Prima poziție- nu toate obiectele imobiliare sunt si pot fi o sursa de venit. Majoritatea fondului de locuințe, care sunt furnizate pe bază de închiriere, nu reprezintă o sursă de venit, ci o cheltuială a bugetului (în prezent, activitățile de reproducere, precum și ponderea principală a costurilor locuințelor și serviciilor comunale, nu sunt plătite de chiriași). Locuințele care au devenit proprietate privată a cetățenilor ca urmare a privatizării sunt folosite aproape în totalitate în scopul locuirii de către proprietari și membrii familiilor acestora și servesc ca un beneficiu economic. Astfel, „potențialul profitabil” al imobilului, dacă luăm în considerare doar tipul de venit pe care îl poate aduce proprietarului său - chirie- este relativ mic.

Chirie(lat. redditam - dat înapoi) - veniturile primite în mod regulat (fluxul de plăți) din capital, proprietăți, terenuri, obligațiuni guvernamentale la intervale regulate.

Poziția a doua- diferenţa de venituri primite din imobiliareși veniturile generate care implică imobile.În primul caz, imobilul este singurul factor de venit, în al doilea caz este unul dintre mai mulți și, poate, nu principalul. În forma sa pură, veniturile din chiria imobiliare apar atunci când o proprietate cu proprietățile necesare de consum este închiriată.

Când imobiliare este una dintre factori de productie(cladiri fabrici, ateliere, cladiri administrative etc.). În primul rând, este necesar să înțelegem că niciunul dintre factorii de producție nu este direct o sursă de venit. Mai corect este să le considerăm condiții obligatorii, premise materiale pentru generarea de venituri. Sursa de venit este activitatea antreprenorială și de muncă, ale cărei rezultate sunt vândute pe piață ca mărfuri.

Terminând luarea în considerare a imobilului ca concept economic, trebuie remarcat că în practică pot exista opțiuni combinate pentru utilizarea acestuia. De exemplu, în timp ce locuiți în propriul apartament (imobilul este folosit ca bun economic), vă puteți implica simultan în îndrumare sau alte activități (folosind imobiliare ca factor de producție). Atunci când o parte din proprietate este închiriată, această parte este folosită ca sursă de venit. Asemenea situații conduc la necesitatea unei examinări mai detaliate a bunurilor imobiliare și a dezvoltării unor metode adecvate.

Având în vedere relația dintre procesele de creare, dezvoltare și gestionare a bunurilor imobiliare, putem da următoarea definiție a conceptului economic de imobil.

2.1. Tipuri de valoare: concepte de bază și categorii de evaluare

Preț- sunt bani sau un echivalent în numerar pe care cumpărătorul este dispus să îl schimbe pentru orice articol sau obiect. Este necesar să se facă distincția între concepte cost, cost și preț.

Preț(valoare) este o măsură a cât de mult este dispus să plătească un potențial cumpărător pentru proprietatea evaluată.

Cheltuieli(cost) este o măsură a costurilor necesare pentru a crea o proprietate similară proprietății care este evaluată sau a fondurilor necesare pentru a reproduce proprietatea.

Preț(Preț) este suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau serviciu. Prețul, spre deosebire de cost, este un fapt istoric care reflectă cât s-a cheltuit pentru achiziționarea de obiecte similare în tranzacțiile anterioare, de exemplu. se referă la un anumit loc și timp. Termenul „preț” este folosit și pentru a se referi la „prețul cerut” al vânzătorului.

Tipuri de valoare imobiliară sunt împărțite în două grupe: valoarea de schimb(obiectiv) și cost de utilizare(subiectiv).

1.Costul schimbului (valoare obiectivă, valoare în schimb) este de natura obiectiva si este destinata tranzactiilor imobiliare de pe piata la cumparare, vanzare, gajare, inclusiv pentru imprumuturi, leasing si alte functii.

LA valoarea de schimb raporta:

Valoarea de piata (valoarea de piata);

Valoarea de lichidare (valoarea de salvare);

Valoarea de asigurare (valoarea de asigurare);

Valoarea ipotecii;

Valoarea chiriei.

Pretul din magazin este prețul cel mai probabil care poate fi obținut din vânzarea proprietății pe o piață competitivă și deschisă, sub rezerva unor condiții "echilibru", adică vânzătorul și cumpărătorul acționează rațional, iar atunci când discută prețul, părțile nu se confruntă cu presiunea unor circumstanțe extraordinare. Această definiție a valorii include noțiunea de tranzacție „normală” (de echilibru) ca un transfer de proprietate de la un vânzător la un cumpărător la un anumit moment în timp când sunt îndeplinite următoarele condiții:

Motivația vânzătorului și a cumpărătorului este tipică;

Ambele părți sunt bine informate, de exemplu, de către consultanți calificați și acționează rapid pentru a le înțelege interesul;

Există timp suficient pentru a determina reacția pieței la oferta făcută;

Plata se face in numerar sau in alt mod comparabil;

Despăgubirea vânzătorului pentru proprietatea înstrăinată este reprezentată în totalitate de prețul contractului, fără concesii suplimentare și beneficii asociate.

Conceptul de valoare de piata se bazeaza pe faptul ca un cumparator tipic de pe piata imobiliara are posibilitatea de a alege proprietati alternative.

Valoarea de piata este obiectiva, independenta de dorinta participantilor individuali pe piata imobiliara si reflecta conditiile economice reale care se dezvolta pe aceasta piata.

Valoarea de lichidare reprezintă suma netă de bani pe care o poate primi proprietarul obiectului atunci când este obligat să-l vândă.

Valoarea asigurării proprietățile se calculează fie pe baza costului complet de înlocuire, fie a costului total de înlocuire al proprietății care este expusă riscului de distrugere (sau distrugere). Pe baza valorii asigurate a obiectului se determină sumele asigurate, plățile de asigurare și dobânzile de asigurare.

Depozit de securitate exista o evaluare a proprietatii in domeniul creditarii ipotecare, efectuata la valoarea de piata.

2.Costul de utilizare (valoare subiectivă, valoare de utilizare) reflectă intențiile proprietarului sau chiriașului. Valoarea de folosință se bazează pe eficiența utilizării proprietății sub formă de venit, utilități sau facilități.

Valoarea de utilizare (valoarea de utilizare) reflectă valoarea proprietății pentru un anumit proprietar care nu va pune proprietatea pe piața imobiliară. Evaluarea valorii de consum a unui obiect se face pe baza profilului existent al utilizării acestuia și a acelor parametri financiari și economici care au fost observați în preistoria funcționării obiectului și sunt prevăzuți în viitor.

LA cost de utilizare pot fi atribuite:

Valoarea investiției (valoarea investiției);

Valoarea contabilă (valoarea contabilă);

Cost în scopuri fiscale (valoare impozabilă).

Valoarea investiției. Capitalul urmărește să se reproducă treptat. Imobiliarul este un instrument excelent pentru a genera venituri. Un investitor tipic, care investește în imobiliare, caută să primească, împreună cu o rentabilitate a capitalului investit, o rentabilitate a capitalului investit. Prin urmare, calculul valorii investiției se face pe baza veniturilor așteptate de acest investitor și a ratei specifice de capitalizare a acestora.

Sub Valoarea cărții se referă la valoarea proprietății incluse în bilanțul unei întreprinderi sau organizații. Acesta include costul bunurilor imobiliare, indexat la data reevaluării activelor imobilizate, minus amortizarea contabilă aprobată prin hotărâre guvernamentală, și costul instalațiilor nou construite și achiziționate pentru perioada de raportare.

Cost în scopuri fiscale proprietatea persoanelor fizice și juridice este determinată de experți evaluatori acreditați la inspecțiile fiscale pe baza fie a valorii de piață, fie a valorii de înlocuire a obiectului.

În Rusia, în prezent, evaluarea proprietății persoanelor fizice în scopuri fiscale se realizează prin calcularea așa-numitei valori de inventar, pe baza valorii de înlocuire a proprietății.

costul de înlocuire(costul reproducerii unui obiect, asemănător conceptului de costuri) este determinat de costurile în prețuri curente pentru construirea unei copii exacte a obiectului care se evaluează în starea lui „nouă” (fără amortizare), folosind aceeași caracteristică arhitecturală. solutii, structuri si materiale de constructii, precum si cu lucrari de constructii si montaj de aceeasi calitate. În acest caz, se reproduc aceeași uzură a obiectului și aceleași neajunsuri în soluțiile arhitecturale pe care le-a avut obiectul evaluat. Costul de înlocuire este exprimat ca costul restaurării unei copii exacte a obiectului.

Un alt aspect al costurilor se reflectă în concept costul de înlocuire , care este determinată de costurile în prețuri curente pentru construcția unui obiect care are un echivalent de utilitate estimat, dar construit într-un stil arhitectural nou folosind standarde de design moderne și materiale și structuri progresive, precum și dotarea modernă a proprietății. Costul de înlocuire este exprimat prin costurile creării unui obiect al unui analog funcțional.

Prețul de vânzare poate diferi de valoarea de piata, mai ales daca nu exista anumite conditii de echilibru. De exemplu, vânzătorul este forțat să accepte o înțelegere, cedând în preț, pentru că nu are suficient timp pentru a detecta reacția pieței. Sau pentru cumpărător, achiziția acestei proprietăți anume are o atracție deosebită, cauzată, de exemplu, de reglementarea fiscală. Prețul de vânzare este influențat și de costul și disponibilitatea creditării ipotecare.

Conceptul de imobil

Lucrurile imobile (imobiliare, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de pământ, adică obiecte care nu pot fi mutate fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv pădurile, plantațiile perene, cladiri si cladiri.

Lucrurile imobile includ, de asemenea, aeronavele și navele maritime supuse înregistrării de stat, navele de navigație interioară și obiectele spațiale. Alte bunuri pot fi, de asemenea, clasificate ca imobile prin lege.

Determinanți ai bunurilor imobiliare:

Dacă analizăm conținutul și natura principală a modificării normelor juridice care stabilesc conceptul de „imobil”, putem trage următoarele concluzii:

Principala trăsătură de criteriu care permite clasificarea imobilului ca obiect distinctiv de reglementare juridică de altele este legătura sa inseparabilă cu terenul. Această relație poate fi considerată o caracteristică generică a proprietății imobiliare, principala caracteristică specifică a acestuia.

Capacitățile tehnice moderne, în principiu, fac posibilă mutarea multor obiecte imobiliare pe distanțe destul de mari. Este clar că o astfel de mișcare reprezintă o abatere de la utilizarea normală a proprietății, o încălcare a funcționării sale normale. Starea normală a oricărei proprietăți este exact starea staționară.

Cea mai importantă parte a conceptului juridic de imobil este sistemul de înregistrare de stat a obiectelor imobiliare, drepturile asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta. Proprietarul imobilului există întotdeauna, deși motivele apariției drepturilor de proprietate pot fi diferite (deținerea efectivă pe o perioadă specificată de lege, cumpărare, moștenire, donație etc.). Astfel, în legătură cu un obiect imobiliar, se poate exercita dreptul de a transfera proprietăți pentru închiriere, dreptul de a închiria (primi) în chirie etc. Toate aceste activități sunt supuse înregistrării obligatorii. Prin urmare, din punct de vedere juridic, nu poate exista un obiect imobiliar fără anumite drepturi asupra acestuia și invers. În același timp, obiectul în sine, drepturile asupra acestuia și tranzacțiile efectuate cu acesta trebuie să fie supuse înregistrării de stat, adică să fie formalizate legal. În caz contrar, obiectul, așa cum ar fi, nu există, iar drepturile și tranzacțiile cu acesta sunt invalide.

Având în vedere cele de mai sus, imobilul este înțeles ca obiect al drepturilor civile, ale căror trăsături distinctive sunt natura reală și legătura inseparabilă cu terenul, înregistrat în conformitate cu legislația în vigoare.

Conceptul economic de imobil

Cu toată importanța și obligația definiției legale a imobilului, esența acestuia nu poate fi dezvăluită decât în ​​urma analizei economice. Doar unitatea definițiilor juridice și economice ne permite să vorbim despre prezența unei caracteristici cu drepturi depline a imobiliare.

Pentru a vă face o idee despre conținutul economic al bunurilor imobiliare, trebuie să faceți referire la prevederile de bază ale teoriei economice.

Imobilul ca bun economic

Conform definiției cele mai des folosite, economia este înțeleasă ca un proces de producție de bunuri economice, desfășurat în condiții de resurse limitate de tot felul. În consecință, economia imobiliară este acea parte a procesului economic general care este asociată cu crearea uneia dintre numeroasele varietăți de beneficii economice, și anume imobiliare (cu excepția terenului, care, prin definiție, este un produs al naturii) .

Conceptul de „bun economic” necesită, de asemenea, clarificare. Se știe că unul dintre cele mai esențiale aspecte ale existenței umane la toate nivelurile (de la individ la societate în ansamblu) este satisfacerea unei largi varietăți de nevoi. La rândul lor, primarul (de bază) acestor nevoi sunt nevoile materiale, fără satisfacerea cărora o viață umană normală este pur și simplu imposibilă. Caracteristica lor distinctivă constă în faptul că astfel de nevoi pot fi satisfăcute numai prin utilizarea oricăror obiecte (lucruri), substanțe materiale de diferite tipuri. Deci, pentru a potoli senzația de foame, este nevoie de mâncare (cu alte cuvinte, foamea este nevoia de mâncare), pentru a potoli setea - apă, pentru a proteja de frig - haine și încălțăminte etc. „Nici un lucru” nu poate satisface niciuna dintre nevoile materiale. Capacitatea unui lucru de a satisface nevoi se numește utilitate, proprietăți de consum sau valoare de utilizare, iar lucrul însuși cu utilitatea sa inerentă se numește bun de consum sau doar bun. Procesul de satisfacere a nevoilor se numeste consum. Desigur, un lucru inutil nu poate fi considerat un lucru bun.

Principalele caracteristici economice ale bunurilor imobiliare

Prima caracteristică este că orice proprietate este un lucru (activ corporal). Proprietățile naturale-materiale specifice imobiliare sunt punctul de plecare pentru analiza ulterioară. Mai mult, acest fapt determină însăși succesiunea analizei: în orice scop este utilizat imobilul, acesta ar trebui, în primul rând, să fie luat în considerare din punct de vedere „material”, întrucât proprietățile naturale-materiale determină cel mai important lucru în domeniul imobiliar. - utilitatea acestuia.

Specificul imobilului ca substanță naturală constă în faptul că nu este doar un lucru, ci o unitate inseparabilă a două lucruri: unul dintre ele - un teren - este un lucru natural, iar celălalt - o clădire sau o structură. - este un produs al muncii. Această diferență a priori necesită și utilizarea unor metode diferite în analiza, evaluarea și examinarea bunurilor imobiliare.

O trăsătură distinctivă a proprietății imobiliare ca bun este o perioadă foarte lungă de utilizare (de la câteva decenii la câteva secole și uneori mai mult). În acest sens, imobilul este unic în comparație cu orice alt bun.

Caracteristici specifice ale diferitelor moduri de utilizare a bunurilor imobiliare

Dacă analizăm caracteristicile specifice ale diferitelor modalități de utilizare a bunurilor imobiliare, putem afirma următoarele:

1. Diferența fundamentală dintre imobilul ca mijloc de satisfacere a nevoilor este prezența unui factor specific, și anume factorul de localizare. Este de o importanță capitală, deoarece determină în mare măsură și uneori decisiv utilitatea unei anumite proprietăți. Pentru a confirma această teză, să luăm în considerare două obiecte imobiliare absolut identice - clădiri rezidențiale, care diferă doar prin amplasarea lor: unul este situat în centrul orașului, iar celălalt la periferie. Caracteristicile naturale-materiale și, în consecință, proprietățile de consum (utilitatea) acestor case sunt egale între ele, dar dacă le comparăm prețul, acesta va fi diferit. Nu poate exista decât un singur motiv pentru această diferență - aceste obiecte imobiliare au valori diferite. La rândul său, diferența de valoare nu se poate datora unei diferențe în numărul de factori de producție utilizați: deoarece obiectele sunt identice în toate, cu excepția locației, costurile producției lor sunt aceleași. Prin urmare, ceteris paribus, valoarea relativă a proprietăților este determinată de valoarea locației.

Când luăm în considerare prima caracteristică specifică a produsului - imobiliare, observăm:

a) atenție preferențială acordată imobilului rezidențial, în care caracteristicile acestuia sunt cel mai des și mai vizibile;

b) complexitatea, eterogenitatea produsului - imobilul impune definirea limitelor acestora.

A doua caracteristică- natura investițională a acestui produs. Este destinat utilizării pe termen lung (aceasta se aplică produsului - obiectului). Acesta este un produs durabil care nu se consumă în timpul utilizării. Toate modificările „corpului fizic” al proprietăților imobiliare ale proprietăților naturale-materiale originale sunt dictate în principal de acțiunea factorului timp. Durabilitatea bunurilor imobiliare înseamnă o natură fundamental diferită a satisfacerii nevoilor. Dacă, de exemplu, hrana satisface nevoia corespunzătoare a unei persoane în mod regulat, atunci nevoia de locuință, în absența restricțiilor privind solvabilitatea, poate fi satisfăcută o singură dată, ca urmare a unei singure acțiuni - achiziționarea de locuințe reale. imobiliar. Același lucru este valabil și pentru alte tipuri de imobile: multe fabrici și fabrici, birouri și bănci, magazine și depozite, cu echipamente destul de moderne, funcționează în clădiri construite în perioade îndepărtate de timp.

A treia caracteristică- unicitatea oricărei proprietăți. Motivul principal pentru această unicitate este efectul factorului locație. Chiar dacă clădirile au fost ridicate după un singur proiect standard și sunt identice în ceea ce privește caracteristicile lor natural-materiale, soluțiile arhitectural-amenajare și constructiv-tehnologice, valoarea lor de utilizare nu va fi niciodată absolut aceeași, deoarece nu sunt situate pe același teren. Cu clădirile obișnuite din case învecinate identice care sunt în contact cu pereții de capăt, caracteristicile specifice pot diferi. Aceste diferențe nu ating întotdeauna o valoare semnificativă, dar unicitatea fiecărei proprietăți nu anulează acest fapt.

A patra caracteristică Imobiliarele necesită o mare intensitate de capital. Acest lucru se datorează cantității mari de resurse materiale, financiare și de muncă utilizate la crearea sa. Intensitatea capitalului unității principale de locuințe imobiliare - apartamente depășește de multe ori acest indicator pe unitatea de alte bunuri de investiții: mașini, electronice radio etc. Justificarea economică pentru astfel de specificități ale imobiliare este evidentă - o satisfacere „unică” a unei nevoi echivalează cu o creștere corespunzătoare a valorii. Asta înseamnă că, ceteris paribus, un bun pe termen lung are un cost ridicat.

A cincea caracteristică este de natură fundamentală - imobilul poate fi o marfă în orice moment al ciclului său de viață. Aceasta înseamnă că nu numai o clădire sau o structură finalizată, ci și așa-numita „neterminată” poate intra în circulație comercială. După cum știți, utilitatea unui articol „neterminat” este 0, dar acest lucru nu îl împiedică să rămână o marfă în multe cazuri. Deși produsul real în astfel de situații nu este un obiect imobiliar (el, de fapt, nu există), ci proprietatea asupra acestuia. Potrivit cumpărătorului de „construcție neterminată”, implementarea acestui drept va permite nu numai compensarea costurilor de finalizare a construcției, ci și să beneficieze de utilizarea obiectului. La rândul său, baza unei astfel de ipoteze este posibilitatea utilizării pe termen lung a proprietății – fie ca beneficiu economic, fie ca sursă de venit. Perioada de utilizare în ambele cazuri este de multe ori mai mare decât timpul necesar pentru finalizarea construcției, adică:

−U (=ΣЗ) t str< + U (=ΣДх) t исп → max

la tstr<< tисп

unde - U - utilitate negativă (suma costurilor de finalizare a construcției ΣЗ);

U - utilitatea din utilizarea obiectului finit (calculată prin valoarea veniturilor indirecte sau directe ΣDx);

tstr, tsp - respectiv, timpul de finalizare a construcției obiectului și perioada de utilizare a acestuia.

A șasea caracteristică- discrepanța cantitativă între caracteristicile calitative ale imobilului - un obiect și imobilului - un produs. Dacă presupunem că obiectul este o clădire sau o structură finalizată (articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse), atunci acest obiect fizic poate conține multe bunuri cu diferite modificări. De exemplu: o clădire rezidențială cu mai multe etaje are un parter care ocupă un spațiu nerezidențial cu scop funcțional propriu (magazin, curățătorie chimică, spălătorie etc.) În acest caz, bunurile pot fi:

− toate apartamentele privatizate (drepturi de proprietate asupra acestora);

− servicii de cazare oferite pe bază de închiriere;

− servicii rezidenţiale prestate pe bază de angajare;

− drepturi de proprietate asupra spațiilor nerezidențiale încorporate.

Astfel, avem:

(Т1, Т2, …, Тn) є S,

unde T1, T2, …, Tn sunt diverse bunuri care sunt elemente ale unui singur obiect imobiliar;

n este numărul total de bunuri;

S - obiect imobiliar;

Є este un simbol al apartenenței.

O trăsătură distinctivă a acestui conglomerat este că niciunul dintre bunuri nu are o formă natural-materială, întrucât niciunul dintre obiectele drepturilor nu poate fi distins în natură. În plus, chiar dacă toate aceste bunuri sunt vândute, casa nu va deveni o marfă.

a șaptea caracteristică este comercializarea inegală a diferitelor tipuri și elemente de imobil. Toate bunurile de folosință îndelungate curente pot fi cumpărate și vândute pe picior de egalitate și fără nicio restricție. Cu toate acestea, imobiliare este diferită. Există unele dintre tipurile sale, a căror cifră de afaceri comercială este fie direct interzisă prin lege, fie această cifră de afaceri este asociată cu restricții. În prezent, nu există în mod legal cumpărarea și vânzarea gratuită de teren în Federația Rusă, inclusiv terenuri din zonele urbane. Ca urmare, s-a creat o situație în care elementele unui singur complex imobiliar (o parcelă și un obiect situat pe acesta) sunt separate ca bunuri. Terenurile pot fi doar închiriate, iar bunurile în acest caz sunt drepturi de arendă.

A opta caracteristică– lichiditate mai mică a bunurilor imobiliare comparativ cu alte bunuri. Sub lichiditate, după cum știți, înțelegeți gradul de convertibilitate a mărfurilor în bani. Trebuie să se distingă două aspecte ale lichidității - calitativ și cantitativ. Aspectul calitativ caracterizează dependența lichidității (L) de cerere (AD):

Există o relație directă între L și AD: orice produs este lichid proporțional cu activitatea cererii pentru acesta. Dacă luăm în considerare că AD, la rândul său, este conectat printr-o relație funcțională inversă cu nivelul (P), atunci putem scrie:

L =f(AD) = f`(P(

Expresia f`(P) înseamnă că valoarea lui L pentru același produs variază în funcție de fluctuația lui P.

Cantitativ, L este exprimat în termeni de timp tipic de vânzare imobiliar pentru o anumită piață (de la apariția unei oferte de vânzare până la achiziție). Ceteris paribus, de data aceasta va fi mai lungă pentru bunuri imobiliare decât pentru orice alte bunuri. Acest lucru se datorează influenței combinate a altor două caracteristici specifice imobiliare - unicitatea și intensitatea capitalului (în ceea ce privește costurile de tranzacție). O astfel de dependență este prezentată sub forma următoarei scheme structurale și logice:

Figura 1.1 - Relația grupurilor de lichiditate cu unicitatea și intensitatea capitalului imobiliar

Imobilul ca sursă de venit

Aspectul final al analizei este luarea în considerare a particularităților utilizării bunurilor imobiliare ca sursă de venit.

În acest sens, notăm imediat cele mai semnificative prevederi care sunt importante pentru prezentarea ulterioară.

Prima poziție- nu toate obiectele imobiliare sunt si pot fi o sursa de venit. Majoritatea fondului de locuințe, care sunt furnizate pe bază de închiriere, nu reprezintă o sursă de venit, ci o cheltuială a bugetului (în prezent, activitățile de reproducere, precum și ponderea principală a costurilor locuințelor și serviciilor comunale, nu sunt plătite de chiriași). Locuințele care au devenit proprietate privată a cetățenilor ca urmare a privatizării sunt folosite aproape în totalitate în scopul locuirii de către proprietari și membrii familiilor acestora și servesc ca un beneficiu economic. Astfel, „potențialul profitabil” al imobilului, dacă ne gândim doar la felul de venit pe care îl poate aduce proprietarului său – chiria – este relativ mic.

Chiria (lat. Redditam - dat înapoi) - venitul primit în mod regulat (fluxul de plăți) din capital, proprietăți, terenuri, obligațiuni guvernamentale la intervale regulate.

Poziția a doua- diferența de venituri încasate din imobile, aduse cu participarea bunurilor imobiliare. În primul caz, imobilul este singurul factor de venit, în al doilea caz este unul dintre mai mulți și, poate, nu principalul. În forma sa pură, veniturile din chiria imobiliare apar atunci când o proprietate cu proprietățile necesare de consum este închiriată. În acest caz, din punct de vedere economic, rolul imobilului este similar cu capitalul transferat în împrumut; putem spune că proprietatea este un capital „naturalizat”, adică capital în formă reală, care aduce proprietarului proprietății venituri în numerar (un flux de plăți regulate de chirie).

Echivalentul valoric al imobilului va fi o chirie capitalizată cu următoarele rapoarte:

Unde r (Дх) este venitul din chirie al proprietarului imobilului;

R - nivelul rentabilității capitalului (de obicei, în%);

K - valoarea capitalului.

Aceste rapoarte sunt universale pentru obiectele imobiliare generatoare de venit cu orice scop funcțional. Diferențele vor fi în mărimea venitului, care, la rândul său, este derivat din nivelul de solvabilitate al cererii. În prezent, clădirile nerezidențiale și spațiile de birouri sunt la cea mai mare cerere, ceea ce determină nivelul mai ridicat al chiriei pentru acest tip de imobil. Există un alt factor care afectează valoarea chiriei în utilizarea comercială a imobilului: profitabilitatea chiriașului. Atât o firmă foarte profitabilă, cât și o firmă foarte îndepărtată de aceasta din punct de vedere al veniturilor pot fi amplasate în același birou. Cu toate acestea, în practică, chiria se corelează aproape întotdeauna cu nivelul de venit al chiriașului, adică:

AP = AP + ∆AP [ = f (Dharp)],

Unde AP - suma chiriei;

AP - rata medie ponderată a pieței AP pentru acest tip de imobil;

∆AP - Surplus AP (suprachirie, chirie suplimentară).

Desigur, o idee exactă a mărimii venitului chiriașului (în special în Rusia) nu poate fi întotdeauna oferită. Prin urmare, într-o serie de cazuri, sunt utilizate și alte mecanisme de formare a AP, care țin cont de toate caracteristicile esențiale ale utilizării bunurilor imobile închiriate.

Acestea sunt principalele caracteristici ale proprietății imobiliare ca sursă de venit.

O situație diferită apare atunci când imobilul este unul dintre factorii de producție (cladiri fabrici, ateliere, clădiri administrative etc.). În primul rând, este necesar să înțelegem că niciunul dintre factorii de producție nu este direct o sursă de venit. Mai corect este să le considerăm condiții obligatorii, premise materiale pentru generarea de venituri. Sursa de venit este activitatea antreprenorială și de muncă, ale cărei rezultate sunt vândute pe piață ca mărfuri. Volumul vânzărilor determină valoarea venitului (profitului) antreprenorial. Profit (venit) - afluxul (fluxul) de servicii de-a lungul timpului. Dacă capitalul este integrarea (personificarea) serviciilor viitoare, atunci profitul este rezultatul utilizării acestor servicii pe o anumită perioadă de timp.

Profitul rezultat este rezultatul consumului de producție al unei anumite combinații de factori (o anumită cantitate din fiecare dintre ei). Diferențele de natură a consumului de producție sunt binecunoscute: unele dintre ele, și anume mijloacele fixe, care includ imobiliare, sunt utilizate pe parcursul multor cicluri de producție și nu sunt consumate în sens literal, nu își pierd forma materială naturală în procesul de producție. ; cealaltă parte (fondul de rulment) se transformă în întregime în produse finite. Natura consumului determină și indicatorii de cost ai produselor, dintre care o parte este amortizarea mijloacelor fixe, iar cealaltă este costul total al capitalului de lucru. În consecință, se poate scrie:

C ≈ Nao x Sof + Sos,

Unde C este costul total de producție în termeni valorici;

Cof - costul mijloacelor fixe;

Cos - costul capitalului de lucru;

Nao - standard de amortizare.

Pe baza celor de mai sus, putem determina volumul vânzărilor de produse în termeni valorici (Creal):

Sreal = С + ∆С

Imobilul industrial face parte din activele fixe. Prin urmare, echivalentul său de cost Snedv poate fi determinat după cum urmează:

Snedv \u003d Sreal x AOnedv / Sof + Sos,

unde AOnedv este valoarea deducerilor de amortizare pentru imobile industriale.

Notă: 1. Rezultatele expresiilor de mai sus sunt determinate anual.

2. Costurile generale și alte elemente de cost nu sunt luate în considerare în acest caz.

Din cele de mai sus rezultă trei concluzii importante:

În primul rând, examinarea economică a imobilelor industriale ar trebui să fie considerată ca parte integrantă a examinării activității antreprenoriale (afacerii) a întreprinderii în ansamblu.

În al doilea rând, veniturile antreprenoriale și componenta acesteia, asigurate de imobilele industriale, au o bază diferită (neînchiriere), spre deosebire de închirierea imobilelor.

În al treilea rând, imobilele industriale, spre deosebire de imobilele închiriate, sunt folosite de însuși proprietarul-antreprenor.

Încheind luarea în considerare a imobilului ca concept economic, trebuie remarcat că în practică pot exista cazuri de utilizare combinate. De exemplu, în timp ce locuiți în propriul apartament (imobilul este folosit ca bun economic), vă puteți implica simultan în îndrumare sau alte activități (folosind imobiliare ca factor de producție). Atunci când o parte din proprietate este închiriată, această parte este folosită ca sursă de venit. Asemenea situații conduc la necesitatea unei examinări mai detaliate, a dezvoltării unor metode adecvate.

Rezultatul final al analizei ar trebui să fie definirea conceptului economic de imobil. Să o formulăm luând în considerare procesele de creare, dezvoltare și gestionare a proprietății imobiliare în interconexiune:

Ciclul de viață imobiliar

Unii economiști academici consideră că imobilul ca marfă este un fel de „organism viu”, care, după cum știți, se dezvoltă în următoarea ordine: idee - naștere - maturitate - îmbătrânire și moarte. Prin analogie, distingem următoarele etape ale ciclului de viață al unui obiect imobiliar: etapa de pre-investiție (inițială) a proiectului (concepție, planificare, proiectare etc.), etapa de implementare a proiectului (construcție, instalare de echipament), stadiul de funcționare a obiectului (faza de lansare pe piață, creștere, maturitate, saturație) și stadiul de lichidare (declin). Cu ajutorul teoriei ciclului de viață, este posibil să se prezică parțial situația, dar nu și în cazul elaborării unui model predictiv, deoarece în acest caz întreprinderea poate pierde suportul de marketing.

Ciclul de viață al pieței imobiliare

Regula generală „cumpără scăzut, vinde mare” se aplică imobiliare la fel ca orice alt tip de investiție. Figura prezintă patru cicluri bazate pe cercetarea pieței cu „condițiile sale clasice” - recesiuni și creșteri economice. Durata și complexitatea ciclurilor depind de multe condiții externe și interne.

Figura 1.2 - Principalele cicluri de dezvoltare ale pieței imobiliare

Diferite segmente ale pieței se comportă diferit în același timp. De exemplu, construcția într-o parte a orașului poate crește rapid prețul, în timp ce, în același timp, o altă parte a acesteia stagnează. Cu toate acestea, capacitatea de a identifica aceste cicluri poate oferi clientului oportunități suplimentare de investiții. Luați în considerare caracteristicile acestor cicluri.

A. Ciclul recesiunii. Apare atunci când piața este suprasaturată și numărul

a cladirilor neocupate incepe sa creasca.Intretinerea cladirilor neocupate are un impact negativ asupra starii financiare a proiectului. Această piață este o piață a cumpărătorului. Proprietarul trebuie să facă un efort intens în marketing și în căutarea sprijinului financiar. Un număr mic de proprietăți noi intră pe piață, creditorii își suspendă practic operațiunile până la o nouă creștere, iar prețurile imobiliarelor sunt în scădere.

B. Ciclul de absorbție. Cu o lipsă de construcții noi rezultată dintr-un ciclu de recesiune, cererea și oferta de pe piața imobiliară încep să se ridice. Piața se deplasează într-un nou ciclu - ciclul de absorbție a obiectului creat. Odată ce surplusul de investiții este absorbit, tarifele de închiriere vor începe să crească. În concordanță cu creșterea cererii și scăderea ofertei, se fac studii de preinvestiție pentru crearea de noi obiecte imobiliare.

B. Ciclul construcției noi. Ciclul construcțiilor noi corespunde unei cereri crescute pe piața construcțiilor împreună cu o reducere a ofertei de teren liber. Prețurile de închiriere cresc odată cu prețul bunurilor imobiliare. În această perioadă, rata inflației crește, iar costul construcției crește, ceea ce crește prețul de vânzare al proprietății.

D. Ciclul de saturație a pieței. Creșterea vânzărilor imobiliare este lentă și în cele din urmă se micșorează. Există un surplus de produse finite pentru construcții și capacități. Ocuparea forței de muncă începe să scadă, iar activitatea de construcții se oprește treptat. Cel mai bun moment pentru extinderea proprietăților este în timpul ciclului de achiziție sau în perioada de construcție nouă

Pentru a evalua eficiența pieței imobiliare, este necesar să se ia în considerare mai detaliat ciclul de viață al unui obiect și să se stabilească principalele momente critice în timp, ale căror combinații vor afecta durata ciclului și dinamica schimbărilor în costuri si rezultate.

Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

Economia imobiliară

Introducere

Economia este procesul de producere a bunurilor materiale în condiții de resurse limitate.

Economia imobiliară este acea parte a procesului economic general asociată cu producția de bunuri imobiliare (excepția este terenul).

Conceptul juridic de imobil este înregistrarea drepturilor de proprietate.

Imobilul, care satisface nevoile unei persoane, poate fi utilizat în 3 moduri:

1. Din moment ce imobilul are utilitate - aceasta este capacitatea unui lucru de a satisface nevoile umane - atunci imobiliarul este un bun economic.

2. Ca sursă de venit – imobilul aduce proprietarului venituri sub formă de chirie. O caracteristică distinctivă a acestui tip de utilizare a bunurilor imobiliare este că nu există nicio schimbare a proprietății.

3. Când imobilul acționează ca o marfă aducând un venit unic proprietarului.

Caracteristicile economice ale bunurilor imobiliare

1. Orice imobil este un lucru, o imobilizare corporală, constând dintr-o unitate inseparabilă a unui teren (lucruri ale naturii) și o clădire sau structură (produse ale muncii).

2. Imobilul are utilitatea maximă printre alte beneficii.

3. Pe lângă nevoile materiale, imobilele sunt capabile să satisfacă și nevoi spirituale.

4. În virtutea utilizării sale continue, imobilul este unic în comparație cu alte bunuri.

Caracteristici specifice ale diferitelor moduri de utilizare a bunurilor imobiliare

Utilitatea bunurilor imobiliare. Folosind imobilul ca bun economic, este satisfăcută o singură nevoie - nevoia de locuință. Dar poate fi satisfăcută în 3 forme:

1. achiziționarea de locuințe în proprietate;

2. chirie;

Angajarea este o prestație de locuințe sociale care vă permite să satisfaceți nevoile persoanelor cu venituri mici.

Imobilul ca marfă se manifestă în 2 aspecte:

1. un obiect (proprietate) poate fi o marfă;

2. Produsul este un serviciu (închiriere, închiriere).

Imobiliare, acţionând ca o marfă, are o serie de caracteristici:

1. se cere definirea drepturilor și limitelor acestora;

2. investiții imobiliare (risc, profitabilitate, factor timp);

3. orice proprietate este unică (locație);

4. imobilul se caracterizează printr-o intensitate ridicată a capitalului;

5. imobilul este o marfă în orice moment al ciclului său de viață;

6. discrepanţa cantitativă între caracteristicile calitative ale unui obiect imobil şi ale unui produs imobil.

Imobilul ca sursă de venit. Venitul adus de obiectul imobiliar are caracter de închiriere pentru orice imobil altul decât cel industrial. Pentru proprietatea industrială, acesta acționează ca un factor de producție și nu întotdeauna ca principal. Adică, imobilele aparțin activelor fixe ale întreprinderii și își transferă valoarea produselor fabricate și, în consecință, profitului antreprenorului în părți (depreciere).

Imobilul este o marfă specială pentru investiții.

Investițiile ar trebui să fie înțelese ca investiții pe termen lung de fonduri pentru crearea unei noi instalații, reconstrucția sau modernizarea uneia existente, în scopul rentabilității ulterioare a investițiilor și al generării de venituri.

Conform legislației ruse, investițiile pot fi:

· bani gheata;

· valori mobiliare;

alte bunuri, inclusiv drepturi de proprietate sau alte drepturi cu valoare monetară.

1. Componentele unui proiect de dezvoltare imobiliară

I. Iniţierea proiectului. Inițiatorul proiectului poate fi:

proprietarul obiectului, care este interesat să crească valoarea obiectului datorită transformării sale calitative;

Un investitor care caută cea mai profitabilă investiție de fonduri;

· un dezvoltator care caută o sferă de aplicare pentru capitalul și activitatea sa profesională bazată pe cunoașterea pieței, a celor mai promițătoare domenii ale dezvoltării acesteia, a nivelului cererii, a concurenței, precum și a perspectivelor de dezvoltare a unui anumit regiune.

II. Evaluarea inițiativei. Apărând ca urmare a comparării potențialului pieței și potențialului obiectului, inițiativa, înainte de a fi implementată, face obiectul unei evaluări preliminare, care include fezabilitatea fizică, disponibilitatea condițiilor legale și financiare pentru implementarea proiectului. , iar apoi, ținând cont de aceste oportunități și limitări, se determină eficacitatea proiectului. În cele mai multe cazuri, eficiența este considerată comercială.

Evaluarea unei inițiative are două aspecte:

1. Evaluarea stării pieței și a perspectivelor de dezvoltare a acesteia;

2. Estimarea locației unui obiect potențial.

În această etapă, ghidul principal pentru luarea unei decizii de a lucra la proiect este evaluarea rentabilității celei mai probabile a obiectului. Nivelul acestei profitabilitati este determinat în funcție de ideile rezonabile ale viitorului proprietar pentru un anumit segment de piață și regiune. Ideea returnării necesare variază semnificativ în funcție de evaluarea inițiativei și variază semnificativ pentru diferite proiecte. În cazul general, această perioadă se calculează în luni, dar sunt posibile și obiectele care necesită ani. Costurile financiare pentru aceste etape sunt estimate la 1-3% din costul total al proiectului.

III. Asigurarea oportunităților legale pentru implementarea proiectelor și dezvoltarea schemelor de finanțare. După ce se ia decizia privind fezabilitatea proiectului, încep acțiunile practice pentru implementarea acestuia:

1. Crearea condițiilor legale pentru a da legitimitate (legalitate) procesului de dezvoltare și a crea un sistem de garanții legale pentru toți participanții la proces;

A. Alegerea proiectului și a locației
1. Determinarea statutului juridic de proprietate al unui loc sau al unui obiect (comitete de administrare a proprietății orașului, biroul orașului pentru înregistrarea drepturilor de proprietate imobiliară, comitete pentru protecția monumentelor istorice, administrații de raioane sau municipii)	2-4 săptămâni
2. Calculul preliminar al sarcinilor	1-2 săptămâni
3. Obtinerea conditiilor tehnice preliminare pentru alimentarea cu energie electrica, evacuarea apei, consumul de apa, incalzirea	2-4 săptămâni
4. Coordonarea cu Comitetul de Stat pentru Ecologie
5. Elaborarea documentaţiei de urbanism	6-8 saptamani
B. Obținerea sarcinilor de arhitectură și planificare și comandarea documentației pre-proiect
1. Coordonarea documentației pre-proiect în departamentele interesate	2-4 săptămâni
2. Evaluarea proiectelor de investiții	2-4 săptămâni
3. Coordonarea proiectului de acord de investiții cu KUMI, comitetul de gospodărire a terenului, comitetul de construcții	până la o lună
4. Depunerea unui pachet de documente la secretariatul comisiei municipale de licitatie de investitii	până la o lună
5. Hotărârea comisiei de licitație pentru investiții a orașului	2-4 săptămâni
6. Departamentul juridic al administrației orașului sau municipiului
7. Ordinul conducătorului orașului sau municipiului privind punerea la dispoziție a unui teren în condiții de investiție	până la o lună

Daca se fac licitatii pentru vanzarea unui teren construit, acesti termeni cresc cu 2-3 luni. În plus, în procesul de obținere a dreptului de construire, poate avea loc o ședință publică, la care participă specialiști și rezidenți ai zonei situate.

2. Elaborarea și selecția preliminară a unei scheme de finanțare.

IV. Pregătirea unui studiu de fezabilitate și proiectare. Această etapă este cea mai importantă, deoarece determină parametrii viitorului obiect și, în consecință, afectează costurile proiectului.

Atunci când organizați lucrările de proiectare, trebuie acordată atenție:

· La emiterea unei sarcini de proiectare trebuie furnizate materiale și documente sursă, inclusiv justificări ale investițiilor, aprobarea de către autoritățile de stat a locației instalației, condițiile tehnice de conectare a instalației la rețelele de inginerie și comunicații;

· Obiectul proiectat trebuie să îndeplinească nu numai standardele de urbanism, ci și cerințele pieței, adică să răspundă așteptărilor consumatorilor în ceea ce privește soluțiile arhitecturale și de amenajare, materialele utilizate, precum și capacitățile financiare ale consumatorului.

Cheltuielile reprezintă 6-10% din costurile proiectului.

V. Coordonarea proiectului cu organele de control de stat. Această procedură presupune o examinare de stat a documentației de urbanism, un studiu de fezabilitate și un proiect detaliat înainte de aprobarea acestora de către clientul proiectului. Obținerea unei opinii pozitive de expert servește ca bază pentru aprobarea documentației și face posibilă obținerea permisiunii pentru producerea lucrărilor de construcție și instalare.

VI. Formarea unui sistem de obligații contractuale de către un participant la implementarea proiectului. Această etapă acoperă toți participanții la proiect și îi reglementează:

1. Finanțarea proiectelor;

2. Efectuarea lucrărilor contractuale;

3. Implementarea obiectului creat.

În această etapă se încheie contracte de participare la finanțare de proiecte cu instituții financiare și de credit, cu investitori privați sau viitori consumatori, se fac licitații și se încheie contracte cu antreprenori și sunt implicați agenți de vânzare sau închiriere de imobile.

VII. Implementarea proiectului. Sarcina principală a acestei etape este realizarea lucrărilor de dezvoltare imobiliară cu calitatea, costul și rapiditatea cerute. Rezultatul acestei etape este un nou obiect imobiliar, a cărui creare efectivă trebuie confirmată printr-un act de acceptare a obiectului în exploatare, în baza căruia se poate înregistra dreptul asupra obiectului nou creat. Această etapă este cea mai costisitoare din punct de vedere al timpului (până la trei ani) și financiar (60-70% din costuri).

VIII. Gestionarea rezultatelor proiectului. În această etapă, înregistrarea dreptului de proprietate, transferul obiectului pentru administrare, închiriere, vânzare. Întrucât obiectul nu este înregistrat ca obiect imobiliar în ITO și drepturile asupra acestuia nu sunt înregistrate la autoritățile de înregistrare de stat, obiectul nu există legal și, prin urmare, nu poate fi obiect al cifrei de afaceri pe piață.

2. Sfera de activitate a afacerii - criterii de selectie

Criteriile de selecție sunt:

rentabilitatea;

lichiditate.

La evaluarea acestor criterii se folosesc indicatori statistici care sunt pregătiți de organizații profesionale, atât pentru clienți specifici, cât și pentru uz general.

Toți acești indicatori pot fi formați în 4 grupuri:

1. Indicatori volumetrici - volumul vânzărilor pe segment de piață, pe tip de cumpărători; volumul de propuneri, inclusiv cele potențiale pe segmente de piață; cantitatea de spațiu neocupat; volumul investițiilor într-un anumit segment de piață; Furnizarea consumatorilor cu obiecte imobiliare;

2. Indicatori de preț - nivelul chiriei (min, mediu, max), nivelul prețului (min, mediu, max);

3. Indicatori de rentabilitate a investiției - rata de rentabilitate pe segmentul imobiliar și pe regiuni;

4. Indicatori dinamici - dinamica indicatorilor enumerati in primele 3 grupe.

După ce s-a studiat piața imobiliară regională, se selectează aria de activitate a afacerii și se determină direcția pentru o analiză ulterioară și mai aprofundată a situației din segmentul selectat.

De exemplu, atunci când alegeți domeniul de activitate al afacerii între imobilul rezidențial și cel comercial.

Caracteristică	Proprietăți rezidențiale	proprietate comerciala
Dependența de starea economiei regionale
Lichiditate
Principalul tip de operațiuni	cumpărare și vânzare, închiriere, închiriere
Oportunitate de a atrage finanțare externă

Tabelul arată că imobiliarele rezidențiale sunt de preferat, dar, în același timp, nivelul concurenței pe acest segment este destul de ridicat. Adică, capacitatea limitată a pieței de construcție de locuințe în masă duce la faptul că companiile de construcții de top încep o politică de auto-reținere, de exemplu, în ceea ce privește locuințele de lux sau locuințe pentru clasa de mijloc. Această diferențiere indică o saturație treptată a cererii pe piața primară de locuințe, cu o penurie de bunuri imobiliare comerciale, în special retail. Cu alte cuvinte, modificările ponderii diferitelor sectoare din economie duc la o creștere a cererii pentru anumite tipuri de bunuri imobiliare, iar acest lucru se reflectă în modificări ale cerințelor pentru caracteristicile imobiliare.

Toate tendințele generale de dezvoltare a economiei sunt suprapuse stării unei anumite piețe regionale, ținând cont de caracteristicile acesteia. Căutarea oportunităților de dezvoltare conduce inevitabil pe dezvoltator la problema alegerii, al cărei conținut în diferite stadii de dezvoltare a proprietății arată astfel:

Etapele implementării proiectului		Criterii de alegere	Instrumente folosite
Initierea proiectului	Selectarea segmentului de piață	Rentabilitate, riscuri, lichiditate	Cercetarea oportunităților de piață
Evaluarea inițiativei	Selectarea proiectelor	Capacitate fizică, accesibilitate legală, fezabilitate financiară și accesibilitate, rentabilitate	Cercetare de oportunitati de proiect
Oferirea de oportunități legale pentru implementarea proiectelor și dezvoltarea schemelor de finanțare	Alegerea schemei de finanțare și a sursei	Fiabilitate, disponibilitate, costul creditului	Analiza intereselor și oportunităților investitorilor
Pregătirea unui studiu de fezabilitate și proiectare	Selectarea soluțiilor pre-proiect, tehnologii, clarificarea caracteristicilor economice ale proiectului	Conformitatea proiectului cu cerințele moderne ale pieței, minimizarea costurilor	Analiza comparativă a propunerilor de proiecte, analiza economică a proiectului
Coordonarea proiectului cu organele de control de stat	Alegerea soluțiilor pentru atingerea parametrilor necesari de proiect		Schimbarea deciziilor de proiectare
Formarea unui sistem de obligații contractuale de către un participant la proiect	Selectarea mecanismelor de finanțare și selectarea contractanților	Sustenabilitatea financiară, costul resurselor, minimizarea costurilor, calendarul, calitatea	Utilizarea unei game de surse de finanțare și licitarea contractelor
Etapele implementării proiectului		Criterii de alegere	Instrumente folosite
Implementarea proiectului	Alegerea unei modalități de a gestiona progresul implementării proiectului	Respectarea termenelor, calitatea si nivelul costurilor, asigurarea finantarii	Atragerea firmelor de inginerie, lucrul cu investitorii
Managementul rezultatelor proiectului	Alegerea unei modalități de promovare a unui obiect pe piață, organizarea vânzărilor	Maximizarea veniturilor din vânzări și reducerea timpilor de livrare	Atragerea firmelor imobiliare, crearea si organizarea serviciilor de vanzari

La cercetarea pieței, trebuie luate în considerare tendințele trecute și posibilele modificări ale acestora și influența factorilor existenți și noi asupra ofertei și cererii de pe piață. Un studiu al potențialului pieței cererii și ofertei, capacitatea pieței determină atractivitatea investițională a segmentului de piață selectat și este o condiție necesară pentru deplasarea ulterioară a proiectului, după care se elaborează următoarea etapă - căutarea și selecția un proiect specific de dezvoltare imobiliară.

3. Principalele abordări ale expertizei proiectelor

O parte din evaluarea proiectului de investiții se reduce la calculul indicatorilor cantitativi determinati de raportul dintre costuri și venituri. Dar înaintea indicatorilor cantitativi, proiectul are nevoie de o evaluare calitativă, care este verificată și perfecționată prin calcule ale caracteristicilor cantitative. Adică în procesul de evaluare a proiectului sunt 2 etapeȘi:

1. Evaluarea posibilităților și oportunității proiectului în curs de implementare;

2. Calculul indicatorilor economici care caracterizează proiectul.

Sub expertiza unui proiect de dezvoltare imobiliară, trebuie să se înțeleagă evaluarea proiectului propus spre implementare în ceea ce privește fezabilitatea fizică, admisibilitatea juridică, fezabilitate financiară și accesibilitate.

Evaluarea fezabilității fizice presupune fezabilitate fizică, luând în considerare locația, parametrii spațiali, starea infrastructurii, caracteristicile tehnologice, oportunitățile de construcție disponibile și impactul acestor oportunități asupra parametrilor proiectului, costurilor și timpului de implementare.

Evaluarea admisibilității legale include determinarea posibilității de a ajunge la înțelegeri cu proprietarul terenului privind condițiile de implicare a terenului în procesul de dezvoltare imobiliară, conformitatea naturii proiectului propus cu normele de utilizare a terenului existente.

Evaluarea fezabilității și fezabilității financiare presupune determinarea veniturilor potențiale din implementarea proiectului, a posibilului nivel de rentabilitate, a perioadelor de primire și de ieșire a fondurilor. Și pe această bază, suficiența și oportunitatea investiției fondurilor proprii în proiect, posibilitatea de a atrage surse externe de finanțare și raportul diferitelor surse de finanțare pe măsură ce proiectul este implementat.

Examinarea aspectelor fizice, juridice și financiare ale proiectului este efectuată în comparație cu opțiunile alternative:

· alte posibilităţi ale terenului;

locația proiectului propus.

O atenție deosebită în examinarea și selecția proiectelor datorită specificului imobiliar este acordată analizei locației obiectului. Spre deosebire de proiectele de investiții legate de crearea sau extinderea instalațiilor de producție, pentru care locația este întotdeauna un factor de cost, pentru proiectele de dezvoltare imobiliară necomercială, locația este un factor care afectează nu numai costurile, ci și mai important, veniturile pe care le-a creat. obiectul poate aduce.

Prin urmare, atunci când analizați o locație, luați în considerare:

1. Valoarea imobilului creat din punctul de vedere al consumatorului acestuia;

2. Costul creării imobiliare;

3. Costuri de exploatare.

Atunci când se analizează locația, trebuie făcută o distincție între locația geografică și locația economică.

Localizarea geografică este atașarea unei proprietăți la anumite caracteristici topografice.

Locația economică este locația unei proprietăți în raport cu factorii care pot afecta beneficiile și costurile asociate cu o proprietate și, prin urmare, pot afecta valoarea acesteia în ochii utilizatorului și, prin urmare, costul.

Obiectele imobiliare pot fi complet diferite ca locație geografică și apropiate din punct de vedere economic și invers. În același timp, avantajele și dezavantajele locației sunt direct legate de scopul proprietății, așa că o locație bună este locația optimă a proprietății în conformitate cu scopul său funcțional.

Conform experienței străine, atunci când se analizează situația unui centru comercial, întrebările cheie sunt:

1. Disponibilitate;

Cât de bine se potrivește noul proiect cu peisajul?

· Există rețele de transport adecvate disponibile pentru potențial cumpărător?

· Există suficient trafic pietonal pe lângă magazinul propus pentru a genera comerț?

· Care este relația dintre locația aleasă, alte mall-uri și publicul care vizitează magazinul?

2. Concurenta:

· Potenţialul magazin are concurenţi direcţi?

Ce cotă de cumpărători le poate fi luată?

3. Nivelul de furnizare a serviciilor comerciale în teritoriu:

· Care este nivelul actual de furnizare a spațiului comercial?

· Care este nivelul veniturilor și cheltuielilor în comerțul cu amănuntul în acest domeniu?

· Există o proporție semnificativă de magazine universale?

· Câte magazine nou create sunt în zonă?

4. Capacitate:

· Care este populația și tendințele de ocupare a forței de muncă în zonă?

· Care este atitudinea autorităților locale față de dezvoltarea centrului comercial?

5. Disponibilitatea locurilor de muncă, structura ocupării forței de muncă și perspectivele acestora.

6. Obiecte concurente și suplimentare.

7. Trafic de pietoni si pasageri.

Impactul locației asupra costurilor

Acest lucru se datorează costurilor care apar în timpul construcției de instalații în zone noi în care nu există structuri inginerești și comunicații necesare. În plus, costurile pot crește și în zonele cu o densitate mare a clădirii, deoarece utilizarea echipamentelor, organizarea intrărilor și depozitarea sunt dificile. În ceea ce privește imobilele rezidențiale, la analizarea locației trebuie luate în considerare și cerințele de reglementare (distanța dintre case, roza vânturilor etc.).

4. Construim pe pământ

Atunci când se analizează un teren, este important pentru dezvoltarea proprietății imobiliare să se determine suficiența dimensiunii sale pentru implementarea unui anumit proiect și să se realizeze raportul optim între contribuțiile de teren, forță de muncă și capital la obiectul creat. Pentru fiecare opțiune de utilizare a terenului (imobil rezidențial sau comercial și varietățile acestora), există anumite rapoarte optime între contribuția factorilor funciari și non-teren - factorul de utilizare a terenului (KIT) - acesta este raportul dintre suprafața clădirii și zona de aterizare:

1. Pentru proprietăți rezidențiale:

Case individuale - KIT=0,1x0,25;

case semi-decomandate - KIT=0,5h1,5;

Case cu mai multe etaje (pana la 5 etaje) - KIT=0,7h2;

Cladiri pe 5 etaje - KIT=2,5h5;

la mare altitudine - KIT = până la 12;

2. Pentru imobile comerciale: KIT=0,5h12.

În ciuda gamei mari, practica arată că pentru centrele comerciale maximizarea veniturilor pe unitate de suprafață, toate celelalte lucruri fiind egale, se realizează cu 2 clădiri de maxim 3 etaje.

Cu toate acestea, posibilitatea înlocuirii aportului de teren cu aport de capital poate avea și o valoare negativă:

1. Odată cu depășirea unei anumite limite (5 etaje), costul total pe unitatea de suprafață utilă crește (sunt necesare utilaje de construcții scumpe, echipamente suplimentare, ascensoare). În plus, costurile de exploatare cresc și ele (cu cât suprafața este mai mare, cu atât pierderile de căldură sunt mai mari).

2. O creștere a numărului de etaje poate deveni un factor care reduce valoarea pentru potențialii utilizatori.

3. Limita de înălțime poate fi stabilită prin reglementările zonale ale teritoriului sau alte standarde de urbanism.

4. Algoritm general pentru selectarea și evaluarea unui proiect

Principalele greșeli în evaluarea proiectelor de investiții

1. Subestimarea costurilor de investiții din cauza excluderii din componența acestora a creșterii necesarului de capital de lucru, precum și a costurilor asociate cu organizarea vânzărilor, plata consultanților și alte costuri indirecte.

2. Formularea de ipoteze cu privire la eficacitatea proiectului pentru a obține analize și concluzii fundamentate realist.

3. Neluarea în considerare a schimbărilor în curs și posibile în dinamica cererii și ofertei, a concurenței pe piață.

4. Lipsa unei analize adecvate a pieței la pregătirea unei concluzii privind prognoza profitabilității proiectului.

5. Explicație insuficientă pentru o discrepanță aparent mare între prețurile de vânzare actuale sau recente pentru proprietăți similare.

6. Prognoze excesiv de optimiste cu privire la prețurile de vânzare și nivelul de închiriere.

7. Justificare insuficientă a ratei de actualizare.

Documente similare

Principalele proprietăți ale imobiliare: fizice, economice, juridice, sociale. Definiție, concept general, subiecte ale pieței creditelor ipotecare. Componente imobiliare în practica străină. Caracteristicile pieței imobiliare, clasificarea acesteia.

test, adaugat 19.10.2013


Conceptul de imobil și principalele sale tipuri. Clasificarea generală și caracteristicile pieței imobiliare. Caracteristicile și factorii principali ai bunurilor imobiliare ca marfă. Analiza piețelor imobiliare din Rusia și din străinătate, esența creditării ipotecare.

lucrare de termen, adăugată 13.12.2014


Conceptul pieței imobiliare din Federația Rusă și principalele sale segmente, modelele de formare și funcționare, clasificare și tipuri. Analiza pieței imobiliare rezidențiale din orașul Saratov în criză, studiul principalelor probleme și perspectivele de dezvoltare.

lucrare de termen, adăugată 17.04.2016


Analiza și analiza modelelor de funcționare și dezvoltare a pieței imobiliare din Rusia. Conceptul și tipurile de bunuri imobiliare, caracteristicile sale ca marfă. Influența factorilor socio-economici asupra dezvoltării pieței imobiliare, temeiul juridic al reglementării.

lucrare de termen, adăugată 18.10.2013


Etapele dezvoltării și problemele sistemice ale pieței imobiliare din Rusia. Rolul și importanța infrastructurii pieței imobiliare. Analiza relațiilor economice legate de formarea și funcționarea pieței imobiliare din Rusia. Metode de evaluare a imobilelor.

lucrare de termen, adăugată 21.07.2011


Temeiul juridic pentru evaluarea bunurilor imobiliare rezidentiale. Clasificarea bunurilor imobiliare rezidentiale. Analiza pieței imobiliare rezidențiale din Novosibirsk. Cost și abordări comparative ale evaluării imobiliare, analiza practicii calculului acestuia. Descrierea obiectului de analiză.

teză, adăugată 14.12.2010


Conceptul de piata imobiliara ca sistem de mecanisme de piata care asigura crearea, transferul, exploatarea si finantarea bunurilor imobiliare. Condițiile de valabilitate a tranzacției, procedurile necesare pentru finalizarea acesteia. Structura pieței imobiliare.

prezentare, adaugat 20.05.2013


Conceptul de imobil, conținutul său. Funcțiile pieței imobiliare. Obiecte legate de imobile și clasificarea acestora. Caracteristicile pieței funciare. Segmente ale pieței imobiliare și dezvoltarea lor modernă. Piața imobiliară și dezvoltarea acesteia.

cheat sheet, adăugată 06.10.2009


Conceptul, funcțiile, abordările de segmentare, caracteristicile și modelele pieței imobiliare. Natura cererii și ofertei de bunuri imobiliare. Structura, mecanismele, entitatile economice si participantii profesionisti pe piata imobiliara.

rezumat, adăugat 25.07.2010


Conceptul și caracteristicile generale ale bunurilor imobiliare. Obiecte clasificate drept bunuri imobiliare conform Codului civil al Federației Ruse. Imobilul ca obiect material. semne distinctive ale imobiliare. Principalele tipuri de bunuri imobiliare: terenuri, locuințe și spații nerezidențiale.

Tranzacțiile imobiliare aduc un venit bun. Vând apartamente, case, terenuri și alte obiecte, puteți obține un profit bun. Desigur, este necesară o investiție considerabilă de fonduri în acest caz, dar merită. Dar metoda este destul de accesibilă pentru toată lumea. Riscurile pe această piață sunt scăzute în comparație cu alte metode de investiții. Acest lucru se datorează, în special, faptului că, în timp, valoarea imobilelor crește de obicei. Care sunt modalitățile de a obține profit din imobiliare?

Mic capital de pornire - cumpărarea unei cabane de vară sau a unui apartament

Chiar dacă capitalul inițial este mic, puteți cumpăra bunuri imobiliare ieftine și le puteți folosi pentru a genera venituri. În special, este foarte posibil să primiți venituri pasive din utilizarea dachas. Cum să o faci mai exact?

1. În primul rând, o cabană este cumpărată cu prezența unui teren.
2. Obiectul achizitionat se inchiriaza pe sezon sau imediat pe tot anul.
3. Casa de țară este vândută, iar încasările, împreună cu veniturile din închirierea obiectului, sunt investite în achiziționarea de clădiri noi la un cost mai mare.

La fel poti face si cu apartamentele si camerele, adica sa le achizitionezi si apoi sa le inchiriezi, gasind clienti prin reclame sau printr-o agentie imobiliara. Dacă reparați și mobilați bine apartamentul, veți putea obține un venit mai mare. Apartamentul achizitionat poate fi inchiriat zilnic sau lunar.

Credit ipotecar

Dacă doriți, puteți cumpăra inițial bunuri imobiliare într-un credit ipotecar. De asemenea, nu este atât de scump. Ca urmare, se vor putea primi fonduri din livrarea locuințelor achiziționate spre închiriere.

Cumpărarea unui apartament într-un bloc nou

O opțiune excelentă este să cumpărați un apartament într-o clădire nouă. Dacă îl cumpărați de la dezvoltator, puteți economisi mult. Și vânzarea unor astfel de locuințe va fi cu siguranță mult mai scumpă. Dar în acest caz, există riscul de a investi și apoi de a nu obține nimic. Deci, merită să acordați o atenție deosebită alegerii dezvoltatorului.

Împărtășește construcția

O altă modalitate de a genera venituri cu un mic capital de pornire este o acțiune într-un fond de construcții. Această metodă este acum destul de comună.

Apropo, puteți crește valoarea imobilului și, ca urmare, puteți obține mai mult profit în cazul reparațiilor la proprietate sau când se schimbă statutul (imobilul este transformat din rezidențial în comercial). Se poate inchiria sau vinde obiectul achizitionat la un cost mai mare.

Cumpărarea proprietăților în străinătate

Dacă există suficiente fonduri pentru a cumpăra bunuri imobiliare, atunci este posibil să cumpărați imobile în străinătate. Acest lucru vă va permite să obțineți un venit bun în valută străină în viitor, dacă vă gestionați corect proprietatea. Mai mult, poți primi atât profit pe termen scurt, cât și un venit stabil. Deosebit de avantajoase sunt imobiliarele de lux din străinătate, inclusiv zonele de stațiuni.

proprietate comerciala

În orașele mari, o sursă excelentă de venit este imobiliare comercială. Localul poate fi cumpărat și închiriat ca magazin, birou, centru medical, cafenea, hotel etc. În același timp, există și posibilitatea unui venit pasiv și activ. În acest din urmă caz, este necesară participarea activă constantă a proprietarului spațiilor. Cel mai profitabil este să cumpărați obiecte comerciale la licitația de faliment.

Fiecare dintre modalitățile enumerate de a investi în achiziția de bunuri imobiliare este bună în felul său. Dar rezultatul final depinde de cât de eficient va putea proprietarul să dispună de proprietatea sa.

Opinia expertului: Investiții în terenuri agricole

Milena Alexandrova, Director General al Grupului de Companii Konoplex

Agricultura este cea mai importantă ramură a economiei naționale, care a cunoscut o creștere rapidă în ultimii ani. Din punct de vedere istoric, agricultura a adus proprietarului său un venit considerabil, iar în prezent, agricultura este o activitate nu numai a fermelor țărănești, ci și a marilor întreprinderi.

Investiția în terenuri agricole este o afacere profitabilă, dar aici trebuie să țineți cont de câteva nuanțe:

În primul rând, aceștia sunt bani „lungi”, adică rentabilitatea investiției nu va avea loc în primul sau chiar în al doilea an. A cumpăra bunuri din China sau Turcia pentru revânzare nu este dificil, dar cultivarea unui produs de calitate pe propriul teren este locul în care este nevoie de inteligență și pricepere.

În al doilea rând, activitățile agricole necesită răbdare, forță și cunoștințe specifice despre cultura care se presupune a fi cultivată. Exploatația noastră agroindustrială cultivă cânepă și nu este ușor să găsești specialiști pregătiți pentru această cultură agricolă rară.

Dacă un investitor decide să joace mare și achiziționează suprafețe mari de teren agricol, atunci este necesar să se planifice și să conducă afaceri în mod competent. Succesul în această afacere poate aduce rotația corectă a culturilor în combinație cu metodele agrotehnice moderne. Acest lucru va permite antreprenorului să mențină fertilitatea solului și să extindă gama de produse.

Investiția în imobiliare are propriile sale caracteristici. Depinde în care dintre obiectele sunt investiți banii. Obiectul investitiei poate fi birouri, terenuri, locuinte etc.

Mulți oameni de afaceri investesc în facilități de locuințe. Acest lucru vă permite să obțineți un venit bun într-un timp scurt. În acest caz, este suficient să cumpărați un apartament, o cameră sau o casă și să o închiriați. Dar, în același timp, este necesar să alegeți zona potrivită și să acordați o atenție deosebită stării apartamentului, aspectului și aspectului acestuia. Acest lucru este important atunci când închirieți un obiect.

În ceea ce privește investiția banilor în proprietăți comerciale, aceasta este, de asemenea, o modalitate bună de a obține venituri. Dar, în același timp, această metodă este mai complicată și mai puțin accesibilă. De exemplu, va fi necesară participarea permanentă a proprietarului la gestionarea proprietății. Prin achiziționarea unui astfel de obiect, va trebui să instalați diverse contoare și, de asemenea, va trebui să reînregistrați sursa de alimentare. În plus, va fi necesar. Toate acestea vor necesita disponibilitatea unor cunoștințe speciale și angajarea de profesioniști pentru a face treaba. Ca urmare, o parte din venit va trebui să le fie acordată.

Investițiile în loturi de teren sunt, de asemenea, populare. Nu sunt ușor de închiriat. Înainte de a cumpăra, este important să stabiliți lichiditatea site-ului.

Aceasta ia în considerare:

• amplasarea acestuia;
• distanta fata de oras;
• prezența sau absența diverselor comunicări.

Cu alegerea corectă a terenului, se va dovedi că va câștiga bani foarte buni pe el.

Unii oameni de afaceri cumpără cabane în afara orașului pentru a primi venituri din revânzarea sau închirierea lor. Acum mulți locuitori ai orașului tind să iasă din oraș pentru a petrece un weekend sau o vacanță în natură, ceea ce explică cererea de cabane. Dacă este posibil, puteți încerca să vă amintiți de obiectul neterminat al imobiliarelor suburbane. În acest caz, achiziția va dura mai puțini bani. Terenul va fi și mai profitabil. Desigur, atunci când cumpărați, în orice caz, trebuie să țineți cont de locația obiectului. Dacă este situat suficient de departe de oraș, atunci este puțin probabil să se poată câștiga mult pe el. Dacă în același timp așezarea este locuită și dotată cu infrastructură, veniturile vor fi majorate. Pentru închirierea pe termen lung, nu ar trebui să cumpărați terenuri prea scumpe, altfel acestea s-ar putea dovedi ulterior nerevendicate printre potențialii chiriași.

Cat despre piata secundara, aici cea mai profitabila investitie este intr-un apartament la clasa economica. Astfel de locuințe sunt ieftine și sunt la mare căutare. Este mai bine să cumpărați „odnushki” și „piese kopeck”, deoarece sunt populare în rândul familiilor tinere și vor fi la cerere.

Poate cea mai profitabilă investiție în construcția de capital. Dacă cumpărați un apartament într-o casă în stadiul de săpare a unei gropi de fundație, până la data punerii în funcțiune a instalației, veți putea câștiga aproximativ 30% din costul inițial al spațiului de locuit. Dar, în acest caz, există riscuri care sunt asociate cu amânarea livrării obiectului. În plus, dezvoltatorii nu sunt întotdeauna de încredere. Așadar, înainte de a face o înțelegere, trebuie să cântăriți argumentele pro și contra.

Care sunt avantajele și dezavantajele investiției în imobiliare? Să ne uităm la câteva exemple.

• Cumpărarea unui apartament și apoi închirierea lui pentru o lungă perioadă de timp

Printre avantajele acestei metode se numără o cerere stabilă de apartamente. Și pentru a închiria locuința achiziționată, este suficient să semnați un acord cu viitorul chiriaș și să luați bani de la acesta o dată pe lună în viitor. Printre dezavantajele acestei metode se numără și primirea de venituri nu prea mari.

• Cumpărarea unui apartament și închirierea lui

Avantajul în acest caz este un venit mai mare. Printre neajunsuri se numără necesitatea de a arăta apartamentul clienților aproape zilnic sau de a angaja o persoană în acest scop și de a-i plăti bani. În plus, oaspeții pot deteriora proprietatea, de exemplu, dacă au închiriat un apartament pentru evenimente de divertisment. Deci ar trebui să fii foarte atent în alegerea contingentului. Și, desigur, ar trebui să vă amintiți necesitatea curățeniei regulate în apartament și spălarea lenjeriei de pat.

• Achiziționarea unui apartament și a echipamentului acestuia pentru o pensiune

In acest caz, printre avantaje, trebuie remarcata si posibilitatea decontarii unui numar mare de persoane deodata datorita achizitionarii de paturi, inclusiv paturi supraetajate. Totodată, circulația constantă a oaspeților îți permite să obții un venit mai mare. Printre minusuri se numără cerințele pentru reparații bune, mobilier etc. În plus, trebuie menționat că, în conformitate cu noua lege, este imposibil să amplasați o pensiune într-o zonă rezidențială. Așa că trebuie să plătiți pentru imobile comerciale.

• Cumpărați o cabană sau o casă de țară și o închiriez

Printre avantaje se numără și un venit destul de mare (mai ales în cazul închirierii zilnice a unui obiect pentru vacanțe și weekend-uri). Dintre minusuri, în primul rând, este necesar să numim nevoia de a mobila bine cabana, de a veni constant acolo.

• Cumparare si inchiriere spatii comerciale

De la imobile comerciale, depozite, zone din centre comerciale, socluri de case, tot felul de camere utilitare etc.. Printre avantaje, există o cerere mare pentru astfel de obiecte în rândul întreprinderilor mici, astfel încât să poți face oricând bani. Printre deficiențe - o scădere a cererii de bunuri imobiliare comerciale în timpul crizei economice. De asemenea, ar trebui să acordați atenție: dacă spațiile sunt mari, poate fi dificil să găsiți chiriași pentru el.

• Efectuarea reamenajării unui local comercial și împărțirea acestuia în mai multe zone pentru închiriere ulterioară

Dintre beneficii - creșterea veniturilor prin obținerea mai multor premise separate. Dintre deficiențe - necesitatea de a coordona orice reamenajare și reparare.

• Achizitionarea unui apartament in stare proasta pentru renovare si vanzare ulterioara la un pret mare

Printre avantaje se numără un venit bun după reparație. Dezavantaje - necesitatea de a investi în reparații. În plus, căutarea unor astfel de opțiuni durează ceva timp, deoarece investitorii imobiliari le vânează.

Mai întâi trebuie să găsiți un obiect pentru investiție. De exemplu, o opțiune bună este să vă investiți banii într-o clădire nouă (cu cât este mai devreme în faza de construcție, cu atât mai bine). Ca urmare, veți putea plăti prețul minim pentru spațiul de locuit. De asemenea, este posibil să obțineți un credit ipotecar la o bancă cu o rată favorabilă. În acest caz, puteți fi mai sigur că dezvoltatorul este de încredere, deoarece băncile le verifică cu atenție. Rentabilitatea investiției durează în medie 4 ani. Dacă nu sunt suficienți bani pentru a face o achiziție, va trebui să luați un împrumut.

Locuințele sunt cumpărate și de mulți pe piața secundară. După reparație, proprietatea poate fi eventual închiriată zilnic sau pentru o perioadă lungă de timp. Pentru a căuta chiriași, trebuie să trimiteți anunțuri. În acest caz, rentabilitatea investiției durează aproximativ 8 ani.

Pentru a evita orice probleme pe viitor, este de preferat să semnați toate contractele după ce au fost verificate de un avocat.

Pentru a face mai ușor obținerea de bani pentru a cumpăra imobile, puteți implica coinvestitori în această afacere. În plus, crowdfunding-ul câștigă popularitate. Dacă se întocmește un proiect bun, atunci există șansa de a obține finanțarea colectivă a acestuia.

Investitii in imobiliare in constructie

După cum sa menționat deja, investiția în fondul de locuințe în construcție (și cu cât se face mai repede, cu atât mai bine) este foarte profitabilă. Puteți cumpăra un apartament sau mai multe în avans, iar când casa este pusă în funcțiune, să le vindeți la un preț mai mare, și să ajungeți să obțineți un profit. Mai bine, faceți reparații, iar apoi locuința va „pleca” și mai scumpă.

Investiții în fonduri imobiliare

Unii oameni de afaceri investesc în fonduri imobiliare specializate. Drept urmare, ei primesc un venit excelent în comparație cu alte fonduri de investiții. Da, iar riscurile în acest caz sunt mai mici. În același timp, acționarul are întotdeauna posibilitatea de a-și vinde titlurile de valoare.

Singurul lucru este că pentru a investi în fonduri ai nevoie de un capital de pornire foarte mare.

Evaluarea investitiei

Înainte de a cumpăra o proprietate, este de dorit să evaluați cât de profitabilă va fi investiția. Sunt folosite diferite metode pentru a obține informații despre cât de eficiente sunt investițiile.

Mai întâi trebuie să aflați valoarea exactă de piață a obiectului achiziționat. În plus, va fi necesară prognoza fluxului de numerar. Orice decizie se ia ținând cont de analiza datelor primite. Există următoarele metode de evaluare:

• vânzări comparabile;
• costisitoare;
• profitabil.

Analizând rezultatele obținute, în final se va putea stabili ce trebuie făcut pentru a crește eficiența investițiilor.

Și acum câteva fapte interesante

• Se dovedește că aproximativ 80% din averea lumii este conținută în imobiliare. Așa că cu siguranță ar trebui să încercați acest tip de venit.
• Apropo, cuvântul „investiție” provine din limba latină și înseamnă „mă îmbrac”.
• Pe vremea Rusiei țariste, unul dintre tipurile de investiții erau casele de locuit. Pe atunci se construiau blocuri pentru închiriere, iar din ele se făcea profit la maximum. Mulți țărani au venit în oraș, datorită căruia au reușit să câștige bani frumoși.

Poate că toată lumea ar dori să aibă propriul venit pasiv. Și mulți au studiat teoria câștigurilor de către Robert Kiyosaki și, în afară de planificare, nu au luat nicio măsură.

Venitul pasiv din imobiliare este considerat unul dintre cele mai de încredere și stabile. Acest tip de câștig este legal, în comparație cu piramidele financiare dubioase și alte escrocherii.

Dacă nu ai chef să lucrezi pentru unchiul tău pentru bănuți toată viața și visezi să câștigi o independență financiară reală, citește mai jos pentru gânduri despre cum să creezi venituri pasive în imobiliare. Poate că vor fi de folos.

Pentru început, merită să construiți o strategie și numai prin urmare trebuie să luați măsuri.

Dar dacă doriți să câștigați mult mai multe venituri, atunci ar trebui să vă uitați mai atent la închirierile de proprietăți pe termen scurt:

• Organizați un hostel (hotel ieftin).
• Închiriere zilnică a unui apartament sau a unei case.
• Închirierea unui obiect pentru o perioadă scurtă de timp pentru diverse evenimente, conferințe.
• Închiriere zilnică de garsoniere (de exemplu, pentru ședințe foto).

A doua etapă: studiem teoria

Pentru cei care sunt angajați în astfel de investiții pentru prima dată, recomand să studiați mai întâi teoria cât mai detaliat. Acest lucru se face pentru a controla în continuare obiectul fără probleme în timpul reparației și așezării acestuia.

A treia etapă: postarea reclamelor

Faceți un „mini-test”: discutați cu agenți imobiliari cu experiență, ascultați-le părerea despre perspectivele de decontare (ce categorie de preț să alegeți, pentru cât timp să închiriați).

Chiar dacă această consultație vă costă bani, se va plăti de multe ori în viitor.

Atunci este timpul să facem reclamă. Dacă primiți mai puțin de cinci până la șapte apeluri pe zi, acesta este un indicator prost!

Poate ai facut niste greseli:

• Această ofertă nu este disponibilă în această zonă.
• Reclama este concepută neinteresantă, nu atrage atenția.
• Costul este prea mare.
• Anunțul a afișat un număr de telefon greșit.

Există unele regiuni în care piața de închiriere imobiliară este într-o stare groaznică. Dar nimeni nu-ți interzice să investești în alte orașe, regiuni, țări.

Gândind cu voce tare: în legătură cu devalorizarea hrivnei și criza din Ucraina vecină, este profitabil să cumpărați imobile acolo astăzi. Și în 3-4 ani, când totul revine la normal, iar economia va funcționa normal, vindeți această proprietate. În orice caz, va crește în valoare.

Deci, planul a fost creat, acum rămâne să luăm măsuri pentru a ne asigura că veniturile pasive din imobiliare devin realitate.

Al patrulea pas este alegerea unei proprietăți

Trebuie să îl porniți imediat după finalizarea mini-testului - căutarea unui obiect.

Veți găsi majoritatea informațiilor despre resursele de pe Internet, de exemplu: Avito, serviciul Yandex, din mână în mână.

Dacă nu găsiți articolul pe care îl căutați, extindeți-vă căutarea. Conectați site-uri regionale, panouri de mesaje, forumuri și chiar postați anunțuri pe stâlpi.

Important - atunci când alegeți o proprietate, acordați atenție:

• Documente (mai bine plătiți un avocat pentru consiliere profesională).
• Vederea generală a obiectului este starea casei.
• Permeabilitatea la transport.
• Infrastructură.
• Neajunsuri existente.

După inspectarea incintei, nu părăsiți imediat. Discutați cu vecinii dvs. și aflați toate nuanțele zonei. Poate că, după o astfel de conversație, vei economisi o sumă uriașă de bani și nervi.

După cumpărarea unei proprietăți, stabilim de ce sumă de venit pasiv avem nevoie. Lucrăm conform planului.

Dacă aveți temeri și îndoieli, nu trebuie să le țineți cont. Adesea, un cerc apropiat de prieteni va încerca să vă descurajeze în toate felurile posibile, să vă sperie cu consecințe teribile.

Pentru a vă lărgi orizonturile și a găsi speranță, comunicați cu investitorii practicanți și viața va deveni mai strălucitoare.

Ce părere aveți despre veniturile imobiliare? Există vreo experiență? Hai să discutăm în comentarii.