Norėdami parduoti paveldėtą butą, pirmiausia turite oficialiai patekti į palikimą, o tada įregistruoti nuosavybės teisę į butą. Tik atlikus šias procedūras galima pradėti ieškoti pirkėjo ir rinkti reikiamus dokumentus.

Dėl nuosavybės teise priklausančių paveldėtų gyvenamųjų patalpų pardavimo mažiau nei 3 metai(jei paveldėta po 2016 m. sausio 1 d. mažiau nei 5 metai), reikia mokėti pajamų mokestis(NDFL). Jo nereikėtų painioti su ta, kuri anksčiau buvo apmokestinta įregistravus palikimą nuosavame turte (dabar panaikinta). Be to, parduodant nekilnojamąjį turtą, gautą kaip palikimą, sudaromi atidėjiniai mokesčių lengvatos.

Prieš priimdamas sprendimą pirkti, pirkėjas turėtų įsitikinti:

• nesant;
• jų yra sandėlyje.

Sudarius tokį sandorį, taikomas valstybinė registracija Rosreestr.

Kada galima parduoti butą po paveldėjimo

Paveldėjimo būdu perleistą butą galite parduoti iš karto po jo gavimo. nuosavybės pažymėjimus– priešingu atveju toks sandoris bus laikomas negaliojančiu. Norėdami tai padaryti, turite susisiekti su Rosreestr su tuo, ką jau gavote iš notaro, taip pat su šiais dokumentais:

• prašymas įregistruoti nuosavybės teises (užpildyti Rosreestr pateikiant dokumentus);
• įpėdinio tapatybę patvirtinantis dokumentas (pasas);
• buto kadastrinis pasas;
• dydžio valstybinio registracijos mokesčio sumokėjimo kvitas 2000 rub.

Dėmesio

1. Norėdami tai padaryti, pirmiausia turite raštu pranešti visiems bendrosios dalinės nuosavybės dalyviams apie savo norą parduoti paveldėto buto dalį, nurodant kainą ir kitas pardavimo sąlygas.
2. Įrašomas visų bendraturčių atsisakymas rašyme.
3. Jeigu per mėnesį nuo pranešimo apie pardavimą gavimo dienos bendrosios nuosavybės dalyviai nepatvirtino noro įsigyti parduodamą akciją, atsisakymas priimamas automatiškai.

Pažeidus šią tvarką, bet kuris bendraturtis turės teisę pateikti a pareiškimas teismui dėl teisių įsigyti būstą perleidimo.

Informacija

Valstybės Dūmos deputatai iš LDPR frakcijos 2016 m buvo pateiktas pasiūlymas apie priverstinis pardavimas butas paveldėtas akcijomis. Tokiu atveju, jei per šešis mėnesius paveldėtojai negalės savarankiškai nuspręsti dėl vienintelio savininko ar surasti pirkėją, butas bus priverstinai parduodamas aukcione. Pajamos bus padalintos įpėdiniams pagal jų dalis.

Deputatų teigimu, tokia priemonė sumažins šeimos ginčų dėl paveldėto turto dažnumą ir sumažins sukčiavimo riziką situacijose, kai vienas iš įpėdinių sukuria netinkamas sąlygas gyventi kitiems savininkams, kad taptų vieninteliu gyvenamųjų patalpų savininku.

Buto pardavimo tvarka

Prieš parduodant paveldėjimo būdu gautą butą, pagal Rusijos Federacijos civilinius įstatymus būsimas pardavėjas pirmiausia turi pereiti valstybinė nuosavybės teisių registracija(Rusijos Federacijos civilinio kodekso 131 straipsnis), remiantis tuo, kas jau buvo gauta. Iš registracijos rūmų gavę nuosavybės teisės į butą liudijimą galite pradėti pirkėjo paiešką ir sandorio užbaigimą pagal pirkimo-pardavimo sutartį.

Norėdami parduoti paveldėtą butą, turite surinkti šiuos dalykus dokumentų sąrašas:

• buto pirkimo-pardavimo sutartis;
• sandoryje dalyvaujančių asmenų pasai;
• dokumentai iš Rosreestr:
  • nuosavybės teisių valstybinės registracijos pažymėjimas;
  • Vieningo valstybinio registro išrašas, patvirtinantis, kad bute nėra areštų ar suvaržymų;
• kadastrinis pasas, buto planas (užsisakyti iš PTI);
• būsto skyriaus pažyma, patvirtinanti, kad nėra įsiskolinimų už komunalines paslaugas;
• namo registro išrašą (apie bute registruotų asmenų nebuvimą).

Tavo žiniai

Sutuoktinio sutikimas šiuo atveju nereikalingas, nes bet koks turtas, gautas paveldėjimo būdu nėra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė.

Būsimas tokio nekilnojamojo turto pirkėjas, prieš sudarydamas sandorį, turėtų pasiteirauti pardavėjo apie paveldimo turto prieinamumą akcijai. Jei tokių asmenų randama, prieš perkant ar parduodant patartina iš jų gauti oficialų.

Pardavimo sutartis

Norint parduoti butą, tarp pardavėjo ir pirkėjo sudaromas sandoris pirkimo-pardavimo sutartis paprasta rašytinė forma.

