1) Ang pagsasaayos para sa "bargaining" ay nagbibigay-daan sa iyo na dalhin ang presyo ng alok sa presyo ng pagbebenta. Bilang resulta ng isang survey ng mga kalahok sa residential real estate market sa Simferopol (Real Estate Agencies "Russian Crimea", "Orion", "Rielcom", "Veta", "Crimean Terem", "Real Estate Parade", "VIP Chance"), ipinahayag na ang diskwento sa The bargaining price para sa pagbebenta ng naturang residential real estate ay nasa average na 10%.

2. Ang pagsasaayos para sa "mga serbisyo ng real estate" ay nagbibigay-daan sa iyo na ayusin ang mga presyo ng alok mula sa mga ahensya ng real estate sa gastos nang hindi isinasaalang-alang ang mga gastos ng kanilang mga serbisyo. Bilang resulta ng pagsusuri ng mga average na presyo para sa mga serbisyo ng real estate (Mga Ahensya ng Real Estate "Infoservice", "Business Crimea", "Crimea Plus", "RIO", "World of Real Estate", "Dom-Plus"), nalaman iyon ng appraiser average na gastos Ang mga serbisyo ng ahensya ng real estate ay nagkakahalaga ng 5%.

3. Ang pagsasaayos para sa "lokasyon" para sa lahat ng mga kahalintulad na bagay ay 0%, dahil ang object ng pagtatasa at ang mga analogue na ito ay maihahambing sa kadahilanang ito.

4. Ang pagsasaayos para sa "materyal sa dingding" para sa lahat ng mga bagay na analogue ay 0%, dahil ang nasuri na bagay at mga analogue ay matatagpuan sa mga panel house.

5. Pagsasaayos para sa "taon ng pagtatayo". Ang lahat ng iba pang mga bagay ay pantay, ang presyo ng isang apartment ay nakasalalay sa kabaligtaran na proporsyon sa taon na itinayo ang bahay dahil sa pagtaas pisikal na pagkasira ng gusaling ito. Ang pagsasaayos na ito ay hindi inilapat dahil ang bagay ng pagtatasa at mga kahalintulad na bagay ay maihahambing ayon sa pamantayang ito.

6. Pagsasaayos sa "sahig". Matatagpuan ang mga apartment sa matinding palapag mga gusaling Pambahay, lahat ng iba pang bagay na pantay, ay may mas mababang rate sa bawat 1 sq.m. gastos kumpara sa mga apartment na matatagpuan sa gitnang palapag. Ang pagsasaayos na ito ay hindi inilapat dahil ang ari-arian ay tinasa at ang mga analogue nito ay matatagpuan sa itaas na palapag ng limang palapag na mga gusali.

7. Ang pagsasaayos para sa "bilang ng mga silid" ng lahat ng mga analogue na bagay ay magkapareho, kaya walang pagsasaayos na inilapat.

8. Pagsasaayos para sa kondisyon (availability ng kagamitan at muwebles). Batay sa pagsusuri sa merkado na isinagawa sa seksyon 3, ito ay nagsiwalat na ang halaga ng 1 sq.m. Ang mga apartment na may muwebles at built-in na appliances ay nasa average na 12% na mas mataas kaysa sa mga apartment na walang ganoong kagamitan. Samakatuwid, naglapat ang appraiser ng pababang pagsasaayos ayon sa halagang ito

Talahanayan 13

Kaya, ang sample ay homogenous at maaaring magamit upang matukoy ang halaga ng bagay sa pagpapahalaga. Bilang karagdagan, ang mga gastos sa supply ng mga napiling analogue ay nasa average na hanay ng merkado.

Mga pamamaraan para sa pagkalkula ng gastos ng isang apartment medyo malawak na sakop at theoretically binuo, bilang ebedensya sa pamamagitan ng isang malaking halaga ng panitikan at mga rekomendasyong metodolohikal sa rate.
Ang binuo na merkado ng real estate ay nag-aambag din dito. Bukod dito, ang bilang ng mga panukala ay pantay na magkakaibang pareho sa pangunahin at sa pangalawang pamilihan pabahay.

