Am implementat:

3 9 2 7 1 2 9 mp metri

Apăsați arhiva

ȘTIRI DESPRE NOI

Ipoteca pentru soți: care sunt opțiunile?

Ipotecile sunt în mod eminamente o afacere de familie. Bunul simț elementar sugerează că este mai ușor să te decizi asupra unei „robiții” financiare pe termen lung atunci când există o persoană în apropiere care a jurat să fie cu tine „în tristețe și în bucurie”. Statisticile companiilor imobiliare confirmă că aproximativ 70% dintre deținătorii de credite ipotecare sunt persoane căsătorite. Și din restul de 30%, aproximativ jumătate sunt în relații pe termen lung. Acestea. pare a fi si casatorit, doar fara stampila in pasaport, “civil”.

Ce opțiuni oferă legea și realitățile pieței pentru potențial debitori ipotecari- Sob.ru s-a ocupat de această problemă.

Cea mai comună opțiune este ca soții care fac un credit ipotecar să devină co-împrumutați. Conform statisticilor, acest lucru se întâmplă în 95% din cazuri (nu toți creditorii ipotecari în general sunt acceptați ca 100%, ci doar cei căsătoriți). Mai mult, dacă tu, fiind căsătorit, vii la o bancă sau la o agenție imobiliară și ceri să-ți aranjezi un credit ipotecar, ei îți vor pregăti acte exact după această schemă. Ca să zic așa, „în mod implicit”.

„În majoritatea cazurilor, soții devin automat co-împrumutați într-o tranzacție cu ipotecă și sunt în egală măsură responsabili pentru rambursarea împrumutului”, notează. Tatyana Guseva, directorul Centrului Ipoteca MIEL-Novostroyki . „În același timp, ambii trebuie să depună același pachet de documente la bancă.”

Pe lângă „automatism”, tradiții și legi (și egalitatea, inclusiv proprietatea, a soților este teza de temelie a multor documente serioase, inclusiv Codul civil), există și alte motive aici. De exemplu, suma împrumutului se calculează în funcție de venitul împrumutatului. Dacă ambii soți lucrează, venitul lor total va fi neapărat mai mare decât venitul unuia dintre ei - prin urmare, puteți solicita mai mult termeni profitabiliîmprumut.

Fundamental punct important- co-împrumutații vor avea „totul la jumătate”. Ei vor trebui, de asemenea, să-și confirme veniturile, să încheie o asigurare și să plătească împreună împrumutul. Și - după finalul fericit al întregii epopee - vor deveni coproprietari cu drepturi depline ai apartamentului.

... În principiu, situația nu este interzisă de lege când persoanele care nu au relații oficializate (adică chiar „căsătoria civilă”) pot deveni co-împrumutați. Cu toate acestea, în practică, acest lucru nu se întâmplă aproape niciodată - probabil pentru că cuplurile care s-au maturizat la ideea de proprietate comună a unui apartament în viitor încă intră într-o uniune oficială de căsătorie.

Garanție

Această schemă are la bază articolele 361-367 din Codul civil. De fapt, un garant este o persoană care este garant al îndeplinirii de către împrumutat a obligațiilor sale. În timp ce împrumutatul plătește cu acuratețe, creditorul (banca) nu contactează deloc garantul. Dar dacă problemele încep cu plățile, serviciile relevante ale băncii încep imediat să o „agiteze”.

O întrebare aparent simplă, „poate o soție să devină garant pentru împrumutul ipotecar al soțului ei?” a provocat controverse. Unii dintre experții noștri au considerat că nu este nimic groaznic aici - în orice caz, nu s-au găsit interdicții pe acest subiect în legi. Alții, dimpotrivă, au simțit că acest lucru este imposibil. „Dacă analizăm situația în care soții oficiali participă la ipoteca, atunci conceptul de „garant” este pierdut”, este categoric Tatyana Guseva. Adevărul este probabil, ca întotdeauna, la mijloc: unele bănci sunt gata să ia în considerare o astfel de aplicație, în timp ce altele cred că aici este ceva de neînțeles, suspect - în general, este mai bine să refuzi imediat, pentru orice eventualitate.

... În încheierea discuției pe această temă, trebuie menționat art. 256 C. civ. - se spune că „bunurile dobândite de soți în timpul căsătoriei sunt ale acestora. proprietate comună cu excepția cazului în care un acord între ei stabilește un regim diferit pentru această proprietate. Cu alte cuvinte, apartamentul dobândit de soț (deși cu ipotecă, și chiar dacă numai pentru el) devine proprietate comună. Pentru a stabili un alt „regim de proprietate” (adică pentru a face apartamentul în proprietatea unuia dintre soți, nesupus împărțirii în caz de divorț), părțile trebuie să încheie un acord prenupțial.

Drept urmare, schema cu un garant se dovedește a fi cu adevărat destul de greoaie și, în realitate, debitorii căsătoriți nu sunt utilizați.

Împrumut unic

În acest caz, unul dintre soți ia o ipotecă pe cont propriu, iar al doilea este complet exclus din proces. Motivele unei astfel de decizii pot fi diferite:

Dorința de a „nu amesteca” proprietatea – pentru a evita împărțirea acesteia în cazul unui posibil divorț. În timp ce astfel de gânduri pot părea prea cinice pentru unii (cum este să „planificăm” un divorț în viitor?!), ele vin în minte unui număr tot mai mare de cetățeni. Mai ales cei pentru care actuala căsătorie nu este prima la rând;

Soția nu lucrează și nu are venituri confirmate oficial. Din punctul de vedere al unei bănci care analizează solvabilitatea familiei, o astfel de femeie devine o povară - nu aduce bani, ci doar cheltuiește. Este mai ușor să îl eliminați din procesul de solicitare a creditului;

Unul dintre soți are un rău istoricul creditului. Într-o astfel de situație, notează Alexander Moskatov, director general al Departamentului de brokeraj, MIEL-Rețeaua de birouri imobiliare , este de asemenea rezonabil să „interzicem” o astfel de persoană de la verificarea de către bancă.

În ciuda faptului că, în acest caz, soția pare să fie exclusă din proces, va fi totuși necesară o anumită participare din partea ei. Ea va trebui să-i dea soțului ei consimțământul legal pentru achiziționarea unui apartament.

Și un moment. Chiar dacă am îndeplinit toate formalitățile de mai sus și am acordat un împrumut exclusiv soțului, iar apartamentul este, de asemenea, achiziționat doar pe numele lui, această proprietate va fi considerată în continuare „proprietate dobândită în comun”. În virtutea art. 256 din Codul civil al Federației Ruse. Iar pentru ca bunul să aparțină cu adevărat numai unuia dintre soți este necesară încheierea unui contract prenupțial.

Egale, dar nu chiar...

Mai sus, am luat în considerare situațiile în care un bărbat căsătorit ia o ipotecă. Desigur, este posibilă și o opțiune „oglindă”: în relatii de credit o femeie care are soț intră la bancă. Există diferențe aici?

La prima vedere, niciunul - egalitatea de gen este consacrată nu numai în Codul civil, ci chiar și în Constituție (clauza 2, articolul 19). În practică, însă, ies niște „nuanțe”.

Da, la realizarea credit ipotecar faptul că femeile se pensionează cu cinci ani mai devreme decât bărbații poate avea un efect – așa că (ceteris paribus) banca va presupune că vor munci și vor câștiga mai puțin timp. Pe de altă parte, asigurările de viață și de sănătate pentru femei sunt mai ieftine - sexul frumos trăiește mai mult, se îmbolnăvește mai puțin și, în general, tinde să aibă mai multă grijă de ei înșiși.

Și se găsesc diferențe destul de radicale dacă există un contract de căsătorie, pe care - după un divorț - una dintre părți încearcă să-l conteste. Pe motiv că documentul „înrobește”, că „nu prea am înțeles ce semnam”, etc. Potrivit statisticilor instanței, o femeie (mai ales dacă există copii care, desigur, rămân cu ea în timpul unui divorț) are mult mai multe șanse să reușească. Cu toate acestea, acesta este un subiect pentru o discuție separată...

„Reluare” nu va funcționa

Și ultimul lucru pe care am vrea să-l spunem. Dacă apare o situație când un împrumut a fost emis într-un fel (să zicem primul, în care soțul și soția au devenit co-împrumutați), apoi au vrut brusc să schimbe acest lucru - să devină, să zicem, un împrumutat și un garant ? Potrivit consultanților noștri, acest lucru este aproape imposibil. „Reluarea” se dovedește a fi extrem de dificilă, foarte puțini oameni merg pentru asta, - spune Alexandru Moskatov . - Aceasta înseamnă un nou audit financiar, analiza tuturor documentelor. În practică, băncile nu fac niciodată asta.”

Într-un cuvânt, aici trebuie mai întâi să plătiți băncii un împrumut, să eliminați grevarea din apartament - și numai după aceea să începeți să faceți orice manipulări cu proprietatea imobiliară.

Proprietar

Oferte speciale

Potrivit lui Rosstat, jumătate din căsătoriile înregistrate sunt dizolvate în Rusia - în 2012, de exemplu, 641,9 divorțuri au reprezentat 1,2 milioane de căsătorii. Câte dintre aceste cupluri au plătit un credit ipotecar, Rosstat nu precizează, însă, potrivit bancherilor, un credit ipotecar cu divorț este destul de comun.

Ce să faci cu apartamentul, dacă este imposibil să locuiești în continuare împreună, iar soții nu au încheiat un acord preliminar? Întrucât, la solicitarea unui împrumut, apartamentul a fost dobândit în proprietate comună, drepturile asupra acestei proprietăți sunt egale pentru ambele părți. Aceasta înseamnă că, în caz de divorț, ambii soți au drepturi egale asupra bunurilor dobândite.

În cazul în care împrumutul a fost luat de soți de drept care nu sunt legați legal între ei, apartamentul, de regulă, este eliberat în comun. proprietate fracționată(acțiunile sunt distribuite în mod egal pentru fiecare soț). Dar în ambele cazuri, ambii soți sunt răspunzători de datorii, conform condițiilor acord de împrumut.

Prin urmare, atunci când vine vorba de divorț, soții trebuie să decidă ce să facă cu apartamentul achiziționat pe credit, care poate fi eliberat atât co-debitorilor, cât și unuia dintre ei. Această problemă este mai ales dureroasă pentru cei de la care apartamentul a fost achiziționat în numele unuia, iar plățile efective au fost efectuate de celălalt soț. Pot apărea și alte situații controversate în care va fi foarte dificil pentru soții care divorțează să ajungă la un consens. O altă situație tipică disputabilă: unul dintre soți a făcut un avans din fonduri proprii, de exemplu, prin vânzarea unui apartament pe care l-a moștenit. „În consecință, în cazul unui divorț, disputa este evidentă: fondurile principale au fost aduse de soț din fonduri personale, adică cota sa ar trebui să fie mai mare, iar apartamentul nou dobândit este deținut în mod legal de către soți.” spune avocatul biroului academic al companiei Inkom-Nedvizhimost Natalya Kiseleva.

Situația arată diferit dacă soții nu sunt înregistrați oficial, iar apartamentul nu este înregistrat la cel care a efectuat avansul pe cheltuiala lor. Banii investiți în achiziționarea unui apartament în caz de ruptură a relațiilor aproape niciodată nu vor fi returnați. În orice caz, dacă nu se poate ajunge la un acord pe cont propriu, doar instanța poate decide situația.

„Conform experienței Raiffeisenbank, cea mai comună variantă de împărțire a unui apartament ipotecar este reînregistrarea obligațiilor de împrumut și obiectul garanției pentru un împrumut către unul dintre debitori”, împărtășește șeful adjunct al departamentului de dezvoltare. experiența lui credit ipotecar Raiffeisenbank Alexey Popovich.

Oricum, indiferent de decizia foștilor soți, se poate face ceea ce vor ei doar prin acord cu banca. „Dacă unul dintre soți decide să reînregistreze complet dreptul de proprietate asupra imobilului, acesta trebuie să obțină acordul băncii pentru a finaliza această tranzacție, să treacă printr-o a doua procedură de analiză a solvabilității și să rezolve problema despăgubirii cu cealaltă parte”, spune. directorul departamentului de afaceri cu amănuntul SB-bank German Belous.

