1) Ang pagsasaayos para sa "bargaining" ay nagpapahintulot sa iyo na dalhin ang presyo ng alok sa presyo ng pagbebenta. Bilang resulta ng isang survey ng mga kalahok sa residential real estate market sa Simferopol (Real Estate Agencies "Russian Crimea", "Orion", "Rielcom", "Veta", "Crimean Terem", "Real Estate Parade", "VIP Chance"), ipinahayag na ang diskwento sa bargaining para sa pagbebenta ng naturang residential real estate ay nasa average na 10%.

2. Ang pagsasaayos para sa "mga serbisyo ng real estate" ay nagpapahintulot sa iyo na ayusin ang mga presyo ng mga alok mula sa mga ahensya ng real estate sa halaga nang hindi isinasaalang-alang ang mga gastos ng kanilang mga serbisyo. Bilang resulta ng pagsusuri ng mga average na presyo para sa mga serbisyo ng real estate (ng Real Estate Agencies "Infoservice", "Business Crimea", "Crimea Plus", "RIO", "World of Real Estate", "Dom-Plus"), nalaman ng appraiser na ang average na halaga ng mga serbisyo ng mga ahensya ng real estate ay 5%.

3. Ang pagsasaayos para sa "lokasyon" para sa lahat ng mga analogue ay 0%, dahil ang object ng pagtatasa at ang mga analogue na ito ay maihahambing sa kadahilanang ito.

4. Ang pagsasaayos para sa "materyal sa dingding" para sa lahat ng mga analogue ay 0%, dahil ang object ng pagtatasa at mga analogue ay matatagpuan sa mga panel house.

5. Pagsasaayos para sa "taon ng pagtatayo". Ceteris paribus, ang presyo ng isang apartment sa kabaligtaran na proporsyon ay nakasalalay sa taon ng pagtatayo ng bahay dahil sa pagtaas ng pisikal na pagkasira ng gusali. Ang pagsasaayos na ito ay hindi inilapat dahil ang bagay ng pagtatasa at mga bagay-analogue ay maihahambing ayon sa pamantayang ito.

6. Pagsasaayos para sa "sahig". Ang mga apartment na matatagpuan sa matinding palapag ng mga residential building, ceteris paribus, ay may mas mababang halaga sa mga tuntunin ng 1 sq.m. gastos kumpara sa mga apartment na matatagpuan sa gitnang palapag. Ang pagsasaayos na ito ay hindi inilapat, dahil ang ari-arian na nasa ilalim ng pagtatasa at katulad na mga ari-arian ay matatagpuan sa pinakamataas na palapag ng limang palapag na mga gusali.

7. Ang pagsasaayos para sa "bilang ng mga silid" ng lahat ng mga kahalintulad na bagay ay magkapareho, kaya hindi inilapat ang pagsasaayos.

8. Pagsasaayos para sa kondisyon (availability ng mga appliances at furniture). Batay sa pagsusuri sa merkado na isinagawa sa seksyon 3, ipinahayag na ang halaga ng 1 sq.m. ang mga apartment na may kasangkapan at mga built-in na appliances ay nasa average na 12% na mas mataas kaysa sa mga apartment na walang ganoong kagamitan. Samakatuwid, naglapat ang appraiser ng pababang pagsasaayos ayon sa halagang ito

Talahanayan 13

Kaya, ang sample ay homogenous at maaaring gamitin upang matukoy ang halaga ng bagay sa pagtatasa. Bilang karagdagan, ang halaga ng halaga ng alok ng mga napiling analogue ay nasa hanay ng mid-market.

Mga pamamaraan para sa pagkalkula ng gastos ng isang apartment ay malawak na sakop at theoretically binuo, bilang ebedensya sa pamamagitan ng isang malaking halaga ng literatura at metodolohikal na mga rekomendasyon para sa pagtatasa.
Ito ay pinadali ng binuo na merkado ng real estate. Bukod dito, ang bilang ng mga panukala ay pantay na magkakaibang pareho sa pangunahin at pangalawang merkado ng pabahay.

Ang kasalukuyang batas at mga pederal na pamantayan sa pagpapahalaga ay nangangailangan ng paggamit ng tatlong pangunahing pamamaraan ng pagpapahalaga: paghahambing, gastos at mga diskarte sa kita. Gayunpaman, sa kaso ng pagtatasa ng real estate, na isang apartment, ang mga diskarte sa gastos at kita ay hindi gaanong nagagamit. Ang pagtatasa ng halaga ng merkado ng isang apartment ay isinasagawa gamit ang isang paghahambing na diskarte. Ang algorithm ay ang mga sumusunod: 7-10 analogues ng real estate ang napili na tumutugma sa object ng pagtatasa sa mga tuntunin ng mga pangunahing katangian. Sa kaso ng pagkakaiba o pagkakaiba mula sa bagay ng pagtatasa, ang mga salik sa pagwawasto ay ipinakilala. Tulad ng ipinapakita ng pagsasanay, ang mga pangunahing pagsasaayos ay:

• Sa lokasyon ng bagay
• Pagwawasto para sa mga pisikal na katangian (flat na lugar, magagamit sa kabuuang ratio ng lugar, pagkakaroon ng kasangkapan, uri ng pagtatapos, laki ng kusina, uri ng banyo, sahig ng apartment sa bahay, balkonahe / loggia)
• Availability at uri ng paradahan

Dagdag pa, pagkatapos ilapat ang naaangkop na mga pagsasaayos, ang average na halaga ng pamilihan na 1 sq.m. mga apartment. Bukod dito, dapat tandaan na mayroong pagkakaiba sa pagitan ng mga konsepto ng "halaga sa pamilihan" at "presyo ng pagbebenta". Tinutukoy ng appraiser ang market value ng object, na nauunawaan bilang "ang pinaka-malamang na presyo kung saan ang object of appraisal ay maaaring ihiwalay sa petsa ng appraisal sa open market sa isang competitive na kapaligiran" (Federal appraisal standard No. 2 Purpose ng pagtatasa at mga uri ng halaga). Nangangahulugan ito na ang lahat ng kalahok sa mga transaksyon ay may kamalayan sa mga kondisyon at libre sa kanilang mga desisyon. Ang halaga ng merkado ay ang paksa ng pananaliksik at mga kalkulasyon ng Appraiser. Ang presyo ng pagbebenta, sa kabilang banda, ay maaaring idikta ng mga salik na hindi napapailalim sa mga paghihigpit na ito, na pangunahing tumutukoy sa pang-ekonomiyang kahulugan ng mga kahulugang ito.

Ang pagkakaibang ito ay makikita sa halimbawa ng pagtatasa ng bahagi ng isang apartment. Samantala, ang isang malaking bilang ng mga mamamayan ay kumbinsido sa pangangailangan para sa naturang pagtatasa: ito ang pagpasok sa isang mana, na kung minsan ay bahagi ng isang apartment, at mga pamamaraan ng hudisyal sa paghahati ng ari-arian, halimbawa, sa isang diborsyo, at , sa huli, mga transaksyon para sa pagbebenta ng mga kaukulang bahagi ng isang apartment .

Sa pagsasanay sa pagpapahalaga, walang iisang punto ng pananaw sa mga espesyalista. Ang pangunahing talakayan ay lumitaw sa paligid ng pangangailangan na mag-aplay ng mga pagsasaayos, mga diskwento bawat 1 sq.m. bahagi ng apartment kumpara sa 1 sq.m. mga apartment bilang isang solong piraso ng real estate. Ang pagkalito na ito ay pinadali din ng kakulangan ng isang ganap na merkado para sa mga transaksyon para sa pagbili at pagbebenta ng mga pagbabahagi sa isang apartment.

Una sa lahat, ito ay kinakailangan upang magkaroon ng isang malinaw na pag-unawa sa konteksto at legal na mga nuances kung saan ang pangangailangan para sa isang pagtatasa arises. Ang unang bagay upang matukoy ay kung ano ang tinantyang bahagi ng apartment - kung maaari itong ilaan sa uri, sa anyo ng isang silid. Kung ang sagot ay oo, kung gayon ang mga klasikal na pamamaraan ng pagtatasa ng bahagi bilang isang hiwalay na silid, trabaho sa silid dito.
Ang pagkuha ng isang bahagi sa isang apartment ay nauugnay sa isang bilang ng mga paghihirap, na obligadong bawasan ang gastos sa bawat metro kuwadrado kapag tinatasa ang bahagi ng isang apartment, gayunpaman, dapat tandaan na ang mga problema at abala na ito ay mahirap isalin sa pera mga tuntunin.

Ang bawat kapwa may-ari ay may pantay na karapatan sa bahagi sa apartment na itinalaga sa kanya. Kapag ang pagtatasa ng isang bahagi sa isang apartment ay nagpapataas ng presyo sa bawat metro kuwadrado kumpara sa presyo sa bawat metro kuwadrado sa buong apartment, inilalagay ng Appraiser ang mga kapwa may-ari sa isang medyo hindi pantay na posisyon, dahil ang mamimili ay dapat magbayad ng higit para sa pagmamay-ari ng buong apartment kaysa sa kaso ng pagbili ng katulad na apartment sa bukas na merkado. Kung ang pagpapahalaga ng bahagi sa apartment ay binabawasan ang halaga ng isang metro kuwadrado kumpara sa halaga ng isang metro kuwadrado sa buong apartment, ang partidong nagbebenta ay walang pagkakataon na bumili ng katumbas na ari-arian para sa mga nalikom.

Sa kasong ito, dapat magpatuloy ang isa mula sa kakanyahan ng transaksyon na may kaukulang bahagi. Halimbawa, sa kaso ng pagbili ng natitirang bahagi ng isang apartment mula sa ibang mga may-ari, ang halaga ng bahagi ay maaaring tumaas, dahil sa sitwasyong ito, ang isang bahagi ng apartment ay binili na nagsisiguro sa pagkakaisa ng pagmamay-ari, i.e. mayroong isang synergistic na epekto - i.e. bumili ng isang bagay na higit pa sa bahagi ng apartment. Pagdating sa pagbili ng bahagi ng mga ikatlong partido, kung gayon, marahil, ang aplikasyon ng mga pababang pagsasaayos.

Ngunit alinman sa pagtaas sa halaga ng isang unit area ng isang bahagi ng isang apartment, o ang pagbaba na may kaugnayan sa halaga ng isang unit area ng buong apartment ay hindi maaaring tumpak na kalkulahin, ngunit maaari lamang ipagpalagay. Dapat tandaan na ang presyo ng transaksyon ay maaaring mag-iba nang malaki mula sa halaga ng merkado ng bahagi ng apartment.
Kaya, dapat gamitin ng mga Appraiser ang halagang 1 sq.m. bahagi ng apartment ng kaukulang halaga ng 1 sq.m. mga apartment sa kabuuan, napapailalim sa Art. 250 "Preemptive right to purchase" ng Civil Code of the Russian Federation, na nagbabasa ng mga sumusunod: "kapag nagbebenta ng isang bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari sa isang tagalabas, ang natitirang mga kalahok sa shared ownership ay may preemptive na karapatan na bilhin ang bahagi na ibinebenta sa presyo kung saan ito ibinebenta, at sa iba pang pantay na termino, maliban sa kaso ng pagbebenta sa pampublikong auction", na nangangahulugang obligadong pagsunod sa legal na pamamaraan para sa pagbibigay ng karapatan ng mga kapwa may-ari ng apartment na makakuha ng bahaging ito sa isang priority mode.

Kapag inilalapat ang diskarteng ito, ang kakayahan ng real estate upang makabuo ng isang tiyak na kita ay nasuri, na karaniwang ipinahayag sa anyo ng kita mula sa operasyon (pagrenta) at kita mula sa pagbebenta.

Ginagamit ang capitalization at diskwento para masuri ang halaga ng kumikitang real estate.

Paraan ng diskwento ay ginagamit upang dalhin ang daloy ng kita at mga gastos na ibinahagi sa paglipas ng panahon sa isang punto upang makuha ang kasalukuyang halaga ng daloy ng salapi bilang halaga ng Bagay ng Pagtatasa na nagbibigay ng kita. Ipinapalagay ng paraan ng discounted cash flow na ang isang potensyal na mamumuhunan ay hindi magbabayad ng higit para sa real estate kaysa sa kasalukuyang halaga ng hinaharap na kita mula sa property na ito, at hindi ibebenta ng may-ari ang ari-arian sa presyong mas mababa kaysa sa kasalukuyang halaga ng hinaharap na kita mula sa property na ito. . Bilang resulta, ang nagbebenta at ang bumibili ay nagkasundo sa isang presyo sa merkado na tumutugma sa kasalukuyang halaga ng halaga ng kita sa hinaharap.

Direktang paraan ng capitalization ay nagbibigay-daan, batay sa data sa kita at capitalization rate sa oras ng pagtatasa o ang inaasam-asam, upang makagawa ng konklusyon tungkol sa halaga ng Ari-arian. Ang paraan ng pag-capitalize ng tubo ay nagmumula sa katotohanan na ang halaga ng ari-arian (Object of Assessment) ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng hinaharap na kita ng cash na dadalhin ng ari-arian na ito, at ipinahayag ng formula 4:

Ang paraan ng capitalization ay kadalasang ginagamit sa pagpapahalaga ng real estate, na sa loob ng mahabang panahon ay nagdadala ng humigit-kumulang sa parehong halaga ng kita o ang rate ng paglago ng tubo ay pare-pareho. Ang pamamaraan ay mas madalas na ginagamit sa pagtatasa ng real estate kaysa sa pagtatasa ng negosyo at hindi nangangailangan ng mga pangmatagalang pagtataya.

Upang masuri ang halaga ng isang apartment gamit ang direktang paraan ng capitalization, kinakailangan upang matukoy ang capitalization coefficient batay sa data ng merkado, na sumasalamin sa kaugnayan sa pagitan ng taunang kita at ang halaga ng apartment. Gamit ang paraan ng paghahambing na pagsusuri ng mga benta ng mga katulad na bagay, na may kilalang ipinahayag na presyo ng pagbebenta at tinantyang potensyal na kabuuang kita, ang tinantyang capitalization rate (capitalization ratio) ay tinutukoy.

Ang ginamit na impormasyon sa mga analog ay nabuo sa talahanayan. 10. Para sa paghahambing, ang mga 3-kuwartong apartment ng isang katulad na lugar sa mga panel house ay napili.

Talahanayan 10

Ang potensyal na kabuuang kita ay kinakalkula sa rate ng pagrenta sa merkado na pinakakinatawan ng isang tipikal na kapantay. Ang ratio ng capitalization ay tinutukoy para sa bawat analogue sa pamamagitan ng paghahati sa potensyal na kabuuang kita sa iminungkahing (ipinahayag) na presyo ng pagbebenta.

Sa isang maliit na hanay ng deviation ng capitalization ratio, ang arithmetic mean ng capitalization ratio ay kinakalkula, na pagkatapos ay gagamitin sa formula

Sa isang makabuluhang pagkakaiba sa kinakalkula na mga ratio ng capitalization para sa mga indibidwal na analogue, ang isang pagsusuri ay isinasagawa upang matukoy ang mga sanhi ng mga paglihis na ito (maling pagpili ng mga analogue, kakulangan ng karagdagang impormasyon sa mga katulad na bagay, atbp.).

Ang potensyal na kabuuang kita ay kinakalkula batay sa na-adjust na upa. Upang kalkulahin ito, kinakailangan ang isang pagsasaayos ng upa sa merkado ng isang tipikal na analogue.

Ang pagsasaayos na ito ay isinasagawa sa parehong paraan tulad ng sa comparative approach, at ang mga sumusunod ay ginagamit bilang mga elemento ng paghahambing:

Distansya sa sentro ng munisipyo;

Mga katangiang pisikal;

Ang pagkakaroon ng mga kasangkapan, kusina, telepono, metal na pinto;

Ang kondisyon ng apartment (ang pangangailangan para sa pag-aayos).

Ang pagkalkula ng inayos na bayad sa merkado ay ibinibigay sa Talahanayan. labing-isa.

Ang mga inilapat na pagsasaayos ay ipinapakita sa Talahanayan. 12

Talahanayan 11

Talahanayan 12 - Rationale para sa mga pagsasaayos

Ang Analog No. 3 ay may pinakamaliit na gross correction. Ang Analog No. 2 ay may gross correction na bahagyang mas malaki kaysa sa analog No. 3. Ang Analog No. 1 ay may pinakamataas na kabuuang pagwawasto. Pinipili namin ang mga salik sa pagtimbang batay sa mga konklusyong ginawa:

Para sa analogue No. 1 - 0.1, para sa No. 2 - 0.3, No. 3 - 0.4; No. 4 - 0.2, samakatuwid:

Kaya, ang halaga ng 1 m 2 ng object ng pagtatasa ay magiging:

672.17 * 0.1 + 770.49 * 0.3 + 685.09 * 0.4 + 665.33 * 0.2 \u003d 705.466 rubles / m 2

Sa mesa. Ipinapakita ng 13 ang pagkalkula ng ratio ng capitalization. Dahil ang mga presyo ng benta ng mga bagay ng paghahambing ay hindi ipinahiwatig, sila ay tinutukoy gamit ang site www.irn.ru.

Talahanayan 13 -

Kung gayon ang halaga ng bagay ng pagtatasa sa pamamagitan ng diskarte sa kita ay magiging:

C O.O. = 705.466*59.3*12/0.041= RUB 12,244,136