Ang kasalukuyang batas at mga pederal na pamantayan sa pagtatasa ay nangangailangan ng paggamit ng tatlong pangunahing pamamaraan sa pagpapahalaga: paghahambing, gastos at mga diskarte sa kita. Gayunpaman, sa kaso ng pagtatasa ng real estate, na isang apartment, ang diskarte sa gastos at kita ay hindi gaanong nagagamit. Ang pagtatasa ng halaga ng merkado ng isang apartment ay isinasagawa gamit ang isang paghahambing na diskarte. Ang algorithm ay ang mga sumusunod: 7-10 analogues ng real estate ay pinili na tumutugma sa ari-arian na tinasa batay sa mga pangunahing katangian nito. Sa kaso ng hindi pagkakapare-pareho o pagkakaiba mula sa bagay ng pagtatasa, ipinakilala ang mga salik sa pagwawasto. Tulad ng ipinapakita ng pagsasanay, ang mga pangunahing pagsasaayos ay:

• Sa lokasyon ng bagay
• Pagsasaayos para sa mga pisikal na katangian (lugar ng apartment, ratio ng magagamit sa kabuuang lugar, pagkakaroon ng muwebles, uri ng dekorasyon, laki ng kusina, uri ng banyo, sahig ng apartment sa bahay, pagkakaroon ng balkonahe/loggia )
• Availability at uri ng paradahan

Susunod, pagkatapos ilapat ang naaangkop na mga pagsasaayos, ang average na halaga ng merkado na 1 sq.m. ay natukoy. mga apartment. Bukod dito, kinakailangang tandaan ang pagkakaroon ng pagkakaiba sa pagitan ng mga konsepto ng "halaga sa pamilihan" at "presyo ng pagbebenta". Tinutukoy ng appraiser ang market value ng object, na nauunawaan bilang “the most probable price kung saan ang appraiser object ay maaaring ihiwalay sa petsa ng valuation on bukas na palengke sa isang mapagkumpitensyang kapaligiran" (Federal Valuation Standard No. 2 Layunin ng pagpapahalaga at mga uri ng halaga). Nangangahulugan ito na ang lahat ng kalahok sa mga transaksyon ay may kamalayan sa mga kondisyon at libre sa kanilang mga desisyon. Ang halaga ng merkado ay ang paksa ng pananaliksik at mga kalkulasyon ng Appraiser. Ang presyo ng pagbebenta ay maaaring idikta ng mga salik na hindi napapailalim sa mga paghihigpit na ito, na pangunahing naiiba ang pang-ekonomiyang kahulugan ng mga kahulugang ito.

Ang pagkakaiba na ito ay halata sa halimbawa ng pagtatasa ng bahagi ng isang apartment. Samantala, ang isang malaking bilang ng mga mamamayan ay kumbinsido sa pangangailangan para sa naturang pagtatasa: kabilang dito ang pagpasok sa isang mana, na kung minsan ay bahagi ng isang apartment, at mga pamamaraan ng hudisyal sa panahon ng paghahati ng ari-arian, halimbawa, sa panahon ng diborsyo, at, sa huli, mga transaksyon para sa pagbili at pagbebenta ng mga kaukulang bahagi ng apartment .

Sa pagsasanay sa pagpapahalaga, walang karaniwang pananaw sa mga espesyalista. Ang pangunahing talakayan ay lumitaw sa paligid ng pangangailangang maglapat ng mga pagsasaayos at mga diskwento bawat 1 sq.m. bahagi ng apartment kumpara sa 1 sq.m. mga apartment bilang isang solong real estate object. Ang pagkalito na ito ay pinadali din ng kakulangan ng isang ganap na merkado para sa mga transaksyon para sa pagbili at pagbebenta ng mga pagbabahagi ng apartment.

Una sa lahat, ito ay kinakailangan upang magkaroon ng isang malinaw na pag-unawa sa konteksto at legal na mga nuances kung saan ang pangangailangan para sa pagtatasa arises. Ang unang bagay na kailangang matukoy ay kung ano ang tinasa na bahagi ng apartment - kung maaari itong ilaan sa uri, sa anyo ng isang silid. Kung ang sagot ay oo, kung gayon ang mga klasikal na pamamaraan ng pagtatasa ng isang bahagi bilang isang hiwalay na silid o silid ay gumagana dito.
Ang pagkuha ng bahagi sa isang apartment ay nauugnay sa isang bilang ng mga paghihirap, na nag-oobliga sa gastos na bawasan metro kwadrado kapag tinatasa ang bahagi ng isang apartment, gayunpaman, dapat tandaan na ang mga problema at abala na ito ay mahirap isalin sa mga termino sa pananalapi.

