Konkretaus negyvenamojo objekto apibrėžimo nėra, tačiau yra nemažai ženklų, leidžiančių priskirti objektą negyvenamajam.

Negyvenamosios patalpos – nekilnojamasis turtas, bet nebūtinai atskiri pastatai, o atskiros pastatų dalys, aiškiai nubrėžtos ribomis.

Negyvenamieji objektai negali būti naudojami būstui.

Klasifikuojant negyvenamųjų patalpų funkcinė paskirtis yra įvairios paskirties, kai kurios jų eksploatuojamos tik su specialiomis apdailos rūšimis, o kitai paskirčiai visiškai nepriimtinos.

Negyvenamasis pastatas gali turėti maitinimo įstaigos paskirtį, pavyzdžiui, kavinė, restoranas, baras. Tačiau turi būti laisvos patalpos, naudojamos gaminiams gaminti, laikyti ir pjaustyti, turi atitikti sanitarines ir higienos normas – būti išklotos glazūruotomis keraminėmis plytelėmis, turėti specialią grindų dangą ir kt.

Kiek kitokie reikalavimai medaus patalpoms. įstaigų, o visai kitaip – ​​kai ne tik oriai įsikurs sporto salė, treniruoklių salė, vaikų darželis, ofisas, vaistinė ir kt. reikalavimų, bet ir priešgaisrinės saugos.

Tiksliai žinoti ir patikrinti dokumentus, kuriuose konkrečiai nurodytas negyvenamosios patalpos tipas ir paskirtis, labai svarbu, kai:

• pardavimas;
• įsigijimas;
• nuoma ir kt.

Pirkėjas ar nuomininkas ieško konkrečios paskirties negyvenamosios patalpos, kuri sutaupys pinigų įsigyjant ar išsinuomojus būtent reikiamą plotą, tinkamos paskirties ir reikiamos apdailos.

Verslo atidarymo popierizmo procese daug problemų pašalinama, jei nekilnojamojo turto dokumentuose yra įrašai apie patalpų paskirtį, atitinkančią veiklos kryptį.

Registruojantis kadastrinei registracijai Valstybės turto komitete (2007 m. liepos 24 d. įstatymo N 221-FZ 16 str. 2 d. 7 str.), taip pat bus pateikiami duomenys apie patalpų paskirtį (gyvenamoji, negyvenamoji). įrašytas.

Labai svarbu įrodyti, kad gyvenamasis namas yra negyvenamosios paskirties, priešingu atveju, plotas negali būti naudojamas verslui.

ERGP priežiūros taisyklėse, patvirtintose Rusijos Federacijos Vyriausybės 1998 m. vasario 18 d. N 219, numatyta nurodyti pagrindinę patalpų paskirtį pagal PTI, o 67 punkte reikalaujama vesti pasikeitimų apskaitą.

Tai reiškia, kad jei reikia pakeisti numatytą paskirtį, USRR ir Valstybės turto komiteto duomenų bazėje, taip pat jų antraštiniuose dokumentuose turėtų būti atlikti koregavimai – tai svarbu.

Negyvenamųjų patalpų naudojimo paskirties požiūriu, nuo to, kaip ji suprojektuota, priklauso ne tik jos civilinė būklė, bet ir nuomos mokesčio dydis bei pardavimo kaina.

Dabar pereikime prie negyvenamųjų patalpų paskirties tipų.

Negyvenamųjų patalpų paskirtis

Negyvenamosios patalpos tikslinė paskirtis – tai dokumentuose užfiksuotas ir naudojimo galimybes lemiantis ploto tipas, galintis būti apribojimas.

Iš pradžių statant pastatą aukštų planuose nurodomas žymėjimas pagal eksplikaciją, kuri, pradėjus eksploatuoti, įgyja numatytą paskirtį, kuri yra dokumentuose (pagal projektą).

Gyvenamajame pastate gali būti skiriamos ir negyvenamosios patalpos, ir atskiruose negyvenamojo tipo pastatuose šios teritorijos pagal projektinę dokumentaciją gali būti pavadintos:

• vaistinė;
• parduotuvė;
• biuras
• odontologijos kabinetas;
• biblioteka;
• pramogų centras ir kt.

Bet kiekvienu tokiu atveju negyvenamas objektas iš karto gauna dokumentacijoje fiksuotą paskirtį.

Aiškus patalpų priskyrimas vienam ar kitam tiksliniam tipui gali apriboti naudojimo apimtį dėl priešgaisrinių, sanitarinių ir kitų reikalavimų bei standartų nesilaikymo>.

Nemokamai naudotis negyvenamomis patalpomis

Yra gudrybė išplėsti nekilnojamojo turto naudojimo plotą, vadinant jį negyvenamomis patalpomis nemokamai naudotis. Kas tai – negyvenamos nemokamo susitikimo patalpos?

Tai universalūs objektai, kuriuos nuomininkai gali naudoti įvairiai veiklai, išskyrus specialiuosius.

Laisvo naudojimo patalpos (toliau – PSN) gali turėti skirtingą plotą, kurį, randant biurus, prekybos vietas, galima nesunkiai padalinti įrengiant surenkamas pertvaras ir organizuojant reikiamą skaičių skyrių.

Su PSN, organizuojant nuosavą verslą kyla mažiau problemų, juos lengviau išnuomoti ir parduoti, o savikaina daug didesnė nei konkrečiai nurodant veiklos tikslą.

Yra daug galimybių naudoti PSN, tačiau tokios patalpos negali būti vadinamos 100% universaliomis, kartais pasirinktos veiklos krypties specifika pareikalaus papildomų patvirtinimų ir perregistravimo.

Kaip pakeisti teritorijos paskirtį?

Daugeliui piliečių kyla klausimas: "Kaip pakeisti negyvenamųjų patalpų paskirtį?", Išsiaiškinkime.

Jeigu nauja veiklos kryptis nereikalauja kardinalių įsikišimų į patalpų planą ir projektavimą, tai negyvenamojo objekto paskirties keitimas nebus itin brangus nei laiko, nei lėšų atžvilgiu.

Nuomininkas savo iniciatyva neturi teisės keisti turto paskirties, o tik gavęs savininko arba jo vardu notaro išduotą sutikimą.

Bet kokios rūšies veiklai reikės gauti Valstybinės priešgaisrinės priežiūros tarnybos rajono priešgaisrinės inspekcijos skyriaus išvados patvirtinimą.

Be to, svarbu gauti Rospotrebnadzor išvadą, nes būtent ši institucija yra atsakinga už orumą. epid. leidimus, be popieriaus iš šios įstaigos negalima pradėti veikti maitinimo įmonės, parduotuvės ir pan. PTI reikia užsisakyti žemesnių ir aukštesnių patalpų planus.

Net jei pats savininkas yra visiškai tikras, kad patalpos yra tinkamos ir atitinka visus reikalavimus, jo pasitikėjimas nieko nereiškia be Rospotrebnadzor specialistų dokumento.

Tada turėtumėte pasiruošti:

• nuosavybės dokumentai;
• registracijos pažymėjimas;
• paaiškinimas, aukštų planai;
• pastato konstrukcijų techninės būklės pažyma (iš PTI);
• naujas inventorinės vertės dokumentas (iš PTI);
• popierius iš būsto ir komunalinių paslaugų apie tai, kad nėra skolų už komunalines paslaugas.

Apylinkės prefektūrai turi būti pateiktas dokumentų paketas su savininko (ar jo vardu nuomininko) prašymu. Gavę teigiamą atsakymą, galite pakoreguoti patalpų paskirtį USRR.

Pradedant veiklą naujoje srityje, svarbu nepamiršti apie tai pranešti Rospotrebnadzor (Federalinio įstatymo Nr. 294 8 straipsnis).

Negyvenamųjų patalpų funkcinės paskirties keitimas

Negyvenamojo nekilnojamojo turto savininkas arba jo įgaliotas atstovas, įskaitant nuomininką, turi teisę pakeisti paskirtį.

Taisyti popierius reikės, jei nuosavybės dokumentuose bus nurodyta patalpų paskirtis, kuri neatitinka šiuo metu reikalingos verslininko ketinimams įgyvendinti.

Būtina atlikti keletą veiksmų, kurių rezultatas bus USRR ir pavadinimo dokumentų pakeitimai į sąrašą.

Žodžiu, tokios procedūros nevykdomos, reikia paimti ne tik savo aukšto planą, bet ir aukštų planus virš ir po patalpomis su esamų komunikacijų paaiškinimu ir schemomis bei parengti galimybę perprofiliuoti patalpos su specialistais.

Pakartotinis panaudojimas dažnai reikalauja:

• komunikacijų ir elektros tinklų instaliacijos pakeitimai, įrengiant papildomą san. tie. prietaisai ir kt.;
• naujų langų ir durų angų įrengimas arba esamų parametrų keitimas;
• vėdinimo įrenginiai;
• technologinės įrangos montavimas;
• pertvarų perkėlimas;
• atlikti specialią vidaus paviršių ir grindų apdailą;
• remontas ir radikalus fasado išvaizdos pakeitimas, su įėjimo įtaisu ir kt.

Visa tai reiškia, kad reikalingas projektas, o prieš jį užsakant, svarbu gauti PTI techninę išvadą dėl laikančiųjų konstrukcijų būklės ir reorganizavimo ribų. Toliau veiksmų seka yra tokia:

Turėdamas seną nuosavybės teisės liudijimą, kadastrinius ir techninius pasus, savininkas turi kreiptis į USRR, kur išduos naują pažymą, o jų apskaitos lape bus padaryti korekciniai įrašai, o dabar negyvenamas objektas bus nurodytas su. naujas profilis, tai yra su pakeista jo naudojimo paskirtimi.

Tokia veikla kaip odontologija, grožio salonas, mokymo įstaiga negali būti vykdoma, jei nėra konkrečiai nurodyta ši konkreti patalpų paskirtis.

Verslo veikla yra neteisėta, jei negyvenamoji patalpa neatitinka savo funkcijų, todėl pirmiausia reikėtų derinti nekilnojamojo turto dokumentus su savo planais, o tik tada skatinti verslumą.

Pirmas aukštas:

Įėjimas per nedidelę prieangį (2 m²).

Tambūras - 2,27 m² (patalpa oro šilumos reguliavimui iš gatvės). Kairėje palei sieną yra vieta kabyklai - čia paliekame viršutinius drabužius ir batus, su kuriais šeimininkai ką tik atvyko ir ketina vėl eiti (pavyzdžiui, jūs prižiūrite sodą ir užėjote ko nors minutę vaikai vaikšto ir atėjo atsigerti vandens ir pan.). Dešinėje yra katilinė. Patogu, kad jis yra šalia įėjimo. Be to, yra prieiga iš namų (nereikia apsirengti ir išeiti). Plane matosi durų atidarymas, durys visada uždarytos, dažnai nereikia eiti į katilinę.

Koridorius. Kairėje prie įėjimo yra vieta naktiniam stalui / lentynoms rankinei ir raktams. Išilgai dešinės sienos yra spintos su stumdomomis durimis. Spintos centre yra praėjimas į persirengimo kambarį. Šiose spintose (sekcijos kairėje ir dešinėje) kabinamas šį sezoną aktyviai dėvimas kailinis/paltas. Rūbinėje (6,86 m²) saugomi kitų sezonų drabužiai ir avalynė. Taip pat jame galite palikti daugybės svečių drabužius, jei jie į renginį atvyko visi iš karto.

Vonios kambarys - 3 m². Telpa dušas, kriauklė ir tualetas. Jis gali būti naudojamas kaip svečias prie įėjimo, dienos kambarys namo gyventojams ir 1 miegamojo savininkams.

Miegamasis 1 - 10,22 m². Gali būti naudojamas kaip svečių kambarys, močiutės miegamasis, suaugusio vaiko miegamasis, darbo kambarys ar vaikų žaidimų kambarys. Yra dvigulė lova su čiužiniu 1,4 m pločio su patogiais praėjimais abiejose lovos pusėse (čiužinys gali būti 1,6 m pločio, bus vietos praėjimui) ir spinta.

Svetainė - 25,65 m². Atskirta nuo įėjimo zonos ir svečių (miegamosios) zonos. Svetainės durys išdėstytos taip, kad jas atidarius tualeto nematytų sėdintys ant sofos ar prie valgomojo stalo (jei kas nors pakiltų nuo sofos ir praleidžia duris į vonios kambarį, numatyta, kad tualeto vonioje nesimato - matosi tik kriauklė). Svetainė padalinta į 2 zonas – poilsio (sofos + foteliai + žurnalinis staliukas + televizorius) ir valgomojo zoną (vietoj atskiro valgomojo). Valgomojo zona yra gerai apšviesta - priešais stalą abiejose lango sienose. Poilsio zona su silpnu dirbtiniu apšvietimu, priešais televizorių nėra lango – ekrane nebus akinimo.

Virtuvė - 16,34 m². Iš koridoriaus yra praėjimas į virtuvę: tiesiai iš įėjimo, kad, pavyzdžiui, iš karto būtų galima atnešti maisto. Antras įėjimas į virtuvę yra per svetainę, atskirtą dvigubomis durimis. Durys gali būti stumdomos arba varstomos, stiklinės arba medinės. Durys taip pat gali būti vienos varčios. Savininkų pageidavimu pertvaros tarp virtuvės ir svetainės gali būti išvis atsisakyta. Virtuvėje darbo zona pažymėta raide G. Šioje situacijoje kvadratinėje virtuvėje laisvai stovi apvalus pusryčių stalas 4-5 žmonėms. Stalas pastatytas prie lango, yra stiklinės durys į terasą.

Terasa - 25,79 m². Planas atviras, be baldakimo. Galbūt su baldakimu, iš dalies įstiklintas, laipteliai gali būti išdėstyti ten, kur logiškiausia konkrečioje vietoje. Galite virtuvę veidrodiškai paversti terasa ir joje padaryti vasaros virtuvę su kepsnine. Terasa gali būti padaryta arba ne. Padarykite antrą verandą arba visai nedarykite durų į gatvę iš virtuvės.

Antras aukštas:

3 miegamieji – 22,28 m², 16,04 m² ir 19,58 m². Miegamajame 2 ir 3 miegamajame yra dvigulės lovos su 1,8 m² čiužiniu, o miegamajame 4 su 1,6 m² čiužiniu. Visuose miegamuosiuose yra naktiniai staleliai, 2,5 m spintos, kompiuteris arba darbo stalai. Priešais lovą yra rezervuota vieta televizoriui.

2 vonios kambariai - tualetas su kriaukle ir maža sandėliavimo sistema (1,84 m²) ir vonios kambarys (4,28 m²) su tualetu, kriaukle ir vonia.

Skalbykla - 4,41 m². Yra skalbyklė ir džiovyklė, didelė daiktų laikymo sistema, stalviršis, lyginimo lenta. Patalynė nebūtinai turi būti džiovinama vonioje ar terasoje.

Šis 10 x 10 išdėstymas yra universalus. Jis turi visas reikalingas standartines funkcijas patogiam gyvenimui 4-5 asmenų šeimai.

Patalpos kaip nuomos objektas

Dėl to, kad Rusijos Federacijos civiliniame kodekse (toliau – Rusijos Federacijos civilinis kodeksas) nėra atskirų patalpų nuomos taisyklių, tam tikros 4 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 34 straipsnis dėl pastatų ir statinių nuomos. Tokia praktika, žinoma, yra logiška, nes patalpos yra tų pačių pastatų ar konstrukcijų dalis, kurios turi konstruktyvias ribas (2009 m. gruodžio 30 d. įstatymo „Pastatų ir konstrukcijų saugos techniniai reglamentai“ Nr. 384-2 str. FZ).

Sudarant bet kokią sutartį, kaip esminė sąlyga turi būti susitarta dėl jos dalyko (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 432 straipsnis). Pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 650 straipsniu, negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties dalykas yra pagal ją perduotas turtas. Todėl tekste būtina aiškiai identifikuoti pastarąjį.

Norėdami aiškiai identifikuoti objektą, turėtumėte naudoti informaciją iš Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro, kuri pateikiama išrašo forma. Ir jau šiame etape pirmą kartą nustatome numatomą patalpų paskirtį, išskirdami objektus į gyvenamuosius, t.y., tinkamus nuolatiniam žmonių gyvenimui, ir negyvenamuosius, t.y., neskirtus nuolatiniam piliečių buvimui. juos (2015 m. liepos 13 d. įstatymo „Dėl nekilnojamojo turto valstybinės registracijos“ Nr. 218-FZ 8 str. 10 p. 5 papunktis).

Kadangi mūsų straipsnio tema yra negyvenamosios patalpos, tada skirstymo pagal paskirtį klausimą spręsime tik šios kategorijos objektams.

Tikslas: sąvoka ir prasmė

Įdomu tai, kad sąvoka „nuomos sutartyje numatyta patalpų paskirtis“ teisės aktuose niekaip neapibrėžta. Tačiau tuo pat metu teismų praktika ginčuose dėl netinkamo išnuomoto turto naudojimo yra labai plati (Šiaurės vakarų apygardos federalinės antimonopolinės tarnybos 2013 m. sausio 30 d. sprendimai byloje Nr. A56-20339 / 2012, Arbitražas Centrinės apygardos teismas 2014 m. gruodžio 8 d. byloje Nr. A35-9521 / 2013 , Šiaurės Kaukazo apygardos federalinė antimonopolinė tarnyba 2012 m. spalio 01 d. byloje Nr. A63-11046 / 2011).

Jeigu toliau vadovausimės negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties sudarymo algoritmu, tada kyla klausimas dėl sąvokų „paskirtis“, „paskirtis“, „paskirtis“ santykio. Tiesą sakant, jie visi yra sinonimai, todėl vienokių ar kitokių žodžių junginių vartojimas nekeičia bendros reiškinio reikšmės.

Nežinote savo teisių?

Jau išsiaiškinome, kad toks ženklas kaip negyvenamasis patalpoms būtinas sutarties objekto nustatymo etape. Kalbant apie kitus klasifikatorius pagal patalpų paskirties tipus, tai labiau susiję su nuomojamų patalpų naudojimo sąlygomis.

Taigi paaiškėja, kad negyvenamųjų patalpų tikslinė paskirtis yra kategorija, kurią nustato tik sandorio šalys. Mūsų svarstoma koncepcija naudojama kaip nusistovėjusi terminų konstrukcija rengiant nuomos sutartį. Pagal pastraipas. 1, 3 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 615 straipsniu, išnuomotas turtas turi būti naudojamas pagal sutarties sąlygas arba pagal turto paskirtį. Kaip nustatytas tas ar kitas susitikimas, mes suprasime toliau.

Sudaroma sąlyga dėl nuomos tikslo

Dar kartą kartojame, kad nuomojamų patalpų paskirtį nustato sandorio dalyviai. Tam yra keletas variantų:

1. Šalims nesvarbu, kokiam tikslui patalpos nuomojamos, svarbiausia, kad jos nebūtų naudojamos gyvenimui. Tada sutarties sąlygose galima trumpai parašyti: „Nuomojamos negyvenamosios patalpos“.
2. Naudojimo tikslą šalys nurodo bendro apibrėžimo forma. Pavyzdžiui, administracinis, komercinis, pramoninis.
3. Nuomotojas patalpas nuomoja itin specializuotai paskirčiai. Tokia situacija dažnai susiklosto nuomojant savivaldybės ir valstybės turtą. Kartu sutartyje gali būti nurodyta, kad objektas nuomojamas ne tik kaip parduotuvė, bet, pavyzdžiui, kaip maisto prekių parduotuvė.

Negyvenamųjų patalpų klasifikavimas pagal paskirtį

Ir vis dėlto yra aktų, kurie netiesiogiai veikia negyvenamųjų patalpų tipus. Tarp tokių šaltinių galima išskirti RSFSR Būsto ir komunalinių paslaugų ministerijos 1977 03 09 raštą „Dėl civilinių pastatų patalpų klasifikavimo“ Nr. 15-1-103. Pagal šį aktą galima išskirti šias negyvenamųjų patalpų gradacijas.

Pagal funkcinę izoliaciją:

1. Pagrindinės, kuriose vykdoma įmonės veikla (salės, biurai ir kt.).
2. Pirmos kategorijos pagalbinės ar tarnybinės patalpos (koridoriai, prieškambariai, vonios kambariai, laiptinės ir kt.).

Tikram tikslui:

• prekyba;
• gamyba;
• sandėlis;
• buitines aptarnavimo patalpas;
• garažas;
• administracinis;
• patalpos viešojo maitinimo įmonių apgyvendinimui;
• už švietėjišką ir mokslinę veiklą;
• medicinos ir sanitarijos;
• kultūros ir pramogų.

Taigi išnuomojamos negyvenamosios patalpos tikslinė paskirtis yra perduoto turto naudojimo sąlyga ir ją nustato sandorio šalys. Tokiu atveju galite naudoti klasifikacijas, esančias aukščiau esančiame SSRS būsto ir komunalinių paslaugų ministerijos laiške, arba patys nustatyti šią sutarties sąlygą.