Kasunduan sa pamumuhunan ay isang hindi pinangalanang kasunduan at hindi kasama sa sistema ng mga kasunduan na ibinigay ng Civil Code ng Russian Federation. Kaugnay nito, kung sakaling magkaroon ng mga hindi pagkakaunawaan sa pagitan ng mga katapat, ang kanilang mga relasyon ay kinokontrol ng subsection 2 ng Civil Code ng Russian Federation ( pangkalahatang probisyon sa mga kontrata), ch. 22 ng Civil Code ng Russian Federation. Kung kinakailangan, ang mga karapatan at obligasyon ng mga partido ay tutukuyin batay sa pangkalahatang mga prinsipyo at kahulugan ng batas sibil at ang mga kinakailangan ng mabuting pananampalataya, pagiging makatwiran at pagiging patas, iyon ay, ang pagkakatulad ng batas. Isinasaalang-alang din ang mga probisyon na ibinigay para sa Art. 432 ng Civil Code ng Russian Federation, ang tanging mahalagang kondisyon ng isang kasunduan sa pamumuhunan na direktang itinakda ng batas ay ang paksa nito. Sa katunayan, ang pangunahing pinagmumulan ng regulasyon ng mga aktibidad ng mga partido ay ang kasunduan sa pamumuhunan. Iyon ang dahilan kung bakit ang mamumuhunan ay pinagkatiwalaan ng malaking panganib at "responsibilidad" kapag gumuhit at nagtatapos ng isang kasunduan. Ang matagumpay na pagkamit ng itinakdang layunin ay nakasalalay sa pagsasama-sama ng lahat ng mahahalagang tuntunin ng kontrata at ang pinakakumpletong pagmuni-muni ng aktwal at legal na mga aksyon ng customer.

Kapag isinasaalang-alang ang isang kasunduan sa pamumuhunan, iminumungkahi naming isaalang-alang ang mga sumusunod na kondisyon bilang mahalaga: paksa, presyo, termino.

Para sa Investor, ang kondisyon sa paksa ng kontrata ay mahalaga, dahil ang anumang bagay sa real estate ay natatangi. Kahit na ang bagay real estate ay itinatayo ayon sa karaniwang proyekto Ang lokasyon ng pagtatayo nito ay maaaring may partikular na kahalagahan.

Paksa ng pamumuhunan sa konstruksiyon, dapat kilalanin ng isa ang bahaging iyon (bahagi) ng real estate object na nasa ilalim ng konstruksiyon na napapailalim sa paglipat sa Investor (apartment, kwarto, lugar). Ang paksa ng kasunduan ay maaaring matukoy sa pamamagitan ng indibidwal o generic na mga katangian (sa pamamagitan ng pagpahiwatig ng eksaktong sukat ng kabuuan o magagamit na lugar sa pasilidad na ililipat sa Investor, o sa pamamagitan ng proporsyon ng partisipasyon ng Investor sa kabuuang dami ng construction financing - Artikulo 24 ng Housing Code ng Russian Federation).

Upang sumang-ayon sa mga tuntunin ng paksa ng kontrata (anuman ang paraan ng pagtukoy nito), dapat ipahiwatig ng mga partido ang mga katangian ng real estate na itinayo sa kabuuan: ang address ng land plot kung saan nagaganap ang pagtatayo , ang lokasyon ng bahay na itinatayo sa plot ng lupa (ipinahiwatig sa isang hiwalay na plano); espesyal na layunin(residential o non-residential building); kabuuang lugar bagay (kabilang ang magagamit na lugar); bilang ng mga palapag, pagkakaroon ng mga balkonahe, garahe, elevator, basement, attics, attics, atbp. Trapeznikov V.A. Legal na regulasyon mga aktibidad sa pamumuhunan V pagtatayo ng pabahay// Batas at Ekonomiks. - 2005 - No. 9. - P. 37

Karaniwan, ang paksa ng isang kasunduan sa pamumuhunan sa konstruksiyon ay isang hiwalay na apartment. Upang indibidwal na matukoy ang paksa ng kasunduan sa pamumuhunan sa apartment, dapat mong ipahiwatig ang: paunang numero ng apartment; ang sahig kung saan ito matatagpuan at ang posisyon nito sa mga palakol; layout ng apartment; bilang ng mga antas ng apartment; ang kabuuang lugar ng disenyo ng apartment, kabilang ang kapaki-pakinabang na lugar, ang presensya at lugar ng mga balkonahe, attics, mga silid ng imbakan, atbp.; lugar ng iba pang mga lugar na nasa ilalim ng apartment (mga garahe, basement, attics, atbp.); lugar at kagamitan na magiging karaniwang ari-arian lahat ng residente ng bahay.

Oras ng konstruksiyon ay isa sa pinakamahalagang tuntunin ng kasunduan sa pamumuhunan. Dahil ang pagtatayo ng anumang pasilidad ay may sariling mga detalye, ang mga deadline ng konstruksiyon ay dapat na maitatag sa bawat partikular na kaso. Hindi sila maitatag sa pamamagitan ng pag-uugnay ng isang partikular na proyekto sa ibang mga proyekto. Tulad ng sa isang kontrata sa pagtatayo, ang mga inisyal at huling petsa para sa pagtatayo ng trabaho ay dapat kilalanin bilang mahahalagang tuntunin ng kasunduan sa pamumuhunan para sa O.V. Pinyaskina. Sa ligal na katangian ng aktibidad sa pamumuhunan // Batas sa Pagbabangko. - 2010 - No. 2. - P. 12..

Ang mga tuntuning ito ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagtukoy ng mga partikular na petsa sa kalendaryo at dapat isama ng Developer sa paksa ng kasunduan sa pamumuhunan.

Ngunit, tulad ng sinabi kanina, aktibidad sa pagtatayo nailalarawan sa pamamagitan ng partikular na kumplikado at pagtitiyak. Sa panahon ng proseso ng pagtatayo, ang parehong layunin at subjective na mga pangyayari ay posible na hindi nagpapahintulot sa katuparan ng obligasyon sa loob ng isang "makatwirang" panahon, samakatuwid, ang paggamit ng pamantayan bilang "katuwiran" ay tila may problema. Sa kabila ng katotohanan na ang isang "makatwirang panahon" ay isang pagpipilian sa pagbabalik, sa huli ay matutukoy ito sa korte, dahil ang pag-asam ng pag-aayos sa deadline para sa pagpapatupad sa isang claim (pre-trial) na paraan ay tila may problema. Hindi dapat kalimutan na ang mga partido ay maaaring lumapit sa interpretasyon ng "katuwiran" sa iba't ibang paraan, alinsunod sa kanilang pag-unawa at batay sa personal na interes.

Presyo ay isa ring mahalagang kondisyon ng kasunduan sa pamumuhunan. Kasabay nito, sa ligal na panitikan ang kakanyahan ng "presyo" ng naturang kasunduan ay naiintindihan nang hindi maliwanag. Kaya, V.P. Naiintindihan lamang ni Sokolov ang halaga ng kabayarang inilipat sa partido na nagpapatupad ng kasunduan na si V.P. Sokolov. Kasunduan sa pakikilahok shared construction. - M.: Os, 2010. - P. 140.. E.S. Naniniwala si Kvardonova na ito ay "...ang halaga ng pamumuhunan na gagawin ng mamumuhunan" Kvardonova E.S. Mga legal na aspeto ng pagpopondo ng mga mamamayan ng pagtatayo ng pabahay sa isang nakabahaging batayan. - M., 2003. - P. 81.. Tulad ng sumusunod mula sa kahulugan ng Art. 423 ng Civil Code ng Russian Federation, ang kabayaran ay ipahahayag sa katotohanan na ang partido ay dapat tumanggap ng bayad o iba pang pagsasaalang-alang para sa pagganap ng mga tungkulin nito. Ang mamumuhunan ay naglilipat ng mga pondo sa pamumuhunan bilang kapalit ng hinaharap na pag-aari at sa halaga o dami na kinakailangan para sa pagpapatupad ng proyekto, at hindi bilang kabayaran para sa mga aksyon ng customer. Ang presyo ng isang kontrata sa pamumuhunan ay kumakatawan sa lahat ng bagay na ibibigay ng mamumuhunan. Art. Ang 424 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagtatatag na ang pagpapatupad ng isang kontrata ay binabayaran sa presyo na itinatag sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, habang hindi ito sumusunod mula dito na ito ay partikular na pagbabayad para sa mga aksyon ng katapat.

Isinasaalang-alang ang nasa itaas, iminumungkahi namin ang sumusunod na istraktura: sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan sa konstruksiyon, ang isang partido (namumuhunan) ay nagsasagawa na maglipat ng mga pamumuhunan, at ang kabilang partido (customer), para sa isang naaangkop na bayad, ay nangangako na gawin ang kanilang pamumuhunan batay sa proyekto sa pamumuhunan para sa layunin ng pagtatayo ng isang real estate property at pagkatapos ay ilipat ito sa pagmamay-ari sa mamumuhunan sa loob ng panahong itinatag ng kontrata.

Una sa lahat, ang kasunduang ito ay bilaterally binding at mutual. Alinsunod sa obligasyon sa pamumuhunan na nagmumula sa naturang kasunduan, ang mamumuhunan ay binibigyan ng karapatang hilingin na ang customer ay magsagawa ng ilang mga aksyon, gayunpaman, ang mamumuhunan mismo ay obligado din na isagawa ang itinatag na mga aksyon. Ang kapalit ng naturang kasunduan ay ipinahayag sa katotohanan na ang pagkakaloob ng mga pamumuhunan ay nangyayari bilang kapalit ng paglipat ng isang hinaharap na itinayo na ari-arian. Dahil ang paglikha at paglipat ng customer ng tapos na bagay ay batay lamang sa mga pondo na inilipat ng mamumuhunan, ang huli ay obligadong magbigay ng naaangkop na halaga ng pamumuhunan. Batay dito, ang customer, kung nabigo ang mamumuhunan na tuparin ang nauugnay na obligasyon o kung may mga pangyayari na malinaw na nagpapahiwatig na ang naturang katuparan ay hindi isasagawa sa loob ng panahong itinatag ng mga partido, ay may karapatang suspindihin ang pagtupad sa obligasyon nito. o tumanggi na tuparin ang obligasyong ito at humingi ng kabayaran para sa mga pagkalugi. Ibig sabihin, may mutual conditionality ng isang obligasyon sa isa pa. Kaya, mapapansin na ang obligasyon mula sa kasunduan sa pamumuhunan ay kontra-obligasyon.

Sa ligal na panitikan, na isinasaalang-alang ang naturang pamantayan bilang pamamahagi ng mga karapatan at obligasyon ng mga partido, parehong bilateral at unilateral na mga kontrata ay binanggit. Sa pagsasaalang-alang sa mga transaksyon, ang naturang paghahati sa unilateral at bilateral ay posible. Ang pag-uuri ng mga kontrata sa ganitong paraan ay hindi pa rin ganap na tama. "Tiyak na may dalawang partido sa isang kontrata, ngunit ang mga partidong ito ay hindi palaging nasa parehong relasyon sa isa't isa." Mas tumpak na ipinahayag ni Ya.M. ang kanyang sarili. Magaziner, na nagmumungkahi na tawagan ang mga naturang kasunduan na unilaterally binding o unilaterally empowering, ngunit hindi unilateral o bilaterally binding Magaziner Ya.M. Mga piling gawa sa pangkalahatang teorya ng batas. - M.: Legal Center, 2006. - P.271..

Isinasaalang-alang ang naturang kwalipikasyon na batayan bilang pagkakaroon ng pagsasaalang-alang, ang kasunduan sa pamumuhunan ay kabilang sa kategorya ng kabayaran. Bagaman naniniwala ang ilang mga may-akda na ang naturang kasunduan ay walang bayad. Sa kasong ito, ang kabayaran ay nakasalalay sa katotohanan na ang mamumuhunan ay obligado na gantimpalaan ang customer para sa mga aksyon na ginawa niya (ang customer).

Ayon sa sandali kung saan ang paglitaw ng isang kontrata ay nangyayari, ang huli ay nahahati sa tunay (mula sa Latin res - bagay) at consensual (mula sa Latin consensus - kasunduan). Dahil para sa magkaparehong mga karapatan at obligasyon na lumitaw sa pagitan ng mamumuhunan at ng customer, sapat na para sa mga partido na maabot ang isang kasunduan sa mga tuntunin ng naturang kasunduan, kung gayon, alinsunod dito, ang kasunduan sa pamumuhunan ay kinikilala bilang consensual.

Isinasaalang-alang na ang bawat transaksyon ay may sariling ligal na batayan, iyon ay, ang ligal na layunin na sinisikap na makamit ng mga paksa ng aktibidad ng pamumuhunan, ang kasunduan sa pamumuhunan ay kinikilala bilang isang kasunduan sa sanhi. Kung ang batayan ay isang mahalagang elemento sa mismong komposisyon ng transaksyon at sumasalamin sa mga katangian nito sa loob nito, kung gayon mayroon tayong sanhi, o materyal (indibidwal) na transaksyon. Ang pag-uuri ng isang kasunduan bilang isang kasunduan sa sanhi ay may mahalagang batayan, dahil ang bisa ng isang kasunduan sa pamumuhunan ay nakasalalay sa layunin nito, na dapat na legal at matamo. Sa aming kaso, ang layunin ng kontrata ay alinman upang makabuo ng kita bilang resulta ng pamumuhunan sa mga bagay sa negosyo, o upang makamit positibong epekto, halimbawa, sa anyo ng pagkuha ng isang ari-arian, kahit na para sa personal na kasiyahan, pangangailangan ng mamimili, na hindi labag sa batas sa ilalim ng kasalukuyang batas. Mula sa naturang causal contract ay malinaw din kung ano ang batayan ng pagmamay-ari ng investor sa property.

Depende sa kung gaano ang paksa at laki ng kontra-obligasyon ay alam nang maaga kapag tinatapos ang kontrata, ang kontrata ay maaaring maging commutative o aleatory. Dahil parehong may impormasyon ang customer tungkol sa dami ng mga ibinigay na pamumuhunan, at ipinapalagay ng mamumuhunan ang laki ng inilipat na real estate, ang kasunduan sa pamumuhunan ay maaaring ituring na commutative.

Para sa isang komprehensibong legal na kwalipikasyon ng isang kasunduan sa pamumuhunan, kinakailangang isaalang-alang ang mga opsyonal na tampok. Kaya, ang paggamit bilang batayan para sa pag-uuri tulad ng isang criterion bilang ang nilalaman ng sibil na organisasyon at legal na relasyon, na iminungkahi ng O.A. Krasavchikov, mapapansin na ang kasunduan sa pamumuhunan ay may mga pang-organisasyon at kinakailangang mga katangian Krasavchikov O.A. Kategorya ng agham batas sibil. Volume 1. - M.: Statute, 2005. - P. 336.. Ang mamumuhunan ay wastong tinatawag na nagpasimula ng konstruksiyon. Upang maipatupad ang isang proyekto sa pamumuhunan, ang isang kasunduan sa pamumuhunan ay natapos, nang naaayon, ang mga kinakailangan ay nilikha para sa posibleng pagtatapos ng iba't ibang mga kasunduan sa hinaharap, tulad ng: isang kasunduan sa pautang, isang kasunduan para sa pagbili at pagbebenta o pag-upa ng isang land plot , isang kasunduan para sa disenyo at gawaing survey, isang kontrata sa pagtatayo, isang kasunduan sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon.

Ang customer, na ginagamit ang kanyang mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng kontrata, ay tumatanggap ng ilang mga kapangyarihan mula sa mamumuhunan. Sa partikular, siya ay may karapatan, sa kanyang paghuhusga, na bumuo ng mga kontraktwal na relasyon sa iba pang mga kalahok sa proseso ng konstruksiyon, matukoy ang direksyon at pamamaraan para sa pag-unlad ng mga pamumuhunan, samakatuwid ang organisasyonal-delegating relasyon ay nagaganap.

Dahil, dahil sa legislative enshrinement, ang kakayahan ng mamumuhunan na kontrolin nilalayong paggamit mga mapagkukunan ng pamumuhunan ng customer, hanggang sa ang naturang kasunduan ay maaaring kilalanin bilang may kontrol na mga ari-arian.

Ang mga katangian ng impormasyon ng mga relasyon sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan ay ipinahayag ng karapatan ng mamumuhunan na makatanggap ng impormasyon mula sa customer tungkol sa pag-unlad ng konstruksyon, gawaing isinagawa, ang tiyempo ng pagkumpleto ng mga indibidwal na yugto ng proseso ng konstruksiyon at ang pagpapatupad ng proyekto sa kabuuan .

Ito ay salamat sa pagkakaroon ng mga ari-arian na ito na posibleng kilalanin ang pagkakaroon ng isang kasunduan sa pamumuhunan bilang mga pag-aari ng organisasyon. Ang anumang kasunduan ay ipinapalagay na ang ilang uri ng organisasyon, ngunit ito ay sa halip ay isang "panloob" na kalikasan, na naroroon nang eksakto sa pagitan ng mga partido sa kasunduan, nang hindi itinuro sa labas. Ang pagkakaroon ng isang kasunduan sa pamumuhunan ay nagpapahiwatig, sa sapilitan, ang pagtatapos ng hindi bababa sa isang kasunduan, halimbawa, isang kontrata sa pagtatayo, iyon ay, mayroon nang isang "panlabas" na organisasyon ng mga relasyon sa hinaharap.

Ang mga kasunduan sa pamumuhunan ay nagdudulot ng mas maraming benepisyo kaysa sa mga deposito, kahit na isinasaalang-alang ang capitalization ng interes.

Ngunit ang mga naturang kasunduan ay nagdadala ng ilang mga panganib, dahil, hindi tulad ng isang deposito, ang mga pondo ng mamumuhunan ay hindi napapailalim sa sapilitang seguro ng estado.

Bilang karagdagan, ang kita sa pamumuhunan ay napapailalim sa mandatoryong pagbubuwis.

Ang mga batang kumpanya, mga startup at iba pang mga proyekto sa negosyo ay nangangailangan ng mga pondo sa pamumuhunan. Ito mahalagang kasangkapan, na nagpapahintulot sa maliliit at katamtamang laki ng mga negosyo na umunlad. Kasama rin dito ang mga pamumuhunan sa negosyo ng konstruksiyon.

Mahahalagang tuntunin ng kasunduan sa pamumuhunan

Dahil ang minimum na threshold ng mga pondo sa kasunduan sa pamumuhunan ay 1,500,000 rubles, na maraming beses na mas mataas kaysa sa minimum na sahod, ang transaksyong ito ay dapat na pormal na nakasulat, anuman ang katayuan - ligal o pisikal - ng mga partido.

Ang mahahalagang tuntunin ng kasunduan ay kinabibilangan ng:

• Termino ng transaksyon;
• Paksa ng kasunduan;
• Presyo ng kasunduan.

Ang isang transaksyon na hindi naglalaman ng mga mahahalagang kondisyon ay hindi maaaring kilalanin bilang natapos. Kung ang mga pamumuhunan ay ginawa sa konstruksiyon, ang paksa ng transaksyon ay maaaring tirahan o non-residential na lugar, kung saan ang mamumuhunan ay may mga karapatan sa pagmamay-ari.

Nangangailangan ito ng pangangailangang irehistro ito sa Rosreestr. Pagkatapos ay angkop na ipahiwatig sa mga kondisyon kung paano babayaran ang bayad ng estado.

Mga dokumento para sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa ari-arian sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan

Parehong ang developer at ang mamumuhunan ay maaaring magsumite ng mga dokumento sa Rosreestr.

Narito ang pangunahing listahan ng mga kinakailangang papel:

• Pahintulot sa pagsasagawa gawaing pagtatayo;
• Extract mula sa Rosreestr tungkol sa karapatan sa lupain(indibidwal na pagtatayo ng pabahay);
• Isang batas na nilagdaan ng komite sa pagtanggap sa pag-commissioning ng pasilidad;
• Isang papel na nagpapatunay sa pagtatalaga ng isang permanenteng address (kinuha mula sa Urban Planning o Architectural Department ng administrasyon;
• Kasunduan sa pamamahagi ng real estate sa pagitan ng mga kalahok sa kasunduan sa pamumuhunan.

Constituent na dokumentasyon ng customer

Mga dokumentong kinakailangan ng mamumuhunan upang irehistro ang pagmamay-ari:

• Aplikasyon para sa pagpaparehistro sa Rosreestr;
• Dokumento (photocopy) na nagpapatunay sa pagbabayad ng tungkulin;
• Pasaporte o kapangyarihan ng abugado;
• Kasunduan sa pamumuhunan ng mga pondo;
• Floor plan na may paliwanag.

Ang sinumang partido na pinangalanan sa dokumento ay maaaring magsumite ng mga dokumento.

Pagbubuwis ng isang kasunduan sa pamumuhunan

Ang obligasyon na magbayad ng buwis ay hindi lumabas sa sandaling ang customer at ang mamumuhunan ay pumasok sa isang kasunduan. Nangyayari ito pagkatapos makatanggap ng kita ang mga partido sa transaksyon. Ayon sa batas, may obligasyon na magbayad ng VAT sa kita na natanggap.

Mga responsibilidad ng mamumuhunan sa ilalim ng kasunduan sa pamumuhunan

Ang mga responsibilidad ng partidong namumuhunan ng mga pondo sa isang proyekto ng negosyo ay ang mga sumusunod:

• Magbigay ng financing para sa pasilidad nang buo at sa loob ng mga takdang panahon na tinukoy sa kasunduan;
• Aprubahan ang plano ng proyekto na iminungkahi ng customer (developer);
• Pagbuo ng isang komite sa pagpili para sa mga proyektong nakumpleto ng customer (developer).

Ay hindi buong listahan. Ngunit ang mga responsibilidad na ito ay mahalaga sa mga transaksyon sa pamumuhunan.

Halimbawang kasunduan sa pamumuhunan

Ang mga partido ay ang mamumuhunan at ang customer (developer). Ang teksto ng kasunduan ay kailangang baguhin upang umangkop sa mga pangangailangan ng mga partido. Upang gawin ito, maaari mong gamitin ang mga serbisyo ng isang abogado.

Pagtatalaga ng karapatang mag-claim sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan

Ang pagtatalaga ng isang paghahabol sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan ay maaaring ipagbawal o pahintulutan. Kung walang pagbabawal sa teksto ng kasunduan sa pagitan ng mga partido, ang pagtatalaga ng karapatan ng paghahabol ay maaaring isagawa alinsunod sa batas ng Russian Federation.

Ililipat ng assignor ang mga karapatan nito sa assignee, kabilang ang karapatang mag-claim ng pagmamay-ari, kung interesado ang mga partido sa naturang transaksyon.

Kasunduan sa pamumuhunan sa negosyo

Bilang karagdagan sa konstruksiyon, maraming iba pang mga kaakit-akit na proyekto sa negosyo. Kabilang dito ang kalakalan, pagpapautang, serbisyo at iba pa.

Sa bawat kaso, ang kasunduan sa pamumuhunan sa negosyo ay dapat sumasalamin sa mga tuntunin kung saan napagkasunduan ng mamumuhunan at tumatanggap ng mga pondo. Ang benepisyo mula sa naturang mga pagsasaayos ay madalas na ipinahayag bilang isang porsyento ng halaga ng pamumuhunan. Ang mga panganib para sa mga ganitong uri ng pamumuhunan ay pinakamataas.

Kasunduan sa pamumuhunan sa pagtatayo

Sa ilalim ng naturang mga kasunduan, ang mga pamumuhunan ay natatanggap ng customer (developer), na, naman, ay naglalaan ng bahagi sa proyekto ng konstruksiyon. Ang ibinahaging pagmamay-ari ay isang sikat na uri ng pagkuha ng real estate.

Ang mga panganib sa ilalim ng naturang mga kasunduan ay mas mababa kaysa sa ilalim ng mga proyekto ng kredito, ngunit hindi lahat ng mga shareholder ay tumatanggap ng kita.

Ano ang kakanyahan ng isang kasunduan sa pamumuhunan sa pagtatayo?

Ang isang kasunduan sa pamumuhunan ay nagsasangkot ng isang tao na namumuhunan ng pera sa konstruksyon, muling kagamitan o muling pagtatayo ng pasilidad ng kapital(residential building, enterprise, atbp.). Bilang kapalit, ang taong ito, pagkatapos makumpleto ang gawaing pagtatayo, ay tumatanggap ng pagmamay-ari ng isang partikular na bahagi ng bagay o benepisyo sa ibang anyo (halimbawa, ang karapatan libreng paggamit bagay).

Ang mga pinansiyal na asset na namuhunan sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan ay maaaring pagmamay-ari o hiniram. Ang isang hiwalay na anyo ng pamumuhunan sa entrepreneurial sphere ay ang pamumuhunan ng pananalapi sa pamamagitan ng pagkuha ng mga securities.

Ang Civil Code ay hindi nakikilala ang isang investment agreement bilang isang independiyenteng uri ng kontraktwal na obligasyon. Sa katunayan, ang naturang kasunduan ay kinabibilangan ng mga tampok ng ilang mga transaksyon: kontrata, pagbili at pagbebenta, pautang. Ang mga patakaran sa pamumuhunan ay kinokontrol ng Batas ng Russian Federation "Sa Mga Aktibidad sa Pamumuhunan..." na may petsang 02/25/1999 No. 39-FZ, at sa kasunduan sa pamumuhunan sa pagtatayo gusali ng apartment ang mga pamantayan ng Pederal na Batas "Sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon..." na may petsang Disyembre 30, 2004 No. 214-FZ ay inilalapat.

SA mga katangiang katangian Kasama sa mga kasunduan sa pamumuhunan ang mga sumusunod:

• ang mga relasyon sa ilalim ng kasunduang ito ay, bilang panuntunan, pangmatagalang likas;
• bago magtapos ng isang kasunduan sa pamumuhunan, ang isang proyekto sa pamumuhunan ay dapat ihanda;
• itinataguyod ng bawat partido ang layunin na makakuha ng tiyak na benepisyo para sa sarili nito;
• ang mga pondo na inilipat sa ilalim ng kasunduan sa pamumuhunan ay ginagastos para sa mahigpit na tinukoy na mga layunin;
• ang isang tao na namumuhunan ng mga pondo bilang isang pamumuhunan, bilang panuntunan, ay hindi makakaimpluwensya sa pagsasarili sa ekonomiya ng kabilang partido kapag nagpapatupad ng isang proyekto sa pamumuhunan.

Paksa at mga partido ng kasunduan sa pamumuhunan

Ang paksa ng kasunduan sa pamumuhunan ay ang proseso ng pagtatayo o muling pagtatayo ng isang bagay batay sa naaakit Pinagkukuhanan ng salapi. Ang kondisyon sa paksa ay kinakailangang inireseta sa teksto ng kasunduan sa pamumuhunan, at una sa lahat, ang mga katangian ng real estate na itinayo ay inilarawan.

Ang isang espesyal na tampok ng isang kasunduan sa pamumuhunan sa pagtatayo ay ang pagiging kumplikado ng paglalarawan ng naturang bagay, dahil sa oras ng pagpapatupad ng transaksyon ay hindi pa ito magagamit. Samakatuwid, ang kasunduan ay gumagamit ng partikular na mga salita tulad ng "address ng konstruksyon", "lugar ng proyekto", atbp. Kasabay nito, ang teksto ng kasunduan at mga annexes nito ay dapat na malinaw na tukuyin ang lokasyon at konstruksiyon at teknikal na mga katangian ng bagay (pader materyal, bilang ng mga palapag, atbp.).

Mga partido sa kasunduan sa pamumuhunan: mamumuhunan (ang taong namumuhunan ng mga pondo) at ang developer (ang taong kumukuha ng obligasyon na itayo ang bagay). Ang isang mamumuhunan ay maaaring isang organisasyon, isang indibidwal o isang estado/munisipal na katawan. Maaaring maging ang mga developer mga legal na entity at mga mamamayan na may katayuang indibidwal na negosyante.

Tungkol sa konstruksyon mga paupahan, pagkatapos ay nagpapataw ang batas ng mga espesyal na kinakailangan sa developer, ibig sabihin:

• siya ay isang legal na entity;
• may lupain sa pamamagitan ng karapatan ng pagmamay-ari, pag-upa o pagpapaupa;
• ay may ibinigay na permit para sa pagtatayo sa site na ito.

Mahahalagang tuntunin ng kasunduan sa pamumuhunan sa pagtatayo

Inililista ng batas ang mga kundisyon na dapat ipakita sa teksto ng kasunduan sa pamumuhunan sa pagtatayo. Ang ganitong mga kondisyon ay tinatawag na mahalaga; kung wala ang mga ito, ang kontrata ay hindi itinuturing na natapos. Ang mga sumusunod na kondisyon ay makabuluhan:

1. Paglalarawan ng pasilidad na dapat ilipat sa mamumuhunan pagkatapos makumpleto ang pagtatayo at pagpaparehistro ng pahintulot para sa pag-commissioning.
2. Ang deadline para sa developer upang matupad ang mga obligasyon nito at ilipat ang ari-arian sa mamumuhunan. Sa kaso ng paglabag ibinigay na panahon obligado ang developer na bayaran ang investor ng multa sa halagang 1/300 ng refinancing rate na pinarami ng presyo ng investment agreement para sa bawat araw ng pagkaantala. Kung ang isang indibidwal ay kumilos bilang isang mamumuhunan, ang halaga ng parusa ay tataas ng 2 beses.
3. Ang presyo ng kasunduan sa pamumuhunan ay ang halaga ng pera na gagawin ng mamumuhunan upang bayaran sa developer, pati na rin ang panahon para sa pagbabayad nito. Ang kasunduan ay maaaring magbigay ng alinman sa isang beses na pagbabayad ng buong halaga o mga pana-panahong pagbabayad (sa pangalawang kaso, ang halaga ng mga naturang pagbabayad at ang dalas ng kanilang pagbabayad ay dapat matukoy). Kung ang kontrata ay nagbibigay lump sum na pagbabayad mamumuhunan ng kabuuan Kabuuang Pera, kung ang pagkaantala ay higit sa 2 buwan, maaaring tanggihan ng developer ang kontrata. Kung ang mamumuhunan ay kailangang gumawa ng pana-panahong mga pagbabayad sa developer, ang developer ay maaaring mag-withdraw mula sa kasunduan sa 2 kaso:
   • kung ang mamumuhunan ay lumabag sa deadline ng pagbabayad nang higit sa 3 beses sa loob ng 1 taon;
   • isang solong paglabag sa deadline ng higit sa 2 buwan.
4. Panahon ng warranty para sa itinayong bagay. Ang panahong ito ay hindi maaaring mas mababa sa 5 taon at kinakalkula mula sa petsa ng paglipat ng bagay sa mamumuhunan. Tungkol sa kagamitan sa engineering gusali, kung gayon ang panahon ng warranty para dito ay hindi maaaring mas mababa sa 3 taon.
5. Mga paraan upang matiyak na tinutupad ng developer ang kanyang mga obligasyon (halimbawa, seguro sa kanyang pananagutan para sa paglabag sa deadline para sa pagpapatakbo ng pasilidad).

Form at karagdagang mga tuntunin ng kasunduan

Ang kasunduan sa pamumuhunan ay iginuhit nang nakasulat. Para sa isang kasunduan sa pamumuhunan sa pagtatayo ng isang gusali ng apartment, mayroon ding kinakailangan para dito pagpaparehistro ng estado sa Rosreestr (sugnay 3 ng artikulo 4 ng Pederal na Batas Blg. 214).

Bilang karagdagan sa mga ipinag-uutos na kondisyon, ang kasunduan sa pamumuhunan sa pagtatayo ay maaaring magpakita ng mga sumusunod na punto:

• mga espesyal na kinakailangan para sa kalidad at pag-aayos ng site ng konstruksiyon;
• ang mga karapatan ng mamumuhunan kapag ang mga depekto sa istraktura ay natuklasan (kung ang isyung ito ay hindi makikita sa kasunduan, kung gayon ang mamumuhunan ay maaari lamang magpakita ng mga kinakailangan na itinakda ng batas);
• pamamaraan para sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan (halimbawa, mandatoryong paunang pagsusumite ng isang paghahabol sa kabilang partido bago pumunta sa korte);
• ang posibilidad na baguhin ang presyo ng kontrata sa hinaharap at ang mga kondisyon kung saan pinahihintulutan ang naturang pagbabago (halimbawa, kung ang opisyal na inflation rate ay lumampas sa 10%);
• ang pamamaraan para sa mga kalkulasyon kung sakaling ang aktwal na lugar ng itinayong pasilidad ay lumalabas na mas malaki o mas maliit kaysa sa lugar ng proyekto na makikita sa kontrata;
• mga karapatan at obligasyon ng mga partido na hindi sumasalungat sa batas;
• karagdagang mga batayan para sa pagwawakas ng mga relasyong kontraktwal na hindi itinatadhana ng batas.

Dapat tandaan na ang mga sumusunod na alituntunin na tinukoy sa batas ay hindi mababago ng kasunduan sa pamumuhunan:

• ang panganib ng pinsala sa bagay dahil sa mga pangyayari na lampas sa kontrol ng mga partido bago ang paghahatid ng bagay sa mamumuhunan kasulatan ng paglilipat pinapasan ng developer;
• sa kaganapan ng pagkamatay ng isang mamumuhunan-mamamayan, ang kanyang mga karapatan at obligasyon ay ipapasa sa kanyang mga legal na kahalili;
• Responsable ang developer para sa kalidad ng itinayong istraktura sa loob ng panahon ng warranty.

Paano bawasan ang mga panganib kapag nagtatapos ng isang kasunduan sa pamumuhunan?

Ang kasunduan sa pamumuhunan sa negosyo ay isa sa pinakakaraniwan ngayon, ngunit hindi nararapat na nakalimutan ng mambabatas. Sa kabila ng katotohanan na ang mga kondisyong pang-ekonomiya ay nagdidikta ng pagtaas sa bilang ng mga pamumuhunan, kabilang ang mula sa mga kasosyo sa Kanluran, sa negosyong Ruso, ang mga partido ay may maraming mga katanungan kapag gumuhit ng isang kasunduan. Mayroong ilang mga punto na dapat mong bigyang pansin kapag bumubuo ng naturang kasunduan:

1. Ang paksa ng kasunduan ay dapat magpahiwatig ng halaga ng pamumuhunan. Bilang karagdagan, inirerekomenda naming dagdagan ang teksto ng kasunduan ng isang tala na magsasaad naka-target na kalikasan kasunduan: "Ang mga pondo sa pamumuhunan ay dapat gamitin ng organisasyon/indibidwal na negosyante para sa pagpapaunlad ng negosyo."
2. Dapat magkasundo ang mga partido sa halaga ng tubo na ililipat sa mamumuhunan. Bilang karagdagan sa halaga, tinutukoy ng kontrata ang tiyempo ng paglilipat ng pera at mga opsyon para sa aksyon kung sakaling ang organisasyon/indibidwal na negosyante ay hindi makakuha ng sapat na kita mula sa mga aktibidad nito.
3. Ang mamumuhunan ay may karapatang humingi mula sa negosyo ng isang ulat sa paggasta ng mga pondo nito. Mas mainam na ipahiwatig ito sa mga karapatan at obligasyon ng mga partido, na tinukoy din ang mga deadline para sa pagsusumite ng ulat.

Kaya, ang pagbuo ng isang kasunduan sa pamumuhunan ay isang medyo kumplikadong proseso, dahil ang pamamaraan para sa pagtatapos nito ay hindi partikular na kinokontrol ng Civil Code ng Russian Federation, at ang mga dalubhasang pederal na batas ay naglalaman ng iba't ibang mga patakaran, depende sa bagay kung saan ang mga pondo ng mamumuhunan ay namuhunan. Kapag nagtatapos ng isang kasunduan, inirerekomenda na sundin ang mga rekomendasyong nakabalangkas sa artikulo.

Kamakailan lamang, ang mga editor ay madalas na nakatanggap ng mga tanong na may kaugnayan sa pagtatapos ng mga kasunduan sa pamumuhunan. Samakatuwid, ngayon nagpasya kaming makipag-usap nang mas detalyado tungkol sa pamumuhunan sa real estate (pangunahin ang residential), at ang mga legal na subtleties kapag ginawang pormal ang ganitong uri ng relasyon.
Ang aming dalubhasa na si Elena Nikolaevna Solovyova, direktor ng pagbebenta ng Academy of Sciences "Address":

Pamumuhunan o pakikilahok sa equity?

Ang isang kasunduan sa pamumuhunan ay isang anyo ng kasunduan sa joint venture. Ang kahulugan nito ay ibinigay sa Civil Code. Ang pangunahing ideya ng kasunduang ito ay ang mga partido, batay sa naabot ang mga kasunduan, magkasamang nagbabahagi ng mga kita at pagkalugi na nauugnay sa isang partikular na aktibidad sa komersyo. Mayroong isang karaniwang anyo ng kasunduan sa pamumuhunan, ngunit ito, siyempre, ay palaging handa na isinasaalang-alang ang mga tiyak na kondisyon.
Ang pangunahing bagay na dapat mong maunawaan kapag nagtatapos ng isang kasunduan sa pamumuhunan ay kung anong mga panganib ang mayroon, at, samakatuwid, kung gaano katuwiran ito o ang pamumuhunan ng pera.

Ang pamumuhunan sa real estate ay kinokontrol ng dalawang batas - ang batas ng Hunyo 26, 1991 N 1488-1 "Sa mga aktibidad sa pamumuhunan sa RSFSR" at Pederal na batas may petsang Pebrero 25, 1999 N 39-FZ “Sa mga aktibidad sa pamumuhunan sa Pederasyon ng Russia isinasagawa sa anyo ng mga pamumuhunan sa kapital." Ayon sa mga batas na ito, ang mga pamumuhunan mismo, bilang isang uri ng komersyal na aktibidad, ay tinatanggap. Maaari silang isagawa ng parehong mga indibidwal at legal na entity. Pero kung sakaling pinag-uusapan natin sa pagtatapos ng ganitong uri ng kasunduan para sa layunin ng pagbili ng pabahay para sa personal na tirahan, pinakabagong edisyon Batas 214 Pederal na Batas "Sa pakikilahok sa ibinahaging pagtatayo ng mga gusali ng apartment at iba pang mga bagay sa real estate" ay nagpapataw ng napakaseryosong pasanin sa developer - sa kasong ito, ang mga kontrata lamang ang pinahihintulutan. pakikilahok sa equity. Ang ganitong mga paghihigpit ay pinagtibay ng mga mambabatas, dahil sa panahon ng krisis ang problema ng mga nalinlang na shareholder, hindi natapos at pangmatagalang mga proyekto sa pagtatayo ay naging partikular na talamak.
Hayaan akong bigyang-diin - kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa residential real estate - isang apartment. Kung bumili ka ng ilang mga apartment nang sabay-sabay, at nilayon mong ibenta ang mga ito pagkatapos irehistro ang ari-arian, posible na pumirma sa iba pang mga anyo ng mga kasunduan.

Ang kasunduan sa pamumuhunan ay nakatuon sa mga komersyal na aktibidad. Iyon ay, bilang karagdagan sa isang kaaya-ayang pamamaraan tulad ng pagbabahagi ng kita at ang mga bunga ng ilang magkasanib na paggawa, ito ay nagsasangkot ng pagbabahagi ng mga pagkalugi at pagbabayad ng mga gastos na natamo sa mga pagbabahagi kung saan ang mamumuhunan ay nakikilahok sa konstruksiyon.

Sa katunayan, ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pamumuhunan sa panahon ng pagtatayo ng isang gusali ng tirahan ay nangangahulugan na kung ang pagtatayo ay tumigil dahil sa kakulangan ng pera, kung gayon ang lahat ng mga namumuhunan ay mapipilitang mag-ambag ng karagdagang pera upang matiyak na ang proyekto ay natapos. Ito ang magiging pagbabahagi ng mga panganib.

At sa kaso ng ibinahaging pakikilahok, ang mga pamumuhunan ng mga namumuhunan ay protektado - ang developer ay nagdadala ng lahat ng materyal at komersyal na responsibilidad. Siya ang dapat kalkulahin ang lahat ng mga panganib at tiyakin ang mga ito sa isang tiyak na paraan. Iyon ay, kung ang halaga sa ilalim ng kasunduan sa pakikilahok sa pagbabahagi ay binabayaran nang buo, kung gayon ang shareholder ay may karapatan na hilingin kung ano ang nararapat sa kanya, lalo na ang natapos na apartment, sa kabila ng anumang mahirap na sitwasyon sa ekonomiya.

Samakatuwid, ang mga mamamayan na bumili ng pabahay para sa kanilang sariling tirahan, para sa kanilang sarili, ay karagdagang protektado ng mga kasunduan sa pakikilahok sa equity. At ang pagbebenta ng naturang pabahay na itinatayo sa ilalim ng ibang mga kontrata ay ipinagbabawal lamang. Kung ang developer ay pumasok sa iba pang mga anyo ng mga kasunduan sa mga shareholder sa panahon ng pagtatayo ng pabahay, ang mga seryosong multa ay ipinapataw sa kanya - hanggang sa isang milyong rubles para sa bawat kaso. Bukod dito, kung ang Pederal na Batas 214 ay ganap na nasunod, may mga seryosong break sa buwis - ang developer ay ganap na hindi nagbabayad ng VAT.

Dapat sabihin na sa ating lungsod sa loob ng ilang taon ngayon, ang mga kasunduan sa pakikilahok sa equity ay kadalasang natapos. Ang mga problema ay madalas na nagsisimula pagdating sa mga developer mula sa ibang mga lungsod at Moscow na pumupunta sa aming rehiyon. Ito ay ipinaliwanag sa pamamagitan ng mga detalye ng Moscow real estate market. May mga malubhang problema sa pag-upa ng mga bahay at pagkuha ng mga sertipiko ng pagmamay-ari. Ang mga tao ay nakatira sa mga bahay sa loob ng maraming taon nang walang anumang mga sertipiko sa kanilang mga kamay. Samakatuwid, ang mga developer ay nagtatrabaho sa ilalim ng iba't ibang mga kasunduan - paunang, pamumuhunan, mga bill of exchange, atbp., na nagdadala ng mga scheme na ito sa ibang mga merkado.

Kaya, kung hindi ka bibili ng pabahay mula sa isang developer ng Nizhny Novgorod, dapat mong bigyang pansin kung anong anyo ng kontrata ang inaalok sa iyo na pasukin. At pumirma lamang ng isang kasunduan sa pakikilahok sa pagbabahagi kung hindi ka magsasagawa ng mga panganib. Gayunpaman, kung nais mong kumilos bilang isang mamumuhunan at ibahagi ang lahat ng mga panganib, kung gayon ang negosyo ay maaaring maging lubhang kumikita. Bukod dito, kapag bumili ng ilang mga apartment sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan, malamang na mag-aalok ang developer ng ilang partikular na kawili-wiling kundisyon.

Mahalaga rin na maunawaan na sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan hindi mo maaaring italaga ang iyong mga karapatan. Kakailanganin mong maghintay hanggang makumpleto ang pagtatayo at matanggap ang isang sertipiko ng pagmamay-ari, at pagkatapos lamang nito ay posible na ibenta ang ari-arian sa ilalim ng isang karaniwang kontrata sa pagbebenta.
Ngunit pinapayagan ka ng kasunduan sa pakikilahok sa pagbabahagi na gawin ito. Ayon dito, ang iyong mga karapatan ay maaaring italaga (ibenta) sa panahon ng proseso ng pagtatayo sa ilalim ng isang kasunduan sa pagtatalaga ng karapatan ng pag-angkin. At ang bagong shareholder ay bibili ng apartment na itinatayo para sa kanyang sarili at irehistro ang pagmamay-ari nito.

Sa anong yugto ng pagtatayo nilagdaan ang kasunduan sa pamumuhunan?

Ang mga developer ay may karapatan na pumasok sa mga kasunduan sa pakikilahok sa equity pagkatapos lamang nilang makumpleto ang ilang mga aksyon (mahal sa parehong oras at pera), ibig sabihin: iginuhit nila ang lahat ng mga dokumento para sa land plot, nakatanggap ng permit sa gusali, ang proyekto ay may napagkasunduan ng lahat ng awtoridad, at nagsimula na ang konstruksyon. cycle ng konstruksiyon, dalawang linggo na ang lumipas mula nang mailathala ang deklarasyon ng proyekto.
Ang kasunduan sa pamumuhunan ay natapos sa anumang yugto. Kahit na sa yugto ng isang ideya, isang kastilyo sa himpapawid (walang makakapigil sa iyo na gawin ito), maaari mong mamuhunan ang iyong pera sa proyekto. At matalo o manalo.

Pagwawakas ng kasunduan sa pamumuhunan

Ang pamamaraang ito ay madalas na inireseta sa kontrata. Kung iniambag mo ang lahat ng pondo bilang isang mamumuhunan, may karapatan kang italaga ang iyong mga karapatan sa ibang tao na papasok sa proyekto sa ilalim ng parehong mga kundisyon, i.e. bilang isang mamumuhunan sa lahat ng mga kasunod na kahihinatnan.
Ngunit kung ang mga kinakailangang halaga ay bahagyang naiambag lamang, kadalasan mayroong mga seryosong paghihigpit sa pag-withdraw. Ibig sabihin, nakasaad sa kontrata na dapat tuparin ng investor ang kanyang mga obligasyon.

Petsa ng pagtatapos ng kasunduan sa pamumuhunan

Laging nakasaad sa mismong kontrata. Ngunit kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa mga pamumuhunan sa anyo ng mga pamumuhunan sa kapital sa pagtatayo, kung gayon ito ang yugto ng pagkuha ng isang sertipiko ng pagmamay-ari. Pagkatapos nito, ang mamumuhunan ay magiging may-ari ng lahat ng karapatan - ang karapatang pagmamay-ari, itapon, gamitin.
Bago ito, umiiral ang mga paghihigpit sa mga karapatan, lalo na kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa residential real estate - imposibleng ibenta ito o italaga ang mga karapatan dito sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan.
Dati, ang isang karaniwang pamamaraan para sa pagbabayad ng mga kontratista para sa trabaho sa pamamagitan ng mga kasunduan sa pamumuhunan ay laganap. Ngayon ito ay imposible. Ang kontratista ay walang karapatan na ilipat ang naturang kasunduan sa isang indibidwal na bibili ng pabahay para sa kanyang sarili; ang pagtatalagang ito ay hindi wasto.

Paano hindi magkamali

Kung ang pabahay ay binili para sa pamumuhay, at isa pang anyo ng relasyon ang iminungkahi, hindi isang kasunduan sa pakikilahok sa equity, dapat kang humingi ng paglilinaw mula sa isang abogado na magtatasa ng lahat ng mga panganib ng kasunduang ito.
Ngunit dapat itong maunawaan na walang sinuman ang may karapatang kilalanin ang isang kasunduan sa pamumuhunan bilang ilegal, maliban kung ang mamamayan mismo ang nagdeklara ng paglabag sa kanyang mga karapatan. Iyon ay, kung ang bahay ay itinayo ayon sa mga itinatag na deadline, walang mga problema, ang mamumuhunan ay masaya sa lahat, pagkatapos ay madali niyang mairehistro ang kanyang mga karapatan. Walang inspektor ang maaaring mag-alis sa kanya ng pagkakataong ito.

Paano naman tayo?

Tulad ng para sa Nizhny Novgorod, ang pagsasanay ng pagtatapos ng mga kasunduan sa pamumuhunan ay hindi laganap dito. Ang mga residente ng Nizhny Novgorod, pagdating sa pabahay na itinatayo, sa karamihan ay naiintindihan na na ang mga kasunduan sa pakikilahok sa equity lamang ang dapat tapusin. Tila, ang paliwanag na gawain ng media at mga propesyonal ay nagawa na ang trabaho nito.