Nustatykite galutinį tašką Aukščiausiasis Teismas kilusiame visiškai naujame daugiaaukščiame name esančių namų savininkų ginče su verslininku, kuris atėmė visas tame pačiame pastate esančias negyvenamas patalpas. Ir nors konkrečiai šį ieškinį padavė vos keli asmenys, darbotvarkėje buvęs klausimas pasirodė esąs visai ne privatus tik šių ieškovų reikalas.

Be įsigyto buto naujakuriai gauna ir negyvenamą namo dalį – palėpes su rūsiais. Nuotrauka: fotoekspresas

Situacija, kai naujakuriai, patekę į įsigytą būstą, sužino, kad visos negyvenamosios patalpos jų name jau yra kažkieno privati ​​nuosavybė, aptinkama visur. Nepaisant tokios situacijos paplitimo, ji, kaip patvirtino Aukščiausiasis Teismas, yra iš esmės neteisėta.

Be to, šiandien kova dėl daugiabučių namų rūsių, palėpių ir visokių techninių patalpų užvaldymo įgavo svarbų materialinį aspektą. Didėjant komunalinių paslaugų tarifams, butų savininkai turi gana teisinę galimybę disponuoti savo name esančiomis negyvenamomis patalpomis taip, kad sumažėtų nuolat didėjanti materialinė našta sau ir kaimynams.

Taigi, byla buvo Maskvoje, kur trys naujakuriai kreipėsi į Khamovnichesky rajono teismą. Ieškinyje jie rašė, kad įsigijo būstą naujame pastate, tačiau visos jų name esančios vadinamosios techninės patalpos jau buvo tam tikro prekybininko nuosavybė. Jie padavė jį į teismą, motyvuodami tuo, kad pagal įstatymus jam įregistruotos patalpos priklauso jiems.

Verslininkas su gyventojų pretenzijomis nesutiko ir ieškinio nepripažino. Jis nurodė, kad yra investuotojas į šio konkretaus namo statybas. O investuodamas į statybas iš anksto susidėliojo savo sąlygas: baigęs darbus savo nuosavybėn gauna dalį gyvenamųjų ir visų negyvenamųjų patalpų. Jo žodžius patvirtino dokumentai.

Apygardos, o vėliau ir Maskvos miesto teismas tenkino naujakurių reikalavimus. Tiesa, ne visiškai, bet iš esmės teismai sutiko su gyventojais. . O verslininko pasirašyti dokumentai, kad jis savo nuosavybe gauna name negyvenamą teritoriją, buvo pripažinti niekiniais. Tai yra, jie neturi teisinės galios.

Nuomininkams palankus sprendimas netiko prekeiviui, už kurio pinigus iš tikrųjų šis namas buvo pastatytas. Ir jis nuėjo į Aukščiausiąjį teismą. Galutinėje redakcijoje bylą peržiūrėjo Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų teisėjų kolegija.

Aukščiausiasis Teismas pradėjo nuo dokumentų peržiūros. Paaiškėjo, kad sostinės vyriausybės potvarkiu tam tikrai įmonei buvo skirta žemė gyvenamojo ir administracinio komplekso su požemine automobilių stovėjimo aikštele statybai. Standartinis nuomos terminas yra 49 metai. Mūsų verslininkas tik po kelerių metų investavo į šią statybvietę. Iš pradžių vienu dokumentu jis sutiko, kad jam būtų perduotas tam tikras gyvenamasis plotas ir negyvenamoms patalpoms pastate.

Vėliau atsirado papildymai, kuriuose smarkiai išaugo prekybininkui perduotų negyvenamųjų patalpų apimtys.

Pagal statybų rezultatus ir pagal dokumentus verslininkas gavo daug dalykų, tarp jų ir tą, dėl kurio kilo bylinėjimasis. Būtent - vandens apskaitos mazgas, siurblinė, koridoriai ir vestibiuliai.

Investavimo sutarties sudarymo metu galiojo „Būsto politikos pagrindų“ įstatymas N 4218-1. Jame surašyta, kas yra bendroji namo nuosavybė. Teisingai tariant, jis vadinamas - " vienas kompleksas Nekilnojamasis turtas skirtas aptarnauti daugiau nei vienam namų savininkui.\

Pagal įstatymą visas šis turtas yra bendrosios dalinės nuosavybės teise namo savininkams ir nėra atidalinamas atskirai nuo namo savininkų nuosavybės teisės į patalpas.

Kiekvienas buto savininkas Civilinis kodeksas(289 straipsnis) yra dalis visų pirmiau minėtų dalykų. Pagal įstatymą, būstą perkantis asmuo daugiabutis namas tampa šio savininku bendra nuosavybė proporcingomis akcijomis bendro ploto jam priklausančius būstus.

Remiantis tuo, bendra nuosavybė daugiabutyje negali būti įrašyta vienam asmeniui, nes taip bus pažeistos kitų namo savininkų teisės.

Aukščiausiasis Teismas tai konstatavo Apylinkės teismas jis visiškai teisingai paaiškino, kodėl pinigus į statybas investavusio pirklio sutartis pasirodė neįvykdoma dėl ją rengusių asmenų neraštingumo.

Mansardų/techninių aukštų sujungimo koordinavimą reglamentuoja:

• Rusijos Federacijos miestų planavimo kodeksas;
• Rusijos Federacijos būsto kodeksas

Mansarda- tarpas tarp stogo konstrukcijų (išorinių sienų) ir viršutinio aukšto lubų.

Mansardinis aukštas- perdanga palėpės erdvėje, kurios fasadą visiškai arba iš dalies sudaro nuožulnaus arba šlaitinio stogo paviršius (paviršiai), o stogo plokštumos ir fasado susikirtimo linija turi būti ne daugiau kaip aukštyje. daugiau nei 1,5 m nuo palėpės aukšto grindų lygio.

Techninės grindys- grindys inžinerinei įrangai išdėstyti ir komunikacijoms nutiesti. Jis gali būti apatinėje (techninėje požeminėje), viršutinėje (techninėje palėpėje) arba vidurinėje pastato dalyje.

Autorius Būsto kodas(36 str.):

1. Daugiabučio namo patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso daugiabučiame name esanti bendroji nuosavybė, ty:

1) šiame name esančios patalpos, kurios nėra butų dalis ir skirtos aptarnauti daugiau nei vieną šio namo kambarį, įskaitant tarpbutines aikšteles, laiptus, liftus, lifto ir kitas šachtas, koridorius, technines aukštas, palėpes, rūsius; kuriuose yra inžinerinės komunikacijos, kita įranga, aptarnaujanti daugiau nei vieną šio namo patalpą (techniniai rūsiai) ...

4) žemės sklypas, kuriame yra šis namas, su apželdinimo ir apželdinimo elementais, kita, skirta šiam namui prižiūrėti, eksploatuoti ir gerinti ir esanti žemės sklypas objektai...

3. Daugiabučio namo bendros nuosavybės dydžio sumažinimas galimas tik gavus visų šio namo patalpų savininkų sutikimą per jo rekonstrukciją.

Pagal Miesto planavimo kodeksą:

objektų rekonstrukcija kapitalinė statyba(su išimtimi linijiniai objektai) - kapitalinės statybos objekto, jo dalių (aukštis, aukštų skaičius, plotas, tūris) parametrų pakeitimas, įskaitant antstatą, kapitalinės statybos objekto pertvarkymas, išplėtimas, taip pat keitimas ir (ar) restauravimas. kapitalinės statybos objekto laikančiosios statybinės konstrukcijos, išskyrus atskirų tokių konstrukcijų elementų pakeitimą panašiais ar kitais elementais, pagerinančiais tokių konstrukcijų eksploatacines savybes ir (ar) šių elementų restauravimą

Būtinos sąlygos prie buto prijungti palėpę/techninį aukštą:

• butas turi būti viršutiniame aukšte;
• butas turi priklausyti nuosavybei;
• turi būti techniškai įmanoma rekonstruoti palėpę / techninį aukštą;
• inžinerinė įranga ir iš prisijungiamos teritorijos turi būti perkeltos komunikacijos arba turi būti užtikrintas netrukdomas priėjimas prie šios įrangos.

Šiuo metu yra du palėpių / techninių grindų sujungimo variantai:

1. Per rekonstrukciją
2. Išnuomojant arba nemokamas naudojimas.

Kiekvienos parinkties privalumai ir trūkumai.

1 variantas

"PRIVALUMAI"

• Jūs gaunate palėpę / techninį aukštą nuosavybėje

"MINUSAI"

• Būtinas visų pastate esančių namų savininkų sutikimas, įskaitant savivaldybę (Maskvos DIGM), jei yra savivaldybės būstas;
• Kaina:
  • Gauti rekonstrukcijos leidimą su visa reikiama projektine dokumentacija – visai nepigiai;
  • Remonto ir statybos darbai prie rekonstrukcijos;
  • Tam tikrais atvejais, norėdami gauti visų būsto savininkų sutikimą, nuomininkai gali nustatyti arba kompensacijas, arba bendro turto pagerinimą;
  • Palėpės/techninių grindų dekoravimas taip pat nėra nemokamas malonumas.
• Terminai:
  • Nuosavybės teisė į palėpę/techninį aukštą išduodama tik baigus remontą ir statybos darbai ir po paleidimo. Nuo savininkų sutikimo gavimo momento – apie 1,5 – 2 metai.

2 variantas

"PRIVALUMAI"

• Greitai

"MINUSAI"

• Ne turtas (nuoma ar naudojimas neatlygintinai);
• Reikalingas 2/3 pastato būsto savininkų sutikimas, įskaitant savivaldybę (Maskvos DIGM), jei yra savivaldybės būstas;
• Kaina:
  • Nuoma;
  • Kompensacijos išmokos savininkams ar bendrojo namo nuosavybės pagerinimui;
  • Palėpės/techninio aukšto rekonstrukcija.

Galime Jums pasiūlyti TREČIAS variantas. ATEITI!

Kiekviename daugiabutyje yra mansarda. Ir daugelis nori nusipirkti šį kambarį savo poreikiams.

Mieli skaitytojai! Straipsnyje kalbama apie tipinius sprendimus teisiniais klausimais bet kiekvienas atvejis individualus. Jei norite sužinoti, kaip tiksliai išspręskite savo problemą- susisiekite su konsultantu:

PARAIŠKOS IR SKAMBUČIAI PRIIMAMI 24/7 ir 7 dienas per savaitę.

Tai greita ir NEMOKAMAI!

Daugelis ten laiko savo inventorių, kažkas ten gyvena. Bet visa tai turi būti daroma laikantis įstatymų. O įteisinti tokį turtą labai sunku.

Bendra informacija

Privatizavimas – tai perdavimas privataus asmens nuosavybėn. Tokia galimybė yra asmenys kurie USRR registre neturi turto.

Panašus veiksmas galimas individualūs verslininkai, juridiniai asmenys jeigu jų kapitalas mažesnis nei 25 proc.

Dabar galite užbaigti procedūrą tik. Nors esami verslininkai pageidauja įvesti mokestį už tokią tvarką, kol kas valstybė jiems to neleidžia.

Vienintelis dalykas, už kurį reikia mokėti, yra nuosavybės dokumentų išdavimas.

Gyventojų teisės

Bet kuris buto savininkas gali gauti teisę privatizuoti palėpę. Svarbiausia turėti raštišką kitų nuomininkų sutikimą šiai procedūrai.

Gavęs titulinius dokumentus, jis galės naudotis aikštėmis savo nuožiūra.

Tačiau verta atminti, kad pagal galiojančius teisės aktus tokio tipo nekilnojamąjį turtą galima tik išpirkti. Pagal sutartį objektas neperduodamas.

Teisinė bazė

• nuosavybės teisė į butą, virš kurio yra objektas;
• protokolas visuotinis susirinkimas ir rašytinį leidimą privatizuoti likusius savininkus;
• nuomos sutartis, jei yra;
• leidimas rekonstrukcijai, užbaigimo aktas;
• kadastro pasas;
• nuosavybės teisės į nuosavybės dokumentus.

Kaimynų sutikimas

Kaimynų sutikimas turi būti tik rašytinis. Turi būti autentiški parašai, kitaip pareiškėjas gali vadovautis straipsniu.

Turite gauti visų savininkų sutikimą. O jei tai vyksta nuomos pagrindu, tuomet reikia surinkti tik 2/3 balsų.

Kaina

Nemokamas privatizavimas duotas objektas nekilnojamasis turtas netaikomas.

Bet kokiu atveju turėsite sumokėti už nuosavybės dokumentų gavimą - 2000 rublių, už projektą - 15 000 ir daugiau.

Kokie gali būti sunkumai?

Sunkumai gali kilti tik gavus visų savininkų sutikimą. Nepaisant bendros namo nuosavybės, teisę į objektą gali gauti tik viršutiniame aukšte esančių butų savininkai. O iš tikrųjų objektu gali naudotis visi namo nuomininkai.

Taip pat yra keletas techninių apribojimų, kurie neleidžia rekonstruoti.

Neteisėti veiksmai

Dažnai viršutiniuose aukštuose gyvenantys butų savininkai palėpę laiko savo nuosavybe. Tačiau tai toli gražu nėra tiesa. Visi kaimynai turi teisę naudotis turtu.

Palėpės tvirtinimas leidžia įprastą butą, esantį viršutiniame aukšte, paversti dviejų lygių butu, o tai leidžia ne tik išplėsti gyvenamąją erdvę, bet ir žymiai padidinti gyvenimo komfortą.

Šiame straipsnyje bus aptarta, kaip įmanoma palėpės įrengimo idėja, taip pat veiksmų seka, kurią įgyvendinus turėtų būti įgyvendinami planai.

Idėjos prasmė

Palėpės aukštas, kaip taisyklė, statomas privačiuose namuose, tačiau niekas netrukdo to paties daryti ir daugiaaukščio pastato su šlaitiniu stogu palėpės pagrindu (tačiau stogas gali būti plokščias ir netgi eksploatuojamas, jei leidžia tik lubų aukštis). Dažniausiai palėpės, kaip techninė patalpa, kuri turi būti numatyta projektuojant namą, namo gyventojų niekaip nenaudojamos, o naudingas plotas yra nenaudojamas. Išimtis – pavieniai atvejai, kai namo remonto metu likusios statybinės medžiagos ir kiti daiktai laikomi palėpėje.

Norint dalį palėpės paversti gyvenamąja erdve, būtina atlikti perplanavimą, kurio metu bus sujungtas butas viršutiniame aukšte ir plotas tiesiai virš šio buto. Paprastai techninė klausimo dalis, nors ir reikalauja tam tikrų (kartais labai reikšmingų) finansines investicijas, bet daugeliu atvejų vis tiek įmanoma. Tačiau klausimai, susiję su plano organizacine ir teisine dalimi, reikalauja laiko ir kantrybės, nes jų sprendimas yra sunkesnis, o kai kuriais atvejais, net ir turint visą buto savininko atkaklumą, kai kurių kliūčių nepavyksta pašalinti.

Taigi, dalies palėpės erdvės prijungimas prie buto ploto viršutiniame aukšte apima teisinius, organizacinius ir techninė dalis klausimas. Leiskite mums išsamiau apsvarstyti problemas, kurios gali kilti kiekviename idėjos įgyvendinimo lygmenyje, taip pat būdus, kaip jas įveikti.

Organizacinė dalis

Palėpės erdvė nėra kambarys bendras naudojimas, tačiau tai yra bendroji namo savininkų nuosavybė (LKĮ RF 36 str.), taip pat kitos patalpos, komunalinės komunikacijos, stogai ir t. palėpės zoną turėti galimybę naudoti ar pritvirtinti savo reikmėms, būtinas visų pastato butų nuomininkų sutikimas.

Tokį sutikimą galima gauti tik visuotiniame nuomininkų susirinkime. daugiabutis namas, nes tik susirinkimo kompetencija yra priimti sprendimus dėl namo remonto, rekonstravimo, įvairių statybos darbų, papildomų konstrukcijų statybos (2 LC RF 44 str.).

Daugeliu atvejų labai sunku gauti savininkų sutikimą eksploatuoti bendrą patalpą. To priežastis yra visiškas nebuvimas gyventojų susidomėjimą teigiamu šios problemos sprendimu. Be to, atsisakymo motyvas gali būti prisiminimas apie buvusias konfliktines situacijas, kilusias tarp palėpės besikreipiančio nuomininko ir kaimynų. Gali kilti ir banalus pavydas, nes likę nuomininkai visai neturi galimybės plėsti savo gyvenamojo ploto.

Priimti teigiamas sprendimas padės konstruktyvus dialogas - galite pasiūlyti kaimynams įrengti automobilių stovėjimo aikštelę prie namo arba įrengti žaidimų aikštelę mainais už nuolaidas dėl palėpės. Tačiau nenusiminkite, jei nepavyko išspręsti klausimo vieningu savininkų susirinkimo sprendimu, nes galima naudoti vieną iš kelių būdų, kurie bus aptarti toliau.

Teisinė dalis

Teisiniu požiūriu palėpės erdvės naudojimas kaip papildomas gyvenamasis plotas bus neteisėtas, net jei kaimynai neprieštaraus. Palėpė neturi gyvenamojo ploto statuso, todėl joje gyventi draudžiama. Tačiau galima išplėtoti plotą palėpėje, ten įrengiant palėpės kambarį (palėpės rekonstrukcija), kuris perplanuojant įsijungia į buto plotą ir, pakeitus dokumentaciją (valst. registracija), taps gyvenamąja patalpa.

Norint atlikti statybos darbus palėpėje ir vėliau ten gyventi, reikia pamatų, būtent - kvadratinių metrų palėpėje turi priklausyti arba naudotis nuomos pagrindais (naudojimas neatlygintinai). Tai yra, viršutiniame aukšte esančio buto savininkas, norintis dalį palėpės ploto pridėti prie savo buto ploto, gali naudoti vieną iš būdų - paimti palėpės plotą ilgam laikui. išsinuomoti (nemokamai naudotis) arba išpirkti šią teritoriją.

Savo ruožtu, pagal galiojančius teisės aktus, savininkai visuotiniame akcininkų susirinkime gali patvirtinti savo sutikimą atlikti šiuos veiksmus:

• Palėpės rekonstrukcija sumažinus dalį bendra nuosavybė(arba nesumažinti). Tokiu atveju reikalingas visų daugiabučio namo savininkų vieningas sprendimas;
• Palėpės patalpų nuomos perdavimas (nemokamas naudojimas). Šiuo atveju pagal str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 46 straipsnio pakanka, kad balsuotų ne mažiau kaip du trečdaliai savininkų.

Pagal pasirinktą prisijungimo būdą būtina sudaryti nuomos sutartį (perduoti nemokamai naudotis, rekonstruoti) ir šią sutartį nustatyta tvarka įregistruoti.

Dalies palėpės erdvės perdavimo tvarka

Jeigu Mes kalbame palėpės erdvę perduodant nuosavybei, visi etapai iki palėpės pavertimo palėpe atliekami savininkų kolektyvo vardu. Procedūra yra gana sudėtinga, bet įmanoma, procedūra yra tokia:

• Savininkų sprendimo dėl rekonstrukcijos priėmimas (vienbalsiai);
• Savininkų leidimo rekonstrukcijai gavimas;
• Rekonstrukcija (savininkų);
• Palėpės erdvės rekonstrukcijos ir atidavimo eksploatuoti rezultatų priėmimas (savininkų);
• Palėpės kambario perkėlimas, keičiant techninę dokumentaciją, nuosavybės registravimas.

Patalpų perleidimo pagal nuomos sutartį atveju viskas daug paprasčiau, gavus savininkų sutikimą visus veiksmus atlieka būsimas palėpės erdvės gyventojas. Todėl procedūra šiek tiek skiriasi:

• Sutikimo dėl palėpės patalpų perleidimo nuomai gavimas (nemokamas naudojimas);
• Nuomos sutarties pasirašymas ir valstybinė registracija dokumentas;
• Leidimo palėpės teritorijos rekonstrukcijai gavimas;
• Reorganizavimas;
• Palėpės erdvės priėmimo ir perdavimo akto gavimas;
• Pakeitimų atlikimas dokumentacijoje (atskirai palėpės kambariui).

Techninė dalis

Prieš ruošiant palėpės patalpų priėmimo nuomai ar nuosavybėn dokumentus, reikia pasidomėti, ar įmanoma palėpės patalpas panaudoti kaip gyvenamąją patalpą techniniu požiūriu, ar techniškai įmanoma atlikti reikalingus darbus dalies palėpės fizinis ryšys.

Kitaip tariant, reikia suprasti, ar darbai turės įtakos pastato vientisumui, ar nebus trukdžių darbui inžinerinės sistemos ar išliks privažiavimas prie jų, taip pat kaip iškeltos sienos paveiks gaisro evakuacijai sukurtus maršrutus (šio ir gretimų įėjimų gyventojams). Jei šiame etape nerandama jokių pertvarkymui trukdžių, reikia užsakyti projektą, jį derinti ir gauti leidimą pertvarkymui.

Prisijungimo prie palėpės erdvės procedūra

1. Ekspertizė

Pirmiausia reikia užsakyti ekspertizę, kurios tikslas – gauti oficialią išvadą dėl techninių kliūčių palėpės rekonstrukcijai nebuvimo. Tokią ekspertizę atlieka miesto statybos ir architektūros administracijos organai;

2. Pavadinimo dokumentai

Dabar reikia pasirūpinti atitinkamų visuotinio daugiabučio namo savininkų susirinkimo sprendimų gavimu ir dokumentų, suteikiančių teisę gauti leidimą rekonstrukcijai ir tolesniems veiksmams, įforminimu.

3. Sukurkite projektą

Gavus išvadą, taip pat gavus visus teisę vykdyti rekonstrukciją patvirtinančius dokumentus, metas pradėti rengti rekonstrukcijos projektą. Projekto gamybą vykdo valstybinės ir privačios projektavimo organizacijos, turinčios atitinkamas licencijas. Po gamybos projektas turi būti suderintas su daugeliu valdžios institucijų, pavyzdžiui, Maskvai tai yra:

• Architektūros vadyba;
• Valstybinė priešgaisrinė priežiūra;
• Mosgaz;
• Moskomarchitectura.

4. Leidimo gavimas

Norėdami gauti leidimą pertvarkyti palėpę, turėtumėte kreiptis į miesto Būsto inspekciją su dokumentų sąrašu:

• Sutartas projektas;
• Buto techninis pasas;
• Pavadinimo dokumentai (nuomos sutartis, sprendimas dėl rekonstrukcijos ir kt.).

5. Darbų atlikimas

Darbo metu būtina griežtai laikytis projekto dokumentacija Priešingu atveju vėlesniuose etapuose gali kilti rimtų komplikacijų.

6. Darbų priėmimas ir paleidimas

Baigus statybos darbus būtina gauti atliktų darbų aktą, kurio pagrindu bus įforminamas patalpų eksploatavimo dokumentas. Tai atlieka Miesto būsto administracija.

7. Dokumentų ir valstybinės registracijos pakeitimai

Paskutinis etapas bus naujo buto paso (PTI) su vėlesniu nuosavybės teisių įregistravimu (jei palėpės plotas tapo nuosavybe, Rosreestr) pagaminimas. Jeigu patalpos bus priimtos pagal nuomos sutartį (ar neatlygintinai naudotis), reikės sutvarkyti dokumentus ir įregistruoti atskirą turtą (palėpės erdvę).