Ang kumpanya ng RRG ay nagsagawa ng isang pag-aaral ng komersyal na merkado ng real estate sa rehiyon ng kabisera sa ikatlong quarter ng 2017. Ang impormasyon para sa pag-aaral ay nakuha mula sa higit sa 30 dalubhasa at pampakay na mapagkukunan na nakatuon sa Moscow commercial real estate market. Kabilang sa mga pinagmumulan ang mga electronic na database ng real estate, print at electronic media, mga ahensya ng real estate at mga kumpanya sa pagkonsulta.
Opisina, pang-industriya at warehouse premises (ISP) at libreng komersyal na lugar (PSN) na nagkakahalaga mula sa 36 milyong rubles, pati na rin ang mga retail na lugar na nagkakahalaga mula sa 26 milyong rubles o lugar na may kabuuang lugar na hindi bababa sa 100 sq. m.
Ang mga bagay na inaalok sa mga bukas na mapagkukunan ay pinili bilang mga bagay para sa pananaliksik ng komersyal na merkado ng pag-upa ng real estate - tingian, opisina, pang-industriya at bodega na lugar (PSP) na may kabuuang lugar na hindi bababa sa 50 metro kuwadrado. m.
Ang dami ng supply ng real estate sa parehong mga segment - mga benta at rental - ay bumaba.
Pagbebenta
Market sa kabuuan
Dami ng supply
Sa 3 quarter Noong 2017, bumaba ang dami ng supply ng 1% sa dami at ng 4% sa kabuuang lugar. Para sa taon, kumpara sa Q3. 2016, ang dami ng supply ay bumaba ng 5% sa dami at bumaba ng 28% sa kabuuang lugar.
Sa kabuuan, sa 3rd quarter, 2,164 na bagay na may kabuuang lawak na 2,960 thousand sq.m. ang naibenta.
Mga tagapagpahiwatig ng presyo
Ang average na timbang na presyo sa 3 sq. Bumaba ng 1% ang 2017 at umabot sa 176,936 rubles/sq.m. Isinasaalang-alang ang katotohanan na ang palitan ng dolyar ay tumaas ng 3% sa quarter at bumaba ng 9% sa paglipas ng taon, ang presyo sa katumbas ng dolyar para sa quarter ay tumaas ng 2%, at sa paglipas ng taon ay bumaba ng 19% at umabot sa $2,998/sq.m. Ang kabuuang halaga ng komersyal na real estate para sa quarter ay bumaba ng 5%, at para sa taon - ng 35% at umabot sa 523 bilyong rubles.
Ang pagbaba sa mga presyo sa rubles at dolyar sa buong taon ay nagpapahiwatig ng pagbaba ng demand. Kasabay nito, ang pagbaba ng supply ng bakanteng espasyo at ang kanilang pag-alis sa merkado ay nagbibigay ng pag-asa na ang isang bagong punto ng ekwilibriyo sa merkado ay malapit nang matagpuan.
| Lahat ng mga segment | Dami | Kabuuang gastos, milyong rubles. | Kabuuang lugar, thousand sq.m | Average na lugar, thousand sq.m. | |
| ibig sabihin | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| sa ikatlong quarter 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Dami ng supply
Ang dami ng supply sa mga tuntunin ng kabuuang lugar sa 3rd quarter kumpara sa ikalawang quarter para sa retail real estate ay bumaba ng 14%, para sa office space - ng 5%, para sa pang-industriya at bodega - ng 5%, at para sa libreng paggamit. lugar - nadagdagan ng 14%.
Ang dami ng supply ayon sa kabuuang lugar para sa taon kumpara sa 3 sq. 2016, para sa retail real estate ay bumaba ng 29%, para sa office real estate - sa pamamagitan ng 35%, para sa pang-industriya at warehouse real estate - nadagdagan ng 17%, at para sa libreng paggamit ng mga lugar ay nabawasan ng 35%.
Nagkaroon ng mga pagbabago sa istruktura ng mga segment ayon sa lugar. Ang bahagi ng mga ari-arian ng opisina ay 59%. Susunod ang mga lugar para sa libreng paggamit (21%), produksyon at bodega (13%) at retail na lugar (7%).
Mga tagapagpahiwatig ng presyo
Sa 3rd quarter ng 2017, ang presyo para sa retail real estate ay tumaas ng 2% hanggang 245,510 rubles/sq.m, para sa office real estate ay bumaba ito ng 4% at umabot sa 202,521 rubles/sq.m, para sa pang-industriya at warehouse na mga ari-arian ito tumaas ng 4% at umabot sa 63,439 rub./sq.m., at para sa libreng paggamit ng mga lugar - ng 5% hanggang 210,068 rub./sq.m.
Kung ikukumpara sa 3rd quarter ng 2016, ang weighted average na presyo ay bumaba ng 9% para sa retail, ng 4% para sa opisina, ng 17% para sa pang-industriya at warehouse real estate at tumaas ng 1% para sa mga bakanteng lugar.
Ang tanging segment kung saan bumaba ang mga presyo sa 3rd quarter ng 2017 ay office real estate, ngunit ang pagtaas ng presyo sa iba pang mga segment ay hindi gaanong mahalaga, at sa paglipas ng taon ay bumaba ang mga presyo sa lahat ng mga segment maliban sa pang-industriya at bodega.
| pangangalakal | Dami | Kabuuang gastos, milyong rubles. | Kabuuang lugar, thousand sq.m | Average na lugar, thousand sq.m. | Timbang na average na presyo, rub./sq.m |
| ibig sabihin | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| sa ikatlong quarter 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Opisina | Dami | Kabuuang gastos, milyong rubles. | Kabuuang lugar, thousand sq.m | Average na lugar, thousand sq.m. | Timbang na average na presyo, rub./sq.m |
| ibig sabihin | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| sa ikatlong quarter 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| PSP | Dami | Kabuuang gastos, milyong rubles. | Kabuuang lugar, thousand sq.m | Average na lugar, thousand sq.m. | Timbang na average na presyo, rub./sq.m |
| Ibig sabihin | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| sa ikatlong quarter 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| PSN | Dami | Kabuuang gastos, milyong rubles. | Kabuuang lugar, thousand sq.m | Average na lugar, thousand sq.m. | Timbang na average na presyo, rub./sq.m |
| ibig sabihin | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| sa ikatlong quarter 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Retail real estate
Dami ng supply
Sa 3rd quarter, ipinakita ang 348 retail na bagay na may kabuuang lawak na 186 thousand square meters, kung saan 32 na bagay ang nasa loob ng Garden Ring at 316 na bagay ang nasa labas nito.
Sa panahon ng quarter, ang supply ng mga retail na ari-arian sa sentro ay bumaba ng 9% sa mga tuntunin ng dami, ngunit nanatiling hindi nagbabago sa mga tuntunin ng kabuuang lugar. Ang supply ng mga retail na ari-arian sa labas ng sentro ay bumaba ng 16% sa dami at ng 15% sa kabuuang lugar.
Mga tagapagpahiwatig ng presyo
Bumaba ng 16% ang weighted average na presyo para sa retail property sa center para sa 3rd quarter ng 2017 at umabot sa 824,912 rubles/sq.m., na dahil sa pagtatapos ng exposure sa 2nd quarter ng isang malaki at murang pasilidad sa Khoromny Lane. (2586 sq.m., 2,200,000 rub./sq.m.), at sa pamamagitan ng pagpasok sa merkado ng mga murang ari-arian sa Raushskaya embankment. (398 sq.m., 282,518 rub./sq.m.), Tolmachevsky lane. (680 sq.m., 262,500 rub./sq.m.), Kazarmenny lane. (720 sq.m., RUB 305,556/sq.m.).
Ang average na timbang na presyo para sa mga retail na lugar sa labas ng center ay tumaas ng 4% hanggang RUB 219,283/sq.m. Ang pagtaas ng presyo ay nauugnay sa pagpasok sa merkado sa ika-3 quarter ng isang mamahaling pasilidad sa pagtitingi sa Ryazansky Prospekt (9,747 sq.m., 359,064 rubles/sq.m.).
Sa kabila ng katotohanan na ang mga presyo para sa mga lugar sa sentro ay bumaba sa quarter, at ang mga presyo sa labas, sa kabaligtaran, ay tumaas, sa paglipas ng taon ang sitwasyon ay kabaligtaran, kaya sa katamtamang termino maaari nating sabihin na mayroong mas mataas na demand para sa mga lugar sa sa gitna, ngunit hanggang kamakailan ang mga nasabing lugar ay medyo overrated.
| pangangalakal | Dami | Kabuuang gastos, milyong rubles. | Kabuuang lugar, thousand sq.m | Average na lugar, thousand sq.m. | Timbang na average na presyo, rub./sq.m |
| ibig sabihin | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| sa ikatlong quarter 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Trading sa loob ng UK | Dami | Kabuuang gastos, milyong rubles. | Kabuuang lugar, thousand sq.m | Average na lugar, thousand sq.m. | Timbang na average na presyo, rub./sq.m |
| ibig sabihin | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| sa ikatlong quarter 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| pangangalakal sa labas ng UK | Dami | Kabuuang gastos, milyong rubles. | Kabuuang lugar, thousand sq.m | Average na lugar, thousand sq.m. | Timbang na average na presyo, rub./sq.m |
| ibig sabihin | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| sa ikatlong quarter 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
Street-tingi
Dami ng supply
Noong 3rd quarter ng 2017, 107 street-retail na bagay na may kabuuang lawak na 29 thousand sq.m. ang naibenta, kung saan 10 bagay ang nasa loob ng Garden Ring at 97 na bagay ang nasa labas nito.
Bumaba ng 9% ang dami ng supply para sa mga pasilidad sa tingian sa sentro ng dami at ng 10% sa kabuuang lugar. Ang dami ng supply para sa mga retail na ari-arian sa labas ng sentro ay bumaba ng 14% sa dami at ng 20% sa kabuuang lugar.
