Yaxshi ishingizni bilimlar bazasiga yuborish oddiy. Quyidagi shakldan foydalaning

Talabalar, aspirantlar, bilimlar bazasidan o‘z o‘qishlarida va faoliyatida foydalanayotgan yosh olimlar sizdan juda minnatdor bo‘lishadi.

http://www.allbest.ru/ saytida joylashgan

• KIRISH
• 1-BOB.
• 1.1 KO'CHMAS MULK GAROV OB'YEKTI O'ZBEKISTON IQTISODIYoTI
• 1.2
• 2-BOB Ombor binosi misolida RANG MAQSADLARI UCHUN KO'CHMAS MULKNING BOZOR QIYMATINI BAHOLASH
• 2.1 BAHOLASH OB'YEKTI TAVSIFI
• 2.2 BAHOLASH OB'YEKTI BOZOR TAHLILI
• 2.3 BAHOLANISH OB'YEKTINI BOZOR QIYMATINI ANIQLASH.
• 3-BOB UCHUN FAOLIYATNI TAKMONLASH UCHUN TAVSIYALAR KO'CHMAS MULKNI RANGLI MAQSADLAR UCHUN BAHOLASH
• XULOSA
• ADABIYOTLAR RO'YXATI
• ILOVALAR
• KIRISH

Ko'chmas mulkni baholash hozirda dolzarb bo'lib, mulk mavjud ekan, dolzarb bo'lib qoladi. Rossiyada ko'chmas mulk bozorining faol shakllanishi va rivojlanishi kuzatilmoqda va ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda fuqarolar, korxonalar va tashkilotlar soni ortib bormoqda.

Ko'chmas mulk va boshqa baholash ob'ektlari bilan ko'plab bitimlar uchun baholovchining xulosasi nafaqat kerakli, balki qat'iy majburiy bo'lishi mumkin. Huquqiy tartibga solish ob'ekti sifatida baholash faoliyati, bir tomondan, bozor qiymatini aniqlash bo'yicha baholovchi - mustaqil ekspertning xizmatini, ikkinchi tomondan, baholash ob'ektining qiymatini maqsadlar uchun belgilovchi huquqiy omilni ifodalaydi. baholash shartnomasida ko'rsatilgan.

Garov maqsadlarida baholash baholash nazariyasidan amaliy foydalanishning eng dolzarb jihatlaridan biridir, chunki baholash bozorida eng talab qilinadigan xizmatlar turlaridan biri hisoblanadi.

Garov maqsadlari uchun aktivlarni tanlashda ko'chmas mulk ob'ektlari eng jozibali hisoblanadi. Ushbu "jozibalilik" birinchi navbatda garovga qo'yilgan ob'ektning ishonchliligi, ham jismoniy jihatdan - uning harakatlanishining mumkin emasligi, ham huquqiy jihatdan - davlat ro'yxatidan o'tkazish majburiyati bilan izohlanadi (garovning mavjudligi, og'irligi ob'ektni garovga oluvchini xabardor qilmasdan amalga oshirish).

Garov ta'minotini baholashdagi xatolar bank uchun juda qimmatga tushadi salbiy oqibatlar u yoki bu yo'nalishdagi xatolarga olib keladi. Haddan tashqari baholangan garov defolt, kam baholangan taqdirda yo'qotishlarga olib keladi - biz kreditlash hajmini cheklaymiz (hech bo'lmaganda ko'plab banklarda) va shunga mos ravishda daromadning kamayishiga olib keladi. Ya'ni, bank garov ta'minotining qiymatini ob'ektiv baholashdan ko'proq manfaatdor bo'lib, uning qiymatini past baholash bank uchun foydalidir, degan keng tarqalgan fikrga ziddir.

Yuqoridagi dalillar tanlangan mavzuning dolzarbligini aniqladi.

Mavzu tezis bozor qiymatining taxmini edi ko `chmas mulk garov uchun.

Dissertatsiya ishida tadqiqot ob'ekti ombor binosi bo'ldi.

Bozor qiymatini aniqlash sanasi saqlash binosi: 07/01/2010

Bitiruv malakaviy ishi tayyorlangan sana: 12.09.2010y

Ushbu dissertatsiyaning maqsadi ko'chmas mulkni baholashning nazariy asoslarini tahlil qilish va ularni ombor binosini baholash misolida, baholash natijalarini - garov uchun qo'llashning o'ziga xos xususiyatlarini hisobga olgan holda amaliy amalga oshirishdan iborat edi.

Ushbu maqsadni hal qilishda quyidagi vazifalar hal qilindi:

Tahlil qiling nazariy asos garov maqsadlarida ko'chmas mulkni baholash;

Garov ta'minoti uchun ko'chmas mulkni baholash usullari va yondashuvlarining ko'lami va cheklovlarini ko'rsating.

Dastlabki ma'lumotlarni tahlil qilish, olingan ma'lumotlarni guruhlash, baholash sanasidagi ko'chmas mulk bozori haqida qisqacha ma'lumot berish;

garov maqsadlarida ombor binosining bozor qiymatini baholash natijalarini asoslash va muvofiqlashtirishni amalga oshirish;

1-BOB.MAQSADLAR BO‘YICHA KO‘CHMAS MULKNI BAHOLASHNING NAZARIY ASOSLARI

1.1 KO'CHMAS MULK GAROV OB'YEKTI O'ZBEKISTON IQTISODIYoTI

"Ko'chmas mulk" tushunchasi ob'ektlarning juda keng doirasini o'z ichiga oladi. U quyidagilarni o'z ichiga oladi: ofis, chakana savdo, ombor maqsadlari uchun ko'chmas mulk: xizmat ko'rsatuvchi kompaniyalar tomonidan foydalaniladigan ob'ektlar (avtosalon va avtoservislar, avtoyuvish joylari, mehmonxonalar va boshqalar); ishlab chiqarish ob'ektlari (tsexlar va fabrikalar binolari va boshqalar). Yuqoridagi barcha ob'ektlar mulkdorlar tomonidan ssuda bitimini ta'minlovchi garov sifatida ko'rib chiqilishi mumkin.

Shuni ta'kidlash kerakki, garov baholash masalalariga qo'shimcha ravishda huquqiy sohaning muhim sohasiga ta'sir qiladi. Shuning uchun, garov maqsadida ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash tekisligida yotgan masalalar doirasini ko'rib chiqishdan oldin, biz huquqiy sohaning chegaralarini aniqlaymiz.

Ko'chmas mulk ob'ektlarini garovga qo'yish sohasidagi huquqiy soha

Ko'chmas mulk ob'ektlarini garovga qo'yishni tartibga soluvchi asosiy me'yoriy hujjatlar quyidagilardir:

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi, Birinchi qism;

Rossiya Federatsiyasining Yer kodeksi;

122-FZ-sonli "Ko'char mulkka bo'lgan huquqlarni va ular bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonuni;

1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonuni.

Amaldagi qonun hujjatlariga muvofiq ("Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" FZ, 8-modda) kreditlash maqsadlariga nisbatan baholash ob'ektlarini baholash quyidagi hollarda majburiydir:

To'liq yoki qisman egalik qiluvchi baholash ob'ektlari bo'yicha muomalada ishtirok etish Rossiya Federatsiyasi, Rossiya Federatsiyasi sub'ektlari yoki munitsipalitetlar, shu jumladan, garov predmeti sifatida Rossiya Federatsiyasi, Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlari yoki munitsipalitetlarga tegishli bo'lgan baholash ob'ektlarining qiymatini aniqlashda;

Rossiya Federatsiyasiga, Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlariga yoki munitsipalitetlarga tegishli bo'lgan baholash ob'ektlari bilan bog'liq qarz majburiyatlarini topshirishda;

Rossiya Federatsiyasiga, Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlariga yoki munitsipalitetlarga tegishli baholash ob'ektlarini ustav kapitaliga, yuridik shaxslarning mablag'lariga hissa sifatida o'tkazishda, shuningdek baholash ob'ektining qiymati bo'yicha nizo yuzaga kelgan taqdirda. , shu jumladan ipoteka kreditlashda shaxslar ipoteka predmetining qiymati to‘g‘risidagi nizolar bo‘yicha esa yuridik shaxslar.

Mulk ta'rifi

Ko'chmas mulk ob'ektlarining ta'rifi San'atga muvofiq Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida berilgan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi «... Ko'chmas mulk (ko'chmas mulk, ko'chmas mulk) er uchastkalari, yer qa'ri uchastkalari va er bilan mustahkam bog'liq bo'lgan barcha narsalarni, ya'ni nomutanosib zarar etkazmasdan ko'chirish mumkin bo'lmagan narsalarni o'z ichiga oladi; shu jumladan o'rmonlar, ko'p yillik plantatsiyalar, binolar, inshootlar, qurilishi tugallanmagan. Ko'chmas narsalarga, shuningdek, davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan havo kemalari va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari, kosmik ob'ektlar kiradi.

IVSga ko'ra, "ko'chmas mulk yer va barcha tabiiy narsalarni o'z ichiga oladi yer uchastkasi-- daraxtlar va minerallar va odamlar tomonidan biriktirilgan barcha narsalar, masalan, binolar va erni yaxshilash. Santexnika, isitish va sovutish tizimlari, elektr simlari va ko'targichlar va liftlar kabi o'rnatilgan narsalar kabi binolarga doimiy ulanishlar ham mulkning bir qismidir. Ko'chmas mulk barcha aloqalarni o'z ichiga oladi - yer osti va yer usti.

Quyidagi ko'chmas mulk ob'ektlari garovga qo'yilmaydi:

1. Noma'lum maqsadli binolar;

2. Tanlangan binolar vaqtida foydalanish uchun yaroqsiz (favqulodda vaziyat, buzilgan hududlarda, issiqlik elektr stantsiyasining chiqindi zonalarida, karst zonalarida, tabiiy ofatlar yoki yong'inlar natijasida shikastlangan);

3. Ruxsatsiz va egasiz ob'ektlar;

4. Belgilangan tartibda davlat ro'yxatidan o'tmagan binolar.

Shuni yodda tutish kerakki, ko'chmas mulk ob'ekti (ipoteka) uchun garov shartnomasi Federal ro'yxatga olish palatasining hududiy bo'linmasida ro'yxatdan o'tkazilgan paytdan boshlab kuchga kiradi. Davlat ro'yxatidan o'tmagan shartnoma haqiqiy emas.

Ko'chmas mulk garovi bilan bir vaqtda er uchastkasidan foydalanish huquqi (mulk, shu jumladan ulushli mulk, xo'jalik yuritish yoki ijara) garovi beriladi, bu esa, agar bu huquqlar bino egasiga tegishli bo'lsa, binoning ishlashini ta'minlaydi.

1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonunining 62-moddasida garov (ipoteka) predmeti bo'lishi mumkin bo'lgan er uchastkalari ko'rsatilgan:

1. Ipoteka shartnomasi bo'yicha er uchastkalari garovga qo'yilishi mumkin, chunki tegishli erlar Federal qonun asosida muomaladan chiqarilmaydi yoki muomalada bo'lmaydi.

1.1. agar er uchastkasi ijara shartnomasi bo‘yicha fuqaroga yoki yuridik shaxsga berilgan bo‘lsa, er uchastkasining ijarachisi er uchastkasini ijaraga oluvchining roziligi bilan er uchastkasini ijaraga berish shartnomasi muddatida garovga qo‘yishga haqli. yer uchastkasining egasi;

2. umumiy ulush bilan yoki qo'shma mulk 1-bandida ko'rsatilgan er uchastkalariga Bu maqola, ipoteka faqat fuqaro yoki yuridik shaxsga tegishli bo‘lgan, umumiy ulushli yoki birgalikdagi mulkdagi yerlardan natura shaklida ajratilgan yer uchastkasiga belgilanishi mumkin.

63-moddada garovga qo‘yilmaydigan er uchastkalari ro‘yxati keltirilgan:

Bunga muvofiq davlat yoki kommunal mulkka tegishli bo'lgan er uchastkasining garovi federal qonun ruxsat berilmagan;

dan kam bo'lgan er uchastkasining bir qismini garovga qo'yish minimal hajmi Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlarining me'yoriy hujjatlari va hokimiyat organlarining normativ hujjatlari bilan belgilanadi. mahalliy hukumat turli maqsadli va ruxsat etilgan foydalanishdagi yerlar uchun.

Amaldagi sud amaliyoti ko‘chmas mulk ob’ektini bir vaqtning o‘zida yer uchastkasini garovga qo‘ymasdan turib garovga qo‘yish imkoniyatini ko‘rsatadi “... garovga qo‘yuvchi yer uchastkasining egasi yoki ijarachisi bo‘lmasa, u faqat binoni (inshootni) garovga qo‘yish huquqiga ega. Bunday kelishuv bekor emas”.

Bunday holda, binoning egasidan bunday huquqlarning yo'qligi haqidagi hujjatli dalillar talab qilinadi. Bunday tasdiqlash USRR dan ko'chirma yoki (USRR ma'lumotlari bo'lmaganda) er organining guvohnomasi bo'lishi mumkin. Binoni garovga qo'yishda yerdan foydalanish huquqini garovga qo'yish, agar binolarning egasi bunday huquqlarga ega bo'lsa (natura shaklida yoki ajratmasdan) majburiydir.

Jadvalda. 1-bandda huquqlarning mavjudligi, er uchastkasiga egalik qilishning mumkin bo'lgan variantlari tavsiflanadi, garov massasini shakllantirish va qiymatni baholash bo'yicha ishlarni olib borishda e'tibor berish kerak bo'lgan asosiy fikrlarni ko'rsatuvchi tegishli sharhlar berilgan.

Tab. 1

	Mumkin variantlar	Izohlar
	Yer va huquqiy munosabatlar rasmiylashtirilmagan	Agar binoga bo'lgan mulk huquqi va erdan foydalanish huquqi turli shaxslarga tegishli bo'lsa, yerdan foydalanish huquqini garovga qo'yish shart emas, lekin bino egasidan bunday huquqlarning yo'qligi to'g'risidagi hujjatli dalil talab qilinadi. , USRR dan ko'chirma yoki (USRRda ma'lumot yo'q bo'lganda) er organidan sertifikat talab qilinadi. . Binoni garovga qo'yishda, agar binolarning egasi bunday huquqlarga ega bo'lsa (naturada bo'linish yoki bo'linish bilan) erdan foydalanish huquqi garovi talab qilinadi.
	Er va huquqiy munosabatlar rasmiylashtiriladi
	Shaxsiy	Garov uchun eng maqbul variant. Ob'ektdan maqsadli foydalanishning amaldagiga muvofiqligi va og'irliklarning mavjudligiga e'tibor qaratish lozim.
	Doimiy (doimiy) foydalanish	Garovga qo'yuvchiga mulk (muddatsiz) foydalanish huquqida tegishli bo'lgan er uchastkasi ipoteka ob'ekti bo'lmaydi.*. 2001 yil 25 oktyabrdagi 137-FZ-son "Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksini qabul qilish to'g'risida" Federal qonunining 3-moddasi 2-bandiga binoan. yuridik shaxs, San'atning 1-bandida ko'rsatilganlar bundan mustasno. Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 20-moddasida yuridik shaxslar 2010 yil 1 yanvargacha er uchastkalaridan doimiy cheksiz) foydalanish huquqini Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 36-moddasi qoidalariga muvofiq qayta ro'yxatdan o'tkazishlari shart. Rossiya Federatsiyasi. Bunday ob'ektlarni garovga qo'yishda yerdan foydalanish huquqi qayta ro'yxatdan o'tkazilgan taqdirda, er uchastkasining egasi yoki ijarachisi ipoteka shartnomasiga qo'shimcha shartnoma tuzishi shart, unga ko'ra er uchastkasini ijaraga olish huquqi beriladi. er uchastkasi yoki mulk huquqi bino, binolar bilan birga garovga o'tkaziladi
	Ijara (uzoq muddatli yoki qisqa muddatli)	Baholashda lizing shartnomasi shartlarini hisobga olish kerak.
Ko'rib chiqilishi kerak:	Agar er uchastkasi rivojlanish maydonidan kattaroq bo'lsa. Agar uning maydoni ob'ektning to'liq ishlashi uchun zarur bo'lgan maydondan kattaroq bo'lsa, er uchastkasining qo'shimcha narxi bor yoki yo'qligini tahlil qilish kerak.
	Agar faqat qurilish joyi ramkalangan bo'lsa, unda bunday vaziyatda ob'ektning qiymatini shakllantirish masalalariga ehtiyotkorlik bilan va oqilona yondashish kerak. Matnda savdo markazini baholashda yuzaga keladigan shunga o'xshash vaziyatga misol keltirilgan
* San'atning 1-bandiga muvofiq. 1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonunining 6-moddasida ipoteka garovga qo'yuvchiga mulk huquqi yoki xo'jalik yuritish huquqiga tegishli bo'lgan mol-mulkka o'rnatilishi mumkin. , ya'ni doimiy (muddati) foydalanish huquqi garovga qo'yilgan huquqlar qatorida ko'rsatilmagan. Shu bilan birga, Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 36-moddasi 4-bandiga muvofiq, doimiy (cheklanmagan) foydalanish huquqida er uchastkalariga ega bo'lgan fuqarolar yoki yuridik shaxslar ushbu er uchastkalarini tasarruf etishga haqli emaslar va. mulkni garovga o'tkazish bunday mulkni tasarruf etishni nazarda tutadi. Fuqarolar va tashkilotlarga doimiy (cheklanmagan) foydalanish uchun berilgan er uchastkalari davlat yoki kommunal mulk hisoblanadi, shuningdek ipoteka. yer uchastkalari, davlat yoki munitsipal mulkda bo'lganlarga ruxsat berilmaydi ("Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonunning 63-moddasi).

