MGA BATAYANG ISYU SA DISCOUNTING CASH FLOW

ako. Sa mga pangkalahatang termino, ang ibig sabihin ng diskwento ay "pagtukoy sa kasalukuyang katumbas ng mga pondo na inaasahang matatanggap sa isang tiyak na punto sa hinaharap." Sa ilang mga kaso, ang diskwento ay ang proseso ng pagdadala ng mga retrospective cash flow sa kasalukuyang petsa, bagama't sa ganoong sitwasyon ay mas angkop na pag-usapan pag-index.

Nasa ibaba ang orihinal na formula ng pagbabawas ng interes ng tambalan, pati na rin ang graphical na interpretasyon nito (Fig. 1):

kung saan: PV – kasalukuyang halaga, den. mga yunit;

FV – halaga sa hinaharap, den. mga yunit;

i – rate ng diskwento, mga fraction ng mga yunit/panahon;

t – bilang ng mga panahon mula sa petsa ng pagtatasa (ang petsa kung saan ang mga gastos sa daloy ay nabawasan) hanggang sa petsa ng paglitaw ng daloy, mga yunit.

kanin. 1. Graphic na modelo ng proseso ng diskwento

Sa pang-ekonomiyang kakanyahan nito, ang rate ng diskwento ay sumasalamin rate ng pagbabago sa halaga ng pera sa paglipas ng panahon. Tandaan natin na ang problema sa pagbibigay-katwiran sa halaga ng rate ng diskwento, kabilang ang mga paghahambing na katangian ng mga umiiral na pamamaraan, ay nararapat sa isang hiwalay na ganap na pag-aaral at nasa kabila ng saklaw ng artikulong ito.

II. Ang formula (1) ay nagpapahiwatig na ang cash flow ay magaganap sa katapusan ng yugto ng panahon t. Sa totoong mga sistemang sosyo-ekonomiko, ang sitwasyong ito ay medyo bihira, dahil ang parehong mga pagpasok at paglabas ng mga pondo ay ipinamamahagi sa paglipas ng panahon. Ang mga dahilan para sa pamamahagi ng mga cash flow ay maaaring sapat na haba ng oras t, at ang mga detalye ng isang partikular na asset na kumikita. Halimbawa, ang mga negosyo sa serbisyo ng pagkain ay karaniwang may mas maayos na daloy ng kita at mga gastos kaysa sa mga negosyo sa industriya ng konstruksiyon.

Tandaan na ang lahat ng mga modelo sa pangkalahatan, at ang economic-mathematical model (EMM) ng diskwento sa partikular, ay isang pagpapasimple ng modelong bagay o sistema. Sa mas malalim na pagsusuri, maaari itong lumabas na may medyo katumbas araw-araw Sa mga tuntunin ng kita sa loob ng isang buwan, ang mga catering establishment ay nakakaranas ng makabuluhang pagbabagu-bago sa kita sa loob ng isang araw - halimbawa, dahil sa iba't ibang antas ng occupancy sa umaga at gabi, ang pagkakaroon ng mga kumplikadong alok (business lunch), ang presyo ng mga elemento kung saan ay tinutukoy sa isang diskwento na may kaugnayan sa karaniwang menu. Kaya, mula sa pananaw ng pamamaraan, na may layuning dagdagan ang katumpakan ng modelo ng pagkalkula, ang diskwento ay dapat isagawa nang may pinakamababang posibleng panahon ng diskwento (hakbang). Sa real valuation practice, ang pinakakaraniwang mga panahon ng diskwento ay isang taon, kalahating taon, isang quarter at isang buwan - ito ay nagpapahintulot sa iyo na dalhin ang ratio ng "labor intensity / accuracy" sa isang antas na sapat sa problemang nalulutas.

Sa isang kondisyon na pare-parehong pamamahagi ng mga daloy ng salapi sa pagitan ng (0; t), ang formula (1) ay binago tulad ng sumusunod:

Kung mas malapit ang bahagi ng cash flow sa petsa ng pagtatasa, mas malapit ang panahon ng diskwento t; ang mas malapit na bahagi ng cash flow ay sa punto ng oras t-1, mas malapit ang panahon ng diskwento sa t-1; ang arithmetic mean discount period ay t-0.5. Ang isang graphical na interpretasyon ng expression (2) ay ipinapakita sa Fig. 2:

kanin. 2. Graphical na modelo ng pagbabawas ng pantay na ipinamamahaging daloy

Mula sa mga expression (1) at (2) ang formula ng diskwento sa simula ng panahon ay maaari ding makuha - dito ang exponent ay magiging "t - 1".

III. Ang mga expression (1) at (2) ay maaaring ituring na una at pangalawang pag-ulit ng pagtaas ng katumpakan ng DDP EMM. Ang susunod na yugto sa pagpapalapit ng modelo ng DCF sa mga tunay na sistemang sosyo-ekonomiko ay ang paggamit ng isang lumulutang (variable) na rate ng diskwento. Tulad ng nalalaman, ang pangunahing mga kadahilanan na tumutukoy sa rate ng diskwento ay inflation, nawalang kita at panganib. Sa mga totoong proyekto, ang lahat ng ipinahiwatig na mga halaga ay nagbabago sa paglipas ng panahon, na, natural, ay dapat na maipakita sa mga pagbabago sa halaga ng rate ng diskwento.

Ang isang malinaw na paglalarawan ng mga pagbabagong ito ay ang pagpapatupad ng isang ganap na proyekto sa pagpapaunlad, na nagbibigay para sa parehong paglikha ng isang real estate property at ang kasunod na operasyon nito. Ang isang schematic breakdown ng life cycle ng isang development project sa mga yugto at phase ay ipinapakita sa Fig. 3:

kanin. 3. Life cycle ng isang development project

Ang pinakamalaking mga panganib ay karaniwang tumutugma sa yugto ng pamumuhunan (mas partikular, ang yugto ng konstruksiyon at pag-install ng trabaho, konstruksiyon at pag-install ng mga trabaho), dahil sa paglabas ng proyekto sa isang tinukoy na punto ng oras, ang developer ay magdaranas ng pinakamalaking pagkalugi. Ang dami ng mga pagkalugi ay matutukoy pareho ng kabuuang halaga ng aktwal na mga gastos na natamo at ng mababang pagkatubig ng ari-arian sa mga unang yugto ng paglikha nito.

Ang formula ng diskwento sa isang variable rate ay ang mga sumusunod:

kung saan: – rate ng diskwento sa pagitan ng oras mula hanggang , mga fraction ng mga yunit/panahon.