Ang bawat kapwa may-ari ay may pantay na karapatan sa bahagi sa apartment na itinalaga sa kanya. Kapag ang pagpapahalaga ng isang bahagi sa isang apartment ay tumaas ang gastos sa bawat metro kuwadrado kumpara sa gastos sa bawat metro kuwadrado ng buong apartment, inilalagay ng Appraiser ang mga kapwa may-ari sa isang medyo hindi pantay na posisyon, dahil ang mamimili ay dapat magbayad ng higit para sa pagmamay-ari ng ang buong apartment kaysa sa kaso ng pagbili ng katulad na apartment sa bukas na merkado. Kung ang pagpapahalaga ng bahagi sa apartment ay binabawasan ang gastos sa bawat metro kuwadrado kumpara sa gastos sa bawat metro kuwadrado sa buong apartment, ang nagbebenta na partido ay walang pagkakataon na bumili ng katumbas na ari-arian kasama ang mga nalikom.

Sa kasong ito, dapat magpatuloy ang isa mula sa kakanyahan ng transaksyon na may kaukulang bahagi. Halimbawa, sa kaso ng pagbili ng natitirang bahagi ng isang apartment mula sa ibang mga may-ari, ang halaga ng bahagi ay maaaring tumaas, dahil sa sitwasyong ito, ang isang bahagi ng apartment ay binili, na tinitiyak ang pagkakaisa ng pagmamay-ari, i.e. ang isang synergistic na epekto ay sinusunod - i.e. bumibili ka ng isang bagay na higit pa sa bahagi ng isang apartment. Kailan pinag-uusapan natin tungkol sa pagbili ng mga pagbabahagi ng mga ikatlong partido, pagkatapos ay posible na mag-aplay ng mga pababang pagsasaayos.

Ngunit alinman sa pagtaas sa gastos sa bawat yunit na lugar ng isang bahagi ng apartment, o ang pagbaba na may kaugnayan sa gastos sa bawat yunit ng lugar ng buong apartment ay hindi maaaring tumpak na kalkulahin, ngunit maaari lamang ipalagay. Dapat tandaan na ang presyo ng transaksyon ay maaaring mag-iba nang malaki mula sa halaga ng merkado ng bahagi ng apartment.
Kaya, dapat gamitin ng mga Appraiser ang halagang 1 sq.m. pagbabahagi ng isang apartment na naaayon sa halaga ng 1 sq.m. mga apartment sa kabuuan, napapailalim sa pagsunod sa Art. 250 "Preemptive right of purchase" ng Civil Code ng Russian Federation, na nagbabasa ng mga sumusunod: "kapag nagbebenta ng bahagi sa karapatan karaniwang ari-arian sa isang tagalabas, ang natitirang mga kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari ay may preemptive na karapatan na bilhin ang bahaging ibinebenta sa presyo kung saan ito ibinebenta, at sa iba pang pantay na kondisyon, maliban sa kaso ng pagbebenta sa pampublikong auction,” na nangangahulugang mandatoryong pagsunod na may legal na pamamaraan para sa pagbibigay ng karapatan ng mga kapwa may-ari ng apartment na bilhin ang bahaging ito sa isang preemptive mode .

Kapag nag-aaplay ng diskarteng ito, ang kakayahan ng ari-arian na makabuo ng isang tiyak na kita ay nasuri, na karaniwang ipinahayag sa anyo ng kita mula sa operasyon (rental) at kita mula sa pagbebenta.

Upang matantya ang halaga ng real estate na gumagawa ng kita, ginagamit ang mga paraan ng capitalization at diskwento.

Paraan ng diskwento ay ginagamit upang dalhin ang daloy ng kita at mga gastos na ibinahagi sa paglipas ng panahon sa isang punto sa oras upang makuha ang kasalukuyang halaga ng daloy ng salapi bilang halaga ng Bagay sa Pagpapahalaga na nagbibigay ng kita. Paraan ng diskwento mga daloy ng salapi Ipinapalagay na ang isang potensyal na mamumuhunan ay hindi magbabayad ng higit para sa ari-arian kaysa sa kasalukuyang halaga ng hinaharap na kita mula sa ari-arian na ito, at hindi ibebenta ng may-ari ang ari-arian nang mas mababa kaysa sa kasalukuyang halaga ng hinaharap na kita mula sa ari-arian na ito. Bilang resulta, ang nagbebenta at bumibili ay nagkasundo sa isang presyo sa merkado na tumutugma sa kasalukuyang halaga ng halaga ng kita sa hinaharap.

Direktang paraan ng capitalization nagbibigay-daan, batay sa data sa rate ng kita at capitalization sa oras ng pagtatasa o sa hinaharap, na gumawa ng konklusyon tungkol sa halaga ng Bagay sa Pagpapahalaga. Ang paraan ng pag-capitalize ng tubo ay batay sa katotohanan na ang halaga ng ari-arian (ang Layon ng Pagpapahalaga) ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng hinaharap na kita ng cash na dadalhin ng ari-arian na ito, at ipinahayag ng formula 4:

Ang paraan ng capitalization ay kadalasang ginagamit kapag pinahahalagahan ang real estate, na sa loob ng mahabang panahon ay nagdadala ng humigit-kumulang sa parehong halaga ng kita o ang rate ng paglago ng tubo ay pare-pareho. Ang pamamaraan ay mas madalas na ginagamit kapag pinahahalagahan ang mga bagay sa real estate kaysa kapag pinahahalagahan ang mga negosyo at hindi nangangailangan ng pangmatagalang pagtataya.

Upang masuri ang gastos ng isang apartment gamit ang direktang paraan ng capitalization, kinakailangan upang matukoy ang capitalization coefficient batay sa data ng merkado, na sumasalamin sa kaugnayan sa pagitan ng taunang kita at ang halaga ng apartment. Gamit ang pamamaraan paghahambing na pagsusuri benta ng mga katulad na bagay, na may alam na ipinahayag na presyo ng pagbebenta at tinantyang potensyal na kabuuang kita, ang tinantyang capitalization rate (rate ng capitalization) ay tinutukoy.

Ang impormasyong ginamit sa mga analogue ay ipinakita sa talahanayan. 10. Para sa paghahambing, pinili ang 3-kuwarto na mga apartment ng katulad na lugar sa mga panel house.

Talahanayan 10

Ang potensyal na kabuuang kita ay kinakalkula sa rate ng pagrenta sa merkado na pinakakinatawan ng isang tipikal na maihahambing na ari-arian. Ang ratio ng capitalization ay tinutukoy para sa bawat analogue sa pamamagitan ng paghahati ng potensyal na kabuuang kita sa iminungkahing (ipinahayag) na presyo ng pagbebenta.

Kung ang deviation range ng capitalization ratio ay maliit, ang arithmetic average capitalization ratio ay kinakalkula at pagkatapos ay gagamitin sa formula

Kung mayroong isang makabuluhang pagkakaiba sa kinakalkula na mga ratio ng capitalization para sa mga indibidwal na analogue, ang isang pagsusuri ay isinasagawa upang matukoy ang mga dahilan para sa mga paglihis na ito (maling pagpili ng mga analogue, kakulangan ng karagdagang impormasyon sa mga katulad na bagay, atbp.).

Ang potensyal na kabuuang kita ay kinakalkula batay sa na-adjust na upa. Upang kalkulahin ito, kinakailangan ang isang pagsasaayos sa upa sa merkado ng isang tipikal na analogue.

Ang pagsasaayos na ito ay isinasagawa sa parehong paraan tulad ng sa comparative approach, at ang mga sumusunod na elemento ay ginagamit bilang mga elemento ng paghahambing:

Distansya sa gitna munisipalidad;

Mga katangiang pisikal;

Pagkakaroon ng kasangkapan, kitchen set, telepono, metal na pinto;

Kondisyon ng apartment (kailangan para sa pagkumpuni).

Ang pagkalkula ng adjusted market fee ay ibinibigay sa talahanayan. labing-isa.

Ang mga inilapat na pagsasaayos ay ipinapakita sa talahanayan. 12

Talahanayan 11

Talahanayan 12 – Katwiran para sa mga pagsasaayos

Ang Analogue No. 3 ay may pinakamaliit na gross correction. Ang Analogue No. 2 ay may bahagyang mas malaking gross correction kaysa analogue No. 3. Ang pinakamataas na kabuuang pagwawasto ay para sa analogue No. 1. Pumili tayo ng mga weighting coefficient batay sa mga konklusyong ginawa:

Para sa analogue No. 1 - 0.1, para sa No. 2 - 0.3, No. 3 - 0.4; No. 4 – 0.2, samakatuwid:

Kaya, ang halaga ng 1 m 2 ng tinasang bagay ay magiging:

672.17*0.1+770.49*0.3+685.09*0.4+665.33*0.2 = 705.466 rub./m2

Sa mesa Ipinapakita ng Figure 13 ang pagkalkula ng ratio ng capitalization. Dahil ang mga presyo ng pagbebenta ng mga bagay sa paghahambing ay hindi ipinahiwatig, sila ay tinutukoy gamit ang website www.irn.ru.

Talahanayan 13 -

Kung gayon ang halaga ng bagay sa pagpapahalaga gamit ang diskarte sa kita ay magiging:

Sa O.O. = 705.466 *59.3*12/0.041= RUB 12,244,136