1) "Savdolashish" uchun tuzatish taklif narxini sotish narxiga etkazish imkonini beradi. Simferopoldagi turar-joy ko'chmas mulk bozori ishtirokchilarining so'rovi natijasida ("Rossiya Qrimi", "Orion", "Rielcom", "Veta", "Qrim Terem", "Ko'chmas mulk paradi", "VIP" ko'chmas mulk agentliklari Imkoniyat”), ma'lum bo'lishicha, bunday turar-joy ko'chmas mulkini sotish bo'yicha chegirma o'rtacha 10% ni tashkil qiladi.

2. “Ko‘chmas mulk xizmatlari” bo‘yicha tuzatish ko‘chmas mulk agentliklarining taklif narxlarini ularning xizmatlari xarajatlarini hisobga olmagan holda narxga moslashtirish imkonini beradi. Ko'chmas mulk xizmatlarining o'rtacha narxlarini tahlil qilish natijasida ("Infoservis", "Business Crimea", "Qrim Plus", "RIO", "World of Real Estate", "Dom-Plus" ko'chmas mulk agentliklari), baholovchi buni aniqladi o'rtacha xarajat ko'chmas mulk agentligi xizmatlari 5% ni tashkil qiladi.

3. Barcha o'xshash ob'ektlar uchun "joylashuv" uchun tuzatish 0% ni tashkil etdi, chunki baholash ob'ekti va ushbu analoglar ushbu omil bo'yicha solishtirish mumkin.

4. Barcha analog ob'ektlar uchun "devor materiali" ni sozlash 0% ni tashkil etdi, chunki baholangan ob'ekt va analoglar panelli uylarda joylashgan.

5. "Qurilish yili" bo'yicha tuzatish. Boshqa barcha narsalar teng bo'lsa, kvartiraning narxi o'sishi tufayli uy qurilgan yilga teskari proportsional ravishda bog'liq. jismoniy eskirish ushbu binoning. Ushbu tuzatish qo'llanilmadi, chunki baholash ob'ekti va o'xshash ob'ektlar ushbu mezon bo'yicha solishtirish mumkin.

6. "Qavat" ga moslashtirish. Ekstremal qavatlarda joylashgan kvartiralar turar-joy binolari, boshqa barcha narsalar teng bo'lsa, 1 kv.m uchun pastroq stavkaga ega. o'rta qavatlarda joylashgan kvartiralarga nisbatan narx. Ushbu tuzatish qo'llanilmadi, chunki baholanayotgan mulk va uning analoglari besh qavatli binolarning yuqori qavatida joylashgan.

7. Barcha analog ob'ektlarning "xonalar soni" uchun sozlash bir xil, shuning uchun hech qanday sozlash qo'llanilmadi.

8. Vaziyatni sozlash (uskunalar va mebellarning mavjudligi). 3-bo‘limda o‘tkazilgan bozor tahlili asosida 1 kv.m. Mebel va o'rnatilgan jihozlar bilan jihozlangan kvartiralar bunday jihozlarsiz kvartiralarga qaraganda o'rtacha 12% yuqori. Shu sababli, baholovchi ushbu miqdor bo'yicha pasaytirishni qo'lladi

13-jadval

Shunday qilib, namuna bir hil bo'lib, baholash ob'ektining qiymatini aniqlash uchun ishlatilishi mumkin. Bundan tashqari, tanlangan analoglarni etkazib berish xarajatlari o'rtacha bozor oralig'ida.

Kvartiraning narxini hisoblash usullari juda keng yoritilgan va nazariy jihatdan ishlab chiqilgan, buni juda ko'p adabiyotlar tasdiqlaydi va uslubiy tavsiyalar kurs bo'yicha.
Rivojlangan ko‘chmas mulk bozori ham bunga hissa qo‘shmoqda. Bundan tashqari, takliflar soni ham birlamchi, ham bir xil darajada xilma-xildir ikkilamchi bozor uy-joy.

Amaldagi qonunchilik va federal baholash standartlari baholashda uchta asosiy yondashuvdan foydalanishni talab qiladi: qiyosiy, xarajat va daromad yondashuvlari. Biroq, kvartira bo'lgan ko'chmas mulkni baholashda xarajat va daromad yondashuvi kam foyda keltiradi. Kvartiraning bozor qiymatini baholash qiyosiy yondashuv yordamida amalga oshiriladi. Algoritm quyidagicha: ko'chmas mulkning asosiy xususiyatlariga ko'ra baholanayotgan mulkka mos keladigan 7-10 ta analoglari tanlanadi. Baholash ob'ektidan nomuvofiqlik yoki farqlar bo'lsa, tuzatish omillari kiritiladi. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, asosiy tuzatishlar:

• Ob'ekt joylashgan joyga
• Jismoniy xususiyatlarni sozlash (kvartiraning maydoni, foydalanishga yaroqliligining umumiy maydonga nisbati, mebel mavjudligi, bezak turi, oshxonaning o'lchami, hammom turi, uydagi kvartiraning qavati, balkon / lodjiya mavjudligi. )
• Avtoturargohning mavjudligi va turi

Keyinchalik, tegishli tuzatishlar kiritilgandan so'ng, 1 kv.m.ning o'rtacha bozor qiymati aniqlanadi. kvartiralar. Bundan tashqari, "bozor qiymati" va "sotish narxi" tushunchalari o'rtasida farq mavjudligini ta'kidlash kerak. Baholovchi ob'ektning bozor qiymatini belgilaydi, bu "baholangan ob'ektni baholash sanasiga ko'ra begonalashtirish mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan narx" deb tushuniladi. ochiq bozor raqobat muhitida" (Federal baholash standarti No 2 Baholashning maqsadi va qiymat turlari). Bu shuni anglatadiki, bitimlarning barcha ishtirokchilari shartlardan xabardor va o'z qarorlarida erkindir. Bozor qiymati baholovchining tadqiqoti va hisob-kitoblari mavzusidir. Sotish narxi ushbu cheklovlarga bog'liq bo'lmagan omillar bilan belgilanishi mumkin, bu esa ushbu ta'riflarning iqtisodiy ma'nosini tubdan farq qiladi.

Bu farq kvartiraning ulushini baholash misolida yaqqol ko'rinadi. Shu bilan birga, ko'plab fuqarolar bunday baholash zarurligiga ishonch hosil qilishadi: bu ba'zan kvartiraning bir qismi bo'lgan merosga kirishni va mulkni taqsimlash paytida sud tartibini, masalan, ajralish paytida va, oxir-oqibat, kvartiraning tegishli aktsiyalarini sotib olish va sotish bo'yicha bitimlar .

Baholash amaliyotida mutaxassislar o'rtasida umumiy nuqtai nazar yo'q. Asosiy munozara 1 kv.m uchun tuzatishlar va chegirmalarni qo'llash zarurati atrofida yuzaga keladi. 1 kv.m ga nisbatan kvartira ulushi. kvartiralar yagona ko'chmas mulk ob'ekti sifatida. Bu chalkashlikka, shuningdek, kvartira ulushlarini sotib olish va sotish bo'yicha bitimlar uchun to'liq bozorning yo'qligi ham yordam beradi.

Avvalo, baholash zarurati paydo bo'ladigan kontekst va huquqiy nuanslarni aniq tushunish kerak. Kvartiraning baholangan ulushi nima ekanligini aniqlash kerak bo'lgan birinchi narsa - uni natura shaklida, xona shaklida ajratish mumkinmi. Agar javob ha bo'lsa, unda alohida xona yoki xona sifatida ulushni baholashning klassik usullari bu erda ishlaydi.
Kvartirada ulushni olish bir qator qiyinchiliklar bilan bog'liq bo'lib, bu xarajatlarni kamaytirishga majbur qiladi kvadrat metr kvartiraning ulushini baholashda, ammo shuni ta'kidlash kerakki, bu muammolar va noqulayliklarni pulga tarjima qilish qiyin.

Har bir mulkdor o'ziga biriktirilgan kvartiradagi ulushga teng huquqlarga ega. Kvartiradagi ulushning bahosi butun kvartiraning kvadrat metri narxiga nisbatan bir kvadrat metr uchun narxni oshirganda, baholovchi hammualliflarni bir oz teng bo'lmagan holatga qo'yadi, chunki sotib oluvchi tomon egalik qilish uchun ko'proq to'lashi kerak. ochiq bozorda shunga o'xshash kvartirani sotib olishdan ko'ra butun doira. Agar xonadondagi ulushni baholash butun xonadondagi kvadrat metrga nisbatan har kvadrat metr narxini pasaytirsa, sotuvchining tushgan mablag'ga ekvivalent mulkni sotib olish imkoniyati yo'q.

Bunday holda, tegishli ulush bilan bitimning mohiyatidan kelib chiqish kerak. Masalan, kvartiraning qolgan ulushini boshqa egalardan sotib olgan taqdirda, ulush narxi oshishi mumkin, chunki bu vaziyatda kvartiraning bir qismi sotib olinadi, mulkning birligini ta'minlaydi, ya'ni. sinergik ta'sir kuzatiladi - ya'ni. siz kvartiraning bir qismidan ko'proq narsani sotib olasiz. Qachon haqida gapiramiz uchinchi shaxslarning aktsiyalarini sotib olish to'g'risida, keyin pastga tuzatishlarni qo'llash mumkin.

Ammo na kvartira ulushining birlik maydoni narxining oshishi, na butun kvartiraning birlik maydoniga nisbatan kamayishi aniq hisoblab bo'lmaydi, lekin faqat taxmin qilish mumkin. Shuni ta'kidlash kerakki, bitim narxi kvartira ulushining bozor qiymatidan sezilarli darajada farq qilishi mumkin.
Shunday qilib, baholovchilar 1 kv.m narxidan foydalanishlari kerak. 1 kv.m narxiga mos keladigan kvartiraning ulushlari. umuman kvartiralar, San'atga muvofiqligi sharti bilan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 250-moddasi "imtiyozli sotib olish huquqi", unda quyidagicha o'qiladi: "huquqdagi ulushni sotishda. umumiy mulk begonaga nisbatan ulushli mulkning qolgan ishtirokchilari sotilayotgan ulushni u sotilgan narxda va boshqa teng shartlarda sotib olishda imtiyozli huquqqa ega, ochiq kimoshdi savdosida sotilgan hollar bundan mustasno”, bu majburiy rioya etilishini anglatadi. kvartiraning sherik egalariga ushbu ulushni imtiyozli rejimda sotib olish huquqini berishning qonuniy tartibi bilan.

Ushbu yondashuvni qo'llashda mulkning ma'lum daromad olish qobiliyati tahlil qilinadi, bu odatda faoliyatdan (ijaraga olish) va sotishdan olingan daromadlar shaklida ifodalanadi.

Daromad keltiradigan ko'chmas mulkning qiymatini baholash uchun kapitallashtirish va diskontlash usullari qo'llaniladi.

Diskontlash usuli daromad keltiruvchi Baholash ob'ektining qiymati sifatida pul oqimining joriy qiymatini olish uchun vaqt bo'yicha taqsimlangan daromadlar va xarajatlar oqimini bir vaqtning o'zida bir nuqtaga etkazish uchun ishlatiladi. Diskontlash usuli pul oqimlari potentsial investor mulk uchun ushbu mulkdan kelajakdagi daromadning joriy qiymatidan ko'proq to'lamaydi va mulkdor ushbu mulkdan kelajakdagi daromadning joriy qiymatidan pastroqqa mulkni sotmaydi, deb hisoblaydi. Natijada, sotuvchi va xaridor kelajakdagi daromad miqdorining hozirgi qiymatiga mos keladigan bozor bahosi bo'yicha kelishuvga erishadilar.

To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli baholash vaqtidagi yoki kelajakdagi daromadlar va kapitallashuv darajasi to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib, baholash ob'ektining qiymati to'g'risida xulosa chiqarishga imkon beradi. Foydani kapitallashtirish usuli mulkning qiymati (baholash ob'ekti) ushbu mulk olib keladigan kelajakdagi pul daromadining joriy qiymatiga teng ekanligiga asoslanadi va 4-formula bilan ifodalanadi:

Kapitalizatsiya usuli uzoq vaqt davomida taxminan bir xil miqdorda foyda keltiradigan yoki foydaning o'sish sur'ati doimiy bo'lgan ko'chmas mulkni baholashda qo'llaniladi. Usul ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashda korxonalarni baholashdan ko'ra ko'proq qo'llaniladi va uzoq muddatli prognozlarni talab qilmaydi.

To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulidan foydalangan holda kvartiraning narxini baholash uchun bozor ma'lumotlari asosida kapitalizatsiya koeffitsientini aniqlash kerak, bu o'rtasidagi munosabatlarni aks ettiradi. yillik daromad va kvartiraning narxi. Foydalanish usuli qiyosiy tahlil ma'lum e'lon qilingan sotish narxi va taxminiy potentsial yalpi daromad bilan o'xshash ob'ektlarni sotish, taxminiy kapitallashuv darajasi (kapitallashtirish darajasi) aniqlanadi.

Analoglar bo'yicha ishlatiladigan ma'lumotlar jadvalda keltirilgan. 10. Taqqoslash uchun panel uylardagi xuddi shunday maydondagi 3 xonali kvartiralar tanlab olindi.

10-jadval

Potentsial yalpi daromad odatdagi taqqoslanadigan mulkni eng ko'p ifodalovchi bozor ijarasi stavkasi bo'yicha hisoblanadi. Kapitalizatsiya nisbati har bir analog uchun potentsial yalpi daromadni taklif qilingan (e'lon qilingan) sotish narxiga bo'lish yo'li bilan aniqlanadi.

Agar kapitallashuv koeffitsientining og'ish diapazoni kichik bo'lsa, o'rtacha arifmetik kapitallashuv koeffitsienti hisoblab chiqiladi va keyin formulada qo'llaniladi.

Agar individual analoglar uchun hisoblangan kapitallashuv koeffitsientlarida sezilarli farq mavjud bo'lsa, ushbu og'ishlarning sabablarini aniqlash uchun tahlil o'tkaziladi (analoglarni noto'g'ri tanlash, o'xshash ob'ektlar bo'yicha qo'shimcha ma'lumotlarning yo'qligi va boshqalar).

Potensial yalpi daromad tuzatilgan ijara asosida hisoblanadi. Uni hisoblash uchun odatiy analogning bozor ijarasiga tuzatish kiritish kerak.

Ushbu tuzatish qiyosiy yondashuvdagi kabi amalga oshiriladi va taqqoslash elementlari sifatida quyidagi elementlardan foydalaniladi:

Markazgacha bo'lgan masofa munitsipalitet;

Jismoniy xususiyatlar;

Mebel, oshxona majmuasi, telefon, metall eshik mavjudligi;

Kvartiraning holati (ta'mirlash ishlariga ehtiyoj).

Tuzatilgan bozor to'lovini hisoblash jadvalda keltirilgan. o'n bir.

Amalga oshirilgan tuzatishlar jadvalda ko'rsatilgan. 12

11-jadval

12-jadval – Tuzatishlar uchun asoslar

3-sonli analogda eng kichik yalpi tuzatish mavjud. 2-raqamli analog No3-ga qaraganda biroz kattaroq yalpi tuzatishga ega. Eng yuqori yalpi tuzatish №1 analog uchun. Keling, olingan xulosalar asosida tortish koeffitsientlarini tanlaylik:

1-sonli analog uchun - 0,1, 2-sonli - 0,3, 3-sonli - 0,4; № 4 – 0,2, shuning uchun:

Shunday qilib, baholangan ob'ektning 1 m 2 narxi quyidagicha bo'ladi:

672,17*0,1+770,49*0,3+685,09*0,4+665,33*0,2 = 705,466 rub./m2

Jadvalda 13-rasmda kapitallashuv koeffitsientini hisoblash ko'rsatilgan. Taqqoslash ob'ektlarining sotish narxlari ko'rsatilmaganligi sababli ular www.irn.ru veb-saytidan foydalangan holda aniqlandi.

13-jadval -

Keyin daromad yondashuvidan foydalangan holda baholash ob'ektining qiymati quyidagicha bo'ladi:

O.O. bilan. = 705,466 *59,3*12/0,041= 12 244 136 rubl