiți proprietatea prin instanță. În instanță, puteți fie să pretindeți o datorie de la soțul dumneavoastră, fie să vă transferați toate obligațiile, să vă transferați dreptul la un apartament, să stabiliți valoarea despăgubirii fostului dumneavoastră soț. Cere-i o cerere separată.

22. Ipoteca în timpul divorțului: cum să împărțiți dacă există un copil?

    Soțul cere despăgubiri pentru apartamentul ipotecar. Sunt gata să preiau ipoteca după divorț. Soțul meu este gata să renunțe dacă îi plătesc despăgubiri. Dar avem un copil care, în caz de divorț, va locui cu mine. Cum afectează faptul că cresc copilul nostru comun, există o opțiune de a plăti o compensație mai mică decât ar fi fără un copil? Catherine

    De regulă, prezența copiilor nu afectează împărțirea bunurilor între soți. Indiferent cu cine stă copilul, cota ta în apartament este de 50%. O excepție este dacă ai investit capital de maternitate în plata unui credit ipotecar, există o cotă de copil în apartament. În acest caz, împărțirea va avea loc în cote diferite.

Potrivit lui Rosstat, jumătate din căsătoriile înregistrate sunt dizolvate în Rusia - în 2012, de exemplu, 641,9 divorțuri au reprezentat 1,2 milioane de căsătorii. Câte dintre aceste cupluri au plătit un credit ipotecar, Rosstat nu precizează, însă, potrivit bancherilor, o ipotecă cu divorț este destul de comună.

Ce să faci cu apartamentul, dacă este imposibil să locuiești în el împreună, iar soții nu au încheiat un acord preliminar? Întrucât, la cererea de împrumut, apartamentul a fost dobândit în proprietate comună, drepturile asupra acestei proprietăți sunt egale pentru ambele părți. Aceasta înseamnă că, în caz de divorț, ambii soți au drepturi egale asupra bunurilor dobândite.

În cazul în care împrumutul a fost luat de soți de drept comun care nu sunt înrudiți legal între ei, apartamentul, de regulă, este înregistrat în proprietate comună (acțiunile sunt distribuite în mod egal pentru fiecare soț). Dar, în ambele cazuri, ambii soți sunt răspunzători de datorii, conform termenilor contractului de împrumut.

Prin urmare, atunci când vine vorba de divorț, soții trebuie să decidă ce să facă cu apartamentul achiziționat pe credit, care poate fi eliberat atât co-debitorilor, cât și unuia dintre ei. Această problemă este deosebit de dureroasă pentru cei de la care apartamentul a fost achiziționat în numele unuia, iar plățile efective au fost efectuate de celălalt soț. Pot apărea și alte situații controversate în care va fi foarte dificil pentru soții care divorțează să ajungă la un consens. O altă situație tipică disputabilă: unul dintre soți a făcut un avans din fonduri proprii, de exemplu, prin vânzarea unui apartament pe care l-a moștenit. „În consecință, în caz de divorț, disputa este evidentă: fondurile principale au fost aduse de soț din fonduri personale, adică cota sa ar trebui să fie mai mare, iar apartamentul nou dobândit, conform legii, este proprietate comună soții”, spune Natalya Kiseleva, avocatul biroului Akademicheskoe al companiei Inkom-Realty.

Situația arată diferit dacă soții nu sunt înregistrați oficial, iar apartamentul nu este înregistrat la cel care a efectuat avansul pe cheltuiala lor. Banii investiți în achiziționarea unui apartament în cazul ruperii relațiilor aproape niciodată nu vor fi returnați. În orice caz, dacă nu se poate ajunge la un acord pe cont propriu, doar instanța poate decide situația.

„Conform experienței Raiffeisenbank, cea mai comună opțiune pentru împărțirea unui apartament ipotecar este reînregistrarea obligațiilor de împrumut și obiectul garanției pentru un împrumut către unul dintre debitori”, Aleksey Popovich, șef adjunct al Departamentului de Dezvoltare a Creditelor Ipotecare. de la Raiffeisenbank, își împărtășește experiența.

Oricum, indiferent de decizia foștilor soți, se poate face ceea ce vor ei doar prin acord cu banca. „Dacă unul dintre soți decide să reînregistreze integral dreptul de proprietate asupra imobilului, acesta trebuie să obțină acordul băncii pentru finalizarea acestei tranzacții, să treacă printr-o a doua procedură de analiză a solvabilității și să soluționeze chestiunea despăgubirii cu cealaltă parte”. spune directorul departamentului de afaceri cu amănuntul SB-bank German Belous.

Nu va fi atât de ușor să faceți acest lucru, deoarece creditorul nu intenționează să suporte costurile de reînregistrare a gajaților. Mai mult, chiar și un contract de căsătorie în această problemă poate fi neputincios. „La împărțirea proprietății soților, Agenția pentru Credit Ipoteca Locuințelor (AHML) este pregătită să dea acordul pentru modificarea informațiilor USRR, cu condiția ca o astfel de împărțire să fie efectuată pe baza unei hotărâri judecătorești sau a unui acord de soluționare aprobat de către instanța, și nu pe baza unui simplu acord, chiar dacă este vorba de un acord de căsătorie”, spune Anna Volkova, directorul departamentului juridic al AHML. Cert este că soții pot schimba de mai multe ori contractul de căsătorie, iar de fiecare dată creditorul ar trebui să facă modificări la USRR.

Cine plătește și cât

Una dintre cele mai dificile întrebări atunci când divorțați de o ipotecă este cine și cum va continua să deservească împrumutul rămas. „În caz de divorț al soților înregistrați oficial, obligații în termen și în termen în întregime ei sunt în egală măsură responsabili pentru plata împrumutului ipotecar, indiferent de cine a plătit împrumutul mai devreme și a efectuat avansul la efectuarea unei tranzacții cu ipoteca”, își amintește German Belous.

Mai mult, banca are dreptul de a cere îndeplinirea obligațiilor de la ambii soți-coîmprumutați, indiferent dacă aceștia sunt sau nu căsătoriți oficial. „Băncile nu țin cont de divorțuri, acest lucru nu afectează valabilitatea contractelor de împrumut și a garanțiilor”, afirmă vicepreședintele CA. Banca Internațională Dezvoltare Ivan Minakov.- În cazul unei situații disputabile, se vor depune pretenții împotriva ambilor foști soți, iar recuperarea se va efectua pe cheltuiala celui care are bunuri lichide. Datorită complexității procedurilor, executarea silită a proprietății ipotecate se va efectua ultima.

Mai mult, nu va funcționa să facem apel la faptul că apartamentul a mers la alt soț sau majoritatea fondurilor au fost contribuite de una dintre părți. „Coîmprumutatul se obligă, în caz de neîndeplinire sau executare necorespunzătoare a obligațiilor de către debitor, să răspundă față de creditor în solidar cu debitorul într-o sumă egală cu suma tuturor obligațiilor, atât în ​​ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor. de a efectua plăți lunare și în ceea ce privește îndeplinirea obligației de rambursare integrală a împrumutului, inclusiv obligațiile de rambursare anticipată integrală a împrumutului cu dobândă”, spune Andrey Vladykin, șeful departamentului de credite ipotecare și împrumuturi la NDV-Nedvizhimost.

Mai mult, chiar dacă ați convenit deja cu banca cu privire la modificarea componenței proprietarilor de imobile, aceasta nu înseamnă că și componența debitorilor s-a schimbat. „Într-un divorț, nu doar apartamentul este împărțit în două, ci și soldul datoriei la împrumut în cotele corespunzătoare”, adaugă domnul Vladykin. „În mod legal, ambii soți (chiar și foștii) continuă să fie debitori față de creditor, căruia nu îi pasă care dintre ei efectuează efectiv plăți”, continuă Anna Volkova. „Dacă soțul care plătește efectiv împrumutul încetează să plătească, creditorul are dreptul de a cere executarea obligațiilor atât debitorilor, cât și de a încasa datoria de la toți debitorii, precum și de a executa gajul.

Pentru debitori, pericolul constă în faptul că a doua parte este puțin probabil să dorească să ramburseze împrumutul devenit inutil. De exemplu, în aceeași situație, când unul dintre soți a făcut un avans, „în timpul unui divorț, teoretic îi poate spune fostei sale jumătăți că s-a săturat și nu va plăti dobânda rămasă la credit ipotecar”, spune Rustam. Azizov, șeful centrului de credite ipotecare RDI. Mai mult, dacă una dintre părți a refuzat să plătească împrumutul, iar împrumutul este plătit până la capăt de cealaltă parte, atunci nu va fi ușor să scapi de al doilea proprietar.