• Tokiu atveju rekomenduojama nurodyti sutarties tekste visos buto rinkos vertės, įskaitant anksčiau sumokėtą užstatą (jei toks yra). Tai svarbu dėl to, kad bylos nagrinėjimo metu susidarius prieštaringai situacijai, pirkėjas galės reikalauti tik ta suma, kuri buvo nurodyta pirkimo-pardavimo sutartyje, o ne kažkokia „realiai sumokėta“ suma, kurios suma dar turi būti įrodyta teisme.
• Dažnai, siekiant išvengti poreikio ar sumažinti jo dydį parduodant mažiau nei 3 metus nuosavybės teise priklausiusį butą, pardavėjo iniciatyva apmokama būsto kaina pagal pirkimo-pardavimo sutartį. nurodyta kaip neįvertinta iki sumos 1 milijonas rublių(kai visai nereikia mokėti pajamų mokesčio).

Siekiant padidinti mokesčių mokesčius nuo 2016 m. sausio 1 d. nekilnojamojo turto sandoriams už žymiai skirtingą kainą žemyn nuo jo rinkos kainos, mokėtinas mokestis bus skaičiuojamas ne nuo pirkimo-pardavimo sutartyje nurodytos kainos, o remiantis buto kadastrinė vertė(arti rinkos), padauginta iš sumažinimo koeficiento 0,7.

Pirmiau nurodytos sutarties privalomi elementai yra:

• informacija apie sandorio šalis;
• buto kaina;
• informacija apie butą (adresas, techninė informacija, atitinkanti kadastrinį pasą);
• pinigų pervedimo terminas ir būdas.

Aptarus visas sąlygas ir išsprendus ginčytinus klausimus, sutartis pasirašoma abiejų šalių ir sandoris bus registruotas valstybei, nuo to momento laikomas sudarytu.

Sandorio registracija Rosreestr

Pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį, tai privaloma pateikti paraišką Rosreestr dėl sandorio valstybinės registracijos. Ją galima pateikti asmeniškai, išsiųsti paštu, per advokatą arba per daugiafunkcinį centrą (MFC).

Be paraiškos Rosreestr, pateikiama:

• pardavėjo ir pirkėjo pasas;
• pirkimo-pardavimo sutartis ir pasirašytas buto priėmimo aktas;
• dydžio valstybinio rinkliavos gavimas, kurį pirkėjas sumokėjo 2000 rublių.

Valstybinė registracija atliekama per 10 darbo dienų nuo prašymo ir reikalingų dokumentų gavimo dienos (1997 m. liepos 21 d. federalinio įstatymo Nr. 122-FZ 13 straipsnio 3 punktas). Kai kuriais atvejais registracija gali būti sustabdyta arba atšaukta.

Ne visi pirkėjai deramai atkreipia dėmesį į tai, kaip juos dominančio buto pardavėjas įgijo nuosavybės teises, o kartais to pagrindas yra paveldėjimas. Sandoriai su paveldėtu nekilnojamuoju turtu turi savų spąstų, kuriuos turėtų žinoti kiekvienas potencialus pirkėjas. Šiandien mes jums pasakysime apie pagrindines rizikas perkant butą iš įpėdinių pagal testamentą ir pagal įstatymą.

Dažniausios problemos

Pagrindinis sunkumas registruojant paveldėto nekilnojamojo turto pardavimą yra rizika įsigyti ne tik kvadratinių metrų, bet ir trečiųjų asmenų turtines pretenzijas. Paprastu paveldėjimu pagal testamentą nuosavybės teisė į butą tiesiogiai perduodama tam tikram asmeniui ar asmenims, kurių pavardės įrašytos į nuosavybės teisės liudijimus. Paveldėjimas pagal įstatymą yra kitas reikalas, čia gali būti daug daugiau įpėdinių, o kai kurie iš jų gali atsirasti po didelio laiko ir teisėtai pareikšti savo reikalavimus naujajam savininkui.

Tipiški sunkumai:

1. Testatorius nebuvo oficialiai išsiskyręs ir gyveno atskirai nuo sutuoktinės. Mirus palikėjui, sutuoktinis gali laiku nesužinoti apie mirtį, tačiau kartu nepraranda įstatyme numatytų nuosavybės teisių. Per 3 metus po sandorio sutuoktinio turtinis reikalavimas bus priimtas teisme kaip teisinis pagrindas sandoriui nutraukti.
2. Testatorius mirė po savo vaikų mirties, todėl į palikimą įėjo antrojo etapo įpėdiniai, o po kurio laiko savo teises deklaravo anūkai.
3. Daug klausimų gali kilti dėl neteisėtai surašyto, pamesto ar įstatyminių įpėdinių interesams prieštaraujančio testamento. Geriausia advokatui parodyti valią, kad būtų užtikrintas jo veiksnumas.

Kontroversiškų situacijų gali būti daug daugiau, todėl paveldimo turto įsigijimas visada yra susijęs su tam tikra rizika. Pagrindinė visokių incidentų priežastis – paveldėjimo bylas atveriantys notarai nesiima jokių veiksmų ieškodami įpėdinių, prašymus priima tik iš tų, kurie patys deklaruoja savo teises. O kartais įstatyme numatytų 6 mėnesių visų įpėdinių paieškai neužtenka. Įpėdiniai gali:

• Būti užsienyje;
• Gydomas kitame mieste;
• Tarnauti kariuomenėje;
• būti valstybės tarnyboje už vietovės ribų;
• Atlikti laisvės atėmimo bausmę ir pan.

