Împrumutul ipotecar este un tip popular de acord între o bancă și un împrumutat. Aceasta este o modalitate reală de a obține proprietăți imobiliare în detrimentul fonduri bancare. Dar pot apărea diverse situații care pot duce la faptul că clientul unei organizații bancare devine incapabil să plătească datoria. În această situație, mulți încep să se întrebe cum să vândă un apartament care este ipotecar. În acest articol, vom lua în considerare întrebarea dacă este posibil să vindem apartament ipotecar, și vă vom spune despre toate opțiunile de vânzare imobiliare luate pe credit.

Cum să vinzi un apartament ipotecar: toate căile

În multe privințe, metoda adecvată depinde de termenii contractului de ipotecă. Companiile bancare, pentru a se proteja de riscuri neprevazute, iau in calcul diverse situatii posibile. Prin urmare, condițiile pot indica faptul că vânzarea este posibilă doar cu acumularea unei penalități sau, de exemplu, un apartament nu poate fi nici măcar închiriat, iar în cazul încălcării regulilor actuale, proprietatea devine proprietatea băncii.

Prin urmare, pentru început, recomandăm ca împrumutatul să studieze individul și Termeni si Conditii Generale contracte. Și consultați-vă direct cu managerul băncii. Pentru că în orice caz, va fi mai profitabil pentru o instituție financiară să rezolve problema clientului decât să împovăreze debitorul cu datorii și să rezolve problemele prin instanțe.

Prin urmare, există modalități de a vinde bunuri imobiliare și există mai multe dintre ele:

• rambursare anticipată credit;
• vânzarea unui apartament cu rambursarea datoriilor în cursul tranzacției;
• transferul unui apartament împreună cu obligațiile de împrumut;
• vânzarea de locuințe printr-o bancă.

În funcție de situație, oricare dintre aceste tipuri de transfer de drepturi va fi acceptabil atât pentru debitor și cumpărător, cât și pentru bancă. Să luăm în considerare fiecare articol mai detaliat.

Această opțiune de vânzare a unui apartament cumpărat cu ipotecă implică absența participării băncii. Cumpărătorul și vânzătorul sunt de acord în mod independent asupra tranzacției. organizatie bancara nu participă la această operațiune. Pentru societate financiară pare rambursarea anticipată integrală a împrumutului de către debitor.

Schema de vânzare a unui apartament care are un contract de ipotecă poate fi următoarea:

1. Cumpărătorul și vânzătorul convin asupra valorii proprietății.
2. Apoi persoana care cumpără apartamentul, care se află într-o ipotecă, transferă banii contra chitanței.
3. Vânzătorul se adresează băncii și întocmește o cerere de rambursare anticipată completă, depune fonduri în cont pentru rambursare.
4. Este posibil ca termenii contractului să prevadă închiderea nu în ziua primirii banilor în cont, ci la 30 de zile de la scrierea cererii sau la data indicată în grafic.
5. Este necesar să așteptați până când tranzacția cu banca este închisă și, de asemenea, să cereți instituției financiare să îndepărteze sarcina cât mai curând posibil.
6. După închiderea creditului, grevarea poate fi înlăturată în termen de 5 zile lucrătoare.
7. În continuare, cumpărătorul și vânzătorul solicită reînregistrarea proprietății.

Avantajele unei astfel de operațiuni sunt că poate fi benefică tuturor părților, cu excepția, poate, băncii. La urma urmei, cumpărătorul poate lua un apartament la prețuri sub nivelul pieței, deoarece proprietatea are o grevare, iar operațiunile par mai complicate decât o tranzacție obișnuită de vânzare-cumpărare.

Împrumutatul este capabil să rezolve profitabil problema datoriilor către o organizație bancară, deoarece vânzarea unui apartament ipotecar este adesea asociată cu faptul că clientul nu poate plăti plăți lunare. Luați în considerare opțiuni alternative pentru a afla dacă este posibil să vindeți un apartament în baza unui credit ipotecar.

În această opțiune, vânzarea unui apartament într-o ipotecă se realizează cu participarea băncii. Imprumutatul poate vinde astfel apartamentul ipotecar si cumpara altul. În această tranzacție, el ia o parte mai pasivă. Sarcina principală este să găsești un cumpărător care este gata să cumpere un imobil care are grevare. Derularea procedurii va fi după cum urmează:

1. Cumpărătorul merge la bancă și face acord preliminar cumpărarea și vânzarea unui apartament care se află într-o ipotecă.
2. El depune bani într-o celulă pentru a plăti datoria către bancă, în alta - valoarea rămasă a proprietății pentru vânzător.
3. Banca elimină grevarea din locuință.
4. Se încheie un contract de vânzare.
5. Părțile semnează documente, se deschide accesul la celulele bancare.

Aceasta este o metodă mai sigură de a vinde un apartament cu grevare, deoarece regulile de utilizare a cutiilor de valori vă permit să creați condițiile în care este deschis accesul la seif. De exemplu, dacă grevarea nu este scoasă din apartament, atunci doar cumpărătorul poate lua banii.