1.2 MAQSADLAR BO‘YICHA KO‘CHMAS MULK NARXLARINI BAHOLANISHGA YONDORLASHLARNING TAHLILI.

Rossiya qonunchilik amaliyoti ko'chmas mulkni baholashda qiyosiy, xarajat va daromad yondashuvlaridan foydalanishni tartibga soladi.

U yoki bu yondashuvni tanlash baholanayotgan ob'ektning tabiatiga, uning bozor muhitiga, potentsial mulkdorlar va ijarachilarning odatiy motivlari va harakatlarining mohiyatiga, zarur dastlabki ma'lumotlarning mavjudligi va sifatiga bog'liq.

Mulkning bozor qiymatini shakllantirish uchun siz quyidagi ish bosqichlarini bajarishingiz kerak:

1. tijorat ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish;

2. baholash ob'ekti joylashuvining afzalliklari va kamchiliklari haqida fikr shakllantirish;

3. eng yaxshi va eng samarali foydalanishni tahlil qilish (garov maqsadlarida ko'chmas mulkni baholashning bir qismi sifatida, bu tahlil muayyan holatlarda qo'llaniladi, lekin ko'p hollarda bu talab qilinmaydi, chunki ob'ekt bo'ladi deb taxmin qilinadi. joriy foydalanish asosida garovga qo'yilgan);

4. baholashga yondashuvlarni tanlash;

5. tanlangan yondashuvlar doirasida hisob-kitoblarni amalga oshirish;

6. xarajatlar haqida yakuniy xulosani shakllantirish.

Keling, garov ta'minoti uchun ko'chmas mulkni baholashda yuqoridagi bosqichlarning har birida e'tiborga olinishi kerak bo'lgan asosiy fikrlarga to'xtalib o'tamiz.

Bozor tahlili

Bozorning sifatli tahlili ko'p jihatdan baholashning yakuniy natijasining ishonchliligini aniqlaydi.

Bozor tahlili likvidlik tahlili bilan chambarchas bog'liq. Masalan, ishlab chiqarish ob'ektini baholashda ishlab chiqarish binolariga bo'lgan talabni (talab qilingan maydonda, dizayni va holatida), shuningdek, bunday ob'ektlar bilan ta'minlashni tahlil qilish kerak.

Shuni ta'kidlash kerakki, garov ta'minoti maqsadida baholashda likvidlik garovning muhim xususiyati bo'lib, ko'p hollarda garovga oluvchining garov predmetiga bo'lgan huquqlarini amalga oshirish orqali kredit qarzini qanchalik tez to'lash mumkinligini aniqlash imkonini beradi. . Ko'chmas mulk ob'ektining likvidlik darajasi to'g'risidagi xulosani to'g'ri shakllantirish uning qiymati to'g'risida asosli fikr olish, garov chegirmasi miqdori bo'yicha qaror qabul qilish imkonini beradi.

Ko'chmas mulk ob'ektlarining likvidligiga ta'sir qiluvchi muhim omillar quyidagilardir: joylashuvi, ob'ektning jismoniy xususiyatlari (eskirish, eskirish, holati). muhandislik kommunikatsiyalari), ob'ektning hajmi, ko'chmas mulk bozorining holati bu hudud va mahalliylik. Shuni ta'kidlash kerakki, ko'rsatilgan omillarga ko'p yoki kamroq darajada mos kelishi ob'ektni ma'lum bir sinfga belgilashni aniqlaydi.

Likvidlik ko'rsatkichlari sifatida ma'lum bir hududdagi o'rtacha ta'sir qilish muddati ko'rib chiqilayotgan bozor segmentidagi va asosiy xususiyatlariga o'xshash ob'ektlar uchun ishlatiladi.

Sotish muddatiga qarab mulk likvidligining quyidagi darajalari taklif etiladi:

Bozor tahlili doirasidagi asosiy vazifalar quyidagilardan iborat:

Baholanayotganga o'xshash ob'ektlar (lizing bitimlari yoki oldi-sotdi bitimlari) uchun qaysi bitimlar ko'proq taqdim etilishi to'g'risida ob'ektiv fikrni shakllantirish;

· ijara stavkasini hisoblash (daromad yondashuvida) va qiyosiy yondashuv uchun analoglarni aniqlash;

· Har xil turdagi ob'ektlarni ijaraga berish stavkalari o'rtasidagi korrelyatsiya koeffitsientini aniqlash (savdo binolarining ijara stavkasi ofis binolari uchun ijara stavkasiga nisbatan va boshqalar).

Ob'ektni baholash hisobotini yaratishda tijorat ko'chmas mulk garov maqsadlarida hisobotning ushbu bo'limining matn qismida quyidagi ma'lumotlar bo'lishi kerak:

1. qisqacha tavsif shaharning tijorat ko'chmas mulk bozori segmentlari;

2. Mahalliy bozor segmentining xususiyatlari (joriy sanadagi ijaraning o‘rtacha stavkalari va 1 kv.m uchun sotish narxlari, o‘tgan yilga nisbatan o‘sish dinamikasi, to‘liq foydalanilmaslikning o‘rtacha bozor darajasi, bunday ob’ektlar uchun ekspluatatsiya xarajatlarining o‘rtacha darajasi (yilda). mutlaq yoki nisbiy atamalar);

3. shaharda ushbu turdagi ob'ektlarni qurish yoki rekonstruksiya qilish bilan bog'liq investitsiya loyihalarining mavjudligi (ta'rifi, tavsifi, ishlab chiquvchisi, umumiy investitsiya xarajatlari, joriy holati).

Joy tavsifi I baholash ob'ekti

Joylashuv ob'ektning potentsial rentabelligini belgilovchi asosiy parametrlardan biridir. Ushbu parametrning noto'g'ri ta'rifi baholanayotgan mulkning ishonchsiz qiymatini shakllantirishga olib kelishi mumkin.

Baholash ob'ektining joylashishini tavsiflashda e'tiborga olinadigan asosiy omillar:

-- ofis mulki uchun -- shaharning "biznes" hududida joylashganligi (ko'proq likvid ob'ekt) yoki aksincha, sanoat maydonchasining chuqurligida joylashganligi (amalga oshirishda qiyinchiliklar bo'lishi mumkin), transportda qulay foydalanish imkoniyati mavjudligi. , va boshqalar.;

chakana savdo ob'ekti uchun - savdo koridorida joylashganligi (yoki aksincha, "o'lik" ko'chaning tubida), transportning intensivligi, joyning mashhurligi va boshqalar;

ombor mulki uchun - transportning qulayligi, infratuzilmaning mavjudligi (temir yo'l liniyasi va boshqalar), barcha zarur kommunikatsiyalarning etarli hajmda (elektr energiyasi, gaz, suv va boshqalar) mavjudligi.

Baholash ob'ektining joylashgan joyini tavsiflashda grafik ma'lumotlarning taqdimoti juda vizual bo'lib, uning asosida baholash ob'ekti qayerda joylashganligini tushunish mumkin,

Ushbu ma'lumotlarning manbai shaharning elektron va qog'oz xaritalari bo'lishi mumkin. Grafik tasvirga misol keltiramiz va baholash ob'ektining joylashuvining qisqacha matnli tavsifini keltiramiz.

Eng yaxshi va eng samarali foydalanishni tahlil qilish

Baholash faoliyati bozor qiymatini aniqlashni o'z ichiga olganligi sababli, eng samarali foydalanishni tahlil qilish muayyan mulkdan eng foydali va raqobatbardosh foydalanishni aniqlaydi.

Mulkdan eng samarali foydalanishni tahlil qilish bozor kon'yunkturasini, baholanayotgan mulkning xususiyatlarini batafsil o'rganishni, baholanayotgan mulk parametrlariga mos keladigan bozor tomonidan talab qilinadigan variantlarni aniqlashni, hisob-kitoblarni o'z ichiga oladi. har bir variantning rentabelligi va har bir foydalanish holati uchun mulk qiymatini baholash. Shunday qilib, eng samarali foydalanish to'g'risida yakuniy xulosa faqat xarajat hisoblangandan keyin amalga oshirilishi mumkin.

Mulkdan eng yaxshi va eng samarali foydalanish - bu bo'sh yoki qurilgan er uchastkasidan qonuniy ravishda mumkin bo'lgan va tegishli tarzda loyihalashtirilgan, jismoniy jihatdan amalga oshirilishi mumkin bo'lgan, tegishli hujjatlar bilan qo'llab-quvvatlanadigan foydalanishni anglatadi. moliyaviy resurslar va maksimal qiymatni beradi.

Er uchastkasidan maqbul foydalanish baholanayotgan mulk tegishli bo'lgan bozorning raqobatdosh omillari bilan belgilanadi va mulkdor, ishlab chiqaruvchi yoki baholovchining sub'ektiv taxminlari natijasi emas. Shuning uchun tahlil qilish va undan samarali foydalanishni tanlash, aslida, baholanayotgan mulk uchun ahamiyatli bo'lgan bozor omillarini iqtisodiy o'rganishdir.

Ko'pgina hollarda, garov maqsadlarida baholash uchun eng yaxshi foydalanish va eng yaxshi foydalanish tahlili talab qilinmaydi. Garov maqsadlarida baholashda ushbu tahlil faqat baholash ob'ektining mavjud foydalanishga aniq nomuvofiqligi holatlarida amalga oshiriladi. Shu bilan birga, ob'ektning mo'ljallangan maqsadining o'zgarishini hisobga olgan holda baholash, agar bunday tayinlash allaqachon aniqlangan va aniq bo'lsa, amalga oshirilishi kerak. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2007 yil 20 iyuldagi 256-sonli Vimpelz tomonidan tasdiqlangan 1-sonli Federal baholash standartiga muvofiq bozor qiymatini baholash tartibi uchta yondashuv yordamida amalga oshiriladi:

Daromad yondashuvi (ko'chmas mulkni baholashda kapitallashtirish yoki daromadlarni diskontlash yondashuvi);

Xarajat yondashuvi;

Qiyosiy yondashuv (ko'chmas mulkni baholashga bozor yondashuvi).

Har bir yondashuv uchun baholash ob'ektining qiymatini hisoblashdan oldin baholash yondashuvlarining qo'llanilishini asoslash amalga oshiriladi.

U yoki bu yondashuvni, shuningdek, har bir yondashuvda usulni tanlash baholanayotgan ob'ektning o'ziga xos xususiyatlaridan, ma'lum bir bozorning xususiyatlaridan va to'plangan ma'lumotlar tarkibidagi ma'lumotlarning tarkibidan kelib chiqqan holda amalga oshiriladi. Baholash yondashuvlari, qoida tariqasida, o'zaro bog'liq va bir-birini to'ldiradi.

Xarajat yondashuvi garov maqsadlarida ko'chmas mulkni baholashga

Xarajat yondashuvi - bu baholash ob'ektining eskirishini hisobga olgan holda qayta tiklash yoki almashtirish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aniqlashga asoslangan baholash ob'ektining qiymatini baholash usullari to'plami.

Garov maqsadlarida baholashda bunday yondashuv odatda juda kam qo'llaniladi. Biroq, ba'zi hollarda, masalan, etarlicha rivojlangan bozor va u haqida ma'lumot mavjud bo'lmaganda, xarajatlar yondashuvi yagona bo'lishi mumkin.

Ilovadan xarajat yondashuvi etarlicha katta sonni topishingiz mumkin bo'lgan ob'ektlarni baholashda siz mutlaqo rad qilishingiz mumkin bozor ma'lumotlari, shuningdek, etarlicha "yosh" ob'ektlarini baholashda. Bu holda xarajat yondashuvidan foydalangan holda baholash bozorda bunday ob'ektni sotishning mumkin bo'lgan narxi haqida etarlicha ishonchli fikrni shakllantirmaydi.

Nisbatan yangi ob'ektlarni baholashda, bozor ma'lumotlarining to'g'ri miqdori bo'lmagan taqdirda, etarlicha yaxshi qo'llanma sifatida taxminiy hisob-kitobdan foydalanish mumkin, shu bilan birga egasi tomonidan taqdim etilgan hisob-kitobni sinchkovlik bilan tahlil qilish kerak (u o'rtacha qiymatdan sezilarli darajada farq qilishi mumkin). bozor ko'rsatkichlari).

Xarajat yondashuvi doirasida ishni bajarish mantig'i quyidagi harakatlarni nazarda tutadi:

baholangan binoni almashtirish qiymatini baholash (yoki almashtirish qiymati);

tadbirkorlik foydasi (investor foydasi) miqdorini baholash;

aniqlangan kiyinish turlarini hisoblash;

yer uchastkasining bozor qiymatini baholash;

amortizatsiya uchun almashtirish qiymatini tuzatish orqali baholangan ob'ektning yakuniy qiymatini hisoblash, keyinchalik olingan qiymatni er uchastkasi qiymatiga oshirish.

Ushbu mantiqni quyidagi formula sifatida tasvirlash mumkin:
qiymati to'g'risida xulosa olish imkonini beradi: tijorat ko'chmas mulk ob'ekti:

Ob'ektning narxi \u003d miloddan avvalgi * (I - I) + Szem., qaerda

BC - tadbirkorning foydasini hisobga olgan holda baholash ob'ektini almashtirish qiymati (yoki almashtirish qiymati);

I - ob'ektning aniqlangan eskirish qiymati;

Szem. - yerga bo'lgan mulk huquqining qiymati.

O'zgartirish xarajatlarini baholash

O'zgartirish qiymati (VS) - yangi deb baholanadigan mulkni qurish qiymati, amortizatsiyani hisobga olmaganda va joriy narxlarda hisoblangan korrelyatsiya. baholash sanasi.

O'zgartirish qiymati qayta ishlab chiqarish yoki almashtirish qiymati asosida hisoblanishi mumkin.

Qayta ishlab chiqarish qiymati deb baholanayotgan binoning aniq nusxasini baholashning haqiqiy sanasida joriy narxlarda qurilish xarajatlari tushuniladi, c. xuddi shunday foydalanish qurilish materiallari, standartlar va loyiha.

O'zgartirish qiymati zamonaviy materiallar, standartlar, dizaynlar va arxitektura echimlaridan foydalangan holda bir xil kommunal ob'ektni baholashning haqiqiy sanasida joriy narxlarda qurilish xarajatlari bilan belgilanadi.

Yuqoridagi ta'riflardan ko'rinib turibdiki, almashtirish qiymatini hisoblash afzalroqdir, chunki ikkinchi holda, uning xususiyatlariga ko'ra baholanganidan farq qiladigan binoning qurilish xarajatlari hisoblab chiqiladi, bunda farqni baholash amalga oshiriladi. solishtirilgan binolarning foydaliligi juda sub'ektivdir.

Boshqa tomondan, agar baholanayotgan binoda potentsial xaridor uchun tijoriy jozibadorlikni pasaytiradigan bir qator funktsional buzilish belgilari mavjud bo'lsa, almashtirish xarajatlarini hisoblash variantini tanlash ham oqlanishi mumkin.

Umumiy holda, "qayta ishlab chiqarish" va "almashtirish" xarajatlari o'rtasidagi tanlov ko'plab omillarga bog'liq: baholash maqsadi, baholash ob'ekti haqida to'plangan ma'lumotlarning miqdori va sifati, uning jismoniy xususiyatlari; va boshqalar.

"Ko'paytirish" yoki "almashtirish" xarajatlarini hisoblash uchun ma'lumot manbalari:

taxminlar ( mahalliy hisob-kitoblar, ob'ektni baholash, yig'ma smeta hisoblash);

UPVS yig'imlari (tarmoqlar bo'yicha asosiy vositalarni qayta baholash uchun binolar va inshootlarni almashtirish qiymatining jamlangan ko'rsatkichlari yig'indisi) Milliy iqtisodiyot) UPSS kolleksiyalari (narxi 1969 yil narxlarida berilgan):

Co-Invest tomonidan ishlab chiqarilgan kolleksiyalar (sanoat, turar-joy, jamoat binolari va boshqalar) (2009.2010 yil narxlarida qiymati);

Qurilish xarajatlari indekslari (Gosstroy qarorlari, Ko-Invest kolleksiyalari) va boshqalar.

Baholash amaliyotida to'liq almashtirish qiymatini aniqlash uchun quyidagi usullar qo'llaniladi:

1) Qiyosiy birlik usuli,

2) Komponentlar bo'yicha ajratish usuli,

3) Miqdoriy tadqiqot usuli.

Usulni tanlash baholashning maqsadi va hisoblashning talab qilinadigan aniqligi bilan belgilanadi.

Qiyosiy birlik usuli shunga o'xshash binoning qiyosiy birligining (1 kvadrat metr, 1 kubometr) qurilish qiymatidan foydalanishga asoslanadi. Analogning qiyosiy birligining narxini uning va baholanayotgan ob'ekt o'rtasidagi aniqlangan farqlarga (jismoniy parametrlar, oson o'rnatiladigan uskunaning mavjudligi, moliyalashtirish shartlari va boshqalar) moslashtirish kerak.

Baholanayotgan ob'ektni to'liq almashtirish qiymati taqqoslash birligining moslashtirilgan qiymatini taqqoslash birliklari soniga (maydon, kub sig'im) ko'paytirish yo'li bilan aniqlanadi. Xarajatlar miqdorini aniqlash uchun odatda turli xil ma'lumotnoma va me'yoriy materiallar qo'llaniladi, masalan, "Qurilish qiymatining kattalashtirilgan ko'rsatkichlari", "O'zgartirish qiymatining ko'tarilgan ko'rsatkichlari".

Hisoblash uchun quyidagi formuladan foydalaniladi:

Sn= Se.s. H Shunday qilib H TO 1 H TO 2 soat TO 3 H TO 4 soat TO 5,

qayerda: Sn-- baholanayotgan ob'ektning qiymati;

Se.s.- 1 kvadratning narxi. yoki asosiy sanada tipik strukturaning kubometri;

Shunday qilib-- taqqoslash birliklari soni (baholanayotgan ob'ektning maydoni yoki hajmi)

TO 1 - maydon, hajm va boshqa jismoniy parametrlar bo'yicha baholanadigan ob'ekt va tanlangan tipik tuzilma o'rtasidagi aniqlangan farqlarni hisobga oladigan koeffitsient;

TO 2 -- ob'ektning joylashuvi uchun tuzatish koeffitsienti;

TO 3 - asosiy sana va baholash vaqtidagi sana o'rtasidagi davrda qurilish-montaj ishlari qiymatining o'zgarish koeffitsienti;

TO 4 -- ishlab chiquvchining foydasini hisobga olgan holda koeffitsient;

TO 5 -- QQSni hisobga olgan holda koeffitsient (%).

Ushbu usul odatiy ob'ekt yoki analogning taqqoslash birligining narxiga asoslanadi, qaysi birini tanlashda funktsional maqsad, jismoniy xususiyatlar, tizimli tizimlar sinfi, ob'ektni ishga tushirish sanasi va boshqa xususiyatlarning o'xshashligini kuzatish kerak. .

Qiyosiy birlik usuli ob'ekt narxini almashtirish qiymati bo'yicha baholaydi. Buning sababi, hisob-kitoblarda ishlatiladigan qiyosiy birlikning narxi, qoida tariqasida, bir xil ob'ekt emas, balki yaqin analog hisoblanadi.

Buzilish usuli sifat jihatidan har xil ma'lumotlardan foydalanishga asoslangan. Binoning alohida qurilish komponentlari: poydevor, devorlar, shiftlar va boshqalar - bo'yicha baholanadi. xarajat ko'rsatkichlari, shu jumladan, ma'lum bir komponentning birlik hajmini yaratish uchun zarur bo'lgan to'g'ridan-to'g'ri va bilvosita xarajatlar. Butun binoning narxi quyidagi formula bo'yicha barcha tarkibiy qismlarning xarajatlari yig'indisi sifatida hisoblanadi:

qayerda FROM bino - butun binoni qurish qiymati;

Vj-- hajm j- th komponenti;

cj-- hajm birligining narxi;

N-- ajratilgan qurilish komponentlari soni;

Kn - baholangan ob'ekt va tanlangan tipik tuzilma o'rtasidagi mavjud farqlarni hisobga olgan holda koeffitsient (bir xil ob'ekt uchun Kn = 1);

Ki -- jami amortizatsiyani hisobga oluvchi koeffitsient.

Komponentlarni ajratish usuli bir nechta turlarga ega:

subpudrat usuli;

Ish profiliga ko'ra taqsimlash;

Xarajatlarni taqsimlash.

Subpudrat usuli tuzilgan subpudrat shartnomalari bo'yicha bajarilgan ishlarning qiymati to'g'risidagi ma'lumotlardan foydalanishga asoslanadi bosh pudratchi ixtisoslashtirilgan bilan qurilish tashkilotlari- subpudratchilar. To'liq almashtirish qiymati barcha subpudrat qurilish-montaj ishlarining xarajatlari yig'indisi sifatida hisoblanadi.

Profil usuli bo'yicha stavka Yakka tartibdagi qurilish bo'yicha mutaxassislarni (masonlar, suvoqchilar, duradgorlar va boshqalar) yollash xarajatlari yig'indisi sifatida umumiy almashtirish qiymatini baholashni o'z ichiga oladi.

Maxsus xarajatlar usuli binolarning turli tarkibiy qismlarini baholash uchun taqqoslash birliklaridan tizimli foydalanishni o'z ichiga oladi, shundan so'ng xususiy baholash natijalari umumlashtiriladi.

Miqdoriy so'rov usuli baholash sanasidagi narxlarda baholanayotgan ob'ektning yangi smetasini yaratishni nazarda tutadi. Ushbu maqsadlar uchun batafsil miqdoriy va xarajatlar tahlili, shuningdek, alohida komponentlar va umuman binoning qurilish-montaj ishlarining xarajatlarini hisoblash amalga oshiriladi. Hisoblashda to'g'ridan-to'g'ri xarajatlar, qo'shimcha xarajatlar va boshqa xarajatlar hisobga olinadi, bu baholanayotgan mulkni qurish uchun to'liq smetani ifodalaydi.

Miqdoriy tadqiqot usuli jami almashtirish qiymatining eng aniq natijasini beradi, ammo u eng ko'p vaqt talab qiladi va baholovchidan loyiha-smeta ishlari sohasida amaliy bilimga ega bo'lishni talab qiladi.

Tadbirkorlik qiymatini baholash foyda (investor foydasi)

Tadbirkorning (investorning) foydasi - bu odatiy investor (quruvchi, ishlab chiquvchi) baholanayotgan ob'ektga o'xshash tuzilmani qurish bilan bog'liq xavf uchun talab qiladigan mukofot.

Aslida, bu qiymat qurilishni boshqarish va tashkil etish, umumiy nazorat va qurilish bilan bog'liq xavfni o'z ichiga olgan loyihani amalga oshirish natijasida keltirilishi mumkin bo'lgan investorning o'rtacha foydasini aks ettiradi. Qoida tariqasida, shakllantirishda bu ko'rsatkich baholanayotgan ob'ektni o'z ichiga olgan tijorat ko'chmas mulk bozori segmenti joylashgan hayot tsiklining bosqichiga, uning hajmining qurilish hajmi va muddatiga bog'liqligiga, funktsiyalari yoki yo'qligiga e'tibor bermaydilar. investor (buyurtmachi) va quruvchi (pudratchi) boshqa omillar bo'yicha ajratiladi. Shunga ko'ra, Hisobotni ko'rib chiqishda tadbirkor (investor) foydasi doirasini aniq belgilash va ustun bo'lgan o'rtacha bozor qiymati oralig'ini belgilash muhimdir.

Shuni ta'kidlash kerakki, tadbirkorning foydasi miqdori ko'chmas mulk bozorining rivojlanish darajasiga va tijorat ko'chmas mulk bozorining ushbu segmenti joylashgan hayot tsikliga qarab sezilarli darajada farq qilishi mumkin. Masalan, Moskva tijorat ko'chmas mulk bozorida 2005 yilda, lekin eng yirik tahliliy agentliklarning ma'lumotlariga ko'ra, chakana ko'chmas mulk segmentida tadbirkorning foydasi 25 dan 40% gacha, 2006 va 2007 yillarda pasayish va barqarorlik kuzatildi. bu ko'rsatkich. Amalda, foyda to'g'risida bozor ma'lumotlarini olish qiyin, chunki ular ko'pincha tijorat siri hisoblanadi.

Aniqlangan kiyinish turlarini hisoblash

Amortizatsiya potentsial investor nuqtai nazaridan mulkning foydaliligi va uning iste'molchi jozibadorligining pasayishi bilan tavsiflanadi.

Qoida tariqasida, amortizatsiya turli omillar ta'sirida ma'lum bir davr mobaynida ob'ekt qiymatining pasayishi (eskirish) bilan ifodalanadi.

Mulkning eskirishiga sabab bo'lgan sabablarga ko'ra, eskirishning jismoniy, funktsional va tashqi turlari ajratiladi.

Jismoniy buzilish. Vaqt o'tishi bilan mulkning fizik xususiyatlarining o'zgarishini aks ettiradi (masalan, strukturaviy elementlardagi nuqsonlar). Jismoniy eskirish ikki xil: birinchisi operatsion omillar ta'sirida, ikkinchisi - tabiiy va tabiiy omillar ta'sirida sodir bo'ladi.

Binolarning jismoniy eskirishini hisoblashning to'rtta asosiy usuli mavjud: ekspert, xarajat, normativ (yoki buxgalteriya) va binoning ishlash muddatini hisoblash usuli.

Ekspert usulida baholanadigan ob'ektning jismoniy eskirish foizi turar-joy binolarining jismoniy eskirishini baholash qoidalari asosida aniqlanadi. Umuman olganda, binolarning xizmat qilish muddati uning tarkibiy qismlarining mustahkamligiga bog'liq. Qurilish elementlarining jismoniy buzilishi binoning konstruktiv elementining solishtirma og'irligi va ushbu elementning eskirish foizining 100 ga bo'lingan mahsuloti sifatida hisoblanadi. Butun binoning jismoniy yomonlashuvi uchun o'rtacha og'irlikdagi qiymat sifatida aniqlanadi. binoning barcha elementlari. ekspert usuli jismoniy buzilishlarni aniqlash odatda ko'chmas mulkni inventarizatsiya qilishda qo'llaniladi.

Olinadigan va olinmaydigan jismoniy eskirish mavjud. Olib tashlanadigan jismoniy kiyim joriy ta'mirlash xarajatlari ob'ektning qo'shilgan qiymatidan kam deb hisoblaydi. O'limga olib keladigan jismoniy eskirish nuqsonni tuzatish xarajatlari ob'ektga qo'shiladigan xarajatlardan oshib ketganda hisobga olinadi. Binoning barcha elementlari ikki toifaga bo'linadi: uzoq muddatli (poydevorlar, devorlar, shiftlar va boshqalar) va kiyinish (tom yopish, bezash, bo'yash va boshqalar, ya'ni joriy ta'mirlash vaqtida ta'mirlanishi (tiklanishi) mumkin bo'lgan elementlar). .

Xarajat usuli qurilish elementlarini qayta ishlab chiqarish xarajatlarini aniqlashni nazarda tutadi. Tekshiruv yo'li bilan binoning har bir elementining eskirish foizi aniqlanadi, keyinchalik u qiymat shartlariga tarjima qilinadi. Jismoniy eskirishning aniqroq, to'g'rilangan bahosi amortizatsiya foizi o'rtacha og'irlikdagi sifatida aniqlanganda olinadi.

Binolarning jismoniy eskirishini aniqlashning me'yoriy (yoki buxgalteriya) usuli yagona me'yorlardan foydalanishni o'z ichiga oladi. amortizatsiya to'lovlari asosiy vositalarni to'liq tiklash uchun.

Binoning ishlash muddatini hisoblash usulini qo'llashda bir qator atamalar qo'llaniladi.

Muddati iqtisodiy hayot- bu ob'ektdan foyda olish, foydalanish mumkin bo'lgan vaqt. Ushbu davrda yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shadi; agar amalga oshirilgan yaxshilanishlar uning umumiy eskirganligi sababli uning qiymatiga hissa qo'shmasa, uning iqtisodiy muddati tugaydi.

Ob'ektning jismoniy hayoti muddati - bu bino mavjud bo'lgan va siz unda yashashingiz yoki ishlashingiz mumkin bo'lgan davr. Jismoniy hayot muddati ob'ekt buzilganda tugaydi.

Samarali yosh tashqi ko'rinishni, texnik holatini baholashga asoslanadi. iqtisodiy omillar ob'ektning qiymatiga ta'sir qiladi.

Xronologik yosh - ob'ekt foydalanishga topshirilgan kundan boshlab baholash sanasigacha bo'lgan davr.

Binoning qolgan iqtisodiy muddati - bu baholash sanasidan boshlab mulkning iqtisodiy hayotining oxirigacha bo'lgan davr. Ob'ektni ta'mirlash va modernizatsiya qilish qolgan iqtisodiy hayotni uzaytiradi.

Normativ xizmat muddati (yoki odatdagi jismoniy hayot) - bu normativ hujjatlar bilan belgilanadigan binolar va inshootlarning xizmat qilish muddati.

Ob'ektning funktsional eskirishi. Funktsional eskirish deganda ob'ektning funksional foydaliligi bo'yicha zamonaviy standartlarga javob bermasligi tushuniladi. Funktsional eskirish binoning eskirgan arxitekturasida, uning joylashuvining qulayligi, hajmlari, muhandislik ta'minoti va boshqalarda o'zini namoyon qilishi mumkin. Funktsional eskirish arxitektura va qurilish sohasidagi ilmiy-texnika taraqqiyotining ta'siri bilan bog'liq. Mahalliy amaliyotda funktsional amortizatsiya eskirish deb ataladi.

Funktsional eskirish, shuningdek, jismoniy eskirish, olinadigan va tuzatib bo'lmaydigan bo'lishi mumkin. Chiqariladigan funktsional eskirish o'rnatilgan shkaflar, suv va gaz hisoblagichlari, sanitariya-tesisat uskunalari, pol qoplamalari va boshqalarni tiklashni o'z ichiga olishi mumkin. Eskirishning olinadigan yoki olinmasligining mezoni ta'mirlash xarajatlari miqdorini qo'shimcha olingan qiymat miqdori bilan solishtirishdir. Agar olingan qo'shimcha qiymat tiklash narxidan oshsa, u holda funktsional eskirish olinadi. Olib tashlanadigan amortizatsiya miqdori binoning yangilangan elementlar bilan baholash paytidagi potentsial qiymati va yangilangan elementlarsiz baholash sanasidagi bir xil qiymati o'rtasidagi farq sifatida aniqlanadi.

Qayta tiklanmaydigan funktsional buzilish binoning sifat xususiyatlari bilan bog'liq omillar tufayli bino qiymatining pasayishini anglatadi. Bundan tashqari, sifat ko'rsatkichlarining ortiqcha va etishmasligi ham bo'lishi mumkin. Masalan, ijara bozorida bir xonali kvartiralarga nisbatan ikki xonali xonadonlarga talab yuqori. Ushbu turdagi amortizatsiya miqdori ushbu kvartiralarni ijaraga berishda ijaradan ko'rilgan zararlar miqdorini ushbu turdagi kvartiralarning yalpi oylik ijara multiplikatoriga ko'paytirish orqali hisoblanadi. Shunday qilib, undirib bo'lmaydigan funktsional amortizatsiya miqdori renta yo'qotishlarini kapitallashtirish orqali aniqlanadi.

Tashqi (iqtisodiy) amortizatsiya- bu iqtisodiy yoki siyosiy omillar yoki boshqa tashqi omillar ta'sirida tashqi muhitning salbiy o'zgarishi natijasida bino qiymatining pasayishi. Tashqi amortizatsiya, masalan, ob'ekt joylashgan hududning umumiy qisqarishi, hukumat yoki mahalliy hokimiyat organlarining soliq, sug'urta sohasidagi xatti-harakatlari, shuningdek, mehnat, dam olish, ta'lim sohasidagi boshqa o'zgarishlar natijasida yuzaga kelishi mumkin. va hokazo bozor. Tashqi eskirish miqdoriga ta'sir qiluvchi muhim omillar "jozibali" tabiiy yoki sun'iy ob'ektlarga yaqin joylashgan: botqoqlar, kanalizatsiya tozalash inshootlari, restoranlar, raqs maydonchalari, yoqilg'i quyish shoxobchalari, temir yo'l stantsiyalari, shifoxonalar, maktablar, korxonalar va boshqalar. Tashqi ta'sirning aşınması. ko'p hollarda olib tashlanmaydi.

