1. DISPOZIȚII INTRODUCTORIE

1.1. Pe parcursul anului 2017 Recomandări metodologice (denumite în continuare MR) sunt supuse unor teste practice. Comentariile și sugestiile privind documentul sunt acceptate la imo@srosovet. ru.

Pe baza rezultatelor analizei rezultatelor testării practice, ținând cont de comentariile și sugestiile primite, se va lua o decizie de aprobare a MR.

1.2. MR au fost dezvoltate cu scopul de a îmbunătăți calitatea rezultatelor prestării de servicii pentru a determina valoarea de piață a dreptului de a revendica creanță (denumită în continuare Datorie).

Accentul în MR se pune pe evaluarea Datoriilor persoanelor juridice. Partea metodologică a MR, cu unele restricții, poate fi aplicată și la evaluarea Datoriei persoanelor fizice. și antreprenori individuali.

1.3. Publicul țintă al MR sunt evaluatorii. Anumite prevederi ale MR pot fi folosite de expertii criminalisti; persoane ale căror responsabilități de muncă includ formarea de judecăți cu privire la valoarea de piață a Datoriei, monitorizarea calității rezultatelor furnizării de servicii de evaluare relevante; reprezentanţi ai instituţiilor de învăţământ care formează specialişti de specialitate.

1.5. MR au o orientare practică:

• structura corespunde „cronologiei” formării raportului de evaluare;
• Anexele 1 - 4 indică posibile surse de date de piață și oferă informații analitice și statistice de specialitate;
• în anexele 5, 6 sunt afișate opțiunile posibile modele de calcul în format MS Excel.

2. DESCRIEREA OBIECTULUI DE EVALUARE

2.1. Posibilitatea circulației pe piață a drepturilor de revendicare a creanței este stabilită de art. 388. În conformitate cu prevederile art. 5, obiectul evaluării poate fi format ca „drepturi de revendicare în baza... unui acord...”.

2.2. Pentru a identifica Datoria, raportul de evaluare va indica:

Nu. p/ P	Parametru	Un comentariu
	Domeniul de aplicare al drepturilor și condițiilor	conform articolului 384 din Codul civil al Federației Ruse
	Suma datoriei	Cu evidențiere: suma principală a datoriilor, amenzi, penalități; valoarea inițială a datoriei și soldul rămas la data evaluării. Este posibil ca valoarea contabilă a Datoriei să nu reflecte mărimea ei reală (de exemplu, din cauza neconsiderării sumei dobânzilor acumulate și a penalităților).
	Identificarea debitorului	Nume complet, OGRN, locație, informații de contact
	Titlu/documente de titlu	Baza datoriei (de exemplu: acord, hotărâre judecătorească). Pentru contract sunt specificate următoarele: rechizite; descrierea condițiilor esențiale (subiect; procedura de plată; procedura de calcul a penalităților și a amenzilor etc.); confirmarea finalizării lucrărilor / serviciilor / transportului de mărfuri (de exemplu, detaliile certificatului de finalizare a lucrărilor).

2.3. Parametri tipici semnificativi de preț ai datoriilor:

Nu.	Parametru	Un comentariu
	Suma datoriei	vezi clauza 2.2
	Data estimată de întoarcere	În conformitate cu termenii documentelor Clientului sau ipotezele Evaluatorului
Parametri care caracterizează probabilitatea de revenire
	Calitatea titlului/documentelor de titlu	Documentația inadecvată reduce eficacitatea lucrărilor de despăgubire (de exemplu, semnatarii nu au avut autoritatea necesară, aprobările corporative nu au fost obținute).
	Disponibilitatea și durata întârzierii
	Acordul debitorului cu faptul existenței unei datorii și măsurile luate de debitor pentru rambursarea acesteia	Incl. informații despre procedura și sumele de rambursare a datoriilor înainte de data evaluării, despre inițiativele debitorului de a restructura datoria. Pentru mai multe informații, a se vedea clauza 3.7.
		Este importantă nu numai valoarea indicatorilor care caracterizează situația financiară la data evaluării, ci și dinamica acestora - atât retrospective, și predictiv (dacă astfel de informații sunt disponibile). În plus, a se vedea punctele 3.2 - 3.4.
	Disponibilitatea și caracteristicile garanției Datoria sub formă de garanție	a se vedea clauzele 2.5, 6.5.5
	Disponibilitatea și caracteristicile garanției Datorie sub formă de garanție	vezi clauza 2.6
	Revendicați munca efectuată de creditor și rezultatele acesteia	Proceduri extrajudiciare și proceduri judiciare, incl. a încheiat acorduri de restructurare a datoriilor
	Ponderea datoriei evaluate în suma totalăconturile de plată ale debitorului, coada de rambursare a creanțelor căreia îi aparține obiectul de evaluare	Indicarea sumelor datoriilor pentru fiecare dintre cozi. Dacă împotriva debitorului a fost inițiată o procedură de faliment, registrul creditorilor poate fi folosit ca sursă de informații.

2.4. În legătură cu evaluarea unei Datorii specifice, parametrii suplimentari de stabilire a prețului nespecificați în clauza 2.3 pot fi semnificativi.

2.5. Atunci când se asigură Datoria cu garanție, raportul de evaluare oferă descrierea acestuia ținând cont de cerințele OFS relevante pentru evaluarea tipului corespunzător de obiecte de evaluare (de exemplu, dacă subiectul garanției este un teren - OFS nr. 7) și principiul materialității (cu scăderea ponderii valorii garanției în valoarea totală a datoriei, impactul informației date asupra rezultatului evaluării este redus).

2.6. La garantarea Datoriei cu o garanție, raportul de evaluare va indica termenii esențiali ai contractului de garanție: identificarea garantului; procedura de colectare a garanției; caracteristicile proprietății garantului, activitățile sale generatoare de venituri, prezența obligațiilor din alte contracte de garantare etc.

2.7. În unele cazuri, analiza documentației juridice care confirmă dreptul de creanță al creditorului și/sau disponibilitatea garanțiilor reale necesită cunoașterea aprofundată a regulilor diferitelor ramuri de drept care depășesc competența Evaluatorului. În astfel de situații, se recomandă implicarea specialiștilor de specialitate sau limitarea sferei cercetării în sarcina de evaluare.

2.8. Pentru a colecta informații despre valorile parametrilor de preț ai obiectului de evaluare și condițiile pieței, se folosesc următoarele surse de informații:

• clientul evaluării;
• debitorul și beneficiarii săi;
• autoritățile publice legate de activitățile debitorului;
• materiale analitice de profil;
• platforme pe care sunt plasate oferte de vânzare a Datoriilor comparabile;
• organizații implicate în colectarea datoriilor;
• experți în domeniu;
• materiale metodologice şi educaţionale.

2.9. În absența unor informații semnificative despre obiectul evaluării, Evaluatorului i se recomandă să refuze efectuarea evaluării.

În cazul în care nu există informații semnificative cu privire la una sau mai multe poziții din portofoliu Datoria, se recomandă ajustarea Ordinului de evaluare prin excluderea acestor poziții.

2.10. În absența unor informații care pot fi semnificative la evaluarea Datoriilor similare, se recomandă prezentarea în raportul de evaluare:

• o descriere a acțiunilor efectuate de Evaluator pentru obținerea acestor informații, indicând motivele imposibilității obținerii acestora și ipotezele aferente;
• analiza posibilului impact al informațiilor lipsă asupra valorii obiectului de evaluare (modificări ale valorii dacă se primesc informații).

3. EFECTUAREA ANALIZEI PIEȚEI

3.1. Gruparea datoriilor după valoarea parametrilor de preț.

3.1.1. În funcție de probabilitatea de revenire:

• Datorie cu semne de probabilitate mare de colectare a acesteia, cu condiția ca creditorul să efectueze o activitate adecvată de revendicare (corespunzător regulilor tipice care s-au dezvoltat pe piață atunci când lucrează cu Datorii similare);
• Datorie, a cărei probabilitate de colectare este nesemnificativă (denumită în continuare Datorie problematică).

3.1.2. În funcție de garanția:

• Datorii negarantate;
• Datorii garantate cu garanții;
• Datorie garantată printr-o garanție.

3.2. Valorile parametrilor tipici de preț care indică prezența semnelor de problemă Datoria:

Parametru	Înțeles indicând despre prezența unui semn de datorie problematică	Reducerela alin	Un comentariu
Expirarea termenului de prescripție	Termenul de prescripție a expirat	100%	După expirarea termenului de prescripție, persoana interesată pierde posibilitatea de a cere în instanță protecția obligatorie a dreptului încălcat.
Suma datoriei	< 1/4 месячной заработной платы юриста	® 100%	Dacă valoarea datoriei este nesemnificativă, munca la colectarea acesteia nu este fezabilă din punct de vedere economic. Intensitatea medie de muncă a colectării datoriilor poate fi estimată la 1/4 dintr-o lună de muncă pentru un avocat. Această intensitate a muncii include familiarizarea cu documentele, pregătirea unui post, participarea la ședințe de judecată, alte evenimente etc. Informațiile despre salariile într-o anumită regiune pot fi obținute din surse specializate, de exemplu, hh. ru. Reducerea este indicată pentru o situație în care nu există o hotărâre judecătorească favorabilă creditorului.
Compoziția și calitatea documentelor justificative legale/legale	Documentele lipsesc sau executate necorespunzător	® 100%	Eficacitatea lucrărilor de despăgubire scade atunci când: lipsa documentelor care să confirme existența datoriilor; executarea necorespunzătoare a documentelor specificate (de exemplu, semnatarii nu aveau autoritățile necesare, nu s-au obținut aprobări corporative).
Disponibilitatea unei hotărâri judecătorești	Prezența unei hotărâri judecătorești negative pentru creditorul care a intrat în vigoare	> 90%	Hotărârile judecătorești negative pentru creditor fac posibilă rambursarea datoriei numai dacă sunt revizuite de instanțe superioare sau în mod voluntar din partea debitorului. În ceea ce privește momentul și probabilitatea revizuirii deciziilor la o autoritate superioară, a se vedea anexele 3, 4.
Starea financiară a debitorului	1. Debitorul este faliment. Datoria este alocată la cea de-a treia coadă de registru. Creanțele creditorului nu sunt garantate cu garanții reale sau o garanție. 2. Nu există date actuale privind starea financiară a debitorului.	> 90%	În mod obișnuit, lipsa informațiilor despre situația financiară a debitorului indică faptul că acesta nu își poate îndeplini obligațiile în temeiul datoriei sau intenționează să le evite și are capacitățile corespunzătoare. Cele de mai sus se aplică situației în care Evaluatorul a întreprins toate acțiunile necesare pentru a obține astfel de informații (a se vedea clauza 2.7).

3.3. Analiza de piață a obiectului de evaluare se efectuează în primul rând pentru segmentul de piață căruia îi aparține Datoria evaluată (clauza 3.1).

De regulă, pentru Datoria cu probleme prezentate pe piață, sunt disponibile informații despre un număr mai mic de parametri de preț decât pentru Datoria cu semne de probabilitate mare de rambursare.

3.5. Informațiile din orice sursă sunt supuse verificării pentru suficiență și fiabilitate (conformitatea cu datele de piață). De exemplu, valorile date în pot fi considerate opinie de experți sau valori orientative și sunt supuse verificării în raport cu datele pieței.

3.6. Posibilele surse de informații pentru analiza pieței datoriilor sunt prezentate în Anexa 2.

3.7. La garantarea Datoriei cu o garanție sau garanție, se recomandă ca raportul de evaluare să furnizeze o analiză a segmentului de piață căruia îi aparțin proprietățile relevante și activitățile generatoare de venituri ale garantului. Sfera de aplicare a analizei este stabilită luând în considerare cerințele OFS relevante, care reglementează evaluarea tipului corespunzător de obiecte care sunt evaluate și principiul materialității (a se vedea clauza 2.5).

4. SELECTAREA ABORDĂRILOR ȘI A METODELOR ÎN EVALUARE

4.1. Alegerea abordărilor (metodelor) de evaluare se bazează pe analiza:

4.1.1. Opțiuni de colectare a datoriilor, inclusiv date despre:

• perspectivele (probabilitatea) de recuperare preventivă și judiciară;
• probabilitatea de faliment a debitorului la încasarea creanței evaluate;
• activele cele mai promițătoare ale debitorului în scopul colectării creanțelor (dacă potențialul faliment este legat de colectarea creanței evaluate).

4.1.2. Suficiența și fiabilitatea informațiilor disponibile pentru evaluare.

4.1.3. Posibilă eroare în rezultatele calculului pe baza unei abordări (metode) specifice de evaluare.

4.2. În funcție de valorile parametrilor de preț ai Datoriei (clauza 2.3), se folosesc de obicei următoarele abordări ale evaluării:

4.2.1. Pentru a evalua Datoria garantată printr-un gaj sau garanție, abordarea de evaluare a venitului este de obicei aplicată deoarece:

• setul de parametri ai garanției și starea financiară a garanților este unic, ceea ce face dificilă selectarea obiectelor similare, precum și efectuarea ajustărilor corespunzătoare;
• procesul de rambursare a datoriei folosind garanții și/sau fonduri de la garanți, de regulă, este distribuit semnificativ în timp.

4.2.2. Abordarea costului pentru evaluarea datoriilor, de regulă, nu este aplicată.

4.3. Se recomandă însoțirea concluziei despre imposibilitatea aplicării unei abordări comparative sau a veniturilor la evaluare din cauza lipsei informațiilor necesare cu o descriere a surselor de informații analizate de Evaluator, precum și o explicație a informațiilor care lipsesc.

4.4. Nota Datoria de portofoliu (un set de Datorii) poate fi efectuată:

• printr-o evaluare individuală a fiecărei Datorii cu ajustare ulterioară la amploarea întregului portofoliu (dacă este necesar);
• un singur portofoliu, în cazul comparabilității valorilor parametrilor semnificativi de preț.

5. APLICAREA O ABORDARE COMPARATIVA A EVALUAREA

5.1. Pentru a crește acuratețea calculelor, se recomandă utilizarea informațiilor privind prețurile de piață ale tranzacțiilor cu obiecte similare la data evaluării sau la o dată apropiată acesteia. În absența informațiilor despre prețurile tranzacției, este posibil să se utilizeze informații despre prețurile de ofertă cu ajustări corespunzătoare (dacă este necesar).

• efectuate între părți interdependente (de exemplu, în hotărârile judecătorești ale instanțelor de arbitraj pot exista tranzacții de vânzare a Datoriilor la egalitate; o parte semnificativă a acestor tranzacții se datorează dependenței cumpărătorului de vânzător);
• angajate la costul investiției (de exemplu, atunci când transferul de creanțe a dus la schimbarea controlului asupra unei societăți aflate în faliment);
• angajate la valoarea de lichidare (cu o perioada de expunere diferita de cea de piata).

5.3. Obiectele analogice sunt selectate pe baza unei analize a valorilor parametrilor semnificativi de preț (a se vedea clauza 2.3). Valorile parametrilor de preț utilizați în calculele obiectelor analogice trebuie să fie cât mai apropiate (de la acei analogi care sunt prezentați pe piață) de valorile parametrilor de preț ai obiectului evaluat, în special, ei trebuie:

• aparțin aceluiași grup (a se vedea clauza 3.1);
• au o valoare nominală comparabilă;
• au termene preconizate și probabilitate de rambursare comparabile.

5.4. În teorie, diferențele dintre obiectul de evaluare și un obiect analog în ceea ce privește parametrii semnificativi de preț (clauza 2.3) ar trebui eliminate prin ajustările corespunzătoare. În practică, informațiile disponibile pe piață nu ne permit să justificăm valoarea ajustării pentru diferențele în majoritatea parametrilor de preț. Într-o astfel de situație, diferențele dintre parametrii de preț sunt luate în considerare în etapa de selectare a obiectelor analogice - se formează un eșantion de obiecte analogice, ale căror valori parametrilor de preț sunt cât mai apropiate de valorile de obiectul evaluat. În calculele ulterioare, se folosesc valori medii ale indicatorilor pentru eșantion (de exemplu, discount).

În general, calculul valorii de piață a drepturilor de revendicare a creanței utilizând abordarea comparativă a evaluării se realizează folosind următoarele formule:

5.5. Tip posibil de model de calcul pentru o abordare comparativă a evaluării în format MS Excel este prezentată în Anexa 5.

6. APLICAREA ABORDAREA VENITURILOR LA EVALUARE

6.1. Principalele tipuri de fonduri primite pentru rambursarea Datoriei: restituirea sumei principalului, plata dobânzii, amenzi și penalități.

6.2. Principalele surse de fonduri pentru achitarea datoriilor:

6.2.1. Fondurile disponibile ale debitorului;

6.2.2. Numerar din vânzarea garanțiilor reale sau a altor bunuri ale debitorului (prin hotărâre judecătorească) - pagina 138 și anexa 1;

6.2.3. Numerar din activitățile viitoare ale debitorului. Decizia de utilizare a acestei surse este luată de obicei de creditor împreună cu debitorul, este fixată în contractul de restructurare a datoriei și apare în cazurile în care vânzarea garanției este dificilă, de exemplu:

• garanția este reprezentată de proprietăți înalt specializate, a căror vânzare are loc de obicei împreună cu alte elemente ale complexului imobiliar care nu sunt incluse în garanție;
• debitorul este întreprinderea care formează orașul sau o altă întreprindere a cărei activitate este puțin probabil să înceteze.

De obicei, clauzele 6.2.2 și 6.2.3 se exclud reciproc.

6.2.4. Fonduri de la garanți (opțiuni - similare clauzelor 6.2.1 - 6.2.3).

6.3. Principalele tipuri de cheltuieli asociate cu colectarea datoriilor: taxe legale, costuri judiciare.

6.4. În general, conform abordării prin venit a evaluării, valoarea de piață a drepturilor de revendicare a creanței este determinată de următoarea formulă:

6.5. Distribuția fluxurilor de numerar în timp:

6.5.1. În absența unui litigiu și există dovezi rezonabile ale diligenței necesare a debitorului, Evaluatorul se poate baza pe perioada de rambursare a Datoriei stabilită prin contract sau legislația în vigoare.

6.5.2. Perioada de actualizare pentru fluxurile de numerar din vânzarea garanțiilor reale se determină:

• tinand cont de perioada stabilita in contractul relevant - in cazul solutionarii extrajudiciare;
• ținând cont de perioada tipică de expunere pentru condițiile de piață – în cazul decontării legale.

6.5.3. Repartizarea fluxurilor de numerar din activitățile generatoare de venit ale debitorului și/sau garantului ia în considerare posibilitățile și perspectivele reale ale activităților generatoare de venit specificate (de exemplu, o plată lunară pentru rambursarea Datoriei în valoare medie lunară). fluxul de numerar liber al întreprinderii pentru o perioadă retrospectivă comparabilă).

6.5.4. Achitarea datoriilor poate avea loc în afara instanței sau în instanță. Alegerea procedurii se bazează pe o analiză a probabilității de rambursare a datoriilor (clauza 2.3 și apendicele 2, 4). Termenele tipice pentru diferite proceduri de colectare a creanțelor sunt prezentate în Anexa 3.

6.5.5. În cazul în care garanția asigură obligații în baza mai multor contracte de împrumut, repartizarea ține cont de ordinea de rambursare a creanțelor. Potrivit art. 342, creanțele creditorului ipotecar ulterior sunt satisfăcute din valoarea bunului după ce au fost satisfăcute pretențiile creditorilor ipotecari anteriori.

6.6. Probabilitatea rambursării datoriilor poate fi luată în considerare:

6.6.1. Printr-un coeficient separat care caracterizează probabilitatea de revenire (opțiune prioritară). În acest caz, rata de actualizare nu ține cont de riscul de nerambursare a datoriei peste componenta fără risc. Surse de informare pentru determinareprobabilitățile de nereturnare sunt date în Anexa 2, valorile probabilităților pentru situații individuale sunt date în Anexa 4 și .Expresia (4) ia următoarea formă:

6.6.2. Printr-o rată de actualizare, a cărei valoare, pe lângă componenta fără risc, ține cont de riscul suplimentar de nerambursare a unei anumite Datorii. În practică, implementarea acestei opțiuni este dificilă, deoarece metodele existente pentru determinarea acestui risc suplimentar nu oferă suficientă fiabilitate a rezultatului.

6.7. Tip posibil de modele de calcul pentru abordarea venitului la evaluare în format MS Excel este prezentată în Anexa 6.

7. DISPOZIȚII FINALE

7.1. Valoarea totală de piață a drepturilor de revendicare a creanței nu este supusă TVA-ului. La luarea în considerare a fluxurilor de numerar din vânzări în modelul de calcul proprietatea debitoruluiși/sau garanții ar trebui să rețină că pot include sau nu TVA. De exemplu, în legătură cu proprietatea persoanelor juridice supuse sistemului general de impozitare:

7.1.1. Dacă se prevede un model de procedură de executare, atunci costul bunului vândut este luat fără TVA (clauza 4 a articolului 161). Acestea. după vânzarea bunului la licitație, organizatorul licitației sau debitorul însuși plătește TVA, iar creditorul nu va primi această sumă în rambursarea debitului.

7.1.2. Dacă se prevede un model de faliment, atunci vânzarea proprietății nu este supusă TVA (clauza 15, clauza 2, articolul 146).

7.3. Valoarea de piață a Datoriei nu poate fi zero. Din definiția valorii de piață rezultă că aceasta este valoarea de schimb, adică la vânzare. Transferul unui obiect cu titlu gratuit sau cu o plată suplimentară este interpretat de art. 572 ca „transfer gratuit” sau „donație”. Pentru o „vânzare” (adică pentru întocmirea unui contract obligatoriu din punct de vedere juridic), este necesară o anumită sumă (articolul 454). Dacă rezultatele calculului indică faptul că valoarea de piață a Datoriei tinde spre zero, valoarea finală a valorii de piață a Datoriei în raportul de evaluare trebuie să fie indicată la nivelul valorii minime pozitive. De exemplu, în valoare de o unitate monetară a Federației Ruse (o rublă).

7.4. La întocmirea unui raport privind evaluarea valorii de piață a Datoriei, Evaluatorul este obligat să respecte cerințele OSF nr. 1 - 3.

7.5. Informații despre autori. MR-urile au fost dezvoltate folosind o schemă de crowdsourcing - la pregătirea lor au participat peste 30 de persoane. Cea mai mare contribuție a avut-o: Ilyin Maxim Olegovich (coordonator al grupului de experți), Kotov Denis Ivanovich (inițiatorul dezvoltării), Lebedinsky Vladimir Igorevich, Kalinkina Kira Evgenievna, Nekrasova Elena Nikolaevna, Serebryakova Anna Andreevna, Zumberg Alexey Valerievich.
La intocmirea MR s-au folosit materiale de la Asociatia Bancilor din Nord-Vest.

Dreptul de creanță ia naștere ca urmare a raporturilor juridice civile dintre două contrapărți – creditorul și debitorul. O evaluare a drepturilor de creanță este necesară atunci când conducerea ia decizii cu privire la gestionarea efectului de levier financiar al unei întreprinderi, la efectuarea unei tranzacții de vânzare-cumpărare a datoriilor unei întreprinderi, la executarea silită asupra proprietății debitorului sau în caz de faliment al unei întreprinderi. În plus, evaluarea drepturilor de creanță se realizează la pregătirea unei tranzacții de cesiune de creanțe pe piața liberă, iar obiectul tranzacției poate fi atât drepturi de creanță, cât și garanții. Realizarea drepturilor de creanță se poate realiza de către bănci prin cesiune de drepturi și ca urmare a procedurii falimentului, prin încasarea garanției pentru satisfacerea integrală sau parțială a drepturilor de creanță ale creditorului.

Evaluatorul determină valoarea de piață a drepturilor de creanță, care se exprimă prin suma de bani primită din vânzarea drepturilor de creanță pe piața deschisă a creanțelor sau din vânzarea unui bun care servește drept garanție pentru creanță. În cazul restructurării datoriilor, evaluatorul determină, de asemenea, încasările de numerar probabile pentru rambursarea datoriilor care vor apărea ca urmare a viitoarelor activități financiare și economice ale întreprinderii debitoare.

Până în prezent, nu există metode de evaluare universale, general acceptate, pentru evaluarea drepturilor de creanță. Evaluatorii folosesc metode aprobate sau agreate în cadrul fiecărei instituții de credit.

În funcție de tipul drepturilor de creanță, evaluatorul se confruntă cu problema alegerii metodelor de evaluare. Această alegere se datorează unei diferențe semnificative în ceea ce privește condițiile preliminare, adică statutul debitorului, temeiurile legale și perioadele de rambursare așteptate. La evaluarea drepturilor de creanță ale unei întreprinderi în exploatare și ale unei întreprinderi în faliment, o diferență semnificativă o constituie condițiile preliminare pentru evaluarea riscului rambursării integrale a datoriilor.

Metodologia de evaluare a creanțelor pentru continuitatea activității implică efectuarea unei analize financiare amănunțite a companiei și prognozarea în continuare a activităților acesteia. Rezultă că modelarea fluxului de numerar din rambursarea datoriilor se bazează pe prognoza atentă de către evaluator a surselor de rambursare a datoriilor, inclusiv profitul net al companiei, construirea unui bilanț previzionat și determinarea stabilității financiare a întreprinderii în viitor. La evaluarea valorii de piață a drepturilor de creanță pentru o întreprindere aflată în procedură de faliment, evaluatorul analizează în primul rând ce bunuri deține împrumutatul și cât de promițătoare este rambursarea datoriilor.

Cine este creditorul?

Un creditor poate fi o persoană în favoarea căreia, ca urmare a raporturilor juridice civile, ia naștere dreptul de a cere de la debitor îndeplinirea unor obligații: de a transfera un lucru, de a presta un serviciu, de a presta o muncă.

Primul loc în lista celor mai frecventi creditori este ocupat de bănci și instituții financiare care finanțează activitățile întreprinderilor și determină activitatea lor ulterioară și strategia de dezvoltare a afacerii. De regulă, în caz de faliment, în procesul de constituire a unui registru al creditorilor de faliment (comitetul creditorilor), creditorii generali care controlează și deseori reglementează procesul de desfășurare a procedurii de faliment sunt structuri bancare.

Instanța îi recunoaște drept creditori falimentari pe cei care au drept de vot atunci când participă la adunarea creditorilor. Acest drept trebuie confirmat în instanță prin documente care confirmă apariția obligațiilor. Pentru organizațiile financiare și de credit, principalele documente sunt: ​​un contract de împrumut, un contract de ipotecă, un contract de gaj, un contract de garanție și alte documente care confirmă dreptul de creanță.

Procedura de satisfacere a creanțelor stabilită de lege împarte creditorii în prioritate și prioritate.

De ce contează calitatea activelor?

De regulă, diviziile obligatorii ale marilor organizații de credit financiar includ o divizie de credit, care pregătește documentația pentru operațiunile de creditare și o divizie de servicii de garanții, care monitorizează garanțiile pentru prezența, starea și valoarea reală a activului. Componența activelor organizației care fac obiectul garanțiilor, precum și garanțiile curente acordate pentru garantarea unui împrumut, pe durata contractului de împrumut trebuie să fie supuse monitorizării obligatorii pentru bunăstarea financiară a debitorului sau a garantului și, de asemenea, trebuie să facă obiectul unei proceduri orientative de verificare a valorii de piață a activului colateral pentru reducerea sau creșterea acestuia.

De regulă, cea mai mare parte a datoriilor „reparate” apar din cauza monitorizării insuficiente a garanțiilor de către structurile bancare. În același timp, evaluatorul, analizând contractele de împrumut ca parte a evaluării drepturilor de creanță, poate întâmpina o mulțime de probleme la evaluarea garanțiilor sau garanțiilor. Un exemplu ar fi un caz din practică. Sucursala centrală a unei mari bănci situată la Moscova a oferit un împrumut pe termen lung unui debitor situat în regiune, garantat de o clădire industrială. La momentul acordării creditului, întreprinderea împrumutată funcționa și prospera financiar, iar activele erau lichide și reprezentau un atelier de producție cu un teren. După doi ani, compania a început procedura de faliment. Evaluatorul s-a deplasat la locul bunului gajat și a constatat că societatea debitoare nu mai producea nimic de mult, iar clădirea industrială, care facea obiectul gajului, a fost practic distrusă.

O altă problemă în evaluarea drepturilor de revendicare poate fi identificarea în sine a drepturilor de revendicare. În timpul unei analize standard a contractelor de împrumut, evaluatorul se poate confrunta cu problema redactării documentelor necalificate din punct de vedere juridic, în urma căreia pretențiile creditorului pot fi ulterior respinse în instanță.

Care ar trebui să fie accentul?

Principalul criteriu de determinare a valorii creanțelor este garanția suficientă pentru a acoperi valoarea datoriei. Calculul valorii dreptului de creanță se realizează prin formula de bază: valoarea de piață a garanției/datoria întreprinderii = % acoperire a datoriilor.

Orice active ale întreprinderii pot servi drept garanție. Activele pot fi imobiliare în baza contractelor de ipotecă, echipamente și stocuri în temeiul contractelor de gaj, garanții și garanții oferite atât de persoane fizice, cât și de persoane juridice în baza unor contracte de garanție.

Evaluatorul calculează valoarea de piață a creanțelor prin determinarea fluxului de numerar și a nivelului de risc, exprimat de obicei prin rata de actualizare necesară pentru a aduce fluxul de numerar la valoarea curentă.

Principalul criteriu pentru determinarea corectă a fluxului de numerar este un calcul corect al totalului garanțiilor pentru garantarea datoriei, exprimat prin valoarea de piață a garanției și a garanției.

Nivelul ratei de actualizare la evaluarea dreptului de creanță este influențat de tipul și lichiditatea garanției. Riscurile includ, de asemenea, momentul colectării datoriilor, cerințele creditorului de faliment și costuri suplimentare pentru vânzarea garanțiilor. De aici rezultă că valoarea fluxului de numerar redus la valoarea curentă, luând în considerare toate riscurile și excluzând toate cheltuielile unice și constante, va fi valoarea de piață a dreptului de creanță. La determinarea fluxului de numerar pentru a calcula valoarea de piață a creanței, evaluatorul analizează toate documentele care confirmă dreptul de proprietate asupra creanței.

În primul rând, pot apărea probleme la identificarea drepturilor de revendicare. În timpul unei analize standard a contractelor de împrumut, evaluatorul poate întâmpina o problemă atunci când proprietatea este garanție în cadrul mai multor contracte de împrumut simultan. Acest lucru se poate întâmpla din cauza neglijenței managerilor departamentelor de credit sau a greșelilor intenționate. Și dacă acest lucru se întâmplă în cadrul unei organizații financiare și de credit, atunci pentru evaluatorul care identifică obiectul evaluării, aceasta este o anumită complexitate, pe care, totuși, o poate identifica și lua în considerare la calcularea valorii drepturilor de creanță. . În acest caz, ipotezele de bază pentru implementarea acestor drepturi, obținute de la conducerea băncii, îl pot ajuta pe evaluator în distribuirea fluxului de numerar între contractele de împrumut.

O opțiune mai complexă este atunci când aceeași proprietate este colateralizată în baza unor contracte de împrumut diferite și creditori diferiți. Acest lucru se întâmplă cel mai adesea la gajarea proprietăților mobile, deoarece la acordarea de împrumuturi, managerii băncilor nu sunt în măsură să verifice puritatea legală a garanției. Într-un astfel de caz, fără a dispune de informații complete, evaluatorul poate supraestima semnificativ valoarea drepturilor de creanță, în timp ce valoarea garanției practic nu va acoperi dreptul care se evaluează.

Pe lângă imobile, bunuri mobile, bunuri materiale și alte bunuri care servesc drept garanție pentru creanțe, evaluatorul analizează starea financiară a garanților.

Analiza și evaluarea activelor trebuie efectuate de un evaluator în conformitate cu cerințele standardelor de evaluare. Etapele standard ale procedurii de evaluare sunt analiza compoziției și structurii activelor, determinarea caracteristicilor cantitative și calitative ale obiectelor (dacă este necesar, se efectuează o vizită și inspecție a activelor), analiza industriei relevante și a pieței activelor. În funcție de tipul de activ, evaluatorul determină alegerea metodei de evaluare a valorii de piață a unui anumit obiect și calculează valoarea de piață în conformitate cu metodele de evaluare general acceptate.

De ce ai nevoie de un garant?

Pentru a minimiza riscul dintr-un contract de împrumut, divizia de creditare a băncii emite garanții de la persoane juridice și persoane fizice ca garanții suplimentare. În conformitate cu art. 361 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), în temeiul unui acord de garanție, garantul se obligă să răspundă față de creditorul unei alte persoane pentru îndeplinirea de către aceasta a obligațiilor sale în integral sau parțial.

În teorie, departamentul de creditare ar trebui să monitorizeze și să actualizeze informațiile despre garant - o entitate juridică sau persoană fizică. În cadrul monitorizării stării financiare a persoanelor juridice care sunt garanți, departamentul de credit trebuie să primească în mod regulat declarații oficiale certificate de autoritățile fiscale, transcrierea principalelor elemente ale bilanțului privind activele cele mai scumpe, informații despre tendințele negative ale activității garantului, precum şi principalii creditori ai garantului.

Atunci când se analizează garanții - persoane fizice, departamentele de credit și de gestionare a riscurilor ar trebui să efectueze o verificare periodică minimă a disponibilității bunurilor personale. În practică, departamentele de credit evaluează solvabilitatea garantului o singură dată - atunci când emit un împrumut. Un factor obiectiv pentru bănci este necesitatea procesării unei cantități uriașe de informații cu privire la părțile asociate cu principalul împrumutat. Din această cauză, în cazul falimentului debitorului, încasarea fondurilor de la garanți este complicată și de faptul că, în perioada de împrumut, poziția financiară a garantului se poate deteriora semnificativ, iar în momentul derulării procedurii de faliment. împotriva debitorului principal, garantul poate deveni, de asemenea, necreditabil.

Adesea, atunci când se evaluează valoarea de piață a creanțelor, valoarea din contractele de garanție cu persoane fizice este egală cu zero, deoarece colectarea datoriilor din bunurile personale ale garantului este practic imposibilă din cauza subtilităților legale în legătură cu colectarea datoriilor din proprietatea cetățenilor. La evaluarea fluxului de numerar din încasarea de la garanți - persoane juridice, evaluatorul se confruntă cu problema obținerii de informații actualizate despre garant, respectiv situații financiare, defalcări ale activelor și pasivelor, registrul curent al creditorilor, informații comerciale. și alte informații privilegiate.

În conformitate cu reglementările și documentele care reglementează activitățile de evaluare, evaluatorul este obligat să colecteze informații care îndeplinesc cerințele de suficiență și fiabilitate.

Principalele informații pe care evaluatorul le va folosi pentru a analiza garantul - persoană juridică - va fi performanța financiară a companiei. Cantitatea de date care trebuie colectată în timpul analizei este semnificativă, deoarece pentru a determina solvabilitatea garantului este necesar nu numai să se analizeze datele contabile, ci și să se evalueze valoarea de piață a tuturor activelor și pasivelor. Datele financiare și analitice pot fi obținute din diverse surse, de exemplu, baze de date statistice care includ informații despre situațiile financiare, rapoartele trimestriale ale emitenților, bazele de date registratorului etc. Scopul final al acestei analize este de a determina nivelul de solvabilitate al garantului și posibilitatea îndeplinirii obligaţiilor din contractul de garanţie .

În practica curentă, valoarea de piață a unei garanții este evaluată cu o reducere semnificativă, care poate varia de la 50 la 100% până la valoarea nominală a garanției. Această reducere este confirmată de o serie de bănci mari. Acest lucru se datorează faptului că practica de colectare a obligațiilor de la garanți este mai degrabă negativă.

Ținând cont de situația dificilă actuală cu colectarea garanțiilor în garanții, în 2012 Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse a pregătit o serie de documente și decizii care abordează probleme de soluționare a litigiilor legate de garanții. Aceste documente propun creșterea semnificativă a nivelului de responsabilitate al garanților.

Când este mai ușor să vinzi datorii pe piață?

La momentul întocmirii extraselor bancare, pierderile identificate în timpul reevaluării creanțelor și garanțiilor constituie motivul regrupării activelor pe categorii de calitate către o categorie inferioară și, ca urmare, conduc la o creștere a rezervelor bancare. Cu cât nivelul rezervelor este mai mare, cu atât costul final al capitalului propriu al băncii este mai scăzut și nivelul indicatorilor de lichiditate este mai scăzut.

Pentru a reduce impactul datoriilor „recuperabile” asupra nivelului rezervelor, băncile vând o parte din activele problematice, deoarece chiar și pierderile primite din vânzare pot fi semnificativ mai mici decât consecințele formării de rezerve suplimentare. Potrivit art. 382 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul (creanța) aparținând creditorului în baza unei obligații poate fi transferat de acesta unei alte persoane în cadrul unei tranzacții numite cesiune a creanței. Cesiunea unei creanțe, conform legislației ruse în vigoare, se face în baza unui contract de cesiune.

În ciuda faptului că majoritatea băncilor mari au creat departamente pentru vânzarea garanțiilor și creanțelor, vânzarea creanțelor prin platforme specializate de tranzacționare devine din ce în ce mai populară. Un exemplu ar fi platformele electronice: platforma de tranzacționare automată „Sberbank-AST”, B2B, portalul rus de garanții, precum și multe platforme electronice ale agențiilor de colectare specializate în vânzarea activelor și datoriilor problematice. De regulă, studiind informații despre vânzarea datoriilor pe astfel de site-uri, puteți obține date complete despre valoarea datoriei, natura datoriei și specificul activităților companiei debitoare; să determine apartenența în industrie și locația debitorului; să confirme existența unei hotărâri judecătorești privind recuperarea creanțelor, precum și să evalueze gama de posibili cumpărători ai creanței și, cel mai important, prețul de vânzare al creanței.

În acest caz, statisticile de piață privind vânzarea anumitor tipuri de creanțe pot oferi evaluatorului informații valoroase despre valoarea reală de piață a reducerii la valoarea datoriei. În practică, în urma studierii și analizării datelor de la agențiile de colectare și platformele de tranzacționare, s-a constatat că, în medie, pe piața de vânzare a creanțelor, reducerea la datoria lichidă a persoanelor juridice poate fi de 10–30% din valoarea nominală a creanței. În timp ce pentru datoriile nelichide, reducerea poate ajunge la 70–95%. La vânzarea drepturilor de creanțe ale persoanelor fizice, nivelul de reducere este mai mare: pentru datoria lichidă (în stadiul procedurilor judiciare) - 50–70%; datoriile cu lichiditate redusă sunt vândute cu o reducere de 90–98,5%.

La ce rezultat ne asteptam?

Ce poate fi considerat un rezultat pozitiv atunci când se evaluează dreptul de revendicare? Un rezultat pozitiv în evaluarea dreptului de creanță decurge dintr-un împrumut bine garantat și se obține dacă datoria este acoperită integral de suma garanției. În acest caz, nivelul de risc pentru astfel de datorii va fi de 0%. În caz contrar, dacă împrumutul este clasificat drept slab garantat sau negarantat, valoarea drepturilor de creanță va fi întotdeauna evaluată sub egalitate și în cuantumul riscului determinat de evaluator.

În practica mondială, la alegerea unei metode de evaluare a drepturilor de creanță, o atenție deosebită se acordă redresării financiare pe termen lung a întreprinderii, păstrării activităților acesteia, posibilității de restructurare a datoriilor în scopul rambursării integrale a acesteia. ca alternativă la procedura de faliment a întreprinderii. În aceste scopuri, Asociația Internațională a Specialiștilor în Restructurare în Insolvență și Faliment (INSOL) a dezvoltat principiile de bază ale unei abordări globale a lucrului cu creditorii, menită să accelereze restructurarea financiară și să crească probabilitatea de redresare a întreprinderii împrumutate.

În practica rusă, principala ipoteză atunci când se evaluează drepturile de creanță va fi fie cesiunea drepturilor de creanță, fie falimentul debitorului. În consecință, problema particularităților evaluării unuia sau altuia de drepturi de proprietate și, prin urmare, alegerea metodologiei pentru drepturile de creanță, va fi asociată în majoritatea cazurilor fie cu procedura de faliment pentru a satisface pretențiile tuturor creditorilor, fie cu determinarea nivelului de reducere a pieţei din preţul de ofertă la vânzarea drepturilor pe piaţa liberă.

Tehnici

ASOCIATIA BANCURILOR RUSICE
Comitetul de evaluare

Instrucțiuni
„Evaluarea creanțelor în baza contractelor de împrumut bancar”
ASPECTE GENERALE DE EVALUARE A DREPTURĂRILOR DE REVENȚIUNE ÎN PRIVIND ACORDURI DE CREDIT

Recomandările acoperă aspecte generale de evaluare a cererilor. Documentul a fost elaborat în conformitate cu cerințele legislației în vigoare în domeniul evaluării și conține recomandări determinate de specificul evaluării creanțelor din contractele de împrumut.

1.1. Bancă - organizatie de credit.

1.3. Activele imobiliare- în contextul prezentelor Recomandări, imobilizările corporale sub formă de bunuri imobiliare, mașini și echipamente sau bunuri.

1.4. Costul investiției- costul pentru o anumita persoana sau grup de persoane in scopuri de investitie stabilit de aceasta (persoanele) pentru utilizarea obiectului de evaluare

1.5. Valoarea de lichidare- o valoare estimată care reflectă prețul cel mai probabil la care un anumit obiect de evaluare poate fi înstrăinat în timpul perioadei de expunere a obiectului de evaluare, care este mai mică decât perioada de expunere tipică pentru condițiile de piață, în condițiile în care vânzătorul este obligat să facă o tranzacție pentru înstrăinarea proprietății.

2.1. Conform Regulamentului Băncii Rusiei din 26 martie 2004 N 254-P „Cu privire la procedura instituțiilor de credit de a forma rezerve pentru posibile pierderi din împrumuturi, împrumuturi și datorii echivalente” (denumit în continuare Regulament), instituțiile de credit sunt obligate să creeze rezerve pentru eventualele pierderi la credite (denumite în continuare rezervă) în conformitate cu procedura stabilită prin Regulament.

2.2. Potrivit clauzei 1.7 din Regulament „Pentru a determina cuantumul rezervei estimate în legătură cu efectul factorilor de risc de credit, creditele se clasifică pe baza raționamentului profesional (cu excepția creditelor grupate într-un portofoliu de credite omogene) într-una din cinci categorii de calitate:

• I (cea mai înaltă) categorie de calitate (împrumuturi standard));
• Categoria a II-a de calitate (împrumuturi nestandard);
• Categoria a III-a de calitate (credite îndoielnice) - risc de credit semnificativ (probabilitatea unor pierderi financiare datorate neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare de către debitor a obligațiilor din împrumut determină amortizarea acestuia în valoare de 21 până la 50 la sută);
• Categoria de calitate a IV-a (împrumuturi cu probleme) - risc de credit mare (probabilitatea pierderilor financiare datorate neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare de către debitor a obligațiilor din împrumut determină deprecierea acestuia în valoare de 51 la sută la 100 la sută);
• Categoria V (cea mai scăzută) de calitate (împrumuturi neperformante) - nu există nicio probabilitate de rambursare a împrumutului din cauza incapacității împrumutatului sau a refuzului de a-și îndeplini obligațiile de împrumut, ceea ce duce la amortizarea completă (100%) a împrumutului.

2.3. Între timp, clauza 1.3 din Regulament reglementează că „Rezerva este formată de o instituție de credit în caz de depreciere a unui împrumut (împrumuturi), adică atunci când împrumutul își pierde valoarea din cauza neîndeplinirii sau a neîndeplinirii împrumutului de către împrumutat. obligații față de instituția de credit sau existența unei amenințări reale cu o astfel de neîndeplinire (îndeplinire necorespunzătoare) (denumit în continuare risc de credit pentru împrumut). Acestea. Dacă împrumutatul respectă în mod corespunzător termenii contractului de împrumut, nu se formează nicio rezervă.

2.4. În continuare, conform Regulamentelor, „o instituție de credit creează rezerve pentru portofoliile de credite omogene în conformitate cu metodologia de evaluare a riscului utilizată de aceasta pentru portofoliile corespunzătoare de credite omogene. Organizația de credit distribuie portofoliile formate de credite omogene în următoarele categorii de calitate:

• Categoria de calitate I - portofolii de credite omogene cu valoarea rezervei formate fiind de 0 la sută (nu există pierderi pe portofoliul de credite omogene);
• Categoria de calitate II - portofolii de credite omogene cu valoarea rezervei constituite care nu depășește 3 la sută din valoarea totală contabilă a creditelor combinate în portofoliu;
• Categoria a III-a de calitate - portofolii de credite omogene cu valoarea rezervei constituite care depășește 3 și până la 20 la sută din valoarea totală contabilă a creditelor combinate în portofoliu;
• Categoria de calitate a IV-a - portofolii de credite omogene cu valoarea rezervei constituite care depășește 20 și până la 50 la sută din valoarea contabilă totală a creditelor combinate în portofoliu;
• Categoria de calitate V - portofolii de credite omogene cu valoarea rezervei constituite care depășește 50 la sută din valoarea contabilă totală a creditelor combinate în portofoliu.

2.5. Conform clauzei 3.1. Prevederi „Evaluarea riscului de credit pentru fiecare împrumut acordat (raționamentul profesional) trebuie efectuată de instituția de credit în mod continuu.” În continuare, în paragraful 3.1.1 „Raționamentul profesional se face pe baza rezultatelor unei analize cuprinzătoare și obiective a activităților împrumutatului, ținând cont de situația sa financiară, de calitatea serviciului datoriei debitorului la împrumut, precum și de toate informațiile disponibile. către instituția de credit despre orice riscuri ale împrumutatului, inclusiv informații despre obligațiile externe debitorului, despre funcționarea pieței (piețelor) în care își desfășoară activitatea împrumutatul.”

Astfel, necesitatea raționamentului profesional (evaluarea creanțelor) în cadrul contractelor de împrumut apare dacă Banca clasifică un împrumut în categoria de calitate 3-5 (credite îndoielnice, problematice, neperformante).

3.1. Sarcina principală în evaluarea dreptului de creanță este de a determina disponibilitatea și posibilitatea de a revendica, în conformitate cu procedura stabilită legal, bunuri mobile și imobile, valori mobiliare, numerar și alte bunuri care constituie garanție în temeiul unui contract de împrumut.

3.2. Conform practicii bancare consacrate în domeniul creditării persoanelor juridice, cele mai comune tipuri de garanții pentru îndeplinirea obligațiilor din contractele de împrumut pot fi:

• gaj de inventar, terenuri, imobile, vehicule, valori mobiliare și alte bunuri;
• garanția unei persoane juridice;
• garanția unui individ.

3.3. În fig. 1 prezintă o scurtă diagramă care arată compoziția posibilelor garanții utilizate de băncile rusești în practica tranzacțiilor comerciale în baza contractelor de împrumut între Bancă și entitățile juridice.

După cum se poate observa din Fig. 1, contractul de împrumut poate să nu aibă garanții „hard”, adică. împrumutul poate fi acordat sub forma unui descoperit de cont, care este o linie de credit sub forma unei limite de datorie. Atunci când acordă împrumuturi sub formă de descoperit de cont pe carduri de plată în contractele cu consumatorii, băncile stabilesc de obicei o limită de descoperire de cont, termene pentru efectuarea plăților lunare și suma plății minime.

Orez. 1. Posibila compoziție a garanțiilor în baza contractelor de împrumut

3.4. Pentru a determina existența drepturilor de proprietate - drepturi (cerințe), este necesar să completați tabelul de mai jos. Tabelul este completat cu asistența unui specialist - un avocat al băncii care are suficiente competențe și cunoștințe pentru a oferi o judecată profesională asupra garanției.

Tabel 1. Matrice de analiză a garanțiilor pentru determinarea prezenței drepturilor materiale - drepturi (cerințe)

Imobiliare	Factor	Înregistrarea Registrului Unificat de Stat	Decizia Corpului Corporativ	Descrierea corectă a garanției din Acord		Risc total
	risc %
Bunuri mobile	Factor	Disponibilitate reală	Prezența litigiilor privind bunurile colaterale	Posibilitate de utilizare autonomă	Disponibilitatea datelor de identificare (inventar, numere tehnice) și respectarea acestora cu garanțiile și contractele contabile. contabilitate	Risc total
	risc %

3.5. Când completați matricea, ar trebui să vă ghidați după următoarele recomandări:

Imobiliare:

1. Lipsa unei evidențe de înregistrare în Registrul Unificat de Stat al Antreprenorilor reprezintă un risc mare de imposibilitate a aplicării unei penalități asupra proprietății. Valoare recomandată 30-50%
2. Absența unei decizii din partea organismului corporativ al împrumutatului implică un risc ridicat de rezultat pozitiv al procesului de revendicare a proprietății, valoarea recomandată este de 50%
3. Corectitudinea descrierii garanției este critică în cazul unor erori semnificative în descriere și în elementul real. În funcție de gradul de corectitudine, riscul poate fi evaluat până la 100%

Bunuri mobile:

• Absența fizică a garanției, confirmată prin documente de furt, este un risc 100% care nu permite evaluarea ulterioară a garanției.
• Prezența litigiilor privind garanția este evaluată în funcție de evoluția proceselor de contestare a garanției; o evaluare expertă a probabilității unui rezultat favorabil al litigiului este asigurată de un avocat. Riscul poate fi evaluat până la 100%
• Riscul este considerat zero dacă utilizarea autonomă completă a garanției este posibilă; dacă utilizarea autonomă a garanției implică investiții semnificative de capital pe lângă starea sa actuală, riscul este evaluat proporțional cu nivelul costurilor.
• În acord cu avocatul Clientului, riscul impactului inconsecvenței detaliilor proprietății din contractele de gaj și documentele contabile poate fi evaluat până la 100% (de exemplu, în cazul cazurilor de contestare a gajurilor similare)

3.6. Rezultatele obținute sunt evaluate în funcție de următoarea gradare a riscurilor totale

• 0-15% - risc scăzut, posibilitate mare de a obține garanții
• 15-25% - grad mediu de risc, există posibilitatea de a obține garanții
• 25-50% - un grad ridicat de risc, posibilitatea de a obține garanții există, dar este asociată cu costuri suplimentare
• Peste 50% este un grad ridicat de risc, ceea ce nu ne permite să vorbim despre posibilitatea executării silite asupra garanției.

3.7. După identificarea întregii liste de garanții în baza contractelor de credit și calcularea riscului total al posibilității de colectare a garanțiilor, se evaluează folosind abordări de venit, cost și comparative pentru obiectele pentru care riscul total nu depășește 50%.

Cerințele pentru evaluarea drepturilor de revendicare sunt prevăzute în Serviciul Federal de Securitate și în standardele organizațiilor de autoreglementare ale evaluatorilor. Totuși, obiectul evaluării luate în considerare presupune prezența anumitor specificități.

La evaluarea drepturilor de revendicare, Evaluatorul trebuie să fie supus următoarelor cerințe generale.

1) Sarcina principală a Evaluatorului este de a arăta perspectivele cantitative și calitative pentru fezabilitatea obiectului evaluat.

2) Rezultatul evaluării, în primul rând, este necesar băncii, prin urmare, la efectuarea evaluării, Evaluatorului i se recomandă, de comun acord cu banca, să interacționeze cu specialiștii săi autorizați. Această interacțiune nu implică presiune asupra Evaluatorului din partea băncii și nu încalcă principiul independenței activităților sale.

3) Descrierea obiectelor de evaluare trebuie să conțină semne clare care să permită identificarea fără ambiguitate a obiectului. Nu este permis să se limiteze la indicarea numelor și numerelor de acces. În cazul în care dreptul de creanță include un gaj de imobil, este obligatorie inspectarea obiectelor și anexarea la procesul-verbal de evaluare a unui proces-verbal de inspecție a gajurilor, semnat de reprezentanții Băncii.

4) La determinarea valorii de piață, toate calculele și ipotezele trebuie să se bazeze pe date și tendințe de piață fiabile. Ipotezele bazate exclusiv pe opinia expertului Evaluatorului ar trebui reduse la minimum.

5) Toate sursele de informare utilizate în raport trebuie să fie indicate într-o formă care să permită verificarea caracterului adecvat al acestora.

6) Raportul de evaluare trebuie să conțină, într-un volum minim, toate informațiile necesare înțelegerii validității rezultatelor obținute.

7) Pentru a crește eficiența muncii, rezultatele evaluării intermediare pot fi transmise băncii într-o formă convenită cu banca.

8) Dacă există o discrepanță semnificativă în rezultatele obținute folosind abordări diferite, trebuie efectuată o analiză a motivelor acestei discrepanțe și trebuie să fie selectat rezultatul cel mai de încredere, în opinia rezonabilă a Evaluatorului, ca rezultat final.

9) Nu este permisă evaluarea obiectului de către Evaluator fără a inspecta obiectul. Fotografiile obiectelor evaluate (dacă există un număr mare de obiecte, poate selectiv cele mai semnificative) trebuie incluse în Anexele la raport. Fotografiile trebuie să reflecte în mod obiectiv starea proprietății care se evaluează;

10) Prin acord cu banca și clientul, Evaluatorul poate determina caracteristicile obiectului de evaluare care nu sunt prevăzute de cerințele standardelor federale de evaluare, dar sunt necesare pentru ca banca să ia o decizie.

11) Evaluarea trebuie finalizată într-un interval de timp care să nu depășească limitele determinate de procesul de creditare. Pentru a minimiza termenele limită fără pierderea calității, Evaluatorul, în etapa de stabilire a unei sarcini de evaluare, trebuie să își înțeleagă clar sarcina, să stabilească cantitatea de informații și compoziția documentelor necesare lucrării și să stipuleze termenele limită pentru depunerea documentelor și prioritățile. .

12) În secțiunea de analiză a segmentului de piață căruia îi aparține obiectul evaluat ca parte a dreptului de creanță trebuie să fie prezente următoarele informații:

• analiza activităților curente și a principalelor tendințe pe segmentul de piață relevant;
• cererea retrospectivă, actuală și viitoare așteptată pentru acest tip de proprietate în regiune;
• nevoile existente și probabile pentru utilizări alternative ale proprietății care se evaluează;
• gradul de impact asupra valorii garanției anumitor factori de prognoză (la momentul evaluării);

13) Atunci când se utilizează abordarea venitului la construirea fluxurilor de numerar, este necesar să se bazeze pe indicatori de piață, inclusiv în situația în care proprietarul obiectului se bucură de avantaje care îl pun într-o poziție mai avantajoasă față de ceilalți participanți la piață (beneficii etc. .). Grevele existente ale obiectului (de exemplu, închiriere, servitute), care vor fi păstrate la înstrăinarea obiectului, sunt supuse unei examinări obligatorii în timpul evaluării.

4.1. Drepturile de proprietate ca obiecte de circulatie civila

Articolul 128 din Codul civil al Federației Ruse, care oferă o listă de tipuri de obiecte de circulație civilă, clasifică drepturile de proprietate drept obiecte ale drepturilor civile împreună cu lucruri, inclusiv bani și valori mobiliare, alte proprietăți, lucrări și servicii; rezultate protejate ale activității intelectuale și mijloace de individualizare echivalente cu acestea (proprietate intelectuală); beneficii intangibile.

Una dintre principalele trăsături ale obiectelor unui raport juridic este că astfel de obiecte trebuie să reprezinte o anumită valoare, care se manifestă în capacitatea sa de a satisface anumite interese semnificative din punct de vedere juridic ale subiecților de drept. Desigur, drepturile de creanță au o asemenea valoare materială, ceea ce sugerează că dreptul (creanța) poate face obiectul circulației civile.

Această prevedere este confirmată de prezența în capitolul 24 din Codul civil a unor articole care conțin reguli privind cesiunea de creanțe.

4.2. Motivele apariției drepturilor (cerințe)

Potrivit art. 8 din Codul civil al Federației Ruse, baza pentru apariția drepturilor și obligațiilor civile este un acord și alte tranzacții etc.

Articolul 307 din Codul civil al Federației Ruse definește motivele apariției obligațiilor - acesta este un contract, prejudiciu, îmbogățire fără justă cauză etc. (Partea 2 a articolului 307 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, contractul stă la baza apariției drepturilor și obligațiilor și obligațiilor civile.

Drepturile, îndatoririle și obligațiile civile apar în legătură cu un anumit obiect.

În virtutea unei obligații, o persoană (debitorul) este obligată să efectueze o anumită acțiune în favoarea altei persoane (creditor), cum ar fi: să transfere proprietate, să presteze o muncă, să plătească bani etc., sau să se abțină de la o anumită acțiune și creditorul are dreptul de a cere debitorului să își îndeplinească obligația (Partea 1 a articolului 307 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, drepturile de proprietate, împreună cu alte proprietăți, sunt obligațiile despre care apar.

4.3. Obligația ca bază pentru apariția drepturilor de creanță, structura raporturilor juridice obligatorii

Legislația civilă folosește conceptul de „obligație” în diverse accepțiuni, și anume: obligație în sens larg, și în sens restrâns, i.e. drepturi specifice de creanţă ale creditorului faţă de debitor.

Un acord poate conține (și cel mai adesea conține) un set de drepturi și obligații corespunzătoare. Astfel, într-un contract de cumpărare și vânzare, se poate distinge dreptul cumpărătorului de a cere transferul bunurilor și obligația corespunzătoare a vânzătorului de a transfera bunurile (prima relație obligatorie). În cadrul acestui acord, există dreptul vânzătorului de a cere plata pentru bunuri și obligația cumpărătorului de a plăti pentru aceasta (a doua obligație).

Creditorul și debitorul pot fi identificați numai într-un simplu raport juridic obligatoriu și nu în cadrul contractului în ansamblu.

Într-un raport juridic complex de obligații, care este de obicei un contract, există părți, adică. subiecții înzestrați atât cu drepturi, cât și cu responsabilități, i.e. creditori și debitori în același timp.

Capitolul 24 din Codul civil al Federației Ruse „Schimbarea persoanelor într-o obligație” prevede procedura de înlocuire a unei părți într-un raport juridic obligatoriu (debitor sau creditor) și nu a unei părți la un acord (sau altă obligație într-un sens larg), fiecare dintre acestea putând fi atât debitor, cât și creditor din diverse motive.obligații acoperite de conceperea unui contract.

În art. Artă. 382 - 390 din Codul civil al Federației Ruse, termenul „creditor” este folosit pentru a desemna persoana care „deținea” dreptul cedat. Un creditor este un subiect activ înzestrat cu dreptul de a cere executarea acțiunilor (abstinența de la acțiuni) de la debitor.

Într-un acord, al cărui conținut este doar o legătură juridică, o singură obligație simplă, o schimbare a părții active la obligație (creditor) este, de asemenea, o înlocuire a părții la acord. Un exemplu de astfel de obligație este un împrumut: transferul dreptului de creanță către o altă persoană înseamnă înlocuirea unei părți la acord - creditorul.

Adesea raportul juridic obligatoriu este complex, adică. fiecare dintre părțile sale are o serie de drepturi și poartă o serie de responsabilități. Întregul set de contra-drepturi și obligații ale părților ar trebui să fie considerat un singur raport juridic. În literatura juridică, drepturile individuale ale părților la o obligație sunt desemnate prin termenul „puteri”. În același timp, se indică faptul că acestea fac parte din dreptul subiectiv, care are o structură complexă. Atunci când are loc o schimbare de persoane într-o obligație, componența subiectului acesteia se modifică, dar legăturile sistemice dintre puteri și responsabilități sunt păstrate.

În temeiul unui acord privind cesiunea dreptului de creanță, noua persoană care intercede primește nu puterea individuală a părții care se pensionează (dreptul de creanță), ci întregul ansamblu de puteri disponibile la momentul transferului.

4.4. Conceptul de drept (cerințe)

Codul civil nu conține o definiție a dreptului de creanță (mai precis, dreptul (de creanță).

În același timp, legiuitorul folosește conceptul de drept (cerință) în normele capitolului 24 din Codul civil al Federației Ruse. Deci, în virtutea art. 382 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul (cererea) aparținând creditorului pe baza unei obligații poate fi transferat de către acesta unei alte persoane în cadrul unei tranzacții (cesionarea creanței) sau transferat unei alte persoane pe baza de lege.

Analizând regulile privind cesiunea unui drept (cerere), putem concluziona că o creanță nu este dreptul subiectului de a cere, ci ceva pe care o persoană îndreptățită pretinde (pretinde) să-l primească, de exemplu. a cărei executare el (la apariția unor condiții) o poate cere persoanei obligate prin dreptul său, întemeindu-se pe puterea de constrângere a statului.

În acest caz, este necesar doar să se rețină că la cesionarea drepturilor în modul prevăzut la capitolul. 24 din Codul civil al Federației Ruse, atât practica, cât și teoria provin din faptul că cesiunea este permisă numai în legătură cu dreptul care decurge dintr-o obligație.

Conform paragrafului 4 al articolului 454 din Codul civil al Federației Ruse, dispozițiile generale privind cumpărarea și vânzarea se aplică vânzării drepturilor de proprietate, cu excepția cazului în care rezultă altfel din conținutul și natura acestor drepturi.

Totodată, în ceea ce privește recunoașterea drepturilor (creanțelor) ca statut juridic-proprietar, există mai multe puncte de vedere, de la negarea completă a caracterului lor de drept patrimonial până la recunoașterea dreptului de proprietate asupra dreptului de creanță („drept la dreapta”) și distincția dintre drept ca conținut și drept ca obiect.

În orice caz, având o valoare materială, drepturile (pretențiile), fiind în esență drepturi de obligație, fac în același timp obiectul tranzacțiilor, alături de alte drepturi de proprietate (de exemplu, drepturi reale)

Concluzie: drepturile (pretențiile) sunt obiect de sine stătător al raporturilor juridice civile, alături de lucruri și alte subiecte, și, în consecință, obiecte de evaluare, cu o rezervă asupra naturii juridice a producerii și reglementării acestora.

Evaluarea creanțelor se realizează în mai multe etape. Principalele etape ale evaluării cererilor sunt prezentate în Tabelul 2.

Masa 2.

		Evenimente în derulare
1.	Aprobarea sarcinii de evaluare	Se determină obiectul evaluării, drepturile și sarcinile, se discută abordările utilizate, ipotezele și limitările (se determină cantitatea necesară de informații și momentul evaluării). De regulă, se realizează cu participarea clientului și, dacă este posibil, combinat cu o inspecție a instalației.
2.	Încheierea unui acord	Acordul are o formă bilaterală.
3.	Consultații în curs	Evaluatorul informează angajatul băncii despre problemele emergente (de exemplu, cu furnizarea de informații), problemele controversate sunt discutate împreună
4.	Transmiterea rezumatului rezultatelor evaluării către bancă	Evaluatorul furnizează băncii rezultatele obținute într-o formă succintă. Când banca este de acord cu rezultatele, Evaluatorul întocmește un raport de evaluare
5.	Prezentare catre client	Raportul întocmit este prezentat clientului

Atunci când se formează o sarcină de evaluare, este necesar să se identifice toate componentele incluse în obiectul de evaluare. După cum s-a arătat în secțiunea 2 a acestor ghiduri, obiectul evaluării „dreptul de revendicare” poate include diferite tipuri de garanții. Identificarea garanției incluse în obiectul de evaluare se realizează pe baza contractelor de împrumut și a documentației de garanție, care este parte integrantă a contractelor de împrumut.

Înainte de a începe evaluarea, Clientul și Evaluatorul stipulează posibile ipoteze și restricții legate de specificul obiectului de evaluare și posibilele dificultăți în obținerea de informații despre obiectul de evaluare.

Specificul evaluării creanțelor constă în dificultatea de a obține informații despre obiectul evaluării, întrucât majoritatea informațiilor sunt deținute de Împrumut. După primirea informațiilor, este necesară reconcilierea datelor din dosarul de credit și primite de la Împrumutat. In unele cazuri, se recomanda reconcilierea situatiilor contabile primite de la Imprumutat cu datele transmise fiscului pentru a preveni cazurile de evaluare bazate pe declaratii nesigure.

1. Dacă un contract de împrumut a fost încheiat cu o societate comercială (societate cu răspundere limitată, societate pe acțiuni), atunci este necesar să se verifice dacă o astfel de tranzacție a fost una majoră pentru companie și dacă încheierea acesteia a fost convenită în modalitatea prevazuta de lege si de statutul societatii. De asemenea, este important să se verifice competențele unui funcționar al unei companii comerciale de a efectua o astfel de tranzacție, deoarece statutul poate stabili restricții cu privire la competențele unicului organ executiv al companiei.

La analizarea contractelor de garanție, Evaluatorul trebuie să acorde atenție faptului că, în conformitate cu art. 339 din Codul civil al Federației Ruse, acordul de gaj trebuie să indice: subiectul gajului și evaluarea acestuia, esența, mărimea și termenul limită pentru îndeplinirea obligației garantate prin gaj. De asemenea, trebuie să conțină o indicație a părții care are proprietatea gajată (articolul 338 din Codul civil al Federației Ruse).

Întrucât, în conformitate cu Codul civil, debitorul gajist poate fi doar proprietarul lucrului sau o persoană care are dreptul de administrare economică asupra acestuia (Partea 2 a articolului 335), un punct important este verificarea titlurilor de proprietate pentru subiect al gajului.

Întrucât, în conformitate cu legislația în vigoare, ipoteca unei clădiri (structurii) trebuie însoțită în mod necesar de o ipotecă a terenului pe care se află imobilul (sau dreptul de a închiria acest teren), trebuie acordată atenție prezenței de teren ca parte a obiectului ipotecii. Absența unui gaj al unui teren face ca gajul în ansamblu să fie anulat.

Atunci când se analizează un contract de ipotecă, este necesar să se acorde atenție faptului că, în conformitate cu Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar), subiectul ipotecii este determinat în acordul indicând numele, locația și suficient pentru a identifica această descriere a subiectului. De asemenea, contractul de ipotecă trebuie să indice dreptul în virtutea căruia imobilul care face obiectul ipotecii aparține debitorului ipotecar, precum și denumirea organismului care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta (denumit în continuare ca organism care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor) care l-a înregistrat dreptul de gajist.

De asemenea, este necesar să se verifice dacă contractul de ipotecă, precum și acordurile suplimentare la acesta (dacă există) au fost înregistrate în modul prevăzut de lege (Contractul de ipotecă se consideră încheiat și intră în vigoare din momentul înregistrării sale de stat).

În cazul în care competența Evaluatorului nu este suficientă pentru a face o judecată profesională cu privire la posibilul nivel de risc pentru un anumit contract de împrumut, atunci un avocat care reprezintă Clientul sau un reprezentant al unei companii de consultanță specializate trebuie să își prezinte opinia în scris cu privire la această problemă.

La analiza contractelor de garanție, Evaluatorul trebuie să verifice prezența semnăturilor și sigiliilor pe copiile contractului, corespondența persoanelor menționate în „antetul” contractului cu numele complete ale semnatarilor efectivi.

De asemenea, se verifică disponibilitatea deciziilor relevante (Protocoale) ale organelor garantului - persoană juridică.

Ținând cont de termenul de prescripție scurtat stabilit pentru încasarea creanțelor de la fidejusor, persoana care primește dosarul trebuie să calculeze imediat acest termen procedural. Pentru a face acest lucru, ar trebui să aflați în condițiile contractului de împrumut (ținând cont de toate acordurile suplimentare) termenul limită pentru rambursarea împrumutului, apoi adăugați un an calendaristic (clauza 4 din articolul 364 din Codul civil). Acesta va fi termenul de prescripție pentru depunerea unei cereri împotriva garantului. Trebuie să se înțeleagă că în acest termen trebuie formulată o cerere nu numai împotriva garantului, ci și după expirarea perioadei specificate în Acordul de garanție pentru îndeplinirea voluntară a atribuțiilor sale de către garant, dar și o declarație de creanță trebuie să se înțeleagă. fi trimis garantului. Ținând cont de faptul că un împrumut este de obicei recunoscut ca fiind problematic dacă există o întârziere în rambursare, se poate presupune că perioada de rambursare a creditului a sosit deja cu ceva timp în urmă, ceea ce înseamnă că termenul de prescripție de un an împotriva garantului. a început să alerge.

În cazul în care competența Evaluatorului nu este suficientă pentru a face o judecată profesională cu privire la posibilul nivel de risc pentru un anumit contract de împrumut, atunci un avocat care reprezintă Clientul sau un reprezentant al unei companii de consultanță specializate trebuie să își prezinte opinia în scris cu privire la această problemă.

Alegerea standardului de determinare a valorii obiectului asigurării drepturilor de creanță (denumit în continuare obiect de evaluare) se face pe baza scopului evaluării, ținând cont de normele legislative în vigoare.

În conformitate cu art. 3 din Legea Federației Ruse „Cu privire la activitățile de evaluare” (29.07.98, Nr. 135-FZ), valoarea de piață a obiectului de evaluare este înțeleasă ca prețul cel mai probabil la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat în aer liber. piață într-un mediu concurențial, când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar valoarea prețului tranzacției nu se reflectă în nicio circumstanță extraordinară, adică atunci când:

• una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze obiectul evaluării, iar cealaltă parte nu este obligată să accepte executarea;
• părțile la tranzacție cunosc bine obiectul tranzacției și acționează în propriul interes;
• obiectul de evaluare este prezentat pe piata deschisa printr-o oferta publica, tipica pentru obiecte de evaluare similare;
• prețul tranzacției reprezintă o remunerație rezonabilă pentru obiectul evaluării și nu a existat nicio constrângere pentru finalizarea tranzacției în raport cu părțile la tranzacție pe nicio parte;
• plata pentru obiectul de evaluare se exprimă în formă bănească.

Evaluarea oricărui obiect al dreptului de proprietate este un proces ordonat, direcționat, de determinare a valorii acestuia în termeni monetari, ținând cont de venitul potențial și real adus de acesta la un anumit moment de timp pe o anumită piață.

În conformitate cu standardele de evaluare, procesul de determinare a valorii de piață implică utilizarea a trei abordări de evaluare:

Abordare rentabilă- un set de metode de evaluare a costurilor bazate pe determinarea costurilor necesare refacerii sau înlocuirii obiectului evaluat, luând în considerare uzura acestuia. Abordarea costurilor se bazează pe principiul substituției, care prevede că cumpărătorul nu va plăti mai mult pentru o bucată de proprietate decât ceea ce este necesar pentru a o înlocui cu o altă proprietate care are caracteristici utile similare.

Abordare comparativă- un set de metode de evaluare a valorii bazate pe compararea obiectului de evaluare cu obiecte similare pentru care sunt disponibile informații privind prețurile tranzacțiilor cu acestea. Abordarea comparativă a vânzărilor se bazează pe principiul unei piețe care funcționează eficient, în care investitorii cumpără și vând active similare în timp ce iau decizii individuale independente.

Abordarea veniturilor- un set de metode de evaluare a valorii bazate pe determinarea venitului preconizat din obiectul de evaluare. Abordarea veniturilor se bazează pe evaluarea așteptărilor investitorului cu privire la beneficiile economice viitoare din deținerea proprietății evaluate.

Conform Standardelor Federale de Evaluare, aprobate prin ordinele Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse din 20 iulie 2007 nr. 254, 255 și 256, Evaluatorul are dreptul de a determina în mod independent metode specifice de evaluare în cadrul fiecărei abordări de evaluare.

Evaluarea folosind abordarea veniturilor este utilizată atunci când se evaluează gajul clădirilor și structurilor, mașinilor, echipamentelor, vehiculelor și gajului acțiunilor companiei.

La evaluarea clădirilor și ansamblurilor de proprietăți este necesar:

1. Efectuați o analiză de piață a proprietății care este evaluată drept bun imobiliar generator de venituri.
2. Indicați separat suprafața: suprafața totală a clădirii sau a complexului imobiliar, suprafața de închiriat.
3. Atunci când se calculează tariful de închiriere pentru un obiect de evaluare folosind o abordare comparativă, ratele de închiriere ale analogilor ar trebui să fie eliminate de TVA, utilități și costuri de exploatare, iar coeficientul de coridor ar trebui să fie luat în considerare. Indicați numărul de telefon de contact al obiectului analogic.
4. Prețul unitar pentru compararea tarifelor de închiriere (RUB/1 mp) a obiectelor similare trebuie să respecte principiul omogenității și să nu depășească 30%.

La evaluarea echipamentelor, abordarea veniturilor este utilizată pentru evaluarea liniilor de producție.

Vehicule. Abordarea veniturilor este utilizată pentru transporturi specializate (cai ferate, apă, transport de marfă interurban și internațional etc.).

Când evaluați o întreprindere existentă, trebuie să:

1. Prognoza veniturilor ar trebui să se bazeze pe previziuni ale volumelor vânzărilor de produse/servicii și prețuri pentru fiecare tip de produs/serviciu produs. Se realizează în funcție de capacitatea (spațiul disponibil pentru închiriere) a întreprinderii care se evaluează și prețurile de piață pentru vânzarea unei unități de produse/servicii.
2. Excludeți veniturile unice și neplanificate.
3. Explorați date istorice despre întreprindere și industrie.
4. Atunci când estimați costurile, excludeți costurile nejustificate.
5. Întrucât ratele dobânzilor la creditele oferite de bănci necesită o creștere a rentabilității, pe care întreprinderile nu o pot garanta atât acum, cât și în perioada de prognoză, pentru a evalua capitalul propriu, ar trebui utilizată metoda fluxului de numerar actualizat pentru capitaluri proprii fără a deduce creditele și creditele pe termen lung. Adică, valoarea de piață a unei întreprinderi operaționale este determinată folosind fondurile proprii.
6. Se efectuează ajustări finale: surplus/deficit de capital de lucru propriu; valoarea de piață a investițiilor financiare pe termen lung; valoarea de piață a activelor non-core.
7. Dacă întreprinderea funcționează, dar are o durată de viață limitată rămasă pe piață, atunci venitul din operațiuni poate scădea mai degrabă decât să crească.

Procent de reducere

La evaluarea valorii de piață a capitalului propriu, rata de actualizare se calculează folosind metoda construcției cumulative în cazul în care nu este posibilă efectuarea calculului la aplicarea modelului de stabilire a prețului activelor de capital (CAPM).

Bonusul pentru dimensiunea companiei se bazează pe o analiză a activelor nete ale companiilor comparabile.

Rata de capitalizare

Când treceți de la rata de actualizare la rata de capitalizare pentru a calcula reversiunea, rata de creștere a venitului (venitului) în perioada post-prognoză ar trebui să fie în intervalul 3-5%.

Abordarea comparativă a evaluării imobiliare se bazează pe informații despre tranzacțiile recente cu proprietăți similare de pe piață și pe compararea proprietății evaluate cu analogi.

Condiția inițială pentru aplicarea metodei este prezența unei piețe dezvoltate.

În cadrul unei abordări comparative a evaluării imobiliare, se pot distinge două metode:

• Metoda analizei comparative a vânzărilor.
• Metoda chiriei brute.

Principalele criterii de selectare a obiectelor analogice:

1. Tipul și tipul de utilizare a proprietății;
2. Calitate;
3. Drepturi transferabile;
4. Locație;
5. Caracteristici fizice;
6. Condiții și finanțare;
7. Termeni și timp de vânzare.

După selectarea și compararea obiectelor analoge cu obiectul evaluării, trebuie făcute modificările corespunzătoare, dacă este necesar.

Ajustările pot fi procentuale sau cost.

Metode de bază pentru calcularea corecțiilor:

1. Metode bazate pe analiza vânzărilor în pereche;
2. Metode experte de calcul și modificări;
3. Metode statistice.

Metoda chiriei brute se bazează pe ipoteza că există o relație directă între prețul de vânzare al imobilului și veniturile din chirii. Această metodă implică utilizarea unui multiplicator al chiriei brute (GRM). MVR este raportul dintre prețul de vânzare al unei proprietăți și venitul brut din închirierea acesteia pentru o anumită perioadă (lună, trimestru, an). Valoarea proprietății care se evaluează este determinată prin înmulțirea MVR-ului cu venitul brut pentru perioada corespunzătoare din închirierea (eventual așteptată) a proprietății evaluate.

Evaluarea bunurilor mobile

Bunurile mobile includ obiectele corporale și necorporale care nu sunt imobile. Această proprietate nu este atașată permanent bunurilor imobiliare și, ca categorie, o astfel de proprietate se caracterizează prin capacitatea de a fi mutată.

Metode de abordare comparativă - metode bazate pe analiza tranzacțiilor de vânzare a obiectelor analoge și compararea cu obiectul evaluării pentru a face ajustări corespunzătoare:

1. Metoda de informare a pieței: determinarea valorii bunurilor mobile prin utilizarea informațiilor privind prețurile de vânzare publicate în listele de prețuri ale producătorilor, distribuitorilor sau altor surse de informații privind prețurile de vânzare.
2. Metoda vânzărilor comparative: Determinarea valorii prin compararea vânzărilor recente de bunuri personale comparabile cu proprietatea în cauză, după efectuarea ajustărilor adecvate pentru a ține seama de diferențele dintre acestea.
3. Metoda modelării statistice (metoda evaluării în masă): o metodă de a considera obiectul valorizat al proprietății mobile ca reprezentant al unui anumit set de obiecte omogene pentru care sunt cunoscute prețurile.
4. Metoda modelelor de corelare: o metodă de evaluare a unui obiect de proprietate mobilă, bazată pe determinarea parametrului mediu ponderat în unități convenționale, caracterizarea proprietăților tehnice și economice ale obiectului evaluat și raportate proporțional cu valoarea acestuia.

Evaluarea unei afaceri/întreprinderi de exploatare

Metode de evaluare:

1. Metoda analogică a companiei. Această metodă se bazează pe utilizarea prețurilor generate de bursa deschisă. Baza pentru comparație este prețul unei acțiuni ale societăților pe acțiuni deschise.
2. Metoda tranzacției. Metoda se axează pe prețurile de achiziție ale întreprinderii în ansamblu sau pe pachetul de control al acesteia.
3. Metoda coeficienților industriei. Metoda se bazează pe utilizarea relațiilor recomandate între preț și anumiți parametri financiari.

Abordarea costului este un ansamblu de tehnici și metode de determinare a valorii de piață a obiectului evaluat, pe baza sumei costurilor necesare refacerii acestuia în condițiile existente la data evaluării, ținând cont de ajustări pentru nivelul de amortizare al obiect.

Pentru calcularea sumei costurilor, în funcție de condițiile specifice, se utilizează fie costul de înlocuire (valoarea estimată a costurilor în prețuri curente la data evaluării, necesară pentru a recrea o copie exactă a obiectului evaluat, folosind aceleași materiale, standarde). , design, calitatea lucrării) sau costul de înlocuire (valoarea costurilor suportate la data evaluării pentru a recrea un obiect similar cu cel evaluat din punct de vedere al utilităţii; prin urmare, utilizarea materialelor moderne, soluţiilor tehnice şi tehnologice, respectarea este permisă cerințele tehnice și sanitare actuale).

Cu abordarea prin cost, este necesar să se determine valoarea deprecierii sau a reducerii din costul complet de înlocuire (costul de înlocuire). Evaluatorul calculează uzura nu în funcție de documentele de reglementare, ci în funcție de starea sa fizică reală și de conformitatea funcțiilor îndeplinite cu nevoile moderne ale pieței. Deteriorarea generală a unui obiect include: învechirea fizică, funcțională și economică.

Alegerea metodelor de evaluare în abordarea costurilor depinde de scopul evaluării, de tipul de obiect evaluat și de perspectivele de utilizare a acestuia. O tehnică generală atunci când se utilizează abordarea costului este împărțirea unui obiect în elementele sale componente și aplicarea corespondenței fiecăruia dintre ele. tehnici de evaluare luând în considerare uzura individuală.

Cu o abordare bazată pe cost pentru evaluarea valorii unei întreprinderi, se folosesc următoarele metode: activele nete și valoarea de lichidare. Metoda activului net este utilizată pentru evaluarea întreprinderilor profitabile cu perspective de dezvoltare.

Valoarea de lichidare este suma veniturilor actualizate din vânzarea activelor, redusă cu valoarea datoriilor și a costurilor de lichidare.

În abordarea bazată pe cost pentru evaluarea valorii imobilelor se determină valoarea de piață a terenului și a obiectelor situate pe zona evaluată.

Pentru evaluarea unui teren se folosesc următoarele metode: vânzări comparabile; corelare (transfer); valorificarea rentei terenului: tehnici reziduale pentru teren; dezvoltarea (dezvoltarea) unui teren.

În abordarea costurilor de evaluare a costului clădirilor și structurilor se folosesc următoarele metode: unitate comparativă; estimarea costurilor element cu element; estimare, precum și metoda indicelui de evaluare.

Cu o abordare a costurilor pentru estimarea costului mașinilor și echipamentelor, sunt utilizate metode de calcul direct și evaluarea holistică a costurilor.

Abordarea prin cost pentru aprecierea valorii imobilizărilor necorporale este recomandabilă dacă acestea sunt unice sau este imposibil de calculat cota din profit adusă de obiectul evaluat. Evaluatorul poate folosi metoda costului de creare și metoda câștigului de cost. Metoda costului de creare a imobilizărilor necorporale presupune determinarea costului complet de înlocuire al activului, care include costurile de creare, achiziție și aducere a obiectului într-o stare care să îi permită utilizarea în scopurile prevăzute. Costul de înlocuire este ajustat în funcție de rata de uzură a imobilizării necorporale. Metoda cost-beneficiu vă permite să aflați valoarea de piață a unui activ necorporal pe baza economiilor de costuri realizate prin utilizarea acestuia.

Valoarea finală a valorii de piață a obiectului se determină pe baza coordonării rezultatelor evaluării obţinute pentru diverse abordări prin cântărire matematică bazată pe o determinare expertă a semnificaţiei unei anumite abordări.

După convenirea asupra ponderilor demersurilor, este necesar să se țină seama de prevederile Legii „Cu privire la insolvență (faliment)” modificată la 30 decembrie 2008. Potrivit art. 138 din care 70%, iar pentru creditorii aflați în contracte de împrumut 80% din valoarea de piață a imobilului gajat creditorului dat, se alocă pentru a satisface creanțele creditorului garantat, dar nu mai mult decât valoarea principală a datoriei aferente obligației. garantat cu gajul și dobânda datorată.

După ce Evaluatorul a calculat suma pe care Garantul o va primi în viitor la vânzarea proprietății la finalizarea procedurii de faliment, este necesar să se evalueze valoarea dreptului de creanță prin actualizarea valorii rezultate a garanției la momentul actual. . Perioada de reducere este determinată de durata estimată a procedurii de faliment. Clientul oferă o opinie cu privire la calendarul fiecărei etape a procedurii de faliment.

1. Standarde internaționale de evaluare. Ediția a șaptea. 2005 /Trad. din engleza I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. - M.: Societatea Rusă a Evaluatorilor LLC, 2006.

2. Standarde europene de evaluare. 2000/Per. din engleza G.I. Mikerin, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova, - M.: Societatea Rusă a Evaluatorilor LLC, 2003.

3. Standarde Internaționale de Evaluare, Ediția a VIII-a, Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare, 2007.