Dacă drepturile au fost reînregistrate, atunci doar organizația bancară și vânzătorul pot folosi banii. Dar nu trebuie să uitați că atunci când cumpărați un apartament pe o ipotecă folosind celule, instituția de credit nu își va asuma responsabilitatea pentru tranzacțiile frauduloase și ar trebui să fiți extrem de atenți.

A vinde o casă nu este numai unui individ dar si legala. În prima opțiune, vânzătorul trebuie să găsească o persoană care va fi pregătită să reînregistreze singur ipoteca. În acest caz, acțiunile sunt similare unui contract de ipotecă convențional.

Un potențial cumpărător se adresează băncii cu documente pentru împrumut imobiliar. Organizația bancară revizuiește pachetul și ia o decizie cu privire la posibilitatea unei tranzacții. Dacă ipoteca este aprobată, atunci noul împrumutat devine proprietarul apartamentului. Dar, în același timp, are obligațiuniîn fața unei organizații bancare.

În al doilea caz, o altă bancă acționează ca cumpărător. Acest serviciu se numește „refinanțare”. Astfel, clientul poate reduce rata dobânzii sau poate modifica termenii contractului cu alții mai favorabili. De exemplu, pentru a mări durata împrumutului, ceea ce va duce la o scădere plati lunare. Procesul este similar cu cel al cererii pentru o nouă ipotecă.

O altă opțiune este posibilă pentru a vinde un apartament cu un credit ipotecar. Cel mai adesea, această situație apare dacă împrumutatul intră în categoria debitorilor și nu poate face plăți lunare. Banca, printr-o hotărâre judecătorească sau pe baza unui acord, începe să vândă independent imobile.

Compania bancară găsește un cumpărător și acționează prin celulă. De la proprietar nu va fi cerută decât semnătura documentelor necesare. O persoană dobândește bunuri imobiliare depunând bani într-un seif și semnând un contract de vânzare-cumpărare cu o instituție financiară. Compania bancară acceptă, de asemenea, reînregistrarea drepturilor de proprietate.

Vânzarea de bunuri imobiliare ipotecare este o tranzacție mai complexă, deoarece pe lângă documentele care se referă direct la locuințe, este necesară și pregătirea documentației pentru împrumut și garanție. Prin urmare, în funcție de tipul tranzacției, este posibil să aveți nevoie de următorul kit:

• Contract de vânzare;
• certificat de înlăturare a sarcinii;
• ipoteca pe un credit;
• certificatul sumei datorate băncii;
• certificat de incheiere a contractului de imprumut;
• acord privind utilizarea celulelor bancare;
• o chitanță între vânzător și cumpărător;
• antecontract de vânzare;
• declarații de venit.

Principiul principal în vânzarea de bunuri imobiliare ipotecare este să nu încercați să ascundeți faptul că locuința este grevată. În acest caz, trebuie să anunțați creditorul despre intenția dumneavoastră. Mai mult, specialiștii băncii își vor sfătui clientul cu privire la posibilele opțiuni de vânzare.

Buna ziua. Am ajutat 9 familii care au decis să-și vândă apartamentul, pe care îl aveau în ipotecă. Fiecare avea propriul motiv. Cineva nu a tras ipoteca, ci cineva, dimpotriva, si-a dorit un apartament mai mare. Sau soții divorțează și decid să vândă apartamentul ipotecar pentru a împărți banii la jumătate și a pleca. În general, am suficientă experiență în vânzări.

Însăși schema de vânzare a unui apartament ipotecar nu este complicată și este potrivită pentru aproape orice bancă. Dar trebuie să transpiri pentru a implementa corect totul. Prin urmare, mai întâi citiți cu atenție exemplul de mai jos, iar după acesta, urmați linkurile.

Pe scurt despre schema în sine

Permiteți-mi să explic cu un exemplu: cumpărătorii au fost de acord să cumpere un apartament pentru 3 milioane de ruble, iar datoria ipotecară de la proprietari (vânzători) a fost de 900 de mii de ruble. Cumpărătorii trebuie să transfere 900 de mii de ruble proprietarilor. ca un depozit. Proprietarii vor da acești bani băncii lor pentru a achita integral datoria ipotecară. pentru că datoria este acum rambursata, proprietarii, impreuna cu reprezentantul bancii, scot grevarea (gajul) din apartament. După eliminarea sarcinii, puteți deja să vindeți apartamentul sau, mai degrabă, să efectuați o tranzacție de vânzare-cumpărare. Pentru aceasta, proprietarii, împreună cu cumpărătorii, întocmesc un contract de vânzare și înregistrează tranzacția la MFC sau la Camera Înregistrării. Restul de 2,1 milioane de ruble. cumpărătorii transferă vânzătorului înainte de tranzacția de vânzare-cumpărare „în mâinile lor” sau le pun seif, adică vânzătorul le va putea ridica numai atunci când cumpărătorii devin proprietari.