Erning bozor qiymatini baholash

Erni baholash, qoida tariqasida, ancha murakkab va ko'p vaqt talab qiladigan ishdir.

Keling, ko'pincha "garov" holatlarida uchraydigan yagona ko'chmas mulk ob'ektining bir qismi sifatida qurilgan er uchastkalarining bozor qiymatini baholashda e'tibor berishingiz kerak bo'lgan asosiy fikrlarni ko'rib chiqaylik.

Er uchastkasini ijaraga berish shartnomasini tahlil qilishda quyidagilarga e'tibor qaratish lozim:

· shartnoma muddati;

· ob'ektning bozor qiymatini hisoblashda og'irliklarni hisobga olish uchun qo'shimcha tahlil qilinishi kerak bo'lgan og'irliklar va servitutlarning mavjudligi.

Kadastr rejasini tahlil qilishda quyidagilarga e'tibor berish kerak:

yer chegaralari;

Qo'shimcha rivojlanish imkoniyati bo'yicha to'g'ridan-to'g'ri cheklovlar yo'q.

Baholash to'g'risidagi hisobotda mulkchilik guvohnomasida yoki ijara shartnomasiga ilova qilingan saytning kadastr rejasida ko'rsatilgan er toifasini qayd etish kerak.

Er uchastkasiga bo'lgan baholangan huquqni aniqlashda quyidagi huquq turlari mavjud bo'lishi mumkin:

mulkchilik;

doimiy foydalanish huquqi;

ijara huquqi (uzoq muddatli, qisqa muddatli).

Bozorni hisoblash usuli va usulini tanlashxarajatyer uchastkasi

Er uchastkalarini baholashning asosiy usullari " uslubiy tavsiyalar er uchastkalarining bozor qiymatini aniqlash uchun "Rossiya Mulk vazirligining 2002 yil 6 martdagi 568-r-son buyrug'i bilan tasdiqlangan.

Shuni ta'kidlash kerakki, er uchastkasining narxini hisoblashni davom ettirishdan oldin, "bino zichligi koeffitsienti" to'g'risida xulosa va er uchastkasining to'liq ishlashi uchun "etarliligi" to'g'risida fikrni shakllantirish kerak. qulaylik.

Xulosa tuzishda er uchastkasi va qurilish maydonining nisbatini aniqlash kerak. Qurilish maydoni to'g'risidagi ma'lumot manbai egasining guvohnomasi yoki texnik pasport ma'lumotlari bo'lishi mumkin. Ushbu er uchastkasida joylashgan binolarning BTI.

Bunday vaziyatda kerakli qo'shni hududni qanday ajratish kerakligi haqida savol tug'iladi. Er uchastkasining "etarliligi" haqida asosli fikrni shakllantirish uchun mavjud SNIPlardan (agar ular zamonaviy ob'ektlarga nisbatan dolzarb bo'lib qolsa) yoki tijoratni rivojlantirish bilan bog'liq investitsiya loyihalarini amalga oshiruvchi professional ishlab chiquvchilarning talablaridan "boshlash" mumkin.

Garov maqsadlarida ko'chmas mulkni baholashga qiyosiy yondashuv

Qiyosiy yondashuv garov maqsadlarida ko'chmas mulkni baholashda eng ko'p qo'llaniladigan yondashuvlardan biridir.

Ushbu baholash yondashuvi almashtirish printsipiga asoslanadi. Bu ehtiyotkor xaridor sotuvga qo'yilgan ob'ekt uchun pul to'lamaydi degan taxminga asoslanadi. katta miqdor sifati va mosligi bo'yicha o'xshash sotib olishingiz mumkin bo'lganidan ko'ra. Qiyosiy yondashuv baholanayotgan mulk qiymatining o'xshash ob'ektlarni sotish bahosiga bog'liqligiga asoslanadi. Har bir taqqoslanadigan sotuv baholanayotgan mulk bilan taqqoslanadi. Taqqoslanadigan sotish narxi ikkalasi o'rtasidagi sezilarli farqlarni aks ettirish uchun o'zgartiriladi.

Qiyosiy yondashuv bir necha bosqichlarni o'z ichiga oladi.

1-bosqich. Bozorning holati va rivojlanish tendentsiyalari, ayniqsa baholanayotgan mulk tegishli bo'lgan segment o'rganiladi. Baholanganlar bilan eng ko'p taqqoslanadigan ob'ektlar aniqlanadi.

2-bosqich. O'xshash ob'ektlar bo'yicha ma'lumotlar yig'iladi va tekshiriladi; to'plangan ma'lumotlar tahlil qilinadi va har bir analog ob'ekt baholangan ob'ekt bilan taqqoslanadi.

3-bosqich. Taqqoslanadigan ob'ektlarning narxlash xususiyatlarida aniqlangan farqlar uchun taqqoslanadigan analoglarning sotish narxlariga tuzatishlar kiritiladi.

4-bosqich. O'xshash ob'ektlarning tuzatilgan narxlari kelishiladi va qiyosiy yondashuv asosida baholash ob'ektining bozor qiymatining yakuniy qiymati chiqariladi.

Qiyosiy yondashuvning asosiy afzalligi shundaki, u o'xshash ob'ektlarning haqiqatda erishilgan sotish narxlariga qaratilgan.

Umuman olganda, qiyosiy yondashuvni qo'llash imkoniyati faol bozor mavjudligiga bog'liq, chunki yondashuv haqiqiy operatsiyalar to'g'risidagi ma'lumotlardan foydalanishni, shuningdek bozorning ochiqligi va moliyaviy ma'lumotlarning mavjudligini o'z ichiga oladi.

Bozor operatsiyalari mavjud bo'lmaganda qiyosiy yondashuvdan foydalanishning to'g'riligi masalasi ancha murakkab. Qoida tariqasida, bu holat kichik kuzatilishi mumkin aholi punktlari bozor sust rivojlangan va mavjud ma'lumot manbalarida taqqoslanadigan mulkni oldi-sotdi bitimlari to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud bo'lmagan hollarda.

Bunday holda, quyidagi algoritm maqbul echim sifatida ishlatilishi mumkin:

Xuddi shu hududda, mintaqada va hokazolarda joylashgan "o'xshash" shaharlar aniqlanadi. (taqqoslash mezonlari aholi daromadlarining hajmi va darajasi, rivojlangan uy-joy bozorining mavjudligi, "asosiy" transport yo'nalishiga nisbatan joylashuvi va boshqalar bo'lishi mumkin);

taqqoslanadigan operatsiyalar uchun ma'lumotlar qidiriladi:

hisoblash amalga oshiriladi, agar kerak bo'lsa, tegishli tuzatishlar kiritiladi.

Shuni ta'kidlash kerakki, bunday yondashuv juda ehtiyotkorlik bilan qo'llanilishi kerak. Ushbu usul boshqa yondashuvlar (foydali va qimmat) doirasida olingan ob'ektning qiymati taqqoslanadigan diapazonda yoki yo'qligini tushunish uchun yordamchi yondashuv sifatida ishlatilishi mumkin.

Ushbu yondashuvni qo'llashda baholash ob'ektining likvidlik darajasini noto'g'ri aniqlash xatosiga yo'l qo'ymaslik va natijada "kerakli" natijani "haqiqiy" natija sifatida chiqarish bilan butunlay likvid bo'lmagan ob'ektni baholash kerak. .

Qiyosiy yondashuvda ko'chmas mulkni baholashning asosiy bosqichlari:

analoglarni tanlash va analoglar bo'yicha ma'lumot to'plash;

taqqoslash birligini tanlash;

solishtirilgan ob'ektlarning narxlash xususiyatlarida aniqlangan farqlarga tuzatishlar kiritish;

tannarxning yakuniy qiymatini shakllantirish.

Har bir bosqichda e'tibor berishingiz kerak bo'lgan asosiy fikrlarni ko'rib chiqing.

Analoglarni tanlash va analoglar bo'yicha ma'lumot to'plash qiyosiy yondashuvni qo'llashda birinchi va aslida asosiy qadamdir.

Analoglarni tanlash uchun taqqoslashning quyidagi asosiy elementlaridan foydalanish mumkin:

Funktsional maqsad;

Manzil;

Jismoniy xususiyatlar (o'lcham, ob'ektning holati va boshqalar).

Funktsionallik taqqoslashning asosiy elementlaridan biridir. Eng qo'pol xato - bu mutlaqo boshqa funktsional maqsadli ob'ektlarni analoglar sifatida tanlash.

Ob'ekt buzilishi yoki rekonstruktsiya qilinishi mumkin bo'lgan taqdirda, analoglarni tanlashga juda ehtiyotkorlik bilan yondashish kerak. Analoglarni tanlashda xaridorning motivatsiyasi nimada ekanligini tushunish muhimdir. Qoida tariqasida, bunday vaziyatda motivatsiyaning asosi birinchi navbatda yangi ob'ektni qurish huquqini olish bo'lishi mumkin. Shunga ko'ra, analoglar sifatida, taqqoslanadigan joylashuvi bo'lgan buziladigan ob'ektlarga e'tibor qaratish va er uchastkasiga bo'lgan huquqlardan ruxsat etilgan foydalanishga e'tibor qaratish tavsiya etiladi.

Baholash uchun zarur bo'lgan ro'yxat, analoglar va ma'lumotlarni olish uchun ma'lumot manbalari quyidagilardir:

Internet qidiruvi natijasida olingan dastlabki ma'lumotlar;

Tahlil agentliklari va ko'chmas mulk kompaniyalari tomonidan taqdim etilgan ma'lumotlar;

Baholovchi kompaniya tomonidan yuritiladigan shaxsiy ma'lumotlar bazalari.

Analoglarni tanlash to'g'ri qilinganligi to'g'risida xulosa chiqarish uchun barcha kerakli ma'lumotlarni o'z ichiga olmaydigan ma'lumotlardan foydalanish odatiy holdir.

Analoglar sifatida taklif qilinadigan ob'ektlarning asosiy narxlash omillarining qiymatlari to'g'risida to'liq ma'lumot bo'lmasa, ushbu ob'ektlarni tashqi ekspertizadan o'tkazish kerak. Albatta, analoglarning fotosuratlarini qo'llash va analoglar ob'ektlarini shahar xaritasida baholash ob'ekti bilan birga chizish yanada to'liqroq vizual ma'lumot beradi.

Analoglarni tanlash va ma'lumot to'plashdan so'ng, kerak bosqich taqqoslash birligini tanlash.

Eng ko'p ishlatiladigan taqqoslash birliklari:

umumiy maydoni 1 kv.m;

1 kv.m. foydalanishga yaroqli yoki ijaraga olingan maydon.

Taqqoslash birligini to'g'ri tanlash va ushbu parametrning xarajat xususiyatlarini aniqlash muhimligini ta'kidlash kerak.

Taqqoslash birliklarini tanlagandan so'ng, tuzatishlar kiritiladi.

Ko'chmas mulkni baholash nazariyasida o'zgartirishlarning quyidagi turlari ajratiladi:

Foizlar (masalan, joylashuv, amortizatsiya, sotish vaqti va boshqalar uchun tuzatishlar);

Xarajat (masalan, sifat ko'rsatkichlari bo'yicha tuzatishlar, shuningdek statistik usullar bilan hisoblangan tuzatishlar). Umuman olganda, sotilgan analog ob'ektning narxiga kiritilgan pul tuzatishlari qo'shimcha yaxshilanishlar mavjudligi yoki yo'qligi (omborxonani kengaytirish, to'xtash joylari va boshqalar) bo'yicha tuzatishlarni o'z ichiga olishi kerak;

Mutlaq

Qarindosh.

Keling, batafsilroq ko'rib chiqaylik diqqatga sazovor joylar, o'zgartirishlar kiritishda e'tiborga olinishi kerak.

Savdoni taqqoslash usulida e'tiborga olinishi kerak bo'lgan o'nta asosiy taqqoslash elementi (aslida tuzatishlar) mavjud:

1. o'tkaziladigan mulkiy huquqlar;

2. moliyalashtirish shartlari (rus amaliyotida u kamdan-kam qo'llaniladi);

3. sotish shartlari;

sotib olingandan keyin darhol qilingan xarajatlar;

bozor sharoitlari;

Manzil;

jismoniy xususiyatlar (hajmi, qurilish materiallarining sifati, binoning holati);

iqtisodiy tavsiflar (operatsion xarajatlar, ijara shartnomasi shartlari, ma'muriy xarajatlar, ijarachilarning tarkibi va boshqalar);

foydalanish turi;

10. ko'chmas mulk tarkibiga kirmaydigan qiymat komponentlari.

Aslida, yuqorida aytib o'tilgan taqqoslash elementlari analoglarni tanlash mezonlari hisoblanadi. Qanday. ko'rsatilgan xususiyatlarga ko'ra analog baholash ob'ektiga qanchalik aniq mos kelsa, shunchalik kamroq tuzatishlar kiritiladi va natija qanchalik ishonchli bo'ladi.

Keling, ushbu elementlarning har birini batafsil ko'rib chiqaylik.

O'tkazilishi mumkin bo'lgan mulk huquqlari. Bitim narxi o'tkazilgan mulk huquqlariga bog'liq. Baholanayotgan ob'ektning hududlari uchun haqiqiy ijara shartnomalari mavjud bo'lgan vaziyat juda odatiy holdir. Bunday holda, ob'ektning qiymatini aniqlashda, o'zgartirishlar baholanayotgan ob'ektning daromad salohiyati va uning analogi o'rtasidagi farqlarni aks ettirishi kerak.

Moliyalashtirish shartlari. Qarzga olingan moliyalashtirish manbasining mavjudligi ham ob'ektning narxiga ta'sir qilishi mumkin. O'zgartirishni hisoblash uchun ma'lum bir holatda qabul qilingan moliyalashtirish sxemasi haqida to'liq ma'lumotga ega bo'lish kerak. Mavjud sharoitlar asosida Rossiya bozori, bu sozlash kamdan-kam qo'llaniladi.

Shunga o'xshash hujjatlar

Uy-joy ipotekasi tushunchasi, xususiyatlari va ehtiyoji, maqsadlari uchun ko'chmas mulkni baholash usullari ipoteka krediti. Binoning qiymatini aniqlash turli yondashuvlar ko'chmas mulkni baholash va tannarx, qiyosiy va daromad yondashuvlaridan foydalanish.

dissertatsiya, 23/06/2011 qo'shilgan


Garov ob'ektlarini baholashning o'ziga xos xususiyatlari. Yerdan foydalanishni tahlil qilish. Narx, qiyosiy va daromadli yondashuvlar asosida baholash ob'ektining bozor qiymatini aniqlash. Likvidlik koeffitsientini asoslash va tannarx bo'yicha yakuniy xulosa.

dissertatsiya, 12/19/2011 qo'shilgan


Ko'chmas mulk ob'ektlarining tasnifi, ularni baholashning umumiy tamoyillari. Vaziyatni tahlil qilish ikkilamchi bozor Novosibirskdagi tijorat ko'chmas mulki. Ofis binosining bozor qiymatini baholashda tannarx, daromad va qiyosiy yondashuvlarni qo'llash.

dissertatsiya, 28/06/2012 qo'shilgan


Ofis ko'chmas mulkini baholash. Baholashning uchta yondashuvini qo'llashning asosiy xususiyatlari (qiyosiy, foydali va qimmatli). Yerning bozor qiymatini aniqlash. Natijalarni muvofiqlashtirish va bozor qiymati to'g'risida xulosa chiqarish.

dissertatsiya, 08/04/2012 qo'shilgan


Ko'chmas mulkni baholash tushunchasi, asosiy bosqichlari va usullari. Baholashning qiyosiy, daromad va xarajat yondashuvlaridan foydalangan holda ko'chmas mulk ob'ekti (to'rt xonali kvartira) qiymatini hisoblash. Daromadning kapitallashuvi, uning joriy qiymat bilan aloqasi.

muddatli ish, 27.02.2014 yil qo'shilgan


Mulkni baholashda xarajat va daromad yondashuvlaridan foydalangan holda mulkning bozor qiymatini aniqlash va qiyosiy tahlil sotish. Turar-joy binosining alohida konstruktiv elementlari va muhandislik tizimlarining jismoniy eskirishini baholash.

muddatli ish, 03/12/2013 qo'shilgan


Ko'chmas mulkning baholash ob'ekti sifatidagi xususiyatlari. Ko'chmas mulkni baholashda aniqlanadigan qiymat turlari. "Binolar majmuasi" ko'chmas mulk ob'ekti qiymatini qiyosiy, tannarx, daromad yondashuvlari doirasidagi usullardan foydalangan holda hisoblash. Ellvud texnikasi.

muddatli ish, 2010 yil 12/14 qo'shilgan


Mashinalarni, asbob-uskunalarni va Transport vositasi garov maqsadlari uchun. Garov maqsadlarida baholashda foydalaniladigan qiymat turlari. Baholashda qiyosiy, tannarx va daromad yondashuvlari. Baholanayotgan avtomobilning bozor va qutqaruv qiymatini hisoblash.

muddatli ish, 11/11/2014 qo'shilgan


Tula viloyatida ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish. Mulkning bozor qiymatini aniqlash. Baholash ob'ektining joylashgan muhiti, uning asosiy parametrlarining tavsifi. Ko'chmas mulkni baholashga yondashuvlarning xususiyatlari. Qutqaruv qiymatini hisoblash.

muddatli ish, 03/14/2014 qo'shilgan


Jihozlanmaganlarning taxminiy qiymatini aniqlash noturarjoy binolari garov uchun. Mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qilish. Turar-joy bo'lmagan binolarning qiymatini ko'chmas mulkni baholashga turli yondashuvlar bilan aniqlash.

ROSSIYA FEDERASİYASI TA'LIM VA FAN VAZIRLIGI

ROSTOV DAVLAT IQTISODIYOT UNIVERSITETI (RINH)

Moliya bo'limi

Moliya va iqtisod muhandisligi kafedrasi

HIMOYAGA QABUL QILISh

Bosh IPPE kafedrasi, professor, iqtisod fanlari doktori

________________

"______" ________________ 2013 yil

DIPLOM ISHI

mavzu bo'yicha:

«Ipoteka kreditlash maqsadlari uchun garovni baholashning o'ziga xos xususiyatlari
(Rostov-Donudagi turar-joy ko'chmas mulki misolida)»

Bajarildi

Talaba gr. FK-558

Mutaxassisligi 080105 “Moliya va kredit”

Ishning ilmiy rahbari

Dotsent, t.f.n.

Sharhlovchi

Dotsent, t.f.n.

Moliya bo'limi L. V. Bogoslavtseva

Rostov-na-Donu
2013

KIRISH …………………………………………………………………….
1-BOB.	KO'CHMAS MULKNI IPOTEKA KREZITLASH MAQSADLARI UCHUN KO'CHMAS MULKNI BAHOLASHNING NAZARIY JONLARI………………….	6
	Ipoteka kreditlashda garov tushunchasi ...................................... ...
	Garov ob'ekti sifatidagi turar-joy ko'chmas mulkining xususiyatlari ……….…
	Ipoteka kreditlash maqsadlari uchun garov ta'minotini baholashning o'ziga xos xususiyatlari ………………………………………………………
2-BOB	IPOTEKA KREZITLASH UCHUN UCH XONALI Kvartira NARXINI HISOBLANISh…………….……..…
	Baholash ob'ektining xususiyatlari ………………………………………
	Uch xonali kvartiraning narxini hisoblash …………………………
3-BOB	RANGLARNI BAHOLANISHNI TAKMONLASH………………….
XULOSA ………………………………………………………………………………………………
FOYDALANILGAN MANBALAR RO‘YXATI……………………………
ILOVA A. Baholangan ob'ekt haqida ma'lumot ………….………
ILOVA B Uyga yaqin hudud ………………………
ILOVA B Tashqi ko'rinish uylar va kirish joyining holati ………………
ILOVA D. Oshxona va koridorning yashash xonalari holati ………..……
ILOVA D. Hammom holati ……………………………….………..
ILOVA G Tanlangan analoglar haqida ma'lumot ................................................
I-ILOVA. Qiyosiy yondashuv yordamida kvartiraning narxini hisoblash ...

KIRISH

Hozirgi vaqtda jahon moliyaviy-iqtisodiy inqirozidan keyin iqtisodiyotning barqarorlashuvi sharoitida, eng avvalo, muammolarni hal qilish imkonini beruvchi vositalarni takomillashtirishga qaratilgan harakatlar. haqiqiy muammolar iqtisodiyot va jamiyatda. Bu vositalar qatoriga jamiyatdagi uy-joy muammosini hal etishga qaratilgan mamlakat kredit-moliya tizimiga kiruvchi ipoteka kreditlash tizimi kiradi. Mamlakatda ipoteka kreditlashning samarali tizimini shakllantirish Rossiya Federatsiyasi hukumati darajasida davlat siyosatining ustuvor yo'nalishlaridan biri sifatida belgilangan.

Shu munosabat bilan ipoteka kreditlari berishda hamroh, yordamchi jarayonlardan biri sifatida ipoteka kreditlash tizimida turar joy ko‘chmas mulkining bozor qiymatini baholash jarayonini sifatli olib borish alohida ahamiyatga ega. Bundan tashqari, turar-joy ko'chmas mulkini malakali va ob'ektiv baholash tobora ko'proq talab qilinmoqda va mulkni baholash instituti, o'z navbatida, takomillashtirilishi kerak: baholash uchun ma'lumot bazasi yo'q, Rossiyada baholovchilarning kasbiy tayyorgarligi hali yuqori darajaga etmagan. jahon darajasi. Bu omillar dissertatsiya mavzusining dolzarbligini belgilab berdi.

Garov maqsadlarida baholash baholash nazariyasidan amaliy foydalanishning eng dolzarb jihatlaridan biridir, chunki u baholash bozorida eng ko'p talab qilinadigan xizmatlar turlaridan biridir.

Baholashning ma'nosi ob'ektning haqiqiy qiymatini ko'rsatishdir. Axir, ko'chmas mulk narxi bozor sharoitiga qarab ko'tarilishi yoki tushishi mumkin.

Muammoning rivojlanish darajasi. Garovni baholash masalalari A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova, E. I. kabi olimlarning ishlarida ko'rib chiqiladi. Lobanov, A. Baktimirov, M. Trofimova, S. V. Gribovskiy va boshqalar. Normativ aktlar ham qo'llanilgan - ham umumiy, ham tartibga soluvchi bank ishi. . Internetda ushbu masalalar bo'yicha eng so'nggi ma'lumotlar mavjud. Shu bilan birga, ushbu dissertatsiyani yozishda asosiy e'tibor davriy nashrlarga qaratildi, ularda kreditlash, jumladan, ipoteka kreditlash masalalari yetarli darajada batafsil yoritilgan, eng muhimi, eng so'nggi va dolzarb ma'lumotlar, jumladan, statistik ma'lumotlar keltirilgan.

Ishning maqsadi - o'rganish huquqiy asos va Rossiya Federatsiyasida garov ta'minotini baholashning uslubiy asoslari, shuningdek, ipoteka kreditlash maqsadlari uchun ob'ektning bozor qiymatini hisoblash.

Ushbu maqsadga erishish uchun quyidagi vazifalarni hal qilish kerak:

- garov maqsadlarida ko‘chmas mulkni baholashning nazariy asoslarini tahlil qilish;

- garov maqsadlarida ko'chmas mulkni baholash usullari va yondashuvlarining ko'lami va cheklovlarini ko'rsatish.

- dastlabki ma’lumotlarni tahlil qilish, olingan ma’lumotlarni guruhlash, baholash sanasidagi ko‘chmas mulk bozori haqida qisqacha ma’lumot berish;

- garov maqsadlari uchun ombor binosining bozor qiymatini baholash natijalarini asoslash va muvofiqlashtirishni amalga oshirish;

Tadqiqot ob'ekti ipoteka krediti uchun garov ob'ekti sifatida ko'chmas mulk hisoblanadi.

Tadqiqot predmeti - bu jarayonda yuzaga keladigan moliyaviy va tashkiliy munosabatlarning o'ziga xos shakllariipoteka krediti berish maqsadida turar-joy ko'chmas mulkini baholash.

Tadqiqotning instrumental va uslubiy apparati. Nazariy qoidalarni asoslash va amaliy tavsiyalarni ishlab chiqish uchun ilmiy vositalardan, xususan, kuzatish, guruhlash va taqqoslash kabi tadqiqot usullaridan foydalanilgan.

Axborot va empirik asosRossiya Federatsiyasi va Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlarining qonun hujjatlari, xalqaro, Evropa va milliy baholash standartlari, 01.01.01 yildagi "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" Federal qonuni; Federal baholash standarti "Baholashning umumiy tushunchalari, baholashga yondashuvlar va talablar" (FSO No 1); Federal baholash standarti "Baholashning maqsadi va qiymat turlari" (FSO No 2); Federal baholash standarti "Baholash hisobotiga qo'yiladigan talablar" (FSO No 3).Federal baholash standarti "Ta'rif kadastr qiymati ko'chmas mulk ob'ektlari» (FSO No 4); "Ekspertiza turlari, uni amalga oshirish tartibi, ekspert xulosasiga qo'yiladigan talablar va uni tasdiqlash tartibi" federal baholash standarti (FSO No 5); Federal baholash standarti "Baholovchilarning o'zini o'zi tartibga soluvchi tashkiloti ekspertining bilim darajasiga qo'yiladigan talablar (FSO № 6)", xalqaro standartlar moliyaviy hisobot, professional adabiyotlarda, internet resurslarida, tahliliy materiallarda chop etilgan faktlar va ma'lumotlar. Ushbu ish uch bobdan iborat bo'lib, ularning har biri tezis mavzusini batafsil tavsiflaydi.

Bitiruv malakaviy ishi kirish, uch bob, xulosa, 45 nomdagi bibliografik ro‘yxat, 7 ta ilovadan iborat bo‘lib, ularda baholash obyekti hisob-kitoblari bilan 3 ta jadval, o‘xshashlar bo‘yicha ma’lumotlar mavjud.

1-BOB. IPOTEKA KREZITLASH MAQSADIDA KO'CHMAS MULKNI BAHOLASHNING NAZARIY ASOSLARI.

1.1 Ipoteka kreditlashda garov tushunchasi

"Garov" tushunchasi Rim huquqi davridan beri ma'lum bo'lib, u boshqa odamlarning narsalariga bo'lgan huquq sifatida ishlatilgan. Rim huquqi rivojlanishining dastlabki bosqichlarida garovning bir turi fidusiar bo‘lib, bu garovga qo‘yilgan narsani uni qaytarib sotib olish huquqi bilan sotishdan boshqa narsani anglatmaydi. Pygnus garovning yana bir rivojlangan turi edi. Pignus tipidagi garov bilan qarzdor narsani kreditorga qarzni ta'minlash sifatida topshirdi, lekin ishonchli shaxs sifatida mulkka emas, balki egalik huquqiga ega.

Bizning davrimizda garovning eng mukammal shakli bu ipotekadir. Ipoteka bo'yicha garovga qo'yilgan narsa egasining ixtiyorida qoladi va kreditorga o'tmaydi. "Ipoteka" atamasi dastlab Gretsiyada paydo bo'lgan VI ichida. Miloddan avvalgi e. Qadimgi yunonlar o'z erlari bilan kreditor oldidagi javobgarlik shaklini shunday belgilaganlar. Qarz oluvchining garov sifatida garovga qo'ygan mol-mulkining chegarasiga ular bu mulk qarzni ta'minlashini boshqalarga bildiradigan yozuvli ustun qo'yishadi. Bunday ustun qadimgi yunon tilidan tarjima qilingan "ipoteka" deb nomlangan - "qo'llab-quvvatlash", "stend". "Ipoteka" so'zi hali ham bir nechta ma'nolarda qo'llaniladi. Birinchidan, ko'char yoki ko'chmas mulk garov predmeti bo'lishidan qat'i nazar, garovga qo'yuvchining garov predmetini garovga oluvchiga qoldirishi bilan garov shaklini belgilash uchun ishlatiladi. Ikkinchidan, ipoteka ob'ektini tasarruf etish orqali kreditorning talablarini ta'minlashga imkon beradigan ko'char va ko'chmas mulkka bo'lgan maxsus mulk huquqini belgilash. Uchinchidan, ko'pchilikda huquqiy tizimlar, shu jumladan rus tilida, u faqat ko'chmas mulk garovini bildirish uchun ishlatiladi.

Rossiya qonunchiligida garov juda tez rivojlandi va uzoq evolyutsiyani boshdan kechirdi, qadimgi rus garovidan boshlab, Rim ishonchliligi izi kuzatilgan, Ch.da mustahkamlangan zamonaviy garovga qadar. Fuqarolik Kodeksining 23-moddasida va boshqa bir qator normativ-huquqiy hujjatlarda garov garovning yetakchi shakli sifatida taqdim etilib, garovga qo‘yilgan mol-mulk garovga oluvchining ixtiyorida qoladi.

Garov deganda garov bilan ta'minlangan majburiyat bajarilmagan yoki lozim darajada bajarilmagan taqdirda kreditor olish huquqiga ega bo'lgan huquqiy munosabatlar tushunilishi kerak. naqd to'lov garovga qo'yilgan mol-mulk qiymatidan, asosan, qonun hujjatlarida belgilangan boshqa kreditorlar ustidan (FKning 334-moddasi 1-bandi).

Kreditorning mulkiy talablari qoplanishi mumkin bo'lgan mol-mulk qarzdorning to'lovga layoqatsizligi faktiga qadar unga berilganligi sababli garov kafillik vazifasini bajaradi.

Advokat nuqtai nazaridan, ssuda olishda garov garovga oluvchi va boshqa birovning mol-mulki o'rtasida huquqiy aloqani o'rnatishni anglatadi, buning natijasida garovga oluvchi garovga ega bo'ladi. huquqiy imkoniyat garovga qo'yilgan mol-mulkdan qarzdorning xohishidan qat'i nazar, uning ayirboshlash qiymatini olish. Natijada, garovning kafil sifatidagi mohiyati shundan iboratki, garov bilan ta’minlangan majburiyat bajarilmagan yoki lozim darajada bajarilmagan taqdirda kreditor garovga qo‘yilgan mol-mulk qiymatidan pul to‘lovini talab qilishga haqli.

Garov bilan ta'minlangan da'vo pul xarakteriga ega bo'lishi kerak. E'tibor bering, Art. Fuqarolik Kodeksining 337-moddasida, agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, garov qondirish vaqtidagi talablarning bajarilishini kafolatlaydi, ya'ni foizlar, penyalar, kechiktirish natijasida etkazilgan zararni to'lash. bajarishda, shuningdek garovga oluvchining garovga qo'yilgan narsani saqlash uchun zarur bo'lgan xarajatlarini qoplaydi. Yana shuni ta'kidlaymizki, agar garov ob'ekti ko'chmas mulk bo'lsa, garov bilan ta'minlangan da'volar doirasi ancha kengroqdir. Garovga qo'yilgan ko'chmas mulk hisobidan garovga oluvchi uni saqlash va muhofaza qilish, garovga oluvchining ushbu mol-mulk bilan bog'liq soliqlar, yig'imlar yoki kommunal to'lovlar bo'yicha qarzini to'lash uchun qilingan xarajatlarni qoplashga haqli.

Bank va boshqalar uchun eng jozibali kredit tashkiloti garov turi - ipoteka (ko'chmas mulk garovi). Bu har bir garov bitimi davlat organlari tomonidan majburiy ro‘yxatga olinishi bilan izohlanadi, shuning uchun bunday bitimning qonuniyligi va garovga qo‘yilgan mol-mulkning saqlanishi kafolatlanadi. Mamlakatimizda ushbu turdagi garovdan foydalanish sezilarli darajada qiyin. Bu mavjud bo'lgan sezilarli nomuvofiqliklar bilan bog'liq huquqiy asos, bir qator maxsus huquqiy hujjatlarning yo'qligi, shuningdek, uni amalga oshirishning murakkabligi va yuqori narxi.

Hozirgi vaqtda Rossiyada ipotekalar Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 1-qismi, Rossiya Federatsiyasining 01.01.2001 yildagi "Garov to'g'risida" gi qonuni bilan tartibga solinadi (bu qonunga zid bo'lmagan darajada). Fuqarolik kodeksi), 01.01.2001 yildagi "Ipoteka to'g'risida" gi Federal qonunlar (ko'chmas mulk garovi), 01.01.2001 yildagi "Davlat to'g'risida" ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish va u bilan bitimlar” va boshqalar.

Amaldagi qonunchilikka muvofiq garovga quyidagilar kiradi: yer uchastkalari, korxonalar, binolar, inshootlar, kvartiralar va boshqa ko'chmas mulk ob'ektlari.

Binolar, inshootlar, korxonalar garovini huquqiy tartibga solishning xususiyatlari "Ipoteka to'g'risida"gi qonunning 69-moddasida (ko'chmas mulk ipotekasi) mavjud. Shu bilan birga, ushbu normaning birinchi bandida San'atning 2-bandiga to'g'ridan-to'g'ri havola normasi mavjud. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 340-moddasi.

“Ipoteka toʻgʻrisida”gi qonunga sharhda “Bino yoki inshootni garovga qoʻyishga faqat ushbu bino joylashgan yer uchastkasining yoki ushbu binoning bir qismining yoki ushbu uchastkaning bir qismining bir xil shartnomasi boʻyicha bir vaqtning oʻzida garovga qoʻyish bilan yoʻl qoʻyiladi. garovga qo'yilgan predmetni funksional jihatdan ta'minlovchi yoki ushbu uchastkani ijaraga berish huquqini garovga qo'yuvchiga tegishli bo'lgan. Bunda garov huquqi garovga qo‘yuvchi doimiy foydalanish huquqiga ega bo‘lgan yer uchastkasiga nisbatan qo‘llanilmaydi.

Zamonaviy rus amaliyotida korxona garovi juda kam uchraydi. Bu, birinchi navbatda, bunday mulkni baholashning samarali mexanizmining yo'qligi, uni amalga oshirishdagi qiyinchiliklar va boshqa bir xil darajada muhim omillar (shartnomaning muddati va yuqori narxi, ko'p sonli shartnomalar) bilan bog'liq. zarur hujjatlar va boshq.).

Odatda, korxonaning mulkiy majmuasi garovga qo'yilganda barcha moddiy va nomoddiy aktivlarni o'z ichiga oladi, jumladan: binolar, inshootlar, asbob-uskunalar, inventar, xom ashyo, tayyor mahsulotlar, da'vo huquqlari, eksklyuziv huquqlar Ko'pgina huquqshunoslarning fikricha, garov predmeti korxonaning moliyaviy-xo'jalik majburiyatlari garovini o'z ichiga olmaydi. Shu bilan birga, garovga oluvchi tasarruf etish huquqiga ega bo'lmasligi kerak moliyaviy natijalar korxona faoliyati. Buning sababi shundaki, aks holda garovga oluvchi ipotekaning eng jozibali tomonidan foydalanish imkoniyatini yo'qotadi.- kredit shartnomasi bo'yicha to'lovlar uchun mablag'lar manbai sifatida daromad olish maqsadida mulkdan iqtisodiy foydalanish.

Shaxsiy xususiyatga ega bo'lgan talablar (masalan, mualliflik huquqi) ham garov predmetiga kiritilishi mumkin emas. Bundan tashqari, mulkning tarkibi va bahosi to'liq inventarizatsiya asosida amalga oshiriladi. Shuni ta'kidlash kerakki, inventarizatsiya dalolatnomasi, buxgalteriya balansi va mustaqil auditorning xulosasi ipoteka shartnomasiga majburiy ilova hisoblanadi (Ipoteka to'g'risidagi qonunning 70-moddasi).

Garovni baholash - bitimdagi eng muhim masalalardan biri ipoteka krediti. Odatda, garovda garov predmetini baholash garovga oluvchi va garovga oluvchi o‘rtasidagi kelishuv asosida amalga oshiriladi. Garovga qo'yuvchi uchun baho unchalik yuqori bo'lmagani ma'qul, deb bashorat qilish oson, chunki bu notarius to'lovi miqdori bilan bevosita bog'liq. Boshqa tomondan, kreditning qiymati garovni baholashga bog'liq: garov qanchalik kichik bo'lsa, kredit shunchalik kichik bo'ladi.

San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 131-moddasida ko'chmas mulkni garovga qo'yish huquqi (ipoteka) davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. Ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimi 2001 yil 1 yanvardagi 000-sonli "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonuni bilan tartibga solinadi. Umuman bo'lish muhim qadam ko'chmas mulk bozorini takomillashtirish yo'lida, amaldagi qonun bir vaqtning o'zida bir qator tuzatishlarni talab qiladigan bir qator qoidalarni o'z ichiga oladi. Shunday qilib, ro'yxatga olish faoliyatining asosiy bosqichlaridan biri hujjatlarni huquqiy ekspertizadan o'tkazish va ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlarning qonuniyligini tekshirishdir (Ro'yxatga olish to'g'risidagi qonunning 13-moddasi 1-bandi). Shu bilan birga, ushbu Qonun taqdim etilgan hujjatlarni insofsiz yoki to‘liq tekshirmaganlik uchun javobgarlikni nazarda tutmaydi. San'atga muvofiq. Qonunning 31-moddasida ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish uchun javobgarlik faqat ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquq va u bilan tuzilgan bitimlarni Yagona reyestrda qayd etishning o‘z vaqtida va to‘g‘riligi, ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarning to‘liqligi va haqqoniyligi uchun nazarda tutilgan. ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar va u bilan tuzilgan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlar, ma'lumotlarning to'g'riligi va o'z vaqtida taqdim etilishi (1-band), ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar va u bilan tuzilgan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlar buzilganligi yoki yo'qolganligi uchun belgilangan tartibda ro'yxatdan o'tkazilganligi uchun. usul (2-band). Tugallanmagan yuridik ekspertiza uchun javobgarlik qonun hujjatlarida nazarda tutilmagan. Ushbu qonun joriy etilgandan so'ng, masalan, voyaga etmaganlar va voyaga etmaganlarning huquqlari buzilganligi sababli va boshqa sabablarga ko'ra, keyinchalik haqiqiy emas deb topilgan yuzlab bitimlar tuzilgan bo'lsa, ajab emas.

Shubhasiz, xaridor uchun barcha kerakli tekshiruvlarni mustaqil ravishda amalga oshirish juda qiyin, shuning uchun hujjatlarni huquqiy ekspertizadan o'tkazish majburiyatini yuklaydi. davlat organi Bu mutlaqo maqsadga muvofiqdir, ammo bu holda ushbu majburiyatni bajarmaganlik uchun muayyan javobgarlikni ta'minlash muhim emas.

Qonun chiqaruvchi garov huquqining paydo bo'lish vaqtini uning davlat ro'yxatidan o'tkazilishiga bog'liq qilmasligidan qat'i nazar, uning tez amalga oshirilishi garovga oluvchining ham manfaati hisoblanadi. o'z vaqtida davlat ro'yxatidan o'tkazish ipoteka garovga oluvchining huquqlarini silkitishi mumkin bo'lgan munozarali vaziyatlarga nisbatan o'ziga xos profilaktika chorasi bo'lib xizmat qiladi: ipoteka predmeti qancha marta begonalashtirilgan bo'lishidan qat'i nazar, uning keyingi begonalari va oluvchilari qanchalik vijdonli bo'lishidan qat'i nazar, ularning hech biri garovga qo'ymaydi. garovga oluvchining da'volarini ta'minlash holatini uning ko'chmas mulkning mavjud og'irligi to'g'risida vijdonan bilmaganligiga ishoralar bilan silkitish. Bundan tashqari, qonunning davlat tomonidan e'tirof etilishi bilan berilgan ushbu o'ziga xos kuchi tufayli ipoteka predmeti ma'lum darajada harakatsizlanadi, tabiiy ravishda uning aylanish qobiliyati cheklangan - mulkni to'lashni xohlaydiganlar ko'p emas. tez orada hech qanday tovonsiz yo'qolishi mumkin. Shu ma'noda, ipotekani davlat ro'yxatidan o'tkazish garov huquqi paydo bo'lgandan keyin yuzaga kelgan faktlar bo'yicha nizolar yuzaga kelishi ehtimolini juda kam qiladi.

2004 yil 5 fevralda 2004 yil 10 fevralda kuchga kirgan "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonuniga navbatdagi o'zgartirishlar qabul qilindi (2004 yil 5 fevraldagi Federal qonun). Bu o‘zgarishlar asosan yer garovini yaxshilashga qaratilgan. Ipoteka munosabatlarini ro'yxatdan o'tkazishda notariuslar quyidagi yangiliklarga e'tibor berishlari kerak:

1) endi garov predmeti o‘rmonlar bo‘lsa, ipoteka obligatsiyasini va ipoteka shartnomasini tuzish va notarial tasdiqlashga ruxsat etiladi (ilgari buning imkoni bo‘lmagan);

2) agar ipoteka predmeti qishloq xo‘jaligi yerlari tarkibidan er uchastkasi bo‘lsa, garovga oluvchining talablarini suddan tashqari tartibda garovga qo‘yilgan mol-mulk hisobidan qanoatlantirishga yo‘l qo‘yilmaydi (Qonunning 55-moddasi 2-bandi). yangi nashrda). Shunday qilib, bunday sub'ekt bilan shartnomalar tuzish va notarial tasdiqlash imkonsiz bo'lib qoldi;

3) garov predmeti bo‘lishi mumkin bo‘lgan yerlar toifasi kengaytirilgan. Agar ilgari - bu faqat qonunda (eski tahrirdagi Qonunning 62-moddasi 1-bandi) bunday imkoniyat to'g'ridan-to'g'ri nazarda tutilgan er uchastkalari bo'lsa (cheklangan ro'yxat), endi har qanday er uchastkalari garovga qo'yilishi mumkin, agar ular mavjud bo'lsa. muomaladan chiqarilmagan yoki muomalada cheklanmagan. Shu jumladan bo'ldi mumkin bo'lgan ipoteka qishloq xoʻjaligi erlari qishloq xoʻjaligi tashkilotlari, dehqon (fermer) xoʻjaliklari yerlari va shaxsiy yordamchi xoʻjaliklarning dala yerlari tarkibidan. Davlat yoki munitsipal mulkdagi yer uchastkalarini garovga qo‘yishga yo‘l qo‘yilmaydi (Qonunning 63-moddasi 1-bandi yangi tahrirda);

FEDERAL STANDART
BAHOLASH "RANGI MAQSADI UCHUN BAHOLASH (FSO No 9)"

I. Umumiy qoidalar

1. Ushbu Federal baholash standarti hisobga olingan holda ishlab chiqilgan xalqaro standartlar Baholash va federal baholash standartlari "Baholashning umumiy tushunchalari, baholashga yondashuvlar va talablar (FSO N 1)", "Baholashning maqsadi va qiymat turlari (FSO N 2)", "Baholash hisobotiga qo'yiladigan talablar (FSO N 3)" ( bundan keyin tegishli ravishda - FSO N 1, FSO N 2, FSO N 3), Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligi tomonidan tasdiqlangan ayrim turdagi baholash ob'ektlarini baholashni tartibga soluvchi boshqa federal baholash standartlari va ob'ektni baholashga qo'yiladigan talablarni belgilaydi ( garov predmeti bo'lgan yoki da'vo qilingan yoki mavjud pul majburiyatlari bo'yicha garov ko'rinishidagi ta'minot sifatida o'tkazilishi rejalashtirilgan (keyingi o'rinlarda garovning maqsadi deb yuritiladi).

2. Ushbu Federal baholash standarti garov ta'minoti maqsadlari uchun baholash ob'ektlarini baholash, shu jumladan ipoteka krediti berish maqsadlarida baholash uchun majburiydir. Ushbu Federal baholash standarti garov maqsadlarida baholashda FSO N 1, FSO N 2, FSO N 3 tomonidan belgilangan talablarni, Baholash ob'ektlarining ayrim turlarini baholashni tartibga soluvchi boshqa federal baholash standartlarini ishlab chiqadi, to'ldiradi va aniqlaydi. Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligi.

II. Baholash obyekti

3. Ushbu Federal baholash standarti maqsadlari uchun baholash ob'ekti ob'ektlar hisoblanadi inson huquqlari ularga nisbatan Rossiya Federatsiyasi qonunchiligi fuqarolik muomalasida ishtirok etish imkoniyatini belgilaydi va garov Rossiya Federatsiyasining amaldagi qonunchiligi bilan taqiqlanmagan.

III. Umumiy talablar garov maqsadlarida baholash uchun

4. Garov maqsadlarida baholashni o‘tkazish to‘g‘risidagi shartnomani (keyingi o‘rinlarda shartnoma deb yuritiladi) tuzayotganda buyurtmachi baholovchini mavjud yoki potentsial garovga oluvchi to‘g‘risida xabardor qilishi mumkin. Agar garovga qo'yuvchida Rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga va federal baholash standartlari talablariga zid bo'lmagan garov maqsadlarida baholash uchun hamma uchun ochiq bo'lgan maxsus talablar mavjud bo'lsa, baholovchi mijozga bunday maxsus talablar mavjudligi to'g'risida xabar berishi kerak.

Baholovchi, agar baholash topshirig'ida nazarda tutilgan bo'lsa, garovga oluvchining ushbu maxsus talablarini hisobga oladi.

5. Ushbu Federal baholash standarti maqsadlari uchun garov maqsadlari uchun qiymatni aniqlashda bozor qiymati aniqlanadi. Agar baholash topshirig'ida tegishli talablar mavjud bo'lsa, bozor qiymatiga qo'shimcha ravishda investitsiya va (yoki) tugatish qiymati ham belgilanishi mumkin.

6. Umumiy funksional maqsadga (keyingi o‘rinlarda mulkiy kompleks deb yuritiladi) tegishli bo‘lgan mol-mulkni baholashda mulk majmuasiga kiruvchi boshqa aktivlardan alohida mulkni mustaqil faoliyat ko‘rsatish va sotish imkoniyatini tahlil qilish zarur.

7. Mulkiy majmua tarkibiga kiruvchi mol-mulkni baholashda ushbu mol-mulkni sotish mulkiy majmuaning bir qismi sifatida amalga oshiriladi, degan taxmindan kelib chiqib, baholash ob’ektining qiymati mulkiy majmua qiymatining bir qismi sifatida aniqlanadi. butun mulk majmuasini sotishda baholanayotgan mulkka tegishli bo'lgan mulk majmuasi. Ushbu taxmin baholash topshirig'ida ko'rsatilgan. Ushbu Federal baholash standarti maqsadlari uchun ixtisoslashtirilgan mulkning qiymati - bu ixtisoslashgan tabiati, maqsadi, dizayni, konfiguratsiyasi tufayli o'ziga xosligi tufayli o'zi tarkibiga kiradigan butun mulk majmuasidan alohida sotilmaydigan mulk. , tarkibi, hajmi, joylashgan joyi yoki boshqa xususiyatlari (bundan buyon matnda ixtisoslashtirilgan mulk deb yuritiladi), mulkiy majmua qiymatining bir qismi sifatida belgilanadi.

8. Baholash to'g'risidagi hisobot FSO N 3 da ko'rsatilganlarga quyidagi qo'shimcha natijalarni o'z ichiga olishi kerak:

• ushbu Federal baholash standartining 5-bandida nazarda tutilgan qiymat turlariga muvofiq baholash ob'ektining qiymati (qiymatlari);
• baholash vazifasiga muvofiq baholovchi tomonidan tayyorlangan boshqa hisoblangan qiymatlar, xulosalar va tavsiyalar.

Baholash ob'ektining likvidligi to'g'risidagi xulosalar albatta hisobotda ko'rsatilgan, lekin baholash natijasi sifatida hisobga olinmaydi.

9. Hisobotda baholanayotgan ob'ekt likvidligining xarakteristikasi sifatida uning bozorga ta'sir qilishning tipik (taxminiy) davri ko'rsatilgan. ochiq bozor bu davrda u bozor qiymatida sotilishi mumkin. Mulk majmuasining bir qismi sifatida ixtisoslashtirilgan mol-mulkni baholashda bunday mulkning likvidligi u ajralmas qismi bo'lgan mulk majmuasining likvidligi sifatida belgilanishi mumkin. Ushbu taxmin baholash bo'yicha hisobotda va baholash hisobotida ko'rsatilgan.

Baholash ob'ektining likvidligini aniqlashda baholovchi ob'ekt likvidligiga ta'sir etuvchi muhim omillarni tahlil qilish natijalarini taqdim etish orqali tuzilgan xulosalarini asoslashi kerak.

10. Baholash topshirig'i FSO N 1, shuningdek, Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligi tomonidan tasdiqlangan baholash ob'ektlarining ayrim turlarini baholashni tartibga soluvchi boshqa federal baholash standartlariga qo'shimcha ravishda quyidagi ma'lumotlarni o'z ichiga olishi kerak, ma'lumotlar:

• baholash ob'ektini tekshirishning xususiyatlari yoki ob'ektni tekshirishga ob'ektiv ravishda to'sqinlik qiladigan asoslar, agar mavjud bo'lsa;
• buyurtmachi tomonidan baholash uchun zarur bo'lgan materiallar va ma'lumotlarni taqdim etish tartibi va shartlari;
• soha mutaxassislarini (kerakli mutaxassislarni) jalb qilish zarurati kasbiy kompetensiyalar baholashda tahlilni talab qiladigan masalalarda). Agar shartnoma taraflaridan birortasini baholash uchun topshiriqni tayyorlash bosqichida soha mutaxassislarini jalb qilish zarurati aniqlansa (oshkor qilinsa), unda bunday shart baholash topshirig'iga kiritilishi kerak.

11. Baholash topshirig'ida buyurtmachi yoki garovga oluvchi (agar u shartnoma tarafi bo'lsa), baholovchi bilan kelishilgan holda, ushbu Federal standartning 8-bandida ko'rsatilganlardan tashqari, boshqa hisoblangan qiymatlar. baholash natijalarini baholash, shu jumladan:

• kelajakda baholash ob'ekti qiymatining o'zgarishi prognozi;
• baholash ob'ektini undirishda talab qilinadigan xarajatlar miqdori.
• Shu bilan birga, ko'rsatilgan hisoblangan qiymatlar va qo'shimcha tadqiqotlar natijalariga asoslangan xulosalar hisobotga kiritilgan, ammo baholash natijasi emas.

IV. Garov maqsadlarida baholash taxminlari

12. Baholashda foydalanilgan taxminlar shartnomaning barcha tomonlari tomonidan kelishilgan bo'lishi kerak.

13. Baholash sub'ektining rivojlanish istiqbollariga oid baholashda qo'llaniladigan taxminlar bozor ma'lumotlari va tendentsiyalari bilan asoslanishi kerak. Buyurtmachining yoki baholash ob'ekti egasining prognoz ma'lumotlaridan ularning maqsadga muvofiqligi va buyurtmachidan mustaqil ravishda bozor ma'lumotlariga muvofiqligini tekshirmasdan foydalanishga yo'l qo'yilmaydi.

14. Bir nechta stsenariylar yoki tahliliy ma'lumotlar asosida prognozlar tuzishda baholash ob'ekti qiymatini maksimal darajada oshirishga olib keladigan eng optimistik prognozlardan foydalanishdan voz kechish tavsiya etiladi.

15. Mulkdorning baholash ob'ektiga nisbatan ega bo'lgan barcha afzalliklari hamda baholash ob'ektiga egalik qilish va undan foydalanish shartlari bozor sharoitidan farq qiladi, agar garov maqsadlarida baholashda hisobga olinmaydi, agar baholash ob'ektiga egalik huquqi boshqa shaxsga o'tganda ular shubhasiz qolmaydi.

16. Baholash ob’ekti qiymatiga ta’sir etuvchi, to‘g‘risidagi ma’lumotlar ochiq bo‘lgan va (yoki) shartnoma taraflari tomonidan baholovchiga taqdim etilgan barcha og‘irliklar va majburiyatlar baholashni o‘tkazishda hisobga olinishi kerak. Ushbu omillarning baholash ob'ektining qiymatiga ta'sirini hisobga olish talablari baholash uchun topshiriqda ko'rsatilgan. Agar shartnoma imzolanishidan oldin og'irliklar aniqlangan bo'lsa, baholovchi bu haqda baholash topshirig'ida ko'rsatilgan tuzilayotgan shartnoma taraflarini xabardor qilishi shart. Agar baholash jarayonida og'irliklar aniqlansa, baholovchi, agar baholash topshirig'ida boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, hisobotda og'irliklar mavjudligini ko'rsatishi va ularni hisob-kitoblarda hisobga olishi shart.

17. Baholash ob’ektini baholash, undan joriy maqsadda foydalanilmaganligi nazarda tutilgan holda, shartnoma taraflari bilan majburiy ravishda kelishilgan holda amalga oshiriladi va baholash topshirig‘iga kiritiladi. Baholash ob'ektini baholashda uning joriy ishlatilishini o'zgartirishni nazarda tutgan holda, muqobil foydalanishni amalga oshirish uchun zarur bo'lgan barcha xarajatlar majburiy hisobga olinishi kerak.

18. Agar garov maqsadlarida maxsus bilimlarni talab qiladigan ilmiy-tadqiqot ishlarini olib borish zarur bo‘lsa, bunday bilimga ega bo‘lgan soha mutaxassislarini jalb qilish majburiydir. Baholovchi buyurtmachini sanoat mutaxassislarini jalb qilmasdan baholashni o'tkazish mumkin emasligi to'g'risida xabardor qilishi shart. Bunday holda, bunday soha mutaxassislarini jalb qilish zarurati baholash bayonnomasida ko'rsatilgan.

V. Garov ta'minoti maqsadlarida baholashga qo'yiladigan maxsus talablar

19. Baholash ob’ektini majburiy sotish omili sifatida tugatish qiymatini belgilashda va ekspozitsiya muddatini tanlashda qonun hujjatlarida belgilangan garov ta’minotini undirish tartibiga mos keladigan baholash ob’ektini sotish shartlari e’tiborga olinishi kerak. baholash sanasida kuchga kirgan yoki shartnomada nazarda tutilgan. Baholash ob'ekti to'g'risidagi mavjud ma'lumotlar asosida majburiy sotishning boshqa omillari va ob'ektning ochiq bozorga chiqishi davridagi taxminlar tanlanishi mumkin. Bunday omillar va taxminlar asoslanishi kerak va ular baholash hisobotida ko'rsatilishi kerak.

20. Yaratilishi kerak bo‘lgan yoki yaratilish bosqichida bo‘lgan ob’ektlarni baholashda, baholash sanasidagi davlatdagi ob’ektlarning bozor qiymatini aniqlashda, ulardan foydalanishning o‘zgarishi to‘g‘risida taxmin mavjud bo‘lmaganda. ob'ekt bo'lsa, bozor qiymati shartnoma shartlariga muvofiq qo'shimcha ravishda aniqlanishi mumkin, bunda ob'ektning taxminiy sanasi bo'yicha tugallanganligi taxmini hisobga olinadi.

VI. Yakuniy qoidalar

21. Ushbu Federal Baholash Standartining talablari va FSO N 1, FSO N 2, FSO N 3 va Iqtisodiy rivojlanish vazirligi tomonidan tasdiqlangan ayrim turdagi baholash ob'ektlarini baholashni tartibga soluvchi boshqa federal baholash standartlari talablari o'rtasida nomuvofiqliklar mavjud bo'lganda. Rossiyada ushbu Federal standart ustuvorlikka ega.

MChJ "ADN Consult - Xalqaro baholash va moliyaviy konsalting markazi"

uchun akkreditatsiyalangan baholash kompaniyasi hisoblanadi ipoteka dasturlari va eng yirik banklardagi garovni baholash:

SBERBANK RF, VTB 24 va BANK "SANkt-Peterburg"

USTIDA. Almazova,

kompaniya bosh direktori

MChJ ADN Consult - Xalqaro baholash va moliyaviy konsalting markazi,

Moskva shahri

Kreditlash maqsadlarida baholashning xususiyatlari

Biznesni rivojlantirish sarmoya talab qiladi. Har doim emas moliyaviy investitsiyalar dan yasash mumkin o'z mablag'lari Shuning uchun korxonalar kreditlashga murojaat qilishadi. Kredit olish tartibining tarkibiy qismlaridan biri hisoblanadi mustaqil baholash garov sifatida taqdim etilgan ob'ektlar. Korxonaga mol-mulk garovi bilan kredit berishda bank garovni baholashi kerak. Buning uchun kredit tashkilotlari mustaqil mutaxassislar - baholovchilar xizmatlariga murojaat qilishadi, ularning vazifalari muayyan ob'ektning haqiqiy qiymatini aniqlashni o'z ichiga oladi.

Natijada, ekspert tomonidan chiqarilgan garov qiymatini baholash hisoboti imkon beradi kredit tashkiloti bozor sharoiti va investitsiya jozibadorligini hisobga olgan holda ob'ektning likvidligi, narxi va uni amalga oshirish muddati to'g'risida xulosa chiqarish.

Kreditlashda baholovchilarni jalb qilish bilan hal qilinadigan asosiy vazifalar

Kredit berishni baholashning o'ziga xos xususiyati uchta tomonning baholash jarayonida ishtirok etishidir:

• banka,
• qarz oluvchi
• baholovchi.

Bank garov sifatida taqdim etilayotgan mulkning haqiqiy qiymatini bilishi va kredit bitimining risklarini adekvat baholashi kerak.

Qarz oluvchi o'z aktivi uchun maksimal kredit limitini olishni xohlaydi.

Missiya - mijozning ehtiyojlari va bank talablari o'rtasida "oltin o'rtacha" topish. Mustaqil baholovchining kreditlash jarayonida ishtirok etishi boshqa ishtirokchilarning tijorat manfaatlarini himoya qilishga, shu jumladan, bunday kreditlar berish shartlarini yanada shaffofroq qilishga qaratilgan.

Haqiqiy bozor qiymatini aniqlash garov mustaqil baholovchi garov qiymati va kredit summasi oʻrtasida adolatli nisbatni oʻrnatish imkonini beradi, shuningdek, bitim taraflari oʻrtasida ssuda davomida garovga qoʻyilgan mol-mulkni undirishda yuzaga keladigan kelishmovchiliklarning oldini olishga yordam beradi.

Qoida tariqasida, garovga qo'yish uchun hisobotda baholash ob'ektining taxminiy ta'sir qilish muddati va tugatish qiymati ko'rsatiladi. Bundan tashqari, bir qator banklar baholovchidan hisobotga kredit davridagi ob'ektlar qiymatining o'zgarishi kabi bo'limni kiritishni so'rashadi. asosiy nuqta undan samarali foydalanish tahlili qachon. Ko'pincha, kreditlash uchun mulkni baholashda ob'ektlar faqat joriy foydalanishda baholanadi va bunday tahlil o'tkazilmaydi.

Baholash kompaniyasi bankka ko‘rsatishi mumkin bo‘lgan xizmatlardan biri, garov ta’minotini baholashdan tashqari, baholash hisobotlarini ularda ko‘rsatilgan ob’ektning bozor qiymatiga va uning bozordagi real qiymatiga muvofiqligini tekshirish hisoblanadi. Agar xarajat, ekspertning fikriga ko'ra, ortiqcha yoki kam baholangan bo'lsa, u hisob-kitoblarni o'rganishi va vaziyatni tushunishi kerak.

Masalan, hisob-kitoblarda chegirma stavkasi kam baholanishi, daromadli yondashuvda ijara stavkasi oshirib ko'rsatilishi, qiyosiy yondashuvda baholanayotgan ob'ektga nisbatan o'xshash ob'ektlarning narxi noto'g'ri tuzatilishi va hokazo. Tekshirilgan hisobotning sifatiga qarab, agar natijaga shubha tug'ilsa, ekspert hatto ob'ektning muqobil hisob-kitobini ham amalga oshirishi, xulosani ekspertizasini tuzishi va baholovchining harakatlari baholash talablaridan tashqariga chiqadimi degan xulosaga kelishi mumkin. qonunchilik. Keyinchalik, hisobot qanchalik to'g'ri to'ldirilganligi to'g'risida xulosa yoziladi va bu ekspertiza bankning kredit bo'limiga yuboriladi.

Baholovchi va bank o'rtasidagi o'zaro hamkorlikning tavsiya etilgan tartibi

	Sahna nomi	o'tkazildi>
	Bank vakili va qarz oluvchining vakili bilan baholash uchun texnik topshiriqlarni kelishish	Baholash ob'ekti, huquqlar va og'irliklar aniqlanadi, qo'llaniladigan yondashuvlar, taxminlar va cheklovlar muhokama qilinadi, kerakli ma'lumotlar miqdori va baholash muddati belgilanadi.
	Shartnoma tuzish	Shartnoma uch tomonlama shaklga ega bo'lishi mumkin. Bank hammuallif va hisobot oluvchisi (mijoz bilan birga) sifatida harakat qilishi va qabul qilish dalolatnomasini imzolashi mumkin.
	Joriy maslahatlashuvlar	Baholovchi bank xodimiga yuzaga keladigan muammolar (masalan, ma'lumot berish bilan) haqida xabar beradi, ular birgalikda muhokama qilinadi. bahsli masalalar
	Bankka hisobotning qisqacha mazmunini yoki axborot xatini taqdim etish	Baholovchi bankka olingan natijalarni umumlashtirilgan shaklda taqdim etadi. Bank natijalari bo'yicha kelishilganida, baholovchi baholash hisobotini tuzadi
	Xaridor uchun taqdimot	Tayyorlangan hisobot mijozga taqdim etiladi

Birinchi bosqich qarz oluvchi tomonidan kredit olish shartlari nuqtai nazaridan muhimdir. Bank ob'ektni baholash muddati to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib, kredit qo'mitasiga garov masalasini qachon kiritishni rejalashtiradi va ijobiy qaror agar garov ob'ekti yer uchastkasiga ega bo'lgan ko'chmas mulk ob'ekti bo'lsa, garovga ariza berish. Ya'ni, baholash muddati qarz oluvchi tomonidan kredit olish muddatiga ta'sir qiladi.

Uchinchi bosqich baholovchi bank bilan ishlaganda unchalik jiddiy ahamiyatga ega emas.

Ob'ektlarni ko'zdan kechirish va taqdim etilgan hujjatlar bilan tanishish jarayonida baholovchilar garovga qo'yilgan ob'ektning huquqni tasdiqlovchi hujjatlarga nomuvofiqligi hamda qayta rasmiylashtirish yoki huquqni tasdiqlovchi hujjatlarga o'zgartirishlar kiritishni talab qiluvchi omillarni aniqlashi mumkin.

Misol uchun:

• baholangan kvartirada ro'yxatdan o'tmagan qayta qurish mavjudligi
• Baholash ob'ektining kosmik-rejalashtirish xususiyatlarining huquqni tasdiqlovchi hujjatlariga mos kelmasligi

To'rtinchi bosqich, xuddi birinchisi kabi, qarz oluvchining kredit olish muddati nuqtai nazaridan, balki uning miqdori jihatidan ham muhimdir. Ushbu bosqichda baholovchi bank va mijozga hisobotning qisqacha mazmunini yoki ob'ektning bozor qiymati ko'rsatilgan axborot xatini taqdim etadi. Baholovchi olingan natijani mijoz bilan ham, bank bilan ham kelishib olishi kerak. Qarz oluvchini ham, bankni ham olingan natijaning to'g'riligiga ishontirish juda muhim, chunki baholovchining vazifasi mijozning ehtiyojlari va bank talablari o'rtasida "oltin o'rtacha" topishdir. Ya'ni, baholash natijalarini "himoya qilish". Ushbu bosqichda baholovchining ob'ektiv bahosi va qarz oluvchining baholash ob'ektining qiymati haqidagi sub'ektiv g'oyasi jiddiy farq qilishi mumkin.

Ijobiy variant bilan, ham bank, ham mijoz (qarz oluvchi) ma'lumot xatini qabul qiladi va uning asosida kredit qo'mitasi tomonidan beriladigan kredit miqdori to'g'risida qaror qabul qilinadi.. Salbiy variant bilan, qarz oluvchi kredit berishdan bosh tortishi mumkin. Bu erda baholovchi uchun mijoz (qarz oluvchi) bilan voqealarning bunday rivojlanish imkoniyatini va qisqacha xulosa yoki ma'lumot xatini taqdim etish uchun xizmatlar uchun to'lov miqdorini oldindan muhokama qilish muhimdir.

Beshinchi bosqich - barcha amaldagi davlat baholash standartlari talablariga muvofiq tuzilgan baholash hisobotini bevosita taqdim etish.

Qoida tariqasida, garov maqsadlarida hisobot ikki nusxada tuziladi - 1 nusxa (bankka yuboriladi) va nusxasi (mijozda qoladi).

Baholovchi hisobotiga bankning asosiy talablari

Garov uchun mol-mulk qiymatini aniqlashda bank xodimi quyidagilarni bilishi muhim:

Shuning uchun, ideal holda, bankning foydalanuvchi sifatidagi nuqtai nazaridan, baholash hisobotida quyidagilar bo'lishi kerak:

• Bozor qiymatini baholash;
• Ob'ekt likvidligini tahlil qilish natijalari, tipik ta'sir qilish davri;
• Amalga oshirish mumkin bo'lgan xarajatlarni tahlil qilish;
• Ko'rib chiqilayotgan aktivning mijoz biznesidagi roli va o'rni tavsifi.

Bankning baholovchi hisobotiga qo'yadigan asosiy talablari:

Ko'rib chiqilayotgan baholash hisobotlari bo'yicha banklarning asosiy shikoyatlari

• hisobot>

Potentsial qarz oluvchi, ya'ni ko'p hollarda u baholashning mijozi sifatida ishlaydi, uning mulkining maksimal taxminiy qiymati bilan qiziqadi. Bank, albatta, bundan qanoatlanmaydi, chunki ssuda to‘lanmagan taqdirda, garovga qo‘yilgan mol-mulkni sotish orqali zararni qoplashga majbur bo‘ladi. Haddan tashqari baholanganligi sababli, kredit miqdori garovning haqiqiy qiymatidan sezilarli darajada yuqori bo'lganligi sababli, bankning ushbu qarz oluvchi bo'yicha barcha yo'qotishlarini qoplash ehtimoli past.

• Foydalanilgan ma'lumotlar manbalariga havolalar yo'q, bu baholash standartlariga ziddir.
• Hisobot ortiqcha materiallar bilan to'ldirilgan va asossiz ilmiy.
• Hisob-kitoblar asossiz taxminlar va taxminlarga asoslanadi, bu esa baholash standartlariga ziddir.
• Haqiqiy bozor ishtirokchilari bilan zaif aloqa

(Baholovchi analoglarni chaqirishi, shuningdek, ko'chmas mulk va rivojlanish kompaniyalari vakillari bilan maslahatlashishi kerak).

Baholash kompaniyalari, shu jumladan banklar bilan bizning kompaniyamiz tajribasidan kelib chiqqan holda, baholash kompaniyasining ishiga bank tomonidan qo'yiladigan asosiy talablar quyidagilardir:

Shunday qilib, bank bilan muvaffaqiyatli ishlash uchun baholash kompaniyasi eng qisqa vaqt ichida eng kam xarajat bilan yuqori sifatli baholashni amalga oshirishga tayyor bo'lishi kerak. Bu, albatta, ideal.

Ko'pincha banklar, ayniqsa, ularning xodimlari baholash faoliyatining o'ziga xos xususiyatlari bilan tanish bo'lmasa, baholash kompaniyalari uchun muddatlarni belgilab qo'yishadi, ular ichida sifatli ishlarni bajarish haqiqatga to'g'ri kelmaydi. Kompaniyalar bankda akkreditatsiyadan mahrum bo'lishdan qo'rqib, rozi bo'lishadi va natijada ish sifati yomonlashadi, chunki baholovchilar vaqtni hisobga olgan holda ishlayotganligi sababli, ular ikki marta tekshirish va natijani tushunishga vaqtlari yo'q, bu esa o'zgarishi mumkin. haqiqatdan uzoqda.

Xizmatlarning maqbul narxi ham muhim. Har bir inson baholash kompaniyalari bankda akkreditatsiyadan o'tish uchun dastlab dampingga borishga tayyor ekanligini tushunadi. Lekin sifatli ish etarli darajada to'lanishi kerak. Shu sababli, bank bilan baholash xizmatlari uchun maqbul tariflarni kelishish zarurati tug'iladi.

Qo'shma seminarlar o'tkazish, davra stollari va konferentsiyalarni o'tkazish banklarning baholash faoliyatining o'ziga xos xususiyatlarini tushunishini, shuningdek, baholovchilarning bankning qarz oluvchilar va garovlar bilan ishlashining o'ziga xos xususiyatlarini tushunishlarini rivojlantirishga yordam beradi.

Ishlatilgan manbalar:

1. Seminar materiallari "Aktivlarni garov maqsadlarida baholashning o'ziga xos xususiyatlari - xususiyatlari, amaliyoti, talablari", "Trast" NB.
2. Banklar bilan shaxsiy tajriba.

Mulkdorlar, ijarachilar yoki boshqa manfaatdor jismoniy va yuridik shaxslar turli hollarda baholovchilarga murojaat qilishlari mumkin. Ko'chmas mulkni baholovchining xizmatlari talab qilinadigan eng keng tarqalgan holatlar:

garov maqsadlari uchun baholash- ko'chmas mulk garovi bilan kredit berish to'g'risida qaror qabul qilish uchun bank qarz oluvchidan baholash tashkiloti tomonidan tuzilgan baholash hisobotini taqdim etishni talab qilishi mumkin. Bu tijorat ko'chmas mulkini garovga qo'yishda ham, ruxsat olishda ham talab qilinishi mumkin. ipoteka krediti kvartira uchun. Ba'zi banklar faqat maxsus akkreditatsiyalangan kompaniyalarda tuzilgan hisobotlarni qabul qiladilar, ba'zilari qarz oluvchilarni baholovchi tanlashda cheklamaydilar. Biroq, har qanday holatda, bank taqdim etilgan hisobotlarni tekshiradi, shuning uchun tegishli tajribaga ega ishonchli kompaniya bilan bog'lanishingiz kerak;
sotish bitimi maqsadlari uchun baholash- ba'zi hollarda, ko'pincha bitim taraflaridan biri davlat yoki davlat kompaniyalari bo'lsa, baholash majburiy bo'ladi, ammo hisobot tomonlarning kelishuvida qo'shimcha dalil bo'lishi yoki tomonlardan biriga yordam berishi mumkin. mulkni sotish yoki sotib olish bahosi to'g'risida qaror qabul qilishda tomonlar (bunday baholash ko'pincha boshqaruv qarorlarini qabul qilish uchun baholash deb ataladi);
ijara smetasi- Baholovchilar, asosan, bitim taraflaridan biri to‘liq yoki qisman davlat tashkilotlari bo‘lganida yoki ob’ektlar ijaraga berilganda murojaat qilinadi. davlat mulki. Xususiy mulkdor ham ijara haqini baholash uchun ariza berishi mumkin, ammo bu amalda kamroq uchraydi - xususiy ijarachilar va xususiy uy egalari odatda baholovchilarni jalb qilmasdan ijara narxini kelishib olishadi (aloqador tomonlar o'rtasidagi bitimlar bundan mustasno - bu erda baholovchining hisoboti argument bo'ling, agar soliq organlari ijara haqi miqdorining ob'ektivligi haqidagi savollar);
maqsadlar uchun baholash buxgalteriya hisobi - balans bo'yicha hisobot, asosiy vositalarni qayta baholash va boshqalar. kiritish maqsadida ustav kapitali, sug'urta va boshqa hollarda baholash sotish yoki lizing bitimini bajarish uchun emas;
kadastr qiymatiga e'tiroz bildirish- da'vo komissiyasiga yoki sudga murojaat qilish uchun, qoida tariqasida, sizga baholash hisoboti kerak bo'ladi (oldingi nashrlarda biz ushbu maqsadlar uchun baholash zarur bo'lgan holatlarni ko'rib chiqdik va qachon bo'lmasa);
har xil turdagi sud jarayonlarida va boshqa baholash holatlarida baholash.

Baholashni kim amalga oshiradi?

Ko‘chmas mulkni baholash to‘g‘risidagi hisobot baholovchilarning o‘zini o‘zi tartibga soluvchi tashkilotiga a’zo bo‘lgan, “Ko‘chmas mulkni baholash” yo‘nalishi bo‘yicha amaldagi malaka sertifikatiga ega, shuningdek sug‘urta polisiga ega baholovchi tomonidan imzolanishi mumkin. kasbiy faoliyat kamida 300 000 rubl sug'urta summasi bilan. Amaldagi qonunchilikka muvofiq baholashni o'tkazishi mumkin bo'lgan baholash tashkilotida kamida ikkita baholovchi bo'lishi kerak, ularning har biri kamida bitta amaldagi malaka sertifikatiga ega bo'lishi kerak (ko'pi bilan uchta bo'lishi mumkin: ko'chmas mulkni baholashdan tashqari). , malaka sertifikatlari "ko'char mulkni baholash" va "biznesni baholash" yo'nalishlari bo'yicha beriladi). Baholovchi tashkilotlarning faoliyati ham, baholovchilarning faoliyati ham sug‘urta qilinadi. Ammo baholash faoliyatini litsenziyalash uzoq vaqtdan beri bekor qilingan, shuning uchun ba'zan Internetda baholashni amalga oshirish uchun litsenziya zarurligi to'g'risidagi ma'lumotlar eskirgan.

Istisno sud-tibbiyot fanidir. Agar baholash hisoboti sudga murojaat qilish uchun zarur bo'lsa, u hali ham baholash kompaniyasi tomonidan to'ldirilishi kerak. Biroq, agar jarayon davomida sud tomonidan qiymatni aniqlash uchun ekspertiza tayinlangan bo'lsa, uning o'tkazilishi "Rossiya Federatsiyasida davlat sud-ekspertiza faoliyati to'g'risida" gi 73-FZ-sonli Federal qonuni bilan tartibga solinadi, balki Federatsiyaning № 39-sonli Federal qonuni bilan emas. ". 73-FZ sud ekspertlari uchun 135-FZ tomonidan belgilangan baholovchilarga qo'yiladigan talablardan farq qiluvchi talablarni belgilaydi, shuning uchun ba'zi hollarda tegishli kasbiy tayyorgarlikka ega bo'lgan shaxs sud eksperti sifatida ishtirok etishi mumkin, ammo baholash hisobotlarini imzolash huquqiga ega emas. (sud ekspertizasi natijasida ekspert xulosasi, baholash hisoboti emas). Hammasidan ko'proq sud ekspertlari Shunday bo'lsa-da, amaliyotchi baholovchilar bor, ammo yana bir narsa kamdan-kam uchraydi.

Baholash qanday amalga oshiriladi?

Har qanday baholashni amalga oshirish yuqorida aytib o'tilgan 135-FZ-sonli Federal qonuni, shuningdek Federal baholash standartlari bilan tartibga solinadi: umumiy, barcha turdagi aktivlarni baholashga taalluqli va ixtisoslashgan - ko'chmas mulk uchun bu Federal Bahodir. 7-sonli "Ko'chmas mulkni baholash" standarti.

Uslubiy nuqtai nazardan, talablarda aks ettirilgan normativ hujjatlar, baholashda uchta yondashuv mavjud: foydali, qimmat va qiyosiy. Yondashuvlarning har birida, shuningdek, ob'ekt turiga, baholash maqsadiga, mavjud bozor ma'lumotlari yoki baholash ob'ekti bo'yicha mavjud hujjatlarning miqdoriga qarab turli xil usullar qo'llaniladi. Ko'pincha, bitta yondashuv doirasida faqat bitta usul tanlanadi, ammo bir nechtasini qo'llash ham mumkin - ular mavjud ma'lumotlarning umumiyligi asosida baholovchi tomonidan tanlanadi. Qo'llaniladigan yondashuvlar soni, shuningdek, qonun hujjatlarida baholovchining ixtiyoriga qo'yiladi, ammo u hisobotda qo'llaniladigan yondashuvlarni tanlashni asoslashi kerak.

Daromad yondashuvidan foydalanib, baholovchi baholanayotgan mulkning pul oqimlarini modellashtiradi. Yondashuvning asosiy g'oyasi ob'ekt olib kelishi mumkin bo'lgan daromad va uning qiymati o'rtasidagi munosabatdir. U ko'proq tijorat ijarasi ob'ektlari uchun qo'llaniladi, ammo shunga o'xshash mulklar uchun ijara bozorining mavjudligi o'z-o'zidan daromad yondashuvini qo'llash uchun 100% asoslanmaydi. Aytaylik, kvartirani ijaraga berish bozorining rivojlanishiga qaramay, ularni baholash uchun daromadli yondashuv deyarli qo'llanilmaydi. Ba'zi hollarda ob'ektlarni biznes orqali baholashda daromadga yondashuv usullari qo'llaniladi. Qiyosiy yondashuv ob'ektni o'xshash ob'ektlar - baholash ob'ekti bilan taqqoslanadigan va shunga o'xshash (lekin bir xil bo'lishi shart emas) xususiyatlarga ega bo'lgan ob'ektlar bilan taqqoslashga asoslanadi, ular haqida taklif narxi yoki haqiqiy narx to'g'risida ma'lumot mavjud. tranzaksiya. Hisob-kitoblarni amalga oshirish uchun etarli miqdordagi analoglarni tanlab, baholovchi, maxsus usullarni qo'llash orqali, analoglarning ma'lum narxlarini va analoglar va baholash ob'ekti o'rtasidagi xususiyatlardagi farqlarni hisobga olgan holda baholanadigan ob'ektning bozor qiymati qanday bo'lishi kerakligini aniqlaydi. . Ushbu yondashuv bozorda faol sotiladigan ob'ektlar uchun qo'llaniladi va noyob ob'ektlar yoki savdo bozoriga ega bo'lmagan ob'ektlarni baholash uchun amalda qo'llanilmaydi.

Xarajat yondashuvi sotib olish bahosi olingan ob'ektga o'xshash ob'ektni yaratish xarajatlaridan oshmasligi kerak degan fikrga asoslanadi. Bunda baholovchi tadbirkorning foydasi, amortizatsiya va eskirishni hisobga olgan holda yer uchastkasiga bo‘lgan huquqlarni sotib olish xarajatlarini va unda joylashgan obodonlashtirishlarni alohida baholaydi. Olingan qiymatlar yig'indisi ob'ektning bozor qiymati hisoblanadi. Kundalik darajada, bu formula hamma narsani aniq emasligi sababli, keling, oxirgi tarkibiy qismlarga batafsilroq to'xtalib o'tamiz. Tadbirkorning foydasi ob'ekt egasi uni qurilish qiymatiga sotishi dargumon ekanligini aks ettiradi. Agar ob'ektni qurish bir yil va bir million rublni (shu jumladan er uchastkasiga bo'lgan huquqlarni sotib olish xarajatlarini hisobga olgan holda) davom etdi deb faraz qilsak, birinchi qarashda bu million ob'ektning narxi deb taxmin qilish mantiqan to'g'ri keladi - binosi joylashgan yer uchastkasi. Biroq, qurilishga sarmoya kiritish o'rniga, egasi o'z millionini hech bo'lmaganda bankka qo'yib, yil davomida depozit bo'yicha foizlar miqdorida daromad olishi mumkin edi. Qurilishga pul qo'ygan aqlli mulkdor ob'ektni o'z qiymatidan arzonroq sotmasligi va investitsiya qilishning muqobil usulini tanlash orqali olishi mumkin bo'lgan daromaddan kam bo'lmagan daromaddan kam bo'lmasligi kerak deb taxmin qilinadi (bu faqat bir variant tadbirkorning foydasini aniqlash, mavzuni batafsilroq muhokama qilish alohida nashrni talab qiladi).

Eskirish deganda jismoniy eskirish tushuniladi, uning mohiyati nomidan tushunarli - bu ob'ektning jismoniy qarishi va funktsional va tashqi eskirishidan kelib chiqadi. Funktsional eskirish ob'ektning rejalashtirish yoki muhandislik yechimlarining eskirganligi (baholash nuqtai nazaridan, savdo majmuasini qayta qurish funktsional eskirishni bartaraf etish usulidir), tashqi eskirish esa ob'ektga tashqi omillar ta'sirida yuzaga kelishi mumkin. (yangi marshrutning ochilishi, buning natijasida mijozlar oqimi sezilarli darajada kamaydi). eski yo'lda joylashgan yoqilg'i quyish shoxobchasida va mijozlar oqimining pasayishi bilan uning narxi ham arzonlashdi, bunday gaz uchun stansiya u faqat tashqi eskirish omili bo'ladi).

O‘zlashtirishdan bo‘shagan yer uchastkalarini baholashda xarajat yondashuvi qo‘llanilmaydi, yer uchastkasini esa tannarxga yondashuv bosqichlaridan biri sifatida baholash daromad yoki qiyosiy yondashuv usullaridan foydalangan holda amalga oshiriladi.

Baholash uchun nima talab qilinadi?

Baholash uchun zarur bo'lgan hujjatlar to'plami har xil turdagi ob'ektlar va baholashning turli maqsadlari uchun farq qiladi.

Odatda, ob'ekt uchun nom yoki tasdiqlovchi hujjatlar talab qilinadi:
USRN dan ko'chirma;
to'g'ri sertifikat.

Ijarani baholashda:
joriy shartnoma ijara yoki shartnoma loyihasi;
kadastr pasporti;
texnik sertifikat(yoki shunga o'xshash hujjatlar turlari: gidrotexnika inshootining pasporti va boshqalar);
qavat rejalari(kadastr pasportida har doim ham o'qilishi mumkin bo'lgan reja mavjud emas)
binolar ro'yxati, ba'zan ijara stavkalarining haqiqiy qiymati, ijarachilarning reestri, ob'ektdan to'liq foydalanilmaslik dinamikasi va boshqalar haqida ma'lumot berish maqsadga muvofiqdir;
texnik tadqiqotlar materiallari va boshqa hujjatlar.

Ularning to'liq ro'yxati baholash shartnomasini tuzish bosqichida yoki uni amalga oshirishning boshida shakllantiriladi, chunki ba'zi hollarda dastlab taqdim etilgan hujjatlarni o'rganish natijalariga ko'ra qo'shimcha ma'lumotlarni taqdim etish kerak bo'lishi mumkin.