Upang makuha ang expression (3) mula sa (1) at (2), isaalang-alang ang isang halimbawa kapag ang mga daloy ng pera ng dalawang panahon ay napapailalim sa diskwento, na ang bawat isa ay nailalarawan sa pamamagitan ng ibang rate ng diskwento - Fig. 4 at mesa. 1 (para sa kalinawan, magsasagawa kami ng mga kalkulasyon gamit ang mga partikular na numero).

kanin. 4. Graphic na interpretasyon ng mga halimbawang kondisyon

Talahanayan 1. Paunang kondisyon ng halimbawa

Index	Ibig sabihin
, mga yunit	150
, mga yunit	200
Tagal ng mga panahon at , taon	1
, %/taon	20
, %/taon	15

Ang kasalukuyang halaga ng daloy ng FV1 ay tinutukoy ng formula (1):

Ang fraction sa square bracket mula sa expression (4) ay may pangalan "discount factor". Ang pang-ekonomiyang kahulugan ng parameter na ito ay nagpapakita ng kaugnayan sa pagitan ng kasalukuyan at hinaharap na mga halaga ng cash flow. Alinsunod dito, ang kadahilanan ng diskwento para sa isang yugto ng panahon ay nagpapakita ng ratio ng kasalukuyang halaga ng mga daloy ng salapi na nagmumula sa oras sa kanilang hinaharap na halaga sa oras.

Para sa kalinawan, hahatiin namin ang proseso ng pagbabawas ng daloy sa dalawang yugto:

Pagbawas mula sa punto sa oras hanggang punto sa oras;

Pagbawas mula sa isang punto sa oras hanggang sa unang punto sa oras (petsa ng pagtatasa).

Ang pagdadala ng daloy sa isang punto sa oras ay isinasagawa din ayon sa formula (1):

Upang dalhin ang halaga na nakuha sa expression (5) sa unang punto ng oras, dapat itong i-multiply sa discount factor para sa yugto ng panahon na nakuha sa formula (4):

Mula sa mga expression (5) at (6) mayroon tayong:

Ang resultang expression (7) ay tumutugma sa orihinal na (3) na may dalawang panahon ng diskwento.

Ang proseso ng diskwento sa mga daloy ng salapi sa gitna ng panahon sa isang lumulutang na rate ay isinasagawa gamit ang sumusunod na formula:

Ang isang graphical na interpretasyon ng formula (8) ay ipinakita sa Fig. 5, ang praktikal na pagpapatupad ay ipinapakita sa Talahanayan. 2.

kanin. 5. Graphical na modelo ng diskwento sa isang variable na rate para sa kalagitnaan ng panahon

Talahanayan 2. DCF sa isang floating rate sa gitna ng panahon

Index	1 taon	2 taon	3 taon	4 na taon
Rate ng diskwento, %/taon	20	20	15	15
Panahon ng diskwento, taon	0,5	1,5	2+0,5	2+1,5
Multiplier ng diskwento	0,913	0,761	0,648	0,563
Komento

Tandaan na madalas na kailangang i-convert, halimbawa, ang taunang rate ng diskwento sa isang quarterly. Ang kaugnayan sa pagitan ng mga rate ng diskwento para sa mga yugto ng panahon ng iba't ibang tagal ay ang mga sumusunod:

kung saan ang T ay mas mahabang yugto ng panahon;

t – mas maikling panahon.

Isinasaalang-alang ng expression na ang depreciation ay nangyayari sa isang compound interest rate. Ang praktikal na pagpapatupad ng expression (9) ay ang mga relasyon na ipinapakita sa talahanayan. 3:

Talahanayan 3. Ratio ng mga rate ng diskwento para sa iba't ibang panahon

Ang pag-convert ng taunang rate ng diskwento na 20% sa isang buwanang rate sa Microsoft Excel ay maaaring gawin sa sumusunod na paraan:

Tandaan na na may mababang mga kinakailangan sa katumpakan Sa pagkalkula, maaari nating pabayaan ang katotohanan na ang pamumura ay nangyayari sa isang tambalang rate ng interes. Sa kasong ito, ang pagsasalin ng rate ay maaaring isagawa ayon sa sumusunod na ratio (ipagpalagay na ang depreciation ay nangyayari sa isang simpleng porsyento):

Halimbawa, na may taunang discount rate na 20%, ang pagkalkula ng buwanang rate gamit ang formula (9) ay magbibigay ng resulta sa halagang 1.531%, at gamit ang formula (10) – sa halagang 1.667%. Ang pagkakaibang ito sa ilang sitwasyon ay maaaring hindi kritikal (walang makabuluhang epekto sa panghuling gastos).

IV. Upang tapusin ang artikulo, isasaalang-alang namin ang isyu ng pagbawas sa halaga ng pagbabalik. Kadalasan, ang reversion (mga kasingkahulugan na “terminal value”, “extended value”) ay tumutukoy sa mga nalikom mula sa pagbebenta ng bagay sa pagpapahalaga sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya; minsan ang terminong ito ay ginagamit upang tumukoy sa capitalized na halaga ng mga cash flow ng post -panahon ng pagtataya. Mayroong debate sa komunidad ng pagpapahalaga at metodolohikal na literatura tungkol sa pagbibigay-katwiran para sa panahon ng diskwento ng isang pagbabalik kapag tinutukoy ang kasalukuyang halaga nito. Kaugnay nito, tandaan namin ang mga sumusunod:

1. Walang iisang tuntunin para sa pagtukoy ng panahon ng diskwento para sa pagbabalik, dahil ito, tulad ng pagtukoy sa kasalukuyang halaga ng pamilihan ng mga daloy ng salapi para sa panahon ng pagtataya, ay nakasalalay sa likas na katangian ng pagtanggap ng mga daloy ng salapi.

2. Sa karamihan ng mga kaso, ang pagbabalik ay may diskwento mula sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya, halimbawa:

2.1. Kung ang diskarte sa kita sa pagtatasa ay modelo ng pagbebenta ng bagay sa pagpapahalaga sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya, at ang presyo ng pagbebenta ay hindi tinutukoy ng paraan ng capitalization (ang halaga ng pagbabalik ay tinutukoy sa pamamagitan ng pag-index ng mga resulta ng pagtatasa gamit ang comparative approach, pagbabayad ng par value ng bono sa pagtatapos ng panahon ng paglalagay nito, atbp.).

May pananaw na sa inilarawang sitwasyon, ang panahon ng diskwento ay dapat matukoy bilang panahon ng pagtataya kasama ang panahon ng pagkakalantad ng pinahahalagahang bagay. Bilang suporta sa posisyong ito, ibinibigay ang argumento na ang may-ari ng ari-arian na sinusuri, na nagpasya na ibenta ito sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya, ay mapipilitang maghanap ng mamimili sa panahon ng pagkakalantad sa merkado. Ang pananaw na ito ay mali sa sumusunod na dahilan. Kapag tinutukoy ang halaga, ang pag-uugali ng mga tipikal na paksa ay na-modelo (halimbawa, kapag tinutukoy ang halaga ng merkado, ang pag-uugali ng isang karaniwang mamimili at nagbebenta sa kaukulang segment ng merkado). Ang isang epektibong may-ari ng ari-arian, na nagpaplanong ibenta ang nasuri na ari-arian sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya at alam na ang nasuri na ari-arian ay nailalarawan sa pamamagitan ng isang tiyak na panahon ng pagkakalantad, ay magsisimulang maghanap ng isang potensyal na mamimili bago pa man matapos ang panahon ng pagtataya. Ang transaksyon para sa pagbebenta ng bagay sa pagpapahalaga ay tatapusin sa paraang ang mga karapatan sa bagay ay ipapasa sa bagong may-ari sa sandaling matapos ang mga karapatan at obligasyon ng dating may-ari na may kaugnayan sa pagtanggap ng kita sa panahon ng pagtataya. Kahit na ang isang mamimili ay hindi matagpuan bago ang katapusan ng tinantyang panahon ng pagtataya (ang inaasahang petsa ng pagtatapos para sa pagtanggap ng kita mula sa paggamit ng ari-arian na tinatasa), ang karaniwang kasanayan sa merkado ay ipagpatuloy ang pagpapatakbo ng ari-arian na tinatasa kasabay ng paghahanap para sa isang mamimili - walang agwat sa pagitan ng pagtatapos ng panahon ng pagtataya at ang petsa ng pagbabalik.

2.2. Kung ang reversion ay tinutukoy ng paraan ng capitalization ng cash flow ng unang taon ng post-forecast period, kung saan ang capitalization ratio ay tinutukoy ng paraan pagkuha sa merkado.

3. Sa ilang partikular na sitwasyon, ang reversion discounting period ay maaaring tukuyin bilang ang tagal ng forecast period na minus 0.5. Tandaan natin na sa kasong ito kinakailangan na pag-aralan kung aling modelo ng pamamahagi ng stream ng kita ang isinasaalang-alang sa paraang ginamit upang bigyang-katwiran ang halaga ng rate ng diskwento at capitalization ratio, kung mayroong anumang dobleng pagbibilang ng anumang mga kadahilanan o isang pansamantalang puwang sa pagtanggap ng stream ng kita.

4. Sa karamihan ng mga praktikal na halimbawa, ang epekto ng reversion discounting period sa huling halaga ng valuation object ay hindi gaanong mahalaga, mas mababa kaysa sa error sa pagkalkula, at maaaring tantyahin bilang "mas mababa sa kalahati ng discount rate na pinarami ng reversion value na ibinigay sa ang petsa ng pagpapahalaga.” Para sa mga tipikal na komersyal na real estate na bagay sa mga lungsod ng Russia na may isang milyong tao, ang pagpapatakbo nito ay hindi nangangailangan ng makabuluhang mga aktibidad sa pagtatayo, ang pagkakaiba sa panghuling halaga ng gastos sa iba't ibang panahon ng diskwento sa pagbabalik (tingnan ang mga talata 2 at 3) ay magiging mga 3 -4% (tandaan na ito ang epekto sa resulta ng isa lamang sa mga diskarte sa pagtatasa).

Isinasaalang-alang ang nasa itaas, ipinapayong tahasang ipahiwatig sa mga ulat sa pagpapahalaga: ang modelo ng diskarte sa kita ay nagpapahiwatig na ang bagay sa pagpapahalaga ay ibebenta sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya - ang panahon ng pagbabawas ng diskwento ay tumutugma sa tagal ng panahon ng pagtataya.

Ang mga probisyon na ipinakita sa artikulong ito ay nagsusumikap sa praktikal na layunin ng pagtaas ng antas ng mastery ng materyal na pang-edukasyon ng mga mag-aaral sa mga disiplina ng pool ng pagtatasa at pamamahala, pati na rin ang pagtaas ng antas ng propesyonal ng mga appraiser.

Pamamaraan ng Hoskold ginagamit kapag ang rate ng return sa orihinal na pamumuhunan ay napakataas na ang muling pamumuhunan sa parehong rate ay hindi malamang. Para sa reinvested funds, ipinapalagay na ang kita ay matatanggap sa isang risk-free rate:

saan r 1 - rate ng pagbabalik ng kapital; n– ang panahon pagkatapos ng pagbabago sa halaga ( dep o arr); r f– walang panganib na rate; sff (n, r f) ay ang compensation fund factor.

Ang isang magagamit na instrumento sa merkado ay pinili bilang ang walang panganib na rate ng pagbabalik, kaya kung ang halaga ng ari-arian ay magbabago sa hinaharap, walang mga paghihigpit sa paggamit ng paraang ito.

Isaalang-alang natin ang isang halimbawa ng pagkalkula ng rate ng capitalization sa paraan ng capitalization gamit ang mga modelo ng pagkalkula.

Tukuyin ang capitalization rate at ang halaga ng isang property na may taunang netong kita sa pagpapatakbo na RUB 1,725,520. (kinakalkula sa halimbawa 3.4), kung ang rate ng return na walang panganib ay itinakda sa antas ng epektibong ani ng OFZ hanggang sa kapanahunan, na sa petsa ng pagtatasa ay 7.1% kada taon. Ang premium para sa panganib ng aksidenteng pagkawala (pamumuhunan sa real estate) ay 2.5%. Ang investment management risk premium ay 2.5%. Ang panahon ng pagkakalantad ng mga katulad na bagay sa merkado ay 6 na buwan. Ang karaniwang buhay ng serbisyo ng tinasang gusali ay 100 taon. Ang bahagi ng lupa sa tinasang ari-arian ay humigit-kumulang 20%. Ang kronolohikal na edad ng tinasang gusali ay 80 taon.

Solusyon. Ang solusyon ay ipinakita sa talahanayan. 3.7.

Talahanayan 3.7

Halimbawa ng pagkalkula ng rate ng capitalization

Sagot. Ang capitalization rate para sa property na tinatasa ay 17.57%. Ang market value ng property, na kinakalkula sa loob ng balangkas ng paraan ng capitalization gamit ang mga modelo ng pagkalkula, ay bilugan sa RUB 9,821,000.