Cum să o implementezi

Există o singură schemă de vânzare, dar modul de implementare depinde de modul în care cumpărătorii vor plăti pentru achiziție. La urma urmei, există cumpărători care achiziționează un apartament în întregime cu banii proprii și sunt cei care au ei înșiși o ipotecă (sunt majoritatea). Opțiunea de vânzare către „deținătorii de credite ipotecare” este mai complicată și depinde mult de banca cumpărătorului.

În acest caz, am scris 2 opțiuni de vânzare:

• Opțiunea numărul 1 - dacă cumpărătorii achiziționează un apartament în întregime cu banii lor
• Opțiunea numărul 2 - dacă cumpărătorii înșiși au o ipotecă („deținătorii de ipoteci”).

Puteți să marcați aceste articole și să le citiți când găsiți cumpărători. În ele, am descris în detaliu și în etape: cum să eliminați povara din apartament; ce documente sunt necesare, cum și de unde să le obțineți; cum se înregistrează o tranzacție de vânzare-cumpărare; cum pot primi vânzătorii bani de la cumpărători după tranzacție etc.

Avocații vă vor ajuta să procesați vânzarea

Urmăriți linkurile de mai sus, citiți cu atenție articolele și cel mai probabil veți decide că vânzarea unui apartament ipotecar este destul de dificilă. Prin urmare, vă sfătuiesc să contactați un specialist care va organiza pe deplin întreaga vânzare - de la scoaterea grevului de pe apartament până la întocmirea chitanței de primire a banilor. Pentru a face acest lucru, scrieți unui avocat, acesta se poate consulta gratuit. Adresați-vă întrebarea în fereastra de consultant online din partea dreaptă jos a ecranului sau în

Întrebarea posibilității de a scoate la vânzare un apartament într-o ipotecă este foarte importantă. Unii proprietari de imobiliare ipotecare se confruntă cu dificultăți financiare: pentru ei ratele lunare devin insuportabile. Alții au dorința de a cumpăra locuințe mai spațioase. Și alții și-ar dori doar să câștige bani cu un credit ipotecar.

Aceștia și alți factori îl fac pe proprietar să se gândească la vânzarea de locuințe ipotecare. Dar, până la urmă, spațiul de locuit nu le aparține în totalitate. Deci este posibil să vinzi un apartament achiziționat cu ipotecă?

Cei care sunt îngrijorați de această problemă pot expira calm: imobilele ipotecare pot fi vândute în actualul 2019. Doar procedura de vânzare trebuie efectuată cu competență, ghidată de regulile stabilite. Articolele nr. 29 și nr. 33 din Legea federală privind credit ipotecar, oferă împrumutatului dreptul de a opera și de a vinde un apartament achiziționat cu ipotecă.

În același timp, proprietarul locuințelor ipotecare trebuie să-și amintească regula cheie: nu are dreptul să facă tranzacții cu apartamentul (inclusiv vânzarea) fără acordul instituției de credit. În caz contrar, toate drepturile asupra bunurilor imobiliare sunt transferate băncii (articolul nr. 301 din Codul civil al Federației Ruse).

Cum să vinzi un apartament ipotecar?

Există patru moduri de a vinde locuințe ipotecare:

1. Rambursarea anticipată a unui împrumut.
2. vânzare pe cont propriu.
3. Vanzare cu ajutorul unei banci.
4. Vânzarea obligațiilor de creanță.

Rambursare anticipată

Această metodă implică căutarea unui cumpărător care va fi de acord să cumpere o casă cu grevare și să ofere vânzătorului bani pentru achitarea restului datoriei înainte de termen. Găsirea unui astfel de cumpărător nu este ușoară: împovărarea unui apartament îi sperie adesea pe potențialii cumpărători.

Schema de rambursare anticipată a creditului ipotecar este relevantă pentru vânzarea de locuințe în construcție. Locuințele în clădiri noi cu o dispunere bună sunt la mare căutare, iar un dezvoltator conștiincios, de obicei, nu are niciun capăt de cumpărători pentru acele apartamente care se află în stadiul final de construcție.

Cum este procedura de vânzare a unui apartament în cadrul schemei de rambursare anticipată a unui credit ipotecar? Primul pas este să obțineți acordul băncii.Împrumutatul va trebui să indice motivul rambursării anticipate a împrumutului, deoarece acest lucru nu este foarte profitabil pentru bancă. Alți pași ai procedurii:

1. Determinarea sumei creditului.
2. Întocmirea unui acord între împrumutat și cumpărător (certificat de notar).
3. Extras al împrumutatului și al tuturor membrilor familiei (inclusiv minorii) din locuința ipotecară.
4. Efectuarea unui depozit în suma necesară pentru rambursarea integrală a ipotecii.
5. Inchiderea ipotecii si inlaturarea grevului de pe apartament.
6. Etapa finală: reînregistrarea transferului dreptului de proprietate asupra apartamentului în camera de înregistrare.

vânzare pe cont propriu

Recomandarea cheie pentru vânzător: nu trebuie să ascundeți potențialului cumpărător faptul că proprietatea vândută este garantată de bancă. Un astfel de comportament va fi considerat ca implicând cumpărătorul într-o înșelătorie.