Nu va fi atât de ușor să faceți acest lucru, deoarece creditorul nu intenționează să suporte costurile de reînregistrare a gajaților. Mai mult, chiar și un contract de căsătorie în această problemă poate fi neputincios. „La împărțirea proprietății soților, Agenția pentru Credit Ipoteca Locuințelor (AHML) este pregătită să dea acordul pentru modificarea informațiilor USRR, cu condiția ca o astfel de împărțire să fie efectuată pe baza unei hotărâri judecătorești sau a unui acord de soluționare aprobat de către instanța, și nu pe baza unui simplu acord, chiar dacă este vorba de un acord de căsătorie”, spune Anna Volkova, directorul departamentului juridic al AHML. Cert este că soții pot schimba de mai multe ori contractul de căsătorie, iar de fiecare dată creditorul ar trebui să facă modificări la USRR.

Cine plătește și cât

Una dintre cele mai dificile întrebări atunci când divorțați de o ipotecă este cine și cum va continua să deservească împrumutul rămas. „În caz de divorț al soților înregistrați oficial, obligații în termen și în termen în întregime suportă creditul ipotecar în mod egal, indiferent cine a plătit împrumutul mai devreme și a făcut avansul la înregistrare afacere ipotecară„- își amintește Herman Belous.

Mai mult, banca are dreptul de a cere îndeplinirea obligațiilor de la ambii soți-coîmprumutați, indiferent dacă aceștia sunt sau nu căsătoriți oficial. „Băncile nu țin cont de divorțuri, acest lucru nu afectează valabilitatea contractelor de împrumut și a garanțiilor”, afirmă vicepreședintele CA. Banca Internațională Dezvoltare Ivan Minakov.- În cazul unei situații disputabile, se vor depune pretenții împotriva ambilor foști soți, iar recuperarea se va face pe cheltuiala celui care are bunuri lichide. Datorită complexității procedurilor, executarea silită a proprietății ipotecate se va efectua ultima.

Mai mult, nu va funcționa să facem apel la faptul că apartamentul a mers la alt soț sau majoritatea fondurilor au fost contribuite de una dintre părți. „Coîmprumutatul se obligă, în cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a obligațiilor de către împrumutat, să răspundă față de creditor împreună cu împrumutatul într-o sumă egală cu suma tuturor obligațiilor, atât în ​​ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor. de a efectua plăți lunare și în ceea ce privește îndeplinirea obligației de rambursare integrală a împrumutului, inclusiv obligațiile de rambursare anticipată integrală a împrumutului cu dobândă”, spune Andrey Vladykin, șeful departamentului de credite ipotecare și împrumuturi la NDV-Nedvizhimost.

Mai mult, chiar dacă ați convenit deja cu banca cu privire la modificarea compoziției proprietarilor de proprietăți, aceasta nu înseamnă că s-a schimbat și componența debitorilor. „Într-un divorț, nu doar apartamentul este împărțit în două, ci și soldul datoriei la împrumut în cotele corespunzătoare”, adaugă domnul Vladykin. „În mod legal, ambii soți (chiar și foștii) continuă să fie debitori față de creditor, căruia nu îi pasă care dintre ei efectuează efectiv plăți”, continuă Anna Volkova. „Dacă soțul care plătește efectiv împrumutul încetează să plătească, creditorul are dreptul de a cere executarea obligațiilor de la ambii debitori și de a încasa datoria de la toți debitorii, precum și de a executa gajul.

Pentru debitori, pericolul constă în faptul că a doua parte este puțin probabil să dorească să ramburseze împrumutul devenit inutil. De exemplu, în aceeași situație, când unul dintre soți a făcut un avans, „în caz de divorț, teoretic îi poate spune fostei sale jumătăți că s-a săturat și nu va plăti dobânda rămasă la credit ipotecar”. spune Rustam Azizov, șeful centrului de credite ipotecare RDI. Mai mult, dacă una dintre părți a refuzat să plătească împrumutul, iar împrumutul este plătit până la capăt de cealaltă parte, atunci nu va fi ușor să scapi de al doilea proprietar.

În cazul unei astfel de situații, problema se rezolvă în comun cu banca. Există mai multe soluții. De exemplu, unul dintre soți își poate transfera soldul datoriei și îi poate plăti fostului soț cota sa inițială, lăsând astfel apartamentul pentru el. Pentru a face acest lucru, în primul rând, este necesar să anunțați banca despre situația actuală, să colectați un pachet complet de documente pentru a evalua solvabilitatea și capacitatea de a transfera întregul sold al datoriei unuia dintre foștii soți.

Astfel, banca va trebui să negocieze separat o modificare a componenței proprietarilor și a debitorilor. „Separarea datoriei și a proprietății obiectului colateral este imposibilă, deoarece dacă unul dintre debitori încetează să fie responsabil pentru obligațiile sale, va fi destul de problematic să-și realizeze partea sa din garanția pentru împrumut”, explică Aleksey Popovich, adjunct. șeful Departamentului de Dezvoltare Credit Ipoteca la Raiffeisenbank. „Am reușit să cădem de acord asupra împărțirii proprietății, banca este gata să ia în considerare posibilitatea retragerii unuia dintre soți de pe lista debitorilor. Acest lucru este posibil atunci când obligațiile și proprietatea asupra Întreaga facilitate sunt transferate unuia dintre debitori. În plus, problema împărțirii proprietății și a obligațiilor de credit este examinată în instanță."

Vindem inutil

În cazul în care soții care divorțează nu reușesc să se înțeleagă între ei cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului achiziționat pe credit, iar părțile nu vor să se adreseze instanței, nu mai rămâne decât să vândă proprietatea în litigiu. „De exemplu, puteți pune un apartament de vânzare, puteți plăti datoria către bancă, puteți împărți soldul în funcție de contribuția financiară inițială și puteți dispersa”, sugerează Andrey Vladykin. „În acest caz, trebuie să anunțați și banca. .De obicei nu există dificultăți deosebite.că tranzacția de vânzare se va desfășura în banca creditoare cu participarea unui angajat al băncii.O parte din costul apartamentului, egală cu suma datoriei aferente împrumutului, va fi gajată fie într-o cutie de depozit separată în momentul înregistrării transferului de proprietate sau într-un cont special - o scrisoare de credit din care banca însăși va lua banii pentru rambursarea împrumutului după înregistrare. Când datoria este rambursată, banca emite o adeverință care să ateste că împrumutul a fost rambursat și banca permite scoaterea grevului din apartament.”

Adevărat, înainte de a vinde un apartament, trebuie să fiți de acord unul cu celălalt. „Banca poate fi de acord cu vânzarea imobilului ipotecat, dar o condiție prealabilă pentru aceasta este ca foștii soți să ajungă la un acord privind distribuirea fondurilor”, adaugă Ivan Minakov.

Indiferent de prezența sau absența unui acord între soți, care pot rezolva această problemă, inclusiv în instanță, „puteți vinde apartamentul ipotecat doar cu acordul creditorului ipotecar/creditorului”, spune Anna Volkova: „Dacă creditorul este gata să dea un astfel de consimțământ, atunci el poate cere ca veniturile din vânzare să fie folosite pentru rambursarea împrumutului, iar tot ceea ce rămâne va fi transferat debitorilor, care sunt liberi să împartă suma primită la discreția lor. rambursare anticipată un împrumut la vânzare, cu toate acestea, astfel de condiții de vânzare sunt o raritate uriașă, deoarece este puțin probabil ca cineva să fie de acord să cumpere un apartament cu păstrarea garanțiilor pentru a garanta datoriile altora. În consecință, chiar dacă banca a fost de acord cu vânzarea, va cere ca împrumutul să fie rambursat integral din încasări.”

Pregătiți-vă pentru divorț

În general, participanții la piață sunt de acord că este posibil să se evite situațiile controversate într-un divorț cu ipotecă doar prin planificarea totul în avans, oricât de trist ar suna în momentul prosperității familiei. „Pentru a proteja soții înaintea unei tranzacții ipotecare, este necesar să se decidă în prealabil cine și în ce măsură va deține proprietatea asupra bunului dobândit în cazul unei posibile desfaceri a căsătoriei, și să se confirme acordurile prin încheierea unui contract de căsătorie în formă notarială”, este sigur Herman Belous. În Rusia, acest document stabilește doar regimul de împărțire a proprietății. Poate indica cine va primi cadouri comune scumpe, bijuterii, mobile și imobiliare. Este important ca acest acord să poată fi întocmit atât înainte de căsătorie, cât și în orice etapă a acesteia. „Cel mai adesea, un contract de căsătorie pentru o tranzacție ipotecară este încheiat de acei soți care au deja un fel de proprietate comună (un apartament în care locuiește familia) și unul dintre ei dorește să cumpere un apartament doar pentru el însuși (de exemplu, ca un aerodrom alternativ sau pentru copii dintr-o altă căsătorie),” spune CEO compania „Metrium Group” Maria Litinetskaya.

Pe lângă încheierea unui acord preliminar privind împărțirea proprietății, este important să se păstreze dovezile documentare ale tuturor etapelor importante de obținere și deservire a unui împrumut: oricare dintre aceste acte poate decide cauza în instanță într-o direcție sau alta. „Trebuie să păstrați contractul de împrumut, toate documentele privind toate plățile, contractul ipotecar (dacă există), contractul de cumpărare și vânzare a apartamentului, chitanța vânzătorului sau alt document privind transferul de bani către vânzător”, subliniază Anna Volkova. „Aceste documente pot fi folosite și pentru a obține proprietăți deduceri fiscale prevăzută legislatia fiscala. De asemenea, trebuie să păstrați contractele de asigurare, precum și documentele privind plata primelor de asigurare. Dovada dreptului de proprietate, chitanța vânzătorului sau chitanța vânzătorului Bani trebuie păstrat pe termen nelimitat.

Deosebit de remarcabile sunt tranzacțiile de cumpărare a unui apartament într-o clădire nouă în condițiile unui acord de participare la capitaluri proprii (DDU), atunci când procedura de intrare în proprietate are loc după ce casa a fost predată. „Dacă intenționați să cumpărați un apartament și să vă căsătoriți în același timp, dar în același timp să păstrați apartamentul pentru dvs., este logic să vă preluați mai întâi proprietatea asupra apartamentului și apoi să vă căsătoriți”, sugerează Rustam Azizov. „ Dacă ați semnat mai întâi DDU, apoi v-ați căsătorit, apoi au așteptat doi ani pentru înregistrarea proprietății (și în acest timp este posibil să obțineți un divorț), atunci, în cazul unui divorț, soția ar putea solicita de la dvs. nu numai jumătate din toate plățile plătite pentru perioada vieții de familie (care sunt considerate proprietate comună), ci și jumătate acont, deoarece formal contractul de vânzare a unui apartament a fost încheiat în perioada căsătoriei.

Procesul de divorț cu împărțirea bunurilor și stabilirea locului de reședință al copilului este complex chiar și fără aspecte suplimentare. Ipoteca în caz de divorț al soților cu copii devine o problemă suplimentară.

Divorțul și împărțirea proprietății ipotecare într-o ipotecă: dispoziții generale

Soții prosperi care au un apartament într-o ipotecă nici nu se gândesc la cum să se împartă în timpul unui divorț. Dar atunci când apare un conflict, această problemă devine acută. Există două probleme urgente care trebuie rezolvate:

• în caz de divorț;
• care rămâne proprietate ipotecară cumpărat cu fonduri împrumutate.

Cunoștințele juridice scăzute și euforia care însoțesc ani de conviețuire fericit împreună joacă o glumă crudă: este foarte dificil să se determine cu exactitate procentul investit într-o achiziție ipotecară și gradul de participare la rambursarea unui credit ipotecar de către fiecare dintre soți. Se iau în considerare toate investițiile, inclusiv beneficii sociale. Cum capitalul matern poate fi folosit pentru credite ipotecare.

O împrejurare aparte este prezența copiilor minori, ale căror interese sunt neapărat luate în considerare în tranzacțiile imobiliare în care copilul este înregistrat. Acțiunile care înrăutățesc condițiile de viață ale copiilor pot fi calificate de autoritățile tutelare ca fiind insuficientă îndeplinire a obligațiilor de către părinți. În acest caz, acțiunile sunt prevăzute până la privarea de drepturile părintești și custodia de stat a unui astfel de copil.

Primul lucru de făcut pentru părinții care intenționează să efectueze operațiuni cu locuințe grevate de ipotecă în timpul unui divorț este să elibereze copilul și să îi ofere o înregistrare alternativă.

Soarta unei ipoteci emise înainte de căsătorie în timpul unui divorț

Proprietățile și obligațiile din împrumutul acordat înainte de căsătorie sunt bunuri care nu sunt supuse divizării. Această situație în practica divorțului cu copii în prezența unei ipoteci este cea mai simplă. Instanța sau acordul comun al părinților determină locul de reședință al minorului: această problemă nu se aplică situației cu apartamentul. Dar instanța, care este obligată să asigure protecția intereselor copiilor, poate ține cont de faptul prezenței sau absenței locuinței. Care va fi decizia privind stabilirea locului de reședință, atunci când un părinte care are toate drepturile la un apartament într-o ipotecă intră într-o dispută, iar al doilea, care nu are propria locuință și nu solicită aceasta, va depind de multe aspecte.

Cum să evitați problemele comune

Pentru a nu te confrunta cu situatii negative asociate cu un apartament ipotecar, este insistent incheiat in prealabil un contract de casatorie.

Conform legislației în vigoare, acest lucru se poate face nu numai înainte de căsătorie, ci și în perioada imediată a vieții de familie.

Pentru mulți oameni însă, această abordare pare inacceptabilă din punct de vedere moral - doar 5% dintre ruși folosesc un astfel de acord.

O alternativă de compromis ar fi un contract ipotecar. Este emis cu ajutorul unei bănci și poate reduce semnificativ riscurile atât ale băncii, cât și ale părții care divorțează. Deși sunt interesați în primul rând de acest lucru institutii de credit, deoarece pentru ei este o garanție de plată în orice caz, chiar dacă una dintre părți refuză să plătească ipoteca. Este mai benefic pentru soți înainte de un divorț - la urma urmei, un contract de ipotecă îi poate face co-împrumutați la un împrumut și poate îmbunătăți suma și condițiile emise.

Secțiune de apartament înregistrată pentru co-împrumutați

Un cuplu căsătorit poate fi co-împrumutați din momentul încheierii contractului de ipotecă sau de la data căsătoriei. În acest din urmă caz, gradul de participare la plăți poate fi confirmat printr-o modificare a contractului sau prin chitanțe de plată reținute. Opinia general acceptată că, implicit, proprietatea este împărțită în două părți egale este eronată. Cu o soluționare pașnică a problemei modului de a obține un divorț, dacă apartamentul este într-o ipotecă, banca va lua în considerare solvabilitatea fiecăruia dintre solicitanți, ținând cont de starea civilă schimbată și de alte ajustări în circumstanțele vieții. Dacă este necesară împărțirea de către instanță, se iau în considerare următoarele:

• prezența copiilor;
• gradul de participare la procesul de rambursare a fiecăruia;
• solvabilitatea în general şi nivelul veniturilor.

Obligația de a confirma faptul că unul dintre co-împrumutați a plătit mai mult sau chiar a rambursat integral datoria îi revine acestuia.

Avocații recomandă, efectuând tranzacții de plată dobândă lunară asigurați-vă că păstrați toate chitanțele și dovezile documentare ale surselor de fonduri. Doar în acest caz se poate face dovada instanței de judecată a dreptului de a revendica o mare parte a proprietății în caz de împărțire, definită ca dobândită în comun, sau la suma corespunzătoare a despăgubirii în caz de împărțire disproporționată.

Obligațiile de credit pentru cota neplătită sunt împărțite proporțional cu părțile din proprietatea transferată. Cel care primeste mai mult este obligat sa plateasca in aceeasi suma.

Soarta apartamentului și a împrumutului se poate decide prin acordul părților sau prin instanță:

1. O împărțire echivalentă a proprietății, în care soarta obligațiilor față de bancă este determinată de experții acesteia. Un cetățean insolvabil poate fi scutit de obligația de a împărți plata prin decizia băncii, dar al doilea va fi obligat să plătească integral datoriile. Cel mai cazuri dificile- capitolul apartamente cu o camera, în care acțiunile vor trebui determinate înainte de restructurarea contractului.
2. Împărțirea proporțională, în care o mare parte rămâne la tutorele copiilor sau la părintele care a plătit cea mai mare parte a sarcinii împrumutului.
3. Refuzul voluntar de a împărți contoarele de la una dintre părți. Împreună cu proprietatea trec și obligațiile de împrumut, ceea ce dă băncii dreptul de a refuza o astfel de reînregistrare. Dacă studiază starea financiara nu există nicio îndoială în privința solvabilității și contractul este renegociat, al doilea dintre soți, care a investit bani în timpul șederii în căsătorie, poate cere despăgubiri. Dacă nu este posibilă rezolvarea voluntară a chestiunii, instanța emite instrucțiuni privind modul de împărțire a acțiunilor.
4. Vânzarea unui apartament simplifică împărțirea. Veniturile sunt împărțite într-o cotă pentru rambursarea anticipată a datoriilor și soldul. A doua parte a soților poate fi împărțită între ei atât prin acord, cât și în instanță. Dreptul la o anumită cotă va trebui, de asemenea, documentat.

Protejarea drepturilor copiilor aflați în situație de divorț cu ipotecă

Tranzacțiile cu bunuri imobiliare, enumerate ca loc de înregistrare a unui minor, sunt monitorizate îndeaproape de autoritățile tutelare de stat. Ca urmare a tranzacțiilor, el nu ar trebui să rămână fără locuințe, iar condițiile de viață după divizare nu pot fi înrăutățite semnificativ.

Înainte de a decide cum să vinzi apartament ipotecarîn caz de divorț și de împărțire a fondurilor, va trebui să scrieți copiii și să stabiliți noul lor loc de reședință. regulile bancare timpul pentru astfel de operațiuni. La împărțirea apartamentului în sine, părintelui cu care rămâne copilul i se atribuie și o mare parte din suprafață cu o sarcină proporțională sub formă de dobândă la împrumut.

În cazul în care drepturile minorului la locuință sunt încălcate, părinții pot fi trași la răspundere: autoritățile competente se vor ocupa de problema privării drepturilor părintești, stabilirea locului de ședere și desemnarea tutelei.

Cititorii noștri se întreabă cum va fi împărțită ipoteca în cazul divorțului de soți cu copii. Procedura de divorț în sine nu este un motiv pentru a schimba condițiile pentru împrumut acasă. Apoi, soții vor răspunde solidar pentru ipotecă.

Ce spune legislatia?

Codul familiei al Federației Ruse specifică următoarele drepturi ale soților care au copii, un apartament ipotecar și divorțează:

1. Proprietatea comună a soților este orice bun care a fost dobândit în timpul căsătoriei (nu contează cui este înregistrat).
2. Anterior, plățile se făceau în contul proprietate comună sot si sotie
3. Întrucât soții sunt răspunzători solidar, banca îi va obliga să ramburseze împreună împrumutul după divorț.
4. este împărțit în două jumătăți egale. Dar dacă în familie există copii, atunci părintele cu care vor locui primește cea mai mare parte a locuinței.

Ambii soți sunt responsabili pentru ipoteca, indiferent cine a încheiat un acord cu banca. Unele bănci pot solicita rambursarea anticipată a împrumutului după aflarea divorțului iminent. Puteți citi mai multe despre cum să plătiți corect un credit ipotecar pentru o casă sau un apartament în acest articol.

Important: în fiecare astfel de caz există multe nuanțe care cu siguranță vor fi luate în considerare. organizatie bancara. Dacă tu și fostul tău soț nu poți ajunge la o decizie unanimă care să se potrivească ambelor părți, atunci poți oricând să mergi în instanță. În acest caz, trebuie să vă ghidați după Codul familiei, Codul civil, lege federala„Despre ipotecă”, și, bineînțeles, contractul tău.

Dar chiar și aici merită să ne amintim că nu există un singur scenariu pentru desfășurarea evenimentelor, se vor lua decizii absolut unice în fiecare caz, pur și simplu nu există precedente pentru un ghid. Din păcate, este foarte greu să ajungi la o înțelegere, pentru că. trebuie luate în considerare punctele de vedere ale mai multor părți.

Cum pot fi împărțite imobiliare și datoriile?

Este de remarcat faptul că o astfel de împărțire nu are loc întotdeauna conform scenariului standard, fiecare caz este individual. Fiecare are circumstanțe diferite, venituri.

Sunt posibile următoarele opțiuni:

• Cu acordul băncii, se pot face modificări contract de ipotecași împărțiți responsabilitatea pentru rambursarea datoriilor în anumite părți.
• Daca exista contract de casatorie sau prin instanta, apartamentul poate fi impartit prin acord.
• Apartamentul este împărțit în jumătate de către instanță, altfel este posibil dacă unul dintre soți poate dovedi că doar el a participat.
• Tranzacția poate fi reînregistrată doar pentru unul, dar numai dacă banca se asigură de solvabilitatea, istoricul de credit bun și fiabilitatea ca plătitor. Este important ca un viitor împrumutat să știe cum să păstreze un istoric de credit pozitiv, indiferent de ce, această recenzie vă va spune în detaliu despre acest lucru.
• Dacă unul dintre soți refuză să contribuie cu bani pentru rambursarea împrumutului, atunci după divorț, datoria este transferată complet pe umerii celui de-al doilea co-împrumutat. Dacă nu este de acord, atunci apartamentul va fi scos la vânzare de către bancă.
• Soțul, care va acoperi întreaga datorie față de creditor, poate, în instanță, să ceară de la cel de-al doilea despăgubiri bănești, în conformitate cu suma plătită.
• Dacă plățile ipotecare nu se primesc timp de 3 luni sau mai mult, proprietatea va fi scoasă la licitație, iar debitorii vor primi soldul după vânzarea și rambursarea datoriei. Dacă un copil este înscris în apartament, atunci acesta trebuie externat. Instanța poate acorda o întârziere în găsirea unei noi locuințe. Dacă, printr-o hotărâre judecătorească, copilul nu este eliberat la timp, atunci autoritățile tutelare pot ridica problema privării de drepturi părintești pe motiv că părinții nu pot asigura condiții normale de viață copiilor.
• Un apartament ipotecat poate fi vândut de un fost soț și soție pentru a plăti datoria. Restul se împarte între soți. Citiți despre cum să vindeți locuințe în baza unui credit ipotecar.

Puncte importante

Înainte de a decide asupra oricărei acțiuni, citiți cu atenție contractul de împrumut, dacă este posibil, contactați sucursala băncii pentru sfaturi cu privire la problema dvs. Foarte des, contractul prevede că soții devin co-împrumutați, ceea ce este benefic pentru toată lumea - venitul total crește, pentru bancă aceasta asigurare suplimentara etc.

Ce se întâmplă în practică? Adesea există o altă notă acolo, care spune că în timpul unui divorț, termenii contractului nu se modifică. Aceasta înseamnă că, dacă una dintre părți refuză să continue plățile, atunci toate obligațiile vor fi transferate complet celui de-al doilea co-împrumutat. Și va fi foarte greu de contestat.

De fapt, veți avea doar 3 opțiuni pentru desfășurarea evenimentelor: continuați să plătiți împreună, găsiți suma de datorie lipsă pentru rambursare anticipată sau vindeți apartamentul ipotecat băncii. În multe cazuri, este a treia opțiune care este folosită pentru a satisface atât interesele creditorului, cât și ale debitorilor.

Împărțirea proprietății comune este un proces destul de neplăcut pentru un cuplu care divorțează, dar împărțirea unei ipoteci în timpul unui divorț este și mai rău. Faptul este că acest proces este legat de bănci, prin urmare, se transformă dintr-un proces bilateral într-un proces tripartit.

Pentru soți, o ipotecă de divorț este de obicei o obligație comună de divizat. Așa spun articolele din Codul Familiei (CS). Fiecare își apără propriile interese, ca să nu fie singurul datornic.

Instituția bancară este interesată de faptul că soții – co-împrumutați continuă să contribuie cu fonduri. Prin urmare, este destul de legitim să intervină în proces, încercând să le protejeze banii.

Vom analiza cum este împărțită ipoteca în timpul divorțului soților, ce împrejurări afectează hotărârea definitivă privind îndeplinirea obligațiilor de împrumut după divorț și în ce situații este obligată doar o singură parte să plătească datoria.

Temeiuri legislative pentru împărțirea ipotecilor

Cerințele de reglementare pentru împărțirea bunurilor imobile achiziționate de un cuplu sunt cuprinse în paragrafele 38 - 39 din Regatul Unit. În special, acestea sunt luate în considerare atunci când se decide cum este împărțit un apartament într-o ipotecă în timpul unui divorț. Nu se spune nimic despre datoriile în sine în Marea Britanie. Ele sunt luate în considerare indirect, ca parte a dobândită în comun.

Logica este aceasta:

1. Soții după căsătorie:
   • lege;
   • negociabil.
2. În acest din urmă caz, secțiunea apartamentului ipotecar este descrisă în termenii contractului.
3. În regimul juridic (se stabilește automat), tot bunul este comun, adică aparține ambelor în același timp.
4. După ce legătura este ruptă, aceasta poate fi împărțită în două moduri:
   • întocmirea unui acord voluntar;
   • judecata in instanta.
5. Instanța va include datorii în lista datoriilor dobândite în comun. Modul în care va avea loc împărțirea se decide în baza normelor legii.

Sugestie: este mai profitabil să împărțiți ipoteca în timpul unui divorț printr-un acord voluntar. Să vedem mai jos de ce.

Pentru a vă da seama cum este împărțit un apartament ipotecar, trebuie să aflați condițiile de pornire. Există factori care schimbă radical logica procesului. Ele trebuie înțelese. Acestea, de exemplu, sunt:

• înregistrarea căsătoriei oficiale sau lipsa acesteia;
• dacă proprietatea a fost cumpărată:
  • căsătorit;
  • înainte de nuntă;
• dacă a existat un contract de căsătorie;
• indiferent dacă cuplul are un copil sau mai mulți.

Astfel, este imposibil de explicat într-un cuvânt cum va fi împărțită proprietatea partenerilor de despărțire în timpul unei ipoteci. Fiecare situație are propriile subtilități și nuanțe.

Cununia civila

Atenție: parteneri care trăiesc fără înregistrare oficială nu sunt supuse RF IC. Relația lor este civilă și este considerată pe baza de Cod Civil(GK).

Din regula de mai sus, rezultă că apartamentul ipotecar în timpul unui divorț va fi dat persoanei căreia i se înregistrează proprietatea:

• unul dintre parteneri;
• atât în ​​proporţii determinate de acte.

Astfel, cine va rămâne cu proprietatea este judecat după actele de înregistrare a proprietății. În plus, acest cetățean va fi obligat să plătească singur datorii către bancă.

Există excepții de la această regulă. În instanță se poate dovedi că ipoteca luată la cumpărarea locuinței a fost plătită de al doilea partener (care nu este proprietar). Atunci se va putea revendica o parte din metri pătrați. Instanța va aloca exact cât a fost plătit de neproprietar.

Ca dovadă a faptului că o persoană a plătit pentru un apartament într-o ipotecă, sunt acceptate următoarele:

• documente de plată;
• extrase de cont;
• controale;
• extracte și multe altele.

Luați în considerare un exemplu. Sidorkina și Ivanchenko și-au cumpărat un apartament pe credit în timpul unei căsătorii civile. S-a decis să se efectueze înregistrarea ipotecilor și a bunurilor imobiliare asupra unui bărbat. După un anumit timp s-au despărțit. Sidorkina a decis să împartă apartamentul, deoarece a cheltuit bani pentru plata împrumutului la egalitate cu soțul ei de drept comun.

Bărbatul nu a fost de acord cu alocarea unei cote din proprietate. A trebuit să merg în instanță. Ca dovadă a nevinovăției sale, Sidorkina a adus un extras de la bancă. Acest document conținea informații despre transferul de fonduri către instituția care a emis împrumutul.

Instanța a ordonat lui Ivanchenko să aloce o parte din proprietatea Sidorkinei, egală cu suma de fonduri aduse de aceasta în termeni de metri patrati(la pretul pietei).

Proprietate cumpărată cu ipotecă înainte sau în timpul căsătoriei

În acest caz, se ia în considerare punctul 36 din Regatul Unit. El spune că proprietatea dobândită înainte de formalizarea obligațiunilor este proprietate personală. Prin urmare, împărțirea apartamentului nu se face. Ei, ca datoria la institutie financiara, rămâne proprietarul.

în care foștii soți au tot dreptul să le împărtășească pe amândouă. Dar acest lucru necesită acordul voluntar al proprietarului de metri pătrați. O astfel de decizie este întocmită printr-un acord privind împărțirea proprietății.

În caz contrar, neproprietarul poate intenta o acțiune în justiție pentru a recupera o parte din fonduri de la fostul partener. Dovada investiției fondurilor familiei în rambursarea împrumutului este o adeverință de la o instituție bancară privind depunerea banilor în cont pe perioada existenței familiei.

Atenție: dacă rambursarea a fost efectuată de alte persoane, de exemplu, rude, atunci nu va funcționa pentru a recupera banii. În plus, un neproprietar nu poate revendica locuință.

Luați în considerare un exemplu. Ivankina a apelat la un avocat pentru sfaturi. A fost interesată de următoarele: „Dacă divorț de soțul meu, care are o ipotecă, voi putea revendica un apartament?”

Avocata a explicat că în caz de divorț pierde dreptul la locuință, deoarece acesta nu este dobândit în comun. Cu toate acestea, poate necesita jumătate din banii depuși în timpul căsătoriei în bancă. Situația a fost complicată de faptul că părinții soțului i-au ajutat pe soți să ramburseze împrumutul. Ei au fost cei care au depus banii în bancă. Și se poate dovedi:

• controale;
• declarații ale martorilor.

În plus, Ivankina însăși nu a funcționat, bugetul familiei nu s-a reumplut. Și deși această împrejurare nu afectează recunoașterea a tot ceea ce a dobândit ca comun (articolul 34), aceasta va afecta în mod dramatic situația. Dacă ipoteca a fost plătită din fonduri donate, atunci va fi destul de dificil să recuperați o parte din ele. Avocatul a sfătuit-o pe femeie să renunțe la idee. Deoarece este puțin probabil ca procesul să conducă la rezultate pozitive.

În această situație, nu contează cui i se acordă împrumutul. Divorțați în mod egal sunt:

• proprietarii de case;
• datornici.

Partenerii au de ales ce să facă după un divorț:

• a ajunge la o intelegere;
• Mergi la tribunal.

Divorțul în prezența unei ipoteci dă naștere unei alte obligații: de a avertiza creditorul cu privire la schimbarea împrejurărilor (articolul 46).

Practica arată că este mai bine să împărțiți un apartament ipotecar și datorii de comun acord. Majoritatea litigiilor se încheie în acest fel. Cei care încearcă să-și dea seama cum să împartă datoriile ar trebui să înțeleagă:

1. Statul practic nu se amestecă în acordurile părților. Cum de a împărți apartamentul și datorii este propria lor afacere. Statul reacționează doar în două cazuri:
   • dacă există o cerere (instanța înțelege);
   • în caz de încălcare a drepturilor minorilor (poate interveni autoritatea tutelară sau parchetul).
2. Procesul de divizare depinde doar de opiniile și interesele celor care divorțează. Ei pot stabili condiții care se potrivesc ambelor:
   • în părți egale;
   • transferați responsabilitatea doar la unul singur;
   • în părți inegale:
     • proprii;
     • creanţă.
   • Se aplică restricția:
     • dacă sunt copii;
     • dacă s-ar folosi fonduri publice.

Se poate întocmi un acord privind împărțirea locuințelor și a datoriilor:

• când oamenii divorțează, dar despărțirea nu a fost încă oficializată (pe perioada de valabilitate a căsătoriei);
• după primirea unui certificat de rupere a obligaţiunilor.

Sugestie: documentul nu necesită legalizare, dar este mai bine să-l obțineți. Această măsură va proteja împotriva pretențiilor partenerului divorțat. Nu își va putea retrage semnătura.

Cel mai adesea, partenerii nu găsesc un acord cu privire la modul de împărțire a datoriilor și a proprietății în timpul unui divorț. Legea permite unuia sau amândoi să meargă în instanță. În acest caz, logica acestui organism ar trebui înțeleasă. Adică să se concentreze pe ce norme se bazează instanța în timpul unui divorț, cum efectuează împărțirea, ce factori ia în considerare.

Logica judecătorului este următoarea:

• dobândite în comun ar trebui împărțite în mod egal după dizolvarea obligațiunilor;
• co-împrumutații sunt obligați să facă contribuții egale pentru rambursarea datoriilor;
• excepția este cazul dacă există un copil (sunt posibile concesiuni).

Instanța nu ia în considerare astfel de factori ai vieții personale a litigiilor:

• lipsa veniturilor sau a unui loc de muncă;
• stare de sănătate.

Este important pentru instanță dacă ipoteca a fost emisă înainte sau după căsătorie. La rezolvarea problemei se va baza pe normele dreptului familiei, adică va obliga cuplul divorțat să plătească în părți egale.

Ipoteca în caz de divorț al soților cu copii sau cu fonduri bugetare

Statul susține protecția drepturilor minorilor. Acest lucru afectează modul în care datoriile soților sunt împărțite. Astfel, o cotă mai mică poate fi acordată părintelui cu care rămân copiii dacă acesta:

• este dezactivat (nu poate lucra);
• temporar nu funcționează;
• este în concediu cu un copil mic.

În plus, faptul de sarcină a unei femei care divorțează afectează împărțirea datoriilor și a bunurilor dobândite. Astfel i se acordă o cotă mai mică.

Instanța nu poate elibera complet de plata împrumutului. Acesta pornește de la principiul egalității soților. Adică amândoi trebuie să plătească ipoteca. Dar un acord voluntar poate elibera una dintre părți de obligațiile financiare.

Există un alt factor de luat în considerare atunci când aveți copii minori. Minorii trebuie să aibă o locuință. În consecință, instanța va insista să aloce cei mai mulți metri pătrați partenerului cu care au rămas. Autoritatea tutelară este adesea implicată în proces.

Când vă dați seama ce să faceți cu o ipotecă, trebuie să luați în considerare modul în care este finanțată. Statul are mai multe programe de îmbunătățire conditii de viata. Cel mai comun:

• ipoteca militara.

Fiecare opțiune are propriile sale caracteristici în caz de divorț:

1. Când se utilizează capitalul matern, toți membrii familiei (inclusiv cei nenăscuți) devin proprietari de case. Metri pătrați vor fi împărțiți în părți egale.
2. Ipotecile militare sunt finanțate de Departamentul Apărării. Proprietatea este înregistrată în proprietatea militarilor. Este greu să dai în judecată o parte din metri de la un fost partener.

Participarea creditorilor

Atunci când alegeți ce să faceți cu o ipotecă în timpul unui divorț, este necesar să luați în considerare un terț - o bancă. Financiilor nu le plac riscurile. Ei tratează schimbarea stării civile a debitorilor cu suspiciune și neîncredere. Banca poate solicita:

• renegocia contractul de împrumut;
• rambursarea prin luare împrumut nou in cei mai rai conditii.

Sugestie: clauze despre acest lucru ar trebui să fie în contractul de ipotecă.

Banca are următoarele drepturi:

• participa la o ședință de judecată;
• să prezinte propuneri de repartizare a datoriilor;
• protest:
  • hotărârea instanței de judecată;
  • termenii acordului voluntar.

Pentru persoanele care decid să divorțeze, experții recomandă următoarele opțiuni pentru rezolvarea problemei ipotecare:

1. Poți să-ți vinzi casa și să-ți primești banii înapoi. Aceasta oferă de obicei institutie bancara. Opțiunea este considerată cea mai profitabilă pentru divorțați.
2. Dacă nu puteți realiza metri pătrați, atunci puteți:
   • Împărțiți locuințele și datoriile în două acorduri separate (nu sunt binevenite de bancă). Instituția va oferi condiții nefavorabile acelor parteneri care au solicitat divorțul la reemiterea unui contract de credit ipotecar pentru doi.
   • Unul dintre divorțați poate renunța la proprietate. Apoi banii vor fi plătiți de cel care primește apartamentul.

Împărțirea datoriei ipotecare între soți depinde de:

1. Timp de procesare a creditului:
   • inainte de casatorie;
   • în perioada obligațiunii.
2. Modalități de a rezolva problema:
   • prin redactarea acordurilor;
   • într-un tribunal.
3. A avea copii sau sarcina.
4. Atragerea de fonduri bugetare de plată.

O instituție bancară este implicată în rezolvarea problemelor din secțiune. Are drepturi destul de largi.

Articole utile: