Nusprendus žengti tokį svarbų žingsnį kaip paskolos sutarties su nekilnojamuoju turtu sudarymas, verta suprasti, ką „ hipotekos spąstus. Didelė paskolos suma ir ilgas mokėjimo laikotarpis lemia šių „ hipotekos spąstus, tarp kurių yra papildomos išlaidos registruojant, rizika prarasti įkeistą objektą, banko draudimas atlikti sandorius su hipotekos objektu arba paskolos grąžinimas anksčiau laiko.

Papildomos išlaidos

Tai yra labiausiai paplitusi, galima sakyti, garantuota, spąsta. Suma pradinis įnašas ir valstybės rinkliava registravimo tarnybai – ne vienintelės išlaidos, su kuriomis teks susidurti norint gauti trokštamus pinigus.

banko komisija

Bankai dažnai ima mokestį už bet kokią nedidelę klientui suteiktą paslaugą. Taigi, sudarant būsto paskolos sutartį, paskolos gavėjas gali susidurti su vienu iš šių komisinių mokėjimų:

• prašymo svarstymui,
• už paskolos išdavimą,
• pinigų pervedimui iš sąskaitos,
• valiutos keitimui (paskoloms užsienio valiuta),
• banko kortelės išdavimui ir aptarnavimui.

Apmokėjimas už draudimo ir vertintojo paslaugas

Šiandien hipoteka yra gana populiari, todėl daugelis skolininkų protiškai ir finansiškai ruošiasi mokėti už vertintojo paslaugas ir apdrausti įkeičiamą turtą. Tačiau tai dar ne viskas, ko bankai reikalauja, kad sumažintų savo riziką.

Be draudimo nuo buto praradimo ar sugadinimo, viena iš sąlygų hipotekai gauti gali būti

• paskolos gavėjo gyvybės ir sveikatos draudimas,
• paskolos gavėjo nuosavybės teisės į draudimą įkeistas turtas,
• draudimas nuo rizikos, kad paskolos gavėjas nepažeis paskolos sutarties sąlygų.

Visais minėtais atvejais draudimas išduodamas banko naudai, draudimo sutartyje jis nurodomas naudos gavėju. O paskolos gavėjas turi ją sumokėti – nuo ​​0,5 iki 1,5% visos paskolos sumos.

Kalbant apie apmokėjimą už vertintojo paslaugas, čia gali kilti problemų, jei nuspręsite refinansuoti būsto paskolą kitame banke. Paprastai tai reiškia, kad paskola pirmajam bankui grąžinama anksčiau laiko, o su antruoju banku sudaroma nauja paskolos sutartis su mažesniais įkainiais. Bankai dirba su tam tikru vertintoju ir nepasitiki visais kitais. Todėl refinansavimo atveju vertinimą greičiausiai teks atlikti (taigi ir sumokėti) dar kartą.

Sutarties nuostatos, ribojančios paskolos gavėjo teises

Čia galime pabrėžti

• standartinės įstatymų nustatytos taisyklės (Rusijos Federacijos civilinis kodeksas, Hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo) įstatymas) arba įprastos bankų veikloje;
• įvairios „gudrios sąlygos, dėl kurių skolininkas atsiduria priklausomoje padėtyje.

Tarp pirmųjų – draudimas parduoti ar perleisti nuomai įkeistą butą be banko sutikimo, draudimas jį perplanuoti ar bet kokie veiksmai su butu, galintys sumažinti jo vertę. Jūs negalite ginčytis su šiais punktais. Turite juos laikyti savaime suprantamu dalyku ir atsižvelgti į jų buvimą planuodami bet kokius veiksmus su užstatu

Antrasis apima draudimą ar rimtus apribojimus grąžinti paskolą anksčiau laiko ir leidimą bankui keisti palūkanų normą be paskolos gavėjo sutikimo. Kadangi tokios sąlygos dažnai pažeidžia bendruosius principus Civilinė teisė ir pablogina paskolos gavėjo padėtį, palyginti su įstatyme numatytomis taisyklėmis, jos gali būti skundžiamos remiantis „Vartotojų teisių apsaugos pagrindų įstatymu“.

Rizika, susijusi su situacija užsienio valiutos ir finansų rinka, nekilnojamojo turto rinkoje

Valiutų kursų svyravimai, nekilnojamojo turto rinkos žlugimas – visų šių aplinkybių paprastas pilietis nuspėti negali. Be to, hipotekos dažnai imamos ilgam laikui, todėl prognozių patikimumas kelia abejonių. Tuo tarpu skolininkui pirmiau minėti pakeitimai gali būti susiję

• faktinis mėnesinių mokėjimų padidėjimas,
• daugkartinis paskolos sumos perviršis už paskolos lėšomis įsigyto užstato rinkos kainą.