Mga tagapagpahiwatig ng presyo
Ang weighted average na presyo para sa street-retail property sa center ay tumaas ng 8% hanggang RUB 960,183/sq.m, habang para sa mga mas lumang property ay bumaba ang presyo ng 10%. Ang pagtaas ng presyo ay dahil sa pagpasok sa merkado ng isang mamahaling ari-arian sa M. Kozikhinsky Lane. (100 sq.m., RUB 1,459,550/sq.m.).
Sa labas ng sentro, ang average na timbang na presyo ay tumaas ng 2% at umabot sa 275,718 rubles/sq.m., na dahil sa isang 5% na pagtaas sa mga presyo para sa mga bagay na ipinakita sa mahabang panahon.
| Street-tingi | Dami | Kabuuang gastos, milyong rubles. | Kabuuang lugar, libong m2 | Average na lugar, thousand m2 | |
| ibig sabihin | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| sa ikatlong quarter 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| Street-retail sa loob ng SK | Dami | Kabuuang gastos, milyong rubles. | Kabuuang lugar, libong m2 | Average na lugar, thousand m2 | Timbang average na presyo, rub./m2 |
| ibig sabihin | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| sa ikatlong quarter 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| Street-retail sa labas ng UK | Dami | Kabuuang gastos, milyong rubles. | Kabuuang lugar, libong m2 | Average na lugar, thousand m2 | Timbang average na presyo, rub./m2 |
| ibig sabihin | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| sa ikatlong quarter 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
upa
Market sa kabuuan
Dami ng supply
Ang dami ng supply sa rental market sa 3rd quarter. Bumaba ang 2017 ng 7% sa dami at ng 10% sa kabuuang lugar. Sa pangkalahatan, higit sa 4 na quarter, ang dami ng supply ay tumaas ng 19% sa dami, at ng 3% sa mga tuntunin ng kabuuang lugar.
Sa kabuuan, 4,452 na bagay na may kabuuang lawak na 2,260 thousand sq.m. ang ipinakita sa 3rd quarter.
Mga tagapagpahiwatig ng presyo
Ang average na rate para sa quarter at sa huling 4 na quarter ay bumaba ng 3% at umabot sa 17,969 rubles/sq.m/year. Isinasaalang-alang na ang halaga ng palitan ng dolyar ay tumaas ng 3% sa ikatlong quarter, ang presyo sa mga tuntunin ng dolyar para sa quarter ay hindi nagbago at umabot sa $304/sq.m/taon. Ang taunang upa para sa quarter ay bumaba ng 12% at umabot sa RUB 32.4 bilyon.
Ang pagbaba sa average na rate ng rental sa parehong dolyar at rubles sa buong taon ay nagpapahiwatig na ang mga negatibong salik ay nananaig pa rin sa merkado ng real estate.
| Lahat ng mga segment | Dami | Kabuuang agwat, milyong rubles. | Kabuuang lugar, thousand sq.m | Average na lugar, thousand sq.m. | |
| ibig sabihin | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| sa ikatlong quarter 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Comparative analysis ayon sa mga segment
Dami ng supply
Ang dami ng supply sa mga tuntunin ng kabuuang lugar para sa 3rd quarter ng 2017 kumpara sa pangalawa ay bumaba ng 19% para sa retail, 11% para sa opisina at 4% para sa pang-industriya at warehouse real estate.
Ang dami ng supply para sa kabuuang lugar ng retail real estate sa buong taon ay bumaba ng 5%, para sa office real estate - ng 4%, at para sa pang-industriya at warehouse real estate - nadagdagan ng 17%.
Ang nangunguna sa supply sa mga tuntunin ng kabuuang lugar ay nananatiling espasyo ng opisina, ang bahagi nito ay 50%. Susunod ay pang-industriya at bodega (38%) at retail na lugar (12%).
Mga tagapagpahiwatig ng presyo
Ang average na rate ng rental para sa 3rd quarter ng 2017 para sa retail real estate ay bumaba ng 2% at umabot sa 30,808 rub./sq.m./year, para sa office real estate - bumaba rin ng 2% hanggang 17,327 rub./sq.m ./taon, at para sa produksyon at bodega – tumaas ng 2% at umabot sa 6,656 rubles/sq.m/taon.
Kung ikukumpara sa 3rd quarter ng 2016, ang pagbabago sa rate ng rental ay -3% para sa retail, +1% para sa opisina, at ang rate para sa pang-industriya at warehouse real estate ay hindi nagbago.
Ang mga pagbabago sa mga rate para sa quarter at para sa taon ay patuloy na nananatiling hindi gaanong mahalaga, na karaniwan para sa yugto ng pagwawalang-kilos ng merkado.
| pangangalakal | Dami | Kabuuang agwat, milyong rubles. | Kabuuang lugar, thousand sq.m | Average na lugar, thousand sq.m. | Average na rate, rub./sq.m./year |
| ibig sabihin | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| sa ikatlong quarter 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| Opisina | Dami | Kabuuang agwat, milyong rubles. | Kabuuang lugar, thousand sq.m | Average na lugar, thousand sq.m. | Average na rate, rub./sq.m./year |
| ibig sabihin | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| sa ikatlong quarter 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| PSP | Dami | Kabuuang agwat, milyong rubles. | Kabuuang lugar, thousand sq.m | Average na lugar, thousand sq.m. | Average na rate, rub./sq.m./year |
| Ibig sabihin | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| sa ikatlong quarter 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Retail real estate
Dami ng supply
Ang dami ng supply ng retail real estate sa 3rd quarter ay bumaba ng 10% sa mga tuntunin ng dami, at bumaba ng 19% sa mga tuntunin ng kabuuang lugar. Ang dami ng supply sa buong taon ay tumaas ng 11% sa mga tuntunin ng dami, at sa mga tuntunin ng kabuuang lugar ay bumaba ng 5%.
Sa kabuuan, sa ika-3 quarter, 922 na mga bagay na may sukat na 254 libong metro kuwadrado ang ipinakita, kung saan 51 na mga bagay ang nasa gitna at 871 na lugar ang nasa labas nito.
Ang dami ng supply ayon sa kabuuang lugar sa 3rd quarter ay bumaba ng 18% sa gitna at ng 19% sa labas nito.
Mga tagapagpahiwatig ng presyo
Ang average na rate ng rental para sa mga retail property sa loob ng Garden Ring ay 3 sq. Bumaba ng 1% ang 2017 at umabot sa 58,889 rubles/sq.m/year.
Ang average na rate ng rental para sa mga retail property sa labas ng Garden Ring ay hindi nagbago at umabot sa RUB 29,164/sq.m./year.
Ang kawalang-halaga ng mga pagbabago sa mga rate para sa mga pasilidad ng tingi ay nagpapahiwatig ng pagwawalang-kilos sa merkado sa konteksto ng pagbaba ng supply.
| Trading sa loob ng UK | Dami | Kabuuang agwat, milyong rubles. | Kabuuang lugar, thousand sq.m | Average na lugar, thousand sq.m. | Average na rate, rub./sq.m./year |
| ibig sabihin | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| sa ikatlong quarter 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| pangangalakal sa labas ng UK | Dami | Kabuuang agwat, milyong rubles. | Kabuuang lugar, thousand sq.m | Average na lugar, thousand sq.m. | Average na rate, rub./sq.m./year |
| ibig sabihin | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| sa ikatlong quarter 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
Street-tingi
Dami ng supply
Bumaba ng 10% ang dami ng supply ng street-retail format object sa 3rd quarter ng 2017 at ng 19% sa kabuuang lugar. Sa paglipas ng taon, ang dami ng supply sa mga tuntunin ng dami ay tumaas ng 13%, at sa mga tuntunin ng kabuuang lugar - ng 4%. Sa kabuuan, sa 3rd quarter, 353 na mga bagay na may sukat na 76 libong metro kuwadrado ang ipinakita, kung saan 17 na mga bagay ang inaalok sa gitna at 336 na mga bagay sa labas nito.
| Street-retail sa loob ng SK | Dami | Kabuuang agwat, milyong rubles. | Kabuuang lugar, libong m2 | Average na lugar, thousand m2 | Average na rate, rub./sq.m./year |
| ibig sabihin | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| sa ikatlong quarter 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| Street-retail sa labas ng UK | Dami | Kabuuang agwat, milyong rubles. | Kabuuang lugar, libong m2 | Average na lugar, thousand m2 | Average na rate, rub./sq.m./year |
| ibig sabihin | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| sa pamamagitan ng Q2 2017 | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| sa ikatlong quarter 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
Sa IQ 2017, sa unang pagkakataon sa nakalipas na ilang taon, isang pagtaas sa mga rate ng pag-upa ay nabanggit sa opisina at mga retail na segment ng Moscow commercial real estate market. Gayunpaman, ang mga analyst ay hindi nagmamadaling magalak: nasa susunod na quarter, inaasahan ang isang makabuluhang pag-commissioning ng mga bagong pasilidad, na magsasama ng isang hindi maiiwasang pagtaas sa antas ng bakante.
Sa panahon ng pag-uulat, 51.8 libong metro kuwadrado ang kinomisyon sa bahagi ng opisina. m GLA. Sa kabila ng pagtaas ng indicator kumpara sa ikaapat na quarter ng 2016 ng 16.4%, napansin ng mga analyst ng NAI Becar ang patuloy na trend ng pagbagal sa bilis ng pag-commissioning ng mga gusali ng opisina. Sa pagtatapos ng taon, ayon sa asset management department ng NAI Becar, humigit-kumulang 430 thousand square meters ang inaasahang makomisyon. m ng espasyo ng opisina.
Kasunod ng mga resulta ng unang tatlong buwan, ang pagbaba sa mga antas ng bakante ay naitala sa mataas na kalidad na mga ari-arian ng opisina, na, naman, ay humantong sa pagtaas ng mga rate ng pag-upa sa unang pagkakataon mula noong 2014. Kaya, sa klase A, ang mga bakante ay bumaba ng 6% mula noong katapusan ng nakaraang taon, sa klase B+ - ng 12.7%, sa klase B - 8%. Samantala, sa ngayon ang bahagi ng libreng espasyo sa klase A ay nananatiling nasa mataas na antas at umaabot sa 21.3%. Ang mga rate ng pag-upa kumpara sa katapusan ng 2016 ay tumaas sa klase A ng 4.8% (hanggang sa 1.9 libong rubles), ng 7.5% (hanggang sa 1.4 libong rubles) sa klase B+ at ng 4.7% (hanggang sa 1.1 libong rubles) sa klase B .
Ang pangunahing trend ng simula ng 2017 ay maaaring isaalang-alang ang tumaas na interes sa mga coworking space sa bahagi ng mga may-ari ng mga kasalukuyang sentro ng negosyo. Tulad ng ipinapakita ng mga pag-aaral, ang paglalagay ng isang katrabahong operator sa teritoryo ng isang business center ay makabuluhang nagpapataas ng interes ng mga nangungupahan sa pasilidad ng opisina mismo. Ito ay dahil, una sa lahat, sa posibilidad ng mas mahusay na paggamit ng kanilang espasyo. Halimbawa, ang pagkakaroon ng coworking space ay nagbibigay-daan sa mga nangungupahan na makatipid sa pag-upa ng karagdagang espasyo na inilaan, lalo na, para sa mga meeting at conference room. Bilang karagdagan, salamat sa mga coworking space, nagkakaroon ng pagkakataon ang mga nangungupahan na kumpanya na akitin ang mga empleyado na mag-project ng trabaho nang hindi nababahala na hindi sila magkakaroon ng sapat na espasyo sa opisina. Kaya, sa pamamagitan ng pagbuo ng bahagi ng imprastraktura ng mga bagay ngayon, pinapataas ng mga may-ari ang kanilang competitive na kalamangan sa hinaharap.
Kabilang sa pinakamalaking transaksyon sa unang quarter. 2017 - Yandex, na nagrenta ng 10.3 thousand sq. m sa Aurora Business Center, at Servier JSC, na pumasok sa isang kasunduan sa pag-upa para sa 6.6 thousand sq. m sa business center na "White Gardens".
Kapansin-pansin na ang tungkol sa 87% ng kabuuang dami ng mga transaksyon ay nahulog sa segment ng opisina, pangunahin dahil sa pagbili ng VTB Bank ng 22.4 thousand sq. m sa Eurasia Tower ng MIBC Moscow City.
Sa segment ng Moscow retail real estate, 11.3 thousand sq. m. ay ipinakilala mula noong simula ng taon. m GLA, na 91% na mas mababa kaysa sa mga tagapagpahiwatig ng 4Q 2016. Gayunpaman, nasa ikalawang quarter na, 6 na retail facility na may kabuuang lawak na 150 thousand sq. m ang inaasahang isasagawa nang sabay-sabay. m., na negatibong makakaapekto sa antas ng bakante. Ang kabuuang antas ng bakante sa mga de-kalidad na shopping center sa Moscow ngayon ay 12% (isang pagbaba ng 4% kumpara sa katapusan ng 2016). Ang mga rate para sa mga nangungupahan ng isang shopping gallery ay nahulog sa panahon ng pag-uulat ng 4.1% hanggang 37.3 libong rubles bawat 1 sq. m, para sa "mga anchor" nanatili silang hindi nagbabago - 12.9 libong rubles bawat "parisukat".
Ang warehouse segment ay nagpakita ng magandang commissioning dynamics sa unang quarter ng 2017 - humigit-kumulang 119 thousand sq. m. ang pumasok sa merkado. m GBA, isang pagtaas ng 10.2% kumpara sa katapusan ng nakaraang taon. Kaya, 4 na bagong class A+/A complex ang inilagay: TSC "Klin" (56 thousand sq.m), "Technopark" (18.7 thousand sq.m), ORC "Radumlya" (1st stage, 13 thousand sq.m .), PSK "Nikolskoye" (8 thousand sq.m.). Sa pagtatapos ng taon, isa pang 500-600 thousand square meters ang inaasahang ilulunsad. m. Laban sa background na ito, ang rate ng bakante ay patuloy na tumataas at sa katapusan ng Marso ay 16% sa klase A at 15% sa klase B. Ang mga rate ng pagrenta sa segment kumpara sa katapusan ng 2016 ay bumaba ng 14% (sa 4.1 libo rubles ) sa klase A at sa pamamagitan ng 10% (hanggang sa 3.8 libong rubles)
sa klase B.
Komersyal na real estate, pagsusuri sa merkado ng komersyal na real estate rental market, retail real estate, opisina ng real estate.
Pangunahing konklusyon
Ang dami ng supply sa Moscow commercial real estate sales market ay makabuluhang nabawasan sa paglipas ng taon, na may sabay-sabay na makabuluhang pagbaba sa mga presyo. Sa kabaligtaran, sa komersyal na real estate rental market, ang mga rate ay nanatili sa antas ng Disyembre 2016, na may hindi gaanong makabuluhang pagbaba sa dami ng supply.
Ang dami ng supply sa parehong mga merkado ng pagrenta at pagbebenta ay tumaas sa buong taon para lamang sa mga retail na lugar. kumpara sa ibang uri ng real estate.
Para sa mga indibidwal na segment sa mga merkado ng pag-upa at pagbebenta, ang sitwasyon ay ang mga sumusunod:
- Ang pagbawas sa mga rate para sa mga retail na ari-arian ay hindi gaanong makabuluhan kumpara sa pagbawas sa mga presyo at kaunti ang pagkakaiba sa pagitan ng mga ari-arian sa loob at labas ng Garden Ring. Para sa mga ari-arian ng tingi sa kalye, ang mga rate at presyo sa labas ng sentro ay hindi gaanong nabawasan, habang sa gitna ang mga rate at, lalo na, ang mga presyo ay bumaba nang mas malaki.
- Maliban sa mga opisinang inuupahan sa labas ng sentro, ang dami ng supply ng mga ari-arian ng opisina ay seryosong bumaba, gayunpaman, habang ang mga rate ay tumaas nang katamtaman (mas makabuluhang sa gitna), ang mga presyo ay bumaba (mas makabuluhang sa loob ng Garden Ring).
- Ang kabuuang lugar ng mga lugar ng pang-industriya at bodega sa merkado ng pag-upa ay makabuluhang nabawasan, at bahagyang tumaas ang mga rate. Sa merkado ng pagbebenta, ang parehong dami ng supply at mga presyo ay bumaba sa isang average na rate.
Pangunahing konklusyon:
Ang kakulangan ng paglago sa komersyal na merkado ng real estate, tulad ng dati, ay nauugnay sa isang hindi sapat na antas ng aktibidad ng negosyo sa pagtatayo ng mga bagong pasilidad at lubhang katamtaman na mga tagapagpahiwatig ng macroeconomic. Sa kabila ng paglago ng pamumuhunan sa komersyal na real estate sa Russia noong 2017 ng 27% kumpara sa 2016, ang lag sa dami ng pamumuhunan mula sa antas ng pre-krisis ng 2013 ay higit sa dalawang beses. Sa ganitong mga kundisyon, ang merkado ng pag-upa ay nakakaramdam ng higit na kumpiyansa kaysa sa merkado ng pagbebenta.
Ang pagpapatupad ng pent-up na demand sa mababang merkado ng opisina dahil sa mababang aktibidad ng negosyo ay hindi pa kayang humantong sa pagtaas ng mga presyo kahit na sa harap ng pagbawas sa supply. Ang sitwasyon sa merkado ng pag-upa ay medyo mas mahusay, ngunit ang pagtaas sa mga rate ay hindi gaanong mahalaga. Nananatiling mababa ang demand ng consumer dahil sa mababang kita ng populasyon at sa pamamayani ng modelo ng pag-uugali sa pagtitipid. Ang mga salik na ito ay may negatibong epekto sa retail space market sa pangkalahatan, at sa overstocking ng sales market sa partikular.
Sa 2018, ang taon ng halalan sa pagkapangulo, malamang na mababa sa tradisyonal na aktibidad ang pamumuhunan. Dahil sa kakulangan ng paglago sa pamumuhunan at aktibidad ng negosyo, maaaring ipagpalagay na walang kapansin-pansing pagpapabuti sa komersyal na real estate market sa taon.
Pamamaraan ng pananaliksik
Bilang mga bagay para sa pananaliksik ng komersyal na merkado ng pagbebenta ng real estate, ang mga komersyal na real estate na bagay na ibinebenta sa mga bukas na mapagkukunan ay napili - opisina, pang-industriya at bodega na lugar (PSP) at libreng komersyal na lugar (PSN), pati na rin ang mga lugar ng tingi na may isang kabuuang lugar na higit sa 100 sq.m. Sa kasong ito, para sa layunin ng pagsusuri ng dynamics ng presyo, ginagamit ang weighted average na presyo ng benta, na kinakalkula bilang ratio ng kabuuang halaga ng mga bagay sa kabuuang lugar ng mga bagay na ito.
Bilang mga bagay para sa pananaliksik ng komersyal na real estate rental market, ang mga komersyal na real estate na bagay na inaalok sa mga bukas na mapagkukunan ay napili - tingian, opisina, pang-industriya at bodega na lugar (PSP) na may kabuuang lugar na higit sa 50 sq.m. Para sa layunin ng pagsusuri sa dynamics ng presyo, ginagamit ang average na rate ng rental, na kinakalkula bilang average na arithmetic ng mga presyo ng lahat ng mga bagay, pati na rin ang kabuuang taunang upa (GAP), na kinakalkula bilang kabuuan ng upa para sa ang taon.
upa
Market sa kabuuan
Dami ng supply
Ang dami ng supply sa buong 2017 ay kapansin-pansing nagbabago mula buwan hanggang buwan, ngunit sa pangkalahatan ay masasabi nating ito ay lumago hanggang sa tag-araw, pagkatapos nito ay bumaba.
Ang kabuuang pagbaba ng supply ayon sa lugar sa loob ng 12 buwan ay 7%.
Noong Disyembre 2017, 2,992 na bagay na may kabuuang lawak na 1,467 libong metro kuwadrado ang ipinakita sa merkado.
Mga tagapagpahiwatig ng presyo
Ang mga rate ng pagrenta sa buong 2017, pati na rin ang dami ng supply, ay nagbago, ngunit hindi gaanong.
Ang average na rate ng rental market mula Disyembre 2016 hanggang Disyembre 2017 ay tumaas ng 1% sa mga tuntunin ng ruble at bumaba ng 9% sa mga tuntunin ng dolyar. Noong Disyembre, ang average na rate ng rental ay 18,236 rubles/sq.m./year, o $313/sq.m./year.
Laban sa backdrop ng mababang inflation (2.5% para sa 2017 ayon sa Rosstat) at lubhang katamtaman ang iba pang macroeconomic indicator, ang 1% rate increase ay maaaring masuri bilang isang napakagandang indicator, na katangian ng ating "bagong economic reality." Kung ikukumpara sa merkado ng pagbebenta, ang merkado ng pag-aarkila para sa lahat ng uri ng real estate sa mga kundisyong ito ay gumagana nang mas mahusay.
Comparative analysis ayon sa mga segment
Dami ng supply
Ang rate ng paglago ng dami ng supply ayon sa kabuuang lugar noong 2017 sa rental market ay +4% para sa retail real estate, -5% para sa office real estate at -13% para sa pang-industriya at warehouse real estate.
Ang kabuuang lugar ng mga ipinakitang bagay noong Disyembre 2017 ay: 221 thousand sq.m. para sa mga pasilidad ng tingian, 750 thousand sq.m. – para sa opisina at 496 thousand sq.m. – ayon sa produksyon at bodega.
Sa buong 2017, ang average na lugar ng mga exhibited retail na lugar ay nabawasan ng 8%, pang-industriya at bodega - ng 15%, opisina - ng 13%.
Mga tagapagpahiwatig ng presyo
Ang average na rate para sa mga retail na lugar mula Disyembre 2016 hanggang Disyembre 2017 ay bumaba ng 5% hanggang 30,627 rubles/sq.m/year, para sa mga lugar ng opisina - tumaas ng 3% hanggang 17,129 rubles/sq.m/year, para sa mga pang-industriyang bodega na nadagdagan ng 2% at umabot sa 6,526 rubles/sq.m/year. Sa paghusga sa pagbaba ng mga rate ng rental, ang mga retail na lugar ay hindi gaanong hinihiling.
Ang pagbabago sa taunang kabuuang upa mula Disyembre 2016 hanggang Disyembre 2017 ay +23% para sa retail na lugar, -3% para sa opisina at -13% para sa industriyal at bodega.
Pagkatapos ng bahagyang pagtaas ng mga rate para sa retail na lugar noong 2016, nang bumaba ang mga rate para sa opisina ng real estate at industriyal at bodega, nagbago ang sitwasyon sa eksaktong kabaligtaran. Ang mababang demand para sa retail space, gayundin sa sales market, ay maaaring sanhi ng mababang kita ng populasyon at ang pamamayani ng isang modelo ng pag-iimpok ng pag-uugali.
Retail real estate
Dami ng supply
Ang dami ng supply ng retail space ayon sa lugar noong Disyembre 2017 sa gitna ay bumaba ng 31%, habang sa labas ng Garden Ring tumaas ito ng 7%. Ang pagbabago sa bilang ng mga ipinakitang bagay ay -31% at +18%, ayon sa pagkakabanggit.
Sa kabuuan, noong Disyembre 2017, 43 na bagay na may kabuuang lawak na 10 libong metro kuwadrado ang inilagay sa merkado sa loob ng Garden Ring at 625 na bagay na may lawak na 211 libong metro kuwadrado sa labas nito. Ang kabuuang supply ng mga retail na lugar ay umabot sa 668 na mga bagay na may kabuuang lugar na 221 libo. sq.m. na may average na lugar ng isang bagay na 331 sq.m.
Mga tagapagpahiwatig ng presyo
Ang average na rate para sa mga property sa center mula Disyembre 2016 hanggang Disyembre 2017 ay bumaba ng 2% hanggang 62,471 rubles/sq.m/year, at para sa mga property sa labas ng Garden Ring ay hindi nagbago at umabot sa 28,438 rubles/sq.m/year . Sa paghusga sa pamamagitan ng makabuluhang pagbawas sa mga rate para sa mga bagay sa gitna para sa ikalawang taon na, ang pangangailangan para sa mga ito ay bumababa.
Bumaba ng 31% ang taunang upa para sa mga ari-arian sa loob ng Garden Ring, at sa labas ng Garden Ring ay tumaas ng 34%.
Street-tingi
Ang dami ng supply ng street-retail na format na bagay sa loob ng 12 buwan sa mga tuntunin ng kabuuang lugar ay tumaas ng 12%, kasama. sa gitna - nabawasan ng 6%, at sa labas ay tumaas ng 14% at umabot sa 17 na mga bagay na may kabuuang lugar na 3 thousand sq.m. sa gitna at 224 na bagay na may lawak na 61 thousand sq.m. lampas.
Ang average na rate ng rental para sa 12 buwan ay bumaba ng 9% hanggang 33,948 rub./sq.m./year, habang sa gitna ay bumaba ito ng 16% hanggang 70,361 rub./sq.m./year, at sa labas nito - ng 4 % hanggang RUB 31,184/sq.m./year.
Ang sitwasyon na may demand para sa street-retail sa center ay medyo naiiba sa sitwasyon para sa retail na lugar sa pangkalahatan - dahil noong 2016 ang mga presyo para sa street-retail sa center ay tumataas. Gayunpaman, sa 2017, ang pagbaba sa mga presyo para sa mga naturang bagay ay malinaw na lumampas sa pagbaba ng mga presyo para sa street-retail sa paligid.
Real estate sa opisina
Dami ng supply
Ang dami ng supply ng opisina ayon sa kabuuang lugar mula Disyembre 2016 hanggang Disyembre 2017 ay bumaba ng 45% sa gitna at tumaas ng 1% sa labas nito. Ang pagbabago sa bilang ng mga eksibit na lugar ay -28% at +16%, ayon sa pagkakabanggit.
Sa kabuuan, noong Disyembre 2017, 174 na bagay ang ipinakita sa loob ng Garden Ring at 1,612 na bagay sa labas nito na may kabuuang lawak na 57 at 693 libong metro kuwadrado. m ayon sa pagkakabanggit. Ang kabuuang supply ng espasyo ng opisina noong Disyembre ay umabot sa 1,786 na bagay na may kabuuang lawak na 750 thousand sq. m. na may average na lugar na 420 sq. m bawat bagay. m.
Mga tagapagpahiwatig ng presyo
Ang average na rate para sa mga ari-arian ng opisina noong 2017 ay karaniwang tumaas ng 3% hanggang RUB 17,129/sq.m./year. Sa loob ng Garden Ring, ang average na rate ay tumaas ng 10% at umabot sa 28,049 rubles/sq.m./year, at sa periphery ng 5% hanggang 15,950 rubles/sq.m./year.
Ang kabuuang taunang upa para sa mga alok ng opisina sa sentro ay bumaba ng 38%, at sa labas ng Garden Ring - tumaas ng 5%.
Sa paghusga sa mga pagbabago sa mga rate sa nakalipas na 2 taon, ang pangangailangan para sa mga ari-arian ng opisina sa sentro ay mas mataas kaysa sa labas nito.
Ang departamento ng pananaliksik ng Cushman & Wakefield ay nagpakita ng isang pangwakas na pangkalahatang-ideya ng komersyal na merkado ng real estate sa pagtatapos ng 2017 at mga paunang pagtataya para sa pagbuo ng merkado sa 2018.
Ayon sa mga eksperto, nagsimula na ang pagbabago ng ikot sa komersyal na real estate market. Pagkatapos ng 4 na taon ng pagbaba, ang real estate market ay tumalbog sa ibaba at maaaring mangyari ang pagbaliktad sa isang paitaas na ikot sa 2018. Sa kabila ng katamtamang mga rate ng paglago ng ekonomiya, ang mga ari-arian ng real estate ay magpapakita ng mas mahusay na mga resulta. Ang pagbubukod ay ang bagong konstruksiyon, na magiging katamtaman sa 2018 at 2019, dahil ang mga sinimulang proyekto ay nagyelo at walang mga bagong proyekto ang naplano sa panahon ng recession.
Noong 2017, natagpuan ng komersyal na real estate market ang pinakamababa nito. Laban sa background ng nabawasan na mga rate, ang dami ng mga transaksyon ay kapansin-pansing tumaas - sa Moscow, halos 2 milyong sq.m ng mga opisina ang nagbago ng mga nangungupahan. Nagsisimula nang uminit ang merkado, ngunit hindi dahil sa paglago ng haka-haka, ngunit dahil sa mga pagbabago sa istruktura sa demand. Nangangahulugan ito na ang mga spread ng presyo ay patuloy na lalawak at ang agwat sa pagitan ng matagumpay at hindi matagumpay na mga proyekto ay lalawak. Sa mga darating na taon, masasaksihan natin ang mga pagbabago sa istruktura sa mga gumagamit ng real estate. Sa opisina at retail na sektor, mabubuo ang mga industriyang nagpapakita ng advanced na pag-unlad at ang mga nahuhuli.
Paglago sa paggasta ng consumer para sa ilang partikular na grupo ng mga produkto at serbisyo
Ang istraktura ng pagkonsumo ay magsisimulang magbago pabor sa mas malaking bahagi ng sektor ng serbisyo. Nangangahulugan ito na ang pagiging epektibo ng tradisyonal na anchor function sa mga shopping center ay bababa. Bilang karagdagan, ang pinakamabilis na lumalagong mga industriya ay mabubuo: ang sektor ng pananalapi, turismo, mga serbisyong medikal at pagtutustos ng pagkain. Ang mga tradisyunal na "driver" ng consumer market (damit, tsinelas, electronics) ay magpapakita ng kaunting mga rate ng paglago. Ito ay maaaring humantong sa isang pagbabago sa "anchor" na modelo para sa mga shopping center.
Sa 2018, haharapin ng sistema ng pagbabangko ang pinakamalalang problema ng masamang utang, kabilang ang real estate. Sa konstruksyon, mga transaksyon sa real estate at kalakalan, ang bahagi ng overdue na utang noong Disyembre 2017 ay 17%, 23% at 12%, ayon sa pagkakabanggit, na may average para sa ekonomiya sa 7%. Ang istraktura ng merkado ng pamumuhunan ay mananatiling pareho, ang mga mamumuhunan ng Russia ay patuloy na mangibabaw sa merkado. Maaaring mapataas ng mga resolusyon ng bangko ang supply ng mga asset ng pamumuhunan sa merkado. Noong 2017, ang merkado ng real estate ng Russia ay nagpakita ng pagtaas sa mga volume ng pamumuhunan na 27%. At kahit na ang taon ng rekord ng 2013, kapag ang mga pamumuhunan ay lumampas sa 10 bilyong euro, ay napakalayo pa rin, ang mga eksperto ay naniniwala na ang merkado ng pamumuhunan ay lumitaw mula sa pag-urong at pumasok sa isang yugto ng paglago.
Ang 2018 ay magiging medyo kalmado, dahil ayon sa kaugalian sa taon ng halalan ng pangulo ay mababa ang aktibidad ng pamumuhunan, ngunit sa 2019 isang makabuluhang pagtaas sa dami ng mga transaksyon ay posible, na maaapektuhan ng parehong paglago sa halaga ng mga asset at ang pagsasakatuparan ng nakakulong na pangangailangan.
Ang dayuhang pamumuhunan ay mayroon pa ring maliit na bahagi sa Russia, at ang sitwasyong ito ay magpapatuloy sa mga darating na taon. Ang merkado ng real estate ay patuloy na pinangungunahan ng mga domestic investor. Ang sitwasyong ito ay nabuo mula noong 2009, kahit na ang mga mamumuhunan sa Europa ang bumubuo sa merkado noong 2004-2007. Ayon sa mga eksperto, ang bahagi ng dayuhang pamumuhunan sa Russia sa mga darating na taon ay hindi lalampas sa 20%, hanggang sa muling magbubukas ang merkado sa dayuhang kapital.
Real estate sa opisina
Sa kabila ng katotohanan na maraming mga tagapagpahiwatig sa unang tatlong quarter ng 2017 ang nahuli sa 2016, sa pagtatapos ng 2017 ang sitwasyon ay bumuti. Ang merkado ng opisina sa Moscow ay nasa pinakamababang punto nito. Sa 2018, inaasahan ang bahagyang pagtaas sa mga rate ng rental, pangunahin dahil sa mga proseso ng inflationary at ang pag-alis ng mga pinakamahusay na alok mula sa merkado. Ang real estate ay ang pangunahing mapagkukunan para sa pagbawas ng mga gastos para sa mga kumpanya na nahaharap, sa isang banda, sa pagtaas ng mga gastos sa produksyon, at sa kabilang banda, na may pag-urong ng epektibong demand.
Noong 2017, halos lahat ng mga proyektong ipinagpaliban noong 2015-2016 ay natapos. Ang pagbaba sa bagong konstruksiyon ay hinuhulaan din para sa 2018-2020. Sa 2018, ang bilis ng bagong konstruksiyon ay mananatili sa parehong antas. Ang 2019 ay magdadala ng bahagyang pagtaas sa bagong konstruksyon. Kaya, sa 2018-2020, inaasahan ang mababang antas ng aktibidad ng konstruksiyon na may kabuuang bulto na 1 milyon sq.m ng espasyo ng opisina, na may katumbas na pababang kalakaran sa mga antas ng bakante. Tulad ng inaasahan, sa pagtatapos ng 2017, ang kabuuang dami ng bagong konstruksyon ay umabot sa 408,000 sq.m., 240,000 sq.m. kung saan ay ang lugar ng dalawang tore sa Moscow City. 4 na gusali ng opisina ang na-commissioned, ang isa ay in demand bago pa man ito pumasok sa merkado.
Ang record na mataas na demand para sa mga opisina ay bumalik sa mga antas bago ang krisis. Sa loob ng apat na quarter ng 2017, 2,900 bagong transaksyon ang natapos na may kabuuang volume na humigit-kumulang 1.91 million sq.m.
Ang pagbabalik sa mga antas ng demand bago ang krisis ay nauugnay sa pagpapatupad ng pent-up na demand sa isang mababang merkado at ang aktibidad ng pamahalaan. mga korporasyon. Ang negosyo ay umangkop sa bagong pang-ekonomiyang katotohanan, na-optimize na mga diskarte at handang gumawa ng mga desisyon sa isang matatag na merkado. Dagdag pa rito, natapos na ang limang taong yugto pagkatapos ng nakaraang pagtaas ng mga relokasyon noong 2012. Ang malalaking transaksyon (mula sa 5,000 sq.m.) ay bumubuo ng 15% ng demand. Ito ang pagkuha ng ilang buong gusali at mga indibidwal na bloke sa mga sentro ng negosyo. Ang pinakaaktibo at interesado sa paglipat ng mga industriya sa 2017 ay ang mga kumpanya sa IT at software sector (21%), Banking and Finance (13%) at Retail trade (11%). Pagkatapos ng record na mataas na demand noong 2017, inaasahan ang bahagyang pagbaba ng demand para sa office space sa 2018 at mananatili sa katulad na antas sa 2019.
Sa unang kalahati ng taon, nagkaroon ng mataas na negatibong pagsipsip, gayunpaman, sa pagtatapos ng 2017, bumuti ang sitwasyon at ang pangangailangan para sa karagdagang espasyo sa opisina ay patuloy na lalago.
Ang Moscow City ay ang pinakasikat na submarket sa Moscow noong 2017. Habang ang maraming mga submarket ay nagiging hindi gaanong kaakit-akit, ang mga opisina na may mga sentral na lokasyon tulad ng Shabolovsky, Belorussky at City submarket ay lalong in demand. Ang pinaka-kaakit-akit ay ang Moscow City submarket. Ang ikaapat na quarter ng 2017 ay nagkaroon ng malaking epekto sa mataas na pagsipsip sa submarket ng Lungsod. Ang dami ng supply ay tumaas ng 239,000 sq.m., ngunit ang bakante ay nanatili sa parehong antas dahil sa mataas na demand. Kaya, sa sandaling lumitaw ang bagong de-kalidad na espasyo sa Lungsod sa magagandang rate at kundisyon, agad na sakop ng demand ang supply.
Ang bakante sa merkado sa kabuuan (sa klase "A", "B+" at "B-") ay matatag. Sa 2018-2020, inaasahan ng mga analyst ng Cushman at Wakefield ang pagbaba ng mga bakante sa klase na "A". Sa patuloy na pagbaba ng bagong pagtatayo ng opisina at dami ng transaksyon sa 5-taong mataas, nagsimulang bumaba ang bakante sa pagtatapos ng taon at mananatili sa 12.5% sa 2018. Sa pagtatapos ng 2017, laban sa backdrop ng negatibong taunang pagsipsip at isang mataas na bahagi ng bagong konstruksiyon sa klase "A", ang halaga ng bakanteng espasyo sa opisina ay lumampas sa 2016 na numero. Ang mga magagamit na mataas na kalidad na lugar ng opisina na may iba't ibang laki at sa iba't ibang antas ng pagiging handa ay kasalukuyang magagamit sa halos lahat ng mga distrito ng Moscow. Gayunpaman, mas malapit ang lokasyon sa gitna, mas mababa ang rate ng bakante.
Ang timbang na average na ruble na katumbas ng mga rate ng rental para sa mga transaksyon na natapos noong 2017 ay umabot sa 17,848 rubles bawat sq.m bawat taon. Ang weighted average na katumbas ng dolyar ng mga rate ng rental ay $307 kada sq.m. kada taon. Ito ay isang makasaysayang minimum na rate ng rental para sa mga opisina sa Moscow. Sa 2018-2020, inaasahan ng mga eksperto sa Cushman at Wakefield ang pagtaas ng mga rate ng rental sa rate ng inflation dahil sa matatag na halaga ng palitan ng ruble at ang kakulangan ng mga pang-ekonomiyang kinakailangan para sa pag-activate ng merkado.
Ang bahagi ng mga kontrata sa pag-upa ng dolyar sa pangkalahatan sa merkado ng opisina ay umabot sa isang makasaysayang mababang (unti-unting bumababa ang bilang mula 98% noong 2014, 18% sa pagtatapos ng 2015 at hanggang 7% noong 2017). Ang bahagi ng mga kontrata sa dolyar sa klase na "B" noong 2017 ay 1.2% lamang. Ang bahagi ng mga kontrata sa pag-upa ng dolyar sa klase na "A" ay 23% (ang bilang ay tumaas kumpara sa nakaraang taon, kapag ang mga kontrata sa dayuhang pera ay umabot sa 18%).
Retail real estate
Ang bilis ng bagong konstruksyon sa retail real estate market ay bumagal. Sa 2018, ang pag-commissioning ng bagong espasyo ay mananatiling mababa, at ang pokus ng pag-unlad ay lumilipat patungo sa maliliit na shopping center - mga pasilidad na nasa distrito. Ang mga unang positibong pagbabago ay naging kapansin-pansin laban sa backdrop ng pagbawi ng merkado - isang unti-unting pagbaba sa antas ng bakante, ang simula ng isang pagtaas sa tagapagpahiwatig ng "pangunahing" rental rate.
Ang isang pagbaba sa aktibidad ng konstruksiyon ay sinusunod pareho sa Moscow at sa Russia sa kabuuan. Noong 2017, kalahati ng mas maraming retail space ang na-commissioned gaya noong 2016 - 16 retail properties na may kabuuang leasable area na 616,000 sq.m. - na isang record na mababa sa loob ng 10 taon. Ang atensyon ng mga developer ay iginuhit sa mga kasalukuyang pasilidad sa halip na sa pagtatayo ng mga bago - ang reconception at pagpapalawak ng mga kasalukuyang shopping center ay isinasagawa. Kaya, sa mga rehiyon ng Russia, ang pangunahing bahagi ng bagong konstruksiyon (halos 60%) ay nahulog sa mga bagong yugto ng umiiral na mga proyekto.
Tapos na ang panahon ng super-regional at regional malls. Ang paglago sa format na ito ay magiging mas organiko na ngayon (sa pamamagitan ng pagpapalawak ng mga kasalukuyang medium at malalaking pasilidad). Ang pagtatayo ng distrito at lokal na mga pasilidad ng tingi ay tila ang pinakamainam na diskarte sa kasalukuyang mga kondisyon ng merkado - ang mga maliliit na lugar ay mabilis na napupuno ng mga nangungupahan, ang mga pang-araw-araw na pagbili ay matatag sa panahon ng isang krisis at hindi napapailalim sa kumpetisyon mula sa lumalaking online na benta. Ang pamamaraang ito ay nagpapatunay din na matagumpay sa mga pamilihan sa Kanluran. Halimbawa, sa United States, ang maliliit na retail na format ang pinaka aktibong lumalagong segment sa mga nakalipas na taon.
Sa katapusan ng 2017, ang average na laki ng isang umiiral na shopping center ay 36,800 sq.m., habang ang average na laki ng isang retail facility na binalak magbukas sa 2018 ay 28,500 sq.m.
Ang istraktura ng merkado ayon sa laki ng mga pasilidad sa tingi (lahat ng mga rehiyon ng Russian Federation, kabilang ang Moscow)
Ang takbo ng paglilipat ng pokus ng mga developer mula sa pagtatayo ng malalaking pasilidad patungo sa mas maliliit na proyekto ay halata kapag sinusuri ang istruktura ng mga proyektong binalak para sa pagkomisyon. Ang bahagi ng mga maliliit na sentro ng pamimili ng distrito na may lawak na hanggang 20,000 sq.m ay tumataas nang pabago-bago, kapwa sa mga tuntunin ng bilang ng mga bagay at sa kabuuang lugar. Ang mga retailer, pati na rin ang mga developer, ay nakikisabay sa mga modernong realidad sa merkado, na aktibong bumubuo ng mga mini-format (My Auchan, AB Daily, Detsky Mir, Leroy Merlin, atbp.).
Ang pagbawi sa aktibidad ng konstruksiyon sa retail space market ay hindi inaasahan sa susunod na dalawang taon. Karamihan sa mga maliliit na shopping center at 1-2 malalaking proyekto ay bubuksan bawat taon. Sa 2018, ang bagong konstruksiyon ay mananatili sa antas ng 2017. Malamang na isang malaking pasilidad lamang ang magbubukas - Kashirskaya Plaza (GLA - 71,000 sq.m).
Ang mga retailer ay naghahanap ng mga bagong epektibong format. Ang malalaking operator ay nagpapatuloy sa kanilang katamtamang pagpapalawak. Ang pinaka-aktibong umuunlad na mga manlalaro sa merkado ay ang mga kadena ng grocery. Ang format ng mga food hall at gastro space, na medyo bago sa merkado ng Russia, ay nakatanggap ng aktibong pag-unlad. Sa ngayon, 8 mga bagay ng format na ito ang binuksan sa Moscow, ang mga bagong proyekto ay inihayag nang higit pa at mas madalas, kabilang ang bilang bahagi ng mga operator ng shopping center (Fifth Avenue shopping center, Nikolskaya Plaza, Golden Babylon shopping center). Ang mga food hall ay nagiging traffic-generating tenant at mga bagong sentro ng atraksyon para sa retail property. Ang mga retailer ng grocery na dating nagpapatakbo sa ilang mga format (hypermarket, supermarket, minimarket, atbp.) ay tumatangging bumuo ng hindi gaanong matagumpay na mga konsepto. Kaya, ang Okay ay nagbebenta ng mga tindahan ng supermarket na format, at ang X5 ay inilagay para sa pagbebenta ng Perekrestok Express. Ang mga tatak ng Russia ay nag-anunsyo ng mga plano para sa internasyonal na pagpapalawak - Leonardo, Doubleby, Tashir Pizza, Gulliver, Alex Fitness. Ang ilang mga internasyonal na retailer na pumasok sa merkado ng Russia noong 2017 ay agad na nagsimula ng aktibong pagpapalawak - ang Japanese brand na Miniso ay nag-anunsyo ng mga plano na pumasok sa mga rehiyon at magbukas ng 100 na tindahan sa 2019, Under Armour, bilang karagdagan sa Moscow, ay naglunsad ng mga tindahan sa St. Petersburg at Yekaterinburg.
Ang 2017 ay isang panahon ng stabilization sa retail space market. Ang mga komersyal na kondisyon sa merkado sa kabuuan ay nanatili sa parehong antas, at ang "pangunahing" segment ay nagpakita ng mga unang palatandaan ng paglago, na sumasalamin sa lumalaking kumpiyansa ng mga manlalaro sa merkado. Ang pinakasikat na istraktura ng pagbabayad sa pag-upa sa mga shopping center sa Moscow ay nananatiling isang pinagsamang rate ng pag-upa - alinman sa minimum na fixed payment o isang porsyento ng turnover ng nangungupahan, alinman ang mas mataas, ay ginagamit bilang upa. Ang "net" % ng turnover ng nangungupahan bilang upa (nang walang nakapirming bayad) ay bihirang ginagamit, pangunahin para sa malalaking anchor na nangungupahan (mga hypermarket, entertainment, mga sinehan). Nag-iiba-iba ang mga kagawian sa pagitan ng mga shopping center - sa ilang shopping center ang mga kategoryang ito ay mayroon ding fixed rental rate. Sa karaniwan, ang rate ng interes ay nag-iiba sa pagitan ng 12%-15% para sa mga operator ng shopping gallery, 3-7% para sa malalaking anchor tenant.
Mga rate ng pagrenta sa mga “prime” shopping center*
| Uri ng nangungupahan | MIN | MAX |
| Hypermarket (angkla ng pagkain) | - | 8 000 |
| Mga DIY hypermarket | - | 10 000 |
| Sentro ng Libangan | - | 14 000 |
| Sinehan | 6 000 | 12 000 |
| Fashion anchors | - | 15 000 |
| Mga tindahan ng shopping gallery | 20 000 | 180 000 |
| Mga fitness club | 6 500 | 10 000 |
| Mga restawran, coffee shop/cafe | 20 000 | 100 000 |
| Kainan | 75 000 | 150 000 |
* Ang mga average na rate para sa matagumpay na retail facility sa Moscow ay ibinibigay. Magagamit lamang ang mga ito bilang isang magaspang na pagtatantya at maaaring mag-iba nang malaki depende sa shopping center.
Warehouse real estate
Ang 2017 ay isang punto ng pagbabago para sa merkado ng rehiyon ng Moscow. Laban sa backdrop ng pangmatagalan, patuloy na mataas na demand, sa ikalawang kalahati ng 2017 nagsimulang bumaba ang bahagi ng bakanteng espasyo, at huminto ang pagbaba sa average na rate ng rental. Nagkaroon ito ng positibong epekto sa aktibidad ng mga developer. Ang mga anunsyo ng mga bagong proyekto ay lumitaw, ngunit ang mga ito ay inaasahang maipapatupad hindi sa haka-haka, ngunit pagkatapos na pumirma sa isang paunang kasunduan sa pag-upa o pagbebenta ng espasyo sa bodega. Mayroong nananatiling mataas na pangangailangan para sa espasyo ng bodega sa Moscow at sa mga rehiyon. Ang bahagi ng bakanteng espasyo sa rehiyon ng Moscow ay bumababa. Mas gusto ng mga developer sa warehouse market ang built-to-suit kaysa sa speculative construction. Sa 2018, magpapatuloy ang trend. Gayunpaman, hindi maaaring asahan ng isang tao ang isang matalim na pagtaas sa mga rate at isang pagbawas sa bahagi ng bakanteng espasyo dahil sa matatag na pangangailangan. Ang merkado ay mananatiling isang palengke ng nangungupahan, at ang nangungupahan ay handang maghintay para sa isang angkop na bodega na itatayo sa isang angkop na lokasyon sa halip na magrenta ng espasyo sa isang lumang, inconveniently located warehouse complex. Sa mga rehiyon ay nakikita rin namin ang isang pagtutok sa built-to-suit. Noong 2016, ang bilis ng speculative construction doon ay bumaba at ang mga rate ng pag-upa ay nagpapatatag, at sa St. Petersburg market ay may kakulangan ng espasyo sa bodega, kaya naman ang mga rate ng pag-upa sa rehiyong ito ay mas mataas kaysa sa Moscow. Sa mga rehiyon, gayundin sa capital market, magpapatuloy ang trend. Ang mga developer ay magtatayo nang hindi gaanong haka-haka, na mas gustong simulan ang pagtatayo pagkatapos magtapos ng isang paunang pag-upa o kasunduan sa pagbebenta, ang mga rate ng pag-upa ay mananatiling stable, at ang rate ng bakante ay dahan-dahang bababa.
Sa merkado ng bodega ng rehiyon ng Moscow, ang bahagi ng bakanteng espasyo ay bumababa laban sa backdrop ng mga minimum na rate ng pag-upa at mababang aktibidad ng konstruksiyon. Ang bahagi ng bakanteng espasyo sa rehiyon ng Moscow ay nagsimulang bumaba sa pagtatapos ng 2017. Inaabandona ng mga developer ang speculative construction at nag-aalok na magtayo ng mga custom na warehouse complex. Sa 2018, magpapatuloy ang pagbaba sa bahagi ng mga bakante, ngunit hindi magiging mabilis ang pagbaba. Mayroong maraming maginhawang lokasyon na built-to-suit na mga site sa rehiyon ng Moscow, at ang mga kliyente ay handang maghintay at makakuha ng isang bodega na ganap na nakakatugon sa kanilang mga kinakailangan, habang ang mga bakanteng espasyo ay nananatiling bakante.
Noong 2017, ang hiniling na average na rate ng rental ay RUB 3,300. bawat sq.m bawat taon, na 10% na mas mababa kaysa sa parehong bilang noong 2016. Hindi namin hinuhulaan ang pagbaba o pagtaas sa mga rate ng rental sa 2018. Para sa ilang malalaking developer, komportable ang mga rate na ito.
Noong 2017, 463,000 sq.m ng bagong espasyo sa bodega ang inilagay, na 45% na mas mababa kaysa sa parehong bilang noong 2016. Sa ikaapat na quarter ng 2017, 185,000 sq.m ng bagong espasyo sa bodega ang na-commission, na kumakatawan sa 40% ng kabuuang taunang paglago. Ang mababang mga rate ng pag-upa at isang malaking halaga ng bakanteng espasyo sa bodega ay hindi hinihikayat ang mga developer na kumpletuhin ang pagtatayo ng mga proyektong itinatayo at magsimula ng mga bago. Bumuti ang sitwasyon sa ikaapat na quarter, nang magsimulang bumaba ang vacancy rate. Sa 2018, tataas ang bilis ng konstruksiyon. Humigit-kumulang 700,000 sq.m ng mataas na kalidad na espasyo ng bodega ang itatayo sa rehiyon ng Moscow, 60% nito ay mayroon nang mga kasunduan sa pag-upa at pagbili.
Ang pamamahagi ng espasyo ng bodega sa rehiyon ng kabisera ay hindi nagbago sa mahabang panahon, ngunit maaari itong magbago sa katamtamang termino. Ito ay dahil sa pagkumpleto ng unang yugto ng muling pagtatayo ng mga highway ng Gorky, Kaluga at Yaroslavskoye, isang pagbaba sa mga presyo ng lupa para sa pagtatayo ng mga produksyon at logistik complex, ang muling pagtatayo ng network ng kalsada sa pagitan ng Third Transport Ring at ng Moscow Ring Daan, at pagtaas ng aktibidad ng mga developer.
- Simferopolskoye - 18.9% (4,047,000 sq.m);
- Novoryazanskoe - 15.7% (3,357,000 sq.m);
- Dmitrovskoye - 14.0% (3,001,000 sq.m.).
Noong 2017, 1,229,000 sq.m ng mataas na kalidad na espasyo ng bodega ang nirentahan at binili, na katumbas ng parehong bilang noong 2016. Ang isang makabuluhang pagkakaiba sa pagitan ng demand sa 2017 at 2016 ay ang pagbaba sa bilang ng mga transaksyon. Kung ikukumpara noong 2016, bumaba ng 25% ang bilang ng mga transaksyon. Noong 2017, ang malalaking bodega ay in demand. Ang laki ng average na kahilingan noong 2017 ay tumaas ng 25% at umabot sa 16,000 sq.m. Isa ito sa mga dahilan ng mababang rate ng pagbaba sa bahagi ng bakante sa rehiyon. Hindi nakahanap ng isang handa na bodega ng kinakailangang lugar, ang mamimili ay pumasok sa isang built-to-suit na kasunduan. Ayon sa mga pagtataya ng Cushman & Wakefield, mananatili ang demand para sa espasyo ng warehouse sa antas ng 2016-2017. Sa 2018, humigit-kumulang 1,200,000 sq.m. ang uupahan at bibilhin.
Ang bahagi ng mga retail chain sa istraktura ng naupahan at binili na espasyo ng bodega noong 2017 ay 51%. Tradisyonal na tinatapos ang mga transaksyon para sa pinakamalalaking lugar sa segment na ito. Ang average na laki ng transaksyon sa mga retail chain noong 2017 ay 30,000 sq.m., na halos 47% na mas mataas kaysa sa average ng market. Dapat tandaan na ang bahagi ng segment ng Damit at Kasuotan sa paa ay tumaas mula 5% noong 2016 hanggang 30% noong 2017 at ang bahagi ng bahagi ng pagkain at inumin ay bumaba mula 27% noong 2016 hanggang 12% bago ang 2017. Nabanggit ni Cushman & Wakefield analyst sa katapusan ng 2016 taon, ang trend ng lumalaking demand para sa warehouse space mula sa pagmamanupaktura at logistik kumpanya ay hindi natuloy sa 2017. Matapos tumaas ang kanilang bahagi noong 2016 hanggang 18% at 16%, ayon sa pagkakabanggit, noong 2017 ay bumaba ang kanilang bahagi sa mga antas ng 2015.
Sa mga rehiyon ng Russia, nananatiling mataas ang demand para sa mga bodega. Mas gusto ng mga developer ang built-to-suit kaysa sa speculative construction. Noong 2017, 377,000 sq. m. ang itinayo sa mga rehiyon ng Russian Federation. m ng mataas na kalidad na espasyo ng bodega, na 195,000 sq. m sa ibaba ng 2016 na mga numero. 48% ng mga bagong bodega sa mga rehiyon ng Russia ay itinayo sa mga rehiyon ng Novosibirsk, Samara at Primorsky Territory. Sa mga tuntunin ng bilis ng konstruksiyon, ang mga rehiyong ito ay nauuna sa St. Petersburg noong 2017, na tradisyonal na pumapangalawa pagkatapos ng Moscow sa mga tuntunin ng bilis ng bagong konstruksiyon. Ang paglago ng suplay sa St. Petersburg ay ang pinakamababa sa nakalipas na 6 na taon. Nagdulot ito ng kakulangan ng espasyo sa bodega at pagtaas ng mga rate ng pagtatanong sa rehiyong ito. Ayon sa mga paunang pagtataya, sa 2018 ang bilis ng bagong pagtatayo ng bodega sa mga rehiyon ay magiging 30% na mas mataas - mga 525,000 sq.m ng bagong espasyo ng bodega ang itatayo. Ang mga paunang kasunduan sa pag-upa at pagbebenta ay natapos na para sa 57% ng mga ito.
Sa mga tuntunin ng dami ng inuupahan at binili na espasyo, ang resulta ng 2017 sa mga rehiyon ng Russia ay naging mas mahusay kaysa sa 2016 sa lahat ng aspeto. Ang dami ng mga natapos na transaksyon ay tumaas ng 72% at umabot sa 626,000 sq.m. Ang bilang ng mga transaksyon ay tumaas ng 60%. Ang average na laki ng transaksyon noong 2017 ay 9,000 sq.m., na 14% na mas mataas kaysa noong 2016. Kaya, ang dalawang taong kalakaran ng pagbawas sa dami ng mga natapos na transaksyon ay tumigil. Ayon sa kaugalian, sa lahat ng mga rehiyon, ang karamihan ng mga transaksyon sa mga bodega ay isinasagawa sa St. Petersburg. Noong 2017, 30% ng mga transaksyon ang natapos sa rehiyong ito. Ang pangalawang rehiyon sa mga tuntunin ng dami ng transaksyon ay Yekaterinburg; ang rehiyong ito ay umabot sa 24% ng mga transaksyon sa rehiyon noong 2017. Ang mga analyst ng Cushman at Wakefield ay hinuhulaan na ang pangangailangan para sa espasyo ng bodega sa mga rehiyon ay magpapatuloy sa susunod na taon. Ang dami ng mga natapos na transaksyon sa warehouse real estate ay nasa antas ng 2017 at magiging mga 600,000 sq.m.
Cushman at Wakefield Research Department
Ang mga presyo sa real estate market ay nanatiling hindi nagbabago sa loob ng mahabang panahon, habang ang pababang trend ay nagpapatuloy. Batay sa mga resulta ng 2017, maaari nating sabihin na ang mga kanais-nais na kondisyon ay lumitaw para sa pagbili ng real estate, na nauugnay din sa pagbaba sa mga rate ng mortgage, na umaabot sa 7% bawat taon. May mga kagustuhang programa, mga subsidyo ng gobyerno, at mga diskwento mula sa mga developer. Kaya sulit ba ang pagbili ng bahay o mas mabuting ipagpaliban ang deal hanggang sa susunod na taon? Ano ang mga prospect para sa real estate market? Ang pamumuhunan ba sa pabahay ay kumikita at makatwiran sa ekonomiya?
Ang sitwasyon sa merkado ng real estate sa pagtatapos ng 2017
Sa pagtatapos ng 2017, ang merkado ng real estate ay nagpapakita ng isang pababang trend sa mga presyo, na ginagawang posible na bumili ng pabahay sa isang katamtamang presyo. Limitado ang demand ng populasyon, at patuloy na lumalaki ang supply. Sa Moscow, lumitaw ang sumusunod na sitwasyon:
Ang mga developer ay patuloy na nagtataglay ng mga promosyon, pakikipagsosyo at mga diskwento sa presyo para sa mga kliyente, na sanhi ng matinding kompetisyon sa industriya. Sa pagtatapos ng 2017, ang mga presyo ay hindi tumaas, ngunit ang pag-commissioning ng mga bagong gusali ay tumaas nang malaki.
Dapat bang bumili ang mga residente ng kabisera ng mga apartment na may mortgage o mas mabuting maghintay hanggang sa susunod na taon? Naniniwala ang mga eksperto na ang kasalukuyang sitwasyon sa merkado ng real estate ay ang pinaka-kanais-nais para sa pagbili ng pabahay. Ang pinakamababang mortgage rate ay 6.75%, ito ay subsidized ng developer. Siyempre, maaari nating asahan na ang isang promotional rate na 6% ay ilalapat sa mga darating na taon, ngunit kumikita na ang pagbili ng mga apartment.
Ngayon, ang mga rate ng mortgage ay bumaba nang malaki, at ang mga bangko ay nagpapatupad ng iba't ibang mga scheme para sa pagbili ng mga ari-arian. Kahit na ang mortgage ay lumalabas na mas kumikita sa 2018, maaari mong i-refinance ang umiiral na loan.
Dapat ba akong bumili ng bahay na may mortgage o mas mabuti bang itabi ang kinakailangang halaga? Siyempre, ang bawat tao ay nagpapasya nito nang nakapag-iisa. Kung makakita ka ng angkop na apartment na ganap na nababagay sa iyo sa presyo, sulit na kumuha ng pautang. Kung wala pang pinakamainam na alok sa merkado, maaari kang magpatuloy sa pag-save. Totoo, may panganib ng kaguluhan sa pananalapi at pagkawala ng ipon, gaya ng nangyari noong 2014. Para sa mga nag-iipon, mas mahusay na i-convert ang higit sa kalahati ng kanilang mga ipon sa dayuhang pera at ilagay ito sa Sberbank o VTB - sa cash sa isang safe deposit box.
Ang tag ng presyo para sa pabahay mula sa developer ay lumalabas na mas mababa dahil sa mababang demand at ang kahanga-hangang dami ng square meters na inilagay sa operasyon. Gaano karaming pera ang kailangan para makabili ng pangunahing bahay?
Sa pangkalahatan, ang pagbili ng isang apartment mula sa isang developer ay ang pinaka-kaakit-akit na opsyon. Hindi lamang may mga promosyon at pinababang rate na naghihintay para sa iyo, ngunit ang mga presyo ay abot-kaya. Kaya, sa pamamagitan ng pagpili ng apartment sa bagong Liner complex at pagbabayad ng 100% ng halaga nito, makakatanggap ka ng mga designer finishes at kusinang nilagyan ng mga modernong appliances.
Dapat ba nating asahan na ang mga presyo ng pabahay sa Moscow ay bababa at ang pagbili ng mga apartment ay magiging mas kumikita kaysa ngayon? Ang trend na ito ay umiiral, ngunit ang paggawa ng mga pangmatagalang pagtataya ay may problema. Naniniwala ang mga eksperto na sa 2021 ang mga presyo ay aabot sa mga sumusunod na antas:
Ngunit hindi ito nagkakahalaga ng pakikipag-usap tungkol sa average na presyo, dahil ito ay nakasalalay hindi lamang sa mga prospect para sa pag-unlad ng merkado, ang antas ng supply at demand, kundi pati na rin sa napiling bagay, lokasyon nito, at ang pagkakaroon ng imprastraktura.
Ang pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan ng real estate, kahit na nabawasan batay sa mga resulta ng mga nakaraang taon, ay mananatili pa rin. Maipapayo pa rin na mamuhunan ng pera sa yugto ng pagtatayo at pagkatapos ay muling ibenta ang mga apartment sa pagtatalaga. Mayroon pa ring mga klasikong mamumuhunan sa merkado na bumibili ng square meters para muling ibenta sa loob ng ilang taon, pati na rin para sa pag-upa.
Hindi na kailangang asahan ang isang matalim na pagbawas sa mga presyo sa 2018, kahit na ang mga mamimili ay maaaring makahanap ng isang kawili-wiling alok dahil sa mga kahanga-hangang diskwento mula sa developer. Gayunpaman, kadalasan ang mga pag-promote ay hindi nalalapat sa buong dami ng mga apartment - imposibleng garantiya na ang alok ay angkop sa iyo. Ang isang tao ay hindi maaaring umasa sa isang makabuluhang pagbawas sa mga presyo - ang halaga ng pabahay ay napakababa na, at dahil sa patuloy na pagtaas ng presyo ng lupa, mga materyales sa gusali at konstruksiyon, ang mga developer ay hindi kayang magbayad ng mas malaking diskwento.
Talagang sulit na bumili ng apartment na may sangla ngayon, lalo na kung ang iyong ipon ay hindi sapat na mabilis na lumalaki. Kung nakakaipon ka ng hindi bababa sa 100-200 thousand sa isang buwan, dapat kang maghintay para hindi makahiram ng malaking halaga sa bangko.
mga prospect ng real estate market,
Ang sitwasyon sa merkado ng real estate sa pagtatapos ng 2017 Ang merkado ng real estate sa pagtatapos ng 2017 ay nagpapakita ng isang pababang trend sa mga presyo, na ginagawang posible na bumili ng pabahay sa isang makatwirang presyo. Limitado ang demand ng populasyon, at patuloy na lumalaki ang supply. Sa Moscow, lumitaw ang sumusunod na sitwasyon:
- Ang real estate ay hindi gaanong interes sa mga namumuhunan at mga speculators na nagpaplanong mamuhunan ng pera sa maikling panahon;
- Hindi tulad ng merkado sa ibang mga lungsod, ang mamahaling pabahay ay higit na hinihiling sa kabisera - ang mga developer ay nagtatayo ng mga premium na klaseng gusali. Kaya, higit sa 140 thousand sq.m. ay malapit nang lumitaw sa Ramenki. pabahay sa klase ng negosyo;
- Maipapayo na mamuhunan ng pera sa mga unang yugto ng pagtatayo, halimbawa, sa Garden Quarters complex, ang presyo ng isang metro sa una ay 450 libong rubles, at sa yugto ng pagiging handa ito ay tumataas sa 600 libo;
- Ang kalidad ng mga pasilidad ay makabuluhang bumuti kumpara sa nakaraang dekada. Habang lumalago ang kumpetisyon, tumataas din ang antas ng kaginhawaan - ang mga pasilidad sa klase ng kaginhawahan ay nilagyan ng binuong imprastraktura at hindi pangkaraniwang mga solusyon sa pagpaplano;
- Ang mga hangganan sa pagitan ng mga klase sa pabahay ay lumalabo, at maaari kang bumili ng isang komportableng apartment na mas mura kaysa sa segment ng ekonomiya.
- Ang mga apartment na may maliliit na lugar at kaukulang mga presyo ay in demand pa rin. Hindi lahat ay kayang bumili ng malaki at komportableng apartment sa Moscow kaagad.
Mortgage – sulit bang kunin sa 2017?
Dapat bang bumili ang mga residente ng kabisera ng mga apartment na may mortgage o mas mabuting maghintay hanggang sa susunod na taon? Naniniwala ang mga eksperto na ang kasalukuyang sitwasyon sa merkado ng real estate ay ang pinaka-kanais-nais para sa pagbili ng pabahay. Ang pinakamababang mortgage rate ay 6.75%, ito ay subsidized ng developer. Siyempre, maaari nating asahan na ang isang promotional rate na 6% ay ilalapat sa mga darating na taon, ngunit kumikita na ang pagbili ng mga apartment. Ngayon, ang mga rate ng mortgage ay bumaba nang malaki, at ang mga bangko ay nagpapatupad ng iba't ibang mga scheme para sa pagbili ng mga ari-arian. Kahit na ang mortgage ay lumalabas na mas kumikita sa 2018, maaari mong i-refinance ang umiiral na loan. Dapat ba akong bumili ng bahay na may mortgage o mas mabuti bang itabi ang kinakailangang halaga? Siyempre, ang bawat tao ay nagpapasya nito nang nakapag-iisa. Kung makakita ka ng angkop na apartment na ganap na nababagay sa iyo sa presyo, sulit na kumuha ng pautang. Kung wala pang pinakamainam na alok sa merkado, maaari kang magpatuloy sa pag-save. Totoo, may panganib ng kaguluhan sa pananalapi at pagkawala ng ipon, gaya ng nangyari noong 2014. Para sa mga nag-iipon, mas mahusay na i-convert ang higit sa kalahati ng kanilang mga ipon sa dayuhang pera at ilagay ito sa Sberbank o VTB - sa cash sa isang safe deposit box.Ano ang mas kumikita: pabahay sa labas ng Moscow Ring Road o sa loob nito?
Ang tag ng presyo para sa pabahay mula sa developer ay lumalabas na mas mababa dahil sa mababang demand at ang kahanga-hangang dami ng square meters na inilagay sa operasyon. Gaano karaming pera ang kailangan para makabili ng pangunahing bahay?- Kung hindi mahalaga ang kalapitan sa gitna, makakahanap ka ng maraming kawili-wiling opsyon sa labas ng Moscow Ring Road. Halimbawa, sa New Moscow, sa Spanish Quarters residential complex, ang mga tatlong silid na apartment ay ibinebenta para sa 6.5 milyong rubles;
- Kung naghahanap ka ng pabahay na may binuong imprastraktura sa malapit, ang isang silid na apartment ay ang pinaka-abot-kayang opsyon sa badyet. Para sa 5.3 milyon maaari kang bumili ng studio sa Khodynskoe Field na may malapit na shopping center ng Aquapark, mga paaralan at kindergarten;
- Ang pangalawang pabahay ay ibinebenta sa isang presyo na direktang nakasalalay sa lokasyon ng gusali at sa mga kagustuhan ng may-ari.
Mga prospect para sa pag-unlad ng merkado ng real estate: ano ang aasahan?
Dapat ba nating asahan na ang mga presyo ng pabahay sa Moscow ay bababa at ang pagbili ng mga apartment ay magiging mas kumikita kaysa ngayon? Ang trend na ito ay umiiral, ngunit ang paggawa ng mga pangmatagalang pagtataya ay may problema. Naniniwala ang mga eksperto na sa 2021 ang mga presyo ay aabot sa mga sumusunod na antas:- Pangalawang pabahay - 100-140 libong rubles bawat sq.m.;
- Mga bagong gusali ng klase ng ekonomiya – 100 libo;
- Pabahay ng segment ng kaginhawaan - 120-140 libo;
- Business class – mas mababa sa 200 thousand.
Maaaring interesado ka rin sa:
Sa mga paghahanap sa mansyon ng dating pinuno ng Mari El Leonid Markelov sa Yoshkar-Ola...
Ang bangko ay isang espesyal na kumpanya na ang pangunahing tungkulin ay tumanggap ng mga pondo...
Mga halimbawa ng karaniwang mga paglabag na ihahayag sa panahon ng mga pagsusuri para sa tamang pagpuno...
Metro "Tsaritsyno" → Maglakad ng 720 metro (7 minuto) → Tsaritsyno platform → Sa pamamagitan ng tren papuntang...
Tingnan ang artikulong ito Matapos maisama ang isang serviceman sa Listahan, natatanggap niya ang karapatang...
