1. MGA PANIMULANG PROBISYON

1.1. Sa panahon ng 2017 Mga rekomendasyong metodolohikal (mula rito ay tinutukoy bilang MR) ay sumasailalim sa praktikal na pagsubok. Ang mga komento at mungkahi sa dokumento ay tinatanggap sa imo@srosovet. ru.

Batay sa mga resulta ng pagsusuri ng mga resulta ng praktikal na pagsubok, na isinasaalang-alang ang mga komento at mungkahi na natanggap, isang desisyon ang gagawin upang aprubahan ang MR.

1.2. Ang MR ay binuo upang mapabuti ang kalidad ng mga resulta ng pagbibigay ng mga serbisyo upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng karapatang mag-claim ng utang (mula rito ay tinutukoy bilang Utang).

Ang diin sa MR ay ang pagtatasa ng Utang ng mga legal na entity. Ang metodolohikal na bahagi ng MR, na may ilang mga paghihigpit, ay maaari ding ilapat kapag tinatasa ang Utang ng mga indibidwal at mga indibidwal na negosyante.

1.3. Ang target na audience ng MR ay Appraisers. Ang ilang mga probisyon ng MR ay maaaring gamitin ng mga eksperto sa forensic; mga tao na ang mga responsibilidad sa trabaho ay kinabibilangan ng pagbuo ng mga paghatol tungkol sa halaga sa pamilihan ng Utang, pagsubaybay sa kalidad ng mga resulta ng pagbibigay ng mga nauugnay na serbisyo sa pagtatasa; mga kinatawan ng mga institusyong pang-edukasyon na nagsasanay ng mga dalubhasang espesyalista.

1.5. Ang MR ay may praktikal na oryentasyon:

• ang istraktura ay tumutugma sa "kronolohiya" ng pagbuo ng ulat ng pagtatasa;
• Ang mga Appendice 1 - 4 ay nagpapahiwatig ng mga posibleng mapagkukunan ng data ng merkado at nagbibigay ng espesyal na impormasyon sa analitikal at istatistika;
• sa mga apendise 5, 6 ipinapakita ang mga posibleng opsyon mga modelo ng pagkalkula sa format MS Excel.

2. PAGLALARAWAN NG OBJECT OF ASSESSMENT

2.1. Ang posibilidad ng sirkulasyon ng merkado ng mga karapatang mag-claim ng utang ay itinatag ng Art. 388. Alinsunod sa mga probisyon ng Art. 5, ang object of assessment ay maaaring mabuo bilang “claim rights under... an agreement...”.

2.2. Upang matukoy ang Utang, ang ulat ng pagtatasa ay magsasaad ng:

Hindi p/ P	Parameter	Komento
	Saklaw ng mga karapatan at kundisyon	ayon sa Artikulo 384 ng Civil Code ng Russian Federation
	Halaga ng utang	Sa pag-highlight: pangunahing halaga ng utang, multa, multa; ang orihinal na halaga ng utang at ang natitirang balanse sa petsa ng pagtatasa. Ang halaga ng aklat ng Utang ay maaaring hindi sumasalamin sa aktwal na laki nito (halimbawa, dahil sa pagkabigo na isaalang-alang ang halaga ng naipon na interes at mga parusa).
	Pagkakakilanlan ng may utang	Buong pangalan, OGRN, lokasyon, impormasyon sa pakikipag-ugnayan
	Mga dokumento ng pamagat/pamagat	Ang batayan para sa utang (halimbawa: kasunduan, desisyon ng korte). Ang mga sumusunod ay tinukoy para sa kontrata: mga kinakailangan; paglalarawan ng mga mahahalagang kondisyon (paksa; pamamaraan ng pagbabayad; pamamaraan para sa pagkalkula ng mga parusa at multa, atbp.); kumpirmasyon ng pagkumpleto ng trabaho / serbisyo / pagpapadala ng mga kalakal (halimbawa, mga detalye ng sertipiko ng pagkumpleto ng trabaho).

2.3. Karaniwang makabuluhang mga parameter ng pagpepresyo ng Utang:

Hindi.	Parameter	Komento
	Halaga ng utang	tingnan ang sugnay 2.2
	Tinantyang petsa ng pagbabalik	Alinsunod sa mga tuntunin ng mga dokumento ng Customer o mga pagpapalagay ng Appraiser
Mga parameter na nagpapakilala sa posibilidad ng pagbabalik
	Kalidad ng mga dokumento ng titulo / pamagat	Binabawasan ng hindi sapat na dokumentasyon ang bisa ng trabaho ng mga claim (halimbawa, ang mga lumagda ay walang kinakailangang awtoridad, hindi nakuha ang mga pag-apruba ng korporasyon).
	Availability at tagal ng pagkaantala
	Ang kasunduan ng may utang sa katotohanan ng pagkakaroon ng isang utang at ang mga hakbang na ginawa ng may utang upang mabayaran ito	Incl. impormasyon sa pamamaraan at mga halaga ng pagbabayad ng utang bago ang petsa ng pagtatasa, sa mga hakbangin ng may utang upang muling isaayos ang utang. Para sa karagdagang impormasyon, tingnan ang sugnay 3.7.
		Mahalaga hindi lamang ang halaga ng mga ratios na nagpapakilala sa kalagayan sa pananalapi sa petsa ng pagtatasa, ngunit ang kanilang dynamics - parehong retrospective, at predictive (kung available ang naturang impormasyon). Bilang karagdagan, tingnan ang mga talata 3.2 - 3.4.
	Availability at katangian ng collateral Utang sa anyo ng collateral	tingnan ang mga sugnay 2.5, 6.5.5
	Availability at katangian ng collateral Utang sa anyo ng isang garantiya	tingnan ang sugnay 2.6
	I-claim ang trabahong ginawa ng pinagkakautangan at ang mga resulta nito	Mga pamamaraang ekstrahudisyal at paglilitis ng hudisyal, kasama. nagtapos ng mga kasunduan sa muling pagsasaayos ng utang
	Bahagi ng tinasang utang sa kabuuang halagamga account na babayaran ng may utang, ang pila ng pagbabayad ng mga paghahabol kung saan nabibilang ang bagay ng pagtatasa	Isinasaad ang mga halaga ng utang para sa bawat pila. Kung ang mga paglilitis sa pagkabangkarote ay sinimulan laban sa may utang, ang rehistro ng mga nagpapautang ay maaaring gamitin bilang isang mapagkukunan ng impormasyon.

2.4. Kaugnay ng pagtatasa ng isang partikular na Utang, ang mga karagdagang parameter ng pagpepresyo na hindi tinukoy sa sugnay 2.3 ay maaaring makabuluhan.

2.5. Kapag siniguro ang Utang na may collateral, ang ulat ng pagtatasa ay nagbibigay ng paglalarawan nito na isinasaalang-alang ang mga kinakailangan ng nauugnay na FSO para sa pagtatasa ng kaukulang uri ng mga bagay ng pagtatasa (halimbawa, kung ang paksa ng collateral ay isang land plot - FSO No. 7) at ang prinsipyo ng materyalidad (na may pagbaba sa bahagi ng halaga ng collateral sa kabuuang halaga ng utang, ang epekto na ibinigay na impormasyon sa resulta ng pagtatasa ay nabawasan).

2.6. Kapag sinisiguro ang Utang na may garantiya, ang ulat ng pagtatasa ay dapat magsasaad ng mga mahahalagang tuntunin ng kasunduan sa garantiya: pagkakakilanlan ng guarantor; pamamaraan para sa pagkolekta ng seguridad; mga katangian ng ari-arian ng guarantor, ang mga aktibidad na nagbibigay ng kita nito, ang pagkakaroon ng mga obligasyon sa ilalim ng iba pang mga kasunduan sa garantiya, atbp.

2.7. Sa ilang mga kaso, ang pagsusuri ng legal na dokumentasyon na nagpapatunay sa karapatan ng pag-angkin ng pinagkakautangan at/o ang pagkakaroon ng collateral ay nangangailangan ng malalim na kaalaman sa mga tuntunin ng iba't ibang sangay ng batas na lampas sa kakayahan ng Appraiser. Sa ganitong mga sitwasyon, inirerekomendang isangkot ang mga dalubhasang espesyalista o limitahan ang saklaw ng pananaliksik sa gawain ng pagtatasa.

2.8. Upang mangolekta ng impormasyon sa mga halaga ng mga parameter ng pagpepresyo ng bagay sa pagpapahalaga at mga kondisyon ng merkado, ang mga sumusunod na mapagkukunan ng impormasyon ay ginagamit:

• customer ng pagtatasa;
• ang may utang at ang kanyang mga benepisyaryo;
• pampublikong awtoridad na may kaugnayan sa mga aktibidad ng may utang;
• profile analytical na materyales;
• mga platform kung saan inilalagay ang mga alok para sa pagbebenta ng maihahambing na Utang;
• mga organisasyong kasangkot sa pangongolekta ng utang;
• mga eksperto sa paksa;
• metodolohikal at pang-edukasyon na materyales.

2.9. Sa kawalan ng makabuluhang impormasyon tungkol sa bagay ng pagtatasa, ang Appraiser ay inirerekomenda na tumanggi na magsagawa ng pagtatasa.

Kung walang makabuluhang impormasyon sa isa o higit pang mga posisyon sa Utang ng portfolio, inirerekomenda na ayusin ang Order ng Pagpapahalaga sa pamamagitan ng pagbubukod ng mga posisyon na ito.

2.10. Sa kawalan ng impormasyon na maaaring makabuluhan kapag tinatasa ang katulad na Utang, inirerekomenda na ipakita sa ulat ng pagtatasa:

• isang paglalarawan ng mga aksyon na isinagawa ng Appraiser upang makuha ang impormasyong ito, na nagpapahiwatig ng mga dahilan para sa imposibilidad ng pagkuha nito at mga kaugnay na pagpapalagay;
• pagsusuri ng posibleng epekto ng nawawalang impormasyon sa halaga ng bagay sa pagpapahalaga (mga pagbabago sa halaga kung natanggap ang impormasyon).

3. PAGSASANAY NG MARKET

3.1. Pagpapangkat ng mga Utang ayon sa halaga ng mga parameter ng pagpepresyo.

3.1.1. Depende sa posibilidad ng pagbabalik:

• Utang na may mga palatandaan ng isang mataas na posibilidad ng koleksyon nito, sa kondisyon na ang pinagkakautangan ay gumaganap ng wastong paghahabol ng trabaho (naaayon sa mga tipikal na tuntunin na binuo sa merkado kapag nagtatrabaho sa katulad na Utang);
• Utang, ang posibilidad na mangolekta ng kung saan ay hindi gaanong mahalaga (mula rito ay tinutukoy bilang may problemang Utang).

3.1.2. Depende sa seguridad sa utang:

• Utang na hindi secure;
• Utang na sinigurado sa pamamagitan ng collateral;
• Utang na sinigurado ng isang garantiya.

3.2. Mga halaga ng karaniwang mga parameter ng pagpepresyo na nagpapahiwatig ng pagkakaroon ng mga palatandaan ng problema Utang:

Parameter	Ang ibig sabihin ay nagpapahiwatig tungkol sa pagkakaroon ng tanda ng problema sa utang	diskwentosa par	Komento
Pag-expire ng batas ng mga limitasyon	Ang batas ng mga limitasyon ay nag-expire na	100%	Matapos ang pag-expire ng panahon ng limitasyon, ang interesadong tao ay nawalan ng pagkakataon na hingin sa korte ang sapilitang proteksyon ng nilabag na karapatan.
Halaga ng utang	< 1/4 месячной заработной платы юриста	® 100%	Kung ang halaga ng utang ay hindi gaanong mahalaga, ang trabaho sa koleksyon nito ay hindi magagawa sa ekonomiya. Ang average na lakas ng paggawa ng pangongolekta ng utang ay maaaring tantiyahin sa 1/4 ng isang buwan ng trabaho para sa isang abogado. Kasama sa intensity ng paggawa na ito ang pamilyar sa mga dokumento, paghahanda ng isang posisyon, pakikilahok sa mga pagdinig sa korte, iba pang mga kaganapan, atbp. Ang impormasyon sa mga sahod sa isang partikular na rehiyon ay maaaring makuha mula sa mga espesyal na mapagkukunan, halimbawa, hh. ru. Ang diskwento ay ipinahiwatig para sa isang sitwasyon kung saan walang desisyon ng korte na paborable sa pinagkakautangan.
Komposisyon at kalidad ng mga legal/legal na sumusuportang dokumento	Ang mga dokumento ay nawawala o hindi wastong naisagawa	® 100%	Bumababa ang pagiging epektibo ng mga claim kapag: kakulangan ng mga dokumento na nagpapatunay sa pagkakaroon ng utang; hindi wastong pagpapatupad ng mga tinukoy na dokumento (halimbawa, ang mga lumagda ay walang kinakailangang awtoridad, hindi nakuha ang mga pag-apruba ng korporasyon).
Availability ng desisyon ng korte	Ang pagkakaroon ng negatibong desisyon ng korte para sa pinagkakautangan na pumasok sa legal na puwersa	> 90%	Ang mga negatibong desisyon ng korte para sa pinagkakautangan ay ginagawang posible na bayaran ang utang lamang kung ang mga ito ay susuriin ng mas mataas na mga hukuman o sa isang boluntaryong paraan sa bahagi ng may utang. Tungkol sa oras at posibilidad ng pagsusuri ng mga desisyon sa mas mataas na awtoridad, tingnan ang mga apendise 3, 4.
Ang kalagayang pinansyal ng may utang	1. Ang may utang ay bangkarota. Ang utang ay itinalaga sa ikatlong pila ng rehistro. Ang mga paghahabol ng nagpautang ay hindi sinigurado ng collateral o isang garantiya. 2. Walang kasalukuyang data sa kalagayang pinansyal ng may utang.	> 90%	Karaniwan, ang kakulangan ng impormasyon tungkol sa kalagayan sa pananalapi ng may utang ay nagpapahiwatig na hindi niya magawa ang kanyang mga obligasyon sa ilalim ng utang o nagnanais na iwasan ang mga ito at may naaangkop na mga kakayahan. Nalalapat ang nasa itaas sa sitwasyon kung kailan ginawa ng Appraiser ang lahat ng kinakailangang aksyon para makuha ang naturang impormasyon (tingnan ang sugnay 2.7).

3.3. Ang pagsusuri sa merkado ng bagay sa pagpapahalaga ay pangunahing isinasagawa para sa segment ng merkado kung saan kabilang ang tinasang Utang (sugnay 3.1).

Bilang isang patakaran, para sa problemang Utang na ipinakita sa merkado, ang impormasyon ay magagamit sa isang mas maliit na bilang ng mga parameter ng pagpepresyo kaysa para sa Utang na may mga palatandaan ng mataas na posibilidad ng pagbabayad.

3.5. Ang impormasyon mula sa anumang mga mapagkukunan ay napapailalim sa pag-verify para sa sapat at pagiging maaasahan (pagsunod sa data ng merkado). Halimbawa, ang mga halagang ibinigay ay maaaring ituring na opinyon ng eksperto o mga halaga ng alituntunin at napapailalim sa pag-verify laban sa data ng merkado.

3.6. Ang mga posibleng mapagkukunan ng impormasyon para sa pagsusuri sa Debt market ay ibinibigay sa Appendix 2.

3.7. Kapag sinisiguro ang Utang gamit ang isang collateral o surety, inirerekumenda na ang ulat ng pagtatasa ay magbigay ng pagsusuri sa segment ng merkado kung saan nabibilang ang nauugnay na ari-arian at mga aktibidad na nagbibigay ng kita ng guarantor. Ang saklaw ng pagsusuri ay itinatag na isinasaalang-alang ang mga kinakailangan ng nauugnay na FSO, na kinokontrol ang pagtatasa ng kaukulang uri ng mga bagay na sinusuri, at ang prinsipyo ng materyalidad (tingnan ang sugnay 2.5).

4. PAGPILI NG MGA PAMAMARAAN AT PARAAN SA PAGTATAYA

4.1. Ang pagpili ng mga diskarte (paraan) sa pagtatasa ay batay sa pagsusuri ng:

4.1.1. Mga opsyon sa pangongolekta ng utang, kabilang ang data sa:

• mga prospect (probability) ng pre-trial at judicial recovery;
• ang posibilidad ng pagkabangkarote ng may utang kapag kinokolekta ang tinasa na Utang;
• ang pinaka-promising na mga ari-arian ng may utang para sa mga layunin ng pagkolekta ng utang (kung ang potensyal na pagkabangkarote ay nauugnay sa koleksyon ng tinasa na Utang).

4.1.2. Sapat at pagiging maaasahan ng impormasyong magagamit para sa pagtatasa.

4.1.3. Posibleng pagkakamali sa mga resulta ng pagkalkula batay sa isang partikular na diskarte (paraan) sa pagtatasa.

4.2. Depende sa mga halaga ng mga parameter ng pagpepresyo ng Utang (sugnay 2.3), karaniwang ginagamit ang mga sumusunod na diskarte sa pagpapahalaga:

4.2.1. Upang pahalagahan ang Utang na sinigurado ng isang pledge o surety, ang diskarte sa kita sa pagtatasa ay karaniwang ginagamit dahil:

• ang hanay ng mga parameter ng collateral at ang pinansiyal na kalagayan ng mga guarantor ay natatangi, na nagpapahirap sa pagpili ng mga katulad na bagay, pati na rin ang gumawa ng mga naaangkop na pagsasaayos;
• ang proseso ng pagbabayad ng utang gamit ang collateral at/o mga pondo mula sa mga guarantor, bilang panuntunan, ay makabuluhang ipinamamahagi sa paglipas ng panahon.

4.2.2. Ang diskarte sa gastos sa pagtatasa ng Utang, bilang panuntunan, ay hindi inilalapat.

4.3. Inirerekomenda na samahan ang konklusyon tungkol sa imposibilidad ng paglalapat ng isang paghahambing o diskarte sa kita sa pagtatasa dahil sa kakulangan ng kinakailangang impormasyon na may isang paglalarawan ng mga mapagkukunan ng impormasyon na sinuri ng Appraiser, pati na rin ang isang paliwanag kung anong impormasyon ang nawawala.

4.4. Grade Ang Portfolio Debt (isang set ng mga Utang) ay maaaring isagawa:

• sa pamamagitan ng indibidwal na pagtatasa ng bawat Utang na may kasunod na pagsasaayos sa sukat ng buong portfolio (kung kinakailangan);
• isang solong portfolio, kung sakaling maihambing ang mga halaga ng makabuluhang mga parameter ng pagpepresyo.

5. PAGLALAPAT NG ISANG COMPARATIVE APPROACH SA ASSESSMENT

5.1. Upang mapataas ang katumpakan ng mga kalkulasyon, inirerekumenda na gumamit ng impormasyon sa mga presyo sa merkado ng mga transaksyon na may katulad na mga bagay sa petsa ng pagtatasa o isang petsa na malapit dito. Sa kawalan ng impormasyon sa mga presyo ng transaksyon, posibleng gumamit ng impormasyon sa mga presyo ng alok na may naaangkop na mga pagsasaayos (kung kinakailangan).

• ginawa sa pagitan ng mga magkakaugnay na partido (halimbawa, sa mga desisyon ng korte ng mga korte ng arbitrasyon ay maaaring mayroong mga transaksyon para sa pagbebenta ng Utang sa par; isang makabuluhang bahagi ng naturang mga transaksyon ay dahil sa pagtitiwala ng bumibili sa nagbebenta);
• nakatuon sa halaga ng pamumuhunan (halimbawa, kapag ang paglipat ng mga paghahabol ay humantong sa pagbabago ng kontrol sa isang bangkarota na kumpanya);
• nakatuon sa halaga ng pagpuksa (na may panahon ng pagkakalantad na iba sa merkado).

5.3. Ang mga analog na bagay ay pinili batay sa pagsusuri ng mga halaga ng makabuluhang mga parameter ng pagpepresyo (tingnan ang sugnay 2.3). Ang mga halaga ng mga parameter ng pagpepresyo na ginamit sa mga kalkulasyon ng mga analogue na bagay ay dapat na mas malapit hangga't maaari (mula sa mga analogue na ipinakita sa merkado) sa mga halaga ng mga parameter ng pagpepresyo ng bagay na sinusuri, sa partikular, dapat silang:

• nabibilang sa parehong pangkat (tingnan ang sugnay 3.1);
• magkaroon ng maihahambing na nominal na halaga;
• may maihahambing na inaasahang mga tuntunin at posibilidad ng pagbabayad.

5.4. Sa teorya, ang mga pagkakaiba sa pagitan ng valuation object at isang analog object sa mga tuntunin ng makabuluhang mga parameter ng pagpepresyo (sugnay 2.3) ay dapat alisin sa pamamagitan ng paggawa ng mga naaangkop na pagsasaayos. Sa pagsasagawa, ang impormasyong magagamit sa merkado ay hindi nagpapahintulot sa amin na bigyang-katwiran ang halaga ng pagsasaayos para sa mga pagkakaiba sa karamihan ng mga parameter ng pagpepresyo. Sa ganoong sitwasyon, ang mga pagkakaiba sa mga parameter ng pagpepresyo ay isinasaalang-alang sa yugto ng pagpili ng mga analogue na bagay - isang sample ng mga analogue na bagay ay nabuo, ang mga halaga ng mga parameter ng pagpepresyo kung saan ay mas malapit hangga't maaari sa mga halaga ng ang bagay na tinatasa. Sa karagdagang mga kalkulasyon, ang mga average na halaga ng mga tagapagpahiwatig para sa sample ay ginagamit (halimbawa, diskwento).

Sa pangkalahatan, ang pagkalkula ng halaga sa merkado ng mga karapatang mag-claim ng utang gamit ang comparative approach sa valuation ay isinasagawa gamit ang mga sumusunod na formula:

5.5. Posibleng uri ng modelo ng pagkalkula para sa isang paghahambing na diskarte sa pagtatasa sa format MS Excel ay ibinigay sa Appendix 5.

6. PAGSASABUHAY NG INCOME APPROACH SA PAGPAPAHALAGA

6.1. Ang mga pangunahing uri ng mga pondo na natanggap upang bayaran ang Utang: pagbabalik ng pangunahing halaga, pagbabayad ng interes, mga multa at mga parusa.

6.2. Ang mga pangunahing mapagkukunan ng mga pondo upang mabayaran ang Utang:

6.2.1. Magagamit na mga pondo ng may utang;

6.2.2. Pera mula sa pagbebenta ng collateral o iba pang ari-arian ng may utang (sa pamamagitan ng desisyon ng korte) - pahina 138 at apendiks 1;

6.2.3. Cash mula sa hinaharap na mga aktibidad ng may utang. Ang desisyon na gamitin ang mapagkukunang ito ay karaniwang ginagawa ng pinagkakautangan kasama ng may utang, ay naayos sa kasunduan sa muling pagsasaayos ng utang at nangyayari sa mga kaso kung saan ang pagbebenta ng collateral ay mahirap, halimbawa:

• ang collateral ay kinakatawan ng mataas na dalubhasang ari-arian, ang pagbebenta nito ay karaniwang nangyayari kasama ng iba pang mga elemento ng property complex na hindi kasama sa collateral;
• ang may utang ay ang negosyong bumubuo ng lungsod o ibang negosyo na ang aktibidad ay malamang na hindi titigil.

Karaniwan, ang mga sugnay 6.2.2 at 6.2.3 ay kapwa eksklusibo.

6.2.4. Mga pondo mula sa mga guarantor (mga opsyon - katulad ng mga sugnay 6.2.1 - 6.2.3).

6.3. Ang mga pangunahing uri ng mga gastos na nauugnay sa pagkolekta ng utang: mga legal na bayad, mga legal na gastos.

6.4. Sa pangkalahatan, ayon sa diskarte sa kita sa pagtatasa, ang halaga sa pamilihan ng mga karapatan sa pag-claim ng utang ay tinutukoy ng sumusunod na formula:

6.5. Pamamahagi ng mga daloy ng salapi sa paglipas ng panahon:

6.5.1. Kung walang pagtatalo at may makatwirang katibayan ng nararapat na pagsusumikap ng may utang, maaaring umasa ang Appraiser sa panahon ng pagbabayad para sa Utang na itinatag ng kontrata o kasalukuyang batas.

6.5.2. Ang panahon ng diskwento para sa mga daloy ng salapi mula sa pagbebenta ng collateral ay tinutukoy:

• isinasaalang-alang ang panahon na itinatag sa may-katuturang kasunduan - sa kaso ng out-of-court settlement;
• isinasaalang-alang ang tipikal na panahon ng pagkakalantad para sa mga kondisyon ng merkado - sa kaso ng legal na pag-aayos.

6.5.3. Ang pamamahagi ng mga daloy ng salapi mula sa mga aktibidad na nagbibigay ng kita ng may utang at/o tagagarantiya ay isinasaalang-alang ang aktwal na mga posibilidad at mga prospect ng mga tinukoy na aktibidad na nagbibigay ng kita (halimbawa, isang buwanang pagbabayad upang mabayaran ang Utang sa halaga ng average na buwanang libreng cash flow ng enterprise para sa isang maihahambing na panahon ng retrospective).

6.5.4. Ang pag-aayos ng utang ay maaaring mangyari sa labas ng korte o sa korte. Ang pagpili ng pamamaraan ay batay sa pagsusuri ng posibilidad ng pagbabayad ng utang (sugnay 2.3 at apendiks 2, 4). Ang karaniwang mga deadline para sa iba't ibang pamamaraan ng pangongolekta ng utang ay ibinibigay sa Appendix 3.

6.5.5. Kung tinitiyak ng collateral ang mga obligasyon sa ilalim ng ilang mga kasunduan sa pautang, isinasaalang-alang ng pamamahagi ang pagkakasunud-sunod ng pagbabayad ng mga claim. Ayon kay Art. 342, ang mga claim ng kasunod na mortgagee ay nasiyahan mula sa halaga ng ari-arian pagkatapos na masiyahan ang mga claim ng mga nakaraang mortgagee.

6.6. Ang posibilidad ng pagbabayad ng utang ay maaaring isaalang-alang:

6.6.1. Sa pamamagitan ng isang hiwalay na koepisyent na nagpapakilala sa posibilidad ng pagbabalik (priyoridad na opsyon). Sa kasong ito, hindi isinasaalang-alang ng rate ng diskwento ang panganib ng hindi pagbabayad ng utang na lampas sa bahaging walang panganib. Mga mapagkukunan ng impormasyon para sa pagtukoyAng mga probabilidad ng hindi pagbabalik ay ibinibigay sa Appendix 2, ang mga probabilidad na halaga para sa mga indibidwal na sitwasyon ay ibinibigay sa Appendix 4 at .Ang expression (4) ay may sumusunod na anyo:

6.6.2. Sa pamamagitan ng rate ng diskwento, ang halaga nito, bilang karagdagan sa walang panganib na bahagi, ay isinasaalang-alang ang karagdagang panganib ng hindi pagbabayad ng isang partikular na Utang. Sa pagsasagawa, ang pagpapatupad ng pagpipiliang ito ay mahirap, dahil ang mga umiiral na pamamaraan para sa pagtukoy ng karagdagang panganib na ito ay hindi nagbibigay ng sapat na pagiging maaasahan ng resulta.

6.7. Posibleng uri ng mga modelo ng pagkalkula para sa diskarte sa kita sa pagtatasa sa format MS Excel ay ibinigay sa Appendix 6.

7. PANGHULING PROBISYON

7.1. Ang kabuuang halaga sa pamilihan ng mga karapatang mag-claim ng utang ay hindi napapailalim sa VAT. Kapag isinasaalang-alang ang mga daloy ng pera mula sa mga benta sa modelo ng pagkalkula ari-arian ng may utang at/o dapat tandaan ng mga guarantor na maaari nilang isama o hindi ang VAT. Halimbawa, may kaugnayan sa pag-aari ng mga legal na entity na napapailalim sa pangkalahatang sistema ng pagbubuwis:

7.1.1. Kung ang isang modelo ng mga paglilitis sa pagpapatupad ay hinuhulaan, ang halaga ng ari-arian na ibinebenta ay kukunin hindi kasama ang VAT (sugnay 4 ng Artikulo 161). Yung. pagkatapos ng pagbebenta ng ari-arian sa isang auction, ang tagapag-ayos ng auction o ang may utang mismo ay nagbabayad ng VAT, at ang pinagkakautangan ay hindi makakatanggap ng halagang ito bilang pagbabayad ng utang.

7.1.2. Kung ang isang modelo ng pagkabangkarote ay hinulaang, ang pagbebenta ng ari-arian ay hindi napapailalim sa VAT (sugnay 15, sugnay 2, artikulo 146).

7.3. Ang market value ng Utang ay hindi maaaring maging zero. Mula sa kahulugan ng halaga ng pamilihan ay sumusunod na ito ang halaga sa kapalit, iyon ay, kapag nagbebenta. Ang paglilipat ng isang bagay na walang bayad o may karagdagang bayad ay binibigyang kahulugan ng Art. 572 bilang “gratuitous transfer” o “donation”. Para sa isang "pagbebenta" (iyon ay, upang gumuhit ng isang legal na umiiral na kontrata), isang tiyak na halaga ang kailangan (Artikulo 454). Kung ang mga resulta ng pagkalkula ay nagpapahiwatig na ang market value ng Utang ay may posibilidad na zero, ang pangwakas na halaga ng market value ng Utang sa ulat ng pagtatasa ay dapat ipahiwatig sa antas ng pinakamababang positibong halaga. Halimbawa, sa halaga ng isang yunit ng pananalapi ng Russian Federation (isang ruble).

7.4. Kapag gumuhit ng isang ulat sa pagtatasa ng halaga sa merkado ng Utang, ang Appraiser ay obligadong sumunod sa mga kinakailangan ng FSO No. 1 - 3.

7.5. Impormasyon tungkol sa mga may-akda. Ang mga MR ay binuo gamit ang isang crowdsourcing scheme - higit sa 30 katao ang nakibahagi sa kanilang paghahanda. Ang pinakamalaking kontribusyon ay ginawa ni: Ilyin Maxim Olegovich (coordinator ng pangkat ng dalubhasa), Kotov Denis Ivanovich (tagapagsimula ng pag-unlad), Lebedinsky Vladimir Igorevich, Kalinkina Kira Evgenievna, Nekrasova Elena Nikolaevna, Serebryakova Anna Andreevna, Zumberg Alexey Valerievich.
Sa paghahanda ng MR, ginamit ang mga materyales mula sa Association of Banks of the North-West.

Ang karapatan ng pag-angkin ay lumitaw bilang isang resulta ng sibil na legal na relasyon sa pagitan ng dalawang katapat - ang pinagkakautangan at ang may utang. Ang pagtatasa ng mga karapatan ng paghahabol ay kinakailangan kapag ang pamamahala ay gumagawa ng mga desisyon tungkol sa pamamahala ng pinansiyal na pagkilos ng isang negosyo, kapag nagsasagawa ng isang transaksyon para sa pagbebenta at pagbili ng mga utang ng isang negosyo, kapag ang pagreremata sa ari-arian ng may utang, o sa kaganapan ng pagkabangkarote ng isang negosyo. Bilang karagdagan, ang pagtatasa ng mga karapatan ng pag-angkin ay isinasagawa kapag naghahanda ng isang transaksyon para sa pagtatalaga ng mga utang sa libreng merkado, at ang object ng transaksyon ay maaaring parehong mga karapatan ng paghahabol at collateral. Ang pagsasakatuparan ng mga karapatan ng pag-angkin ay maaaring isagawa ng mga bangko sa pamamagitan ng pagtatalaga ng mga karapatan at bilang resulta ng mga paglilitis sa pagkabangkarote, sa pamamagitan ng pagkolekta ng seguridad para sa buo o bahagyang kasiyahan ng mga karapatan ng pag-angkin ng pinagkakautangan.

Tinutukoy ng appraiser ang market value ng mga karapatan ng claim, na ipinahayag ng halaga ng pera na natanggap mula sa pagbebenta ng mga karapatan ng claim sa bukas na merkado ng utang, o mula sa pagbebenta ng ari-arian na nagsisilbing seguridad para sa utang. Sa kaso ng muling pagsasaayos ng utang, tinutukoy din ng appraiser ang malamang na mga resibo ng pera upang mabayaran ang utang na lalabas bilang resulta ng hinaharap na mga aktibidad sa pananalapi at pang-ekonomiya ng negosyo ng may utang.

Sa ngayon, walang unibersal, karaniwang tinatanggap na mga pamamaraan ng pagtatasa para sa pagtatasa ng mga karapatan ng paghahabol. Gumagamit ang mga appraiser ng mga pamamaraan na naaprubahan o napagkasunduan sa loob ng bawat institusyon ng kredito.

Depende sa uri ng mga karapatan sa paghahabol, ang appraiser ay nahaharap sa problema sa pagpili ng mga paraan ng pagpapahalaga. Ang pagpipiliang ito ay dahil sa isang makabuluhang pagkakaiba sa mga kinakailangan, iyon ay, ang katayuan ng may utang, mga legal na batayan at inaasahang panahon ng pagbabayad. Kapag tinatasa ang mga karapatan ng paghahabol ng isang operating enterprise at isang bankrupt na negosyo, ang isang makabuluhang pagkakaiba ay ang mga kinakailangan para sa pagtatasa ng panganib ng pagbabayad ng utang nang buo.

Ang pamamaraan para sa pagtatasa ng mga claim para sa isang patuloy na pag-aalala ay nagsasangkot ng pagsasagawa ng masusing pagsusuri sa pananalapi ng kumpanya at higit pang pagtataya sa mga aktibidad nito. Kasunod nito na ang pagmomodelo ng cash flow mula sa pagbabayad ng utang ay batay sa maingat na pagtataya ng appraiser sa mga pinagmumulan ng pagbabayad ng utang, kabilang ang netong kita ng kumpanya, pagbuo ng forecast balance sheet at pagtukoy sa katatagan ng pananalapi ng negosyo sa hinaharap. Kapag tinatasa ang market value ng mga karapatan ng paghahabol para sa isang negosyong sumasailalim sa mga paglilitis sa pagkabangkarote, sinusuri muna ng appraiser kung anong mga ari-arian ang mayroon ang nanghihiram at kung gaano nangangako ang pagbabayad ng utang.

Sino ang pinagkakautangan?

Ang isang pinagkakautangan ay maaaring isang tao na kung saan ang pabor, bilang isang resulta ng sibil na ligal na relasyon, ang karapatang hilingin mula sa may utang ang katuparan ng ilang mga obligasyon: upang ilipat ang isang bagay, magbigay ng isang serbisyo, magsagawa ng trabaho.

Ang unang lugar sa listahan ng mga pinaka-madalas na nagpapahiram ay inookupahan ng mga bangko at mga institusyong pampinansyal na nagtutustos sa mga aktibidad ng mga negosyo at tinutukoy ang kanilang karagdagang trabaho at diskarte sa pagpapaunlad ng negosyo. Bilang isang patakaran, sa kaso ng bangkarota, sa proseso ng pagbuo ng isang rehistro ng mga nagpapautang sa bangkarota (komite ng mga nagpapautang), ang mga pangkalahatang nagpapautang na kumokontrol at madalas na kumokontrol sa proseso ng pagsasagawa ng pamamaraan ng pagkabangkarote ay mga istruktura ng pagbabangko.

Kinikilala ng korte bilang bankruptcy creditors ang mga may karapatang bumoto kapag nakikilahok sa pagpupulong ng mga nagpapautang. Ang karapatang ito ay dapat kumpirmahin sa korte sa pamamagitan ng mga dokumentong nagpapatunay sa paglitaw ng mga obligasyon. Para sa mga organisasyong pinansyal at kredito, ang mga pangunahing dokumento ay: isang kasunduan sa pautang, isang kasunduan sa mortgage, isang kasunduan sa pangako, isang kasunduan sa pagtiyak at iba pang mga dokumento na nagpapatunay sa pagmamay-ari ng karapatan ng paghahabol.

Ang pamamaraan para sa pagbibigay-kasiyahan sa mga paghahabol na itinatag ng batas ay naghahati sa mga nagpapautang sa priyoridad at priyoridad.

Bakit mahalaga ang kalidad ng asset?

Bilang isang patakaran, ang mga mandatoryong dibisyon ng malalaking organisasyon ng kredito sa pananalapi ay kinabibilangan ng isang dibisyon ng kredito, na naghahanda ng dokumentasyon para sa mga pagpapatakbo ng pagpapautang, at isang dibisyon ng serbisyo ng collateral, na sinusubaybayan ang collateral para sa aktwal na presensya, kundisyon at halaga ng asset. Ang komposisyon ng mga ari-arian ng organisasyon na napapailalim sa collateral, pati na rin ang kasalukuyang mga garantiya na ibinigay upang matiyak ang isang pautang, sa panahon ng kasunduan sa pautang ay dapat sumailalim sa mandatoryong pagsubaybay para sa pinansiyal na kagalingan ng may utang o tagagarantiya, at dapat ding napapailalim sa isang indicative na pamamaraan para sa pagsuri sa market value ng collateral asset para sa pagbabawas o pagtaas nito.

Bilang isang patakaran, ang karamihan sa mga "masamang" mga utang ay lumitaw dahil sa hindi sapat na pagsubaybay sa collateral ng mga istruktura ng pagbabangko. Kasabay nito, ang appraiser, na sinusuri ang mga kasunduan sa pautang bilang bahagi ng pagtatasa ng mga karapatan ng paghahabol, ay maaaring makatagpo ng maraming problema kapag tinatasa ang collateral o mga garantiya. Ang isang halimbawa ay isang kaso mula sa pagsasanay. Ang sentral na sangay ng isang malaking bangko na matatagpuan sa Moscow ay nagbigay ng isang pangmatagalang pautang sa isang borrower na matatagpuan sa rehiyon, na sinigurado ng isang pang-industriyang gusali. Sa oras na inilabas ang pautang, ang negosyo ng nanghihiram ay tumatakbo at maunlad sa pananalapi, at ang mga ari-arian ay likido at kumakatawan sa isang production workshop na may lupain. Pagkaraan ng dalawang taon, sinimulan ng kumpanya ang mga paglilitis sa pagkabangkarote. Ang appraiser ay pumunta sa lokasyon ng ipinangakong asset at nalaman na ang kumpanya ng may utang ay walang ginawa sa loob ng mahabang panahon, at ang pang-industriya na gusali, na kung saan ay ang object ng pledge, ay halos nawasak.

Ang isa pang problema sa pagtatasa ng mga karapatan sa paghahabol ay maaaring ang pagkakakilanlan ng mga karapatan sa paghahabol mismo. Sa panahon ng isang karaniwang pagsusuri ng mga kasunduan sa pautang, ang appraiser ay maaaring makatagpo ng problema ng legal na hindi kwalipikadong pagbalangkas ng mga dokumento, bilang isang resulta kung saan ang mga paghahabol ng pinagkakautangan ay maaaring pagkatapos ay tanggihan sa korte.

Ano ang dapat pagtuunan ng pansin?

Ang pangunahing criterion para sa pagtukoy ng halaga ng mga claim ay sapat na seguridad upang masakop ang halaga ng utang. Ang pagkalkula ng halaga ng karapatan ng pag-angkin ay isinasagawa sa pamamagitan ng pangunahing pormula: halaga ng pamilihan ng collateral / utang ng negosyo = % coverage ng utang.

Anumang mga ari-arian ng negosyo ay maaaring magsilbing collateral. Ang mga asset ay maaaring real estate sa ilalim ng mga kasunduan sa mortgage, kagamitan at imbentaryo sa ilalim ng mga kasunduan sa pledge, seguridad at mga garantiya na ibinibigay ng parehong mga indibidwal at legal na entity sa ilalim ng mga kasunduan sa surety.

Kinakalkula ng appraiser ang market value ng mga claim sa pamamagitan ng pagtukoy sa cash flow at sa antas ng panganib, kadalasang ipinahayag ng discount rate na kinakailangan upang dalhin ang cash flow sa kasalukuyang halaga.

Ang pangunahing criterion para sa tamang pagpapasiya ng cash flow ay isang patas na pagkalkula ng kabuuang mga garantiya upang ma-secure ang utang, na ipinahayag ng market value ng collateral at surety.

Ang antas ng rate ng diskwento kapag tinatasa ang karapatan ng paghahabol ay naiimpluwensyahan ng uri at pagkatubig ng collateral. Kasama rin sa mga panganib ang timing ng pangongolekta ng utang, ang mga kinakailangan ng bankruptcy creditor at mga karagdagang gastos para sa pagbebenta ng collateral. Ito ay sumusunod mula dito na ang halaga ng daloy ng salapi na nabawasan sa kasalukuyang halaga, na isinasaalang-alang ang lahat ng mga panganib at hindi kasama ang lahat ng minsanan at patuloy na mga gastos, ay ang halaga ng halaga sa pamilihan ng karapatan ng pag-angkin. Kapag tinutukoy ang cash flow para kalkulahin ang market value ng claim, sinusuri ng appraiser ang lahat ng dokumentong nagpapatunay sa pagmamay-ari ng claim.

Una sa lahat, maaaring lumitaw ang mga problema kapag tinutukoy ang mga karapatan ng paghahabol. Sa panahon ng isang karaniwang pagsusuri ng mga kasunduan sa pautang, ang appraiser ay maaaring makatagpo ng isang problema kapag ang ari-arian ay collateral sa ilalim ng ilang mga kasunduan sa pautang nang sabay-sabay. Maaaring mangyari ito dahil sa kapabayaan ng mga tagapamahala ng departamento ng kredito o mga sinasadyang pagkakamali. At kung nangyari ito sa loob ng balangkas ng isang organisasyon sa pananalapi at kredito, kung gayon para sa appraiser na kinikilala ang bagay ng pagtatasa, ito ay isang tiyak na pagiging kumplikado, na, gayunpaman, maaari niyang makilala at isaalang-alang kapag kinakalkula ang halaga ng mga karapatan ng paghahabol. . Sa kasong ito, ang mga pangunahing pagpapalagay para sa pagpapatupad ng mga karapatang ito, na nakuha mula sa pamamahala ng bangko, ay makakatulong sa appraiser sa pamamahagi ng cash flow sa pagitan ng mga kasunduan sa pautang.

Ang isang mas kumplikadong opsyon ay kapag ang parehong ari-arian ay cross-collateralized sa ilalim ng iba't ibang mga kasunduan sa pautang at magkakaibang mga nagpapautang. Ito ay kadalasang nangyayari kapag nagsasaad ng palipat-lipat na ari-arian, dahil kapag nag-isyu ng mga pautang, ang mga tagapamahala ng bangko ay hindi ma-verify ang legal na kadalisayan ng collateral. Sa ganoong kaso, nang walang kumpletong impormasyon, ang appraiser ay maaaring labis na magpahalaga sa halaga ng mga karapatan ng paghahabol, habang ang halaga ng collateral ay halos hindi sasaklawin ang karapatan na pinahahalagahan.

Bilang karagdagan sa real estate, movable property, materyal na asset at iba pang ari-arian na nagsisilbing seguridad para sa mga paghahabol, sinusuri ng appraiser ang pinansiyal na kalagayan ng mga guarantor.

Ang pagsusuri at pagpapahalaga ng mga ari-arian ay dapat isagawa ng isang appraiser alinsunod sa mga kinakailangan ng mga pamantayan sa pagpapahalaga. Ang mga karaniwang yugto ng pamamaraan ng pagtatasa ay pagsusuri ng komposisyon at istraktura ng mga asset, pagpapasiya ng dami at husay na mga katangian ng mga bagay (kung kinakailangan, isang pagbisita at inspeksyon ng mga asset ay isinasagawa), pagsusuri ng nauugnay na industriya at merkado ng asset. Depende sa uri ng asset, tinutukoy ng appraiser ang pagpili ng paraan para sa pagtatasa ng market value ng isang partikular na bagay at kinakalkula ang market value alinsunod sa pangkalahatang tinatanggap na mga pamamaraan ng valuation.

Bakit kailangan mo ng guarantor?

Upang mabawasan ang panganib sa ilalim ng isang kasunduan sa pautang, ang dibisyon ng pagpapautang ng bangko ay nagbibigay ng mga garantiya mula sa mga legal na entidad at indibidwal bilang karagdagang mga garantiya. Alinsunod sa Art. 361 ng Civil Code ng Russian Federation (mula rito ay tinutukoy bilang Civil Code ng Russian Federation), sa ilalim ng isang kasunduan sa garantiya, ang guarantor ay nangangako na maging responsable sa pinagkakautangan ng ibang tao para sa katuparan ng huli ng kanyang mga obligasyon sa buo man o bahagi.

Sa teorya, dapat subaybayan at i-update ng departamento ng pagpapautang ang impormasyon tungkol sa guarantor - isang legal na entity o indibidwal. Sa kurso ng pagsubaybay sa kalagayan sa pananalapi ng mga legal na entity na mga guarantor, ang departamento ng kredito ay dapat na regular na makatanggap ng mga opisyal na pahayag na sertipikado ng mga awtoridad sa buwis, mga transcript ng pangunahing mga item sa balanse tungkol sa mga pinakamahal na asset, impormasyon tungkol sa mga negatibong uso sa negosyo ng guarantor, pati na rin ang mga pangunahing pinagkakautangan ng guarantor.

Kapag sinusuri ang mga guarantor - ang mga indibidwal, kredito at mga departamento ng pamamahala sa peligro ay dapat magsagawa ng isang minimum na regular na pagsusuri ng pagkakaroon ng personal na ari-arian. Sa pagsasagawa, tinatasa ng mga departamento ng kredito ang solvency ng guarantor nang isang beses lamang - kapag nag-isyu ng pautang. Ang isang layunin na kadahilanan para sa mga bangko ay ang pangangailangan na iproseso ang isang malaking halaga ng impormasyon tungkol sa mga partido na nauugnay sa pangunahing nanghihiram. Dahil dito, sa kaganapan ng pagkabangkarote ng may utang, ang pagkolekta ng mga pondo mula sa mga guarantor ay kumplikado din sa pamamagitan ng katotohanan na sa panahon ng pautang ang posisyon sa pananalapi ng guarantor ay maaaring lumala nang malaki, at sa oras na ang mga paglilitis sa pagkabangkarote ay isinasagawa. laban sa pangunahing may utang, ang guarantor ay maaari ding maging hindi karapat-dapat sa kredito .

Kadalasan, kapag tinatasa ang halaga ng merkado ng mga paghahabol, ang halaga sa ilalim ng mga kasunduan ng surety sa mga indibidwal ay katumbas ng zero, dahil ang pagkolekta ng utang mula sa personal na pag-aari ng guarantor ay halos imposible dahil sa mga ligal na subtleties na may kaugnayan sa pagkolekta ng utang mula sa pag-aari ng mga mamamayan. Kapag tinatasa ang daloy ng pera mula sa koleksyon mula sa mga guarantor - mga legal na entity, ang appraiser ay nahaharap sa problema ng pagkuha ng napapanahong impormasyon tungkol sa guarantor, lalo na ang mga pahayag sa pananalapi, mga pagkasira ng mga asset at pananagutan, ang kasalukuyang rehistro ng mga nagpapautang, impormasyon sa negosyo at iba pang impormasyon ng tagaloob.

Alinsunod sa mga regulasyon at dokumentong kumokontrol sa mga aktibidad sa pagpapahalaga, obligado ang appraiser na mangolekta ng impormasyon na nakakatugon sa mga kinakailangan ng sapat at pagiging maaasahan.

Ang pangunahing impormasyon na gagamitin ng appraiser upang pag-aralan ang guarantor - isang legal na entity - ay ang pagganap sa pananalapi ng kumpanya. Ang halaga ng data na kailangang kolektahin sa panahon ng pagsusuri ay makabuluhan, dahil upang matukoy ang solvency ng guarantor kinakailangan hindi lamang pag-aralan ang data ng accounting, kundi pati na rin upang masuri ang halaga ng merkado ng lahat ng mga asset at pananagutan. Maaaring makuha ang pinansyal at analytical na data mula sa iba't ibang mapagkukunan, halimbawa, mga istatistikal na database na kinabibilangan ng impormasyon sa mga financial statement, quarterly na ulat ng mga issuer, registrar database, atbp. Ang pinakalayunin ng pagsusuri na ito ay upang matukoy ang antas ng solvency ng guarantor at ang posibilidad ng pagtupad ng mga obligasyon sa ilalim ng kasunduan sa garantiya.

Sa kasalukuyang pagsasanay, ang halaga sa pamilihan ng isang garantiya ay tinasa na may malaking diskwento, na maaaring mula 50 hanggang 100% hanggang sa nominal na halaga ng garantiya. Ang diskwento na ito ay kinumpirma ng ilang pinakamalaking bangko. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang pagsasagawa ng pagkolekta ng mga obligasyon mula sa mga guarantor ay medyo negatibo.

Isinasaalang-alang ang kasalukuyang mahirap na sitwasyon sa pagkolekta ng collateral sa ilalim ng mga sureties, noong 2012 ang Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation ay naghanda ng isang bilang ng mga dokumento at desisyon na tumutugon sa mga isyu ng paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa mga sureties. Ang mga dokumentong ito ay nagmumungkahi na makabuluhang taasan ang antas ng responsibilidad ng mga guarantor.

Kailan mas madaling magbenta ng utang sa merkado?

Sa panahon ng pagbubuo ng mga bank statement, ang mga pagkalugi na natukoy sa panahon ng muling pagsusuri ng mga claim at collateral ay ang dahilan para sa muling pagpapangkat ng mga asset ayon sa mga kategorya ng kalidad patungo sa isang mas mababang kategorya at, bilang isang resulta, ay humantong sa isang pagtaas sa mga reserbang bangko. Kung mas mataas ang antas ng mga reserba, mas mababa ang panghuling halaga ng equity capital ng bangko at mas mababa ang antas ng mga tagapagpahiwatig ng pagkatubig.

Upang mabawasan ang epekto ng "masamang" mga utang sa antas ng mga reserba, ang mga bangko ay nagbebenta ng bahagi ng mga pag-aari ng problema, dahil kahit na ang mga pagkalugi na natanggap mula sa pagbebenta ay maaaring makabuluhang mas mababa kaysa sa mga kahihinatnan ng pagbuo ng mga karagdagang reserba. Ayon kay Art. 382 ng Civil Code ng Russian Federation, ang karapatan (claim) na pagmamay-ari ng pinagkakautangan batay sa isang obligasyon ay maaaring ilipat niya sa ibang tao sa ilalim ng isang transaksyon na tinatawag na pagtatalaga ng claim. Ang pagtatalaga ng isang paghahabol, ayon sa kasalukuyang batas ng Russia, ay ginawa sa ilalim ng isang kasunduan sa pagtatalaga.

Sa kabila ng katotohanan na karamihan sa malalaking bangko ay lumikha ng mga departamento para sa pagbebenta ng collateral at mga paghahabol, ang pagbebenta ng mga paghahabol sa pamamagitan ng mga dalubhasang platform ng kalakalan ay lalong nagiging popular. Ang isang halimbawa ay ang mga elektronikong platform: ang automated na platform ng kalakalan na "Sberbank-AST", B2B, ang portal ng collateral ng Russia, pati na rin ang maraming mga elektronikong platform ng mga ahensya ng koleksyon na nagdadalubhasa sa pagbebenta ng mga problemang asset at mga utang. Bilang isang patakaran, sa pamamagitan ng pag-aaral ng impormasyon sa pagbebenta ng mga utang sa mga naturang site, maaari kang makakuha ng kumpletong data sa halaga ng utang, ang likas na katangian ng utang, at ang mga detalye ng mga aktibidad ng kumpanya ng may utang; tukuyin ang kaakibat sa industriya at lokasyon ng may utang; kumpirmahin ang pagkakaroon ng desisyon ng korte sa pagkolekta ng utang, pati na rin ang pagtatasa ng hanay ng mga posibleng mamimili ng utang at, pinaka-mahalaga, ang presyo ng pagbebenta ng utang.

Sa kasong ito, ang mga istatistika sa merkado sa pagbebenta ng ilang partikular na uri ng paghahabol ay maaaring magbigay sa appraiser ng mahalagang impormasyon tungkol sa tunay na halaga sa merkado ng diskwento sa halaga ng utang. Sa pagsasagawa, pagkatapos ng pag-aaral at pagsusuri ng data mula sa mga ahensya ng pagkolekta at mga platform ng kalakalan, natagpuan na sa karaniwan sa merkado ng pagbebenta ng utang, ang diskwento sa likidong utang ng mga legal na entity ay maaaring 10–30% ng nominal na halaga ng utang. Samantalang para sa mga illiquid debt ang discount ay maaaring umabot sa 70–95%. Kapag nagbebenta ng mga karapatan ng mga claim ng mga indibidwal, ang antas ng diskwento ay mas mataas: para sa likidong utang (sa yugto ng legal na paglilitis) - 50-70%; ang mga utang na mababa ang likido ay ibinebenta sa isang diskwento na 90–98.5%.

Anong resulta ang inaasahan natin?

Ano ang maituturing na positibong resulta kapag tinatasa ang karapatan ng paghahabol? Ang isang positibong resulta sa pagtatasa ng karapatan ng paghahabol ay sumusunod mula sa isang mahusay na secure na pautang at nakakamit kung ang utang ay ganap na sakop ng halaga ng seguridad. Sa kasong ito, ang antas ng panganib para sa naturang mga utang ay magiging 0%. Kung hindi, kung ang pautang ay inuri bilang mahinang secure o hindi secure, ang halaga ng mga karapatan ng paghahabol ay palaging tatasahin sa ibaba ng par at sa halaga ng panganib na tinutukoy ng appraiser.

Sa pagsasagawa ng mundo, kapag pumipili ng isang paraan para sa pagtatasa ng mga karapatan ng mga paghahabol, ang espesyal na pansin ay nakatuon sa pangmatagalang pagbawi sa pananalapi ng negosyo, ang pagpapanatili ng mga aktibidad nito, ang posibilidad ng muling pagsasaayos ng utang na may layuning higit pang mabayaran ito nang buo. bilang isang kahalili sa pamamaraan ng pagkabangkarote ng negosyo. Para sa mga layuning ito, binuo ng International Association of Insolvency and Bankruptcy Restructuring Specialists (INSOL) ang mga pangunahing prinsipyo ng isang pandaigdigang diskarte sa pakikipagtulungan sa mga nagpapautang, na idinisenyo upang pabilisin ang muling pagsasaayos ng pananalapi at pataasin ang posibilidad na mabawi ang negosyo ng nanghihiram.

Sa pagsasanay sa Russia, ang pangunahing palagay kapag tinatasa ang mga karapatan ng mga paghahabol ay ang pagtatalaga ng mga karapatan ng mga paghahabol o ang pagkabangkarote ng may utang. Alinsunod dito, ang tanong ng mga kakaiba ng pagtatasa ng isa o ibang uri ng mga karapatan sa pag-aari, at samakatuwid ang pagpili ng pamamaraan para sa mga karapatan ng pag-angkin, ay maiuugnay sa karamihan ng mga kaso alinman sa pamamaraan ng pagkabangkarote upang masiyahan ang mga paghahabol ng lahat ng mga nagpapautang, o sa pagtukoy sa antas ng merkado ng diskwento mula sa presyo ng alok kapag nagbebenta ng mga karapatan sa bukas na merkado.

Mga pamamaraan

ASSOCIATION OF RUSSIAN BANKS
Komite sa Pagpapahalaga

Mga Alituntunin
"Pagsusuri ng mga claim sa ilalim ng mga kasunduan sa pautang sa bangko"
MGA PANGKALAHATANG ISYU NG PAGTATAYA NG MGA KARAPATAN NG CLAIM SA ILALIM NG MGA KASUNDUAN SA KREDIT

Ang mga rekomendasyon ay sumasaklaw sa mga pangkalahatang isyu ng pagtatasa ng mga claim. Ang dokumento ay binuo alinsunod sa mga kinakailangan ng kasalukuyang batas sa larangan ng pagpapahalaga at naglalaman ng mga rekomendasyon na tinutukoy ng mga detalye ng pagtatasa ng mga paghahabol sa ilalim ng mga kasunduan sa pautang.

1.1. Bangko - organisasyon ng kredito.

1.3. Mga ari-arian- sa konteksto ng Mga Rekomendasyon na ito, mga nasasalat na asset sa anyo ng real estate, makinarya at kagamitan o kalakal.

1.4. Gastos sa pamumuhunan- ang gastos para sa isang partikular na tao o grupo ng mga tao para sa mga layunin ng pamumuhunan na itinatag ng taong ito (mga tao) para sa paggamit ng bagay sa pagpapahalaga

1.5. Halaga ng pagpuksa- isang tinantyang halaga na sumasalamin sa pinaka-malamang na presyo kung saan ang isang ibinigay na bagay sa pagpapahalaga ay maaaring ihiwalay sa panahon ng pagkakalantad ng bagay sa pagpapahalaga, na mas mababa kaysa sa karaniwang panahon ng pagkakalantad para sa mga kondisyon ng merkado, sa mga kondisyon kung saan ang nagbebenta ay napipilitang gumawa ng isang transaksyon para sa alienation ng ari-arian.

2.1. Ayon sa Regulasyon ng Bank of Russia na may petsang Marso 26, 2004 N 254-P "Sa pamamaraan para sa mga institusyon ng kredito upang bumuo ng mga reserba para sa mga posibleng pagkalugi sa mga pautang, pautang at katumbas na utang" (mula dito ay tinutukoy bilang Regulasyon), mga institusyon ng kredito ay kinakailangang lumikha ng mga reserba para sa mga posibleng pagkalugi sa mga pautang (mula rito ay tinutukoy bilang reserba) alinsunod sa pamamaraang itinatag ng Mga Regulasyon.

2.2. Ayon sa sugnay 1.7 ng Mga Regulasyon "Upang matukoy ang halaga ng tinantyang reserba na may kaugnayan sa epekto ng mga kadahilanan ng panganib sa kredito, ang mga pautang ay inuri batay sa propesyonal na paghuhusga (maliban sa mga pautang na pinagsama-sama sa isang portfolio ng mga homogenous na pautang) sa isa sa limang kategorya ng kalidad:

• I (pinakamataas) kategorya ng kalidad (karaniwang mga pautang));
• II kategorya ng kalidad (hindi karaniwang mga pautang);
• III kategorya ng kalidad (nagdududa na mga pautang) - makabuluhang panganib sa kredito (ang posibilidad ng mga pagkalugi sa pananalapi dahil sa hindi katuparan o hindi wastong katuparan ng nanghihiram ng mga obligasyon sa ilalim ng pautang ay nagiging sanhi ng pagbawas nito sa halagang 21 hanggang 50 porsiyento);
• Kategorya ng kalidad ng IV (mga pautang sa problema) - mataas na panganib sa kredito (ang posibilidad ng mga pagkalugi sa pananalapi dahil sa hindi katuparan o hindi wastong katuparan ng nanghihiram ng mga obligasyon sa ilalim ng pautang ay nagiging sanhi ng pagbawas nito sa halagang 51 porsiyento hanggang 100 porsiyento);
• V (pinakamababang) kategorya ng kalidad (masamang pautang) - walang posibilidad na mabayaran ang utang dahil sa kawalan ng kakayahan o pagtanggi ng nanghihiram na tuparin ang mga obligasyon sa pautang, na humahantong sa pagkumpleto (100 porsyento) ng depreciation ng utang.

2.3. Samantala, ang sugnay 1.3 ng Mga Regulasyon ay nag-uutos na "Ang reserba ay nabuo ng isang institusyong pang-kredito kung sakaling bumaba ang halaga ng isang pautang (mga pautang), iyon ay, kapag ang utang ay nawalan ng halaga dahil sa kabiguan ng nanghihiram na tuparin o hindi wastong pagtupad ng utang. mga obligasyon sa institusyon ng kredito o ang pagkakaroon ng isang tunay na banta ng naturang hindi katuparan (hindi wastong katuparan) (mula rito ay tinutukoy bilang panganib sa kredito para sa utang). Yung. Kung maayos na sumunod ang nanghihiram sa mga tuntunin ng kasunduan sa pautang, walang reserbang nabuo.

2.4. Dagdag pa, ayon sa Mga Regulasyon, "ang isang institusyon ng kredito ay lumilikha ng mga reserba para sa mga portfolio ng mga homogenous na pautang alinsunod sa pamamaraan ng pagtatasa ng panganib na ginagamit nito para sa kaukulang mga portfolio ng mga homogenous na pautang. Ibinahagi ng organisasyon ng kredito ang nabuong mga portfolio ng magkakatulad na mga pautang sa mga sumusunod na kategorya ng kalidad:

• Kategorya ng kalidad I - mga portfolio ng mga homogenous na pautang na may halaga ng nabuong reserba na 0 porsyento (walang mga pagkalugi sa portfolio ng mga homogenous na pautang);
• Kategorya ng kalidad II - mga portfolio ng mga homogenous na pautang na may halaga ng nabuong reserba na hindi hihigit sa 3 porsiyento ng kabuuang halaga ng libro ng mga pautang na pinagsama sa portfolio;
• Kategorya ng kalidad ng III - mga portfolio ng mga homogenous na pautang na may halaga ng nabuong reserba na higit sa 3 at hanggang sa 20 porsiyento ng kabuuang halaga ng libro ng mga pautang na pinagsama sa portfolio;
• Kategorya ng kalidad IV - mga portfolio ng mga homogenous na pautang na may halaga ng nabuong reserba na higit sa 20 at hanggang sa 50 porsiyento ng kabuuang halaga ng libro ng mga pautang na pinagsama sa portfolio;
• Kategorya ng kalidad V - mga portfolio ng mga homogenous na pautang na may halaga ng nabuong reserba na higit sa 50 porsiyento ng kabuuang halaga ng libro ng mga pautang na pinagsama sa portfolio.

2.5. Ayon sa sugnay 3.1. Mga Probisyon "Ang pagtatasa ng panganib sa kredito para sa bawat inilabas na pautang (propesyonal na paghatol) ay dapat na isagawa ng institusyon ng kredito nang tuluy-tuloy." Dagdag pa sa talata 3.1.1 "Ang propesyonal na paghuhusga ay ginawa batay sa mga resulta ng isang komprehensibo at layunin na pagsusuri ng mga aktibidad ng nanghihiram, na isinasaalang-alang ang kanyang sitwasyon sa pananalapi, ang kalidad ng serbisyo sa utang ng nanghihiram sa utang, pati na rin ang lahat ng magagamit na impormasyon. sa institusyon ng kredito tungkol sa anumang mga panganib ng nanghihiram, kabilang ang impormasyon tungkol sa mga panlabas na obligasyon na nanghihiram, tungkol sa paggana ng merkado (mga pamilihan) kung saan nagpapatakbo ang nanghihiram.”

Kaya, ang pangangailangan para sa propesyonal na paghuhusga (pagsusuri ng mga paghahabol) sa ilalim ng mga kasunduan sa pautang ay lumitaw kung ang Bangko ay nag-uuri ng pautang bilang kategorya ng kalidad 3-5 (nagdududa, may problema, masamang mga pautang).

3.1. Ang pangunahing gawain sa pagtatasa ng karapatan ng pag-angkin ay upang matukoy ang pagkakaroon at posibilidad ng pag-claim, alinsunod sa legal na itinatag na pamamaraan, movable at immovable property, securities, cash at iba pang ari-arian na collateral sa ilalim ng loan agreement.

3.2. Ayon sa itinatag na kasanayan sa pagbabangko sa larangan ng pagpapahiram sa mga ligal na nilalang, ang pinakakaraniwang uri ng seguridad para sa katuparan ng mga obligasyon sa ilalim ng mga kasunduan sa pautang ay maaaring:

• pangako ng imbentaryo, mga plot ng lupa, real estate, mga sasakyan, mga mahalagang papel at iba pang mga ari-arian;
• garantiya ng isang ligal na nilalang;
• garantiya ng isang indibidwal.

3.3. Sa Fig. Ang 1 ay nagpapakita ng isang maikling diagram na nagpapakita ng komposisyon ng posibleng collateral na ginagamit ng mga Bangko ng Russia sa pagsasagawa ng mga transaksyon sa negosyo sa ilalim ng mga kasunduan sa pautang sa pagitan ng Bangko at mga legal na entity.

Tulad ng makikita mula sa Fig. 1, ang kasunduan sa pautang ay maaaring walang "hard" collateral, i.e. ang utang ay maaaring ibigay sa anyo ng isang overdraft, na isang linya ng kredito sa anyo ng limitasyon sa utang. Kapag nagbibigay ng mga pautang sa anyo ng isang overdraft sa mga card sa pagbabayad sa mga kontrata sa mga mamimili, ang mga bangko ay karaniwang nagtatakda ng limitasyon sa overdraft, mga deadline para sa paggawa ng buwanang pagbabayad at ang halaga ng pinakamababang pagbabayad.

kanin. 1. Posibleng komposisyon ng collateral sa ilalim ng mga kasunduan sa pautang

3.4. Upang matukoy ang pagkakaroon ng mga karapatan sa ari-arian - mga karapatan (mga kinakailangan), kinakailangang punan ang talahanayan sa ibaba. Ang talahanayan ay napunan sa tulong ng isang espesyalista - isang abogado mula sa bangko na may sapat na kakayahan at kaalaman upang magbigay ng isang propesyonal na paghatol sa collateral.

Talahanayan 1. Collateral analysis matrix para sa pagtukoy ng pagkakaroon ng mga materyal na karapatan - mga karapatan (mga kinakailangan)

Real estate	Salik	Pagpaparehistro ng Unified State Register	Desisyon ng Corporate Body	Tamang paglalarawan ng collateral sa Kasunduan		Kabuuang panganib
	% panganib
Movable property	Salik	Aktwal na kakayahang magamit	Pagkakaroon ng mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa collateral property	Posibilidad ng autonomous na paggamit	Availability ng pagkakakilanlan (imbentaryo, mga teknikal na numero) at ang kanilang pagsunod sa mga kasunduan sa collateral at accounting. accounting	Kabuuang panganib
	% panganib

3.5. Kapag pinupunan ang matrix, dapat kang magabayan ng mga sumusunod na rekomendasyon:

Real estate:

1. Ang kawalan ng rekord ng pagpaparehistro sa Unified State Register of Entrepreneurs ay isang mataas na panganib ng imposibilidad ng pagpapataw ng parusa sa ari-arian. Inirerekomendang halaga 30-50%
2. Ang kawalan ng desisyon mula sa Corporate Body ng borrower ay nagdadala ng mataas na panganib ng isang positibong resulta ng proseso ng pag-reclaim ng ari-arian, ang inirerekomendang halaga ay 50%
3. Ang kawastuhan ng paglalarawan ng collateral ay kritikal sa kaganapan ng mga makabuluhang pagkakamali sa paglalarawan at ang aktwal na item. Depende sa antas ng kawastuhan, ang panganib ay maaaring masuri hanggang sa 100%

Movable property:

• Ang pisikal na kawalan ng collateral, na kinumpirma ng mga dokumento ng pagnanakaw, ay isang 100% na panganib na hindi nagpapahintulot ng karagdagang pagtatasa ng collateral.
• Ang pagkakaroon ng mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa collateral ay tinatasa depende sa pag-usad ng mga proseso upang hamunin ang collateral; isang ekspertong pagtatasa ng posibilidad ng isang kanais-nais na resulta ng paglilitis ay ibinigay ng isang abogado. Maaaring masuri ang panganib hanggang 100%
• Ang panganib ay itinuturing na zero kung ang kumpletong autonomous na paggamit ng collateral ay posible; kung ang autonomous na paggamit ng collateral ay nagsasangkot ng mga makabuluhang pamumuhunan sa kapital bilang karagdagan sa kasalukuyang estado nito, ang panganib ay tinasa sa proporsyon sa antas ng mga gastos.
• Sa pagsang-ayon sa abogado ng Customer, ang panganib ng epekto ng hindi pagkakapare-pareho ng mga detalye ng ari-arian sa mga kasunduan sa pledge at mga dokumento sa accounting ay maaaring masuri ng hanggang 100% (halimbawa, sa kaso ng mga kaso na humahamon sa mga katulad na pledge)

3.6. Ang mga resultang nakuha ay tinasa ayon sa sumusunod na gradasyon ng kabuuang mga panganib

• 0-15% - mababang panganib, mataas na posibilidad na makakuha ng collateral
• 15-25% - average na antas ng panganib, ang posibilidad ng pagkuha ng collateral ay umiiral
• 25-50% - isang mataas na antas ng panganib, ang posibilidad na makakuha ng collateral ay umiiral, ngunit nauugnay sa mga karagdagang gastos
• Sa itaas ng 50% ay isang mataas na antas ng panganib, na hindi nagpapahintulot sa amin na pag-usapan ang posibilidad ng foreclosure sa collateral.

3.7. Matapos matukoy ang buong listahan ng collateral sa ilalim ng mga kasunduan sa kredito at kalkulahin ang kabuuang panganib ng posibilidad ng pagkolekta ng collateral, ito ay tinasa gamit ang kita, gastos at paghahambing na mga diskarte para sa mga bagay kung saan ang kabuuang panganib ay hindi lalampas sa 50%.

Ang mga kinakailangan para sa pagtatasa ng mga karapatan ng paghahabol ay ibinibigay sa Federal Security Service at ang mga pamantayan ng mga organisasyong self-regulatory ng mga appraiser. Gayunpaman, ipinapalagay ng object ng pagtatasa na isinasaalang-alang ang pagkakaroon ng ilang partikular na mga detalye.

Kapag tinatasa ang mga karapatan ng paghahabol, ang Appraiser ay dapat sumailalim sa mga sumusunod na pangkalahatang kinakailangan.

1) Ang pangunahing gawain ng Appraiser ay ipakita ang quantitative at qualitative na mga prospect para sa pagiging posible ng tinasa na bagay.

2) Ang resulta ng pagtatasa, una sa lahat, ay kinakailangan para sa bangko, samakatuwid, kapag nagsasagawa ng pagtatasa, ang Appraiser ay inirerekomenda, sa pagsang-ayon sa bangko, na makipag-ugnayan sa mga awtorisadong espesyalista nito. Ang pakikipag-ugnayan na ito ay hindi nagpapahiwatig ng presyon sa Appraiser mula sa bangko at hindi lumalabag sa prinsipyo ng kalayaan ng mga aktibidad nito.

3) Ang paglalarawan ng mga bagay ng pagtatasa ay dapat maglaman ng malinaw na mga palatandaan na nagpapahintulot sa bagay na hindi malabo na makilala. Hindi pinapayagan na limitado sa pagpahiwatig ng mga pangalan at numero ng pag-access. Kung ang karapatan ng paghahabol ay kasama ang isang pangako ng real estate, ipinag-uutos na siyasatin ang mga bagay at ilakip sa ulat ng pagtatasa ang isang ulat ng inspeksyon ng mga pangako, na nilagdaan ng mga kinatawan ng Bangko.

4) Kapag tinutukoy ang halaga ng merkado, ang lahat ng mga kalkulasyon at pagpapalagay ay dapat na nakabatay sa maaasahang data ng merkado at mga uso. Ang mga pagpapalagay na batay lamang sa opinyon ng eksperto ng Appraiser ay dapat mabawasan.

5) Ang lahat ng mga pinagmumulan ng impormasyon na ginamit sa ulat ay dapat ipahiwatig sa isang form na nagpapahintulot sa isa na i-verify ang kanilang kasapatan.

6) Ang ulat ng pagtatasa ay dapat maglaman, sa pinakamababang dami, ng lahat ng impormasyong kinakailangan upang maunawaan ang bisa ng mga resultang nakuha.

7) Upang mapataas ang kahusayan ng trabaho, ang mga pansamantalang resulta ng pagtatasa ay maaaring isumite sa bangko sa isang form na napagkasunduan sa bangko.

8) Kung mayroong isang makabuluhang pagkakaiba sa mga resulta na nakuha gamit ang iba't ibang mga diskarte, isang pagsusuri sa mga dahilan para sa naturang pagkakaiba ay dapat isagawa at ang pinaka-maaasahang resulta, sa makatwirang opinyon ng Appraiser, ay dapat piliin bilang ang huling resulta.

9) Hindi pinapayagang suriin ang bagay ng Appraiser nang hindi sinisiyasat ang bagay. Ang mga larawan ng mga bagay na tinatasa (kung may malaking bilang ng mga bagay, marahil ang mga pinaka-makabuluhan) ay dapat isama sa Mga Appendice sa ulat. Ang mga larawan ay dapat na tunay na sumasalamin sa kalagayan ng ari-arian na tinasa;

10) Sa pamamagitan ng kasunduan sa bangko at sa customer, maaaring matukoy ng Appraiser ang mga katangian ng bagay sa pagtatasa na hindi ibinigay para sa mga kinakailangan ng mga pamantayan ng pederal na pagtatasa, ngunit kinakailangan para sa bangko na gumawa ng desisyon.

11) Ang pagtatasa ay dapat makumpleto sa loob ng isang takdang panahon na hindi lalampas sa mga limitasyon na tinutukoy ng proseso ng kredito. Upang mabawasan ang mga deadline nang walang pagkawala ng kalidad, ang Appraiser, sa yugto ng pag-set up ng isang pagtatasa na gawain, ay dapat na malinaw na maunawaan ang kanyang gawain, matukoy ang dami ng impormasyon at komposisyon ng mga dokumento na kinakailangan para sa trabaho, at itakda ang mga deadline para sa pagsusumite ng mga dokumento at priyoridad. .

12) Sa seksyon ng pagsusuri ng segment ng merkado kung saan nabibilang ang pinahahalagahang bagay bilang bahagi ng karapatan ng paghahabol, dapat na naroroon ang sumusunod na impormasyon:

• pagsusuri ng mga kasalukuyang aktibidad at pangunahing mga uso sa nauugnay na segment ng merkado;
• retrospective, kasalukuyan at inaasahang demand sa hinaharap para sa ganitong uri ng ari-arian sa rehiyon;
• umiiral at malamang na mga pangangailangan para sa mga alternatibong paggamit ng ari-arian na tinatasa;
• ang antas ng epekto sa halaga ng collateral ng ilang mga kadahilanan ng pagtataya (sa oras ng pagtatasa);

13) Kapag gumagamit ng diskarte sa kita kapag gumagawa ng mga daloy ng salapi, kinakailangang umasa sa mga tagapagpahiwatig ng merkado, kabilang ang sa isang sitwasyon kung saan ang may-ari ng bagay ay nagtatamasa ng mga pakinabang na naglalagay sa kanya sa isang mas kapaki-pakinabang na posisyon na may kaugnayan sa iba pang mga kalahok sa merkado (mga benepisyo, atbp. .). Ang mga umiiral na encumbrances ng object (halimbawa, lease, easement), na mapapanatili sa pag-alis ng object, ay napapailalim sa mandatoryong pagsasaalang-alang sa panahon ng pagtatasa.

4.1. Mga karapatan sa ari-arian bilang mga bagay ng sibil na sirkulasyon

Artikulo 128 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagbibigay ng isang listahan ng mga uri ng mga bagay ng sibil na sirkulasyon, inuri ang mga karapatan sa pag-aari bilang mga bagay ng mga karapatang sibil kasama ang mga bagay, kabilang ang pera at mga seguridad, iba pang ari-arian, mga gawa at serbisyo; protektadong mga resulta ng intelektwal na aktibidad at paraan ng indibidwalisasyon na katumbas ng mga ito (intelektwal na ari-arian); hindi nasasalat na mga benepisyo.

Ang isa sa mga pangunahing tampok ng mga bagay ng isang ligal na relasyon ay ang mga naturang bagay ay dapat na kumakatawan sa isang tiyak na halaga, na ipinakita sa kakayahang masiyahan ang ilang mga legal na makabuluhang interes ng mga paksa ng batas. Siyempre, ang mga karapatan ng pag-angkin ay may ganoong materyal na halaga, na nagmumungkahi na ang karapatan (claim) ay maaaring maging object ng sibil na sirkulasyon.

Ang probisyong ito ay kinumpirma ng pagkakaroon sa Kabanata 24 ng Civil Code ng mga artikulong naglalaman ng mga tuntunin sa pagtatalaga ng mga paghahabol.

4.2. Mga batayan para sa paglitaw ng mga karapatan (mga kinakailangan)

Ayon kay Art. 8 ng Civil Code ng Russian Federation, ang batayan para sa paglitaw ng mga karapatang sibil at obligasyon ay isang kasunduan at iba pang mga transaksyon, atbp.

Ang Artikulo 307 ng Civil Code ng Russian Federation ay tumutukoy sa mga batayan para sa paglitaw ng mga obligasyon - ito ay isang kontrata, pinsala, hindi makatarungang pagpapayaman, iba pa (Bahagi 2 ng Artikulo 307 ng Civil Code ng Russian Federation).

Kaya, ang kontrata ay ang batayan para sa paglitaw ng mga karapatang sibil at mga obligasyon at obligasyon.

Ang mga karapatang sibil, tungkulin at obligasyon ay lumitaw kaugnay sa isang partikular na bagay.

Sa bisa ng isang obligasyon, ang isang tao (may utang) ay obligado na magsagawa ng isang tiyak na aksyon na pabor sa ibang tao (nagkakautangan), tulad ng: ilipat ang ari-arian, magsagawa ng trabaho, magbayad ng pera, atbp., o umiwas sa isang partikular na aksyon, at ang pinagkakautangan ay may karapatang hilingin sa may utang na tuparin ang kanyang obligasyon (Bahagi 1 ng Artikulo 307 ng Civil Code ng Russian Federation).

Kaya, ang mga karapatan sa ari-arian, kasama ang iba pang ari-arian, ay kung ano ang mga obligasyon na lumitaw.

4.3. Obligasyon bilang batayan para sa paglitaw ng mga karapatan ng pag-angkin, ang istraktura ng obligadong legal na relasyon

Ginagamit ng batas sibil ang konsepto ng "obligasyon" sa iba't ibang kahulugan, katulad ng: obligasyon sa malawak na kahulugan, at sa makitid na kahulugan, i.e. tiyak na mga karapatan ng pag-angkin ng pinagkakautangan laban sa may utang.

Ang isang kasunduan ay maaaring maglaman (at kadalasan ay naglalaman) ng isang hanay ng mga karapatan at kaukulang obligasyon. Kaya, sa isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, maaaring makilala ng isa ang karapatan ng mamimili na hingin ang paglipat ng mga kalakal at ang kaukulang obligasyon ng nagbebenta na ilipat ang mga kalakal (ang unang obligadong relasyon). Sa loob ng balangkas ng kasunduang ito, may karapatan ang nagbebenta na humingi ng bayad para sa mga kalakal at obligasyon ng mamimili na bayaran ito (ang pangalawang obligasyon).

Ang pinagkakautangan at may utang ay makikilala lamang sa isang simpleng obligadong legal na relasyon, at hindi sa loob ng balangkas ng kasunduan sa kabuuan.

Sa isang kumplikadong legal na relasyon ng mga obligasyon, na kadalasan ay isang kontrata, may mga partido, i.e. mga paksang pinagkalooban ng parehong mga karapatan at responsibilidad, i.e. magkakasabay ang mga nagpapautang at may utang.

Ang Kabanata 24 ng Civil Code ng Russian Federation "Pagbabago ng mga tao sa isang obligasyon" ay nagbibigay para sa pamamaraan para sa pagpapalit ng isang partido sa isang obligasyong legal na relasyon (may utang o pinagkakautangan), at hindi isang partido sa isang kasunduan (o iba pang obligasyon sa isang malawak na kahulugan), ang bawat isa ay maaaring kapwa may utang at pinagkakautangan para sa iba't ibang dahilan. mga obligasyong sakop ng disenyo ng isang kontrata.

Sa Art. Art. 382 - 390 ng Civil Code ng Russian Federation, ang terminong "nagpapautang" ay ginagamit upang italaga ang taong "may-ari" ng itinalagang karapatan. Ang pinagkakautangan ay isang aktibong paksa na pinagkalooban ng karapatang humiling ng pagsasagawa ng mga aksyon (pag-iwas sa mga aksyon) mula sa may utang.

Sa isang kasunduan, ang nilalaman nito ay isang legal na koneksyon lamang, isang simpleng obligasyon, isang pagbabago sa aktibong partido sa obligasyon (nagkakautangan) ay isang kapalit din ng partido sa kasunduan. Ang isang halimbawa ng naturang obligasyon ay isang pautang: ang paglipat ng karapatan ng pag-angkin sa ibang tao ay nangangahulugan ng pagpapalit ng isang partido sa kasunduan - ang nagpapahiram.

Kadalasan ang obligadong legal na relasyon ay kumplikado, i.e. bawat isa sa mga partido nito ay may ilang mga karapatan at may ilang mga responsibilidad. Ang buong hanay ng isang bilang ng mga kontra karapatan at obligasyon ng mga partido ay dapat ituring bilang isang legal na relasyon. Sa legal na literatura, ang mga indibidwal na karapatan ng mga partido sa isang obligasyon ay itinalaga ng terminong "mga kapangyarihan". Kasabay nito, ipinahiwatig na sila ay bahagi ng subjective na batas, na may isang kumplikadong istraktura. Kapag may pagbabago ng mga tao sa isang obligasyon, nagbabago ang komposisyon ng paksa nito, ngunit ang mga sistematikong koneksyon sa pagitan ng mga kapangyarihan at mga responsibilidad ay napanatili.

Sa ilalim ng isang kasunduan sa pagtatalaga ng karapatan ng pag-angkin, ang bagong namamagitan na tao ay hindi tumatanggap ng indibidwal na kapangyarihan ng nagretiro na partido (ang karapatan ng pag-angkin), ngunit ang buong hanay ng kanyang mga kapangyarihan na magagamit sa oras ng paglipat.

4.4. Konsepto ng batas (mga kinakailangan)

Ang Civil Code ay hindi naglalaman ng isang kahulugan ng karapatan ng pag-angkin (mas tiyak, ang karapatan (claim).

Kasabay nito, ginagamit ng mambabatas ang konsepto ng karapatan (kinakailangan) sa mga pamantayan ng Kabanata 24 ng Civil Code ng Russian Federation. Kaya, sa bisa ng Art. 382 ng Civil Code ng Russian Federation, ang karapatan (claim) na pagmamay-ari ng nagpautang batay sa isang obligasyon ay maaaring ilipat niya sa ibang tao sa ilalim ng isang transaksyon (pagtatalaga ng claim) o ilipat sa ibang tao batay sa Ng batas.

Kapag sinusuri ang mga tuntunin sa pagtatalaga ng isang karapatan (claim), maaari nating tapusin na ang isang paghahabol ay hindi karapatan ng paksa na hilingin, ngunit isang bagay na inaangkin ng isang may karapatan na tao (inaangkin) na matanggap, i.e. ang pagpapatupad kung saan siya (sa paglitaw ng ilang mga kundisyon) ay maaaring humingi mula sa taong obligado ng kanyang karapatan, umaasa sa mapilit na kapangyarihan ng estado.

Sa kasong ito, kailangan lamang na tandaan na kapag nagtatalaga ng mga karapatan sa paraang itinakda sa Kabanata. 24 ng Civil Code ng Russian Federation, ang parehong kasanayan at teorya ay nagpapatuloy mula sa katotohanan na ang pagtatalaga ay pinahihintulutan lamang na may kaugnayan sa karapatan na nagmumula sa isang obligasyon.

Ayon sa talata 4 ng Artikulo 454 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga pangkalahatang probisyon sa pagbili at pagbebenta ay nalalapat sa pagbebenta ng mga karapatan sa pag-aari, maliban kung sumusunod sa nilalaman at likas na katangian ng mga karapatang ito.

Kasabay nito, tungkol sa pagkilala sa mga karapatan (claims) bilang isang property-legal status, mayroong ilang mga punto ng view, mula sa kumpletong pagtanggi sa kanilang property-law nature hanggang sa pagkilala sa pagmamay-ari ng right of claim (“karapatan sa kanan”) at ang pagkakaiba sa pagitan ng karapatan bilang nilalaman at karapatan bilang isang bagay.

Sa anumang kaso, ang pagkakaroon ng materyal na halaga, mga karapatan (claim), na sa esensya ng mga karapatan ng obligasyon, ay sa parehong oras ang layunin ng mga transaksyon, kasama ang iba pang mga karapatan sa pag-aari (halimbawa, mga tunay na karapatan)

Konklusyon: ang mga karapatan (claims) ay isang independiyenteng bagay ng sibil na ligal na relasyon, kasama ang mga bagay at iba pang mga paksa, at, dahil dito, mga bagay ng pagtatasa, na may reserbasyon tungkol sa ligal na kalikasan ng kanilang paglitaw at regulasyon.

Ang pagtatasa ng mga paghahabol ay isinasagawa sa maraming yugto. Ang mga pangunahing yugto ng pagtatasa ng mga paghahabol ay ipinapakita sa Talahanayan 2.

Talahanayan 2.

		Patuloy na mga kaganapan
1.	Pag-apruba ng gawain sa pagtatasa	Ang layunin ng pagtatasa, mga karapatan at encumbrances ay tinutukoy, ang mga diskarte na ginamit, mga pagpapalagay at mga limitasyon ay tinalakay (ang kinakailangang dami ng impormasyon at ang tiyempo ng pagtatasa ay tinutukoy). Bilang isang patakaran, ito ay isinasagawa kasama ang pakikilahok ng customer at, kung maaari, pinagsama sa isang inspeksyon ng pasilidad.
2.	Konklusyon ng isang kasunduan	Ang kasunduan ay may bilateral na anyo.
3.	Patuloy na konsultasyon	Ang appraiser ay nagpapaalam sa empleyado ng bangko tungkol sa mga umuusbong na problema (halimbawa, sa pagbibigay ng impormasyon), ang mga kontrobersyal na isyu ay sabay na tinatalakay
4.	Pagsusumite ng mga resulta ng summary assessment sa bangko	Ang appraiser ay nagbibigay sa bangko ng mga resulta na nakuha sa isang maikling form. Kapag sumang-ayon ang bangko sa mga resulta, naghahanda ang Appraiser ng ulat ng pagtatasa
5.	Pagtatanghal sa customer	Ang inihandang ulat ay iniharap sa customer

Kapag bumubuo ng isang gawain sa pagtatasa, kinakailangan upang matukoy ang lahat ng mga bahagi na kasama sa object ng pagtatasa. Gaya ng ipinakita sa seksyon 2 ng mga alituntuning ito, ang layunin ng pagtatasa na "karapatan ng paghahabol" ay maaaring kabilang ang iba't ibang uri ng seguridad. Ang pagkakakilanlan ng collateral na kasama sa bagay sa pagpapahalaga ay isinasagawa batay sa mga kasunduan sa pautang at dokumentasyon ng seguridad, na isang mahalagang bahagi ng mga kasunduan sa pautang.

Bago simulan ang pagtatasa, ang Customer at ang Appraiser ay nagtatakda ng mga posibleng pagpapalagay at paghihigpit na nauugnay sa mga detalye ng object ng pagtatasa at mga posibleng kahirapan sa pagkuha ng impormasyon tungkol sa object ng pagtatasa.

Ang pagtitiyak ng pagtatasa ng mga natanggap ay nakasalalay sa kahirapan sa pagkuha ng impormasyon tungkol sa bagay ng pagtatasa, dahil ang karamihan sa impormasyon ay hawak ng Borrower. Pagkatapos matanggap ang impormasyon, kinakailangan na i-reconcile ang data sa credit file at natanggap mula sa Borrower. Sa ilang mga kaso, inirerekumenda na itugma ang mga accounting statement na natanggap mula sa Borrower sa data na isinumite sa tanggapan ng buwis upang maiwasan ang mga kaso ng pagtatasa batay sa hindi mapagkakatiwalaang mga pahayag.

1. Kung ang isang kasunduan sa pautang ay natapos sa isang kumpanya ng negosyo (limitadong kumpanya ng pananagutan, kumpanya ng joint-stock), kung gayon kinakailangan upang suriin kung ang naturang transaksyon ay isang pangunahing transaksyon para sa kumpanya, at kung ang konklusyon nito ay napagkasunduan sa paraang itinakda ng batas at charter ng kumpanya. Mahalaga rin na suriin ang mga kapangyarihan ng isang opisyal ng isang kumpanya ng negosyo upang isagawa ang naturang transaksyon, dahil ang charter ay maaaring magtatag ng mga paghihigpit sa mga kapangyarihan ng nag-iisang executive body ng kumpanya.

Kapag sinusuri ang mga kasunduan sa collateral, dapat bigyang-pansin ng Appraiser ang katotohanan na, alinsunod sa Art. 339 ng Civil Code ng Russian Federation, ang kasunduan sa pangako ay dapat magpahiwatig: ang paksa ng pangako at ang pagpapahalaga nito, ang kakanyahan, sukat at deadline para sa pagtupad sa obligasyong sinigurado ng pangako. Dapat din itong maglaman ng indikasyon kung aling partido ang may ipinangakong ari-arian (Artikulo 338 ng Civil Code ng Russian Federation).

Dahil, alinsunod sa Civil Code, ang pledgor ay maaari lamang maging may-ari ng bagay o isang tao na may karapatan sa pamamahala sa ekonomiya dito (Bahagi 2 ng Artikulo 335), isang mahalagang punto ay suriin ang mga dokumento ng pamagat para sa paksa ng pangako.

Dahil, alinsunod sa kasalukuyang batas, ang mortgage ng isang gusali (istraktura) ay dapat na sinamahan ng isang mortgage ng land plot kung saan matatagpuan ang gusali (o ang karapatang mag-arkila ng plot na ito), dapat bigyan ng pansin ang presensya ng lupa bilang bahagi ng paksa ng mortgage. Ang kawalan ng isang pledge ng isang land plot ay ginagawang voidable ang pledge sa kabuuan.

Kapag pinag-aaralan ang isang kasunduan sa mortgage, kinakailangang bigyang-pansin ang katotohanan na alinsunod sa Pederal na Batas ng Hulyo 16, 1998 No. 102-FZ "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate), ang paksa ng mortgage ay tinutukoy sa ang kasunduan sa pamamagitan ng pagsasabi ng pangalan nito, lokasyon at sapat upang matukoy ang paglalarawan ng paksang ito. Gayundin, ang kasunduan sa mortgage ay dapat magpahiwatig ng karapatan sa bisa kung saan ang ari-arian na paksa ng mortgage ay pag-aari ng mortgagor, at ang pangalan ng katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito (mula rito ay tinukoy bilang ang katawan na nagsasagawa ng rehistrasyon ng estado ng mga karapatan) na nagrehistro nito ng karapatan ng pledgor.

Kinakailangan din na suriin na ang kasunduan sa mortgage, pati na rin ang mga karagdagang kasunduan dito (kung mayroon man) ay nakarehistro sa paraang inireseta ng batas (ang Mortgage Agreement ay itinuturing na natapos at magkakabisa mula sa sandali ng pagpaparehistro ng estado nito).

Kung ang kakayahan ng Appraiser ay hindi sapat upang gumawa ng isang propesyonal na paghuhusga tungkol sa posibleng antas ng panganib para sa isang partikular na kasunduan sa pautang, kung gayon ang isang abogado na kumakatawan sa Customer o isang kinatawan ng isang dalubhasang kumpanya sa pagkonsulta ay dapat magbigay ng kanyang opinyon sa isyung ito nang nakasulat.

Kapag sinusuri ang mga kasunduan sa surety, dapat suriin ng Appraiser ang pagkakaroon ng mga lagda at selyo sa mga kopya ng kasunduan, ang mga sulat ng mga taong pinangalanan sa "header" ng kasunduan kasama ang buong pangalan ng mga aktwal na lumagda.

Ang pagkakaroon ng mga kaugnay na desisyon (Protocol) ng mga katawan ng guarantor - isang legal na entity - ay sinusuri din.

Isinasaalang-alang ang pinaikling panahon ng limitasyon na itinatag para sa pagkolekta ng utang mula sa guarantor, ang taong tumatanggap ng dossier ay dapat agad na kalkulahin ang panahong ito ng pamamaraan. Upang gawin ito, dapat mong malaman sa ilalim ng mga tuntunin ng kasunduan sa pautang (isinasaalang-alang ang lahat ng karagdagang mga kasunduan) ang deadline para sa pagbabayad ng utang, at pagkatapos ay magdagdag ng isang taon ng kalendaryo (sugnay 4 ng Artikulo 364 ng Civil Code). Ito ang magiging batas ng mga limitasyon para sa paghahain ng paghahabol laban sa guarantor. Dapat na maunawaan na sa loob ng panahong ito ang isang paghahabol ay hindi lamang dapat isampa laban sa guarantor, kundi pati na rin pagkatapos ng pag-expire ng panahon na tinukoy sa Kasunduan sa Garantiya para sa boluntaryong pagganap ng kanyang mga tungkulin ng guarantor, kundi pati na rin ang isang pahayag ng paghahabol ay dapat ipapadala sa guarantor. Isinasaalang-alang ang katotohanan na ang isang pautang ay karaniwang kinikilala bilang may problema kung may pagkaantala sa pagbabayad, maaari itong ipalagay na ang panahon ng pagbabayad ng pautang ay dumating na ilang oras na ang nakalipas, na nangangahulugan na ang isang taong batas ng mga limitasyon laban sa guarantor ay nagsimulang tumakbo.

Kung ang kakayahan ng Appraiser ay hindi sapat upang gumawa ng isang propesyonal na paghuhusga tungkol sa posibleng antas ng panganib para sa isang partikular na kasunduan sa pautang, kung gayon ang isang abogado na kumakatawan sa Customer o isang kinatawan ng isang dalubhasang kumpanya sa pagkonsulta ay dapat magbigay ng kanyang opinyon sa isyung ito nang nakasulat.

Ang pagpili ng pamantayan para sa pagtukoy ng halaga ng bagay ng pag-secure ng mga karapatan ng pag-angkin (mula dito ay tinutukoy bilang ang object ng pagtatasa) ay ginawa batay sa layunin ng pagtatasa, na isinasaalang-alang ang kasalukuyang mga pamantayan sa pambatasan.

Alinsunod sa Art. 3 ng Batas ng Russian Federation "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga" (29.07.98, No. 135-FZ), ang halaga ng pamilihan ng bagay sa pagpapahalaga ay nauunawaan bilang ang pinaka-malamang na presyo kung saan ang bagay na ito sa pagpapahalaga ay maaaring ihiwalay sa bukas. merkado sa isang mapagkumpitensyang kapaligiran, kapag ang mga partido sa transaksyon ay kumilos nang makatwiran, pagkakaroon ng lahat ng kinakailangang impormasyon, at ang halaga ng presyo ng transaksyon ay hindi makikita sa anumang hindi pangkaraniwang mga pangyayari, iyon ay, kapag:

• ang isa sa mga partido sa transaksyon ay hindi obligadong ihiwalay ang bagay ng pagpapahalaga, at ang kabilang partido ay hindi obligadong tanggapin ang pagpapatupad;
• ang mga partido sa transaksyon ay lubos na nakakaalam ng paksa ng transaksyon at kumilos sa kanilang sariling mga interes;
• ang valuation object ay ipinakita sa bukas na merkado sa pamamagitan ng isang pampublikong alok, tipikal para sa mga katulad na bagay sa paghahalaga;
• ang presyo ng transaksyon ay kumakatawan sa isang makatwirang bayad para sa layunin ng pagsusuri at walang pamimilit na kumpletuhin ang transaksyon na may kaugnayan sa mga partido sa transaksyon sa anumang bahagi;
• ang pagbabayad para sa bagay sa pagpapahalaga ay ipinahayag sa monetary form.

Ang pagtatasa ng anumang bagay ng mga karapatan sa pag-aari ay isang maayos, naka-target na proseso ng pagtukoy ng halaga nito sa mga tuntunin sa pananalapi, na isinasaalang-alang ang potensyal at aktwal na kita na dinala nito sa isang tiyak na oras sa isang partikular na merkado.

Alinsunod sa mga pamantayan sa pagpapahalaga, ang proseso ng pagtukoy ng halaga sa pamilihan ay nagsasangkot ng paggamit ng tatlong pamamaraan sa pagpapahalaga:

Cost-effective na diskarte- isang hanay ng mga pamamaraan ng pagtatasa ng gastos batay sa pagtukoy sa mga gastos na kinakailangan upang maibalik o palitan ang pinahahalagahang bagay, na isinasaalang-alang ang pagkasira nito. Ang diskarte sa gastos ay batay sa prinsipyo ng pagpapalit, na nagsasaad na ang mamimili ay hindi magbabayad ng higit para sa isang piraso ng ari-arian kaysa sa kung ano ang kinakailangan upang palitan ito ng isa pang ari-arian na may katulad na kapaki-pakinabang na mga katangian.

Paghahambing na diskarte- isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga batay sa paghahambing ng bagay ng pagtatasa sa mga katulad na bagay kung saan magagamit ang impormasyon sa mga presyo ng mga transaksyon sa kanila. Ang diskarte sa paghahambing ng mga benta ay batay sa prinsipyo ng isang mahusay na gumaganang merkado kung saan ang mga mamumuhunan ay bumibili at nagbebenta ng mga katulad na asset habang gumagawa ng mga independiyenteng indibidwal na desisyon.

Diskarte sa kita- isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga batay sa pagtukoy ng inaasahang kita mula sa bagay ng pagtatasa. Ang diskarte sa kita ay batay sa pagtatasa sa mga inaasahan ng mamumuhunan tungkol sa mga benepisyong pang-ekonomiya sa hinaharap mula sa pagmamay-ari ng ari-arian na pinahahalagahan.

Ayon sa Federal Valuation Standards, na inaprubahan ng mga order ng Ministry of Economic Development ng Russian Federation na may petsang Hulyo 20, 2007 No. 254, 255 at 256, ang Appraiser ay may karapatan na independiyenteng matukoy ang mga partikular na pamamaraan ng pagtatasa sa loob ng bawat diskarte sa pagtatasa.

Ang pagpapahalaga gamit ang diskarte sa kita ay ginagamit kapag tinatasa ang pangako ng mga gusali at istruktura, makinarya, kagamitan, sasakyan, at pangako ng mga pagbabahagi ng kumpanya.

Kapag tinatasa ang mga gusali at mga complex ng ari-arian, kinakailangan:

1. Magsagawa ng pagsusuri sa merkado ng ari-arian na tinatasa bilang real estate na gumagawa ng kita.
2. Hiwalay na ipahiwatig ang lugar: ang kabuuang lugar ng gusali o property complex, ang lugar para sa upa.
3. Kapag kinakalkula ang rate ng pag-upa para sa isang bagay ng pagtatasa gamit ang isang paghahambing na diskarte, ang mga rate ng pag-upa ng mga analogue ay dapat na i-clear sa VAT, utility at mga gastos sa pagpapatakbo, at ang koepisyent ng koridor ay dapat isaalang-alang. Ipahiwatig ang contact phone number ng analogue object.
4. Ang presyo ng yunit para sa paghahambing ng mga rate ng rental (RUB/1 sq. m) ng mga katulad na bagay ay dapat sumunod sa prinsipyo ng homogeneity at hindi hihigit sa 30%.

Kapag pinahahalagahan ang mga kagamitan, ang diskarte sa kita ay ginagamit upang suriin ang mga linya ng produksyon.

Mga sasakyan. Ang diskarte sa kita ay ginagamit para sa dalubhasang transportasyon (railway, tubig, intercity ng kargamento at internasyonal na transportasyon, atbp.).

Kapag tinatasa ang isang umiiral na negosyo, dapat mong:

1. Ang pagtataya ng kita ay dapat na batay sa mga pagtataya ng dami ng mga benta ng mga produkto/serbisyo at mga presyo para sa bawat uri ng produkto/serbisyo na ginawa. Isinasagawa ito batay sa kapasidad (available space for rent) ng enterprise na tinatasa at mga presyo sa merkado para sa pagbebenta ng isang unit ng mga produkto/serbisyo.
2. Ibukod ang isang beses at hindi planadong kita.
3. I-explore ang makasaysayang data tungkol sa enterprise at industriya.
4. Kapag nagtataya ng mga gastos, ibukod ang mga hindi makatarungang gastos.
5. Dahil ang mga rate ng interes sa mga pautang na inaalok ng mga bangko ay nangangailangan ng pagtaas sa kakayahang kumita, na hindi magagarantiyahan ng mga negosyo sa ngayon at sa panahon ng pagtataya, upang suriin ang equity, ang may diskwentong paraan ng daloy ng salapi para sa equity ay dapat gamitin nang hindi binabawasan ang mga pangmatagalang pautang at kredito. Iyon ay, ang halaga ng merkado ng isang operating enterprise ay tinutukoy gamit ang sarili nitong mga pondo.
6. Ang mga huling pagsasaayos ay ginawa: labis/kakulangan ng sariling kapital na nagtatrabaho; halaga sa pamilihan ng mga pangmatagalang pamumuhunan sa pananalapi; market value ng mga non-core asset.
7. Kung ang negosyo ay tumatakbo, ngunit may limitadong natitirang buhay sa merkado, kung gayon ang kita mula sa mga operasyon ay maaaring bumaba sa halip na tumaas.

Rate ng diskwento

Kapag tinatasa ang market value ng equity capital, ang discount rate ay kinakalkula gamit ang cumulative construction method kung sakaling hindi posible na isagawa ang kalkulasyon kapag inilalapat ang capital asset pricing model (CAPM).

Ang bonus para sa laki ng kumpanya ay batay sa pagsusuri ng mga net asset ng mga maihahambing na kumpanya.

Rate ng capitalization

Kapag lumipat mula sa rate ng diskwento patungo sa rate ng capitalization upang kalkulahin ang pagbabalik, ang rate ng paglago ng kita (kita) sa panahon ng post-forecast ay dapat nasa loob ng hanay ng 3-5%.

Ang paghahambing na diskarte sa pagtatasa ng real estate ay batay sa impormasyon tungkol sa mga kamakailang transaksyon na may katulad na mga katangian sa merkado at paghahambing ng ari-arian na pinahahalagahan sa mga analogue.

Ang paunang kinakailangan para sa paglalapat ng pamamaraan ay ang pagkakaroon ng isang binuo na merkado.

Sa loob ng balangkas ng isang comparative approach sa real estate valuation, dalawang paraan ang maaaring makilala:

• Paraan ng comparative sales analysis.
• Paraan ng kabuuang upa.

Ang pangunahing pamantayan para sa pagpili ng mga bagay na analogue:

1. Uri at uri ng paggamit ng ari-arian;
2. Kalidad;
3. Mga naililipat na karapatan;
4. Lokasyon;
5. Mga katangiang pisikal;
6. Mga tuntunin at financing;
7. Mga tuntunin at oras ng pagbebenta.

Matapos piliin at ihambing ang mga kahalintulad na bagay sa bagay ng pagsusuri, ang mga naaangkop na pagbabago ay dapat gawin, kung kinakailangan.

Ang mga pagsasaayos ay maaaring porsyento o gastos.

Mga pangunahing pamamaraan para sa pagkalkula ng mga pagwawasto:

1. Mga pamamaraan batay sa pagsusuri ng mga ipinares na benta;
2. Mga dalubhasang paraan ng pagkalkula at mga susog;
3. Paraang istatistikal.

Paraan ng kabuuang upa ay batay sa pag-aakalang may direktang kaugnayan sa pagitan ng presyo ng pagbebenta ng real estate at kita sa pag-upa. Kasama sa paraang ito ang paggamit ng gross rent multiplier (GRM). Ang MVR ay ang ratio ng presyo ng pagbebenta ng isang ari-arian sa kabuuang kita mula sa pag-upa nito para sa isang tiyak na panahon (buwan, quarter, taon). Ang halaga ng ari-arian na tinatasa ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagpaparami ng MVR sa kabuuang kita para sa kaukulang panahon mula sa (posibleng inaasahan) na pag-upa ng ari-arian na tinatasa.

Pagpapahalaga ng naitataas na ari-arian

Kasama sa movable property ang nasasalat at hindi nasasalat na mga bagay na hindi real estate. Ang ari-arian na ito ay hindi permanenteng nakakabit sa real estate at, bilang isang kategorya, ang nasabing ari-arian ay nailalarawan sa pamamagitan ng kakayahang ilipat.

Mga pamamaraan ng paghahambing na diskarte - mga pamamaraan batay sa pagsusuri ng mga transaksyon sa pagbebenta ng mga magkatulad na bagay at paghahambing sa bagay ng pagsusuri upang makagawa ng naaangkop na mga pagsasaayos:

1. Paraan ng impormasyon sa merkado: pagtukoy sa halaga ng naililipat na ari-arian sa pamamagitan ng paggamit ng impormasyon sa mga presyo ng benta na inilathala sa mga listahan ng presyo ng mga tagagawa, dealer o iba pang mapagkukunan ng impormasyon sa mga presyo ng benta.
2. Paraan ng paghahambing sa pagbebenta: Pagtukoy ng halaga sa pamamagitan ng paghahambing ng mga kamakailang benta ng maihahambing na personal na ari-arian sa paksang pag-aari pagkatapos gumawa ng mga naaangkop na pagsasaayos upang isaalang-alang ang mga pagkakaiba sa pagitan ng mga ito.
3. Paraan ng pagmomodelo ng istatistika (paraan ng mass valuation): isang paraan ng pagsasaalang-alang sa pinahahalagahan na bagay ng movable property bilang isang kinatawan ng isang tiyak na hanay ng mga homogenous na bagay kung saan alam ang mga presyo.
4. Paraan ng mga modelo ng ugnayan: isang pamamaraan para sa pagtatasa ng isang bagay na naililipat na ari-arian, batay sa pagtukoy ng average na timbang na parameter sa mga maginoo na yunit, na nagpapakilala sa mga teknikal at pang-ekonomiyang katangian ng tinasa na bagay at nauugnay nang proporsyonal sa halaga nito

Pagpapahalaga ng isang negosyo/operating enterprise

Mga paraan ng pagsusuri:

1. Paraan ng kumpanya ng analogue. Ang pamamaraang ito ay batay sa paggamit ng mga presyong nabuo ng bukas na pamilihan ng sapi. Ang batayan para sa paghahambing ay ang presyo ng isang bahagi ng mga bukas na pinagsamang kumpanya ng stock.
2. Paraan ng transaksyon. Ang pamamaraan ay nakatuon sa mga presyo ng pagkuha ng negosyo sa kabuuan o sa pagkontrol ng stake nito.
3. Paraan ng mga koepisyent ng industriya. Ang pamamaraan ay batay sa paggamit ng mga inirerekomendang ugnayan sa pagitan ng presyo at ilang partikular na parameter sa pananalapi.

Ang diskarte sa gastos ay isang hanay ng mga diskarte at pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga sa merkado ng tinasa na bagay, batay sa halaga ng mga gastos na kinakailangan upang muling likhain ito sa mga kondisyon na umiiral sa petsa ng pagtatasa, na isinasaalang-alang ang mga pagsasaayos para sa antas ng pamumura ng bagay.

Upang kalkulahin ang halaga ng mga gastos, depende sa mga partikular na kundisyon, alinman ang kapalit na gastos ay ginagamit (ang tinantyang halaga ng mga gastos sa kasalukuyang mga presyo sa petsa ng pagtatasa, kinakailangan upang muling likhain ang isang eksaktong kopya ng tinasang bagay, gamit ang parehong mga materyales, mga pamantayan , disenyo, kalidad ng trabaho), o kapalit na gastos ( ang halaga ng mga gastos na natamo sa petsa ng pagtatasa upang muling likhain ang isang bagay na katulad ng nasuri sa mga tuntunin ng pagiging kapaki-pakinabang; samakatuwid, ang paggamit ng mga modernong materyales, teknikal at teknolohikal na solusyon, pagsunod sa pinapayagan ang kasalukuyang mga kinakailangan sa teknikal at sanitary).

Sa Cost Approach, kinakailangan upang matukoy ang halaga ng depreciation o diskwento mula sa buong halaga ng kapalit (replacement cost). Kinakalkula ng appraiser ang pagkasira hindi ayon sa mga dokumento ng regulasyon, ngunit batay sa tunay na pisikal na kondisyon nito at ang pagsunod sa mga function na isinagawa sa mga pangangailangan ng modernong merkado. Ang pangkalahatang pagkasira ng isang bagay ay kinabibilangan ng: pisikal, functional at economic obsolescence.

Ang pagpili ng mga pamamaraan ng pagpapahalaga sa diskarte sa gastos ay nakasalalay sa layunin ng pagpapahalaga, ang uri ng bagay na pinahahalagahan, at ang mga prospect para sa paggamit nito. Ang isang pangkalahatang pamamaraan kapag gumagamit ng diskarte sa gastos ay upang hatiin ang isang bagay sa mga sangkap na elemento nito at ilapat ang mga sulat sa bawat isa sa kanila. mga diskarte sa pagtatasa na isinasaalang-alang ang indibidwal na pagsusuot.

Gamit ang diskarte sa gastos sa pagtatasa ng halaga ng isang negosyo, ang mga sumusunod na pamamaraan ay ginagamit: mga net asset at halaga ng pagpuksa. Ang pamamaraan ng net asset ay ginagamit upang suriin ang mga kumikitang negosyo na may mga prospect sa pag-unlad.

Ang halaga ng pagpuksa ay ang kabuuan ng mga diskwentong nalikom mula sa pagbebenta ng mga asset, na binawasan ng halaga ng mga pananagutan at mga gastos sa pagpuksa.

Sa cost-based na diskarte sa pagtatasa ng halaga ng real estate, ang market value ng lupa at mga bagay na matatagpuan sa lugar na tinatasa ay tinutukoy.

Upang suriin ang isang land plot, ang mga sumusunod na pamamaraan ay ginagamit: maihahambing na mga benta; ugnayan (paglipat); capitalization ng upa sa lupa: mga natitirang pamamaraan para sa lupa; development (development) ng isang land plot.

Sa diskarte sa gastos sa pagtatasa ng halaga ng mga gusali at istruktura, ginagamit ang mga sumusunod na pamamaraan: comparative unit; pagtatantya ng gastos sa bawat elemento; pagtatantya, pati na rin ang index na paraan ng pagtatasa.

Gamit ang diskarte sa gastos sa pagtantya ng gastos ng makinarya at kagamitan, ginagamit ang mga pamamaraan ng direktang pagkalkula at holistic na pagtatasa ng gastos.

Ang diskarte sa gastos sa pagtatasa ng halaga ng hindi nasasalat na mga ari-arian ay ipinapayong kung ang mga ito ay natatangi o imposibleng kalkulahin ang bahagi ng kita na dinala ng pinahahalagahang bagay. Maaaring gamitin ng appraiser ang paraan ng paggawa ng gastos at ang paraan ng pagtaas ng gastos. Ang paraan ng gastos sa paglikha ng hindi nasasalat na mga ari-arian ay kinabibilangan ng pagtukoy sa buong halaga ng pagpapalit ng asset, na kinabibilangan ng mga gastos sa paglikha, pagkuha at pagdadala ng bagay sa isang estado na nagpapahintulot na magamit ito para sa mga layunin nito. Ang halaga ng pagpapalit ay inaayos alinsunod sa antas ng pagkaluma ng hindi nasasalat na asset. Ang paraan ng benepisyo sa gastos ay nagbibigay-daan sa iyo na mahanap ang market value ng isang hindi nasasalat na asset batay sa mga matitipid sa gastos na nakamit sa pamamagitan ng paggamit nito.

Ang huling halaga ng halaga sa pamilihan ng bagay ay tinutukoy batay sa koordinasyon ng mga nakuhang resulta ng pagtatasa para sa iba't ibang mga diskarte sa pamamagitan ng mathematical weighing batay sa isang ekspertong pagpapasiya ng kahalagahan ng isang partikular na diskarte.

Matapos sumang-ayon sa mga bigat ng mga diskarte, kinakailangang isaalang-alang ang mga probisyon ng Batas "Sa Insolvency (Bankruptcy)" na sinususugan noong Disyembre 30, 2008. Ayon sa Art. 138 kung saan 70%, at para sa mga nagpapautang sa ilalim ng mga kasunduan sa pautang 80% ng halaga sa pamilihan ng ari-arian na ipinangako sa ibinigay na pinagkakautangan, ay inilalaan upang matugunan ang mga claim ng secured na pinagkakautangan, ngunit hindi hihigit sa pangunahing halaga ng utang sa obligasyon sinigurado ng pangako at interes na dapat bayaran.

Matapos kalkulahin ng Appraiser ang halaga na matatanggap ng Pledgor sa hinaharap kapag ibinebenta ang ari-arian sa pagkumpleto ng pamamaraan ng pagkabangkarote, kinakailangan upang masuri ang halaga ng karapatan ng pag-angkin sa pamamagitan ng pagbawas sa nagresultang halaga ng collateral sa kasalukuyang sandali. . Ang panahon ng diskwento ay tinutukoy ng inaasahang tagal ng pamamaraan ng pagkabangkarote. Ang Customer ay nagbibigay ng opinyon sa timing ng bawat yugto ng pamamaraan ng pagkabangkarote.

1. Mga pamantayan sa internasyonal na pagtatasa. Ikapitong edisyon. 2005 /Trans. mula sa Ingles I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. - M.: Russian Society of Appraisers LLC, 2006.

2. European assessment standards. 2000/Per. mula sa Ingles G.I. Mikerin, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova, - M.: Russian Society of Appraisers LLC, 2003.

3. International Valuation Standards, Eighth Edition, International Valuation Standards Committee, 2007.