Kartais dėl ginčo dėl buto kaltas pats testatorius. Taigi testamentas apibrėžia tiesioginių įpėdinių ratą, tačiau yra ir tokių, kurių negalima atimti, kad ir kaip norėtųsi. Pasitaiko, kad, tikėdamasis įpėdinių lojalumo, testatorius tyčia atima palikimą iš savo vaikų, tėvų ir kt. Ateityje šiems piliečiams nebus sunku pareikšti ieškinį dėl jiems priklausančios buto dalies, net jei ji jau parduota.

Nebūdinga, bet galimi sunkumai

Testamentas gali būti ginčijamas surašius pirkimo–pardavimo sutartį, o įpėdinis gali būti pripažintas nevertu.. Pavyzdžiui, kai paaiškėja, kad palikėjo mirtis įvyko dėl įpėdinio kaltės. Tokiu atveju testamentas netenka juridinės galios, įsigalioja paveldėjimas pagal įstatymą, nuosavybės teisės pereina tikriesiems įpėdiniams, o jau baigtas pirkimo-pardavimo procesas bus teismo pripažintas negaliojančiu.

Esant tokiai situacijai, belieka paduoti pardavėją į teismą, tačiau dažniausiai tai yra bergždžias pratimas, nes tuo metu jis gali pasislėpti nežinoma kryptimi, išleisti pinigus, o net teisme susigrąžinti tokį daiktą yra be galo problematiška. didelis kiekis iš elgetos. Net antstolių tarnyba gali būti bejėgė padėti.

Galiausiai bėdos gali laukti ten, kur jų visai nesitikėta: pardavėjas bet kokiu pretekstu gali reikalauti nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį. Ir reikalauti teisme. Tačiau čia yra bėda: sutartyje nurodyta ne tikroji sandorio suma, o pusė ar net trečdalis jos, nes pardavėjas maldavo neįvesti tikrosios sumos, nenorėdamas mokėti pardavimo mokesčio valstybei. Teismas sandorį nutrauks, tačiau pardavėjas grąžins tik tai, kas nurodyta sutartyje.

Yra dar viena ne tokia dažna, bet galima nusivylimo priežastis: paveldimas nepakankamumas. Testatorius testamentu palieka butą vienam giminaičiui su sąlyga, kad jame visą gyvenimą gyvens kitas žmogus. Taip, parduoti tokį butą nėra jokių kliūčių, tik papildomas nuomininkas pardavimo metu dažniausiai nutyli.

Kokių priemonių turėtų imtis pirkėjai?

Niekas geriau nepasirūpins savo teisėmis nei pats pirkėjas. Negalite pasirašyti pirkimo-pardavimo vekselio, kol nebus nuodugniai išstudijuota buto istorija. Norėdami tai padaryti, turėtumėte paprašyti šios informacijos:

• Išrašas iš vieningo valstybės registro. Nuo 1998 metų registre rodomi visi su nekilnojamuoju turtu atlikti sandoriai. Jei butas turi suvaržymą, jis turi atsispindėti registre.
• Išrašas iš namų registro. Jame bus aiškus visas šiame bute registruotų ir registruotų asmenų sąrašas, įskaitant tuos, kurie šiuo metu jame negyvena.
• Ir, žinoma, paklauskite savo kaimynų. Kartais paprasta apklausa gali parodyti pardavėjo nesąžiningumą, po kurios imtis daugybės priemonių tai patikrinti bus tiesiog nereikalinga.

Įpėdinių sąrašą verta įvertinti blaiviu žvilgsniu. Pavyzdžiui, kai butą parduoda mirusio asmens bendroji sutuoktinė, tai rizikingas sandoris, nes gali atsirasti vaikai, anūkai, broliai, seserys, tėvai, sūnėnai ir kt. Jei pardavėjas yra vienintelis palikėjo vaikas, tada rizika yra minimali. Jeigu įpėdinis teigia, kad testamento atsisakymus surašė kiti giminaičiai, geriausia šią informaciją patikrinti notaro biure.

Turėtumėte būti labai atsargūs pasirašydami sutartį, kai pardavėjai yra keli įpėdiniai. Viena yra, kai kiekvienas iš jų susitarimą pasirašo pats, o visai kas kita, kai sandorį visi patiki vienam patikimam asmeniui. Tokiu atveju reikia ypač atidžiai perskaityti jo įgaliojimą, kad įsitikintumėte, ar jis suteikia teisę pasirašyti sutartį, ar ne, ir ar visi įpėdiniai yra pasirašę šį įgaliojimą.

Žodžiu, reikėtų viską patikrinti, pradedant nuo paties pardavėjo. Geriausia jo tapatybę patvirtinti per pasų skyrių, iš ten prašant informacijos apie pilietį, kurio vardu siūloma parduoti butą. Galbūt jis seniai mirė arba iš viso čia negyveno.

Nekenkia įsitikinti, kad testatorius mirė, nes jis gali būti įtrauktas į dingusiųjų sąrašą, būti ilgoje komandiruotėje ir pan. Turėtumėte paprašyti mirties liudijimo originalo, o jei pilietis teismo sprendimu buvo pripažintas mirusiu, tada atitinkamo sprendimo originale.

Kokius ilgius yra pasirengę eiti sukčiai?

Jie pasiruošę daug ką: pavyzdžiui, suklastoti testamentą. Patvirtinti parodytos testamento versijos tikrumą, tiesiog užsirašykite jo registracijos duomenis ir patikrinkite dokumento teksto atitiktį notaro biure.

Dovanojimo, keitimo ar kitoks sandoris, atliktas mirusiojo prieš pat mirtį, turi kelti abejonių. Dažniausiai nusikaltėliai pirkėjui pateikia suklastotus dokumentus, neturinčius nieko bendro su tikrove. Dėl to anksčiau ar vėliau tikrieji buto savininkai pasirodys su teisėtais reikalavimais.

Užpuolikas gali įgyti pagyvenusio žmogaus pasitikėjimą ir pasirašyti bendrąjį įgaliojimą. Tada butas parduodamas, o sukčius dingsta nežinoma kryptimi. Jeigu sandoris įvyksta po savininko mirties ir tikriesiems įpėdiniams neįsigijus palikimo, pirkėjo laukia bylinėjimasis su bloga perspektyva.

Šiurkščiausia sukčiavimo rūšis – tyčinis buto savininko nužudymas po to, kai jis yra priverstas surašyti testamentą nežinomų asmenų naudai. Netekę artimieji galės ginčyti sandorį, jei įrodys nusikalstamą pardavėjo veiksmų pobūdį.

Pirkėjui gali būti pasiūlytas butas, kurį paveldėjo keli įpėdiniai, tačiau pardavėjas yra tik vienas, nes kiti surašė palikimo atsisakymus. Potencialus pirkėjas turėtų savęs paklausti: ar viskas taip legalu, kaip atrodo? Gali būti, kad atsisakymai buvo parašyti spaudžiant ir grasinant, o ateityje bus atšaukti.

Negalite sekti pardavėjo pavyzdžiu ir į pirkimo-pardavimo sutartį įrašyti fiktyvios sumos.. Niekada negalima atmesti galimybės ateityje užginčyti sandorį. Bet vokelyje pervestų pinigų grąžinti geriausiu atveju tikrai nepavyks, grąžins tik tai, kas parašyta pirkimo-pardavimo sutartyje.

Šiandien draudimo bendrovės siūlo specialų produktą: nuosavybės teisės draudimas, kai kompensaciją išmokės ne pardavėjas, o draudimo bendrovė, jeigu dėl kokių nors priežasčių pirkimo-pardavimo sandoris bus pripažintas negaliojančiu. Tai geras būdas apginti savo teises perkant paveldėtą butą.

Pardavėjas gali pateisinti žemą pardavimo kainą bet kokiomis priežastimis, tačiau neturėtumėte džiaugsmingai sutikti su sandoriu užsimerkę. Priežastys gali būti ne tokios nekenksmingos, kaip pardavėjas bando įsivaizduoti. Pavyzdžiui, netrukus pasirodys kiti įpėdiniai, o tai reiškia, kad sukčius iš pradžių ketina pabėgti su visomis iš pardavimo gautomis pajamomis.

Kaip saugiai užbaigti operaciją?

Yra trys dažniausiai pasitaikantys buto pirkėjo ir pardavėjo tarpusavio atsiskaitymų tvarkymo variantai:

1. Mokėjimas grynaisiais pinigais iš karto po pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo, bet dar nepraėjusios valstybinės registracijos;
2. Atsiskaitymas grynaisiais, pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį ir jos valstybinę registraciją;
3. Pardavėjui, pateikus naujojo savininko buto nuosavybės įregistravimo pažymėjimą, įdėjus pinigus į seifą ir išimant juos.

Per ilgametę praktiką trečiasis variantas parodė naudą abiem šalims, norinčioms įforminti sandorį pagal įstatymo raidę. Tačiau nereikėtų pamiršti banalių atsargumo priemonių. Jei pinigų pervedimas vis tiek atliekamas grynaisiais, tai turi būti atliktas tik turint asmeninį pardavėjo kvitą dalyvaujant liudytojams, nurodant pervestą sumą ir abiejų šalių paso duomenis.

Pirkėjas, norintis kiek įmanoma apginti savo interesus sandoryje su paveldėtu butu, turi imtis kelių veiksmų:

1. Įsitikinkite, kad pardavimo metu visi buvo išrašyti iš buto, įskaitant ir patį pardavėją, ir ar išleidžiami asmenys nėra nepilnamečiai, nekompetentingi arba turi teisę gyventi visą gyvenimą. Nes reikalas neapsiribos tiesiog šių asmenų išregistravimu. Savo teises jie galės ginti teisme.
2. Prašyti išplėstinio namo registro išrašo, kad nebūtų asmenų, registruotų tik laikinai. Tokiais asmenimis gali būti kariai, atliekantys karinę ar sutartinę tarnybą, taip pat kaliniai laisvės atėmimo vietose. Įprastoje santraukoje ši informacija nebus rodoma.
3. Paprašykite vedusio pardavėjo pateikti notaro patvirtintą sutuoktinės sutikimą su sandoriu. Šis dokumentas bus reikalingas net tada, kai sutuoktiniai yra išsiskyrę.

Vieno recepto, kaip apsisaugoti 100% nuo rizikos prarasti pinigus perkant ir parduodant paveldėtą butą, nėra. Per daug individualių aplinkybių tam tikroje situacijoje gali prieštarauti pirkėjui. Dažnai pirkėjų susidomėjimą sulaukia butai, parduodami už mažesnę kainą, nes įpėdiniai nori kuo greičiau gauti pinigus.

Patyrę teisininkai rekomenduoja: po palikimo atsiradimo palaukite 3 metus, po šio laiko sueina paveldėjimo bylos ieškinio senaties terminas. Net jei įpėdiniai pasirodys po šio laiko, jų reikalavimai nebegalios. Šiuo atveju rizika išlieka minimali, bet, deja, visiškai saugių sandorių su paveldėtais butais nėra.

Tad ar verta pirkti butą paveldėjimo būdu?

Net nekilnojamojo turto ekspertai į šį klausimą atsako gana vengiant.

Sunku nustatyti visus galimus įpėdinius, kurie gali pasirodyti praėjus keleriems metams po sandorio ir pareikšti savo reikalavimus.

Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 1155 straipsnis leidžia, kad įpėdinis apie palikėjo mirtį nebuvo informuotas iki tam tikro laiko ir suteikia jam galimybę atkurti savo teises teisme, jei įrodys šį faktą.

Svarbu:Įstatymo nustatytas paveldėjimo teisių atkūrimo laikotarpis yra treji metai. Bet jie skaičiuojami nuo to momento, kai įpėdinis buvo informuotas apie palikėjo mirtį.

Akivaizdu, kad su tokia formuluote beveik neįmanoma numatyti įvykių raidos.

Tačiau pirkėją taip pat saugo įstatymai dėl Rusijos Federacijos Konstitucinio Teismo 2003 m. balandžio 21 d. nutarimo, kuriame yra „bona fide pirkėjo“ sąvoka. Jeigu pirkėjo veiksmai atitinka šį apibrėžimą, t.y. už butą buvo sąžiningai sumokėta ir įrodyta, kad jis negalėjo būti informuotas apie esamą situaciją, teismas palieka butą jo nuosavybėn.

Rizika perkant butą paveldėjimo būdu

Norėdami įsivaizduoti pagrindinę tokio įsigijimo riziką, pereikime prie įstatyme nustatytų įpėdinių sąrašo:

1. Pirmas prioritetas – vaikai, tėvai, sutuoktinis. Tuo pačiu metu vaikai yra ir natūralūs, ir įvaikinti.
2. Antroji linija – seneliai iš abiejų pusių, taip pat broliai ir seserys, pilni ir puskraujai.
3. Trečioji eilutė – tetos ir dėdės.

Sąrašas tęsiasi iki septintos eilutės, kurią užbaigia pamotės, posūniai, pamotės ir patėviai. Jei prisiminsime, kad kiekvienas iš jų turi savo potencialių įpėdinių ratą, kurie nagrinėjamu atveju gali paveldėti per atstovavimą, NT pirkėjų baimės tampa suprantamos.

Prisiminti. Joks maklerininkas negali visiškai garantuoti, kad staiga atsiradę įsigyto buto paveldėtojai nepareikš pretenzijų.

Be to, dažnai butas paveldimas kaip užstatas arba kartu su palikėjo skolomis. Tokiu atveju pirkėjas turės spręsti kreditorių reikalavimus.

Kita dažna rizika – buto apsunkinimas trečiųjų asmenų teisėmis. Pavyzdžiui, būstas gali būti nuomojamas ilgam laikui. Pagal įstatymą nuomos sutartis negali būti nutraukta net pasikeitus savininkui.

Taip pat gali būti, kad pardavėjas gali būti laikomas nevertu įpėdiniu po sandorio užbaigimo.

Apgaulingos schemos

Iki šiol kalbėjome apie rizikas, kurias dažniausiai sukelia atsitiktinumas.

Tačiau pirkėjas gali tapti sąmoningo saviveiklos auka.

Populiariausia nesąžininga veikla:

1. Sąmoningas įpėdinių slėpimas sandorio sudarymo metu ir vėlesnis jų pasirodymas, siekiant paimti turtą iš pirkėjo po įsigijimo. Paprastai sukčiai reikalauja gerokai sumažinti faktinę už butą sumokėtą sutarties kainą, nurodydami šį žingsnį kaip mokesčių sumažinimą.
2. Netikra valia. Paprastai naudojamas dalyvaujant notarui dalyvaujant sukčiaujant. Pirkėjui tokia schema yra kupina teisėtų įpėdinių atsiradimo.
3. Apgaulės būdu iš mirusio savininko gauto bendrojo įgaliojimo panaudojimas sukčiautojui. Esant tokiai situacijai, nusikaltėliai stengiasi kuo greičiau parduoti turtą ir pabėgti, o naujajam savininkui tenka susidoroti su apgautais įpėdiniais.
4. Nuomotojo testamento gavimas apgaulės būdu ir vėlesnis jo nužudymas. Ši schema buvo aktyviai naudojama 90-aisiais ir dažniausiai naudojama žmonėms, sergantiems alkoholizmu.

Siekiant kuo labiau apsisaugoti nuo nuostolingo sandorio, prieš jį sudarant būtinai reikėtų įsitikinti ankstesnio savininko mirtimi, pardavėjo tapatybe, išsiaiškinti visus su gyvenamąja patalpa atliktas operacijas. iki datos.

Tikrai verta pasidomėti, jei įmanoma, apie mirusiojo šeimos sudėtį.

Jeigu yra keli įpėdiniai pagal įstatymą, sutartyje turi būti kiekvieno iš jų parašas.

Kai pardavėjas atstovauja visų įpėdinių interesams, turite atidžiai perskaityti notaro patvirtintą įgaliojimą.

Būkite itin atidūs, jei pardavėjas butą gavo pagal svetimo žmogaus testamentą.

Jei jis priklauso mažiau nei trejus metus, geriau tokio sandorio atsisakyti. Tai padės aiškiau įsivaizduoti visą veiksmų seką.

Žingsnis po žingsnio instrukcija

1. Pirmas žingsnis. Išrašo iš Vieningo valstybės registro gavimas siekiant atsekti būsto istoriją ir nustatyti galimus suvaržymus.
2. Antras žingsnis. Prašyti namo registro išrašo ir taip sužinoti apie visus, užsiregistravusius tam tikroje gyvenamojoje patalpoje.
3. Trečias žingsnis. Informacijos gavimas iš kaimynų. Kartais tai yra patikimiausias būdas sužinoti apie galimas spąstus.

   Tipiškos situacijos, kai velionis gyveno su bendru sutuoktiniu, susilaukdamas vaikų iš teisėtos žmonos, kuri nebuvo registruota bute, tačiau turėjo teisę reikalauti buto dalies.

4. Ketvirtas žingsnis. Įpėdinių rato nustatymas, kiek įmanoma. Jeigu fiksuojami atsisakymai paveldėti, pravartu pasidomėti jų priežastimis.
5. Penktas žingsnis. Studijų dokumentai - pardavėjo pasas, ankstesnio savininko mirties liudijimas, jei yra likusių įpėdinių įgaliojimas ir kt.

Patarimas. Sutartyje nurodykite tik tikrąją sandorio sumą. Tai padės išvengti nuostolių, nepaisant bylos baigties.

Paveldėjimo būdu įsigytas butas, priklausantis trumpiau nei trejus metus

Kaip žinia, butą gali parduoti tik savininkas.

Jeigu butą paveldėjęs pardavėjas jo savininku tapo mažiau nei prieš trejus metus, tokio būsto įsigijimo rizika gerokai išauga:

1. Pirma, prisiminkime paveldėjimo bylų senaties terminą: mažiau nei treji metai ir perkant butą, iki tol nežinomų pretendentų į butą tikimybė gerokai padidės.
2. Antra, neatsargūs pardavėjai dažnai primygtinai reikalauja sumažinti sandorio sumą, šią priemonę argumentuodami nenoru mokėti mokesčio, renkamo už trumpiau nei trejus metus valdomo būsto pardavimą.

Išvada

Paveldėjimo būdu perkamas butas iki 3 metų gali sukelti didelę žalą ir užtrukti teisminius procesus, nebent išnaudosite pakankamai budrumo.

Atsižvelgdami į daugybę detalių, į kurias reikia atkreipti dėmesį sudarant tokio tipo sandorį, rekomenduojame prieš jį sudarant kreiptis pagalbos į specialistus.

Kartu su pirkimu-pardavimu ir dovanojimu vienas dažniausių nekilnojamojo turto nuosavybės įgijimo pagrindų yra paveldėjimas. Paveldėjimo būdu galite gauti butą, namą, kotedžą, žemę ar kitą nekilnojamąjį turtą.

Sudarydamas palikimą pilietis įgyja nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą, kuris apima teisę juo naudotis ir disponuoti. Kitaip tariant, su juo jis gali atlikti bet kokius veiksmus – parduoti, keistis, dovanoti, palikti testamentu

Šiame straipsnyje aptarsime tokius klausimus kaip paveldėjimo būdu gauto buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo tvarka, terminai ir tvarka, reikalingų dokumentų sąrašas, taip pat aktualiausias klausimas - mokesčio dydis ir valst. pareiga.

Ar galima parduoti butą, kuris buvo paveldėtas?

Įstatymas nenustato jokių apribojimų pirkimo-pardavimo sandoriams su paveldėtu nekilnojamuoju turtu, tačiau yra tam tikrų ypatybių, kurias turi žinoti tiek pardavėjas, tiek pirkėjas.

Paveldėjimo būdu gautas nekilnojamasis turtas gali būti parduodamas atlikus visas būtinas paveldėjimo procedūras ir sutvarkius reikiamus dokumentus:

• Deklaruoti teisę į palikimą, sudaryti ją per 6 mėnesius nuo palikimo atsiradimo dienos ir gauti paveldėjimo teisės liudijimą;
• Įregistruoti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą ir gauti išrašą iš Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro;
• Sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį;
• Mokėti mokesčius.

Kada galima parduoti butą, gautą kaip palikimą?

Paveldėjimo būdu gautą butą galite parduoti praėjus šešiems mėnesiams po pirminio savininko mirties. Tai yra, sudarius paveldėjimo teises ir gavus nuosavybės teisės dokumentą. Iki šio momento įvykdyta operacija bus negaliojanti.

Įstatymas nenumato jokių sandorių terminų. Tačiau reikia nepamiršti, kad:

• parduodant paveldėtą gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą per pirmus 3 metus (pirmus 5 metus - jei paveldėjimas įvyko po 2016-01-01), reikės mokėti pajamų mokestį;
• Parduodant gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą po 3 metų (5 metų) - sudarant palikimą - mokesčių mokėti nereikės.

Paveldėjimo registravimas

Tą dieną, kai miršta turto savininkas, atsiranda palikimas. Ką turėtų daryti įpėdiniai?

• Pateikti notarui rašytinį pareiškimą apie ketinimą paveldėti;
• Pateikite notarui tokius dokumentus kaip pasas, buto savininko mirties liudijimas, testamentas arba šeimos ryšius patvirtinantis dokumentas, buto registracijos ir nuosavybės dokumentai. Daugiau apie dokumentus galite perskaityti straipsnyje

Nesvarbu, ar paveldima pagal įstatymą, ar pagal testamentą. Tik po šešių mėnesių įpėdiniai gaus paveldėjimo teisės liudijimą ir savo nuožiūra galės įforminti nuosavybės teisę bei disponuoti paveldėtu turtu.

Jeigu paveldėto nekilnojamojo turto savininkai yra keli įpėdiniai, kiekvienam iš jų išduodamas Pažymėjimas, nurodant kiekvienam priklausančią dalį.

Gavę paveldėjimo teisės liudijimą, turėtumėte susisiekti su Rosreestr, kad užregistruotų nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą perėjimą iš palikėjo įpėdiniui. Po to galima atlikti bet kokius sandorius – buto pardavimas, dovanojimas, keitimas.

Jei įpėdiniai yra keli, jiems reikės susitarti dėl įsigyto buto naudojimo ir disponavimo – pirkimo-pardavimo sandorį jie gali sudaryti tik susitarę.

Parduodu butą

Po testamento ar paveldėjimo pagal įstatymą, vėliau įregistravus nuosavybės teises, paveldėto buto pirkimo-pardavimo tvarka niekuo nesiskirs nuo bet kokio kito gyvenamojo nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo.

Dokumentacija

Norėdami parduoti butą, turėsite paruošti dokumentų paketą:

1. sandorio šalių pasai;
2. nuosavybės teisės dokumentas (paveldėjimo teisės liudijimas);
3. nuosavybės teisę į butą patvirtinantis dokumentas (nuo 2016 m. tai Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro išrašas, pakeičiantis nuosavybės teisės liudijimą);
4. buto techninis pasas.
5. Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro išrašas, patvirtinantis, kad butui nėra suvaržymo (įkeitimo, arešto);
6. komunalinių paslaugų organizacijų pažymos apie skolų nebuvimą;
7. pažyma iš Vidaus reikalų departamento turto registravimo vietoje.

Jeigu pardavėjas turi vyrą ar žmoną, su kuriais sudaryta ikivedybinė sutartis, o paveldimas turtas yra bendroji, o ne asmeninė nuosavybė, parduoti būstą reikės rašytinio ir notaro patvirtinto sutuoktinio leidimo.

Jei bute buvo registruotas nepilnametis vaikas, taip pat reikės gauti leidimą iš globos ir rūpybos institucijos.

Kai kuriais ypač sunkiais atvejais, pirkėjui įtarus, kad teisių į paveldėtą butą gali pretenduoti kiti asmenys, galima gauti ir raštišką potencialaus pareiškėjo atsisakymą, kuris pridedamas prie dokumentų paketo.

Pardavimo sutartis

Tarp pirkėjo ir pardavėjo sudaroma rašytinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurios privalomos sąlygos yra...

• pagrindinė informacija apie sandorio šalis (vardas ir pavardė, gimimo data ir vieta, registracijos vieta, paso duomenys);
• sandorio dalyko vertė;
• informacija apie sandorio dalyką (adresas, techninė informacija, atitinkanti kadastro dokumentus);
• sandorio šalių teisės ir pareigos;
• turto ir lėšų perdavimo terminas ir būdas;
• šalių atsakomybė už sutarties sąlygų nesilaikymą;
• sandorio sudarymo data;
• šalių parašai.

Sandorio sudarymo procese turi būti aptartos visos rašytinės sutarties sąlygos, išspręsti visi kylantys ginčai ir pasiektas besąlyginis susitarimas. Pas notarą patikrinus visus dokumentus ir pasiekus šalių susitarimą, sutartis pasirašoma ir užantspauduojama notaro antspaudu ir parašu. Sudarytas pirkimo-pardavimo sandoris turi būti įregistruotas valstybinėje įstaigoje.

Pastaba! Viena iš esminių buto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų yra jo vertės sąlyga. Labai dažnai pardavėjas sąmoningai nurodo mažesnę buto kainą – siekdamas sumažinti pajamų mokesčio sumą, iki 1 milijono rublių – turėdamas tikslą jos visai nemokėti. Dėl faktinės, o ne „oficialios“ buto kainos tokiais atvejais pardavėjas ir pirkėjas derasi žodžiu. Kokį pavojų kelia toks sprendimas? Kilus ginčui, pirkėjas negalės įrodyti, kad pardavėjui pervedė daug didesnę pinigų sumą. Net jei ginčą nagrinės teismas, pirkėjas galės reikalauti tik sutartyje nurodytos, o ne paskelbtos ir neįrodytos faktinės sumos.

Todėl teisininkai pataria pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyti visą gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos vertę, įskaitant išankstinį apmokėjimą ar depozitą.

Sutarties registracija Rosreestr

Sudarius ir notariškai patvirtinus pirkimo-pardavimo sutartį, turite susisiekti su Rosreestr institucija, kad užregistruotų gyvenamojo nekilnojamojo turto nuosavybės perdavimą iš pardavėjo pirkėjui.

Valstybinės registracijos paraišką galite pateikti Rosreestr įstaigai asmeniškai arba per įgaliotinį atstovą, galite išsiųsti paštu arba naudotis Daugiafunkcio centro (prekės ženklas - „Mano dokumentai“) paslauga.

Prie paraiškos turi būti pridėti šie dokumentai:

• pirkėjo ir pardavėjo pasų kopijos;
• pirkimo-pardavimo sutartis, buto priėmimo aktas;
• Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro išrašas su kadastro informacija;
• kvitas, patvirtinantis, kad pirkėjas sumokėjo valstybės rinkliavą už registraciją.

Valstybinė registracija vykdoma visoje 10 darbo dienų nuo prašymo ir dokumentų gavimo dienos.

Buto pardavimo mokestis

Kaip minėta, paveldėto buto pardavimas ir kitu būdu (privatizavimo būdu, mainų sutartimi, dovanojimo, pirkimo-pardavimo sutartimi) įgyto buto pardavimas esminių skirtumų neturi. Pajamų mokestis už tokį sandorį mokamas pagal bendrąsias asmenų apmokestinimo taisykles, tačiau reikia atsižvelgti į keletą ypatybių:

1. Pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 220 straipsnio 1 dalį, parduodant butą, kuris įpėdiniui priklauso daugiau nei trejus metus (po 2016-01-01 - daugiau nei Penki metai), pajamų mokestis neapmokestinamas. Trejų metų (penkerių) laikotarpis turi praeiti nuo testatoriaus mirties datos, o ne nuo paveldėjimo liudijimo arba išrašo iš vieningo valstybės registro Rosreestr gavimo dienos.

Pastaba! Nuo 2016 m. sausio 1 d. įvyko tam tikrų mokesčių taisyklių pakeitimų – gyventojų pajamų mokestis, kaip ir iki šiol, yra 13 proc., tačiau apmokestinamas parduodant pardavėjui trumpiau nei 5 metus nuosavybės teise priklausantį gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą.

1. Įpėdinis dažnai turi norą kuo greičiau parduoti paveldėtą nekilnojamąjį turtą. Tam gali būti daug priežasčių, pavyzdžiui, gyvenimas kitame regione, poreikis apmokėti palikėjo skolas iš pajamų, gautų pardavus turtą. Jei būstas parduodamas per pirmuosius trejus metus (pirmus penkerius metus – jei palikimas atsivėrė po 2016-01-01) – sandoris yra apmokestinamas.
2. Jei sandorio suma yra mažesnė nei vienas milijonas rublių (pavyzdžiui, jei parduodama buto dalis), mokestis nėra mokamas. Jei sandorio suma viršija vieną milijoną rublių, Rusijos Federacijos piliečiams yra 13% pajamų mokestis, o užsieniečiams - 30% nuo sumos, viršijančios vieną milijoną rublių (pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 220 straipsnio 2 dalį).

Mokestis sumokamas vietos mokesčių inspekcijai pateikus deklaraciją iki kitų metų balandžio 30 d.

Kaip išvengti mokesčių mokėjimo?

Taigi, mokesčių mokėti nereikia, jei...

• Nuo pirminio buto savininko mirties praėjo daugiau nei treji metai - jei jis mirė iki 2016-01-01, daugiau nei penkeri metai - jei mirė po 2016-01-01.
• Paveldėto būsto kaina yra mažesnė nei 1 milijonas rublių.

Pastaba! Kai kurie nesąžiningi pardavėjai, stengdamiesi nemokėti mokesčių, sąmoningai nuvertina turto vertę, kartais net nesiekia milijono. Šiuo atveju pirmiausia rizikuoja pirkėjai. Pirma, kaip minėta, kilus ginčui ir priverstinai nutraukus pirkimo–pardavimo sutartį, jie negalės įrodyti faktiškai sumokėtos pinigų sumos ir gaus tik tai, kas nurodyta sutartyje. Antra, jiems bus atimta įstatyme numatyta mokesčių lengvata naujo būsto savininkams: teks sumokėti 130 tūkst.

Nereikėtų pamiršti, kad mokesčių administratorius puikiai žino apie tokį nusikaltimą kaip mokesčių slėpimas ir gali patraukti kaltą pardavėją atsakomybėn už nepagrįstą praturtėjimą.

Teisės aktai numato mokesčių lengvatas tam tikroms piliečių kategorijoms. Taigi jie atleidžiami nuo mokesčių mokėjimo...

1. Pensininkai;
2. I ar II grupės neįgalieji;
3. Neįgalūs vaikai.

Jei pardavėjas priklauso vienai iš išvardytų kategorijų, jis turi pateikti teritorinei mokesčių inspekcijai prašymą atleisti nuo mokesčių, pridėdamas dokumentų, patvirtinančių pensinį amžių arba neįgalumą, kopijas. Svarbiausia – laiku pateikti prašymą ir dokumentus, patvirtinančius jūsų teisę į mokesčių lengvatą. Po kurio laiko iš mokesčių inspekcijos bus gautas teigiamas atsakymas.

Sunkumai perkant ir parduodant paveldėtą butą

Jei įpėdinis laiku susisiekė su notaru ir teisingai užpildė visą dokumentaciją, problemų dėl tolesnio paveldimo turto perleidimo neturėtų kilti. Tačiau visada turėtumėte būti pasirengę nenumatytoms aplinkybėms.

Pagrindinis sunkumas, su kuriuo tenka susidurti paveldėto buto pardavėjui, yra pirkėjo paieška. Potencialius pirkėjus dažnai gąsdina galimybė netikėtai atsirasti kitų įpėdinių, kurie laiku neįstojo į palikimą. Net jei paveldėjimas atsirado pagal testamentą, visada gali būti giminaičių, kurie norės testamentą ginčyti teisme. Teismui įvertinus visas bylos aplinkybes ir nusprendus, kad naujasis įpėdinis dėl svarbių priežasčių neįgijo paveldėjimo teisių, bet turi teisę į ginčo nekilnojamąjį turtą, įvykdytas pirkimo–pardavimo sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu.