Ang real estate ay mga pisikal na bagay na may isang nakapirming lokasyon sa kalawakan at lahat ng bagay na hindi mapaghihiwalay na nauugnay sa kanila sa ibaba at sa itaas ng ibabaw ng mundo o lahat ng bagay na serbisyo, pati na rin ang mga karapatan, interes at benepisyo na nagmumula sa pagmamay-ari ng mga bagay. Ang mga pisikal na bagay ay nauunawaan bilang magkakaugnay na mga lupain at mga gusaling matatagpuan sa mga ito.

Mga pagkakaiba sa konsepto ng real estate bilang isang bagay ng pagtatasa at sa kahulugan Civil Code ay makikita sa Figure 1.1.

	real estate

Figure - 1 Ang konsepto ng real estate bilang isang bagay ng pagpapahalaga at sa kahulugan ng Civil Code

Samakatuwid, ang isang real estate property ay nauunawaan, una, bilang isang enterprise sa kabuuan bilang isang property complex, at pangalawa, bilang isang land plot, isang mahalagang bahagi nito ay maaaring:

5) Isang gusali (istraktura) o isang pangkat ng mga gusali (istraktura) na matatagpuan sa site na ito, mga istruktura sa ilalim ng lupa na nauugnay sa site na ito;

6) Paghiwalayin ang mga anyong tubig, pangmatagalang pagtatanim;

7) Mga istruktura ng engineering at mga network na kumokonekta lupain at ang mga gusali (mga istruktura) na matatagpuan dito sa imprastraktura ng bloke o lungsod;

8) Nakatigil na mga istraktura ng landscaping para sa site;

9) Mga elemento ng suportang pang-ekonomiya, transportasyon at inhinyero na nauugnay sa ari-arian na ito, ngunit matatagpuan sa labas ng mga hangganan ng lupain nito;

10) Iba pang mga bagay na, kasama ang mga nabanggit na bahagi ng real estate, ay bumubuo ng isang hindi malulutas na istruktura o functional na kabuuan.

Ang pagtatasa ng real estate ay kinakailangan kapag:

1) mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta o pag-upa;

2) korporasyon ng mga negosyo at muling pamamahagi ng mga bahagi ng ari-arian;

3) pag-akit ng mga bagong shareholder at karagdagang isyu ng mga pagbabahagi;

4) pagpapahalaga sa kadastral para sa mga layunin ng buwis ng real estate: mga gusali at mga kapirasong lupa;

5) insurance ng real estate;

6) pagpapahiram na sinigurado ng real estate;

7) pagpapakilala ng mga bagay sa real estate bilang kontribusyon sa awtorisadong kapital mga negosyo at organisasyon;

8) pagbuo ng mga proyekto sa pamumuhunan at pag-akit ng mga mamumuhunan;

9) pagpuksa ng real estate;

10) pagpapatupad ng mga karapatan sa mana, hatol ng korte, paglutas ng mga paghahabol sa ari-arian;

11) iba pang mga operasyon na may kaugnayan sa pagpapatupad ng mga karapatan sa ari-arian sa real estate.

Ang halaga ng real estate, tulad ng anumang produkto, ay may dalawang anyo ng pagpapakita - halaga ng paggamit at halaga ng palitan.

Ang halaga ng paggamit ay tinutukoy ng kabuuan ng mga likas at panlipunang pag-aari at mga proseso ng isang real estate object mula sa punto ng view ng isang partikular na user, na nagpapatuloy mula sa kasalukuyang bersyon ng paggamit nito, pati na rin ang natural at panlipunang mga katangian ng produkto , na tinutukoy ng antas ng teknikal na pag-unlad at mga pangangailangang panlipunan.

Lumilitaw ang halaga ng palitan sa proseso ng pagpapalitan ng mga bagay sa real estate. Kasabay nito, sa isang ekonomiya ng kalakal, ang pera ay ang unibersal na katumbas ng pagsukat. Sa isang mapagkumpitensyang merkado, ang presyo, bilang pagpapahayag ng halaga ng pera, ay isang salik na nagbabalanse sa mga puwersa ng supply at demand. Ang anyo ng pagpapakita ng halaga ng palitan ay ang presyo, na sumasalamin sa kabuuang epekto ng lahat ng mga kadahilanan sa merkado.

Ang utility ay isang anyo ng pagpapahayag ng halaga ng paggamit.

Ang mga gastos ay ipinahayag sa sa cash mga gastos para sa paglikha o muling pagtatayo ng isang real estate property. Una sa lahat, kinakatawan nila ang isang sukatan ng mga gastos na kinakailangan upang magparami ng eksaktong kopya ng isang bagay o isang bagay na katulad ng utility sa bagay na tinatasa.

Ang lokasyon, na higit na tinutukoy ang halaga ng mga gastos sa pagpapatakbo, lalo na ang mga gastos sa transportasyon, ay kadalasang isang kinakailangang elemento ng teknolohiya, at sa wakas, isang elemento ng kaginhawahan para sa mamimili.

Supply at demand. Kung bumaba ang demand, ang malamang na presyo ng pagbebenta ng isang bagay ay maaaring mas mababa sa halaga ng pagpaparami nito.

Ang pagiging nasa sibil na sirkulasyon ay isang pinahihintulutang posibilidad na ilipat ang pagmamay-ari ng isang real estate property. Kung ang bagay ay wala sa sibil na sirkulasyon, hindi ito maaaring ilipat bilang kapalit ng anumang katumbas. Magkakaroon lamang ito ng halaga ng paggamit para sa gumagamit nito.

Ang presyo ay ang monetary na pagpapahayag ng halaga ng isang ari-arian, mula sa pananaw ng mga karaniwang kalahok sa merkado, sa isang partikular na petsa ng pagbebenta, batay sa pinakamahusay na paggamit nito. Ang presyo, bilang isang anyo ng pagpapakita ng halaga na nagpapahayag ng resulta, ay hindi maaaring hindi lumihis mula sa halaga ng pagtatapos ng isang transaksyon sa pagitan ng bumibili at nagbebenta sa mga tiyak na kondisyon ng merkado sa ilalim ng impluwensya ng iba't ibang mga kadahilanan.

Ang gawain ng pagsasanay ng mga appraiser ay tantyahin ang halaga ng isang bagay bilang pangunahing batayan mga pagtatasa.

Upang magawa ito, kailangang piliin nang tama ng mga nagsasanay na appraiser ang uri ng halagang tinutukoy na tumutugma sa mga layunin at kundisyon ng pagtatasa, na isinasaalang-alang:

1) mga pamantayan sa internasyonal na pagtatasa;

2) paglipat ekonomiya ng Russia sa internasyonal na mga kinakailangan accounting at pag-audit;

3) mga prinsipyo pamamahala sa pananalapi at disenyo ng pamumuhunan.

Depende sa mga layunin ng pagtatasa at ang pagkakumpleto ng tinasa na mga karapatan sa real estate, ang iba't ibang uri ng halaga ay maaaring pagsamahin sa dalawang pangunahing grupo:

1) halaga bilang kapalit bilang pagpapahayag ng halaga ng palitan;

2) halaga sa paggamit bilang isang pagpapahayag ng halaga ng paggamit.

Ang halaga sa palitan ay nagpapakilala sa kakayahan ng isang bagay na real estate na ipagpalit para sa pera o iba pang mga kalakal, ay likas na layunin at pinagbabatayan ang mga transaksyon sa real estate sa merkado: pagbili at pagbebenta, collateral, kabilang ang mga pautang, pagpapaupa, pagdeposito ng mga pondo ayon sa batas ng mga negosyo.

Mga anyo ng pagpapakita ng halaga bilang kapalit:

1) pamilihan;

2) pagpuksa;

Figure 2 - Mga pangkat ng halaga ng real estate

3) collateral;

4) insurance;

5) pagrenta:

6) nirecycle.

Ang halaga ng pamilihan ay ang pinaka-malamang na presyo kung saan ang isang ibinigay na bagay sa pagpapahalaga ay maaaring ihiwalay sa bukas na merkado sa isang mapagkumpitensyang kapaligiran, kapag ang mga partido sa transaksyon ay kumilos nang makatwiran, na may lahat ng kinakailangang impormasyon, at ang halaga ng presyo ng transaksyon ay hindi makikita sa anumang hindi pangkaraniwang mga pangyayari, ibig sabihin. Kailan:

1) ang isa sa mga partido sa transaksyon ay hindi obligadong ihiwalay ang bagay ng pagpapahalaga, at ang isa ay hindi obligadong tanggapin ang pagpapatupad;

2) ang mga partido sa transaksyon ay lubos na nakakaalam ng paksa ng transaksyon at kumilos sa kanilang sariling mga interes;

3) ang bagay ng pagtatasa ay ipinakita sa bukas na palengke sa anyo ng isang pampublikong alok;

4) ang presyo ng transaksyon ay kumakatawan sa isang makatwirang pagsasaalang-alang para sa paksa ng pagtatasa;

5) ang pagbabayad para sa valuation object ay ipinahayag sa monetary form.

Halaga ng pagpuksa - Kabuuang Pera sa anyo ng pagkakaiba sa pagitan ng kita mula sa pagpuksa ng ari-arian at ang mga gastos nito isakatuparan. Ito ang presyo na kailangang sang-ayunan ng nagbebenta kapag pinilit na ibenta ang ari-arian sa isang limitadong yugto ng panahon, na hindi nagpapahintulot sa malaking bilang ng mga potensyal na mamimili na maging pamilyar sa ari-arian at sa mga tuntunin ng pagbebenta.

Ang collateral value ay ang halaga ng property na nagbibigay sangla, na inaasahan ng pinagkakautangan na matanggap sa isang sapilitang pagbebenta sa merkado ng bagay na ito real estate sa kaso ng insolvency ng borrower. Ang halaga ng halaga ng collateral ay nagsisilbing pinakamataas na limitasyon ng utang na ibinibigay laban sa ari-arian. Ang halaga ng collateral ay mas mababa kaysa sa halaga ng merkado sa pamamagitan ng halaga ng bahagi ng panganib, pati na rin ang kita institusyon ng kredito mula sa operasyong ito.

Ang insurable na halaga ay ang halaga ng pera kung saan maaaring masiguro ang mga masisirang elemento ng real estate, na kinakalkula alinsunod sa mga pamamaraan na ginamit sa larangan ng pampubliko at pribadong insurance. Batay sa prinsipyo ng pagpapalit o pagpaparami, isinasaalang-alang ang naipon na pagkasira ng mga bagay sa real estate na nasa panganib na masira. Kinakalkula bilang natitirang gastos sa pagpapalit. Ang gastos sa pagpapalit ay isang pagtatantya ng kabuuang halaga ng pagpapanumbalik ng isang ari-arian sa ilalim ng kasalukuyang mga kondisyon ng merkado.

Ang halaga ng pagpapaupa sa merkado ay ang halaga ng upa kung saan maaaring ipaarkila ang isang ari-arian sa petsa ng pagtatasa sa ilalim ng karaniwang mga kondisyon ng pamilihan, ibig sabihin. kung:

1) sa petsa ng pagtatasa, ang ari-arian ay hindi inookupahan at handa na para sa upa sa mapagkumpitensyang mga tuntunin sa merkado, at ang may-ari at nangungupahan ay sapat na alam ang mga katangian ng ari-arian at kumilos nang makatwiran at walang pamimilit;

2) ang panahon ng pagkakalantad ng ari-arian ay sapat para sa bangko na ma-access sa mga potensyal na nangungupahan, gayundin sa pagsang-ayon sa halaga ng upa, pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa at iba pang mga kondisyon na kinakailangan para sa pagpapaupa ng ari-arian;

3) ang estado ng merkado, ang dynamics ng mga rate ng rental at iba pang mga kondisyon ay tipikal sa petsa ng pagtatasa ng halaga ng rental, i.e. ay hindi labis na pabigat o kapaki-pakinabang para sa pag-upa ng ganitong uri at uri ng real estate;

4) kapag tinutukoy ang halaga ng upa, ang mga alok ng napalaki na mga rate ng pag-upa ng mga potensyal na nangungupahan na may espesyal na interes sa ari-arian na ito, pati na rin ang mga may kaugnayan sa pamilya o negosyo sa nagpapaupa, ay hindi isinasaalang-alang.

Ang halaga ng pamumuhunan ay ang halaga ng isang ari-arian sa isang partikular na mamumuhunan, batay sa kanyang mga kinakailangan at kagustuhan sa pamumuhunan. Ang pagkalkula ng gastos ay batay sa isang subjective na pagtatasa ng mga may diskwentong gastos at kita ng mamumuhunan na inaasahan mula sa paggamit ng ari-arian na ito sa hinaharap proyekto sa pamumuhunan.

Ang halaga ng libro ay ang halaga ng isang bagay na makikita sa balanse ng isang negosyo o organisasyon. Binubuo ito ng orihinal na halaga ng ari-arian sa oras ng pag-commissioning, na isinaayos para sa lahat ng muling pagsusuri ng mga fixed asset, mas mababa pagbabawas ng accounting, pati na rin ang bawas sa halaga ng mga pagpapahusay na ginawa sa panahon ng operasyon.

Ang halaga para sa mga layunin ng buwis ay itinatag batay sa mga dokumento ng regulasyon na may kaugnayan sa pagbubuwis sa real estate. Sa mga bansang may ekonomiya ng paglipat ang halagang ito, bilang panuntunan, ay hindi tumutugma sa halaga ng pamilihan. Kaya, sa Russian Federation ang batas ay nagtatatag na ang buwis ay kinakalkula batay sa halaga ng libro, i.e. ang halaga ng mga asset na kasama sa ilang mga item sa balanse ng mga negosyo at organisasyon.

Ang mga prinsipyo ng real estate valuation ay ang mga pangunahing prinsipyo ng theory of valuation at ang mga patakaran para sa pagtukoy ng halaga ng real estate. Ang mga prinsipyo sa pagpapahalaga ay nahahati sa mga prinsipyong sumasalamin sa pananaw ng gumagamit, ang ugnayan ng mga indibidwal na bahagi ng bagay sa pagpapahalaga, ang pananaw sa merkado, at ang prinsipyo ng pinakamabisang paggamit ng bagay sa pagpapahalaga. Ang teoretikal na pundasyon ng proseso ng pagpapahalaga ay ang sistema ng mga prinsipyo sa pagpapahalaga kung saan nakabatay ang pagkalkula ng halaga ng real estate. Ang mga prinsipyo sa pagpapahalaga ay bumubuo ng mga unang pananaw ng mga kalahok sa merkado sa halaga ng isang real estate property.

Ang teoretikal na batayan ng proseso ng pagtatasa ay ang sistema ng mga prinsipyo ng pagtatasa. Sa pagsasanay sa mundo, kaugalian na makilala ang apat na grupo ng mga prinsipyo ng pagsusuri:

1st group: mga prinsipyo batay sa mga ideya ng potensyal na may-ari;

2nd group: mga prinsipyong nagmumula sa proseso ng pagsasamantala sa real estate;

3rd group: mga prinsipyo na tinutukoy ng aksyon ng kapaligiran sa merkado;

Ika-4 na pangkat: ang prinsipyo ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit.

Ang unang pangkat ng mga prinsipyo ng pagsusuri. Ang paunang prinsipyo para sa pagtatasa ng halaga ng real estate ay ang prinsipyo ng utility, na nangangahulugan na kung mas natutugunan ng isang ari-arian ang mga pangangailangan ng may-ari, mas mataas ang utility at halaga nito.

Ang tatlong diskarte sa pagtatasa ng real estate ay nagpapakita ng iba't ibang aspeto ng utility.

Mula sa punto ng view ng comparative approach, ang isang makatuwirang mamimili ay hindi magbabayad ng higit para sa isang ari-arian kaysa sa presyo ng isang maihahambing na ari-arian na may parehong utility.

Mula sa posisyon diskarte sa gastos Hindi ipinapayong magbayad ng higit para sa isang ari-arian na ibinebenta kaysa sa magagastos sa pagtatayo ng isang bagong ari-arian ng katulad na utility sa loob ng isang katanggap-tanggap na takdang panahon.

Mula sa punto ng view ng diskarte sa kita, ang halaga ng isang ari-arian ay tinutukoy ng mga posibilidad ng pamumuhunan sa iba pang mga bagay ng katulad na utility, i.e. sa mga bagay na bumubuo ng humigit-kumulang sa parehong daloy ng kita.

Para sa ilang uri ng real estate, ang pinakamalaking utility ay nakakamit kapag ang mga ari-arian ay pinahahalagahan bilang indibidwal na mga yunit, habang ang iba ay maaaring mas kapaki-pakinabang bilang bahagi ng isang grupo (hal, mixed-use centers).

Ang prinsipyo ng pagpapalit ay nangangahulugan na kung mayroong isang tiyak na bilang ng mga homogenous (sa mga tuntunin ng utility o kakayahang kumita) ng mga bagay sa real estate, ang pinakamataas na demand ay para sa mga bagay na may pinakamababang presyo. Ang prinsipyong ito ay batay sa posibilidad ng isang alternatibong pagpipilian para sa mamimili, i.e. Ang halaga ng isang ari-arian ay depende sa kung ang mga katulad o kahalili na mga ari-arian ay magagamit sa merkado. Ang prinsipyo ng pagpapalit ay ganap na natanto sa bagong konstruksiyon, sa mga lugar ng mass residential o pag-unlad ng dacha, kapag ang parehong uri ng mga plot ng lupa ay nangingibabaw at ang antas ng standardisasyon ng mga disenyo ng arkitektura at pagpaplano ng lunsod ng mga gusali ay mataas.

Ang prinsipyo ng pag-asa ay tinutukoy ng kung anong kita (isinasaalang-alang ang halaga at oras ng pagtanggap) o kung anong mga benepisyo at amenities mula sa paggamit ng ari-arian, kabilang ang mga nalikom mula sa kasunod na muling pagbebenta, ang inaasahang matatanggap ng potensyal na may-ari. Ang prinsipyong ito ay sumasailalim sa pagpapahalaga ng real estate gamit ang diskarte sa kita at nailalarawan ang punto ng view ng potensyal na gumagamit sa hinaharap na kita at ang kanilang kasalukuyang halaga.

Ang pangalawang pangkat ng mga prinsipyo ng pagsusuri ay tinutukoy ng proseso ng pagpapatakbo ng real estate at kasama ang mga prinsipyo ng kontribusyon, natitirang produktibidad, balanse, at paghahati.

Prinsipyo ng kontribusyon - upang masuri ang halaga ng isang ari-arian, kinakailangan upang matukoy ang kontribusyon ng bawat kadahilanan at nito esensyal na elemento V pagbuo ng utility at halaga ng bagay. Sa madaling salita, ang kontribusyon ay isang karagdagan sa halaga ng real estate na nagreresulta mula sa pagkakaroon ng isang partikular na salik o mga elemento nito.

Ang natitirang produktibidad ay tinukoy bilang ang natitirang kita na inilalaan sa isang ari-arian pagkatapos mabayaran ang mga gastos sa paggawa, kagamitan, at pamamahala.

Ang prinsipyo ng balanse - ang bawat uri ng paggamit ng lupa ay nangangailangan ng ilang bahagi ng ari-arian, ang pinakamainam na kumbinasyon nito ay nagsisiguro sa pinakamataas na halaga ng ari-arian. Sa madaling salita, ang anumang uri ng real estate ay tumutugma sa isang pinakamainam na kumbinasyon ng mga nakikipag-ugnay na elemento sa istraktura ng real estate object, mga klase ng real estate sa sukat ng isang distrito o lungsod (kasunduan), kung saan ang isang estado ng balanse ay nakamit na tinitiyak ang pinakamataas na halaga ng buong bagay. Ang balanse ay nilabag kung ang gusali sa land plot ay nailalarawan sa pamamagitan ng hindi sapat na mga pagpapabuti o, sa kabaligtaran, ay may labis na mga pagpapabuti na may kaugnayan sa ibinigay na land plot, halimbawa, ang laki nito.

