1. ĮVADINĖS NUOSTATOS

1.1. Per 2017 m Metodinės rekomendacijos (toliau – MR) yra atliekami praktiniai bandymai. Pastabos ir pasiūlymai dėl dokumento priimami adresu imo@srosovet. ru.

Remiantis praktinio testavimo rezultatų analizės rezultatais, atsižvelgiant į gautas pastabas ir pasiūlymus, bus priimtas sprendimas patvirtinti MR.

1.2. MR buvo sukurti siekiant pagerinti paslaugų, skirtų reikalavimo teisės į skolą (toliau – Skola) rinkos vertei nustatyti, teikimo rezultatų kokybę.

MR akcentuojamas juridinių asmenų Skolos vertinimas. MR metodinė dalis su tam tikrais apribojimais gali būti taikoma ir vertinant asmenų Skolą ir individualūs verslininkai.

1.3. Tikslinė MR auditorija yra vertintojai. Tam tikromis MR nuostatomis gali naudotis teismo medicinos ekspertai; asmenys, kurių darbo pareigos apima sprendimų dėl skolos rinkos vertės formavimą, atitinkamų vertinimo paslaugų teikimo rezultatų kokybės stebėjimą; mokymo įstaigų, rengiančių specializuotus specialistus, atstovai.

1.5. MR turi praktinę orientaciją:

• struktūra atitinka vertinimo ataskaitos formavimo „chronologiją“;
• 1-4 prieduose nurodyti galimi rinkos duomenų šaltiniai ir pateikiama specializuota analitinė ir statistinė informacija;
• 5, 6 prieduose rodomi galimi variantai skaičiavimo modeliai formatu MS Excel.

2. VERTINIMO OBJEKTO APRAŠYMAS

2.1. Teisių reikalauti skolą apyvartos rinkoje galimybė nustatyta 2005 m. 388. Vadovaujantis 2006 m. 5 d., vertinimo objektas gali būti suformuotas kaip „reikalavimo teisės pagal... susitarimą...“.

2.2. Siekiant nustatyti skolą, vertinimo ataskaitoje nurodoma:

Be problemų/ P	Parametras	Komentaras
	Teisių apimtis ir sąlygos	pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 384 str
	Skolos suma	Su paryškinimu: pagrindinė skolos suma, baudos, netesybos; pradinė skolos suma ir likęs likutis vertinimo dieną. Skolos balansinė vertė gali neatspindėti tikrojo jos dydžio (pavyzdžiui, neatsižvelgus į sukauptų palūkanų ir netesybų dydį).
	Skolininko identifikavimas	Visas vardas, pavardė, OGRN, vieta, kontaktinė informacija
	Pavadinimas/pavadinimo dokumentai	Skolos atsiradimo pagrindas (pvz.: susitarimas, teismo sprendimas). Sutartyje nurodyta: rekvizitai; esminių sąlygų aprašymas (dalykas; mokėjimo tvarka; netesybų ir baudų apskaičiavimo tvarka ir kt.); patvirtinimas apie darbų/paslaugų/prekių išsiuntimo atlikimą (pavyzdžiui, darbų atlikimo akto rekvizitai).

2.3. Tipiški reikšmingi skolos kainodaros parametrai:

Nr.	Parametras	Komentaras
	Skolos suma	žr. 2.2 punktą
	Numatoma grąžinimo data	Pagal Užsakovo dokumentų sąlygas arba Vertintojo prielaidas
Grąžinimo tikimybę apibūdinantys parametrai
	Pavadinimo / nuosavybės dokumentų kokybė	Nepakankama dokumentacija mažina ieškinių nagrinėjimo efektyvumą (pavyzdžiui, pasirašiusieji neturėjo reikiamų įgaliojimų, nebuvo gauti įmonių patvirtinimai).
	Prieinamumas ir vėlavimo trukmė
	Skolininko sutikimas su skolos egzistavimo faktu ir priemonės, kurių ėmėsi skolininkas jai grąžinti	Įsk. informacija apie skolos grąžinimo tvarką ir dydžius iki vertinimo datos, apie skolininko iniciatyvas restruktūrizuoti skolą. Daugiau informacijos rasite 3.7 punkte.
		Svarbu ne tik rodiklių, apibūdinančių finansinę būklę vertinimo dieną, reikšmė, bet ir jų dinamika – tiek retrospektyvi, ir nuspėjamoji (jei tokia informacija yra). Be to, žr. 3.2–3.4 dalis.
	Užstato prieinamumas ir savybės Skola užstatu	žr. 2.5, 6.5.5 punktus
	Užstato prieinamumas ir savybės Skola garantijos forma	žr. 2.6 punktą
	Kreditoriaus atliktas ieškinio reikalavimas ir jo rezultatai	Neteisminės procedūros ir teisminiai procesai, įskaitant. sudarė skolos restruktūrizavimo sutartis
	Įvertintos skolos dalis bendroje sumojeskolininko mokėtinos sumos, reikalavimų, kuriems priklauso vertinimo objektas, grąžinimo eilė	Nurodant kiekvienos eilės skolos sumas. Jeigu skolininkui iškelta bankroto byla, informacijos šaltiniu galima naudotis kreditorių registru.

2.4. Konkrečios Skolos įvertinimo atžvilgiu gali būti svarbūs papildomi kainodaros parametrai, nenurodyti 2.3 punkte.

2.5. Užtikrinant Skolą užstatu, vertinimo ataskaitoje pateikiamas jo aprašymas, atsižvelgiant į atitinkamo FSO reikalavimus dėl atitinkamo tipo vertinimo objektų įvertinimo (pvz., jei užstato objektas yra žemės sklypas – FSO Nr. 7) ir reikšmingumo principas (sumažinus užstato vertės dalį bendroje skolos sumoje, mažėja teikiamos informacijos įtaka vertinimo rezultatui).

2.6. Užtikrinant Skolą garantija, vertinimo ataskaitoje turi būti nurodytos esminės laidavimo sutarties sąlygos: laiduotojo identifikavimas; užstato paėmimo tvarka; laiduotojo turto ypatumai, pajamas duodanti veikla, įsipareigojimų pagal kitas laidavimo sutartis buvimas ir kt.

2.7. Tam tikrais atvejais teisinės dokumentacijos, patvirtinančios kreditoriaus reikalavimo teisę ir (arba) užstato prieinamumą, analizei reikia giliai išmanyti įvairių teisės šakų taisykles, kurios nepriklauso Vertintojo kompetencijai. Tokiose situacijose į vertinimo užduotį rekomenduojama įtraukti specializuotus specialistus arba apriboti tyrimo apimtį.

2.8. Informacijai apie vertinimo objekto kainodaros parametrų vertes ir rinkos sąlygas rinkti naudojami šie informacijos šaltiniai:

• vertinimo užsakovas;
• skolininkas ir jo naudos gavėjai;
• valstybės institucijos, susijusios su skolininko veikla;
• profilio analizės medžiagos;
• platformos, kuriose pateikiami pasiūlymai parduoti panašią skolą;
• organizacijos, dalyvaujančios skolų išieškojimu;
• dalyko ekspertai;
• metodinė ir mokomoji medžiaga.

2.9. Nesant reikšmingos informacijos apie vertinimo objektą, Vertintojui rekomenduojama atsisakyti atlikti vertinimą.

Jei nėra reikšmingos informacijos apie vieną ar daugiau skolos portfelio pozicijų, vertės nustatymo pavedimą rekomenduojama koreguoti neįtraukiant šių pozicijų.

2.10. Nesant informacijos, kuri gali būti reikšminga vertinant panašią skolą, vertinimo ataskaitoje rekomenduojama pateikti:

• Vertintojo atliktų veiksmų šiai informacijai gauti aprašymas, nurodant negalėjimo gauti priežastis ir su tuo susijusias prielaidas;
• galimo trūkstamos informacijos įtakos vertinimo objekto vertei analizė (vertės pokyčiai, jei informacija gaunama).

3. RINKOS ANALIZĖS ATLIKIMAS

3.1. Skolų grupavimas pagal kainodaros parametrų vertę.

3.1.1. Priklausomai nuo grąžinimo tikimybės:

• Skola, turinti didelės išieškojimo tikimybės požymių, su sąlyga, kad kreditorius tinkamai atlieka reikalavimo darbus (atitinka tipines taisykles, susiformavusias rinkoje dirbant su panašia Skola);
• Skola, kurios išieškojimo tikimybė yra nereikšminga (toliau – probleminė skola).

3.1.2. Priklausomai nuo skolos užstato:

• Neužtikrinta skola;
• Užstatu užtikrinta skola;
• Skola užtikrinta garantija.

3.2. Tipiškų kainodaros parametrų reikšmės, rodančios, kad yra probleminės skolos požymių:

Parametras	Reikšmė, nurodanti apie probleminės skolos požymio buvimą	Nuolaidaiki par	Komentaras
Senaties termino pabaiga	Senaties terminas suėjo	100%	Suėjus senaties terminui, suinteresuotas asmuo netenka galimybės reikalauti teisme priverstinio pažeistos teisės gynimo.
Skolos suma	< 1/4 месячной заработной платы юриста	® 100 proc.	Jei skolos suma yra nereikšminga, jos išieškojimas nėra ekonomiškai pagrįstas. Vidutinis skolų išieškojimo darbo intensyvumas gali būti įvertintas 1/4 advokato darbo mėnesio. Šis darbo intensyvumas apima susipažinimą su dokumentais, pareigybės rengimą, dalyvavimą teismo posėdžiuose, kituose renginiuose ir kt. Informaciją apie darbo užmokestį konkrečiame regione galima gauti iš specializuotų šaltinių, pavyzdžiui, hh. ru. Nuolaida nurodoma situacijai, kai nėra kreditoriui palankaus teismo sprendimo.
Teisinių/teisinių patvirtinamųjų dokumentų sudėtis ir kokybė	Trūksta dokumentų arba jie netinkamai įforminti	® 100 proc.	Pretenzijos darbo veiksmingumas sumažėja, kai: trūksta dokumentų, patvirtinančių skolos buvimą; netinkamas nurodytų dokumentų įforminimas (pavyzdžiui, pasirašę asmenys neturėjo reikiamų įgaliojimų, nebuvo gauti įmonių pritarimai).
Teismo sprendimo prieinamumas	Kreditoriui neigiamo teismo sprendimo, įsiteisėjusio, buvimas	> 90%	Kreditoriui priimti neigiami teismų sprendimai suteikia galimybę grąžinti skolą tik tuo atveju, jei juos peržiūri aukštesnės instancijos teismai arba skolininko savanoriškai. Apie sprendimų peržiūrėjimo aukštesnėje institucijoje laiką ir tikimybę žr. 3, 4 priedus.
Skolininko finansinė būklė	1. Skolininkas bankrutuoja. Skola priskiriama trečiajai registro eilei. Kreditoriaus reikalavimai nėra užtikrinti užstatu arba garantija. 2. Dabartinių duomenų apie skolininko finansinę būklę nėra.	> 90%	Paprastai informacijos apie skolininko finansinę būklę nebuvimas rodo, kad jis negali vykdyti savo įsipareigojimų pagal skolą arba ketina jų vengti ir turi atitinkamų galimybių. Tai, kas išdėstyta aukščiau, taikoma situacijai, kai Vertintojas ėmėsi visų būtinų veiksmų tokiai informacijai gauti (žr. 2.7 punktą).