Norint išvengti priklausomybės nuo valiutos kurso ir pasaulinės ekonomikos situacijos, verta imti paskolas rubliais, taip pat vengti palūkanų sutarties su „kintamu kursu“ sąlygų. Pastaroji pozicionuojama kaip naudinga skolininkui, nes iš pradžių jis bus mažesnis nei įprastas rinkos kursas (arba siūlomas to paties banko) fiksuotas kursas. Tačiau tikroji kintamos palūkanų normos paskirtis – sumažinti banko riziką sulėtėjus ekonomikai. Kintamosios palūkanų normos dydžio pasikeitimas yra susijęs su vadinamųjų paskolų pasiūlymo kursų pasikeitimu finansų biržoje.

Rusijos bankai taiko LIBOR normas (London Offered Rate). finansiniai mainai) arba MosPrime (rublių paskolų teikimo Maskvos rinkoje kursas). Nedaug skolininkų supranta šių palūkanų esmę, jų mažinimo ar didinimo priežastis. Sudarę sutartį su „kintamu kursu“, niekada negalite būti tikri, kiek palūkanų turėsite sumokėti bankui kitą kartą.

Rizika prarasti užstatą

Žinoma, toks masyvus objektas kaip nekilnojamasis turtas negali būti „pamestas“, tačiau jis gali būti sunaikintas ar sugadintas, pavyzdžiui, gaisro metu arba paimtas iš skolininko trečiosios šalies prašymu.

Turto praradimas arba sugadinimas

Hipotekos teisės aktai nustato įkeisto turto mirties ar sugadinimo pasekmes, kurios labai nemalonios paskolos gavėjui-įkeitimo davėjui. Jis ne tik praranda butą, kurį įsigijo už kredito lėšas. Dabar, kai užstatas sunaikintas, jis privalo pateikti bankui kuo greičiau kitas užstatas, atitinkantis prarastą. Jei turtas yra apgadintas, paskolos gavėjas turi teisę tartis su kredito įstaiga, kad per tam tikrą laikotarpį buto remontas ir likvidumas būtų atkurtas. Dėl šių punktų patartina raštu susitarti su banku iškart po nekilnojamojo turto praradimo ar sugadinimo. Tačiau kredito įstaiga turi teisę atsisakyti, jeigu mano, kad naujas įkeitimas yra nelygus ankstesniam.

Nesant susitarimo pakeisti įkeistą turtą ar jį atkurti, bankas galės reikalauti anksčiau įvykdyti paskolos sutartį.

Trečiųjų asmenų reikalavimai dėl įkeisto turto išieškojimo

Už skolintus pinigus įsigyto buto teisinis likimas ne visada paprastas. O paėmęs hipoteką ir užstatu įregistravęs butą, paskolos gavėjas gali nustebti gavęs pretenziją iš kito piliečio, laikančio save įkeisto turto savininku.

Žinoma, kaip visada hipotekos sutartyje, visa rizika čia tenka skolininkui. Faktas yra tas, kad bankas nepraras įkeitimo teisės net ir grąžinus butą ankstesniam savininkui. Užstato esmė yra Rusijos teisė yra tokia, kad „seka daiktą“: pasikeitus savininkui, įkeitimas lieka.

Be to, galioja taisyklė, įpareigojanti paskolos gavėją-įkeitimo davėją padaryti viską, kas įmanoma, kad turtas nepatektų trečiajam asmeniui. Priešingu atveju (pavyzdžiui, jei nustatoma, kad paskolos gavėjas yra neabejingas teismo procesas, neginčija ieškovo argumentų, nedalyvauja susirinkimuose), bankas turi teisę šiuo atveju veikti paskolos gavėjo vardu be įgaliojimo. Tas pats privalės atlyginti kredito organizacija visas teisines išlaidas.

Atsižvelgiant į dabartinę ekonomiką, galite visą gyvenimą taupyti savo namams. Būsto paskola padės įsikelti į butą jauname amžiuje, ką reikia žinoti kreipiantis dėl tokios paskolos, pabandykime išsiaiškinti išsamiau.

Nieko sudėtingo. Hipoteka yra paskola būstui įsigyti. Tai yra, jei paėmėte iš banko tikslinė paskola pirkti butą ar privatų namą, tuomet esate paėmę būsto paskolą. Tuo pačiu metu galite įsigyti būstą tiek pirminiame (naujame pastate), tiek viduje antrinėje rinkoje.

Išduodamas tokią paskolą bankas visada sudaro sutartį, kur privalomas Pirmoji šalis yra bankas, o kita – paskolos gavėjas (fizinis asmuo).

Be to, hipoteka visada išduodama nekilnojamajam turtui. Užstatas, kaip taisyklė, yra būstas, kurį klientas perka už paskolos lėšas. Tačiau susitarus su banku, bet koks kitas kliento turtas gali būti užstatas.

Hipotekos ir įkeitimo sutartis surašo notaras, užstatas įrašomas į specialų registrą, paskolos gavėjas negali jo parduoti, dovanoti ar keisti, kol negrąžins banko paskola ir visi su tuo susiję mokėjimai (palūkanos, komisiniai, draudimas, galbūt netesybos ir baudos). visiškai grąžinta. Kreipdamasis dėl hipotekos, bankas paprastai nereikalauja garantų, nes užstatas pakankamai padengia visą paskolos riziką.

Kiek laiko išduodama hipoteka?

Būsto paskola (būsto paskola) visada išduodama ilgas terminas– nuo ​​10 iki 20 metų ir daugiau. Viena vertus, tai yra privalumas, nes klientui lengviau grąžinti skolą, tačiau, kita vertus, šis „džiaugsmas“ gali trukti 20 metų! Visą gyvenimą…

Klientas, žinoma, gali greičiau grąžinti paskolą, tačiau čia yra spąstų. Sutartyje gali būti numatytos netesybos už išankstinį paskolos grąžinimą. Tai nesunku paaiškinti iš banko pusės: bankas planavo iš kliento uždirbti tam tikrą sumą, o jei būsto paskola bus grąžinta anksčiau laiko, prarandama nemaža dalis banko pajamų, todėl jis tai kompensuos. su baudomis. Tačiau klientui labai nenaudinga mokėti baudą už išankstinį grąžinimą.

Dėmesio! Prieš pasirašydami sutartį, turėtumėte atidžiai ją perskaityti, ypač visas išnašas smulkiu šriftu.

Kokia valiuta turėčiau registruotis?

Bankas, kaip taisyklė, siūlo išduoti hipoteką nacionaline valiuta, doleriais ir eurais. Kuri valiuta jums labiau patinka?

Įdomu tai, kad kreipiantis dėl paskolos būstui gauti nacionaline valiuta, paskolos palūkanos yra keliais punktais didesnės nei kreipiantis dėl paskolos m. užsienio valiuta. Štai kodėl daugelis klientų ima hipoteką doleriais. Tačiau atsižvelgiant į dabartinį infliacijos lygį, toks požiūris yra klaidingas.

Potencialią riziką kelia ir dolerio bei euro kursų augimas. Norint to išvengti, ekonomistai pataria ilgalaikes paskolas išduoti rubliais. Taigi, nusiramink.

Pradinis mokestis

Imant būsto paskolą pradinė įmoka gali būti nuo 0 iki 30% ar daugiau įvertintos būsto, kurį paskolos gavėjas perka už paskolos lėšas, vertės.

Pavyzdžiui, vertintojas paskolos gavėjo pasirinktą butą įvertino 50 tūkstančių dolerių, tada:

• bankas gali išduoti hipoteką visai sumai(pradinis įnašas yra 0 proc.);
• bankas gali išduoti 45 tūkstančių dolerių paskolą(pradinis įnašas yra 5 tūkst. dolerių, tai yra 10% įvertintos buto vertės);
• Bankas išduoda 35 tūkstančių dolerių paskolą(pradinis įnašas yra 15 tūkst. dolerių, tai yra 30% įvertintos buto vertės);
• hipoteka išduodama 20 tūkstančių dolerių(pradinis įnašas 30 tūkst. dolerių, tai yra 60% įvertintos buto vertės).

Ir taip toliau. Kaip taisyklė, sąlygomis hipotekos paskolos Nurodyta reikiama pradinio įnašo suma, tačiau suma gali būti koreguojama. Pavyzdžiui, jei įkeistas turtas vertinamas pigiai, tuomet pradinio įnašo suma bus padidinta, kad būtų padengta paskolos negrąžinimo rizika, arba klientas išreiškė norą nedelsiant įnešti daugiau lėšų pasiskolinti. mažesnė suma paskola.

Kartais klientas neturi pakankamai lėšų pradiniam įnašui, tada bankas gali pasiūlyti išduoti papildomas kreditas trūkstamai sumai padengti, pavyzdžiui, vartotojui ar kortelei.

Grąžinimo grafikas

Skaičiuojant grąžinimo grafiką atrodo, kad viskas paprasta: paskolos suma dalinama iš viso paskolos termino (pavyzdžiui, 240 mėnesių, jei būsto paskola išduodama 20 metų), kas mėnesį skaičiuojamos palūkanos nuo skolos likučio. , todėl kiekvieną mėnesį klientui reikia atlikti įmoką, kurią sudaro paskolos suma + palūkanos. Tačiau iš tikrųjų bankai naudojasi skirtingos schemos paskolos palūkanų kaupimas – standartinis ir anuitetas.

Pirmuoju atveju mėnesinės įmokos suma palaipsniui mažėja, antruoju atveju klientas kas mėnesį moka tą pačią sumą 20 metų.

Patarimas! Vizualiai anuiteto schema klientui atrodo patogesnė ir pelningesnė, tačiau paskaičiavus paskolos permokos sumą tampa akivaizdu, kad paskolos gavėjui reikia paprastos (standartinės) schemos.

Kas dar dalyvauja hipotekos sandoryje?

Išrašant hipoteką butui (ar namui), privaloma dalyvauti sandoryje Draudimo bendrovė ir vertintojai. Draudimo bendrovė apdraudžia paskolos gavėjo gyvybę ir užstatą. Draudimo sutartis sudaroma vieneriems metams. Kiekvienais metais, kol paskola bus visiškai grąžinta, paskolos gavėjas privalo atnaujinti draudimo sutartį.

Pastaba! Bankas dažnai primeta savo draudimo bendrovę, tačiau klientas turi žinoti, kad jis turi teisę pasirinkti bet kurį draudiką, kuris turi daugiau pelningomis sąlygomis.

Vertintojai vertina Nekilnojamasis turtas, kurį klientas perka už kredito lėšas ir užstatą. Norėdami tai padaryti, jie aplanko butą ar namą, jį apžiūri ir fotografuoja. Bankas negali skolinti daugiau nei nustatyta turto vertė.

išvadas

Taigi, ką reikia žinoti imant būsto paskolą?

Pagrindinis punktų, į kuriuos turėtumėte atkreipti dėmesį kreipiantis dėl būsto paskolos, sąrašas yra toks:

• Patartina sudaryti sutartį maksimaliam laikotarpiui— 20 ir daugiau metų, tokiu atveju reikia atkreipti dėmesį, ar galimas išankstinis paskolos grąžinimas;
• Ekonomistai pataria hipotekas išduoti nacionaline valiuta;
• jei nepakanka nuosavų lėšų už pradinį įnašą, tuomet galite papildomai kreiptis dėl paskolos šiam tikslui gauti;
• palankiausias paskolos grąžinimo grafikas yra standartinis;
• turtas, įkeistas imant hipoteką, netaikomas perleidimui iki visiško skolos grąžinimo.

Straipsnyje aptartos hipotekos ir spąstai – tai patarimų rinkinys, kuris padės be problemų išspręsti nekilnojamojo turto pirkimo klausimą.

Galvodami apie būsto pirkimą piliečiai dažniausiai atkreipia dėmesį į stabilius valstybės remiamus bankus. Rusijos taupomasis bankas patenka į geriausių šalies penketuką. Jos programų, skirtų skolininkams, analizė leidžia suprasti, kokios yra hipotekos spąstų, susijusių su „Sberbank“, kaip ryškiausiu populiarios ir geros reputacijos skolinančios institucijos atstovu.

Ekspertai pabrėžia keletą sričių, į kurias reikia atsižvelgti prieš kreipiantis dėl hipotekos „Sberbank“. Formuluotė „hipoteka“ teisine kalba reiškia, kad bus sudaromos dvi sutartys. Pirmasis yra sutartis būsto paskola, antrasis – nekilnojamojo turto įkeitimo sutartis. Todėl rizika turėtų būti vertinama kiekvienai sričiai atskirai.

Rizika turi būti įvertinta kiekvienoje srityje

Taip bankas garantuoja, kad turtas praras vertę. Jei paskolos gavėjas negali sumokėti skolintojui, bankas turi teisę parduoti patalpas, kad padengtų skolą.

Kai kuriais atvejais „Sberbank“ gali padaryti nuolaidų skolininkui, jei su juo iš anksto susitarta dėl reikiamo naudojimo pobūdžio. Tačiau tai yra kredito įstaigos teisė, o ne pareiga. Paskolos gavėjas, pasirašydamas sutartį, įsipareigoja saugoti turtą ir užkirsti kelią jo sugadinimui ar praradimui.

Įkeisto nekilnojamojo turto apsauga

Hipotekos turtas „Sberbank“ yra privalomas, kaip ir kituose bankuose. Taip yra dėl to, kad įkeitimo terminas yra ilgas ir bankas saugo savo turtą tol, kol teisės į jį neperleidžiamos paskolos gavėjui. Ir tai daroma pastarųjų sąskaita. Paprastai yra dvi draudimo galimybės:

• vienkartinis įnašas;
• draudimo įmokų planas iki būsto paskolos grąžinimo.

Pirmasis variantas yra pelningesnis, tačiau tuo laikotarpiu reikia turėti didelę sumą būsimas savininkas būsto paskola padengia didžiausias išlaidas. Antruoju atveju sumos paskirstomos ilgam laikui. Svarbu žinoti, kad:

• Paskolos gavėjas privalo drausti turtą tik nuo sugadinimo ir praradimo;
• jeigu daiktui kas nors atsitiks hipotekos egzistavimo laikotarpiu, tai draudimą gaus ne paskolos gavėjas, o bankas (būtent jis yra draudimo naudos gavėjas);
• paskolos gavėjui suėjus terminui draudiminis įvykis Skolos suma bus sumažinta draudimo suma.

Iš pradžių draudimas negali būti išduodamas už mažesnę nei paskolos sumą. Laikui bėgant bazinė suma keičiasi, nes hipotekos skola mažėja. Jei turtas nėra apdraustas, bankas gali nutraukti sutartį.

Reikėtų atsižvelgti į tai, kad polisas dažniausiai išduodamas ne ilgiau kaip metams. Todėl jis turi būti atnaujinamas kasmet. Tvirtinti būsto paskolą iš „Sberbank“ gali tik tie, kuriems būsto paskolos grąžinimo metu bus sukaks 65 metai, neapdrausdami pirkimo objekto.

Turto praradimo rizika

Hipotekos savininkas privalo raštu pranešti „Sberbank“ apie bet kokią įkeisto turto žalą. Be to, susitariama dėl remonto laiko ir tipų. Jei objektas visiškai prarastas, paskolos gavėjas įsipareigoja per mėnesį pateikti naują paskolos užstatą arba grąžinti skolą anksčiau laiko.

Sutartyje turi būti patikrinta:

• dėl kurio numatytas sutarties nutraukimas;
• kaip sprendžiamas įkeisto turto arešto klausimas;
• kuriame teisme sprendžiami ginčytini klausimai?

Dažnai, nepaisant federaliniai įstatymai, bankas gali dokumentuose nurodyti, kad turi teisę iki teismo sprendimo areštuoti turtą, jei pažeidžiamos sutarties sąlygos. Tokiu atveju bankininkai gali atsiimti užstatą per antstoliai, apeinant teismą.

Svarbi ir teisminiams ginčams spręsti numatyta teismo vieta. Reikalavimas bylas pagal sutartį nagrinėti banko registracijos vietos teisme neturi pagrindo.

Trečiųjų šalių teisės

Renkantis nekilnojamąjį turtą, ypač antrinėje rinkoje ir akcijų sutartis, turėtumėte atidžiai patikrinti suvaržymus. Jie gali būti paslėpti, bet atrasti taps problema ne bankui, o skolininkui. Jeigu tretieji asmenys pretenduoja į teises į įkeistą būstą, jo nuosavybės teisė bus sprendžiama teisme.

Jei teisės bus patvirtintos, hipotekos savininkas atsidurs labai nepalankioje padėtyje. Jis turtą turės perduoti teisėtiems savininkams, o bankas – hipotekos skolą. Pats bankas yra visiškai apsaugotas nuo rizikos.

Papildomos išlaidos

Nepamirškite apie papildomas išlaidas hipotekos sandoriai. Už dokumentų tvarkymą teks sumokėti valstybės rinkliavą. „Sberbank“ siūlo skolininkams naudotis elektroninės registracijos galimybe. Tokiu atveju bankas gali sumažinti paskolos palūkanų normą 0,1% per metus.

Bet koks notaro patvirtintas dokumentas yra papildomos išlaidos, į kurias reikėtų atsižvelgti. Kad nepatektumėte į nepatogią situaciją, prieš gaudami patvirtinimą hipotekai iš Sberbank, pirmiausia turėtumėte išsiaiškinti visas išlaidas. Kredito sandorių spąstai gali būti tokie dideli, kad gali pakeisti skolininko nuomonę apie būtinybę imti būsto paskolą.

• prieš pasirašydami išsamiai išstudijuokite sutartis ir dokumentus, ypač tai, kas parašyta smulkiu šriftu;
• jei kas nors dokumentuose kelia klausimų arba visai neaišku, informaciją turėtumėte sužinoti iš kelių šaltinių – iš banko specialistų ir iš nepriklausomo teisininko;
• prieš kreipiantis dėl būsto paskolos, būtina ne tik turėti asmeninių santaupų, kuriomis būtų galima pasidengti privalomos išlaidos sandorio pradžioje, bet ir rezervinis fondas, leidžianti apmokėti 3-4 mėnesių būsto paskolą, iškilus finansiniams sunkumams reguliarių mokėjimų laikotarpiu.

Nereikia įrodyti, kad bankai ne tik stengiasi padėti piliečiams įsigyti asmeninio turto, bet ir užsidirbti pinigų. Kuo didesnė nauda, ​​tuo bankas labiau domisi klientu.

Reklaminiuose šūkiuose neatskleidžiama rizika ir apribojimai, su kuriais susidurs paskolos gavėjas būsto paskolos gavimo ir mokėjimo laikotarpiu. Todėl prieš sutikdami ilgalaikė paskola su mažu tarifu turėtumėte išsamiai išstudijuoti visas „Sberbank“ sąlygas, įskaitant paslėptas išlaidas ir galimus sunkumus.

Hipotekos draudimo grąžinimas „Sberbank“:

Ar galima pateikti pretenziją bankui, jei faktinės išlaidos už hipotekos paskola gerokai viršijo sutartyje nurodytą pilna kaina paskola? Kur geriausia pateikti tokį skundą?

Atsakymas

Teikiant hipotekos paskolą, banko interesai sutampa su skolininko interesais – kredito įstaiga gerai uždirba iš palūkanų už didelę paskolą, kuri užtikrinta likvidžiu nekilnojamuoju turtu, o skolininkas gali greitai persikelti į savo būstą. Tačiau paskolos gavėjui paskolos ėmimas butui yra susijęs su daugybe rizikų, be to, kurdamas būsto paskolos produktus, bankas suteikia sau palankesnes sąlygas nei savo klientams.

Šiame straipsnyje kalbėsime apie kai kurias su būsto paskolomis susijusias rizikas, apie kurias susimąsto ne visi skolininkai, o patys bankai dėl suprantamų priežasčių neskelbia.

Hipotekos privalumas

Pagrindinis hipotekos privalumas paskolos gavėjui yra tai, kad skolininkas gali įsigyti būstą ir jame gyventi, palaipsniui mokėdamas bankui sumą, kuri buvo išduota šiam būstui įsigyti. Paskola užtikrinta pačiu įsigytu būstu, bankas praktiškai niekuo nerizikuoja, o paskolos gavėjui nustojus mokėti įmokas, kredito įstaiga tiesiog paims butą, parduos ir grąžins skolą.

Tačiau hipotekos kredite žaidimo sąlygas diktuoja kredito įstaiga, o ne paskolos gavėjas, todėl nepaisant to, kaip bankas pozicionuos hipotekos produktą klientams, bankas visada bus palankesnėmis sąlygomis nei paskolos gavėjas. Pažvelkime į kai kurias rizikas, su kuriomis susiduria skolininkas, ir pateiksime rekomendacijas, kaip apsisaugoti net kreipiantis dėl paskolos.

Anuiteto mokėjimo sistema

Neatmetama galimybė, kad gali susidaryti situacijos, kai paskolos gavėjas praranda mokumą ir yra priverstas grąžinti bankui užstatą, pavyzdžiui, įsigytą butą. Atrodytų, kad paskolos gavėjas mainais turėtų gauti dalį lėšų, kurios jam buvo sumokėtos, o netenka tik galimybės įsigyti būstą.

Kokia problema?

Tačiau atsiskaitymų už paskolą anuiteto sistemos ypatumas yra tas, kad nuo grąžinimo pradžios pagrindinė įmokų dalis tenka ne įmokos daliai, o palūkanoms, kurias bankas ima už naudojimąsi. kredito lėšos. Tik laikui bėgant įmokų dalis paskolos korpuse pradeda palaipsniui didėti, o palūkanų dalis mažėja. Taigi, atsiskaitydamas su banku, paskolos gavėjas, dėl įvairių priežasčių nebepajėgiantis pakelti kredito naštos, praranda didžiąją dalį sumokėtų pinigų. Paskolos gavėjas šioje situacijoje tiesiog „paaukoja“ bankui už naudojimąsi paskola sumokėtus pinigus, kurie niekada nebuvo iki galo realizuoti, o šie pinigai skirti bankui. grynasis pelnas, kadangi kredito įstaiga praktiškai nepatyrė jokių išlaidų.

Kaip užkirsti kelią situacijai?

Alternatyva anuiteto mokėjimo schemai yra diferencijuoti mokėjimai. Į mėnesinės įmokos sumą įeina paskolos įmokos mokėjimas, ši suma išlieka nepakitusi visą paskolos terminą, ir paskolos palūkanos – ir ši įmokų dalis palaipsniui mažėja (kadangi paskolos įstaiga yra apmokėta). Jei skolininkas turi pasirinkimą, geriau rinktis diferencijuotą mokėjimo sistemą.

Deja, šiandien nedaug bankų siūlo diferencijuotus būsto paskolos mokėjimus, o jei ir tai daro, tai tokiomis nepalankiomis sąlygomis skolininkai pirmenybę teikia anuitetui. Todėl, planuojant imti paskolą, verta pagalvoti apie aprašytos situacijos tikimybę, nes kelios pirmosios įmokos iš tikrųjų susideda tik iš palūkanų.

Turto vertės sumažėjimas

Išduodamas paskolą bankas numato galimybę skolininkui grąžinti skolą buto pavidalu. Parduodamas nekilnojamąjį turtą bankas paima pagal sutartį mokėtiną sumą ir šios sumos turėtų pakakti skolai sumokėti. Tačiau kas atsitiks, jei buto rinkos vertė sumažės, pavyzdžiui, smarkiai pablogėjus ekonominei situacijai, kai būstas nėra toks paklausus?

Kokia problema?

Toks įvykių posūkis neatmestinas, hipoteka išduodama dešimčiai, dvidešimčiai ar net daugiau metų, o per tokį laikotarpį visko gali nutikti... Nors paskolos gavėjas nuolat moka paskolą, bankas pripažįsta tokią galimybę. iškylančių sunkumų savo klientui, kuris, praradęs mokumą, privalo perduoti užstatą bankui. Bet dabartinėje situacijoje buto pardavimas, atsižvelgiant į jo vertės sumažėjimą, nepadės grąžinti reikiamos sumos bankui.

Atitinkamai bankas reikalauja, kad klientas kažkaip užtikrintų, kad dabartinė turto vertė būtų proporcinga skolai.

Paskolos gavėjas turi gana ribotas pasirinkimo galimybes – arba pateikti papildomą užstatą, arba įnešti tam tikrą sumą.

Tačiau paskolos gavėjas gali neturėti jokio turto, kurį galėtų pateikti kaip užstatą ar pinigus.

Kas bus šiuo atveju? Bankas turės teisę (pagal sutartį) reikalauti perleisti būstą ir kreiptis į teismą (dabar), reikalauti grąžinti trūkstamą sumą. Esant tokiai aplinkybių visumai, skolininkas atsidurs be būsto, be dalies pinigų, kuriuos jis jau sumokėjo bankui mėnesinėmis įmokomis. (jei pasirinksite anuitetų mokėjimo sistemą, situacija dar labiau komplikuojasi) ir vis dar yra skolingas bankui pinigų.

Kaip užkirsti kelią situacijai?

Viena vertus, bankas visiškai nėra suinteresuotas „plėšti“ klientus, todėl dauguma kredito įstaigų apsidraudžia nuo šios galimybės niekada neskolindamos tiek pinigų, kiek vertas turtas. Daugeliu atvejų gauti hipoteką, kurios suma viršija 90% įsigyto buto kainos (be papildomo užstato, bendraskolių ir pan.) nerealu.

Tačiau (ypač atsižvelgiant į užsitęsusį ekonomikos „augimą“) Neatmetama galimybė, kad nekilnojamasis turtas gali pabrangti daugiau nei 10 proc. Kad būtų saugu, paskolos gavėjas gali apsidrausti finansinės atsakomybės draudimu – tokį produktą siūlo ir draudimo bendrovės. Pasiūlymo esmė tokia: pasirašydamas draudimo liudijimą, paskolos gavėjas gali tikėtis, kad draudimo bendrovė sumokės bankui reikiamą sumą, jei dėl kokių nors priežasčių negalės sumokėti bankui. Kartu reikėtų suprasti, kad įmokų mokėjimas draudimo liudijimas padidins išlaidas, susijusias su būsto paskolos aptarnavimu. Tačiau skolininkas dabar neturi bijoti banko reikalavimų dėl užstato sumos padidinimo.

Infliacijos rizika

Keista, bet nedaugelis skolininkų, kreipdamiesi dėl būsto paskolos, susimąsto apie infliacijos riziką. Infliacija, tai yra laipsniškas nuvertėjimas nacionaline valiuta, yra normalus procesas, neatsiejama pasaulinio ekonomikos modelio dalis. Tačiau verta manyti, kad hipoteka išduodama dešimtmečiams, o jei vidutinė metinė infliacija Rusijos Federacijoje neviršija 6 proc. (oficialūs šaltiniai tai teigia; iš tikrųjų tradiciškai kainų padidėjimo vaizdas atrodo šiek tiek kitoks), tada po dešimties metų perkamoji galia pinigai sumažės mažiausiai 60 proc.

Kokia problema?

Natūralu, kad sumos darbo užmokesčio kuriems taikomas indeksavimas (pagal infliacijos augimą) tačiau:

Pirmiausia, tai daugiausia taikoma valstybės tarnautojams;

Antra, indeksavimas atliekamas atsižvelgiant į jau įvykusią infliaciją (prieš darbo užmokesčio indeksavimą, kainų padidėjimą moka patys piliečiai);

Ir trečia, kaip rodo praktika, net ne visi atlyginimai indeksuojami viešasis sektorius (o ne viduje pilnai) , o privačiose įmonėse labai mažai vadovų į kainų kilimą reaguoja keldami atlyginimus.

Didžiąją dalį savo pajamų skolininkas gali gauti neoficialiai (bankas gali išduoti paskolą, jei klientas pateikia brangų užstatą ir pritraukia garantus). Šios grąžos nėra automatiškai koreguojamos atsižvelgiant į infliaciją, jos gali keistis tik padidinus paskolos gavėjo rinkoje siūlomų prekių ar paslaugų kainas. Ir tai, savo ruožtu, ne visada įmanoma, atsižvelgiant į gyventojų perkamosios galios mažėjimą krizės laikotarpiais.

Taigi, dėl infliacijos (per 10-15 metų) paskolos gavėjas gali gauti nevaldomą paskolos krūvį ir negalėti mokėti mėnesinių mokesčių bankui.

Kaip užkirsti kelią situacijai?

Visų pirma, kreipiantis dėl paskolos, reikia pradėti nuo realių pajamų, paskolos įmokos turėtų kainuoti tokią sumą, kuri neturi didelės įtakos skolininko galimybėms padengti savo išlaidas. Jei skolininkui iš pradžių sunku surinkti pinigus, viršijančius mėnesines įmokas, tikėtina, kad anksčiau ar vėliau jis negalės toliau mokėti.

Tačiau to gali nepakakti, kainų kilimas gali atsirasti staiga ir būti gana staigus, todėl būtina stebėti realų infliacijos lygį.

Jeigu atsiranda nerimą keliančių ženklų, rodančių, kad po tam tikro laiko skolininkui gali kilti sunkumų vykdant įsipareigojimus bankui, reikia imtis priemonių. Būdingas neigiamų infliacijos pokyčių požymis yra, visų pirma, refinansavimo normos dydis, jeigu Centrinis bankas kursą dažnai kelia, vadinasi, su ekonomika ne viskas tvarkoje, o infliacija gali paspartėti (informaciją apie refinansavimo normos pokyčius rasite Rusijos banko svetainėje, tai viešai prieinama informacija).

Paskolos gavėjas, žinoma, niekaip negali paveikti infliacijos procesų, tačiau gali tai padaryti, kad neatsidurtų be būsto ir už jį sumokėtų pinigų. Dar prieš oficialiai pripažįstant krizę, būtina kreiptis į banką su prašymu restruktūrizuoti paskolą. Kitaip tariant, reikia stengtis, kad bankas sumažintų mėnesinių įmokų sumą ir pratęstų bendrą paskolos terminą. Kredito įstaigos paprastai priima klientus, kurie vykdo savo įsipareigojimus, bankui apsimoka restruktūrizuoti paskolą ir toliau uždirbti iš palūkanų.

Paskolos vėlavimo rizika

Paprastai skolininkai savo galimybes mokėti būsto paskolos įmokas susieja su esamu atlyginimu, gautą sumą laikydami savo „vertės“ darbo rinkoje įvertinimu. Bet net jei dabartinis atlyginimas (arba pajamos) objektyviai atspindi paskolos gavėjo, kaip darbuotojo, vertę (pagal kvalifikaciją, paklausą) arba kaip verslininkas (jo siūlomų prekių ir paslaugų paklausa), būtina numatyti situacijų tikimybę, kai pajamos bus gaunamos su pertraukomis, o darbo užmokestis bus mokamas vėluojant.

Kokia problema?

Prisiminti!

Vien pradelstų mokėjimų buvimą bankas vertina kaip kliento mokumo pablogėjimą ir ruošiasi imtis priemonių, kad atgautų pinigus.

Vėluojant darbo užmokesčiui, paskolos gavėjas nespės laiku sumokėti įmokos, o jei būsite atleistas, turėsite šiek tiek laiko ieškotis naujo darbo, o tada turėsite dar šiek tiek palaukti pirmojo atlyginimo. Taip pat reikia atsižvelgti į atlyginimo apribojimus, susijusius su bandomuoju laikotarpiu, nedidelį atlyginimą už laikiną darbą (jei paieškos metu nėra jūsų lūkesčius atitinkančių pasiūlymų), arba visiškas nebuvimas bet koks darbas (dėl sveikatos, amžiaus, įgūdžių, kvalifikacijos ir kt. apribojimų).

Savo ruožtu bankas (vėluojant mokėti mėnesines įmokas) Sutartyje numatyta galimybė vienašališkai nutraukti sutartinius santykius. Kredito įstaigos atstovas kreipsis į teismą su ieškinio pareiškimas ir reikalaus grąžinti skolą įkeisto turto areštu. Šiandien dauguma bankų tokią galimybę numato patys, jei skolininkas vėluoja sumokėti tris ar daugiau įmokų per 12 mėnesių.

Kaip užkirsti kelią situacijai?

Jei kreipimosi dėl paskolos metu su jūsų pajamomis viskas tvarkoje, turite pasirūpinti, kad bet kokioje situacijoje būtų užtikrintas mokėjimas laiku. Atitinkamai išeitis iš situacijos gali būti rezervuoti tam tikrą sumą, skirtą mokėjimams, pavyzdžiui, per šešis mėnesius, alternatyvus variantas – pasiimti paskolą iš kito banko.

Tačiau geriausia išeitis – dalį paskolos gauti grynaisiais (arba at banko kortelė) , kurie nėra naudojami būstui įsigyti (remontas, kitos išlaidos), bet tiesiog gulėkite „tik tuo atveju“. Per tą laiką, kai turėsite pinigų, mokėsite palūkanas už jų naudojimą, tačiau, pirma, garantuojate, kad galėsite įvykdyti savo įsipareigojimus bankui, antra, būsto paskolos palūkanos yra daug mažesnės nei palūkanos vartojimo kreditą (jei galvojate imti paskolą, kad sumokėtumėte mokestį už vėlavimo atlyginimą).

Išvada

Priimdami sprendimą imti būsto paskolą, turėtumėte atsižvelgti ne tik į savo dabartinį gerovės lygį, bet ir išanalizuoti įvykių, galinčių įvykti po dešimties ar dvidešimties metų, raidos galimybes. Nereikia imti paskolos tikintis padidinti savo pajamas; taip gali ir nenutikti. (paaukštinimas įmonės laiptais gali nebūti, o jūsų įmonė gali būti skolinga). Jei planuojate sumokėti mokesčius su kieno nors kito pagalba (pavyzdžiui, giminaičiai)– Pagalvokite, kiek tai tęsis ir ką darysite, jei nebus kam padėti. Kitaip tariant, atidžiai apskaičiuokite savo riziką, kad nesusidurtumėte su problemomis, kurios gali būti neįveikiamos.

Igoris Vasilenko