Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

Postat pe http://www.allbest.ru/

• Contabilitatea investitorilor
• Contabilitate cu clientul
• 3. Contabilitatea decontărilor dintre client și antreprenor
• Asigurarea constructiilor cu materiale si echipamente
• Bibliografie

Contabilitatea investitorilor

Conform paragrafului 2 al articolului 4 din Legea nr. 39-FZ, după cum s-a menționat mai sus, investitorii sunt persoane juridice sau persoane fizice, asociații de persoane juridice create în baza unui acord de activități comune, organe de stat, administrații locale, entități comerciale străine. , facand investitii de capital.

Cu alte cuvinte, investitorul este cel care plătește banii și „apelează” (adică mijlocul fix).

Investiția în construcția unui mijloc fix este în esență o achiziție a acestui obiect cu plată în avans, care durează o perioadă lungă de timp.

Totuși, pe de altă parte, acordul pe care investitorul îl încheie cu clientul este cel mai apropiat, în opinia noastră, de un contract de agenție.

Potrivit clauzei 1 din articolul 1005 din Codul civil al Federației Ruse, în conformitate cu contractul de agenție încheiat, agentul se obligă, contra cost, să efectueze anumite acțiuni în numele comitentului în numele său și pe cheltuiala principalul.

În numele investitorului, clientul se obligă să construiască și să transfere investitorului o instalație de active fixe puse în funcțiune (sau gata de punere în funcțiune). Construcția se realizează pe cheltuiala investitorului și în numele clientului.

În conformitate cu articolul 1006 din Codul civil al Federației Ruse, principalul este obligat să plătească agentului o remunerație în suma și în modul stabilite în contractul de agenție.

investitor contabil client constructii

Acordul de investiții poate determina valoarea remunerației care trebuie primită de client în diferite moduri.

Cu toate acestea, în orice caz, pentru investitor, costul unității construite pentru el va fi determinat pe baza sumei de fonduri plătite clientului, indiferent dacă aceasta este alocată sau nu în contractul de remunerare al clientului.

1. Procedura de înregistrare a costurilor de construcție a unui obiect pe cheltuiala fondurilor proprii

În conformitate cu Instrucțiunile pentru aplicarea Planului de Conturi, aprobate prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Rusiei din 31 octombrie 2000 nr. 94n (denumite în continuare Instrucțiuni pentru Aplicarea Planului de Conturi), transferul de fonduri către furnizorul mijlocului fix (de la investitor la client) se reflectă prin afișarea:

Debitconturi60 Creditconturi51

enumerate facilităţi către client.

Conform clauzei 3 din Regulamentul contabil „Cheltuieli de organizare” PBU 10/99, aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Rusiei din 05/06/99 nr. ЗЗн (denumit în continuare PBU 10/99), plata în avans este nerecunoscut ca o cheltuiala in contabilitate.

În conformitate cu clauza 15 din articolul 270 din Codul de procedură RF, fondurile sau alte proprietăți transferate de o organizație ca plată în avans nu sunt recunoscute drept cheltuieli la calcularea profitului impozabil.

Astfel, până când clientul acceptă instalația construită (sau cozile sale pregătite pentru punere în funcțiune - în funcție de termenii contractului încheiat), suma de fonduri transferate clientului se va reflecta în contabilitatea investitorului ca o plată în avans.

Legislația nu prevede forma unui act de acceptare și transfer al unui obiect de mijloc fix construit de la client la investitor. În consecință, actul poate fi întocmit sub orice formă. Puteți utiliza, de asemenea, actul de acceptare și transfer al unei clădiri (structuri) în formularul OS-la, aprobat prin Rezoluția Comitetului de Stat de Statistică al Rusiei din 21 ianuarie 2003 nr. 7.

În conformitate cu clauza 3 din Regulile pentru păstrarea registrelor facturilor primite și emise, registrelor de achiziții și registrelor de vânzări la calcularea taxei pe valoarea adăugată, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 2 decembrie 2000 nr. 914 (denumit în continuare: ca Rezoluție nr. 914), clientul reflectă facturile primite de la contractori în jurnalul facturilor primite.

La transferul obiectului către investitor, clientul emite o factură pentru întregul cost al lucrării efectuate (inclusiv cuantumul remunerației pe care a primit-o). În carnetul de vânzări, în conformitate cu clauza 24 din Rezoluția nr. 914, se înregistrează factura emisă către investitor în raport cu remunerația primită (de încasat).

Investitorul trebuie să reflecte acceptarea unui mijloc fix construit de la client în registrele contabile prin următoarele înregistrări:

Debitconturi08 Creditconturi60 (76 )

reflectat acceptare din client construit obiect principal fonduri;

Debitconturi19 Creditconturi60 (76 )

reflectat sumă impozit pe adăugat Preț De admis obiect.

Conform articolului 131 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare (active fixe construite) este supus înregistrării de stat.

În conformitate cu clauza 1 a articolului 25 din Legea federală din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” (denumită în continuare Legea nr. 122-FZ), dreptul la un obiect imobiliar nou creat se înregistrează pe baza documentelor care confirmă faptul creării acestuia.

Acestea pot fi documente care confirmă dreptul de a folosi un teren pentru a crea un obiect imobiliar, în cazuri stabilite - documentație de proiectare și deviz, precum și documente care conțin o descriere a obiectului.

Conform clauzei 8 din Recomandările metodologice privind procedura de înregistrare de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta, aprobate prin Ordinul Ministerului Justiției al Rusiei din 1 iulie 2002 nr. 184, următoarele sunt depuse pentru înregistrarea de stat. :

cerere de înregistrare de stat;

document care confirmă plata pentru înregistrarea de stat;

documente care confirmă atribuțiile reprezentantului titularului dreptului, inclusiv competențele reprezentantului persoanelor juridice de a acționa în numele persoanei juridice;

documente care stabilesc apariția drepturilor;

planul terenului și planul proprietății cu indicarea numărului său cadastral.

Reprezentantul persoanei juridice prezinta actul de identificare si actele constitutive ale persoanei juridice.

Toate documentele necesare pentru înregistrarea de stat a drepturilor trebuie depuse în cel puțin două copii, dintre care unul trebuie să fie un original (cu excepția actelor autorităților de stat și a actelor administrației publice locale). După înregistrarea de stat a drepturilor, originalul trebuie returnat deținătorului drepturilor de autor.

Conform clauzei 8 din Reglementările contabile „Contabilitatea mijloacelor fixe” PBU 6/01, aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Rusiei din 30 martie 2001 nr. 26n (denumit în continuare PBU 6/01), taxele de înregistrare , taxele de stat și alte plăți similare efectuate în legătură cu achiziționarea (primirea) de drepturi asupra unui obiect al mijloacelor fixe, sunt supuse includerii în costurile efective de construcție a obiectului.

Aceasta ar trebui să includă și alte costuri pentru pregătirea documentelor pentru înregistrare (executarea unei împuterniciri, legalizarea copiilor tuturor documentelor necesare etc.).

Astfel, costurile înregistrării de stat în contabilitate se vor reflecta în următoarele înregistrări:

Debitconturi08 Creditconturi51, 71 etc. - costurile de înregistrare a dreptului de proprietate asupra unui element de mijloc fix acceptat de la client sunt incluse în costurile de construcție a acestuia.

2. Contabilitate cu un investitor folosind fonduri împrumutate

În cazul strângerii de fonduri în baza unui contract de împrumut bancar sau a unui acord de împrumut pentru a face investiții de capital, contabilitatea investitorului se ține după cum urmează.

Contabilitatea unui credit și a costurilor deservirii acestuia în registrele contabile se reflectă în conformitate cu cerințele Reglementărilor contabile „Contabilitatea cheltuielilor cu împrumuturi și credite” (PBU 15/08), aprobate prin Ordinul Ministerului Finanțelor din Rusia din 6 octombrie 2008 Nr. 107n (denumită în continuare PBU 15/08).

Primirea și utilizarea unui împrumut de investiții în registrele contabile trebuie reflectate de următoarele înregistrări:

Debitconturi51 Creditconturi67

sosit facilităţi din creditor Pentru investind al lor V un obiect capital investitii;

Debitconturi60 subcont " Avansuriemis" Creditconturi51

enumerate facilităţi către client, implementarea constructie obiect.

Cheltuielile cu împrumuturile și creditele sunt reflectate în contabilitate și raportare în perioada de raportare la care se referă. Aceste cheltuieli sunt recunoscute ca alte cheltuieli, cu excepția acelei părți din ele care este supusă includerii în costul activului de investiție.

Costul unui activ de investiție include dobânda plătibilă creditorului (creditorului) direct legată de achiziția, construcția și (sau) producția activului de investiție.

Un activ de investiții este înțeles ca un obiect de proprietate, a cărui pregătire pentru utilizarea prevăzută necesită un timp îndelungat și cheltuieli semnificative pentru achiziție, construcție (sau) producție.

Dobânda plătibilă împrumutătorului este inclusă în costul activului de investiție sau în alte cheltuieli în mod regulat, de regulă, indiferent de condițiile împrumutului.

Costurile suplimentare ale împrumuturilor pot fi incluse în mod egal ca parte a altor cheltuieli pe durata contractului de împrumut sau de credit.

Conform clauzei 30 din PBU 15/08, dobânda pentru un împrumut (împrumut) este inclusă în costurile reale de achiziție, construcție și (sau) producție a unui activ de investiții dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:

? cheltuielile pentru achiziția, construcția și (sau) producția unui activ de investiții sunt supuse recunoașterii în contabilitate;

? cheltuielile cu împrumuturile și creditele asociate cu achiziția, construcția și (sau) producția unui activ de investiții sunt supuse contabilității;

? au început lucrările de achiziție, construcție și (sau) producție a unui activ de investiții.

Atunci când achiziția, construcția și (sau) producția unui activ de investiții este suspendată pentru o perioadă lungă (mai mult de trei luni), dobânda încetează să fie inclusă în costul activului de investiție din prima zi a lunii următoare celei de suspendarea achiziției, construcției și (sau) producției unui astfel de activ.

În perioada specificată, dobânda este inclusă în alte cheltuieli ale organizației.

La reînnoirea achiziției, construcției și (sau) producției unui activ de investiție, dobânda este inclusă în costul activului de investiție din prima zi a lunii următoare celei de reluare a achiziției, construcției și (sau) producției investiției. activ.

Dobânda încetează să mai fie inclusă în costul activului de investiție din prima zi a lunii următoare celei de încetare a achiziției, construcției și (sau) producției activului de investiții.

Debitconturi08 Creditconturi67

acumulate interes De împrumutat mijloace Și inclus V Preț investitie activ.

Debitconturi91 Creditconturi67

acumulate interes De împrumutat mijloace Și inclus V compus alții cheltuieli.

Dacă obiectul este efectiv pus în funcțiune (producția de produse, prestarea muncii, prestarea de servicii a început pe el), dar nu este acceptat în contabilitate ca obiect al mijloacelor fixe (de exemplu, un certificat de înregistrare a dreptului de proprietate nu are încă primite), apoi din luna următoare începerii funcționării efective a activului de investiție, dobânda la împrumut încetează să mai fie inclusă în costul acestuia.

Transferul obiectului de la client la investitor este reflectat de postarea:

Debitconturi08 Creditconturi60

admis terminat constructie un obiect principal fonduri;

Debitconturi19 Creditconturi60

reflectat TVA De terminat constructie obiect.

Debitconturi60 Creditconturi60 subcont " Avansuriemis"

Test avans.

Debitconturi91 Creditconturi67

acumulate interes De împrumut Cu moment transferuri obiect din client investitor inainte de întoarcere împrumut.

În conformitate cu paragraful 2 al paragrafului 1 al articolului 265 din Codul fiscal al Federației Ruse, dobânda la obligațiile de datorie în scopul impozitului pe profit este recunoscută drept cheltuieli neexploatare. În acest caz, dobânda la obligațiile de creanță de orice tip este considerată o cheltuială, indiferent de natura creditului sau împrumutului acordat (atât curent, cât și investițional).

Contabilitate cu clientul

Finanțarea costurilor de construcție a capitalului poate fi efectuată de dezvoltator folosind fonduri proprii sau împrumutate.

Fondurile proprii ale organizației pentru finanțarea investițiilor de capital constau în amortizarea mijloacelor fixe în exploatare, profitul net al anilor anteriori investit de proprietarii organizației în construcții de capital, capital autorizat și suplimentar în partea destinată finanțării construcției de capital. În plus, veniturile de urgență pot fi utilizate ca sursă de fonduri proprii pentru construcția de instalații, care pot fi primite sub formă de despăgubiri de asigurare de la companiile de asigurări în cazul rambursării cheltuielilor de urgență în legătură cu dezastre naturale și catastrofe într-o parte. depăşirea pierderilor din pierderea bunurilor asigurate. Utilizarea surselor proprii pentru finanțarea investițiilor de capital nu este reflectată în contabilitatea curentă; sursele de finanțare a investițiilor de capital sunt reflectate pentru anul de raportare în situațiile financiare anuale, anexa la bilanț (formular nr. 5).

Fondurile strânse pentru finanțarea construcției de capital sunt reflectate în evidențele contabile ale organizației defalcate de investitori. În special, fondurile strânse includ:

fonduri de investitori în cadrul acordurilor de investiții și acordurilor de construcție partajată;

fondurile clienților atunci când organizația îndeplinește funcțiile unui client-dezvoltator în baza unor acorduri intermediare;

fonduri împrumutate primite pe bază de rambursare de la banca și alte organizații și persoane fizice.

Lista funcțiilor clientului în fiecare caz concret este determinată de acordul de investiții încheiat între investitor și client și contractul de construcție încheiat între client și antreprenor.

Forma unui acord de investiții (implementarea unui proiect de investiții) nu este prevăzută de Codul civil al Federației Ruse. Cel mai apropiat lucru de un acord de investiții este un contract de agenție.

Potrivit clauzei 1 din articolul 1005 din Codul civil al Federației Ruse, în conformitate cu contractul de agenție încheiat, agentul se obligă, contra cost, să efectueze anumite acțiuni în numele comitentului în numele său și pe cheltuiala principalul.

În numele investitorului, clientul se obligă să construiască și să-i transfere investitorului o facilitate de active fixe comisionate. Construcția se realizează pe cheltuiala investitorului și în numele clientului.

În conformitate cu articolul 1006 din Codul civil al Federației Ruse, principalul este obligat să plătească agentului o remunerație în suma și în modul stabilite în contractul de agenție.

În cazul în care contractul de agenție nu prevede valoarea remunerației agenției și aceasta nu poate fi determinată pe baza termenilor contractului, remunerația trebuie plătită în suma care, în circumstanțe comparabile, este plătită de obicei pentru servicii similare.

Acordul de investiții poate determina valoarea remunerației care trebuie primită de client în diferite moduri. Să ne uităm la cele mai comune opțiuni.

1. Contabilitatea decontărilor dintre client și investitor, dacă valoarea remunerației clientului nu este specificată în contract

În acest caz, contractul de construcție a unui obiect încheiat între investitor și client stabilește doar suma pe care investitorul o plătește clientului pentru construcție. Documentația de proiectare și deviz este întocmită în așa fel încât costurile de întreținere a clientului să fie incluse în costul de inventar al proiectelor de construcție.

Diferența dintre suma de fonduri primite de la investitor și costul real al construcției instalației va fi recompensa clientului pentru munca pe care a făcut-o.

Primirea fondurilor de la investitor în registrele contabile trebuie reflectată de următoarele înregistrări:

Debitconturi51 (52, 55 ) Creditconturi86

sosit facilităţi din investitor pe constructie obiect.

Puteți reflecta primirea fondurilor de la investitor și ca primire a fondurilor de la principal, adică prin postarea:

Debitconturi51 (52, 55 ) Creditconturi76 .

În conformitate cu clauza 1 a articolului 156 din Codul fiscal al Federației Ruse, baza de impozitare pentru TVA atunci când se prestează servicii în baza unui contract de agenție este determinată pe baza sumei remunerației (sau a altor venituri) primite de agent.

În acest caz, suma fondurilor primite de la investitor nu este inclusă în baza de impozitare a TVA.

Costurile de construire a instalației în registrele contabile ale clientului vor fi reflectate de următoarele înregistrări:

Debitconturi08 Creditconturi60

admis din contractant efectuat constructie-asamblare muncă (Mai departe - lucrări de construcție și instalare);

Debitconturi19 Creditconturi60

reflectat impozit pe adăugat Preț De efectuat lucrări de construcție și instalare;

Debitconturi60 Creditconturi51 (52, 55 )

plătit către antreprenor Preț adoptat din -l lucrări de construcție și instalare.

În timpul construcției, clientul va suporta costurile de întreținere a organizației sale (chiria biroului, salariile și impozitul social unificat al angajaților, amortizarea mijloacelor fixe etc.).

În contabilitate, acestea ar trebui să se reflecte în următoarele înregistrări:

Debitconturi20 Creditconturi02, 70, 69, 60 , etc.

reflectat cheltuieli pe conţinut organizatii.

Taxa pe valoarea adăugată pentru serviciile aferente întreținerii clientului (închirierea spațiilor, utilități etc.) este supusă deducerii din buget în perioada fiscală în care au fost primite aceste servicii.

Transferul instalației construite către investitor trebuie reflectat în registrele contabile cu următoarele înregistrări:

Debitconturi86 Creditconturi08

anulat real petrece pe constructie obiect;

Debitconturi86 Creditconturi19

transferat investitor sumă impozit pe adăugat Preț De constructie si instalare muncă pe obiect;

Debitconturi86 Creditconturi90 subcont " Vânzări"

identificat diferență între real cheltuieli pe constructie obiect Și evidențiat investitor pe aceste obiective mijloace (identificat sumă recompense, datorată La primind client);

Debitconturi90 (subcont " TVA" ) Creditconturi68subcont " CalculeDeTVA"

reflectat sumă impozit pe adăugat Preț din primit recompense;

Debitconturi90 subcont " Pierderea profituluidinvânzări" Creditconturi99

reflectat financiar rezultat din execuţie investitie acord.

În scopul impozitului pe profit, în conformitate cu articolul 318 din Codul fiscal al Federației Ruse, toate cheltuielile efectuate de organizație vor fi împărțite în directe și indirecte.

Aceasta se referă la costurile de întreținere a organizației clientului.

Costurile pentru construcția unui obiect în conformitate cu clauza 9 a articolului 270 din Codul fiscal al Federației Ruse nu sunt recunoscute drept cheltuieli în scopul impozitului pe profit. Acestea ar trebui să fie considerate proprietăți (inclusiv bani) transferate de agent în legătură cu îndeplinirea obligațiilor din contractul de agenție. Clientul asigură investitorului servicii pentru organizarea construcției unității.

Conform clauzei 1 a articolului 319 din Codul fiscal al Federației Ruse pentru organizațiile care furnizează servicii, valoarea costurilor directe este distribuită la soldurile lucrărilor în curs proporțional cu ponderea neterminate (sau finalizate, dar neacceptate la sfarsitul lunii curente) comenzi de prestare de servicii in volumul total de comenzi finalizate in cursul lunii de prestare de servicii.

Dacă clientul lucrează cu un singur investitor, atunci până la finalizarea construcției va fi luată în considerare întreaga sumă a costurilor directe ca parte a lucrărilor în curs.

Să reamintim că, conform articolului 318 din Codul fiscal al Federației Ruse, cheltuielile directe în situația în cauză vor include numai salariile (și contribuțiile acumulate la fondurile extrabugetare) ale angajaților implicați direct în procesul de organizare a construcției. a facilitatii. Toate celelalte costuri vor fi considerate indirecte și cheltuite lunar.

Amortizarea echipamentelor (și clientul va avea doar echipamente de birou) și costul materialelor (adică numai materialele utilizate pentru a satisface nevoile lucrătorilor din hardware) ar trebui, desigur, să fie recunoscute drept cheltuieli indirecte în scopul impozitului pe profit.

Exemplu 1 . Ordin dirijarea contabilitate cheltuieli pe constructie obiect client

SRL „Gamma”, care este o organizație specializată a clientului, a încheiat în luna mai un acord pentru construirea unității cu investitorul - SA „Gemma”. Costul construcției instalației este de 30.000.000 de ruble, inclusiv TVA - 4.576.271 de ruble. Instalația construită și pusă în funcțiune ar trebui să fie predată investitorului în noiembrie.

Remunerația clientului este diferența dintre suma reflectată în contract și costurile reale ale construcției instalației. Suma de fonduri transferate antreprenorilor pentru lucrările lor de construcție și construcție a fost de 27.000.000 de ruble, inclusiv TVA - 4.118.644 de ruble.

Costurile Gamma LLC pentru întreținerea organizației în perioada de construcție a unității (salariile angajaților și impozitul social unificat, amortizarea activelor imobilizate, închirierea spațiilor și utilităților etc.) s-au ridicat la 1.200.000 de ruble, inclusiv TVA - 90.000 de ruble. . (o parte din costuri nu este supusă TVA-ului).

Primirea de fonduri de la investitor pentru construcție în registrele contabile ale Gamma LLC poate fi reflectată de înregistrarea:

Debitconturi51 (55 ) Creditconturi86 - 30.000.000 de ruble.

sosit facilităţi din investitor pe constructie obiect.

În opinia noastră, o altă opțiune ar fi mai acceptabilă, mai ales că fondurile sunt cel mai adesea transferate nu într-o singură plată, ci pe o perioadă lungă (în conformitate cu graficul prevăzut în contract).

Întreaga sumă de fonduri care urmează să fie primită de la investitor este reflectată ca fonduri pentru finanțare țintită, adică prin postarea:

Debitconturi76 Creditconturi86 - 30.000.000 de ruble.

reflectat facilităţi, subiect admitere din investitor Pentru constructie obiect V conformitate Cu conditii acord.

Iar primirea fondurilor conform programului se va reflecta în următoarele înregistrări:

Debitconturi51 (55 ) Creditconturi76 - suma fondurilor primite pentru această plată

reflectat facilităţi, primit din investitor Pentru constructie obiect (indicat Data chitanțe plată).

Pentru client, contractul de investiție este un contract de agenție. În conformitate cu clauza 1 a articolului 151 din Codul fiscal al Federației Ruse, atunci când desfășoară activități în temeiul unui contract de agenție, baza de impozitare a TVA este determinată ca fiind suma veniturilor primite sub formă de remunerație (sau orice alt venit) în timpul executarea acordului.

Când banii sosesc în contul clientului pentru finanțarea construcției, nu este încă posibil să se determine valoarea venitului.

Toate aceste fonduri nu ar trebui să fie luate în considerare în avans și TVA-ul perceput asupra lor în conformitate cu clauza 1 a articolului 162 din Codul fiscal al Federației Ruse, deoarece, în conformitate cu termenii contractului, valoarea costurilor pentru întreținerea clientului (adică, cuantumul venitului care li se cuvine) nu este alocat.

Să presupunem că antreprenorului i se transferă 50% din costul lucrărilor de construcție și instalare ca avans. Această enumerare va fi reflectată de intrarea:

Debitconturi60 Creditconturi51 - 13.500.000 RUB

enumerate cheltuieli platite in avans către antreprenor in spate performanţă constructie si instalare lucrări (27 000 000 freca. X 50% ).

Semnarea actelor de acceptare a lucrărilor efectuate de antreprenor și finalizarea decontărilor cu acesta în contabilitate trebuie reflectate în următoarele înregistrări:

Debitconturi08 Creditconturi60 - 22.881.356 rub.

admis din contractant efectuat muncă De constructie obiect;

Debitconturi19 Creditconturi60 - 4.118.644 RUB

reflectat TVA De efectuat lucrări de construcție și instalare;

Debitconturi60 Creditconturi51 - 13.500.000 de ruble.

rambursat creanţă către antreprenor in spate efectuat lucrări de construcție și instalare.

În timpul construcției unității, clientul suportă cheltuieli pentru întreținerea proprie: închirierea spațiilor, plata salariilor către angajați, amortizarea mijloacelor fixe etc.

Aceste cheltuieli vor fi reflectate lunar în registrele contabile prin următoarele înregistrări:

Debitconturi20 (26 ) Creditconturi02, 60, 70, 69, 68, 71 etc. - 1.110.000 de ruble.

reflectat cheltuieli OOO " Gamma" ;

Debitconturi19 Creditconturi60 - 90.000 de ruble.

reflectat TVA, raspunzator pentru transfer furnizor De primit Servicii V compoziţie cheltuieli OOO " Gamma" .

Dacă serviciile furnizate au fost plătite, atunci, în conformitate cu articolul 172 din Codul fiscal al Federației Ruse, Gamma LLC le acceptă pentru deducere, care ar trebui să fie reflectată în evidențele contabile prin postarea:

Debitconturi68 (subcont " CalculeDeTVA" ) Creditconturi19 - 90.000 de ruble.

admis La deducere TVA De primit Și plătit Servicii.

După finalizarea lucrărilor de construcție pe șantier, clientul, în conformitate cu contractul, îl transferă investitorului.

Pentru un investitor, costurile de construire a unei instalații (adică costul său inițial) includ atât costul lucrărilor de construcție și instalare efectuate de antreprenori, cât și costurile contractuale de întreținere a clientului.

Clientul transferă instalația construită către investitor la un cost determinat pe baza lucrărilor de construcție și instalare acceptate de la antreprenor. Cheltuielile de întreținere în cuantumul prevăzut de contract, sau mai precis, în cuantumul diferenței dintre fondurile primite de la investitor și fondurile plătite antreprenorului pentru lucrări de construcții și instalații, reprezintă venituri din prestarea de servicii către investitor. .

Diferența dintre suma veniturilor primite și suma costurilor determină rezultatul financiar al clientului - profit sau pierdere pe parcursul implementării acestui proiect de investiții.

Transferul instalației construite către investitor ar trebui să fie reflectat în registrele contabile cu următoarele înregistrări:

Debitconturi86 Creditconturi08 - 22.881.356 rub.

transferat investitor construit un obiect principal fonduri;

Debitconturi86 Creditconturi19 - 4.118.644 rub.

transferat investitor impozit pe adăugat Preț De efectuat contractant lucrări de construcție și instalare;

Debitconturi62 Creditconturi90 (subcont " Venituri) - 3.000.000 de ruble.

reflectat sumă sursa de venit din implementare investitie proiect;

Debitconturi90 (subcont " TVA" ) Creditconturi68 (subcont " CalculDeTVA" ) - 457.627 rub.

acumulate impozit pe adăugat Preț din sume primit sursa de venit.

Debitconturi90 (subcont " Pretulvânzări" ) Creditconturi20 (26 )

1.110.000 RUB

anulat cheltuieli pe conţinut organizatii;

Debitconturi90 (subcont " Pierderea profituluidinvânzări" ) Creditconturi99

1.432.373 RUB

identificat financiar rezultat din implementare investitie proiect (3 000 000 freca. - 457 627 freca. - 1 110 000 freca.);

Debitconturi86 Creditconturi62 - 3.000.000 de ruble.

reflectat rambursare creanţă investitor mijloace evidențiat pe finanţare constructie.

În scopul impozitului pe profit, suma fondurilor primite de la un investitor, în conformitate cu clauza 14 a articolului 250 din Codul fiscal al Federației Ruse, este recunoscută ca finanțare vizată și nu este inclusă în venitul primit.

Clientul este obligat să țină evidențe separate ale veniturilor primite și ale cheltuielilor efectuate. În caz contrar, întreaga sumă a fondurilor primite de acesta poate fi recunoscută ca venit în scopul impozitului pe venit.

Dar, în conformitate cu condițiile exemplului, valoarea venitului clientului este determinată ca diferență între suma fondurilor alocate de investitor și costurile reale de construcție.

În acest caz, în opinia noastră, autoritățile fiscale nu au dreptul să solicite clientului să aloce suma remunerației din suma totală a fondurilor primite și să o considere un avans.

Cheltuielile clientului pentru întreținerea organizației sale în conformitate cu articolul 318 din Codul fiscal al Federației Ruse vor fi împărțite în directe și indirecte.

Costurile directe vor include costurile de întreținere a personalului (salarii și impozit social unificat) direct implicat în construcția unității. Acestea vor fi anulate drept cheltuieli în noiembrie, când, conform termenilor din exemplu, proprietatea este transferată investitorului.

Toate celelalte cheltuieli sunt recunoscute ca indirecte și sunt supuse anulării drept cheltuieli în perioada de raportare în care au fost suportate.

Astfel, rezultatul activităților pentru prima jumătate a anului și 9 luni în contabilitate fiscală va fi o pierdere, întrucât veniturile vor fi încasate abia în trimestrul IV.

2. Contabilitatea decontărilor dintre client și investitor, dacă contractul specifică valoarea remunerației clientului

Un acord de investiții poate fi întocmit în așa fel încât să aloce din suma tuturor costurilor de construcție suma fondurilor care se datorează clientului pentru îndeplinirea funcțiilor sale. În acest caz, cuantumul venitului datorat clientului se stabilește din momentul încheierii contractului.

Suma fondurilor primite de la investitor pentru întreținerea organizației clientului va fi recunoscută ca plată în avans pentru serviciile prestate de acesta.

În conformitate cu clauza 1 a articolului 162 din Codul fiscal al Federației Ruse, avansul primit este inclus în baza de impozitare a TVA-ului.

După cum sa menționat mai sus, o serie de instanțe de arbitraj districtuale au luat decizii conform cărora avansul primit nu ar trebui inclus în baza de impozitare a TVA. Totuși, ce trebuie făcut în fiecare caz specific trebuie decis chiar de organizație.

Dacă costurile reale ale construcției unui obiect se dovedesc a fi mai mici decât cele stipulate în contract, atunci fondurile economisite pot fi reținute de către client (ca bonus pentru construcție), returnate investitorului sau împărțite între ele într-un acord convenit. proporţie.

Să ne uităm la unele dintre aceste opțiuni cu exemple.

Exemplul 2. Ordin dirijarea contabilitate cheltuieli pe constructie obiect la alocare mărimea cheltuieli pe conţinut client V acord

OOO " Gamma" , fiind de specialitate organizare client, V Mai încheiat acord pe constructie obiect Cu investitor - Companie " Bijuterie" .

Preț constructie obiect se ridică la 30 000 000 freca., V volum număr TVA - 4 576 271 freca.

Construit Și introdus V exploatare un obiect trebuie sa fi transferat investitor V noiembrie.

Răsplată client De conditii acord se ridică la 3 000 000 freca., V volum număr TVA - 457 627 freca. Dacă Preț lucrări, efectuat contractant, se dovedește Mai puțin prevăzută acord (27 000 000 freca.), Acea toate sumă salvat fonduri supusă întoarcere investitor.

Sumă fonduri, de fapt plătit către antreprenor in spate efectuat lor lucrări de construcție și instalare, s-a ridicat la 25 800 000 freca., V volum număr TVA - 3 935 593 freca.

Cheltuieli OOO " Gamma" pe conţinut organizatii in spate perioadă constructie obiect (salariu a plati angajati Și UST, depreciere principal fonduri, chirie sediul Și utilitati Servicii Și etc.) s-a ridicat la

1 200 000 freca., V volum număr TVA - 90 000 freca.

Suma de fonduri care urmează să fie primită de la investitor direct pentru finanțarea construcției ar trebui să fie reflectată în contabilitate scriind:

Debitconturi76 Creditconturi86 - 27.000.000 de ruble.

reflectat volum fonduri ţintă finanţare De prizonierului acord.

Primirea fondurilor de la investitor în conformitate cu graficul de finanțare aprobat prin acord se va reflecta în următoarele înregistrări:

Debitconturi55 Creditconturi76 - 27.000.000 de ruble.

reflectat admitere fonduri din investitor pe finanţare constructie.

Primirea de fonduri pentru întreținerea organizației clienților ar trebui să fie reflectată în evidențele contabile:

Debitconturi51 Creditconturi62 - 3.000.000 de ruble.

sosit facilităţi din investitor pe conţinut client;

Debitconturi76 (subcont " TVACuavans" ) Creditconturi68 (subcont " CalculeDeTVA" ) - 457.627 rub.

acumulate TVA Cu sume primit preliminar plată in spate performanţă lucrări.

Acceptarea lucrărilor de construcție și instalare finalizate de la antreprenor va fi reflectată de următoarele înregistrări:

Debitconturi08 Creditconturi60 - 21.864.407 rub.

admis din contractant efectuat lucrări de construcție și instalare De constructie obiect;

Debitconturi19 Creditconturi60 - 3.935.593 RUB

reflectat TVA De admis muncă;

Debitconturi60 Creditconturi55 - 25.800.000 de ruble.

plătit către antreprenor Preț efectuat lucrări.

Costurile clientului pentru menținerea organizației sale în registrele contabile trebuie reflectate în următoarele înregistrări:

Debitconturi20 (26 ) Creditconturi02, 60, 70, 69 etc. - 1.110.000 de ruble.

reflectat cheltuieli client pe conţinut organizatii;

Debitconturi19 Creditconturi60 - 90.000 de ruble.

reflectat TVA De suportate cheltuieli Și primit Servicii.

Transferul instalației construite către investitor va fi reflectat de următoarele înregistrări:

Debitconturi86 Creditconturi08 - 21.864.407 rub.

transferat investitor construit un obiect principal fonduri;

Debitconturi86 Creditconturi19 - 3.935.593 RUB

transferat investitor TVA De construit obiect;

Debitconturi62 Creditconturi90 (subcont " Venituri) - 3.000.000 de ruble.

reflectat sumă sursa de venit din implementare investitie proiect;

Debitconturi90 (subcont " TVA" ) Creditconturi68 (subcont " CalculeDeTVA" ) - 457.627 RUB

acumulate impozit pe adăugat Preț din sume primit sursa de venit;

Debitconturi68 (subcont " CalculeDeTVA" ) Creditconturi76 (subcont " TVADeavansuri" ) - 457.627 RUB

restaurat TVA din sume primit anterior avans;

Debitconturi90 (subcont " Pretulvânzări" ) Creditconturi20 (26 )

1.110.000 RUB

anulat cheltuieli pe conţinut organizatii;

Debitconturi90 (subcont " Pierderea profituluidinvânzări" ) Creditconturi99

1.432.373 RUB

identificat financiar rezultat din implementare investitie proiect (3 000 000 freca. - 457 627 freca. - 1 110 000 freca.);

Debitconturi86 Creditconturi62 - 3.000.000 de ruble.

reflectat rambursare creanţă investitor Cantitate fonduri, alocat pe finanţare constructie.

Pe creditul contului 86 a existat un sold în valoare de 1.200.000 de ruble. - economii la implementarea proiectului de investiții, care, conform termenilor contractului, trebuie returnate investitorului.

Rambursarea se va reflecta după cum urmează:

Debitconturi86 Creditconturi55 - 1.200.000 de ruble.

întors investitor sumă salvat fonduri pe constructie obiect.

În exemplul de mai sus, clientul nu are niciun stimulent să economisească la construcția unității, deoarece este imposibil să primească mai mult decât este prevăzut în contract.

Dacă acordul de investiții include o condiție ca o parte din fondurile economisite la construcție să rămână la dispoziția clientului, atunci acesta va avea un stimulent (bani reali) pentru a face cu adevărat un efort pentru a economisi banii investitorului în timpul construcției unității.

Exemplu 3 . Mentine contabilitate cheltuieli pe constructie obiect la furnizate Ce V acord evidențiat mărimea cheltuieli pe conţinut client Și furnizate primă in spate economii fonduri investitor

SRL „Gamma”, care este o organizație specializată a clientului, a încheiat în luna mai un acord pentru construirea unității cu investitorul - SA „Gemma”. Costul construcției instalației este de 30.000.000 de ruble, inclusiv TVA - 5.000.000 de ruble. Remunerația clientului în conformitate cu termenii contractului este de 3.000.000 de ruble, inclusiv TVA - 457.627 de ruble.

Instalația construită și pusă în funcțiune ar trebui să fie predată investitorului în noiembrie.

Dacă costul lucrărilor efectuate de antreprenor se dovedește a fi mai mic decât cel stipulat în contract (27.000.000 RUB), atunci 60% din economii trebuie returnate investitorului, iar 40% rămân la dispoziția clientului.

Sumă fonduri, de fapt plătit către antreprenor in spate efectuat lor lucrări de construcție și instalare, s-a ridicat la 25 800 000 freca., V volum număr TVA - 4 300 000 freca.

...

Documente similare

Particularități ale contabilității pentru investitor, antreprenor și client. Reguli și proceduri pentru păstrarea evidenței. Organizarea întocmirii documentației contabile pentru contabilitate în timpul construcției. Documentatie practica a platilor si cheltuielilor.

rezumat, adăugat 30.11.2007


Suport de reglementare și metodologie pentru contabilizarea fondurilor. Procedura de contabilizare a fondurilor și monitorizarea mișcării și utilizării acestora folosind exemplul OJSC SG-Trading. Îmbunătățirea metodelor contabile la această întreprindere.

teză, adăugată 03.10.2015


Reglementarea legală a contabilității de numerar în Federația Rusă: metodologia de analiză a fluxurilor de numerar și baza contabilității acestora. Analiza solvabilității și stabilității financiare a SRL „TD Cascade-M”, contabilitatea fondurilor.

teză, adăugată 12.05.2010


Surse de fonduri proprii și fonduri împrumutate. Capitalul autorizat. Mentinerea evidenta contabila. Contabilitatea la întreprindere. Planul de organizare contabilă. Formele documentelor primare.

rezumat, adăugat 20.09.2007


Forme de plată în numerar și fără numerar pentru o entitate comercială. Reglementare de reglementare a contabilității de numerar, cerințe pentru procesarea plăților și a tranzacțiilor cu numerar. Documentarea și contabilitatea fondurilor Origami Ural LLC.

teză, adăugată 16.08.2014


Natura, esența economică a banilor. Perspective asupra contabilității. Contabilizarea disponibilității fondurilor în SRL „Farmacia Socială-98”. Caracteristici de contabilizare a fondurilor în casa de marcat și în contul curent. Politica contabila pentru fonduri si documente.

lucrare curs, adaugat 27.05.2012


Structura organizatorică și de producție a întreprinderii studiate. Caracteristici de organizare a contabilității fondurilor și a decontărilor folosindu-le, contabilizarea fondurilor în casa de marcat. Metode de decontare cu persoane responsabile. Etape și procedura de contabilizare a salariilor.

raport de practică, adăugat la 06.02.2010


Conceptul general al termenului „client”. Analiza legislației care reglementează relațiile pe un proiect de investiții. Caracteristici ale contabilității producției de construcții la client. Principalele funcții ale clientului în organizarea procesului de construcție.

test, adaugat 25.03.2009


Conceptul și semnificația fondurilor, metodele de contabilizare a acestora într-o întreprindere. Procedura contabilă și caracteristicile de înregistrare a tranzacțiilor cu numerar și a documentelor monetare. Etapele inventarierii numerarului. Deschiderea unui cont curent și contabilizarea acestuia. Forme de bază de plăți fără numerar.

test, adaugat 18.04.2010


Fundamentele contabilității în construcții. Contabilitatea mijloacelor fixe și a stocurilor. Reflectarea operațiunilor la recepția materialelor. Formulare stricte de raportare. Obiectivele contabilității rezultatelor financiare. Contul 91 „Venituri și cheltuieli din exploatare”.

Investitorul este o persoană care finanțează construcția folosind fonduri proprii sau împrumutate. În sensul acestui articol, vom înțelege investitorii ca persoane juridice - investitori, acționari și coinvestitori care nu organizează ei înșiși construcția și nu efectuează lucrări, adică nu combină funcțiile de dezvoltatori, clienți sau antreprenori.

De regulă, obiectivele principale ale participării unui investitor la construcții sunt de a-și crește propriile investiții de capital (partea corespunzătoare a obiectului finit va fi inclusă în activele fixe) sau de a obține o cotă din obiect pentru revânzarea ulterioară. În același timp, investitorul își poate cesiona drepturile unei alte persoane fără a aștepta finalizarea construcției (transferul drepturilor de proprietate). Prin urmare, în funcție de scopul urmărit al construcției, contabilitatea și contabilitatea fiscală pentru investitori pot varia.

Investiție în construcția de facilități pentru propriile nevoi

Cota din instalația de construcție finalizată va fi utilizată de investitor fie în activități de producție, fie pentru nevoi de management, fie pentru închiriere. Se știe că, în acest caz, costul inițial al obiectului format în debitul contului 08 este anulat în debitul contului 01 „Active fixe” sau 03 „Investiții generatoare de venit în active materiale”.

Costul inițial al unui element de mijloc fix se formează conform regulilor PBU 6/01 „Contabilitatea mijloacelor fixe”. Dacă fondurile strânse (credite și împrumuturi) au fost folosite pentru a-l crea, contabilul trebuie să țină cont de regulile PBU 15/2008 „Contabilitatea cheltuielilor cu împrumuturi și credite”, în conformitate cu clauza 7 care valoarea activului de investiție include dobânda plătibilă creditorului (creditorului), direct legată de achiziția, construcția și (sau) producția activului de investiție.

Notă: În virtutea clauza 8 PBU 15/2008 costurile suplimentare ale împrumutului pot fi incluse în mod egal ca parte a altor cheltuieli pe durata împrumutului (contract de împrumut).

Atunci când construcția unui activ de investiții este suspendată pentru o perioadă lungă (mai mult de trei luni), dobânda plătibilă creditorului (creditorului) încetează să fie inclusă în costul construcției din prima zi a lunii următoare celei de suspendare a achiziționarea, construcția și (sau) producția unui astfel de activ. În perioada specificată, dobânda este anulată ca parte a celorlalte cheltuieli ale organizației.

La reluarea construcției, dobânda acumulată este inclusă în costul activului de investiție din prima zi a lunii următoare celei de reluare a construcției acestuia.

Perioada în care aprobarea suplimentară a problemelor tehnice și (sau) organizatorice care au apărut în timpul construcției instalației nu este considerată perioadă de suspendare.

Dobânda pentru utilizarea fondurilor împrumutate încetează să fie inclusă în costul activului de investiție din prima zi a lunii următoare celei de finalizare a construcției.

Dacă o organizație începe să utilizeze un activ de investiții pentru a fabrica produse, a efectua lucrări sau a furniza servicii, în ciuda faptului că construcția acestuia este incompletă, dobânda încetează să fie inclusă în costul unui astfel de activ din prima zi a lunii următoare lunii lunii următoare. începerea utilizării obiectului ( clauza 13 PBU 15/2008).

Dacă fondurile din împrumuturi (credite) primite în scopuri care nu au legătură cu construcția acestuia sunt utilizate pentru finanțarea construcției unui activ de investiții, sumele dobânzilor acumulate sunt incluse în costul acestui activ proporțional cu ponderea acestor fonduri în suma totală. de împrumuturi (credite) plătibile creditorului (creditorului) primite în scopuri care nu sunt legate de achiziția, construcția și (sau) producerea acestui activ. Un exemplu de astfel de calcul este dat în clauza 14 PBU 15/2008.

Costul inițial fiscal al unei proprietăți amortizabile se formează conform regulilor Artă. 257 Codul fiscal al Federației Ruseși nu include dobânda acumulată pentru utilizarea obligațiilor de datorie (credite și împrumuturi). Sumele dobânzilor bazate pe pp. 2 p. 1 art. 265 Codul Fiscal al Federației Ruse sunt luate în considerare ca parte a cheltuielilor neoperaționale ale investitorului ( Scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 02.03.2009 nr.  03‑03‑06/1/37 , din data de 19.12.2008 Nr.  03‑03‑06/1/699 , din data de 05.12.2008 Nr.  03‑03‑06/1/667 si etc.).

Dacă investitorul intenționează să utilizeze cota primită din obiectul finit în activități supuse TVA, atunci el poate deduce suma taxei percepute de către dezvoltator asupra valorii cotei sale din obiectul finit ( clauza 6 art. 171, clauza 1Și 5 linguri. 172 Codul fiscal al Federației Ruse). Pentru a face acest lucru, trebuie îndeplinite două condiții: înregistrarea proprietății și primirea unei facturi consolidate de la dezvoltator.

Notă: Dacă aceste condiții sunt îndeplinite, dreptul la deducere nu depinde de faptul dacă investitorul are o cifră de afaceri la creditul contului 68-TVA într-o anumită perioadă fiscală. În cazul în care inspectoratul a refuzat deducerea doar din cauza neefectuării tranzacțiilor taxabile într-un trimestru dat, investitorul va putea dovedi în instanță validitatea cererii de TVA pentru deducere ( Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Moscova din 17 martie 2009 nr.KA-A41/1603-09 si etc.).

Potrivit Ministerului de Finanțe ( Scrisoare din 21 noiembrie 2008 Nr.  03‑07‑10/11 ), sumele de TVA prezentate de antreprenor sunt acceptate spre deducere de la contribuabilul-investitor pe facturile clientului emise pe baza facturilor antreprenorului pentru lucrarile efectuate, cu conditia ca aceste lucrari sa fie acceptate in contabilitate, inclusiv in contul 08 „Investitii in mijloace fixe. ". Cu toate acestea, în practică, inspectorii fiscali iau adesea o poziție diferită - dreptul la deducere ia naștere după ce obiectul este inclus în mijloace fixe (reflectat în debitul contului 01 sau 03). În acest caz, investitorul își poate apăra punctul de vedere în instanță ( rezoluțiiFAS MO din 04.08.2009 Nr.  KA-A40/2579-09,FAS PO din 23 aprilie 2009 Nr.  A55-9765/2008 si etc.).

Cu toate acestea, prezentarea TVA pentru deducere înainte ca obiectul să fie reflectat în debitul contului 01 (sau 03) nu este singurul temei pentru litigiile cu inspectorii. Practica arată că inspectoratele refuză investitorilor o deducere din mai multe motive. De exemplu, pentru că factura a fost întocmită de dezvoltator cu încălcarea termenului de cinci zile stabilit clauza 3 art. 168 Codul Fiscal al Federației Ruse. Cu toate acestea, instanțele au indicat în repetate rânduri că încălcarea termenului de întocmire a unei facturi nu este inclusă în lista de cerințe pentru o factură stabilită. clauza 5Și 6 linguri. 169 Codul Fiscal al Federației Ruse, și nu poate constitui o bază pentru refuzul de a accepta sume de impozit pentru deducere ( Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din 19 mai 2009 Nr.  A55-12068/2008, FAS VSO din 09.05.2007 Nr.  А19-2735/07-43‑Ф02-4551/07 si etc.).

Să luăm în considerare reflectarea tranzacțiilor în contabilitate folosind un exemplu.

Exemplul 1.

Investor LLC a încheiat un acord de investiții cu un dezvoltator pentru construirea unui centru de birouri destinat închirierii. Contribuția Investor LLC este de 59.000.000 de ruble. (inclusiv TVA - 9.000.000 de ruble). Finanțarea construcției se realizează în trei tranșe:

- în august 2008 - 17.700.000 de ruble;

- în februarie 2009 - 14.160.000 de ruble;

- în mai 2009 - 27.140.000 de ruble.

Cota din clădirea construită a fost acceptată în iulie 2009. În august, Investor LLC a efectuat înregistrarea de stat și a pus în funcțiune instalația.

Tranzacțiile sunt reflectate în contabilitate după cum urmează:

Conținutul operațiunii	Debit	Credit	Cantitate, frecați.
in august 200 8   G.
Fondurile au fost transferate dezvoltatorului (tranșa I)	76	51	17 700 000
În februarie 200 9   G.
Fondurile au fost transferate dezvoltatorului (tranșa a doua)	76	51	14 160 000
In m A e 200 9   G.
Fondurile au fost transferate dezvoltatorului (tranșa a III-a)	76	51	27 140 000
In si yul e 20 09   G.
O cotă în centrul de birouri a fost acceptată de la dezvoltator (59.000.000 - 9.000.000) freacă.	08-3	76	50 000 000
Se reflectă TVA-ul prezentat	19	76	9 000 000
Acceptat pentru deducerea TVA	68	19	9 000 000
Taxa de stat pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra unei părți din imobil a fost transferată	76	51	7 500
Într-o August e 200 9   G.
Costul inițial al cotei imobilului a fost majorat cu suma taxei de stat pentru înregistrarea drepturilor de proprietate	08-3	76	7 500
Cota în centrul de birouri pus în funcțiune	03	08-3	50 007 500

Costurile reale de construcție atribuibile investitorului pot diferi de valoarea contribuției sale de investiție. Prin urmare, contractul ar trebui să stabilească o procedură de acoperire a diferenței negative (dacă costurile depășesc contribuția de investiție) sau de distribuire a diferenței pozitive (dacă costurile de construcție sunt mai mici decât contribuția de investiție, diferența rezultată fie este returnată investitorului, fie rămâne la cedarea dezvoltatorului ca venit al acestuia).

Dacă proprietatea este de vânzare

Procedura contabilă pentru investiția în construcții în scopul vânzării ulterioare diferă puțin de investiția pentru consumul propriu. Pentru a contabiliza relația cu dezvoltatorul în baza contractului de investiții, investitorul folosește și contul 76, subcontul „Decontări cu dezvoltatorul”. După ce a primit o cotă din proprietatea finită de la dezvoltator, investitorul își reflectă valoarea în contul 41 „Bunuri”. În consecință, formarea costului real se realizează conform regulilor PBU 5/01 „Contabilitatea stocurilor”(costurile de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate sunt incluse în costul real al cotei). Nu este corect să folosiți conturile 01 și 03 în acest caz, deoarece proprietatea investitorului nu îndeplinește cerințele clauza 4 PBU 6/01, deoarece inițial a fost destinat revânzării. Astfel, investitorul nu are obligația de a plăti impozit pe proprietate pe valoarea acestuia. (Conform Artă. 374 Codul fiscal al Federației Ruse Obiectul impozitării îl constituie bunurile înregistrate în bilanțul organizației ca active fixe.) Se confirmă legitimitatea acestei concluzii. Rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol VSO din 13 ianuarie 2009 Nr.  А33-2017/08‑Ф02-6774/08, Comisia Electorală Centrală FAS din 3 aprilie 2007 Nr.  A14-3166-200677/28 etc. În același timp, dacă inspectorii stabilesc faptul că un obiect este utilizat în activitate economică (de exemplu, leasing), nu va fi posibil să se evite evaluarea suplimentară a impozitului pe proprietate ( Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 03.06.2009 Nr.  A56-19655/2008Și FAS PO din 30 mai 2008 Nr.  A12-12669/07).

Notă: Dobânda la împrumuturi și împrumuturi, precum și costurile suplimentare asociate cu atragerea obligațiilor de datorie, nu sunt incluse în costul real al cotei primite de la dezvoltator, deoarece acest activ nu este o investiție în scopul aplicării PBU 15/2008.

Dacă vânzarea ulterioară a unei părți din obiectul finit este supusă TVA-ului, atunci investitorul poate deduce suma taxei primite de la dezvoltator. În caz contrar, în costul acțiunii se ia în calcul TVA-ul.

Investiții în construcția de instalații,
destinate cesiunii de drepturi

În această secțiune vom lua în considerare situația în care un investitor finanțează construcția pentru a primi venituri din cesiunea ulterioară a drepturilor sale de proprietate către dezvoltator. Rețineți că, la transferul unei cote în construcții, nu vorbim de pretenții bănești, ci de transferul drepturilor de proprietate care decurg din acordurile de participare la contracte de construcție sau de investiții partajate. Cert este că acționarul (investitorul) transferă dreptul de a cere dezvoltatorului să își îndeplinească obligațiile de a crea o proprietate și de a o transfera investitorului-acționar.

Taxa pe valoare adaugata

Transferul drepturilor de proprietate este recunoscut ca supus TVA ( pp. 1 clauza 1 art. 146 Codul fiscal al Federației Ruse). în care clauza 2 art. 146Și Artă. 149 Codul fiscal al Federației Ruse au fost stabilite liste cu tranzacţiile scutite de impozitare. Deoarece aceste liste nu includ tranzacții pentru transferul drepturilor de proprietate asupra clădirilor rezidențiale sau spațiilor rezidențiale, precum și părțile sociale din acestea, transferul de către contribuabili a dreptului de revendicare (drepturi de proprietate) pentru construcția unor astfel de obiecte plătite de aceștia este supus impozitării. Conform clauza 1Artă. 153 Codul fiscal al Federației Ruse La transferul drepturilor de proprietate, baza de impozitare a TVA se determină ținând cont de specificul stabilit Artă. 155 Codul fiscal al Federației Ruse.

Bazat clauza 3 art. 155 Codul fiscal al Federației Ruse La transferul drepturilor de proprietate asupra clădirilor rezidențiale sau spațiilor de locuit, a cotelor din clădiri rezidențiale sau spații rezidențiale, garaje sau locuri de parcare, baza de impozitare se determină ca diferență între costul la care se transferă drepturile de proprietate, ținând cont de impozit, și costurile de dobândire a acestor drepturi. Această poziție se reflectă în Scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 16 aprilie 2008 nr.  03‑07‑11/149 . Instanțele de arbitraj sunt, de asemenea, de acord cu acest punct de vedere ( Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol ZSO din 10 noiembrie 2008 Nr.  F04-6806/2008(15526-A46-42), FAS VVO din 08.07.2008 Nr.  A28-370/2008-10/21 si etc.).

Momentul determinării bazei de impozitare este data înregistrării de stat a tranzacției de cesiune ( clauza 8 art. 167 Codul fiscal al Federației Ruse, Scrisoare din partea Serviciului Federal de Taxe pentru Moscova din 28 martie 2008 nr.  19-11/30092 ).

Pentru informația dumneavoastră:Ch. 21 Codul fiscal al Federației Ruse Nu este determinat ce costuri sunt recunoscute drept cheltuieli pentru dobândirea dreptului de proprietate cedat. În acest sens, arbitrii Districtului Militar de Est FAS din Hotărârea din 07.08.2008 Nr.  A28-370/2008-10/21 a indicat că pentru a determina costurile dobândirii acestor drepturi, prin care baza de impozitare a TVA poate fi redusă, trebuie să ne ghidăm după pp. 2.1 clauza 1 art. 268 Codul fiscal al Federației Ruse, adică să țină cont nu doar de prețul de achiziție al acestor drepturi de proprietate, ci și de costurile asociate achiziției și vânzării acestora.

Cuantumul TVA de plătit la buget la cesiunea drepturilor de proprietate se determină la cota calculată de 18/118 ( clauza 4 art. 164 Codul fiscal al Federației Ruse).

Exemplul 2.

Înainte de finalizarea construcției și punerea în funcțiune a clădirii rezidențiale, acționarul în august 2009 a încheiat un acord de cesiune a creanțelor, conform căruia și-a cesionat drepturile de proprietate asupra apartamentelor și locurilor de parcare din casele în construcție unei alte organizații. Drept urmare, contribuabilul a primit venituri în valoare totală de 23.600.000 de ruble. Valoarea totală a cheltuielilor asociate cu achiziționarea drepturilor de proprietate este de 20.650.000 de ruble.

Baza de impozitare va fi de 2.950.000 de ruble. (23.600.000 - 20.650.000). Valoarea TVA-ului acumulată pentru tranzacție este de 450.000 de ruble. (2.950.000 RUB x 18/118).

La transferul acțiunilor în construcții nerezidenţială clădiri, procedura de determinare a bazei de impozitare pentru TVA sau Artă. 155, nici alte norme Ch. 21 Codul fiscal al Federației Ruse nu este instalat. În acest sens, autoritățile financiare și fiscale consideră că contabilul ar trebui să se ghideze după clauza 2 art. 153 Codul fiscal al Federației Ruse, conform căruia, la determinarea bazei de impozitare, veniturile din transferul drepturilor de proprietate se formează pe baza tuturor veniturilor contribuabilului asociate plăților pentru drepturile de proprietate specificate ( Scrisoare din partea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 14 iulie 2008 nr. 03-07-11/254, Serviciul Fiscal Federal pentru Moscova din 28 martie 2008 Nr. 19-11/30092). Mai mult, în acest caz, momentul determinării bazei de impozitare se stabilește conform regulii generale - pe baza clauza 1 art. 167 Codul fiscal al Federației Ruse, adică TVA-ul trebuie calculat la prima dintre următoarele date:

1) ziua transferului drepturilor de proprietate;

2) ziua plății, plata parțială pentru viitorul transfer al drepturilor de proprietate.

Exemplul 3.

Un participant la construcția comună a unui centru de afaceri a investit fonduri în valoare de 70.000.000 de ruble. Ulterior, dreptul la spațiu într-o clădire în construcție a fost atribuit unei alte organizații pentru 86.140.000 de ruble.

Baza de impozitare pentru TVA va fi de 86.140.000 de ruble, iar valoarea impozitului va fi de 13.140.000 de ruble. (86.140.000 RUB x 18/118).

Pentru a fi corecți, observăm că unii experți consideră că este posibil să nu se perceapă TVA atunci când se atribuie drepturi de proprietate asupra acțiunilor din clădirile nerezidențiale. Această poziție se bazează pe faptul că în acest caz există un obiect de impozitare (transfer drepturi de proprietate), dar Ch. 21 Codul fiscal al Federației Ruse Procedura de determinare a bazei de impozitare nu a fost stabilită. Evident, investitorul (acţionarul) va trebui să dovedească în instanţă legalitatea economiilor fiscale. Din păcate, nu se poate spune că arbitrii vor fi de partea contribuabilului, întrucât hotărârile judecătorești pozitive disponibile în bazele de date juridice de referință se referă la perioada anterioară anului 2006, când Artă. 155 Codul fiscal al Federației Ruse nu a reglementat deloc cesiunea de drepturi asupra cotelor din imobilele în construcție. În același timp, întrucât noua ediție a acestui articol, așa cum s-a menționat mai sus, nu stabilește reguli de stabilire a bazei de impozitare a concesiunilor „nerezidenţiale”, este posibil ca instanţele să continue să fie de partea contribuabililor.

Și încă o nuanță referitor la deducere TVA . Serviciul Federal de Taxe pentru Moscova în Scrisoare din 28 martie 2008 Nr.  19-11/30092 a reținut pe bună dreptate că specificul aplicării deducerii sumei TVA plătită de contribuabil la dobândirea drepturilor de proprietate, Artă. 171Și 172 Codul fiscal al Federației Ruse nu este instalat. Aceasta înseamnă că dreptul la deducere ia naștere din existența unei facturi. În același timp, dezvoltatorul emite acest document după finalizarea construcției și transferul unei părți din instalația finită către investitor. Prin urmare, în perioada de atribuire a drepturilor, deducerea TVA-ului din costul acțiunii (suma fondurilor transferate dezvoltatorului) nu este posibilă. După finalizarea construcției, acest investitor nu mai este investitor, deoarece și-a transferat drepturile unei alte persoane. Aceasta înseamnă că dezvoltatorul nu îi va emite o factură consolidată, adică deducerea TVA-ului nu este posibilă într-o perioadă ulterioară.

Intrucat problema impozitarii si a aplicarii deducerilor in legatura cu cesiunea de drepturi asupra actiunilor din cladiri nerezidentiale nu a fost rezolvata prin lege, putem recomanda ca investitorii (actionarii) sa evite efectuarea unor astfel de tranzactii daca este posibil. O alternativă este cumpărarea și vânzarea unei cote dintr-o clădire finalizată (TVA se percepe la prețul contractului, dar impozitul prezentat de dezvoltator se deduce în modul general stabilit).

Impozit pe venit

Determinarea bazei de impozitare la cesiunea unei creanțe nu depinde de tipul de imobil: rezidențial sau nerezidenţial. Baza de impozitare se calculează la data înregistrării de stat a contractului de cesiune ca diferență între veniturile primite din cesiunea de drepturi, fără TVA ( pp. 1 clauza 1 art. 248,clauza 1 art. 249 Codul Fiscal al Federației Ruse) și cheltuielile pentru dobândirea și implementarea dreptului cedat ( pp. 1 clauza 1 art. 253,pp. 2.1 clauza 1 art. 268 Codul fiscal al Federației Ruse). Un investitor poate include, de exemplu, costurile de plată a serviciilor în baza contractelor de agenție încheiate pentru a găsi cumpărători de drepturi de proprietate ( Scrisoare din partea Serviciului Federal de Taxe pentru Moscova din 6 decembrie 2007 nr.  20-12/116732 ).

Notă: Cesiunea de drepturi de către investitor (acționar) nu este supusă clauza 1 art. 279 Codul fiscal al Federației Ruse, întrucât acest articol se aplică numai acordurilor de cesiune de creanțe bănești. Pe această bază, considerăm că atunci când se atribuie o cotă-parte în construcții cu pierdere, trebuie să ne ghidăm după regulile generale stabilite în Artă. 268 Codul fiscal al Federației Ruse.

Contabilitate

Deoarece planul inițial este de a atribui dreptul la o cotă din proprietatea în construcție, dreptul de proprietate care a apărut pentru investitor ar trebui să fie calificat drept o investiție financiară ( clauza 2Și 3 PBU 19/02 „Contabilitatea investițiilor financiare”) și reflectate în contul cu același nume 58. Vânzarea (cesiunea) drepturilor de proprietate se reflectă prin conturile de vânzare.

Exemplul 4.

Start-Stroy LLC a cedat drepturile de spațiu într-o clădire de birouri în construcție către Comfort LLC pentru 86.140.000 RUB. (inclusiv TVA - 13.140.000 de ruble). Conform acordului de cesiune, fondurile au fost transferate în contul curent al Start-Stroy LLC în următoarea ordine:

- plata anticipată a 70% din prețul contractului (60.298.000 RUB);

- 30% (25.842.000 rub.) după înregistrarea de stat a tranzacției.

Costurile reale ale Start-Stroy LLC pentru achiziția acestui drept de proprietate s-au ridicat la 70.000.000 de ruble.

În contabilitate trebuie făcute următoarele înregistrări:

Conținutul operațiunii	Debit	Credit	Cantitate, frecați.
La data primirii avansului parțial
A primit fonduri în schimbul cesiunii de drepturi	51	76	60 298 000
TVA perceput la plata anticipată (60.298.000 RUB / 118 x 18)	76-TVA	68	9 198 000
La data înregistrării de stat a cesiunii
Veniturile din contractul de cesiune sunt reflectate	76	91-1	86 140 000
TVA perceput	91-2	68	13 140 000
Acceptat pentru deducerea TVA la plata anticipată	68	76-TVA	9 198 000
Valoarea cheltuielilor anulate legate de achizitie drept de proprietate transferat	91-2	58	70 000 000
Numerar primit ca plată finală pentru tranzacție	51	76	25 842 000

Dacă investitorul (acţionarul) utilizează abordarea simplificată

Fondurile primite în cadrul unui acord de cesiune a drepturilor de creanță către un terț pentru participarea la construcția de bunuri imobiliare sunt venituri din vânzarea drepturilor de proprietate și sunt supuse unui singur impozit în perioada primirii lor efective la casierie. sau într-un cont curent ( Scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 12 mai 2008 nr.  03‑11‑04/2/83 ). Totodată (dacă obiectul impozitării este venitul minus cheltuieli), costurile de dobândire a dreptului organizației „simplificate” nu au dreptul de a fi incluse în cheltuieli, întrucât acest tip de cheltuieli nu este prevăzut pentru clauza 1 art. 346.16 Codul fiscal al Federației Ruse (Scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 31 iulie 2007 nr.  03‑11‑04/2/191 ).

Întrebare: Organizația noastră este un investitor. Ne puteți spune cum trebuie să contabilizăm costurile de construcție?

A.K.: Să începem cu faptul că, în orice caz, dezvoltatorul ține evidența costurilor de construcție. Adică, înainte ca obiectul deja construit să vă fie transferat, doar conturile de plătit ale dezvoltatorului vor fi reflectate în contabilitate în suma pe care ați transferat-o pentru a finanța construcția. Prin urmare, procedura generală de contabilitate va fi următoarea. Transferul de bani către dezvoltator se reflectă prin afișarea debitului 76 - credit 51. Când primiți un proiect de construcție finalizat conform actului, îl acceptați în contabilitate în contul 08 în corespondență cu contul 76. Și apoi îl anulați din cont. 08 la debitul contului 01 dacă utilizați obiectul în activitățile dvs. sau debitați contul 41 dacă aveți de gând să îl vindeți. În acest caz, trebuie să aveți documente care să confirme valoarea costurilor suportate de dezvoltator. Deși un act de transfer al unui obiect nu va fi suficient pentru asta. Prin urmare, trebuie să primiți un raport de la dezvoltator despre utilizarea banilor dvs. și o copie a documentului principal care confirmă cheltuielile. Este indicat să se convină asupra formei unui astfel de proces-verbal, precum și asupra actului de transfer al obiectului, în etapa încheierii contractului și să-l documenteze ca anexe la acesta, după cum a recomandat lectorul. Pe lângă costurile de construcție, dezvoltatorul trebuie să vă transfere și TVA-ul perceput de antreprenori. Acest lucru se poate face în aceleași moduri ca și transferul TVA-ului de la client la dezvoltator, despre care a vorbit Alexander Yuryevich. Adică, dezvoltatorul poate fie să întocmească o factură consolidată și să-i atașeze copii ale facturilor contractanților, fie să reemite facturile antreprenorilor în nume propriu. Luați în calcul acest TVA afișând debit 19 - credit 76 și îl deduceți imediat, afișând: debit 68 - credit 19. Toate celelalte caracteristici contabile vor depinde de termenii contractului, în primul rând de modul în care este determinată remunerația dezvoltatorului. Adică fie că este stabilită ca sumă forfetară sau ca procent din contribuția investitorului, fie că reprezintă diferența dintre suma primită de la investitor și costurile de construcție. Cum ați determinat remunerația dezvoltatorului dvs.? Întrebare: După cum am înțeles, dezvoltatorul nostru poate primi ambele tipuri de remunerație. Pentru că contractul stabilește cuantumul remunerației, dar, în plus, se precizează că dacă construcția costă mai puțin, atunci economiile rămân la dispoziția dezvoltatorului. A.K.: În acest caz, o parte din contribuția dumneavoastră reprezintă un avans la plata remunerației curente. Dar pentru a nu face înregistrări contabile inutile, acesta nu poate fi alocat și întreaga sumă transferată dezvoltatorului poate fi luată în considerare în contul 76. Totodată, dezvoltatorul trebuie să calculeze TVA la acest avans și să vă emită o factură. Puteți deduce TVA pe o astfel de factură. În contabilitate, acest lucru se reflectă prin înregistrarea debit 68-TVA - credit 76. Economiile (marja) ale dezvoltatorului în timpul construcției nu pot fi determinate în mod fiabil. Prin urmare, nu se ia în considerare separat până la finalizarea construcției. Mai departe. Atât remunerația actuală, cât și marja rămasă la dispoziția dezvoltatorului sunt costuri legate de construcție pentru dumneavoastră. Prin urmare, acestea trebuie incluse în costul proprietății. Acest lucru se poate face în momentul în care obligațiile părților din contract sunt îndeplinite și semnați cu dezvoltatorul un act de prestare a serviciilor contra cuantumului remunerației acestuia. Forma actului este stabilită și de către părțile la acordul de investiții în mod independent. La data întocmirii acestui document, dezvoltatorul trebuie să vă emită și o factură pentru remunerație, din care puteți deduce TVA. Mai mult, dacă ați acceptat anterior deducerea TVA din plata în avans, acum va trebui să o restabiliți prin postare inversă. Și vă rugăm să rețineți: cuantumul total al costurilor dvs. de construcție, adică costurile transferate de dezvoltator și costurile achitării remunerației acestuia, inclusiv TVA, trebuie să corespundă contribuției dvs. conform contractului. Adică, contul 76 ar trebui în cele din urmă să fie închis complet. Dacă costul proprietății este mai mic decât suma pe care ați transferat-o dezvoltatorului în conformitate cu termenii contractului dvs., aceasta înseamnă că diferența este venitul dezvoltatorului. Aceasta înseamnă că trebuie să primiți de la el un act de prestare a serviciilor pentru această sumă sau să ajustați actul întocmit anterior. La urma urmei, cheltuielile care nu sunt susținute prin documente nu pot fi luate în considerare ca o cheltuială în scopul impozitului pe profit. Dacă, dimpotrivă, valoarea contribuției dumneavoastră în temeiul contractului este mai mică decât costul proprietății pe care ați primit-o, trebuie neapărat să aflați motivele acestor discrepanțe cu dezvoltatorul. Și, dacă este posibil, faceți modificările necesare actului de transfer și altor documente, astfel încât valoarea obiectului să corespundă cu valoarea contribuției dumneavoastră. În rest, dacă luăm în considerare această problemă din punct de vedere juridic civil, rezultă că mai aveți o datorie față de dezvoltator. Dacă vorbim despre contabilitate și contabilitate fiscală, atunci costul obiectului se va forma numai din acele costuri pe care le-ați plătit. Prin urmare, conturile de plătit către dezvoltator nu pot fi incluse în cheltuieli. Întrebare: În termeni generali, este clar. Doar dacă dezvoltatorul însuși include remunerația curentă în prețul proprietății. În acest caz, de ce avem nevoie de un act de prestare a serviciilor pentru cuantumul acestuia? A.K.: Veți avea nevoie de actul în orice caz. În caz contrar, pur și simplu nu veți avea documentul principal pe baza căruia se ia în considerare remunerația dezvoltatorului în costul proprietății. La urma urmei, dezvoltatorul trebuie să vă furnizeze documente care să confirme toate costurile înregistrate de el în contul 08. Costul lucrării antreprenorilor va fi confirmat prin documente întocmite de către antreprenori înșiși pe numele dezvoltatorului sau clientului pe care îl are. atras. Și pentru a-și confirma remunerația, dezvoltatorul trebuie să întocmească un act de prestare a serviciilor și să îl semneze cu dvs. Prin urmare, nu există nicio scăpare de la întocmirea unui act. Doar că cu această procedură contabilă pentru dezvoltator, nu vei reflecta costurile achitării remunerației curente într-o înregistrare separată în debitul contului 08 și creditul contului 76. Aceste costuri vor fi luate în considerare ca o singură intrare, împreună cu costurile de plată pentru munca antreprenorilor pe care dezvoltatorul le transferă. Întrebare: Și dacă nu așteptăm până când construcția este finalizată și decidem să cedăm dreptul de a primi proprietatea de la dezvoltator, cum putem lua în considerare acest lucru? A.K.: Din punct de vedere contabil, creanțele dezvoltatorului față de dumneavoastră sunt un activ. Prin urmare, cesiunea de creanțe în temeiul unui acord de investiții trebuie să fie reflectată în același mod ca și vânzarea oricărui alt activ. Suma primită de la persoana căreia i-ați atribuit creanța este inclusă în venit. Deoarece cesiunea este, în general, o tranzacție unică, care nu are legătură cu desfășurarea obișnuită a activității, acest venit va fi un alt venit. Adică la data atribuirii facem o înregistrare: debit 62 sau 76 - credit 91. În același timp, creanța în sine este anulată drept cheltuieli: debit 91 - credit 76. În contabilitatea fiscală totul este la fel. Veniturile din cesiune sunt recunoscute ca venituri din vânzarea drepturilor de proprietate. În același timp, cheltuielile includ și costurile de dobândire a acestui drept, a căror valoare este egală cu contribuția dvs. conform contractului de investiții. Reguli speciale de determinare a bazei de impozitare prevăzute la art. 279, . în acest caz nu se aplică, întrucât cerința din acordul de investiții nu este legată de vânzarea de bunuri, lucrări sau servicii. Prin urmare, pierderea din vânzarea creanței poate fi luată în considerare la impozitarea profiturilor. Cu TVA e mai greu. Dacă ați participat la construcția unei clădiri rezidențiale, la data cesionării creanței, trebuie să percepeți un impozit pe diferența dintre suma primită de la persoana care a dobândit această creanță și valoarea creanței în sine. Această regulă este prevăzută direct de Codul Fiscal. Desigur, dacă creanța este cesionată în pierdere, atunci nu va trebui să plătiți deloc TVA. Dar capitolul 21 nu spune cum se stabilește baza de impozitare atunci când se atribuie drepturi de a primi o proprietate nerezidențială sau spații în ea. Și cineva crede că nu este deloc nevoie să plătească TVA, deoarece elementele principale de impozitare pentru această operațiune nu au fost definite. Dar cineva spune că ar trebui calculat în același mod ca atunci când se atribuie drepturi la spațiile rezidențiale. În cele din urmă, potrivit Ministerului de Finanțe, TVA-ul trebuie plătit pentru toate veniturile din cesiunea creanțelor. Este clar că ultima opțiune se potrivește puținor oameni. Dar este greu de spus care sunt șansele de a dovedi că este incorectă, deoarece încă nu există o practică de arbitraj pe această problemă. Notă. Argumentele în favoarea faptului că TVA la cesiunea de drepturi la spații nerezidențiale se calculează din diferența dintre încasările din cesiune și costul dreptului în sine pot fi găsite în articolul „Cesiunea unei cote în construcție” , revista „Glavnaya Ledger”, 2009, nr. 7, p. 37. În concluzie, voi oferi o diagramă generală a postărilor pentru investitor. Contabilitatea costurilor de construcție de către un investitor

Operațiune	Corespondența de cont
Banii au fost transferați dezvoltatorului pentru finanțarea construcției	Dt 76 - Kt 51
Acceptat pentru deducerea TVA-ului la plățile în avans transferate către remunerația curentă a dezvoltatorului	Dt 68-TVA - Kt 76
La finalizarea construcției, obiectul este acceptat de la dezvoltator	Dt 08 - Kt 76
Costul obiectului include remunerația dezvoltatorului, definită ca excesul din contribuția investitorului față de costurile de construcție	Dt 08 - Kt 76
Acceptat pentru contabilizarea TVA prezentat de antreprenori	Dt 19 - Kt 76
Acceptat pentru contabilitate TVA acumulat de dezvoltator asupra sumei remunerației curente și a marjei	Dt 19 - Kt 76
S-a restabilit TVA-ul acceptat pentru deducere din avansul către remunerația curentă	Dt 76 - Kt 68-TVA
Acceptat pentru deducerea TVA-ului pentru munca antreprenorilor și remunerația dezvoltatorului	Dt 68 - Kt 19
Obiectul este acceptat în contabilitate ca mijloc fix (bunuri, dacă este destinat vânzării)	Dt 01 (41) - Kt 08
Creanța conform contractului de investiții (acord de participare la construcția de capitaluri proprii) a fost cesionată	Dt 76 (62) - Kt 91
Costul cererii a fost anulat	Dt 91 - Kt 76
TVA acumulată la cesiunea creanței	Dt 91 - Kt 68-TVA

Prima dată publicată în publicația „Cartea principală. Sala de conferințe” 2009, N 8 Koshelev A.P.

Conform regulilor PBU 10/99, ca și costul menținerii serviciului dezvoltator (clauza 5 din PBU 10/99). Dezvoltatorul recunoaște toate costurile în perioadele în care acestea au apărut (clauzele 16-18 din PBU 10/99). Contabilitatea acestor cheltuieli se ține de obicei în contul 26 „Cheltuieli generale de afaceri”, la debitul căruia sunt anulate cheltuielile directe și indirecte ale dezvoltatorului însuși asociate cu furnizarea de servicii către investitor:

Debit 26 Credit 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
- se reflectă cheltuielile dezvoltatorului pentru organizarea construcției.

La fel de recunoașterea veniturilor cheltuielile acumulate în debitul contului 26 se anulează în debitul contului 90-2 pentru determinarea rezultatului financiar (clauza 9 din PBU 10/99). Anularea cheltuielilor de vânzare este reflectată de postarea:

Debit 90-2 Credit 26
- costul serviciilor dezvoltator este luat în considerare ca cheltuieli.

Pe lângă contabilizarea propriilor costuri, dezvoltatorul trebuie să țină evidențe separate ale tuturor cheltuielilor asociate cu construcția instalației (clauza 1.4 din Regulamente, aprobată prin scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 30 decembrie 1993 nr. 160). ).

Dezvoltatorul organizează evidența costurilor pentru construcția unității în contul 08-3 „Constructia mijloacelor fixe”. În acest cont, se recomandă gruparea tuturor cheltuielilor în funcție de structura tehnologică a costurilor cu o anumită documentație de deviz (de exemplu, costuri pentru lucrări de construcție, lucrări de instalare a echipamentelor, achiziționare de echipamente etc.) (clauza 3.1.1 din Regulament). aprobat prin scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 30 decembrie 1993 nr. 160).

Costurile pentru construcția unui obiect sunt reflectate pe măsură ce apar și sunt acumulate în debitul contului 08-3 pe bază de angajamente de la începutul construcției. În acest caz, dezvoltatorul face următoarele intrări:

Debit 08-3 Credit 60
- costul lucrărilor efectuate de antreprenor este luat în considerare ca parte a costurilor de construcție;

Debit 19 Credit 60
- se ia in calcul TVA-ul prezentat de antreprenor.

La finalizarea construcției, dezvoltatorul transferă investitorului instalația construită de antreprenori. El reflectă această operațiune în contabilitate cu următoarele înregistrări:

Debit76 subcont „Decontări cu investitori” Credit 08-3
- instalația construită a fost transferată investitorului (în ceea ce privește costul lucrărilor efectuate fără TVA);

- instalația construită a fost transferată investitorului (în ceea ce privește TVA „input” prezentată de antreprenori pe bazafactura consolidata (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 18 octombrie 2011 Nr. 03-07-10/15).

Un exemplu despre modul în care cheltuielile din cadrul unui acord de investiții în construcții sunt reflectate în contabilitatea unui dezvoltator. Dezvoltatorul realizează construcția prin metoda contractului. Contractul de investiții în construcții este pe termen scurt

În iulie, SRL „Compania de producție „Master”” (investitor) a încheiat un acord pentru construirea unității cu CJSC „Alfa” (dezvoltator). În baza acordului, „Alpha” organizează prin contract construirea unui depozit pentru „Master”. Conform estimării aprobate, costul proiectului este de 11.800.000 de ruble. (inclusiv TVA - 1.800.000 RUB). Costul serviciilor dezvoltatorului este de 1.180.000 RUB. (inclusiv TVA - 180.000 de ruble), costul lucrărilor contractuale - 10.620.000 de ruble. (inclusiv TVA - 1.620.000 RUB).

În august, „Master” a transferat „Alfa” un avans în valoare de 100 la sută din suma totală a acordului de investiții. În aceeași lună, Alpha a încheiat un acord cu antreprenorul pentru construcția instalației și i-a transferat 10.620.000 de ruble ca plată în avans. (inclusiv TVA - 1.620.000 RUB).

În septembrie, antreprenorul a finalizat construcția depozitului și l-a predat dezvoltatorului. În aceeași lună, dezvoltatorul a predat investitorului instalația construită.

Cheltuielile reale ale Alpha pentru organizarea construcției unității pentru perioada iulie-septembrie s-au ridicat la 600.000 de ruble, inclusiv:

• costurile materiale - 180.000 de ruble. (iulie - 20.000 de ruble, august - 90.000 de ruble, septembrie - 70.000 de ruble);

• amortizare - 60.000 rub. (20.000 de ruble lunar);

• salariu cu contribuții la asigurarea de pensie (socială, medicală) - 350.000 de ruble. (iulie - 80.000 de ruble, august - 160.000 de ruble, septembrie - 110.000 de ruble);

• alte cheltuieli - 10.000 de ruble. (iulie - 6000 de ruble, august - 1000 de ruble, septembrie - 3000 de ruble).

În contabilitatea Alpha, tranzacțiile legate de executarea contractului de investiții sunt reflectate după cum urmează.

În iulie:

- 126.000 de ruble. (20.000 RUB + 20.000 RUB + 80.000 RUB + 6.000 RUB) - reflectă cheltuielile dezvoltatorului pentru organizarea construcției pentru luna iulie.

In august:

Debit 51 Credit 76 subcont „Decontări cu investitorii”
- 11.800.000 de ruble. - s-au primit fonduri pentru construcția unității;

Debit 76 subcont „Decontări cu investitori” Credit 62 subcont „Decontări la avansuri primite”
- 1.180.000 de ruble. - costul serviciilor dezvoltator a fost alocat ca plată în avans din fondurile primite de la investitor;

Debit 76 subcont „Calcule pentru TVA la avansuri primite” Credit 68 subcont „Calcule pentru TVA”
- 180.000 de ruble. (1.180.000 RUB × 18/118) - se percepe TVA la suma plătită în avans;

Debit 60 Credit 51
- 10.620.000 de ruble. - se transferă plata în avans către antreprenor conform contractului de construcție a instalației;

Debit 26 Credit 02 (10, 70, 69)
- 271.000 de ruble. (90.000 de ruble + 20.000 de ruble + 160.000 de ruble + 1000 de ruble) - reflectă cheltuielile dezvoltatorului pentru organizarea construcției pentru luna august.

In septembrie:

Debit 08-3 Credit 60
- 9.000.000 de ruble. - au fost acceptate de la antreprenor lucrările finalizate la construcția instalației (fără TVA);

Debit 19 Credit 60
- 1.620.000 de ruble. - reflecta valoarea TVA la lucrarile de constructii prezentate de antreprenor;

Debit 62 subcont „Decontări cu investitori” Credit 90-1
- 1.180.000 de ruble. - se reflectă veniturile din vânzarea serviciilor prestate de dezvoltator;

Debit 90-3 Credit 68 subcont „Calcule TVA”
- 180.000 de ruble. (1.180.000 RUB × 18/118) - se percepe TVA la costul serviciilor dezvoltator;

Debit 68 subcont „Calcule pentru TVA” Credit 76 subcont „Calcule pentru TVA la avansuri primite”
- 180.000 de ruble. - TVA acumulată la plata anticipată este acceptată pentru deducere;

Debit 26 Credit 02 (10, 70, 69)
- 203.000 de ruble. (70.000 RUB + 20.000 RUB + 110.000 RUB + 3.000 RUB) - reflectă cheltuielile dezvoltatorului pentru organizarea construcției pentru luna septembrie;

Debit 90-2 Credit 26
- 600.000 de ruble. (126.000 RUB + 271.000 RUB + 203.000 RUB) - cheltuielile dezvoltatorului pentru organizarea construcției în perioada de construcție au fost anulate;

Debit 76 subcont „Decontări cu investitori” Credit 08-3
- 9.000.000 de ruble. - se reflectă transferul instalației construite către investitor (pe baza certificatului de acceptare pentru instalația construită);

Debit 76 subcontul „Decontări cu investitorii” Credit 19
- 1.620.000 de ruble. - se reflectă transferul TVA la lucrările contractuale către investitor;

Debit 62 subcont „Decontări la avansuri primite” Credit 62 subcont „Decontări cu investitori”
- 1.180.000 de ruble. - avansul primit este compensat cu plata serviciilor dezvoltator.

Contabilitate: atragerea unui client tehnic

Dezvoltatorul se poate angaja pentru îndeplinirea parțială sau totală a funcțiilor sale client tehnic . Dezvoltatorul reflectă serviciile clientului tehnic ca cheltuielile sale pentru furnizarea de servicii investitorului în organizarea construcțiilor. Pentru a reflecta aceste cheltuieli, utilizați contul 26 „Cheltuieli generale de afaceri”.

În același timp, efectuați următoarele înregistrări în contabilitate:

Debit 26 Credit 60
- au fost anulate costurile din contractul cu clientul tehnic aferente îndeplinirii funcțiilor dezvoltatorului;

Debit 19 Credit 60
- se ia in calcul TVA prezentata de clientul tehnic;

Debit 68 subcont „Calcule TVA” Credit 19
- acceptat pentru deducerea TVA prezentat de clientul tehnic.

Contabilitate: constructii interne

Dacă dezvoltatorul construiește singur instalația, atunci el îndeplinește funcțiile unui antreprenor și propriile cheltuieli pentru lucrările de construcție reflectate în contabilitate în același mod ca și antreprenorul . Apoi, dezvoltatorul anulează aceste cheltuieli din creditul contului 20 în debitul contului 08.

La calcularea impozitelor, procedura de contabilizare a cheltuielilor în baza unui acord de investiții în construcția unei facilități depinde de sistemul de impozitare pe care îl aplică dezvoltatorul.

DE BAZĂ: impozitul pe venit

Procedura de calculare a impozitelor atunci când se furnizează servicii de dezvoltator în cadrul unui acord de investiții în construcții depinde de metoda de realizare a lucrărilor de construcție și instalare:

• cu implicarea unui antreprenor;

• de unul singur.

În metoda construcției prin contract, la calcularea impozitului pe venit, dezvoltatorul are dreptul să-și reducă venitul în temeiul contractului de investiții cu suma cheltuielilor aferente prestării investitorului de servicii de organizare a construcțiilor (subclauza 1, clauza 3, articolul 315 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Luați în considerare costurile de întreținere a serviciului dezvoltator în modul general prevăzut pentru contabilizarea fiscală a cheltuielilor. Pentru mai multe informații, consultați:

• Cum să luați în considerare la calcularea veniturilor și cheltuielilor din impozitul pe venit din vânzarea produselor fabricate (lucrări, servicii) ;

• Cum să luați în considerare cheltuielile aferente mai multor perioade de raportare la calcularea impozitului pe venit .

În plus, atunci când fondurile pentru finanțarea direcționată sunt primite de la un investitor, dezvoltatorul este obligat să asigure o contabilitate separată a cheltuielilor efectuate din aceste fonduri de alte cheltuieli ale organizației (subclauza 14, alineatul 1, articolul 251 din Codul fiscal al Rusiei). Federaţie). Pentru mai multe informații, vezi . Astfel de cheltuieli nu reduc profitul impozabil al dezvoltatorului (clauza 17, articolul 270 din Codul fiscal al Federației Ruse).

BAZ: TVA

Valoarea TVA „intrată” prezentată la furnizarea de servicii către dezvoltator, deduce într-o manieră general stabilită. Adică, după înregistrarea bunului, în prezența unei facturi și a documentelor primare relevante (în plus, alte conditii necesare pentru aplicarea deducerii) (subclauza 1, clauza 2, articolul 171 și clauza 1, articolul 172 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Când construiește pe cont propriu, dezvoltatorul îndeplinește funcțiile unui antreprenor și calculează taxele în același mod ca și antreprenorul .

sistemul fiscal simplificat

Atunci când utilizați metoda de construire a contractului, determinați baza de impozitare pentru impozitul unic în următoarea ordine.

Dacă un dezvoltator plătește un singur impozit pe venit, atunci baza impozabilă este venitul său primit din furnizarea de servicii (clauza 1 a articolului 346.18 din Codul fiscal al Federației Ruse).

În cazul în care dezvoltatorul plătește un singur impozit pe diferența dintre venituri și cheltuieli, atunci baza impozabilă va fi diferența dintre veniturile primite din prestarea de servicii și cheltuielile asociate acestei activități (clauza 2 din art. 346.18 din Codul fiscal al Federația Rusă). În acest caz, dezvoltatorul are dreptul să ia în considerare numai acele cheltuieli care sunt menționate în paragraful 1 al articolului 346.16 din Codul fiscal al Federației Ruse. Pentru mai multe informații despre procedura de contabilizare a cheltuielilor în timpul simplificării, a se vedea Ce cheltuieli ar trebui luate în considerare la calcularea impozitului unic pe sistemul fiscal simplificat? .

În plus, atunci când se primesc fonduri pentru finanțare țintită de la investitor, dezvoltatorul este obligat să asigure contabilizarea separată a cheltuielilor efectuate pe cheltuiala acestor fonduri (subclauza 1, clauza 1.1, articolul 346.15, subclauza 14, clauza 1, articolul 251 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Pentru mai multe informații, veziCum se reflectă în contabilitate finanțarea non-țintită de stat . Astfel de cheltuieli nu reduc baza de impozitare pentru impozitul unic (clauza 17 din articolul 270 din Codul fiscal al Federației Ruse).

UTII

Obiectul impozitării UTII este venitul imputat (clauza 1 a articolului 346.29 din Codul fiscal al Federației Ruse). Activitățile desfășurate de dezvoltator în cadrul acordului de investiții nu sunt transferate către UTII (clauza 2 a articolului 346.26 din Codul fiscal al Federației Ruse). Dacă o organizație plătește UTII, atunci furnizarea de servicii de dezvoltator în cadrul unui acord de investiții în construcții nu va afecta calculul acestui impozit. Plătitorii UTII calculează acest impozit pe baza venitului imputat (clauza 1 a articolului 346.29 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Calculați impozitele pe activitățile dezvoltatorului în conformitate cu acordul de investiții în conformitate cu sau sistemul de impozitare.

OSNO și UTII

Activitățile dezvoltatorului în organizarea construcțiilor nu se referă la tipurile de activități care sunt transferate la plata UTII (clauza 2 a articolului 346.26 din Codul fiscal al Federației Ruse). Prin urmare, dezvoltatorul trebuie să ia în considerare costurile asociate cu furnizarea de servicii de organizare a construcțiilor pentru investitor în conformitate cu .

Yu.A. Inozemtseva, expert contabil și fiscal

Contabilitatea sarcinilor investitorului și dezvoltatorului

Ne ocupăm de fiscalitatea și contabilitatea sarcinilor transferate către stat

Am scris despre cine sunt investitorii și dezvoltatorii:

După cum știți, înainte de a construi o proprietate, dezvoltatorul trebuie să obțină o autorizație de construcție de la stat și, de asemenea, eventual, să închirieze un teren pentru Artă. 29 Codul funciar al Federației Ruse; subp. 5 alin.3 art. 8, alin.2, art. 51 din Codul de urbanism al Federației Ruse (denumit în continuare GRK). De asemenea, este posibilă operarea unei instalații construite numai după ce autoritățile guvernamentale locale acordă permisiunea de a o pune în funcțiune clauza 1 art. 55 GrK.

Dar pentru a obține astfel de autorizații, organizațiile sunt nevoite să îndeplinească condiții suplimentare impuse de stat. De exemplu, reconstruiți orice facilități sociale, rețele de utilități sau transferați o parte din imobilul construit către stat. Astfel de condiții suplimentare se numesc sarcini și Clauza 2 din Decretul Guvernului Moscovei nr. 882-PP din 7 noiembrie 2006.

În ciuda faptului că dezvoltatorii și investitorii lucrează de mult timp cu agențiile guvernamentale conform acestei scheme, contabilitatea acestor tranzacții nu este reglementată direct nici de reglementările contabile, nici de Codul Fiscal. De regulă, atunci când vine vorba de construcția de bunuri imobiliare comerciale, apar întrebări privind costurile îndeplinirii termenilor contractelor de investiții cu agențiile guvernamentale (denumite în continuare costurile grevelor) pentru investitori, iar pentru bunurile imobiliare rezidențiale - pt. dezvoltatori.

Grevele: pe ce bază?

Faptul că eventualele sarcini suplimentare în favoarea statului pot fi impuse investitorului (dezvoltatorului) este menționat expres doar în Codul de urbanism. Astfel, prevede că autoritățile publice pot încheia un acord cu dezvoltatorii privind dezvoltarea intravilanului și Articolele 46.2, 46.6 GRK. Ca parte a acestui acord, organizației i se pot atribui obligații pentru construirea de utilități, transport, infrastructură socială și transferul ulterior către stat a acestor dotări. În schimb, autoritatea publică se obligă să pună la dispoziție un teren pentru construcție (gratuit sau spre închiriere (cuantumul chiriei trebuie să fie egal cu impozitul pe teren)), precum și să ia anumite decizii organizatorice necesare procesului de construcție. . clauza 2.1 art. 30 Codul funciar al Federației Ruse; subp. 1 clauza 3 art. 46,2 GrK.

Cu toate acestea, mult mai des decât un acord privind dezvoltarea unei zone construite, dezvoltatorii încheie un așa-numit acord de investiții cu organele guvernamentale (de exemplu, cu administrația orașului), care nu este prevăzut în mod direct de Codul civil. .

În esență, acesta este un acord privind activitățile comune și Artă. 1041 Cod civil al Federației Ruse; Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Moscova din 30 august 2012 Nr. A40-6920/12-76-64; clauza 4 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din 11 iulie 2011 Nr. 54.

Se precizează că administrația se obligă să pună la dispoziție dezvoltatorului o autorizație de construcție, precum și un teren, iar în schimb dezvoltatorul transferă în administrare o parte din apartamentele dintr-o clădire construită sau o parte din spațiul dintr-o proprietate nerezidențială. , uneori rețele de utilități sau dotări de infrastructură socială (grădiniță, centru cultural și altele).

Contabilitatea investitorilor

Impozit pe venit

Poziția Ministerului Finanțelor este că costurile de construcție a obiectelor transferate statului pot fi luate în considerare în cheltuieli la calcularea impozitului pe venit numai în cazul în care obiectele sunt trecute în proprietatea statului în baza acordurilor privind dezvoltarea o suprafaţă intravilană şi Scrisoarea Ministerului Finanțelor din 16 noiembrie 2009 Nr.03-03-06/1/758.

De asemenea, organele fiscale mai notează în scrisorile lor că posibilitatea impunerii oricăror sarcini asupra investitorului în favoarea statului este prevăzută expres de lege numai în cadrul unui acord privind dezvoltarea intravilanului. Scrisoare din partea Serviciului Federal de Taxe pentru Moscova din 08.07.2012 nr. 16-15/071535@. Totuși, aceștia nu concluzionează că costurile grevelor nu pot fi luate în considerare dacă între investitor și agenția guvernamentală sunt încheiate alte acorduri decât un acord privind dezvoltarea unei zone intravilane.

În opinia lor, sunt justificate și costurile îndeplinirii condițiilor contractelor de investiții cu sarcini (fără a încheia un acord privind dezvoltarea unui intravilan), întrucât fără a suporta astfel de costuri organizația nu va putea construi o proprietate. În același timp, transferul de obiecte către stat prin contracte de investiții nu este gratuit, deoarece administrația sau alte organisme guvernamentale au contra-obligații față de organizație (sub forma acordării de drepturi asupra terenului necesar construcției, precum și o autorizație de construcție) Scrisoare a Serviciului Fiscal Federal din 04.04.2008 Nr. 02-1-07/16@.

După cum ne-au explicat experții din Ministerul Finanțelor, costurile grevelor (construcția de obiecte sau părți ale acestora transferate statului) ar trebui incluse în costul inițial al proprietății și anulate ca cheltuieli prin calcularea deprecierii și amortizării. clauza 1 art. 257 Codul fiscal al Federației Ruse.

DIN SURSE AUTENTICE

Consilier al Serviciului Civil de Stat al Federației Ruse, clasa a III-a

„Dacă un investitor (dezvoltator) a încheiat un acord de investiții cu administrația orașului, în condițiile căruia administrația pune la dispoziție un teren și emite o autorizație pentru construirea unui obiect, iar la finalizarea construcției primește o parte din spațiul din obiectul construit, atunci costul acestor suprafețe trebuie inclus de către investitor în costul inițial al obiectului OS al obiectului construit. Nu este nevoie să evidențiem separat costul unor astfel de zone.”

Instanțele sunt de acord cu acest lucru Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Teritoriului de Nord din 6 aprilie 2012 Nr. A56-40046/2011.

Și, uneori, investitorii anulează costurile sarcinilor la un moment dat, incluzându-le în cheltuielile neoperaționale, iar instanțele recunosc, de asemenea, acest lucru ca fiind legitim. Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Moscova din 01.02.2013 Nr. A40-11126/12-107-53.

TVA

Potrivit Ministerului de Finanțe, investitorul nu are dreptul de a deduce TVA-ul prezentat de antreprenori ca parte a costului lucrării, din punct de vedere al sarcinilor. Motivul este că transferul către stat a oricăror mijloace fixe, inclusiv clădiri rezidențiale, facilități sociale sau locative și servicii comunale, nu este supusă TVA-ului. subp. 2, 5 p. 2 linguri. 146 Codul fiscal al Federației Ruse. Prin urmare, TVA-ul nu poate fi dedus. subp. 1 pct. 2 art. 171 Codul Fiscal al Federației Ruse; Scrisoare a Ministerului Finanțelor din 6 noiembrie 2012 Nr.03-03-06/1/571.

În practica judiciară, nu există un consens cu privire la soarta TVA-ului acompaniat asupra sarcinilor în timpul construcției de instalații destinate în viitor activităților supuse TVA. Există trei poziții pe această temă.

POZIȚIA 1. TVA-ul prezentat de antreprenori în timpul construcției imobilelor, atribuibil sarcinilor, nu poate fi dedus.

Această decizie a fost luată cândva de Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Ural. Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Ucrainei din 16 mai 2014 Nr. F09-2502/14. Argumentele sunt aceleași cu cele ale Ministerului de Finanțe: investitorul nu are dreptul la deducere, întrucât acest TVA se referă la suprafețele obiectului construit de investitor, care sunt transferate statului și, prin urmare, obiectul nu este utilizate de organizație în activități supuse TVA.

POZIȚIA 2. TVA-ul aferent poate fi dedus în întregime, inclusiv partea atribuibilă sarcinilor.

Aceasta a fost concluzia la care a ajuns Serviciul Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest. Rezoluții Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 5 decembrie 2013 Nr. A56-1445/2013, din 6 aprilie 2012 Nr. A56-40046/2011, FAS districtul Moscova a Rezoluții Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Moscova din 22 iunie 2011 Nr. KA-A40/5782-11, din 28 septembrie 2012 Nr. A40-2842/12-20-12, din 8 iunie 2012 Nr. A40 -99255/11-129-427, din 22 februarie 2012 Nr. A40-50066/11-140-220.

Hotărârile judecătorești menționate în articol pot fi găsite: secțiunea „Practica judiciară” a sistemului ConsultantPlus

În luarea acestei decizii, instanțele au pornit de la faptul că operațiunea de transfer către stat a obiectelor sau părților acestora nu are un scop de afaceri independent pentru investitor. Investitorii sunt puși în astfel de condiții de către stat încât sunt nevoiți să încheie contracte de investiții cu sarcini, altfel nu ar putea construi proprietatea. Costul sarcinilor formează valoarea obiectului, care rămâne în sarcina investitorului. Intrucat obiectul construit de investitor, pentru care s-a incheiat contractul de investitie, va fi ulterior utilizat in activitati supuse TVA, taxa acompata poate fi dedusa integral.

POZIȚIA 3. TVA-ul poate fi dedus, dar apoi trebuie restabilit atunci când obiectul (o parte din acesta) este transferat statului.

Astfel de decizii au fost luate de Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Ural Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol UO din 5 iulie 2013 Nr. F09-6641/13, FAS districtul Moscova a Rezoluții Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Moscova din 25 septembrie 2012 Nr. A40-126873/11-107-522, din 17 aprilie 2012 Nr. A40-57989/11-140-251, din 4 aprilie Nr. 2012 A40-26992/11-107-118; 9 AAS din 23 ianuarie 2012 Nr.09AP-35005/2011-AK.

Logica unor astfel de decizii este că investitorul are dreptul de a deduce TVA-ul „contractului” prezentat de dezvoltator pe o factură consolidată la momentul luării în considerare a lucrărilor efectuate, fără a aștepta finalizarea construcției și clauza 6 art. 171, alin.5 al art. 172 Codul fiscal al Federației Ruse. Mai mult, Codul Fiscal nu obligă investitorul să accepte sumele de TVA prezentate acestuia de către antreprenori spre deducere doar proporțional cu cota pe care o va primi investitorul după alocarea spațiului pe baza procentului stabilit prin contractul de investiție. Însă la trecerea sarcinilor (parte a obiectului investițional) în proprietatea statului, investitorul este obligat să restituie o parte din TVA acceptată anterior spre deducere, proporțional cu costul suprafețelor imobilului transferat statului și subp. 2 p. 3 art. 170 Codul fiscal al Federației Ruse. Specialiștii serviciilor fiscale sunt de acord cu acest lucru.

DIN SURSE AUTENTICE

DUMINSKAYA Olga Sergheevna

Consilier al Serviciului Public de Stat al Federației Ruse, clasa a II-a

„Întrucât transferul mijloacelor fixe către stat nu este supus TVA, impozitul aferent aferent costului sarcinilor, acceptat anterior spre deducere, trebuie restabilit la momentul transferului imobilului către stat. clauza 2 art. 171, alin.6 al art. 171, alin.1, art. 172 Codul fiscal al Federației Ruse” .

CONCLUZIE

După cum vedem, judecătorii nu au o opinie unanimă cu privire la problema deducerii TVA-ului din punct de vedere al sarcinilor. Dacă merită riscul de a deduce un astfel de TVA, rămâne la latitudinea dvs.

Contabilitate

În contabilitate, costurile grevelor sunt incluse în costul proprietății principale pe care investitorul o construiește. Acest lucru trebuie făcut indiferent dacă acest obiect va fi utilizat în activitățile investitorului ca active fixe sau dacă investitorul intenționează să vândă obiectul, adică va fi recunoscut în bilanț ca marfă sau produs finit și clauza 8 din PBU 6/01; clauza 6 PBU 5/01.

La urma urmei, investitorul cheltuiește bani pentru îndeplinirea părții „de stat” a contractului de investiții cu unicul scop de a obține un imobil la dispoziția sa. Aceasta înseamnă că costurile grevelor sunt direct legate de achiziția unui activ (mijloace fixe, bunuri sau produse finite).

Aceasta înseamnă că, dacă un investitor își construiește un centru comercial pentru sine, dar este obligat să construiască pentru stat, de exemplu, o grădiniță sau un centru cultural, atunci în contabilitatea analitică nu este nevoie să evidențiem grădinița ca obiect separat. Toate costurile suportate de investitor în legătură cu construcția unui centru comercial ar trebui incluse direct în costul obiectului „centru comercial”. Această abordare respectă normele noii Legi a contabilității, care impune recunoașterea în raportare și contabilitate nu a proprietății, ci a bunurilor organizației și clauza 2 art. 5 din Legea din 6 decembrie 2011 Nr.402-FZ. Amintiți-vă că un activ este o resursă controlată de o organizație ca urmare a unor evenimente trecute, care este capabilă să-i aducă beneficii economice.

Este evident că chiar dacă un investitor construiește mai multe clădiri (un centru comercial, o grădiniță și un centru cultural), el are un singur bun - un centru comercial, deși sunt trei obiecte de proprietate. Pentru că doar centrul comercial va aduce beneficii economice investitorului. Iar costul acestuia va include suma totală a costurilor suportate pentru implementarea contractului de investiții, inclusiv costurile grevelor.

Să presupunem că un investitor a cheltuit 100.000.000 de ruble pentru construcția unui centru comercial și 20.000.000 de ruble fiecare pentru construcția unei grădinițe și a unui centru comunitar. Din punctul de vedere al contabilității financiare, se dovedește că centrul comercial a costat investitorul 140.000.000 de ruble. (100.000.000 de ruble + 20.000.000 de ruble + 20.000.000 de ruble), deoarece costurile pentru construirea unei grădinițe și a unui centru comunitar au fost suportate exclusiv în scopul construirii unui centru comercial.

Dar această abordare are un dezavantaj - costul construirii unei grădinițe și a unui centru comunitar nu va fi vizibil în contabilitate, în timp ce proiectele de construcție în sine există. Deoarece contabilul rus este mai obișnuit cu abordarea contabilă a proprietății (atunci când contabilitatea financiară corespunde contabilității de depozit și de inventar a obiectelor de proprietate), este posibil să introduceți toate cele trei obiecte în contabilitatea analitică și să colectați costurile construcției lor în contextul fiecare dintre ei. Această procedură contabilă nu va duce la denaturarea raportării, deoarece bilanțul va reflecta în orice caz suma totală a costurilor pentru construcția tuturor obiectelor de la rubrica „OS” (linia 1150) sau „Stocuri” (linia 1210). Cu această metodă de contabilitate, în momentul transferului obiectelor către stat, valoarea acestora poate fi anulată printr-o înregistrare în contabilitatea analitică, de exemplu, debit în contul 08 „Active imobilizate” (centru comercial) – credit la contul 08 (casa de cultura).

Exemplu. Contabilitatea investitorilor în baza contractelor cu sarcini guvernamentale

/ condiție / Investitorul a încheiat un contract de investiții cu administrația orașului pentru construirea unui centru comercial și, în același timp, s-a angajat să construiască un centru cultural și să-l transfere în proprietatea orașului. Costurile pentru construcția centrului comercial s-au ridicat la 118.000.000 de ruble, inclusiv TVA 18.000.000 de ruble, costurile pentru construcția centrului cultural - 23.600.000 de ruble, inclusiv TVA 3.600.000 de ruble. Construcția este organizată de dezvoltator, remunerația dezvoltatorului nu este specificată în contract. Organizația a decis să nu deducă TVA la costurile de construcție a căminului cultural. Centrul comercial este destinat inchirierii.

/ solutie / Cablajul va fi așa.

Conținutul operațiunii	Dt	CT	Cantitate, frecați.
Banii pentru construcția de obiecte au fost transferați dezvoltatorului (118.000.000 RUB + 23.600.000 RUB)		51 „Conturi curente”	141 600 000
Centrul comercial a fost înregistrat (118.000.000 RUB – 18.000.000 RUB)		76 „Decontări cu diverși debitori și creditori”	100 000 000
TVA percepută de dezvoltator (antreprenori) este luată în considerare ca parte a costului lucrării		76 „Decontări cu diverși debitori și creditori”	18 000 000
TVA-ul este acceptat pentru deducere	68 „Calcule pentru impozite și taxe”, subcontul „TVA”	19 „TVA pentru activele achiziționate”	18 000 000
Casa de Cultură acceptată pentru înregistrare		76 „Decontări cu diverși debitori și creditori”	20 000 000
TVA-ul solicitat de dezvoltator (antreprenori) este luat în considerare ca parte a costului lucrării, inclusiv remunerația dezvoltatorului	19 „TVA pentru activele achiziționate”	76 „Decontări cu diverși debitori și creditori”	3 600 000
TVA, care nu este deductibil, este inclus în costul căminului cultural	08 „Active imobilizate” (casa de cultură)	19 „TVA pentru activele achiziționate”	3 600 000
Centrul cultural a fost trecut în proprietatea orașului	08 „Active imobilizate” (centru comercial)	08 „Active imobilizate” (casa de cultură)	23 600 000
Centrul comercial a fost înregistrat (100.000.000 RUB + 23.600.000 RUB)	03 „Investiții profitabile în active materiale”	08 „Active imobilizate” (centru comercial)	123 600 000

Contabilitate cu dezvoltatorul

Când vine vorba de construcția de imobile rezidențiale, agențiile guvernamentale obligă adesea dezvoltatorul să transfere un anumit număr de apartamente din clădirea construită în proprietatea statului (uneori o casă întreagă în microdistrictul construit). Dar banii acționarilor pot fi cheltuiți numai în scopurile stabilite de Legea nr. 214-FZ din 30 decembrie 2004, iar costurile grevelor suplimentare impuse dezvoltatorului de către stat nu sunt incluse în lista acestor scopuri. clauza 1 art. 18 din Legea din 30 decembrie 2004 nr.214-FZ. Singurele excepții sunt costurile îndeplinirii obligațiilor din cadrul unui acord privind dezvoltarea unei zone construite și subp. 6 clauza 1 art. 18 din Legea din 30 decembrie 2004 nr.214-FZ.

Înseamnă asta că dezvoltatorul trebuie să construiască apartamente „de stat” pe cheltuiala lui?

Să vedem cum să ținem cont de astfel de costuri de dezvoltator în fiscal și contabilitate.

Impozit pe venit

Potrivit organelor fiscale, dezvoltatorul poate lua în considerare costurile grevelor prin includerea acestora în costul inițial al proiectului de construcție. Scrisori ale Serviciului Fiscal Federal pentru Moscova din 08.07.2012 nr. 16-15/071535@; Serviciul Fiscal Federal din 04.04.2008 Nr. 02-1-07/16@.

La prima vedere, poziția autorităților fiscale nu este complet clară. La urma urmei, banii primiți de la acționari și investitori reprezintă un mijloc de finanțare țintită pentru dezvoltatori subp. 14 clauza 1 art. 251 Codul fiscal al Federației Ruse. În consecință, instalația construită nu este luată în considerare în contabilitatea fiscală a dezvoltatorului. În special, atunci când transferă apartamente deținătorilor de capital, dezvoltatorii nu au nici venituri, nici cheltuieli. Cum poate un dezvoltator să țină cont de costurile suplimentare ale apartamentelor „de stat” sau ale altor sarcini?

Cert este că, în majoritatea cazurilor, acordul de participare la acțiuni specifică un cost fix al apartamentului, care trebuie plătit de acționar (în acest caz, acționarul poate fi fie o persoană fizică, fie o organizație). Dezvoltatorul rămâne cu așa-numitele economii - diferența dintre suma primită de la acționar și costurile de construire a casei. „Economiile” sunt incluse în venitul neexploatare al dezvoltatorului. Cu cât costurile de construcție ale dezvoltatorului sunt mai mari (inclusiv costurile grevelor), cu atât „economiile” sale, adică veniturile impozabile (neexploatare), sunt mai mici.

De exemplu, dezvoltatorul a primit 1.000.000 de ruble de la acționari, costurile de construcție a apartamentelor s-au ridicat la 700.000 de ruble, iar costurile sarcinilor s-au ridicat la 100.000 de ruble. Dacă dezvoltatorul include costurile sarcinilor în costul construcției, atunci costurile totale vor fi de 800.000 de ruble, iar „economiile” dezvoltatorului vor fi de 200.000 de ruble. (1.000.000 RUB – 800.000 RUB).

Dacă dezvoltatorul calculează mai întâi „economiile” în valoare de 300.000 de ruble. (1.000.000 de ruble – 700.000 de ruble) și îl include în veniturile neexploatare, iar apoi anulează costurile grevelor în valoare de 100.000 de ruble ca cheltuieli neoperaționale, se dovedește că impozitul pe venit trebuie plătit pentru aceleași 200.000 de ruble . (300.000 de ruble – 100.000 de ruble), ca în primul caz.

Prin urmare, nu contează modul în care dezvoltatorul ia în considerare costurile grevelor - dacă le include în costul obiectelor construite pentru acționari, reducându-și „economiile” sau pur și simplu ia în considerare costurile construcției apartamentelor „de stat” în cheltuieli neexploatare. În ambele cazuri, este posibil să fiți nevoit să vă apărați poziția în instanță și există șanse de câștig, deoarece judecătorii sprijină dezvoltatorul în Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din 02.02.2010 Nr. A12-7415/2009; FAS VSO din 12 august 2010 Nr. A33-13911/2009.

Contabilitate

Procedura contabilă pentru dezvoltator, inclusiv contabilitatea sarcinilor, nu este definită de lege.

Puteți afla mai multe despre procedurile contabile și contabile fiscale de la dezvoltator:

Prin urmare, dezvoltatorii pot include costul sarcinilor în costul apartamentelor care urmează să fie transferate acționarilor sau să includă costul sarcinilor în cheltuielile pentru activități obișnuite. Opțiunea selectată trebuie să fie fixată în politica contabilă. Indiferent de metoda de contabilitate pe care o alegeți, costul sarcinilor va reduce profitul dezvoltatorului - ca element de cheltuială separat sau prin reducerea „economiilor” dezvoltatorului (precum și la calcularea impozitului pe venit).

Apropo, uneori autoritățile fiscale încearcă să califice sarcinile drept lucrări de construcție și instalare pentru propriile nevoi și percep TVA pe costul lor, dar acest punct de vedere nu este susținut în instanță. Hotărârea FAS VSO din 12 august 2010 Nr. A33-13911/2009.