3.3. Vertinimo objekto rinkos analizė pirmiausia atliekama tam rinkos segmentui, kuriam priklauso vertinama Skola (3.1 punktas).

Paprastai rinkoje pateikiamos probleminės skolos informacija yra apie mažesnį kainodaros parametrų skaičių nei apie skolą su didelės grąžinimo tikimybės požymiais.

3.5. Informacija iš bet kokių šaltinių turi būti patikrinta dėl pakankamumo ir patikimumo (atitikties rinkos duomenims). Pavyzdžiui, pateiktos vertės gali būti laikomos ekspertų nuomone arba orientacinėmis vertėmis ir turi būti patikrintos pagal rinkos duomenis.

3.6. Galimi informacijos šaltiniai skolos rinkai analizuoti pateikti 2 priede.

3.7. Užtikrinant Skolą užstatu ar laidavimu, vertinimo ataskaitoje rekomenduojama pateikti rinkos segmento, kuriam priklauso atitinkama laiduotojo turtinė ir pajamas generuojanti veikla, analizė. Analizės apimtis nustatoma atsižvelgiant į atitinkamo FSO reikalavimus, reglamentuojančius atitinkamo tipo vertinamų objektų vertinimą, bei reikšmingumo principą (žr. 2.5 punktą).

4. VERTINIMO METODŲ IR METODŲ PARINKIMAS

4.1. Vertinimo metodų (metodų) pasirinkimas grindžiamas analize:

4.1.1. Skolų išieškojimo galimybės, įskaitant duomenis apie:

• ikiteisminio ir teisminio išieškojimo perspektyvos (tikimybės);
• skolininko bankroto tikimybę išieškant įvertintą Skolą;
• perspektyviausias skolininko turtas skolos išieškojimo tikslais (jei galimas bankrotas susijęs su įvertintos Skolos išieškojimu).

4.1.2. Vertinimui prieinamos informacijos pakankamumas ir patikimumas.

4.1.3. Galima skaičiavimo rezultatų klaida, pagrįsta konkrečiu požiūriu (metodu) į vertinimą.

4.2. Atsižvelgiant į skolos kainodaros parametrų vertes (2.3 punktas), paprastai naudojami šie vertinimo metodai:

4.2.1. Norint įvertinti įkeitimu ar laidavimu užtikrintą skolą, paprastai taikomas pajamų vertinimo metodas, nes:

• užstato parametrų visuma ir laiduotojų finansinė būklė yra unikali, todėl sunku pasirinkti panašius objektus, taip pat atlikti atitinkamus koregavimus;
• skolos grąžinimo procesas naudojant užstatą ir (arba) laiduotojų lėšas, kaip taisyklė, laikui bėgant gerokai pasiskirsto.

4.2.2. Išlaidų metodas vertinant skolą, kaip taisyklė, netaikomas.

4.3. Prie išvados apie lyginamojo ar pajamų vertinimo metodo taikymo negalimumą dėl reikalingos informacijos trūkumo rekomenduojama pridėti Vertintojo analizuojamų informacijos šaltinių aprašymą, taip pat paaiškinimą, kokios informacijos trūksta.

4.4. Įvertinimas Portfelio skola (skolų rinkinys) gali būti vykdoma:

• individualiai įvertinant kiekvieną skolą, vėliau pakoreguojant pagal viso portfelio mastą (jei reikia);
• vienas portfelis, jei galima palyginti svarbių kainodaros parametrų vertes.

5. VERTINIMO LYGINAMOJO METODŽIO TAIKYMAS

5.1. Skaičiavimų tikslumui padidinti rekomenduojama naudoti informaciją apie sandorių su panašiais objektais rinkos kainas vertinimo dieną arba jai artimą dieną. Nesant informacijos apie sandorių kainas, galima naudoti informaciją apie pasiūlymo kainas su atitinkamais koregavimais (jei reikia).

• sudaryti tarp tarpusavyje priklausomų šalių (pavyzdžiui, arbitražo teismų sprendimuose gali būti skolos pardavimo už nominalią vertę sandoriai; didelė tokių sandorių dalis yra dėl pirkėjo priklausomybės nuo pardavėjo);
• įsipareigojo investicine kaina (pavyzdžiui, kai dėl reikalavimų perleidimo pasikeitė bankrutuojančios įmonės kontrolė);
• įsipareigojo likvidavimo verte (su kitokiu nei rinkos poveikio laikotarpiu).

5.3. Analoginiai objektai parenkami remiantis svarbių kainodaros parametrų verčių analize (žr. 2.3 punktą). Analogiškų objektų skaičiavimuose naudojamų kainodaros parametrų reikšmės turi būti kuo artimesnės (iš tų analogų, kurie pateikiami rinkoje) vertinamo objekto kainodaros parametrų reikšmėms, visų pirma, Jie privalo:

• priklauso tai pačiai grupei (žr. 3.1 punktą);
• turėti panašią nominalią vertę;
• turi panašias numatomas grąžinimo sąlygas ir tikimybę.

5.4. Teoriškai vertinimo objekto ir analogiško objekto skirtumai pagal reikšmingus kainodaros parametrus (2.3 punktas) turėtų būti pašalinti, atliekant atitinkamus koregavimus. Praktiškai rinkoje turima informacija neleidžia pagrįsti koregavimo sumos, atsižvelgiant į daugumos kainodaros parametrų skirtumus. Esant tokiai situacijai, į kainodaros parametrų skirtumus atsižvelgiama renkantis analogiškus objektus - sudaromas analogiškų objektų pavyzdys, kurio kainodaros parametrų vertės yra kuo artimesnės kainodaros parametrų vertėms. vertinamas objektas. Tolesniuose skaičiavimuose naudojamos vidutinės imties rodiklių vertės (pavyzdžiui, nuolaida).

Paprastai teisių į skolą rinkos vertė apskaičiuojama taikant lyginamąjį vertinimo metodą, naudojant šias formules:

5.5. Galimas skaičiavimo modelio tipas lyginamajam vertinimo metodui formatu MS Excel pateikta 5 priede.

6. PAJAMŲ METODŽIO TAIKYMAS VERTINIMUI

6.1. Pagrindinės lėšų rūšys, gautos skolai grąžinti: pagrindinės sumos grąžinimas, palūkanų mokėjimas, baudos ir netesybos.

6.2. Pagrindiniai lėšų šaltiniai skolai apmokėti:

6.2.1. turimos skolininko lėšos;

6.2.2. Pinigai iš užstato ar kito skolininko turto pardavimo (teismo sprendimu) - 138 psl. ir 1 priedas;

6.2.3. Pinigai iš būsimos skolininko veiklos. Sprendimą pasinaudoti šiuo šaltiniu dažniausiai priima kreditorius kartu su skolininku, jis yra fiksuojamas skolos restruktūrizavimo sutartyje ir atsiranda tais atvejais, kai sunku parduoti užstatą, pvz.:

• užstatas yra labai specializuotas turtas, kuris dažniausiai parduodamas kartu su kitais į užstatą neįeinančiais turto komplekso elementais;
• skolininkas yra miestą formuojanti įmonė arba kita įmonė, kurios veikla greičiausiai nenutrūks.

Paprastai 6.2.2 ir 6.2.3 punktai yra nesuderinami.

6.2.4. Lėšos iš laiduotojų (parinktys – panašios į 6.2.1 – 6.2.3 punktus).

6.3. Pagrindinės su skolų išieškojimu susijusių išlaidų rūšys: teisinės išlaidos, teisinės išlaidos.

6.4. Apskritai, pagal pajamų vertinimo metodą, reikalavimo teisės į skolą rinkos vertė nustatoma pagal šią formulę:

6.5. Pinigų srautų pasiskirstymas laikui bėgant:

6.5.1. Nesant ginčo ir pagrįstų skolininko rūpestingumo įrodymų, Vertintojas gali remtis sutartyje ar galiojančiuose teisės aktuose nustatytu Skolos grąžinimo terminu.

6.5.2. Pinigų srautų iš užstato pardavimo diskontavimo laikotarpis nustatomas:

• atsižvelgiant į atitinkamoje sutartyje nustatytą laikotarpį – neteisminio susitarimo atveju;
• atsižvelgiant į tipinį rinkos sąlygų poveikio laikotarpį – teisinio atsiskaitymo atveju.

6.5.3. Paskirstant pinigų srautus iš skolininko ir (ar) laiduotojo pajamas generuojančios veiklos, atsižvelgiama į realias nurodytos pajamas generuojančios veiklos galimybes ir perspektyvas (pvz., mėnesinė įmoka skolai grąžinti vidutinės mėnesinės dalies dydžio). laisvą įmonės pinigų srautą palyginamuoju retrospektyviniu laikotarpiu).

6.5.4. Skolos padengimas gali būti vykdomas ne teismo tvarka arba teisme. Procedūros pasirinkimas grindžiamas skolos grąžinimo tikimybės analize (2.3 punktas ir 2, 4 priedai). Tipiški įvairių skolų išieškojimo procedūrų terminai pateikti 3 priede.

6.5.5. Jeigu užstatu užtikrinami įsipareigojimai pagal kelias paskolos sutartis, skirstant atsižvelgiama į reikalavimų grąžinimo tvarką. Pagal str. 342, vėlesnio hipotekos kreditoriaus reikalavimai tenkinami iš turto vertės, tenkinus ankstesnių hipotekos kreditorių reikalavimus.

6.6. Galima atsižvelgti į skolos grąžinimo tikimybę:

6.6.1. Per atskirą koeficientą, apibūdinantį grąžos tikimybę (prioritetinis variantas). Šiuo atveju nustatant diskonto normą neatsižvelgiama į skolos negrąžinimo riziką, viršijančią nerizikingą komponentą. Informacijos šaltiniai nustatymuinegrąžinimo tikimybės pateiktos 2 priede, tikimybių reikšmės atskiroms situacijoms pateiktos 4 priede ir .Išraiška (4) yra tokia:

6.6.2. Taikant diskonto normą, kurios vertė, be nerizikingos dedamosios, atsižvelgia į papildomą konkrečios Skolos negrąžinimo riziką. Praktiškai šią galimybę įgyvendinti sunku, nes esami šios papildomos rizikos nustatymo metodai neužtikrina pakankamo rezultato patikimumo.

6.7. Galimas pajamų vertinimo modelių tipas formatu MS Excel pateikta 6 priede.

7. BAIGIAMOSIOS NUOSTATOS

7.1. Bendra reikalavimo teisės į skolą rinkos vertė PVM neapmokestinama. Skaičiavimo modelyje atsižvelgus į pinigų srautus iš pardavimų skolininko turtas ir (arba) laiduotojai turėtų atkreipti dėmesį į tai, kad jie gali įtraukti arba neįtraukti PVM. Pavyzdžiui, kalbant apie juridinių asmenų, kuriems taikoma bendra mokesčių sistema, turtą:

7.1.1. Jeigu numatomas vykdymo proceso modelis, tuomet imama parduodamo turto savikaina be PVM (161 str. 4 p.). Tie. pardavus turtą iš varžytynių, aukciono organizatorius arba pats skolininkas sumoka PVM, o kreditorius šios sumos skolos grąžinimui negaus.

7.1.2. Jeigu numatomas bankroto modelis, tai turto pardavimas PVM neapmokestinamas (15 p. 2 p., 146 str.).

7.3. Skolos rinkos vertė negali būti lygi nuliui. Iš rinkos vertės apibrėžimo išplaukia, kad tai vertė mainais, tai yra parduodant. Daikto perdavimas neatlygintinai arba už papildomą mokestį aiškinamas LR 2 str. 572 kaip „neatlygintinas pervedimas“ arba „auka“. „Pardavimui“ (ty sudaryti teisiškai įpareigojančią sutartį) reikalinga konkreti suma (454 straipsnis). Jei skaičiavimo rezultatai rodo, kad skolos rinkos vertė linkusi į nulį, galutinė skolos rinkos vertė vertinimo ataskaitoje turi būti nurodyta minimalios teigiamos vertės lygyje. Pavyzdžiui, vieno Rusijos Federacijos piniginio vieneto (vieno rublio) suma.

7.4. Surašydamas Skolos rinkos vertės nustatymo ataskaitą, Vertintojas privalo laikytis FSO Nr.1 ​​- 3 reikalavimų.

7.5. Informacija apie autorius. MR buvo sukurti naudojant minios tiekimo schemą – juos rengiant dalyvavo daugiau nei 30 žmonių. Didžiausią indėlį įnešė: Iljinas Maksimas Olegovičius (ekspertų grupės koordinatorius), Kotovas Denisas Ivanovičius (plėtros iniciatorius), Lebedinskis Vladimiras Igorevičius, Kalinkina Kira Evgenievna, Nekrasova Elena Nikolaevna, Serebryakova Anna Andreevna, Zumberg Aleksejus Valerijevičius.
Rengiant MR buvo panaudota Šiaurės Vakarų bankų asociacijos medžiaga.

Reikalavimo teisė atsiranda dėl civilinių teisinių santykių tarp dviejų sandorio šalių – kreditoriaus ir skolininko. Reikalavimo teisių įvertinimas yra būtinas, kai vadovybė priima sprendimus dėl įmonės finansinių svertų valdymo, kai vykdomas įmonės skolų pirkimo-pardavimo sandoris, kai vykdomas skolininko turto areštas arba įmonės bankroto atveju. Be to, reikalavimo teisių vertinimas atliekamas rengiant skolų perleidimo laisvoje rinkoje sandorį, o sandorio objektas gali būti tiek reikalavimo teisės, tiek užstatas. Reikalavimo teises gali realizuoti bankai perleisdami teises ir iškėlus bankroto bylą, imdami užstatą visiškam ar daliniam kreditoriaus reikalavimo teisių patenkinimui.

Vertintojas nustato reikalavimo teisių rinkos vertę, kuri išreiškiama pinigų suma, gauta pardavus reikalavimo teises atviroje skolų rinkoje arba pardavus turtą, kuris yra skolos užtikrinimas. Skolos restruktūrizavimo atveju vertintojas taip pat nustato tikėtinus pinigų įplaukas skolai, kuri atsiras dėl būsimos įmonės skolininkės finansinės ir ūkinės veiklos, grąžinti.

Iki šiol nėra universalių, visuotinai pripažintų reikalavimo teisių vertinimo metodų. Vertintojai taiko kiekvienoje kredito įstaigoje patvirtintus arba sutartus metodus.

Priklausomai nuo reikalavimo teisių rūšies, vertintojas susiduria su vertinimo metodų pasirinkimo problema. Tokį pasirinkimą nulėmė reikšmingas išankstinių sąlygų, tai yra skolininko statuso, teisinių pagrindų ir numatomų grąžinimo terminų, skirtumas. Vertinant veikiančios ir bankrutuojančios įmonės reikalavimo teises, reikšmingas skirtumas yra prielaidos įvertinti skolos grąžinimo visą riziką.

Pretenzijų dėl veiklos tęstinumo vertinimo metodika apima išsamią įmonės finansinę analizę ir tolesnį jos veiklos prognozavimą. Iš to išplaukia, kad pinigų srautų iš skolos grąžinimo modeliavimas yra pagrįstas vertintojo kruopščiu skolos grąžinimo šaltinių, įskaitant įmonės grynąjį pelną, prognozavimu, prognozuojamo balanso sudarymu ir įmonės finansinio stabilumo ateityje nustatymu. Vertindamas įmonei, kuriai iškelta bankroto procedūra, reikalavimo teisių rinkos vertę, vertintojas visų pirma analizuoja, kokį turtą turi paskolos gavėjas ir kiek perspektyvus skolos grąžinimas.

Kas yra kreditorius?

Kreditoriumi gali būti asmuo, kurio naudai, susiklosčius civiliniams teisiniams santykiams, atsiranda teisė reikalauti iš skolininko įvykdyti tam tikras pareigas: perduoti daiktą, suteikti paslaugą, atlikti darbus.

Pirmą vietą dažniausiai skolinančių davėjų sąraše užima bankai ir finansų institucijos, finansuojančios įmonių veiklą ir nustatančios jų tolimesnį darbą bei verslo plėtros strategiją. Paprastai bankroto atveju bankroto kreditorių registro (kreditorių komiteto) formavimo procese bankroto procedūros vykdymo procesą kontroliuoja ir dažnai reguliuoja bendrieji kreditoriai yra bankų struktūros.

Teismas bankroto kreditoriais pripažįsta tuos, kurie turi teisę balsuoti dalyvaudami kreditorių susirinkime. Ši teisė teisme turi būti patvirtinta prievolių atsiradimą patvirtinančiais dokumentais. Finansų ir kredito organizacijoms pagrindiniai dokumentai yra: paskolos sutartis, hipotekos sutartis, įkeitimo sutartis, laidavimo sutartis ir kiti dokumentai, patvirtinantys nuosavybės teisę į reikalavimo teisę.

Įstatymo nustatyta reikalavimų tenkinimo tvarka skirsto kreditorius į pirmenybę ir pirmenybę.

Kodėl svarbi turto kokybė?

Paprastai didelių finansinių kreditų organizacijų privalomieji padaliniai apima kredito skyrių, kuris rengia dokumentus skolinimo operacijoms, ir užstato aptarnavimo skyrių, kuris stebi užstato faktinį buvimą, būklę ir vertę. Organizacijos turto, kuris yra užstato objektas, taip pat einamųjų garantijų, suteiktų paskolai užtikrinti, sudėtis paskolos sutarties galiojimo metu turi būti privalomai stebima skolininko ar laiduotojo finansinė gerovė, taip pat turi būti taikoma preliminari įkeisto turto rinkos vertės patikrinimo procedūra, ar jos sumažinimas ar padidinimas.

Paprastai didžioji dalis „blogų“ skolų atsiranda dėl to, kad bankų struktūros nepakankamai stebi užstatą. Tuo pačiu metu vertintojas, analizuodamas paskolos sutartis kaip reikalavimo teisių vertinimo dalį, gali susidurti su daugybe problemų vertindamas užstatą ar garantijas. Pavyzdys būtų atvejis iš praktikos. Maskvoje įsikūręs stambaus banko centrinis padalinys regione įsikūrusiam skolininkui suteikė ilgalaikę paskolą, užstatą gamybiniu pastatu. Paskolos išdavimo metu paskolą gavusi įmonė veikė ir finansiškai klestėjo, o turtas buvo likvidus ir reprezentavo gamybinį cechą su žemės sklypu. Po dvejų metų įmonei buvo iškelta bankroto procedūra. Vertintojas nuvykęs į įkeisto turto vietą nustatė, kad įmonė skolininkė ilgą laiką nieko negamina, o įkeitimo objektu buvęs gamybinis pastatas praktiškai suniokotas.

Kita problema vertinant reikalavimo teises gali būti paties reikalavimo teisių identifikavimas. Standartinės paskolos sutarčių analizės metu vertintojas gali susidurti su teisiškai nekvalifikuoto dokumentų rengimo problema, dėl kurios vėliau teisme gali būti atmesti kreditoriaus reikalavimai.

Į ką reikėtų atkreipti dėmesį?

Pagrindinis reikalavimų vertės nustatymo kriterijus yra užstatas, pakankamas skolos sumai padengti. Reikalavimo teisės vertės apskaičiavimas atliekamas pagal pagrindinę formulę: užstato rinkos vertė / įmonės skola = skolos padengimo procentas.

Užstatu gali būti naudojamas bet koks įmonės turtas. Turtas gali būti nekilnojamasis turtas pagal hipotekos sutartis, įranga ir inventorius pagal įkeitimo sutartis, užstatas ir garantijos, kurias teikia tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys pagal laidavimo sutartis.

Vertintojas apskaičiuoja pretenzijų rinkos vertę, nustatydamas pinigų srautą ir rizikos lygį, paprastai išreiškiamą diskonto norma, reikalinga pinigų srautui pasiekti dabartinę vertę.

Pagrindinis teisingo pinigų srauto nustatymo kriterijus – teisingas visų skolos užtikrinimo garantijų, išreikštų užstato ir laidavimo rinkos verte, apskaičiavimas.

Diskonto normos lygiui, vertinant reikalavimo teisę, įtakos turi užstato rūšis ir likvidumas. Rizika taip pat apima skolos išieškojimo laiką, bankroto kreditoriaus reikalavimus ir papildomas užstato pardavimo išlaidas. Iš to išplaukia, kad pinigų srauto vertė, sumažinta iki dabartinės vertės, atsižvelgiant į visas rizikas ir atmetus visas vienkartines ir pastovias išlaidas, bus reikalavimo teisės rinkos vertės vertė. Nustatydamas pinigų srautą pretenzijos rinkos vertei apskaičiuoti, vertintojas analizuoja visus pretenzijos nuosavybės teisę patvirtinančius dokumentus.

Visų pirma, problemų gali kilti nustatant reikalavimo teises. Standartinės paskolos sutarčių analizės metu vertintojas gali susidurti su problema, kai turtas yra įkeistas pagal kelias paskolos sutartis vienu metu. Taip gali nutikti dėl kreditų skyriaus vadovų aplaidumo ar tyčinių klaidų. Ir jei tai vyksta vienoje finansų ir kredito organizacijoje, tai vertintojui, nustatančiam vertinimo objektą, tai yra tam tikras sudėtingumas, kurį jis gali nustatyti ir į jį atsižvelgti apskaičiuodamas reikalavimo teisių vertę. . Tokiu atveju iš banko vadovybės gautos pagrindinės šių teisių įgyvendinimo prielaidos gali padėti vertintojui paskirstyti pinigų srautus tarp paskolos sutarčių.

Sudėtingesnis variantas, kai tas pats turtas yra kryžmiškai įkeistas pagal skirtingas paskolos sutartis ir skirtingus kreditorius. Dažniausiai tai nutinka įkeičiant kilnojamąjį turtą, nes išduodami paskolas banko vadovai negali patikrinti užstato teisinio grynumo. Tokiu atveju, neturėdamas visos informacijos, vertintojas gali gerokai pervertinti reikalavimo teisių vertę, o užstato vertė vertinamos teisės praktiškai nepadengs.

Be nekilnojamojo, kilnojamojo turto, materialinio turto ir kito turto, kuris yra reikalavimų užtikrinimas, vertintojas analizuoja laiduotojų finansinę būklę.

Turto analizę ir vertinimą turi atlikti vertintojas pagal vertinimo standartų reikalavimus. Standartiniai vertinimo procedūros etapai yra turto sudėties ir struktūros analizė, objektų kiekybinių ir kokybinių charakteristikų nustatymas (jei reikia, atliekamas turto apsilankymas ir apžiūra), atitinkamos pramonės šakos ir turto rinkos analizė. Priklausomai nuo turto rūšies, vertintojas pasirenka konkretaus objekto rinkos vertės nustatymo metodą ir apskaičiuoja rinkos vertę pagal visuotinai priimtus vertinimo metodus.

Kam tau reikalingas garantas?

Siekdamas sumažinti riziką pagal paskolos sutartį, banko skolinimo skyrius kaip papildomas garantijas išduoda juridinių ir fizinių asmenų garantijas. Vadovaujantis str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso (toliau – Rusijos Federacijos civilinis kodeksas) 361 str., laidavimo sutartimi laiduotojas įsipareigoja atsakyti kito asmens kreditoriui už tai, kad pastarasis įvykdys savo prievoles. visa ar iš dalies.

Teoriškai skolinimo skyrius turėtų stebėti ir atnaujinti informaciją apie laiduotoją – juridinį ar fizinį asmenį. Stebėdamas juridinių asmenų, kurie yra laiduotojai, finansinę būklę, kredito skyrius turi reguliariai gauti oficialius mokesčių inspekcijos patvirtintus išrašus, pagrindinių balanso straipsnių išrašus apie brangiausią turtą, informaciją apie neigiamas laiduotojo veiklos tendencijas, taip pat pagrindiniai laiduotojo kreditoriai.

Analizuodami garantus – asmenys, kredito ir rizikos valdymo skyriai turėtų minimaliai reguliariai tikrinti, ar yra asmeninio turto. Praktikoje kredito skyriai laiduotojo mokumą įvertina tik vieną kartą – išduodant paskolą. Objektyvus veiksnys bankams yra būtinybė apdoroti didžiulį kiekį informacijos apie šalis, susijusias su pagrindiniu skolininku. Dėl šios priežasties skolininko bankroto atveju lėšų išieškojimą iš laiduotojų apsunkina ir tai, kad paskolos laikotarpiu gali labai pablogėti laiduotojo finansinė padėtis, o iki bankroto bylos iškėlimo. prieš pagrindinį skolininką laiduotojas taip pat gali tapti nekreditingas .

Dažnai vertinant reikalavimų rinkos vertę, laidavimo su fiziniais asmenimis sutarčių vertė yra lygi nuliui, nes skolos išieškojimas iš asmeninio laiduotojo turto praktiškai neįmanomas dėl teisinių subtilybių, susijusių su skolos išieškojimu iš piliečių turto. Vertindamas pinigų srautus iš išieškojimo iš laiduotojų – juridinių asmenų, vertintojas susiduria su problema gauti naujausią informaciją apie laiduotoją, ty finansines ataskaitas, turto ir įsipareigojimų suskirstymą, einamąjį kreditorių registrą, verslo informaciją. ir kita viešai neatskleista informacija.

Vadovaujantis vertinimo veiklą reglamentuojančiais teisės aktais ir dokumentais, vertintojas privalo rinkti informaciją, atitinkančią pakankamumo ir patikimumo reikalavimus.

Pagrindinė informacija, kurią vertintojas naudos analizuodamas garantą – juridinį asmenį – bus įmonės finansiniai rezultatai. Duomenų kiekis, kurį reikia surinkti atliekant analizę, yra reikšmingas, nes norint nustatyti garanto mokumą būtina ne tik išanalizuoti apskaitos duomenis, bet ir įvertinti viso turto ir įsipareigojimų rinkos vertę. Finansinius ir analitinius duomenis galima gauti iš įvairių šaltinių, pavyzdžiui, statistinių duomenų bazių, kuriose pateikiama informacija apie finansines ataskaitas, emitentų ketvirčio ataskaitas, registratoriaus duomenų bazes ir kt. Galutinis šios analizės tikslas – nustatyti garanto mokumo lygį ir galimybė vykdyti įsipareigojimus pagal laidavimo sutartį .

Dabartinėje praktikoje garantijos rinkos vertė yra vertinama su didele nuolaida, kuri gali svyruoti nuo 50 iki 100% iki garantijos nominalios vertės. Šią nuolaidą patvirtina nemažai didžiausių bankų. Taip yra dėl to, kad prievolių išieškojimo iš laiduotojų praktika yra gana neigiama.

Atsižvelgdamas į šiuo metu susidariusią sudėtingą užstato pagal laidavimą išieškojimo situaciją, 2012 m. Rusijos Federacijos Aukščiausiasis arbitražo teismas parengė daugybę dokumentų ir sprendimų, kuriuose sprendžiami ginčų, susijusių su laidavimu, sprendimo klausimai. Šiuose dokumentuose siūloma gerokai padidinti laiduotojų atsakomybės lygį.

Kada lengviau parduoti skolą rinkoje?

Rengiant banko ataskaitas, nuostoliai, nustatyti perkainojant reikalavimus ir užstatą, yra priežastis, dėl kurios turtas pagal kokybės kategorijas pergrupuojamas į žemesnę kategoriją ir dėl to didėja banko atsargos. Kuo didesnis rezervų lygis, tuo mažesnė galutinė banko nuosavo kapitalo kaina ir mažesnis likvidumo rodiklių lygis.

Siekdami sumažinti „blogų“ skolų įtaką rezervų lygiui, bankai parduoda dalį probleminio turto, nes net ir pardavimo nuostoliai gali būti žymiai mažesni nei papildomų rezervų formavimo pasekmės. Pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 382 straipsniu, kreditoriaus prievolės pagrindu priklausančią teisę (reikalavimą) jis gali perleisti kitam asmeniui pagal sandorį, vadinamą reikalavimo perleidimu. Reikalavimo perleidimas pagal galiojančius Rusijos teisės aktus vykdomas pagal perleidimo sutartį.

Nepaisant to, kad dauguma didžiųjų bankų yra sukūrę užstato ir pretenzijų pardavimo skyrius, pretenzijų pardavimas per specializuotas prekybos platformas tampa vis populiaresnis. Pavyzdys galėtų būti elektroninės platformos: automatizuota prekybos platforma „Sberbank-AST“, B2B, Rusijos užstatų portalas, taip pat daugelis elektroninių inkasavimo agentūrų platformų, kurios specializuojasi probleminio turto ir skolų pardavimuose. Paprastai ištyrę informaciją apie skolų pardavimą tokiose svetainėse galite gauti išsamius duomenis apie skolos dydį, skolos pobūdį ir skolininkės įmonės veiklos specifiką; nustatyti skolininko priklausomybę pramonei ir vietą; patvirtinti teismo sprendimo dėl skolos išieškojimo buvimą, taip pat įvertinti galimų skolos pirkėjų spektrą ir, svarbiausia, skolos pardavimo kainą.

Tokiu atveju rinkos statistika apie tam tikrų rūšių pretenzijų pardavimą gali suteikti vertintojui vertingos informacijos apie tikrąją nuolaidos skolos sumai rinkos vertę. Praktikoje, ištyrus ir išanalizavus išieškojimo agentūrų ir prekybos platformų duomenis, nustatyta, kad skolų pardavimo rinkoje vidutiniškai juridinių asmenų likvidžios skolos nuolaida gali siekti 10–30% nuo nominalios skolos vertės. Tuo tarpu nelikvidžioms skoloms nuolaida gali siekti 70–95%. Parduodant fizinių asmenų reikalavimo teises, nuolaidos lygis yra didesnis: už likvidžią skolą (teisinio proceso stadijoje) - 50–70%; mažo likvidumo skolos parduodamos su 90–98,5% nuolaida.

Kokio rezultato tikimės?

Ką galima laikyti teigiamu rezultatu vertinant reikalavimo teisę? Teigiamas rezultatas vertinant reikalavimo teisę gaunamas iš gerai užtikrintos paskolos ir pasiekiamas, jei skola yra visiškai padengta užstato suma. Tokiu atveju tokių skolų rizikos lygis bus 0%. Priešingu atveju, jei paskola priskiriama mažai užtikrintai arba neužtikrintai, reikalavimo teisių vertė visada bus įvertinta žemiau nominalios vertės ir rizikos dydžiu, kurį nustato vertintojas.

Pasaulinėje praktikoje, renkantis reikalavimo teisių įvertinimo būdą, ypatingas dėmesys skiriamas ilgalaikiam įmonės finansiniam atsigavimui, jos veiklos išsaugojimui, skolos restruktūrizavimo galimybei, siekiant toliau ją visiškai grąžinti. kaip alternatyva įmonės bankroto procedūrai. Šiems tikslams Tarptautinė nemokumo ir bankroto restruktūrizavimo specialistų asociacija (INSOL) sukūrė pagrindinius globalaus požiūrio į darbą su kreditoriais principus, skirtus paspartinti finansinį restruktūrizavimą ir padidinti skolininko įmonės atsigavimo tikimybę.

Rusijos praktikoje, vertinant reikalavimo teises, pagrindinė prielaida bus arba reikalavimų teisių perleidimas, arba skolininko bankrotas. Atitinkamai klausimas dėl vienos ar kitos rūšies nuosavybės teisių įvertinimo ypatumų, taigi ir reikalavimo teisės metodikos pasirinkimo, daugeliu atvejų bus siejamas arba su bankroto procedūra, siekiant patenkinti visų kreditorių reikalavimus, arba nustatant rinkos nuolaidos nuo pasiūlymo kainos lygį parduodant teises atviroje rinkoje.

Technikai

RUSIJOS BANKŲ ASOCIACIJA
Vertinimo komisija

Gairės
„Pretenzijų pagal banko paskolos sutartis vertinimas“
BENDRIEJI REIKALAVIMO TEISĖS PAGAL KREDITO SUTARTIS VERTINIMO KLAUSIMAI

Rekomendacijose aptariami bendrieji pretenzijų vertinimo klausimai. Dokumentas parengtas pagal galiojančių teisės aktų reikalavimus vertinimo srityje ir jame pateikiamos rekomendacijos, nustatytos pagal reikalavimų pagal paskolos sutartis vertinimo specifiką.

1.1. Bankas - kredito organizacija.

1.3. Nekilnojamas turtas- pagal šias rekomendacijas materialusis turtas nekilnojamojo turto, mašinų ir įrangos arba prekių pavidalu.

1.4. Investicijų kaina- šio asmens (asmenų) nustatytos konkretaus asmens ar asmenų grupės investiciniais tikslais išlaidos už naudojimąsi vertinimo objektu.

1.5. Likvidacinė vertė- numatoma vertė, atspindinti labiausiai tikėtiną kainą, už kurią konkretus vertinimo objektas gali būti perleistas vertinimo objekto eksponavimo laikotarpiu, kuris yra trumpesnis nei įprastas rinkos sąlygų poveikio laikotarpis, kai pardavėjas yra priverstas sandoris dėl turto perleidimo.

2.1. Pagal 2004 m. kovo 26 d. Rusijos banko reglamentą N 254-P „Dėl kredito įstaigų rezervų galimiems nuostoliams už paskolas, paskolą ir lygiavertę skolą formavimo tvarkos“ (toliau – Reglamentas), kredito įstaigos Nuostatų nustatyta tvarka privalo sudaryti rezervus galimiems paskolų nuostoliams (toliau – rezervas).

2.2. Pagal Taisyklių 1.7 punktą „Siekiant nustatyti numatomo rezervo dydį, susijusį su kredito rizikos veiksnių poveikiu, paskolos, remiantis profesiniu vertinimu, klasifikuojamos (išskyrus paskolas, sugrupuotas į vienarūšių paskolų portfelį) į vieną iš penkios kokybės kategorijos:

• I (aukščiausia) kokybės kategorija (standartinės paskolos));
• II kokybės kategorija (nestandartinės paskolos);
• III kokybės kategorija (abejotinos paskolos) - reikšminga kredito rizika (finansinių nuostolių tikimybė dėl paskolos gavėjo įsipareigojimų pagal paskolą nevykdymo ar netinkamo vykdymo lemia jos nusidėvėjimą nuo 21 iki 50 procentų);
• IV kokybės kategorija (probleminės paskolos) – didelė kredito rizika (finansinių nuostolių tikimybė dėl paskolos gavėjo įsipareigojimų pagal paskolą nevykdymo ar netinkamo vykdymo lemia jos nusidėvėjimą nuo 51 iki 100 procentų);
• V (žemiausia) kokybės kategorija (blogos paskolos) - nėra tikimybės, kad paskola bus grąžinta dėl paskolos gavėjo nesugebėjimo ar atsisakymo vykdyti paskolos įsipareigojimus, o tai lemia visišką (100 procentų) paskolos nuvertėjimą.

2.3. Tuo tarpu Nuostatų 1.3 punktas reglamentuoja, kad „Rezervą kredito įstaiga sudaro paskolos (paskolų) nuvertėjimo atveju, tai yra, kai paskola praranda vertę dėl to, kad paskolos gavėjas neįvykdė ar netinkamai įvykdė paskolą. įsipareigojimų kredito įstaigai arba egzistuoja reali tokio neįvykdymo (netinkamo įvykdymo) grėsmė (toliau – paskolos kredito rizika). Tie. Jeigu paskolos gavėjas tinkamai laikosi paskolos sutarties sąlygų, rezervas nėra formuojamas.

2.4. Be to, pagal Nuostatus „kredito įstaiga sudaro rezervus vienarūšių paskolų portfeliams pagal jos taikomą rizikos vertinimo metodiką atitinkamiems vienarūšių paskolų portfeliams. Kredito organizacija suformuotus vienarūšių paskolų portfelius paskirsto į šias kokybės kategorijas:

• I kokybės kategorija - vienarūšių paskolų portfeliai, kurių suformuoto rezervo dydis yra 0 procentų (vienarūšių paskolų portfeliui nuostolių nėra);
• II kokybės kategorija - vienarūšių paskolų portfeliai, kurių suformuoto rezervo suma neviršija 3 procentų visos į portfelį įtrauktų paskolų balansinės vertės;
• III kokybės kategorija - vienarūšių paskolų portfeliai, kurių suformuoto rezervo suma viršija 3 ir iki 20 procentų visos į portfelį įtrauktų paskolų balansinės vertės;
• IV kokybės kategorija - vienarūšių paskolų portfeliai, kurių suformuoto rezervo suma viršija 20 ir iki 50 procentų visos į portfelį įtrauktų paskolų balansinės vertės;
• V kokybės kategorija - vienarūšių paskolų portfeliai, kurių suformuoto rezervo suma viršija 50 procentų visos į portfelį įtrauktų paskolų balansinės vertės.

2.5. Pagal 3.1. Nuostatos „Kiekvienos išduotos paskolos kredito rizikos vertinimą (profesinį sprendimą) kredito įstaiga turi atlikti nuolat. Toliau 3.1.1 punkte „Profesinis sprendimas priimamas remiantis išsamios ir objektyvios paskolos gavėjo veiklos analizės rezultatais, atsižvelgiant į jo finansinę padėtį, paskolos gavėjo skolos aptarnavimo kokybę, taip pat į visą turimą informaciją. kredito įstaigai apie bet kokią paskolos gavėjo riziką, įskaitant informaciją apie skolininko išorinius įsipareigojimus, apie rinkos (rinkų), kurioje skolininkas veikia, veikimą.

Taigi profesinio sprendimo (reikalavimų vertinimo) poreikis pagal paskolos sutartis atsiranda, jei Bankas paskolą priskiria 3-5 kokybės kategorijai (abejotinos, probleminės, blogos paskolos).

3.1. Pagrindinis uždavinys vertinant reikalavimo teisę – nustatyti, ar yra ir galimyb÷s reikalauti įstatymų nustatyta tvarka į kilnojamąjį ir nekilnojamąjį turtą, vertybinius popierius, grynuosius pinigus ir kitą turtą, kuris yra įkeistas pagal paskolos sutartį.

3.2. Pagal nusistovėjusią bankų praktiką skolinimo juridiniams asmenims srityje dažniausiai pasitaikantys įsipareigojimų pagal paskolos sutartis įvykdymo užtikrinimo būdai gali būti:

• inventoriaus, žemės sklypų, nekilnojamojo turto, transporto priemonių, vertybinių popierių ir kito turto įkeitimas;
• juridinio asmens garantija;
• asmens garantija.

3.3. Fig. 1 parodyta trumpa diagrama, parodanti galimo užstato sudėtį, kurią Rusijos bankai naudoja verslo sandoriuose pagal paskolos sutartis tarp Banko ir juridinių asmenų.

Kaip matyti iš 1 pav., paskolos sutartyje negali būti „kieto“ užstato, t.y. paskola gali būti suteikta overdrafto forma, tai yra kredito linija skolos limito forma. Sutartyse su vartotojais teikdami paskolas mokėjimo kortelių overdrafto forma, bankai dažniausiai nustato overdrafto limitą, mėnesinių įmokų mokėjimo terminus ir minimalios įmokos dydį.

Ryžiai. 1. Galimas užstato pagal paskolos sutartis sudėtis

3.4. Norint nustatyti nuosavybės teisių – teisių (reikalavimų) egzistavimą, būtina užpildyti žemiau esančią lentelę. Lentelė pildoma padedant specialistui – banko teisininkui, turinčiam pakankamai kompetencijos ir žinių profesionaliai įvertinti užstatą.

1 lentelė. Užstato analizės matrica materialinių teisių buvimui nustatyti – teisės (reikalavimai)

Nekilnojamasis turtas	veiksnys	Vieningo valstybės registro registravimas	Bendrovės valdybos sprendimas	Teisingas užstato aprašymas Sutartyje		Bendra rizika
	% rizika
Kilnojamas turtas	veiksnys	Faktinis prieinamumas	Ginčų dėl įkeisto turto buvimas	Savarankiško naudojimo galimybė	Identifikavimo (inventoriaus, techninių numerių) prieinamumas ir jų atitikimas užstato ir apskaitos sutartims. buhalterinė apskaita	Bendra rizika
	% rizika

3.5. Pildydami matricą turėtumėte vadovautis šiomis rekomendacijomis:

Nekilnojamasis turtas:

1. Registracijos įrašo nebuvimas Vieningame valstybiniame verslininkų registre yra didelė rizika, kad už turtą nebus galima skirti baudos. Rekomenduojama vertė 30-50 %
2. Jei paskolos gavėjo organas nepriims sprendimo, yra didelė rizika, kad turto susigrąžinimo procesas bus teigiamas, rekomenduojama vertė yra 50 proc.
3. Užstato aprašymo teisingumas yra labai svarbus, jei apraše ir faktiniame daikte yra didelių klaidų. Priklausomai nuo teisingumo laipsnio, rizika gali būti įvertinta iki 100 proc.

Kilnojamas turtas:

• Fizinis užstato nebuvimas, patvirtintas vagystės dokumentais, yra 100% rizika, neleidžianti toliau vertinti užstato.
• Ginčų dėl užstato buvimas vertinamas priklausomai nuo užstato nuginčijimo procesų eigos, ekspertinį palankaus ginčo baigties tikimybės vertinimą pateikia advokatas. Rizika gali būti įvertinta iki 100 proc.
• Rizika laikoma nuline, jei įmanomas visiškas savarankiškas užstato panaudojimas, o jei autonominis užstato naudojimas yra susijęs su didelėmis kapitalo investicijomis, be esamos būklės, rizika vertinama proporcingai sąnaudų lygiui.
• Sutarus su Užsakovo advokatu, turto rekvizitų neatitikimo įkeitimo sutartyse ir apskaitos dokumentuose įtakos rizika gali būti įvertinta iki 100% (pavyzdžiui, panašių įkeitimų nuginčijimo bylose)

3.6. Gauti rezultatai vertinami pagal tokią bendrosios rizikos gradaciją

• 0-15% – maža rizika, didelė galimybė gauti užstatą
• 15-25% – vidutinis rizikos laipsnis, galimybė gauti užstatą yra
• 25-50% - didelis rizikos laipsnis, galimybė gauti užstatą yra, tačiau yra susijusi su papildomomis išlaidomis
• Virš 50% yra didelis rizikos laipsnis, o tai neleidžia kalbėti apie užstato arešto galimybę.

3.7. Identifikavus visą užstato pagal kredito sutartis sąrašą ir apskaičiavus bendrą užstato atgavimo galimybės riziką, jis vertinamas pajamų, sąnaudų ir lyginamaisiais metodais objektams, kurių bendra rizika neviršija 50 proc.

Reikalavimo teisių vertinimo reikalavimai pateikti Federalinėje saugumo tarnyboje ir vertintojų savireguliacijos organizacijų standartuose. Tačiau nagrinėjamas vertinimo objektas daro prielaidą, kad yra tam tikros specifikos.

Vertindamas reikalavimo teises, Vertintojui turi būti taikomi šie bendrieji reikalavimai.

1) Pagrindinis Vertintojo uždavinys – parodyti kiekybines ir kokybines vertinamo objekto tinkamumo perspektyvas.

2) Vertinimo rezultatas visų pirma reikalingas bankui, todėl vertintojui atliekant vertinimą, susitarus su banku, rekomenduojama bendrauti su jo įgaliotais specialistais. Ši sąveika nedaro spaudimo Vertintojui iš banko ir nepažeidžia jo veiklos nepriklausomumo principo.

3) Vertinimo objektų aprašyme turi būti aiškūs ženklai, leidžiantys nedviprasmiškai identifikuoti objektą. Neleidžiama apsiriboti vardų ir prisijungimo numerių nurodymu. Jeigu reikalavimo teisė apima nekilnojamojo turto įkeitimą, privaloma apžiūrėti objektus ir prie vertinimo akto pridėti įkeitimo patikrinimo aktą, pasirašytą Banko atstovų.

4) Nustatant rinkos vertę, visi skaičiavimai ir prielaidos turi būti pagrįsti patikimais rinkos duomenimis ir tendencijomis. Prielaidos, pagrįstos vien Vertintojo eksperto nuomone, turėtų būti sumažintos.

5) Visi ataskaitoje naudojami informacijos šaltiniai turi būti nurodyti tokia forma, kad būtų galima patikrinti jų tinkamumą.

6) Vertinimo ataskaitoje turėtų būti pateikta minimali visa informacija, reikalinga norint suprasti gautų rezultatų pagrįstumą.

7) Siekiant padidinti darbo efektyvumą, tarpinius vertinimo rezultatus galima pateikti bankui su banku suderinta forma.

8) Jeigu yra reikšmingas rezultatų, gautų taikant skirtingus metodus, neatitikimas, turi būti atlikta tokio neatitikimo priežasčių analizė ir galutiniu rezultatu pasirenkamas, Vertintojo pagrįsta nuomone, patikimiausias rezultatas.

9) Neleidžiama vertinti objekto Neapžiūrėjus objekto. Vertinamų objektų nuotraukos (jei objektų daug, galbūt pasirinktinai reikšmingiausi) turi būti įtrauktos į ataskaitos priedus. Nuotraukos turi objektyviai atspindėti vertinamo turto būklę;

10) Vertintojas, susitaręs su banku ir užsakovu, gali nustatyti vertinimo objekto savybes, kurios nėra numatytos federalinių vertinimo standartų reikalavimuose, tačiau yra būtinos bankui priimti sprendimą.

11) Vertinimas turi būti atliktas per laikotarpį, kuris neviršija įskaitymo proceso nustatytų ribų. Kad terminai būtų kuo mažesni ir neprarastų kokybės, Vertintojas, rengdamas vertinimo užduotį, turi aiškiai suprasti savo užduotį, nustatyti darbui reikalingos informacijos kiekį ir dokumentų sudėtį, numatyti dokumentų pateikimo terminus ir prioritetus. .

12) Rinkos segmento, kuriam vertinamas objektas priklauso kaip reikalavimo teisės dalis, analizės skiltyje turi būti pateikta ši informacija:

• esamos veiklos ir pagrindinių tendencijų atitinkamame rinkos segmente analizė;
• retrospektyvus, esamas ir numatomas būsimas šio tipo turto paklausa regione;
• esami ir tikėtini vertinamo turto alternatyvių naudojimo būdų poreikiai;
• tam tikrų prognozuojamų veiksnių įtakos užstato vertei laipsnį (vertinimo metu);

13) Taikant pajamų metodą, skaičiuojant pinigų srautus, būtina remtis rinkos rodikliais, taip pat ir situacijoje, kai objekto savininkas turi pranašumų, dėl kurių jis atsiduria palankesnėje padėtyje, palyginti su kitais rinkos dalyviais (nauda ir kt. .). Vertinant privalomai atsižvelgiama į esamus objekto suvaržymus (pvz., nuoma, servitutas), kurie bus išsaugoti jį atidavus.

4.1. Nuosavybės teisės kaip civilinės apyvartos objektai

Rusijos Federacijos civilinio kodekso 128 straipsnyje, kuriame pateikiamas civilinės apyvartos objektų rūšių sąrašas, nuosavybės teisės priskiriamos civilinių teisių objektams kartu su daiktais, įskaitant pinigus ir vertybinius popierius, kitą turtą, darbus ir paslaugas; saugomi intelektinės veiklos rezultatai ir jiems lygiavertės individualizavimo priemonės (intelektinė nuosavybė); nematerialią naudą.

Vienas pagrindinių teisinio santykio objektų bruožų yra tai, kad tokie objektai turi atstovauti tam tikra vertybė, kuri pasireiškia jos galimybe tenkinti tam tikrus teisiškai reikšmingus teisės subjektų interesus. Žinoma, reikalavimo teisės turi tokią materialinę vertę, kuri leidžia manyti, kad teisė (reikalavimas) gali būti civilinės apyvartos objektu.

Šią nuostatą patvirtina Civilinio kodekso 24 skyriuje esantys straipsniai, kuriuose išdėstytos reikalavimų perleidimo taisyklės.

4.2. Teisių atsiradimo priežastys (reikalavimai)

Pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 8 straipsniu, civilinių teisių ir pareigų atsiradimo pagrindas yra sutartis ir kiti sandoriai ir kt.

Rusijos Federacijos civilinio kodekso 307 straipsnis apibrėžia prievolių atsiradimo pagrindus - tai yra sutartis, žala, nepagrįstas praturtėjimas ir kt. (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 307 straipsnio 2 dalis).

Taigi sutartis yra civilinių teisių ir pareigų bei pareigų atsiradimo pagrindas.

Civilinės teisės, pareigos ir pareigos atsiranda konkretaus daikto atžvilgiu.

Pagal prievolę vienas asmuo (skolininkas) privalo kito asmens (kreditoriaus) naudai atlikti tam tikrą veiksmą, pavyzdžiui: perduoti turtą, atlikti darbus, sumokėti pinigus ir pan., arba susilaikyti nuo tam tikro veiksmo ir kreditorius turi teisę reikalauti, kad skolininkas įvykdytų savo prievolę (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 307 straipsnio 1 dalis).

Taigi nuosavybės teisės kartu su kitu turtu yra tai, apie ką atsiranda prievolės.

4.3. Prievolė kaip reikalavimo teisių atsiradimo pagrindas, prievolinių teisinių santykių struktūra

Civiliniuose teisės aktuose sąvoka „prievolė“ vartojama įvairiomis reikšmėmis, būtent: prievolė plačiąja prasme, o siaurąja, t.y. konkrečios kreditoriaus reikalavimo teisės skolininkui.

Sutartyje gali būti (ir dažniausiai yra) teisių ir atitinkamų įsipareigojimų rinkinys. Taigi pirkimo–pardavimo sutartyje galima išskirti pirkėjo teisę reikalauti perduoti prekes ir atitinkamą pardavėjo pareigą perduoti prekę (pirmasis prievolinis santykis). Pagal šią sutartį yra pardavėjo teisė reikalauti sumokėti už prekę, o pirkėjo pareiga už ją sumokėti (antrasis įsipareigojimas).

Kreditorius ir skolininkas gali būti identifikuojami tik esant paprastam prievoliniam teisiniam santykiui, o ne pagal susitarimo visumą.

Sudėtinguose prievolių teisiniuose santykiuose, kurie dažniausiai yra sutartis, yra šalys, t.y. subjektai, kuriems suteikiamos ir teisės, ir pareigos, t.y. kreditoriai ir skolininkai vienu metu.

Rusijos Federacijos civilinio kodekso 24 skyrius „Asmenų pasikeitimas prievolėje“ numato vieno prievolinio teisinio santykio šalies (skolininko ar kreditoriaus), o ne sutarties (ar kitos prievolės sutartyje) pakeitimo tvarką. plačiąja prasme), kurių kiekvienas dėl įvairių priežasčių gali būti ir skolininkas, ir kreditorius.įsipareigojimai, kuriems taikomas vienos sutarties projektas.

Art. Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 382–390 straipsniuose terminas „kreditorius“ vartojamas apibūdinti asmenį, kuriam „turėjo“ perleista teisė. Kreditorius yra aktyvus subjektas, turintis teisę reikalauti iš skolininko veiksmų (susilaikymo nuo veiksmų).

Sutartyje, kurios turinys yra tik vienas teisinis ryšys, viena paprasta prievolė, aktyvios prievolės šalies (kreditoriaus) pasikeitimas yra ir sutarties šalies pakeitimas. Tokios prievolės pavyzdys – paskola: reikalavimo teisės perėjimas kitam asmeniui reiškia sutarties šalies – paskolos davėjo – pakeitimą.

Dažnai prievoliniai teisiniai santykiai yra kompleksiniai, t.y. kiekviena jos šalis turi tam tikras teises ir prisiima tam tikras pareigas. Visas šalių priešpriešinių teisių ir pareigų visuma turėtų būti laikoma vienu teisiniu santykiu. Teisinėje literatūroje prievolės šalių individualios teisės įvardijamos sąvoka „įgaliojimai“. Kartu nurodoma, kad jie yra subjektyviosios teisės dalis, kuri turi sudėtingą struktūrą. Pasikeitus prievolės asmenims, keičiasi jos subjektinė sudėtis, tačiau išsaugomi sisteminiai įgaliojimų ir pareigų ryšiai.

Pagal reikalavimo teisės perleidimo sutartį naujai užtariantis asmuo gauna ne individualią pasitraukiančios šalies galią (reikalavimo teisę), o visą perdavimo momentu turimų jo įgaliojimų visumą.

4.4. Teisės samprata (reikalavimai)

Civiliniame kodekse nėra reikalavimo teisės (tiksliau – teisės (ieškinio) apibrėžimo).

Tuo pat metu įstatymų leidėjas teisės (reikalavimo) sąvoką vartoja Rusijos Federacijos civilinio kodekso 24 skyriaus normose. Taigi, remiantis str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 382 straipsniu, kreditoriui prievolės pagrindu priklausančią teisę (reikalavimą) jis gali perleisti kitam asmeniui pagal sandorį (reikalavimo perleidimas) arba perleisti kitam asmeniui jo pagrindu. teisės.

Analizuojant teisės (reikalavimo) perleidimo taisykles, galime daryti išvadą, kad reikalavimas yra ne subjekto teisė reikalauti, o tai, ką turintis asmuo pretenduoja (pretenduoja) gauti, t.y. kurių įvykdymo jis (susidarius tam tikroms sąlygoms) gali reikalauti iš savo teise įpareigoto asmens, remdamasis valstybės prievartos valdžia.

Šiuo atveju reikia tik nepamiršti, kad perleidžiant teises skyriuje numatyta tvarka. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 24 straipsniu, tiek praktika, tiek teorija remiasi tuo, kad perleidimas leidžiamas tik iš prievolės kylančios teisės atžvilgiu.

Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 454 straipsnio 4 dalimi, parduodant nuosavybės teises taikomos bendrosios pirkimo-pardavimo nuostatos, nebent iš šių teisių turinio ir pobūdžio išplaukia kitaip.

Tuo pat metu, kalbant apie teisių (reikalavimų) pripažinimą turtiniu-teisiniu statusu, yra keletas požiūrių – nuo ​​visiško jų daiktinės teisinės prigimties paneigimo iki reikalavimo teisės nuosavybės pripažinimo („teisė“. į teisę“ ir skirtumą tarp teisės kaip turinio ir teisės kaip objekto.

Bet kuriuo atveju, turėdamos materialinę vertę, teisės (reikalavimai), būdami savo esme prievolinėmis teisėmis, kartu su kitomis turtinėmis teisėmis (pavyzdžiui, daiktinėmis) yra sandorių objektas.

Išvada: teisės (reikalavimai) yra savarankiškas civilinių teisinių santykių objektas kartu su daiktais ir kitais subjektais, taigi ir vertinimo objektai, su išlyga dėl jų atsiradimo ir reguliavimo teisinės prigimties.

Pretenzijų vertinimas atliekamas keliais etapais. Pagrindiniai pretenzijų vertinimo etapai pateikti 2 lentelėje.

2 lentelė.

		Vykstantys renginiai
1.	Vertinimo užduoties tvirtinimas	Nustatomas vertinimo objektas, teisės ir suvaržymai, aptariami taikomi metodai, prielaidos ir apribojimai (nustatomas reikalingas informacijos kiekis ir vertinimo laikas). Paprastai tai atliekama dalyvaujant klientui ir, jei įmanoma, kartu su objekto apžiūra.
2.	Sutarties sudarymas	Sutartis turi dvišalę formą.
3.	Nuolatinės konsultacijos	Vertintojas informuoja banko darbuotoją apie iškylančias problemas (pavyzdžiui, su informacijos teikimu), kartu aptariami ginčytini klausimai
4.	Suvestinių vertinimo rezultatų pateikimas bankui	Vertintojas trumpai pateikia bankui gautus rezultatus. Bankui sutarus dėl rezultatų, Vertintojas parengia vertinimo ataskaitą
5.	Pristatymas klientui	Parengta ataskaita pristatoma užsakovui

Formuojant vertinimo užduotį būtina identifikuoti visus į vertinimo objektą įtrauktus komponentus. Kaip buvo parodyta šių gairių 2 skirsnyje, vertinimo objektas „reikalavimo teisė“ gali apimti įvairių rūšių užstatus. Į vertinimo objektą įtraukto užstato identifikavimas atliekamas paskolos sutarčių ir užtikrinimo dokumentų pagrindu, kurie yra neatskiriama paskolos sutarčių dalis.

Prieš pradėdami vertinimą, Užsakovas ir Vertintojas nustato galimas prielaidas ir apribojimus, susijusius su vertinimo objekto specifika bei galimus informacijos gavimo apie vertinimo objektą sunkumus.

Gautinų sumų vertinimo specifika slypi informacijos apie vertinimo objektą gavimo sunkume, nes didžiąją dalį informacijos turi paskolos gavėjas. Gavus informaciją, būtina suderinti kredito byloje esančius ir iš Kredito gavėjo gautus duomenis. Tam tikrais atvejais iš Paskolos gavėjo gautas buhalterines ataskaitas rekomenduojama sutikrinti su mokesčių inspekcijai pateiktais duomenimis, kad būtų išvengta apskaičiavimo, pagrįsto nepatikimais išrašais.

1. Jeigu paskolos sutartis buvo sudaryta su verslo įmone (ribotos atsakomybės bendrove, akcine bendrove), tuomet reikia patikrinti, ar toks sandoris bendrovei buvo esminis ir ar dėl jo sudarymo buvo susitarta 2012 m. įstatymų ir bendrovės įstatų nustatyta tvarka. Taip pat svarbu patikrinti verslo įmonės pareigūno įgaliojimus atlikti tokį sandorį, nes įstatuose gali būti nustatyti vienintelio įmonės vykdomojo organo įgaliojimų apribojimai.

Analizuodamas užstato sutartis, Vertintojas turi atkreipti dėmesį į tai, kad, vadovaudamasis 2015 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 339 str., įkeitimo sutartyje turi būti nurodyta: įkeitimo dalykas ir jo įvertinimas, įkeitimu užtikrintos prievolės esmė, dydis ir įvykdymo terminas. Taip pat turi būti nurodyta, kuri šalis turi įkeistą turtą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 338 straipsnis).

Kadangi pagal Civilinį kodeksą įkaito davėju gali būti tik daikto savininkas arba jį ūkinio valdymo teisę turintis asmuo (CPK 335 straipsnio 2 dalis), svarbu patikrinti nuosavybės teisės dokumentus įkeitimo dalykas.

Kadangi pagal galiojančius teisės aktus kartu su pastato (statinio) hipoteka turi būti įkeista žemės sklypas, kuriame yra pastatas (arba teisė šį sklypą išsinuomoti), atkreiptinas dėmesys į jo buvimą. žemės kaip hipotekos dalyko dalis. Nesant žemės sklypo įkeitimo, įkeitimas kaip visuma negalioja.

Analizuojant hipotekos sutartį, būtina atkreipti dėmesį į tai, kad pagal 1998 m. liepos 16 d. federalinį įstatymą Nr. 102-FZ „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo) hipotekos dalykas yra nustatomas 2008 m. sutartį, nurodant jos pavadinimą, vietą ir pakankamai, kad būtų galima identifikuoti šį dalyko aprašymą. Taip pat hipotekos sutartyje turi būti nurodyta teisė, pagal kurią hipotekos objektas turtas priklauso hipotekos davėjui, ir įstaigos, vykdančios valstybinę teisių į nekilnojamąjį turtą registraciją ir sandorius su juo, pavadinimas (toliau –). kaip valstybinę teisių registraciją vykdančiai institucijai), įregistravusiai įkaito davėjo teisę.

Taip pat būtina patikrinti, ar hipotekos sutartis, taip pat papildomi susitarimai prie jos (jei tokių buvo) buvo įregistruoti įstatymų nustatyta tvarka (Hipotekos sutartis laikoma sudaryta ir įsigalioja nuo jos valstybinės įregistravimo momento).

Jei Vertintojo kompetencija nėra pakankama profesionaliam sprendimui apie galimą konkrečios paskolos sutarties rizikos lygį, Klientui atstovaujantis teisininkas arba specializuotos konsultacinės įmonės atstovas turi pateikti savo nuomonę šiuo klausimu raštu.

Analizuodamas laidavimo sutartis, Vertintojas turi patikrinti, ar sutarties kopijose yra parašų ir antspaudų, sutarties „antraštėje“ nurodytų asmenų atitiktį faktinių pasirašiusiųjų pavardėms ir pavardėms.

Taip pat tikrinamas laiduotojo – juridinio asmens – organų atitinkamų sprendimų (Protokolų) prieinamumas.

Atsižvelgdamas į sutrumpintą ieškinio senaties terminą, nustatytą skolai iš laiduotojo išieškoti, dokumentaciją gaunantis asmuo privalo nedelsdamas apskaičiuoti šį procesinį terminą. Norėdami tai padaryti, pagal paskolos sutarties sąlygas (atsižvelgdami į visas papildomas sutartis) turėtumėte išsiaiškinti paskolos grąžinimo terminą, o tada pridėti vienerius kalendorinius metus (CK 364 straipsnio 4 punktas). Tai bus ieškinio senaties terminas pareikšti reikalavimą laiduotojui. Suprantama, kad per šį terminą laiduotojui turi būti pareikštas ne tik reikalavimas, bet ir pasibaigus Laidavimo sutartyje nustatytam terminui už garanto savanorišką savo pareigų atlikimą, bet ir ieškinio pareiškimas. išsiųsti laiduotojui. Atsižvelgiant į tai, kad paskola dažniausiai pripažįstama problemine, jei vėluojama grąžinti, galima daryti prielaidą, kad paskolos grąžinimo terminas jau yra suėjęs prieš kurį laiką, o tai reiškia, kad laiduotojui suėjo vienerių metų ieškinio senaties terminas. pradėjo bėgti.

Jei Vertintojo kompetencija nėra pakankama profesionaliam sprendimui apie galimą konkrečios paskolos sutarties rizikos lygį, Klientui atstovaujantis teisininkas arba specializuotos konsultacinės įmonės atstovas turi pateikti savo nuomonę šiuo klausimu raštu.

Reikalavimo teisių užtikrinimo objekto (toliau – vertinimo objektas) vertės nustatymo standartas pasirenkamas pagal vertinimo tikslą, atsižvelgiant į galiojančias teisės aktų normas.

Vadovaujantis str. Rusijos Federacijos įstatymo „Dėl vertinimo veiklos“ (29.07.98, Nr. 135-FZ) 3 str., vertinimo objekto rinkos vertė suprantama kaip labiausiai tikėtina kaina, už kurią šis vertinimo objektas gali būti perleistas atvirai. rinkoje konkurencinėje aplinkoje, kai sandorio šalys elgiasi pagrįstai, turėdamos visą reikiamą informaciją, o sandorio kainos vertė neatsispindi jokiomis ypatingomis aplinkybėmis, tai yra, kai:

• viena iš sandorio šalių neprivalo perleisti vertinimo objekto, o kita šalis neprivalo priimti įvykdymo;
• sandorio šalys gerai žino sandorio dalyką ir veikia savo interesais;
• vertinimo objektas pateikiamas atviroje rinkoje per viešą pasiūlymą, būdingą panašiems vertinimo objektams;
• sandorio kaina yra pagrįstas atlyginimas už vertinimo objektą ir nebuvo jokios prievartos užbaigti sandorį sandorio šalių atžvilgiu;
• apmokėjimas už vertinimo objektą išreiškiamas pinigine forma.

Bet kurio nuosavybės teisių objekto vertinimas yra tvarkingas, kryptingas jo vertės pinigine išraiška nustatymo procesas, atsižvelgiant į galimas ir faktines jo tam tikru momentu atnešamas pajamas konkrečioje rinkoje.

Pagal vertinimo standartus rinkos vertės nustatymo procesas apima trijų vertinimo metodų naudojimą:

Ekonomiškas požiūris- sąnaudų vertinimo metodų rinkinys, pagrįstas išlaidų, būtinų vertinamam objektui atkurti ar pakeisti, nustatymu, atsižvelgiant į jo nusidėvėjimą. Išlaidų metodas grindžiamas pakeitimo principu, kuris teigia, kad pirkėjas nemokės už nekilnojamąjį turtą daugiau, nei reikia, norint jį pakeisti kitu turtu, turinčiu panašias naudingas savybes.

Lyginamasis požiūris- vertės nustatymo metodų rinkinys, pagrįstas vertinimo objekto palyginimu su panašiais objektais, apie kuriuos turima informacija apie sandorių su jais kainas. Pardavimų palyginimo metodas grindžiamas efektyviai veikiančios rinkos principu, kai investuotojai perka ir parduoda panašų turtą priimdami savarankiškus individualius sprendimus.

Pajamų metodas- vertės nustatymo metodų rinkinys, pagrįstas numatomų pajamų iš vertinimo objekto nustatymu. Pajamų metodas yra pagrįstas investuotojo lūkesčių dėl būsimos ekonominės naudos iš vertinamo turto nuosavybės įvertinimu.

Pagal Federalinius vertinimo standartus, patvirtintus Rusijos Federacijos ekonominės plėtros ministerijos 2007 m. liepos 20 d. įsakymais Nr. 254, 255 ir 256, Vertintojas turi teisę savarankiškai nustatyti konkrečius vertinimo metodus kiekvienam vertinimo būdui.

Vertinimas pajamų metodu taikomas vertinant pastatų ir statinių, mašinų, įrengimų, transporto priemonių įkeitimą, įmonės akcijų įkeitimą.

Vertinant pastatus ir nekilnojamojo turto kompleksus būtina:

1. Atlikite turto, kuris vertinamas kaip pajamas duodantis nekilnojamasis turtas, rinkos analizę.
2. Atskirai nurodykite plotą: bendras pastato ar nekilnojamojo turto komplekso plotas, nuomojamas plotas.
3. Skaičiuojant vertinimo objekto nuomos tarifą taikant lyginamąjį metodą, analogų nuomos tarifai turėtų būti išvalyti nuo PVM, komunalinių ir eksploatacinių išlaidų bei atsižvelgti į koridoriaus koeficientą. Nurodykite analoginio objekto kontaktinį telefono numerį.
4. Panašių objektų nuomos įkainių palyginimo vieneto kaina (RUB/1 kv.m) turi atitikti homogeniškumo principą ir neviršyti 30 proc.

Vertinant įrangą, gamybos linijoms įvertinti naudojamas pajamų metodas.

Transporto priemonės. Pajamų metodas taikomas specializuotam transportui (geležinkelio, vandens, krovinių tarpmiestiniams ir tarptautiniams pervežimams ir kt.).

Vertindami esamą įmonę turite:

1. Pajamų prognozė turėtų būti pagrįsta kiekvienos gaminamos prekės/paslaugos rūšies produktų/paslaugų pardavimo apimčių ir kainų prognozėmis. Ji atliekama pagal vertinamos įmonės pajėgumą (laisvą plotą nuomai) ir rinkos kainas parduodant produktų/paslaugų vienetą.
2. Išskirkite vienkartines ir neplanuotas pajamas.
3. Naršykite istorinius duomenis apie įmonę ir pramonę.
4. Prognozuodami išlaidas neįtraukite nepagrįstų išlaidų.
5. Kadangi bankų siūlomų paskolų palūkanos reikalauja padidinti pelningumą, kurio įmonės negali garantuoti tiek dabar, tiek prognozuojamu laikotarpiu, vertinant nuosavą kapitalą, diskontuotų pinigų srautų metodas nuosavam kapitalui turėtų būti taikomas neatimant ilgalaikių paskolų ir kreditų. Tai yra, veikiančios įmonės rinkos vertė nustatoma naudojant jos nuosavas lėšas.
6. Atliekami galutiniai koregavimai: nuosavo apyvartinio kapitalo perteklius/deficitas; ilgalaikių finansinių investicijų rinkos vertė; nepagrindinio turto rinkos vertės.
7. Jei įmonė veikia, bet jos likęs gyvavimo laikas rinkoje yra ribotas, tada pajamos iš veiklos gali mažėti, o ne didėti.

Nuolaidos dydis

Vertinant nuosavo kapitalo rinkos vertę, diskonto norma apskaičiuojama kaupiamosios konstrukcijos metodu tuo atveju, jei taikant kapitalo turto kainodaros modelį (CAPM) skaičiavimo atlikti neįmanoma.

Premija už įmonės dydį yra pagrįsta panašių įmonių grynojo turto analize.

Kapitalizacijos norma

Pereinant nuo diskonto normos prie kapitalizacijos normos, skaičiuojant atstatymą, pajamų (pajamų) augimo tempas laikotarpiu po prognozavimo turėtų būti 3-5%.

Nekilnojamojo turto vertinimo lyginamasis metodas grindžiamas informacija apie neseniai rinkoje sudarytus sandorius su panašiu turtu ir vertinamo turto palyginimu su analogais.

Pradinė metodo taikymo sąlyga yra išsivysčiusios rinkos buvimas.

Taikant lyginamąjį nekilnojamojo turto vertinimo metodą, galima išskirti du metodus:

• Lyginamosios pardavimų analizės metodas.
• Bruto nuomos metodas.

Pagrindiniai analoginių objektų pasirinkimo kriterijai:

1. Turto naudojimo būdas ir tipas;
2. Kokybė;
3. Perleidžiamos teisės;
4. Vieta;
5. Fizinės savybės;
6. Sąlygos ir finansavimas;
7. Pardavimo sąlygos ir laikas.

Pasirinkus ir palyginus analogiškus objektus su vertinimo objektu, prireikus turi būti padaryti atitinkami pakeitimai.

Koregavimai gali būti procentais arba kaina.

Pagrindiniai pataisų skaičiavimo metodai:

1. Suporuotų pardavimų analize pagrįsti metodai;
2. Ekspertiniai skaičiavimo metodai ir pakeitimai;
3. Statistiniai metodai.

Bruto nuomos metodas remiasi prielaida, kad tarp nekilnojamojo turto pardavimo kainos ir nuomos pajamų yra tiesioginis ryšys. Šis metodas apima bruto rentos koeficiento (GRM) naudojimą. MVR – tai turto pardavimo kainos ir bendrųjų pajamų iš jo nuomos tam tikram laikotarpiui (mėnesiui, ketvirčiui, metams) santykis. Vertinamo turto vertė nustatoma MVR padauginus iš atitinkamo laikotarpio bendrųjų pajamų iš (galimai numatomos) vertinamo turto nuomos.

Kilnojamojo turto vertinimas

Kilnojamajam turtui priskiriami materialūs ir nematerialūs daiktai, kurie nėra nekilnojamasis turtas. Šis turtas nėra visam laikui prijungtas prie nekilnojamojo turto ir, kaip kategorija, toks turtas pasižymi galimybe jį perkelti.

Lyginamojo požiūrio metodai – metodai, pagrįsti analogiškų objektų pardavimo sandorių analize ir palyginimu su vertinimo objektu, siekiant atlikti atitinkamus koregavimus:

1. Rinkos informavimo būdas: kilnojamojo turto vertės nustatymas naudojant informaciją apie pardavimo kainas, skelbiamą gamintojų, prekiautojų kainoraščiuose ar kituose informacijos apie pardavimo kainas šaltiniuose.
2. Lyginamojo pardavimo metodas: vertės nustatymas lyginant neseniai parduodamus panašius asmeninius turtus su atitinkamu turtu, atlikus atitinkamus koregavimus, siekiant atsižvelgti į skirtumus tarp jų.
3. Statistinio modeliavimo metodas (masinio vertinimo metodas): vertinamo kilnojamojo turto objekto, kaip tam tikros vienarūšių objektų, kurių kainos žinomos, visumos atstovu, metodas.
4. Koreliacinių modelių metodas: kilnojamojo turto objekto vertinimo metodas, pagrįstas svertinio vidutinio parametro sutartiniais vienetais nustatymu, apibūdinančiu vertinamo objekto technines ir ekonomines savybes ir proporcingai susietas su jo verte.

Verslo/veikiančios įmonės vertinimas

Vertinimo metodai:

1. Analoginės įmonės metodas. Šis metodas pagrįstas atviros akcijų rinkos sukurtų kainų naudojimu. Palyginimo pagrindas – atvirųjų akcinių bendrovių vienos akcijos kaina.
2. Sandorio būdas. Metodas orientuotas į visos įmonės ar jos kontrolinio akcijų paketo įsigijimo kainas.
3. Pramonės koeficientų metodas. Metodas pagrįstas rekomenduojamų kainų ir tam tikrų finansinių parametrų santykio naudojimu.

Išlaidų metodas – tai vertinamo objekto rinkos vertės nustatymo metodų ir metodų rinkinys, pagrįstas išlaidų suma, reikalinga jį atkurti vertinimo dieną vyraujančiomis sąlygomis, atsižvelgiant į objekto nusidėvėjimo lygio koregavimus. objektas.

Išlaidų dydžiui apskaičiuoti, atsižvelgiant į konkrečias sąlygas, naudojama arba pakeitimo kaina (numatoma išlaidų suma dabartinėmis kainomis vertinimo dieną, reikalinga norint atkurti tikslią vertinamo objekto kopiją, naudojant tas pačias medžiagas, standartus , projektavimas, darbų kokybė), arba pakeitimo kaštai (išlaidų suma, patirta vertinimo datą norint atkurti objektą, panašų į vertinamą pagal naudingumą; todėl naudojant modernias medžiagas, techninius ir technologinius sprendimus, laikantis 2010 m. leidžiami esami techniniai ir sanitariniai reikalavimai).

Taikant sąnaudų metodą, reikia nustatyti nusidėvėjimo arba nuolaidos dydį nuo visos pakeitimo kainos (pakeitimo kainos). Vertintojas skaičiuoja nusidėvėjimą ne pagal norminius dokumentus, o remdamasis realia jo fizine būkle ir atliekamų funkcijų atitikimu šiuolaikiniams rinkos poreikiams. Bendras objekto nusidėvėjimas apima: fizinį, funkcinį ir ekonominį senėjimą.

Vertinimo metodų pasirinkimas taikant sąnaudų metodą priklauso nuo vertinimo tikslo, vertinamo objekto tipo ir jo panaudojimo perspektyvų. Bendras metodas, kai naudojamas sąnaudų metodas, yra padalinti objektą į jo sudedamąsias dalis ir kiekvienam iš jų pritaikyti atitiktį. įvertinimo metodai, atsižvelgiant į individualų nusidėvėjimą.

Taikant sąnaudų metodą įmonės vertei įvertinti naudojami šie metodai: grynasis turtas ir likvidacinė vertė. Grynųjų aktyvų metodas naudojamas pelningoms įmonėms, turinčioms plėtros perspektyvas, įvertinti.

Likvidacinė vertė yra diskontuotų turto pardavimo pajamų suma, atėmus įsipareigojimų sumą ir likvidavimo išlaidas.

Taikant sąnaudomis pagrįstą nekilnojamojo turto vertės vertinimo metodą, nustatoma žemės ir objektų, esančių vertinamoje teritorijoje, rinkos vertė.

Žemės sklypui įvertinti naudojami šie metodai: palyginamieji pardavimai; koreliacija (perdavimas); žemės nuomos mokesčio kapitalizavimas: žemės likutiniai metodai; žemės sklypo plėtra (plėtra).

Vertinant pastatų ir statinių savikainą, naudojami šie metodai: lyginamasis vienetas; elementų sąnaudų įvertinimas; įvertį, taip pat indekso vertinimo metodą.

Taikant sąnaudų metodą mašinų ir įrangos sąnaudoms įvertinti, naudojami tiesioginio skaičiavimo ir holistinio sąnaudų vertinimo metodai.

Vertinant nematerialiojo turto vertę, patartina taikyti savikainos metodą, jei jis yra unikalus arba neįmanoma apskaičiuoti, kokią pelno dalį atneša vertinamas objektas. Vertintojas gali naudoti sukūrimo kaštų metodą ir išlaidų padidėjimo metodą. Nematerialiojo turto sukūrimo savikainos metodas apima visos turto pakeitimo savikainą, kuri apima objekto sukūrimo, įsigijimo ir atkūrimo iki tokios būklės, kuri leidžia jį naudoti pagal paskirtį, išlaidas. Atkūrimo savikaina koreguojama atsižvelgiant į nematerialiojo turto senėjimo normą. Kaštų naudos metodas leidžia rasti nematerialiojo turto rinkos vertę pagal sutaupytas sąnaudas jį naudojant.

Galutinė objekto rinkos vertės vertė nustatoma remiantis gautų įvairių metodų vertinimo rezultatų derinimu matematiniu svėrimu, remiantis ekspertiniu konkretaus požiūrio reikšmingumo nustatymu.

Susitarus dėl požiūrių svorių, būtina atsižvelgti į 2008 m. gruodžio 30 d. redakcijos „Dėl nemokumo (bankroto) įstatymo“ nuostatas. 138 iš kurių 70 proc., o kreditoriams pagal paskolos sutartis 80 proc. duotam kreditoriui įkeisto turto rinkos vertės, skiriama užtikrinto kreditoriaus reikalavimams tenkinti, bet ne daugiau kaip pagrindinė skolos pagal prievolę suma. užtikrintas įkeitimu ir mokėtinomis palūkanomis.

Vertintojui apskaičiavus sumą, kurią įkaito davėjas gaus ateityje parduodamas turtą baigus bankroto procedūrą, reikia įvertinti reikalavimo teisės vertę diskontuojant gautą užstato vertę iki esamo momento. . Diskontavimo laikotarpis nustatomas pagal numatomą bankroto procedūros trukmę. Klientas pateikia nuomonę apie kiekvieno bankroto procedūros etapo laiką.

1. Tarptautiniai vertinimo standartai. Septintasis leidimas. 2005 /Vert. iš anglų kalbos I.L. Artemenkova, G.I. Mikerinas, N.V. Pavlova. - M.: Rusijos vertintojų draugija LLC, 2006 m.

2. Europos vertinimo standartai. 2000/per. iš anglų kalbos G.I. Mikerinas, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova, - M.: Rusijos vertintojų draugija LLC, 2003 m.

3. Tarptautiniai vertinimo standartai, aštuntasis leidimas, Tarptautinis vertinimo standartų komitetas, 2007 m.