Kapag isinasaalang-alang ang mga posibleng opsyon para sa pagtaas ng kahusayan ng paggamit ng isang real estate property, kinakailangang isaalang-alang ang prinsipyo ng paghihiwalay ng mga elemento ng real estate at mga karapatan sa pag-aari sa kanila.

Ang prinsipyo ng subdivision ay nangangahulugan na ang mga pisikal na elemento ng real estate at ang mga karapatan sa ari-arian sa kanila ay maaaring hatiin at pagsamahin sa paraang makamit ang pinakamataas na halaga ng ari-arian.

Ang ikatlong pangkat ng mga prinsipyo sa pagpapahalaga, na hinihimok ng kapaligiran ng merkado, ay kinabibilangan ng supply at demand, kompetisyon, pagsang-ayon at pagbabago. panlabas na kapaligiran.

Ang prinsipyo ng supply at demand ay nangangahulugan na ang presyo ng real estate ay nagbabago bilang resulta ng interaksyon ng supply at demand. Ito ay nagpapahayag ng pagtutulungan sa pagitan ng lumalaking pangangailangan para sa real estate sa konteksto ng sosyo-ekonomikong pag-unlad ng lipunan at limitadong supply dahil sa natural na limitasyon ng mga plots ng lupa, pati na rin gastos sa ekonomiya para sa pagtatayo (muling pagtatayo) ng mga pagpapabuti.

Ang demand ay ang solvent na pangangailangan para sa real estate na ipinakita sa merkado.

Ang supply ay ang bilang ng mga ari-arian na maaaring ibenta sa kasalukuyang antas ng presyo.

Ang prinsipyo ng kumpetisyon ay nangangahulugan na ang mga presyo para sa real estate ay itinakda sa pamamagitan ng patuloy na kompetisyon sa pagitan ng mga kalahok sa merkado na nagsusumikap na makakuha ng pinakamataas na kita. Ang mataas na rate ng kita ay nagpapasigla sa pag-akit ng kapital sa merkado ng real estate at nagpapataas ng kumpetisyon. Ang positibong papel ng kumpetisyon ay na sa isang mapagkumpitensyang merkado lamang matutukoy ang halaga ng merkado kapag ito ay katumbas ng return on investment sa iba't ibang mga segment ng real estate market.

Ang prinsipyo ng pagsang-ayon ay ang pinakamataas na halaga ng isang ari-arian ay nangyayari kapag mayroong isang makatwirang antas ng pagkakapareho ng arkitektura at mga katugmang paggamit ng lupa. Ang pagsunod sa mga katangian ng ari-arian sa mga pangangailangan at inaasahan ng lokal na merkado ay nagsisiguro ng mataas na pangangailangan sa merkado para dito, at, dahil dito, mataas ang halaga. Una sa lahat, ang prinsipyo ng pagsusulatan ay nagpapakita mismo sa pamamagitan ng pag-unlad at pagbabalik.

Ang epekto ng pag-unlad ay ang positibong epekto ng panlabas na kapaligiran o mga kalapit na ari-arian sa halaga ng real estate.

Ang regression ay nangyayari, una, kapag ang isang ari-arian ay nailalarawan sa pamamagitan ng mga hindi kinakailangang pagpapabuti na hindi hinihiling ng merkado, o kapag ang panlabas na kapaligiran ay may negatibong epekto sa pagpapatakbo ng ari-arian.

Ang prinsipyo ng mga pagbabago sa panlabas na kapaligiran ay nagsasangkot, kapag tinatasa ang real estate, isinasaalang-alang ang mga posibleng pagbabago sa ekonomiya, panlipunan at legal na kondisyon, kung saan ginagamit ang mga ito, pati na rin ang pagsasaalang-alang sa panlabas na kapaligiran at mga prospect ng pag-unlad ng lugar. Ang prinsipyo ng mga pagbabago sa panlabas na kapaligiran ay dapat isaalang-alang kapag nagsusulat ng isang ulat ng pagtatasa sa pamamagitan ng pagpahiwatig ng petsa kung kailan natukoy ang halaga ng ari-arian.

Ang ika-apat na pangkat ng mga prinsipyo ng pagsusuri ay nangangahulugan na mula sa mga posibleng opsyon para sa paggamit ng ari-arian, ang isa ay pinili na lubos na nakakatugon sa functionality lupa na may mga pagpapabuti. Ginagamit ang opsyong ito upang masuri ang halaga ng real estate.
Ang pinakamahusay at pinaka mahusay na paggamit(LNEI) ay tinukoy bilang isang paggamit ng real property na:

1) ay legal na pinahihintulutan, i.e. sumusunod sa mga legal na pamantayan, kabilang ang zoning at mga regulasyon sa kapaligiran, mga paghihigpit sa pagpaplano ng lunsod, mga kinakailangan sa makasaysayang pangangalaga, at landscaping ng nakapalibot na lugar;

2) pisikal na magagawa, ibig sabihin. laki at hugis ng kapirasong lupa, nito accessibility sa transportasyon, pinapayagan ng mga umiiral na gusali na maipatupad ang napiling use case;

3) nabibigyang katwiran sa pananalapi sa mga tuntunin ng kita sa namuhunan na kapital, ibig sabihin. ang paggamit ay nagbibigay ng kita na lampas mga paggasta ng kapital, mga gastos sa pagpapatakbo at mga obligasyon sa pananalapi;

4) nagbibigay ng pinakamataas na halaga o kakayahang kumita ng real estate.

Kasama sa proseso ng pagtatasa ng real estate ang mga sumusunod na yugto:

1st stage. Pagtukoy sa Problema sa Pagtatasa

Layunin ng pagtatasa

Natukoy ang uri ng halaga

Pagtatatag ng tinasa na mga karapatan sa ari-arian

Petsa ng pagtatasa

ika-2 yugto. Pagguhit ng plano at kontrata para sa pagtatasa

Iskedyul ng trabaho sa pagtatasa

Mga mapagkukunan ng impormasyon

Pagpili ng mga pamamaraan ng pagtatasa

Mga gastos sa pagtatasa

Gantimpala ng pera para sa pagsasagawa ng pagtatasa

Pagbuo ng isang kasunduan sa pagtatasa

ika-3 yugto. Pagkolekta at pagsusuri ng impormasyon

Inspeksyon ng pasilidad at nakapaligid na lugar

Legal na paglalarawan ng ari-arian

Mga katangiang pisikal at lokasyon

Impormasyong pang-ekonomiya

Pagpapatunay sa katumpakan ng mga nakolektang impormasyon

Pagsusuri at pagproseso ng impormasyon

ika-4 na yugto. Pinakamahusay at pinakamabisang pagsusuri sa paggamit

Pagsusuri ng isang land plot Pagsusuri ng isang land plot

bilang walang kondisyon na may mga pagpapabuti

Legal na bisa ng napiling kaso ng paggamit

Pisikal na pagiging posible

Kakayahang pinansyal

Pinakamataas na halaga ng real estate

ika-5 yugto. Pagkalkula ng tinantyang halaga ng isang ari-arian batay sa tatlong diskarte:

1) pagpapahalaga batay sa diskarte sa kita

2) pagtatasa ng gastos batay sa isang paghahambing na diskarte

3) pagtatantya ng gastos batay sa diskarte sa gastos

ika-6 na yugto. Koordinasyon ng mga resultang nakuha at derivation ng panghuling halaga ng halaga ng ari-arian

Sinusuri ang natanggap na data sa halaga ng gastos

Mga pagpapalagay at paglilimita sa mga kundisyon dahil sa pagkakumpleto at pagiging maaasahan ng impormasyong ginamit

Pagkalkula ng kabuuang halaga ng gastos

ika-7 yugto. Paghahanda ng isang ulat sa pagtatasa

Home > Dokumento

Paksa 5

1. Konsepto, layunin at prinsipyo ng pagpapahalaga sa real estate Ang halaga ng real estate at ang mga pangunahing uri nito. Mga pangunahing yugto ng proseso ng pagpapahalaga sa real estate Mga pangunahing anyo ng regulasyon ng mga aktibidad sa pagpapahalaga Mga Paraan ng pagpapahalaga sa real estate Pagpapahalaga pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan ari-arian

Konsepto, layunin at prinsipyo ng pagpapahalaga sa real estate

Ang teoretikal na batayan ng proseso ng pagtatasa ay ang sistema ng mga prinsipyo ng pagtatasa. Sa pagsasanay sa mundo, kaugalian na makilala ang apat na grupo ng mga prinsipyo ng pagsusuri: 1st group: mga prinsipyo batay sa mga pananaw ng potensyal na may-ari; ika-2 pangkat: mga prinsipyong nagmumula sa proseso ng pagpapatakbo ng real estate; ikatlong pangkat: mga prinsipyo na tinutukoy ng pagkilos ng kapaligiran sa merkado; ika-4 na pangkat: ang prinsipyo ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit. E Ang mga prinsipyong ito ay ipinakita sa figure.

Mula sa posisyon 2. Nakakondisyon 3. Nakakondisyon

potensyal na proseso ng pagsasamantala ng may-ari ng merkado sa kapaligiran
Kontribusyon ng Utility Demand at supply Pagpapalit Nalalabing produktibidad Kumpetisyon Inaasahan Balanse Pagsunod Paghihiwalay Pagbabago sa kapaligiran 4. Pinakamahusay at pinakamabisang paggamit Ang unang pangkat ng mga prinsipyo ng pagsusuri. Ang unang prinsipyo para sa pagtatasa ng halaga ng real estate ay prinsipyo ng utility, na nangangahulugan na mas natutugunan ng isang property ang mga pangangailangan ng may-ari, mas mataas ang utility at halaga nito. Prinsipyo ng pagpapalit Nangangahulugan na kung mayroong isang tiyak na bilang ng mga homogenous (sa mga tuntunin ng utility o kakayahang kumita) na mga bagay sa real estate, ang pinakamataas na demand ay para sa mga bagay na may pinakamababang presyo. Ang prinsipyong ito ay batay sa posibilidad ng isang alternatibong pagpipilian para sa mamimili, i.e. Ang halaga ng isang ari-arian ay depende sa kung ang mga katulad o kahalili na mga ari-arian ay magagamit sa merkado. Ang Prinsipyo ng Paghihintay tinutukoy ng kung anong kita (isinasaalang-alang ang halaga at oras ng pagtanggap) o kung anong mga benepisyo at amenities mula sa paggamit ng ari-arian, kabilang ang mga nalikom mula sa kasunod na muling pagbebenta, ang inaasahang matatanggap ng potensyal na may-ari. Ang prinsipyong ito ay sumasailalim sa pagpapahalaga ng real estate gamit ang diskarte sa kita at nailalarawan ang punto ng view ng potensyal na gumagamit sa hinaharap na kita at ang kanilang kasalukuyang halaga. Halimbawa, ang halaga ng lupa sa lokalidad inilaan para sa pagpapaunlad ng tirahan, ay magpapakita ng malaking halaga ng upa (totoo o potensyal) na inaasahan na matatanggap ng may-ari mula sa pagpapatakbo ng gusali ng tirahan. Pangalawang pangkat ng mga prinsipyo ng pagsusuri ay tinutukoy ng proseso ng pagsasamantala sa real estate at kasama ang mga prinsipyo ng kontribusyon, natitirang produktibidad, balanse, at paghahati. Prinsipyo ng kontribusyon– upang masuri ang halaga ng isang real estate property, kinakailangan upang matukoy ang kontribusyon ng bawat salik at ang pinakamahalagang elemento nito sa pagbuo ng utility at halaga ng ari-arian. Ang kakayahang kumita ng isang ari-arian ng real estate ay natutukoy sa pamamagitan ng isang kumbinasyon ng apat na pangkat ng mga kadahilanan: lupain na may mga gusali (kung ang site ay hindi pa binuo, pagkatapos ay lupa lamang), kagamitan at teknikal na paraan(para sa hindi maunlad na lugar - pati na rin ang mga gusali at istruktura), paggawa at pamamahala. Bukod dito, ang halaga ng bawat pangkat ng mga kadahilanan ay nakasalalay sa kung gaano ang halaga ng buong ari-arian ay tumataas mula sa kanilang paggamit, na isinasaalang-alang ang mga umiiral na quantitative at qualitative na mga katangian. Sa madaling salita, ang kontribusyon ay isang karagdagan sa halaga ng real estate na nagreresulta mula sa pagkakaroon ng isang partikular na salik o mga elemento nito. Kung isasaalang-alang natin ang aksyon ang prinsipyong ito sa dinamika, na may kaugnayan sa isang lumalawak na bagay, ang halaga ng bawat kasunod na kontribusyon ay maaaring hindi tumutugma sa mga partikular na gastos sa paglikha ng sangkap na pinag-uusapan, dahil ang kabuuang halaga ng real estate ay hindi palaging isang simpleng kabuuan ng mga gastos ng indibidwal na nasasakupan. mga elemento. Halimbawa, ang halaga ng pag-install ng underground na paradahan sa halagang $150,000 ay maaaring tumaas sa halaga ng isang multi-story residential building ng $300,000. Ang prinsipyo ng balanse– bawat uri ng paggamit ng lupa ay nangangailangan ng ilang bahagi ng ari-arian, ang pinakamainam na kumbinasyon nito ay nagsisiguro sa pinakamataas na halaga ng ari-arian. Sa madaling salita, ang anumang uri ng real estate ay tumutugma sa isang pinakamainam na kumbinasyon ng mga nakikipag-ugnay na elemento sa istraktura ng isang real estate object sa sukat ng isang distrito o lungsod (kasunduan), kung saan ang isang estado ng balanse ay nakamit na nagsisiguro sa pinakamataas na halaga. ng buong bagay. Ang balanse ay nilabag kung ang mga gusali sa land plot ay nailalarawan sa pamamagitan ng hindi sapat na mga pagpapabuti o, sa kabaligtaran, ay may labis na mga pagpapabuti na may kaugnayan sa ibinigay na land plot, halimbawa, ang laki nito. Para sa mga bagay sa real estate, ang balanse ay nailalarawan sa pamamagitan ng mga tagapagpahiwatig ng ekonomiya kapasidad at kahusayan. Kapasidad nagpapakita kung gaano karaming mga bagay sa real estate ang maaaring ikabit sa isang partikular na kapirasong lupa, habang lokal na awtoridad ang mga awtoridad ay maaaring: ayusin ang mga parameter ng real estate (taas, density ng gusali, kahusayan ng paggamit ng lupa); magtatag ng mga kinakailangan para sa pangangalaga ng mga tanawin, makasaysayang gusali, proteksyon ng mga monumento sa kasaysayan at kultura, at mga hakbang sa kapaligiran. Kahusayan ay tinutukoy ng antas ng kita na maaaring ibigay ng kumbinasyon ng isang land plot kasama ang mga gusaling matatagpuan dito kapag nagpapatupad ng iba't ibang mga proyekto sa pagpapaunlad. Ang prinsipyo ng paghihiwalay nangangahulugan na ang mga pisikal na elemento ng real estate at ang mga karapatan sa ari-arian sa kanila ay maaaring hatiin at pagsamahin sa paraang makamit ang pinakamataas na halaga ng ari-arian. Kapag hinahati ang mga pisikal na elemento ng real estate, mga karapatan sa pag-aari sa kanila, ang mga sumusunod na opsyon ay posible: - spatial division: paghahati ng mga karapatan sa air space, sa layer ng lupa ng lupa, sa underground space na may subsoil, sa mga mapagkukunan ng tubig sa baybayin. mga piraso, paghahati sa masa ng lupa sa magkakahiwalay na mga plot, paghahati ng gusali sa basement, sahig at iba pa; - paghahati ayon sa mga uri ng mga karapatan sa pag-aari: upa, limitadong paggamit, mortgage, kontribusyon sa awtorisadong kapital ng mga negosyo, isyu ng seguridad para sa isyu ng pagbabahagi; - paghahati ayon sa oras ng pagmamay-ari o paggamit: panandalian at pangmatagalang pag-upa, walang hanggang paggamit, panghabambuhay na pagmamay-ari, karapatan ng pamamahala sa ekonomiya, pamamahala sa pagpapatakbo. Pangatlo pangkat ng mga prinsipyo ng pagsusuri, sanhi ng kapaligiran sa merkado, kabilang ang supply at demand, kompetisyon, pagsunod at mga pagbabago sa panlabas na kapaligiran. Ang prinsipyo ng supply at demand nangangahulugan na nagbabago ang presyo ng real estate bilang resulta ng interaksyon ng supply at demand. Ipinapahayag nito ang pagtutulungan sa pagitan ng lumalaking pangangailangan para sa real estate sa mga kondisyon ng sosyo-ekonomikong pag-unlad ng lipunan at ang limitadong suplay na dulot ng natural na limitasyon ng mga plots ng lupa, pati na rin ang mga gastos sa ekonomiya ng konstruksiyon (rekonstruksyon) ng mga pagpapabuti. Prinsipyo ng kompetisyon nangangahulugan na ang mga presyo para sa real estate ay itinakda sa pamamagitan ng patuloy na kompetisyon sa pagitan ng mga kalahok sa merkado na nagsusumikap na makakuha ng pinakamataas na kita. Ang mataas na rate ng kita ay nagpapasigla sa pag-akit ng kapital sa merkado ng real estate at nagpapataas ng kumpetisyon. Ang positibong papel ng kumpetisyon ay na sa isang mapagkumpitensyang merkado lamang matutukoy ang halaga ng merkado kapag ito ay katumbas ng return on investment sa iba't ibang mga segment ng real estate market. Sa pagkakaroon ng monopolyo, ang labis na kita ay nagbubunga ng mapangwasak na katangian ng kompetisyon at nagpapahina sa pagkilos mekanismo ng pamilihan at sa huli ay humahantong sa isang pangit na halaga sa merkado ng ari-arian. Ang prosesong ito ay lalong mapanganib sa yugto ng paglitaw at pag-unlad ng merkado ng real estate (pangunahin ang lupa), na karaniwan para sa ating bansa. Prinsipyo ng pagsusulatan ay ang pinakamataas na halaga ng isang ari-arian ay nanggagaling kapag may makatwirang antas ng pagkakapareho ng arkitektura at magkatugmang paggamit ng lupa. Ang pagsunod sa mga katangian ng ari-arian sa mga pangangailangan at inaasahan ng lokal na merkado ay nagsisiguro ng mataas na pangangailangan sa merkado para dito, at samakatuwid ay mataas ang halaga. Prinsipyo pagbabago sa panlabas na kapaligiran Kapag tinatasa ang real estate, kabilang dito ang pagsasaalang-alang sa mga posibleng pagbabago sa pang-ekonomiya, panlipunan at legal na mga kondisyon kung saan ginagamit ang mga ito, pati na rin ang pagsasaalang-alang sa panlabas na kapaligiran at mga prospect ng pag-unlad ng lugar. Ang prinsipyo ng mga pagbabago sa panlabas na kapaligiran ay dapat isaalang-alang kapag nagsusulat ng isang ulat ng pagtatasa sa pamamagitan ng pagpahiwatig ng petsa kung kailan natukoy ang halaga ng ari-arian. Ang prinsipyong nagbubuod sa impluwensya ng naunang nabanggit na tatlong grupo ng mga prinsipyo ng pagtatasa ay pinakamahusay at pinakamabisang paggamit (LNEI). Pang-apat pangkat ng mga prinsipyo ng pagtatasa (LNEI) Nangangahulugan na mula sa mga posibleng opsyon para sa paggamit ng ari-arian, ang isa ay napili na pinaka-ganap na napagtanto ang pag-andar ng land plot na may mga pagpapabuti. Ginagamit ang opsyong ito upang masuri ang halaga ng real estate. Ang appraiser ay gumagawa ng pagsasaayos para sa mga pagkalugi kapag nangongolekta ng mga pagbabayad sa pamamagitan ng pagsusuri ng retrospective na impormasyon sa isang partikular na bagay na may kasunod na pagtataya ng dinamikong ito at sa gayon ay maaaring matukoy ang opsyon na nagdadala ng pinakamataas na posibleng kita mula sa land plot, hindi alintana kung ang site ay binuo o hindi. at kung anong mga gusali ang matatagpuan dito sa mga pagtatasa ng petsa. Ang LNEI ay isinasaalang-alang sa dalawang yugto: una, isang kapirasong lupa bilang libre, at pangalawa, isang kapirasong lupa na may mga kasalukuyang pagpapahusay. Ang lahat ng mga prinsipyo sa itaas ng pagpapahalaga sa real estate ay malapit na magkakaugnay at, depende sa uri at mga detalye ng ari-arian na pinahahalagahan, at ang paraan ng pagpapahalaga na ginamit, maaari silang gumanap ng isang pangunahing o pantulong na papel. Ang mga prinsipyong ito ay teoretikal na batayan pagtatantya ng halaga ng real estate. Ang mga ito ang batayan para sa tatlong pangunahing diskarte sa pagtatasa ng real estate – kita, paghahambing at gastos.

Ang halaga ng real estate at ang mga pangunahing uri nito. Mga pangunahing yugto ng proseso ng pagtatasa ng real estate

Ang real estate ay nasa libreng sibil na sirkulasyon at ang paksa ng iba't ibang mga transaksyon, na lumilikha ng pangangailangan upang masuri ang halaga nito, i.e. sa pagtukoy ng katumbas na pera ng iba't ibang uri ng real estate sa isang tiyak na punto ng oras. Ang halaga ng real estate, tulad ng anumang produkto, ay may dalawang anyo ng manifestation - consumer at exchange value. Gastos ng consumer ay tinutukoy ng kabuuan ng mga likas at panlipunang pag-aari at mga proseso ng isang bagay sa real estate mula sa punto ng view ng isang tiyak na gumagamit, na nagpapatuloy mula sa kasalukuyang bersyon ng paggamit nito, pati na rin sa pamamagitan ng natural at panlipunang mga katangian ng produkto, na tinutukoy ng antas ng teknikal na pag-unlad at mga pangangailangang panlipunan. Ang fertility at lokasyon ng land plot, ang quantitative at qualitative na katangian ng mga gusali at istruktura, ang kanilang pagiging natatangi at tibay, ang panlasa at kagustuhan ng may-ari at marami pang ibang salik ang bumubuo sa consumer value ng property. Halimbawa, hindi napapanahon sa arkitektura at plano sa engineering ang isang gusali ng tirahan ay maaaring kumakatawan sa isang mataas na halaga ng paggamit para sa isang pamilya dahil sa makasaysayang o pedigree na mga kadahilanan, ngunit ang halaga ng palitan nito ay magiging maliit. Palitan ng halaga lumitaw sa proseso ng pagpapalitan ng real estate. Kasabay nito, sa isang ekonomiya ng kalakal, ang pera ay ang unibersal na katumbas ng pagsukat. Sa isang mapagkumpitensyang merkado, ang presyo, bilang pagpapahayag ng halaga ng pera, ay isang salik na nagbabalanse sa mga puwersa ng supply at demand. Ang anyo ng pagpapakita ng halaga ng palitan ay ang presyo, na sumasalamin sa kabuuang epekto ng lahat ng mga kadahilanan sa merkado. Presyo ay ang monetary na pagpapahayag ng halaga ng isang ari-arian, mula sa pananaw ng mga karaniwang kalahok sa merkado, sa isang partikular na petsa ng pagbebenta, batay sa pinakamahusay na paggamit nito. Ang presyo bilang isang anyo ng pagpapakita ng halaga, na nagpapahayag ng resulta, ay hindi maiiwasang lumihis mula sa halaga ng pagtatapos ng isang transaksyon sa pagitan ng mamimili at nagbebenta sa mga tiyak na kondisyon ng merkado sa ilalim ng impluwensya ng iba't ibang salik sa pananalapi. Ang gawain ng pagsasanay ng mga appraiser ay tantyahin ang halaga ng isang bagay bilang isang pangunahing batayan para sa pagpapahalaga. Upang magawa ito, ang mga nagsasanay na appraiser ay kailangang piliin nang tama ang uri ng halaga na tutukuyin na tumutugma sa mga layunin at kundisyon ng pagtatasa, na isinasaalang-alang:

internasyonal na mga pamantayan sa pagpapahalaga; paglipat ng ekonomiya ng Russia sa mga kinakailangan sa internasyonal na accounting at pag-audit; mga prinsipyo ng pamamahala sa pananalapi at disenyo ng pamumuhunan.

Depende sa mga layunin ng pagtatasa, ang pagkakumpleto ng tinasa na mga karapatan sa real estate, ang iba't ibang uri ng halaga ay maaaring pagsamahin sa dalawang pangunahing grupo: - halaga na kapalit bilang pagpapahayag ng halaga ng palitan; - halaga sa paggamit bilang pagpapahayag ng halaga ng mamimili. Ang halaga sa kapalit ay nagpapakilala sa kakayahan ng isang ari-arian na ipagpalit para sa pera o iba pang mga kalakal, ay may layunin sa kalikasan at pinagbabatayan ang mga transaksyon sa real estate sa merkado: real estate, collateral, kabilang ang mga pautang, pagpapaupa, kontribusyon sa mga awtorisadong kapital na negosyo, atbp. Mga anyo ng pagpapakita ng halaga bilang kapalit:

pagpuksa sa merkado; collateral; insurance; upa; ni-recycle.

Ang gastos sa paggamit ay tinutukoy ng pagiging kapaki-pakinabang ng ari-arian para sa isang tiyak na uri ng paggamit at ito ay subjective sa kalikasan, na sumasalamin sa mga umiiral na posibilidad para sa pagpapatakbo ng ari-arian ng isang partikular na may-ari, na hindi nauugnay sa pagbili at pagbebenta ng ari-arian at iba pang merkado mga transaksyon. Mga anyo ng pagpapakita ng halaga na ginagamit:

pamumuhunan; balanse; gastos para sa mga layunin ng buwis (sa Russia) at iba pa.

Ang pundasyon ng teorya ng pagpapahalaga ng real estate ay ang konsepto "presyo sa merkado". Presyo sa merkado - ang pinaka-malamang na presyo kung saan ang bagay sa pagpapahalaga ay maaaring ihiwalay sa bukas na merkado sa isang mapagkumpitensyang kapaligiran, kapag ang mga partido sa transaksyon ay kumilos nang makatwiran, pagkakaroon ng lahat ng kinakailangang impormasyon, at ang presyo ng transaksyon ay hindi apektado ng anumang hindi pangkaraniwang mga pangyayari, i.e. Kailan:

ang isa sa mga partido sa transaksyon ay hindi obligadong ihiwalay ang bagay ng pagpapahalaga, at ang kabilang partido ay hindi obligadong tanggapin ang pagpapatupad; ang mga partido sa transaksyon ay lubos na nakakaalam ng paksa ng transaksyon at kumilos sa kanilang sariling mga interes; ang bagay sa pagpapahalaga ay ipinakita sa bukas na merkado sa anyo ng isang pampublikong alok; ang presyo ng transaksyon ay kumakatawan sa isang makatwirang pagsasaalang-alang para sa paksa ng pagtatasa; ang pagbabayad para sa mga bagay ay ipinahayag sa anyong pera.

Halaga ng pagpuksa– isang kabuuan ng pera sa anyo ng pagkakaiba sa pagitan ng kita mula sa pagpuksa ng ari-arian at ang mga gastos sa pagpapatupad nito. Ito ang presyo na kailangang sang-ayunan ng nagbebenta kapag pinilit na ibenta ang ari-arian sa isang limitadong yugto ng panahon, na hindi nagpapahintulot sa malaking bilang ng mga potensyal na mamimili na maging pamilyar sa ari-arian at sa mga tuntunin ng pagbebenta. Collateral presyo– ang halaga ng ari-arian na kumukuha ng mortgage loan, na inaasahan ng nagpapahiram na matanggap sa pamamagitan ng sapilitang pagbebenta ng ari-arian na ito sa merkado kung sakaling insolvency ang nanghihiram. Ang halaga ng halaga ng collateral ay nagsisilbing pinakamataas na limitasyon ng utang na ibinibigay laban sa ari-arian. Ang halaga ng collateral ay mas mababa kaysa sa halaga ng merkado sa pamamagitan ng halaga ng bahagi ng panganib, pati na rin ang kita ng institusyon ng kredito mula sa operasyong ito. Insurance presyo - ang halaga ng pera kung saan ang mga masisirang elemento ng real estate ay maaaring masiguro, na kinakalkula alinsunod sa mga pamamaraan na ginamit sa larangan ng pampubliko at pribadong insurance. Kinakalkula bilang natitirang gastos sa pagpapalit. Sa pagsasagawa, ang mga land plot na may mga gusali at istruktura o, mas madalas, mga gusali lamang ang nakaseguro. Sa maraming maunlad na bansa Ang seguro ng lupang pang-agrikultura laban sa polusyon sa kapaligiran, pagguho ng lupa at pagbaba ng pagkamayabong nito ay naging laganap. Presyo ng pag-upa sa merkado(gastos sa pagrenta) – Ang halaga ng upa kung saan maaaring rentahan ang isang ari-arian sa petsa ng pagtatasa sa ilalim ng karaniwang mga kondisyon ng merkado, halimbawa kung:

sa petsa ng pagtatasa, ang ari-arian ay walang tao at handa nang paupahan sa isang mapagkumpitensyang merkado, at ang may-ari at nangungupahan ay sapat na alam ang mga katangian ng ari-arian at kumilos nang makatwiran at walang pamimilit; ang panahon ng pagkakalantad ng ari-arian ay sapat na para ang bangko ay magagamit sa mga potensyal na nangungupahan, gayundin para sa pagsang-ayon sa halaga ng upa, pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa at iba pang mga kondisyon na kinakailangan para sa pagpapaupa ng ari-arian, at iba pang mga kaso.

Ang market rental value ay isang uri ng market value at tinatasa kapag ang property ay inuupahan para sa isang panandaliang panahon o pangmatagalang pag-upa. Pamumuhunan presyo– ang halaga ng isang ari-arian para sa isang partikular na mamumuhunan (grupo ng mga namumuhunan), batay sa kanyang mga kinakailangan at kagustuhan sa pamumuhunan. Ang pagkalkula ng gastos ay batay sa isang subjective na pagtatasa ng mga may diskwentong gastos at kita ng mamumuhunan na inaasahan mula sa paggamit ng isang naibigay na ari-arian sa isang magandang proyekto sa pamumuhunan. Ang pagkalkula ng halaga ng pamumuhunan ay batay sa pagiging posible ng pamumuhunan, mula sa punto ng view ng mga tipikal na mamumuhunan, sa isang partikular na segment ng merkado ng real estate. Halaga ng libro– ang halaga ng bagay na makikita sa balanse ng isang negosyo o organisasyon. Binubuo ito ng orihinal na halaga ng ari-arian sa panahon ng pag-commissioning, na-adjust (na-index) para sa lahat ng revaluation ng fixed assets, minus accounting depreciation, pati na rin ang minus ang halaga ng mga pagpapabuti na ginawa sa panahon ng operasyon. Ayon kay Tax Code ang pagbubuwis ng mga plot ng lupa ay isasagawa sa batayan halaga ng kadastral lupa o ang karaniwang presyo nito.

Mga pangunahing anyo ng regulasyon ng mga aktibidad sa pagpapahalaga

Ang regulasyon ng mga aktibidad sa pagtatasa ay isang sistema ng mga hakbang at pamamaraan na naglalayong mapabuti ang kalidad ng mga serbisyo ng mga appraiser at ang kanilang pagsunod sa ilang mga pamantayan na itinatag ng propesyonal na komunidad ng mga appraiser (self-regulation) o mga ahensya ng gobyerno(regulasyon ng estado) o magkakasama. Ang regulasyon ay umuunlad sa loob ng balangkas ng mga sumusunod na pamamaraan: - pagpapasiya ng mga kinakailangan sa pamamaraan para sa mga pamamaraan ng pagtatasa, na tradisyonal na binuo sa mga pamantayan sa pagtatasa; - pagpapasiya ng mga kinakailangan para sa moral at etikal na mga katangian ng appraiser na may kaugnayan sa kanyang kalayaan; Ang mga kinakailangang ito ay binuo sa mga code ng propesyonal na etika; - pagpapasiya ng mga kinakailangan para sa antas ng propesyonal na pagsasanay at praktikal na karanasan ng appraiser, na makikita sa antas propesyonal na mga titulo. Ang mga pangunahing anyo ng self-regulation ng mga aktibidad sa pagtatasa ay ipinapakita sa Fig.

Regulasyon sa sarili

Membership System sa mga propesyonal na propesyonal na ranggo ng organisasyon (propesyonal na pagsasanay, katuparan ng mga kinakailangan ng charter, karanasan sa trabaho)
Mga Standards Code of Ethics Forms regulasyon ng gobyerno Ang mga aktibidad sa pagtatasa ay ipinapakita sa Fig.

Regulasyon ng pamahalaan

Pag-unlad at pagpapatibay ng mga pamantayan Paglilisensya, sertipikasyon, sertipikasyon ng propesyonal na aktibidad Ang isa sa mga pinakakaraniwang anyo ng regulasyon ng estado ng propesyonal na aktibidad ay ang paglilisensya na may kaugnayan sa karamihan ng mga kinatawan ng mga propesyon sa masa na nakikibahagi sa paglilingkod sa populasyon (mga doktor, abogado, arkitekto, real estate mga broker, atbp.). Ang lisensya ay pahintulot mula sa estado na makisali sa isang partikular na aktibidad, na nagsisiguro ng isang tiyak na antas ng kalidad ng serbisyo sa mga mamamayan. Sa Russia, ang pagtatasa bilang isang uri ng aktibidad at bilang isang propesyon ay dumadaan sa isang panahon ng pagbuo. Mula noong simula ng paglipat sa mga relasyon sa merkado sa Russia at, nang naaayon, sa paglitaw ng pangangailangan para sa mga serbisyo ng appraiser, isang propesyonal na propesyonal pampublikong asosasyon– Russian Society of Appraisers (ROO). Gumawa siya ng isang metodolohikal na batayan para sa pagsasagawa ng gawain sa pagtasa, pati na rin ang isang sistema ng propesyonal na pagsasanay para sa mga appraiser sa pakikipagtulungan sa institusyong pang-edukasyon. Gayunpaman mabilis na pagunlad propesyon sa kalagayan ng muling pagsusuri ng mga fixed asset na humantong sa negatibong kahihinatnan. Mayroong maraming mga appraiser sa merkado na nagtatrabaho sa labas ng balangkas ng isang propesyonal na organisasyon, hindi sumusunod sa anumang mga pamantayan at nagbibigay ng napakababang kalidad ng mga serbisyo. Kaugnay nito, naging malinaw na sa yugto ng pagbuo ng propesyon sa Russia, kinakailangan na ipakilala ang regulasyon ng estado ng mga aktibidad sa pagpapahalaga upang mapanatili ang wastong kalidad ng mga serbisyo. Ang problemang ito ay nalutas ng Federal Law No. 135 FZ "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation", na nagpapakilala sa paglilisensya ng mga aktibidad sa pagpapahalaga. Ang pamamaraan para sa mga aktibidad sa pagtatasa ng paglilisensya ay inaprubahan ng Pamahalaan ng Russian Federation. Ang mga pangunahing kinakailangan para sa paglilisensya sa mga legal na entity, na itinakda sa Artikulo Blg. 24 ng Batas, ay:

pagpaparehistro ng estado bilang isang legal na entity; ang presensya sa mga kawani ng legal na entity ng hindi bababa sa isang empleyado na may isang dokumento sa edukasyon na nagpapatunay sa pagtanggap ng propesyonal na kaalaman sa larangan ng mga aktibidad sa pagpapahalaga; pagbabayad ng bayad para sa pagbibigay ng lisensya para magsagawa ng mga aktibidad sa pagtatasa.

Sa pagbuo ng batas, noong Agosto 1999, ang Decree of the Government of the Russian Federation "Sa awtorisadong katawan para sa kontrol sa pagpapatupad ng mga aktibidad sa pagtatasa sa Russian Federation" na may petsang 08/20/1999 No. 932 ay pinagtibay, na kung saan itinatag na ang awtorisadong katawan para sa kontrol sa pagpapatupad ng mga aktibidad sa pagtatasa ay ang Ministry of State na pag-aari ng Russian Federation (ngayon ay ang Ministry of Property Relations ng Russian Federation - ang Ministry of Property of Russia). Ang awtorisadong katawan ay inutusan na bumuo ng isang draft na regulasyon sa paglilisensya ng mga aktibidad sa pagtatasa sa Russian Federation at draft ng mga pamantayan sa pagtatasa na ipinag-uutos para sa paggamit ng mga paksa ng mga aktibidad sa pagtatasa. Ang mga dokumentong ito ay pinagtibay noong 2001. Ang "Mga Regulasyon sa paglilisensya ng mga aktibidad sa pagtatasa" ay naaprubahan ng Dekreto ng Pamahalaan ng Russian Federation na may petsang 04/11/2001 No. 285, "Ang mga pamantayan sa pagpapahalaga na ipinag-uutos para sa paggamit ng mga paksa ng mga aktibidad sa pagtatasa", - Dekreto ng Pamahalaan ng Russian Federation na may petsang 07/06/2001 No. 519. Ang mga regulasyon sa paglilisensya ay nagtatatag ng pamamaraan sa paglilisensya at mga kondisyon para sa pag-isyu ng mga lisensya upang magsagawa ng mga aktibidad sa pagtatasa at matukoy na ang paglilisensya ng mga aktibidad sa pagtatasa ay isinasagawa ng Ministri ng Mga Relasyon sa Ari-arian ng Russian Federation (awtoridad sa paglilisensya). Ang mga aktibidad sa pagpapahalaga alinsunod sa ibinigay na lisensya ay maaaring isagawa sa buong Russian Federation. Mga internasyonal na pamantayan Ang mga pagpapahalaga ay binuo ng International Valuation Standards Committee (IVSC). internasyonal na organisasyon, pinag-iisa ang mga propesyonal na organisasyon ng mga appraiser sa mahigit 50 bansa. Pederasyon ng Russia Ang Russian Society of Appraisers ang kumakatawan sa organisasyong ito.

Mga pamamaraan ng pagpapahalaga sa real estate

mahal ang halaga ng real estate

Konsepto, layunin at prinsipyo ng pagpapahalaga sa real estate

Ang pagpapahalaga ay isang pamamaraan bilang isang resulta kung saan ang merkado o iba pang halaga ng bagay sa pagpapahalaga ay itinatag.

Ang aktibidad ng pagpapahalaga ay isang aktibidad ng negosyo na isinasagawa ng mga appraiser na naglalayong itatag ang merkado o iba pang halaga para sa mga bagay ng pagtatasa sa isang tiyak na petsa, maliban kung itinakda ng batas.

Appraiser - pisikal o nilalang na may lisensya para magsagawa ng mga aktibidad sa pagpapahalaga at kinakailangang maging miyembro ng isa sa mga silid ng mga appraiser.

