Einamųjų metų rezultatus ir pagrindines tendencijas biurų, sandėlių, prekybos ir viešbučių nekilnojamojo turto rinkose analizavo pirmaujanti tarptautinė nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovė CBRE. Bendrovės specialistai lėmė ir komercinio nekilnojamojo turto rinkos perspektyvas ateinančiais 2017 m.

2016-ieji įsimins NT rinkos stabilizavimu, išaugusiu investuotojų aktyvumu, nors ir ribotu rinkos investicinių sandorių skaičiumi, bei nuomininkų nuotaikų kaitą – nuo ​​nuomos sąlygų peržiūrėjimo iki naujų sandorių sudarymo visuose segmentuose. pradedant nuo antrosios metų pusės.

Remiantis ekspertų prognozėmis, Rusijos ekonomika 2017 metais bus rodomas nežymus augimas – nuo ​​0,5% iki 2%. Pagrindinis ministerijos prognozės scenarijus ekonominis vystymasis(MED) tikisi, kad 2017 metais ekonomikos augimas sieks 0,8 proc.

Atsižvelgiant į lūkesčius dėl laipsniško ekonomikos atsigavimo, pagrindinis komercinio nekilnojamojo turto rinkos augimo veiksnys bus nuolatinis stabilumas ir naujo ciklo, per kurį investuotojai turės geras potencialas pelningumas

Nepaisant to, kad Rusijos bankas sumažino bazinę palūkanų normą, banko finansavimo kaina vis dar neleidžia vystytojams pradėti naujų projektų. Kartu efektyviai išnaudoja atsiradusią pauzę: apžiūri aikšteles, susitaria dėl naujų projektų parametrų ir gauna leidimus. Tai leis jiems pasinaudoti kitais metais numatomu skolos rinkos sąlygų pagerėjimu.

Komercinio nekilnojamojo turto rinkos tendencijos 2016 m

2016 metais toliau mažėjo naujos komercinės paskirties nekilnojamojo turto pasiūla, ypač sandėlių ir biurų rinkose, o mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto paleidimo apimtys išliko didelės dėl inercijos. Dėl aktyvumo sumažėjo laisvų patalpų dalis biurų segmente vyriausybines agentūras ir įmonės, kurios, pasinaudodamos susiklosčiusia situacija, pirko ar išsinuomojo didelius biurų plotus.

2016 metais rinka galutinai stabilizavosi, o antrąjį pusmetį nuomininkų aktyvumas gerokai išaugo. Šiais metais pagaliau susiformavo prielaidos pradėti laipsnišką komercinio nekilnojamojo turto rinkos atsigavimą 2017 m.

Komercinio nekilnojamojo turto nuomos tarifai yra tvirtai nusistovėję rublio zonoje (su retomis išimtimis), pasiekė dugną ir stabilizavosi visuose segmentuose. Atnaujinimo operacijų apimtis galiojančius susitarimus nuomos sutarčių, taip pat jų sąlygų tikslinimo, sumažėjo trečdaliu. Tuo pačiu metu nuo metų vidurio suaktyvėjo naujų nuomos sandorių sudarymas rinkos sąlygomis.

2016-ieji Maskvai buvo proveržio metai infrastruktūros plėtros prasme: Naujojoje Maskvoje atidarytos Rumyantsevo ir Salaryevo metro stotys, paleistas Maskvos centrinis ratas, o iki metų pabaigos planuojama pradėti eksploatuoti pirmąją atkarpą Trečioji mainų grandinė.

CBRE analitikai mano, kad 2016 metais komercinio nekilnojamojo turto rinka galutinai stabilizavosi, o antrąjį pusmetį nuomininkų aktyvumas gerokai išaugo. Šiemet galutinai susiformavo prielaidos 2017 metais pradėti laipsnišką komercinio nekilnojamojo turto rinkos atsigavimą.

Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą

CBRE vyresniosios direktorės, kapitalo rinkų ir investicijų departamento vadovės Irinos Ušakovos teigimu, investicijų apimtys 2016 metais padidės 29% ir sieks 4,5 mlrd. USD (arba apie 300 mlrd. rublių). Tuo tarpu 40 proc. šios apimties sudarė valstybės įstaigų ir valstybės įmonių sudaryti sandoriai, o pernai tokių sandorių nebuvo.

2016 m. dominavo Rusijos kapitalas, sudaręs 96% visos sandorių apimties. Dalintis užsienio kapitalo investicinių sandorių apimtys sumažėjo iki 4% nuo 15% pernai. Tačiau matome didelį Rusijos rinkoje jau atstovaujamų užsienio fondų investicinį aktyvumą bei papildomas kapitalo įplaukas. Svarbus sandoris, kuriame dalyvavo užsienio kapitalas, buvo Mubadalos arabų fondo įsigijimas kartu su RDIF sandėliavimo pastatai dviejuose projektuose PNK Šeremetjevo ir PNK Čechovo 3.

Pagal investicijų apimtis lyderiai metų pabaigoje bus biurų segmentas (44 proc.) ir viešbučiai (17 proc.). Be to, viešbučių dalis šiemet yra rekordinė per pastaruosius 10 metų. Taip pat 2016 metais buvo užfiksuota didelė gyvenamojo segmento dalis (11%) – vystytojai aktyviai pirko sklypus būsto statybai. Prekybos ir sandėliavimo nekilnojamojo turto dalis atitinkamai sudarys 18% ir 4%.

Rinkos investicinių sandorių skaičių ir toliau riboja didelis pirkėjų ir pardavėjų kainų lūkesčių skirtumas, kuris riboja sandorių uždarymą.

Pasak ekspertų, apimtis nuosavybės galima investuoti komercinis nekilnojamasis turtas yra apie 3,5 milijardo dolerių (daugiau nei 50 % iš jų yra pinigai užsienio investuotojai), investicijoms į būstą dar apie 1 mlrd. Atsižvelgiant į skolintų pinigų daugiau nei 10 mlrd. dolerių ieško investavimo į nekilnojamąjį turtą galimybių.

Atsižvelgiant į nusistovėjusį stabilumą ir lūkesčius dėl laipsniško ekonomikos ir rinkos atsigavimo bei supratimo apie turimą kapitalą rinkoje 2017 m., CBRE prognozėmis, investicijų apimtys gali išaugti iki 5 mlrd. Pagrindinis augimo veiksnys šiuo atveju bus nuolatinis stabilumas ir naujo ciklo, kuriame investuotojai turi gerą pelningumo potencialą, pradžia.

Biuro nekilnojamasis turtas

Elena Denisova, vyresnioji direktorė, CBRE biuro patalpų departamento vadovė, mano, kad pirmąjį 2016 m. pusmetį įtakojo 2015 m. susiformavusios tendencijos: biuro nekilnojamojo turto paklausą palaikė stambūs sandoriai, kuriuos atliko valstybinės įstaigos ar įmonės su valstybės dalyvavimas, dažnai buvo ne rinkos pobūdžio ir buvo susiję su skolinių įsipareigojimų vykdymu. Tokie sandoriai apima Eurasia Tower perkėlimą į VTB, verslo centro „President Plaza“ perkėlimą į „Sberbank“.

Nuo 2016 m. antrojo pusmečio komercinio nekilnojamojo turto paklausos rodikliai pagerėjo – pastebima tendencija didėti naujų rinkos sąlygomis sudaromų sandorių apimtys.

Kitas teigiamas ir reikšmingas momentas biurų nekilnojamojo turto rinkai 2016 metais buvo laisvų patalpų lygio sumažėjimas. Labiausiai laisvų patalpų dalis sumažėjo A klasės biurų segmente: 2015 metų pabaigoje čia laisvų patalpų lygis buvo 26%, šių metų pabaigoje, anot analitikų, sumažės iki 19,8%. 2017 metais ekspertai prognozuoja šios klasės laisvų darbo vietų stabilumą, nes planuojama pradėti eksploatuoti nemažai didelių verslo centrų. B klasėje galimas reikšmingesnis laisvų patalpų dalies sumažinimas - nuo 15,2% 2016 metų pabaigoje iki 14% 2017 metais.

CBRE skaičiavimais, 2016 metų pabaigoje pradėtos eksploatuoti naujos patalpos apimtis sieks 355.000 kv. m, o tai yra du kartus mažiau nei pernai. 2017 metais, remiantis skelbiamais pranešimais, bus pradėta eksploatuoti 440.000 kv. m naujo biuro pasiūlymo. Pastebėtina, kad pagrindinis tūris bus Maskvos mieste (210 000 kv. m) ir sostinės centriniame verslo rajone (100 000 kv. m). Ribotas naujų aukštos kokybės įrenginių pristatymas prisideda prie tolesnio aukštos kokybės produktų „išplovimo“ iš rinkos stambiems vartotojams.

Biuro nekilnojamojo turto nuomos įkainiai yra stabilūs, o 2016 metų pabaigoje išliks šiuose diapazonuose: A klasės Prime - 800 - 900 USD už kv. m per metus, A klasei - 18 000 - 35 000 rublių. už kv. m per metus, B klasei - 13 000 - 28 000 rublių. už kv. m per metus (visi įkainiai neįskaičiuoti veiklos sąnaudos ir PVM).

2017 m. prašomi nuomos tarifai išliks daugiausia rubliais, o laipsniškai normalizavus išorinį foną, galimas tarifų rubliais padidėjimas 5-10%.

Sandėlio nekilnojamasis turtas

Pasak Antono Alyabjevo, CBRE pramonės ir sandėlių nekilnojamojo turto departamento direktoriaus, 2016-ieji buvo pereinamieji metai sandėliavimo nekilnojamajam turtui – nuo ​​sulėtėjimo fazės iki tolesnio rinkos stabilizavimo etapo.

Metų pradžios ekonominiai svyravimai lėmė, kad daugelio sandorių įgyvendinimas buvo atidėtas vėlesniam laikui, o tai atsispindėjo mažomis paklausos apimtimis 2016 m. II ir III ketvirčius. Tačiau metų pabaigoje verslo veikla atsigavo: sandorių su sandėliais apimtys IV ketvirtį galėjo siekti 300.000 kv. m, tai yra didžiausias skaičius per metus.

Lygiagrečiai su paklausos svyravimais keitėsi ir pagrindinių rinkos rodiklių – laisvo sandėliavimo ploto dalies ir nuomos tarifų – judėjimo tendencijos. Laisvų darbo vietų padidėjimas antrojo ketvirčio pradžioje, atsiradęs dėl galutinių vartotojų sandėliavimo patalpų atėjimo į rinką, greitai išblėso. Laisvųjų sandėlių dalis per pastaruosius 6 mėnesius išliko stabili. Tuo pačiu metu sandėliavimo patalpų nuomos įkainiai nesikeičia jau tris ketvirčius.

2016 metais CBRE analitikai pastebėjo naujų pasiūlos ir paklausos struktūros tendencijų atsiradimą. Verslo aktyvumą vis labiau skatina nauji varikliai – perėjimas nuo senų sandėlių patalpų prie geresnių, perėjimas nuo logistikos operatorių patalpų prie tiesioginės nuomos ir sandėlių pajėgumų konsolidavimas dideliuose paskirstymo centruose.

Šie paklausos pobūdžio pokyčiai savo ruožtu paskatino pasiūlos diferenciaciją. Kūrėjai siūlo skirtingus sprendimus skirtingoms klientų kategorijoms. Tai galėtų būti aukštųjų technologijų sandėliai, pastatyti pagal poreikius, sukurti didelių įmonių, kurios ir toliau auga, poreikiams. Įmonės, kurios norėtų kraustytis į naują kokybišką pastatą, bet yra labiau apribotos finansiniai ištekliai, siūlomi standartizuoti A klasės sandėliai su baziniu specifikacijų rinkiniu.

2017 metais rinka ir toliau veiks esamoje aplinkoje. Bus toliau mažinamas paleidimo apimtys, o nauji pastatai daugiausia bus statomi klientui. Metinė naujos tiekimo norma turėtų siekti 500-600 tūkst. kv.m. m.

Numatoma sandorių apimtis sandėlio turgus 2017 metais gali būti ne mažiau kaip 800 000 kv. m. Įvykęs rinkos stabilizavimasis sudaro prielaidas laipsniškam verslo aktyvumo didėjimui. Antrąjį pusmetį galime sulaukti teigiamų rinkos dinamikos pokyčių – laipsniško laisvų patalpų mažėjimo ir sandėlių nuomos kainų didėjimo.

Prekybos patalpos, Maskva

Marina Malakhatko, CBRE prekybinių patalpų departamento Maskvoje direktorė, mano, kad 2016 metais Maskvoje pradėtų eksploatuoti prekybinių patalpų apimtis bus apie 427.000 kv. m, tai 3% mažiau nei 2015 m. Ši apimtis yra reikšminga rinkai, o pradėjus eksploatuoti 7 naujus objektus, per metus trumpalaikis laisvų darbo vietų padidėjimas mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto rinkoje iki trečiojo ketvirčio išaugo iki 11,4 proc. Tačiau iki šių metų pabaigos tikimasi sistemingai mažėti, o sumažėjus sąnaudų kiekiui, 2017 m. pirmąjį pusmetį pasiekti 10 proc.

Apimtis visuminė pasiūla aukštos kokybės prekybos centrai Maskvoje iki metų pabaigos sieks 5,6 mln. kvadratinių metrų. m, o prekybinio ploto suteikimas – 456 kv. m 1000 žmonių.

Nauji mažmeninės prekybos objektai atsidarė su geru užimtumo lygiu: prekybos centruose 2016 m. vakansijos lygis svyravo nuo 20-40 proc., o pernai patalpos buvo atidarytos su 50-80 proc. Išėjusių mažmenininkų skaičius Rusijos rinka, labai sumažėjo: 2 prekės ženklai 2016 m., palyginti su 11 prekių ženklų 2015 m.

2017 metais numatomas ir tolesnis prekybos ploto atidavimo eksploatuoti tempų mažėjimas: skelbiama atidaryti apie 273.000 kv. m, tai 36% mažiau nei 2016 m. Tuo pačiu metu vienas iš kitų metų objektų - Butovo Mall (54 000 kv. m GLA), iš pradžių buvo paskelbtas atidaromas 2016 m.

Tarp didžiausių 2016 metų prekybos centrų verta paminėti Riviera (91 200 kv. m GLA), Okeaniją (60 000 kv. m GLA) ir Good! (53 000 kv. m), Metropolio 2 fazė (38 000 kv. m GLA). Laisvų patalpų rodikliai atidarant naujus objektus labai skiriasi priklausomai nuo vietos ir koncepcijos. Vidutiniškai nauji mažmeninės prekybos objektai atsidarė su geru užimtumo lygiu: prekybos centruose 2016 m. vakansijos lygis svyravo nuo 20-40 proc., o pernai patalpos buvo atidarytos su 50-80 proc.

Per 2016 metų 11 mėnesių į Maskvos rinką pateko 32 tarptautiniai prekių ženklai, o dar 5 savo pirmąsias parduotuves sostinėje planuoja atidaryti iki metų pabaigos. Tai galima palyginti su 2015 m., kai į Maskvos rinką pateko 40 tarptautinių prekių ženklų. Verta paminėti, kad iš rinkos pasitraukiančių mažmenininkų skaičius gerokai sumažėjo: 2 prekių ženklai 2016 m., palyginti su 11 2015 m.

Pagrindinis prekybos ploto nuomos tarifas Maskvoje buvo 100 000 rublių už kv. m per metus, praktiškai nepakito lyginant su 2015 m. 2017 m. CBRE ekspertai prognozuoja kurso stabilumą dėl pakankamo išsaugojimo aukštas lygis laisvų prekybos plotų.

Prekybos centruose nuomos įkainiai pagaliau išreikšti rubliais arba fiksuojamas koridorius valiutos kursas. Savininkai yra pasirengę suteikti nuolaidas pirmaisiais nuomos metais, o vėlesniais metais įkainis palaipsniui didinamas. Sąveikos su mažmeninės prekybos objekto savininku forma apyvartos procentine forma yra vis labiau paplitusi ir patogesnė praktika mažmenininkams ir nebenaudojama tik inkarams, bet ir vidutinio dydžio visų profilių nuomininkams. Įvairios nuomos tarifų struktūrizavimo schemos leidžia savininkams ir nuomininkams rasti kompromisą, pasirenkant priimtiną komercinių sąlygų variantą besiformuojančios rinkos praktikos rėmuose. Pastaroji, savo ruožtu, yra stipriai susieta su mažmenininkų apyvarta.

2016 metų pabaigoje Maskvos prabangos ir ekonominės klasės mažmenininkų apyvarta išaugo, kai kuriais atvejais augimas siekė 30%. Vidutinio lygio mažmenininkai metų pabaigoje rodė minimalų apyvartos augimą

Prekybos patalpos Rusijos regionuose

Pasak CBRE regioninio prekybinio ploto departamento direktoriaus Michailo Rogožino, 2016 m. pabaigoje prekybos plotas Rusijoje padidės apie 1,2 mln. m, iš kurių 58% (719 000 kv. m) buvo įvesta į regioninius miestus, išskyrus Sankt Peterburgą. Bendra užsakytų prekybinių patalpų apimtis Rusijoje, palyginti su praėjusiais metais, sumažėjo 28 proc., o regionuose – 40 proc. Iš didžiausių naujų regioninių centrų 2016 metais verta paminėti Kursko „MegaGrinn“ (129 000 kv. m GLA), Archangelsko „Maxi“ (49 200 kv. m GLA), Sedankos miestą Vladivostoke (45 000 kv. m GLA).

Laisvų prekybos plotų dalis Rusijos regionuose labai skiriasi įvairiuose miestuose. Vidutinis laisvų patalpų lygis milijoniniuose miestuose šiandien yra 8–10%. Tačiau, kaip taisyklė, kiekviename mieste yra projektų su gera vieta ir stipriu nuomininkų deriniu, kuriuose užimtumas yra beveik 100 proc.

Tikimasi, kad 2017 metais regionų miestai dar labiau sumažins perduotų naujų prekybinių plotų apimtį – iki 637.000 kv. m, tai 11% mažiau nei 2016 m. Tuo pat metu kai kurie 2017 m. objektai iš pradžių buvo paskelbti, kad jie bus pradėti eksploatuoti 2016 m., tačiau vėliau datos buvo nukeltos.

Apskritai verta atkreipti dėmesį į didelį mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto rinkos plėtros potencialą miestuose, kuriuose yra maža kokybiškų prekybinių objektų pasiūla, esant gerai gyventojų perkamajai galiai. Tokie miestai šiandien yra Chabarovskas, Čita, Stavropolis, Machačkala, Nojabrskas ir kt.

Laisvų prekybos plotų dalis Rusijos Federacijos regionuose labai skiriasi įvairiuose miestuose ir priklauso nuo nekilnojamojo turto kokybės bei vietos. Vidutinis laisvų patalpų lygis miestuose, kuriuose gyvena virš milijono gyventojų, šiandien yra 8-10%, o tai šiek tiek viršija 2015 metų 7-8% vakansijų lygį. Tačiau, kaip taisyklė, kiekviename mieste yra projektų su gera vieta ir stipriu nuomininkų mišiniu, kuriuose užimtumas yra beveik 100%.

Tarp regionuose atstovaujamų mažmenininkų 2016 metais aktyviausi buvo prekybos tinklai „Lenta“, „X5 Retail“, „Magnit“. Metų pradžioje jie paskelbė apie ambicingus plėtros planus Maskvoje ir regionuose: Lenta – 40 prekybos centrų, Pyaterochka – 1000 parduotuvių, Magnit – 950 parduotuvių ir 80 prekybos centrų. Dabartinė būsena rinka leido tinklams sėkmingai įgyvendinti paskelbtus plėtros planus. Taip pat gana aktyviai regioniniuose miestuose vystosi „pasidaryk pats“ mažmenininkai „Leroy Merlin“ ir „OBI“, elektronikos parduotuvės „M.Video“ ir „Eldorado“, vaikų prekių parduotuvių tinklai „Detsky Mir“ ir „Dochki-Synochki“.

Viešbučiai

Stanislavas Ivaškevičius, CBRE direktoriaus pavaduotojas plėtrai, svetingumo pramonei, mano, kad pagrindinis veiksnys, turėjęs įtakos Maskvos viešbučių rinkai 2016 m., buvo turistų srauto augimas. Preliminariais duomenimis, iki metų pabaigos vien Maskvoje turistų skaičius bus apie 17,5 mln. žmonių, turizmo vartojimo dalis sostinės GRP viršys 4% ir gali siekti 470 mlrd. Taigi iš šios apimties viešbučių pajamų dalis iki metų pabaigos galėtų sudaryti apie 60 milijardų rublių.

Per 2016 metus tarptautinių tinklų valdomų viešbučių skaičius išaugo 3772 kambariais. Didžiausiu naujuoju viešbučiu šiais metais Maskvoje tapo kompleksas „Accor“, Kijevo aikštėje atidaręs tris viešbučius: „Ibis“, „Adagio“, „Novotel“, kuriame iš viso yra 701 kambarys. Iš pagrindinių regioninių atidarymų verta išskirti du didelius „Marriott“ viešbučius Krasnodare ir Voroneže

Nepaisant to, kad didžioji dalis turistų yra rusai (70-75%), dabar tikrai pastebimas ir užsienio turistų srautų augimas, kaip ir tai, kad tai vyksta pirmiausia dėl Azijos rinkos apskritai ir Kinijos. ypač turistai. „Rostourism“ skaičiavimais, vien dėl šios turistų grupės srauto padidėjimas iki 2016 metų pabaigos sieks apie 40 proc.
Taigi 2016 metais Maskvos viešbučių užimtumas pasiekė rekordinį lygį, kai kuriuose segmentuose viršijo 70 proc. Padidėjęs užimtumas savo ruožtu padidino viešbučių kainas, todėl vidutinis ADR per 9 2016 m. mėnesius padidėjo 8%.
Aiškiausiai teigiama dinamika Vidutinė kaina kambariai pasireiškė aukštos kokybės brangių viešbučių segmente, kur ryškiausias ADR padidėjimas iki 20-22 tūkst. rublių užfiksuotas šio segmento lyderių grupėje (pavyzdžiui, tokie aukščiausios klasės viešbučiai kaip „Hyatt“, „Baltschug Kempinski“, „Four“). Metų laikai).

Tuo pačiu metu dauguma prabangaus segmento viešbučių yra atsargūs ir nedidina ADR, išlaikydami jį 12–15 tūkstančių rublių lygyje. Taigi brangiausių viešbučių segmente ADR dabar vidutiniškai siekia apie 18 tūkst.
Segmentuose „vidutinis“ ir „žemesnis nei vidutinis“ apgyvendinimo įkainiai 2016 m. Viešbučių rinkoje vis dar tvyro stiprios dempingo nuotaikos, todėl daugelis viešbučių savininkų nekėlė kainų, nepaisydami paklausos augimo.

Per 2016 metus tarptautinių tinklų valdomų viešbučių skaičius išaugo 3772 kambariais, iš kurių 1511 priklausė Maskvos sričiai. Didžiausiu naujuoju viešbučiu šiais metais Maskvoje tapo kompleksas „Accor“, Kijevo aikštėje atidaręs tris viešbučius: „Ibis“, „Adagio“, „Novotel“, kuriame iš viso yra 701 kambarys. Iš pagrindinių regioninių atidarymų verta išskirti du didelius „Marriott“ tinklo viešbučius Krasnodare ir Voroneže.

2017 m. Rusijoje paskelbta 11 tarptautinių prekių ženklų valdomų viešbučių, kurių bendras kambarių pajėgumas yra 2566, iš kurių 3 viešbučiai bus atidaryti Maskvoje: „Four Points By Sheraton“ Vnukovo oro uoste, „Radisson Blu“ „Novion MFC“ Olimpiysky Prospekt ir Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park kaip kompleksinės VTB Dinamo plėtros dalis Leningrado prospekte.

Apžvalgą parengė CBRE

Ekspertai pasakojo, kokių pokyčių galima tikėtis nekilnojamojo turto rinkoje ir kokį būstą pirks maskviečiai

Nuotrauka: Vasilijus Kuzmichenok/TASS

Tradiciškai ruduo nekilnojamojo turto rinkoje yra verslo veiklos metas po vasaros užliūlio ir atostogų sezono. Tačiau šių metų vasara buvo „karšta“: įstatymų pakeitimai dėl bendra statyba, būsto paskolos sumušė rekordą po rekordo pagal paskolų išdavimo apimtis, į naujų pastatų rinką pasipylė nauji projektai, atgimė ir antrinėje rinkoje po ilgo paklausos stokos laikotarpio. Teigiamas nuotaikas šiek tiek temdo kalbos apie naujas sankcijas ir galimą nuosmukio sustabdymą hipotekos palūkanos, taip pat realus rusų pajamų augimo trūkumas.

„RBC Real Estate“ rinkos dalyvių teiravosi apie tai, kas šiandien vyksta sostinės nekilnojamojo turto rinkoje ir kokių pokyčių galima tikėtis rudenį.

„Perpardavimas“: auganti paklausa ir pigių butų išplovimas

Antrinėje Maskvos nekilnojamojo turto rinkoje nuo metų pradžios pastebimas butų paklausos augimas. Ekspertai tai sieja su per kelerius metus susikaupusios užsitęsusios paklausos realizavimu, sumažėjusiomis būsto paskolų palūkanomis ir investuotojų, kurie nekilnojamąjį turtą laiko įrankiu santaupoms paversti kvadratiniais metrais, grąža (mažėjančio pelningumo fone). banko indėliai). Antrinio būsto paklausos lygiui įtakos turėjo ir pastarojo meto įvykiai naujų pastatų rinkoje. Įstatymų pakeitimai bendrojo kapitalo statybos srityje ir neseniai žlugus vienam didžiausių vystytojų netoli Maskvos (Urban Group bendrovė) pirkėjai buvo šiek tiek atsargūs.

„Atsižvelgiant į „perpardavimo“ ir naujų pastatų kainų skirtumą, daugelis nusprendė šiek tiek permokėti, bet pirkti nekilnojamąjį esamą būstą“, – sako Irina Pesic, „Miel-Network of Real Estate Offices“ tarpininkavimo skyriaus generalinė direktorė.

Paklausos augimas gana greitai pradėjo iš rinkos išplauti daugiausia biudžetinių pasiūlymų, kurių vertė iki 5 milijonų rublių. „Inkom-Real Estate“ duomenimis, 2016 metų pabaigoje pigių sklypų dalis parodoje buvo 7% (tai didžiausia vertė per pastaruosius ketverius metus), dabar sumažėjo iki 3%, o absoliučiais skaičiais. daugiau nei dvigubai. Ekspertai tai aiškina tuo, kad 2016 metų pabaigoje dėl mažos paklausos antrinėje rinkoje susikaupė daug pigaus turto. Tokių butų kainų mažinimas tuomet irgi suvaidino savo vaidmenį – savininkai, bijodami tolesnio kainų mažėjimo, puolė būstą parduoti. Dabar biudžetinių butų paklausa išaugo 50 proc., o jų kainos jau nustojo kristi. Pardavėjai vis rečiau derasi, teigia maklerių atstovai. 2016 metų pabaigoje daugiau nei 90% nebrangių objektų buvo parduota su nuolaida, o vidutinis dydis Nuolaida buvo 15%, bet dabar tai pavieniai atvejai.

„Tačiau visa tai nepriveda realus augimas butų kainos“, – pažymi Irina Pesic. — Vidutinė kaina šiek tiek auga, bet tik dėl to, kad likvidūs pasiūlymai greitai parduodami, o brangesni išlieka. Pirkėjai vis dar nenori pirkti pervertinto nekilnojamojo turto – realios gyventojų pajamos neauga ir nesitikima.

Bendrovės „Inkom-Real Estate“ duomenimis, pirkėjų aktyvumas pradėjo mažėti liepos mėnesį. Ir tai daugiausia lėmė naujienos apie planuojamas naujas antirusiškas sankcijas, taip pat rublio susilpnėjimas neigiamų prognozių fone.

Hipotekos bumo viršūnė antrinėje rinkoje praėjo, sako Michailas Kulikovas, „Inkom-Real Estate“ antrinės rinkos departamento direktorius, ir tai taip pat turėjo įtakos paklausos mažėjimui. „Jei gegužę būsto paskolų sandorių dalis šiame segmente pasiekė rekordinę 38,2 proc., tai šiuo metu ji sumažėjo iki 33,3 proc.“, – sakė jis. „Priežastis ta, kad dauguma pirkėjų, kurie anksčiau atidėjo nekilnojamojo turto pirkimą laukdami, kol įkainiai sumažės iki jiems psichologiškai patogių verčių, jau atėjo į rinką.

Naujų pastatų rinka: statybos ir hipotekos bumas

Viena iš pagrindinių tendencijų pirminėje nekilnojamojo turto rinkoje yra plėtotojų aktyvumo didėjimas teisės aktų pokyčių fone. Užvirė lavina išduodant statybos leidimus, pagal kuriuos plėtotojai vis dar gali dirbti pagal senas taisykles. Bendrovės „Metrium“ duomenimis, liepą Maskvoje vien masiniame segmente pradėti pardavinėti aštuoni nauji pastatai, o per visą pirmąjį 2017 metų pusmetį buvo parduoti tik septyni. gyvenamieji kompleksai. Birželio mėnesį sostinėje išduoti 132 statybos leidimai, nors nuo metų pradžios per mėnesį išduodama 10-15 dokumentų.

„Plėtotojai suskubo pradėti naujus projektus dar neįsigaliojus kitoms naujovėms 2018 m. liepos 1 d., tad nenuostabu, kad nuo metų pradžios parduota apie 1,5 mln. m nekilnojamojo turto“, – aiškino nekilnojamojo turto agentūros „Bon Ton“ generalinė direktorė Natalija Kuznecova. — Tendencija vystosi ir toliau: vien per liepą Maskvoje pradėti pardavimai 28 naujuose pastatuose. Be to, Maskvos srityje pradėti keli didelio masto projektai“.

Nuo metų pradžios naujų pastatų rinkoje augo ne tik pasiūlos apimtys, bet ir naujų pastatų paklausa, pastebi ekspertai. Remiantis pirmojo pusmečio rezultatais, registruotų ikimokyklinių įstaigų skaičius Maskvoje, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai, išaugo beveik 45 proc. „Tai visų pirma dėl padidėjusios hipotekos galimybės ir sumažėjusio pirkimo biudžeto“, – aiškina „Best Novostroy“ direktorių tarybos pirmininkė Irina Dobrokhotova. – Juk jei 2014 metais minimalios kainos sostinės naujuose pastatuose prasidėjo nuo 4,1–4,3 mln. Iš dalies tai tapo įmanoma dėl padidėjusios bendros kompaktiškų butų ir studijų pasiūlos, tai yra dėl bendro sklypų ploto sumažėjimo.

Toks „kontrinis“ pasiūlos ir paklausos judėjimas naujų pastatų kapitalo rinkoje nebuvo stebimas jau seniai ir apskritai tai yra teigiamas signalas, sako plėtros bendrovės „Tekta Group“ generalinis direktorius Romanas Sychevas. Jis pažymi, kad paklausa ir toliau auga dėl plačiai kylančių kainų (kuro, būsto ir komunalinių paslaugų ir kt.) bei rublio kurso svyravimo pasaulio valiutų atžvilgiu. „Natūralu, kad nauji pastatai įgauna konservavimo įrankio savybes, o už sėkmingų projektų– ir pinigų didinimas“, – sako ekspertas.

Kūrėjai, nepaisant vasaros laikotarpis, jau pradėjo kelti kainas. Pasak „Metrium“ vadovaujančios partnerės Marijos Litinetskajos, masinėje naujų pastatų rinkoje Maskvoje birželį „kvadratas“ pabrango 1,7 proc., o liepą – 1,6 proc. Rugpjūčio mėnesį kai kuriuose projektuose kainos taip pat augo dėl stabilios paklausos. „Šiemet sezoniškumo faktoriaus praktiškai nėra“, – priduria ji. – Liepą masinio segmento sandorių skaičius išaugo 12 proc., o lyginant su 2017 metų tuo pačiu laikotarpiu – 45 proc. Per pirmąsias dvi rugpjūčio savaites buvo sudaryta 37% daugiau sandorių nei per pirmąsias dvi liepos savaites. Mano nuomone, taip yra dėl nuolat mažėjančių būsto paskolų palūkanų normų“.

Antrinė rinka: rudens prognozės

Neverta tikėtis aktyvumo mažėjimo nei pirminėje, nei antrinėje rinkoje artimiausiais mėnesiais, mano Irina Dobrokhotova. Atvirkščiai, prasidėjus verslo sezonui, galimas paklausos augimas abiejuose segmentuose. „Ir tai lems ne tik einamaisiais metais suplanuotų pirkimų įgyvendinimas, bet ir rublio kurso svyravimai, kurie dažnai yra lemiamas veiksnys neapsisprendusiems pirkėjams“, – aiškina ji. – Prie to gali prisidėti ir gandai apie didėjančias būsto paskolų palūkanas. Tačiau aktyvumo skubėjimo nesitikima“.

Antrinėje būsto rinkoje pasiūla ir toliau ženkliai viršija paklausą, o šis disbalansas išliks ir rudenį. Nors „Inkom-Real Estate“ neatmeta tam tikro pirkėjų nutekėjimo iš naujų pastatų rinkos į antrinę rinką, kadangi situacija pirminėje rinkoje pablogėjo dėl daugelio vystytojų bankroto, taip pat dėl ​​naujų naujienų. apie objektų paleidimo vėlavimą. „Visa tai sukuria neigiamą foną, o potencialūs pirkėjai dabar šimtą kartų pagalvos, kurį segmentą pasirinkti“, – sako Michailas Kulikovas. „Ypač jei jiems pavyksta rasti tinkamą savo kaina ir kokybe antrinį turtą netoli ankstesnės gyvenamosios vietos.

Vidutinis pirkimo biudžetas antrinėje būsto rinkoje Maskvoje pernai buvo 7,5 mln. rublių, dabar – 7,7 mln. Antrinių butų vidutinių kainų pokytis vyksta itin lėtai, todėl iki rudens didelių kainų pokyčių nenumatoma. Tačiau gali būti, kad kainos kris, jei ekonominė situacija šalyje pablogės ir paklausa sumažės, sako ekspertai.

Nauji pastatai: prognozės rudeniui

Tikimasi, kad naujų pastatų rinkoje atsiras daug naujų projektų. „Įvairiais vertinimais, sostinės plėtotojai savo rankose turi statybos leidimus, pagal kuriuos galima statyti per 10 mln. m būsto“, – sakė plėtros bendrovės „Level Group“ generalinis direktorius Kirilas Ignachinas. — Tai maždaug nuo keturių iki penkerių metinių būsto eksploatacijos pradžios sostinėje. Yra pagrindo manyti, kad ateinančiais metais visi leidimai virs realiais projektais, kurie bus parduodami.

Ekspertas neatmeta, kad plėtotojai dėl stiprėjančios konkurencijos naujus gyvenamųjų namų kompleksus pradės pardavinėti itin patraukliomis kainomis. Tačiau jau parduodami projektai greičiausiai brangs.

„Daugelio kūrėjų svetainėse yra informacijos, kad nuo rugsėjo 1 d. padidės kainos arba nustos galioti nuolaidos“, – sako „Miel-Novostroyki“ generalinė direktorė Natalija Šatalina. — Greičiausiai rudenį tikrai sulauksime kainų kilimo. Bet tai netaps reikšminga, nes perkamoji galiašiuo metu riboja pajamų augimo trūkumas. Tuo pat metu naujų projektų pardavimų pradžia santykinai žemomis kainomis atgrasys, teigia analitikai.

Tikimasi, kad šį rudenį skaičius taip pat padidės. hipotekos sandoriai. Sąlygas pirkėjams dažniau kreiptis dėl paskolų sudaro pajamų augimo stoka ir nuolat mažėjančios būsto paskolos palūkanos. Tačiau „Inkom-Real Estate“ analitikos centro vadovas Dmitrijus Taganovas nusiteikęs skeptiškai. Jis mano, kad piliečiai veltui laukia tolesnio tarifų mažinimo: atsižvelgiant į naujai pradėtas JAV sankcijas, galima tikėtis, kad pagrindinis kursas Centrinis bankas ne tik nesumažės, bet, greičiausiai, didės, o būsto paskolų palūkanos nemažės.

Vienas garsiausių nekilnojamojo turto objektų Permės centre – buvusi Vakarų Uralo kranto Sberbank pagrindinė buveinė ant krantinės – gali pasikeisti savininku. Prašymas įsigyti už 320 milijonų rublių. pateikė „Samara Investment Company“ holdingas, valdantis didelę žemės ūkio valdą ir tinklą Volgos regione medicinos centrai. Bendrovė savo susidomėjimo šiuo turtu kol kas nekomentuoja. Ekspertai galimą sandorį laiko patraukliu, tačiau pastebi, kad pastatą sunku pakeisti kaip prekybos centrą.

Spalio 23 dieną aukciono komisija apibendrino vykusių aukcionų rezultatus elektroninė platforma„Sberbank-AST“ už buvusios Vakarų Uralo banko „Sberbank“ pagrindinės buveinės Permėje nekilnojamojo turto komplekso pardavimą gatvėje. Monastyrskoy, 4. Turto kompleksas apėmė nekilnojamąjį turtą su bendru plotu 10,2 tūkst. kv. m (trijų aukštų mūrinio 9888 kv.m ploto administracinio pastato dalis, centrinio šilumos punkto ir transformatorinių tinklų pastatas bei 9390/10000 dalių teisė į žemės sklypas, kurio bendras plotas 8923 kv. m). Pradinė sklypo kaina buvo 320 milijonų rublių.

Vienintelę paraišką aukcionui atsiuntė UAB „Samara Investment Company“ (SINCO). Dalyvis pasiūlė pradinę turto kainą. Dėl to, kad aukcione buvo gautas vienas pasiūlymas, jis pripažintas negaliojančiu. Tuo pačiu metu „Sberbank“ turi teisę sudaryti sutartį su vienu dalyviu aukciono dalyku už pradinę (pradinę) aukciono kainą.

„Sberbank“ pernai paskelbė apie ketinimą vienu metu parduoti kelis didelius nekilnojamojo turto objektus Permėje. Pardavimas buvo susijęs su banko struktūros optimizavimu: Permėje buvo teritorinė institucija – Vakarų Uralo krantas. Centrinė buveinė nusprendė ją likviduoti ir Permės filialą perduoti Volgos-Vjatkos bankui. Didžiausias parduodamas objektas buvo Vakarų Uralo kranto centrinė būstinė, prekyba pradėta 2017 metų lapkritį. Iš pradžių bankas už objektą prašė 370 milijonų rublių, bet vėliau pradinę kainą sumažino 50 milijonų rublių. Dabar pastate yra „Sberbank“ Permės skyrius.

Bankui artimas pašnekovas „Kommersant-Prikamye“ patvirtino, kad objektas parduotas – kredito įstaiga planuoja išvykti iki 2019 m. gegužės 1 d. Tuo pačiu metu Permės filialą galima perkelti į biurą gatvėje. Kuibyševa, 66 m.

SINCO pažadėjo vėliau pakomentuoti susidomėjimą Permės nekilnojamuoju turtu.

SINKO JSC, SPARK-Interfax duomenimis, buvo įregistruota Samaroje 1991 m. Pagrindinė veikla – didmeninė prekyba grūdais, neperdirbtu tabaku, sėklomis ir pašarais ūkiniams gyvūnams. UAB generalinis direktorius yra Eduardas Mnatsakanyanas, pagrindinis įmonės savininkas. SINCO pajamos per praėjusius metus sudarė 609,5 mln. grynasis pelnas- 36,7 milijono rublių.

Oficialioje SINCO svetainėje rašoma, kad tai kontroliuojančioji bendrovė, užsiimanti augalininkystės produktų gamyba ir perdirbimu, gyvulininkyste ir sodininkyste, keleivių ir krovinių gabenimu, knygų prekyba ir medicina Samaros, Saratovo, Uljanovsko, Orenburgo, Penzos ir kituose regionuose. Gyvybės grūdų žemės ūkio valdoje (SINCO dalis) dirbama 140 tūkst. hektarų žemės ūkio naudmenų, joje yra penki elevatoriai ir du malūnai. Grupė taip pat plėtoja knygų prekybos tinklą „Metida“ Samaroje ir „Medgard“ daugiadisciplininių medicinos centrų tinklą Privolzhsky mieste. federalinis rajonas(Samara, Toljatis, Uljanovskas, Orenburgas, Saratovas ir Naberežnyje Čelny). Penzos, Saratovo, Uljanovsko ir Engelso klinikos yra įvairiuose projektavimo ir statybos etapuose.

Pažymėtina, kad Samaros holdingas investuoja į nekilnojamąjį turtą, kuriame vėliau vysto vieną iš savo verslų. Taip 2016 metų lapkritį SINCO įsigijo 100% leidybos ir spaudos komplekso „Penzenskaja Pravda“ (didžiausios spaustuvės Penzoje, įsikūrusios miesto centre) akcijų. Pradinė akcijų kaina buvo 323 milijonai rublių, turtas atiteko Samaros gyventojams už mažiausią kainą - 161,5 milijono rublių. Po pirkimo Eduardas Mnatsakanyanas paskelbė apie planus vieno iš spaustuvės pastatų pagrindu sukurti daugiadisciplininį medicinos ir diagnostikos kompleksą „Medgard-Penza“.

Valdymo įmonės „Stolitsa“ direktorius Konstantinas Kopytovas „Samaros“ bendrovės įsigijimą Permėje vadina sėkmingu. „Kažkada įdėmiai žiūrėjome į šį objektą ir svarstėme kelis jo panaudojimo variantus. Jis yra ramiame centre, unikalioje vietoje, kuri turi rimtų plėtros perspektyvų, atsižvelgiant į regiono valdžios planus pertvarkyti teritoriją palei Kamą. Be to, tai yra autonominis objektas – jame įrengta viešoji infrastruktūra, pastatyta neseniai, keliami specialūs priešgaisrinės saugos reikalavimai. Taip, yra gana originalių maketų, tačiau tai nėra problema. Jei, pavyzdžiui, pastatas bus naudojamas kaip medicinos klinika, tai yra visiškai pagrįstas pasirinkimas. Manau, kad objektas yra tinkamas atsarginių maitinimo šaltinių, vandens tiekimo, šildymo, apšvietimo ir kitų dalykų atžvilgiu. Be to, automobilių stovėjimo vietų užtenka“, – pastebi „Kommersant-Prikamye“ pašnekovas. Sandorio kaina, anot P. Kopytovo, gera: „Miesto centre 32 tūkst. už „kvadratą“ ir pastatą su žeme, šioje vietoje pigiau nebus“.

RIAL grupės finansų direktorė Marina Medvedeva mano, kad šis turtas netinkamas biurams ir prekybos centrams, kurių rekonstrukciją stabdo kompleksinis patalpų išplanavimas ir itin didelė, eksperto teigimu, kadastrinė vertė. nuosavybė. Tuo pat metu ponia Medvedeva objekto perspektyvas mato dėl artėjančios krantinės atnaujinimo ir uždarymo geležinkelis Kitos durys. Jos nuomone, šiame pastate galėtų atsirasti specializuotas prekybos centras, skirtas prekybai prabangos prekėmis. Trečiasis pastato aukštas gali būti skirtas restoranams – su vaizdu į Kamą, tikina ji.

Vienas anonimiškumo prašęs Permės nekilnojamojo turto rinkos dalyvis užsiminė, kad biuro pardavimas „Samaros“ grupei galėtų būti vienas iš kelių etapų sandorio, kurio metu bankas finansuoja holdingo projektus, etapų, o SINCO įsigyja turtą. Jis pridūrė, kad įsigytas objektas galiausiai gali tapti užstato objektu.

Viačeslavas Sukhanovas, Svetlana Bykova

Tiesa, ekspertų teigimu, realus padėties pagerėjimas gali ateiti tik bendrai pagerėjus makroekonominei situacijai. Pastarasis turi galimybę vystytis tik stabilizuojantis geopolitinei įtampai. Bet, „nesant antspaudo, rašome ant paprasto“; sisteminio disbalanso sąlygomis turite ką nors taisyti rankiniu būdu. Ir tokias pataisas reikia atidžiai stebėti: dažnai jos gali reikšti greitą žaidimo taisyklių pakeitimą.

Apsaugoti akcininkus

Nepaisant visų priemonių, kurių buvo imtasi, apgautų akcininkų problema neišnyko. Ir šioje dirvoje gali augti rimti ūgliai artėjančius pokyčius turgaus nuotraukos.

Tarp žymiausių teisėkūros iniciatyvų verta paminėti pasiūlymą dėl perėjimo prie nauja sistema gatavo būsto įsigijimas nedalyvaujant akcininkų lėšoms, sako Natalija Sahakyants, „Rose Group“ komercijos direktorė. Rusijos vyriausybė jau patvirtino teisės aktų dėl bendro kapitalo statybos pakeitimų projektą, įskaitant Vieningo elektroninio kūrėjų registro tvarkymą, paskirtis akcininkų lėšos, taip pat griežtinami reikalavimai plėtotojų nuosavo kapitalo dydžiui. Visomis šiomis priemonėmis siekiama didinti įmonių patikimumo lygį ir galimybę vykdyti veiklos kontrolę krizinės situacijos atveju.

Atkreipiu dėmesį, kad valdžios siekis sumažinti pirkėjų riziką yra labai pagrįstas, tačiau siūlymas staigiai panaikinti DDU gali kelti grėsmę rimtu nekilnojamojo turto kainų augimu ir visišku rinkos struktūros modifikavimu. Šiuo atžvilgiu iniciatyvos panaikinti DDU arba neteisminis ilgalaikių statybos projektų areštas gali duoti teigiamų rezultatų, tačiau tik atsižvelgiant į išsamią analizę. galimos pasekmės ir aiškiai struktūrizuotas pakeitimų įvedimo mechanizmas, sako Sahakyants.

Valdžios institucijos svarsto įvairias schemas, kaip sumažinti akcininkų rizikas, tačiau dabar rinka jau išgyvena sunkmetį, o tokios naujovės pamažu gali lemti rinkos konsolidaciją, mano Bogdanyukas. Ne visi rinkos žaidėjai galės atitikti naujus bendro naudojimo reikalavimus ir sąlygas. Kai itin aukšti statymai projektų skolinimui apie 70% viso projekto finansavimo sudaro akcininkai, 20% - paskolos ir 10% - nuosavas kapitalas. Taigi lėšų iš akcininkų, kaip pagrindinio finansavimo šaltinio, išskaitymas iki statybos pabaigos gyvenamųjų namų statyba bent jau padidins kainas, nes plėtotojai turės imti daugiau kreditų, konsoliduos rinką ir padidės apkrova bankų sistema, „pilkųjų“ schemų plitimas, perspėja ekspertas.

Kartu su diskusijos tema apie lėšų pritraukimo iš akcininkų pagal dalyvavimo akcijoje sutartis modifikavimo temą, ypač apie galimybę pervesti lėšas iš akcininkų iki statybų pabaigos į specialias banko sąskaitas, pasirodė dar viena „naujiena“, numatanti konsolidaciją. rinkos.

Spalio 1 dieną buvo padaryti Federalinio įstatymo-214 pakeitimai, pagal kuriuos dydis nuosavų lėšų iš draudimo kompanijų nuo 400 milijonų rublių iki 1 milijardo rublių. Tai reikalavimai ne plėtotojams, o draudimo bendrovėms, kurios draudžia vystytojų civilinę atsakomybę. Taigi vystytojų civilinės atsakomybės draudimo rinkoje liko vos kelios stambios draudimo bendrovės, kurios, greičiausiai, yra pasirengusios skolinti tik tokius pat didelius vystytojus, turinčius didelį projektų portfelį, kad sumažintų rizikas.

Tiesa, jie pastebi, kad mažų ir vidutinių kūrėjų išspaudimas iš rinkos savaime vargu ar išspręs akcininkų problemą. Yra smulkių įmonių, kurios paeiliui įgyvendino du tris projektus ir akcininkų skundų nesulaukė. Ir yra supermilžinas SU-155...

„Svarbus įvykis buvo vienos didžiausių Rusijos kūrėjų – bendrovės SU-155 – bankrotas“, – sako Sahakyants. – Ši situacija pademonstravo nestandartinį dabartinės krizės pobūdį, kai net stambus vystytojas, turintis įspūdingą portfelį baigtus projektus nesugebėjo laiku pakoreguoti plėtros strategijos ir prisitaikyti prie naujų realijų. Istorija su SU-155 parodė ypatingą lankstaus požiūrio į įmonės vidaus politikos kūrimą poreikį.

Karališkoji dalis

Pokyčiai nuo 2016 m mokesčių įstatymas. „Tai turėtų turėti tam tikrą poveikį žmonėms, užsiimantiems butų perpardavimu“, – sako Irina Dobrokhotova, „Best-Novostroy“ direktorių tarybos pirmininkė. Dabar į tai bus atsižvelgta kadastrinis vertinimas nekilnojamojo turto, ir jis yra artimas rinkos vertei, ypač butams Maskvos centre. Dabar sumažinkite buto kainą iki 1 milijono rublių. bus beprasmiška, bus apmokestintas mokestis kadastrinė vertė, padaugintas iš koeficiento 0,7. „Šios naujovės gali tiek padidinti surenkamų mokesčių sumą, tiek tam tikrais atvejais sumažinti spekuliaciją antrinėje būsto rinkoje“, – sako ji.

Be to, pasak „Metrium Group“ vadovaujančios partnerės Marijos Litinetskajos, nuo 2016 m. sausio 1 d. maksimalus nekilnojamojo turto nuosavybės laikotarpis, kai visos pajamos yra neapmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu, ilgėja nuo 3 iki 5 metų. „Santykinai kalbant, jei butą įsigijote 2015 m. gruodį ir spėjote įregistruoti turtą iki 2015 m. gruodžio 31 d., tuomet jums galioja senos taisyklės – po trejų nuosavybės metų esate atleistas nuo pajamų mokesčio“, – sako ji. – Tačiau jei savininku tapote nuo 2016 metų sausio 1 dienos, tuomet nuo pajamų mokesčio esate atleidžiamas tik po 5 metų. Mano nuomone, tai gali sumažinti investicinis patrauklumas nekilnojamasis turtas kaip turtas apskritai. Taip, butą galite parduoti pagal pavedimą. Tačiau kaina tiesiog neturi laiko „augti“ per tokį laikotarpį. Ir turint omenyje sunki situacija turėdamas aukštas būsto paskolos palūkanų normas, investuotojas rizikuoja neparduoti buto per tam tikrą laikotarpį.

Apsaugokite asmeninius duomenis

2015 metais gana energingai ir dažniausiai su minuso ženklu buvo svarstomas įstatymo projektas dėl asmens duomenų apie būsto savininkus uždarymo. „Mažai tikėtina, kad tai apsaugos žmones nuo sukčių, nes yra daug kitų informacijos apie asmens duomenis šaltinių“, – pažymi Bogdanyukas. „Tačiau dokumentų registravimo procesas taps sudėtingesnis ir pailgės, nes be šios informacijos apsieiti neįmanoma“.

Be to, toks apribojimas gali sudaryti palankias sąlygas sukčiams.

„Vieningo valstybės registro išraše nėra grynai asmeninio pobūdžio informacijos, šis dokumentas tiesiog patvirtina, kas yra tam tikro buto savininkas“, – sako pavaduotoja Svetlana Matveeva. generalinis direktorius teisiniais klausimais „MIEL-Nekilnojamojo turto biurų tinklas“. – Ir jei pardavėjas dėl kokių nors priežasčių atsisako pateikti tokį išrašą (pavyzdžiui, remdamasis įstatymu - svetaine), potencialiam pirkėjui bus sunku įsitikinti, kad jis yra tikrasis savininkas. O jei toks apribojimas iš tikrųjų bus priimtas, tai gali sukurti papildomas palankias sąlygas sukčiams ir apsunkinti pirkimo-pardavimo sandorius.

Kelių istorijos

Labai svarbu, kad valdžia skirtų didžiulę sumą teritorijų, ypač transporto infrastruktūros, plėtrai“, – sako Litinetskaja. Kartu su visuotiniais miesto greitkelių rekonstrukcijos planais, vyriausybė numato daugybę ne mažiau plačių priemonių kelių ruožams, einantiems artimiausiame Maskvos regione, remontuoti ir plėsti, taip pat transporto mainų mazgų (TPU) statybą ir lengvojo metro klojimas.

„Vienas svarbiausių ir laukiamiausių įvykių, mano nuomone, yra Kalugos plento rekonstrukcija, kuri bus baigta 2016 m. Naujajai Maskvai šis kelias iš esmės yra transporto arterija. O maršruto išplėtimas žymiai pagerins susisiekimo situaciją aneksuotose teritorijose, mano ekspertas. – Savo ruožtu tai padidins pirkimo aktyvumą, nes būtent tai ir yra problema transporto prieinamumas dažnai buvo paklausą ribojantis veiksnys.

Tačiau, kaip ir bet kuri darbo rinkoje sąlyga, transporto veiksnys gali būti naudingas arba trukdyti.

Iš naujovių, galinčių neigiamai paveikti pramonės plėtrą, verta paminėti federalinių įstatymų pakeitimus, sugriežtinančius reikalavimus transporto priemonių pakrovimo standartams, ir sunkiasvorių transporto priemonių, skirtų keliauti federaliniais keliais, sistemos „Platon“ įvedimą“, – sako Leonardas Blinovas. , Urban Group generalinio direktoriaus pavaduotojas. Jis citavo Maskvos srities kūrėjų asociacijos prezidento Andrejaus Pučkovo nuomonę: dėl naujų krovinių gabenimo taisyklių kaina statybos darbai Maskvos srityje augs bent 7-8 proc.“ „Skaudžiausi susisiekimo sąlygų pokyčiai palies vystytojus, įgyvendinančius projektus ekonominėje ir komforto klasėje, t.y. įperkamiausių būsto segmentų“, – sako Blinovas.

Rasta tekste klaida? Pasirinkite jį ir spustelėkite Ctrl + Enter

13904 (1 šiandien)

Prenumeruokite kasdienį svetainės naujienlaiškį

Nekilnojamojo turto rinkos naujienos, spaudos santrauka, analitinės apžvalgos, prognozės, ekspertų komentarai, kainų indeksai ir kt naudingos informacijos apie nekilnojamąjį turtą kiekvieną rytą savo pašto dėžutėje

Pasirinkite butą populiariausiuose naujuose pastatuose Maskvoje ir Maskvos regione

Kaina, pardavėjas

Adresas, aprašymas

Visa svetainės duomenų bazė:

635 nauji pastatai Maskvoje nuo 2 789 320 patrinti.

140 naujų pastatų Naujojoje Maskvoje nuo 3 601 220 patrinti.

Kita medžiaga siužeto tema:

2015 metų pabaigoje Maskvos butai atpigo iki 15 procentų. 2016 m. Maskvos nekilnojamojo turto rinkos prognozė tęsia sostinės kvadratinių metrų pigimo tendenciją. Kai miestiečių mokumas nukrito iki minimumo, o pasiūla rinkoje išaugo, o net naftos barelis kainuoja apie trisdešimt dolerių, tada ir kitokios raidos tikėtis nereikia. Tačiau, pasak ekspertų, nereikėtų tikėtis didelių nuolaidų, aikštė Maskvoje netaps „centais“.

Nekilnojamojo turto rinkos plėtros dinamika visiškai priklauso nuo ekonominės situacijos šalyje, todėl apie didelius pokyčius 2016 metais kalbėti neverta.

Ekonominė krizė tapo šoku nekilnojamojo turto rinkai, todėl 2015 metais jo paklausa, lyginant su ankstesniais metais, sumažėjo 30-40%. Tai rekordinės paklausos 2014 metais pasekmės (juk daugelis piliečių bandė patikimai investuoti įsigydami nekilnojamąjį turtą, kad apsaugotų savo santaupas), pajamų sumažėjimas, rublio devalvacija, augimas. paskolų palūkanos.

Subsidijuoti hipotekos palūkanas už pirminėje rinkoje nekilnojamasis turtas, pratęstas iki 2016 metų gegužės, taps vienu svarbiausių statybų pramonės atgaivinimo taškų. Būtent šios antikrizinės programos įvedimas neleido 2015 metais žlugti naujos statybos rinkai, išlaikant naujos statybos paklausą masiniame segmente.

Verta paminėti, kad tokie „tikslingi“ veiksmai duos tik trumpalaikį poveikį, bendras statybos sektoriaus pagerėjimas įmanomas tik stabilizavus šalies ekonominę ir politinę sferą.

Nekilnojamojo turto rinka pirmąjį 2016 m

2016 metų pirmąjį pusmetį išliks būsto pasiūlos didėjimo tendencija, nes statybos įmonės ir toliau teikti rinkai jau statomus projektus. Ir, kad nebūtų pažeisti terminai ir įsipareigojimai miesto valdžiai bei „ilgalaikių“ statybų, įskaitant pramoninių zonų rekonstrukciją, dalyviams.

Vystytojams lengviau persvarstyti įkainius už kvadratinį metrą ir pertvarkyti objektus, siekiant suskirstyti elitinius būstus į populiaresnę ekonominę klasę, atpiginti butus ir juos išnuomoti, nei likti be „nieko“. Taigi daugelis naujų pastatų, priskiriamų verslo klasei, iš tikrųjų yra komforto klasės. Pasiūlos mažėjimas prasidės metų pabaigoje.

2016 m. mokumas ir toliau mažės, nes 2016 m. Rusijos ekonominės prognozės rodo mažėjimo tendenciją. Mažėjant namų ūkių pajamoms ir didėjant išlaidoms, žmonės taip pat pradeda leisti savo santaupas.

Taip pat miesto gyventojai, pripratę prie tokių kainų, atidėlios būsto įsigijimą ankstyvoje statybų stadijoje, o tai dar labiau sumažins paklausą, apie 10 proc. Ir atsižvelgiant į tai, kad 2016 m. baigsis valstybės subsidijuoti būsto paskolų palūkanų normas, paklausa gali sumažėti trisdešimt procentų, palyginti su 2015 m.

Kas bus po 2016 m

Šių metų pabaigoje gyvenamųjų kvadratinių metrų pasiūla gali kauptis 3–4 metams nuo jos įgyvendinimo. Taigi, žvelgdami į augančias pasiūlymų apimtis Trečiojo transporto žiedinio kelio ir Maskvos žiedinio kelio sostinėje, galime tikėtis augančios tendencijos, kad Maskvoje daugės įperkamo būsto. Juk didžioji dalis 2016 metais rinką pasieksiančių butų bus pristatomi ekonominės ir komforto klasės.

Verslo klasės butai, bendroje nekilnojamojo turto rinkos pasiūloje, sumažės maždaug 10-15 proc. Taigi, kiekvienos kainos etiketė kvadratinis metras kapitalo būstas, ankstesniais metais svyravo apie 180 - 200 tūkst. rublių, tada pagal 2016 m. prognozę Maskvos nekilnojamojo turto rinkai, dabar šis skaičius sumažėjo ir bus apie 170 tūkst.

Pasiūlos apimtys didėja ir antrinėje būsto rinkoje, esant dideliam vartotojų paklausos trūkumui. Antrinių prekių paklausa išliko tik dvidešimt procentų. Kadangi tik nedidelė dalis pardavėjų yra pasiruošę parduoti butus aukcione, atsižvelgdami į esamą kainą ir ekonomines realijas.

Taip pat naujo nekilnojamojo turto rinkos mokesčio įvedimas ir kylančios kainos už Komunalinės paslaugos, išlaikyti kelis butus tampa itin sunku net ir turtingiems piliečiams. Todėl nekilnojamojo turto rinkoje turėtume tikėtis investicinių butų pasiūlymų bangos. Nors mažai investuotojų yra pasirengę parduoti butus esamomis kainomis ir iki paskutinės akimirkos tikisi, kad situacija stabilizuosis ir sugrįš ankstesnės kainos.

Taip pat antrinio būsto paklausa mažėja dėl pirkėjų viliojimo naujus pastatus rinkai pristatančių įmonių, dėl palankiomis sąlygomis hipotekos paskolos ir ilgalaikės įmokos.

Kitas spaudimo veiksnys antrinėje ir taip apgriuvusių namų rinkoje bus daugybė butų pasiūlymų naujuose, jau pradėtuose naudoti ir net su renovacijos viduje. Juk anksčiau pagrindinis „perpardavimo“ privalumas buvo žymiai mažesnė kaina ir galimybė akimirksniu užimti.

Jei būsto pasiūla rinkoje sumažėtų, kainos kiltų. Tačiau apie pusę metų plėtotojai į rinką pristatys ankstesniais metais pradėtus projektus, kurie, žinoma, to neleis. Maskvos žiedinio kelio ribose pasirodė pasiūlymų po 100 tūkstančių rublių už kvadratą, prieš porą metų tokią kainų etiketę buvo galima rasti tik Maskvos srityje ir net ne artimiausiose jo vietose. Beje, ten ir „naujojoje Maskvoje“ dėl piliečių nemokumo pastebima ir kūrėjų aktyvumo mažėjimo tendencija.

Taigi didžiausia paklausa bus nekilnojamojo turto Maskvos žiediniame kelyje, kurio kubatūra ir kainų politika orientuota į vidutinės klasės pirkėjus. Labiausiai nukentės vasarnamiai, miesto namai, kotedžai ir visi nuo civilizacijos nutolę būstai, kainos kris iki maždaug 35 proc. Apskritai paklausiausi bus būstai su puikiu susisiekimu ir nedideliu kubatūriniu atstumu iki visų miesto patogumų.

O didžiausius nuostolius patirs biurų nekilnojamasis turtas, dėl nepalankių ekonominių sąlygų mažėjant ir uždarius smulkų ir vidutinį verslą. Kainų mažėjimą skatina ir bankų sektoriaus panaikintas būsto paskolų teikimo monopolis. Dabar įvairūs valstybiniai ir privatūs fondai galės išduoti būsto paskolas, o tai gali sumažinti jos kainą.

Apibendrinant galima pasakyti, kad 2016 m. Maskvos nekilnojamojo turto rinkos prognozė potencialiam pirkėjui yra labai teigiama, nes dabar jis gali tikėtis didžiulio pasirinkimo, prieinamesnių kainų ir labai patrauklių įmokų ir paskolų sąlygų. Pats laikas įsigyti būstą! Kalbant apie pardavėjus ir vystytojus, metai taps dar mažiau pelningi dėl pardavimų dar mažesnėmis kainomis ir sumažėjusių naujų statybos projektų. Belieka tikėtis krizės pabaigos, sankcijų panaikinimo ir bendro ekonominės bei politinės padėties šalyje stabilizavimo.