Tranzacția în sine este simplă. Principalul lucru este să faci totul conform legii. Să presupunem că cumpărătorului i-a plăcut apartamentul și a decis să-l cumpere, știind că proprietatea este grevată. Următorul pas în acord este:

1. Cumpărătorul se adresează creditorului cu o expresie a dorinței de a răscumpăra garanția.
2. Angajații băncii întocmesc un contract preliminar de vânzare cumpărare cu acesta și notifică documentul.
3. Cumpărătorul depune suma necesară pentru achitarea datoriei într-o celulă bancară, suma rămasă pentru debitor - în alta.
4. O grevare este eliminată din apartament.
5. Se incheie contract de vanzare in Rosreestr.
6. Banca și împrumutatul au acces la celule cu bani.

Vânzarea de locuințe ipotecare de către o bancă

Când se utilizează această schemă pentru vânzarea de locuințe ipotecare, banca nu mai acționează ca observator extern. El conduce tranzacția de la început până la sfârșit, își emite celula, se ocupă de toate documentele. Sunt necesare doar semnături de la vânzător. Angajații băncii vor contacta în mod independent Regpalata.

Cumpărătorul unei case ipotecate depune bani în seiful creditorului și pune diferența dintre costul casei și datoria ipotecară într-un alt seif. În continuare, banca informează Regpalata despre plata împrumutului, iar grevarea este înlăturată de la obiectul vânzării.

O astfel de schemă nu este foarte benefică pentru debitor: banca nu este deosebit de interesată să vândă apartamentul la un preț mai mare. Este important pentru el să ramburseze datoria, așa că este suficient ca suma datoriei să fie similară cu costul apartamentului.

Vânzarea datoriilor

Această metodă presupune vânzarea de către debitor a obligațiilor sale de datorie către bancă. În acest caz, creditul ipotecar este reemis unui nou împrumutat. Banca încheie un acord cu cumpărătorul pentru a-i transfera partea rămasă din împrumut. Astfel, noul debitor devine proprietarul locuinței ipotecare și debitorul împrumutului.

Mulți cumpărători înșiși doresc să cumpere un apartament care este sub sarcină, deoarece ipotecare bunuri imobiliare oferit adesea la un cost mai mic. Pentru astfel de cumpărători, procedura de obținere a unui credit ipotecar este aproape aceeași cu cea standard:

• Candidatul furnizează un pachet de documente pentru examinarea cererii de credit ipotecar.
• Dacă este aprobat, se efectuează o evaluare a proprietății dobândite.

Reînregistrarea garanțiilor în Rosreestr se efectuează exclusiv de către bancă. Împrumutatul trebuie doar să semneze un document privind cesiunea unei obligații de datorie.

În cazul reemiterii unui împrumut, o altă instituție de credit poate acționa și în calitate de cumpărător. Într-o astfel de situație, creditul ipotecar este transferat către banca care a furnizat împrumut nou a plăti vechiul. În zilele noastre, aceasta este o întâmplare destul de comună, deoarece în fiecare an băncile reduc dobânda la credit. Și împrumutatul care găsește o bancă cu o mai acceptabilă rata dobânzii sau termeni mai loiali, efectuează refinanțare ipotecară prin transferarea datoriei către o altă instituție de credit.

Debitorii beneficiază de această procedură. Cu toate acestea, nu orice bancă este de acord cu o astfel de afacere: unele bănci nu permit refinanțarea sub nici un pretext, altele impun penalități împrumutatului, care ajung uneori la sume considerabile.

Obligații fiscale

Vânzătorul de locuințe ipotecare ar trebui să țină cont de o nuanță: dacă proprietatea este deținută de el pentru mai puțin de 3 ani și vândută la un cost mai mare, va trebui să plătească impozit pe vânzarea apartamentului (13%).

Nuanțele vânzării imobilelor achiziționate în baza unei ipoteci militare

Potrivit legii, locuințele achiziționate folosind împrumuturi orientate pentru locuințe și ipotecare, până la rambursarea integrală a împrumutului, este un gaj nu numai de la o instituție de credit, ci și de la Ministerul Apărării al Federației Ruse.

Grevarea va fi scoasă din apartament numai după rambursarea integrală a împrumutului și după ce împrumutatul atinge durata de viață de 20 de ani. Schema de vânzare a unui astfel de apartament include de obicei căutarea de fonduri pentru a plăti CHL.

Algoritmul tranzacției este următorul:

1. Vânzătorul informează banca și Rosvoenipoteka despre dorința sa de a vinde proprietatea și de a elimina grevarea.
2. Specifică suma datoriei din bancă.
3. Rambursează suma datorată.
4. Găsește un cumpărător pentru o casă.
5. Primește un document privind înlăturarea sarcinii.
6. Primește un document privind dreptul de proprietate în Rosreestre.
7. Vând apartament în mod obișnuit.

Important: pentru a achita datoria către Rosvoenipoteka (precum și pentru a achita o parte din datoria către banca creditoare în cazul unei ipoteci civile), puteți utiliza fondurile primite ca parte a capitalului maternității.

Video: Procedura de vânzare a imobilului ipotecar

Documente pentru vânzarea bunurilor imobiliare ipotecare

Efectuarea procedurii de vânzare a locuințelor ipotecare solicită împrumutatului să pregătească un pachet complet de documente. Ce include?

• un document care confirmă solvabilitatea;
• contract de cumpărare și vânzare cu cumpărătorul;
• certificat de lipsă de datorii la împrumut;
• ipoteca pe un credit;
• un document care confirmă transferul de către cumpărător a fondurilor pentru bunuri imobiliare, care vor fi utilizate pentru rambursarea soldului împrumutului;
• un document care confirmă scoaterea apartamentului de sub sarcină.

Astfel, este posibil să vinzi un apartament care se află într-un credit ipotecar. Și chiar în mai multe feluri. Principalul lucru este să efectuați procedura corect, fără a ascunde nimic nici băncii, nici cumpărătorului.

Răspunsul la întrebarea „Este posibil să vinzi un apartament ipotecar în mod legal? - da, poti. Dacă doar vânzătorul găsește un cumpărător care dorește să cumpere o locuință, care este încă gajată la bancă. Nu este simplu. Ori apartamentul trebuie sa fie super bun, ori va trebui sa oferi un fel de reduceri, preferinte. Altfel, de ce este dacă piața imobiliară liberă este saturată?

Devenind fericitul proprietar al propriei tale case cu un credit ipotecar în urmă cu câțiva ani, astăzi ne aflăm într-o situație neprevăzută:

• și-au pierdut locul de muncă;
• grav bolnav, dar fără asigurare;
• divorţat;
• locuințele nu sunt satisfăcătoare sau este urgent să se extindă;
• mutarea permanentă în alt oraș.

Ce să faci dacă în acest moment nu există nicio modalitate de a plăti împrumutul în continuare și trebuie să vinzi apartamentul care este gajat? Ce scheme legale există pentru astfel de tranzacții și în ce cazuri pierderile debitorului vor fi minime, să încercăm să ne dăm seama.

Datoria ipotecară

Resturile la creditul ipotecar apar în ziua următoare după neplată în ziua specificată în grafic. În mod automat, fără participarea unui angajat al băncii, se activează mecanismul amenzilor și penalităților prevăzute de contractul de împrumut pentru întârziere la plată. În plus, până la scadență, acestea acumulează aceeași dobândă ca și datoria principală.

De aceea, imediat ce simti ca sunt probleme serioase si trebuie sa iti vinzi locuinta, mobilizeaza-te si efectueaza la timp plata curenta. Și atunci veți avea la dispoziție cel puțin o lună pentru a lua o decizie comună cu banca cu privire la ieșire situatie dificila. Dacă nu se face acest lucru, atunci veți simți singur ce este dobânda compusă.

Permisiune bancară

În timp ce apartamentul este gajat, este imposibil să se dispună de el fără acordul creditorului ipotecar. Acest lucru este precizat clar în contractul de împrumut și în contractul de gaj.

Prin urmare, anunțăm de urgență banca despre intenția noastră de a vinde apartamentul și îi cerem acordul pentru tranzacție. pentru că criză în afara ferestrei organizatii de credit reacţionează destul de calm la vânzarea obiectului colateral şi acordă permisiunea.

Debitorul și creditorul trebuie să discute principala întrebare: care dintre ei va vinde apartamentul? Numai atunci se pot lua măsuri suplimentare.

Ce mai profitabil pentru debitor: urmăriți cum banca își vinde casa sau o vindeți singur? Pentru a înțelege, trebuie să răspundeți la 2 întrebări: care sunt scopurile creditorului și care sunt scopurile debitorului. Sunt diferite.

Dacă vânzătorul este creditor

Scopul băncii este de a închide cât mai repede datoria ipotecară a împrumutatului, adică. ia-ti banii inapoi. Prin urmare, obiectul colateral este scos la vânzare la valoarea de salvare stabilită de evaluator.

Este definit ca prețul la care garanția poate fi vândută foarte rapid și la un cost minim. Dimensiunea sa este cu aproximativ 20-25 la sută sub cea de piață. Dacă un apartament la acest preț nu este vândut în termenul stabilit (de exemplu, 1 lună), prețul acestuia este redus.

Ca urmare a vânzării apartamentului, se poate dovedi că fondurile primite nu acoperă complet datoria. Acestea. împrumutatul și-a pierdut casa și încă mai datorează băncii o sumă.

Dacă vânzătorul este debitor

Spre deosebire de creditorul ipotecar, scopul debitorului este să-și vândă locuința în așa fel încât să achite integral datoria ipotecară și să recupereze majoritatea banilor plătiți pentru aceasta. avans. Și fă-o cât mai repede, dar fără a scădea prea mult prețul. Dobânda plătită la împrumut se pierde irevocabil, nu se poate ocoli. Acestea sunt pierderi directe.