Ang layunin ng pagtatasa ng real estate ay upang matukoy ang merkado o iba pang halaga para sa pagsasagawa ng ilang mga aksyon na may layunin ng pagsusuri.

Siyempre, ang mga layunin ng pagtatasa ng real estate ay direktang nakasalalay sa partikular na transaksyon ng ari-arian sa bawat kaso.

Kaya, ano ang mga layunin ng pagtatasa ng real estate:

Pagkilala sa halaga ng real estate sa panahon ng mga aktibidad sa pribatisasyon, sa panahon ng paglipat sa pamamahala ng tiwala o upa,

Ang pagtatasa ng real estate ay kinakailangan kapag gumuhit ng iba't-ibang mga kontrata sa kasal, pati na rin kapag naghahati ng ari-arian sa kaganapan ng diborsyo, halimbawa, sa kahilingan ng isa sa mga partido sa kaganapan na mayroong isang pagtatalo tungkol sa paghahati ng ari-arian.

Kung kinakailangan, magbigay bilang collateral real estate,

Kapag nagsasagawa ng kontrol sa kawastuhan at legalidad ng pagbabayad ng buwis kung sakaling may hindi pagkakaunawaan tungkol sa pagkalkula ng nabubuwisang base,

Sa kaso ng pagbebenta o iba pang alienation ng real estate,

Sa pagtubos o kung sakaling ang batas ay naglalaan para sa pag-agaw ng real estate mula sa may-ari para sa iba't ibang pangangailangan ng estado o munisipyo,

Para sa pagpapahiram ng mortgage,

Kapag nagtatalaga ng mga obligasyon sa utang na direktang nauugnay sa mga bagay ng pagpapahalaga - real estate,

Sa kaso kapag ang real estate ay inilipat sa awtorisadong kapital ng mga legal na entity.

Ang listahan ay hindi kumpleto. Malinaw na ang pagpapahalaga ng real estate ay maaaring isagawa para sa iba't ibang layunin, bagaman mula sa pagsasanay sa pagtatasa ay nagiging malinaw na ang pangangailangan ay karaniwang lumitaw kapag nagsasagawa ng iba't ibang mga transaksyon sa negosyo. Ang mga layunin ng real estate valuation ay direktang nakakaapekto sa nilalaman ng valuation - i.e. sa hanay ng mga relasyon at pagkilos na iyon ng isang pang-ekonomiya, legal, teknikal, pananaliksik at iba pang kalikasan na may kaugnayan sa pagtukoy ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga. Sa bawat partikular na kaso, ang pagtatakda ng mga layunin para sa isang espesyalista ay pangunahing kahalagahan at inilalagay sa unahan.

Ang diskarte sa pagpapahalaga ay isang paraan ng pagtukoy sa posibleng merkado o iba pang halaga ng ari-arian na pinahahalagahan, gamit ang isa o higit pang mga pamamaraan ng pagpapahalaga.

Ang pamamaraan ng pagpapahalaga ay isang hanay ng mga aksyon na may legal, pinansiyal, pang-ekonomiya, organisasyon at teknikal na katangian na ginagamit upang maitatag ang merkado o iba pang halaga ng bagay sa pagpapahalaga.

Mga pamantayan sa pagsusuri - dokumentong normatibo, na nagtatatag para sa pangkalahatan at paulit-ulit na paggamit ng mga patakaran, prinsipyo at katangian sa larangan ng mga aktibidad sa pagpapahalaga.

Petsa ng pagpapahalaga - ang araw o tagal ng panahon kung saan natutukoy ang posibleng merkado o iba pang halaga ng bagay sa pagpapahalaga.

Ang real estate ay mga gusali, istruktura, lupain at lahat ng bagay na matatag na konektado sa kanila, ang paggalaw na imposible nang walang hindi katimbang na pinsala.

Ang mga hiwalay na bagay ay inuri. Kung ang mga gusali ay magkatabi at may isang karaniwang pader, ngunit ang bawat isa ay isang independiyenteng yunit ng istruktura, sila ay itinuturing na magkakahiwalay na mga bagay. Ang mga panlabas na extension sa isang gusali na may independiyenteng kahalagahan sa ekonomiya, mga detached boiler house na gusali, pati na rin ang mga outbuildings (mga bodega, garahe, bakod, shed, bakod, balon, atbp.) ay mga independiyenteng bagay. Kasama sa pangunahing gusali ang mga lugar na itinayo sa mga gusali at inilaan para sa mga tindahan, canteen, hairdresser, studio, rental office, kindergarten, nursery, post office, bangko o iba pang organisasyon.

Kasama rin dito ang mga komunikasyon sa loob ng mga gusali na kinakailangan para sa kanilang operasyon:

mga sistema ng pag-init na may kagamitan, halimbawa isang pag-install ng boiler - boiler room (kung ang huli ay matatagpuan sa loob ng gusali);

panloob na network ng pipeline ng tubig at gas, sistema ng alkantarilya kasama ang lahat ng mga aparato;

panloob na network ng kapangyarihan at pag-iilaw ng mga de-koryenteng mga kable kasama ang lahat ng mga fixture ng ilaw;

panloob na mga network ng telepono at pagbibigay ng senyas;

mga aparatong bentilasyon para sa pangkalahatang mga layuning pangkalinisan;

mga elevator at elevator.

Ang mga pundasyon sa ilalim ng mga bagay na hindi mga gusali, boiler, generator, mga kagamitan sa makina, makina, kagamitan, atbp., na matatagpuan sa loob ng mga gusali ay hindi kasama sa gusali, maliban sa mga pundasyon ng malalaking kagamitan. Ang mga pundasyon ng mga bagay na ito ay bahagi ng mga bagay kung saan ginagamit ang mga ito; ang mga pundasyon ng malalaking kagamitan na itinayo kasabay ng gusali ay kasama sa gusali. Ang terminong "mga gusaling may espesyal na layunin" ay ginagamit para sa ganitong uri ng pasilidad.

Mga Pasilidad. Kasama sa mga istruktura ang engineering - mga proyekto sa pagtatayo, na idinisenyo upang lumikha at magsagawa ng mga teknikal na tungkulin (mga minahan, mga balon ng langis, mga kalsada, dam, overpass, atbp.) o upang pagsilbihan ang populasyon (mga istruktura ng pagpapabuti ng lungsod, atbp.).

Kasama sa istraktura ang lahat ng mga aparato na bumubuo ng isang solong kabuuan kasama nito. Halimbawa, kapag tinutukoy ang kapalit na halaga ng isang dam, ang istraktura ng bagay ay kinabibilangan ng katawan ng dam, mga filter at drainage, mga spillway at spillway na may mga istrukturang metal, pangkabit ng mga slope, mga kalsada sa kahabaan ng katawan ng dam, mga tulay, mga platform , bakod, atbp.

Kasama sa hanay ng mga istruktura ang higit sa 100 mga item, at ang bahagi ng gastos sa kabuuang dami ng konstruksiyon ay higit sa 25%. Kasama rin sa subsection na "mga istruktura" ang mga accessory na device. Kasama sa pangkat na ito ang lahat ng mga bagay na may independiyenteng kahalagahan na nilayon para sa paghahatid ng enerhiya at impormasyon, tulad ng mga linya ng kuryente, mga heating plants, mga pipeline para sa iba't ibang layunin, mga linya ng radio relay, mga linya ng komunikasyon ng cable, pati na rin ang isang bilang ng mga katulad na bagay kasama ang lahat ng mga kasamang complex. ng mga network ng engineering.

Ang ibig sabihin ng mga aktibidad sa pagtatasa propesyonal na aktibidad mga paksa ng mga aktibidad sa pagpapahalaga, na naglalayong magtatag ng merkado o iba pang halaga na may kaugnayan sa mga bagay ng pagtatasa.

Ang aktibidad sa pagpapahalaga ay ang bagong uri aktibidad sa ekonomiya para sa Republika ng Kazakhstan, kasama ang accounting, audit, pagbubuwis.

Ang pagtatasa ng real estate ay ang pagpapasiya ng halaga ng real estate alinsunod sa nakasaad na layunin, pamamaraan ng pagpapahalaga at mga kinakailangan sa etika ng appraiser.

Alinsunod dito, ang mga pangunahing layunin ng pagtatasa ay:

pagmuni-muni sa pag-uulat; pagbili at pagbebenta;

pagdaraos ng mga kumpetisyon; mga auction; pag-bid; upa; pagpapaupa; pangako; kabanata; mana; donasyon;

insurance; pagkalkula ng mga buwis, tungkulin, bayad;

pagsasapribado; pagkumpiska; pagsasabansa; pagpuksa; paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan sa ari-arian;

paglipat ng pagmamay-ari; kontribusyon ng ari-arian sa awtorisadong kapital; pagpapasiya ng bahagi ng mga karapatan sa pag-aari; paglipat sa pamamahala ng tiwala;

disenyo ng pamumuhunan; komersyal na konsesyon; kabayaran para sa pinsala; imbakan;

Ang pagtatasa ng gastos ay isang mahusay na pamamaraan ng opinyon ng eksperto tungkol sa halaga ng bagay na tinatasa at ang proseso ng pagtukoy nito.

Ang teoretikal na batayan para sa proseso ng pagsusuri ng iba't ibang mga bagay ng ari-arian ay isang hanay ng mga prinsipyo ng pagsusuri na nabuo bilang isang resulta ng maraming taon ng karanasan. Sa pagsasanay sa mundo, ang mga kalahok sa merkado ay nakabuo ng isang pinag-isang hanay ng mga tuntunin o prinsipyo sa pagsusuri na pinagsama sa mga grupo.

Sa pagsasanay sa mundo, kaugalian na makilala ang apat na grupo ng mga prinsipyo ng pagsusuri:

• 1. Mga prinsipyo batay sa mga pananaw ng potensyal na gumagamit (may-ari).
• 1.1. Ang prinsipyo ng utility.

Ang utility ay ang kakayahan ng isang property na matugunan ang mga pangangailangan ng isang user sa isang partikular na lokasyon at para sa isang yugto ng panahon. ng panahong ito oras.

Tinutukoy ng halaga, tiyempo at likas na katangian ng pagtanggap ng kita o iba pang benepisyo mula sa paggamit ng real estate.

1.2. Ang prinsipyo ng pagpapalit.

Ang prinsipyo ng pagpapalit ay nagsasaad na ang pinakamataas na halaga ng isang ari-arian ay tinutukoy ng pinakamababang presyo o halaga kung saan maaaring mabili ang ibang ari-arian na may katumbas na utility.

1.3. Ang prinsipyo ng pag-asa.

Ang pag-asa ay ang pagtatatag ng kasalukuyang halaga ng kita o iba pang mga benepisyo na maaaring matanggap sa hinaharap mula sa pagmamay-ari ng ari-arian. Ang pag-asa ay maaaring maging positibo at negatibo.

• 2. Mga prinsipyong nagmumula sa proseso ng pagsasamantala sa real estate (na may kaugnayan sa lupa, mga gusali at istruktura).
• 2.1. Ang natitirang produktibidad ay sinusukat bilang netong kita, itinalaga sa lupa pagkatapos mabayaran ang mga gastos sa paggawa, kapital, at entrepreneurship.
• 2.2. Ang prinsipyo ng kontribusyon. Ang kontribusyon ay ang halaga kung saan tumataas o bumababa ang halaga ng isang bagay sa negosyo o ang netong kita mula rito dahil sa pagkakaroon o kawalan ng anumang karagdagang salik ng produksyon (resource). Ang halaga ng bawat bahagi ay depende sa kung magkano ang halaga ng buong ari-arian ay tumataas mula sa paggamit nito, na isinasaalang-alang ang mga magagamit na quantitative at qualitative na mga katangian. Ang halaga ng kontribusyon ay tinutukoy ng utility ng item mula sa pananaw ng mamimili (i.e. sa merkado).
• 2.3. Ang prinsipyo ng balanse (proporsyonalidad) ay nagsasaad na ang anumang uri ng paggamit ng lupa ay tumutugma sa pinakamainam na kabuuan ng iba't ibang mga kadahilanan ng produksyon (mga bahagi ng bagay), ang pinakamainam na kumbinasyon kung saan nakakamit ang pinakamataas na halaga ng lupa.
• 2.4. Ang prinsipyo ng paghahati sa ekonomiya at kumbinasyon ng mga karapatan. Ang economic subdivision ay nangyayari kapag ang mga karapatan sa real property ay maaaring hatiin sa dalawa o higit pang mga ari-arian na interes, sa gayon ay tumataas ang kabuuang halaga ng ari-arian.
• 3. Mga prinsipyong tinutukoy ng pagkilos ng kapaligiran ng pamilihan.
• 3.1. Ang prinsipyo ng dependency ay nagsasaad na ang halaga ng isang partikular na ari-arian ay naiimpluwensyahan at mismong nakakaimpluwensya sa kalikasan at halaga ng iba pang mga bagay sa lugar ng lokasyon nito.
• 3.2. Ang prinsipyo ng pagiging angkop ay ang pinakamataas na halaga ng isang ari-arian ay lumalabas kapag may makatwirang antas ng pagkakapareho ng arkitektura at magkatugmang paggamit ng lupa.
• 3.3. Ang prinsipyo ng supply at demand ay nangangahulugan na ang presyo ng real estate ay nabuo bilang isang resulta ng interaksyon ng supply at demand. Ang supply ay tumutukoy sa bilang ng mga ari-arian na maaaring ibenta sa kasalukuyang antas ng presyo. Ang demand ay ang solvent na pangangailangan para sa real estate na ipinakita sa merkado.
• 3.4. Ang prinsipyo ng kumpetisyon: kapag ang mga kita sa merkado ay lumampas sa antas na kinakailangan upang magbayad para sa mga kadahilanan ng produksyon, merkado na ito tumitindi ang kompetisyon, na humahantong naman sa pagbaba sa average na antas ng netong kita.
• 3.5. Ang prinsipyo ng pagbabago sa panlabas na kapaligiran ay nagsasangkot ng pagsasaalang-alang, kapag tinatasa ang real estate, mga posibleng pagbabago sa pang-ekonomiya, panlipunan at legal na mga kondisyon kung saan ginagamit ang mga ito, pati na rin ang panlabas na kapaligiran at mga prospect ng pag-unlad ng lugar.
• 4. Ang prinsipyo ng pinakamataas at pinakamahusay na paggamit.

Nangangahulugan ito ng paggamit na:

• a) ay legal na pinahihintulutan, i.e. sumusunod sa mga legal na pamantayan, kabilang ang zoning at mga regulasyon sa kapaligiran, mga paghihigpit sa pagpaplano ng lunsod, mga kinakailangan para sa proteksyon ng mga makasaysayang monumento, landscaping ng mga katabing lugar, atbp.;
• b) pisikal na magagawa, ibig sabihin. ang laki at hugis ng land plot, ang transport accessibility nito, at ang mga kasalukuyang gusali ay nagpapahintulot sa napiling opsyon sa paggamit na maipatupad;
• c) nabibigyang katwiran sa pananalapi sa mga tuntunin ng kita sa namuhunan na kapital, ibig sabihin. ang paggamit ay nagbibigay ng kita na labis sa mga gastos sa kapital, mga gastos sa pagpapatakbo at mga obligasyong pinansyal;
• D) nagbibigay ng pinakamataas na halaga o kakayahang kumita ng real estate.

Basic mga pederal na batas, na kumokontrol sa pamamaraan ng pagtatasa ng real estate– Blg. 135 “Sa mga aktibidad sa pagpapahalaga” at ang Land Code. Ang Pederal na Batas Blg. 135 ay nagpapakita ng kahulugan ng pagtatasa ng real estate, na nauunawaan bilang isang hanay ng mga aksyon ng pamahalaan na naglalayong itatag ang halaga ng isang bagay.

TANDAAN: Ang Pederal na Batas No. 135 ay nagpapakita ng kadastral na uri ng pagtatasa, ngunit hindi ang pamamaraan sa kabuuan.

Para sa Ekonomiya ng merkado Ang kahulugan ng konsepto ay ang mga sumusunod: ang pagtatasa ng real estate ay ang pagtatatag ng halaga ng isang bagay kung saan maaari itong ibenta sa mga kondisyon ng kumpetisyon sa merkado. Ang konsepto ay maaaring ganap na matukoy bilang pagtatatag ng halaga ng isang real estate object.

Ang pagtatasa ng real estate ay batay sa mga sumusunod na prinsipyo:

Bilang karagdagan sa mga prinsipyo, ang bawat pagtatasa ng real estate ay humahabol sa ilang mga layunin, ang pagkamit nito ay ang gawain ng pamamaraan.

Mga layunin ng pagpapahalaga sa real estate

Ang mga konsepto ng layunin at mga prinsipyo ng pagtatasa ng real estate ay kung ano ang dapat na mayroon ang customer bago isagawa ang pamamaraan. Ang layunin ay isang patnubay na nagsisilbing karampatang pagtatasa ng real estate.

Ang layunin ng pagtatasa ng isang ari-arian sa bawat partikular na kaso ay nakasalalay sa batayan para sa pagtatasa, na maaaring nahahati sa dalawang klase: mga transaksyon at mga relasyon na binuo nang hiwalay sa kasunduan.

Ano ang layunin ng pagtatasa ng real estate? Walang kumpletong listahan ng mga layunin. Ang bawat kaso ay may sariling batayan na nangangailangan ng pamamaraan ng pagtatasa.

Pagsusuri ng transaksyon

Ang mga layunin ay nakasalalay sa uri ng mga kontrata:

Isinasagawa ang pamamaraan para sa iba pang mga kadahilanan

Bilang karagdagan sa mga kasunduan, ang pamamaraan ay kinakailangan sa mga sumusunod na aspeto:

Segmentasyon ng merkado

Ang real estate ay iba-iba, gayundin ang halaga nito. Upang mapadali ang proseso ng pagtatasa, ang merkado ay nahahati sa mga segment:

MAHALAGA: Ang paghahati ng merkado sa mga segment ay hindi sapilitan. Inuuri lamang ng segmentasyon ang mga bagay at pinapadali ang proseso ng pagsusuri.

Sinusuri ng mga may-ari ng bahay ang mga ari-arian gamit ang comparative analysis. Ang pamamaraan ay tama, ngunit hindi kumpleto. Upang maitatag ang presyo sa merkado ng real estate, dapat kang makipag-ugnayan sa mga karampatang tao.

Para sa pag-isyu ng isang mortgage mga organisasyon sa pagbabangko resort sa tulong ng kanilang sariling appraisers, na kung saan ay ginawa sa kanilang pabor.

Bilang karagdagan, sa mga kasunduan sa pagitan ng mga indibidwal(halimbawa, kapag bumibili at nagbebenta) dapat ka ring gumamit ng independiyenteng pagtatasa. Kung kilala ng counterparty ang appraiser, magkakaroon ito ng masamang epekto sa kabilang partido. Ang pangunahing payo ay ang tamang pagtukoy sa layunin at makipag-ugnayan sa isang propesyonal at maaasahang tao.

Ang pagtatasa ng real estate ay isang pamamaraan na kinabibilangan ng maraming aksyon, bawat isa ay mahalaga sa sarili nitong paraan. Nalaman namin kung bakit kailangan ang pagpapahalaga sa apartment, gayundin kung ano ang mga layunin ng pagpapahalaga sa real estate. Ang pagtukoy ng layunin ay nangangahulugan ng pagtatakda ng kurso ng pagtatasa, na nagbibigay dito ng pagkakataong matukoy ang layunin na halaga.

Kapaki-pakinabang na video

Maaari kang matuto nang higit pa tungkol sa kung bakit kailangan ang pagtatasa ng real estate sa video sa ibaba: