Siųsti savo gerą darbą žinių bazėje yra paprasta. Naudokite žemiau esančią formą

Studentai, magistrantai, jaunieji mokslininkai, kurie naudojasi žinių baze savo studijose ir darbe, bus jums labai dėkingi.

Paskelbta http://www.allbest.ru/

• Investuotojo apskaita
• Apskaita su klientu
• 3. Atsiskaitymų tarp užsakovo ir rangovo apskaita
• Statybos aprūpinimas medžiagomis ir įranga
• Bibliografija

Investuotojo apskaita

Pagal Įstatymo Nr. 39-FZ 4 straipsnio 2 dalį, kaip minėta, investuotojai yra juridiniai arba fiziniai asmenys, juridinių asmenų asociacijos, įsteigtos jungtinės veiklos sutarties pagrindu, valstybės įstaigos, vietos valdžios institucijos, užsienio verslo subjektai. , atliekant kapitalo investicijas.

Kitaip tariant, investuotojas yra tas, kuris moka pinigus ir „pasišaukia melodiją“ (tai yra ilgalaikis turtas).

Investavimas į ilgalaikio turto statybą iš esmės yra šio objekto įsigijimas su avansu, kuris trunka ilgą laiką.

Tačiau, kita vertus, sutartis, kurią investuotojas sudaro su klientu, mūsų nuomone, yra arčiausiai atstovavimo sutarties.

Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 1005 straipsnio 1 dalimi, atstovas pagal sudarytą atstovavimo sutartį įsipareigoja už atlygį atlikti tam tikrus veiksmus atstovaujamojo vardu savo vardu ir lėšomis. direktorius.

Užsakovas investuotojo vardu įsipareigoja pastatyti ir perduoti investuotojui pavestą (arba paruoštą naudoti) ilgalaikio turto objektą. Statyba atliekama investuotojo lėšomis ir užsakovo vardu.

Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 1006 straipsniu, atstovaujamasis įpareigotas agentui sumokėti atstovavimo sutartyje nustatyto dydžio ir būdu atlyginimą.

buhalterinis investuotojas statybos užsakovas

Investavimo sutartyje gali būti įvairiai nustatytas kliento mokėtino atlygio dydis.

Tačiau bet kuriuo atveju investuotojui jam pastatyto objekto kaina bus nustatoma pagal užsakovui sumokėtų lėšų sumą, neatsižvelgiant į tai, ar ji skirta užsakovo atlyginimo sutartyje, ar ne.

1. Objekto statybos nuosavų lėšų sąskaita išlaidų apskaitymo tvarka

Remiantis Sąskaitų plano taikymo instrukcijomis, patvirtintomis Rusijos finansų ministerijos 2000 m. spalio 31 d. įsakymu Nr. 94n (toliau – Sąskaitų plano taikymo instrukcijos), 2000 m. lėšų pervedimas ilgalaikio turto tiekėjui (iš investuotojo klientui) atsispindi skelbime:

Debetassąskaitas60 Kreditassąskaitas51

išvardyti įrenginius klientui.

Pagal Buhalterinės apskaitos nuostatų „Organizavimo išlaidos“ PBU 10/99, patvirtinto Rusijos finansų ministerijos 99-06-05 įsakymu Nr. ЗЗн (toliau – PBU 10/99) 3 punktą, avansas yra mokamas. buhalterinėje apskaitoje nepripažintas sąnaudomis.

Remiantis Rusijos Federacijos procedūrų kodekso 270 straipsnio 15 punktu, lėšos ar kitas turtas, organizacijos pervestas kaip avansinis mokėjimas, apskaičiuojant apmokestinamąjį pelną nėra pripažįstamas išlaidomis.

Taigi, kol klientas nepriims pastatyto objekto (arba jo eilių paruoštų eksploatacijai – priklausomai nuo sudarytos sutarties sąlygų), užsakovui pervestų lėšų suma investuotojo apskaitoje atsispindės kaip avansas.

Teisės aktai nenumato pastatyto ilgalaikio turto objekto priėmimo ir perdavimo iš užsakovo investuotojui akto formos. Vadinasi, aktas gali būti surašytas bet kokia forma. Taip pat galite naudoti OS-la formos pastato (statinio) priėmimo ir perdavimo aktą, patvirtintą Rusijos valstybinio statistikos komiteto 2003 m. sausio 21 d. nutarimu Nr. 7.

Remiantis Gautų ir išrašytų sąskaitų faktūrų, pirkimo knygų ir pardavimo knygų, apskaičiuojant pridėtinės vertės mokestį, tvarkymo taisyklių, patvirtintų 2000 m. gruodžio 2 d. Rusijos Federacijos Vyriausybės dekretu Nr. kaip Nutarimas Nr. 914), užsakovas iš rangovų gautas sąskaitas faktūras atspindi gautų sąskaitų žurnale.

Perduodamas objektą investuotojui, užsakovas išrašo sąskaitą už visą atliktų darbų kainą (įskaitant ir gauto atlygio sumą). Pardavimo knygelėje, vadovaujantis nutarimo Nr.914 24 punktu, investuotojui išrašyta sąskaita faktūra įrašoma atsižvelgiant į gautą (gautiną) atlyginimą.

Investuotojas turi atspindėti pastatyto ilgalaikio turto priėmimą iš užsakovo apskaitos registruose šiais įrašais:

Debetassąskaitas08 Kreditassąskaitas60 (76 )

atsispindėjo priėmimas iš klientas pastatytas objektas pagrindinis lėšų;

Debetassąskaitas19 Kreditassąskaitas60 (76 )

atsispindėjo suma mokesčių įjungta pridėta kaina Autorius priimtas objektas.

Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 131 straipsniu, nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą (pastatytas ilgalaikis turtas) turi būti įregistruotas valstybei.

Pagal 1997 m. liepos 21 d. Federalinio įstatymo Nr. 122-FZ „Dėl teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registracijos“ (toliau – Įstatymas Nr. 122-FZ) 25 straipsnio 1 punktą, teisė į naujai sukurtą nekilnojamojo turto objektą įregistruojama remiantis jo sukūrimo faktą patvirtinančiais dokumentais.

Tai gali būti dokumentai, patvirtinantys teisę naudoti žemės sklypą nekilnojamojo turto objektui kurti, nustatytais atvejais - projektinė ir sąmatos dokumentacija, taip pat dokumentai, kuriuose yra objekto aprašymas.

Remiantis Rusijos teisingumo ministerijos 2002 m. liepos 1 d. įsakymu Nr. 184 patvirtintų Metodinių rekomendacijų dėl teisių į nekilnojamąjį turtą valstybinės registracijos ir sandorių su juo tvarkos 8 punktu, valstybinei registracijai teikiama: :

paraiška dėl valstybinės registracijos;

dokumentas, patvirtinantis mokėjimą už valstybinę registraciją;

dokumentai, patvirtinantys teisių turėtojo atstovo įgaliojimus, įskaitant juridinių asmenų atstovo įgaliojimus veikti juridinio asmens vardu;

teisių atsiradimą patvirtinantys dokumentai;

žemės sklypo planas ir turto planas, nurodant jo kadastro numerį.

Juridinio asmens atstovas pateikia asmens tapatybę patvirtinantį dokumentą ir juridinio asmens steigimo dokumentus.

Visi valstybinei teisių registracijai reikalingi dokumentai turi būti pateikti ne mažiau kaip dviem egzemplioriais, iš kurių vienas turi būti originalas (išskyrus valstybės valdžios ir vietos valdžios aktus). Valstybiškai įregistravus teises, originalas turi būti grąžintas autorių teisių turėtojui.

Pagal Buhalterinės apskaitos nuostatų „Ilgalaikio turto apskaita“ PBU 6/01, patvirtinto Rusijos finansų ministerijos 2001 m. kovo 30 d. įsakymu Nr. 26n (toliau – PBU 6/01), 8 punktą, registracijos mokesčiai. , valstybinės rinkliavos ir kiti panašūs mokėjimai, susiję su teisių į ilgalaikio turto objektą įsigijimu (gavimu), yra įtraukiami į faktines objekto statybos išlaidas.

Tai taip pat turėtų apimti ir kitas išlaidas, susijusias su dokumentų parengimu registracijai (įgaliojimo įforminimas, visų reikalingų dokumentų kopijų tvirtinimas notaro ir kt.).

Taigi valstybinės registracijos išlaidos apskaitoje atsispindės šiuose įrašuose:

Debetassąskaitas08 Kreditassąskaitas51, 71 ir kt. - iš užsakovo priimto ilgalaikio turto objekto nuosavybės įregistravimo išlaidos įtraukiamos į jo statybos išlaidas.

2. Apskaita su investuotoju naudojant skolintas lėšas

Pritraukiant lėšas pagal banko paskolos ar paskolos sutartį kapitalinėms investicijoms, investuotojo apskaita tvarkoma taip.

Paskolos ir jos aptarnavimo sąnaudų apskaita apskaitos registruose yra atspindima pagal Buhalterinės apskaitos nuostatų „Paskolų ir kreditų išlaidų apskaita“ (PBU 15/08), patvirtintų Finansų ministerijos įsakymu 2008 m. Rusija 2008 m. spalio 6 d. Nr. 107n (toliau – PBU 15/08).

Investicinės paskolos gavimas ir panaudojimas apskaitos registruose turi atsispindėti šiais įrašais:

Debetassąskaitas51 Kreditassąskaitas67

atvyko įrenginius iš skolintojas Dėl investuojant jų V objektas kapitalo investicijos;

Debetassąskaitas60 subsąskaita " Pažangaišduotas" Kreditassąskaitas51

išvardyti įrenginius klientui, įgyvendinant statyba objektas.

Paskolų ir kredito sąnaudos apskaitoje ir atskaitomybėje parodomos tuo ataskaitiniu laikotarpiu, su kuriuo jos susijusios. Šios išlaidos pripažįstamos kitomis sąnaudomis, išskyrus tą jų dalį, kuri turi būti įtraukta į investicinio turto savikainą.

Investicinio turto savikaina apima paskolos davėjui (kreditoriui) mokėtinas palūkanas, tiesiogiai susijusias su investicinio turto įsigijimu, statyba ir (ar) gamyba.

Investicinis turtas suprantamas kaip turto objektas, kurio paruošimas naudoti pagal paskirtį reikalauja ilgo laiko ir didelių išlaidų įsigijimui, statybai (ar) gamybai.

Skolintojui mokėtinos palūkanos į investicinio turto savikainą ar kitas išlaidas įtraukiamos reguliariai, kaip taisyklė, nepriklausomai nuo paskolos sąlygų.

Papildomos skolinimosi išlaidos gali būti tolygiai įtraukiamos į kitas išlaidas paskolos ar kredito sutarties galiojimo metu.

Pagal PBU 15/08 30 punktą paskolos (paskolos) palūkanos įtraukiamos į faktines investicinio turto įsigijimo, statybos ir (arba) gamybos išlaidas, jei tenkinamos šios sąlygos:

? apskaitoje pripažįstamos investicinio turto įsigijimo, statybos ir (ar) gamybos išlaidos;

? apskaitomos išlaidos paskoloms ir kreditams, susijusioms su investicinio turto įsigijimu, statyba ir (ar) gamyba;

? pradėti investicinio turto įsigijimo, statybos ir (ar) gamybos darbai.

Kai investicinio turto įsigijimas, statyba ir (ar) gamyba sustabdoma ilgam laikui (daugiau nei trims mėnesiams), palūkanos į investicinio turto savikainą neįtraukiamos nuo pirmos mėnesio, einančio po to mėnesio, dienos. tokio turto įsigijimo, statybos ir (ar) gamybos sustabdymas.

Per nurodytą laikotarpį palūkanos įtraukiamos į kitas organizacijos išlaidas.

Atnaujinant investicinio turto įsigijimą, statybą ir (ar) gamybą, palūkanos įtraukiamos į investicinio turto savikainą nuo mėnesio, einančio po investicijos įsigijimo, statybos ir (ar) gamybos atnaujinimo mėnesio, pirmos dienos. turtas.

Palūkanos nustoja būti įtrauktos į investicinio turto savikainą nuo pirmos mėnesio, einančio po investicinio turto įsigijimo, statybos ir (ar) gamybos pabaigos, dienos.

Debetassąskaitas08 Kreditassąskaitas67

sukaupta palūkanų Autorius pasiskolintas reiškia Ir įskaitant V kaina investicija turtas.

Debetassąskaitas91 Kreditassąskaitas67

sukaupta palūkanų Autorius pasiskolintas reiškia Ir įskaitant V junginys kiti išlaidas.

Jei objektas yra faktiškai pradėtas eksploatuoti (jame pradėta gaminti gaminius, atlikti darbus, teikti paslaugas), bet nepriimamas į apskaitą kaip ilgalaikio turto objektas (pvz., nepateikta nuosavybės teisės įregistravimo pažyma). dar nebuvo gauta), tada nuo kito mėnesio, einančio po faktinės investicinio turto eksploatavimo pradžios, palūkanos už paskolą nebeįtraukiamos į jos savikainą.

Objekto perdavimas iš užsakovo investuotojui atsispindi skelbime:

Debetassąskaitas08 Kreditassąskaitas60

priimtas baigtas statyba objektas pagrindinis lėšų;

Debetassąskaitas19 Kreditassąskaitas60

atsispindėjo PVM Autorius baigtas statyba objektas.

Debetassąskaitas60 Kreditassąskaitas60 subsąskaita " Pažangaišduotas"

bandymas avansu.

Debetassąskaitas91 Kreditassąskaitas67

sukaupta palūkanų Autorius paskola Su momentas pervedimai objektas iš klientas investuotojas prieš grąžinti paskola.

Remiantis Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 265 straipsnio 1 dalies 2 punktu, palūkanos už skolinius įsipareigojimus pelno mokesčio tikslais pripažįstamos ne veiklos sąnaudomis. Šiuo atveju bet kokios rūšies skolinių įsipareigojimų palūkanos yra laikomos išlaidomis, neatsižvelgiant į suteikto kredito ar paskolos pobūdį (tiek einamojo, tiek investicinio).

Apskaita su klientu

Kapitalinės statybos sąnaudų finansavimą plėtotojas gali vykdyti savo arba skolintomis lėšomis.

Organizacijos nuosavas lėšas kapitalinėms investicijoms finansuoti sudaro eksploatuojamo ilgalaikio turto nusidėvėjimas, ankstesnių metų grynasis pelnas, organizacijos savininkų investuotas į kapitalines statybas, įstatinis ir papildomas kapitalas dalyje, skirtoje kapitalinei statybai finansuoti. Be to, nepaprastosios padėties pajamas galima panaudoti kaip nuosavų lėšų šaltinį objektų statybai, kurias galima gauti kaip draudimo kompensaciją iš draudimo kompanijų, jei kompensuojamos neatidėliotinos išlaidos, susijusios su stichinėmis nelaimėmis ir katastrofomis dalyje. viršijantys nuostolius dėl apdrausto turto praradimo. Nuosavų šaltinių naudojimas kapitalo investicijoms finansuoti neatsispindi einamojoje apskaitoje; kapitalo investicijų finansavimo šaltiniai ataskaitiniais metais atspindėti metinėje finansinėje atskaitomybėje, balanso priede (forma Nr. 5).

Kapitalo statybai finansuoti surinktos lėšos atsispindi organizacijos apskaitos dokumentuose, suskirstytuose pagal investuotojus. Visų pirma, surinktos lėšos apima:

investuotojų lėšos pagal investicines sutartis ir bendras statybos sutartis;

kliento lėšos, kai organizacija pagal tarpines sutartis atlieka užsakovo kūrėjo funkcijas;

skolintos lėšos, gautos grąžintinai iš bankų ir kitų organizacijų bei asmenų.

Užsakovo funkcijų sąrašas kiekvienu konkrečiu atveju nustatomas tarp investuotojo ir užsakovo sudaryta investicijų sutartis bei tarp užsakovo ir rangovo sudaryta statybos sutartis.

Investicinės sutarties (investicinio projekto įgyvendinimo) formos Rusijos Federacijos civilinis kodeksas nenumato. Artimiausias dalykas investicijų sutarčiai yra atstovavimo sutartis.

Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 1005 straipsnio 1 dalimi, atstovas pagal sudarytą atstovavimo sutartį įsipareigoja už atlygį atlikti tam tikrus veiksmus atstovaujamojo vardu savo vardu ir lėšomis. direktorius.

Užsakovas investuotojo vardu įsipareigoja pastatyti ir perduoti investuotojui eksploatuojamą ilgalaikio turto objektą. Statyba atliekama investuotojo lėšomis ir užsakovo vardu.

Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 1006 straipsniu, atstovaujamasis įpareigotas agentui sumokėti atstovavimo sutartyje nustatyto dydžio ir būdu atlyginimą.

Jeigu atstovavimo sutartyje nėra numatytas atstovavimo atlyginimo dydis ir jis negali būti nustatytas pagal sutarties sąlygas, turi būti mokamas tokio dydžio atlyginimas, koks, esant panašioms aplinkybėms, paprastai mokamas už panašias paslaugas.

Investavimo sutartyje gali būti įvairiai nustatytas kliento mokėtino atlygio dydis. Pažvelkime į dažniausiai pasitaikančias parinktis.

1. Atsiskaitymų tarp kliento ir investuotojo apskaita, jeigu kliento atlyginimo dydis nenurodytas sutartyje

Šiuo atveju tarp investuotojo ir užsakovo sudarytoje objekto statybos sutartyje nustatoma tik suma, kurią investuotojas sumoka užsakovui už statybas. Projektinė ir sąmatos dokumentacija surašoma taip, kad užsakovo išlaikymo išlaidos būtų įtrauktos į statybos projektų inventorizacijos kainą.

Skirtumas tarp iš investuotojo gautų lėšų ir faktinių objekto statybos išlaidų bus kliento atlygis už jo atliktą darbą.

Lėšų gavimą iš investuotojo apskaitos registruose turi atspindėti šie įrašai:

Debetassąskaitas51 (52, 55 ) Kreditassąskaitas86

atvyko įrenginius iš investuotojas įjungta statyba objektas.

Galite atspindėti lėšų gavimą iš investuotojo ir kaip lėšų gavimą iš atstovaujamojo, tai yra, paskelbdami:

Debetassąskaitas51 (52, 55 ) Kreditassąskaitas76 .

Remiantis Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 156 straipsnio 1 dalimi, PVM bazė teikiant paslaugas pagal atstovavimo sutartį nustatoma pagal agento gauto atlyginimo (ar kitų pajamų) sumą.

Tokiu atveju iš investuotojo gautų lėšų suma neįtraukiama į PVM mokesčio bazę.

Objekto statybos kaštai užsakovo apskaitos registruose atsispindės šiais įrašais:

Debetassąskaitas08 Kreditassąskaitas60

priimtas iš rangovas baigtas statyba-surinkimas dirbti (Toliau - statybos ir montavimo darbai);

Debetassąskaitas19 Kreditassąskaitas60

atsispindėjo mokesčių įjungta pridėta kaina Autorius baigtas statybos ir montavimo darbai;

Debetassąskaitas60 Kreditassąskaitas51 (52, 55 )

mokama rangovui kaina priimtas iš jam statybos ir montavimo darbai.

Statybos metu užsakovas padengs savo organizacijos išlaikymo išlaidas (biuro nuoma, darbo užmokestis ir vieningas darbuotojų socialinis mokestis, ilgalaikio turto nusidėvėjimas ir kt.).

Apskaitoje jie turėtų atsispindėti šiuose įrašuose:

Debetassąskaitas20 Kreditassąskaitas02, 70, 69, 60 ir kt.

atsispindėjo išlaidas įjungta turinys organizacijose.

Pridėtinės vertės mokestis už paslaugas, susijusias su užsakovo išlaikymu (patalpų nuoma, komunalinės paslaugos ir kt.), yra išskaičiuojamas iš biudžeto tuo mokestiniu laikotarpiu, kai šios paslaugos buvo gautos.

Pastato objekto perdavimas investuotojui turi būti atspindėtas apskaitos registruose su šiais įrašais:

Debetassąskaitas86 Kreditassąskaitas08

nurašytas faktinis išleisti įjungta statyba objektas;

Debetassąskaitas86 Kreditassąskaitas19

perkeltas investuotojas suma mokesčių įjungta pridėta kaina Autorius statyba ir montavimas dirbti įjungta objektas;

Debetassąskaitas86 Kreditassąskaitas90 subsąskaita " Pardavimai"

nustatyta skirtumas tarp faktinis išlaidas įjungta statyba objektas Ir paryškintas investuotojas įjungta šie tikslus reiškia (nustatyta suma apdovanojimai, dėl Į gavimo klientas);

Debetassąskaitas90 (subsąskaita " PVM" ) Kreditassąskaitos68subsąskaita " SkaičiavimaiAutoriusPVM"

atsispindėjo suma mokesčių įjungta pridėta kaina iš gavo apdovanojimai;

Debetassąskaitas90 subsąskaita " Pelno nuostoliaiišpardavimai" Kreditassąskaitas99

atsispindėjo finansinės rezultatas iš egzekucija investicija susitarimą.

Pelno mokesčio tikslais, remiantis Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 318 straipsniu, visos organizacijos patirtos išlaidos bus suskirstytos į tiesiogines ir netiesiogines.

Tai reiškia kliento organizacijos išlaikymo išlaidas.

Objekto statybos išlaidos pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 270 straipsnio 9 punktą pelno mokesčio sąnaudomis nepripažįstamos. Jie turėtų būti laikomi turtu (įskaitant pinigus), kuriuos agentas perdavė vykdydamas įsipareigojimus pagal atstovavimo sutartį. Užsakovas teikia investuotojui objekto statybos organizavimo paslaugas.

Pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 319 straipsnio 1 punktą paslaugas teikiančioms organizacijoms tiesioginių išlaidų suma paskirstoma nebaigtų darbų likučiams proporcingai nebaigtų (arba užbaigtų, bet nepriimtų) daliai. einamojo mėnesio pabaiga) paslaugų teikimo užsakymai iš bendros per mėnesį įvykdytų paslaugų teikimo užsakymų apimties.

Jei užsakovas dirba tik su vienu investuotoju, tai iki statybos pabaigos visa tiesioginių sąnaudų suma bus skaičiuojama kaip nebaigtų darbų dalis.

Prisiminkime, kad pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 318 straipsnį į tiesiogines išlaidas nagrinėjamoje situacijoje bus įtrauktas tik tiesiogiai statybos organizavimo procese dalyvaujančių darbuotojų darbo užmokestis (ir sukauptos įmokos į nebiudžetines lėšas). objekto. Visos kitos išlaidos bus laikomos netiesioginėmis ir apskaitomos kas mėnesį.

Įrangos nusidėvėjimas (o klientas turės tik biuro įrangą) ir medžiagų sąnaudos (tai yra tik medžiagos, naudojamos techninės įrangos darbuotojų poreikiams tenkinti), žinoma, turėtų būti pripažįstamos netiesioginėmis sąnaudomis pelno mokesčio tikslais.

Pavyzdys 1 . Įsakymas Atliekant buhalterinė apskaita išlaidas įjungta statyba objektas klientas

UAB „Gamma“, kuri yra specializuota užsakovo organizacija, gegužę sudarė sutartį dėl objekto statybos su investuotoju – UAB „Gemma“. Objekto statybos kaina yra 30 000 000 rublių, įskaitant PVM - 4 576 271 rublis. Pastatytas ir pradėtas eksploatuoti objektas investuotojui turėtų būti perduotas lapkritį.

Užsakovo atlyginimas – tai skirtumas tarp sutartyje nurodytos sumos ir faktinių objekto statybos išlaidų. Rangovams už jų statybą ir statybos darbus pervestų lėšų suma siekė 27 000 000 rublių, įskaitant PVM - 4 118 644 rublius.

Gamma LLC išlaidos organizacijos išlaikymui objekto statybos laikotarpiu (darbuotojų darbo užmokestis ir vieningas socialinis mokestis, ilgalaikio turto nusidėvėjimas, patalpų nuoma ir komunalinės paslaugos ir kt.) sudarė 1 200 000 rublių, įskaitant PVM - 90 000 rublių. . (dalis išlaidų neapmokestinamos PVM).

Lėšų gavimas iš investuotojo statyboms Gamma LLC apskaitos registruose gali būti atspindėtas įrašu:

Debetassąskaitas51 (55 ) Kreditassąskaitas86 - 30 000 000 rublių.

atvyko įrenginius iš investuotojas įjungta statyba objektas.

Mūsų nuomone, priimtinesnis būtų kitas variantas, juolab kad lėšos dažniausiai pervedamos ne vienu mokėjimu, o per ilgą laikotarpį (pagal sutartyje numatytą grafiką).

Visa iš investuotojo gautinų lėšų suma parodoma kaip lėšos tiksliniam finansavimui, tai yra skelbiant:

Debetassąskaitas76 Kreditassąskaitas86 - 30 000 000 rub.

atsispindėjo patogumai, tema priėmimas iš investuotojas Dėl statyba objektas V laikymasis Su sąlygos susitarimą.

O lėšų gavimas pagal grafiką atsispindės šiuose įrašuose:

Debetassąskaitas51 (55 ) Kreditassąskaitas76 - už šį mokėjimą gautų lėšų suma

atsispindėjo patogumai, gavo iš investuotojas Dėl statyba objektas (nurodytas data kvitus mokėjimas).

Klientui investicijų sutartis yra atstovavimo sutartis. Remiantis Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 151 straipsnio 1 dalimi, atliekant darbus pagal pavedimo sutartį, PVM mokesčio bazė nustatoma kaip pajamų, gautų darbo užmokesčio (ar bet kokių kitų pajamų) forma, suma. susitarimo vykdymas.

Kai į užsakovo sąskaitą atkeliauja pinigai statyboms finansuoti, pajamų dydžio nustatyti dar negalima.

Visos šios lėšos neturėtų būti iš anksto įvertintos ir apmokestinamos PVM pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 162 straipsnio 1 dalį, nes pagal sutarties sąlygas kliento išlaikymo išlaidų suma (tai yra, jiems priklausančių pajamų suma) neskiriama.

Tarkime, rangovui kaip avansas pervedama 50% statybos ir montavimo darbų kainos. Šis sąrašas atsispindės įraše:

Debetassąskaitas60 Kreditassąskaitas51 - 13 500 000 RUB

išvardyti iš anksto apmokėtos išlaidos rangovui už nugaros spektaklis statyba ir montavimas darbai (27 000 000 patrinti. X 50% ).

Rangovo atliktų darbų priėmimo aktų pasirašymas ir atsiskaitymų su juo užbaigimas apskaitoje turi atsispindėti šiuose įrašuose:

Debetassąskaitas08 Kreditassąskaitas60 - 22 881 356 rubliai.

priimtas iš rangovas baigtas dirbti Autorius statyba objektas;

Debetassąskaitas19 Kreditassąskaitas60 - 4 118 644 RUB

atsispindėjo PVM Autorius baigtas statybos ir montavimo darbai;

Debetassąskaitas60 Kreditassąskaitas51 - 13 500 000 rublių.

grąžinta skola rangovui už nugaros baigtas statybos ir montavimo darbai.

Statant objektą užsakovas patiria išlaidų savo priežiūrai: patalpų nuomai, atlyginimų darbuotojams išmokėjimui, ilgalaikio turto nusidėvėjimui ir kt.

Šios išlaidos kas mėnesį bus atspindimos apskaitos registruose šiais įrašais:

Debetassąskaitas20 (26 ) Kreditassąskaitas02, 60, 70, 69, 68, 71 ir tt - 1 110 000 rublių.

atsispindėjo išlaidas OOO " Gama" ;

Debetassąskaitas19 Kreditassąskaitas60 - 90 000 rublių.

atsispindėjo PVM, atsakingas perkėlimas tiekėjas Autorius gavo paslaugos V kompozicija išlaidas OOO " Gama" .

Jei už suteiktas paslaugas buvo sumokėta, pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 172 straipsnį Gamma LLC priima jas atskaityti, o tai turėtų atsispindėti buhalteriniuose įrašuose, siunčiant:

Debetassąskaitas68 (subsąskaita " SkaičiavimaiAutoriusPVM" ) Kreditassąskaitas19 - 90 000 rub.

priimtas Į atskaita PVM Autorius gavo Ir mokama paslaugos.

Užsakovas, atlikęs statybos darbus sklype, pagal sutartį perduoda juos investuotojui.

Investuotojui į objekto statybos kaštus (tai yra jo pradinę kainą) įeina tiek rangovų atliktų statybos ir montavimo darbų kaina, tiek sutartinės užsakovo išlaikymo išlaidos.

Užsakovas perleidžia pastatytą objektą investuotojui už kainą, nustatytą pagal iš rangovo priimtus statybos ir montavimo darbus. Sutartyje numatyto dydžio eksploatavimo išlaidos, o tiksliau, skirtumo tarp iš investuotojo gautų lėšų ir rangovui sumokėtų lėšų už statybos ir montavimo darbus, yra pajamos iš paslaugų teikimo investuotojui. .

Skirtumas tarp gautų pajamų dydžio ir išlaidų dydžio lemia finansinį užsakovo rezultatą – pelną ar nuostolį įgyvendinant šį investicinį projektą.

Pastato objekto perdavimas investuotojui turi būti atspindimas apskaitos registruose su šiais įrašais:

Debetassąskaitas86 Kreditassąskaitas08 - 22 881 356 rubliai.

perkeltas investuotojas pastatytas objektas pagrindinis lėšų;

Debetassąskaitas86 Kreditassąskaitas19 - 4 118 644 rubliai.

perkeltas investuotojas mokesčių įjungta pridėta kaina Autorius baigtas rangovas statybos ir montavimo darbai;

Debetassąskaitas62 Kreditassąskaitas90 (subsąskaita " Pajamos) - 3 000 000 rub.

atsispindėjo suma pajamos iš įgyvendinimas investicija projektą;

Debetassąskaitas90 (subsąskaita " PVM" ) Kreditassąskaitas68 (subsąskaita " SkaičiavimasAutoriusPVM" ) - 457 627 rub.

sukaupta mokesčių įjungta pridėta kaina iš sumos gavo pajamos.

Debetassąskaitas90 (subsąskaita " Savikainapardavimai" ) Kreditassąskaitas20 (26 )

1 110 000 RUB

nurašytas išlaidas įjungta turinys organizacijose;

Debetassąskaitas90 (subsąskaita " Pelno nuostoliaiišpardavimai" ) Kreditassąskaitas99

1 432 373 RUB

nustatyta finansinės rezultatas iš įgyvendinimas investicija projektą (3 000 000 patrinti. - 457 627 patrinti. - 1 110 000 patrinti.);

Debetassąskaitas86 Kreditassąskaitas62 - 3 000 000 rub.

atsispindėjo grąžinimas skola investuotojas reiškia paryškintas įjungta finansavimas statyba.

Pelno mokesčio tikslais iš investuotojo gauta lėšų suma pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 250 straipsnio 14 punktą yra pripažįstama tiksliniu finansavimu ir neįtraukiama į gautas pajamas.

Klientas privalo vesti atskirą gautų pajamų ir patirtų išlaidų apskaitą. Priešingu atveju visa jo gauta lėšų suma gali būti pripažinta pajamomis pajamų mokesčio tikslais.

Bet pagal pavyzdžio sąlygas užsakovo pajamų dydis nustatomas kaip skirtumas tarp investuotojo skirtų lėšų sumos ir faktinių statybos kaštų.

Šiuo atveju, mūsų nuomone, mokesčių administratorius neturi teisės reikalauti, kad klientas atlygio sumą paskirstytų iš visos gautų lėšų sumos ir laikytų ją avansu.

Kliento išlaidos jo organizacijos išlaikymui pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 318 straipsnį bus suskirstytos į tiesiogines ir netiesiogines.

Tiesioginės išlaidos apims tiesiogiai su objekto statyba susijusio personalo išlaikymo išlaidas (darbo užmokestį ir vieningą socialinį mokestį). Jos bus nurašytos į sąnaudas lapkritį, kai pagal pavyzdžio sąlygas turtas bus perduotas investuotojui.

Visos kitos sąnaudos pripažįstamos netiesioginėmis ir turi būti nurašomos kaip sąnaudos tą ataskaitinį laikotarpį, kai jos buvo patirtos.

Taigi I pusmečio ir 9 mėnesių veiklos rezultatas mokesčių apskaitoje bus nuostolingas, nes pajamos bus gautos tik IV ketvirtį.

2. Atsiskaitymų tarp kliento ir investuotojo apskaita, jeigu sutartyje nurodytas kliento atlygio dydis.

Investicijų sutartis gali būti sudaroma taip, kad joje iš visų statybos kaštų sumos būtų paskirstyta lėšų suma, kuri priklauso užsakovui jo funkcijoms atlikti. Tokiu atveju klientui priklausančių pajamų dydis nustatomas nuo sutarties sudarymo momento.

Lėšų, gautų iš investuotojo už užsakovo organizacijos išlaikymą, suma bus pripažinta avansiniu mokėjimu už jo suteiktas paslaugas.

Remiantis Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 162 straipsnio 1 dalimi, gautas avansas įtraukiamas į PVM bazę.

Kaip minėta, nemažai apylinkių arbitražo teismų yra priėmę sprendimus, pagal kuriuos gautas avansas neturėtų būti įtrauktas į PVM bazę. Tačiau ką daryti kiekvienu konkrečiu atveju, turi nuspręsti pati organizacija.

Jei faktinės objekto statybos sąnaudos yra mažesnės nei sutartyje numatytos, sutaupytas lėšas užsakovas gali pasilikti (kaip premiją statyboms), grąžinti investuotojui arba padalyti tarp jų sutartyje. proporcija.

Pažvelkime į kai kurias iš šių parinkčių su pavyzdžiais.

2 pavyzdys. Įsakymas Atliekant buhalterinė apskaita išlaidas įjungta statyba objektas adresu paskirstymas dydis išlaidas įjungta turinys klientas V susitarimą

OOO " Gama" , esamas specializuotas organizacija klientas, V Gegužė padarė išvadą susitarimą įjungta statyba objektas Su investuotojas - Bendrovė " Gem" .

Kaina statyba objektas sudaro 30 000 000 patrinti., V apimtis numerį PVM - 4 576 271 patrinti.

Pastatytas Ir pristatė V išnaudojimą objektas privalo būti perkeltas investuotojas V lapkritis.

Atlygis klientas Autorius sąlygos susitarimą sudaro 3 000 000 patrinti., V apimtis numerį PVM - 457 627 patrinti. Jeigu kaina darbai, baigtas rangovas, paaiškėja mažiau numatyta susitarimą (27 000 000 patrinti.), Tai visi suma išsaugotas lėšų atsižvelgiant į grąžinti investuotojas.

Suma lėšos, iš tikrųjų mokama rangovui už nugaros baigtas juos statybos ir montavimo darbai, priskiriamas 25 800 000 patrinti., V apimtis numerį PVM - 3 935 593 patrinti.

Išlaidos OOO " Gama" įjungta turinys organizacijose už nugaros laikotarpį statyba objektas (atlyginimas mokėti darbuotojų Ir UST, nusidėvėjimas pagrindinis lėšos, nuoma patalpose Ir Komunalinės paslaugos paslaugos Ir ir tt) priskiriamas

1 200 000 patrinti., V apimtis numerį PVM - 90 000 patrinti.

Lėšų, kurias reikia gauti iš investuotojo tiesiogiai statyboms finansuoti, suma apskaitoje turi būti atspindėta raštu:

Debetassąskaitas76 Kreditassąskaitas86 - 27 000 000 rub.

atsispindėjo apimtis lėšų taikinys finansavimas Autorius kaliniui susitarimą.

Lėšų gavimas iš investuotojo pagal sutartimi patvirtintą finansavimo grafiką atsispindės šiuose įrašuose:

Debetassąskaitas55 Kreditassąskaitas76 - 27 000 000 rublių.

atsispindėjo priėmimas lėšų iš investuotojas įjungta finansavimas statyba.

Lėšų, skirtų klientų organizacijos priežiūrai, gavimas turėtų atsispindėti apskaitos dokumentuose:

Debetassąskaitas51 Kreditassąskaitas62 - 3 000 000 rublių.

atvyko įrenginius iš investuotojas įjungta turinys klientas;

Debetassąskaitas76 (subsąskaita " PVMSuavansu" ) Kreditassąskaitas68 (subsąskaita " SkaičiavimaiAutoriusPVM" ) - 457 627 rub.

sukaupta PVM Su sumos gavo preliminarus mokėjimas už nugaros spektaklis darbai.

Atliktų statybos ir montavimo darbų priėmimas iš rangovo atsispindės šiais įrašais:

Debetassąskaitas08 Kreditassąskaitas60 - 21 864 407 rubliai.

priimtas iš rangovas baigtas statybos ir montavimo darbai Autorius statyba objektas;

Debetassąskaitas19 Kreditassąskaitas60 - 3 935 593 RUB

atsispindėjo PVM Autorius priimtas dirbti;

Debetassąskaitas60 Kreditassąskaitas55 - 25 800 000 rub.

mokama rangovui kaina baigtas darbai.

Kliento išlaidos už savo organizacijos išlaikymą apskaitos registruose turi atsispindėti šiuose įrašuose:

Debetassąskaitas20 (26 ) Kreditassąskaitas02, 60, 70, 69 ir tt - 1 110 000 rub.

atsispindėjo išlaidas klientas įjungta turinys organizacijose;

Debetassąskaitas19 Kreditassąskaitas60 - 90 000 rublių.

atsispindėjo PVM Autorius patirtos išlaidas Ir gavo paslaugos.

Pastatyto objekto perdavimas investuotojui atsispindės šiais įrašais:

Debetassąskaitas86 Kreditassąskaitas08 - 21 864 407 rubliai.

perkeltas investuotojas pastatytas objektas pagrindinis lėšų;

Debetassąskaitas86 Kreditassąskaitas19 - 3 935 593 RUB

perkeltas investuotojas PVM Autorius pastatytas objektas;

Debetassąskaitas62 Kreditassąskaitas90 (subsąskaita " Pajamos) - 3 000 000 rub.

atsispindėjo suma pajamos iš įgyvendinimas investicija projektą;

Debetassąskaitas90 (subsąskaita " PVM" ) Kreditassąskaitas68 (subsąskaita " SkaičiavimaiAutoriusPVM" ) - 457 627 RUB

sukaupta mokesčių įjungta pridėta kaina iš sumos gavo pajamos;

Debetassąskaitas68 (subsąskaita " SkaičiavimaiAutoriusPVM" ) Kreditassąskaitas76 (subsąskaita " PVMAutoriuspažanga" ) - 457 627 RUB

atkurta PVM iš sumos gavo anksčiau avansu;

Debetassąskaitas90 (subsąskaita " Savikainapardavimai" ) Kreditassąskaitas20 (26 )

1 110 000 RUB

nurašytas išlaidas įjungta turinys organizacijose;

Debetassąskaitas90 (subsąskaita " Pelno nuostoliaiišpardavimai" ) Kreditassąskaitas99

1 432 373 RUB

nustatyta finansinės rezultatas iš įgyvendinimas investicija projektą (3 000 000 patrinti. - 457 627 patrinti. - 1 110 000 patrinti.);

Debetassąskaitas86 Kreditassąskaitas62 - 3 000 000 rublių.

atsispindėjo grąžinimas skola investuotojas suma lėšos, paskirta įjungta finansavimas statyba.

86 sąskaitos kredite buvo 1 200 000 rublių likutis. - investicinio projekto įgyvendinimo sutaupytos lėšos, kurios pagal sutarties sąlygas turi būti grąžintos investuotojui.

Pinigai bus grąžinti taip:

Debetassąskaitas86 Kreditassąskaitas55 - 1 200 000 rublių.

grįžo investuotojas suma išsaugotas lėšų įjungta statyba objektas.

Aukščiau pateiktame pavyzdyje klientas neturi paskatų taupyti objekto statybai, nes neįmanoma gauti daugiau nei numatyta sutartyje.

Jeigu investicinėje sutartyje bus numatyta sąlyga, kad dalis statyboms sutaupytų lėšų liktų užsakovo žinioje, tai jis turės paskatą (realius pinigus) tikrai stengtis sutaupyti investuotojo pinigų statant objektą.

Pavyzdys 3 . Priežiūra buhalterinė apskaita išlaidas įjungta statyba objektas adresu jeigu Ką V susitarimą paryškintas dydis išlaidas įjungta turinys klientas Ir jeigu premija už nugaros santaupų lėšų investuotojas

UAB „Gamma“, kuri yra specializuota užsakovo organizacija, gegužę sudarė sutartį dėl objekto statybos su investuotoju – UAB „Gemma“. Objekto statybos kaina yra 30 000 000 rublių, įskaitant PVM - 5 000 000 rublių. Kliento atlyginimas pagal sutarties sąlygas yra 3 000 000 rublių, įskaitant PVM - 457 627 rubliai.

Pastatytas ir pradėtas eksploatuoti objektas investuotojui turėtų būti perduotas lapkritį.

Jei rangovo atliktų darbų kaina yra mažesnė nei numatyta sutartyje (27 000 000 RUB), tada 60% sutaupytų lėšų turi būti grąžinta investuotojui, o 40% lieka užsakovo žinioje.

Suma lėšos, iš tikrųjų mokama rangovui už nugaros baigtas juos statybos ir montavimo darbai, priskiriamas 25 800 000 patrinti., V apimtis numerį PVM - 4 300 000 patrinti.

...

Panašūs dokumentai

Investuotojo, rangovo ir užsakovo apskaitos ypatumai. Apskaitos tvarkymo taisyklės ir tvarka. Buhalterinės apskaitos dokumentų rengimo apskaitai statybų metu organizavimas. Praktinė mokėjimų ir išlaidų dokumentacija.

santrauka, pridėta 2007-11-30


Lėšų apskaitos reguliavimo pagalba ir metodika. Lėšų apskaitos ir jų judėjimo bei naudojimo stebėjimo tvarka naudojant OJSC SG-Trading pavyzdį. Apskaitos metodų tobulinimas šioje įmonėje.

baigiamasis darbas, pridėtas 2015-10-03


Pinigų apskaitos teisinis reglamentavimas Rusijos Federacijoje: pinigų srautų analizės metodika ir jų apskaitos pagrindas. UAB „TD Cascade-M“ mokumo ir finansinio stabilumo analizė, lėšų apskaita.

baigiamasis darbas, pridėtas 2010-12-05


Nuosavų lėšų ir skolintų lėšų šaltiniai. Įstatinis kapitalas. Buhalterinės apskaitos tvarkymas. Apskaita įmonėje. Buhalterinės apskaitos organizavimo planas. Pirminių dokumentų formos.

santrauka, pridėta 2007-09-20


Ūkio subjekto mokėjimo grynaisiais ir negrynaisiais būdais. Grynųjų pinigų apskaitos reglamentavimas, mokėjimų ir grynųjų pinigų operacijų įforminimo reikalavimai. Origami Ural LLC lėšų dokumentacija ir apskaita.

baigiamasis darbas, pridėtas 2014-08-16


Prigimtis, ekonominė pinigų esmė. Apskaitos perspektyvos. LLC „Socialinė vaistinė-98“ lėšų apskaita. Lėšų apskaitos kasoje ir einamojoje sąskaitoje ypatybės. Lėšų ir dokumentų apskaitos politika.

kursinis darbas, pridėtas 2012-05-27


Tiriamos įmonės organizacinė ir gamybinė struktūra. Lėšų apskaitos ir atsiskaitymų jomis organizavimo ypatumai, lėšų apskaita kasoje. Atsiskaitymų su atskaitingais asmenimis būdai. Darbo užmokesčio apskaitos etapai ir tvarka.

praktikos ataskaita, pridėta 2010-02-06


Bendra termino „klientas“ samprata. Investicinio projekto santykius reglamentuojančių teisės aktų analizė. Statybinės produkcijos apskaitos ypatumai pas užsakovą. Pagrindinės užsakovo funkcijos organizuojant statybos procesą.

testas, pridėtas 2009-03-25


Lėšų samprata ir reikšmė, jų apskaitos būdai įmonėje. Kasos operacijų ir piniginių dokumentų apskaitos tvarka ir registravimo ypatumai. Grynųjų pinigų inventorizavimo etapai. Einamosios sąskaitos atidarymas ir jos apskaita. Pagrindinės atsiskaitymo negrynaisiais pinigais formos.

testas, pridėtas 2010-04-18


Buhalterinės apskaitos pagrindai statyboje. Ilgalaikio turto ir atsargų apskaita. Medžiagų gavimo operacijų atspindys. Griežtos ataskaitų formos. Finansinių rezultatų apskaitos tikslai. 91 sąskaita „Veiklos pajamos ir sąnaudos“.

Investuotojas – asmuo, finansuojantis statybas savo ar skolintomis lėšomis. Investuotojus šio straipsnio prasme suprasime kaip juridinius asmenis – investuotojus, akcininkus ir bendrainvestuotojus, kurie patys neorganizuoja statybų ir neatlieka darbų, tai yra, nederina vystytojų, užsakovų ar rangovų funkcijų.

Paprastai pagrindiniai investuotojo dalyvavimo statybose tikslai yra padidinti savo kapitalo investicijas (atitinkama gatavo objekto dalis bus įtraukta į ilgalaikį turtą) arba gauti objekto dalį vėliau perparduoti. Tuo pačiu investuotojas gali perleisti savo teises kitam asmeniui nelaukdamas statybos užbaigimo (nuosavybės teisių perdavimo). Todėl, priklausomai nuo siekiamo statybos tikslo, apskaita ir mokesčių apskaita investuotojams gali skirtis.

Investuoti į patalpų statybą savo reikmėms

Užbaigto statybos objekto dalį investuotojas panaudos arba gamybinei veiklai, arba valdymo reikmėms, arba nuomai. Žinoma, kad tokiu atveju 08 sąskaitos debete suformuota pradinė objekto savikaina nurašoma į sąskaitos 01 „Ilgalaikis turtas“ arba 03 „Pajamas generuojančios investicijos į materialųjį turtą“ debetą.

Pradinė ilgalaikio turto savikaina formuojama pagal taisykles PBU 6/01 „Ilgalaikio turto apskaita“. Jei jai sukurti buvo panaudotos surinktos lėšos (kreditai ir skolos), buhalteris turi atsižvelgti į taisykles PBU 15/2008 „Paskolų ir kreditų išlaidų apskaita“, pagal 7 punktas kurių į investicinio turto vertę įeina paskolos davėjui (kreditoriui) mokėtinos palūkanos, tiesiogiai susijusios su investicinio turto įsigijimu, statyba ir (ar) gamyba.

pastaba: Dėl to PBU 15/2008 8 punktas papildomos skolinimosi išlaidos gali būti tolygiai įtraukiamos į kitas išlaidas paskolos (paskolos sutarties) laikotarpiu.

Sustabdžius investicinio turto statybą ilgam laikui (daugiau nei trims mėnesiams), paskolos davėjui (kreditoriui) mokėtinos palūkanos į statybos kainą nebeįskaitomos nuo pirmos kito mėnesio, einančio po to, kai buvo sustabdytas mėnesis, dienos. tokio turto įsigijimas, statyba ir (ar) gamyba. Per nurodytą laikotarpį palūkanos nurašomos kaip dalis kitų organizacijos išlaidų.

Atnaujinus statybas, sukauptos palūkanos įtraukiamos į investicinio turto savikainą nuo pirmos mėnesio, einančio po jo statybos atnaujinimo mėnesio, dienos.

Laikotarpis, per kurį papildomas techninių ir (ar) organizacinių klausimų, iškilusių statant objektą, derinimas nelaikomas sustabdymo laikotarpiu.

Palūkanos už skolintų lėšų panaudojimą nustoja būti įtraukiamos į investicinio turto savikainą nuo pirmos mėnesio, einančio po statybos užbaigimo mėnesio, dienos.

Jei organizacija pradeda naudoti investicinį turtą gaminiams gaminti, darbams atlikti ar paslaugoms teikti, nepaisant jo statybos neužbaigimo, palūkanos nustoja būti įtraukiamos į tokio turto savikainą nuo pirmos mėnesio, einančio po to, kai jis buvo pagamintas, dienos. objekto naudojimo pradžia ( PBU 15/2008 13 punktas).

Jei lėšos iš paskolų (kreditų), gautų su jo statyba nesusijusiems tikslams, naudojamos investicinio turto statybai finansuoti, tai sukauptų palūkanų sumos įtraukiamos į šio turto savikainą proporcingai šių lėšų daliai bendroje sumoje. skolintojui (kreditoriui) mokėtinų paskolų (kreditų), gautų su šio turto įsigijimu, statyba ir (ar) gamyba nesusijusiems tikslams. Tokio skaičiavimo pavyzdys pateiktas PBU 15/2008 14 punktas.

Nudėvimo turto mokestinė pradinė savikaina formuojama pagal taisykles Art. 257 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas ir neįtraukiamos palūkanos, priskaičiuotos už skolinių įsipareigojimų (kreditų ir paskolų) naudojimą. Palūkanų sumos pagrįstos p. 2 p. 1 str. 265 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas yra įtrauktos į investuotojo ne veiklos išlaidas ( Rusijos finansų ministerijos 2009-02-03 raštas Nr.  03‑03‑06/1/37 , 2008-12-19 Nr.  03‑03‑06/1/699 , 2008-12-05 Nr.  03‑03‑06/1/667 ir pan.).

Jei investuotojas planuoja panaudoti gautą gatavo objekto dalį PVM apmokestinamai veiklai, tai jis gali atskaityti vystytojo jam sumokėtą mokesčio sumą nuo jo dalies gatavo objekto vertės ( 6 punktas, str. 171, 1 punktas Ir 5 valg. 172 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas). Tam turi būti įvykdytos dvi sąlygos: įregistruoti turtą ir gauti iš vystytojo konsoliduotą sąskaitą.

pastaba: Jei tenkinamos šios sąlygos, teisė į atskaitą nepriklauso nuo to, ar investuotojas konkrečiu mokestiniu laikotarpiu turi apyvartos iš sąskaitos 68-PVM. Jei inspekcija atsisakė atskaityti tik dėl to, kad per tą ketvirtį nebuvo atlikti apmokestinami sandoriai, investuotojas teisme galės įrodyti reikalavimo atskaityti PVM pagrįstumą ( Maskvos srities federalinės antimonopolinės tarnybos 2009 m. kovo 17 d. nutarimas Nr.KA-A41/1603-09 ir pan.).

Finansų ministerijos teigimu, 2008-11-21 raštas Nr.  03‑07‑10/11 ), rangovo pateiktos PVM sumos priimamos atskaityti iš mokesčių mokėtojo-investuotojo pagal rangovo sąskaitas faktūras, išrašytas pagal rangovo sąskaitas už atliktus darbus, jeigu šie darbai priimami į apskaitą, įskaitant 08 sąskaitą „Investicijos į ilgalaikį turtą. “. Tačiau praktikoje mokesčių inspektoriai dažnai laikosi kitokios pozicijos – teisė į atskaitą atsiranda objektą įtraukus į ilgalaikį turtą (atspindi 01 arba 03 sąskaitos debete). Tokiu atveju investuotojas gali ginti savo požiūrį teisme ( rezoliucijasFAS MO 2009-08-04 Nr.  KA-A40/2579-09,FAS PO 2009 m. balandžio 23 d. Nr.  A55-9765/2008 ir pan.).

Tačiau PVM pateikimas atskaityti prieš tai, kai objektas atsispindi sąskaitos 01 (arba 03) debete, nėra vienintelis ginčų su inspektoriais pagrindas. Praktika rodo, kad inspekcijos atsisako investuotojams išskaičiuoti dėl įvairių priežasčių. Pavyzdžiui, dėl to, kad sąskaitą faktūrą kūrėjas išrašė nesilaikydamas nustatyto penkių dienų termino 3 punktas str. 168 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas. Tačiau teismai ne kartą nurodė, kad sąskaitos faktūros surašymo termino pažeidimas nėra įtrauktas į nustatytą sąskaitai faktūrą keliamų reikalavimų sąrašą. 5 punktas Ir 6 valg. 169 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas, ir negali būti pagrindu atsisakyti priimti mokesčių sumas atskaityti ( Federalinės antimonopolinės tarnybos 2009 m. gegužės 19 d. nutarimas Nr.  A55-12068/2008, FAS VSO 2007-05-09 Nr.  А19-2735/07-43-Ф02-4551/07 ir pan.).

Panagrinėkime operacijų atspindėjimą apskaitoje naudodami pavyzdį.

1 pavyzdys.

Investor LLC sudarė investicinę sutartį su vystytoju dėl nuomai skirto biurų centro statybos. Investor LLC įnašas yra 59 000 000 rublių. (su PVM - 9 000 000 rublių). Statybos finansavimas vykdomas trimis dalimis:

- 2008 m. rugpjūčio mėn. - 17 700 000 rublių;

- 2009 m. vasario mėn. - 14 160 000 rublių;

- 2009 m. gegužės mėn. - 27 140 000 rublių.

Pastatytame pastate dalis buvo priimta 2009 m. liepos mėn. Rugpjūčio mėnesį UAB „Investor LLC“ atliko valstybinę registraciją ir objektą pradėjo eksploatuoti.

Sandoriai apskaitoje parodomi taip:

Operacijos turinys	Debetas	Kreditas	Suma, patrinti.
Rugpjūtį 200 8   G.
Lėšos buvo pervestos kūrėjui (I dalis)	76	51	17 700 000
Vasarį 200 9   G.
Lėšos buvo pervestos kūrėjui (2 dalis)	76	51	14 160 000
Į m A e 200 9   G.
Lėšos buvo pervestos kūrėjui (III dalis)	76	51	27 140 000
Į ir yul e 20 09   G.
Biurų centro dalis buvo priimta iš kūrėjo (59 000 000 - 9 000 000) rub.	08-3	76	50 000 000
Pateiktas PVM atsispindi	19	76	9 000 000
Priimtas PVM atskaitai	68	19	9 000 000
Perkelta valstybės rinkliava už nuosavybės teisės į pastato dalį įregistravimą	76	51	7 500
A Rugpjūtis e 200 9   G.
Pradinė pastato dalies kaina padidinta valstybės rinkliavos už nuosavybės teisių įregistravimą dydžiu	08-3	76	7 500
Dalis biuro centro pradėtas eksploatuoti	03	08-3	50 007 500

Investuotojui priskirtinos faktinės statybos sąnaudos gali skirtis nuo jo investicinio įnašo sumos. Todėl sutartyje turėtų būti nustatyta neigiamo skirtumo padengimo (jei išlaidos viršija investicinį įnašą) arba teigiamo skirtumo paskirstymo tvarka (jei statybos sąnaudos mažesnės už investicinį įnašą, susidaręs skirtumas arba grąžinamas investuotojui, arba lieka disponavimas kūrėju kaip jo pajamos).

Jei turtas parduodamas

Investavimo į statybas, siekiant vėliau parduoti, apskaitos tvarka mažai skiriasi nuo investavimo savo reikmėms. Ryšiams su vystytoju pagal investicinę sutartį atsiskaityti investuotojas taip pat naudoja 76 sąskaitą, subsąskaitą „Atsiskaitymai su vystytoju“. Investuotojas, gavęs iš vystytojo dalį gatavo turto, jo vertę atspindi 41 sąskaitoje „Prekės“. Atitinkamai, faktinių išlaidų formavimas atliekamas pagal taisykles PBU 5/01 „Atsargų apskaita“(nuosavybės teisių valstybinės registracijos išlaidos įskaičiuotos į faktinę akcijos kainą). Šiuo atveju netikslinga naudoti sąskaitas 01 ir 03, nes investuotojo turtas neatitinka reikalavimų PBU 6/01 4 punktas, nes iš pradžių jis buvo skirtas perparduoti. Taigi investuotojas neprivalo mokėti turto mokesčio nuo jo vertės. (Pagal Art. 374 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas Apmokestinimo objektas yra turtas, įtrauktas į organizacijos balansą kaip ilgalaikis turtas.) Šios išvados teisėtumas patvirtinamas. Federalinės antimonopolinės tarnybos VSO 2009 m. sausio 13 d. nutarimai Nr.  А33-2017/08-Ф02-6774/08, FAS Centrinė rinkimų komisija 2007-04-03 Nr.  A14-3166-200677/28 tt Tuo pačiu inspektoriams nustačius faktą, kad objektas naudojamas ūkinėje veikloje (pavyzdžiui, išperkamoji nuoma), nebus galima išvengti papildomo turto mokesčio apskaičiavimo ( Šiaurės Vakarų apygardos federalinės antimonopolinės tarnybos 2009-06-03 nutarimas Nr.  A56-19655/2008 Ir FAS PO 2008 m. gegužės 30 d. Nr.  A12-12669/07).

pastaba: Palūkanos už paskolas ir paskolas, taip pat papildomos išlaidos, susijusios su skolinių įsipareigojimų pritraukimu, neįtraukiamos į faktines iš kūrėjo gautos dalies savikainą, nes šis turtas nėra investicija taikymo tikslais. PBU 15/2008.

Jei tolimesnis gatavo objekto dalies pardavimas yra PVM objektas, tuomet investuotojas gali atskaityti iš vystytojo gautą mokesčio sumą. Kitu atveju į akcijos kainą įskaičiuojamas PVM.

Investicijos į objektų statybą,
skirtas teisių perleidimui

Šioje dalyje apžvelgsime situaciją, kai investuotojas finansuoja statybas, siekdamas gauti pajamų iš tolesnio savo nuosavybės teisių perleidimo vystytojui. Atkreipkite dėmesį, kad perleidžiant dalį statybose kalbame ne apie piniginius reikalavimus, o apie turtinių teisių, kylančių iš dalyvavimo bendros statybos ar investicinėse sutartyse, perleidimą. Faktas yra tas, kad akcininkas (investuotojas) perduoda teisę reikalauti, kad vystytojas įvykdytų savo įsipareigojimus sukurti turtą ir perduoti jį investuotojui-akcininkui.

Pridėtinės vertės mokestis

Nuosavybės teisių perleidimas pripažįstamas PVM objektu ( p. 1 punkto 1 str. 146 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas). Kuriame 2 punktas str. 146 Ir Art. 149 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas nustatyti neapmokestinamų sandorių sąrašai. Kadangi šiuose sąrašuose nėra nuosavybės teisių į gyvenamuosius pastatus ar gyvenamąsias patalpas, taip pat jų dalių perleidimo sandorių, mokesčių mokėtojų vykdomas reikalavimo teisės (nuosavybės teisių) į tokių objektų statybą perleidimas, už kurį jie apmokami. yra apmokestinamas. Pagal 1 punktasArt. 153 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas Perleidžiant turtines teises, PVM mokesčio bazė nustatoma atsižvelgiant į nustatytą specifiką Art. 155 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas.

Pagrįstas 3 punktas str. 155 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas Perleidžiant nuosavybės teises į gyvenamuosius pastatus ar gyvenamąsias patalpas, gyvenamųjų pastatų ar gyvenamųjų patalpų dalis, garažus ar automobilių stovėjimo vietas, mokesčio bazė nustatoma kaip nuosavybės teisių perleidimo kainos, atsižvelgiant į mokestį, ir išlaidų skirtumas. šių teisių įgijimo. Ši pozicija atsispindi Rusijos finansų ministerijos 2008 m. balandžio 16 d. raštas Nr.  03‑07‑11/149 . Arbitražo teismai taip pat sutinka su šiuo požiūriu ( Federalinės antimonopolinės tarnybos ZSO 2008 m. lapkričio 10 d. nutarimas Nr.  F04-6806/2008(15526-A46-42), FAS VVO 2008-07-08 Nr.  A28-370/2008-10/21 ir pan.).

Mokesčio bazės nustatymo momentas yra perleidimo sandorio valstybinės registracijos data ( 8 punktas, str. 167 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas, 2008 m. kovo 28 d. Maskvos federalinės mokesčių tarnybos raštas Nr.  19-11/30092 ).

Tavo žiniai:Ch. 21 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas Nenustatyta, kokios sąnaudos pripažįstamos perleistos nuosavybės teisės įgijimo sąnaudomis. Šiuo atžvilgiu FAS Rytų karinės apygardos arbitrai m 2008-08-07 nutarimas Nr.  A28-370/2008-10/21 nurodė, kad nustatant šių teisių, kuriomis galima sumažinti PVM bazę, įgijimo išlaidas, reikėtų vadovautis p. 2.1 punkto 1 str. 268 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas, tai yra atsižvelgti ne tik į šių nuosavybės teisių įsigijimo kainą, bet ir su jų įsigijimu bei pardavimu susijusias išlaidas.

Perleidžiant nuosavybės teises mokėtina į biudžetą PVM suma nustatoma pagal skaičiuojamąjį 18/118 ( 4 punktas str. 164 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas).

2 pavyzdys.

Nebaigus statyti ir atiduoti eksploatuoti gyvenamąjį namą, akcininkas 2009 metų rugpjūčio mėnesį sudarė reikalavimų perleidimo sutartį, pagal kurią savo nuosavybės teises į statomuose namuose esančius butus ir automobilių stovėjimo vietas perleido kitai organizacijai. Dėl to mokesčių mokėtojas iš viso gavo 23 600 000 rublių pajamų. Bendra išlaidų, susijusių su nuosavybės teisių įgijimu, suma yra 20 650 000 rublių.

Mokesčio bazė bus 2 950 000 rublių. (23 600 000–20 650 000). Sandorio PVM suma yra 450 000 rublių. (2 950 000 RUB x 18/118).

Perleidžiant statybos akcijas negyvenamoji pastatai, PVM mokesčio bazės nustatymo tvarka arba Art. 155, nei kitų normų Ch. 21 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas neįdiegta. Šiuo atžvilgiu finansų ir mokesčių institucijos mano, kad buhalteris turėtų vadovautis 2 punktas str. 153 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas, pagal kurią, nustatant mokesčio bazę, pajamos iš nuosavybės teisių perleidimo formuojamos pagal visas mokesčių mokėtojo pajamas, susijusias su mokėjimais už nurodytas nuosavybės teises ( 2008 m. liepos 14 d. Rusijos finansų ministerijos raštas Nr. 03-07-11/254, Maskvos federalinė mokesčių tarnyba 2008 m. kovo 28 d. Nr. 19-11/30092). Be to, šiuo atveju mokesčio bazės nustatymo momentas nustatomas pagal bendrą taisyklę – pagrindu 1 punktas str. 167 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas, tai yra, PVM turi būti skaičiuojamas anksčiausią iš šių datų:

1) nuosavybės teisių perleidimo diena;

2) mokėjimo diena, dalinis apmokėjimas į būsimą nuosavybės teisių perleidimą.

3 pavyzdys.

Verslo centro bendros statybos dalyvis investavo 70 000 000 rublių lėšų. Vėliau teisė į erdvę statomame pastate buvo priskirta kitai organizacijai už 86 140 000 rublių.

PVM bazė bus 86 140 000 rublių, o mokesčio suma - 13 140 000 rublių. (86 140 000 RUB x 18/118).

Teisybės dėlei atkreipiame dėmesį, kad kai kurie ekspertai mano, kad priskiriant nuosavybės teises į negyvenamųjų pastatų akcijas galima netaikyti PVM. Tokia pozicija grindžiama tuo, kad šiuo atveju yra apmokestinimo (nuosavybės teisių perleidimo) objektas, tačiau Ch. 21 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas Mokesčio bazės nustatymo tvarka nenustatyta. Akivaizdu, kad mokesčių taupymo teisėtumą investuotojas (akcininkas) turės įrodyti teisme. Deja, negalima teigti, kad arbitrai stos į mokesčių mokėtojo pusę, nes teisinių nuorodų duomenų bazėse esantys teigiami teismų sprendimai susiję su laikotarpiu iki 2006 m. Art. 155 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas teisių į akcijas statomuose pastatuose perleidimo apskritai nereglamentavo. Tuo pačiu, kadangi naujoje šio straipsnio redakcijoje, kaip minėta pirmiau, nėra nustatytos „negyvenamųjų“ lengvatų mokesčio bazės nustatymo taisyklės, gali būti, kad teismai ir toliau bus mokesčių mokėtojų pusėje.

Ir dar vienas niuansas PVM atskaita . Maskvos federalinė mokesčių tarnyba 2008-03-28 raštas Nr.  19-11/30092 pagrįstai pažymėjo, kad mokesčių mokėtojo, įgyjant turtines teises, sumokėtos PVM sumos atskaitos taikymo specifika, 2010 m. Art. 171 Ir 172 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas neįdiegta. Tai reiškia, kad teisė į atskaitą atsiranda, kai yra sąskaita. Tuo pačiu metu kūrėjas išduoda šį dokumentą baigęs statybas ir perdavęs dalį gatavo objekto investuotojui. Todėl teisių perleidimo laikotarpiu PVM atskaita nuo akcijos savikainos (steigėjui pervestų lėšų sumos) negalima. Baigęs statybas šis investuotojas nebėra investuotojas, nes perleido savo teises kitam asmeniui. Tai reiškia, kad kūrėjas jam neišrašys konsoliduotos sąskaitos faktūros, tai yra, vėliau PVM atskaita negalima.

Kadangi teisės į negyvenamųjų pastatų akcijas perleidimo apmokestinimo ir atskaitymų taikymo problema nėra išspręsta įstatymais, galime rekomenduoti investuotojams (akcininkams) esant galimybei vengti tokių sandorių. Alternatyva – baigto statinio dalies pirkimas-pardavimas (sutarties kaina skaičiuojama PVM, tačiau statytojo pateiktas mokestis išskaičiuojamas bendrai nustatyta tvarka).

Pajamų mokestis

Mokesčio bazės nustatymas perleidžiant reikalavimą nepriklauso nuo nekilnojamojo turto rūšies: gyvenamosios ar negyvenamosios. Mokesčio bazė apskaičiuojama perleidimo sutarties valstybinės registracijos dieną kaip skirtumas tarp pajamų, gautų perleidžiant teises, be PVM ( p. 1 punkto 1 str. 248,1 punktas str. 249 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas) bei perleistos teisės įgijimo ir įgyvendinimo išlaidas ( p. 1 punkto 1 str. 253,p. 2.1 punkto 1 str. 268 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas). Investuotojas gali apimti, pavyzdžiui, išlaidas, susijusias su paslaugų apmokėjimu pagal sudarytas atstovavimo sutartis, siekiant surasti nuosavybės teisių pirkėjus ( 2007 m. gruodžio 6 d. Maskvos federalinės mokesčių tarnybos raštas Nr.  20-12/116732 ).

Pastaba: Investuotojo (akcininko) teisių perleidimas netaikomas 1 punktas str. 279 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas, nes šis straipsnis taikomas tik piniginių reikalavimų perleidimo sutartims. Tuo remdamiesi manome, kad, paskiriant dalį statybos nuostolingai, reikia vadovautis bendromis taisyklėmis, nustatytomis 2008 m. Art. 268 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas.

Apskaita

Kadangi pirminis planas yra perleisti teisę į statomo turto dalį, investuotojui atsiradusi nuosavybės teisė turėtų būti kvalifikuojama kaip finansinė investicija ( 2 punktas Ir 3 PBU 19/02 „Finansinių investicijų apskaita“) ir atsispindi to paties pavadinimo sąskaitoje 58. Turtinių teisių pardavimas (perleidimas) atsispindi per pardavimo sąskaitas.

4 pavyzdys.

Start-Stroy LLC perleido teises į patalpas statomame biurų centro pastate Comfort LLC už 86 140 000 RUB. (su PVM - 13 140 000 rublių). Pagal pavedimo sutartį lėšos į Start-Stroy LLC atsiskaitomąją sąskaitą buvo pervestos tokia tvarka:

- išankstinis apmokėjimas 70% sutarties kainos (60 298 000 RUB);

-30% (25 842 000 rub.) po sandorio valstybinės registracijos.

Faktinės „Start-Stroy LLC“ išlaidos šiai nuosavybės teisei įsigyti sudarė 70 000 000 rublių.

Apskaitoje turi būti padaryti šie įrašai:

Operacijos turinys	Debetas	Kreditas	Suma, patrinti.
Dalinio avanso gavimo dieną
Gavo lėšas mainais už teisių perleidimą	51	76	60 298 000
PVM apmokestinamas išankstiniu apmokėjimu (60 298 000 RUB / 118 x 18)	76-PVM	68	9 198 000
Pavedimo valstybinės registracijos dieną
Pajamos pagal pavedimo sutartį yra atspindimos	76	91-1	86 140 000
Apmokestintas PVM	91-2	68	13 140 000
Priimtas PVM atskaitai nuo išankstinio apmokėjimo	68	76-PVM	9 198 000
Nurašytų išlaidų suma susijusių su įsigijimu perleista turtinė teisė	91-2	58	70 000 000
Pinigai gauti kaip galutinis mokėjimas už operaciją	51	76	25 842 000

Jei investuotojas (akcininkas) taiko supaprastintą metodą

Lėšos, gautos pagal reikalavimo teisių perleidimo trečiajam asmeniui už dalyvavimą statant nekilnojamąjį turtą sutartį, yra pajamos iš nuosavybės teisių pardavimo ir apmokestinamos vienkartiniu mokesčiu jų faktinio gavimo kasoje laikotarpiu. arba į einamąją sąskaitą ( Rusijos finansų ministerijos 2008 m. gegužės 12 d. raštas Nr.  03‑11‑04/2/83 ). Tuo pačiu metu (jei apmokestinimo objektas yra pajamos atėmus išlaidas) „supaprastintos“ organizacijos teisės įgijimo išlaidos neturi teisės būti įtraukiamos į išlaidas, nes šios rūšies išlaidos nėra numatytos. 1 punktas str. 346.16 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas (Rusijos finansų ministerijos 2007 m. liepos 31 d. raštas Nr.  03‑11‑04/2/191 ).

Klausimas: Mūsų organizacija yra investuotoja. Ar galite pasakyti, kaip turime apskaityti statybos išlaidas?

A.K.: Pradėkime nuo to, kad bet kokiu atveju vystytojas seka statybos kaštus. Tai yra, prieš jums perduodant jau pastatytą objektą, apskaitoje atsispindės tik vystytojo mokėtinos sumos ta suma, kurią pervedėte statyboms finansuoti. Todėl bendra apskaitos tvarka bus tokia. Pinigų pervedimas vystytojui atsispindi registruojant debetą 76 - kreditą 51. Gavę pagal aktą užbaigtą statybos projektą priimate jį apskaitai į 08 sąskaitą susirašinėdami su 76 sąskaita. Ir tada nurašote nuo sąskaitos 08 į sąskaitos 01 debetą, jei objektą naudojate savo veikloje, arba debeto sąskaitą 41, jei ketinate jį parduoti. Tokiu atveju turite turėti dokumentus, patvirtinančius kūrėjo patirtų išlaidų dydį. Nors vieno objekto perdavimo veiksmo tam neužteks. Todėl jūs turite gauti kūrėjo ataskaitą apie jūsų pinigų panaudojimą ir pirminio dokumento, patvirtinančio išlaidas, kopiją. Dėl tokios ataskaitos formos, kaip ir objekto perdavimo akto, patartina susitarti sutarties sudarymo stadijoje ir dokumentuoti kaip jos priedus, kaip patarė lektorius. Be statybos sąnaudų, vystytojas taip pat turi pervesti jums rangovų priskaičiuotą PVM. Tai galima padaryti taip pat, kaip ir PVM pervedimas iš kliento kūrėjui, apie kurį kalbėjo Aleksandras Jurjevičius. Tai yra, kūrėjas gali arba surašyti jungtinę sąskaitą faktūrą ir prie jos pridėti rangovų sąskaitų faktūrų kopijas, arba savo vardu pakartotinai išrašyti rangovų sąskaitas. Į šį PVM atsižvelgiate įvesdami debetą 19 - kreditas 76 ir iš karto jį išskaičiuojate, įrašydami: debetas 68 - kreditas 19. Visi kiti apskaitos ypatumai priklausys nuo sutarties sąlygų, pirmiausia nuo to, kaip nustatomas kūrėjo atlygis. Tai yra, ar ji nustatoma kaip fiksuota suma, ar kaip investuotojo įnašo procentas, ar atspindi skirtumą tarp iš investuotojo gautos sumos ir statybos sąnaudų. Kaip nustatėte savo kūrėjo atlygį? Klausimas: Kaip suprantu, mūsų kūrėjas gali gauti abiejų rūšių atlygį. Mat sutartyje yra nustatytas atlygio dydis, bet, papildomai, nurodyta, kad jei statybos kainuoja pigiau, tai sutaupytomis lėšomis lieka vystytojo žinioje. A.K.: Šiuo atveju dalis jūsų įnašo yra einamojo atlygio išmokėjimo avansas. Bet kad nebūtų daromi bereikalingi apskaitos įrašai, ji negali būti skiriama ir visa kūrėjui pervesta suma gali būti įtraukta į 76 sąskaitą. Tuo pačiu kūrėjas turi apskaičiuoti PVM nuo šio avanso ir išrašyti jums sąskaitą faktūrą. Tokioje sąskaitoje faktūroje galite atskaityti PVM. Apskaitoje tai atsispindi registruojant debetą 68-PVM - kreditą 76. Neįmanoma patikimai nustatyti vystytojo santaupų (maržos) statybos metu. Todėl iki statybos pabaigos atskirai neatsižvelgiama. Toliau. Tiek dabartinis atlygis, tiek vystytojo dispozicijoje likusi marža jums yra su statybomis susijusios išlaidos. Todėl jie turi būti įtraukti į turto kainą. Tai galima padaryti tuo metu, kai įvykdomi šalių įsipareigojimai pagal sutartį ir su vystytoju pasirašote paslaugų teikimo aktą jo atlyginimo sumai. Akto formą investavimo sutarties šalys nustato ir savarankiškai. Šio dokumento surašymo dieną kūrėjas taip pat turi išrašyti Jums atlyginimo sąskaitą faktūrą, kurioje galėsite atskaityti PVM. Be to, jei anksčiau priimdavote PVM atskaitą iš avanso, dabar turėsite ją atkurti atvirkštiniu registravimu. Ir atkreipkite dėmesį: bendra Jūsų statybos išlaidų suma, tai yra vystytojo pervestos išlaidos ir jo atlyginimo mokėjimo išlaidos, įskaitant PVM, turi atitikti Jūsų įnašą pagal sutartį. Tai reiškia, kad 76 sąskaita galiausiai turėtų būti visiškai uždaryta. Jei nekilnojamojo turto kaina yra mažesnė už sumą, kurią pervedėte plėtotojui pagal sutarties sąlygas, tai reiškia, kad skirtumas yra vystytojo pajamos. Tai reiškia, kad jums reikia gauti iš jo paslaugų suteikimo aktą už šią sumą arba pakoreguoti anksčiau surašytą aktą. Juk išlaidos, kurios nėra pagrįstos dokumentais, negali būti laikomos sąnaudomis apskaičiuojant pelno mokestį. Jei, priešingai, jūsų įnašo suma pagal sutartį yra mažesnė už gauto turto kainą, tokių neatitikimų priežastis būtinai turite išsiaiškinti su vystytoju. Ir, esant galimybei, atlikite reikiamus perdavimo akto ir kitų dokumentų pakeitimus, kad objekto vertė atitiktų Jūsų įnašo dydį. Priešingu atveju, jei panagrinėsime šį klausimą civiliniu teisiniu požiūriu, paaiškės, kad jūs vis dar turite skolą kūrėjui. Jei kalbėsime apie buhalterinę apskaitą ir mokesčių apskaitą, tai objekto savikaina bus suformuota tik iš tų išlaidų, kurias sumokėjote. Todėl mokėtinos sąskaitos kūrėjui negali būti įtraukiamos į sąnaudas. Klausimas: Apskritai viskas aišku. Tik tuo atveju, jei pats vystytojas į turto kainą įskaičiuos esamą atlygį. Kam šiuo atveju reikalingas paslaugų teikimo aktas už jo sumą? A.K.: Akto jums prireiks bet kokiu atveju. Priešingu atveju paprasčiausiai neturėsite pirminio dokumento, kurio pagrindu į turto savikainą būtų įtrauktas vystytojo atlyginimas. Juk vystytojas turi pateikti Jums dokumentus, patvirtinančius visas jo sąskaitoje įrašytas išlaidas 08. Rangovų darbų kaina bus patvirtinta pačių rangovų projektuotojo ar jo turimo užsakovo vardu surašytais dokumentais. patraukė. O tam, kad patvirtintų savo atlyginimą, kūrėjas turi surašyti paslaugų teikimo aktą ir jį pasirašyti su jumis. Todėl nuo akto surašymo nepabėgsi. Tiesiog taikydami šią kūrėjo apskaitos tvarką, einamojo atlygio mokėjimo išlaidų neatspindėsite atskirame sąskaitos 08 debete ir 76 sąskaitos kredite. Šios išlaidos bus įtrauktos kaip vienas įrašas, kartu su rangovų darbų apmokėjimo išlaidomis, kurias kūrėjas jums perveda. Klausimas: O jei nelauksime, kol bus baigtos statybos, ir nuspręsime perleisti teisę gauti turtą iš vystytojo, kaip galime į tai atsižvelgti? A.K.: Apskaitos požiūriu kūrėjo gautinos sumos jums yra turtas. Todėl reikalavimų perleidimas pagal investavimo sutartį turi būti atspindimas taip pat, kaip ir bet kurio kito turto pardavimas. Suma, gauta iš asmens, kuriam perleidote reikalavimą, įtraukiama į pajamas. Kadangi perleidimas paprastai yra vienkartinis sandoris, nesusijęs su įprasta verslo eiga, šios pajamos bus kitos pajamos. Tai yra, perleidimo dieną darome registraciją: debetas 62 arba 76 - kreditas 91. Tuo pačiu metu pats reikalavimas nurašomas į išlaidas: debetas 91 - kreditas 76. Mokesčių apskaitoje viskas taip pat. Pajamos iš perleidimo pripažįstamos pajamomis pardavus nuosavybės teises. Tuo pačiu į išlaidas įtraukiamos šios teisės įgijimo išlaidos, kurių dydis yra lygus Jūsų įnašui pagal investavimo sutartį. Specialiosios mokesčio bazės nustatymo taisyklės, numatytos 2008 m. 279, . šiuo atveju netaikomi, nes reikalavimas pagal investavimo sutartį nėra susijęs su prekių, darbų ar paslaugų pardavimu. Todėl apmokestinant pelną galima atsižvelgti į nuostolius, patirtus pardavus reikalavimą. Su PVM sunkiau. Jeigu dalyvavote statant gyvenamąjį namą, reikalavimo perleidimo dieną reikia apmokestinti skirtumą tarp iš šį reikalavimą įgijusio asmens gautos sumos ir paties reikalavimo sumos. Šią taisyklę tiesiogiai numato Mokesčių kodeksas. Natūralu, kad jei reikalavimas perleistas nuostolingai, tuomet PVM mokėti iš viso nereikės. Bet 21 skyriuje neparašyta, kaip nustatyti mokesčio bazę suteikiant teisę gauti negyvenamą nekilnojamąjį turtą ar patalpas jame. Ir kažkas mano, kad PVM mokėti visai nereikia, nes pagrindiniai šios operacijos apmokestinimo elementai nebuvo apibrėžti. Bet kažkas sako, kad reikia skaičiuoti taip, kaip ir suteikiant teises į gyvenamąsias patalpas. Galiausiai, Finansų ministerijos teigimu, PVM turi būti sumokėtas nuo visų pajamų, gautų perleidus reikalavimus. Akivaizdu, kad paskutinis variantas tinka nedaugeliui. Tačiau sunku pasakyti, kokios galimybės įrodyti, kad tai neteisinga, nes arbitražo praktikos šiuo klausimu kol kas nėra. Pastaba. Argumentus, palaikančius tai, kad PVM už teisių į negyvenamąsias patalpas perleidimą skaičiuojamas nuo perleidimo pajamų ir pačios teisės kainos skirtumo, galima rasti straipsnyje „Daliosios dalies statyboje perleidimas“ , „Glavnaya Ledger“ žurnalas, 2009, Nr. 7, p. 37. Baigdamas pateiksiu bendrą investuotojo paskelbimo schemą. Investuotojo vykdoma statybos išlaidų apskaita

Operacija	Sąskaitos korespondencija
Vystytojui buvo pervesti pinigai statyboms finansuoti	Dt 76 – Kt 51
Priimtas PVM atskaitai nuo avansinių mokėjimų, pervestų į einamąjį kūrėjo atlyginimą	68 Dt – PVM – 76 Kt
Baigus statybas objektas priimamas iš vystytojo	Dt 08 – Kt 76
Į objekto kainą įeina užsakovo atlyginimas, apibrėžiamas kaip investuotojo įnašo, viršijančio statybos išlaidas, suma.	Dt 08 – Kt 76
Priimta rangovų pateikto PVM apskaitai	Dt 19 – Kt 76
Priimtas į apskaitą kūrėjo sukauptas PVM nuo einamojo atlygio ir maržos sumos	Dt 19 – Kt 76
Atkurtas PVM, priimtas iš avanso į einamąjį atlygį atskaityti	Dt 76 - Kt 68-PVM
Priimta atskaityti PVM nuo rangovų darbų ir kūrėjo atlygio	Dt 68 – Kt 19
Objektas priimamas į apskaitą kaip ilgalaikis turtas (prekė, jei ji skirta parduoti)	Dt 01 (41) – Kt 08
Reikalavimas pagal investicinę sutartį (dalyvavimo bendrojo kapitalo statyboje sutartis) perleistas	Dt 76 (62) – Kt 91
Ieškinio išlaidos buvo nurašytos	Dt 91 – Kt 76
Perleidžiant reikalavimą susikaupęs PVM	Dt 91 - Kt 68-PVM

Pirmą kartą paskelbtas leidinyje "Pagrindinė knyga. Konferencijų salė" 2009, N 8 Koshelev A.P.

Pagal PBU 10/99 taisykles, kaip kūrėjo paslaugos išlaikymo išlaidas (PBU 10/99 5 straipsnis). Kūrėjas pripažįsta visas išlaidas tais laikotarpiais, kai jos atsirado (PBU 10/99 16-18 punktai). Šių išlaidų apskaita paprastai vedama 26 sąskaitoje „Bendrosios verslo išlaidos“, nuo kurios nurašomos paties vystytojo tiesioginės ir netiesioginės išlaidos, susijusios su paslaugų teikimu investuotojui:

26 debetas 02 kreditas (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
- atspindimos vystytojo išlaidos statybų organizavimui.

Kaip Pajamų pripažinimas 26 sąskaitos debete sukauptos išlaidos nurašomos sąskaitos 90-2 debete, siekiant nustatyti finansinį rezultatą (PBU 10/99 9 punktas). Pardavimo išlaidų nurašymas atsispindi komandiruotėje:

Debetas 90-2 Kreditas 26
- kūrėjo paslaugų kaina atsižvelgiama į išlaidas.

Be savo išlaidų apskaitos, vystytojas privalo atskirai vesti visų išlaidų, susijusių su objekto statyba, apskaitą (Nuostatų 1.4 punktas, patvirtintas Rusijos finansų ministerijos 1993 m. gruodžio 30 d. raštu Nr. 160 ).

Statytojas organizuoja objekto statybos sąnaudų apskaitą 08-3 sąskaitoje „Ilgalaikio turto statyba“. Šioje sąskaitoje visas išlaidas rekomenduojama sugrupuoti pagal technologinę sąnaudų struktūrą su tam tikra sąmatine dokumentacija (pavyzdžiui, išlaidos statybos darbams, įrangos montavimo darbams, įrangos įsigijimui ir kt.) (Nuostatų 3.1.1 p. patvirtintas Rusijos finansų ministerijos 1993 m. gruodžio 30 d. raštu Nr. 160).

Objekto statybos sąnaudos atspindimos tada, kai jos atsiranda ir kaupiamos sąskaitos 08-3 debete kaupimo principu nuo statybos pradžios. Tokiu atveju kūrėjas daro šiuos įrašus:

Debetas 08-3 Kreditas 60
- rangovo atliktų darbų kaina yra įtraukta į statybos sąnaudų dalį;

Debetas 19 Kreditas 60
- atsižvelgiama į rangovo pateiktą PVM.

Baigęs statybas, vystytojas perduoda investuotojui rangovų pastatytą objektą. Jis atspindi šią operaciją apskaitoje šiais įrašais:

Debet76 subsąskaita „Atsiskaitymai su investuotojais“ Kreditas 08-3
- pastatytas objektas perduotas investuotojui (atsižvelgiant į atliktų darbų kainą be PVM);

- pastatytas objektas buvo perduotas investuotojui (rangovų pateiktu „pirkimo“ PVM pagrindukonsoliduota sąskaita faktūra (Rusijos finansų ministerijos 2011 m. spalio 18 d. raštas Nr. 03-07-10/15).

Pavyzdys, kaip išlaidos pagal statybos investicijų sutartį atsispindi vystytojo apskaitoje. Statytojas statybas vykdo rangos būdu. Investicijų į statybas sutartis yra trumpalaikė

Liepos mėnesį UAB „Gamybos įmonė „Master““ (investuotojas) sudarė objekto statybos sutartį su UAB „Alfa“ (kūrėju). Pagal susitarimą „Alfa“ pagal sutartį organizuoja „Master“ sandėlio statybą. Pagal patvirtintą sąmatą projekto kaina – 11 800 000 rublių. (su PVM – 1 800 000 RUB). Kūrėjo paslaugų kaina yra 1 180 000 RUB. (su PVM - 180 000 rublių), rangos darbų kaina - 10 620 000 rublių. (su PVM – 1 620 000 RUB).

Rugpjūčio mėnesį „Master“ pervedė „Alfai“ 100 procentų visos investicinės sutarties sumos avansą. Tą patį mėnesį „Alfa“ sudarė sutartį su rangovu dėl objekto statybos ir jam kaip avansą pervedė 10 620 000 rublių. (su PVM – 1 620 000 RUB).

Rugsėjo mėnesį rangovas baigė statyti sandėlį ir perdavė jį vystytojui. Tą patį mėnesį vystytojas pastatytą objektą perdavė investuotojui.

Faktinės „Alfa“ išlaidos organizuojant objekto statybą laikotarpiu nuo liepos iki rugsėjo sudarė 600 000 rublių, įskaitant:

• medžiagų išlaidos - 180 000 rublių. (liepa - 20 000 rublių, rugpjūtis - 90 000 rublių, rugsėjis - 70 000 rublių);

• nusidėvėjimas - 60 000 rub. (mėnesinis 20 000 rublių);

• atlyginimas su įmokomis į pensijų (socialinį, medicininį) draudimą - 350 000 rublių. (liepa - 80 000 rublių, rugpjūtis - 160 000 rublių, rugsėjis - 110 000 rublių);

• kitos išlaidos - 10 000 rublių. (liepa - 6000 rublių, rugpjūtis - 1000 rublių, rugsėjis - 3000 rublių).

Alfa apskaitoje su investicinės sutarties vykdymu susijusios operacijos atspindimos taip.

Liepą:

- 126 000 rublių. (20 000 RUB + 20 000 RUB + 80 000 RUB + 6 000 RUB) - atspindi kūrėjo išlaidas organizuojant statybas liepos mėn.

Rugpjūtį:

Debeto 51 Kredito 76 subsąskaita „Atsiskaitymai su investuotojais“
- 11 800 000 rublių. - gautos lėšos objekto statybai;

Debeto 76 subsąskaita „Atsiskaitymai su investuotojais“ Kredito 62 subsąskaita „Atsiskaitymai už gautus avansus“
- 1 180 000 rub. - kūrėjo paslaugų kaina buvo paskirstyta kaip išankstinis mokėjimas iš lėšų, gautų iš investuotojo;

Debeto 76 subsąskaita „Gauto avansų PVM paskaičiavimai“ Kreditas 68 subsąskaita „PVM apskaičiavimai“
- 180 000 rublių. (1 180 000 RUB × 18/118) – PVM apmokestinamas išankstinio mokėjimo suma;

Debetas 60 Kreditas 51
- 10 620 000 rub. - pervedamas išankstinis apmokėjimas rangovui pagal objekto statybos rangos sutartį;

26 debetas 02 kreditas (10, 70, 69)
- 271 000 rublių. (90 000 rublių + 20 000 rublių + 160 000 rublių + 1000 rublių) - atspindi kūrėjo išlaidas organizuojant statybas rugpjūčio mėn.

Rugsėjį:

Debetas 08-3 Kreditas 60
- 9 000 000 rublių. - iš rangovo priimti atlikti objekto statybos darbai (be PVM);

Debetas 19 Kreditas 60
- 1 620 000 rub. - atspindi rangovo pateiktą statybos darbų PVM sumą;

Debeto 62 subsąskaita „Atsiskaitymai su investuotojais“ Kreditas 90-1
- 1 180 000 rub. - atspindimos pajamos iš vystytojo teikiamų paslaugų pardavimo;

Debetas 90-3 Kreditas 68 subsąskaita „PVM skaičiavimai“
- 180 000 rublių. (1 180 000 RUB × 18/118) - PVM apmokestinamas kūrėjo paslaugų kaina;

Debeto 68 subsąskaita „PVM apskaičiavimai“ Kreditas 76 subsąskaita „Gauto avansų PVM apskaičiavimai“
- 180 000 rublių. - PVM, sukauptas nuo išankstinio apmokėjimo, priimamas atskaityti;

26 debetas 02 kreditas (10, 70, 69)
- 203 000 rublių. (70 000 RUB + 20 000 RUB + 110 000 RUB + 3 000 RUB) - atspindi kūrėjo išlaidas organizuojant statybą rugsėjo mėn.;

Debetas 90-2 Kreditas 26
- 600 000 rublių. (126 000 RUB + 271 000 RUB + 203 000 RUB) - buvo nurašytos užsakovo išlaidos statybų organizavimui statybos laikotarpiu;

Debeto 76 subsąskaita „Atsiskaitymai su investuotojais“ Kreditas 08-3
- 9 000 000 rublių. - atspindimas pastatyto objekto perdavimas investuotojui (pagal pastatyto objekto priėmimo aktą);

Debeto 76 subsąskaita „Atsiskaitymai su investuotojais“ Kreditas 19
- 1 620 000 rub. - atsispindi rangos darbų PVM pervedimas investuotojui;

Debeto 62 subsąskaita „Atsiskaitymai už gautus avansus“ Kreditinio 62 subsąskaita „Atsiskaitymai su investuotojais“
- 1 180 000 rub. - gautas avansas įskaitomas į mokėjimą už kūrėjo paslaugas.

Apskaita: techninio kliento pritraukimas

Kūrėjas gali iš dalies arba visiškai atlikti savo funkcijas techninis klientas . Techninio užsakovo paslaugas vystytojas atspindi kaip savo išlaidas teikiant paslaugas investuotojui organizuojant statybą. Norėdami parodyti šias išlaidas, naudokite 26 sąskaitą „Bendrosios verslo išlaidos“.

Tuo pačiu metu apskaitoje atlikite šiuos įrašus:

Debetas 26 Kreditas 60
- buvo nurašytos išlaidos pagal sutartį su techniniu užsakovu, susijusios su vystytojo funkcijų vykdymu;

Debetas 19 Kreditas 60
- Įskaitomas techninio užsakovo pateiktas PVM;

Debetas 68 subsąskaita “PVM skaičiavimai” Kreditas 19
- priimtas PVM atskaitai, kurį pateikė techninis užsakovas.

Apskaita: vidaus statyba

Jei statytojas stato objektą savo jėgomis, jis atlieka rangovo funkcijas ir savo išlaidas statybos darbams atsispindi apskaitoje taip pat, kaip ir rangovas . Tada kūrėjas šias išlaidas nurašo iš 20 sąskaitos kredito į sąskaitos 08 debetą.

Skaičiuojant mokesčius, išlaidų pagal investicijų į objekto statybą sutartį apskaitos tvarka priklauso nuo apmokestinimo sistemos, kurią taiko vystytojas.

PAGRINDINIS: pajamų mokestis

Mokesčių apskaičiavimo tvarka teikiant vystytojo paslaugas pagal statybos investicijų sutartį priklauso nuo statybos ir montavimo darbų atlikimo būdo:

• dalyvaujant rangovui;

• pats.

Statybos rangos būdu, apskaičiuodamas pelno mokestį, vystytojas turi teisę sumažinti savo pajamas pagal investicijų sutartį išlaidų, susijusių su statybų organizavimo paslaugų teikimu investuotojui, suma (CPK 315 str. 1 p. 3 p. Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas).

Kūrėjo paslaugos išlaikymo išlaidas apskaityti bendra mokestinėje išlaidų apskaitoje numatyta tvarka. Norėdami gauti daugiau informacijos, žr.

• Kaip atsižvelgti apskaičiuojant pajamų mokesčio pajamas ir išlaidas, gautas pardavus pagamintą produkciją (darbus, paslaugas) ;

• Kaip skaičiuojant pelno mokestį atsižvelgti į išlaidas, susijusias su keliais ataskaitiniais laikotarpiais .

Be to, kai iš investuotojo gaunamos lėšos tiksliniam finansavimui, vystytojas privalo užtikrinti, kad iš šių lėšų patirtos išlaidos būtų apskaitomos atskirai nuo kitų organizacijos išlaidų (Rusijos mokesčių kodekso 251 str. 14 p. 1 d. Federacija). Daugiau informacijos žr . Tokios išlaidos nesumažina kūrėjo apmokestinamojo pelno (Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 17 punktas, 270 straipsnis).

PAGRINDAS: PVM

„pirkimo“ PVM suma, pateikta teikiant paslaugas kūrėjui, atskaityti bendrai nustatyta tvarka. Tai yra, įregistravus turtą, turint sąskaitą faktūrą ir atitinkamus pirminius dokumentus (be to, kitos sąlygos būtinas atskaitymui taikyti) (Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 1 papunktis, 2 punktas, 171 straipsnis ir 1 punktas, 172 straipsnis).

Statydamas savo jėgomis, vystytojas atlieka rangovo funkcijas ir skaičiuoja mokesčius tokiu pat būdu kaip ir rangovas .

supaprastinta mokesčių sistema

Taikydami sutarties sudarymo metodą, nustatykite vieno mokesčio mokesčio bazę tokia tvarka.

Jei kūrėjas moka vieną pajamų mokestį, tada apmokestinamoji bazė yra jo pajamos, gautos iš paslaugų teikimo (Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 346.18 straipsnio 1 punktas).

Jei plėtotojas moka vienkartinį mokestį nuo pajamų ir sąnaudų skirtumo, tai apmokestinamoji bazė bus skirtumas tarp pajamų, gautų iš paslaugų teikimo ir su šia veikla susijusių išlaidų (CK 346.18 straipsnio 2 punktas). Rusijos Federacija). Tokiu atveju kūrėjas turi teisę atsižvelgti tik į tas išlaidas, kurios nurodytos Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 346.16 straipsnio 1 dalyje. Išsamiau apie išlaidų apskaitos tvarką supaprastinimo metu žr Į kokias išlaidas reikėtų atsižvelgti apskaičiuojant vieną mokestį pagal supaprastintą mokesčių sistemą? .

Be to, kai iš investuotojo gaunamos lėšos tiksliniam finansavimui, vystytojas privalo užtikrinti atskirą išlaidų, patirtų šių lėšų sąskaita, apskaitą (CPK 1 p. 1.1 p., 346.15 str., 14 p. 1 p., 251 str. Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas). Daugiau informacijos žrKaip apskaitoje atspindėti ne valstybės tikslinį finansavimą . Tokios išlaidos nesumažina vieno mokesčio mokesčio bazės (Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 270 straipsnio 17 punktas).

UTII

UTII apmokestinimo objektas yra sąlyginės pajamos (Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 346.29 straipsnio 1 punktas). Vystytojo vykdoma veikla pagal investicijų sutartį neperduodama UTII (Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 346.26 straipsnio 2 punktas). Jei organizacija moka UTII, vystytojo paslaugų teikimas pagal statybos investicijų sutartį neturės įtakos šio mokesčio apskaičiavimui. UTII mokėtojai apskaičiuoja šį mokestį remdamiesi sąlyginėmis pajamomis (Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 346.29 straipsnio 1 punktas).

Mokesčius už vystytojo veiklą pagal investicijų sutartį skaičiuoti pagal arba mokesčių sistema.

OSNO ir UTII

Kūrėjo veikla organizuojant statybą nesusijusi su veiklos rūšimis, kurios perkeliamos į UTII mokėjimą (Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 346.26 straipsnio 2 punktas). Todėl vystytojas turi atsižvelgti į išlaidas, susijusias su statybos organizavimo paslaugų teikimu investuotojui pagal .

Yu.A. Inozemceva, apskaitos ir mokesčių ekspertė

Investuotojo ir vystytojo suvaržymų apskaita

Tvarkome mokesčius ir valstybei pervestų suvaržymų apskaitą

Mes rašėme apie tai, kas yra investuotojai ir kūrėjai:

Kaip žinia, prieš statydamas turtą, vystytojas turi gauti iš valstybės statybos leidimą, o taip pat, galbūt, išsinuomoti žemės sklypą Art. 29 Rusijos Federacijos žemės kodeksas; subp. 5 d. 3 str. 8, 2 dalis, str. Rusijos Federacijos miestų planavimo kodekso (toliau – GRK) 51 str.. Taip pat pastatytą objektą galima eksploatuoti tik vietos valdžios institucijoms leidus jį pradėti eksploatuoti 1 punktas str. 55 grK.

Tačiau norėdamos gauti tokius leidimus organizacijos yra priverstos vykdyti papildomas valstybės keliamas sąlygas. Pavyzdžiui, rekonstruoti bet kokius socialinius objektus, inžinerinius tinklus ar dalį pastatyto nekilnojamojo turto perduoti valstybei. Tokios papildomos sąlygos vadinamos suvaržymais ir 2006 m. lapkričio 7 d. Maskvos vyriausybės dekreto Nr. 882-PP 2 punktas.

Nepaisant to, kad plėtotojai ir investuotojai jau seniai dirba su valstybinėmis įstaigomis pagal šią schemą, šių operacijų apskaita nėra tiesiogiai reglamentuota nei apskaitos norminiais aktais, nei Mokesčių kodeksu. Paprastai, kalbant apie komercinio nekilnojamojo turto statybą, investuotojams kyla klausimų dėl investicinių sutarčių su valstybinėmis įstaigomis sąlygų vykdymo išlaidų (toliau – suvaržymų sąnaudos), o dėl gyvenamojo nekilnojamojo turto – dėl kūrėjai.

Suvaržymai: kokiu pagrindu?

Tai, kad investuotojui (užsakovui) gali būti taikomi papildomi valstybės naudai suvaržymai, aiškiai nurodyta tik Miestų planavimo kodekse. Taigi jame numatyta, kad valstybės institucijos gali sudaryti sutartį su vystytojais dėl užstatytų teritorijų plėtros ir 46.2, 46.6 GRK straipsniai. Pagal šią sutartį organizacijai gali būti priskirti įsipareigojimai dėl komunalinių paslaugų, transporto, socialinės infrastruktūros statybos ir vėlesnio šių objektų perdavimo valstybei. Mainais valstybės institucija įsipareigoja suteikti žemės sklypą statybai (neatlygintinai arba išnuomoti (nuomos dydis turi būti lygus žemės mokesčiui)), taip pat priimti tam tikrus statybos procesui būtinus organizacinius sprendimus. . 2.1 punktas, str. 30 Rusijos Federacijos žemės kodeksas; subp. 1 punkto 3 str. 46,2 grK.

Tačiau kur kas dažniau nei susitarimas dėl užstatytos teritorijos plėtros, vystytojai su valdžios institucijomis (pavyzdžiui, su miesto administracija) sudaro vadinamąją investicijų sutartį, kurios Civilinis kodeksas tiesiogiai nenumato. .

Iš esmės tai yra susitarimas dėl bendros veiklos ir Art. 1041 Rusijos Federacijos civilinis kodeksas; Maskvos srities federalinės antimonopolinės tarnybos 2012 m. rugpjūčio 30 d. nutarimas Nr. A40-6920/12-76-64; Aukščiausiojo arbitražo teismo plenarinio posėdžio 2011-07-11 nutarimo Nr.54 4 p..

Jame nurodyta, kad administracija įsipareigoja suteikti statytojui statybą leidžiantį dokumentą, taip pat žemės sklypą, o už tai jis perduoda administracijai dalį butų pastatytame pastate arba dalį ploto negyvenamajame pastate. , kartais inžineriniai tinklai ar socialinės infrastruktūros objektai (darželis, kultūros centras ir kt.).

Investuotojo apskaita

Pajamų mokestis

Finansų ministerijos pozicija yra tokia, kad valstybei perduotų objektų statybos sąnaudos apskaičiuojant pelno mokestį gali būti įtraukiamos į sąnaudas tik tuo atveju, kai objektai perduodami valstybės nuosavybėn pagal plėtros sutartis. užstatyta teritorija ir Finansų ministerijos 2009-11-16 raštas Nr.03-03-06/1/758.

Mokesčių administratorius savo raštuose taip pat pažymi, kad galimybė investuotojui suvaržyti valstybės naudai yra aiškiai numatyta įstatymu tik pagal susitarimą dėl užstatytų teritorijų plėtros. Maskvos federalinės mokesčių tarnybos laiškas 2012-07-08 Nr. 16-15/071535@. Tačiau jie nedaro išvados, kad negalima atsižvelgti į suvaržymų sąnaudas, jei tarp investuotojo ir valstybės įstaigos sudaromi kiti susitarimai, išskyrus susitarimą dėl užstatytos teritorijos plėtros.

Jų nuomone, investicinių sutarčių su apsunkinimais sąlygų vykdymo išlaidos (nesudarius sutarties dėl užstatytos teritorijos plėtros) taip pat yra pagrįstos, nes be tokių išlaidų organizacija negalės statyti nekilnojamojo turto. Tuo pačiu metu objektų perdavimas valstybei pagal investicines sutartis nėra nemokamas, nes administracija ar kitos valdžios institucijos turi priešpriešinių įsipareigojimų organizacijai (suteikiant teises į statybai reikalingą žemės sklypą). taip pat statybos leidimas) Federalinės mokesčių tarnybos 2008 04 04 laiškas Nr. 02-1-07/16@.

Kaip mums paaiškino Finansų ministerijos ekspertai, suvaržymų (valstybei perduotų objektų ar jų dalių statybos) išlaidos turėtų būti įtrauktos į pradinę turto savikainą ir nurašytos į sąnaudas skaičiuojant nusidėvėjimą ir amortizaciją. 1 punktas str. 257 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas.

IŠ AUTENTIŠKŲ ŠALTINIŲ

Rusijos Federacijos valstybės tarnybos patarėjas, 3 klasė

„Jei investuotojas (užsakovas) su miesto administracija yra sudaręs investicinę sutartį, pagal kurią administracija suteikia žemės sklypą ir išduoda leidimą statyti objektą, o užbaigus statybas gauna dalį ploto pastatytas objektas, tuomet šių plotų kainą investuotojas turi įtraukti į pradinę statomo objekto OS objekto kainą. Tokių plotų kainos atskirai akcentuoti nereikia.“

Teismai su tuo sutinka Šiaurės teritorijos federalinės antimonopolinės tarnybos 2012 m. balandžio 6 d. nutarimas Nr. A56-40046/2011.

O kartais investuotojai suvaržymų išlaidas nurašo vienu metu, įtraukdami jas į ne veiklos sąnaudas, o teismai taip pat pripažįsta tai teisėta. Maskvos srities federalinės antimonopolinės tarnybos 2013-02-01 nutarimas Nr. A40-11126/12-107-53.

PVM

Finansų ministerijos teigimu, investuotojas neturi teisės atskaityti rangovų pateikto PVM kaip darbų kainos dalies, skaičiuojant suvaržymus. Priežastis ta, kad bet kokio ilgalaikio turto, įskaitant gyvenamuosius pastatus, socialinius ar būsto ir komunalinių paslaugų objektus, perdavimas valstybei PVM neapmokestinamas. subp. 2, 5 p. 2 valg. 146 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas. Todėl pirkimo PVM negali būti atskaitomas. subp. 1 prekė 2 str. 171 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas; Finansų ministerijos 2012-11-06 raštas Nr.03-03-06/1/571.

Teismų praktikoje nėra vieningos nuomonės dėl pirkimo PVM likimo suvaržymams statant objektus, kurie ateityje skirti PVM apmokestinamai veiklai. Šiuo klausimu yra trys pozicijos.

1 POZICIJA. Nekilnojamojo turto statybos metu rangovų pateiktas suvaržymams priskiriamas PVM negali būti atskaitomas.

Tokį sprendimą kadaise priėmė Uralo rajono federalinė antimonopolinė tarnyba. Ukrainos federalinės antimonopolinės tarnybos 2014 m. gegužės 16 d. nutarimas Nr. F09-2502/14. Argumentai tokie patys kaip ir Finansų ministerijos: investuotojas neturi teisės į atskaitą, nes šis PVM yra susijęs su investuotojo pastatyto objekto plotais, kurie perduodami valstybei, todėl objektas nėra organizacijos naudojamas PVM apmokestinamoje veikloje.

2 POZICIJA. Pirkimo PVM gali būti atskaitomas visą, įskaitant ir suvaržymams priskirtiną dalį.

Tokią išvadą padarė Šiaurės vakarų rajono federalinė antimonopolinė tarnyba. Šiaurės Vakarų apygardos federalinės antimonopolinės tarnybos 2013 m. gruodžio 5 d. nutarimai Nr. A56-1445/2013, 2012 m. balandžio 6 d. Nr. A56-40046/2011, FAS Maskvos rajono a Maskvos srities federalinės antimonopolinės tarnybos 2011 m. birželio 22 d. nutarimai Nr. KA-A40/5782-11, 2012 m. rugsėjo 28 d. Nr. A40-2842/12-20-12, 2012 m. birželio 8 d. Nr. A40 -99255/11-129-427, 2012 m. vasario 22 d. Nr. A40-50066/11-140-220.

Straipsnyje minimus teismų sprendimus galite rasti: sistemos ConsultantPlus skyrių „Teismų praktika“.

Priimdami šį sprendimą teismai vadovavosi tuo, kad objektų ar jų dalių perdavimo valstybei operacija investuotojui neturi savarankiško verslo tikslo. Investuotojams valstybė sudaro tokias sąlygas, kad jie yra verčiami sudaryti investicines sutartis su apsunkinimais, kitaip jie negalėtų statyti turto. Suvaržymų kaina formuoja objekto vertę, kuri lieka investuotojui. Kadangi investuotojo pastatytas objektas, dėl kurio buvo sudaryta investicinė sutartis, vėliau bus naudojamas PVM apmokestinamoje veikloje, pirkimo mokestis gali būti atskaitomas pilnai.

3 POZICIJA. PVM gali būti atskaitomas, bet tada jis turi būti atkurtas, kai objektas (jo dalis) perduodamas valstybei.

Tokius sprendimus priėmė Uralo rajono federalinė antimonopolinė tarnyba Federalinės antimonopolinės tarnybos UO 2013 m. liepos 5 d. nutarimas Nr. F09-6641/13, FAS Maskvos rajono a Maskvos srities federalinės antimonopolinės tarnybos 2012 m. rugsėjo 25 d. nutarimai Nr. A40-126873/11-107-522, 2012 m. balandžio 17 d. Nr. A40-57989/11-140-251, 2012 m. balandžio 4 d. A40-26992/11-107-118; 9 AAS 2012 m. sausio 23 d. Nr. 09AP-35005/2011-AK.

Tokių sprendimų logika yra ta, kad investuotojas turi teisę atskaityti vystytojo pateiktą „sutarties“ PVM konsoliduotoje sąskaitoje atsižvelgus į atliktus darbus, nelaukdamas, kol bus baigtos statybos ir 6 punktas, str. 171 str. 5 d. 172 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas. Be to, Mokesčių kodeksas neįpareigoja investuotojo rangovų jam pateiktas PVM sumas priimti atskaityti tik proporcingai tai daliai, kurią investuotojas gaus paskirstęs plotą pagal investicinėje sutartyje nustatytą procentą. Tačiau perleisdamas valstybės nuosavybėn suvaržymus (investicinio objekto dalį), investuotojas įpareigojamas atstatyti dalį anksčiau priimto atskaityti PVM, proporcingai valstybei perduoto nekilnojamojo turto plotų savikainai ir subp. 2 p. 3 str. 170 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas. Su tuo sutinka ir mokesčių tarnybos specialistai.

IŠ AUTENTIŠKŲ ŠALTINIŲ

DUMINSKAJA Olga Sergejevna

Rusijos Federacijos valstybės tarnybos patarėjas, 2 klasė

„Kadangi ilgalaikio turto perdavimas valstybei nėra PVM objektas, suvaržymų savikainai priskirtinas pirkimo mokestis, anksčiau priimtas atskaityti, turi būti atkurtas nekilnojamojo turto perdavimo valstybei momentu. 2 punktas str. 171 str. 6 d. 171, 1 dalis, str. 172 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas” .

IŠVADA

Kaip matome, teisėjai neturi vieningos nuomonės dėl PVM atskaitos suvaržymų atžvilgiu. Ar verta rizikuoti atskaityti tokį PVM, spręskite patys.

Apskaita

Apskaitoje suvaržymų sąnaudos įtraukiamos į pagrindinio investuotojo statomo turto savikainą. Tai turi būti daroma neatsižvelgiant į tai, ar šis objektas bus naudojamas investuotojo veikloje kaip ilgalaikis turtas, ar investuotojas planuoja objektą parduoti, tai yra, jis bus pripažintas balanse kaip prekė ar gatava produkcija ir PBU 6/01 8 punktas; PBU 5/01 6 punktas.

Juk investuotojas išleidžia pinigus investavimo sutarties „valstybinės“ dalies įvykdymui tik tam, kad disponuotų nekilnojamasis turtas. Tai reiškia, kad suvaržymų išlaidos yra tiesiogiai susijusios su turto (ilgalaikio turto, prekių ar gatavos produkcijos) įsigijimu.

Tai reiškia, kad jei investuotojas pasistato prekybos centrą sau, o valstybei privalo statyti, pavyzdžiui, vaikų darželį ar kultūros centrą, tai analitinėje apskaitoje darželio kaip atskiro objekto išskirti nereikia. Visos investuotojo patirtos išlaidos, susijusios su prekybos centro statyba, turėtų būti tiesiogiai įtrauktos į „prekybos centro“ objekto kainą. Toks požiūris atitinka naujojo Buhalterinės apskaitos įstatymo normas, kurios reikalauja atskaitomybėje ir apskaitoje pripažinti ne turtą, o organizacijos turtą ir 2 punktas str. 2011 m. gruodžio 6 d. įstatymo Nr. 402-FZ 5 str. Prisiminkite, kad turtas yra organizacijos valdomas išteklius dėl praeities įvykių, galintis atnešti jai ekonominės naudos.

Akivaizdu, kad net jei investuotojas stato kelis pastatus (prekybos centrą, vaikų darželį ir kultūros centrą), jis turi tik vieną turtą - prekybos centrą, nors yra trys nuosavybės objektai. Nes tik prekybos centras atneš ekonominę naudą investuotojui. O į jos savikainą bus įtraukta visa investicijų sutarties įgyvendinimui patirtų išlaidų suma, įskaitant ir suvaržymų išlaidas.

Tarkime, investuotojas išleido 100 000 000 rublių prekybos centro statybai, po 20 000 000 – vaikų darželio ir bendruomenės centro statybai. Finansinės apskaitos požiūriu paaiškėja, kad prekybos centras investuotojui kainavo 140 000 000 rublių. (100 000 000 rublių + 20 000 000 rublių + 20 000 000 rublių), nes vaikų darželio ir bendruomenės centro statybos išlaidos buvo patirtos tik prekybos centro statybai.

Tačiau toks požiūris turi trūkumą – darželio ir bendruomenės centro statybos sąnaudos nebus matomos apskaitoje, o patys statybų projektai yra. Kadangi rusas buhalteris yra labiau pripratęs prie nuosavybės požiūrio į apskaitą (kai finansinė apskaita atitinka sandėlio ir turto objektų atsargų apskaitą), galima visus tris objektus įtraukti į analitinę apskaitą ir surinkti jų statybos sąnaudas atsižvelgiant į kiekvienas iš jų. Ši apskaitos tvarka nesukels ataskaitų iškraipymo, nes balanse bet kokiu atveju bus parodyta bendra visų objektų statybos išlaidų suma, nurodyta „OS“ (1150 eilutė) arba „Atsargos“ (1210 eilutė). Taikant šį apskaitos būdą, objektų perdavimo valstybei momentu jų vertė gali būti nurašoma analitinės apskaitos įrašu, pavyzdžiui, debetas į sąskaitą 08 „Ilgalaikis turtas“ (prekybos centre) – kreditas į sąskaita 08 (kultūros namai).

Pavyzdys. Investuotojo apskaita pagal sutartis su valstybiniais apsunkinimais

/ būklė / Investuotojas su miesto administracija sudarė investicinę sutartį dėl prekybos centro statybos, o kartu įsipareigojo pastatyti kultūros centrą ir perduoti jį miesto nuosavybėn. Prekybos centro statybos išlaidos siekė 118 000 000 rublių, įskaitant PVM 18 000 000 rublių, kultūros centro statybos išlaidos - 23 600 000 rublių, įskaitant PVM 3 600 000 rublių. Statybas organizuoja užsakovas, rangovo atlyginimas sutartyje nenurodytas. Organizacija nusprendė neatskaityti PVM kultūros centro statybos išlaidoms. Prekybos centras skirtas nuomai.

/ sprendimas / Laidai bus tokie.

Operacijos turinys	Dt	KT	Suma, patrinti.
Pinigai už objektų statybą buvo pervesti vystytojui (118 000 000 RUB + 23 600 000 RUB)		51 „Einamosios sąskaitos“	141 600 000
Prekybos centras įregistruotas (118 000 000 RUB – 18 000 000 RUB)		76 „Atsiskaitymai su įvairiais skolininkais ir kreditoriais“	100 000 000
Į darbų kainą įtraukiamas vystytojo (rangovų) imamas PVM		76 „Atsiskaitymai su įvairiais skolininkais ir kreditoriais“	18 000 000
Priimamas PVM atskaitymas	68 „Mokesčių ir rinkliavų apskaičiavimai“, subsąskaita „PVM“	19 „Įsigyto turto PVM“	18 000 000
Kultūros namai priimti registruotis		76 „Atsiskaitymai su įvairiais skolininkais ir kreditoriais“	20 000 000
Į kūrėjo (rangovų) prašomą PVM atsižvelgiama į darbų kainą, įskaitant kūrėjo atlyginimą	19 „Įsigyto turto PVM“	76 „Atsiskaitymai su įvairiais skolininkais ir kreditoriais“	3 600 000
Į kultūros centro savikainą įskaičiuotas PVM, kuris nėra atskaitomas	08 „Ilgalaikis turtas“ (kultūros namai)	19 „Įsigyto turto PVM“	3 600 000
Kultūros centras perduotas miesto nuosavybėn	08 „Ilgalaikis turtas“ (prekybos centras)	08 „Ilgalaikis turtas“ (kultūros namai)	23 600 000
Prekybos centras įregistruotas (100 000 000 RUB + 23 600 000 RUB)	03 „Pelningos investicijos į materialųjį turtą“	08 „Ilgalaikis turtas“ (prekybos centras)	123 600 000

Apskaita su kūrėju

Kalbant apie gyvenamojo nekilnojamojo turto statybas, valstybinės institucijos dažnai įpareigoja vystytoją tam tikrą skaičių pastatytame pastate esančių butų perduoti valstybės nuosavybėn (kartais ir visą namą pastatytame mikrorajone). Tačiau akcininkų lėšos gali būti leidžiamos tik 2004 m. gruodžio 30 d. Įstatyme Nr. 214-FZ nustatytiems tikslams, o valstybės užsakovui papildomų suvaržymų sąnaudos nėra įtrauktos į šių tikslų sąrašą. 1 punktas str. 2004 m. gruodžio 30 d. įstatymo Nr. 214-FZ 18 str. Išimtys yra tik įsipareigojimų vykdymo išlaidos pagal sutartį dėl užstatytos teritorijos plėtros ir subp. 6 punkto 1 str. 2004 m. gruodžio 30 d. įstatymo Nr. 214-FZ 18 str.

Ar tai reiškia, kad plėtotojas turi statyti „valstybinius“ butus savo lėšomis?

Pažiūrėkime, kaip į tokius kūrėjo kaštus atsižvelgti mokesčiuose ir apskaitoje.

Pajamų mokestis

Mokesčių inspekcijos teigimu, plėtotojas gali atsižvelgti į suvaržymų sąnaudas, įtraukdamas jas į pradinę statybos projekto kainą. Federalinės mokesčių tarnybos Maskvai raštai 2012-07-08 Nr. 16-15/071535@; Federalinė mokesčių tarnyba 2008-04-04 Nr. 02-1-07/16@.

Iš pirmo žvilgsnio mokesčių institucijos pozicija nėra visiškai aiški. Juk iš akcininkų ir investuotojų gaunami pinigai yra kryptingo vystytojų finansavimo priemonė subp. 14 punkto 1 str. 251 Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas. Vadinasi, statytojo mokestinėje apskaitoje į pastatytą objektą neatsižvelgiama. Visų pirma, perleisdami butus savininkams, vystytojai neturi nei pajamų, nei išlaidų. Kaip vystytojas gali atsižvelgti į papildomas „valstybinių“ butų išlaidas ar kitus suvaržymus?

Faktas yra tas, kad daugeliu atvejų akcijų dalyvavimo sutartyje yra nurodyta fiksuota buto kaina, kurią turi sumokėti akcininkas (šiuo atveju akcininkas gali būti tiek fizinis asmuo, tiek organizacija). Vystytojui lieka vadinamosios santaupos – skirtumas tarp iš akcininko gautos sumos ir namo statybos išlaidų. „Santaupos“ įtraukiamos į kūrėjo ne veiklos pajamas. Kuo didesnės kūrėjo statybos sąnaudos (įskaitant ir suvaržymų išlaidas), tuo mažesnės jo „santaupos“, tai yra apmokestinamos (ne veiklos) pajamos.

Pavyzdžiui, plėtotojas iš akcininkų gavo 1 000 000 rublių, butų statybos išlaidos siekė 700 000 rublių, o suvaržymų išlaidos – 100 000 rublių. Jei kūrėjas į statybos kainą įtraukia apsunkinimų išlaidas, tada visos išlaidos bus 800 000 rublių, o kūrėjo „sutaupymas“ bus 200 000 rublių. (1 000 000 RUB – 800 000 RUB).

Jei kūrėjas pirmiausia apskaičiuoja „sutaupymą“ 300 000 rublių. (1 000 000 rublių – 700 000 rublių) ir įtraukia į ne veiklos pajamas, o po to 100 000 rublių suvaržymų sąnaudas nurašo kaip ne veiklos sąnaudas, paaiškėja, kad nuo tų pačių 200 000 rublių reikia sumokėti pajamų mokestį. . (300 000 rublių – 100 000 rublių), kaip ir pirmuoju atveju.

Todėl nesvarbu, kaip vystytojas atsižvelgia į suvaržymų sąnaudas – ar įtraukia jas į akcininkams statomų objektų kainą, sumažindamas savo „santaupas“, ar tiesiog atsižvelgia į „valstybinių“ butų statybos sąnaudas. ne veiklos išlaidas. Abiem atvejais gali tekti ginti savo poziciją teisme ir yra tikimybė laimėti, nes teisėjai palaiko kūrėją Federalinės antimonopolinės tarnybos 2010 02 02 nutarimas Nr. A12-7415/2009; FAS VSO 2010 m. rugpjūčio 12 d. Nr. A33-13911/2009.

Apskaita

Buhalterinės apskaitos tvarka vystytojui, įskaitant apsunkinimų apskaitą, įstatymu neapibrėžta.

Daugiau apie apskaitą ir mokesčių apskaitos procedūras galite sužinoti pas kūrėją:

Todėl plėtotojai suvaržymų sąnaudas gali įtraukti į akcininkams perleidžiamų butų savikainą arba suvaržymų sąnaudas įtraukti į įprastinės veiklos išlaidas. Pasirinktas variantas turi būti fiksuotas apskaitos politikoje. Kad ir kokį apskaitos metodą pasirinktumėte, suvaržymų kaina sumažins kūrėjo pelną – kaip atskirą išlaidų straipsnį arba sumažinant kūrėjo „santaupas“ (taip pat skaičiuojant pajamų mokestį).

Beje, kartais mokesčių administratoriai bando suvaržymus kvalifikuoti kaip statybos ir montavimo darbus savo reikmėms ir apmokestinti jų savikainą PVM, tačiau tokiam požiūriui teisme nepatvirtinama. FAS VSO 2010-08-12 nutarimas Nr.A33-13911/2009.