Vânzarea garanției

Dacă împrumutatul și împrumutatul au convenit ca debitorul însuși să vândă locuința, este urgent să cauți pe cineva care să o cumpere. Și era mai bine să o faci ieri.

Cum poți vinde un apartament dacă este ipotecar? Se află trei scheme legale. Utilizarea fiecăruia dintre ele depinde de cine va deveni cumpărător: o persoană care are fonduri proprii pentru achiziție sau o persoană care urmează să-l cumpere pe credit.

Scheme de vânzare de locuințe

Împrumutatul poate vinde independent apartamentul folosind următoarele scheme:

• utilizarea celulelor bancare la vânzarea unui apartament cu o datorie mare a împrumutatului către o organizație bancară;
• utilizarea unui avans pentru vânzarea unui apartament cu o mică datorie la bancă;
• folosirea înlocuirii debitorului la vânzarea apartamentului către cumpărător, care dispune de fonduri doar pentru a plăti datoria vânzătorului către bancă.

Să aruncăm o privire mai atentă la toate cele trei metode. Dar amintiți-vă că, cu oricare dintre ele, obținem mai întâi acordul băncii creditoare.

Datoria este mare, folosim celule bancare

Ai găsit în mod miraculos un cumpărător care are fonduri proprii și i-a plăcut atât de mult locuința ta, încât este gata să o cumpere, dând o parte din bani pentru a plăti restul datoriei împrumutatului.

Pentru înțelegere, este mai bine să folosiți numere specifice. Să presupunem că prețul de piață al unui apartament este de 4 milioane de ruble. Soldul restant este de 1,9 milioane de ruble. Datoria este foarte mare.

• cu permisiunea creditorului gajist, împrumutatul și cumpărătorul încheie un contract de vânzare cu condiția posibilității rambursării anticipate a gajului;
• banii plătiți de vânzător sunt plasați în două celule bancare: prima este suma datoriei către bancă pentru împrumut - 1.900.000 de ruble, a doua - suma costului apartamentului minus datoria - 2.100.000 de ruble;
• părțile se aplică și Documente necesare la MFC să înregistreze transferul dreptului de apartament către un nou proprietar;
• după înregistrarea transferului de drepturi institutie de credit primește fonduri de la prima celulă - 1.900.000 de ruble. din cauza rambursării anticipate a datoriilor aferente împrumutului;
• după ce și-a returnat fondurile, banca îi dă noului proprietar o scrisoare de autorizare către Rosreestr pentru a scoate gajul din obiect;
• cumpărătorul scoate depozitul din apartament și devine proprietarul deplin al acestuia;
• vânzătorul are acces la celulă, care conține 2.100.000 de ruble.

Durata minimă a întregii operații este de la 3 săptămâni.

Datoria este mică, folosim avansul

Valoarea de piață a apartamentului, ca în exemplul anterior, este de 4 milioane de ruble. Dar soldul restant este de doar 400.000 de ruble.

Instrucțiuni pas cu pas pentru o astfel de tranzacție:

• cu permisiunea băncii, debitorul ipotecar și cumpărătorul încheie un contract preliminar de vânzare și cumpărare cu condiția efectuării unei plăți în avans în contul costului apartamentului în valoare de 400.000 de ruble;
• părțile merg împreună la bancă și efectuează rambursarea anticipată a împrumutului;
• banca, după ce și-a primit banii, dă împrumutatului o scrisoare de autorizare către Rosreestr pentru a scoate depozitul din apartament;
• după retragerea depozitului, părțile semnează DCT obișnuit și merg la CMF, unde depun o cerere de înregistrare a transferului de proprietate.

După înregistrarea de stat, cumpărătorul va deveni proprietarul deplin al apartamentului, în confirmarea căruia i se va acorda un DCT cu marcajul înregistrării de stat și un extras din USRN.

Durata minimă a întregii operații este de 3 săptămâni.

Înlocuirea debitorilor ipotecari

Această schemă este utilizată dacă Bani cumpărătorul are puțin, dar suficient pentru a plăti datoriile vânzătorului față de creditor.

Instrucțiuni pas cu pas pentru o astfel de tranzacție:

• cumpărătorul colectează și depune la bancă documentele necesare pentru aprobarea candidaturii sale ca nou împrumutat;

• în timp ce viitorul împrumutat este în curs de aprobare, cel vechi trebuie să ramburseze în mod regulat împrumutul. Dacă există o datorie restante, banca nu va permite înlocuirea debitorilor până la lichidare;
• după primirea acordului băncii pentru tranzacție, părțile procedează la reînregistrarea împrumutului;
• vechiul împrumutat depune la bancă o cerere de rambursare anticipată a ipotecii cu fondurile cumpărătorului virate către acesta în acest scop. Potenţialul împrumutat solicită credit ipotecar in suma egala cu diferenta dintre costul apartamentului si cel cedat fost împrumutat Cantitate;
• instituția de credit efectuează operațiuni de schimbare a împrumutatului și eliberează certificat de închidere a ipotecii debitorului anterior și celui nou copt - acord de împrumut cu program de plată;
• părțile semnează DCT;
• se pune în celulă suma împrumutului primit de noul împrumutat;
• se încheie un contract de gaj cu un nou împrumutat;
• părțile reînregistrează proprietatea asupra apartamentului noului proprietar.

La schimbarea debitorului, nu este nevoie să scoateți grevarea din apartament pentru a-l vinde. Va fi în continuare gajat la bancă, doar în baza unei noi ipoteci.

Termenul minim pentru întreaga operațiune de vânzare a unui apartament este de la 1 lună.

Dificultăți în vânzarea unui apartament care se află într-un credit ipotecar

Schemele luate în considerare sunt doar scheme care funcționează într-o combinație reușită de circumstanțe și în condiții ideale. În practică, există multe obstacole diferite, oferte „incomode” care trage întregul proces. Ele apar, de regulă, în cel mai inoportun moment și în orice stadiu.

Dar principalul obstacol este lipsa persoanelor dispuse să-ți cumpere apartamentul ipotecar.

Ce, în afară de aceasta, poate încetini procesul:

• utilizarea de către cumpărător a capitalului mamă;
• cumpărătorul este un creditor ipotecar militar (o astfel de tranzacție poate să nu aibă loc deloc);
• cumpărătorul greu găsit nu se potrivește băncii (la înlocuirea împrumutatului);
• vânzarea necesită legalizare;
• apartamentul este cumparat de mai multi cumparatori;
• in apartament, primul debitor a facut o reamenajare, despre care banca a aflat (la inlocuirea debitorului);
• este necesar acordul autorităților tutelare;
• cumpărătorul a refuzat la un moment dat să cumpere sau să propună noi condiții;
• etc.

În ciuda dificultăților de a vinde un apartament ipotecat, nu aveți încredere în bancă, vindeți-l singur. În caz contrar, îți vei pierde casa și banii. Și dacă vă vindeți, există șansa ca veniturile să cumpere un apartament mai ieftin

Vânzarea unui apartament ipotecar în Moscova sau regiunea Moscovei prin plata anticipată către bancă a soldului datoriei și vânzarea gratuită ulterioară a apartamentului este cea mai bună opțiune solutie la problema datoriei proprietarului. Agenția „Kapital-Nedvizhimost” se bucură de încrederea și parteneriatul binemeritat al multor bănci majore din Rusia. De regulă, reușim să convingem banca să permită vânzarea apartamentului chiar dacă există un moratoriu la vânzarea pe cauțiune. Băncile îndeplinesc astfel de solicitări pentru că le este mai profitabil să primească bani decât să întârzie plățile. Informația că un cumpărător pentru un astfel de apartament a fost deja găsit are un impact deosebit asupra băncii.

Tranzacțiile de vânzare a apartamentelor ipotecare gajate la bancă devin acum un fenomen de masă. Cel mai frecvent motiv pentru o astfel de vânzare este dorința de a-și îmbunătăți conditii de viata. De exemplu, ai luat un împrumut și ai cumpărat apartament cu o camera, iar un an mai târziu îți dai seama că deja îți poți permite locuințe mai spațioase. Din ce în ce mai mult, apar cazuri de vânzare a unui apartament ipotecar din cauza probleme financiareși imposibilitatea plăților ulterioare la timp a împrumutului. În principiu, pot apărea o mulțime de evenimente, din cauza cărora este posibil să fie nevoie să vindeți un apartament pe un credit ipotecar.

Cum să vinzi un apartament cu un credit ipotecar?

1. Puteți vinde un astfel de apartament doar cu permisiunea băncii.
2. Permisiunea de a vinde un apartament într-o ipotecă de către multe bănci este eliberată numai după rambursarea integrală a datoriei.
3. Banca are un „comision de protecție” pentru rambursarea anticipată a creditului.
4. Este dificil să găsești rapid un cumpărător pentru un apartament care se află sub grevare (o barieră psihologică din partea cumpărătorului).
5. Complexitatea procedurilor legale, colectarea unui număr mare de documente și o mulțime de aprobări.

Oricare ar fi motivele vânzării unui apartament achiziționat cu un credit ipotecar, cea mai bună soluție va încredința această tranzacție agenților imobiliari profesioniști. Acest lucru este valabil mai ales în situațiile în care există deja o întârziere în rambursarea împrumutului și banca a aplicat penalități. Nu amânați luarea unei decizii, nu așteptați o creștere a datoriilor! Nu o duce la tribunal!

Vânzarea unui apartament ipotecar este REALĂ - FĂRĂ PIERDERE semnificativă DE PRET!

Banca nu poate refuza să vândă un apartament ipotecat - acest lucru este interzis de legea „Cu privire la ipotecă”. Banca este capabilă să complice vânzarea de imobile, dar nimic mai mult. Agenția Capital-Nedvizhimost are mecanisme legale bine stabilite pentru efectuarea unor astfel de tranzacții și are o experiență vastă în negocierea cu băncile din partea clienților.

Cei mai mulți experți din Capital-Nedvizhim specializați în achiziționarea de apartamente pe cauțiune sunt pregătiți să vă răspundă la toate întrebările și să vă sfătuiască în orice situații legate de vânzarea unui apartament ipotecar gajat de bancă.

Modalități de a vinde un apartament ipotecar:

1. Vinde apartamentul ca gaj cu inlaturarea grevului de pe apartament inainte de tranzactia de vanzare cumparare

De regulă, băncile sunt rareori de acord cu o astfel de schemă, cu toate acestea, este posibil și utilizat. Banca este de acord să efectueze o tranzacție în conformitate cu o astfel de schemă numai dacă tranzacția este decontată folosind o scrisoare de credit irevocabilă din partea cumpărătorului și o acceptare (consimțământ) prealabilă a vânzătorului-împrumutat de a anula fondurile primite. de către el în cadrul tranzacției după dezvăluirea scrisorii de credit, pentru a-și plăti datoria la împrumut.

2. Vânzare independentă cu permisiunea băncii creditoare.

După primirea consimțământului scris al băncii de a efectua tranzacția, se întocmește un acord preliminar cu cumpărătorul prin intermediul unui notar. După aceea, cumpărătorul plătește datoria vânzătorului către bancă, iar banca, la rândul ei, dă ipoteca și un document privind absența datoriei vânzătorului, care înregistrează eliminarea sarcinii, transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului. și contractul de vânzare în termenul prevăzut. Diferența dintre costul apartamentului și datoria până la finalul tranzacției este stocată în bancă, urmând să ajungă la vânzător după confirmarea vânzării apartamentului.

3. Vânzarea independentă a unui apartament ipotecat folosind o cutie de valori sau o scrisoare de credit.

După obținerea acordului băncii de a vinde apartamentul ipotecat, banii sunt virați de către cumpărător în celula bancară depozitară a băncii creditoare sau într-un cont cu acreditiv. Fondurile pentru rambursarea împrumutului se află în bancă și după înregistrarea tranzacției de cumpărare și vânzare, vânzătorul primește suma rămasă. După aceea, banca emite cumpărătorului documentele necesare pentru retragerea depozitului. In inregistrare agenție guvernamentală deja contacteaza cumparatorul, care are toate actele. În cazul în care înregistrarea este refuzată, tranzacția este considerată invalidă, iar banca returnează banii cumpărătorului.

4. Vânzarea unui credit ipotecar sau refinanțare la o altă bancă

În acest caz, banca reemite împrumutul cumpărătorului, avîndu-l în prealabil aprobat. Totodată, este semnat un acord privind transferul datoriilor către noul proprietar al apartamentului. Acesta primește dreptul de proprietate asupra apartamentului și obligația de plată împrumut bancar. Depozitul nu este scos din apartament. Se emite si recreditarea, devii debitor al altei banci pentru acelasi apartament, care iti rascumpara imprumutul de la prima banca. În acest caz, ipoteca devine bancă nouă. Este benefic să refinanțați dacă găsiți o oportunitate de a obține un împrumut la o dobândă mai mică decât cea pe care o plătiți pentru un credit ipotecar.

De ce este dificil să vinzi un apartament pe baza unui credit ipotecar?

Atunci când face o afacere, un potențial cumpărător al unui apartament este obligat să țină cont de cerințele băncii creditoare, care are apartamentul vândut ca gaj. Cumpărătorul își asumă un anumit risc, precum și cheltuieli financiare care însoțește o astfel de tranzacție.

Un alt factor care poate complica vânzarea unui apartament cu grevare este teama cumpărătorului de a rămâne fără banii săi, achitând datoria ipotecară a vânzătorului, și fără apartament dacă, de exemplu, tranzacția nu este înregistrată.

Schemele de vânzare a unui apartament pe cauțiune sunt mult mai complicate decât în ​​cazul unui contract standard de vânzare. Ei necesită profesionalism deosebit din partea agenților imobiliari care însoțesc astfel de tranzacții, atenție și prudență, deoarece există un alt participant cu propriile interese - banca.

Asistenta agentiei „Capital Real Estate” in vanzarea apartamentelor ipotecare

Pe baza multor ani de experiență în tranzacții imobiliare, vom ajuta la motivarea băncii în schema de vânzare a unui apartament, să îi evidențiem interesele. Cooperarea strânsă cu multe bănci ne permite nu numai să coordonăm și să efectuăm tranzacții non-standard, ci și să cădem de acord asupra reduceri suplimentareși condiţii preferenţiale pentru clientii nostri.

Avem experiență în vânzările de succes de apartamente ipotecate garantate de diverse bănci, folosind scheme de decontare care protejează pe deplin riscurile cumpărătorilor. Când cumpărătorul este convins de siguranță, nu va cere o reducere de 20-30% din preț, așa cum se poate întâmpla cu o schemă riscantă.

Și, desigur, atunci când vindem un apartament în gajul unei bănci, folosim scheme care garantează vânzătorului să primească suma maxima diferența dintre prețul de vânzare și datoria la obligații după transferul dreptului de proprietate pe numele cumpărătorului și închiderea datoriei către bancă.