Kokie yra nekilnojamojo turto valdymo, kaip verslo veiklos rūšies, ypatumai? Kaip valdyti komercinį nekilnojamąjį turtą? Kur galėčiau gauti nekilnojamojo turto valdymo mokymus?

Sveiki, mieli draugai! Sveiki atvykę į populiarų verslo žurnalą „HeaterBeaver“! Denisas Kuderinas susisiekia.

Leidinio tema – turto valdymas. Prieinamai, paprastai ir išsamiai papasakosiu, kaip užsiimti verslu valdant gyvenamąsias ar negyvenamąsias patalpas. Medžiaga bus įdomi tiek nekilnojamojo turto savininkams, tiek tiems, kurie nori išbandyti savo jėgas valdymo srityje.

Straipsnio pabaigoje rasite nedidelę premiją – trijų kompetentingiausių Rusijos Federacijos įmonių, užsiimančių profesionaliu turto valdymu, apžvalgą.

1. Kas yra turto valdymas?

Jei esate laimingas nekilnojamojo turto, kuriame galite užsiimti verslu, savininkas, jums nereikia pačiam užsiimti verslu. Yra civilizuotas ir paprastesnis variantas – perduoti savo turtą profesionalios įmonės valdymui.

Įmonė užsiims komercine Jūsų patalpų eksploatacija, gausite nuolatinį pelną. Klasikinis pavyzdys pasyvios pajamos. Natūralu, kad dalis finansinių pajamų bus skirta mokesčiams už valdymo organizacijos paslaugas apmokėti.

Kaip turto valdymo dalis, yra pagrįstas savininko ir valdytojo funkcijų atskyrimas. Savininko užduotis – rasti patikimą, kvalifikuotą ir efektyvų tarpininką, kuris paisytų jo interesų.

Be to, visos valdymo funkcijos yra deleguojamos kompetentingiems darbuotojams, tačiau strateginiai sprendimai ir bendra kontrolė lieka savininkui. Vadovas savo ruožtu veikia jo vardu ir prireikus teikia pasiūlymus didinti pajamas ar pagerinti veiklos sąlygas.

Išvardinkime pagrindinius pasitikėjimo valdymo privalumus:

• sutaupyti laiko ir pastangų savininkui;
• turto konkurencingumo nekilnojamojo turto rinkoje didinimas;
• objekto eksploatavimo teisinis aspektas yra profesionalų rankose;
• valdytojas atidžiai stebi turto būklę ir stengiasi, kad turtas nebūtų sugadintas ar netinkamai elgiamasi su juo.

Jei anksčiau, daugiausia objektai buvo perduoti patikėjimo valdymui užsienio nekilnojamasis turtas, tada į pastaraisiais metaisŠi paslauga populiarėja Rusijos ir NVS šalių vidaus būsto rinkoje.

Perduoti turtą į kompetentingas rankas daug lengviau, nei su juo tvarkytis patiems – ieškoti nuomininkų, atrinkti patikimus kandidatus, sudaryti sutartis, rinkti mėnesinius mokesčius, išklausyti kaimynų skundus ir pan.

Trečiųjų šalių valdymo atveju visi šie rūpesčiai patikėti profesionaliai įmonei, kuri geriau žino, kaip užtikrinti, kad visi proceso dalyviai (taip pat ir kaimynai) būtų patenkinti ir laimingi.

Trumpas valdymo įmonės profesinių užduočių sąrašas:

• sudaryti klientui palankias sąlygas;
• turtą reklamuoti nekilnojamojo turto rinkoje, siekiant išgauti maksimalų pelną;
• ryšiai su draudikais ir brokeriais;
• objekto eksploatavimo sąnaudų optimizavimo priemonių kūrimas ir įgyvendinimas;
• planinių prevencinių ir remonto darbų atlikimas;
• nuomininkų paieška, derybos su jais, nuomos sutarčių sudarymas, sutarčių laikymosi kontrolė;
• finansiniai atsiskaitymai;
• sąveika su valdžios institucijomis (jei reikia).

Bėgant metams nekilnojamojo turto valdytojo profesija tapo vis paklausesnė. Pirma, todėl, kad nepaisant bet kokių krizių, vis daugiau gyvenamųjų ir komercinės nuosavybės. Antra, vis daugiau nekilnojamojo turto savininkų nori perduoti įgaliojimus profesionalams, o ne tvarkyti reikalus patys.

Kur jie mokosi, kad taptų nekilnojamojo turto valdytoju? Kai kuriuose specializuotuose universitetuose – ypač MGSU (Maskvos valstybinis statybos inžinerijos universitetas), MGUP (Maskvos valstybinis aplinkos inžinerijos universitetas), sostinės komunalinių paslaugų ir statybos akademijoje, Sankt Peterburgo valstybiniame politechnikos universitete ir kai kuriuose kituose mokomuosiuose universitetuose. institucijose.

Be to, Maskvoje galite baigti mokamus kursus, kuriuos organizuoja sertifikuoti JAV nekilnojamojo turto valdymo instituto (IREM) specialistai.

Papildomos informacijos tinkamo nekilnojamojo turto valdymo tema rasite straipsnyje „“.

2. Ką apima turto valdymas – TOP 5 pagrindinių valdymo funkcijų apžvalga

Pagrindiniai nekilnojamojo turto valdymo įmonės ir konkrečių specialistų uždaviniai – užtikrinti klientams stabilų pelną ir kvalifikuotai eksploatuoti turimus objektus.

Taip pat yra konkretesnių funkcijų, kurias apžvelgsime išsamiai.

1 funkcija. Išlaidų ir pajamų planavimas nekilnojamajam turtui

Pirmoji funkcija yra grynai ekonominė.

Vadovas:

• paskirsto finansinius srautus;
• analizuoja veiklos sąnaudas ir organizuoja priemones joms mažinti;
• kontroliuoja stabilų nuomos įmokų gavimą;
• palaiko maksimalius rinkos lygius nuomos mokesčius;
• tvarko buhalterinės apskaitos ir atskaitomybės dokumentus.

Bet kuriuo metu įmonė turi būti pasirengusi atsiskaityti klientams visais klausimais – profesionalus valdymas suponuoja visišką finansinių atsiskaitymų skaidrumą.

2 funkcija. Turto reklamavimas ir nuomininkų pritraukimas

Čia funkcijas iš dalies perima patikos valdymo įmonė. Tai yra, jis ieško pirkėjų, reklamuoja turtą visiems galimi būdai. Kompetentinga reklamos kampanija yra pelningo sandorio garantija.

Profesionalai reklamuoja produktus visais frontais – per internetą, žiniasklaidą, spaudinius, lauko reklamą. Kuo palankesnės sutarties sąlygos klientui, tuo didesnis vadovo atlyginimas.

3 funkcija. Nekilnojamojo turto priežiūra ir eksploatavimas

Kad objektas kuo ilgiau išliktų funkcionalus ir reprezentatyvus, jis turi būti tinkamai prižiūrimas.

Vadovas privalo:

• stebėti tinkamą nekilnojamojo turto eksploatavimą;
• laiku atlikti prevencinius ir remonto darbus;
• užtikrinti objekto apsaugą, jei to reikalauja savininkas;
• organizuoti valymą – profesionalų gyvenamųjų patalpų valymą;
• prižiūrėti ir plėtoti objektą pagal jo paskirtį ir kliento reikalavimus.

Visos santechnikos ir inžinerinės sistemos turi veikti tinkamai ir nepertraukiamai. Jei gyventojai skundžiasi tarakonais ar graužikais, vadovas iškviečia specialiąsias tarnybas, kad juos sunaikintų.

Jei jie valdo privatus namas(kotedžas, dvaras) įmonė puikiai prižiūri aplinkinę teritoriją, valo sniegą, šiukšles, atliekas, sutvarko teritoriją.

4 funkcija. Pertvarkymų ir rekonstrukcijų koordinavimas

Jei valdymo organizacija, remdamasi pelningumo didinimo sumetimais, mano, kad turtą reikia perplanuoti ar rekonstruoti, ji gali pasiūlyti savininkui šią galimybę.

Visi darbai atliekami savininko lėšomis, tačiau patį procesą kontroliuoja valdymo įmonės atstovai. Jie samdo rangovus ir stebi renovacijos darbų eigą.

5 funkcija. Sutarčių rengimas ir ginčytinų klausimų sprendimas

Visą teisinę proceso pusę kontroliuoja valdymo įmonė. Specialistai parengia sutarties su nuomininku tekstą ir užtikrina, kad dokumentų paketas būtų pilnas. Esant prieštaringoms situacijoms, jie atstovauja kliento interesams teisme.

Lentelėje vaizdine forma pateikiamos pagrindinės valdymo funkcijos ir jų savybės:

3. Kaip valdyti svetimą turtą ir gauti gerų pinigų – nuoseklios instrukcijos pradedantiesiems

Šis skyrius skirtas tiems, kurie nori užsiimti nekilnojamojo turto valdymu profesionaliai. Žinoma, visus valdymo proceso niuansus galite suprasti tik išmokę šios specialybės. Tačiau pravartu iš anksto žinoti pagrindinius proceso etapus.

Kai kurie žmonės mano, kad nekilnojamojo turto valdytojai yra tokie patys kaip nekilnojamojo turto agentai. Tai klaidingas požiūris. Vadovas užsiima ne tik reklama ir nuomininkų paieška, jis yra universalus specialistas – į vieną susuktas ekonomistas, teisininkas, rinkodaros specialistas, architektas, net ekologas ir statybininkas.

Ir dabar - žingsnis po žingsnio instrukcija pradedantiesiems vadovams

1 žingsnis. Sudarome nekilnojamojo turto valdymo sutartį

Pirmiausia reikia susirasti savininką, kuris sutiktų perduoti savo turtą jums valdyti. Tada su juo sudaroma sutartis, kurioje aiškiai ir be dviprasmiškų formuluočių nustatomos bendradarbiavimo sąlygos – atlyginimo dydis, atsiskaitymo pobūdis, sutarties trukmė, šalių atsakomybė pažeidus įsipareigojimus.

Šiame etape pravartu iš anksto išsiaiškinti teisines proceso subtilybes. Tai galima greitai ir nebrangiai padaryti įmonėje Pravoved, kuri internete dirba visą parą.

Jums tereikia kuo teisingiau ir kompetentingiau užduoti savo klausimą ir gauti atsakymą iš kvalifikuoto šios srities specialisto būsto įstatymas. Svetainėje nuolat yra šimtai profesionalių teisininkų ir advokatų. Daugiau nei 90% konsultacijų jie suteikia nemokamai.

Jau dabar galite gauti kompetentingą teisinę pagalbą – tiesiog eikite į svetainę ir skirkite kelias minutes funkcionalumui ištirti. Taip pat galite naudoti vidinį internetinį pokalbį.

2 žingsnis. Nuomininkų paieška

Taigi, jūs tapote vadovu. Kita jūsų užduotis yra surasti nuomininkus. Šiame etape turite surengti efektyvią nekilnojamojo turto reklaminę kampaniją, kad galėtumėte jį išnuomoti už maksimalią kainą. Jūsų komisiniai priklausys nuo nuomos dydžio.

Su nuomininkais privalomas sudaroma sutartis. Aišku, kad profesionalas į vartotojus įdarbins ne pirmuosius sutiktus žmones, o rinksis padorius, mokius ir tvarkingus nuomininkus.

Jei per klaidą į svetimą butą apgyvendinsite skandalingus, problemiškus, pinigų neturinčius klientus, jūs arba jūsų įmonė turėsite atsakyti už jų iškeldinimą ir nuostolių atlyginimą.

Pavyzdys

Vadovas bute apgyvendino nedirbantį nuomininką, pagal profesiją dizainerį, kuris patikino, kad artimiausiu metu pradės laisvai samdyti.

Tačiau po mėnesio paaiškėjo, kad pagrindinė nuomininko veikla – susitikimai su draugais ir kelių dienų vaišės su triukšmu, muzika, gėrimais ir cigaretėmis. Nuomininkas nesugebėjo susimokėti už kitą mėnesį, todėl turėjome jį iškeldinti ir keletą dienų skirti gyvenamojo ploto tvarkymui.

Laikui bėgant išmoksite iš pirmo žvilgsnio nustatyti būsimo nuomininko lojalumo laipsnį.

3 veiksmas. Kontroliuojame nuomos įmokų gavimą laiku

Specialistas nuolat stebi, kad būtų griežtai laikomasi nuomos sąlygų. Pasirūpina, kad gyventojų skaičius atitiktų sutartį, kad bute gyventų būtent tie žmonės, kurie sudarė sutartį.

Ir svarbiausia, kad nuomininkai laiku mokėtų nuomą. Tai lemia, ar būsto savininkas bus patenkintas jūsų darbu. Verta iš anksto įspėti nuomininkus, kad atsiskaityti negalima nė vienai dienai, kitaip bus iškeltas iškeldinimo klausimas. Šiuo metu vadovas turi apginti itin griežtą poziciją.

4 veiksmas. Organizuojame skolų už komunalines paslaugas grąžinimą

Komunalinius mokėjimus taip pat kontroliuoja vadovas. Jis gali perduoti šią funkciją nuomininkams, tačiau savininkas paklaus jo, o ne nuomininkų, jei kas atsitiks.

Išsaugokite visus kvitus ir čekius, patikrinkite skaitiklių rodmenis ir kas mėnesį rengkite ataskaitas.

5 veiksmas. Iškeldiname nuomininkus

Nuomos sutartis pasibaigė. Gyventojai turi teisę pratęsti sutartį arba išsikelti iš buto. Pirmuoju atveju jis sudaromas naujas susitarimas, antroje, geras atsikratymas, bet pirmiausia reikia sutvarkyti visus finansinius reikalus. Visas mokėjimas, nulinis likutis, jokių skolų ir "pervesiu į tavo kortelę po savaitės".

6 veiksmas. Užsakome valymo paslaugas

Po iškeldinimo butas turi būti visiškai sutvarkytas. Patiems valyti nereikia, tam yra specialistai. Su jais valymas bus greitesnis, geresnis ir profesionalesnis. Už išlaidas atsako savininkas – tiesiog nepamirškite saugoti kvitų.

7 veiksmas Organizuojame smulkų eilinį remontą

Sugedus santechnikai ar elektros instaliacijai, nulupus tapetams ar blogai veikiant šaldytuvui, vadybininkas privalo išspręsti problemą. Vėlgi, už remontą moka savininkas, tačiau reikia saugoti dokumentinius gedimų ir jų pašalinimo įrodymus.

4. Profesionali pagalba valdant turtą – paslaugas teikiančių įmonių TOP-3 apžvalga

Ši skiltis skirta nekilnojamojo turto savininkams, kurie nori jį perduoti valdyti, tačiau jiems sunku išsirinkti patikimą partnerį. Pateikiame ekspertų nuomonę – trijų geriausių profesionalų valdymo įmonių apžvalgą.

Įmonė garantuoja kokybišką aptarnavimą ir veiklos sąnaudų sumažinimą 30-50%. Nekilnojamojo turto valdymas yra pagrindinis įmonės profilis. „Service Technologies“ specialistai pastatų priežiūra ir eksploatavimu užsiima nuo 1998 metų.

Visi darbuotojai yra baigę mokymus Tarptautiniame nekilnojamojo turto valdymo institute ir turi patirties architektūros, nekilnojamojo turto paslaugų, statybos ir rekonstrukcijos srityse. Darbuotojų civilinė atsakomybė yra privalomai apdrausta pirmaujančių Rusijos Federacijos draudimo bendrovių. Be valdymo, įmonė teikia konsultacijas, valymo ir paslaugas namų savininkų bendrijoms.

Organizacija ne tik kuria ir įgyvendina programas komercinis valdymas, bet ir stebi kompetentingą techninę turto eksploataciją. Bendrovė tiekia modernią infrastruktūros įrangą objektams, naudojant naujausias technologijas.

Per ilgametę praktiką sukurti valdymo standartai suteikia savininkams stabilų pelną, skaidrią atskaitomybę ir garantuoja visišką turto saugumą. Įmonė veikia 40 Rusijos Federacijos regionų ir šiuo metu valdo 240 objektų. Pakeliui įmonė užsiima verslo valdymu ir investicijomis, profesionalų vertinimu, teisinė pagalba komercija.

Įmonė dirba toliau Rusijos rinka nuo 2003 metų. Nekilnojamojo turto valdymas yra pagrindinė Arteko veiklos sritis. Įmonė užsiima gyvenamosios ir komercinės paskirties nekilnojamuoju turtu, teikia: ekonomišką eksploataciją, švarą, apželdinimą, apželdinimą, smulkųjį ir kapitalinį objektų remontą.

Organizacija turi savo avarinę tarnybą ir elektros matavimo laboratoriją. Yra valymo skyrius, konsjeržo paslaugos, pramoninis alpinizmas ir konsultacijų skyrius.

5. Kaip išvengti bendradarbiavimo su sukčiais – 4 naudingi patarimai turto valdymui

Yra rizika susidurti su sukčiais komercinė įmonė. Ne išimtis ir nekilnojamojo turto valdymas.

Kad netaptumėte sukčių aukomis, vadovaukitės naudingais specialistų patarimais.

1 patarimas. Niekada neduokite raktų negavęs pinigų.

Niekada nepamirškite klasikos išsakyto principo: „Ryte pinigai, vakare kėdės“. Raktus gyventojams galima atiduoti tik pasirašius sutartį ir sumokėjus visą nuomos mokestį.

Jei klientai negali arba nenori bendradarbiauti pagal jūsų sąlygas, atsisveikinkite su jais ir ieškokite kitų.

2 patarimas. Visada sudarykite sutartį su nuomininku

„Aš nedirbu be sutarties! Kiekvienas vadovas turėtų žinoti ir atsiminti šią frazę. Visi nuomos punktai ir niuansai turi būti „įtraukti į protokolą“ – dokumentuoti ir į juos atsižvelgti abi šalys. Jokių žodinių susitarimų, pažadų ar patikinimų.

3 patarimas. Būtinai paprašykite dokumentų su nuomininko asmens duomenimis

Dokumentai turi būti patikrinti. Sutartyje turi būti nurodyti nuomininko paso duomenys.

Taip bus lengviau rasti nuomininką, jei jis pasirodys sukčius – pavyzdžiui, jis išnuomoja jūsų turtą kitiems už didelis kiekis, o jis pats dings nežinoma kryptimi.

Nekilnojamas turtas – tai turtas (nekilnojamasis turtas), kurio valdymą galima suskirstyti į šiuos hierarchinius lygius:

Federalinis turto valdymas;
- dalykų nuosavybės valdymas Rusijos Federacija;
- valdymas savivaldybės nekilnojamasis turtas;
- įmonių ir organizacijų turto valdymas;
- individualių nekilnojamojo turto objektų valdymas. „Nekilnojamojo turto valdymo“ sąvoka gali būti aiškinama plačiai ir siaurai.

Plačiąja prasme nekilnojamojo turto valdymas suprantamas kaip verslumo veikla, skirta atlikti visus darbus, susijusius su bet kokių savininko teisių įgyvendinimu, leidžiamu Rusijos Federacijos civiliniuose įstatymuose. Nekilnojamasis turtas, įskaitant pagal nekilnojamojo turto gyvavimo ciklą:

Tikslas;
- dizainas;
- gamyba (statyba, statyba);
- tiražas (pirkimas, pardavimas, nuoma ir kt.);
- naudojimas (paslauga);
- priežiūra, eksploatavimas, remontas;
- kapitalinis remontas, modernizavimas, rekonstrukcija ir restauravimas;
- perskirstymas;
- šalinimas.

Kitoks, siauresnis nekilnojamojo turto valdymo aiškinimas pateiktas Nekilnojamojo turto aiškinamajame žodyne: „Nekilnojamojo turto valdymas – operacijų komplekso įgyvendinimas pastatams ir statiniams eksploatuoti (juos eksploatuoti, remontuoti, teikti paslaugas, valdyti aptarnaujantį personalą, sudaryti sąlygas vartotojams (nuomininkams), nustatyti patalpų nuomos sąlygas, rinkti nuomą ir pan.) daugiausia efektyvus naudojimas nekilnojamasis turtas savininko interesais.

Nekilnojamas turtas čia (anglų kalbos teisės srityje) reiškia nekilnojamąjį turtą, ir mes kalbame apie konkrečiai apie turto valdymą. Tai pabrėžia, kad nekilnojamojo turto valdymas apima ir teisių į nekilnojamąjį turtą valdymą. Valdomas turtas vertinamas kaip teisinių, ekonominių ir fizinių savybių visuma.

Kaip matyti iš šio apibrėžimo, valdymas skirtas užtikrinti maksimalų nekilnojamojo turto naudojimo efektyvumą pagal savininko interesus.

Tuo pačiu metu nekilnojamojo turto valdymo veikla vykdoma trimis aspektais – teisiniu, ekonominiu ir techniniu.

Teisinis nekilnojamojo turto valdymo aspektas yra racionaliausias teisių į nekilnojamąjį turtą naudojimas, paskirstymas ir derinimas.

Ekonominis nekilnojamojo turto valdymo aspektas realizuojamas valdant pajamas ir išlaidas, susidarančias eksploatuojant nekilnojamąjį turtą.

Techninis valdymo aspektas yra valdymo objekto darbinės būklės palaikymas pagal jo funkcinę paskirtį.

Turto valdymas yra Kompleksinis požiūris gerinti ir palaikyti objekto būklę, organizuoti ir prognozuoti jo plėtrą. Turto valdymas visų pirma apima tokias veiklas kaip biurų pastatų nuoma ir valdymas bei nekilnojamojo turto valdymas kaip investicija.

Jei Vakaruose turto valdymas aukštas pelningas verslas, tuomet Rusijoje apie nekilnojamojo turto valdymo paslaugas pradėta kalbėti tik 1990-ųjų pradžioje, kai atsirado pirmos klasės biurų paklausa. Šiandien verslo centrų savininkai kviečia valdymo įmonę veikti kaip generalinis rangovas, kuri, esant reikalui, įdarbina kitas įmones atlikti darbus.

Šiuolaikinėmis Rusijos sąlygomis valdytojų darbo nereglamentuoja federaliniai teisės aktai ir jam netaikoma licencija, todėl nekilnojamojo turto valdymo sistema formuojama remiantis Rusijos Federacijos Nacionalinės turto valdytojų asociacijos standartais (šiuo metu Tarpregioninė nekilnojamojo turto valdytojų asociacija) ir Turto valdytojų profesinės etikos kodeksas.

Turto valdymo tikslai, uždaviniai ir principai

Nekilnojamojo turto valdymas įgyvendinamas formuojant valdymo objektą, kuris reprezentuoja technologiškai ar funkciškai susieto turto kompleksą, apimantį žemės sklypą, pastatus, statinius ir jų dalis ir kt.

Pagrindiniai nekilnojamojo turto rinkos valdymo tikslai:

Piliečių konstitucinių teisių į nekilnojamąjį turtą ir su jo nuosavybe susijusių pareigų įgyvendinimas;
- nustatyti tam tikrą tvarką ir darbo sąlygas visiems savo rinkos dalyviams;
- dalyvių apsauga nuo nesąžiningumo, sukčiavimo ir nusikalstamų organizacijų bei asmenų;
- laisvos nekilnojamojo turto kainos užtikrinimas pagal pasiūlą ir paklausą;
- sudaryti sąlygas investicijoms, skatinančioms verslo veiklą gamybos sektoriuje;
- ekologinės aplinkos gerinimas, pasiekimas ekonomikos augimas, mažinant nedarbą, sprendžiant būsto problemą ir kitus visuomeninius tikslus;
- sąžiningas nekilnojamojo turto ir nekilnojamojo turto rinkos dalyvių apmokestinimas;
- sudaryti palankias sąlygas spręsti būsto problemą šalyje ir regionuose.

Nekilnojamojo turto rinkos valdymo principai labai priklauso nuo politinių ir ekonominių sąlygų šalyje, tačiau kartu jie turi atsižvelgti į dabartinę pasaulio patirtį.

Aukščiau suformuluotus tikslus pasiekti galima įgyvendinus šiuos valdymo principus:

Procedūrų atskyrimas – specialių požiūrių taikymas reguliuojant santykius tarp įvairių rūšių nekilnojamojo turto – gyvenamojo ir negyvenamoms patalpoms, žemės, miško sklypai ir kiti objektai;
- informacijos apie visus nekilnojamojo turto rinkos dalyvius ir objektus atvirumas verslo sprendimams priimti;
- taisyklių kūrimo atvirumas - įstatymų ir kitų norminių aktų projektų viešas aptarimas;
- įgaliojimų pasidalijimas tarp reguliavimo institucijų;
- nekilnojamojo turto teisės aktuose nustatytų taisyklių ir procedūrų paprastumas ir aiškumas;
- tęstinumo palaikymas Rusijos sistema valdyti nekilnojamojo turto rinką, turinčią savo istoriją ir tradicijas, atsižvelgiant į pasaulinę patirtį reguliuojant nuosavybės teises į įvairius nekilnojamojo turto objektus; jos prisitaikymas prie buitinių sąlygų.

Dalykai ir objektai nekilnojamojo turto valdymo sistemoje

Yra įvairių rinkos subjektų įtakos nekilnojamajam turtui.

Valstybinis nekilnojamojo turto reguliavimas vykdomas: - per tiesioginį įsikišimą (tiesioginę administracinę kontrolę), įskaitant: nekilnojamojo turto funkcionavimą reglamentuojančių įstatymų, norminių aktų, taisyklių, instrukcijų ir reglamentų kūrimą; atsakomybės už norminių reikalavimų pažeidimus atliekant sandorius su nekilnojamuoju turtu mechanizmo įvedimas; kontroliuoti, ar visi rinkos subjektai laikosi nustatytų normų ir taisyklių; teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registravimas; nekilnojamojo turto verslo veiklos licencijavimas:

Per netiesioginę įtaką (ekonominiai nekilnojamojo turto valdymo metodai), įskaitant nekilnojamojo turto apmokestinimą ir lengvatų teikimą; valstybės tikslinių programų įgyvendinimas; nusidėvėjimo normų nustatymas; būsto ir komunalinių paslaugų reforma; būsto pažymėjimų išdavimas ir apyvarta;
- kompleksiškai sprendžiant žemės naudojimo ir privatizavimo, inžinerinės infrastruktūros plėtros klausimus ir kt.

Socialinis poveikis – tai plačių visuomenės sluoksnių, įskaitant profesionalius nekilnojamojo turto rinkos dalyvius, reakcija į tam tikrus nekilnojamojo turto sandorius, kurie yra reglamentų, reglamentų ir kt.

Tam tikrų nekilnojamojo turto objektų, kuriuos savininkas naudoja konkrečiai verslo veiklai vykdyti ir maksimaliam pelnui gauti, valdymas.

Federacijos subjektų nekilnojamojo turto objektų sistemų valdymas: savivaldybės nekilnojamasis turtas, žemės ištekliai; miškų fondas; nekilnojamasis turtas būsto sektoriuje; negyvenamasis nekilnojamasis turtas.

Atskirų objektų, įmonių ir kitų turto kompleksų valdymas apima jų perdavimą operatyviniam valdymui ir ūkiniam valdymui, patikėjimo valdymui, įvairių formų nuomos mokesčiams ir kt.

Nekilnojamojo turto valdymo sistema yra pagrįsta objekto valdymo principu, kuris susideda iš nekilnojamojo turto objektinio atribojimo (suformavimo); objektų klasifikavimas ir vieninga registracija; dėl objekto nuosavybės teisių registravimo ir nekilnojamojo turto vertinimo; atsižvelgiant į konkrečios šakos nekilnojamojo turto valdymo ir nekilnojamojo turto politikos derinimo ypatumus.

Nekilnojamojo turto valdymo paslaugos, susijusios su objektais, kurių nereikia registruoti pagal Įstatymą Nr valstybinė registracija jie nepasirodo teisūs.

„NT vadybininko“ profesija yra paklausi tik visuomenėje, kur yra privati ​​nuosavybė ir aiškus supratimas, ką užtikrinti. dabartinis derlius o turto kapitalo vertės didinimas reikalauja kvalifikuoto valdymo. Profesionalus vadovas gali ne tik vykdyti savininko valią, bet ir būti konsultantu bei pasiūlyti įvairius turto naudojimosi variantus.

Vadovaudamasis aiškiai apibrėžtais tikslais, vadovas parengia konkretaus objekto verslo planą. Jame pateiktose rekomendacijose gali būti keletas tobulinimo galimybių. Jie turi būti aprašyti taip, kad, jei pageidaujama, savininkas galėtų pats pasirinkti variantą.

Turto valdytojai:

Vykdyti valdymo objekto reklaminę kampaniją, siunčiant pasiūlymus, naudojant laikraščius, potencialiems klientams platinamus žurnalus, asmeninius kontaktus;
- reguliuoti savininkų ir nuomininkų bei valstybinių įstaigų santykius;
- tvarkyti finansines ataskaitas;
- pasirinkti profesionalų aptarnaujantį personalą;
- atlikti turto draudimą;
- atlikti techninę ir eksploatacinę apžiūrą bei priėmimą;
- sudaryti reikalingas sutartis objektų techninei būklei valdyti, kartu stebint jų įgyvendinimą ir kt.

Pageidautini valdymui skirti nekilnojamojo turto objektai yra dideli (nuo 3-5 tūkst. m2) administracinės biurų, sandėliavimo, prekybos, gamybinės patalpos, nepriklausomai nuo nuosavybės formos ir apgyvendinimo laipsnio. Geriausias variantas valdymui yra kelių skirtingų krypčių pastatų buvimas.

Profesionalios paslaugos valdymo įmonė, kaip taisyklė, naudojasi didelio nekilnojamojo turto (tiek nuosavo, tiek ilgalaikės nuomos) savininkai, kurie patiria akivaizdų diskomfortą dėl neefektyvaus ar nepakankamai efektyvaus jiems priklausančių pastatų ir teritorijų naudojimo. Tai gali būti projektavimas, tyrimai ir komercines organizacijas, jie disponuoja nekilnojamojo turto objektais, gautais iš valstybės savivaldybių įstaigų sąlygomis ilgalaikė nuoma, arba privatizuoti, kurių plotai yra per dideli esamiems savininko poreikiams.

Valstybė vis dar yra didžiausia nekilnojamojo turto savininkė, tačiau valstybės turto valdymas tebėra valstybės vienetinių įmonių prerogatyva, nors profesionalūs valdytojai galėtų „išgauti“ papildomų pajamų iš šio nekilnojamojo turto didindami jo kapitalo vertę.

Į nekilnojamojo turto valdymo paslaugų spektrą įeina:

Vartotojo tikslų, kai nuosavybės teise priklauso turtas, sukonkretinimas;
- savininko konsultavimas apie nekilnojamojo turto rinkos būklę ir analizę nustatant teises į objektą, siekiant nustatyti, ar objektas atitinka savininko poreikius;
- turto priėmimas valdyti;
- objekto fizinė, teisinė ir ekonominė ekspertizė;
- tolesnio objekto panaudojimo galimybių analizė ir pasirinkimas geriausias variantasįrenginio naudojimas atsižvelgiant į vartotojų reikalavimus;
- pastato valdymo programos parengimas ir jos įgyvendinimas su periodiniais koregavimais;
- atstovauti savininko interesus prieš trečiuosius asmenis klausimais, susijusiais su perduotu valdyti turtu;
- organizuoti ir palaikyti tarpusavio atsiskaitymų tarp subjektų, dalyvaujančių užtikrinant objekto eksploatavimą, tvarką;
- periodinių ataskaitų tvarkymas savininkams apie valdymo programos eigą.

Nekilnojamojo turto patikėjimo valdymas, kaip verslo veiklos forma, mūsų šalyje dar nėra plačiai paplitęs. Turimų akcijų paketų perleidimo patikėjimo teise praktika federalinė nuosavybė. Tačiau turto patikėjimo valdymo sąvoka buvo įtraukta į Rusijos Federacijos teisės aktus (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 4 dalis, 209 straipsnis, 53 skyrius) kaip savarankiška teisinė svetimo turto valdymo forma.

Patikėjimo valdymo objektai (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 1013 straipsnis) gali būti: įmonės ir kiti turto kompleksai; individualūs objektai, susiję su nekilnojamuoju turtu; vertybiniai popieriai; sertifikuotos teisės vertybiniai popieriai; išimtines teises ir kitas turtas.

Valstybinio nekilnojamojo turto rinkos reguliavimo formos

Valstybinis nekilnojamojo turto rinkos reguliavimas vykdomas dviem formomis:

1) tiesioginio įsikišimo būdu, t.y. administracinis būdas;
2) netiesioginio poveikio arba ekonominio valdymo metodai.

Tiesioginė administracinė kontrolė apima:

Kūrimas reguliavimo sistema(įstatymai, nuostatai, instrukcijos ir kt.), reguliuojantys nekilnojamojo turto rinkos funkcionavimą centre ir regionuose;
- licencijavimas, registravimas, teisių suteikimas įgaliotiems asmenims vykdyti sandorius su valstybės ir savivaldybių turtu;
- nustatomi privalomi reikalavimai įvairių rūšių veiklos nekilnojamojo turto rinkoje turiniui ir kokybei bei jos dalyviams;
- kontroliuoti, ar visi rinkos dalyviai laikosi nustatytų normų ir taisyklių;
- draudimų ir sankcijų už nukrypimus nuo norminių reikalavimų sudarant sandorius su nekilnojamuoju turtu įvedimas;
- įsigyti valstybės nuosavybėn bet kokį nekilnojamąjį turtą visuomenės poreikiams.

Ekonominiai metodai nekilnojamojo turto rinkos valdymas vykdomas naudojant:

Nekilnojamojo turto mokesčių sistemos;
- nuolaidų politika Centrinis bankas RF;
- būsto pažymėjimų išdavimas ir apyvarta;
- valstybės tikslinių programų įgyvendinimas;
- nusidėvėjimo politika;
- užsienio ekonominė veikla ir tt

Nekilnojamojo turto valdymas yra paskirstytas įvairioms valdžios institucijoms (įstatymų leidžiamajai, vykdomajai, teisminei), kurios savo veikloje laikomos nepriklausomomis.

Federalinė asamblėja leidžia įstatymus, reguliuojančius nekilnojamojo turto rinką. Prezidentas leidžia dekretus, kurie neprieštarauja esamiems įstatymams. Vyriausybė leidžia potvarkius, ministerijos ir departamentai – nuostatus, nurodymus ir įsakymus, kurie nustato konkrečias nekilnojamojo turto valdymo procedūras ir taisykles.

Rusijos Federacijai atstovaujantys valdžios organai (Valstybės Dūma, Federacijos taryba) ir ją sudarantys subjektai turi teisę priimti teisės aktų nekilnojamojo turto valdymo klausimais ir vykdyti valdymo funkcijas.

Valstybės turto ministerijai pavestos valdymo ir disponavimo funkcijos ir uždaviniai nustatyta tvarka federalinės nuosavybės objektai Rusijos Federacijos teritorijoje ir užsienyje; įgyvendinimas remiantis Rusijos Federacijos teisės aktais Viešoji politika valstybės privatizavimas ir savivaldybės įmonės, įskaitant žemės sklypai, pagal privatizuotų įmonių ir tt

Savivaldybės institucijos valdžios institucijos taip pat dalyvauja turto valdyme. Pavyzdžiui, miškų santykių reguliavimo srityje rajonų administracijų kompetencijai priklauso: miškų fondo apskaita, patvirtinto kirtimo fondo limito paskirstymas tarp miško naudotojų; organizuojant miškų apsaugos nuo gaisrų, ligų ir kt. priemonių įgyvendinimą.

Valdant negyvenamuosius pastatus ir statinius, galioja tokia taisyklė: sprendimus dėl disponavimo nekilnojamuoju turtu nustatyta tvarka priima atitinkamas savininkas - individualus ar subjektas, Rusijos Federacijos institucijos, Federacijos subjektai ir savivaldybės.

Vykdomosios valdžios institucijų kompetencija reguliuoti turtinius santykius apima:

Nekilnojamojo turto valdymas ir disponavimas, jų rekonstrukcija, restauravimas ir statyba, surandant reikiamas investicijas;
- miestui priklausančio nekilnojamojo turto suteikimas nuomai; nuomos tarifų nustatymas;
- miesto teritorijos zonavimas;
- miesto žemės kadastro sudarymas ir tvarkymas ir kt.

Valstybinis žemės santykių reguliavimas

Valstybiniu žemės santykių reguliavimu siekiama organizuoti racionalų žemės naudojimą ir apsaugą, nustatant tam tikras šalies žemės išteklių ir atskirų jų dalių nuosavybės, naudojimo ir disponavimo jais taisykles ir normas, siekiant stiprinti ir plėtoti šalies ūkį. Rusijos valstybė pagal Rusijos Federacijos Konstituciją turi teisę reguliuoti žemės santykius, nes turi suverenią valstybės valdžią visoje šalies teritorijoje ir yra vykdomoji institucija savo žmonių.

Yra du valstybinio žemės santykių reguliavimo tipai:

1) valstybės, kaip suvereno, turinčio teritorinę viršenybę prieš visas žemes, reguliavimas, nepriklausomai nuo nuosavybės formos. Naudojami valdžios ir pavaldumo būdai, išreikšti teisės aktuose ir kituose teisės aktuose, kurie yra privalomi visiems žemės savininkams ir naudotojams (pavyzdžiui, dėl mokesčių, aplinkos apsaugos, žemės kadastro tvarkymo ir kt.);
2) ekonominis reguliavimas. Valdžios įstaigos veikia kaip ūkio subjektai – teikia žemė piliečiams ir organizacijoms, vesti žemės apskaitą, ją nuomoti ir kt.

Valstybinis žemės santykių reguliavimas skirstomas į bendrąjį ir sektorinį (žinybinį). Generolas vyriausybės reglamentas vykdyti valdžios organai bendroji ir specialioji kompetencija, kurios veiksmai taikomi visoms žemės kategorijoms ir visiems žemės santykių subjektams. Pramonės (žinybų) reguliavimą vykdo ministerijos, komitetai, federalinės tarnybos. Jų veiksmai apima pavaldžias įmones ir organizacijas, kurioms suteikiama valdyti ir naudoti žemę.

Valdymą ūkyje vykdo patys žemės savininkai, nuomininkai ir žemės naudotojai. Atsižvelgdami į gyventojų interesus, sprendžia savivaldybės turto nuosavybės, naudojimo ir disponavimo juo klausimus, nustato teritorijų plėtros programas, suteikia ir išima žemės sklypus, vykdo valstybinę žemės naudojimo ir apsaugos kontrolę, organizuoja žemėtvarkos darbus.

Federalinės vyriausybės organų kompetencija reguliuoti žemės santykius apima:

Rusijos Federacijos žemės kodekso ir kitų priėmimas federaliniai įstatymai reguliuojant žemės santykius;
- vienodų mokėjimo už žemę principų nustatymas; teisių į žemės sklypus ir kitą su jais tvirtai susijusį nekilnojamąjį turtą registravimo tvarkos nustatymas;
- žemėtvarkos organizavimo, valstybinės žemės kadastro tvarkymo ir žemės stebėsenos, žemės naudojimo ir apsaugos valstybinės kontrolės organizavimo ir įgyvendinimo tvarkos patvirtinimas;
- specialiai saugomų teritorijų, kurios yra kelių Rusijos Federacijos sudedamųjų dalių dalis, ribų nustatymas, taip pat gyvenamosiose vietose ir ekonominė veikla mažos tautos ir etninės grupės, susitarus su atitinkamomis valstybės institucijomis ir vietos valdžia;
- federalinės nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų perleidimas (atėmimas ir suteikimas);
- žemių pirkimas federalinėms reikmėms;
- Rusijos Federaciją sudarančių subjektų kūrimas kartu su vyriausybės institucijomis ir patvirtinimas federalinės programos dėl racionalaus žemės naudojimo, dirvožemio derlingumo didinimo, žemės išteklių apsaugos kartu su kitomis aplinkosaugos priemonėmis.

Rusijos Federaciją sudarančių subjektų valstybės institucijų jurisdikcija žemės santykių reguliavimui apima:

Rusijos Federaciją sudarančių subjektų įstatymų ir kitų norminių teisės aktų priėmimas pagal Rusijos Federacijos konstituciją, Žemės kodeksą ir kitus federalinius įstatymus;
- teritorijų identifikavimas su specialiomis teisinis režimasžemės naudojimas, jų ribų nustatymas ir keitimas;
- didžiausių žemės sklypų dydžių nustatymas;
- nustatyti mokėjimo už žemę dydį ir tvarką, taip pat jų centralizavimo tvarką pagal Rusijos Federacijos teisės aktus;
- disponavimo žemėmis, esančiomis, tvarkos patvirtinimas valstybės nuosavybė Rusijos Federacijos subjektai, taip pat keitimo tvarka numatyta paskirtisžemės sklypas;
- miestų ir kaimų ribų, respublikinio, regioninio, regioninio, rajono pavaldumo miestų ir miestelių tvirtinimas;
- patvirtinimas pagal Rusijos Federacijos įstatymus, atsižvelgiant į vietos sąlygas, valstybinės žemės naudojimo ir apsaugos kontrolės, žemėtvarkos tvarką;
- išmokų už žemę rinkimo išmokų nustatymas pagal federalinį įstatymą;
- valstybinio žemės kodekso išlaikymo, žemėtvarkos ir žemės stebėjimo organizavimas Rusijos Federacijos teisės aktų nustatyta tvarka;
- valstybinės žemės naudojimo ir apsaugos kontrolės organizavimas;
- Rusijos Federaciją sudarontiems subjektams nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų perleidimas (atėmimas ir suteikimas);
- žemės paskirties pakeitimas;
- priima sprendimus dėl žemės paėmimo (pirkimo) Rusijos Federaciją sudarančių subjektų valstybės poreikiams.

Federalinė žemės išteklių ir žemėtvarkos institucija ir jos vietinės organizacijos pagal įstatymus:

Rengti siūlymus dėl valstybės ir savivaldybių nuosavybės teise priklausančių žemių valdymo;
- sustabdyti neteisėtų sprendimų žemės sklypų arešto ir suteikimo klausimais vykdymą, kol juos išnagrinės atitinkamos institucijos (administracija, teismas, arbitražo teismas);
- patraukti administracinėn atsakomybėn asmenis, kaltus dėl Rusijos Federacijos žemės įstatymų pažeidimo;
- nustatyta tvarka išduoda leidimus (licencijas) teisei atlikti žemėtvarkos ir kitus projektavimo ir matavimo darbus, susijusius su žemės išteklių tyrimu ir naudojimu;
- analizuoti žemės rinkos būklę;
- teikti pasiūlymus dėl standartinės žemės kainos apskaičiavimo tvarkos, įkainių nustatymo tvarkos žemės mokestis ir baudos už žemės teisės aktų pažeidimus;
- tvarkyti ir tvarkyti valstybinės žemės kadastrą.

Patogus ir efektyvus aptarnavimas mažam didelės įmonės skyriui.

Mūsų įmonę nupirko tam tikra Maskvos įmonė. Dėl patogios vietos nuomojame laisvą plotą. Tai nėra mūsų pagrindinis dėmesys ir nesame visiškai kompetentingi kai kuriuose nuomos verslo aspektuose. Naujoji vadovybė nuolat reikalavo skirtingų ataskaitų nauja, mums neįprasta forma. Kai kai kurie prašymai buvo nesuprasti, didelis laiko skirtumas buvo labai nepatogus. Pradėjus naudotis turto valdymo sistema visi klausimai dingo. Atsižvelgiame tik į matuoklius, skaičius ir datas. Mūsų Maskvos vadybininkai automatiškai gauna visas reikalingas ataskaitas ir ataskaitas bet kokioms datoms. Mums nebėra skundų ir nereikia gilintis į nekilnojamojo turto rinkos verslo procesus. Ačiū už išskirtinę paslaugą!

Karina Artemjeva
Vladivostokas

Debesų paslauga, stabilumas, paprastas valdymas ir valdymas.

Turime beveik penkiasdešimt nekilnojamojo turto. Verslą sudaro nekilnojamojo turto nuoma daugiausia buitinėms paslaugoms ir parduotuvėms. Per darbo metus susikaupė kalnai įvairių dokumentų, pritarimų, pretenzijų, teismų, sprendimų ir kitų ataskaitų. Raskite reikiamą „popieriaus lapą“. Tikslus laikas dažnai tai nebuvo įmanoma. Naudodamiesi valdymo sistema tą laiką pamiršome kaip blogą sapną. Platus verslas dabar yra ant kiekvieno darbuotojo stalo. Viskas skaidru, atvira ir vadovybei suprantama. Šiuolaikinės technologijos ir patikima debesijos paslauga leido neatnaujinant brangios serverių įrangos, gauti aukštos kokybės paslaugas 24 valandas per parą bet kur. Darbuotojų, atliekančių, kaip paaiškėjo, optimizuotą darbą, skaičius gerokai sumažėjo. Tu išmokei mane teisingai valdyti verslą. Ačiū!

STO GS 01.0.01-03. "Vieninga profesionalaus turto valdymo sistema. Bendrosios nuostatos."

Bendrosios nuostatos

Įvadas

Kuriama vieninga profesionalaus nekilnojamojo turto valdymo sistema, atsižvelgiant į ekonomines sąlygas plėtoti rinkos santykius ir valdymo struktūrą Rusijos Federacijoje, remiantis galiojančiais teisės aktais, normomis ir taisyklėmis bei verslo papročiais.

Šiuo metu profesionalus nekilnojamojo turto valdymas Rusijos Federacijoje tik atsiranda kaip savarankiška veiklos sritis. Praktiškai nėra mokymo sistemų ir kvalifikuotų nekilnojamojo turto valdymo specialistų, labai trūksta struktūrizuotų žinių veiklos tema, nėra vienodų standartų ir metodų. profesinę veiklą. Tarp nekilnojamojo turto savininkų kyla nesusipratimas dėl profesionalaus požiūrio į turto valdymą svarbos, kuris siejamas tiek su aktualių klausimų naujumu, tiek su nepasitikėjimu valdymo įmonių veikla.

Vieningos profesionalaus nekilnojamojo turto valdymo sistemos (USPUN) dokumentų pagrindinis tikslas – apsaugoti nekilnojamojo turto valdymo proceso dalyvių interesus, ugdant visų nekilnojamojo turto rinkos dalyvių savarankiškumą ir iniciatyvumą.

1 naudojimo sritis

1.1 Šis standartas nustato vieningos profesionalaus nekilnojamojo turto valdymo sistemos tikslą, uždavinius, standartizacijos objektus, struktūrą klasifikacinės grupės dokumentus (standartus ir metodinės rekomendacijos) ESPUN, jų skyrimo taisyklės, ESPUN dokumentų taikymo ribos, pagrindiniai nekilnojamojo turto valdymo proceso dalyviai, terminai ir pagrindinių sąvokų apibrėžimai nekilnojamojo turto valdymo srityje.

1.2 ESPUN dokumentų nuostatos yra privalomos NP „Matininkų gildijos“ nariams. NP „Matininkų gildijos“ nariai turi teisę leisti nepilnai įvykdyti visus ESPUN dokumentų reikalavimus tuo atveju, jei visų reikalavimų įvykdymas nėra ekonomiškai pagrįstas arba neįmanomas dėl vadovybės steigėjo nustatytų ir nurodytų apribojimų. turto valdymo sutartyje.

1.3 Kiti verslo subjektai, tiesiogiai ar netiesiogiai susiję su nekilnojamojo turto valdymu, ESPUN dokumentus taiko savanoriškai.

1.4 Dokumentai, kuriuos ESPUN turi pateikti:

1.4.1 Nekilnojamojo turto savininkai (savininkai):

 Supratimas, kaip turi būti organizuojamas turto valdymas, siekiant užtikrinti užsibrėžtų tikslų pasiekimą, profesionalių valdymo įmonių pritraukimo privalumus ir trūkumus;

 “ valdymo įmonių veiklos skaidrumas;

 Turto valdymo paslaugų kokybės vertinimo kriterijai.

1.4.2 Nuosavybės valdytojai:

 Efektyvaus turto valdymo organizavimo žinios;

 Priemonė valdymo paslaugų kokybei gerinti;

 Vieninga šios srities terminija ir konceptualus aparatas;

 Galimybę pagerinti profesijos statusą.

1.4.3 Objekto vartotojams:

 Kokybiško aptarnavimo garantija objektuose, kuriuos valdo valdymo įmonės, kurios laikosi ESPUN dokumentų nuostatų.

GOST R ISO 9000-2001 Kokybės vadybos sistemos. Pagrindai ir žodynas.

GOST R 1.4-93 Pramonės standartai, įmonių standartai, mokslo, technikos, inžinerinių draugijų standartai ir kt. visuomenines asociacijas. Bendrosios nuostatos.

GOST R 1,5-92 Valstybės sistema Rusijos Federacijos standartizavimas. Bendrieji reikalavimai standartų konstrukcijai, pateikimui, dizainui ir turiniui.

3. Terminai ir apibrėžimai

ESPUN dokumentų šeimoje vartojami šie terminai su atitinkamais apibrėžimais:

3.1 Su valdymo procesu susijusios sąlygos:

3.1.1 Nekilnojamojo turto valdymas - efektyviausio nekilnojamojo turto naudojimo jo savininkų interesais organizavimas, įskaitant nekilnojamojo turto valdymo programos parengimą, nekilnojamojo turto techninės eksploatacijos organizavimą, objekto aprūpinimą Komunalinės paslaugos, nekilnojamojo turto rinkodara, paslaugų NT naudotojams organizavimas, ryšių su valdžios institucijomis ir komunalinių paslaugų užtikrinimas, nekilnojamojo turto plėtros projektų valdymas.

3.1.2 Profesionalus turto valdymas – valdymo įmonės vykdomas turto valdymas, pagrįstas nuosavybės ir valdymo atskyrimo principu pagal ESPUN dokumentų nuostatas.

3.1.3 Nekilnojamojo turto valdymo paslauga – tai paslauga, teikiama valdymo įmonės pagal ESPUN dokumentus valdymo steigėjo interesais.

3.1.4 Valdymo įsakymas - aiškiai suformuluotas savininko noras perduoti jam priklausantį turtą valdyti valdymo įmonei, nurodant turto pavadinimą ir adresą, savininko tikslus, susijusius su turtu, sutarties trukmę. už turto valdymą ir šalių pareigas.

3.1.5 Turto valdymo sutartis - sutartis, pagal kurią turto savininkas perduoda jo jurisdikcijai priklausantį turtą valdymo įmonei.

3.1.6 Nekilnojamojo turto valdymo programa – valdymo įmonės veiklos, valdančios nekilnojamąjį turtą, verslo planas, kuriame pateikiamas efektyviausio turto naudojimo varianto pagrindimas, taip pat jo įgyvendinimo planų ir priemonių sistema. Valdymo programose turi būti pateikti ekonomiškai pagrįsti einamojo ir vidutinės trukmės planavimo, finansinių, ekonominių ir kitų rezultatų rodikliai.

3.2 Su nekilnojamojo turto valdymo proceso dalyviais susijusios sąlygos:

3.2.1 Valdymo subjektas (valdytojas, valdymo įmonė) - fizinis ar juridinis asmuo, kuris atlieka veiksmų kompleksą nekilnojamajam turtui valdyti. Valdymo įmonė ESPUN sistemoje suprantama kaip valdymo subjektas.

3.2.2 Valdymo įmonė yra organizacija, kurios pagrindinė veikla yra trečiosioms šalims priklausančio nekilnojamojo turto valdymas pagal ESPUN dokumentų reikalavimus. ESPUN dokumentuose valdymo įmonė taip pat reiškia individualius verslininkus, teikiančius nekilnojamojo turto valdymo paslaugas, jei juose aiškiai nenurodyta kitaip.

3.2.3 Turto valdytojas yra visą darbo dieną dirbantis valdymo įmonės darbuotojas arba individualus verslininkas, apmokytas speciali programa ir nustatyta tvarka atestuotas profesionaliai valdyti įvairios paskirties ir sudėtingumo nekilnojamojo turto objektus.

3.2.4 Turto savininkas – fizinis ar juridinis asmuo, turintis nuosavybės teises į turtą, veikiantis kaip turto savininkas ir platintojas. Savininkas gali perduoti savo įgaliojimus valdyti turtą, juo naudotis ir disponuoti kitam asmeniui, naudoti turtą kaip prekių gamybos ar paslaugų teikimo, nuolatinio ar laikinojo apsigyvenimo vietą pats arba tretieji asmenys.

3.2.5 Valdymo steigėjas – teisinis arba individualus, kuri disponuoja valdymo objektu, iš kurio gaunamas kontrolės nurodymas. Valdybos steigėjas gali disponuoti valdymo objektu nuosavybės teise ar kita daiktine teise.

3.2.6 Naudos gavėjas – asmuo, kurio interesais valdomas nekilnojamasis turtas ir kuris yra valdymo pajamų gavėjas komercinis nekilnojamasis turtas. Naudos gavėjas gali būti objekto savininkas arba jo nurodytas trečiasis asmuo (valdymo steigėjas).

Tais atvejais, kai valdymo steigėjas nustatyta tvarka nepaskiria naudos gavėjo, naudos gavėjas yra tiesiogiai valdymo steigėjas.

3.2.7 Naudotojai (vartotojai) – asmenys, kurie turtą naudoja kaip prekių gamybos ar paslaugų teikimo vietą (negyvenamoji nuosavybė) arba nuolatiniam ar laikinam gyvenimui (gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto atveju). Naudotojais gali būti nuomininkai (komercinės paskirties objektų atveju) arba objekto savininko vidiniai padaliniai, taip pat tretieji asmenys (nekomercinės paskirties objektų atveju).

3.2.8 Prekių, darbų, paslaugų tiekėjai – asmenys, kurie tiekia prekes, atlieka darbus, teikia paslaugas, reikalingas turto valdymo procesui užtikrinti.

3.3 Su valdymo objektais susijusios sąlygos:

3.3.1 Nekilnojamasis turtas yra teisiškai atskira nekilnojamojo turto dalis, susidedanti iš žemės sklypo (ar jo dalies) ir visų su juo susijusių pastatų bei statinių (ar jų dalių).

Turtas, kuriam taikomi valdymo veiksmai pagal standartus Vieninga sistema profesionalus turto valdymas vadinamas objektų valdymu. ESPUN valdymo objektai apima patalpas, pastatus, nekilnojamojo turto kompleksus, teritorijas ir nekilnojamojo turto kompleksus.

3.3.2 Patalpos - pastato viduje esanti erdvė, turinti konkrečią funkcinę paskirtį ir apribota pastato konstrukcijų.

3.3.3 Pastatas - architektūrinis ir statybos objektas, susidedantis iš laikančiųjų ir atitveriančių konstrukcijų, pamatų, sienų ir stogo, sudarantis uždarą grunto tūrį. Pagrindinė pastato, kaip objekto, paskirtis – sudaryti sąlygas žmonių gyvenimui ir (ar) veiklai, gamybos vietai ar produkcijos saugojimui.

3.3.4 Turto kompleksas - nekilnojamojo turto objektas, susidedantis iš kelių pastatų, esančių viename ar keliuose žemės sklypuose su bendra išorine siena, turintys bendrą inžinerinę infrastruktūrą, papildantys vienas kitą taip, kad juos būtų galima laikyti vienu sujungtu kompleksu nekilnojamojo turto, kurio valdymas kaip visuma labiausiai užtikrina valdymo tikslų pasiekimą.

Sąvoka „turto kompleksas“ nėra lygiavertė sąvokai „įmonė kaip nekilnojamojo turto kompleksas“. Civilinis kodeksas RF.

3.3.5 Teritorija - žemės sklypų su juose esančiais pastatais ir statiniais, turinčių bendras ribas, visuma, apimanti įvairių teritorinių zonų derinį pagal jų urbanistinės paskirties pobūdį.

3.3.6 Nekilnojamojo turto objektų kompleksas - vieno valdymo subjekto jurisdikcijai priklausančių nekilnojamojo turto objektų (patalpų, pastatų, turto kompleksų) visuma, įskaitant tuos, kurie yra geografiškai atskirti. Nekilnojamojo turto objektų kompleksą gali sudaryti kelios patalpos, keli pastatai, keli turto kompleksai, tarpusavyje sujungti įvairiais deriniais.

3.4 Su paslauga susijusios sąlygos:

3.4.1 Paslauga nekilnojamojo turto naudotojams – priemonių visuma, užtikrinanti tinkamą nekilnojamojo turto naudojimą, įskaitant nuomos sandorių įgyvendinimą ir papildomų paslaugų teikimą turto naudotojams.

3.4.2 Tinkamas naudojimas – turto naudojimas kaip prekių gamybai ar paslaugoms teikti arba nuolatiniam ar laikinam gyvenimui, atitinkantis turto savininko tikslus, atsižvelgiant į jo naudotojų poreikius ir teisėtų interesų trečiosios šalys.

3.4.3 Nuomos operacijos - turto nuomos veiklų visuma, apimanti derybas su potencialiais nuomininkais, nuomos sutarčių sudarymą, nuomos ir kitų įmokų rinkimą, nuomotojo interesų atstovavimą santykiuose su nuomininkais bei priemones nuomos sutarčiai nutraukti.

3.4.4 Nuomos sutartis (turto nuoma) - sutartis, pagal kurią nuomotojas (nuomotojas) įsipareigoja už atlygį suteikti nuomininkui (nuomininkui) turtą laikinai jį valdyti ir naudoti arba laikinai naudotis. Žemės sklypai ir kiti izoliuoti gamtos objektai, įmonės ir kiti nekilnojamojo turto kompleksai, pastatai, statiniai, įrenginiai, transporto priemonių ir kiti daiktai, kurie naudojimo metu nepraranda savo natūralių savybių (nenaudojami daiktai).

3.4.5 Nuomotojas – nuomos sutarties šalis, asmuo, už atitinkamą mokestį perdavęs savo turtą laikinai naudotis Nuomininkui. Valdymo objekto nuomos teisė pagal įstatymą priklauso jo savininkui. Nuomotojais taip pat gali būti asmenys, įstatymų įgalioti arba savininkas nuomoti turtą. Valdymo sutartimi turto savininkas gali suteikti nuomotojo teises valdymo įmonei arba tretiesiems asmenims (brokeriams ir pan.).

3.4.6 Nuomininkas – nuomos sutarties šalis, asmuo, gavęs turtą laikinai naudoti ir valdyti už atitinkamą mokestį.

3.5 Su nekilnojamojo turto technine eksploatacija susijusios sąlygos:

3.5.1 Statinio techninė eksploatacija yra priemonių visuma, užtikrinanti pastato konstrukcijų ir jo įrenginių būklės išsaugojimą, kai jie gali atlikti nurodytas funkcijas pagal techninės dokumentacijos reikalavimus nustatytus parametrus. Pastatų techninio eksploatavimo sistema – tai eksploatacijai skirtų priemonių, medžiagų, gaminių, taip pat vykdytojų ir jų sąveikos taisykles nustatančių dokumentų visuma, būtina ir pakankama eksploatacijos užduotims atlikti. Pastatų techninė eksploatacija apima techninę priežiūrą, kasdienę ir kapitalinis remontas nekilnojamojo turto objektai, sanitarinė priežiūra.

3.5.2 Pastato priežiūra – veiklų, susijusių su pastato eksploatavimo procesų valdymu, visuma, apimanti pastato techninės būklės stebėjimą, jo konstrukcinių elementų darbingumo palaikymą ir inžinerinės sistemos, jų derinimas ir reguliavimas, paruošimas sezoniniam jo elementų ir sistemų veikimui.

3.5.3 Statinio remontas - konstrukcinių, organizacinių ir techninių priemonių visuma fiziniam ir moraliniam nusidėvėjimui pašalinti, nesusijusi su pagrindinių statinio techninių ir ekonominių rodiklių pasikeitimais.

3.5.4 Nekilnojamojo turto sanitarinė priežiūra - priemonių visuma, skirta užtikrinti nustatytus sanitarinius ir higienos reikalavimus patalpoms ir teritorijai. Apima patalpų ir vietų valymo darbus bendras naudojimas, aplinkinių teritorijų valymas ir valymas, šiukšliadėžių priežiūra, nekilnojamojo turto deratizacija ir dezinsekcija.

3.5.5 Komunalinių išteklių teikimas – veikla, skirta organizuoti geriamojo vandens, elektros ir šilumos energijos, karšto vandens, dujų, buitinių atliekų išvežimo į objektą paslaugas, įskaitant komunalinių išteklių (paslaugų) poreikio nustatymą ir derybų vedimą su atitinkama institucija. komunalinės paslaugos, išteklių tiekimo kontrolė (paslaugų teikimas);apmokėjimo už sunaudotus išteklius (paslaugas) sistemos organizavimas.

3.6 Su nekilnojamojo turto rinkodara susijusios sąlygos:

3.6.1 Objekto rinkodara - nekilnojamojo turto objekto savybių pritaikymas pardavimo reikalavimams, nukreiptas į valdomo objekto paklausos didinimą, patrauklumo potencialių ir esamų vartotojų akyse didinimą. Ją sudaro rinkos stebėjimas ir analizė, turto pozicionavimas rinkoje, nuomos/pardavimo sąlygų nustatymas, reklaminės kampanijos organizavimas ir vykdymas.

Informacinė sistema "Nekilnojamojo turto valdymas" SAP Real Estate lanksti

Lanksti nekilnojamojo turto valdymo informacinė sistema SAP Real Estate leidžia išspręsti daugelį aktualių problemų per gerai apgalvotą hierarchiją ir lanksčią integraciją į esamus įmonės verslo procesus. Pagrindinis sistemos funkcionalumas – efektyvumo didinimas nekilnojamojo turto valdymo srityje. Svarbus rezultatas yra darbo jėgos sumažėjimas ir finansinės išlaidos, kuris veda prie augimo ekonominis efektyvumasįmonės kaip visuma.

Iš darbo praktikos pašalinus tradicinius informacijos apdorojimo būdus, ženkliai pakyla priimamų valdymo sprendimų kokybė. Tvarkydami vieningą nekilnojamojo turto registrą, kuriame atsispindi visi pokyčiai internete, galėsite automatiškai analizuoti bet kurių parametrų veiklos rodiklius.

Nekilnojamojo turto valdymo sistema leidžia optimizuoti laike ir informacinėje erdvėje tokius globalius verslo procesus kaip:

• Nekilnojamojo turto portfelio valdymo procesų automatizavimas
• Integracija su valdymu ir buhalterinė apskaita, su materialiuoju turtu
• Projektų valdymas, sutartys ir erdvės naudojimo kontrolė
• Greita prieiga prie centralizuotos informacijos saugyklos
• Nekilnojamojo turto objektų pajamų ir išlaidų kontrolė
• Darbo vietos užimtumo apskaita, įmonės darbuotojų, išorinių organizacijų ir įrangos dalių įdarbinimo ir judėjimo valdymas

Sistemos ypatybės

Svarbus automatizavimo pranašumas informacinė sistema– integracija su esama gamyba ir finansų sistemosįmonių. „Nekilnojamojo turto valdymas“ leidžia gauti suvestinius duomenis analizei kiekvienam sistemos technologiniam blokui, sekimui. gyvenimo ciklas nekilnojamojo turto nuo patekimo į sistemą iki eksploatacijos pabaigos.

Sistema gali būti įdiegta mobiliojoje versijoje, kuri leidžia greitai gauti ir analizuoti suvestinius rodiklius mobiliajame įrenginyje. Patogi vartotojo sąsaja leidžia generuoti valdymo ataskaitas ir įvertinti platų analizės spektrą aiškia grafine interpretacija.