1) Ajustarea pentru „negocierea” vă permite să aduceți prețul ofertei la prețul de vânzare. Ca urmare a unui sondaj al participanților pe piața imobiliară rezidențială din Simferopol (Agenții imobiliare „Crimeea Rusă”, „Orion”, „Rielcom”, „Veta”, „Crimean Terem”, „Parada imobiliară”, „VIP Șansă”), s-a dezvăluit că reducerea la prețul de negociere pentru vânzarea unui astfel de imobil rezidențial este în medie de 10%.

2. Ajustarea pentru „servicii imobiliare” vă permite să ajustați prețurile ofertei de la agențiile imobiliare la cost fără a lua în considerare costurile serviciilor lor. Ca urmare a unei analize a prețurilor medii pentru serviciile imobiliare (Agenții imobiliare „Infoservice”, „Business Crimeea”, „Crimea Plus”, „RIO”, „World of Real Estate”, „Dom-Plus”), evaluatorul a constatat că cost mediu serviciile agentiilor imobiliare reprezinta 5%.

3. Ajustarea pentru „locație” pentru toate obiectele analoge a fost de 0%, deoarece obiectul evaluării și acești analogi sunt comparabili în acest factor.

4. Ajustarea pentru „material de perete” pentru toate obiectele analogice a fost de 0%, deoarece obiectul evaluat și analogii sunt situate în case de panouri.

5. Ajustare pentru „anul construcției”. Toate celelalte lucruri fiind egale, prețul unui apartament depinde invers proporțional de anul în care a fost construită casa din cauza creșterii uzura fizica a acestei clădiri. Această ajustare nu a fost aplicată deoarece obiectul de evaluare și obiectele analoage sunt comparabile conform acestui criteriu.

6. Reglarea la „pardoseală”. Apartamente situate la etajele extreme Cladiri rezidentiale, toate celelalte fiind egale, au o cotă mai mică la 1 mp. cost comparativ cu apartamentele situate la etajele mijlocii. Această ajustare nu a fost aplicată, deoarece proprietatea în curs de evaluare și analogii acesteia sunt situate la ultimul etaj al unor clădiri cu cinci etaje.

7. Ajustarea pentru „numărul de camere” al tuturor obiectelor analogice este identică, deci nu a fost aplicată nicio ajustare.

8. Ajustarea în funcție de stare (disponibilitatea echipamentelor și a mobilierului). Pe baza analizei de piata efectuata in sectiunea 3, s-a relevat ca costul de 1 mp. Apartamentele cu mobilier și electrocasnice încorporate sunt în medie cu 12% mai mari decât în ​​apartamentele fără astfel de echipamente. Prin urmare, evaluatorul a aplicat o ajustare în scădere cu această sumă

Tabelul 13

Astfel, proba este omogenă și poate fi folosită pentru a determina valoarea obiectului de evaluare. În plus, costurile de aprovizionare ale analogilor selectați sunt în intervalul mediu de piață.

Metode de calcul al costului unui apartament destul de larg acoperit și dezvoltat teoretic, dovadă fiind o cantitate imensă de literatură și recomandări metodologice la rata.
La aceasta contribuie și piața imobiliară dezvoltată. În plus, numărul de propuneri este la fel de divers atât în ​​primar, cât și în continuare piață secundară locuințe.

Legislația actuală și standardele federale de evaluare necesită utilizarea a trei abordări principale ale evaluării: abordări comparative, de cost și de venit. Cu toate acestea, în cazul evaluării unui imobil, care este un apartament, abordarea costurilor și a veniturilor sunt de puțin folos. Evaluarea valorii de piață a unui apartament se realizează folosind o abordare comparativă. Algoritmul este următorul: sunt selectați 7-10 analogi ai proprietății imobiliare care corespund proprietății care se evaluează pe baza principalelor sale caracteristici. În caz de neconcordanță sau diferențe față de obiectul evaluării, se introduc factori de corecție. După cum arată practica, principalele ajustări sunt:

• La locația obiectului
• Ajustare pentru caracteristicile fizice (suprafața apartamentului, raportul dintre suprafața utilă și suprafața totală, prezența mobilierului, tipul decorului, dimensiunea bucătăriei, tipul băii, podeaua apartamentului din casă, prezența unui balcon/loggii )
• Disponibilitate si tip de parcare

În continuare, după aplicarea ajustărilor corespunzătoare, se identifică valoarea medie de piață de 1 mp. apartamente. Mai mult, este necesar să se constate existența unei diferențe între conceptele de „valoare de piață” și „preț de vânzare”. Evaluatorul determină valoarea de piață a obiectului, care este înțeleasă ca „prețul cel mai probabil la care obiectul evaluat poate fi înstrăinat de la data evaluării din piata deschisaîntr-un mediu competitiv” (Standard federal de evaluare nr. 2 Scopul evaluării și tipuri de valoare). Aceasta înseamnă că toți participanții la tranzacții sunt conștienți de condiții și sunt liberi în decizii. Valoarea de piață este subiectul cercetării și calculelor Evaluatorului. Prețul de vânzare poate fi dictat de factori care nu sunt supuși acestor restricții, care diferă fundamental de sensul economic al acestor definiții.

Această diferență este evidentă în exemplul evaluării cotei unui apartament. Între timp, un număr mare de cetățeni sunt convinși de necesitatea unei astfel de evaluări: aceasta include intrarea într-o moștenire, care uneori face parte dintr-un apartament, și proceduri judiciare în timpul împărțirii proprietății, de exemplu, în timpul unui divorț și, în cele din urmă, tranzacții pentru cumpărarea și vânzarea acțiunilor corespunzătoare ale apartamentului .

În practica evaluării, nu există un punct de vedere comun între specialiști. Discuția principală apare în jurul necesității de a aplica ajustări și reduceri la 1 mp. cota apartament fata de 1 mp. apartamente ca un singur obiect imobiliar. Această confuzie este facilitată și de lipsa unei piețe cu drepturi depline pentru tranzacțiile de cumpărare și vânzare de cote de apartament.

În primul rând, este necesar să avem o înțelegere clară a contextului și a nuanțelor juridice în care apare necesitatea evaluării. Primul lucru care trebuie determinat este care este cota evaluată a apartamentului - dacă acesta poate fi alocat în natură, sub forma unei camere. Dacă răspunsul este da, atunci aici funcționează metodele clasice de evaluare a cotei ca cameră sau cameră separată.
Dobândirea unei cote într-un apartament este asociată cu o serie de dificultăți, ceea ce obligă la reducerea costului metru patrat atunci când se evaluează cota unui apartament, trebuie remarcat însă că aceste probleme și inconveniente sunt greu de transpus în termeni monetari.

Fiecare coproprietar are drepturi egale la cota din apartament care i se atribuie. Atunci când evaluarea unei cote într-un apartament crește costul pe metru pătrat în comparație cu costul pe metru pătrat al întregului apartament, Evaluatorul pune coproprietarii într-o poziție oarecum inegală, întrucât partea cumpărătoare trebuie să plătească mai mult pentru proprietatea asupra întregul apartament decât în ​​cazul achiziţionării unui apartament similar pe piaţa liberă . În cazul în care evaluarea cotei din apartament reduce costul pe metru pătrat în comparație cu costul pe metru pătrat din întregul apartament, partea vânzătoare nu are posibilitatea de a achiziționa o proprietate echivalentă cu încasările.

În acest caz, ar trebui să se pornească de la esența tranzacției cu acțiunea corespunzătoare. De exemplu, în cazul cumpărării cotei rămase dintr-un apartament de la alți proprietari, costul cotei poate crește, deoarece in aceasta situatie se achizitioneaza o parte din apartament, asigurandu-se unitatea de proprietate, i.e. se observă un efect sinergic – i.e. cumperi ceva mai mult decât o parte dintr-un apartament. Când despre care vorbim despre cumpărarea de acțiuni ale terților, atunci este posibil să se aplice ajustări în jos.

Dar nici creșterea costului pe unitate de suprafață a unei părți din apartament, nici scăderea în raport cu costul pe unitate de suprafață a întregului apartament nu pot fi calculate cu exactitate, ci pot fi doar presupuse. Trebuie menționat că prețul tranzacției poate diferi semnificativ de valoarea de piață a cotei de apartament.
Astfel, Evaluatorii ar trebui să utilizeze costul de 1 mp. cote de apartament corespunzătoare costului de 1 mp. apartamentele în ansamblu, sub rezerva respectării art. 250 „Dreptul de preempțiune de cumpărare” din Codul civil al Federației Ruse, care prevede următoarele: „când se vinde o acțiune din dreptul proprietate comună unui străin, participanții rămași la proprietatea comună au drept de preempțiune de a cumpăra acțiunea fiind vândută la prețul pentru care este vândută și în alte condiții egale, cu excepția cazului vânzării la licitație publică”, ceea ce înseamnă respectarea obligatorie. cu procedura legala de acordare a dreptului coproprietarilor apartamentului de a cumpara aceasta cota in regim de preemptivitate .

La aplicarea acestei abordări se analizează capacitatea proprietății de a genera un anumit venit, care se exprimă de obicei sub formă de venituri din exploatare (închiriere) și venituri din vânzare.

Pentru estimarea valorii bunurilor imobiliare generatoare de venit se folosesc metode de valorificare și actualizare.

Metoda de reducere este utilizat pentru a aduce fluxul de venituri și costuri distribuite de-a lungul timpului la un moment dat în timp pentru a obține valoarea curentă a fluxului de numerar ca valoare a obiectului de evaluare generator de venituri. Metoda de reducere flux de fonduri presupune că un potențial investitor nu va plăti mai mult pentru proprietate decât valoarea actuală a veniturilor viitoare din această proprietate, iar proprietarul nu va vinde proprietatea pentru mai puțin decât valoarea curentă a veniturilor viitoare din această proprietate. Ca urmare, vânzătorul și cumpărătorul ajung la un acord cu privire la un preț de piață care corespunde valorii actuale a sumei venitului viitor.

Metoda capitalizării directe permite, pe baza datelor privind venitul și rata de capitalizare la momentul evaluării sau în viitor, să se tragă o concluzie despre valoarea Obiectului de Evaluare. Metoda de capitalizare a profitului se bazează pe faptul că valoarea proprietății (Obiectul Evaluării) este egală cu valoarea curentă a veniturilor viitoare în numerar pe care le va aduce această proprietate și se exprimă prin formula 4:

Metoda valorificării este cea mai utilizată la evaluarea bunurilor imobiliare, care pe o perioadă lungă aduce aproximativ aceeași cantitate de profit sau ritmul de creștere a profitului este constant. Metoda este folosită mai des la evaluarea obiectelor imobiliare decât la evaluarea afacerilor și nu necesită previziuni pe termen lung.

Pentru a evalua costul unui apartament prin metoda capitalizării directe, este necesar să se determine coeficientul de valorificare pe baza datelor de piață, care reflectă relația dintre venit anual si costul apartamentului. Folosind metoda analiza comparativa vânzări de obiecte similare, cu un preț de vânzare declarat cunoscut și un venit brut potențial estimat, se determină rata de capitalizare estimată (rata de capitalizare).

Informațiile utilizate pe analogi sunt prezentate în tabel. 10. Pentru comparație, au fost selectate apartamente cu 3 camere de suprafață similară în case cu panouri.

Tabelul 10

Venitul brut potențial este calculat la rata de închiriere de pe piață care este cea mai reprezentativă pentru o proprietate comparabilă tipică. Raportul de capitalizare se determină pentru fiecare analog prin împărțirea venitului brut potențial la prețul de vânzare propus (declarat).

Dacă intervalul de abatere al raportului de capitalizare este mic, se calculează raportul de capitalizare medie aritmetică și apoi se utilizează în formulă

Dacă există o diferență semnificativă în raporturile de capitalizare calculate pentru analogii individuali, se efectuează o analiză pentru a identifica motivele acestor abateri (selecție incorectă a analogilor, lipsa de informații suplimentare despre obiecte similare etc.).

Venitul brut potențial este calculat pe baza chiriei ajustate. Pentru a-l calcula, este necesară o ajustare a chiriei de pe piață a unui analog tipic.

Această ajustare se efectuează în același mod ca și în abordarea comparativă, iar următoarele elemente sunt utilizate ca elemente de comparație:

Distanța față de centru municipalitate;

Caracteristici fizice;

Disponibilitate mobila, set de bucatarie, telefon, usa metalica;

Starea apartamentului (trebuie reparatii).

Calculul comisionului de piață ajustat este prezentat în tabel. unsprezece.

Ajustările aplicate sunt prezentate în tabel. 12

Tabelul 11

Tabelul 12 – Justificarea ajustărilor

Analogul nr. 3 are cea mai mică corecție brută. Analogul nr. 2 are o corecție brută puțin mai mare decât analogul nr. 3. Cea mai mare corecție brută este pentru analogul nr. 1. Să alegem coeficienții de ponderare pe baza concluziilor trase:

Pentru analogul Nr. 1 – 0,1, pentru Nr. 2 – 0,3, Nr. 3 – 0,4; Nr. 4 – 0,2, prin urmare:

Astfel, costul de 1 m 2 al obiectului evaluat va fi:

672,17*0,1+770,49*0,3+685,09*0,4+665,33*0,2 = 705,466 rub./m2

În tabel Figura 13 prezintă calculul raportului de capitalizare. Deoarece prețurile de vânzare ale obiectelor de comparație nu au fost indicate, acestea au fost determinate folosind site-ul www.irn.ru.

Tabelul 13 -

Atunci valoarea obiectului de evaluare folosind abordarea venitului va fi:

Cu O.O. = 705,466 *59,3*12/0,041= 12.244.136 RUB