Accounting para sa capitalization ng utang sa rate ng capitalization

Kung ang isang ari-arian ay binili gamit ang equity at hiniram na kapital, ang halaga ng capitalization ay dapat matugunan ang mga kinakailangan sa pagbabalik para sa parehong bahagi ng pamumuhunan. Ang rate ng capitalization ay tinutukoy ng kaugnay na paraan ng pamumuhunan, o diskarte ng grupo ng pamumuhunan.

Kabuuang rate ng capitalization ( R o) ay tinukoy bilang isang weighted average:

saan M– ang bahagi ng pautang sa kabuuang halaga ng namuhunan na kapital (ratio ng utang sa mortgage); R m– mortgage constant (ang ratio ng taunang pagbabayad ng utang sa halaga ng utang); (1 - M) – bahagi ng equity capital na namuhunan sa bagay; R e– rate ng capitalization para sa equity capital.

Ang rate ng capitalization para sa kapital ng utang ay tinutukoy batay sa pare-pareho ng mortgage. Mortgage constant ay ang ratio ng taunang pagbabayad ng utang sa halaga ng utang.

saan i- rate ng interes sa utang; n– ang panahon kung saan inilabas ang pautang.

Ang rate ng capitalization para sa kapital ng utang ay tinutukoy batay sa mortgage.

Ang rate ng capitalization para sa equity capital ay kinakalkula batay sa rate ng diskwento, inaasahang pagbabago sa halaga at rate ng return (mga formula 3.11–3.13).

Bahagi ng equity capital – 40%; rate ng interes sa utang - 15% na may taunang pagbabayad; ang utang ay ibinibigay para sa 20 taon; capitalization rate para sa equity capital ay 12.5%. Tukuyin ang kabuuang rate ng capitalization gamit ang naka-link na paraan ng pamumuhunan.

Solusyon. Kalkulahin natin ang mortgage constant para sa isang loan na ibinigay para sa 20 taon sa 15% kada taon gamit ang formula (3.23)

Rm = 0,15 / (1 – (1+ 0,15) –20) = 0,15976;

Kalkulahin natin ang kabuuang rate ng capitalization gamit ang formula (3.22)

R o = 0.6 · 0.15976 + 0.4 · 0.125 = 0.1459, o 14.59%.

Sagot. Ang kabuuang capitalization rate para sa property na tinatasa ay 14.59%.

3.4. Paraan ng Discounted Cash Flow

Alinsunod sa talata 23d ng FSO No. 7 "Pagsusuri ng Real Estate", ang paraan ng diskwento sa daloy ng salapi ay ginagamit upang suriin ang real estate na bumubuo o may kakayahang makabuo ng mga stream ng kita na may arbitrary na dinamika ng kanilang mga pagbabago sa paglipas ng panahon sa pamamagitan ng pagdiskwento sa kanila sa isang rate naaayon sa return on investment sa katulad na real estate.

Tinatantya ng paraan ng discounted cash flow (DCF) ang halaga ng real estate batay sa kasalukuyang halaga ng mga inaasahang cash flow at ang kasalukuyang halaga ng mga benta sa hinaharap sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya (reversion).

Ang pagkalkula ng halaga ng isang ari-arian gamit ang pamamaraan ng DCF ay isinasagawa gamit ang formula

saan V– kasalukuyang halaga ng ari-arian; CFj– cash flow ng panahon j-ika taon; j– serial number ng taon ng panahon ng pagtataya; r- rate ng diskwento; V term– ang halaga ng kasunod na pagbebenta (terminal value) sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya; P– tagal ng panahon ng pagtataya, taon.

Algorithm para sa pagkalkula ng halaga ng real estate gamit ang DCF method

1. Pagpapasiya ng panahon ng pagtataya.

2. Pagtataya ng magnitude ng mga daloy ng pera mula sa ari-arian para sa bawat taon ng pagtataya.

3. Pagkalkula ng halaga ng kasunod na pagbebenta sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya.

4. Pagkalkula ng rate ng diskwento.

5. Pagpapasiya ng halaga ng ari-arian.

Pagpapasiya ng panahon ng pagtataya. Ang pagtukoy sa panahon ng pagtataya ay depende sa dami ng impormasyong sapat para sa mga pangmatagalang pagtataya. Ang isang maingat na naisakatuparan na pagtataya ay nagbibigay-daan sa iyong mahulaan ang likas na katangian ng mga pagbabago sa mga daloy ng salapi para sa mas mahabang panahon. Ang tagal ng panahon ng pagtataya ay tinutukoy ng tagal ng yugto ng hindi matatag na daloy ng pera ng ari-arian na pinahahalagahan.

Sa pagsasanay sa internasyonal na pagtatasa, ang average na panahon ng pagtataya ay 5-10 taon; sa kasanayang Ruso, ang karaniwang panahon ng pagtataya ay isang panahon ng 3-5 taon.

Pagtataya ng mga daloy ng pera mula sa isang ari-arian para sa bawat taon ng pagtataya. Alinsunod sa mga sugnay 23g at 23z ng FSO No. 7 "Pagsusuri ng Real Estate", para sa real estate na maaaring rentahan, ang mga pagbabayad sa pag-upa ay dapat isaalang-alang bilang isang mapagkukunan ng kita, habang ang pagtatasa ng real estate na nilayon para sa pagpapatakbo ng isang partikular na uri ng negosyo (halimbawa, isang hotel , restaurant, gas station) ay maaaring isagawa batay sa impormasyon tungkol sa mga aktibidad sa pagpapatakbo ng negosyong ito sa pamamagitan ng paghihiwalay sa mga bahagi ng halaga nito na hindi nauugnay sa real estate na pinahahalagahan.

Isaalang-alang natin ang pangunahing bersyon ng pagkalkula ng inaasahang netong kita sa pagpapatakbo batay sa kita mula sa mga pagbabayad sa pag-upa.

Ang pagkalkula ng netong kita sa pagpapatakbo ay nagpapatuloy sa mga yugto: una, ang potensyal na kabuuang kita ng bagay ay tinutukoy, pagkatapos ay ang aktwal na kabuuang kita at, sa huli, ang netong kita sa pagpapatakbo ng bagay.

Ang pagtataya ng mga halaga ng cash flow ay nangangailangan ng:

♦ masusing pagsusuri batay sa mga financial statement na isinumite ng customer sa kita at mga gastos mula sa property sa isang retrospective na panahon;

♦ pag-aaral sa kasalukuyang kalagayan ng merkado ng real estate at ang dinamika ng mga pagbabago sa mga pangunahing katangian nito;

♦ pagtataya ng kita at mga gastos batay sa muling itinayong pahayag ng kita.

Ang pamamaraan para sa pagkalkula ng iba't ibang antas ng kita ay tinalakay kapag pinag-aaralan ang direktang paraan ng capitalization sa talata 3.2. Ang pagkalkula ng iba't ibang antas ng kita mula sa isang real estate property ay maaaring katawanin ng mga formula:

Sa pagsasagawa, kinakalkula ng mga tagasuri ng Russia ang mga netong daloy ng pera ng isang ari-arian ng real estate nang hindi isinasaalang-alang ang mga detalye ng financing, ibig sabihin, sa pamamaraan ng DCF, ang mga halaga ng netong kita sa pagpapatakbo ay may diskwento.

Kapag tinatasa ang market value ng isang property, ang cash flow ay ang netong kita sa pagpapatakbo mula sa property.

Gayunpaman, kung kinakailangan upang tantyahin ang halaga ng pamumuhunan ng isang ari-arian o ang halaga sa kasalukuyang paggamit, kung gayon ang mga aktwal na gastos ng may-ari o mamumuhunan ay dapat isaalang-alang, samakatuwid, ang mga sumusunod na antas ng mga daloy ng salapi ay ginagamit:

Ang mga buwis sa lupa at mga buwis sa ari-arian ay dapat ibawas sa aktwal na kabuuang kita bilang bahagi ng mga gastos sa pagpapatakbo.

Ang mga depreciation charges ay hindi isang aktwal na cash payment, kaya ang depreciation ay hindi bahagi ng operating expenses ng may-ari.

Ang mga pamumuhunan sa kapital na ginawa upang mapanatili ang ari-arian na tinatasa ay dapat ibawas sa netong kita sa pagpapatakbo bilang mga gastos sa pagpapatakbo.

Ang mga pagbabayad sa pagseserbisyo ng pautang (mga pagbabayad ng interes at pagbabayad ng utang) ay dapat ibawas sa netong kita sa pagpapatakbo kung ang halaga ng pamumuhunan ng ari-arian (para sa isang partikular na mamumuhunan) ay tinatantya.

Ang mga gastos sa negosyo ng may-ari ng ari-arian ay dapat isama sa mga gastos sa pagpapatakbo kung ang mga ito ay naglalayong mapanatili ang mga kinakailangang katangian ng ari-arian.

Pagkalkula ng halaga ng pagbabalik. Ang pagbabalik ay ang halaga ng pagbebenta sa hinaharap ng isang ari-arian sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya.

Kung isasaalang-alang namin ang mga daloy ng pera ng mamumuhunan para sa isang ari-arian ng real estate, pagkatapos ay mamumuhunan muna ang mamumuhunan sa ari-arian, pagkatapos ay tumatanggap ng kita mula sa ari-arian at sa pagtatapos ng pagmamay-ari ay ibinebenta ang ari-arian, ibig sabihin, ay tumatanggap ng pagbabalik ng paunang pamumuhunan.

Kapag kinakalkula ang reversion, kailangang matukoy ng appraiser ang halaga ng property sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya.

1) comparative approach - sa kasong ito, tinutukoy ng appraiser ang hinaharap na presyo ng pagbebenta batay sa pagsusuri ng kasalukuyang estado ng merkado, mula sa pagsubaybay sa gastos ng mga katulad na bagay at mga pagpapalagay tungkol sa hinaharap na estado ng bagay at sa hinaharap na estado ng merkado ng real estate;

2) diskarte sa kita - sa kasong ito, ang appraiser, batay sa pag-aakala na ang ari-arian ay maaabot ang patuloy na matatag na daloy ng pera sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya, ay gumagamit ng paraan ng pag-capitalize ng kita para sa taon kasunod ng taon ng pagtatapos ng ang panahon ng pagtataya, gamit ang isang malayang kinakalkula na rate ng capitalization;

3) diskarte sa gastos - sa kasong ito, kinakalkula ng appraiser ang halaga ng kasunod na pagbebenta bilang kabuuan ng inaasahang presyo sa merkado ng plot ng lupa at ang inaasahang gastos ng proyekto sa pagtatayo ng kapital sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya.

Kinakailangang suriin ang ari-arian ng negosyo para sa iba't ibang dahilan, halimbawa, isang pagbebenta sa hinaharap o pagsusuri ng mga panganib sa pamumuhunan. Maaari mong dagdagan ang halaga ng lahat ng pag-aari na asset upang matukoy ang halaga. Ngunit ang negosyo ay hindi lamang mga fixed asset; una sa lahat, ito ay ang kita na kanilang dinadala o maaaring dalhin.

Hindi sapat na tasahin kung anong uri ng daloy ng pananalapi ang maaaring gawin ng negosyo at ng ari-arian na kasama dito; kinakailangan ding iugnay ang mga daloy ng pera na ito sa kasalukuyang panahon upang matukoy kung ang kasalukuyang presyo na babayaran ay makatwiran sa inaasahang tubo sa hinaharap.

Tingnan natin ang paraan ng discounted cash flow (DCF) na ginamit upang masuri ang halaga ng isang negosyo.

Ang kakanyahan ng diskwentong paraan ng daloy ng salapi

Ang paraang may diskwentong cash flow (ang English na bersyon ng pangalang “discounted cash flow method”) ay isang pagsusuri sa halaga ng ari-arian ng negosyo batay sa pagtatasa ng inaasahang kita mula sa mga asset na pinahahalagahan.

Nagbabawas nangangahulugang ang konsepto ng tunay na relasyon sa pagitan ng mga daloy ng salapi sa hinaharap na maaaring gawin ng ari-arian na pinahahalagahan at ang perang ito ngayon.

Ang pang-ekonomiyang batas ng lumiliit na halaga ng pera ay nagsasaad na ang parehong halaga ng pera ay maaaring bumili ng mas mababa ngayon kaysa sa hinaharap. Ang kahulugan ng diskwento ay ang piliin ang kasalukuyang sandali bilang isang reference point, kung saan ang halaga ng inaasahang mga daloy ng pananalapi ng parehong mga kita at pagkalugi ay nababawasan. Para sa layuning ito ginagamit nila rate ng diskwento (coefficient, rate), na kumakatawan sa return on cash flow, iyon ay, ang kanilang kakayahang kumita.

Ang isang mahalagang tagapagpahiwatig ay oras din: sa loob ng ilang taon ang inaasahang kita ay isinasaalang-alang.

