Timp de citire: 7 minute

Cumpărarea unei acțiuni într-un apartament este un fenomen comun în Rusia. De obicei, o astfel de afacere este încheiată de cei care nu au capacitatea financiară de a cumpăra întreaga proprietate. Cu toate acestea, acționarii nu știu întotdeauna cum să folosească spațiile, care sunt deținute în comun. Pentru a preveni această ignoranță să conducă la situații neplăcute atunci când se utilizează apartamentul, este necesar să se studieze în detaliu procedura de utilizare a spațiilor rezidențiale în proprietate comună și să se respecte.

• regula de calcul a suprafeței care merge la coproprietari în anumite condiții;
• dreptul de a primi compensații de la acționar;
• caracteristici ale repartizării costurilor între coproprietari;
• dreptul de preempțiune la cumpărare și așa mai departe.

Alături de sursele codificate, practica judiciară joacă un rol important. Alți reprezentanți ai autorităților judiciare sunt ghidați de acesta atunci când analizează cazuri. Astfel, o serie de aspecte referitoare la proprietatea partajată sunt reglementate în detaliu în Rezoluția Plenului Curții Supreme nr. 8 din 07/01/1996 „Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea părții întâi a Codului civil al Federației Ruse. .”

Conceptul procedurii de utilizare a spațiului de locuit și necesitatea de a-l determina

Proprietatea comună trebuie gestionată ținând cont de multe nuanțe. Necunoașterea drepturilor lor și a normelor Codului civil al Federației Ruse cauzează adesea dificultăți cetățenilor în utilizarea apartamentelor lor.

Este recomandabil să aflați în prealabil care este procedura de utilizare, pe ce principii se bazează și ce este necesar pentru a o determina. În cele mai multe cazuri, proprietarii discută verbal specificul funcționării sediului; mai rar, se încheie un acord scris notarizat.

Este mai bine să evitați litigiile, economisind timp și bani. Dar într-o situație de conflict, aceasta este singura modalitate de a rezolva problema.

Stabilirea procedurii de utilizare a spațiilor rezidențiale de către autoritățile judiciare se realizează destul de des. Aceasta este singura opțiune dacă proprietatea comună nu poate fi împărțită sau poate fi alocată o cotă în natură din aceasta: faceți o intrare separată, bucătărie și așa mai departe.

Reguli de bază pentru determinarea procedurii de utilizare a spațiului de locuit

Apelarea în instanță pentru stabilirea regulilor de funcționare a locuințelor în proprietate comună nu se încheie întotdeauna cu alocarea cotei în natură a participantului. Organul de justiție are dreptul de a refuza reclamantul dacă astfel de acțiuni nu pot fi îndeplinite fără a cauza pagube disproporționate bunurilor. Acest lucru nu limitează dreptul unui participant la proprietate comună de a cere ca procedura de utilizare a apartamentului să fie stabilită dacă nu s-a ajuns la un acord între proprietari.

Atunci când analizează un astfel de caz, judecătorul ia în considerare în primul rând:

• caracteristici ale exploatării spațiului de locuit, care pot să nu corespundă cotelor legale din dreptul de proprietate comună;
• oportunitate reală de a folosi proprietatea împreună;
• gradul de necesitate pentru proprietatea fiecăruia dintre proprietari.

Regulile de stabilire a ordinii de utilizare precizează că cetățenii primesc o anumită parte, de exemplu, un apartament, proporțional cu cota, păstrând în același timp dreptul de proprietate comună.



Stabilirea procedurii de utilizare a spațiilor de locuit comunale

La nivel legislativ, regulile care reglementează funcționarea locuințelor municipale nu sunt definite. De asemenea, nu este specificat cum se utilizează locuințele sociale. Instanța emite reguli numai cu privire la bunurile personale.

Cerința de a transfera în folosință spații în locuințe municipale va presupune o modificare a termenilor contractului de închiriere socială. Partea 2 a articolului 69 din Codul locuinței al Federației Ruse consacră principiul egalității îndatoririlor și drepturilor chiriașului și membrilor familiei sale. Fiecare cochiriaș are drepturi egale de a exploata întregul spatiu de locuit.

Luând în considerare acest lucru, este imposibil să se determine condițiile și procedura de utilizare a unui apartament municipal pe bază legală.

Exploatarea terenului în proprietate comună

Este foarte dificil, și uneori complet imposibil, să se realizeze împărțirea efectivă a unui teren. În același timp, de multe ori coproprietarii nu se pot pune de acord asupra condițiilor de utilizare a teritoriului.

Pentru a stabili procedura de utilizare a unui teren, instanțele iau în considerare statutul juridic al acestuia. În cazul în care terenul este deținut de două sau mai multe persoane, se aplică norma de stabilire a regulilor de folosință a acestuia după raportul cotelor.

Procedura de exploatare a unui teren se determină luând în considerare cotele de proprietate din imobilul situat pe acest teritoriu.

Instanța poate stabili procedura, concentrându-se pe utilizarea în comun a terenului de către proprietarii casei în practică. Acest lucru este susținut legal de art. 35 Codul funciar al Federației Ruse. Această procedură presupune acordul voluntar al părților de a efectua astfel de acțiuni. Se încheie oral sau în scris.



Procedura de stabilire a ordinii de utilizare a locuinței

De regulă, pentru a stabili procedura de exploatare a unui apartament, unul dintre proprietarii acestuia trimite o propunere scrisă coproprietarilor pentru a stabili condițiile de utilizare a spațiilor și încheierea unui acord. Dacă problema nu poate fi rezolvată, cel puțin această inițiativă a unuia dintre proprietari va fi documentată.

În instanță, procedura de utilizare a unui apartament în proprietate comună se stabilește pe baza unei declarații de revendicare. Cerințele pentru conținutul său sunt specificate în partea 2 a art. 131 Codul de procedură civilă al Federației Ruse. Părțile în litigiu sunt doar coproprietari (nu chiriași și membri de familie ai proprietarilor).

Cererea trebuie să fie însoțită de un pachet de documente, a căror listă este cuprinsă la art. 132 Codul de procedură civilă al Federației Ruse.



După aceea, nu mai rămâne decât să așteptăm decizia instanței.

Determinarea modului de funcționare prin acordul părților

Un acord comun cu privire la procedura de utilizare a proprietății comune este cea mai simplă și eficientă modalitate de a rezolva problema. Legiuitorul solicită participanților la proprietate comună să întocmească un acord scris. Pentru reasigurare, este recomandabil ca acest document să fie certificat de un notar.

Acordul specifica:

• obiectul contractului;
• reguli de utilizare a apartamentului, plata pentru locuințe și servicii comunale;
• obligațiile părților;
• responsabilitatea pentru nerespectarea acordurilor;
• soluționarea litigiilor.

Documentul este sigilat cu semnăturile coproprietarilor.

Vedeți cum arată un exemplu de acord pentru a determina procedura de partajare a spațiilor rezidențiale.

Mergând în instanță

Din păcate, părțile nu fac întotdeauna compromisuri. În astfel de situații, instanța acționează ca un arbitru independent.

Răspunsul la întrebarea unde să depuneți o cerere depinde de revendicările făcute. Reclamantul trebuie să-și amintească trei reguli de bază:

1. Pachetul de documente se transferă organului de justiție de la locul imobilului.
2. Dacă vorbim exclusiv despre procedura de funcționare, responsabilitatea este atribuită instanței de judecată (clauza 7, partea 1, articolul 23 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse).
3. În cazul în care sunt prezentate alte pretenții cu caracter neproprietar, acțiunea se transferă instanței de judecată. Această autoritate ia în considerare, de asemenea, creanțele de natură proprietății, de exemplu, pentru recunoașterea dreptului de proprietate asupra unei acțiuni dacă prețul acesteia depășește 50 de mii de ruble.

După ce decizia este luată, trebuie să așteptați până când aceasta devine obligatorie din punct de vedere juridic (la sfârșitul termenului limită pentru depunerea unei contestații).

Colectarea documentelor necesare

O declarație de revendicare pentru a determina procedura de utilizare a spațiilor rezidențiale este documentul principal atunci când mergeți în instanță.

În plus, ar trebui să pregătiți:

• confirmare scrisă de proprietate;
• un extras din cartea de domiciliu sau o fișă de înregistrare a tuturor rezidenților spațiilor de locuit;
• plan apartament cu explicatie din ITO;
• documente care pot confirma comanda care a existat anterior, de exemplu, înainte de conflict (chitanțele de mobilier, echipamente etc.);
• confirmarea legăturilor de familie între coproprietari sau entități înregistrate.

Un rezultat favorabil depinde în mare măsură de pregătirea atentă pentru întâlnire.

Informații generale despre controlul judiciar

În art. 154 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse stabilește o perioadă de 2 luni pentru examinarea cauzelor civile. La instanțele de judecată este o lună. În practică, aceste termene nu sunt întotdeauna respectate, deoarece instanțele sunt suprasolicitate cu proceduri.

Dacă este necesară o examinare, procedura va dura și mai mult.

În cadrul ședinței, organul de justiție analizează probele, audiază părțile, iar, dacă este cazul, judecătorul pune întrebări. După ce a apreciat circumstanțele cauzei, instanța se pronunță pe fond.

Ce influențează decizia instanței?

Atunci când examinează un caz, instanța se bazează în primul rând pe legalitatea pretențiilor părților. Cu toate acestea, alți factori pot juca, de asemenea, un rol, cum ar fi:

1. Mărimea cotei fiecărui proprietar.
2. Procedura efectiv stabilită pentru funcționarea spațiilor rezidențiale.
3. Amenajarea apartamentului (pentru posibilitatea alocării unei cote izolate).
4. Numărul de pasaje și spații separate în proprietatea rezidențială.
5. Componența proprietarilor, legăturile de familie.
6. Disponibilitatea altor bunuri de la proprietari.

În astfel de litigii, asistența juridică este foarte utilă. Este indicat să obțineți cel puțin o consultație, în cadrul căreia un specialist va explica ce trebuie subliniat în instanță.

Ponderea in spatii rezidentiale

Atunci când instanța are în vedere stabilirea parametrilor unei cote de proprietate, se iau în considerare următorii factori:

• vârstă;
• prezența sau absența copiilor;
• activitate profesională;
• handicap și așa mai departe.

Alocarea unei cote este adesea însoțită de dificultăți, mai ales dacă apartamentul este mic și există mulți solicitanți pentru el. Va fi dificil să alocați o cotă în natură pentru toată lumea. Este mai ușor să faci acest lucru într-o gospodărie privată.

Aflați mai multe despre cum se face acest lucru pas cu pas.

Încălcarea procedurii de exploatare a spațiului de locuit

Chiar și cu un acord scris sau o decizie judecătorească în favoarea unei persoane, uneori apar încă conflicte în ceea ce privește utilizarea unui apartament. Este important să înțelegeți situația și să acționați conform legii.

O problemă similară poate fi rezolvată mai ușor în locuințele municipale. În conformitate cu legea, fiecare cameră este deținută inițial de o persoană separată, ceea ce înseamnă că nimeni altul decât proprietarul indicat nu poate folosi această cameră. În caz contrar, ar trebui să depuneți o cerere la agențiile de aplicare a legii.

Procedura de utilizare a spațiilor rezidențiale ar trebui să fie optimă pentru toți proprietarii. Dacă drepturile sunt încălcate, proprietarul are toate motivele să se adreseze instanței cu o nouă cerere de ocupare sau să schimbe procedura de utilizare a apartamentului.

Vânzarea unei părți (încăpere) este vânzarea de bunuri imobiliare aflate în dificultate. Este posibil ca ordinea anterioară de utilizare să fie încălcată de noul proprietar. Situația controversată va trebui rezolvată prin instanțe, pierzând timp și bani. De asemenea, nu există nicio garanție că o schimbare a proprietății nu va avea loc până la sfârșitul procesului.

Opțiunea de a cumpăra o cameră într-un apartament comun trebuie studiată cu atenție. Una dintre nuanțele importante este că pentru alți rezidenți în raport cu celălalt proprietar, procedura de utilizare încetează să se mai aplice.

Analiza hotărârilor judecătorești

Atunci când iau în considerare litigiile legate de dreptul locuințelor, autoritățile judiciare iau adesea decizii pe care alte instanțe le vor urma în viitor. Se formează un fel de sursă legislativă suplimentară.

Practica în cazurile de stabilire a regulilor de utilizare a bunurilor imobile rezidențiale în proprietate comună se bazează pe procedura stabilită de utilizare a proprietății. Dar nu întotdeauna corespunde cotelor din dreptul de proprietate comună.

Adesea, autoritatea de justiție refuză să satisfacă cererea, invocând următoarele motive:

• imposibilitatea folosirii locuinței împreună cu alți proprietari;
• discrepanța între cerințele suprafeței sediului și mărimea cotei proprietarului;
• lipsa reclamantului de nevoie de spațiu de locuit.

O entitate care dorește să câștige un caz ar trebui să analizeze mai întâi aceste puncte.

concluzii

Disputele legate de locuința necesită timp și efort. Acest lucru este valabil și pentru stabilirea procedurii de utilizare a apartamentului. În mod ideal, proprietarii pot încheia un acord între ei. Dacă un compromis nu este posibil, problema se rezolvă prin instanțe. Atunci când studiază un caz, instanța ține cont de multe nuanțe, iar mărimea cotei nu este întotdeauna de o importanță decisivă.

Avocat în exercițiu. Candidat la științe juridice. Șeful departamentului de consultanță juridică al unei agenții de consultanță. Public periodic articole în reviste științifice, precum și pentru mai multe resurse juridice de pe Internet.

Pune o întrebare unui avocat gratuit!

Descrieți pe scurt problema dvs. în formular, domnule avocat GRATUIT va pregăti un răspuns și vă va suna înapoi în 5 minute! Vom rezolva orice problemă!

Dreptul de proprietate comună poate apărea în timpul moștenirii sau împărțirii proprietății. Dar proprietarii nu pot decide întotdeauna cu privire la utilizarea spațiului de locuit, ceea ce duce la un număr mare de probleme. În această situație, determinarea procedurii de utilizare a spațiilor rezidențiale în proprietate comună este soluția optimă a conflictului.

Esența utilizării spațiilor în proprietate comună

În baza dreptului civil, orice proprietar al unei cote de imobil are dreptul de a o folosi sau de a primi o anumită despăgubire. De regulă, proprietarii rezolvă astfel de probleme între ei prin acord reciproc. Dar situațiile sunt diferite și, dacă nu se poate ajunge la un acord pașnic, trebuie să-ți aperi drepturile într-un mod diferit.

Procedura de folosire a unui apartament este stabilită doar de instanță, astfel încât proprietarii să poată depune reclamație și să își rezolve problemele. În practică, acei proprietari care au cote egale solicită cel mai adesea asistență juridică. Situația poate fi însoțită de un mediu emoțional negativ și chiar de rezistență fizică.

Caracteristicile reglementării legale

Deci, nu a fost posibil să rezolvăm problema folosirii, de exemplu, a unui apartament în mod pașnic, așa că a trebuit să mergem în instanță. Este important de înțeles că hotărârea judecătorească trebuie executată fără îndoială, indiferent de ce este. Prin urmare, trebuie să existe motive imperioase pentru a aplica.

Este necesar să se țină cont de faptul că doar proprietarul poate depune reclamație. În plus, determinarea procedurii de utilizare a unui apartament sau a altor bunuri imobiliare este posibilă în cazul în care este imposibil să împărțiți proprietatea în acțiuni sau să cereți despăgubiri din partea dvs.

Procedura de utilizare a apartamentului

Dacă vorbim de un apartament care este în proprietate comună, atunci procedura de utilizare depinde de disponibilitatea camerelor izolate și neizolate. De exemplu, instanța stabilește că spațiile de trecere sunt obiecte de uz comun de către proprietari, dar spațiile izolate pot fi puse la dispoziție părților pentru uz individual.

În ceea ce privește dimensiunea spațiilor și raportul acestuia la acțiuni, aceasta nu joacă niciun rol pentru instanță.

Important: dar proprietarul poate cere despăgubiri dacă celeilalte părți i s-a oferit o cameră mai mare decât cota sa din apartament. Iar instanța poate obliga reclamantul să plătească o anumită sumă cu titlu de chirie pentru folosirea spațiului în exces.

Hotărârea judecătorească privind procedura de utilizare a spațiilor de locuit în proprietate comună nu se aplică noilor proprietari dacă cota este înstrăinată. Ei sunt obligați fie să negocieze pașnic cu alți proprietari, fie să depună singuri un proces cu noi cereri în instanță. De asemenea, este important de stiut ca instanta nu poate stabili procedura de folosire a apartamentului in timp, stabilind anumite termene pentru fiecare persoana.

Declarație de revendicare

Cererea trebuie să respecte normele de drept civil. Prin urmare, trebuie să conțină următoarele informații:

1. Numele instanței.
2. Informații despre reclamant și pârât.
3. Adresa unde se află locuința.
4. Informații care caracterizează locuința: numărul de camere, filmarea totală etc.
5. Pretențiile formulate de reclamantă.
6. Lista documentelor anexate cererii.

Conform legii, această declarație de revendicare se referă la creanțe nemateriale, prin urmare, înainte de depunere, trebuie să plătiți o taxă de stat de 200 de ruble. Chitanța trebuie atașată la document.

Instanța poate refuza acceptarea unei cereri privind procedura de utilizare a spațiilor de locuit aflate în proprietate comună din următoarele motive:

1. Un număr mare de proprietari și o zonă mică de spațiu de locuit. De exemplu, în apartament sunt doar trei camere și sunt 5 proprietari. Este imposibil să se stabilească procedura necesară pentru utilizarea unor astfel de bunuri imobiliare.
2. Procedura de utilizare va limita drepturile rezidenților. Instanța are în vedere dacă este posibilă alocarea unei încăperi izolate reclamantului etc.
3. Obiectul revendicarii este un apartament cu o camera. Este imposibil să se stabilească o procedură de utilizare de către mai mulți proprietari într-un apartament cu o singură cameră, astfel încât instanța nici măcar nu ia în considerare astfel de cazuri.
4. Alte motive. Chiar dacă țineți cont de toate cerințele legale înainte de a depune o cerere, instanța poate refuza acceptarea cererii din alte motive importante.

Nuanțe importante

Diferiți factori pot influența decizia judecătorului cu privire la stabilirea ordinii de folosință a spațiilor de locuit. În primul rând, în timpul procedurilor, sunt importante următoarele:

1. Mărimea acțiunilor fiecărui coproprietar al proprietății.
2. Procedura de utilizare a apartamentului sau a casei care exista înainte de depunerea cererii.
3. Dispunerea apartamentului vă permite să alocați o cameră izolată.
4. Numărul proprietarilor și componența familiilor acestora.
5. Coproprietarii au în proprietate și alte spații de locuit.

În ceea ce privește documentele, lista acestora poate diferi în funcție de circumstanțele cazului. Dar pachetul principal de documente care trebuie furnizat instanței include:

• actele personale ale proprietarilor;
• un extras din registrul casei;
• documentație tehnică pentru spațiul de locuit.
• acte care pot confirma legăturile de familie dintre proprietari.

Adesea, nici măcar o decizie judecătorească nu este capabilă să-i oblige pe proprietari să coexiste pașnic în același spațiu de locuit. Și, prin urmare, începe să aibă loc o încălcare a procedurii stabilite pentru utilizarea apartamentului. De exemplu, unul dintre coproprietari poate restricționa accesul celuilalt la apartament sau îi poate limita drepturile în alte moduri. În această situație, va trebui să mergeți din nou în instanță.

Atunci când se determină procedura de utilizare a locuințelor de către proprietari, apare adesea întrebarea cum îi va afecta acest lucru pe membrii familiilor lor. La urma urmei, și ei sunt forțați să locuiască în acest spațiu de locuit. Potrivit practicii judiciare, proprietarul poate muta alte persoane într-un spațiu de locuit care este în proprietate comună numai cu acordul celorlalți proprietari. Această regulă nu se aplică doar copiilor minori care au dreptul de a locui cu părinții lor, indiferent de consimțământul celorlalți proprietari.

Problema utilizării unui apartament de către mai mulți proprietari poate părea nesemnificativă, dar, cu toate acestea, un număr mare de procese sunt legate de această problemă. Și acest lucru duce adesea la diverse consecințe grave. De exemplu, în funcție de mărimea spațiului utilizat efectiv de proprietar, instanța poate modifica mărimea cotei sale.

alte metode

O decizie judecătorească care oferă proprietarilor locuințe într-un apartament comun poate fi dezavantajoasă pentru unii rezidenți. De exemplu, proprietarului unei părți mici i se poate oferi cea mai mare cameră numai pe motiv că are o familie numeroasă. Și, prin urmare, disputa de locuințe poate continua la nesfârșit. Dacă locuința împreună devine insuportabilă, avocații sfătuiesc să caute alte modalități de a rezolva problema.

Îți poți vinde cota unuia dintre proprietari. Această metodă este potrivită pentru proprietarii de apartamente, deoarece această proprietate nu poate fi împărțită în natură. După aceasta, apartamentul va aparține unui proprietar, iar al doilea va putea alege o altă locuință. Dezavantajul acestei metode este lipsa banilor de la proprietari, care nu le oferă posibilitatea de a cumpăra cota.

Atunci ar trebui să vindeți proprietatea împreună. Acest lucru este mai profitabil, deoarece vânzarea de acțiuni reduce costul total al locuințelor cu 15–20%. Cert este că nu este recomandabil să cumpărați doar o parte din proprietate, deoarece în viitor cumpărătorul se va confrunta cu un număr mare de instanțe și litigii.

Ce să faci dacă unul dintre proprietari se opune vânzării apartamentului? Aici, mult depinde de mărimea cotei sale și de nevoia de spațiu de locuit. Dacă cota sa de proprietar este foarte mică și există un alt loc de reședință, atunci proprietarul poate fi obligat să-și vândă cota altor proprietari. Acest lucru se poate face doar cu ajutorul instanței.

Dacă apar probleme cu cedarea bunurilor imobile care se află în proprietate comună, este mai întâi necesar să le rezolvăm pe cale pașnică. Este mai bine să întocmiți un acord cu privire la procedura de utilizare a unui apartament sau a unei case și, de asemenea, să aveți documentul legalizat. Și numai dacă nu a fost posibil să se ajungă la un acord pașnic, ar trebui pregătită o declarație de revendicare.

Ca urmare a proceselor de privatizare, împărțirea proprietății în timpul divorțului sau al moștenirii, apartamentele devin adesea obiectul drepturilor mai multor cetățeni în același timp. Din punct de vedere juridic, aceasta arată ca proprietate comună, dacă cotele fiecărui proprietar sunt cuantificate (de exemplu, ½, ⅓ etc.) sau ca proprietate comună, dacă vorbim de proprietatea soților dobândită în timpul căsătoriei. Vorbim despre împărțirea proprietății comune și determinarea cotelor parte a fiecărui soț în timpul unui divorț. Citiți mai jos despre stabilirea procedurii de utilizare a unui apartament în proprietate comună și împărțirea proprietății.

Vand cota intr-un apartament

Dacă relațiile cu alți proprietari ai apartamentului nu permit utilizarea deplină a acestuia, proprietarul acțiunii decide să-l vândă. Dar de multe ori se dovedește că nu este rentabil să vinzi o cotă dintr-un apartament, deoarece valoarea acesteia este mai mică decât cota proporțională a sumei care ar putea fi obținută prin vânzarea întregului apartament. Iar cererea pentru acest tip de imobile este scăzută chiar și în regiunile centrale. Răscumpărarea unor astfel de acțiuni oferite de unele organizații și investitori privați se realizează la un preț extrem de redus - acesta este ultimul lucru care ar trebui făcut cu o astfel de proprietate.

Mai mult, pentru a vinde o cotă dintr-un astfel de apartament, trebuie mai întâi să vă asigurați că alți proprietari nu doresc să o achiziționeze. Pentru a face acest lucru, urmați procedura de trimitere a unei notificări cu privire la dreptul de preferință de a cumpăra o acțiune. Dacă scapi de cotă, ocolind acest pas, alți proprietari vor putea contesta afacerea.

Dacă nu puteți conveni asupra vânzării în comun a unui astfel de apartament cu alți proprietari, îi puteți obliga să vă vândă partea lor dacă cota lor este nesemnificativă. Puteți vorbi despre acest proces. În alte cazuri, ieșirea din situație va fi stabilirea procedurii de folosire a apartamentului și eventuala alocare/împărțire a unei cote din apartament în natură.

Solicitarea în instanță pentru a stabili procedura de utilizare și împărțire a apartamentului

În orice caz, atunci când mergeți în instanță, este necesar să construiți în mod competent o poziție juridică bazată pe interpretarea corectă a conceptelor. În caz contrar, s-ar putea să nu obții nimic de la instanță chiar și cu un prognostic inițial pozitiv. Pentru a ști ce să întrebați instanței, să înțelegem conceptele:

Alocarea unei acțiuni - alocarea unei părți din dreptul de proprietate comună a unui apartament către partea sa, atunci când alți proprietari se opun împărțirii acțiunilor.

Împărțirea acțiunilor - încetarea drepturilor de proprietate comună și împărțirea completă a apartamentului în părți sociale.

Împărțirea și repartizarea unei cote într-un apartament în natură presupune fezabilitatea tehnică a dotării unei intrări separate și a utilizării separată a coridorului, băii și bucătăriei. Acest scenariu este posibil doar în case private și în unele apartamente mai vechi. Prin separarea cotei sale de proprietatea comună, un cetățean pierde dreptul la proprietatea comună pe care o avea. În același timp, proprietarii altor acțiuni nu pot folosi cota alocată altui proprietar.

Prin urmare, următoarea schemă de revendicări este aplicabilă în majoritatea cazurilor: alocarea spațiilor rezidențiale izolate și determinarea procedurii de utilizare a spațiilor comune.

Acest lucru este posibil, de exemplu, dacă reclamantul este unul dintre cei trei proprietari de acțiuni dintr-un apartament cu trei camere. În acest caz, mărimea cotei nu este decisivă - chiar dacă deține doar ⅙ din cota-parte din dreptul de proprietate, instanța îi va aloca o întreagă încăpere izolată. În acest caz, la cererea părții, disproporționalitatea spațiilor destinate folosirii poate fi compensată printr-o plată bănească.

Imposibilitatea de a stabili procedura de utilizare a apartamentului. Acțiuni „problematice” în limbajul agenților imobiliari

Dar dacă unul dintre cei trei proprietari ai unui apartament cu două camere solicită să-și aloce cota-parte sau să stabilească procedura de utilizare a acesteia, instanța va considera o astfel de alocare imposibilă, deoarece va atrage pagube disproporționate asupra proprietății.

Determinarea procedurii de utilizare a apartamentelor cu o cameră de către mai mulți proprietari este posibilă doar temporar. De exemplu, proprietarul a ½ cotă folosește apartamentul 6 luni pe an, al doilea proprietar are drepturi similare. Asemenea hotărâri judecătorești sunt rareori luate, deoarece judecătorul este ghidat, printre altele, de opiniile părților pentru care o astfel de procedură de utilizare a apartamentului este puțin probabil să fie convenabilă.

În cazuri similare și în alte cazuri, când apartamentul nu este „divizat” din cauza unui număr mare de proprietari, proprietarul unei cote mici poate cere de la alți proprietari despăgubiri pentru utilizarea cotei sale sau să ceară răscumpărarea cotei sale de către alți proprietari. a apartamentului.

Compensație pentru folosirea unei cote de proprietate de către ceilalți proprietari ai săi

În cazul în care este imposibil să ofere unuia dintre participanții la proprietatea comună o cameră sau o parte izolată a spațiului rezidențial în funcție de suprafața spațiului sau de alte circumstanțe, acesta are dreptul să ceară despăgubiri de la alți proprietari care dețin și folosiți proprietatea (clauza 2 a articolului 247 din Codul civil al Federației Ruse). Suma acestuia poate fi calculată pe baza prețului mediu de piață pentru închirierea unui astfel de apartament pe baza rezultatelor unei examinări independente de evaluare. În acest caz, prin hotărâre judecătorească, o astfel de compensație este de obicei colectată pentru perioada trecută. Plățile lunare viitoare nu pot fi stabilite prin hotărâre judecătorească care urmează să fie plătite.

Diferite tipuri de dispute apar adesea între proprietarii spațiilor rezidențiale.

În special, dezacordurile apar atunci când proprietarii nu pot rezolva în mod pașnic problema utilizării unui apartament care este în proprietate comună. Problema se poate agrava dacă procedura de utilizare a apartamentului a fost deja stabilită, dar o astfel de procedură încalcă drepturile unuia dintre coproprietari, a cărui cotă în dreptul de proprietate depășește suprafața efectivă ocupată sau când nu toate camerele din apartamentele sunt izolate, în consecință, niciunul dintre proprietari nu dorește să ocupe o cameră de trecere, în legătură cu care apare o dispută.

Dacă cotele proprietarilor sunt egale, dar dimensiunea camerelor este semnificativ diferită, atunci este asigurată o dispută între proprietari, deoarece fiecare dintre ei dorește să ocupe o cameră cu o înregistrare mai mare, cu toate acestea, drepturile altor proprietari pot fi încălcate prin alocarea unor încăperi mai mici pentru utilizarea acestora.

Sunt adesea situații în care unul dintre coproprietari nu locuiește efectiv în apartament. În astfel de cazuri, proprietarul rezident are drept de prioritate să aloce pentru uzul său acea parte a incintei pe care o ocupă, chiar dacă această cameră sau camere au caracteristici mai atractive față de celelalte încăperi din apartament.

În cazul în care apar dispute de acest fel și este imposibil să se ajungă la un acord cu privire la procedura de utilizare a apartamentului, numai instanța poate soluționa neînțelegerile apărute, iar proprietarii spațiilor de locuit trebuie să asistenta legala.

Procesul din această categorie de cazuri necesită o pregătire atentă. Pentru a dezvolta tactica juridică corectă, situația trebuie analizată practician calificat în litigii de locuințe,În acest caz, este necesar să se țină cont de practica judiciară stabilită în astfel de cazuri.

După cum arată practica, cetățenii care încearcă să litigă singuri, bazându-se pe propriile forțe, după ce au mers în instanță, înțeleg cât de dificil este să conducă un caz și să-și apere drepturile în instanță și, ca urmare, solicita asistență juridică.

Procesul judiciar poate dura din cauza diferitelor tipuri de acțiuni ale părții pârâte, de exemplu, pârâtul poate primi cereri reconvenționale, o obiecție la cerere sau o serie de probe în sprijinul obiecțiilor. Și dacă este de partea lui avocat cu experienta, atunci este foarte dificil să faci față acestui lucru pe cont propriu, iar probabilitatea de a pierde în instanță crește foarte mult.

Ajutor de la un avocat calificat există o nevoie obiectivă de soluționare a unui litigiu privind locuința, iar această asistență este foarte justificată, deoarece miza este drepturile dvs. de locuință și liniște sufletească.

În Centrul nostru lucrează avocați de succes în dispute cu privire la locuințe asta te va ajuta apără-ți drepturile în instanță.

Consultanta avocat efectua numai avocați profesioniști având o experiență practică impresionantă în soluționarea litigiilor de locuințe de orice complexitate.

Înainte să te duci la tribunal, ia sfaturi juridice detaliate conform situatiei dvs.

Avocații companiei noastre au pregătit acest articol.

În acesta veți găsi informații care vă vor ajuta în cazul în care apare o dispută cu vecinii cu privire la procedura de utilizare a spațiilor de locuit.

Procedura de utilizare a spațiilor de locuit

Procedura de utilizare a spațiilor rezidențiale este regulile care sunt convenite între participanții la proprietate comună atunci când dețin și utilizează proprietăți comune.

Dacă o anumită ordine de utilizare s-a dezvoltat într-un apartament de-a lungul timpului (câteva luni, ani), atunci aceasta se numește ordinea stabilită de utilizare a spațiilor rezidențiale.

Procedura de utilizare presupune că fiecare dintre coproprietari ocupă o anumită cameră sau încăperi, proporțional cu cotele de proprietate. De asemenea, coproprietarii pot stabili între ei procedura de utilizare a zonelor comune , daca vorbim de un apartament comunal.

Mulți oameni sunt interesați Este posibil să se determine procedura de utilizare a municipalității apartament. Locuitorii unui apartament neprivatizat, desigur, pot conveni între ei și pot stabili reguli de utilizare a apartamentului. Cu toate acestea, în ceea ce privește alocarea unei camere separate pentru uzul rezidenților in instanta nu se pune problema, chiar dacă cei care locuiesc în apartament au neînțelegeri în acest sens.

Stabilirea procedurii de utilizare a apartamentului pus la dispoziție în baza unui contract de închiriere socială nu e disponibil nu e asigurat nu e prevazut legislatia actuala.

Cum să determinați procedura de utilizare a unui apartament

Determinarea procedurii de utilizare a spațiilor rezidențiale, care este un apartament, este posibilă în două moduri:

• Prin încheierea unui acord de stabilire a procedurii de utilizare
• Dacă nu se ajunge la acordul coproprietarilor – în instanță

Prima metodă presupune că toți coproprietarii au convenit între ei cum vor folosi și deține apartamentul, cărora li se va repartiza în ce cameră să locuiască și toată lumea este mulțumită de totul.

Procedura de utilizare a locuințelor este stabilită de instanță, cu condiția ca ajungerea la un acord pașnic între participanții la proprietatea comună este imposibilă.

În acest sens, proprietarul care intenționează să-și apere drepturile în instanță, până la Se recomandă să se propună în scris contestațiile instanței toți vecinii încheie un acord de pace privind procedura de utilizare a apartamentului. Astfel de scrisori pot fi trimise prin poștă (poștă recomandată cu o listă de atașamente) sau predate tuturor împotriva semnăturii.

În instanță, aceste documente vor indica faptul că reclamantul a luat toate măsurile pentru a ajunge la un acord de pace.

Acord privind stabilirea procedurii de utilizare a spațiilor de locuit

Dacă apartamentul are de fapt un fel de procedură de utilizare a camerelor, iar coproprietarii nu au plângeri unul împotriva celuilalt, acest lucru indică deja că există un acord verbal între ei cu privire la procedura de utilizare a locuinței, care se potrivește tuturor.

Coproprietarii care doresc să consolideze procedura existentă de utilizare a locuințelor o pot face prin încheierea unui acord scris. Fiecare dintre coproprietari trebuie să semneze un astfel de acord. Acesta precizează clar ce spații sunt folosite de fiecare dintre coproprietari și indică filmările și alte caracteristici ale camerelor.

Acord întocmit în formă scrisă simplă este suficient, dar dacă se dorește, poate fi legalizat. Acest lucru nu are o importanță fundamentală. În orice caz, în cazul în care unul dintre proprietari ignoră un astfel de acord, litigiul va trebui sesizat instanței de judecată pentru soluționare.

În viața reală, încheierea de acorduri scrise de către coproprietari cu privire la procedura de utilizare a proprietății comune este un eveniment extrem de rar. De regulă, problema stabilirii unei proceduri de utilizare a locuinței se pune tocmai atunci când părțile au epuizat toate posibilitățile de a ajunge la o înțelegere pe cale amiabilă. Și acest lucru implică necesitatea de a merge în instanță.

Stabilirea procedurii de utilizare a spațiilor de locuit în instanță

Primul lucru pe care trebuie să-l știți este că stabilirea judiciară a ordinii de folosință este posibilă doar într-un apartament înregistrat în proprietate comună comună. Într-un apartament comun, în care toate camerele au conturi personale separate, procedura de utilizare poate fi determinată în raport cu zonele comune.

Participanții generalului proprietate comună, Pentru ca o instanță să stabilească procedura de utilizare a apartamentului, mai întâi va trebui determina cotele de proprietate ale fiecaruia dintre ele. Poate fi realizat prin încheierea unui contract notarial privind determinarea acțiunilor și în absența unei astfel de posibilități - judiciar.

De regulă, proprietatea comună a soților este înregistrată ca proprietate comună. Desigur, dacă după divorț, soții continuă să locuiască sub același acoperiș, ei pot conveni în mod independent asupra modului în care vor folosi apartamentul în viitor.

Deci, dacă apare o dispută între participanții la proprietate comună cu privire la cine ocupă ce cameră, proprietarii trebuie să se adreseze instanței.

Aceste raporturi juridice între coproprietari sunt reglementate de articolul 247 din Codul civil al Federației Ruse.

În conformitate cu prevederile acestei norme de drept, proprietatea și utilizarea proprietății pot fi convenit între coproprietari, iar dacă nu pot ajunge la un acord de pace - litigiul este soluționat de instanță.

Instanța se pronunță în baza cerinței legii ca fiecare dintre coproprietarii de locuințe să aibă dreptul să i se asigure camera pe măsura ei cota de proprietate.

Astfel, unele dintre circumstanțele importante care trebuie clarificate sunt:

• Mărimea acțiunilor fiecăruia dintre proprietarii spațiilor de locuit în litigiu
• Numărul de camere disponibile în spațiile de locuit în litigiu și dimensiunile acestora

De ce se ține cont de instanță atunci când ia o decizie privind stabilirea procedurii de folosire a unui apartament?

Din explicațiile cuprinse în paragraful 37 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse nr. 6, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 8 din 07/01/1996 (modificat la 03/03/1996). 24/2016) „Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea părții întâi a Codului civil al Federației Ruse”, rezultă că atunci când se iau decizii instanțele trebuie să țină cont de următoarele circumstanțe:

• Procedura de utilizare, care s-a dezvoltat efectiv, chiar dacă nu corespunde exact cotelor părților la dreptul de proprietate comună
• Nevoia coproprietari în această proprietate (prezența altor bunuri imobiliare rezidențiale)
• Real posibilitatea de îmbinare folosirea proprietatii.

Dacă în apartamentul în litigiu s-a dezvoltat efectiv o anumită ordine de utilizare de-a lungul timpului, acest fapt trebuie dovedit de către părți. Dovada poate fi orice probă scrisă (faptă, acord cu proprietarul anterior, fotografie etc.), precum și mărturia martorilor.

Stabilirea ordinii de utilizare pe baza a ceea ce s-a întâmplat efectiv și alocarea pentru folosința unuia dintre proprietari a unei încăperi a cărei suprafață este semnificativ mai mică decât cota sa din dreptul de proprietate, ar putea duce la o încălcare semnificativă a drepturilor uneia dintre părți. în favoarea celuilalt.

Totuși, în speță, legea prevede că proprietarul, al cărui drept de proporționalitate a părții din locuință alocată utilizării sale cu mărimea cotei sale din dreptul de proprietate nu poate fi realizat, are dreptul de a cere de la alți proprietari, în a cărui folosință și posesie se află de fapt partea de proprietate care îi este atribuită, plăți adecvat compensare bănească(Clauza 2 a articolului 247 din Codul civil al Federației Ruse).

Pentru a determina criteriul necesității de locuință, este necesar să aflați proprietarul folosește acest apartament pentru locuit? sau locuiește efectiv în altă parte; are alta locuinta? privind dreptul de proprietate sau alt drept de proprietate.

Să dăm următorul exemplu din practica judiciară:

Apartamentul are doi coproprietari egali (½ cota fiecare) si 2 camere in suprafata de 15 mp. si 19 mp. Totodată, unul dintre proprietari (reclamanta) ocupă efectiv o cameră cu suprafața de 19 mp, iar al doilea (pârâta) nu locuiește în apartament.

În instanță, reclamantul a cerut să aloce în folosința sa camera pe care a ocupat-o efectiv de mai bine de doi ani, și se referă la faptul că pârâtul vizitează doar ocazional apartamentul, și locuiește împreună cu familia (soția și copiii) la un adresă diferită.

În instanță, pârâta a contestat asigurarea unei încăperi mai mari în folosință de către reclamantă, făcând referire la clauza 1 a art. 247 din Codul civil al Federației Ruse, a considerat că această cameră ar trebui alocată pentru uzul său, deoarece în caz contrar i-ar fi încălcat dreptul la proporționalitatea camerei cu cota sa de locuință. Nu a contestat faptul că nu locuiește în apartament, explicând că îi era convenabil să locuiască cu familia într-un apartament separat.

Ținând cont de procedura de utilizare a apartamentului, care s-a dezvoltat efectiv de mult timp, precum și de faptul că pârâta nu folosește apartamentul pentru locuit, ceea ce a fost considerat de instanță ca o lipsă de nevoie de proprietate, instanța a alocat o încăpere în suprafața de 19 mp în folosința reclamantei, iar pârâta a alocat o încăpere în suprafața de 15 mp.

Astfel, instanța a luat o decizie în conformitate cu cerințele legii și cu explicațiile de mai sus ale Plenurilor Forțelor Armate ale RF și ale Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse.

Posibilitatea de a împărți proprietatea implică faptul că apartamentul ar trebui să poată aloca o cameră separată pentru uzul fiecărui proprietar.

De exemplu, dacă apartamentul are o singură cameră și există doi proprietari, atunci cererea de stabilire a procedurii de utilizare a unui astfel de apartament va fi refuzată, deoarece partajarea o clădire rezidențială de doi proprietari care sunt străini unul de celălalt, imposibil.

Astfel, legea nu permite această posibilitate stabilirea procedurii de utilizare a spaţiilor de locuit format dintr-o camera.

De asemenea, când luăm în considerare cazul instanțele pot lua în considerare:

• Aspectul apartamentului, numărul de camere și camere izolate
• Prezența relațiilor de familie ale proprietarului, copiilor mici etc.

Apartamentul poate avea ambele camere izolate (separate) si walk-through (adiacente). Și desigur, fiecărui proprietar pretinde că i-a fost alocată o cameră izolată pentru uzul lui.

Poate că, ca unul dintre motivele pentru acordarea utilizării unui spațiu izolat proprietarului, instanța va ține cont de prezența copiilor mici sau a unei persoane cu handicap în familia proprietarului.

Cu toate acestea, trebuie amintit că acești factori nu pot fi singura bază pentru a oferi proprietarului o cameră mai mare de utilizare, deoarece procedura de utilizare este determinată special pentru participanții la proprietatea comună și interesele membrilor familiei care locuiesc cu proprietarul, dar nu și deținătorii de acțiuni la dreptul de proprietate, nu trebuie să fie luate în considerare de instanță.

Procedura de depunere a cererii in instanta

Jurisdicția: de la 1 octombrie 2019, declarație de revendicare pentru stabilirea procedurii de utilizare a spațiilor de locuit este luată în considerare Judecătoria de la locație spatiu de locuit in litigiu.

Dacă, concomitent cu această revendicare, se face o altă revendicare în cerere (de exemplu, cu privire la necrearea obstacolelor în calea reședinței, mutarea, stabilirea procedurii de plată a cheltuielilor pentru locuințe și servicii comunale), atunci cererea este supusă examinării de către district. tribunal.

Nici competența patrimonială nu este afectată de prețul creanței dacă aceasta conține o creanță proprie. Magistratul va lua în considerare cererea dacă prețul acesteia nu depășește 50.000 de ruble, dar numai fără pretenții în competența instanței districtuale.

LA Declarația de revendicare trebuie să fie însoțită de următoarele documente:

• Documente care confirmă proprietatea reclamantului
• Extras din Registrul unificat de stat al spațiilor de locuit în litigiu
• Certificat de înregistrare a persoanelor (F-9)
• Caracteristicile spațiului de locuit
• Chitanță pentru plata taxei de stat
• Alte documente care confirmă împrejurările pe care reclamantul își întemeiază pretențiile
• O copie a cererii și a anexelor acesteia, în funcție de numărul de persoane care participă la dosar

Mulți oameni cred că cazurile de stabilire a ordinii de utilizare nu sunt complexe, dar aceasta este o concepție greșită evidentă.

După cum vedem, la examinarea acestor cazuri de către instanțele de judecată, sunt luate în considerare un număr mare de criterii și împrejurări, a căror dovadă influențează rezultatul cazului.

Pregătirea unei baze de dovezi de înaltă calitate cauzează uneori dificultăți chiar și pentru o persoană cu studii juridice. În plus, trebuie să aveți o bună cunoaștere a practicii judiciare existente, să navigați în dreptul procesual și să vă puteți apăra poziția juridică în instanță.

Avocații de locuințe al Centrului nostru, pe lângă studiile superioare juridice, aceștia au o experiență impresionantă în soluționarea litigiilor legate de locuințe, iar aceasta este uneori una dintre componentele principale ale încheierii cu succes a unui caz în instanță.

Contactându-ne dumneavoastră economisiți timp și nervi, specialiștii noștri vor lua toate măsurile necesare pentru a vă proteja interesele.

Centrul nostru oferă următoarele lista de servicii pe litigiile de locuințe:

• Analiza juridică a situației locative a clientului și alegerea metodei de protejare a drepturilor încălcate
• Întocmirea actelor de procedură necesare (pretenții, declarații, petiții, obiecțiuni, revizuiri, plângeri, acorduri etc.)
• Reprezentarea intereselor clientului in instanta
• Contestarea actelor judiciare (hotărâri, hotărâri judecătorești)
• Urmărirea executării unei hotărâri judecătorești