În cazul unei astfel de situații, problema se rezolvă în comun cu banca. Există mai multe soluții. De exemplu, unul dintre soți își poate transfera soldul datoriei și îi poate plăti fostului soț cota sa inițială, lăsând astfel apartamentul pentru el. Pentru a face acest lucru, în primul rând, este necesar să anunțați banca despre situația actuală, să colectați un pachet complet de documente pentru a evalua solvabilitatea și capacitatea de a transfera întregul sold al datoriei unuia dintre foștii soți.

Astfel, banca va trebui să negocieze separat o modificare a componenței proprietarilor și a debitorilor. „Separarea datoriei și a proprietății obiectului garanției este imposibilă, deoarece dacă unul dintre debitori încetează să fie responsabil pentru obligațiile sale, va fi destul de problematic să-și realizeze partea sa din garanția pentru împrumut”, explică Alexei Popovich, șef adjunct al departamentului. Departamentul de Dezvoltare a Creditelor Ipotecare de la Raiffeisenbank.a reușit să cadă de acord asupra împărțirii proprietății, banca este gata să ia în considerare posibilitatea retragerii unuia dintre soți de pe lista debitorilor.Acest lucru este posibil atunci când obligațiile și dreptul de proprietate asupra întregii facilitati sunt transferate. unuia dintre împrumutați. În plus, problema împărțirii proprietății și obligațiilor de credit se examinează în instanță."

Vindem inutil

În cazul în care soții care divorțează nu reușesc să se înțeleagă între ei cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului achiziționat pe credit, iar părțile nu vor să se adreseze instanței, nu mai rămâne decât să vândă proprietatea în litigiu. „De exemplu, puteți pune un apartament de vânzare, puteți plăti datoria către bancă, puteți împărți soldul în funcție de contribuția financiară inițială și puteți dispersa”, sugerează Andrey Vladykin. „În acest caz, trebuie să anunțați și banca. .De obicei nu există dificultăți deosebite.că tranzacția de vânzare va avea loc în banca creditoare cu participarea unui angajat al băncii.O parte din costul apartamentului, egală cu suma datoriei aferente împrumutului, va fi gajată fie într-o cutie de depozit separată la momentul înregistrării transferului de proprietate sau într-un cont special - o scrisoare de credit din care banca însăși va lua banii pentru rambursarea împrumutului după înregistrare. Când datoria este rambursată, banca emite o adeverință care să ateste că împrumutul a fost rambursat și banca permite scoaterea grevului din apartament.”

Adevărat, înainte de a vinde un apartament, trebuie să fiți de acord unul cu celălalt. „Banca poate fi de acord cu vânzarea proprietății ipotecate, dar o condiție prealabilă pentru aceasta este ca foștii soți să ajungă la un acord privind distribuirea fondurilor”, adaugă Ivan Minakov.

Indiferent de prezența sau absența unui acord între soți, care pot rezolva această problemă, inclusiv în instanță, „puteți vinde apartamentul ipotecat doar cu acordul creditorului ipotecar/creditorului”, spune Anna Volkova: „Dacă creditorul este gata să ofere un astfel de consimțământ, atunci el poate cere ca încasările din vânzare să fie folosite pentru rambursarea împrumutului, iar tot ceea ce rămâne va fi transferat debitorilor, care sunt liberi să împartă suma primită la discreția lor. rambursare anticipată un împrumut la vânzare, cu toate acestea, astfel de condiții de vânzare sunt o raritate uriașă, deoarece este puțin probabil ca cineva să fie de acord să cumpere un apartament cu păstrarea garanțiilor pentru a garanta datoriile altora. În consecință, chiar dacă banca a fost de acord cu vânzarea, va cere ca împrumutul să fie rambursat integral din încasări.”

Pregătiți-vă pentru divorț

În general, participanții la piață sunt de acord că este posibil să se evite situațiile controversate într-un divorț cu ipotecă doar prin planificarea totul în avans, oricât de trist ar suna în momentul prosperității familiei. „Pentru a proteja soții înaintea unei tranzacții ipotecare, este necesar să se decidă în prealabil cine și în ce măsură va deține proprietatea asupra bunului dobândit în cazul unei eventuale desfaceri a căsătoriei, și să se confirme acordurile prin încheierea unui act. contract de căsătorie în formă notarială”, este sigur German Belous. În Rusia, acest document stabilește doar regimul de împărțire a proprietății. Poate indica cine va primi cadouri comune scumpe, bijuterii, mobile și imobiliare. Este important ca acest acord să poată fi întocmit atât înainte de căsătorie, cât și în orice etapă a acesteia. „De cele mai multe ori, un contract de căsătorie pentru o tranzacție ipotecară este alcătuit din acei soți care au deja proprietate comună(apartamentul în care locuiește familia) și unul dintre ei dorește să cumpere un apartament doar pentru el (de exemplu, ca aerodrom alternativ sau pentru copiii dintr-o altă căsătorie)”, spune CEO compania „Metrium Group” Maria Litinetskaya.

Pe lângă încheierea unui acord preliminar privind împărțirea proprietății, este important să se păstreze documente doveditoare ale tuturor etapelor importante de obținere și deservire a unui împrumut: oricare dintre aceste acte poate decide cauza în instanță într-o direcție sau alta. „Trebuie să păstrați acord de împrumut, toate documentele privind toate plățile, un contract de ipotecă (dacă există), un contract de vânzare a unui apartament, o chitanță de la vânzător sau un alt document privind transferul de bani către vânzător, subliniază Anna Volkova. Aceste documente pot, de asemenea, fi folosit pentru a obține proprietăți deduceri fiscale prevăzută legislatia fiscala. De asemenea, trebuie să păstrați contractele de asigurare, precum și documentele privind plata primelor de asigurare. Documentele de proprietate, chitanța vânzătorului sau primirea de fonduri de către vânzător trebuie păstrate pe termen nedeterminat.

Deosebit de remarcabile sunt tranzacțiile de cumpărare a unui apartament într-o clădire nouă în condițiile unui acord de participare la capitaluri proprii (DDU), atunci când procedura de intrare în proprietate are loc după ce casa a fost predată. „Dacă intenționați să cumpărați un apartament și să vă căsătoriți în același timp, dar în același timp să păstrați apartamentul pentru dvs., este logic să vă preluați mai întâi proprietatea asupra apartamentului și apoi să vă căsătoriți”, sugerează Rustam Azizov. „ Dacă ați semnat mai întâi DDU, apoi v-ați căsătorit, atunci au așteptat doi ani pentru înregistrarea proprietății (și în acest timp este posibil să obțineți un divorț), atunci, în cazul unui divorț, soția ar putea bine să vă ceară nu numai jumătate din toate plățile plătite în perioada vieții de familie (care sunt considerate proprietate comună), ci și jumătate acont, deoarece formal contractul de vânzare a unui apartament a fost încheiat în perioada căsătoriei.

Disponibilitatea remarcabile credit ipotecar iar împărțirea imobilelor împovărate cu o ipotecă adaugă multă complexitate divorțului.

În această situație, soții care divorțează au imediat o mulțime de întrebări. Cum se împarte un apartament care este gajat la o instituție de credit? Cine și în ce parte ar trebui să plătească creditul ipotecar în viitor? Cum să rezolvi problema cu co-împrumutații?

În același timp, fiecare situație are multe nuanțe specifice, astfel încât nu există încă o soluție și un algoritm clar pentru împărțirea sarcinilor privind creditele ipotecare și garanțiile imobiliare. Mai mult decât atât, jurisprudența de aplicare a legii nu a dezvoltat încă precedente care să fie linii directoare pentru instanțele de judecată pentru a lua decizii în situații similare.

Nu este de mirare că în cazuri similare se iau hotărâri judecătorești complet diferite, până la invers.

Situația cu creditele ipotecare este complicată și de faptul că aceste raporturi juridice afectează simultan interesele a trei părți (soții care divorțează și banca), spre deosebire de împărțirea proprietății neîmpovărate cu ipotecă, unde este suficient să se ajungă. un acord numai pentru foştii soţi. Prin urmare, găsirea unei soluții care să satisfacă toate părțile interesate simultan poate fi mult mai dificilă.

În multe cazuri, la împărțirea locuințelor ipotecare și a obligațiilor de rambursare a unui împrumut, interesele uneia dintre părți sunt încălcate în mod semnificativ. De exemplu, există precedente când un împrumutat privat de un apartament în timpul unui divorț este obligat să ramburseze un împrumut pentru o perioadă lungă de timp. Sau o bancă care dorește să vândă un apartament ipotecat pentru care creditul nu este rambursat, s-a confruntat cu situația că apartamentul ipotecat hotărâre nu mai este considerată proprietatea exclusivă a împrumutatului.

Reglementare legală

Aceste dificultăți în împărțirea locuințelor ipotecare în caz de divorț sunt asociate în primul rând cu insuficienta reglementare legală această problemă în dreptul familiei și civil rusesc.

Instanțele, atunci când examinează cazuri de divorț, în care este afectată problema ipotecii, se ghidează după Codul familiei, Codul civil și Legea federală „Cu privire la ipotecă”, precum și contractul de ipotecă întocmit între bancă și împrumutat. .

Principiul de bază al secțiunii proprietate ipotecară la divorț, stabilite în numit acte juridice, este asta:

• spațiile de locuit dobândite de soți în timpul căsătoriei pe cheltuiala fondurilor ipotecare sunt bunuri dobândite în comun, ceea ce atrage după sine consecințe juridice corespunzătoare;
• bunurile comune ale foștilor soți trebuie împărțite în jumătate, cu excepția cazului în care în contractul de căsătorie este prevăzută o altă procedură;
• la împărțirea bunurilor dobândite de soți în fonduri împrumutate, inclusiv un apartament ipotecar, nu contează deloc cui a fost emis creditul ipotecar.

Obligațiile financiare către bancă sunt atribuite în mod egal și soților divorțați, indiferent dacă aceștia au acționat în calitate de co-împrumutați sau ipoteca a fost emisă unuia dintre aceștia.

Astfel, pe baza cerințelor dreptului rus al familiei, principiul cincizeci și cincizeci se aplică atunci când se împarte orice proprietate comună a soților. Cu toate acestea, în practică, împărțirea unui apartament ipotecar în jumătate este destul de problematică, deoarece locuința este gajată unei instituții de credit, iar proprietarii nu pot lua nicio acțiune legală cu aceasta.

Cum să evitați problemele de partiție

Cele mai multe conflicte și dispute legate de un apartament ipotecar pot fi evitate prin acordul preconjugal. Legislația rusă vă permite să întocmiți un acord de căsătorie atât înainte de înregistrarea familiei, cât și în timpul vieții de familie. Cu toate acestea, statisticile arată că, în ciuda tuturor avantajelor contractelor de căsătorie, nu mai mult de 5% dintre ruși întocmesc astfel de contracte.

O altă garanție legală importantă care este utilizată pentru a proteja interesele tuturor părților la o ipotecă este contractul de ipotecă. În prezent institutii de credit, care au întâmpinat în repetate rânduri probleme la plata creditelor ipotecare de către foștii soți, au dobândit o experiență destul de solidă în litigiile ipotecare litigioase. Ca urmare, contractele de ipotecă încheiate de bănci reduc la minimum riscurile creditorului în cazul divorțului soților împrumutați.

Marea majoritate a băncilor încearcă să-i facă pe ambii soți co-împrumutați cu un împrumut, care, în principiu, este benefic pentru cuplul căsătorit în sine, deoarece puteți combina veniturile și obțineți o mare cantitateîmprumut.

În plus, multe bănci au început să includă o condiție importantă în contractul lor de ipotecă: „În cazul încetării relațiilor de familie între soți-co-debitori, termenii contractului ipotecar nu se modifică”. O clauză similară a contractului este asigurarea suplimentară pentru bancă. În cazul în care soții care au fost de acord cu această condiție a contractului ipotecar divorțează, iar unul dintre ei refuză să plătească ipoteca, atunci responsabilitatea financiară pentru plăți va trece complet celuilalt.

O astfel de garanție legală, din păcate, protejează doar interesele băncii, iar soții care divorțează vor trebui în continuare să-și apere și să-și protejeze interesele.

De fapt, soții care divorțează au doar trei opțiuni:

• continuă să plătească împrumutul;
• găsiți pe cei dispăruți bani monetariși plătiți anticipat ipoteca. După aceea, puteți vinde apartamentul la un preț avantajos și puteți împărți veniturile la jumătate sau prin acordul părților;
• vinde apartament ipotecar cu acordul bancii.

Pentru a efectua împărțirea unui apartament ipotecar, puteți contacta direct organizare de credit care a emis ipoteca, cu cerere de aprobare a vânzării unui apartament matrimonial comun.

Este dificil de prezis reacția unei anumite bănci la o astfel de propunere. O instituție de credit aflată în această situație poate:

• sunt de acord cu vânzarea unui apartament ipotecar;
• cere rambursarea anticipată a ipotecii de către soți, justificând acest lucru prin faptul că divorțul viitor (sau deja înregistrat) încalcă condițiile convenite din contractul de împrumut;
• obligă soții să plătească ipoteca fără a vinde apartamentul.

În multe cazuri, banca este de acord cu vânzarea apartamentului ipotecar, deoarece aceasta reduce riscul de neplată a datoriilor de către soții divorțați. Dacă se obține acordul băncii, soții trebuie să găsească un cumpărător pentru locuința ipotecară care a fost de acord să cumpere un apartament cu grevare.

În această situație, cumpărătorul, pentru a prelua proprietatea, trebuie mai întâi să compenseze banca pentru suma datoriei la un credit ipotecar și să aștepte până la finalizarea întregului proces de înlăturare a sarcinii de pe apartamentul achiziționat.

Desigur, nu toți cumpărătorii vor fi de acord cu o opțiune atât de dificilă, deoarece riscurile cresc și timpul este întârziat. Prin urmare, soții divorțați care doresc să vândă un apartament ipotecar trebuie adesea să își reducă prețul locuinței pentru a interesa un potențial cumpărător.

Indiferent de evoluția situației cu vânzarea unui apartament de către un soț divorțat, trebuie să continuați să faceți plăți pentru un credit ipotecar. În caz contrar, situația nu poate decât să se înrăutățească. O bancă care nu primește plăți pentru un împrumut are dreptul de a vinde un apartament ipotecat la licitație, iar prețul locuinței vândute, de regulă, este mult mai mic decât prețul pieței.

Din încasările din vânzare, instituția de credit va păstra datoria principală, amenzile, penalitățile, dobânzile neachitate și cheltuielile pentru organizarea vânzărilor la licitație, urmând ca doar suma rămasă să fie împărțită între foștii soți. Drept urmare, puteți rămâne fără locuință și fără compensație financiară.

O altă regulă importantă atunci când divorțează persoane care sunt împrumutate de fonduri ipotecare este notificarea divorțului instituției de credit. În conformitate cu termenii oricărui contract de ipotecă, împrumutații sunt obligați să notifice imediat banca despre schimbări semnificativeîn viața lor, inclusiv în divorț.

Dacă părțile la contractul de ipotecă nu reușesc să convină, trebuie să vă adresați instanței. După cum sa menționat deja, nu există o evoluție clară a situației în proces. Instanța poate obliga o instituție de credit să efectueze tranzacții cu un apartament ipotecat, obligă la reemiterea unui contract de ipotecă pentru unul dintre soții divorțați, obligă soții să continue plățile până la rambursarea împrumutului. Sunt posibile și alte soluții.

Dacă soții decid să achite împrumutul pentru a vinde apoi apartamentul, este posibil să se împartă chiar și în timpul divorțului ipotecare bunuri imobiliare dacă este necesar. Pentru a face acest lucru, trebuie să se adreseze băncii creditoare cu o cerere.

Totuși, problemele și capcanele sunt posibile și aici. De exemplu, banca va refuza o astfel de opțiune. El poate să nu fie mulțumit de veniturile unuia dintre soți, care, la înregistrarea dreptului de proprietate comună, trebuie să acționeze ca un împrumutat independent. Sau garanția ipotecară este apartament studio, a căror împărțire în acțiuni în natură nu este posibilă. O astfel de proprietate, conform Legii federale „Cu privire la ipotecă”, nu ar trebui să acționeze ca subiect independent al ipotecii.

Refuzul băncii poate fi atacat și la instanțele de judecată.

O altă versiune a împărțirii în timpul unui divorț - unul dintre soții care divorțează, gratuit sau pentru compensație bănească, semnează o renunțare la cota lor de locuință comună, împovărat cu o ipotecă, iar celălalt este de acord să preia toate plățile pentru o ipotecă. împrumut.

Dacă banca este mulțumită de solvabilitatea celui de-al doilea soț, atunci transferul dreptului de proprietate asupra locuințelor ipotecare este înregistrat la autoritatea teritorială de înregistrare. De regulă, banca percepe un comision pentru reemiterea unui contract de împrumut (0,5% - 1% din datoria rămasă).

Am implementat:

3 9 2 8 0 9 9 mp metri

Apăsați arhiva

ȘTIRI DESPRE NOI

Ipoteca pentru soți: care sunt opțiunile?

Ipotecile sunt în mod eminamente o afacere de familie. Bunul simț elementar sugerează că este mai ușor să te decizi asupra unei „robiții” financiare pe termen lung atunci când există o persoană în apropiere care a jurat să fie cu tine „în tristețe și bucurie”. Statisticile companiilor imobiliare confirmă că aproximativ 70% dintre deținătorii de credite ipotecare sunt persoane căsătorite. Iar din restul de 30%, aproximativ jumătate sunt în relații pe termen lung. Acestea. pare a fi si casatorit, doar fara stampila in pasaport, “civil”.

Ce opțiuni oferă legea și realitățile pieței pentru potențial debitori ipotecari- Sob.ru s-a ocupat de această problemă.

Cea mai obișnuită opțiune este ca soții care contractează un credit ipotecar să devină co-împrumutați. Conform statisticilor, acest lucru se întâmplă în 95% din cazuri (nu toți creditorii ipotecari în general sunt acceptați ca 100%, ci doar cei căsătoriți). Mai mult, dacă tu, căsătorit fiind, vii la o bancă sau la o agenție imobiliară și ceri să-ți aranjezi un credit ipotecar, ei îți vor pregăti acte exact după această schemă. Ca să zic așa, „în mod implicit”.

„În majoritatea cazurilor, soții devin automat co-împrumutați afacere ipotecarăși sunt în egală măsură responsabili pentru rambursarea împrumutului, notează Tatyana Guseva, directorul Centrului Ipoteca MIEL-Novostroyki . „În același timp, ambii trebuie să depună același pachet de documente la bancă.”

Pe lângă „automatism”, tradițiile și legile (și egalitatea, inclusiv proprietatea, a soților - teza de temelie a multor documente serioase, inclusiv Cod Civil), există și alte motive. De exemplu, suma împrumutului se calculează în funcție de venitul împrumutatului. Dacă ambii soți lucrează, venitul lor total va fi neapărat mai mare decât cel al unuia dintre ei - prin urmare, puteți solicita mai mult termeni profitabiliîmprumut.

Fundamental punct important- co-împrumutații vor avea „totul la jumătate”. Ei vor trebui, de asemenea, să își confirme veniturile, să încheie o asigurare și să plătească împreună împrumutul. Și – după finalul fericit al întregii epopee – vor deveni coproprietari cu drepturi depline ai apartamentului.

... În principiu, situația nu este interzisă de lege când persoanele care nu au relații oficializate (adică chiar „căsătoria civilă”) pot deveni co-împrumutați. Cu toate acestea, în practică, acest lucru nu se întâmplă aproape niciodată - probabil pentru că cuplurile care s-au maturizat la ideea de proprietate comună a unui apartament în viitor încă intră într-o uniune oficială de căsătorie.

Garanție

Această schemă are la bază articolele 361-367 din Codul civil. De fapt, un garant este o persoană care este garant al îndeplinirii de către împrumutat a obligațiilor sale. În timp ce împrumutatul plătește cu acuratețe, împrumutătorul (banca) nu contactează deloc garantul. Dar dacă problemele încep cu plățile, serviciile relevante ale băncii încep imediat să o „agite”.

O întrebare aparent simplă, „poate o soție să devină garant pentru împrumutul ipotecar al soțului ei?” a provocat controverse. Unii dintre experții noștri au considerat că nu este nimic groaznic aici - în orice caz, în legi nu s-au găsit interdicții pe acest subiect. Alții, dimpotrivă, au simțit că acest lucru este imposibil. „Dacă analizăm situația în care soții oficiali participă la ipoteca, atunci conceptul de „garant” se pierde”, este categoric Tatyana Guseva. Adevărul este probabil, ca întotdeauna, la mijloc: unele bănci sunt gata să ia în considerare o astfel de aplicație, în timp ce altele cred că aici este ceva de neînțeles, suspect - în general, este mai bine să refuzi imediat, pentru orice eventualitate.

... În încheierea discuției pe această temă, menționăm art. 256 C. civ. – se spune că „bunul dobândit de soți în timpul căsătoriei este bunul lor comun, cu excepția cazului în care se stabilește un regim diferit pentru acest bun prin convenție între ei”. Cu alte cuvinte, apartamentul dobândit de soț (deși cu ipotecă, și chiar dacă numai pentru el) devine proprietate comună. Pentru a stabili un alt „regim de proprietate” (adică pentru a face apartamentul în proprietatea doar a unuia dintre soți, nesupus împărțirii în caz de divorț), părțile trebuie să încheie un acord prenupțial.

Drept urmare, schema cu un garant se dovedește a fi cu adevărat destul de greoaie și, în realitate, debitorii căsătoriți nu sunt utilizați.

Împrumut unic

În acest caz, unul dintre soți ia o ipotecă pe cont propriu, iar al doilea este complet exclus din proces. Motivele unei astfel de decizii pot fi diferite:

Dorința de a „nu amesteca” proprietatea – pentru a evita împărțirea acesteia în cazul unui posibil divorț. În timp ce astfel de gânduri pot părea prea cinice pentru unii (cum este să „planificăm” un divorț în viitor?!), ele vin în minte unui număr tot mai mare de cetățeni. Mai ales cei pentru care actuala căsătorie nu este prima la rând;

Soția nu lucrează și nu are venituri confirmate oficial. Din punctul de vedere al unei bănci care analizează solvabilitatea familiei, o astfel de femeie devine o povară - nu aduce bani, ci doar cheltuiește. Este mai ușor să îl eliminați din procesul de solicitare a creditului;

Unul dintre soți are un rău istoricul creditului. Într-o astfel de situație, notează Alexander Moskatov, Director General al Departamentului de Brokeraj, MIEL-Rețeaua Birourilor Imobiliare , este de asemenea rezonabil să „interzicem” o astfel de persoană de la verificarea de către bancă.

În ciuda faptului că, în acest caz, soția pare să fie exclusă din proces, va fi totuși necesară o anumită participare din partea ei. Ea va trebui să-i dea soțului ei consimțământul legal pentru achiziționarea unui apartament.

Și un moment. Chiar dacă am îndeplinit toate formalitățile expuse mai sus și am acordat un împrumut exclusiv pentru soț, iar apartamentul este și el achiziționat doar pe numele acestuia, acest imobil va fi în continuare considerat „proprietate dobândită în comun”. În virtutea art. 256 din Codul civil al Federației Ruse. Iar pentru ca bunul să aparțină cu adevărat doar unuia dintre soți este necesară încheierea unui contract prenupțial.

Egal, dar nu chiar...

Mai sus, am luat în considerare situațiile în care un bărbat căsătorit ia o ipotecă. Desigur, este posibilă și o opțiune „oglindă”: în relatii de credit o femeie care are soț intră la bancă. Există diferențe aici?

La prima vedere, niciunul - egalitatea de gen este consacrată nu numai în Codul civil, ci chiar și în Constituție (clauza 2, articolul 19). În practică, însă, ies niște „nuanțe”.

Așadar, atunci când aplică pentru un credit ipotecar, poate afecta faptul că femeile se pensionează cu cinci ani mai devreme decât bărbații – așa că (ceteris paribus) banca va presupune că vor munci și vor câștiga mai puțin timp. Pe de altă parte, asigurările de viață și de sănătate pentru femei sunt mai ieftine - sexul frumos trăiește mai mult, se îmbolnăvește mai puțin și, în general, tinde să aibă mai multă grijă de ei înșiși.

Și se găsesc diferențe destul de radicale dacă există certificat de căsătorie, pe care - după divorț - una dintre părți încearcă să o conteste. Pe motiv că documentul „înrobește”, că „nu prea am înțeles ce semnam”, etc. Potrivit statisticilor instanței, o femeie (mai ales dacă există copii care, desigur, rămân cu ea în timpul unui divorț) are mult mai multe șanse să reușească. Totuși, acesta este un subiect pentru o discuție separată...

„Reluare” nu va funcționa

Și ultimul lucru pe care am vrea să-l spunem. Dacă apare o situație când un împrumut a fost emis într-un fel (să zicem primul, în care soțul și soția au devenit co-împrumutați), apoi au vrut brusc să schimbe acest lucru - să devină, să zicem, un împrumutat și un garant ? Potrivit consultanților noștri, acest lucru este aproape imposibil. „Reluarea” se dovedește a fi extrem de dificilă, foarte puțini oameni merg pentru asta, - spune Alexandru Moskatov . - Aceasta înseamnă un nou audit financiar, analiza tuturor documentelor. În practică, băncile nu fac niciodată asta.”

Într-un cuvânt, aici trebuie mai întâi să plătiți băncii un împrumut, să eliminați grevarea din apartament - și numai după aceea să începeți să faceți orice manipulări cu proprietatea imobiliară.

Proprietar

Oferte speciale