Saklaw ng aplikasyon ng diskwentong paraan ng daloy ng salapi

Ang paraan ng diskwento sa daloy ng salapi ay itinuturing na unibersal dahil pinapayagan ka nitong matukoy kung ano ang halaga ng kita sa hinaharap sa kasalukuyang panahon. Ang mga daloy ng pera ay maaaring pabagu-bago ng isip, ang mga kita ay maaaring mapalitan ng mga pagkalugi, at ang kanilang mga dinamika ay hindi palaging mahulaan. Ngunit maaari mong palaging suriin ang nakuhang ari-arian mula sa punto ng view ng mga benepisyong nakuha ngayon na maibibigay nito sa hinaharap.

Maipapayo na gamitin ang pamamaraan ng DCF kung:

• may dahilan upang maniwala na ang mga daloy ng salapi ay maaaring magbago nang malaki sa hinaharap;
• sapat na ang impormasyon tungkol sa bagay sa pagpapahalaga upang mahulaan ang mga kita (o pagkalugi sa hinaharap);
• ang mga daloy ng pananalapi ay malakas na naiimpluwensyahan ng seasonality;
• ang paksa ng pagtatasa ay isang komersyal na bagay na may malaking bilang ng mga posibleng function;
• ang ari-arian na tinatasa ay itinayo o inilagay sa operasyon.

MAHALAGA! Bilang karagdagan sa mga halatang pakinabang ng pamamaraan, kinakailangang isaalang-alang ang mga kadahilanan na maaaring mabawasan ang pagiging maaasahan nito: ang posibilidad ng pagkakamali sa paggawa ng mga hula at ang tinatawag na simpatiya ng evaluator.

Praktikal na aplikasyon ng paraan ng DDP

Upang mahulaan ang mga daloy ng pera sa hinaharap at dalhin ang mga ito sa kasalukuyang sandali, kinakailangan ang sumusunod na data:

• kakayahang kumita (ang cash flow mismo);
• mga tuntunin sa pag-areglo;
• rate ng diskwento.

Batay sa mga ito, isaalang-alang natin ang isang algorithm ng pagkalkula gamit ang paraan ng discounted cash flow.

Halaga ng input para sa pagbabawas ng mga daloy ng salapi

Ang batayan para sa mga kalkulasyon ay kakayahang kumita, iyon ay, tunay na daloy ng pera mula sa ari-arian na pinahahalagahan. Isinasaalang-alang" netong libreng cash flow", iyon ay, ang mga pananalapi na mananatili sa pagtatapon ng may-ari pagkatapos ibawas ang lahat ng mga gastos, kabilang ang mga pamumuhunan.

Timing ng pagtataya

Ang pagpapasiya ng panahon ng pagkalkula ay nakasalalay sa dami ng impormasyon tungkol sa bagay ng pagtatasa. Kung sapat ang mga ito para gumawa ng mga pangmatagalang pagtataya, maaari kang pumili ng mas mahabang yugto ng panahon o pagbutihin ang katumpakan ng pagtatantya.

Sa mga kondisyon ng mga katotohanan sa ekonomiya ng Russia, ang average na panahon ng higit pa o hindi gaanong tumpak na mga pagtataya sa ekonomiya ay 35 taon.

Pagkalkula ng salik ng diskwento

Dinadala ng tagapagpahiwatig na ito ang halaga ng kita sa kasalukuyang oras na may kaugnayan sa gastos. Upang gawin ito, ang mga daloy ng salapi ay kailangang i-multiply sa rate ng diskwento, na kung saan ay ang itinatag na rate ng pagbabalik na maaaring asahan ng isang mamumuhunan na namuhunan sa bagay sa pagpapahalaga. Ang mga sumusunod na kadahilanan ay ginagamit upang matukoy ang rate:

• rate ng inflation;
• return on asset na walang kinalaman sa financial risks;
• tubo sa kapinsalaan ng panganib;
• rate ng refinancing;
• interes sa mga deposito sa pautang;
• average na halaga ng kapital, atbp.

Ang kadahilanan ng diskwento ay tinutukoy ng formula:

K d = 1 / (1 + C d) N t

• K d - kadahilanan ng diskwento;
• C d – rate ng diskwento;
• Nt – bilang ng yugto ng panahon.

Pamamaraan para sa paglalapat ng paraan ng DDP

Upang sapat na magamit ang pamamaraan ng DCF, kinakailangan na kumilos ayon sa sumusunod na algorithm, na napatunayan ang sarili sa pagsasanay sa pagtatasa:

1. Pagpili ng panahon ng pagsusuri. Tulad ng nabanggit na, para sa mga kumpanyang Ruso ay hindi ito maaaring lumampas sa 35 taon, habang ang pagsasanay sa mundo ay gumagamit ng makabuluhang mas mahabang panahon ng pagtatasa sa pamamagitan ng pagbawas sa bilang ng mga hindi makontrol na mga kadahilanan.
2. Pagpapasiya ng uri ng cash flow na pinag-aaralan. Maaari mong tantyahin ang laki ng mga daloy ng pera sa parehong direksyon (kita at pagkalugi) sa pamamagitan ng pagsusuri sa mga pahayag sa pananalapi (kasalukuyan at nakaraang mga taon) at ang totoong sitwasyon sa merkado, na isinasaalang-alang ang mga pagtataya. Ang ilang mga uri ng kita ay isinasaalang-alang, tulad ng:
   • aktwal na kabuuang kita (mas kaunting buwis sa ari-arian at gastos sa negosyo ng may-ari);
   • posibleng kabuuang kita;
   • netong kita sa pagpapatakbo (mas kaunting pamumuhunan sa kapital at pagbabayad ng serbisyo sa pautang);
   • cash flow bago at pagkatapos ng mga buwis.

Ang depreciation ay hindi isinasaalang-alang kapag isinasaalang-alang ang mga daloy. Ang mga daloy ay isinasaalang-alang nang hiwalay para sa bawat taon ng panahon ng pagtataya.

SANGGUNIAN! Sa Russian Federation, ang pinakamadalas na pinili para sa paglalapat ng pamamaraan ng DCF ay hindi ang mga daloy ng kanilang sarili, ngunit ang netong kita sa pagpapatakbo nang walang pasanin ng utang, nabubuwisang tubo at daloy ng salapi na binawasan ang mga gastos sa pagpapatakbo.

3. Pagkalkula ng pagbabalik– ang natitirang halaga ng bagay sa pagpapahalaga pagkatapos huminto sa pagdaloy ang kita. Ang pagbabalik ay maaaring halos matukoy gamit ang:
   • pag-aaral ng halaga ng mga katulad na bagay sa domestic market;
   • pagtataya ng sitwasyon sa merkado;
   • independiyenteng pagkalkula ng capitalization rate - kita para sa taon kasunod ng pagtatapos ng panahon ng pagtataya.
4. Pagkalkula ng rate ng diskwento. Ang pinakamahirap na punto sa pagkalkula na ito ay ang wastong pagtukoy sa rate ng diskwento, iyon ay, ang rate ng pagbabalik. Mayroong higit sa 10 pang-ekonomiyang pamamaraan para dito, ang bawat isa ay may ilang mga pakinabang at disadvantages. Ang pinakamainam na paraan ay pinili sa bawat partikular na kaso. Mas gusto ng mga espesyalista sa Russia ang pinagsama-samang pamamaraan (pagdaragdag ng lahat ng mga panganib). Sa kasanayan sa Kanluran, ang mga pamamaraan na kadalasang ginagamit ay:
   • paghahambing ng mga alternatibong pamumuhunan - kadalasang ginagamit sa pagtatasa ng real estate (ang rate ay ang return na itinakda ng mamumuhunan o kita mula sa iba pang mga proyekto ng parehong mamumuhunan);
   • mga alokasyon - isang tambalang porsyento ng mga transaksyon na may kaugnayan sa mga katulad na bagay sa merkado ay kinakalkula;
   • pagsubaybay - batay sa regular na pagsubaybay sa merkado upang pag-aralan ang mga pamumuhunan sa real estate, ang rate ay nakuha sa pamamagitan ng isang husay na paghahambing ng mga tagapagpahiwatig ng buod.
5. Paglalapat ng pamamaraan ng DCF ayon sa kinakalkula na mga paunang tagapagpahiwatig. Ang formula ay ginagamit para sa pagkalkula:

DDP = ∑ N t=1 DP / (1+ SD) t

• DCF – may diskwentong cash flow;
• DP – cash flow sa napiling yugto ng panahon (t);
• SD - rate ng diskwento (rate ng pagbabalik);
• t - panahon ng pagtataya ng oras;
• Ang N ay ang bilang ng mga panahon ng pagtataya para sa pagpapakita ng mga daloy ng salapi.

Kasalukuyang (kasalukuyan, may diskwento, kasalukuyan) na halaga– ang halaga ng mga cash flow at reversion ng enterprise, na may diskwento sa isang tiyak na rate ng diskwento sa petsa ng pagtatasa.

Kasama sa mga kalkulasyon ng kasalukuyang halaga ang pagpaparami ng cash flow (CF) sa partikular na panahon (n) unit present value factor (DF), na isinasaalang-alang ang napiling discount rate (DR r). Kapag sinusuri ang mga pamumuhunan, ang kadahilanang ito ay madalas na tinatawag na kadahilanan ng diskwento.

Ang mga kalkulasyon ay isinasagawa ayon sa pormula:

PVn= ΣCFi·1/(1 + r)i,

Tukuyin

kung saan ang i ay ang bilang ng taon ng panahon ng pagtataya.

Ibinabawas ng formula na ito ang mga cash flow na parang natanggap ang mga ito sa katapusan ng taon. Gayunpaman, ang pamamaraang ito ay maaaring maliitin ang kasalukuyang pagtatantya ng mga inaasahang kita. Samakatuwid, kung ang cash flow ay hindi puro sa katapusan ng taon dahil sa seasonality ng produksyon at iba pang mga kadahilanan, ang appraiser ay maaaring magdiskwento sa mga cash flow na parang inaasahang matatanggap ang mga ito sa kalagitnaan ng forecast year, pagkatapos ay ang formula nagiging

PVn= ΣCFi·1/(1 + r)i-0.5,

Ang pagbabawas sa halaga ng pagbabalik ay palaging isinasagawa sa rate ng diskwento na kinuha sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya, dahil sa katotohanan na ang natitirang halaga (anuman ang paraan ng pagkalkula nito) ay palaging kumakatawan sa halaga para sa isang tiyak na petsa - ang simula ng post-forecast period, i.e. ang katapusan ng huling taon ng panahon ng pagtataya.

Ang mga halimbawa ng mga rate ng diskwento at kaukulang present value coefficient, na nag-iiba ayon sa taon, ay ipinakita sa Talahanayan. 7.7.

Mula sa Talahanayan 7.7 ay malinaw na ang karagdagang panahon ng pagtanggap ng isang yunit ng pananalapi mula sa kasalukuyang punto ng oras, mas mababa ang kasalukuyang halaga ng yunit ng pananalapi na ito. Kaya, na may rate ng diskwento na 20%, ang isang ruble na inaasahang matatanggap sa isang taon ay "nagkakahalaga" ng 83.333 kopecks ngayon, at ang isa na inaasahan sa apat na taon ay nagkakahalaga ng 48.225 kopecks.

Katulad nito, may kaugnayan sa pagitan ng kasalukuyang halaga ng pera at rate ng diskwento: mas mataas ang rate ng diskwento, mas mababa ang kasalukuyang halaga ng mga yunit ng pera na natanggap sa hinaharap.

Kapag nag-aaplay ng diskwentong paraan ng daloy ng salapi sa pagpapahalaga, kinakailangang buod ang kasalukuyang mga halaga ng mga pana-panahong daloy ng salapi na dinadala ng bagay sa pagpapahalaga sa panahon ng pagtataya, at ang kasalukuyang halaga ng negosyo sa panahon ng post-forecast.

Talahanayan 7.7 – Mga rate ng diskwento at mga salik sa kasalukuyang halaga

Ang paunang halaga ng isang negosyo ay may dalawang bahagi:

1) ang kasalukuyang halaga ng mga daloy ng salapi sa panahon ng pagtataya;

2) ang kasalukuyang halaga ng halaga sa post-forecast period.

Ang pamamaraan para sa pagtukoy ng kasalukuyang halaga ng mga daloy ng salapi at pagbabalik ay ipinakita sa Talahanayan 7.8.

Talahanayan 7.8 – Pagkalkula ng kasalukuyang halaga ng mga daloy ng salapi at pagbabalik

Halimbawa. Pagpapasiya ng halaga ng negosyo.

Ang panahon ng pagtataya ay tatlong taon, ang daloy ng pera para sa unang taon ng pagtataya ay 110 milyong rubles, para sa pangalawa - 144 milyong rubles, para sa pangatlo - 147 milyong rubles. Ang daloy ng pera para sa isang taon sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya (ika-apat na taon) ay katumbas ng 150 milyong rubles, ang rate ng diskwento ay 24%. Ipinapalagay na sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya, ang rate ng paglago ng kita ay magpapatatag sa 2% bawat taon.

Ang mga kasalukuyang value coefficient para sa ikatlong taon ng pagtataya at para sa halaga ng negosyo sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya ay pareho, dahil ang kita ng ikaapat na taon ay ginamit sa modelo ng Gordon upang matukoy ang halaga ng negosyo sa simula ng ika-apat na taon, na kasabay ng pagtatapos ng ikatlong taon at, samakatuwid, ang kita mula sa posibleng pagbebenta ng negosyo sa halagang 682 milyong rubles. dapat na may diskwento sa (FM2(r, 3)).

Ang pagkalkula ng halaga ng isang ari-arian gamit ang pamamaraan ng DCF ay isinasagawa gamit ang formula:

kung saan ang V ay ang kasalukuyang halaga ng ari-arian;

CF j – cash flow para sa panahon ng jth taon;

r - rate ng diskwento;

Vterm – ang halaga ng kasunod na pagbebenta (reversion) sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya;

P– tagal ng panahon ng pagtataya, taon.

Algoritmo ng pagkalkula para sa paraan ng DDP.

1. Pagpapasiya ng panahon ng pagtataya.

2. Pagtataya ng magnitude ng mga daloy ng pera mula sa ari-arian para sa bawat taon ng pagtataya.

3. Pagkalkula ng halaga ng pagbabalik.

4. Pagkalkula ng rate ng diskwento

5. Pagtukoy sa halaga ng isang ari-arian

Pagpapasiya ng panahon ng pagtataya.

Ang tagal ng panahon ng pagtataya ay tinutukoy ng tagal ng yugto ng hindi matatag na daloy ng pera ng ari-arian na pinahahalagahan.

Sa pagsasanay sa internasyonal na pagtatasa, ang average na panahon ng pagtataya ay 5-10 taon; sa kasanayang Ruso, ang karaniwang panahon ng pagtataya ay isang panahon ng 3-5 taon.

Pagtataya ng mga daloy ng pera mula sa isang ari-arian para sa bawat taon ng pagtataya.

Ang pagkalkula ng iba't ibang antas ng kita mula sa isang real estate property ay maaaring katawanin ng mga formula:

PVD = Lugar ٠ Rate ng upa (4.28)

DVD = PVD – Mga pagkalugi mula sa bakante at koleksyon ng upa + Iba pang kita (4.29)

NOR = DVD – Mga gastos sa pagpapatakbo ng may-ari ng real estate na nauugnay sa real estate (4.30)

Sa pagsasagawa, kinakalkula ng mga tagasuri ng Russia ang mga netong daloy ng pera ng isang ari-arian nang hindi isinasaalang-alang ang mga detalye ng financing, i.e. sa pamamaraan ng DCF, ang mga halaga ng netong kita sa pagpapatakbo ay may diskwento.

Kapag tinatasa ang market value ng isang property, ang cash flow ay ang netong kita sa pagpapatakbo mula sa property.

Gayunpaman, kung kinakailangan upang tantyahin ang halaga ng pamumuhunan ng isang ari-arian o ang halaga sa kasalukuyang paggamit, kung gayon ang mga aktwal na gastos ng may-ari o mamumuhunan ay dapat isaalang-alang, samakatuwid, ang mga sumusunod na antas ng mga daloy ng salapi ay ginagamit:

Daloy ng pera bago ang buwis = NPV – Mga pamumuhunan sa kapital – Pagseserbisyo sa pautang + Paglago ng pautang. (4.31)

Daloy ng pera para sa real estate pagkatapos ng mga buwis =

Pre-Tax Cash Flow – Mga pagbabayad ng buwis sa kita na ginawa ng may-ari ng ari-arian. (4.32)

Ang mga buwis sa lupa at mga buwis sa ari-arian ay dapat ibawas sa aktwal na kabuuang kita bilang bahagi ng mga gastos sa pagpapatakbo.

Ang pagbabawas ng ekonomiya at buwis ay hindi isang aktwal na pagbabayad ng cash, kaya ang pamumura ay hindi bahagi ng mga gastusin sa pagpapatakbo ng may-ari.

Ang mga pamumuhunan sa kapital na ginawa upang mapanatili ang ari-arian na tinatasa ay dapat ibawas sa netong kita sa pagpapatakbo bilang mga gastos sa pagpapatakbo.

Ang mga pagbabayad sa pagseserbisyo ng pautang (mga pagbabayad ng interes at pagbabayad ng utang) ay dapat ibawas sa netong kita sa pagpapatakbo kung ang halaga ng pamumuhunan ng ari-arian (para sa isang partikular na mamumuhunan) ay tinatantya.

Pagkalkula ng halaga ng pagbabalik.

Ang pagbabalik ay ang halaga ng pagbebenta sa hinaharap ng ari-arian sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya.

Kung isasaalang-alang namin ang mga daloy ng pera ng mamumuhunan para sa isang ari-arian ng real estate, pagkatapos ay mamumuhunan muna ang mamumuhunan sa ari-arian, pagkatapos ay tumatanggap ng kita mula sa ari-arian at sa pagtatapos ng pagmamay-ari ay ibinebenta ang ari-arian, i.e. tumatanggap ng pagbabalik ng orihinal na pamumuhunan.

Kapag kinakalkula ang reversion, kailangang matukoy ng appraiser ang halaga ng property sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya.

1) comparative approach, sa kasong ito, tinutukoy ng appraiser ang hinaharap na presyo ng pagbebenta batay sa pagsusuri ng kasalukuyang estado ng merkado, mula sa pagsubaybay sa gastos ng mga katulad na bagay at mga pagpapalagay tungkol sa hinaharap na estado ng bagay at ang hinaharap na estado ng real merkado ng ari-arian;

2) ang diskarte sa kita, sa kasong ito ang appraiser, batay sa pag-aakala na ang ari-arian ay makakamit ang patuloy na matatag na daloy ng pera sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya, ay gumagamit ng paraan ng pag-capitalize ng kita para sa taon kasunod ng taon ng pagtatapos ng ang panahon ng pagtataya, gamit ang isang malayang kinakalkula na rate ng capitalization;

3) diskarte sa gastos, sa kasong ito kinakalkula ng appraiser ang gastos ng kasunod na pagbebenta bilang kabuuan ng hinulaang halaga ng halaga ng merkado ng plot ng lupa at ang gastos ng pagpaparami (o pagpapalit) ng pinahahalagahang bagay sa pagtatapos ng forecast panahon;

4) mga pagpapalagay tungkol sa mga pagbabago sa halaga ng ari-arian sa panahon ng pagtataya.